2016年房地产行业深度分析及预测研究报告 127页

'摘要2015年，从年初的两会强调稳消费、促需求，到年底的中央经济工作会议定调稳中求进，中央层面房地产宽松政策已基本到位，而地方也积极因地制宜进一步刺激各类需求，以促进房地产市场的平稳发展。经济下行压力下，货币政策保持稳健，央行累计5次降准、降息，同时金融市场化改革继续推荐，将进一步疏通货币资金流入实体经济的渠道，房地产业去库存化、市场风险降低也将有助于房企获得金融机构的更多信贷支持。从政策影响来看，随着楼市有关宽松政策的陆续出台，购房者入市信心有所提升，市场需求得到进一步释放，市场销售逐步好转，特别是一线城市房屋销售回升势头明显。与此同时，城市间的分化依然存在，部分库存大的城市销售形势依然较为低迷，“去库存”的压力较大。2015年，全国房地产市场整体延续此前的调整回落态势，投资增速持续下滑，新开工和土地购置意愿较低，但在政府一系列刺激政策的带动下，房屋销售形势有所好转。从区域情况来看，区域间分化现象仍然较为突出，房价出现企稳，个别城市房价涨幅较大，但更多城市房价仍然下跌，但跌幅有所收窄。展望2016年，房地产市场面临的政策环境都将更加宽松。预计稳定和促进房地产市场发展的政策仍将会在2016年继续出台，但由于贷款政策和税收政策等相对而言已较为宽松，进一步放松的空间有限，预计明年将会在一些配套改革政策如户籍制度、住房制度、保障房建设等方面进行更多的调整，房地产市场将迎来政策最为宽松的时期。随着这些措施的出台，预计2016年房地产市场的销售形势相对较好，去库存步伐有所加快，这有助于房地产市场早日实现出清，市场将重新寻求新的平衡。2016年，房地产行业为银行“审慎介入类”行业，2016年房地产行业总体信贷原则为“审慎支持，严控总量，优选客户，防范风险”。117 目录第一章房地产行业基本情况1第一节行业范围界定1第二节房地产行业细分领域1一、住宅房地产行业1二、商业地产行业2三、其他行业3第三节房地产国民经济中的地位4一、中央层面定调房地产宽松政策地方可因地制宜4二、房地产在国民经济中占据重要地位且对国民经济的贡献度同比略有提升5第二章2015年房地产行业发展环境分析7第一节经济环境分析7一、国外经济环境分析7二、国内经济环境分析7三、经济环境对行业的影响8第二节政策环境分析9一、主要行政政策综述9二、主要金融财税政策综述11三、保障性住房政策综述15四、不动产统一登记工作稳步推进18五、其他主要政策综述22六、政策发展趋势24第三节热点事件透视25一、热点事件汇总25二、热点事件解读25第三章2015年房地产行业发展情况分析28第一节房地产业综合景气度分析28第二节房地产行业运行分析28一、房地产投资情况28二、房地产开发资金来源增情况30三、土地市场情况31四、商品房建设情况31五、房地产市场销售情况32六、商品房价格情况33第三节土地市场运行分析34一、供应情况34二、成交情况35三、楼面均价35四、溢价率36五、出让金36第四节行业发展特征36117 一、房地产行业特征36二、房地产行业发展特征37第四章2015年房地产行业细分领域分析40第一节住宅行业40一、发展现状40二、区域分布42三、经营模式43四、盈利模式45五、行业发展特点47六、2016年住宅行业发展趋势47第二节商用房地产行业48一、发展现状48二、区域分布50三、经营模式52四、盈利模式54五、行业发展特点54六、2016年商用房地产行业发展趋势55第五章2015年房地产行业区域分析56第一节总体分析56第二节北京市房地产行业分析57一、北京市房地产政策57二、行业发展现状57三、北京市房地产行业发展趋势60第三节上海市房地产行业分析61一、上海市房地产政策61二、上海市房地产行业发展现状61三、上海市房地产行业发展趋势63第四节广东省房地产行业分析64一、广东省房地产政策64二、广东省房地产行业发展现状64三、广东省房地产行业发展趋势68第五节重庆市房地产行业分析68一、重庆市房地产政策68二、重庆市房地产行业发展现状69三、重庆市房地产行业发展趋势72第六章2015年房地产行业重点企业分析73第一节房地产企业竞争力分析73一、房地产行业集中度保持在高位73二、房地产行业营业收入增速与归母净利润增速情况对比73第二节上市公司总体运行分析74一、房地产行业总体情况74二、房地产行业营业收入增速与归母净利润增速情况对比76第三节房地产行业重点企业分析77一、招商局蛇口工业区控股股份有限公司77117 二、保利房地产（集团）股份有限公司81三、万科企业股份有限公司83第七章2016年房地产行业发展趋势85一、开发商投资呈下降趋势，周期性战略收缩85二、新开项目同比减少，商业、办公类型比例稳步增加85三、土地购置活动进入收缩期，价量齐升时代终结85四、存量站上新高位，去库存是重中之重86五、行业集中度上升，兼并重组时代来临86六、房价：城市间继续分化，全国整体保持低位运行86第八章2016年房地产行业风险分析87第一节政策风险87一、宏观政策风险87二、房地产政策风险87三、土地政策变化风险87四、税收政策变化风险88五、房地产金融信贷政策变化的风险88第二节经营风险88一、土地价格上涨风险88二、融资风险88三、生产要素价格波动风险89四、房地产销售收入不确定的风险89五、销售周期偏长的风险89六、去库存化压力增大的风险89第三节商业地产面临的风险89一、电商发展对传统商业经营的冲击89二、经济周期性和阶段性风险90第九章2016年房地产行业金融需求分析91第一节行业现金流分析91一、房地产企业资金运作的特点91二、房地产开发项目资金运作分析91三、产品资金流向92第二节金融需求分析93第三节银行同业介入95一、银行信贷竞争情况分析95二、同业创新点分析95三、同业服务方式分析96第十章2016年房地产行业金融服务方案97第一节行业总体策略97第二节目标定位97一、目标产业链97二、目标客户97三、目标区域98第三节项目准入标准98一、准入标准98117 二、退出标准100第四节客户准入标准101一、支持类101二、控制类104三、退出类106第五节行业金融服务方案106一、土地开发106二、房产开发106三、保障性住房开发107附录109附录一2015年房地产百强企业109附录二2015年度房企销售百强110附录三2015中国房地产上市公司测评榜单112附录四2015年房地产开发行业企业绩效标准值113附录五产业结构调整指导目录（2011年本）（修正版）117117 表录表1商业用房地产分类表3表2旅游地产分类4表32013-2015年国内生产总值结构情况5表42010年以来《政府工作报告》对房地产行业的相关表述9表52010年以来中央经济工作会议对房地产行业的相关表述10表62015年央行降息时间及一年期存贷款基准利率变化一览表11表72015年央行存款准备金率调整情况一览表12表82015年以来不动产登记制度推进情况18表92016年以来房地产行业热点事件汇总25表102011-2015年我国国房景气指数走势28表112015年全国300个城市土地市场交易情况34表122015年全国300个城市共推出土地情况35表132015年全国300个城市土地成交情况35表142015年全国300个城市土地成交价格情况35表152015年不同城市土地市场情况36表162015年全国各地区住宅开发投资、销售及竣工情况42表172015年全国各地区办公楼及商业营业用房销售面积及竣工面积情况51表182015年东中西部和东北地区房地产开发投资情况56表192015年东中西部和东北地区房地产销售情况56表202014-2015年北京市房地产投资情况57表212014-2015年北京市商品房施工及竣工面积情况58表222014-2015年北京市商品房销售面积情况58表232014-2015年北京市保障性住房建设情况59表242014-2015年北京市房地产开发企业项目资金到位情况60表252014-2015年北京市购置土地面积情况60表262015年上海市房地产行业调控政策61表272014-2015年上海市房地产开发投资情况62表282014-2015年上海市商品房施工及竣工面积情况62表292014-2015年上海市房地产项目本年到位资金情况62表302014-2015年上海市商品房销售面积情况63表312014-2015年上海市新建商品住宅平均销售价格情况63117 表322014年以来广东省房地产行业政策汇总64表332014-2015年广东省房地产开发投资情况65表342014-2015年广东省分市房地产开发投资情况65表352014-2015年广东省商品房施工及竣工面积情况66表362014-2015年广东省房地产项目本年到位资金情况67表372014-2015年广东省商品房销售面积情况67表382014-2015年重庆市房地产开发投资情况69表392014-2015年重庆市五大功能区域房地产开发投资情况70表402014-2015年重庆市商品房施工及竣工面积情况70表412014-2015年重庆市房地产项目本年到位资金情况71表422014-2015年重庆市商品房销售情况71表432014-2015年重庆市五大功能区域商品房销售面积情况72表44A股重点覆盖住宅开发类地产企业营业收入、净利润和利润率情况77表45A股重点覆盖商业地产类地产企业营业收入、净利润和利润率情况77表46招商蛇口合并后整体土地储备情况79表47保利地产近年以来发债83表482015年银行介入房地产业服务方式96表492015年房地产百强企业名单109表502015年度房企销售百强110表512015中国房地产上市公司测评榜单112表522015年房地产开发行业全行业企业绩效评价标准值113表532015年房地产开发行业大型企业企业绩效评价标准值114表542015年房地产开发行业中型企业企业绩效评价标准值115表552015年房地产开发行业小型企业企业绩效评价标准值116117 图录图12014年与2015年第三产业结构图6图22011-2015年房地产开发投资情况29图32014-2015年全国房地产开发累计投资情况29图42014年和2015年全国房地产开发结构30图52014-2015年全国房地产开发投资资金来源及增速情况30图62014年和2015年全国房地产开发企业资金来源结构31图72011-2015年房地产开中土地购置面积情况31图82011-2015年商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况32图92011-2015年商品房销售面积情况32图102011-2015年商品房销售金额情况33图112014-2015年新建住宅价格走势情况33图122011-2015年住宅房地产开发投资总额情况40图132013-2015年全国商品住宅供应结构情况41图142011-2015年住宅新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况41图152011-2015年商品住宅销售面积和销售金额累计增速情况42图162011-2015年办公楼和商业营业用房地产开发投资总额情况48图172011-2015年办公楼新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况49图182011-2015年商业营业用房新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况49图192011-2015年办公楼及商业营业用房销售面积和销售金额累计增速情况50图202014-2015年北京市商品房待售面积59图212015年广东省商品房销售情况68图222014-2015年重庆市房地产开发投资与住宅投资增速情况69图232014-2015年重庆市商品房销售面积与住宅销售面积增速情况71图24招保万金4家龙头公司市占率持续提升73图25招保万金4家龙头公司营收增速显著大于归母净利润增速74图26A股房地产企业营业收入及成本情况75图27A股房地产企业期间费用及净利润情况75图28A股房地产企业速动比率及资产负债率情况76图29A股房地产企业存佛山及预收账款情况76图30招商蛇口换股吸收招商地产方案78图31招商蛇口的主要资产及业务板块梳理78117 图322012~2017年招商蛇口营业收入79图33招商地产销售额预测80图342013年与2014年1-9月保利地产房地产板块营业收入结构分布81图352013年与2014年1-9月保利地产房地产板块营业收入结构分布82图36千亿房企2015年销售金额同比增速82图37截至2014年9月30日保利地产主要土地储备面积区域分布情况83图38万科销售金额及单月销售均价84图39房地产开发流程中的资金流向图93图40房地产企业资金流动情况94117 第一章房地产行业基本情况第一节行业范围界定房地产行业是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发又可分为一级开发和二级开发。前者是指土地出让前对土地进行的开发活动，通过一级开发，使“生地”变为“熟地”，达到土地出让的标准。后者是指在依法取得土地使用权的土地上通过开发、建设和营销等一系列行为实现盈利目的的活动。按照《国民经济行业分类》（GB/T4754—2011）中的房地产业（K70）。第二节房地产行业细分领域一、住宅房地产行业（一）商品住宅商品住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品住宅是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公共租赁、经济适用房等政府对其交易有限制条件的保障性住房。（二）保障性住房保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。不同情况的低收入家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。1.两限商品住房即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。2.经济适用房117 经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。3.公共租赁住房根据《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。廉租住房建设计划将（含购改租等筹集方式）统一并入公共租赁住房年度建设计划，此前已经列入廉租住房建设计划的项目继续建设，建成后全部纳入公共租赁住房进行管理。（三）自住型商品房自住型商品房是北京市为进一步完善本地住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设，推出的中低价位自住型改善型商品住房，简称“自住型商品房”。自住房以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。二、商业地产行业商业地产的定义有广义与狭义之分。广义的商业地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商用房地产的分类，根据行业类型、消费行为、建筑形式等可以分为很多种，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖都场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。总的来说，目前商业地产很少有单一的类型，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目周边现有地产开发情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的类型组合，将不同经营规模、经营品种、经营方式的商业地产类型在同一项目中进行组合。表1商业用房地产分类表117 类型定义传统商铺商业地产的初始形态，遍布于城市各个角落，以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本。专业市场指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上下游行业的聚集，强调集群效应，例如广州天河电脑城、图书大厦等。商业街是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可能是单层建筑，例如北京的王府井步行街、广州的北京路步行街。社区商业中心以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配套设施的不断完善而发展起来的。大型购物中心、百货商场集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式，主要在大中型城市繁华地带开发。休闲、娱乐商业以休闲、度假为主要依托的商业地产形式，例如KTV、度假村，后者多建筑在旅游风景区，是在旅游行业发展迅猛以及都市人日益增加的精神压力下产生的商业地产产物。办公楼、写字楼企事业单位用以办公的商业地产形式，有单纯的写字楼，也有商住两用形式的，称为商务楼。数据来源：世经未来三、其他行业（一）工业地产工业地产主要指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。工业地产按照不同分类，包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。（二）旅游地产旅游地产，是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产，从某种意义上说，是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。117 旅游地产分类旅游地产分类详细说明旅游景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间旅游商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间数据来源：世经未来随着中国旅游地产的迅速升温，目前在市场中常见的几种旅游地产产品有：分时度假，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游主题社区、度假村以及产权式酒店等。旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shoppingmall等等模式。其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shoppingmall等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。北京绿维创景规划设计院提出要从旅游的视角看房地产。认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。（三）养老地产养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。第三节房地产国民经济中的地位一、中央层面定调房地产宽松政策地方可因地制宜117 2015年，从年初的两会强调稳消费、促需求，到年底的中央经济工作会议定调稳中求进，中央层面房地产宽松政策已基本到位，而地方也积极因地制宜进一步刺激各类需求，以促进房地产市场的平稳发展。经济下行压力下，货币政策保持稳健，央行累计5次降准、降息，同时金融市场化改革继续推荐，将进一步疏通货币资金流入实体经济的渠道，房地产业去库存化、市场风险降低也将有助于房企获得金融机构的更多信贷支持。值得一提的是，“房地产”在时隔三年后再次以较大篇幅在中央经济工作会议上出现，成为2016中国经济工作的重点之一。中央经济工作会议提出的“扩大有效需求，打通供需通道，消化库存”抓住了解决房地产市场的牛鼻子。2016年中央比较罕见地连续提出去库存的根本原因，一方面是部分三四线城市因人口净流出，购房需求减少，另一方面，则是受高库存的负面影响，房地产投资大幅度下滑。从政策影响来看，随着楼市有关宽松政策的陆续出台，购房者入市信心有所提升，市场需求得到进一步释放，市场销售逐步好转，特别是一线城市房屋销售回升势头明显。与此同时，城市间的分化依然存在，部分库存大的城市销售形势依然较为低迷，“去库存”的压力较大。目前我国房地产市场仍然面临着“结构性过剩”，因此，在加速化解库存的同时，需警惕一线等重点城市房价快速上涨的风险。从未来政策走向来看，随着宏观经济增速放缓和经济继续下行的压力加大，稳增长的政策力度将会持续提高。央行将继续实施稳健的货币政策，适时调控以平衡资本流出压力，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低房地产企业融资成本，促进房地产需求持续释放，化解市场风险，改善金融机构的贷款意愿和房地产企业的投资意愿。对于房地产市场而言，中央仍将从供需两端发力，继续放松管制，促进发展。需求端将继续放宽公积金政策，放松货币信贷及财政政策，加大对改善型需求支持力度，进一步鼓励更多的就业群体购房；供应端则缓建安置房，加大安置房货币化分配的力度，加快商品房向保障房源转化速度。此外，包括农村土改、税改、户籍制度改革在内的房地产长效机制建立健全，也是市场平稳运行的保障。二、房地产在国民经济中占据重要地位且对国民经济的贡献度同比略有提升2015年，房地产业完成生产总值41308亿元，同比增长3.8%，增速同比回落2.2个百分点。2015年房地产业占国内生产总值的比重为6.1%，比2014年提高0.1个百分点。由此可见，房地产对中国经济的带动作用依然非常重要。表12013-2015年国内生产总值结构情况单位：亿元指标2015年2014年2013年国内生产总值676708636463588018.8第一产业608635833255321.7第二产业274278271392275887第三产业34156730673940807.3交通运输、仓储和邮政业303642875026036.3117 批发和零售业662046221656284.1住宿和餐饮业121591119910228.3金融业575004695441190.5房地产业413083816735987.6其他130833116311103254.8数据来源：国家统计局2015年，房地产业对第三产业的贡献度为12.21%，比2014年减少0.36个百分点。数据来源：国家统计局图12014年与2015年第三产业结构图117 第二章2015年房地产行业发展环境分析第一节经济环境分析一、国外经济环境分析2015年主要发达经济体经济走势分化，美国经济复苏步伐稳健，欧元区经济复苏依然脆弱，而日本经济基本处于停滞状态。