CJX危旧房改造项目的经济评价及风险分析.pdf 59页

'论文题目CJX危旧房改造项目的经济评价及风险分析工程领域项目管理指导教师田益祥教授作者姓名崔莹学号201051101057万方数据 分类号密级UDC学位论文CJX危旧房改造项目的经济评价及风险分析（题名和副题名）崔莹（作者姓名）指导教师姓名田益祥教授电子科技大学成都徐永亮高工四川省建三公司成都（职务、职称、学位、单位名称及地址）申请专业学位级别硕士专业学位类别工程硕士工程领域名称项目管理提交论文日期2012.3论文答辩日期2012.5学位授予单位和日期电子科技大学答辩委员会主席评阅人2012年月日万方数据 注1：注明《国际十进分类法UDC》的类号独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得电子科技大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。签名：日期：年月日关于论文使用授权的说明本学位论文作者完全了解电子科技大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权电子科技大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。（保密的学位论文在解密后应遵守此规定）签名：导师签名：日期：年月日II万方数据 摘要摘要危旧房改造项目是地方政府推进城市化发展和建立和谐社会的重要举措之一。随着我国经济的快速发展，越来越多的人口进入城市，给城市的居住条件和环境带来了巨大的压力。为了促进城市经济发展，改善人民的生活环境，危旧房改造工作开始大量进行。但是开发企业对危旧房改造项目的经济评价和风险分析还停留在一般的房地产开发项目中，导致这类工程项目实施过程中资金短缺，建设周期延长，工程质量下降，拆迁居民拒迁上访等现象日趋严重。鉴于此，对危旧房工作项目的经济评价与分析分析就显得尤为重要。首先，本文介绍了项目经济评价和风险分析的研究现状和本文的研究意义，并对研究对象危旧房工作项目进行了描述，主要描述了这类项目的实施过程，它包括前期预备工作、拆迁安置工作、建设安装工作和验收工作这四部分的内容。另外，还介绍了项目经济评价和风险分析的有关概念，为危旧房改造项目的经济评价和风险分析打好了理论基础。然后，本文通过实地调查法、文献法和案例分析法，对危旧房改造项目的经济评价和风险分析进行了研究。本文还针对危旧房改造项目的特点，给出了这类项目的经济评价和风险分析的常用方法，并对危旧房改造项目的盈利能力、偿债能力、财务生存能力进行了评测并做了社会评价；此外，对项目进行过程中面临的常见风险进行了识别，随后在此基础上给出了这些风险的应对策略和措施。本文通过对CJX危旧房改造项目这一案例进行经济评价和风险分析的研究，使得项目业主对投资控制、进度控制、质量控制和风险控制取得较好的效果，为同类项目提供了一个很好的借鉴。关键词：危旧房改造，经济评价，风险分析，项目管理I万方数据 ABSTRACTABSTRACTTheinhabitablehousesrebuildingprojectisoneoftheimportantmeasuresbywhichlocalgovernmentcanpromotethecity’sdevelopmentandestablishaharmonioussociety.WithChina"srapideconomicdevelopment,moreandmorepeoplewentintothecity,puttingtremendouspressureonthecity"slivingconditionsandenvironment.ButthedevelopmentofeconomicevaluationandriskanalysisofInhabitablehousesrebuildingprojectstillremaininthegeneralrealestatedevelopmentprojects,resultingintheimplementationofsuchprojectsashortageoffunds,aprolongedconstructionperiodanddeclineinthequality,whichbecomeincreasinglyserious.Inviewofthis,economicevaluationandriskanalysisofInhabitablehousesrebuildingprojectisparticularlyimportant.First,wedescribethestatusoftheproject’seconomicevaluationandriskanalysisandsignificanceofthisstudy.Wemainlydescribetheimplementationofsuchprojects,whichincludespre-preparationwork,demolitionPlacement,constructionandacceptance.Inaddition,wealsointroducedtheconceptofeconomicevaluationandriskanalysis,whichlaythetheoreticalfoundationfortheeconomicevaluationandriskanalysisoftheinhabitablehousesrebuildingproject.Then,westudytheeconomicevaluationandriskanalysisoftheinhabitablehousesrebuildingprojectthroughfieldinvestigation,literatureandcaseanalysis.Thisarticlealsogivessomecommonlyusedmethodstotheeconomicevaluationandriskanalysisofsuchprojects,andevaluatestheirprofitability,solvencyandfinancialviabilityanddoesSocialassessment.Inaddition,weidentifythecommonriskswhichtheprojectfacedintheprocess,thenonthisbasisgivestheserisk’scopingstrategiesandmeasures.BasedontheeconomicevaluationandriskanalysisoftheCJXinhabitablehousesrebuildingproject,wemakeiteasyfortheprojectownerstoinvestmentcontrol,schedulecontrol,qualitycontrolandriskcontrol,andprovideagoodrreferenceforthesameproject.Keywords:Inhabitablehousesrebuilding,Economicevaluation,Riskanalysis,ProjectmanagementII万方数据 ABSTRACT目录第一章绪论....................................................................................................................11.1研究背景及研究内容.............................................................................................11.1.1项目经济评价................................................................................................11.1.2项目风险分析................................................................................................21.1.3研究意义........................................................................................................31.2研究对象与研究方法.............................................................................................41.2.1研究对象........................................................................................................41.2.2研究方法........................................................................................................51.3研究的内容与研究框架.........................................................................................61.3.1研究内容........................................................................................................61.3.2研究框架........................................................................................................6第二章相关理论回顾....................................................................................................72.1项目经济评价.........................................................................................................72.1.1项目经济评价的概念....................................................................................72.1.2项目经济评价研究现状................................................................................82.1.3财务评价........................................................................................................92.1.4社会评价.......................................................................................................112.2项目风险分析........................................................................................................112.2.1项目风险分析概念.......................................................................................112.2.2项目风险分析研究现状..............................................................................122.2.3项目风险识别..............................................................................................132.2.4风险评价......................................................................................................132.3本章小结...............................................................................................................14第三章CJX危旧房改造项目概况.............................................................................153.1项目背景介绍.......................................................................................................153.1.1HX集团简介................................................................................................153.1.2市场前景展望..............................................................................................163.2改造区域现状.......................................................................................................173.2.1地块情况......................................................................................................173.2.2住房情况......................................................................................................183.2.3住户情况......................................................................................................193.3项目简介...............................................................................................................203.4项目改造方案设计...............................................................................................203.4.1基本原则和方式..........................................................................................20III万方数据 ABSTRACT3.4.2拆迁补偿办法..............................................................................................213.4.3政策性补偿..................................................................................................213.4.4提前搬家奖励标准......................................................................................223.5本章小结...............................................................................................................22第四章CJX危旧房改造项目经济分析.....................................................................234.1CJX危旧房改造项目盈利能力分析....................................................................234.1.1项目投资现金流量分析..............................................................................234.1.2项目资本金现金流量分析..........................................................................254.1.3总投资收益率和项目资本金净利润分析..................................................254.2CJX危旧房改造项目偿债能力分析....................................................................274.2.1借款还本付息分析......................................................................................274.2.1资产负债分析..............................................................................................284.3CJX危旧房改造项目财务生存能力分析............................................................294.4本章小结...............................................................................................................30第五章CJX危旧房改造项目风险分析.....................................................................315.1CJX危旧房改造项目敏感性分析........................................................................315.2CJX危旧房改造项目风险识别............................................................................325.3CJX危旧房改造项目风险评价............................................................................405.4CJX危旧房改造项目风险应对............................................................................415.5本章小结...............................................................................................................44第六章结论与展望......................................................................................................456.1主要结论...............................................................................................................456.2研究的不足及未来研究方向...............................................................................45致谢................................................................................................................................47参考文献........................................................................................................................48附录................................................................................................................................50IV万方数据 第一章绪论第一章绪论本章主要对项目经济评价和风险管理的背景情况进行了详细的阐述，并阐明对本文的研究对象（危旧房拆迁改造项目）的研究必要性。本章介绍了危旧房拆迁改造项目的性质及包含内容，并给出了文章的研究方法和框架。1.1研究背景及研究内容1.1.1项目经济评价本主义早期，古典学派的经济学家大都专注于寻求企业最大利润的方法，可以看作是私人投资项目评价理论的雏形。直到上个世纪30年代的美国出现经济大萧条，资本主义自由经济的放任体系出现问题。这直接导致了经济学家们开始研究社会效用、资源配置、消费、和社会福利等问题，进而诞生了福利经济学。由于福利经济学与项目评价的研究目标类似，都是关于不同情况好坏的比较，所以福利经济学成为项目评价的基础。著名经济学家凯恩斯的理论强调政府干预的作用，认为政府积极干预国民经济，能够促进充分就业。凯恩斯为西方世界政府的干预作用提供了一个充分的理论依据，同时促进了项目评价方法的发展。20世纪50年代初，发展经济学开始兴起和发展。发展经济学的出现和发展也对项目分析的运用起到了推动作用。发展经济学主要目的是研究发展中国家的经济和技术如何从二元结构向一元结构转变和演化，其过程和条件需要满足什么情况，从而使人均收入跟着劳动和技术生产率的增长而增长。一个国家的经济都包括宏观经济和微观经济。因此，微观经济使一个国家经济的重要方面，一个国家在制定经济发展政策时，为了更好地促进经济发展，有必要对单个项目和潜在项目进行项目评价。1844年，法国的杜比特发表了《公共工程项目效用的度量》。在这篇文章中，他制定了一个评价标准，用于评价公共项目全社会所得的总效益。在随后的40年间，即20世纪30年代至70年代，项目经济评价取得了一定的进展。但是，在项目经济评价中，传统的费用-效用分析方法仍然占据主流。到了20世纪70年代，一些研究学者提出了一系列新的方法，如：OECD、WB、UNIDO、UNIDO-IDCAS1万方数据 电子科技大学硕士学位论文以及EM等。综上所述，项目经济评价理论是的理论基础主要包括：古典经济学中的完全竞争模式、边际分析方法、社会效用理论、福利经济学、帕累托的福利改善准则、劳动经济学、发展经济学等。同时，项目经济评价理论也吸收了数学、运筹学、拓扑学、社会学和政治学等学科的原理以及方法。因此，项目经济评价理论也是在这些学科基础上发展起来的交叉学科。在我们国家，项目经济评价理论是技术[1]经济学的重要内容之一。我国的经济评价方法及内容主要来源于国外的评价理论，特别是改革开放以来，由原国家进出口委组织翻译《工发组织手册》，开始探索借鉴西方的有益经验。