2015年美国经济增长稳健，集中表现为就业市场持续改善，消费开支持续增长。这一背景下，美联储如期加息，提高联邦基金利率25bp，标志着2008年以来实施了7年的零利率政策正式终结。对于2016年美联储预计，2016年美国经济将增长2.4%，高于2015年的2.1%；而瑞银集团预计，2016年美国经济将增长2.8%，同样高于2015年2.5%的预测值。国际货币基金组织（IMF）、经济合作与发展组织（OECD）最新预测则分别为2.6%、2.4%。2015年，欧洲虽四面受敌，乌克兰东部战火连连、希腊左翼政党上场、难民危机、恐怖袭击等，但欧洲经济复苏势头仍然不错。需注意的是，2016年，欧元区将继续遭遇新兴市场需求下降、难民危机和恐怖袭击等冲击。2015年12月3日，欧央行削减存款利率10个百分点，并把现行的量宽计划延长到2017年3月。欧央行还称将再度投资购买证券资产增加流动性。根据欧洲央行最新预测，欧元区2016年增长料为1.7%，2015年欧元区的增长料为1.5%，主要是受惠于欧洲央行量宽支持经济。欧洲央行降低存款利率、加大宽松政策力度，或能对未来欧元区经济、通胀有所提振，促进该区需求的回暖。在欧洲央行出招后，美国联储局2015年12月16日决定自2006年来首次加息，欧美央行的货币政策背驰更大。美联储加息次日，原油价格再次下探2009年以来最低点，大宗商品出口国的货币也跟随下跌。历史经验表明，新兴货币贬值压力较大。美国降息后，国际资本主要流向新兴经济体，而美国加息来临时，美元资产吸引力提升，资本从新兴经济体回流，导致新兴货币贬值压力较大。未来以巴西、俄罗斯、南非等国为代表的资源型新兴经济体将面临汇率贬值、资本流出、通胀高企、经济萧条等多重冲击。二、国内经济环境分析2015年，国内生产总值（GDP）676708亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%，这是1990年以来的最低增速。分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%，三季度增长6.9%，四季度增长6.8%。官方在解读数据时表示，经济仍在合理区间，稳中有进的大趋势并没有变化。不过，当前我国处在“三期叠加”特征明显的阶段，资源环境条件、市场环境条件、供需条件都发生了变化，能够取得6.9%117 的增长速度是来之不易。尤其是在当前的国际环境条件下，6.9%的速度在全世界名列前茅，对世界经济增长的贡献还是在25%以上。2015年全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长6.1%。1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润总额55387亿元，同比下降1.9%。中国2015年经济反向拖后腿主要来自于工业与建筑业。传统工业在产能过剩、杠杆高企、库存过多的三座大山下负重前行，基本供过于求、价格跌成白菜、利润下滑不止的局面没有改变，工业贡献从2.29%降低至1.92%，稳增长的边际改善难以完全对冲下滑。2015年全年固定资产投资（不含农户）551590亿元，比上年名义增长10.0%，扣除价格因素实际增长12.0%，实际增速比2014年回落2.9个百分点。房地产投资和制造业投资显著下降，基建投资保持相对稳定。由于库存高企及销售平淡，新开工房屋面积同比增速大幅回落，造成房地产投资同比增速从2014年的10.5%大幅跌至1.0%；而国内经济结构性调整及海外需求周期性疲软导致部分制造业产能出现严重过剩，工业生产增加值同比增速下滑，因而制造业投资同比增速也从2014年的13.5%回落至8.1%。而固定资产投资三驾马车中唯一相对稳定的依然是基建投资，2015年全年同比增速17.2%，相比2014年的19.8%仅略低2.6个百分点左右。这很大程度上体现了政府希望通过拉动基建投资来对冲房地产投资和制造业投资的下滑，从而达到稳增长促改革的目的。2015年全年社会消费品零售总额300931亿元，比上年名义增长10.7%（扣除价格因素实际增长10.6%）。2015年消费四平八稳，二季度开始一直呈现稳中弱升的态势，在诸多经济数据中一枝独秀，从细项来看，由于房产销售转暖，家电、家具、建筑装潢提振明显；由于2014年反腐冲击下基数较低，2015年金银珠宝零售大幅回暖，汽车在四季度受到减税撤限的刺激大幅回升，但全年来看仍旧拉后腿。三、经济环境对行业的影响李克强总理早先谈及GDP增速“破7”时曾强调，“我们从来没有讲过要死守某一个点，而是让经济运行保持在合理区间。”而习近平2015年11月初在定调未来五年经济增速时称，在处理“化解产能过剩”等艰巨任务中，允许一定程度的经济放缓，但无论如何不能威胁“到2020年经济增速不低于6.5%”的目标。对于未来政策，2016年将会从供需两端发力。从稳增长角度看，货币政策仍有宽松空间，而2016年政策看点将集中在财政政策上。展望2016年，基数原因和房地产市场的弱势可能导致投资上半年还有顺势下滑的压力，但是降幅会较2015年明显收窄，而2016年下半年止跌反弹的概率较大。2016年，房地产行业以去库存为主。117 第二节政策环境分析一、主要行政政策综述（一）政府工作报告定下主基调——“去库存”、“稳增长”2015年是全面深化改革的关键之年，是全面推进依法治国的开局之年，也是稳增长、调结构的紧要之年。2015年3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中提出了2015年经济工作的六大主要任务，其中坚持稳中求进，保持经济运行在合理区间是一项主要任务，同时提出“努力做到调速不减势”“合理确定经济社会发展主要预期目标”等具体要求。值得一提的是，对房地产行业的表述没有了“抑制”、“投机”、“调控”等词汇，取而代之的是“稳定”、“支持”和“促进”，这说明政府对于房地产调控的态度与方针正在发生转变。报告针对房地产行业提出四方面的具体措施：稳定住房消费；危房改造纳入棚改；存量房转保障房；推进住房公积金改革。报告对住房保障工作的安排更为细致、全面并具有针对性，且该项工作首度出现在本届政府的工作报告中，并将农户危房改造力度加大到366万套，体现了城乡一体化的特点，同时对扩内需、转方式、促发展具有重要意义。不论是将存量商品房转化为安置房源，还是货币补贴转化为商品房市场上的购买力，都将有利于目前我国房地产市场的“去库存”。表12010年以来《政府工作报告》对房地产行业的相关表述政府工作报告房地产行业相关表述2010年促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。2011年坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。2012年继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。2013年加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。2014年完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。2015年稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。资料来源：《政府工作报告》117 2005年以来政府对房地产行业先后发布了30多个调控政策，核心目的就是通过行政手段调控房价上涨过快问题。然而，十年来的调控始终未收到应有的效果，反而陷入“越调越涨，越涨越调”的怪圈，房地产市场不仅成了一个投机市场，也呈现了明显分化趋势，这充分说明通过短效行政手段来控制房价的方法行不通。2014年《政府工作报告》没有出现“坚定不移”、“坚决”、“加强”等词语，而是首次出现“分类指导、分类调控”的新表述，这表明2014年房地产市场调控思路开始发生根本性转变，调控将加速去行政化，以长效分类调控机制为主基调的市场化手段开始确定。2015年《政府工作报告》延续了2014年两会提出的“分类调控”指导思想，并且进一步增强了地方政府调节市场的自主性。而中央政府层面在弱化行政调控的同时，从财税、信贷等核心环节出发以达成稳定住房消费的目标。从目前一系列动向来看，以十八届三中全会为标志，房地产调控政策翻开历史新篇章，长达十年的行政调控手段正在淡出，长效机制开始登场。（二）中央经济工作会议重现“房地产”一词定调“去库存”2015年12月18日召开的中央经济工作会议指出，2016年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年。中央经济工作会议提出2016年五大任务即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，首次将房地产问题列为单独任务，将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一。其中提到通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场，同时鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组。每年的中央经济工作会议历来被视作第二年宏观经济政策的风向标。从2015年经济工作会议涉及房地产行业的内容来看，罕见地用了325个字符论述房地产去库存的重要性。相较2014年中央经济工作会议只字未提房地产，2015年的浓墨重彩表明2016年房地产政策将持续宽松，而房地产市场形势仍较为严峻。表12010年以来中央经济工作会议对房地产行业的相关表述中央经济工作会议对房地产行业的相关表述2010年会议提出：要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。2011年会议提出：抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。2012年会议重申：要继续坚持房地产调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。2013年会议没有提及房地产调控，但在“着力做好保障和改善民生工作”中提到：努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。2014年会议只字未提房地产，保障性住房、棚改房等也未涉及。2015年117 化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。资料来源：中央经济工作会议以往的中央经济工作会议，关于房地产的表述一直备受市场各界关注。2008年中央经济工作会议提出房地产业是“支柱产业”，直接推动了2009年的房地产市场暴涨；而此后几年中央经济工作会议又连年提及“地产调控”，2011年、2012年会议均提出“坚持房地产调控政策不动摇，加强保障性住房建设”；2013年会议与房地产相关的词汇包括“住房问题”、“廉租住房”、“公共租赁住房”、“保障性住房”以及“棚户区改造”等寥寥数语，对“房地产调控”只字未提；而2014年的整篇会议通报中不但没提房地产，连保障房、棚改房等也未涉及。2013年、2014年两年的中央经济工作会议，都通篇没有提及“房地产”一词，表明地产已恢复“常态”，严控房价已无必要。而2015年中央经济工作会议首次引入“从供需两方面入手”的调控方案，在强调落实户籍改革、加快农民工市民化、扩大有效需求基础上，创新性提出建立购租并举的住房制度，鼓励开发商顺应市场规律，适当降价，促进产业兼并重组。这意味着供给端的房地产调控开始加码，房地产调控政策正在发生大方向级别的变化。二、主要金融财税政策综述（一）货币政策组合发力进行多轮降准、降息据统计，2015年央行共计5次降息5次降准，平均两个月降息一次，金融机构一年期贷款基准利率从年初的5.6%，降至目前的4.35%；五年及以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至目前的4.9%，降幅高达25.5%。目前，商业房贷利率已是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率早已是“历史最低”。多轮降准、降息等货币政策组合发力，构建了宽松的金融环境。对于购房者来说，央行降息将大大减小购房者的贷款压力，居民购房能力增强，将促进房价的上涨。表12015年央行降息时间及一年期存贷款基准利率变化一览表时间存款基准利率贷款基准利率调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度3月1日2.75%2.50%-0.25%5.60%5.35%-0.25%5月11日2.50%2.25%-0.25%5.35%5.10%-0.25%6月28日2.25%2.00%-0.25%5.10%4.85%-0.25%8月26日2.00%1.75%-0.25%4.85%4.60%-0.25%10月24日1.75%1.50%-0.25%4.60%4.35%-0.25%资料来源：中国人民银行117 表12015年央行存款准备金率调整情况一览表时间调整幅度2015年2月5日大型金融机构由20.00%下调到19.50%中小金融机构由16.5%下调到16.00%2015年4月20日大型金融机构由19.50%下调到18.50%中小金融机构由16.00%下调到15.00%2015年6月28日大型金融机构由18.50%下调到18.00%中小金融机构由15.00%下调到14.50%2015年9月6日大型金融机构由18.00%下调到17.50%中小金融机构由14.50%下调到14.00%2015年10月24日大型金融机构由17.50%下调到17.00%中小金融机构由14.00%下调到13.50%资料来源：中国人民银行一系列的货币政策措施，并不代表稳健的货币政策取向发生变化。未来货币政策的宽松程度会有所增加，但是仍然会保持在稳健的范围内，央行会在稳健的前提下根据经济下滑程度对货币政策做出相应的宽松性调整。货币宽松最大的意义是防范存量风险。即使货币宽松无法扭转经济下行趋势，但仍会以资产价格的形式表现出来。货币流入房地产，可以通过抵押品价值上升缓释信用风险和银行资产质量压力。降息，有利于降低企业负债成本，企业利润和现金流改善直接缓解存量债务风险，房地产等高杠杆行业将获益明显。但是，不可过度夸大降息对房地产业回暖的推动作用。首先，虽然房地产业能从降息中直接获益，但是降息的目的并不对准房地产业的发展。至于注入到房地产业中的流动性的多寡，不仅与降息幅度有关，而且与实体经济的发展情况相关。其次，即便降息充盈了房企的资金实力，但按目前的市场情况而言，房企仍更倾向于投资热点区域，而不是将开发重点放在冷门城市。降准，意味着商业银行贷款额度的增加，金融市场上的货币供应量加大，有利于资金需求者融入资金，短期内楼市将从中获益。但是，降准释放的可贷资金是否能够真正流入到实体经济仍要取决于商业银行自身的风险管理和信贷政策。值得注意的是，央行降准、降息等政策的实施只能解决加快“去库存”的燃眉之急，并不能改变当前楼市总体供大于求的本质。最终，市场自身调节的作用还会让楼市恢复到供求决定未来市场走势的状态，楼市库存偏大、去化周期偏长的问题始终存在。总体来看，全国房地产市场在货币政策的影响下将进一步“分化”，一线城市的情况受益于人口流入、库存不高和货币宽松利好；但多数三四线城市房地产业受制于人口流出、库存高企，货币宽松对当地房地产业的提振作用则相对微弱。（二）信贷宽松政策再延续降首付、推行异地贷款1.降首付2015年3月30日117 ，经国务院批准，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合下发了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。2015年8月31日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求，从2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。2015年9月30日，中国人民银行与中国银行业监督管理委员会联合下发了《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求，为进一步改进住房金融服务，支持合理住房消费，经国务院同意，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。继“330”公积金政策调整5个月后，8月31日再次对公积金相关政策进行了调整。此次住房公积金购买二套房首付再度降低对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，与“330”新政相比，首付比例从30%又降至20%，已与首套无异。公积金贷款政策再放宽，将进一步鼓励改善型购房需求的进一步释放，提振“金九银十”的市场交易，在年底前尽可能消化现有库存。但是由于公积金贷款上限较低，降低首付作用有限，主要将促进中低价位房产交易，对高总价大户型房屋的影响微乎其微。“930”政策更多是考虑解决目前三、四线城市的巨大库存压力。政策的出台有利于提升购房者对楼市的信心，将会对一些价格较低，同时性价比高的刚需楼盘有提升作用，但对中高档改善型住宅的影响有限。2.全面推行住房公积金异地贷款业务117 一线城市房价高，公积金贷款撑不起房款；二线城市需求旺盛，但公积金额度偏紧；三四线城市公积金额度充足，购房需求却有限。当前现状反映出各地公积金储备和楼市库存的巨大差异。一方面在全国范围内公积金仍存在巨额沉淀，另一方面楼市库存量仍然高居不下。2015年6月公布的《全国住房公积金2014年年度报告》显示，全国32个地区，公积金贷款发放率高于80%的只有8个，贷款发放率低于50%的有5个，个别地区更是低至30%左右。为推进住房公积金异地贷款业务，支持缴存职工异地购房需求，住房城乡建设部2015年9月15日发布了《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，明确住房公积金异地个人住房贷款办理流程，并提出，公积金管理部门应抓紧出台异地贷款业务细则。住建部还将建设全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统。紧接着，2015年9月29日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行又联合对外发文《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，明确自2015年10月8日起将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率，包括全面推行异地贷款业务。三部门提出，要全面推行异地贷款业务。缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。各地要简化业务审批要件。早在2014年10月，住房城乡建设部、财政部、人民银行就曾联合印发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地推进异地贷款业务，各地也纷纷响应该项政策。但是相关细则一直没有出台。两方面政策将再次加速“异地互贷”的推进，督促各地积极开展异地贷款业务。据不完全统计，目前已有山西、河南、山东、江西等地已经开展了省内住房公积金异地贷款业务。2014年12月，武汉、长沙、南昌、合肥四市也联合签署协议，规定从2015年1月1日起，住房公积金可以异地使用和转移接续。此次住房公积金异地个人住房贷款的具体细节落地，不仅为生活城市变动、回原籍置业的购房者提供了便利，减轻了购房负担，更为一直低迷的三四线城市的房地产市场打了一剂强心针。相比放宽贷款条件、调整缴存期限、提高贷款额度、取消多项收费等公积金新政来说，住房公积金异地贷款政策有利于进一步推动楼市去库存化，尤其是库存压力一直处于高位的三四线城市。但不容忽视的是，就“异地互贷”来讲，落实难度仍然较大。公积金归地方公积金管理中心统一调配，所以地区间协调有一定的制度障碍。对于不同城市来说，公积金贷款的额度是不同的，如果是大城市工作小城市购房，实际并不一定能按照大城市缴存的比例贷款，而如果在小城市工作去大城市购房，公积金的额度又太少。因为涉及到两个城市的互认，对于很多开发商和二手房房主来说，是否接受异地贷款还不能确定。由于各地公积金从管理到使用都有巨大差异，要从整体上提高公积金使用效率、增强其对抗风险能力，从长期可持续发展角度来看，还需从国家战略层面进行顶层设计，推动统筹协调。（三）宽松财税政策实行减免营业税2015年3月30日117 ，财政部和国家税务总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。该规定于2015年3月31日起实施。住宅供求关系变化是本轮房地产市场调整的主要原因，继国土部和住建部两部门下发优化住宅用地结构新政之后，央行下调二套房贷首付比例至四成，同时财政部和国家税务总局将二手房营业税免征期限由5年改为2年等。这些政策组合拳将从源头缓和当前楼市供求矛盾，在短期内有助于改善市场预期，推动刚性和改善性住房需求入市。二套房贷首付比例降至四成，在抑制投资、投机性住房需求的同时，有效缓解改善性住房需求财务负担。二手房营业税免征期限缩短，有助于降低改善性住房需求置换成本并激活市场交易。但从长期而言，若要真正使宽松政策落实到位，仍需要相关政策配套措施以及相关金融、财税服务的完善与支持。三、保障性住房政策综述（一）推进城镇棚户区和城乡危房改造城镇棚户区和城乡危房改造是事关经济社会发展大局的重点民生工程，是保障性安居工程的重要组成部分，也是解决中低收入家庭住房困难的重要渠道。2008年以来，按照党中央、国务院的决策部署，我国城镇棚户区和城乡危房改造进展迅速。截至2014年底，全国共改造各类棚户区住房2080万套、农村危房1565万户，其中2013-2014年改造各类棚户区住房820万套、农村危房532万户，有效改善了困难群众的住房条件，发挥了带动消费、扩大投资的积极作用，促进了社会和谐稳定。但值得注意的是，与党中央、国务院确定的改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的目标相比，任务仍然十分艰巨，特别是待改造的棚户区多为基础差、改造难度大的地块，在创新融资机制、完善配套基础设施等方面还存在不少困难和问题。同时，农村困难群众对改善居住条件、住上安全住房的诉求比较强烈，加快农村危房改造的要求十分迫切。2015年3月5日，李克强总理在第十二届全国人大三次会议上作的《政府工作报告》中提出了“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助”，并就做好这方面工作提出了明确要求。2015年6月30日，经李克强总理签批，国务院印发了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（以下简称《意见》），部署进一步做好相关工作，切实解决群众住房困难，有效促进经济增长。117 《意见》提出，按照推进以人为核心的新型城镇化部署，实施三年计划，2015-2017年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套（其中2015年580万套），农村危房1060万户（其中2015年432万户），加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。为确保完成上述目标任务，《意见》明确了四方面工作举措：一是加大城镇棚户区改造力度。抓紧编制2015-2017年城镇棚户区改造实施方案，加快棚改项目建设，积极推进棚改货币化安置。二是完善配套基础设施。尽快编制2015-2017年棚改配套基础设施建设计划，确定棚改安置住房小区配套基础设施项目。三是推进农村危房改造。组织编制2015-2017年农村危房改造实施方案，统筹推进农房抗震改造，加强农房建设质量安全监管及农房风貌管理和引导。四是创新融资体制机制。各省（区、市）要制定具体管理办法，推动政府购买棚改服务；在城市基础设施建设和运营中，建立健全财政投入与价格补偿统筹协调机制，积极推广特许经营等政府与社会资本合作（PPP）模式；鼓励多种所有制企业成为棚改实施主体；开发银行等金融机构可依据政府购买棚改服务协议、特许经营协议等PPP合同，对项目实施主体发放贷款；鼓励农业发展银行在其业务范围内对符合条件的实施主体，加大城中村改造、农村危房改造及配套基础设施建设的贷款支持。在全面深化改革和加快推进新型城镇化，适应经济新常态的背景下，推进城镇棚户区和城乡危房改造的意义重大而又深远。既是稳增长、促改革、调结构、惠民生的重要手段，也是落实“改造约1亿人的城镇棚户区和城中村”任务的内在要求。高度重视以及切实做好城镇棚户区和城乡危房改造工作显得尤为重要。中国住房和城乡建设部副部长王宁2015年12月1日在湖北省宜昌市召开的“全国农发行贷款工作经验交流会暨公租房分配入住工作年度总结会”上透露，截至2015年10月底，全国总计完成580万套的城镇棚户区改造，提前完成全年目标任务。截至目前，国家开发银行2015年累计发放棚改贷款6516亿元，预计全年可发放贷款7500亿元，2016年还将继续增加棚改贷款，中国农业发展银行也将对棚户区改造项目予以支持。棚户区改造不仅能增加消费和投资、助力经济增长，还可以完善配套设施、改善城市面貌、提升城市竞争力。在经济新常态下，打通商品房和保障房之间的通道，把存量商品房转为棚改安置用房，有利于稳定房地产市场。积极推进货币化安置，促进棚改与商品房的有效衔接，对于当前库存较高的二、三线城市有现实意义。一方面，这些城市商品房库存高企，由于资产负债率较高，一些开发商甚至面临资金链断裂的风险。另一方面，棚户区住房居住环境恶劣，是政府高度关心的民生问题。棚户区改造货币化，既完成了安置，又消化了库存，并且能加快房地产行业的资金回笼，对盘活地方经济将起到重要作用。117 （二）运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理当前，公租房建设资金大部分来源于政府财政拨款，随着保障房建设的大力推进，政府面临的财政支出压力越来越大。而且，单一的资金来源往往造成项目资金的短缺，影响项目建设的进度。为了进一步缓解地方政府的资金和管理压力，提高公共租赁住房供给效率，2015年5月22日，财政部会同住房城乡建设部等六部门印发了《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》（以下简称通知），鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理。《通知》规定，运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，主要是政府选择社会资本组建公共租赁住房项目公司，项目公司与政府签订合同，负责承担设计、投资建设、运营、维护管理任务，在合同期内通过“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”获得合理投资回报，依法承担相应的风险。政府负责提供政策支持，定期调整公共租赁住房租金价格，加强公共租赁住房工程建设及运营维护质量监管。合同期满后，项目公司终结，并按合同约定作后续处理。政府对项目公司承担有限责任，不提供担保或承诺。《通知》明确，政府自建自管公共租赁住房项目，政府收购的符合公共租赁住房条件的存量商品住房项目，符合公共租赁住房条件且手续完备、债务清晰的停工未完工程项目，以企业为主建设管理的公共租赁住房项目，均可以采用PPP模式投资建设和运营管理。《通知》规定，运用PPP模式的公共租赁住房项目必须纳入住房保障规划和年度计划，项目规划所在区域交通便利，学校、医院等公共基础设施配套齐全，户型建筑面积控制在60平方米以内，承租公共租赁住房的保障对象数量稳定，保障对象按市场租金水平向项目公司缴纳住房租金。政府和社会资本合作模式是政府与社会资本在公共服务领域建立的一种长期合作关系，通过这种合作和管理过程，可以更有效率地为社会提供公共服务。运用这种模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理具有三方面意义：首先，有利于减轻政府财政压力，缓解政府资金紧张。PPP模式为公租房建设的融资提供了新的平台，为民间资本打通了安全的投资渠道，通过把民间闲散资金集中起来投入到公租房建设，来弥补政府建设资金的不足，缓解公共部门的财政压力。其次，有利于发挥各自优势，提升资源配置效率，实现公私双赢。政府部门与私人部门在合作过程中，将充分发挥各自的优势，利用有限的资源，制定最佳的合作方案。政府将成为整个公租房建设项目的监管者，而私营机构利用自身在融资、管理、技术等方面的丰富经验，提供最佳水平的服务质量，最终达到提高资金使用效率，提高项目绩效的目标，从而实现“公私双赢”117 。最后，有利于分散融资风险。在PPP模式下，公共部门和私人部门共同参与公租房项目的识别、可行性研究、设施建设及运营等建设全过程，能有效地对项目建设与运行的整体情况进行控制。四、不动产统一登记工作稳步推进2014年11月24日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布了《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）；2014年12月29日，国土资源部下发了《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》，要求各地各有关单位加快完成不动产登记职责整合工作，以保障《条例》顺利实施。2015年2月26日，国土资源部公布了不动产登记簿证样式，并表示《条例》从2015年3月1日起正式实施，有一部分地区将率先启用新的登记簿并颁发新版证书。2015年3月26日实施细则公开征求意见，并于6月经国土资源部部务会审议原则通过。随后，中央层面的相关制度设计步伐不断加快。2015年4月13日，国土资源部、中央编办联合下发了《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》；2015年5月4日，国土资源部下发了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》；2015年8月6日，国土资源部下发了《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》；2015年8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》。表12015年以来不动产登记制度推进情况时间主要内容2015年3月1日不动产登记条例正式实施2015年3月26日国土部针对《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》公开征求意见。2015年4月13日国土资源部、中央机构编制委员会办公室联合下发了《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》2015年5月4日国土资源部下发了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》2015年8月6日国土资源部印发了《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》2015年8月28日国土资源部、住房和城乡建设部联合发出了《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》2015年10月10日国土资源部党组研究决定，2015年第四季度在全国开展地方不动产登记职责机构整合情况专项督察，对2015年12月31日前不能如期基本完成不动产登记职责机构整合的地方提出问责的意见和建议。2015年10月14日不动产登记工作第四次部际联席会议通报了《不动产登记暂行条例实施细则》起草、征求意见情况以及各地不动产登记工作进展。资料来源：世经未来整理建立和实施不动产登记制度是我国实施机构改革和政府职能转变的一项重大改革任务，为尽快地落实登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”要求，国土资源部相继出台了两方面政策来推进不动产统一登记制度的实施。117 （一）统一的登记机构方面1.推进市县登记职责整合2015年4月13日，国土资源部、中央机构编制委员会办公室联合下发了《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》（以下简称《意见》），要求各地充分认识不动产登记职责整合的重要性和紧迫性，加快推进整合不动产登记职责和机构，确保年内完成各级不动产登记职责和机构整合、人员业务划转、工作流程再造和技术管理的衔接。《意见》要求，加快推进不动产登记职责整合。一是整合不动产登记职责。省级国土资源主管部门和机构编制部门应在本级人民政府组织领导下，按照中央统一要求，会同有关部门制定不动产登记职责整合工作方案或实施意见，支持市县级人民政府结合本地区实际，充分利用现有资源，将土地、房屋、林地、草原、海域登记等职责整合由一个部门承担，尽快印发职责整合文件，切实将不动产登记的职责整合工作落到实处。二是确定不动产登记机构。按照《不动产登记暂行条例》的有关规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本地区的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导、监督。三是统筹不动产登记相关资源。各地应充分考虑原有各类不动产登记工作的专业性和连续性，科学统筹调配相关资源，确保不动产登记机构有足够力量和资源有效开展不动产统一登记工作。统一的登记机构是不动产登记“四统一”的地基，是不动产登记工作的重中之重，年内基本完成市县两级不动产登记职责机构整合，是全面深化改革关键年的关键点。但不容乐观的是，市县整合的全面落实仍然面临诸多困难。不动产统一登记制度能否顺利实施，关键在于地方政府是否真抓实干。此次发布的《意见》虽然对地方尤其是市县级职责整合、机构设置等做出了明确的规定，但不动产统一登记制度作为一项全新的改革举措在实践层面会不断遇到新问题，因此，国家层面的政策在落地时需要进一步明晰细化。2.做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接为贯彻落实《国务院机构改革和职能转变方案》、《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发[2013]134号）和《国土资源部中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见》（国土资发[2015]50号），国土资源部、住房和城乡建设部2015年8月28日联合发出了《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（以下简称《指导意见》），要求各地做好不动产统一登记与房屋交易管理的衔接。《指导意见》要求，各级不动产登记机构、房产管理部门要按照方便群众办事、保障交易安全、提升管理效率的原则，确保房地产交易市场规范有序，不动产统一登记平稳推进，年底前完成不动产登记职责机构整合。117 就加强房屋交易管理，《指导意见》提出，各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作。就加快不动产统一登记，指导意见要求，各省级国土资源主管部门、住房和城乡建设主管部门要指导各地将房屋登记的申请、受理、审核、登簿、发证等房屋登记职责统一到不动产登记机构，不得随意拆分房屋登记职责。不动产登记机构要切实做好涉及房屋的所有权、用益物权、担保物权的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等工作。就做好衔接工作，指导意见强调，一是确保业务衔接顺畅。二是实现信息互通共享，消除“信息孤岛”。现阶段尚未建成不动产登记信息管理基础平台的，应按照职责分工，加快推进不动产登记信息整理、入库和不动产登记信息系统建设。三是做好资料移交与共用。建立房屋登记档案和房屋交易档案查询互用制度。房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理。房产交易资料由房屋交易管理部门管理。四是加强服务窗口建设。房屋交易和登记业务办理尽量在一个服务大厅，实现一个窗口受理，“一站式”、规范化服务。为方便群众办事，对于能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求群众重复提交。整合不动产登记职责机构是建立和实施不动产统一登记制度的组织保障，是确保《不动产登记暂行条例》顺利实施的前提。最新数据显示，截至2015年11月20日，全国已有2323个县完成职责整合，2038个县完成机构整合，为12月31日前全面完成专项督察任务奠定了基础。不动产统一登记与房屋交易管理关联性强，做好相关工作衔接，有利于保障房屋交易安全，维护房地产权利人合法权益；有利于稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展；有利于方便群众办事，提升政府治理效率和水平。（二）统一的信息平台方面1.建立不动产权籍调查数据库和管理系统建设不动产统一登记信息平台，是实施不动产登记的另一个难题。按照《不动产登记暂行条例》的规定，以不动产登记信息平台技术支撑，不动产登记信息将实现国家、省、市、县四级实时共享和依法公共查询。2015年5月4日，国土资源部下发了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（以下简称《通知》），明确将建立不动产权籍调查数据库和管理系统。《通知》称，各地应以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统，并结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级，满足不动产权籍调查的信息共享和成果应用。117 不动产权籍调查是不动产登记的基础，也是不动产登记暂行条例实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑。不动产权籍调查数据库应当接入不动产登记信息管理基础平台，与不动产登记的属性信息相关联。信息平台的统一，关键是要有落实主体，只有不动产统一登记机构整合到位，信息平台统一才能找到落实主体。2.不动产登记信息平台开启实质性建设2015年8月6日，国土资源部印发了《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（以下简称《通知》），要求各地紧紧围绕《不动产登记暂行条例》要求，有序推进相关工作，把不动产登记信息平台搭建在统一建设的“国土资源云”上，保障不动产登记工作顺利推进。《通知》要求，2015年下半年实现信息平台上线试运行，2016年基本完成数据整合建库，2017年基本建成覆盖全国的信息平台。《通知》强调，各地应紧紧围绕《不动产登记暂行条例》关于信息平台建设的要求，依据《不动产登记信息管理基础平台建设总体方案》，对各级各类不动产登记数据等进行整合集成，确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享，实现与相关部门审批、交易信息实时互通共享，加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提供不动产登记资料的依法查询。《通知》还明确了各级不动产登记信息平台建设的任务分工。国土部负责信息平台顶层设计，统一组织信息平台开发、集成和部署，统筹国土资源主干网建设，制定相关标准；省级重点负责组织督导省内各级数据整合建库和不动产登记信息系统建设，统筹推进省、市、县三级网络建设并纳入国土资源主干网；市县级负责对各类不动产登记信息进行整合建库，对各类不动产登记信息系统进行融合、对接，实现登记业务、数据库本地运行，保证登记业务的顺利开展，做好与相应审批、交易部门间信息实时互通共享，对外提供信息查询服务。建立统一的信息平台是《不动产登记暂行条例》的明确要求，是落实不动产登记制度的重要技术支撑，是保障交易安全和实现信息共享的重要手段，对于规范开展不动产登记业务，促进职责机构整合和工作流程再造，提升管理能力和治理水平，强化产权保护和便民利民具有重要意义。此次《通知》中，不动产登记出现了明确的时间表，标志着不动产登记技术层面的基础工作已经全面展开，意味着不动产登记联网的加速推进。同时，不动产登记统一登记实现联网也是开征房产税最重要的前提之一，令房产税的税基被有效掌控，逐渐摆脱以前各地政府和相关部门无法掌握跨区域拥有不动产的情况，也意味着房地产税的开征向前迈出了一大步。综上所述，按照国土部公布的“不动产统一登记”117 相关时间表，需在2015年内健全不动产统一登记配套制度，并力争在年底前完成省、市、县三级职能整合；2016年全面形成制度体系；最终于2017年实现信息共享，依法公开查询。以上两方面政策从不同程度上进一步推动了不动产统一登记制度的实施。一方面，统一的登记机构是建立和实施不动产统一登记制度的组织保障，是确保《不动产登记暂行条例》顺利实施的基本前提。另一方面，建立统一的不动产信息平台，是发挥不动产登记制度作用的前提。只有各级不动产登记机构的信息纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，登记信息才能实现实时共享。不动产登记信息实时共享，不仅有利于发挥不动产登记物权公示作用，保障不动产交易秩序和安全，维护当事人合法权益；而且有利于登记机构减少登记信息错误，提高登记的规范化和标准化程度，提升登记服务效率。尽管不动产登记本身并不是房地产调控政策，但这一措施是房地产调控从之前的交易环节转变到持有环节的标志性事件，对房地产市场影响深远。不动产登记工作是对全国不动产信息的一次摸底过程，可以摸清国内房屋总量、家庭不动产持有数量结构等基本信息，并在客观上为楼市调控提供信息支持。同时，不动产登记也是我国建立长效调控机制的重要环节，为个人住房信息联网，房地产税制改革、遗产税的开征奠定基础，对房地产市场的中长期健康发展具有不可替代的作用。五、其他主要政策综述（一）促进住房租赁市场发展的政策相继出台确定购租并举为主要方向近年来，我国住房租赁市场快速发展，住房租赁规模逐步扩大，为解决居民居住问题、推动经济社会发展作出了重要贡献。据统计，城市居民家庭通过租赁解决住房问题的比例逐年上升，进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题。与此同时，住房租赁市场发展还不能完全适应经济社会发展的需要，存在供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善，特别是供应主体较为单一等问题。因此，2015年以来住建部等部委相继出台政策以促进住房租赁市场发展。2015年1月14日，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（简称《意见》），《意见》提出，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁；也可以与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。2015年1月29日117 ，住建部、财政部、央行联合发布了《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》（简称《通知》），《通知》指出，今后无房职工，只要连续缴存公积金满3个月，无需租金发票、税票也可以支取住房公积金支付房租。无房职工租住公共租赁住房，只需向住房公积金管理中心提出申请，并提供房屋租赁合同和租金缴纳证明；租住商品住房，只需提供本人及配偶名下无房产的证明。三部委联合出台的上述政策以及提出的支持地方收购商品房用于保障房等政策形成了一套政策“组合拳”，目的在于培育和稳定住房租赁市场的消费，促进租赁市场发展，形成购租并举的住房供应格局。《通知》出台后，居民在提取公积金用于支付房租的手续上更加便捷，而且对于中低收入群体的租房者而言，提取公积金支付房租将分担一部分租房成本，能够切实解决这部分人的居住需求。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，也是供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点。培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题。租赁房源与商品房源打通，一方面可拓宽租赁住房房源渠道，另一方面可同步推进商品房库存与公租房及租赁市场有效衔接转换，促进库存去化。2015年中央经济工作会议再次提出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。此次中央经济工作会议再次提出，在强调其去库存作用的同时，更为我国长期住房体系的建立健全确立了方向。在我国房地产市场发展过程中，主要依靠新建增量住房的模式解决城市居民的居住问题。