1983年，国家经委颁发了关于建设项目进行可行性研究的试行管理制度，对我国可行性研究的编制内容和经济评价作了规定。1987年，原国家计划经济委员会颁布试行《建设项目经济评价方法与参数》，1993年，为适应新税制的实施，原国家计委、建设部对其进行补充和修改，完成并联合颁布了《建设项目经济评价方法[2]与参数》（第二版），标志着我国投资决策工作进一步走向科学化、规范化。为适应我国社会主义市场经济的发展，建设部主持修订并颁布了《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），并要求在投资建设项目经济评价工作中使用，成为了我国项目经济评价工作的标准和依据。1.1.2项目风险分析在人类的历史上，早在公元十四世纪中叶，研究学者就开始关注风险问题。当时欧洲地中海沿岸各港口的海上保险最早关注风险，并就如何分散风险进行了尝试，揭开了人类探索风险的序幕。在19世纪，法国著名的管理学家法约尔第一次把企业管理中如何管理风险列为企业管理的重要职能之一。在1931年，美国管理西会保险部开始倡导风险管理，同时，开始研究风险管理及相关风险的保险问题。在1932年，纽约经纪人协会成立，其成立标志着风险管理在美国开始兴起。在上个世纪60年代，风险管理作为一门新的管理科学，在美国正式出现。此后，风险管理在资本主义国家得到广泛应用，发展迅猛。在风险管理的研究中，起步最早的国家是美国。美国风险管理理论研究与应用范围都非常广同时，也储备了这方面大量的专业人才。与美国的风险管理研究相比，英国的风险管理研究具有本国的特色。英国的C．B．Chapmall教授首次提出了“风险工程”的概念。该框架模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的2万方数据 第一章绪论不足，使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。英国的许多学者也把风险分析的研究成果应用到大型的工程项目当中。英美两国的风险管理研究各具特色，而且互补性非常强。美国和英国的研究代表了该学科的两个主流。此外，法国的研究也有自己的特色，主要是研究经营管理型的风险管理。而德国主要基于风险管理政策的视角进行研究。从上个世纪80年代开始，我国逐渐开始对风险管理进行研究，同时将风险管理应用于项目管理之中。由于我国在上世纪80年代以前主要实行计划经济体制，原材料的价格都是由国家来制定和控制，企业不能自己设定原材料和产品的价格，没有独立的经济效益，风险完全由国家承担。随着改革开放的实施和深化，我国学术界开始重视风险管理的研究，并将风险管理应用于项目管理和工程管理。因[3]此，在一些大型工程项目的实践中，风险管理带来了明显的效果。1.1.3研究意义随着我国经济的快速发展，越来越多的人口进入城市，给城市的居住条件和环境带来了巨大的压力。城市的快速扩张和土地供应的有限性，限制了城市的发展。为了提高城市的整体品质和促进城市经济的发展，同时进一步改善人民的生活环境，提高居住质量，许多城市开始进行城市扩张和旧城区改造，以更高效的[4]利用城市有限的土地和空间。而这都需要房屋拆迁工作的进行，危旧房改造就属于其中的一项重要内容。大规模的拆迁改造工作一方面保证了城市建设的顺利进行。改善了城市环境和居民的居住条件，另一方面由于其工作的复杂性，也极易引起许多社会矛盾。房屋拆迁涉及多方利益，这不可避免地带来补偿、安置等一系列矛盾。随着拆迁规模的扩大以及市场环境与人们心理意识的变化，围绕着拆迁产生的纠纷也越来也多，甚至造成许多流血冲突事件的发生。因此，危旧房改造项目不同于一般的建设项目，牵涉的利益方更多，产生的社会效应更大，面临的矛盾更多更复杂也更尖锐。加强项目经济评价和风险评估方面的研究，在吸收西方先进管理经验的基础上，提出适合我国危旧房改造项目的方法和技术，对于缓和拆迁过程中的社会矛盾，推动城市化发展和建立和谐社会无疑有着重要的实际意义。3万方数据 电子科技大学硕士学位论文1.2研究对象与研究方法1.2.1研究对象危旧房改造项目也是建设项目的一类，因此大部分内容都一致，不过由于危旧房改造项目的特殊性，它具有与一般建设项目不同的地方。一般而言，危旧房改造项目包括以下几部分的内容：1、前期预备工作按目前政府建设工程管理相关规定，一般建设项目前期工作分为个四阶段：项目建议书、可行性研究报告、初步设计、施工图设计阶段。每阶段主要工作内容如下所述：（1）项目建议书阶段：危旧房改造施工单位编制项目建议书并送审，同时向规划部门申请选址意见书，申请用地预审并上报市政府用地审定，征（收）地和拆迁，编制环境影响报告及送审，编制地质灾害报告及评估。（2）可研阶段：编制可行性研究报告及送审，申请《建设用地规划许可证》，申请办理土地使用权出让。（3）初步设计阶段：编制设计任务书，收集设计所需的基础资料，工程勘察和地震安全性评价，方案设计招标，方案设计和初步设计，方案设计规划报建，民防报建、消防报建，安全设施设计审查，编制水土保持方案及送审，申请绿化迁移许可，编制项目总概算及送审，申请年度投资计划。（4）施工图设计阶段：施工图设计，施工图设计文件审查，申请《建设工程规划许可证》。2、拆迁工作拆迁工作是危旧房改造项目的重点，也是风险较为集中的部分。主要包括：（1）拆迁评估：为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。（2）宣传动员：将前期工作确定下来的规划方案、补偿标准、奖励制度等进行公示，并对拆迁户进行反复的政策宣传、政策解释，进行问卷调查，根据反馈情况对方案进行调整。（3）协调政府：主要是获取政策支持与资金补贴，优化城市方案、保障拆迁户的安置工作顺利进行，为基础设施建设提供便利等等。3、工程实施4万方数据 第一章绪论工程实施阶段主要包括房屋建设工程和配套工程，其中配套工程是指场地三通一平，勘测、监理、质检，供电工程，备用电源，电梯设备，通风系统工程，消防工程，停车场管理系统，室外安防系统，天然气安装，排污，室外给水排水，小区道路工程，小区绿化景观工程等。4、验收工作对工程项目的完成情况进行验收，检查各种设施是否完备、质量是否合格等。1.2.2研究方法1、实地调查法在科学研究中，实地调查法是一种最为常用的方法。它是一种有计划、有目的、系统性地通过实地考察搜集相关研究对象的现实状况或历史状况材料的方法，是科学研究中常用的基本研究方法。实地调查法综合运用历史法和观察法等方法以及通过访谈、问卷调查、案例研究、实验测试等科学方式，有计划地、严密地和系统性地考察研究现象，并分析、综合、比较和归纳搜集到的大量资料，从而提炼出其中的规律，提供规律性的知识。2、文献研究法文献研究法是结合研究课题或研究目的，通过查阅相关研究文献来获得资料，从而正确地、全面地理解和掌握研究问题的一种科学研究方法。文献研究法的作用主要有以下几点：（1）文献研究法能了解研究课题相关问题的历史背景和当前研究的现状，帮助研究者确定研究课题、研究目的和研究意义。（2）文献研究法能帮助研究学者形成关于研究对象的一般印象，有助于研究学者进行有针对性的观察和访问。（3）文献研究法能得到大量的研究资料和比较资料。（4）文献研究法有助于了解研究课题的来龙去脉。尽管研究学者通过文献研究发获得的资料有其间接性的特点，但是有助于研究学者把握总体状况，掌握国内外项目经济评价与风险评估的研究现状，对这些研究现状进行总结可以发现其中的缺陷。3、案例分析方法通过对CJX一、二街坊危旧房改造项目研究，充分了解其相应的经济指标与评价方法，识别并控制了该类项目的风险因素，对项目的工期、质量和成本进行5万方数据 电子科技大学硕士学位论文了有效的控制。1.3研究的内容与研究框架1.3.1研究内容项目的经济评价和风险分析是一项目的性很强的工作，本论文的研究目标就是通过对危旧房改造这一类项目的经济评价和风险分析，达到在项目初期就掌握项目的财务情况，为后期决策提供依据；在项目风险发生前避免或减轻损失，在风险发生后能最大程度的挽救不补偿项目风险损失带来的后果及影响。本文通过对经济评价的一般程序和风险管理的常用方法的研究，结合HX集团CJX危旧房改造项目的实践，提出了项目经济评价的具体方法以及项目风险的识别和应对方法，为项目决策提供科学依据。通过对项目的经济评价和风险分析，增强项目的财务可持续性，预防和减少在危旧房改造项目中风险造成的损失。1.3.2研究框架本文的研究框架如图1.1所示。研究背景与研究意义经济评价与风险分析相关理论回顾危旧房改造项目的经济评价危旧房改造项目的风险分析华西集团曹家巷危旧房改造项目经济评价与风险分析结论图1-1研究框架图6万方数据 第二章相关理论回顾第二章相关理论回顾项目经济评价和风险分析理论经过几十年的改进和应用，已经发展得十分完备，成为项目可行性评价的重要内容。2.1项目经济评价2.1.1项目经济评价的概念项目经济评价是计算、分析并论证施工企业的工程项目的经济合理性，并提出有现实意义的改造意见的全过程。项目经济评价是工程项目可行性研究工作的重要内容之一，也是施工企业最终提出和完成可行性研究报告的一个重要组成部分。项目经济评价的目的是根据国民经济规划和地区、部门规划的要求，结合工程项目产品需求预测和工程技术研究，通过计算、分析、论证，形成多方案并进行比较，最终完成并提出全面的可行性评价报告，为方案决策和编制工程项目任务书提供可靠的计算依据和理论依据。工程项目的经济评价包括企业经济评价和国民经济评价。其中，企业经济评价是从企业的角度进行企业财务状况和盈利状况分析；国民经济评价是基于国家盈利的视角进行国家盈利和国民经济分析，根据工程项目对国家的贡献情况，并结合对企业的贡献情况，确定项目的可行性。在对以下项目进行评价时，除了需要进行企业经济评价外，还必须进行详细的国民经济评价：涉及整个国民经济的重大项目，稀缺资源开发的项目，涉及产品或原料、燃料进出口的项目，以及产品和原料价格明显不合理的项目等。在企业经济评价和国民经济评价出现矛盾，[5]项目的取舍将主要取决于国民经济评价。建设项目经济评价既有利于引导投资方向、控制投资规模、提高计划质量，又能使项目和方案经过需要——可能——可行——最佳的步骤得到深入地分析、比选。这样可以避免由于依据不足、方法不当、盲目决策所导致的失误，把有限的资源用于经济效益和社会效益相对最优的建设项目，实现项目和方案决策的优化或最佳化。财务评价和国民经济评价主要从经济可行性方面判断一个项目的好与坏，以经济收益水平的高低决定项目的取舍。但是一个项目的实施，不仅对经济产生影7万方数据 电子科技大学硕士学位论文响，还会影响到社会、环境、政治等各方面，一个经济上可行的项目有可能在社会上或环境上不可行，甚至产生负效益，因此对项目进行社会评价是十分必要的。进行社会评价体现了人文观点，分析项目的受益者和受损者，可以有效地调动人们参与项目的积极性，使项目有助于人自身的发展，是极为重要的工作。社会评价是分析评价项目对实现国家(地方)各项社会发展目标所作的贡献和影响(包括项目与当地社会环境的相互影响)的一种评价方法。一个项目的经济评价指标主要有财务赢利能力分析指标（包括静态的投资回收期、投资收益率、投资利润率以及动态的投资回收期、净现值、内部收益率等）、清偿能力分析指标（包括负债与资本比率、流动比率和速动比率等）、国民经济评价指标（包括经济内部收益率、经济净现值、经济净现值等）。2.1.2项目经济评价研究现状陈继跃等介绍了经济评价的新方法和动态，认为新的评价方法更注重项目的社会评价，注重引进经济学的一些理论并恰当地应用，注重测算项目的收人分配效果，对社会的评价发展了很多方法。此外，在建设项目经济评价中应充分重视这几个方面：市场预测，国民经济评价的作用与地位及基础设施类、社会公益性[2]项目评价，多方案比选，资金筹措，风险分析。姚友胜等系统地比较了我国投资项目经济评价方法与国际项目经济评价“新方法论”，分析我国项目经济评价理论和方法中存在的问题，并提出了合理性思考，指出我国现行基建项目评价指标体系存在这下面的问题：项目经济评价中，关于费用、效益的界定、识别和计算方法客观化问题；单一指标设置不能全面评价项目的经济效果；采用EIRR和ENPV存在的问题。此外，EIRR和ENPV计算的确大小，很大程度上可能受到诸如土地、矿藏资源等初级生产要素费用估计的[6]影响。高俊强认为项目经济评价是项目投资决策过程一个不可缺少的重要环节，并对项目经济评价的常见的指标和方法进行简述，提出项目经济评价中要对项目现金流量的进行动态测算，对项目折现率进行动态估计，对企业内外环境进行分析，[7]从而提高决策的正确性。赵保志针对改扩建项目独有的特点，提出了改扩建项目经济评价中盈利能力的分析应采用“有无对比法”；增量指标通过“有无对比法”计算求得，总量指标通过改扩建项目实施后计算期各年的总量效益和费用求得；计算范围和计算期8万方数据 第二章相关理论回顾要与实际情况为准；借款偿还期计算不能限于项目本身；以及沉没费用和固定成[8]车费用的处理等问题的解决方法。2.1.3财务评价财务评价就是企业根据国家现在制定和实行的价格体系和财税制度，分析和计算项目的财务收益和费用，编制项目的财务评价分析表，计算评价指标，考察盈利能力、偿债能力以等财务状况，最终确定项目的财务可行性。其中，项目的财务评价是可行性分析的核心内容。财务评价所得到的结论是决定项目取舍的依据。由于危旧房改造项目不是完全的公共工程，有企业参与其中，所以属于经营性项目，财务评价主要分析其盈利能力、偿债能力以及财务生存能力。财务生存能力分析，应在财务分析辅助表和利润与利润分配表的基础上编制财务计划现金流量表，通过考察项目计算期内的投资、融资和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营，以实现财务可持续性。2.1.3.1盈利能力分析盈利能力分析的主要指标包括项目投资财务内部收益率和财务净现值、项目资本金财务内部收益率、投资回收期、总投资收益率、项目资本金净利润等，可根据项目的特点及财务分析的目的、要求等选用。根据危旧房改造项目的特点，我们选择进行项目投资现金流量分析、项目资本金现金流量分析以及总投资收益率和项目资本金净利润率分析。项目投资现金流量分析，是从项目投资总获利能力角度，考察项目方案设计的合理性。该分析属于融资前分析，与融资条件无关，依赖数据少，报表编制简单，分析结果用于满足方案比选和初步投资决策的需要。根据项目投资现金流量表，我们可以计算项目投资财务内部收益率、财务净现值以及项目投资回收期等评价指标，考察项目投资的盈利能力。项目资本金现金流量分析是从项目权益投资者整体的角度，考察项目带来的收益水平。它是在拟定的融资方案基础上进行的息税后分析，其评价指标为项目资本金内部收益率，用来对融资方案进行比较和取舍，是投资者整体做出最终融资决策的依据。项目各年的盈利情况可通过利润与利润分配表来反映，借助该报表，可通过9万方数据 电子科技大学硕士学位论文计算总投资收益率和项目资本金净利润率等指标来分析项目的盈利能力。2.1.3.2偿债能力分析偿债能力分析包括借款还本付息分析和资产负债分析，通过计算利息备付率（ICR）、偿债备付率（DSCR）、资产负债率（LOAR）、流动比率以及速动比率等指标，分析并判断财务主体的偿债能力。房地产开发项目的资产负债率应在35%——65%，利息备付率>2，偿债备付率>1.3，流动比例为1——2，速度比率为0.6——1.2。借款还本付息包括建设投资借款（或称长期投资借款）换本付息和流动资金借款换本付息。由于流动资金借款换本付息比较简单，一般只编制建设投资借款换本付息计划，通过计算利息备付率（ICR）从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度，通过计算偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度。偿债能力分析通过绘制资产负债表来进行，资产负债表综合反映项目计算期内各年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，用以考察项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理。通过计算资产负债率反映项目的长期偿债能力、资本结构、利用外借资金的程度以及投资者的操纵能力；通过计算流动比率反映项目的短期偿债能力和变现能力。2.1.3.3财务生存能力分析财务生存能力分析，应在财务分析辅助表和利润分配表的基础上，财务研究人员编制现金流量表，通过考察项目的投资融资活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目的净现金流量是否能维持项目的正常运营，以实现项目财务的可持续性。企业拥有足够净现金流量是项目财务可持续性的基本条件。而且在运营初期，足够的净现金流量更为重要。一个项目拥有丰富的现金流量，表明项目方案比较合理，能够实现企业自身资金的平衡，不会过分依赖短期融资，避免现金流量的断裂。财务生存的一个必要条件是企业项目的各年累计盈余资金不出现负值。在项目的整个运营期间，个别年份的净现金流量出现负值是正常的，是允许的，但是不能容许累计盈余资金出现负值。如果累计盈余资金一旦出现负值，企业财务人员应当适时进行短期融资。该短期融资应体现在财务计划现金流量表中，同时短10万方数据 第二章相关理论回顾期融资的利息也应纳入成本费用和其后的计算。然而，如果企业较大或较频繁的短期融资，可能导致以后的累计盈余资金无法实现正值。2.1.4社会评价严格说来，社会评价不属于经济评价的范畴。但是，危旧房改造项目不同于一般的房地产开发项目，具有一定的公益性和外部效应，所以我们在此进行简要的介绍。由于危旧房改造项目不是生产型的项目，所以定量的指标如就业效益指标、收入分配指标、环境影响指标等都不适用，此时可仅作定性分析。危旧房改造是改善民生、提升城市品质的大事。主城区是城市综合实力、文明程度、管理水平的集中展示窗口：实施危旧房改造是解决困难群众住房问题，改善市民居住条件的重大举措；实施危旧房改造是提升城市形象，改善城市品质的重要抓手；实施危旧房改造是调整经济结构、提高土地利用效率的现实需要；实施危旧房改造是构建和谐社会的客观要求。虽然旧城内危旧房改造面临着诸多困难，但这是一项关系到改善民生、促进城市健康发展、传承历史文化价值的重要任务，具有多方面的重要意义。2.2项目风险分析除了经济评价，另一个作为项目可行性分析的重要内容之一的项目的风险分析实际上就是贯穿在项目过程中的一系列风险管理步骤。这些风险管理步骤通常包括风险识别、风险评估、风险管理策略、风险解决以及风险监督等。2.2.1项目风险分析概念所谓风险，是未来存在的不确定性。风险的大小可用失败的概率和失败的后果两个变量来度量。而风险分析有狭义和广义两种。狭义的风险分析是指通过定量分析的方法给出完成任务所需的费用、进度、质量三个随机变量的概率分布。广义的风险分析则是一种识别和测算风险，开发、选择和管理方案来解决这些风险的有组织的手段，包括风险识别、风险评估和风险管理等。风险识别是识别出可能导致费用超支、进度推迟或质量降低的潜在问题和影响因素，并分析这些问题的后果，这个过程属于定性分析的范围。风险评估是量11万方数据 电子科技大学硕士学位论文化潜在问题可能导致的风险及其后果，并确定后果的严重性。在风险评估过程中，可能会应用各种模型，最后评估出风险的大小。风险管理是指在风险识别及风险分析的基础上，管理人员采取各种方法减小风险，及时对风险进行控制。风险管理是项目风险分析的最终目的。2.2.2项目风险分析研究现状王志江、胡日东以投资项目的重要评价指标净现值为例,利用有关数理统计的[9]方法和效用函数讨论了投资项目的风险分析与方案选择问题。李翠平等认为控制风险可以采取风险规避、风险预防和风险转移等方法控制风险，从而成功管理风险。风险规避是指项目管理人员对于风险存在和发生的可能性，主动放弃实施可能导致损失的方案。风险降低是指采取措施降低风险发生的概率或风险事件发生后采取措施尽量降低其损失。风险转移是为了避免承担风险损失，有意识地将损失转嫁给另外的单位或个人承担。项目管理人员在控制风险时可以综合使用以上几种风险控制方法，也可单独使用。一般来说，一些大型的工程项目需要多种风险控制方法同时使用。相反，对于小型工程，项目管理人员使用一种控制方法就足够了。因此，项目管理人员要就项目的具体问题具体分[10]析，不可盲目使用。梅传书等对工程建设项目的风险分析提出了一种新的评价指标体系，通过采用模糊层次综合评价，将模糊评价与层次分析法相结合，用以处理多指标评价，最终建立一套百分体系。其中，定性分析指标采用专家调查与模糊统计相结告的方法。定量分析指标的处理则运用模糊数学的方法。适用模糊数学理论对打分法和指标综合法作了改进，并用蒙特卡罗法进行了全面分析计算，得到了适用于工[11]程建诞项目风险分析的具体方法。张建斌等辨析了投资项目经济评价中的风险分析方法，在此基础上全面介绍了德尔菲法、风险当量法、解析方法、蒙特卡洛法和风险报酬法五种在风险评价中经常使用的方法。最后，应用蒙特卡洛模拟法进行了实例风险分析与评价，从[12]而使这一方法更具可操作性。易晓剑介绍了投资项目的风险及经济评价中风险分析、评价的一些方法，认为由于未来经济环境是不断变化的，立足于预测和估算进行的项目经济评价具有不确定性，给项目投资带来潜在的风险性。因此应加强不确定性分析，查清主要不确定因素的起因，研究它们对项目经济效益的影响，以及项目对风险的承受能12万方数据 第二章相关理论回顾[13]力，以提高经济评价的可靠性和决策的正确性。尹志军等回顾了国内外风险管理的现实状况，然后阐述了工程项目风险的概念、来源和特点，并阐述了有关工程项目风险管理的程序及各种管理方法，其中重点介绍了我国风险识别和风险评估方面的发展现状，探讨了实现项目风险管理现代化的计算机系统的组成，最后提出风险管理的一些思路：风险评估定量化、[14]风险效益综合考虑、完善风险管理模式等。刘众阐述了投资项目风险管理的相关理论投项目可行性研究中的不确定分析与风险分析的主要区别，介绍了投资项目风险估测和风险分析的方法，重点讨论了概率法和调整折现率法两种风险分析方法。得出了借助风险分析手段可以使投[15]资项目的风险控制在最小程度，使投资发挥出最大效益的结论。2.2.3项目风险识别在项目风险管理过程中，项目风险识别是风险管理的一个重要组成部分。风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目的进展，并将这些风险的特性进行梳理，整理成文档。风险识别需要确立三个相互联系的因素：（1）风险来源：主要考虑时间、费用、技术、法律等。（2）风险事件：可能给项目带来消极影响的事件。（3）风险征兆：实际风险事件的间接表现。以上三个因素需要全面考察。在项目风险识别的过程中，项目管理人员使用的主要依据包括：项目规划、风险管理计划、风险种类、历史资料、制约因素和假设条件。为了使识别风险的效率高且操作规范，不易产生遗漏，在项目风险识别过程中一般要借助一些技术和工具，例如检查表、流程图、头脑风暴法、情景分析法、德尔菲法、SWOT法以及敏感性分析法等。考虑到危旧房改造项目的性质和特点，我们建议综合使用检查表法、头脑风暴法和敏感性分析法。2.2.4风险评价风险评价是项目管理人员对项目风险进行综合分析，并依据风险对项目质量和进度等影响程度进行风险分级排序的过程。它是在项目风险规划、识别和估计的基础上，通过建立项目风险的系统评价模型，对项目风险因素影响进行综合分析，并估算出各发生的概率及其可能导致的损失大小，从而找到该项目的关键风险，确定项目的整体风险水平。13万方数据 电子科技大学硕士学位论文为了解决好上述问题，风险评价应遵循一些基本的准则，如风险回避准则、风险权衡准则、风险处理成本最小准则、风险成本/效益比准则以及社会费用最小准则。风险评价方法一般分为定性、定量、定性与定量结合三类，方法有很多，常用的有主观评分法、决策树法、层次分析法（theanalyticalhierarchyprocess，AHP）、模糊风险综合评价、故障树分析法（faulttreeanalysis，FTA）、外推法和蒙特卡罗模拟法。其中，故障树分析法是一种演绎的逻辑分析方法，遵循从结果找原因的原则，将项目风险形成的原因由总体到部分按树枝形状逐级分化，分析项目风险及其产生原因之间的因果关系，即在前期预测和识别各种潜在风险因素的基础上，运用逻辑推理的方法，沿着风险产生的路径，求出风险发生的概率，并能提供各种控制风险因素的方案，是一种具有广阔应用范围和发展前途的方法，尤其对较复杂系统的风险分析和评价非常有效。危旧房改造项目涉及众多利益方，同时工程量大，所需资金庞大，特别适合使用故障树法。2.3本章小结以上述理论为基础，本文将对危旧房改造项目进行科学的经济评价（主要包括财务评价和社会评价两个方面的内容）和风险分析（主要包括敏感性分析、风险识别和风险应对三方面的内容）。14万方数据 第三章CJX危旧房改造项目概况第三章CJX危旧房改造项目概况CJX危旧房改造项目是基于居民的切身利益以及城市的发展水平而提出的。目前，区域内的住房老化严重，经5.12地震后安全隐患加大，为了满足居民放心居住的要求以及增加土地利用率、满足城市规划科学性，集团综合考虑市场前景及企业面临的压力，决定实施CJX改造项目。本章详细介绍了该项目的背景、概况以及具体细节。