在当前商品房库存压力较大的现状下，租赁市场也已成为解决城市居民居住问题的主要方式之一，租赁市场需求的活跃有助于消化积压空置的存量房。未来一段时间，租赁市场将成为房地产宏观调控的重要方面，将改变房地产市场只售不租，多售少租的局面，将部分房源转化为租赁房将带动房地产市场购租并举方向发展。（二）六部委放宽房地产市场外资准入条件2006年开始我国实施“限外令”，当时人民币持续升值，国内楼市价格并不处于高位，大量外资通过投资中国房地产进入中国市场。为了防止境外机构和个人通过炒房套取汇差，进一步抬升中国房价，我国政府先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的政策：2006年出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，2007年后房地产更被列为外商投资“限制”行业，2009年底推出“向境外投资方出售国内资产征税”的规定，2010年11月外汇局规定境外人士只能买一套房产等。随着房产税征收渐近，房产作为投资品的属性已基本不存在，住房回归其本来满足居住需求的功能。2015年8月28日117 ，为促进房地产市场平稳健康发展，住建部、商务部等六部委联合发布了《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（以下简称《通知》），明确有资格境外机构和个人可在国内购房。《通知》提出，外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》执行。取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。此次《通知》是自2006年8月开始执行严格限制外资投资房地产政策10年以来，首次松动。《通知》强调，境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。这意味着，除少数仍在严格执行限购的城市，境外人士在国内的购房已经不受限制。而此前，按2010年11月4日住建部和国家外汇管理局共同下发的相关规定要求，对境外个人购房的限制是在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。从当前我国楼市供求形势、外资流向和宏观经济形势来看，此次政策调整在情理之中。目前，我国60%的银行贷款、60%的固定资产投资和居民60%的财富均关联着房地产。在供求关系逆转、大周期下行开启的背景下，楼市如果下行速度过快，将对投资、消费冲击很大。因此，松绑“限外令”，激励潜在需求，为调结构、促转型留足时间是很必要的。松绑“限外令”预示政策告别“空窗”，新一轮楼市政策或将到来，目的是为了更好地刺激有效需求，加快去库存，解冻土地购置、新开工和开发投资。综合来看，此次“限外令”松绑并不会导致楼市行情的大幅波动，主要原因在于：一是目前我国楼市购房者主力仍以本地自住需求为主，投资客的比例较低；二是市场库存处于高位，境外需求无法改变市场基本面、推升房价；三是我国房地产市场经过10余年的快速上涨后，投资价值已较之前有所降低，加之近期的人民币贬值预期，房产对境外投资者的吸引力也有所下滑。所以，政策主要目的在于提振市场信心，并不会助推房价上涨。六、政策发展趋势展望2016年，房地产市场面临的政策环境都将更加宽松。预计稳定和促进房地产市场发展的政策仍将会在2016年继续出台，但由于贷款政策和税收政策等相对而言已较为宽松，进一步放松的空间有限，预计2016年将会在一些配套改革政策如户籍制度、住房制度、保障房建设等方面进行更多的调整，房地产市场将迎来政策最为宽松的时期。随着这些措施的出台，预计2016年房地产市场的销售形势相对较好，去库存步伐有所加快，这有助于房地产市场早日实现出清，市场将重新寻求新的平衡。117 第三节热点事件透视一、热点事件汇总表12016年以来房地产行业热点事件汇总序号时间热点事件12015.01上市公司“涉房”融资、重组审批提速22015.01住建部部长：高库存三四线城市不再新建安置房32015.01中粮等房企陷深圳锁房风波42015.01传江津万千城遗爱池项目停工搁浅开发商资金链断裂52015.02长和系世纪重组62015.05我国房地产行业成立首个众筹联盟72015.05“二万”联姻震动国内地产格局82015.06四成50强房企进军互联网金融转型或炒作待观察92015.06多家房企国内大举发债国内融资优势凸显102015.06保利北辰等六家房企遭环保处罚112015.06李嘉诚上海浦东最后一个商业项目宣布自持122015.07港资地产撤退内地房企扩张132015.08我国保障房审计整改工作正有序推进142015.08房企布局社区O2O解答下游盈利难题152015.08政策利好拉低融资成本房企扎堆发行境内公司债162015.08多家企业宣布剥离房地产业务172015.0921家涉房央企中超半数已开始进行内外部重组182015.09地产整合加速：房企并购额已达1600亿192015.09起死回生：佳兆业上海、广州项目全面恢复销售202015.09北京土地供应减少房价或上涨212015.10碧桂园“退地”疑云引爆北京土地市场三重风险222015.10招商地产重组并入招商局蛇口232015.12恒大地产斥资135亿抄底创房地产收购金额纪录242015.12政治局会议首提化解库存252015.12宝能系与万科的股权大战重组或现多方盟军数据来源：世经未来二、热点事件解读（一）“二万”联姻震动国内地产格局2015年5月14日，万科与万达在北京举行战略合作签约仪式。双方宣布建立战略合作关系，计划在国内外项目开展深度合作。未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。两大千亿房企“联姻”，整个国内地产行业格局将会发生震动。近年来，中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段，房地产企业发展需要新思维、新模式，而万达与万科的战略合作，无疑是一次全新尝试。117 点评：行业层面：该次联盟将逐步开启两者深度的资源整合，无论是深耕内地还是拓展海外，其双方的合作无疑是强强联合，优势互补。未来的万达和万科势必凭借自身的专业优势和专业资源进行整合并适度共享，进而为双方各项目的产品提升其核心的影响力和竞争力。银行层面：早在2007年9月29日，由富力、合景组成的联合买家买下了当时广州面积最大、总价最高的商业金融地块——猎德地块。随后，该项目又引入了新鸿基进行共同开发。在传统的住宅市场空间受限的压力下，越来越多的房企开始选择合作，从当初的各自为战，到现在的合纵连横、抱团取暖，房企“强强联合”已成为当下中国房地产市场的代表性现象。银行在拓展新项目时，也可以将合作项目作为未来业务开发的重点。（二）招商地产重组并入招商局蛇口2015年10月上旬，招商地产2015年第三次临时股东大会通过了大股东招商局蛇口吸收合并招商地产的重组方案。11月24日，招商地产公告，公司合并重组方案获得证监会审核通过，至此，大股东招商局蛇口控股成功将旗下所有不确定性的资产，一次性以较高市盈率发行注入了新的上市平台。2015年12月30日招商蛇口正式挂牌上市。此次资产重组完成后，招商地产退市，取而代之的是招商局蛇口。招商局蛇口市值将近2000亿元。点评：行业层面：酝酿长达半年之久的招商地产重组年底收官，此次重组再次改写了中国房地产的行业格局。根据方案，招商局蛇口控股将发行A股股份为对价换股吸收合并招商地产，招商局蛇口资产全部注入，同时解决招商地产B股换A股的问题。招商局集团此次大手笔整合旗下地产业务资源，将有利于旗下平台消除同业竞争，减少内部关联交易，使招商局旗下非上市地产资源的价值通过上市平台获得提升，从而做大做强地产业务。银行层面：土地、资金是房地产企业的重要生产因素。目前，房地产行业运行低迷，行业内企业普通面临资金不足，拿地成本较高。招商地产重组并入招商局蛇口，显示了在当前情况下，银行在介入房地产企业时不应拘泥于房地产业务，其他房地产企业相关的并购业务也可以关注。117 （三）房地产资产证券化提速·上海公积金首秀2015年12月13日，上海公积金2015年第一期个人住房贷款资产支持证券（“沪公积金ABS”）在全国银行间债券市场发行，由上海公积金中心发起、上海国际信托发行，发行总额约69.6亿元，其中1号产品资产池中基础资产的抵押物为房产不动产，2号产品没有抵押物，本期证券的入池贷款在发放时，由上海住房担保为借款人提供担保向上海公积金中心申请贷款。之前，杭州、武汉均有尝试发行公积金相关证券。另外，7月10日，世茂集团称其部署的“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所无异议函，这意味着全国首单物业费资产证券化项目（物业费ABS）正式出炉，其中博时资本是管理人，而基础资产则源自世茂集的物业费收入。点评：行业层面：上海公积金资产证券化在国内并非首例，在武汉率先吃螃蟹后，杭州、上海紧随其后。从政策来看，2015年1月6日，《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出：积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。9月30日，住建部、财政部和央行联合下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》要求：有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。其实，早在2003年，就有人开始呼吁和研究房地产资产证券化的问题，但受国内资本市场尚不发达等多种因素的影响，房地产证券化的推行实施举步维艰，仅有建行等个别机构曾经有所尝试。2015年6月，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批；同时，万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，以万达广场作为基础资产的类REITs产品。可见，进入2015年，房地产资产证券化的进程加快，和国外成熟的资产证券化市场相比，国内的资产证券化市场正朝着更多不同类型的方向发展。银行层面：房地产投资信托基金（REITs）设置的房企门槛非常高，不仅对物业资产和房企资金流做了严格规定，而且将区域限定在北上深等一线城市，并将非国企和非国有控股的企业排除在外。不过，银行间市场REITs将房企融资再放宽。随着信贷业务投行化新趋势的发展，商业银行投资银行部可加紧摸底房地产企业相关需求，尝试房地产投资信托基金（REITs）。117 第三章2015年房地产行业发展情况分析第一节房地产业综合景气度分析自2011年11月份国房景气指数跌破100点景气临界值后，近几年涨涨落落，始终没有重返100点以上。2015年12月份，“国房景气指数”为93.34，比上年同期回落0.59点。数据来源：国家统计局表12011-2015年我国国房景气指数走势第二节房地产行业运行分析一、房地产投资情况房地产开发投资增速继续回落，创住房制度改革以来新低。2015年，全国房地产开发投资总额累计95978.85亿元，同比增长1.00%，增速比2014年缩小9.50个百分点。房地产投资增速下滑的原因主要在于：一是商品房前期库存基数较大，特别是三四线城市去库存压力较大，消化周期长，在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿；二是房地产行业利润率呈降低趋势，打击投资者的投资热情以致其投资意愿下降；三是新开工无明显改善，施工面积增速持续回落，土地购置费用下滑所致。117 数据来源：中国产业数据网图12011-2015年房地产开发投资情况数据来源：国家统计局图22014-2015年全国房地产开发累计投资情况从供应结构来看，各类投资增速全线回落，其中商业营业用房投资增速回落幅度最大。2015年，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资64595.24亿元，同比增长0.40%，增速比上年同期下滑8.80个百分点，占房地产开发投资的比重为67.3%；办公楼投资6209.74亿元，同比增长10.10%，增速比上年同期下降11.20个百分点，所占比重为6.47%；商业营业用房投资14607.49亿元，同比增长1.80%，增幅比上年同期下滑18.30个百分点，所占比重为15.22%；其他投资10566.37亿元，同比减少1.2%，降幅同比扩大3.4个百分点，所占比重为11.01%。117 数据来源：国家统计局图12014年和2015年全国房地产开发结构二、房地产开发资金来源增情况随着房地产市场销售形势的好转和信贷政策的放松，2015年房地产开发企业资金来源增速出现小幅上升。2015年，全国房地产开发企业累计到位资金125203.06亿元，同比增长2.63%，增速比上年同期提高2.74个百分点。数据来源：国家统计局图22014-2015年全国房地产开发投资资金来源及增速情况2015年以来，全国房地产企业资金来源中，其他资金占比整体较上年提高；同时，利用外资情况依然较少。具体来看，国内贷款20214.38亿元，同比减少4.8%，降幅同比扩大12.8个百分点，占比为16.15%；利用外资296.53亿元，同比减少53.6%，降幅同比扩大73.3个百分点，占比0.24%；企业自筹资金49037.56亿元，同比减少2.7%，降幅同比扩大9个百分点，占比39.17%；其他资金55654.6亿元，同比增长12%，增幅同比扩大20.8个百分点，占比为44.45%。在其他资金中，定金及预收款32520.34亿元，同比增长7.5%，上年同期为下滑12.4%；个人按揭贷款16661.65亿元，同比增长21.9%，上年同期为减少2.6%。117 其他资金中预收款和个人按揭贷款增幅均有所提高，主要是由于商品房销售情况持续向好，以及持续宽松的信贷环境；而国内贷款和自筹资金降幅均有所扩大，显示投资需要仍然疲弱。数据来源：国家统计局图12014年和2015年全国房地产开发企业资金来源结构三、土地市场情况由于房地产行业持续低迷，楼市库存压力较大，房企资金趋于紧张，购地也有所放缓。2015年，房地产开发企业在全国购置土地面积累计为22810.79万平方米，同比减少31.70%，增幅比上年同期缩小17.70个百分点。2015年，全国土地购置费累计投资总额为17675.44亿元，同比增长1.20%，增速比上年同期下滑28.10个百分点。与此同时，全年分化格局依旧明显。从结构上看，一线城市的土地市场回暖幅度明显高于二、三线市场，显示弱市格局下开发商的投资偏好。数据来源：世经未来图22011-2015年房地产开中土地购置面积情况四、商品房建设情况117 2015年，全国商品房累计施工面积735693.37万平方米，同比增长1.30%，增幅比上年同期缩小7.90个百分点；商品房新开工面积154453.68万平方米，同比减少14.00%，增幅比上年同期缩小3.30个百分点。2015年，商品房累计竣工面积100039.10万平方米，同比减少6.90%，增速比上年同期缩小12.80个百分点。新开工指标作为房地产市场的先行指标，其持续两年的负增长也警示着未来几年房地产市场仍然延续着调整回落的态势。数据来源：国家统计局图12011-2015年商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况五、房地产市场销售情况全国商品房销售面积及销售金额增速均比上年同期有所提升。2015年，全国商品房销售面积128494.97万平方米，同比增加6.50%，增幅比上年同期上升14.10个百分点；全国商品房累计销售额为87280.84亿元，同比增加14.40%，增幅比上年同期上升20.70个百分点。数据来源：国家统计局图22011-2015年商品房销售面积情况房地产市场销售的持续回暖与不断宽松的货币政策、产业政策有紧密的联系。2014117 年下半年以来，各级国家政府部门接连出台了多项利好房地产的政策，房地产销售环境持续改善。这些政策在供需两端同时着力。一方面对需求端加以鼓励，包括降低房贷利息、放开限购、首付比例下调、二套房放松、降低公积金贷款门槛等政策。这些政策刺激了房地产市场需求的释放，房地产市场销售持续回暖。另一方面，对于房地产市场投资端这些政策对投资端也予以刺激，包括降准降息释放流动性、资本金比例下调、放开土地供应套型限制等政策。受益于良好的销售形势，开发商资金压力有所缓解，但对于投资依旧比较稳健，拿地、新开工等仍在较低水平。数据来源：国家统计局图12011-2015年商品房销售金额情况六、商品房价格情况2015年，在中央持续释放稳楼市信号背景下，地方政府因城施策、积极促进楼市平稳健康发展，全国70个大中城市房价整体继续呈现回暖态势。2015年，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市数量从1月份的2个增加到12月份的39个，而环比价格下降的城市数量从1月份的64个减少到12月份的27个。超半数以上的城市新建商品住宅价格实现环比上涨，加之下跌的城市数量大幅减少，表明房价已呈现回暖态势。数据来源：世经未来图22014-2015年新建住宅价格走势情况117 第三节土地市场运行分析2015年，土地市场以首月收金逾两千亿元火热开局，随后受供需走低影响陷入低迷，上半年主要指标普遍下行，各线城市均呈降势；下半年以来，品牌房企强化重点城市布局，拿地规模逐渐回升，土地市场供求量同比降幅收窄，同时受成交结构影响，整体楼面均价持续上涨，京沪等热点城市地价攀升带动宅地价格走高。整体来看，2015年主要城市供需仍处低位，出让金不及2014年，楼面均价及平均溢价率上涨，不同城市分化加剧。从各类用地的供求结构来看，2015年工业用地供求量仍居各类用地之首，占比均超50%，商办类用地和其他用地基本持平，住宅类用地供应量继续下滑约三个百分点。尽管如此，住宅类用地出让金在楼面均价上涨的带动下，占比仍增加约四个百分点，达72%，商办类用地出让金占比降至20%。表12015年全国300个城市土地市场交易情况时间指标推出面积成交面积出让金楼面均价溢价率（万平方米）（万平方米）（亿元）（元/平方米）（%）2015年绝对量1132358567121793138416%同比-18%-21%-10%14%6%一季度绝对量2289018327422212249%同比-33%-37%-41%-7%-4%二季度绝对量24768172663895126011%同比-23%-35%-30%12%-0.2%三季度绝对量27659226445595136418%同比-15%-12%18%28%10%四季度绝对量37918274348080158622%同比-2%1%21%19%14%数据来源：CREIS中指数据一、供应情况2015年，全国300个城市供地总量较2014年减少近两成，同比降幅逐季度收窄，10、11月转跌为涨。2015年，全国300个城市共推出土地31686宗，同比减少14%；推出土地面积113235万平方米，同比减少18%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）9332宗，同比减少18%，推出土地面积37295万平方米，同比减少24%；商办类用地5705宗，同比减少23%，推出土地面积15687万平方米，同比减少26%。表2117 2015年全国300个城市共推出土地情况全部其中：住宅土地数量（宗）同比增速（%）土地面积（万平方米）同比增速（%）土地数量（宗）同比增速（%）土地面积（万平方米）同比增速（%）2013年4518717796471490766798192014年36260-20135659-2411088-2648486-282015年31686-14113235-189332-1837295-24数据来源：世经未来整理二、成交情况2015年，全国300个城市土地成交总量低位运行，同比降幅大于供应量，一二线城市年末企稳。2015年，全国300个城市共成交土地23924宗，同比减少18%；成交面积85671万平方米，同比减少21%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）6546宗，同比减少23%，成交面积28058万平方米，同比减少24%；商办类用地4258宗，同比减少24%，成交土地面积11377万平方米，同比减少31%。表12015年全国300个城市土地成交情况全部其中：住宅土地数量（宗）同比增速（%）土地面积（万平方米）同比增速（%）土地数量（宗）同比增速（%）土地面积（万平方米）同比增速（%）2013年37208143569101179052974262014年27907-28104032-317941-3535377-362015年23924-1885671-216546-2328058-24数据来源：世经未来整理三、楼面均价2015年，全国300个城市成交结构影响致楼面均价上涨，下半年重点城市频现高价地，京沪领涨全国。2015年，全国300个城市成交楼面均价为1384元/平方米，同比上涨14%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为2223元/平方米，同比上涨24%；商办类用地成交楼面均价为1699元/平方米，同比上涨12%。表22015年全国300个城市土地成交价格情况全部其中：住宅成交楼面价（元/平方米）同比增速（%）成交楼面价（元/平方米）同比增速（%）2013年1174271628242014年123461834132015年138414222324数据来源：世经未来整理117 四、溢价率2015年，全国300个城市土地平均溢价率16%，较2014年上升6个百分点。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率21%，较2014年上升9个百分点；商办类用地平均溢价率7%，较2014年下降2个百分点。2015年全国300个城市土地平均溢价率自三季度起回升，全年同比上升6个百分点，住宅类用地超20%。五、出让金2015年下半年成交量价回温带动出让金止跌，全年同比降一成。2015年，全国300个城市土地出让金总额为21793亿元，同比减少10%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为15776亿元，同比减少4%；商办类用地出让金总额为4262亿元，同比减少25%。2015年，经营性用地出让金在总额中占比近92%，与2014年同期基本持平，其中住宅类用地占比达72%，商办类用地占比有所下滑。全国40个大中城市中共17个城市同比增加，兰州、温州受供地放量影响涨幅显著，一线城市上海、深圳低于2014年；降幅前十城市中仅前三大于60%，同比较年中收窄，贵阳、沈阳降幅仍居前。