3.1项目背景介绍3.1.1HX集团简介1950年5月，四川HX集团有限公司成立。四川省重点培育了三十家“迅速做强做大的大企业大集团”。四川HX集团有限公司其中之一。同时，四川HX集团有限公司也是四川省重要国有骨干企业，持有国家建设部首批核准的房屋建筑施工总承包特级资质，享有外经、外贸经营权。四川HX集团有限公司也拥有AAA企业资信等级。资产和营业状况方面，集团总资产现有100亿元，年主营业务收入超过127亿元，年利税额5亿元以上。职工情况方面，集团在册职工20036人。其中，在岗职工有14309人，未在岗有5727人，离退休职工有29.536人。在人员构成方面，集团现有各类专业技术（经济）管理人员近万名。其中，享受国务院政府特殊津贴的专家、四川省优秀专家、学术技术带头人分别有9人、6人和1人。具有高中级技术职称、一级项目经理、注册建造师4000余人。四川HX集团的主业为建筑工程施工、房地产开发。集团公司有直属分支机构（含境外）二十三家，所属子公司二十四家。集团实施了“4＋1”的经营战略：即以成都为中心的四川及西南地区的大本营市场；以深圳为中心辐射珠江三角洲市场；以上海为中心辐射长江三角洲市场；以西安为中心辐射西北市场；积极拓展京津地区暨环渤海经济圈市场。此外，四川HX集团积极实施国际化战略，在东南亚、非洲、南太平洋等国家及香港开展外经业务和国际工程承包业务。15万方数据 电子科技大学硕士学位论文四川HX集团获得的荣誉众多，先后荣获了鲁班奖及创鲁班工程特别荣誉奖20项，国家优质工程银质奖10项，184项国家和省部级科技进步奖，全国五一劳动奖章，全国先进施工企业，全国工程建设质量管理优秀企业，全国建筑安全生产先进集体，全国用户满意施工企业，“守合同，重信用”企业等荣誉称号。2006年，在中国500强企业中，集团位列第297位；在中国企业信息化500强企业中，集团位列第78位；2007年，在“四川企业100强”，集团位列第9位；在“ENR中国承包商企业60强”中，集团位列第18位。在财务状况方面，2006年末，四川HX集团总资产95.74亿元，总负债84.75亿元，净资产10.99亿元，资产负债率88.2%；扣除含量工资节余和应付福利费后为78.98%，主营业务收入127.62亿元，实现利税总额5.25亿元，实现利润4452万元。集团人员伤亡方面，截至2007年末，工伤事故死亡六人（省安监局下达控制指标为16人，因此小于千分之五）；重伤三人；没有出现特大和重大的伤亡事故、火灾事故和机械设备事故。3.1.2市场前景展望2008年，由于国家实施房地产宏观调控，房地产的市场环境明显受到影响，住宅投资减少。整个房地产市场完成投资增速回落迅速，与前几年平均20％以上增速相比，2008年整体0.3％的增长，增速回落非常大。但是，由于政府扶持政策、灾后重建、四川良好的整体经济，这些现实情况支撑了CD市的经济保持较快发展的态势。这些也为房地产市场的发展提供了良好的环境。CD市的经济增长保持较快增长，GDP的增速一般都保持在10%以上。2007年，CD市的GDP增速达到了历史最高点1——5.3%。但是，在2008年，由于5.12地震和金融危机的双重冲击，GDP的增速在二季度大幅降低，下降至11.2%，并呈现出不断下降趋势。直到2009年上半年，GDP回升至14.8%，CD市的经济呈现回暖态势。在我国整体经济环境保持良好发展的情况下，CD市城市化进程的加快、居民储蓄额的高位增长、个人可支配收入持续增长。这些印务促使为房地产市场不断向好发展。2009年上半年，我国房地产市场经历了从“小阳春”到“大阳春”的过程。房地产市场的销售面积和销售金额都不断攀升，环比增长持续增大。2009年上半年，CD市的房地产市场在销售面积和销售金额等方面，都超过全国和西部平均水平。16万方数据 第三章CJX危旧房改造项目概况但是完成投资额却没有达到全国和西部完成投资额的平均水平。CD市是西南地区的核心城市。SC省批准了CD市的“新特区”方案，近年来城市改造、经济的增长、影响力的增强，使得CD市的发展前景非常美好。而城市环境的不断改善，吸引了越来越多的人选择常住CD市。住房作为第一需求也直接带动了城市房地产行业的发展。综合以上各方面来看，CD市的房地产市场发展将更为稳定和健康。CD市各方面的不断增长，代表了处于增长阶段的城市。国内外银行、零售商和酒店集团一般会入驻增长阶段的城市，他们的入驻刺激了CD市的房地产市场的发展。3.2改造区域现状CJX一、二、三街坊系50年代建筑，早已被有关部门鉴定为危房。特别是5.12汶川大地震后，该区域的房屋毁损更加严重，烟囱垮塌、墙体严重开裂、预制板断裂、屋面掉瓦漏雨。虽然物业对该片区房屋进行了大量的检漏修补，但由于房屋本身属于危房，存在重大安全隐患，在天气情况恶劣时，很多屋面出现了大面积垮塌。3.2.1地块情况CJX一、二街坊危旧房改造项目，占地面积119.51亩，其中一街坊74.92亩，二街坊44.63亩，涉及搬迁安置住户3542户（含营业户117户），人口14168人，2危旧房面积14.07万m，拆迁户3542户。具体情况如下：表3-1CJX一、二街坊地块情况表建筑面占地面积用地单位户数（户）积土地权属（亩）2（m）省建一公司140.6338.3省建三公司省建二公司110.4267.4省建三公司省机械化施省机械化施1454.456411HX一、二街工公司工公司坊中建二局1182.042581.2中建二局蔬菜公司0.0957.1省建三公司省建三公司3245112131097.9省建三公司小计3533119.58140752.917万方数据 电子科技大学硕士学位论文配汽站0.6240HX集团省建三公司461.22000省建三公司市建工医院546.498460市建工医院省建筑职工省建筑职工492018026待整合地块大学大学私产10.13150私产省建筑医院220.52774省建筑医院市电业局21314.2411668.1市电业局小计38543.1841318.1合计3918162.76182071其中市建工医院的人员结构为在职职工61人（25——35岁1人，35——45岁11人，45岁以上49人），退休职工49人；省建筑职工大学的人员结构为在职职工37人（25——35岁3人，35——45岁10人，45岁以上24人），退休职工153人。3.2.2住房情况表3-2CJX一、二街坊住房情况表住宅部分2租用公房户数（户）面积约（m）2220m以下（含20m）1367259732220-30m（含30m）820221402230-40m（含40m）37513875240m以上23911233小计280173221房改房（有产权证）2240m-85m74151369.12搭建房3600小计3542128190.12综合办公用房面积7005.64商业用房面积4806.70配电房面积248配气站面积450总计14070018万方数据 第三章CJX危旧房改造项目概况20以下20——3030——4040以上40以上（房改房）图3-1户数扇形图20以下20——3030——4040以上40以上（房改房）搭建房图3-2面积扇形图2由扇形图可以清晰的看到，面积在40m以下的住房占总面积的48.36%。而其住户却占到了72.33%，住户住房条件十分恶劣。3.2.3住户情况在CJX一、二街坊3542户住户中，60%是早年退休、下岗及经济特困的职工，通过CJX街道办事处提供的资料，低保户有341户，残疾人有89人。租用公房住户中，非HX集团的职工有593户，其中市建一公司、二公司、三公司的职工有365户，重庆建工集团的职工有110户，中建二局的职工有11819万方数据 电子科技大学硕士学位论文户（二街坊15幢、18幢的房产、地产均系中建二局所有）。3.3项目简介按照市规划局报规要求，完成了整个项目的规划设计方案。该规划设计方案采用点板结合的大围合式总体布局，南面采用点式高层进行通透性围合，背面采用短板高层作为依托，临街采用塔楼单元式连接，从而在小区内形成了二个南北约200米，东西长约80米的中心花园，实现了点式高层住宅社区景观最大化，形成了建筑造型新颖，环境优美的住宅小区，彻底改善了CJX片区的居住环境。表3-3项目总体经济指标容积率5.6密度21.89%绿地率30%总建筑面积（万㎡）48.84其中：住宅42.84商业1.54物管及其他0.25地下室4.21返迁安置房(万㎡)22.97其中：房改房住宅6.68租用公房16.29商业安置面积0.48可销售的商品房(万㎡)23.17其中：住宅19.88租用公房16.29商业1.06地下车位(个)11973.4项目改造方案设计3.4.1基本原则和方式以“阳光+市场+保障”为指导思想，按照等值等价的市场原则，采取产权调换和廉租房方式，实行原地返迁，公开、公平、公正地对被拆迁户实施安置补偿，政策一致，标准一致，一把尺子量到底。对低保户341户由政府提供廉租房的方20万方数据 第三章CJX危旧房改造项目概况式予以解决；对剩余的公房部分2460户采用集资建经济适用房的方式予以解决；对其他房改房和产权公房实行产权调换的方式予以解决；将剩余的土地由HX集团进行商品房开发，收益弥补危旧房改造拆迁安置补偿亏损。3.4.2拆迁补偿办法租用公房的安置标准如下：222（1）旧房面积在20m以下（含20m）的：可购买建筑面积50m（套一）房屋一套，只对安置面积超过原旧房面积的部分按建设成本价格收费。2222（2）旧房面积在20m—30m（含30m）的，可购买建筑面积60m（套二）房屋一套，只对安置面积超过原旧房面积部分按建设成本价格收费。2222（3）旧房面积在30m—40m（含40m）的，可购买建筑面积70m（套二）房屋一套，只对安置面积超过原旧房面积部分按建设成本价格收费。22（4）40m以上的，可购买建筑面积80m（套三）房屋一套，只对安置面积超过原旧房面积部分按建设成本价格收费。以上安置的各类套型，均须按以上标准收费。可为住户办理房屋产权证。若被拆迁人本人或其配偶持有本区域城市居民最低生活保障金领取证，确因家庭困难，不能支付购房款，争取享受政府廉租房有关政策待遇。房改房安置标准为，按原旧房房产证记载面积的130%作为安置房建筑面积，并为住户办理房屋产权证。3.4.3政策性补偿遵循《XX市房产管理局关于贯彻有关问题的通知》（成房发【2008】144号）的精神，结合片区的实际情况，确立了如下的补偿标准：（1）过渡费。对住宅过渡期按照30个月计发，一次性发放过渡费。被拆迁222房屋面积不足50m的按50m计发，50m以上的按实际证载面积计发，补助标准：22租用公房16元/m每月，房改房17元/m每月。（2）搬家费。按每户2次计，补助标准1200元/次。（3）电话移机费。按住宅58元/部；非住宅158元/部标准计发。（4）空调移机。按200元/台标准计发。（5）光纤费。按340元/户标准计发。21万方数据 电子科技大学硕士学位论文（6）宽带费。按320元/户标准计发。（7）一户一表费。按1200元/户标准计发。（8）天然气初装费。按3200元/户标准计发。2（9）物管费补贴。按90平米，1元/m×月的标准一次性给予5年的物管费。3.4.4提前搬家奖励标准被拆迁人在规定时间内签订拆迁安置协议，并腾空房屋移交给拆迁人，具体奖励标准为：在第一次动迁会后，规定的时间段内签订协议并腾空房屋移交给拆迁人，给予提前搬迁户均奖2万元。在第二次动迁会后规定时间内签订协议并腾空房屋移交给拆迁人的，给予提前搬迁户均奖1万元。在规定时间以后签订协议的，不再享有以上奖励。3.5本章小结由上述内容可以看到，CJX危旧房改造项目既顺应了居民安居乐业的要求，能减轻社会不安定因素，减少安全隐患，又提高了城市用地的利用率，美化了城市形象，规范了城市规划。而且项目本身的原则和执行方式都是阳光公开、有理有据的，项目的顺利进行应该是可以预见的。22万方数据 第四章CJX危旧房改造项目经济分析第四章CJX危旧房改造项目经济分析本章将从盈利能力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析三个方面对CD市的CJX危旧房改造项目进行具体的经济分析，通过实际数据计算各个指标，进而评价项目的可行性。4.1CJX危旧房改造项目盈利能力分析4.1.1项目投资现金流量分析由项目实际情况编制了表4-1。