表12015年不同城市土地市场情况城市类别指标推出面积成交面积出让金楼面均价溢价率（万平方米）（万平方米）（亿元）（元/平方米）一线城市绝对量284825645105918027%同比-23%-25%1%19%2%二线城市绝对量406243345510134156517%同比-23%-25%-7%18%10%三线城市绝对量697624965265547518%同比-14%-18%-19%1%2%数据来源：CREIS中指数据第四节行业发展特征一、房地产行业特征1.周期性特征明显。房地产行业的周期性特征十分明显，行业周期与经济周期的相关度很高。2.产品具有消费属性与金融属性，投机需求旺盛。房地产行业主要产品具有资源稀缺性、价值较高、使用时间长、价格变化较快且难以监控等特点，使房地产具有消费品和金融产品的双重属性。2010年起，严格的房地产调控大大地打击了房地产行业的投机投资性需求，但资金的逐利性导致对房地产的投机需求仍将持续一段时期。117 3.资本密集型行业，与金融关联度高。房地产开发由于建设周期长，资金投入量巨大，属于资本密集型行业，对金融体系的依赖性较强。此外，行业的发展受利率、汇率等金融政策的影响较大。另外，在房地产产品的最终消费阶段，同样依赖金融体系的支持。随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨大的补血作用。这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。4.涉及行业面广，经济地位突出。房地产行业工程系统是多项目的综合体，它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料采供、商业等诸多行业，仅产业链条直接涉及的行业就达50余个，对整体经济有较强的带动能力，是国民经济的重要支柱行业。5.与政府关系密切。过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性，决定了房地产行业与政府的关系密不可分。房地产行业的发展，每一个阶段与国家或省市出台的一些政策有着密切的关系。同时，房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。6.房地产行业的利润渠道很多。房地产行业牵涉非常广，这也决定了，房地产行业的利润来源也非常多。其中房地产的建设和销售是房地产利润来源的主要部分。二、房地产行业发展特征（一）金融财税政策频出力促消费，房地产市场运行环境日趋宽松2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。总体来看，当前经济增速下行和高库存压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。在多重政策支持下，市场需求大幅释放，楼市总体回暖趋势基本明确。从各线城市来看，政策对一线及部分二线重点城市的作用较为明显，房价已出现快速上涨势头，而三四线城市影响较小，库存压力仍然较大，部分城市后续去化动力不足，仍需进一步宽松政策助力。（二）百城新建住宅价格累计上涨3.39%，二手房累计涨幅超新房新房方面，2015117 年以来在中央及地方多重利好政策推动下，楼市信心不断增强，购房需求平稳释放，热点城市房价上涨较多，2015年百城均价累计上涨4%。二手房方面，2015年十大城市二手住宅价格累计上涨10%。总体来看，新房方面，一线及部分二线热点城市住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强的城市改善性需求明显释放，高端项目热销，房价上涨较快；多数城市对政策反应并不敏感，市场需求仍表现乏力，较高的库存压力下，房价多呈下跌态势。二手房方面，政策的连续放松使得二手房需求平稳释放，市场回暖超过预期。在一线城市率先进入存量房时代的趋势下，考虑到未来持续宽松的货币政策，再加上土地市场火热和库存量的减少，热点城市二手房价格依然有上涨的空间。（三）市场持续回暖，新房成交创历史新高，供应过剩压力有所缓解新房方面，政策刺激下市场快速升温，成交创历史同期新高。二手房方面，整体成交大幅回暖。二手房市场表现整体好于新房市场，深圳、上海、北京已经步入存量房时代。2015年以来，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。新房成交创历史新高，且各类城市均出现显著增长。二手房对于市场变化更为敏感，2015年十大城市二手房成交同比增长近七成，回暖幅度超过新房。在供应端调整而需求不断增加的情况下，市场供求矛盾缓解，短期需求大于供应。（四）改善需求显著释放，一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升在价格水平方面，各类城市价格水平差异明显：一线城市套总价中位数普遍高于200万；二线城市厦门、杭州等5个城市突破百万，长沙、成都等低于60万；三线城市处在55-90万之间。从套总价中位数变化来看，上涨城市个数多于下跌城市，一线城市涨幅尤为突出，部分二三线城市跌幅明显。16个上涨的城市中，一线城市上海、深圳涨幅最高，均超过20%。二线城市南京、天津、武汉、青岛和沈阳涨幅在6%-11%之间。9个下降的城市中，中山、广州、南通、成都跌幅在5%-10%之间，跌幅较为明显，长沙、重庆、泉州、大连等地跌幅在5%以内。成交表现方面，2015年一线城市中高价位、高价位楼盘占比偏高，且较2014年提升。与2014年相比，一线城市低端产品空间受挤压，中低价位楼盘销售金额占比均缩小，而中高端需求集中释放，中高、高价位楼盘占比出现不同程度提升，其中深圳、北京高价位楼盘占比提升幅度相对明显。多数二三线城市中低价位楼盘占比提高、高价位楼盘占比缩小。另外，上海、北京、深圳1000万以上楼盘销售金额占比分别达25.6%、23.7%和17.4%，较2014年均提升，其中上海提升6.3个百分点，幅度最为明显。（五）城市分化加剧，热点城市地王频出，三四线土地市场遇冷土地供需仍维持低位，2015年117 下半年以来降幅收窄。供应方面，全国各类土地推出量仍旧保持低位，但在年底逐渐企稳回升。目前，房企整体经营策略保持谨慎，但随着销售形势好转，企业对部分城市拿地热情升温，土地市场逐步企稳回升。成交结构影响导致各类用地楼面均价上涨，下半年溢价率开始回升。房企逐步加大一线城市布局，土地成交结构发生变化，整体用地楼面均价持续上涨。未来，随着一系列政策的刺激，企业资金面逐步改善，明年全国土地市场企稳，一、二线重点城市土地市场或将稳步回升，三四线城市由于去库存压力，市场供需仍会维持较低水平。（六）品牌房企业绩稳步增长，热点城市布局深化，融资创新迎破局2015年以来，受益于政策层面利好的不断推出，房地产市场逐渐回暖。品牌房企把握市场大势，凭借合理的产品结构、良好的市场布局、创新的营销策略，快速锁定销售业绩，有效提升市场地位；同时谨慎拿地、强化融资实力，为企业长期的健康发展谋篇布局。2015年，品牌房企通过聚焦主流产品、把握主流市场、创新营销策略实现了销售业绩的稳步增长，业绩再创新高；同时，在市场整体回暖趋势下，三季度企业拿地信心逐渐恢复，纷纷加大热点城市特别是一线城市的土地投资力度。此外，融资方式更趋多元化，企业积极寻找降低资金成本的融资渠道，综合运用公司债和定向增发、资产证券化等市场化融资方式加速构建多元融资体系。未来房地产企业的融资模式将不断重塑，推动行业竞争格局迈向新阶段。117 第四章2015年房地产行业细分领域分析第一节住宅行业一、发展现状（一）全国住宅房地产开发投资增速继续放缓2015年，在全国房地产开发投资中，住宅房地产开发投资累计64595.24亿元，同比增长0.40%，增速比上年同期下滑8.80个百分点。数据来源：世经未来图12011-2015年住宅房地产开发投资总额情况2015年，全国90平方米以下住房房地产开发投资累计24646.12亿元，同比增长21.20%，增速比上年同期上升16.60个百分点，占住宅投资的比重仅为38.15%，占比较上年同期提高6.56个百分点；全国140平米以上住房房地产开发投资累计11030.23亿元，同比增长14.40%，增速较上年同期上升22.20个百分点。117 数据来源：国家统计局图12013-2015年全国商品住宅供应结构情况（二）商品住宅施工、新开工以及竣工面积同比均有所下滑2015年，全国商品住宅累计施工面积511569.52万平方米，同比减少0.70%，增幅比上年同期下降6.60个百分点；商品住宅新开工面积106651.30万平方米，同比减少14.60%，增幅比上年同期下滑0.20个百分点；商品住宅累计竣工面积73777.36万平方米，同比减少8.80%，增幅比上年同期缩小11.50个百分点。数据来源：国家统计局图22011-2015年住宅新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况（三）全国商品住宅销售面积及销售金额增速均好于上年同期2015年，商品住宅销售面积112405.68万平方米，同比增加6.90%，增幅比上年同期提高16.00个百分点117 。2015年，全国商品住宅销售额为72753.00亿元，同比增长16.60%，增幅比上年同期增长24.40个百分点。2014年下半年以来，在各地限购政策陆续放开、降准降息、对改善型普通自住房执行首套房贷款政策、降低二套房首付等一系列利好楼市的政策推出后，房地产市场尤其是一线城市渐渐转暖。数据来源：国家统计局图12011-2015年商品住宅销售面积和销售金额累计增速情况二、区域分布2015年，我国住宅投资仍然主要集中在东部地区，投资额居全国前五位的地区有江苏、广东、浙江、山东、河南等区域，其中，前四个地区与2014年相同。另外，五个地区中，仅浙江省住宅投资额同比增速表现为负增长。从商品住宅销售面积总量来看，居全国前五位的地区有广东、江苏、山东、河南、四川；2015年商品住宅销售面积下滑速度最快的地方是辽宁省。从商品住宅竣工面积总量来看，居全国前五位的地区有江苏、山东、广东、河南、安徽，其中，广东、河南两地同比增速表现为负增长。表12015年全国各地区住宅开发投资、销售及竣工情况商品住宅开发投资额同比增速商品住宅销售面积同比增速商品住宅竣工面积同比增速（亿元）（%）（万平方米）（%）（万平方米）（%）全国64595.240.38112405.76.8773777.36-8.77东部地区35652.860.5052175.879.8736713.42-8.62北京市1889.542.351126.84-0.851378.22-23.62天津市1251.5311.521668.1812.902182.992.48河北省3162.555.065161.652.923226.911.00辽宁省2603.32-32.283477.26-29.502529.29-48.80上海市1813.325.142009.1712.821588.953.48江苏省6080.212.6310275.9516.767930.219.24117 浙江省4450.73-3.125131.8830.203938.03-5.30福建省2864.95-1.793315.69-0.252398.99-6.58山东省4399.445.148526.856.956185.561.56广东省5890.5113.5610497.6228.594435.4-18.50海南省1246.7811.11984.794.45918.87-12.65中部地区14743.21.3131963.966.7019851.6-11.39山西省1098.328.671481.143.291574.68-7.46吉林省648.81-11.421304.82-5.981000.75-23.56黑龙江省681.15-28.001710.6-19.752126.82-7.36安徽省2849.190.055356.81-0.154099.217.04江西省1113.0914.523145.8313.351531.361.33河南省3529.157.307645.849.084237.92-26.52湖北省3020.549.625647.7212.902193.44-22.01湖南省1802.94-9.795671.1916.883087.42-2.82西部地区14199.19-0.8628265.851.9117212.34-5.88内蒙古自治区758.51-19.031944.92-2.541281.45-14.38广西壮族自治区1407.758.913181.5110.881310.52-9.11重庆市2390.49-2.484477.711.223185.914.95四川省3048.727.056495.435.163149.25-18.65贵州省1327.77-1.672943.378.731927.37-5.82云南省1670.27-8.732576.8-1.571896.5651.10西藏自治区39.634.5146.32-13.6570.54139.52陕西省1827.8-2.242717.98-4.181351.57-27.45甘肃省526.566.081307.487.82765.1217.34青海省201.385.62329.71-9.15320.84-28.30宁夏回族自治区396.68-3.62708.12-24.62746.78-8.80新疆维吾尔自治区603.66-2.051536.49-0.311206.44-24.33数据来源：国家统计局三、经营模式（一）商品住宅1.全产业链经营模式大型房地产企业采用拿地——盖房——销售——物业一条龙滚动开发的模式，做全能开发商。房地产开发企业拥有自己的建筑施工企业、建材工厂、销售代理公司，装修公司、物业管理公司等，实施纵向一体化经营。2.以销售为主的经营模式部分房地产企业采用以销售为主的经营模式，主要依靠售房获取销售收入滚动开发房地产，没有资金能力持有物业长期出租经营。以销售为主的经营模式使大多数房地产企业处在寻找项目、获取土地、办理项目审批、策划设计的前期筹备阶段，拉长了投资回收期。117 3.买卖土地经营模式在房地产市场形成过程中，地方政府的一级土地市场，由于供应体制不成熟、政策不透明，导致开发商获取土地的能力，俨然成为房地产企业生存和发展的决定性因素。（二）保障房1.企业建设模式企业建设型是指政府没有或极少的投入资金，充分利用社会力量建设保障房的模式。企业建设模式主要分为以下三种：（1）普通房地产开发模式：普通房地产开发模式也成为集中建设模式。普通房地产开发模式是指政府以较低的土地出让金出让土地，由房地产开发商进行开发建设。这种模式由开发商独立投资、贷款、建设和运营保障房，具有公益性质。这种模式的主要优点是：政府不用投入太多的资金，充分调动社会企业的资金参与保障房建设。但是普通房地产开发模式会给企业带来极大的经济负担，且开发保障性住房的利润率很低，投资回收期长，开发经济适用房的利润率为3%左右，开发商积极性低，且容易以牺牲工程质量为代价来获取不法利润，造成工程质量隐患。广州万科万汇楼万科集团独立投资、开发、运营的保障房。据万科集团测算，万汇楼项目投资4700万，投资回收期长达57年。（2）限价模式：限价模式是指政府以规定成品房单价上线为条件来出让土地的.开发模式，房屋建成后只能向通过政府部门审核的特定人群销售。限价模式的有点是政府无需投入资金并且还能获得土地收益，开发商能发挥其管理经验的优势。但是在开发过程中，开发商由于成品房的单价受到限制，所获得的利润较低，因而缺乏积极性。且限价房只能满足城镇中等收入者的需求，低收入者无能力购买限价房。（3）配建模式：配建模式是指政府以开发商在商品房项目中配建一定数量的保障房作为条件来出让土地。配建模式多采用“定配建，竞地价”，“定地价，竞配建”，“竞地价，竞配建”等方式。配建模式的主要优点是：政府无需投入资金，且能够获得土地出让金；保障房与普通商品房在同一个社区内，有利于缓解阶层分化。缺点是开发商可能以降低工程质量为代价来获得不法利润，且配建保障房数量有限。2.政府直接建设模式政府直接建设型，是指政府设立幵发建设保障房的公司作为开发建设保障房的平台，该公司负责从前期的幵发报建、融资、设计、招投标、建设、后期运营117 管理等保障房全过程的开发建设。政府直接建设型模式的特点主要有：资金来源以贷款为主以财政拨款为辅；政府无偿划拨土地；政府设立专门的保障房房地产开发公司。政府直接建设模式的主要优点有：建设高效快速，房屋质量有保证。缺点是前期政府投入资金量大，后续运营管理要求高。3.政企共建模式政企共建模式是指地方政府和企业共同参与保障房的开发与建设行为。目前，我国的保障房政企共建模式主要为代建制。所谓代建制是指，专业的项目管理公司作为业主的代理人，代表业主实行开发建设过程中的各项工作，享有业主在开发建设过程中的部分权利，并对业主负责一种建设模式。在我国保障房代建制模式中，一般由房地产幵发商来代替甲方即地方政府，实施保障房开发过程中的各项工作，地方政府是委托人，房地产开发公司为代理人。保障房代建制模式的主要优点在建设过程中可以充分利用代建单位的专业知识与管理，主要不足是代建单位作为代理人，掌握着工程建设过程中的各种信息，由于代建单位与业主的信息不对称，故代建单位可能和承建单位合谋来损害业主的利益，业主必须对代建单位制定奖惩措施并且对代建单位实行有效的监管。目前在我国的保障房开发建设中，代建模式主要用于廉租房与公租房的建设。四、盈利模式房地产企业盈利模式围绕上游供应链环节的土地开发模式和围绕下游服务环节的盈利模式两种。一般分为土地开发盈利模式、房产开发模式、增值服务模式和房地产投资模式四种类型。（一）土地开发盈利模式土地开发也即“土地一级开发”，是指各地方政府委托土地储备中心按照土地的总体规划，对确定的存量国有土地、拟征用以及“农转用”土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。通俗说法就是进行“七通一平”，将“生地”变为“熟地”，使土地达到出让标准。土地是房地产开发的主要资源，而且土地开发的利润相对较大，因此出现了将土地开发作为主要业务的盈利模式。目前土地一级开发主要有两种形式，一种是由市土地储备机构负责实施土地开发，市土地储备机构负责组织实施办理规划、项目核准、征地拆迁、大市政建设以及筹措资金等手续，开发企业只是作为受托人配合执行一级开发具体相关事务。在该种情况下，开发企业利润率为开发成本的2%。另一种则是由开发企业全权负责实施土地开发、办理规划、项目核准、征地拆迁、大市政建设和筹措资金等手续，政府不参与实施，利润率为开发成本的8%。（二）房产开发盈利模式房产开发盈利模式是指投资者取得幵发用地后117 ，自行开发物业、销售物业回笼资金赚取利润的运作方式。此种模式的利润主要来源于房产开发获利。我国的主流房地产企业也大多是该盈利模式的采纳者。（三）房地产增值服务盈利模式房地产增值服务模式是指服务商为获取土地、开发物业、出售物业等主要开发环节提供各类增值服务的一种运作模式。由于增值服务主要针对开发活动开展，属于价值链上的“辅助活动”，因此在价值链中不占据主导地位，对房地产公司的利润结构并无太大实质性影响。目前主要的房地产增值服务盈利模式有中介服务盈利模式和资产运营盈利模式。房地产中介服务是指具有专业执业资格的从业人员在房地产开发、销售、投资、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产估价、房地产咨询、房地产经纪等活动的总称。中介服务盈利模式下房地产企业的利润主要来自于三个方面：一是中介服务营业网点服务二手房市场获取的代理及咨询收入；二是联动二、三级市场实现场外代理销售获利；三是可无偿使用中介服务沉淀的大量购房资金，也可利用这些资金开发物业获取更高的利润收益。资产运营盈利模式下的利润主要来源于出租物业的租金收益和持有物业的增值收益。这种模式与房产开发盈利模式最主要的区别在于企业不是通过销售房屋获利，而是通过持有物业获取更高的市场价值，最后再将物业变现。相较于“建房——销售——再建房”的纯房产开发盈利模式，投资商务办公与商用物业，收取租金获利属于更“稳健型”的盈利模式。企业可以通过调整持有型物业的投资力度，改变原有的单一幵发盈利模式，改善企业的利润结构，提高企业的抗风险能力。（四）房地产投资盈利模式由于我国房地产企业基本上兼具房地产开发和投资功能，尚未形成专业化的房地产投资管理公司和信托基金公司，房地产投资盈利模式尚处于萌芽阶段。2003年，“121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布以及政府在土地、信贷、金融和市场秩序等多方面出台的一系列宏观调控政策使得房地产企业深刻体会到土地资源与资金的制约作用。传统的盈利方式在“地根”、“银根”双重紧缩的压力下遭遇增长瓶颈，房地产项目的运作将从暴利时代进入微利时代，房地产企业开始找寻企业的长远发展路径和新的盈利点。房地产业的重心由开发营建向金融运作的逐渐转移将促使盈利模式由开发模式逐渐向投资模式转变。房地产投资环节价值链的形成将成为房地企业从房地产开发转向房地产投资管理、从产品驱动转向资本驱动、从经营项目转向经营企业的重大机遇与挑战。117 五、行业发展特点（一）楼市冷暖分化严重2015年只有一线城市房价在上涨，二、三线城市仍分别下跌0.53%和1.09%。实际上，由于各城市供需关系差异，城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市较为平稳；大部分三线城市房价则环比下降。（二）住宅高库存截至2015年12月末，全国住宅待售面积45248万平方米，同比增长11.2%。如果再考虑到在建未售面积以及待开工的面积，全国整体库存约为63亿平方米。参考过去三年的平均销售速度可发现，整体库存需5至7年的消化期。而且，库存方面的分化也十分明显。截至2015年底，一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58，三线城市房地产库存过剩问题最严重。六、2016年住宅行业发展趋势2014年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计六次降息五次降准，货币政策宽松与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，习李政府也开始明确表态“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，预计2016年全国住宅市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长的特点。117 第二节商用房地产行业一、发展现状（一）商业营业用房投资增速回落幅度大于办公楼2015年，全国办公楼房地产开发投资总额累计6209.74亿元，同比增长10.10%，增速比上年同期下降11.20个百分点；全国商业营业用房房地产开发投资总额累计14607.49亿元，同比增长1.80%，增幅比上年同期下滑18.30个百分点。数据来源：世经未来图12011-2015年办公楼和商业营业用房地产开发投资总额情况（二）办公楼和商业营业地产的新开工面积均同比下滑2015年，全国办公楼累计施工面积33044.37万平方米，同比增长10.40%，增幅比上年同期下滑11.40个百分点；办公楼新开工面积6569.12万平方米，同比减少10.60%，增速比上年同期缩小17.30个百分点。2015年1-12月，办公楼累计竣工面积3419.49万平方米，同比增长8.80%，增幅比上年同期缩小3.90个百分点。117 数据来源：国家统计局图12011-2015年办公楼新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况2015年，全国商业营业用房累计施工面积100111.38万平方米，同比增长6.10%，增幅比上年同期回落10.90个百分点；商业营业用房新开工面积22530.29万平方米，同比减少10.10%，增速比上年同期下降6.80个百分点；商业营业用房累计竣工面积12026.67万平方米，同比减少0.50%，增速比上年同期回落11.80个百分点。数据来源：国家统计局图22011-2015年商业营业用房新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况（三）办公楼销售数据继续上涨，商业营业用房销售数据有所下滑2015年，全国办公楼销售面积2912.26万平方米，同比增长16.20%，增幅比上年同期提高29.60个百分点；全国办公楼销售额3760.92亿元，同比增长26.90%，增速比上年同期提高48.30个百分点。117 2015年，全国商业营业用房销售面积为9251.94万平方米，同比增长1.90%，增速比上年同期下滑5.30个百分点；全国商业营业用房销售额8845.57亿元，同比减少0.70%，增速比上年同期回落8.30个百分点。数据来源：国家统计局图12011-2015年办公楼及商业营业用房销售面积和销售金额累计增速情况二、区域分布我国商用房地产主要集中在经济发达和聚集区域，包括沿海地区和区域中心城市，这些区域对办公楼和商业营业用房需求比较旺盛，商用地产销售基数较大，增长保持稳定。2015年，从全国各地区办公楼销售面积来看，居于全国前五位的地区有广东、山东、北京、江苏、浙江等区域，五个地区销售面积均同比保持增长。从各地区办公楼竣工面积来看，居于全国前五位的地区有北京、山东、江苏、浙江、广东等区域117 ，五个地区中，北京、浙江两地同比增速呈下滑态势。2015年，从全国各地区商业营业用房销售面积来看，居于全国前五位的地区有江苏、四川、河南、山东、安徽，其中，山东和安徽两地商业营业用房销售面积呈下滑态势；从各地区商业营业用房竣工面积来看，居于全国前五位的地区有江苏、山东、安徽、河南、四川等区域，其中，仅四川省销售面积大于竣工面积。表12015年全国各地区办公楼及商业营业用房销售面积及竣工面积情况办公楼销售面积同比增速办公楼竣工面积同比增速商业营业用房销售面积同比增速商业营业用房竣工面积同比增速（万平方米）（%）（万平方米）（%）（万平方米）（%）（万平方米）（%）全国2912.2616.593419.498.769251.941.9512026.67-0.48东部地区1802.9227.352255.8413.173514.02-5.985263.55-7.48北京市243.0277.65385.38-0.5384.816.68259.9220.20天津市15.9317.74171.1846.1256.34-14.06247.78-7.46河北省90.119.279042.56385.34-13.28360.64-17.88辽宁省37.48-47.3622.44-69.72311.61-40.40483.39-34.78上海市197.4164.13219.2332.84113.710.54306.4547.08江苏省238.313.10324.4620.38728.025.781141.39-5.91浙江省205.0510.71295.95-20.17384.5715.18566.27-20.07福建省155.42-14.14142.78-1.88296.253.24341.1610.57山东省300.0461.72355.4994.33635.92-5.75981.2117.14广东省311.1235.01237.1812.27479.21-2.41504.54-26.28海南省9.0565.1511.7479.5138.24-19.5570.7910.57中部地区488.91-2.60539.21-6.592751.371.763509.394.66山西省21.49-10.0552.1674.0459.85-26.21242.3-5.98吉林省17.8751.0634.57206.74129.23-6.38153.09-11.27黑龙江省18.218.6426.21-51.00198.28-17.23532.7447.66安徽省109.4-1.53155.2428.33627.4-3.17856.82.66江西省50.6118.3928.3911.55220.4312.41239.7-3.92河南省149.5-17.71143.35-37.26639.1815.25688.875.53湖北省61.42-6.8127.16-24.81408.07-3.59387.07-0.73湖南省60.4122.1172.140.92468.9410.78408.82-6.07西部地区620.446.94624.448.862986.5613.403253.736.95内蒙古自治区43.251.7633.44-1.70258.33-4.41254.27-18.28广西壮族自治区38.8329.8232.61-20.03197.729.10145.16-29.06重庆市115.8418.02195.7270.15463.0532.87606.0777.95四川省123.72-12.27109.05-24.4367219.70646.92-1.07贵州省78.42-6.7381.8611.09452.4333.95409.6912.54云南省59.32-10.8047.7127.91354.337.70317.6412.142.7975.474.06-40.122.15-47.4310.9487.65117 西藏自治区陕西省60.527.4235.9856.78149.028.43158.91-13.42甘肃省13.241.8514.4926.0096.9519.79131.5131.21青海省23.74193.0921.5652.9132.27-19.6970.15.94宁夏回族自治区13.0547.7926.53-6.42102.2-22.83230.677.51新疆维吾尔自治区47.7422.3821.45-52.11206.1-2.03271.86-13.51数据来源：国家统计局三、经营模式（一）只租不售在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。商业地产以出租作为惟一运营模式时，项目可行的前提是开发商必须先通过融资筹措到足够的资金，使该项目建设完成并投入运营。采用出租模式时，项目的规划、建设、招商、经营管理等都是专业性极强的工作，因此，开发商应该具备经营商的管理能力。“只租不售”模式既可委托专业机构进行出租招商，也能自行搭建招商队伍进行招商。它主要有整体租赁和分零租赁两种，其中整体租赁是开发商将物业整体出租给一家企业，由该企业进行规划与经营，开发商向企业收取约定的租金，商场的具体经营与管理由企业自行负责；而分零租赁的规划设计、经营管理都应统一运作，从而使其潜在运营风险通过规划、加大招商力度等合理手段得以规避。（二）只售不租商铺全部销售，由投资者自行出租或经营。这种模式主要适用于临街店铺或体量较小的商业街区，主要依靠其依托的住宅小区、本已存在或正在形成的商业口岸来形成自己的商气，取得成功。这种商业地产的成功很大程度上取决于它的先天口岸优势，而且由于社区型商业项目的定位注定其体量不能很大。此种模式中开发商的投资能够取得最快速度的回收，但丧失了物业的增值收益。商业地产项目在建成后，开发商为了快速套现，实现资金回流，将物业分解并分别出售给若干中小业主，在目前阶段是我国中小型商业地产开发商的重要选择方式。这种模式的优势在于开发商能够尽快收回投资，降低项目开发风险；劣势是该商业地产在所有权和经营权上失去了整体性，难以实现商业物业的保值增值，不利于商业地产项目的持续经营。（三）租售结合117 开发商出售一部分商业物业，剩余部分采取出租经营，以获得后期的运营利润。其中最为典型的是大连万达模式，它的特点是地产开发商占主导地位，和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，采用“地产大鳄＋零售巨头”联合模式，借助其品牌效应，提高该商业项目的地产价值。在万达模式下，商业地产开发商能够充分发挥自身优势，通过规模效益降低项目建设成本。但该模式也存在隐患：商业地产开发具有地产项目周期长、投资大、以地产结合商业的特点，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能发生的变更，尤其在市场低迷时，将对地产运营商产生很大的影响。（四）产权式商铺部分或全部出售＋返回报＋统一经营产权式商铺是将大型的商场划分成若干的小单位进行分散销售，而在建筑实际上有界址点而无隔断，这从产权上保证了中小投资者的利益、从建筑形式上保证了商场的布局特点。部分开发商还约定在一定年限内有溢价回购的条款，是保持产权最终统一的积极方式。返回报：是指中小投资者在购买商铺的同时签订委托统一经营合同，以丧失使用权而换取固定的年租金收益。统一经营：是将所有物业置于一个经营管理公司之下，类似于一个大管家，由它代表各业主将物业租赁给各主力品牌店经营或合作经营。从本质上讲统一经营优于小业主自行经营，而且小业主能获得固定的租金收益。但是值得注意的是，小业主丧失了实际控制权，而且由于是产权式商铺，也不可能单个经营，所有的成败皆取决于主力店，但主力店在开业前几年的租金收益是很低的，远低于开发商对投资者的承诺。这种情况下，一般是开发商拿钱出来进行补贴，如果开发商的资金出现问题，则小业主的利益将得不到保障。很多购物中心在规划设计时没有充分考虑主力店的物业条件和开店标准，造成很久都不能找到合适的主力店经营商，或者是主力店勉强开业而效果不理想。（五）不售不租，自主经营不售不租是指商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式，即商业地产开发商直接介入百货、超市、家居等零售行业。此种模式在国内的商业地产开发中采用得较少，成功的例子也较少。开发商自主经营，即开发商既是所有者，同时也是经营者，从理论上说在商业经营管理中应具有一定的优势，但是，由于房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营时失败。一些商业地产开发商在经营零售商业时，一般都是从现有的百货商场聘请管理人员，凑成管理团队，没有真正掌握商业地产的运营规律及其精髓，经营失败者不在少数，在国内有不少房地产开发商自营百货以关门告终。万达集团早先也曾自己经营商场，后来也改变了战略，商铺交由专业的零售商来经营。117 四、盈利模式商业地产开发商在盈利模式上可以粗略地分为两类，一类是建好商业地产后出售获利，其利润来源与商品住宅开发商相似；一类是建好商业地产后自行持有经营，其利润来源额外多出物业持有增值。土地增值：商业地产选择的地域多为城市中心或规划中的城市中心，土地升值潜力巨大，项目开发后会给商业地产开发商带来不菲的价值提升。策划设计增值：商业地产主要满足居民的购物、休闲、文化和娱乐需求，因此在策划设计方面要求普遍较高，杰出的设计会产生相当的吸引力，形成良好的聚集效果，为项目带来增值。工程建造增值：工程建造增值同样是商业地产利润来源的一部分，开发商在工程建造的诸多环节均能获得附加值收入。营销策划增值：商业地产最重要的是需要聚集人气，因此营销策划是至关重要的一个环节，别具匠心的营销方案会给商业地产项目赋予额外的内涵，从而提高项目的附加值。物业持有增值：部分商业地产开发商不出售产权，自行持有物业，向入驻商户提供服务并收取租金，租金构成重要的的盈利来源，而且通常来说流动性较好。五、行业发展特点（一）主流开发模式由“住宅依赖”转向“产业依赖”依靠住宅销售反哺持有商业的综合体模式是近年中国商业地产最主流的商业模式，但由于当前楼市低迷、库存加大，这一模式正遭遇困境，尤其是三四线城市问题更加突出。未来综合体中的持有商业正在由住宅依赖逐步转向文化、旅游、养老等其它产业依赖。（二）商场由“经营商品、经营品牌”转向“经营消费者”过去的百货商场主要经营商品，购物中心主要经营品牌，传统的商业经营者关注业绩胜于关注消费者。在互联网时代，商场将更加重视消费者研究，通过大数据和云计算为消费者画像，并围绕他们的消费偏好进行全渠道营销，经营消费者将成为商业新的利润增长点。（三）商业品牌由“重规模”转向“重创新”117 前几年，商业品牌注重开店步伐，纷纷扩大规模，但是2014年以来，线上与线下、以及线下商业之间竞争加剧，倒逼品牌与业态创新，一些知名品牌正在通过多品牌策略做好细分市场，异业业态之间的复合也是未来创新的一大方向。一些商业品牌还正在积极尝试为小众群体定制产品，商业竞争同质化的问题有望改善。（四）开发商由“重资产”转向“轻重资产”并行在房地产的黄金时期，商业地产开发商因看好物业升值前景，惯常采用自己开发和持有运营的“重资产”模式。在万达为代表的一些专业商业地产企业引导下，商业地产行业的“轻资产”模式悄然兴起。将地产投资与商业运营分离其实是国际商业地产界的主流做法，这一模式在中国的出现是行业洗牌的开始，也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。六、2016年商用房地产行业发展趋势2015年，多数主要城市写字楼物业市场持续快速扩张，然而，2015年市场的表现分化显著，在一线城市实现租金增长及低空置率的同时，众多二线城市面临供过于求的忧虑。金融、IT和互联网相关产业是2015年需求增长的主要驱动力。而随着许多城市积极推动这些产业的发展，2016年这一趋势将会持续。因短期内新增供应超出需求水平，二线城市甲级写字楼物业市场或将难以实现快速发展。商铺物业市场的分化主要体现在核心商圈和新兴区域之间。随着国内外新晋零售商不断进入市场以及既有零售商扩张其布局，市场对核心区域商铺面积的需求保持畅旺。同时，2015年开发商的新项目是面向年轻消费者及邻里家庭的社区型购物中心，多数城市的商铺物业市场扩张主要集中在核心商圈之外的区域。年内，购物模式的改变、电商的冲击以及某些城市内供过于求的现象均给业主和零售商带来隐忧，而业主及零售商亦推出一系列改变措施进行应对。2016年，随着中国消费者的日益成熟和郊区人口的不断增长，以上这些趋势都将持续。117 第五章2015年房地产行业区域分析第一节总体分析2015年，东部地区房地产开发投资49673亿元，同比增长4.3%；中部地区投资19122亿元，同比增长4.4%；西部地区投资21709亿元，同比增长1.3%；东北地区投资5475亿元，同比下降28.5%。表12015年东中西部和东北地区房地产开发投资情况地区房地产投资额（亿元）同比增速（%）住宅投资额（亿元）同比增速（%）全国总计959791645950.4东部地区496734.3330504.5中部地区191224.4134134.2西部地区217091.314199-0.9东北地区5475-28.53933-28.8数据来源：国家统计局注：东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。2015年，东部地区商品房销售面积55509万平方米，同比增长13.3%；销售额49888亿元，同比增长23.1%。中部地区商品房销售面积32409万平方米，同比增长8.9%；销售额16355亿元，同比增长12.5%。西部地区商品房销售面积33173万平方米，同比增长3.4%；销售额16939亿元，同比增长5.0%。东北地区商品房销售面积7405万平方米，同比下降24.5%；销售额4099亿元，同比下降19.8%。表22015年东中西部和东北地区房地产销售情况商品房销售面积（万平方米）同比增速（%）商品房销售额（亿元）同比增速（%）全国总计1284956.58728114.4东部地区5550913.34988823.1中部地区324098.91635512.5西部地区331733.4169395东北地区7405-24.54099-19.8数据来源：国家统计局117 第二节北京市房地产行业分析一、北京市房地产政策房地产行业在经历了2014年的继续下行后，2015年，不少原本实施限购政策的城市都在不同程度上放开了限购令，但是北上广深一线城市和房价较高的城市仍然没有放松的信号。2014年年底，北京市发布了《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，对公积金贷款政策予以调整，对借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米（含）以下的首套自住住房，贷款最高额度调整为120万元。由政策可见，公积金贷款政策的调整，覆盖自住房以及刚需楼盘的购房需求。对于刚需人群有比较大的利好带动作用，有助于自住房的库存量的消化正是北京楼市正在有限放松的信号。2015年8月14日，北京市住建委与通州区政府联合发布，在全市实施住房限购的基础上，对通州区采取更严格的住房资格要求，被称为升级的通州版“限购”。政策要求，只有北京市户籍的无房户家庭；已有一套住房、近3年在通州连续缴纳社保或个税的京籍家庭；在北京没有住房且近3年在通州连续缴纳社保或个税的非京籍家庭，才有资格在通州购买一套商品房。2016年1月21日，北京市住建委主任徐贱云表示，通州版的区域“限购”暂时不会放开，未来政策的调整要根据市场走势。二、行业发展现状（一）房地产开发投资完成情况2015年，北京市完成房地产开发投资4226.3亿元，同比增长8.1%。其中，住宅投资完成1962.7亿元，与2014年持平；写字楼投资完成906.6亿元，同比增长20.8%；商业、非公益用房及其他投资完成1357亿元，同比增长13.2%。表12014-2015年北京市房地产投资情况2015年（万元）同比增长（%）2014年（万元）同比增长（%）房地产开发投资422634738.13911341112.3其中：住宅1962685001962032113.8公寓别墅243124348.5163749320.7写字楼（办公楼）906631120.8750234722.6商业、非公益用房及其他1357031213.2119907434.5数据来源：北京市统计局（二）房地产市场供给情况截至2015年12月末，北京市商品房施工面积为13095万平方米，同比下降4%。其中，住宅施工面积为6314.6万平方米，同比下降9.8%；写字楼为2426.8万平方米，同比增长6.6%；商业、非公益用房及其他为4353.6万平方米，同比下降0.3%。2015年，北京市商品房新开工面积为2790.2万平方米，同比117 增长11.5%。其中，住宅新开工面积为1199.2万平方米，同比下降8%；写字楼为602.8万平方米，同比增长35.6%；商业、非公益用房及其他为988.2万平方米，同比增长31%。北京市商品房竣工面积为2631.5万平方米，同比下降13.8%。其中，住宅竣工面积为1378.2万平方米，同比下降23.6%；写字楼为385.4万平方米，同比下降0.5%；商业、非公益用房及其他为867.8万平方米，同比增长0.6%。表12014-2015年北京市商品房施工及竣工面积情况单位：万平方米2015年2014年项目商品房同比增长（%）住宅同比增长（%）商品房同比增长（%）住宅同比增长（%）施工面积13095-46314.6-9.813641.5-1.86999.7-5.5其中：新开工2790.211.51199.2-82502.8-301304-24.9竣工面积2631.5-13.81378.2-23.63054.114.51804.36.6数据来源：北京市统计局（三）房地产市场销售情况2015年，北京市商品房销售面积为1554.7万平方米，同比增长6.6%。其中，住宅销售面积为1127.3万平方米，同比下降1.2%；写字楼为243万平方米，同比增长77.6%；商业、非公益用房及其他为184.4万平方米，同比增长1.9%。表22014-2015年北京市商品房销售面积情况单位：万平方米2015年2014年项目商品房同比增长（%）住宅同比增长（%）商品房同比增长（%）住宅同比增长（%）销售面积1554.76.61127.3-1.21459-23.31141.3-16.3其中：现房销售面积510.54.6331.7-2.4488.2-26.7339.9-28.3期房销售面积1044.27.6795.7-0.7970.8-21.5801.4-9.9待售面积2168.15867.70.32065.711864.84.3其中：一年以内1151.72.7433.2-5.51121.421.6458.314.8三年以上436.916.8166.117.7374.210.8141.128.7数据来源：北京市统计局2015年，北京市待售面积为2168.1万平方米，同比增长5%，增速同比回落6个百分点。在多项政策利好下，北京2015年去化向好，当前库存增长放缓。117 数据来源：北京市统计局图12014-2015年北京市商品房待售面积（四）保障性住房建设情况2015年，北京市保障性住房完成投资824亿元，同比增长29%。截至2015年12月末，保障房施工面积为3870.5万平方米，其中2015年新开工面积为636.6万平方米，同比增长24.9%。保障房竣工面积为881.8万平方米，同比下降26.6%。北京市自住型商品房完成投资386.5亿元，同比下降1.3%。截至2015年12月末，自住房施工面积为647.8万平方米，其中2015年新开工面积为262万平方米。表12014-2015年北京市保障性住房建设情况2015年2014年数值同比增长（%）数值同比增长（%）保障性住房完成投资（亿元）82429639-12.43施工面积（万平方米）3870.5-11.44368-10.07新开工面积（万平方米）636.624.9509.5-47.2竣工面积（万平方米）881.8-26.61201.611.34数据来源：国家统计局（五）房地产开发企业项目资金到位情况2015年，北京市房地产开发企业项目到位资金为7282.1亿元，同比增长8.2%。