表4-1CJX危旧房改造项目投资现金流量表单位：万元计算期序号项目合计12341现金流入3302943000174712106336462461.1营业收入307654016885296556422461.2补贴收入586030002860001.3回收固定资产余值678000678001.4回收流动资金1000003000300040002现金流出227317.612871861084.732563.14951.82.1拆迁安置补偿51037510370002.2土地出让金及契税18540185400002.3建设投资12185853785462732180002.4流动资金1000030003000300010002.5经营成本865423562356235615862.6营业税金及附加17228.609455.75407.12365.83所得税前净现金流量（1-2）102976.4-125718113627.373772.941294.24累计所得税前净现金流量152564.9-12090.761682.2102973.45调整所得税34325.40020560.713764.76所得税后净现金流量（3-5）68651-125718113627.353212.227529.57累计所得税后净现金流量97681.6-12090.741121.468650.9内部收益率（internalrateofreturn，IRR）是指方案在寿命周期内收入的现值总额等于支出的现值总额，即净现值为零时的收益率。在这里，IRR就是下面方程的解：23万方数据 电子科技大学硕士学位论文nNPVNC(1IRR)t0（4.1）tt0根据表中的数据，代入方程，得到2125718/(1IRR)113627.3/(1IRR)3453212.2/(1IRR)27529.5/(1IRR)0解得该项目的内部收益率IRR=0.5149。净现值率（netpresentvalueratio，NPVR）是指方案的净现值与全部投资现值的比值，反映投资方案单位投资所获得的超额净效益大小，它表示方案的纯经济效益。计算公式如下：NPV（4.2）NPVRntIt(1i0)t0式中：It为第t年的投资额。考虑到通货膨胀和利率等因素，以10%为折现率，则项目的净现值为：234NPV125718/(110)113627.3/(110%)53212.2/(110%)27529.5/(110%)38399.90再由公式4.2，得到项目的净现值率为：38399.9NPVR234128718/(110%)61084.7/(110%)32563.1/(110%)4951.8/(110%)0.19660投资回收期（paybackperiod，PBP）是指用方案的净收益补偿投资所需的年限。这个指标反映投资的回收速度，同时也能部分描述方案的风险，投资回收期越短，投资的回收速度越快，方案的风险也越小。这里我们使用动态投资回收期法，即在考虑资金时间价值的情况下，方案净现金流量现值累计为零时的时间，即令下面方程成立的时间PBP：PBPtNC(1i)0（4.3）t0t0采用动态投资回收期评价单一方案的标准是PBP≤T0，则方案可行；反之则不可行。代入表中数据，解得动态投资回收期20，净现值率NPVR=0.1966>0，说明方案能实现预期收益并能获取超额收益率；且投资回收期BPB小于3年，方案风险较小；故从盈利能力来看，该方案可行。24万方数据 第四章CJX危旧房改造项目经济分析4.1.2项目资本金现金流量分析根据项目的资本金现金流量情况编制了表4-2。表4-2CJX危旧房改造项目资本金现金流量表单位：万元计算期序号项目合计12341现金流入3302943000174712106336462461.1营业收入307654016885296556422461.2补贴收入58603000286000回收固定资产余1.367800067800值1.4回收流动资金1000003000300040002现金流出27420870856104261.774453.824636.52.1项目资本金14000062500464502413069202.2借款本金偿还600000400002000002.3借款利息支付1400060006000200002.4经营成本865423562356235615862.5营业税金及附加17228.609455.75407.12365.82.6所得税34325.40020560.713764.73净现金流量（1-2）56086-6785670450.331882.221609.5资本金内部收益率的计算方法同公式4.1。由表中数据可得该项目的资本金内部收益率为0.495，大于行业的资本金税后基准收益率0.13，故项目具有投资价值。4.1.3总投资收益率和项目资本金净利润分析项目各年的盈利情况如表4-3所示。表4-3CJX危旧房改造项目利润与利润分配表单位：万元计算期序号项目合计12341营业收入307654016885296556422462营业税金及附加17228.609455.75407.12365.83总成本费用205873.912871848629.0117376.0411150.94补贴收入586030002860005利润总额（1-2-3+4）90411.46-125718113627.373772.8628729.36弥补以前年度亏损012571812090.707应缴税所得额（5-6）841290061682.1641294.2225万方数据 电子科技大学硕士学位论文8所得税34325.460020560.7213764.749净利润（5-8）56086-6785670450.331882.221609.510期初未分配利润00-678560011可供分配利润（9+10）5608602594.331882.221609.512提取法定盈余公积金0259.433188.222160.95可供投资者分配的利润1350477.402334.8728693.9819448.55（11-12）14优先股股利15提取任意盈余公积金16普通股股利17各投资方利润分配未分配利润18（13-14-15-17）息税前利润（利润总额+19104411.5-119718119627.375772.8628729利息支出）息税前折旧摊销前利润20（息税前利润+折旧+摊104411.5-119718119627.380287.8628729销）总投资收益率-58.151%58.101%36.806%13.955%（公式3.4）计算指标资本金净利润率-48.469%50.322%22.773%15.435%（公式3.5）总投资收益率表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或与项目总投资的比率，即：总投资收益率=（年息税前利润/项目总投资）×100%（4.4）而项目资本金净收益率则表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润与项目资本金的比率。其计算公式为：项目资本金净收益率=（年净利润/项目资本金）×100%（4.5）由表中数据得到的CJX危旧房改造项目的总投资收益率与资本金净利润率，除了项目开始的第一年为负以外，其余各年均为正，且两项指标均高于同行业的收益率参考值，表明项目的盈利能力满足要求。26万方数据 第四章CJX危旧房改造项目经济分析4.2CJX危旧房改造项目偿债能力分析4.2.1借款还本付息分析表4-4CJX危旧房改造项目借款换本付息计划表单位：万元计算期序号项目合计12341借款145000450000001.1期初借款余额45000450001500001.2当期换本付息55500450034500165000其中：还本45000030000150000付息1050045004500150001.3期末借款余额4500015000002借款215000150000002.1期初借款余额1500015000500002.2当期换本付息1850015001150055000其中：还本1500001000050000付息35001500150050002.3期末借款余额150005000003合计60000600000003.1期初余额60000600002000003.2当期换本付息74000600046000220000其中：还本60000040000200000付息1400060006000200003.3期末余额600002000000利息备付率-10.3112.7416.94∞计算指标偿债备付率-19.952.6005932.715∞利息备付率（ICR）是指借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度，计算公式为：利息备付率=年息税前利润/年应付利息（4.6）偿债备付率是指在借款偿还期内，用于计算还本付息的资金（息税前利润+折旧+摊销-所得税）与应还本付息金额的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度，计算公式为：偿债备付率=用于还本付息的资金/应还本付息金额（4.7）27万方数据 电子科技大学硕士学位论文由表中数据得到的CJX危旧房改造项目的利息备付率除了第一年以外均大于该行业最低要求2，表明项目偿付债务利息的保障程度比较高；偿债备付率除了第一年以外均大于该行业最低要求1.3，表明项目可用于还本付息的资本金偿还本息的保障程度较高。4.2.1资产负债分析表4-5CJX危旧房改造项目资产负债表单位：万元计算期序号项目合计12341资产205873.912871848629.0117376.0411150.91.1流动资产总额300001126410603657515581.1.1货币资金1000030003000300010001.1.2应收帐款78000543021532171.1.3预付帐款64305000102041001.1.4其他57703264115310123411.2在建工程161323.998667.341234.815879.35542.51.3固定资产净值1130065003700110001.4无形及其他资产净值3250204096016090负债及所有者权益2200000（2.4+2.5)2.1流动负债总额215002.1.1短期借款100002.1.2应付帐款63202.1.3预收帐款38552.1.4其他13252.2建设投资借款400002.3流动资金借款200002.4负债小计600002.5所有者权益1400002.5.1资本金1400002.5.2资本公积金02.5.3累计盈余公积金5608.60259.433188.222160.952.5.4累计未分配利润56086-6785670450.331882.221609.5资产负债率是指负债合计与资产合计之比，其计算公式为：资产负债率=（负债合计/资产合计）×100%（4.8）流动比率是流动资产总额与流动负债总额之比，即：28万方数据 第四章CJX危旧房改造项目经济分析流动比率=（流动资产总额/流动负债总额）×100%（4.9）由表中数据，根据公式4.8得到该项目的资产负债率为29.14%，而该行业的参考比率为35%—65%，说明项目长期偿债能力优秀，资本结构过度依赖自有资金，利用外借资金的程度不够，财务压力较大，应当考虑加大融资力度和筹资渠道。根据公式5.9得到项目的流动比率为1.395，行业的参考值为1—2，说明项目的货币资金使用效率较高，变现能力和短期偿债能力较强。而速动比率由于要考虑到实际销售情况，不确定性太大，结果难据参考性，这里就不做估计。4.3CJX危旧房改造项目财务生存能力分析表4-6CJX危旧房改造项目财务计划现金流量表单位：万元计算期序号项目合计123„经营活动净现金流1量253306644159900.368232.124529.5（1.1-1.2）1.1现金流入313514300017171296556422461.1.1营业收入307654016885296556422461.1.2补贴收入586030002860001.1.3其他流入1.2现金流出60208235611811.728323.817716.51.2.1经营成本865423562356235615861.2.2营业税金及附加17228.609455.75407.12365.81.2.3所得税34325.40020560.713764.71.2.4其他流出投资活动净现金流2-189439-111667-51510-25207-1055量（2.1-2.2）2.1现金流入02.2现金流出189439111667515102520710552.2.1住房安置补偿51037510370002.2.2建设投资12185853785462732180002.2.3维持运营投资654438452237407552.2.4流动资金1000030003000300010002.2.5其他流出筹资活动净现金流3125000154000-1000-22500-5500量（3.1-3.2）3.1现金流入210000160000450005000029万方数据 电子科技大学硕士学位论文3.1.1项目资本金投入14000010000040000003.1.2建设投资借款40000400000003.1.3流动资金借款20000200000003.1.4债券03.1.5短期借款1000005000500003.1.6其他流入3.2现金流出850006000460002750055003.2.1各种利息支付150006000600025005003.2.2偿还债务本金70000040000250005000应付利润（股利分3.2.30配）3.2.4其他流出净现金流量418886742977107390.320525.217974.5（1+2+3）5累计盈余资金042977150367.3188867由表4-6可以看出，项目各年的净现金流量均为正，第一年的大量投入靠补贴、贷款以及自有资金的大量投入实现了正的现金流，后面各年靠住房的销售收入来充抵各项费用和还本付息，特别是第二年的净现金流量最大。总之，项目具有足够的净现金流量维持正常运营，财务具有可持续性。但考虑到之前的资产负债率低于行业平均水平，应当增加贷款，减少自有资金的投入。4.4本章小结通过上面的分析，可以看到CJX危旧房改造项目的盈利能力较好，大大超过行业标准参考值，偿债能力和财务生存能力也符合要求。但是资产负债率低于行业参考值，表明资本结构过度依赖自有资金，利用外借资金的程度还不够，财务压力较大，应当考虑加大融资力度和筹资渠道，以减少自有资金的机会成本。30万方数据 第五章CJX危旧房改造项目风险分析第五章CJX危旧房改造项目风险分析本章先对CJX危旧房改造项目进行敏感性分析，考察项目的敏感因；然后综合利用检查表法、头脑风暴法和故障树法识别出项目进行过程中的各类风险，最后提出了这些风险的应对策略。5.1CJX危旧房改造项目敏感性分析敏感性分析是一种常用的研究不确定性的方法，它是在确定性分析基础上，进一步分析不确定因素的变化对方案经济效益的影响程度。若某不确定因素在较小的范围内变动，却造成经济效益评价值较大的变动，从而影响原来结论的正确性，则该不确定性因素是敏感因素。根据项目不确定性因素的多少和每次变动因素数目，敏感性分析可分为单因素和多因素两种。为了便于操作和理解，分析结果清晰明了，我们选择单因素敏感性分析。表5-1敏感性分析表变动因素变动比例（%）净收益变动（万元）敏感度+20+36918.48+10+18459.24商品房价格+4.81-10-18459.24-20-36918.48+20-17646.334+10-8823.167单位可变成本-2.3-10+8823.167-20+17646.334+20-1200+10-600利率-0.156-10+600-20+1200+20-2520+10-1260贷款额-0.328-10+1260-20+2520根据上述数据，做出单因素敏感性分析图，如图5-1所示。31万方数据 电子科技大学硕士学位论文单因素敏感性分析图50000400003000020000商品房价格10000单位可变成本0贷款额-10000净收益变动-20000利率-30000-40000-50000因素变动比例图5-1单因素敏感性分析图由图可知，商品房价格的变化幅度最大，是最敏感的因素，当商品房价格下降幅度超过20.8%时，净收益将为负，改方案由可行变为不可行。而商品房价格是市场供求关系所决定，投资者无法控制该指标，因此，对未来的市场形势不宜作过于乐观的估计。单位可变成本(包括原材料和人工)对净收益的影响程度仅次于商品房价格。而原材料与人工费用与相应的建筑材料供应市场以及劳动力市场的供求关系有关。不过该指标上、下浮动20%，净收益仍为正，不影响方案的决策结果。较不敏感的因素就是贷款额，该指标上、下浮动20%，净收益变化不大，因此可考虑增加贷款数量，以减少自有资金的机会成本。这一点与前面经济评价中得到的结果一致。最不敏感的因素就是年利率。5.2CJX危旧房改造项目风险识别因为CJX危旧房改造项目工程量浩大，涉及资金庞大，人员众多，系统复杂，所以在风险识别时综合采用了前面介绍的方法。项目组的有关人员首先使用检查表法识别同类项目一般情况下会遇到的风险，然后邀请有关专家与项目组主要成员进行头脑风暴法，最后形成了故障树，识别项目风险产生的原因及其产生原因之间的因果关系，见图5-2—图5-12。32万方数据 第五章CJX危旧房改造项目风险分析R1.1—前期预备工作的风险R1.2—拆迁安置工作的风险R1—来自项目过程的风险R1.3—建造安装工程的风险RR1.4—验收工作的风险—CJXR2.1—项目组织管理体系的规范制度危旧房R2.2—负责人素质及管理经验改R2—来自项目组织的风险造项R2.3—子项目单位建立完善程度目风险R2.4—子项目安排的科学性R3.1—国家经济发展状况R3—来自外部环境的风险R3.2—国家政策法规变化R3.3—自然环境风险图5-2CJX危旧房改造项目风险33万方数据 电子科技大学硕士学位论文R1.1.1.1—选址意见书的科学性R1.1.1.2—环境影响报告书的科学性R1.1.1—项目建议书阶段R1.1.1.3—地质灾害报告评估的科学性R1.1.1.4—征地与拆迁方案的合理性R1.1.2.1—可行性研究报告的科学性R1.1R1.1.2—可研阶段R1.1.2.2—《建设用地规划许可证》申请—前期R1.1.2.3—土地使用权出让办理预备工R1.1.3.1—任务设计书的科学性、完备性作的风R1.1.3.2—方案设计招标是否符合规程险R1.1.3—初步设计阶段R1.1.3.3—项目总概算编制的科学性R1.1.3.4—年度投资计划申请R1.1.4.1—施工图设计的科学性R1.1.4—施工图设计阶段R1.1.4.2—设计文件的规范管理R1.1.4.3—《建设工程规划许可证》申请图5-3CJX危旧房改造项目前期预备工作的风险34万方数据 第五章CJX危旧房改造项目风险分析R1.2.1.1—评估人员的专业水平R1.2.1—拆迁评估R1.2.1.2—评估过程是否规范R1.2.1.3—评估价格能否被居民接受RR1.2.2.1—拆迁方案公示是否及时准确1.2—R1.2.2.2—宣传人员是否逐户进门宣传拆迁安R1.2.2—宣传动员R1.2.2.3—住户是否明悉方案细节置工作R1.2.2.4—住户能否接受补偿方案的风险R1.2.2.5—奖励制度能否减少钉子户R1.2.3.1—能否获得政策支持与财政补贴R1.2.3—协调政府R1.2.3.2—能否顺利安置低保户R1.2.3.3—协调配气站等单位的迁改图5-4CJX危旧房改造项目拆迁安置工作的风险35万方数据 电子科技大学硕士学位论文R1.3.1.1—项目开工前资金落实情况R1.3.1—资金到位情况R1.3.1.2—弥补资金缺口的难度R1.3.1.3—项目资金预算的科学性R1.3.2.1—施工队伍的资质R1.3.2.2—施工队伍的经验RR1.3.2—施工队伍综合水平1.3R1.3.2.3—施工队伍对质量的保证—建R1.3.2.4—施工队伍施工工期的保证造安装R1.3.3.1—建筑材料的质量保证工程的R1.3.3—材料及能源供应R1.3.3.2—建筑材料的供应保证风险R1.3.3.3—水电等能源供应的保证R1.3.24.1—招标过程是否按规程进行R1.3.4—工程项目的招标R1.3.4.2—投标单位选择的合理性R1.3.5.1—专业负责人的专业水平R1.3.5—专业负责人的素质R1.3.5.2—专业负责人的沟通协调能力图5-5CJX危旧房改造项目建造安装工程的风险36万方数据 第五章CJX危旧房改造项目风险分析R1.4.1—专题报告编制是否符合要求R1.4.2—竣工验收总结是否科学规范R1.4.3—施工技术资料保管是否符合规范R1.4—验收工作的风险R1.4.4—验收组织机构和成员的专业水平R1.4.5—实物勘察与资料核查能否通过R1.4.6—工程尾款是否缴纳结清图5-6CJX危旧房改造项目验收工作的风险R2.1.1.1—组织的工作效率R2.1.1—项目组织结构的合理性R2.1.1.2—组织的激励性R2.1—R2.1.1.3—组织的创新性项R2.1.2—项目组织规章制度的完整性目R2.1.1.4—组织的沟通性组织管理R2.1.3—项目组织内部各专业部门关系的规的协调性范制R2.1.4.1—决策管理监督度R2.1.4—项目组织内监督机制的健全性R2.1.4.2—财务监督图5-7CJX危旧房改造项目项目组织管理体系的风险37万方数据 电子科技大学硕士学位论文R2.2.1—项目负责人的资本运作能力R2.2—R2.2.2—项目负责人的创新能力与开发经验项目负R2.2.3—项目负责人的心理素质责人素质R2.2.4—项目负责人的沟通协调能力及经验R2.2.5—项目负责人的决策能力R2.2.6—项目负责人的法制观念与职业道德图5-8CJX危旧房改造项目项目负责人的风险R2.3.1—子项目单位是否已建立R2.3—子项目单位建立完善程度R2.3.2—子项目单位责任权利是否明确R2.3.1—子项目单位与项目组关系是否明确R2.3.1—各子项目安排顺序是否合理R2.4—子项目安排的科学性R2.3.1—各子项目的建造安排顺序是否合理图5-9CJX危旧房改造项目子项目单位及子项目安排的风险38万方数据 第五章CJX危旧房改造项目风险分析R3.1.1—国家产业结构的调整R3.1.2—房地产市场供求关系的变化R3.1—国家经济发展状况R3.1.3—房屋价格的波动R3.1.4—通货膨胀率波动R3.1.5—原材料市场及劳动力市场的波动图5-10CJX危旧房改造项目国家经济发展状况的风险R3.2.1—是否符合国家产业政策R3.2.2—国家拆迁政策的变化与项目的相容性R3.2—国家政策变化R3.2.3—财政支持的力度对项目的影响R3.2.2—国家环保政策的变化与项目的相容性R3.2.3—国家金融政策的变化与项目的相容性图5-11CJX危旧房改造项目国家政策变化的风险R3.3.1—地震和余震对施工的影响和对建筑质量的要求R3.3—自然环境风险R3.3.2—暴雨等恶劣天气对施工工期的影响R3.3.3—其他自然灾害对项目的影响图5-12CJX危旧房改造项目自然环境风险39万方数据 电子科技大学硕士学位论文5.3CJX危旧房改造项目风险评价在前面风险识别的基础上，我们接下来对项目可能遇到的风险进行评价，以确定各类风险的重要程度，为后面的风险应对指明重点和方向。考虑到前面风险识别采用的是故障树法，本文采用层次分析法（analytichierarchyprocess,AHP）的思想进行风险的重要性和严重性的排序。通过前面的故障树，我们制作了向有关专家和经验丰富的项目经理发放了调查问卷（见附录），一共发放137份，回收了106份。根据调查表的数据得到了判断矩阵，解决判断矩阵的特征根问题Aww（5.1）max这里是判断矩阵A的最大特征根，w是相应的特征向量，所得到的w经max过归一化后就是相应的权重向量。在计算完所有问卷的权重时，我们还要对判断矩阵进行一致性估计，以保证矩阵在逻辑上是合理的，使后面的两两比较结果的分析有实际的意义。首先计算一致性指标C.I.(consistencyindex)nC.I.max（5.2）n1然后查找相应的平均随机一致性指标R.I.(randomindex)，根据判断矩阵的不同阶数，由表5-2确定平均随机一致性指标。表5-2不同阶数矩阵的R.I.矩阵阶数234567891011R.I.00.580.901.121.241.321.411.461.491.52最后，计算一致性比例C.R.(consistencyratio)C.I.C.R.（5.3）R.I.当C.R.<0.1时，就认为判断矩阵的一致性是可以接受的，C.R.≥0.1时，认为[19]矩阵不符合一致性要求，需要重新进行两两比较。我们对回收的106份问卷进行一致性检验，对一致性比例不满足要求的问卷做废弃处理，余下87份有效问卷，将这87份问卷得到的权重进行平均化处理，得到最后的风险分布情况，如图5-13所示：40万方数据 第五章CJX危旧房改造项目风险分析R1.1—0.11R1.2—0.26R1—0.73R1.3—0.31R1.4—0.05R2.1—0.06R2.2—0.05R—（总体风险）1R2—0.19R2.3—0.02R2.4—0.06R3.1—0.04R3—0.08R3.2—0.03R3.3—0.01图5-13CJX危旧房改造项目风险分布图由图中数据可以清楚的看到，CJX危旧房改造项目中，来自外部环境的风险比较小，只占总风险的8%，内部组织的风险也只占到19%，完全可以依靠规范严格的管理进行化解，最大的风险存在于拆迁安置工作与建筑安装工程两个部分，分别占到了总风险的26%和31%，应作为风险防范和应对的重点来对待。