其中，自筹资金为2277.2亿元，同比增长20%；金融贷款为1971亿元，同比下降9.7%；定金及预收款为1764.9亿元，同比增长0.8%。表2117 2014-2015年北京市房地产开发企业项目资金到位情况2015年2014年数值（亿元）同比增长（%）数值（亿元）同比增长（%）自年初累计资金来源1048375259.995386850-1.5上年末结余资金32016408142808284517.6本年资金来源小计728211178.267304005-7.8银行及非金融机构贷款（国内）19709744-9.72183684118.9利用外资57463-26.177763-33其中：外商直接投资57463-26.177763-33自筹资金227720382018981442-11.2其中：自有资金515667418.74344819-30.4其他资金来源3028187214.726407959-20.3其中:定金及预收款176488660.817515898-22.4数据来源：国家统计局（六）土地市场情况2015年，北京市购置土地面积391万平方米，同比下滑41.9%，下滑速度同比扩大14.1个百分点。表12014-2015年北京市购置土地面积情况2015年2014年数值（万平方米）同比增长（%）数值（万平方米）同比增长（%）本年购置土地面积391-41.9673.2-27.8数据来源：中国产业数据网2015年北京市共成交各类土地109宗，同比下滑23%；建设用地面积706.77万平方米，同比下滑24.6%；规划建筑面积1511.53万平，同比下滑10%；土地成交总金额2032.1亿，同比增长6%，创历史新高。土地供应减少是成交量创造新低的根本原因，特别是住宅用地，2015年仅成交50宗，创近3年新低。土地供应不断减少，北京土地市场的需求却在日益增加，大型房企回归一线城市，外地房企大举进京，使得北京土地呈现出明显的供不应求状况。2015年北京土地成交额创造了历史最高纪录，楼面价上涨了16.6%。楼面价超过3万元的地块达到了26宗，地价超过房价成为新常态。三、北京市房地产行业发展趋势2016年，北京新建商品房的供应和成交有望进一步下行，但房价上涨动力十足。从政策大环境来看，2016年政策红利将延续。虽然侧重于全国性的政策，但具有楼市风向标的北京也将明显受益于政策利好。从土地市场来看，虽然地王不完全等同于未来市场售价，但面粉贵于面包，将直接影响周边房价和市场预期。在严防“大城市病”117 ，确定城市边界的背景下，北京的供地紧缩也将成为常态，供需关系也将助推北京房价继续上行。在高地价的背景下，2015北京的土地市场成交中，高达26宗楼面价超过3万元的地块，也就是说，北京未来的新房将多是单价近10万的高端项目，高端项目的集中入市也将助推北京商品房价结构性上涨。在二手房销量超过新房的北京，在新房地价较高，需求旺盛、资金充足的背景下，北京二手房价格上涨可期。虽然房价上涨动力十足，但北京楼市成交不会出现显著增量。一方面，受宅地供应下行，北京的新房供应也将在2016年继续紧缩；另一方面，限购未松，购买力受限以及房价上涨，抬高入市门槛。再加之2015年楼市需求的集中释放，成交也不太可能出现大幅增量。虽然政策大环境向好，北京2016年楼市政策存趋紧可能。包括严格执行限购政策，收紧高端楼盘的预算证审批，调节土地出让方式，以防止地王频现。虽然针对市场的政策趋紧，但部分限制性的楼市政策，诸如放松企业债发行限制，降低门槛，改善开发企业资金环境等稳定房地产投资政策将趋松。另外，北京2016年的土地市场仍将延续高地价态势。北京市场开发商的竞争，尤其是豪宅项目开发商的竞争将更激烈，利润也将进一步被压缩。第三节上海市房地产行业分析一、上海市房地产政策表12015年上海市房地产行业调控政策时间政策政策要点3月入学政策收紧4区推行学区房五年新政为了抑制为入学而买学区房挂户口、一入学就将房子出手的学区房炒卖现象，2015年上半年，静安、虹口、闸北和宝山区陆续推出“最严入学新政”，各公办小学将开始建立对口入学新生数据库，静安区每户地址五年内只享有一次同校对口的入学机会。4月9日沪上调公积金贷款额最高可贷120万上海市公积金管理中心宣布，购买首套住房，个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元；缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元保持不变，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元保持不变。7月6日上海发布人才新政定向微调限购政策上海市委市政府发布《关于深化人才工作体制机制改革促进人才创新创业的实施意见》规定，对达到上海市居住证积分标准分值且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非沪籍人员，定向微调住房限购政策。11月23日上海宣布接受“住房公积金异地贷款”上海市公积金中心在全市17个公积金业务网点均可以接受职工因异地贷款、账户转移等原因申请办理向贷款城市公积金中心开具缴存使用证明的业务，职工如有需要可以前往办理。数据来源：世经未来二、上海市房地产行业发展现状（一）房地产开发投资完成情况受国内经济下行压力影响，上海市房地产开发投资增长趋缓，2015年上海市房地产开发投资3468.94亿元，同比增长8.2%，增幅较2014年回落5.5个百分点。但从2015年上海117 市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重来看，继续呈上升趋势，达54.6%，比上年提高1.3个百分点。表12014-2015年上海市房地产开发投资情况2015年2014年数值（亿元）同比增长（%）数值（亿元）同比增长（%）房地产开发投资3468.948.23206.4813.7其中：住宅1813.325.11724.656.8办公楼654.5422.4534.7741.8商业营业用房467.672.1457.9223.8数据来源：上海市统计局（二）房地产市场供给情况2015年上海市房屋施工面积15095.33万平方米，同比增长2.8%。其中，住宅8372.12万平方米，同比下降1.8%。2015年上海市房屋新开工面积2605.08万平方米，同比下降6.4%。其中，住宅1560.28万平方米，同比增长0.8%。2015年上海市房屋竣工面积2647.18万平方米，同比增长14.4%。其中，住宅1588.95万平方米，同比增长3.5%。表22014-2015年上海市商品房施工及竣工面积情况2015年2014年数值（万平方米）同比增长（%）数值（万平方米）同比增长（%）施工面积15095.332.814690.188.7#住宅8372.12-1.88525.854.9新开工面积2605.08-6.42782.022.8#住宅1560.280.81547.29-5.8竣工面积2647.1814.42313.292.6#住宅1588.953.51535.558.3数据来源：上海市统计局（三）房地产开发企业项目资金到位情况受降准降息降首付、提高公积金贷款额度等多重信贷利好因素影响，上海市房地产开发项目到位资金趋松。2015年上海市房地产项目本年到位资金5531.86亿元，同比增长5.0%。截至2015年底，上海市中资商业银行本外币房地产贷款余额13889.77亿元，同比增长12.4%。其中，房地产开发贷款余额5408.59亿元，同比下降1.5%；个人购房贷款余额7951.38亿元，同比增长23.7%。截至2015年底，上海市公积金贷款余额2770.08亿元，同比增长37.7%。表32014-2015年上海市房地产项目本年到位资金情况2015年2014年资金额（亿元）同比增长（%）资金额（亿元）同比增长（%）本年到位资金5531.8655269.93.5117 数据来源：上海市统计局（四）商品房销售情况2015年，上海市严格执行住房限购等房地产调控措施，继续贯彻好国家住房政策，同时支持居民合理住房需求。1.新建住宅销售面积超2千万平方米2015年上海市房地产市场持续回暖，交易保持活跃状态。新建房屋销售面积2431.36万平方米，同比增长16.6%。其中，新建住宅销售面积2009.17万平方米，同比增长12.8%。表12014-2015年上海市商品房销售面积情况2015年2014年数值（万平方米）同比增长（%）数值（万平方米）同比增长（%）销售面积2431.3616.62084.66-12.5#住宅2009.1712.81780.91-11.7数据来源：上海市统计局2.存量住宅交易量超3千万平方米与新建房市场相比，存量房市场更为火爆。2015年上海市存量房交易量3341.85万平方米，同比增长94.4%。其中，存量住宅3034.42万平方米，同比增长1.1倍。从月度交易量看，3月底利好政策出台后，市场持续回暖，月均交易量持续在300万平方米上下，全年月均交易量达到278.49万平方米，明显高于近几年平均水平。3.市场化新建住宅网上可售面积下降截至2015年底，上海市市场化新建住宅网上可售面积降至1075万平方米，比2014年底减少257万平方米。按近半年的月均成交量计算，2015年底库存消化期为7.9个月。4．新建住宅每平方米销售均价达到21501元2015年上海市新建住宅平均销售价格21501元/平方米。从区域分布看，内环线以内72066元/平方米，内外环线之间33577元/平方米，外环线以外16065元/平方米。表22014-2015年上海市新建商品住宅平均销售价格情况新建住宅（元/平方米）同比增速（%）内环线以内（元/平方米）同比增速（%）内外环线之间（元/平方米）同比增速（%）外环线以外（元/平方米）同比增速（%）2014年164151.38536299.6523681-9.17134376.132015年2150130.987206634.383357741.791606519.56数据来源：上海市统计局117 三、上海市房地产行业发展趋势2015年下半年央行三次“双降”之后，上海楼市需求已经大量透支，楼市在下半年成交量价疯狂后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年上半年上海楼市将呈现供求博弈的特征，“量跌价稳”将是整体上半年趋势（尽管1月初市场仍然继续高位放量），但是，下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。第四节广东省房地产行业分析一、广东省房地产政策2015年广东省房地产行业政策主要集中在金融、财税等领域放松房地产行业。表12014年以来广东省房地产行业政策汇总文号政策名称政策要点影响深公积金委〔2015〕1号深圳市住房公积金管理委员会关于提高住房公积金资金使用效率加快发展住房公积金贷款业务的通知调整公积金贷款（包括商转公贷款）可贷额度计算标准。职工公积金贷款可贷额度由深圳市现行规定中的职工公积金账户余额的12倍提高至14倍。深圳市现行规定中计算职工公积金贷款可贷额度的其他条件不变。利好于房地产行业。东府〔2015〕9号关于印发东莞市个人住房公积金贷款办法的通知规范个人住房公积金贷款管理，维护借贷双方合法权益，提高住房公积金使用效益，支持职工购买、建造、翻建、大修自住住房。政策利好于房地产行业。珠府〔2015〕123号珠海市人民政府关于印发珠海市城中旧村更新实施细则的通知调低了城中旧村更新项目的启动门槛，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意。进一步降低了旧村改造的门槛，有利于房地产行业运行。珠府〔2015〕100号珠海市人民政府关于印发珠海建设国际宜居城市三年行动计划的通知推进城市重点地区综合改造，“城市之心”、九洲商贸中心、拱北口岸地区更新改造项目、北山村更新改造项目；推进港口门户地区综合改造，香洲港改造项目、九洲港-度假村地区改造项目；推进保障性住房建设、推进幸福村居建设。政策利好于房地产行业运行。清府办〔2015〕50号清远市人民政府办公室关于印发清远市促进房地产平稳健康发展政策措施的通知从信贷、市场调控等4方面规范引导清远市房地产平稳健康发展。支持项目合理融资需求，放宽广清公积金互贷条件；支持团购商品房作为拆迁安置房，支持单位团购商品房；土地出让不限用于住宅产业；入职五年内公务员购房可享补贴。清远市政府释放出积极信号，救市力度多年未遇。将给楼市带来积极影响。数据来源：广东省政府二、广东省房地产行业发展现状117 2015年，广东房地产开发投资有所回落，开发企业资金到位情况大幅好转。商品房销售市场回暖显著，销售面积快速增长后进入高位调整阶段。（一）房地产开发投资完成情况房地产市场调整对开发投资的影响显现，广东房地产开发投资增幅自三季度开始连续四个月回落。2015年，广东房地产开发企业共完成开发投资8538.47亿元，同比增长11.8%，增幅比2014年回落5.9个百分点，比固定资产投资低4.0个百分点；房地产开发投资额占固定资产投资的28.4%，同比回落1.1个百分点。从全国看，广东房地产开发投资增幅回落幅度小于江苏，总量近年来首次超过江苏，居全国首位。表12014-2015年广东省房地产开发投资情况2015年2014年数值（亿元）同比增长（%）数值（亿元）同比增长（%）房地产开发投资8538.4711.87638.4517.7其中：住宅5890.5113.65187.3214.2办公楼564.0015.2489.4440.7商业营业用房1085.7813.3958.4333.9数据来源：广东省统计局按用途分，商业地产开发投资增幅回落显著。2015年，广东房地产开发投资中商品住宅开发投资5890.51亿元，同比增长13.6%，增幅比上年回落0.7个百分点；办公楼和商业营业用房投资564.00亿元和1085.78亿元，同比增长15.2%和13.3%，增幅分别比上年回落25.5个和20.6个百分点；其他投资998.19亿元，同比下降0.5%，增幅比上年回落10.2个百分点。按构成分，土地购置费增幅大幅回落。2015年，广东房地产开发投资中建筑工程投资5236.98亿元，同比增长9.5%，增幅比上年回落2.4个百分点；安装工程投资811.42亿元，增长25.9%，增幅比上年提高5.8个百分点；其他费用投资2390.86亿元，增长12.1%，其中土地购置费1711.53亿元，同比增长7.6%，增幅比上年回落54.5个百分点。按区域分，粤东西北地区增幅回落较多。2015年，珠三角地区房地产开发投资增长12.4%，增幅比上年回落4.9个百分点，其中广州和深圳增长17.7%和24.5%，增幅分别比上年提高2.2个和2.5个百分点。东翼和西翼增长13.1%和5.3%，分别比上年回落11.8个和9.0个百分点，山区增长8.5%，增幅比上年回落11.1个百分点。表22014-2015年广东省分市房地产开发投资情况2015年2014年房地产开发投资额（万元）同比增长（%）房地产开发投资额（万元）同比增长（%）广东省8538466611.87638453017.7广州市2137589117.71816152915.5深圳市1331033324.51069485522珠海市524118535388299942.5117 汕头市245512121.5202050937.4佛山市945368813.5832701012.9#顺德区261441333.5195832414韶关市131893910.41194202-3.4河源市128592827.5100831713.1梅州市168395031.3128293566.6惠州市6104497-8.5667297512.4汕尾市261016124.8116089-30.3东莞市5752145-2.2588063018.2中山市48101271242965577.7江门市3110122-0.6313005929.5阳江市104864210.89465806.4湛江市17905101177345014.6茂名市1026670895064822.9肇庆市1597686-15.4188886810.1清远市2135798-2.5219064616.6潮州市5080328.846701211.4揭阳市486718-28.167695718.7云浮市627668-23.682170325.6按地区分珠三角7075567412.46293548217.4东翼371088713.1328056724.9西翼38658225.3367067814.3粤北山区70522838.5649780319.6数据来源：广东省统计局（二）房地产市场供给情况2015年，广东房地产开发企业本年土地购置面积1478.80万平方米，同比下降24.4%。房地产开发企业施工面积57941.86万平方米，同比增长7.3%，增幅比上年回落8.8个百分点；其中新开工面积12676.74万平方米，同比下降5.3%，降幅比上年收窄0.9个百分点。房屋竣工面积6044.43万平方米，同比下降17.5%。表12014-2015年广东省商品房施工及竣工面积情况2015年2014年数值（万平方米）同比增长（%）数值（万平方米）同比增长（%）施工面积57941.867.353977.4716.1#住宅40388.825.538290.0613.7新开工面积12676.74-5.313384.34-6.2竣工面积6044.43-17.57327.9916.8#住宅4435.40-18.55442.4914.6数据来源：广东省统计局（三）房地产开发企业项目资金到位情况广东省117 商品房销售行情持续好转，销售资金回笼加速，开发企业资金到位情况大幅好转。2015年，广东房地产开发企业本年到位资金小计14164.30亿元，同比增长25.1%，增幅比上年提高16.9个百分点，比房地产开发投资增幅高13.3个百分点。其中，国内贷款2577.81亿元，同比增长6.0%，增幅比上年回落7.5个百分点；利用外资26.65亿元，同比下降58.1%；自筹资金3933.40亿元，同比增长6.1%，增幅比上年回落26.3个百分点；其他资金来源7626.44亿元，同比增长48.8%，其中定金及预收款增长46.6%，个人按揭贷款增长51.4%,增幅分别比上年提高59.3个和47.4个百分点。表12014-2015年广东省房地产项目本年到位资金情况2015年2014年资金额（亿元）同比增长（%）资金额（亿元）同比增长（%）本年到位资金14164.3025.111326.608.2国内贷款2577.816.02432.6113.5利用外资26.65-58.163.6575.4自筹投资3933.406.13705.5732.4其他资金7626.4448.85124.77-6.7定金及预收款46.6-12.7个人按揭贷款51.44.0数据来源：广东省统计局（四）商品房销售情况2015年，在鼓励住房消费和降准降息政策作用下，广东商品房销售市场回暖显著，销售面积快速增长，增幅8月份达到全年高点后进入调整阶段，连续四个月出现回落。2015年，广东商品房销售面积11681.01万平方米，创历史新高，同比增长25.4%，增幅比上年提高30.7个百分点；商品房销售额11442.80亿元，增长35.2%，增幅比上年提高40.6个百分点。其中，商品住宅销售面积和销售额增长28.6%和43.2%，分别比上年提高36.1个和50.1个百分点。表22014-2015年广东省商品房销售面积情况2015年2014年数值（万平方米）同比增长（%）数值（万平方米）同比增长（%）销售面积11681.0125.49315.76-5.3#住宅-28.6--7.6数据来源：广东省统计局117 数据来源：广东省统计局图12015年广东省商品房销售情况按区域分，珠三角地区销售增幅回升显著。2015年，珠三角地区商品房销售面积同比增长29.4%，比上年提高35.9个百分点；东翼和西翼销售面积增长33.4%和5.7%，增幅分别比上年提高30.9个和11.3个百分点；山区增长15.4%，比上年提高16.4个百分点。三、广东省房地产行业发展趋势2016年，宏观经济有望实现在合理区间的平稳运行，广东省房地产投资增长进一步放缓，土地成本攀升、拿地和新开工缩减，库存拐点确立。行业集中度保持上升势头，盈利能力继续分化。从市场走势看，当下稳定住房消费、鼓励购房需求的政策环境不会改变，目前的首套房首付比例和按揭利率、二套房的首付比例均在低位，且仍有进一步下降空间，短期内住房需求依然会持续释放；中长期而言，提高户籍人口城镇化率、户籍制度改革及全面实施二胎政策等，都将为房地产市场带来持久的需求动力。第五节重庆市房地产行业分析一、重庆市房地产政策从2015年年初的“330”政策开始，政府密集出台政策刺激楼市，下调首付比例，调整公积金使用门槛，央行5次降息降准等等，楼市调控政策宽松程度历史罕见。2015年10月14日，重庆市政府发布《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》（“渝八条”），八条内容均意在贯彻落实国家房地产调控政策，促进房地产市场平稳发展。八条内容包括：房企可调整闲置土地的开工竣工时间、未预售商品住房项目商住比例、调整未预售商品住房的户型结构；加快建设照母山、蔡家、空港等北区新兴区域的市政配套；以及再次强调首套房首付比例降至25%、公积金贷款首付比例调至20%等。“渝八条”117 的出台，给房地产市场缓解压力，保证房企资金流通；鉴于目前的供大于求的市场，短期内对影响小，对于购房者直接利好；对楼市而言，房企要适应新变化，救楼市不如说在救经济。二、重庆市房地产行业发展现状（一）房地产开发投资完成情况2015年，重庆市房地产开发投资3751.28亿元，同比增长3.3%，增速同比回落17.2个百分点。其中，住宅投资2390.49亿元，同比下降2.5%，2014年同比增长19.9%。住宅投资占房地产开发投资的比重为63.7%。表12014-2015年重庆市房地产开发投资情况2015年2014年数值（亿元）同比增长（%）数值（亿元）同比增长（%）房地产开发投资3751.283.33630.2320.5其中：住宅2390.49-2.52451.3719.9数据来源：重庆市统计局数据来源：重庆市统计局图12014-2015年重庆市房地产开发投资与住宅投资增速情况2015年，重庆市都市功能核心区房地产开发投资930.38亿元，同比下降3.5%，2014年同比增长7.0%；都市功能拓展区投资1509.15亿元，同比增长10.6%，增速同比回落21.4个百分点；城市发展新区投资864.51亿元，同比下降6.1%，2014年同比增长24.8%；渝东北生态涵养发展区投资338.21亿元，同比增长24.1%，增速同比提高12.9个百分点；渝东南生态保护发展区投资109.03亿元，同比增长0.9%，增速同比回落12.7个百分点。