5.4CJX危旧房改造项目风险应对从上面的分析可以看出，CJX危旧房改造项目风险涉及面很广，具有大量的不确定性因素，风险应对措施主要围绕两个目的进行，即降低风险发生的可能性以及减少风险带来的损失。根据项目的具体情况，结合第四章风险应对的策略，我们总结出了“CJX危旧房改造项目风险应对措施表”，见表5-3。41万方数据 电子科技大学硕士学位论文表5-3CJX危旧房改造项目风险应对措施表风险序应对措施号1.1.1.11.1.1.2严格按照相关规定和要求编制报告书。1.1.1.31.1.1.4准确把握政策文件精神，编制多套方案进行优选，并举行听证会。1.1.2.1严格按照相关要求编制，确保信息与数据真实可靠。1.1.2.2按照规定程序办理，由专人负责。1.1.2.31.1.3.1严格按照相关要求编制，确保任务安排符合系统工程可行性。1.1.3.2严格按照法定程序进行招标，组建负责小组以免结果被操纵。1.1.3.3严格按照相关要求编制，确保信息与数据真实可靠。1.1.3.4按照规定程序办理，由专人负责。1.1.4.1核实设计人员的相关资格，选择经验丰富的人员构建设计小组。1.1.4.2按照档案管理规程进行严格管理，由专人负责。1.1.4.3按照规定程序办理，由专人负责。1.2.1.1聘请有经验的较成熟的评估机构进行评估，并由项目组派人进行全程监1.2.1.2督。1.2.1.3开展调查问卷，比较评估价格与居民期望的差距，进行必要的调整。方案一旦通过就在所涉及区域进行公示，若有调整，也应在当天进行更1.2.2.1正。1.2.2.2充分发挥媒体宣传作用，大力宣传危旧房改造的意义、优惠政策等，同1.2.2.3时成立宣传小组，以每两人为一小队进行挨家挨户宣传，请住户填写意1.2.2.4向表，将结果反馈给项目组，根据情决定是否调整方案。加大法制宣传力度，增强群众法制观念，把将国家的奖励搬迁政策耐心1.2.2.5传达，取得群众的理解和支持。1.2.3.1根据相关政策和中央文件精神申请财政补贴、税金减免。1.2.3.2协调住房保障中心提供廉租房源，安置低保户。1.2.3.3协调煤气公司根据城市设计方案进行迁改。1.3.1.1多渠道筹措资金，采取财政补贴、银行贷款、企业支持、市场开发等办1.3.1.2法，确保项目开工前资金落实到位。由财务专业人员根据项目资料和行业标准进行科学测算，保证预算的准1.3.1.3确性和科学性。1.3.2.1主要项目均由具有3年工作经验以上的施工队伍完成，其他队伍也必须1.3.2.2保证90%以上人员为熟练工。1.3.2.3由专业的工程监理负责日常巡查并定时上报，制定详细周密的工程安排1.3.2.4并适时进行调整。42万方数据 第五章CJX危旧房改造项目风险分析1.3.3.1与在市场具有影响力的供货商进行合作，并签订保证合同。1.3.3.21.3.3.3取得电力公司和自来水公司的支持，合理安排施工时间。1.3.4.1严格按照招投标规程进行投标单位的选择和投标，成立专门的投标小组，1.3.4.2防止暗箱操作。1.3.5.1抽调公司经验丰富，资历较深的项目经理担当专业负责人，对项目内沟1.3.5.2通情况进行抽查，构建项目组信息发布平台。1.4.1严格按照要求编写报告与总结，由项目组综合评定以后再上报。1.4.21.4.3按照档案管理规程进行严格管理，由专人负责。1.4.4选择工作经验5年以上的具有相关职业资格的人员组成验收机构。1.4.5工程实施期间进行严格的质量管理，并定期不定期的抽查。1.4.6工程结束一个月内，由财务科负责尾款的计算与结清。明确项目各成员责任，对工作进行绩效评价，并与奖金挂钩；每周一次2.1.1项目例会，项目经理汇报工作进展情况和下步工作计划。2.1.2健全项目组各项管理制度加强项目内个专业部门的沟通，营造项目团队文化范围，对项目团队协2.1.3作有考核制度。项目内有专门的监督小组，重要决策有项目组会议投票通过，财务科派2.1.4专人进行项目的财务监督。选择老员工与外聘人员搭配的组合，并确保有两次以上的项目成功管理2.2工作经验，定期开展培训与学习。2.3与子项目单位签订详尽的合作合同，明确相应的职责与权利。按照系统工程要求编制科学周密的工程安排，以此为基准安排各子项目2.4及子项目内的建造顺序。实时把握市场环境的变化，在预算和决策中充分考虑到市场波动的影响3.1并做好相应的对策。经常与政府通气，争取最大的财政支持，推测新近推出的政策对项目的3.2影响并做好预防。工程设计阶段做好地质勘察工作，在工期安排中为恶劣天气情况留下一3.3定的缓冲时间，以确保工期不被延误。在这里特别要注意拆迁安置工作与建筑安装工程两个部分（即R1.2—R1.3）的风险，在前面的风险评价中是风险最集中的地方，在项目过程中要确保负责人对这些风险的掌握程度，工作人员要每日上报有关情况以供负责人参考和作出及时应对。43万方数据 电子科技大学硕士学位论文5.5本章小结本章对CJX危旧房改造项目进行了风险分析，首先通过敏感性分析确定影响项目的重要因素，然后对项目的各类风险进行了识别并就识别出的风险给出了相应的应对措施，对CJX危旧房改造项目的工期和质量提供了有效的保障。通过这个案例，我们进一步明确了危旧房改造项目经济评价方法，完善了危旧房改造项目的风险类别，并建立了有效的危旧房改造项目风险预防机制，为今后类似的项目提供了相应的理论支持和方法指导。44万方数据 第六章结论与展望第六章结论与展望6.1主要结论经济评价和风险分析在国外已经是一门成熟的科学，但引入我国较晚，还处于发展起步阶段。目前我国的房地产开发项目的经济评价与风险分析还不太完善，尤其对于近期才大量产生的危旧房改造项目的评价和风险管理都还十分的不科学和不规范。企业在项目的实施过程中遭遇到很多的风险，而决策者对项目经济情况的掌握与否以及对各个风险处置的正确与否都与企业经营状况的好坏有着莫大的关系。针对该问题，本文用实地调查法和文献研究法对危旧房改造项目的经济指标进行了仔细的分析，对项目风险进行了充分的识别和评估，最终得到以下主要结论：1、危旧房改造项目的各项指标要求至少达到行业的参考值，由于带有一定的公益性，部分指标可适当放宽。把握资产负债比例和流动比率，减少企业风险。在项目运营初期，要确保项目具有足够的经营净现金流量以实现财务的可持续性，必要时可进行短期融资，但应注意短期融资不宜过大过频，以免影响今后的运营。2、危旧房改造项目风险虽然错综复杂，难以把握，但随着项目风险管理人员的专业理论水平和实际操作能力的提高，大部分的非系统风险均可通过减轻风险、转移风险和回避风险等手段进行应对，而系统风险则靠储备风险和转移风险进行化解。3、由于论文研究紧密结合HX集团CJX危旧房改造项目，因此论文的经济评价方法和程序以及风险管理理论体系，在项目建设的预算控制、现金流控制、进度控制、质量控制以及项目风险管理的实际应用中能够取得较好的效果。6.2研究的不足及未来研究方向由于本文初次将项目风险管理理论用于危旧房改造项目，同时受个人研究能力和研究条件的限制，在论文研究过程中难免存在一些局限性和不足之处，以下是需要进一步进行研究和深化的问题：1、本文在对危旧房改造项目进行经济评价时，由于篇幅所限，许多相关的表45万方数据 电子科技大学硕士学位论文格没有具体列出，可能会对读者的理解造成一定的困难。2、本文主要对危旧房改造项目风险管理中的风险识别和风险应对进行了研究，而项目风险的评价，主要是项目风险定性、定量分析未展开研究，这两方面将是以后进一步的研究方向。46万方数据 致谢致谢在论文完成之际，心情非常激动。此刻，我想对在我学习和生活中帮助过我的人们说声感谢！首先，感谢我的指导老师田益祥教授。在整个论文的写作过程中，包括论文的选题、构思、资料的收集、论文研究方法和定稿等方面，田教授都给我提供了巨大的帮助，倾注了大量的心血和汗水。在电子科技大学两年的学习中，我得到了田教授悉心细致的教诲和无私的帮助。特别是田教授具有广博的学识、严谨的治学态度、深厚的学术修养和严密的工作作风，深深地吸引了我，感染了我，使我受益匪浅。在此，对田教授表示真诚地感谢和衷心的祝福！其次，我非常感谢学习期间曾勇教授、马永开教授、井润田教授、鲁若愚教授、李仕明教授、潘和平教授、银路教授、路应金教授、邵云飞教授和邵培基教授等的精彩授课。你们的讲解让我领略到了企业管理的精髓。对你们的精彩讲解表示衷心的感谢！感谢在撰写论文的过程中许多同学的宝贵建议！你们的建议让我不断改进，使我的论文锦上添花。同时，在工作过程中我得到了许多同事的支持和帮助，在此对你们支持和帮助致以最真诚的谢意。最后，在百忙中抽出时间对本文进行评审并提出宝贵意见的各位专家表示衷心地感谢！47万方数据 电子科技大学硕士学位论文参考文献[1]刘志东.西方项目经济评价理论与方法体系比较研究.科技进步与对策,2006,3:174-175.[2]陈继跃,陶黎敏.建设项目经济评价的新方法与探讨.工程建设与设计,1998,6:32-34.[3]尹志军,陈立文等.我国工程项目风险管理进展研究.基建优化,2002,8:6-10.[4]闫文周,李家鹏.西安市房屋拆迁问题研究[硕士论文].西安:西安建筑科技大学,2009.[5]和宏明.《投资项目可行性研究与经济评价手册》上册．北京:地震出版社,2000[6]姚友胜等.投资项目经济评价方法比较研究.经济师,2003,10:18-19.[7]高俊强.浅谈投资项目经济评价应注意的问题.科技创业,2006,2:46-47.[8]赵保志.改扩建项目经济评价的几个问题.化工技术经济,1995,3:25-29.[9]王志江,胡日东.投资项目风险分析与方案选择.运筹与管理,2000,3:98-101.[10]李翠平,王丽.工程项目风险分析方法和应对措施.石家庄经济学院学报,2004,4:179-182.[11]梅传书,钟登华等.工程建设项目的风险分析.工程建设与设计,2000,6:38-40.[12]张建斌,杨家笠.经济评价中风险分析方法研究.石油化工技术经济,2003,5:22-27.[13]易晓剑.浅谈项目经济评价中的风险分析.工程设计与建设,2003,3:1-3.[14]尹志军等.我国工程项目风险管理进展研究.基建优化,2002,8:6-10.[15]刘众.投资项目风险估测和风险分析.建筑管理现代化,2002,1:56-58.[16]杨青.技术经济学(第二版).武汉:武汉理工大学出版社,2007.[17]沈建明.项目风险管理(第一版).北京:机械工业出版社,2004.[18]戚安邦,程莉莉等.项目管理工程硕士优秀论文写作指导(第一版).天津:南开大学出版社,2007.[19]沈荣芳.运筹学高级教程(第二版).北京:高等教育出版社,2008.[20]JohnM.Nicholas.ProjectManagementforBusinessandTechnology:PrinciplesandPractice(2nded).NewYork:PrenticeHall,2001.[21]JackR.Meredith,SamuelJ.Mantel.Projectmanagement:Amanagerialapproach.2004.48万方数据 致谢[22]NigelJ.Smith.ManagingRiskinconstructionProjects.UK:BlackwellScience,1999.49万方数据 电子科技大学硕士学位论文附录风险因素评估调查问卷针对CJX危旧房改造项目的工期延误最小和利润最大化，下面这些因素两两相比哪个重要，重要多少，对重要性程度按1～9赋值（重要性标度值的含义如下）：重要性标度含义1表示两个因素相比，具有同等重要性3表示两个因素相比，前者比后者稍重要5表示两个因素相比，前者比后者明显重要7表示两个因素相比，前者比后者强烈重要9表示两个因素相比，前者比后者极端重要2，4，6，8表示上述判断的中间值倒数若因素i与因素j的重要性之比为K，则因素j与因素i的重要性之比为1/K请按照上述标准填写以下表格。附表1项目过程的风险项目组织的风险外部环境的风险项目过程的风险项目组织的风险外部环境的风险附表2前期预备风险拆迁安置风险建造安装风险验收风险前期预备风险拆迁安置风险建造安装风险验收风险附表3管理体系负责人子项目单位子项目安排管理体系负责人子项目单位子项目安排50万方数据 附录附表4国家经济状况政策法规变化自然环境影响国家经济状况政策法规变化自然环境影响除了上述风险外，您还认为有哪些风险没有考虑到，或者您认为哪些风险最需要注意，请给出相应的应对办法。51万方数据'