117 2014-2015年重庆市五大功能区域房地产开发投资情况2015年2014年数值（亿元）同比增长（%）数值（亿元）同比增长（%）全市3751.283.33630.2320.5都市功能核心区930.38-3.5964.147.0都市功能拓展区1509.1510.61364.4332.0城市发展新区864.51-6.1921.0624.8渝东北生态涵养发展区338.2124.1272.5911.2渝东南生态保护发展区109.030.9108.0113.6#主城九区2439.534.82328.5820.4数据来源：重庆市统计局（二）房地产市场供给情况2015年，重庆市房地产开发企业房屋施工面积28985.67万平方米，同比增长1.3%，增速同比回落7.7个百分点。其中，住宅施工面积19390.32万平方米，同比下降4.5%。房屋新开工面积5810.85万平方米，同比下降7.1%，下滑速度同比缩小11.1个百分点。其中，住宅新开工面积3668.92万平方米，同比下降14.2%。房屋竣工面积4630.29万平方米，同比增长24.5%，2014年同比下滑2.3%。其中，住宅竣工面积3185.90万平方米，同比增长15.0%。表12014-2015年重庆市商品房施工及竣工面积情况2015年2014年数值（万平方米）同比增长（%）数值（万平方米）同比增长（%）施工面积28985.671.328623.939.0＃住宅19390.32-4.520294.495.4办公楼1145.296.81072.2237.1商业营业用房4111.5024.03316.6711.8新开工面积5810.85-7.16254.04-18.2＃住宅3668.92-14.24275.96-20.6办公楼157.43-40.4264.179.5商业营业用房1037.7233.9774.73-22.6竣工面积4630.2924.53717.78-2.3＃住宅3185.9015.02771.55-3.3办公楼195.7270.1115.0351.8商业营业用房606.0777.9340.59-25.3数据来源：重庆市统计局（三）房地产开发企业项目资金到位情况受降准降息降首付、提高公积金贷款额度等多重信贷利好因素影响，重庆市房地产开发项目到位资金趋松。2015年重庆市房地产项目本年到位资金5531.86亿元，同比增长5.0%。截至2015年底，重庆市中资商业银行本外币房地产贷款余额13889.77亿元，同比增长12.4%。其中，房地产开发贷款余额5408.59亿元，同比下降1.5%；个人购房贷款余额7951.38亿元，同比增长23.7%。截至2015年底，重庆市117 公积金贷款余额2770.08亿元，同比增长37.7%。表12014-2015年重庆市房地产项目本年到位资金情况2015年2014年资金额（亿元）同比增长（%）资金额（亿元）同比增长（%）本年到位资金5531.8655269.93.5数据来源：重庆市统计局（四）商品房销售情况2015年，重庆市商品房销售面积5381.37万平方米，同比增长5.5%，增速同比回落0.4个百分点。其中，住宅销售面积同比增长1.2%，办公楼销售面积同比增长18.0%，商业营业用房销售面积同比增长32.9%。表22014-2015年重庆市商品房销售情况2015年2014年数值同比增长（%）数值同比增长（%）销售面积（万平方米）5381.375.55100.395.9＃住宅4477.711.24423.681.5办公楼115.8418.098.1542.9商业营业用房463.0532.9348.4942.8销售额（亿元）2952.214.92814.994.9＃住宅2244.43-0.42253.28-1.3办公楼118.027.9109.4140.1商业营业用房483.4829.4373.7542.1数据来源：重庆市统计局数据来源：重庆市统计局图12014-2015年重庆市商品房销售面积与住宅销售面积增速情况2015年，重庆市都市功能核心区商品房销售面积1029.60万平方米，同比增长2.3%，2014年同比下滑7.6%；都市功能拓展区销售面积1423.56万平方米，同比下滑2.5%，2014年同比增长19.2%；城市发展新区销售面积1936.89万平方米，同比增长17.4%，117 增速同比提高2.4个百分点；渝东北生态涵养发展区销售面积772.95万平方米，同比下滑0.4%，下滑速度同比缩小9个百分点；渝东南生态保护发展区销售面积218.38万平方米，同比增长5.7%，2014年同比下滑2.3%。表12014-2015年重庆市五大功能区域商品房销售面积情况　2015年2014年　数值（万平方米）同比增长（%）数值（万平方米）同比增长（%）全市5381.375.55100.395.9都市功能核心区1029.602.31006.90-7.6都市功能拓展区1423.56-2.51460.4119.2城市发展新区1936.8917.41650.1315.0渝东北生态涵养发展区772.95-0.4776.39-9.4渝东南生态保护发展区218.385.7206.56-2.3#主城九区2453.16-0.62467.316.6数据来源：重庆市统计局三、重庆市房地产行业发展趋势在经济增速下行和高库存压力下，2015年以来，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。2015年，“渝八条”的发布对于房地产市场的影响有实际的促进作用，大大提高了开发商的可操作性。虽然，由于市场总体供大于求的原因，影响可能并不明显，但从总体上来看对于后期和2016年重庆市房地产市场将得到一定的复苏。117 第六章2015年房地产行业重点企业分析第一节房地产企业竞争力分析一、房地产行业集中度保持在高位自2007年以来，房地产行业龙头公司市场占有率处于持续提升状态。从数据看，行业经营环境越艰难，龙头公司后期市场占有率提升速度越快。此外，龙头公司销售面积和销售金额市占率每两年均有明显提升，如2010年和2012年。出现以上变化原因在于调控的间歇性。截至2015年前9月末，四家A股龙头地产企业全市场销售金额占比是6.46%，销售面积占比为3.40%。市占率进一步在提升。数据来源：Wind图1招保万金4家龙头公司市占率持续提升二、房地产行业营业收入增速与归母净利润增速情况对比从2015前三季度龙头公司各财报期数据结果来看，四家龙头公司营业收入算术平均增速为19%，而归属母净利润算术平均增速为8%；这里面主要是保利地产和金地集团的归母净利润增速高于营业收入增速。两者之间差距并没有缩小趋势。117 数据来源：Wind图1招保万金4家龙头公司营收增速显著大于归母净利润增速第二节上市公司总体运行分析一、房地产行业总体情况（一）当期结算和利润情况2015年前三季度A股房地产企业营业总收入达到6425亿元，同比增长42%。保持了较好的增长势头。销售毛利率方面，2015年前三季度行业销售毛利率为29%，与前期相比出现一定的下滑势头。整体看2015年行业结算增长但毛利率不增长的原因在于：1）企业2015年当期主要结算2013年底和2014年销售项目。考虑2014年房价景气度下降，营销费用上升等原因，结算毛利率下行；2）从趋势看，行业整体利润率下降属于大趋势；3）2014年贷款资金利率较高，2015年2季度开始企业才通过公司债和定向增发等形式降低财务成本。自2007年以来，房地产行业龙头公司市场占有率处于持续提升状态。从数据看，行业经营环境越艰难，龙头公司后期市场占有率提升速度越快。此外，龙头公司销售面积和销售金额市占率每两年均有明显提升，如2010年和2012年。出现以上变化原因在于调控的间歇性。截至2015年前9月末，四家A股龙头地产企业全市场销售金额占比是6.46%，销售面积占比为3.40%。市占率进一步在提升。117 数据来源：Wind图1A股房地产企业营业收入及成本情况A股地产上市公司2015年前三季度期间费用占比数据为10.41%，期间费用占比较前期继续攀升。其中财务费用与管理费用上升是主因。不过考虑2014年下半年开始，上市公司融资手段开始多元化。短融、中票、公司债和定增等手段使得上市企业资金成本有所好转。预计2015年全年看上市公司财务费用占比应该处于逐步下行趋势。2015年前三季度行业实现净利润544亿，净利润率为8.47%，净利率继续出现下滑。数据来源：Wind图2A股房地产企业期间费用及净利润情况（二）当期资产负债情况2015年前三季度A股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为8856亿元，同比增加52%；此外，行业2015年前三季度购买商品、接受劳务支付的现金为7024亿元，同比增加26%。行业整体投资增速处于下行阶段，开发商进一步保留现金。2015年前三季度A股地产企业经营活动现金流为-344亿元，筹资活动现金流为1728亿元；伴随当前销售不断回暖，因此，企业现金流情况将有所改善。2015年前三季度企业流动比率和速动比率分别是1.62和0.45，有息负债率为54.17%，当前的负债水平处于稳中略升的情况。117 数据来源：Wind图1A股房地产企业速动比率及资产负债率情况（三）当期存货和预收账款情况2015年前三季度上市地产企业累计存货达到28918亿元，增速达到28%，处于近3年以来最高水平。绝对数据增大原因在于：1）行业集中度提高。上市公司在全行业中代表性地位进一步巩固；2）伴随后期结算，库存增速将进一步回落；3）建造成本上升。此外，当前库存中已售未结库存占比较往年明显升高。从2015年前三季度来看，上市地产企业累计预收款达到10851亿元，同比增加33%；预售账款的增加将为未来业绩增长提供保障。数据来源：Wind图2A股房地产企业存佛山及预收账款情况二、房地产行业营业收入增速与归母净利润增速情况对比（一）重点关注住宅企业营业收入保持增长2015年前三季度，29家重点关注住宅企业营业收入平均增长27.40%，营业收入保持了同比增长势头。2015年前三季度，29家重点关注住宅开发类地产企业净利率为9.01%，净利率呈现出一定的回升势头。117 A股重点覆盖住宅开发类地产企业营业收入、净利润和利润率情况营业收入（亿元）同比增速归属于母公司的净利润（亿元）净利率2012年374626.61%468.0412.90%2013年4945.834.91%531.9910.38%2014年5753.6715.31%564.718.63%2015年1-3Q3383.927.40%304.769.01%数据来源：wind、海通证券（二）园区类地产公司业绩较好2015年前三季度，重点关注15家商业类、园区类、综合类地产企业中，4家商业类地产企业度营业收入平均减少10.46%；7家园区类地产企业营业收入平均减少2.36%；4家综合类地产企业营业收入平均减少22.52%。整体来看，园区类地产公司业绩较好。而4家商业地产类地产企业2015前三季度净利率为12.08%；7家园区类地产企业2015年度净利率为20.48%；4家综合类地产企业2015前三季度净利率为11.96%，净利润率出现小幅回升。表1A股重点覆盖商业地产类地产企业营业收入、净利润和利润率情况2012年2013年2014年2015年1-3Q商业类营业收入（亿元）265.46327.76383.3201.91同比增速20.94%23.72%35.46%-10.46%归属于母公司的净利润（亿元）42.8450.5147.7124.4净利率25.31%18.58%17.40%12.08%园区类营业收入（亿元）202.41232.42265.25167.33同比增速-16.44%21.35%20.82%-2.36%归属于母公司的净利润（亿元）30.5638.3843.7534.27净利率19.31%19.60%17.61%20.48%综合类营业收入（亿元）292.36369.63395.64236.01同比增速12.73%26.87%-7.62%-22.52%归属于母公司的净利润（亿元）50.3758.2854.3828.24净利率20.79%19.69%10.74%11.96%数据来源：wind、海通证券第三节房地产行业重点企业分析一、招商局蛇口工业区控股股份有限公司（一）企业简介招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称：招商蛇口001979.CH）定位为中国城市综合开发和运营服务商，是大股东招商局集团旗下重要的地产开发、园区建设平台：117 2015年4月3日，招商地产公告因筹划重大事项停牌，2015年4月27日公告招商局集团正在筹划关于招商局集团地产板块的整合事项，属于重大资产重组涉及无先例事项。2015年9月18日，招商地产披露换股吸收合并草案，换股完成后，招商地产A、B（000024.CH/200024.CH）退市，同时被吸收合并至招商蛇口（001979.CH）。该草案于2015年10月10日经股东大会表决通过，并于2015年11月27日获得证监会核准。2015年12月30日，招商蛇口整体上市，公司定位于“中国城市综合开发和运营服务商”，以“再造新蛇口”和“前海蛇口自贸区建设运营”为核心，大力拓展特色产业园区以及邮轮港区经济带。图1招商蛇口换股吸收招商地产方案图2招商蛇口的主要资产及业务板块梳理（二）经营情况2014年，招商蛇口营业收入455亿元，其中，社区开发与运营营业收入占比为90%，园区开发与运营营业收入占比为9%，邮轮产业建设与运营营业收入占比为1%。预计2015年招商蛇口营业收入为543亿元。117 数据来源：公司公告图12012~2017年招商蛇口营业收入（三）公司竞争力分析表1招商蛇口合并后整体土地储备情况项目土地储备规模（万平米）招商地产项目2445招商蛇口（除招地）项目981——蛇口片区67——光明片区36——青岛高新区68——厦门母港80——太子湾片区170——前海片区560蛇口工业土地*280总计3706数据来源：公司公告1.公司是前海及蛇口区域最大的园区开发型企业招商蛇口在前海片区拥有2.42平方公里土地，占到整个前海片区的16.1%：招商局集团与深圳市政府协议约定由招商局集团主导开发位于妈湾片区3.9平方公里的前海湾物流园区，在集团开发的3.9平公里的土地中，招商蛇口占有2.42平方公里。目前招商蛇口在前海湾在建的项目是招商局前海自由贸易中心城市综合体项目，项目规划占比36万平米，建筑面积81.4万平米，其中项目一期占地6.4万平米，建筑面积25.4万平米。预计，招商蛇口在前海片区土地储备的重估价值将达704亿元。2.目前城市布局相对合理地产板块土地储备丰富，城市布局相对合理：截止到2015年底，公司地产板块已经进入33个城市，共计2410万平米的土地储备（不包括投资性物业），权益土地储备117 1730万平方米。其中一线城市占比14%，二线城市占比62%，其他线城市占比24%，二线城市的土地储备占比较高。招商蛇口在一二线城市的权益土地储备占比约为76%，基本等于大中型开发商在一二线城市土地储备的平均水平。具体到城市来看，招商地产进入的城市多为沿海城市或长江下游沿岸城市。在百城数据排名前20位的城市中，招商地产布局的城市有10座，权益土地储备490万平米，占总权益土地储备的约28%。预期未来地产板块将更多地从大股东获取土地资源，并放缓进驻城市的速度：2015年底，中外运长航整体并入了大股东招商局集团，成为其全资子企业，预计公司未来将加强与大股东的资源共享，以笋岗梨园路城市更新项目为案例，推动实现更多项目合作。同时由于目前部分二线城市和大多数三四线城市去库存的压力较大，预计，公司将放缓进驻城市的速度，专注在已进入城市的发展，未来一两年进驻城市规模保持在35个左右。3.预计2016年销售额将实现12.8%增长至650亿元预计2016年公司地产业务实现销售额650亿元，同比增长12.8%：截止到2015年底，公司库存达420亿元，其中一二三线城市占比3:4:3。往前看，2015年公司拿地200亿元，预计将推动新开工同比增长10%以上，2016年新推货资源将在650亿元以上，重点推货城市集中在深圳、南京、上海、北京、苏南、重庆、佛山等核心一二线城市，以60%左右的可售资源去化率测算，预计公司2016年将实现销售额650亿元，同比增长12.8%。数据来源：中金公司图1招商地产销售额预测二、保利房地产（集团）股份有限公司（一）企业简介117 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台。公司完成以广州、北京、上海为中心，覆盖40个城市的全国化战略布局，拥有119家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。截至2014年上半年，公司土地储备达5000万平方米，可供3-4年开发，销售金额市场占有率达2.09%，在所有上市房地产开发商中，按市值排名第四。（二）经营情况2016年1月22日公司发布2015年业绩快报，实现营业收入1235亿元，同比增长13.25%，归属于母公司净利润123亿元，同比增长1.18%，业绩低于市场预期。虽然利润总额增速高于营收增速，反映了公司2015年以来利润率回升的势头仍在延续，而归母净利增速大幅低于利润总额原因主要在于结算项目权益比例降低，根据前三季度数据，少数股东损益占净利润比重达到20%，同比扩大11个百分点。随着公司拓展项目中合作项目的增加，权益比例下降将成为常态，2016年权益下降对利润增速的影响将会逐步减小。数据来源：公司年报图12013年与2014年1-9月保利地产房地产板块营业收入结构分布销售方面，公司2015年全年实现销售面积1218万平米，销售金额1541亿，同比增长14.2%和12.6%，再创历史佳绩，在7家千亿集团军中，公司销售额增速排名第四，继续维持全国龙头地位。分节奏来看，在二季度创下历史新高后，三四季度去化增速有所趋缓，但绝对值依然处于历史高位。价格方面，由于2015年推盘结构主要在二三线城市，导致价格同比出现持续下降。展望2016年，预计在上半年，市场环境仍将持续，公司2015年下半年以来积极扩张，可售货值充裕，预计公司2016年销售仍将实现两位数增长。117 数据来源：公司年报图12013年与2014年1-9月保利地产房地产板块营业收入结构分布图2千亿房企2015年销售金额同比增速（三）公司竞争力分析四季度积极扩张，区域布局进一步优化。公司从2015年9月份开始显著加大拿地力度，全年拿地总金额约670亿元，同比增长49%，占销售额比重重回历史高位，而其中四季度拿地总金额344亿，占销售额比重达到78%。从拿地区域看，2015年公司强化区域布局，一二线城市拿地建筑面积超过50%，拿地金额超过75%，在实现销售增长的同时不断向一二线城市集中。同时公司也延续近年来合作开发的模式，新增项目权益比74%，其中一线城市权益比重为64%，二线城市为81%，通过合作分享主流城市机遇。117 数据来源：公司公告图1截至2014年9月30日保利地产主要土地储备面积区域分布情况公司债利率创新低，股权再融资成功获批。四季度以来，公司财务杠杆进一步优化，获证监会批准的150亿元公司债已经成功发行2期，发行规模100亿元，其中2016年发行的最新一期5年期公司债票面利率仅为2.95%，创国内房企发行利率新低，彰显资本市场对公司运营的认可。同时2015年1月13日，公司非公开发行股份募资100亿元获得证监会通过，如果成功发行将进一步夯实公司资金优势。在当前利率持续下移背景下，公司融资成本有望进一步下降，为公司未来拓展以及5P战略的实施带来空间。表1保利地产近年以来发债时间债券品种规模期限票面利率2016年1月公司债25亿元5年2.95%2016年1月公司债25亿元7年3.19%2015年12月公司债30亿元5年3.40%2015年12月公司债20亿元7年3.68%2015年5月中票30亿元5年4.60%2015年2月中票30亿元5年4.70%2014年12月中票10亿元5年4.80%2014年4月高级债券5亿美元5年5.25%2013年7月高级债券5亿美元5年4.50%数据来源：公司公告公司是目前A股龙头企业中估值最具备优势的企业，2015年下半年开始相对进取的土地投资保证了未来两年仍可实现较快增长，同时公司将持续受益于房企融资成本中枢下移；此外，再融资和国企改革机遇带来公司资源优化，5P战略规划打开公司转型想像空间。三、万科企业股份有限公司（一）企业简介117 万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜。业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的近50个城市。（二）经营情况2015年，万科实现累计销售面积2067.1万平方米，同比增长14.43%；实现累计销售金额2614.7亿元，同比增长21.54%，预计公司全年有望完成2500亿左右销售规模，目前真实业绩好于市场预期。此外，企业2015年销售再创历史新高，且继续领跑全行业。2015年，公司新增项目权益建面1762.79万平方米，新增土地权益投资785.26亿元，分别同比增长181.39%和172.92%。考虑目前全市场房价处于持续上行趋势，公司合理布局土地将为未来业绩增长打下良好基础。数据来源：公司公告图1万科销售金额及单月销售均价（三）公司竞争力分析公司已明确提出未来十年“三好住宅”+“城市配套服务商”定位。三好住宅，指的是好房子、好服务、好社区。公司将以互联网时代的极致精神，不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准。城市配套服务商，指1）有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务；2）与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。117 第七章2016年房地产行业发展趋势2016年，房地产投资成收缩趋势，土地成本攀升、拿地和新开工缩减，库存拐点确立。行业集中度保持上升势头，盈利能力继续分化。住宅市场深入去库存，第三产业的快速增长、大众创业、万众创新将为商办市场带来新的发展空间。一、开发商投资呈下降趋势，周期性战略收缩虽然整体房价经历了自2014年初至今的筑底回升小周期，但房地产开发投资完成额增速则呈现不断放缓趋势。一二线城市土地成本不断提高，进一步压缩了地产行业利润率水平；与此同时，三四线城市的销量停滞不前，库存居高不下的问题仍然严峻。因此，面对房地产行业整体下行压力，房地产企业对于新项目的开发投资已经变得更为审慎，房地产开发投资完成额增速持续放缓。只有在热门城市房价通过政策和供需调节稳定、三四线区域库存水平下降到合理区间之后，房地产开发投资规模才能回稳。因此，在不考虑季节性变化影响下，预计2016年全年房地产开发投资增长停滞甚至转为下滑的可能性较大。二、新开项目同比减少，商业、办公类型比例稳步增加一二线城市受土地供给不足、土地成本上涨导致企业拿地规模下降，三四线城市更是面临严重的去库存化问题，再加上住宅新开工面积已经达到历史高峰，行业整体利润率收缩也导致了整个房地产行业开工意愿不足。因此，预计2016年一二线城市新开工面积将会保持稳定水平，而土地转让和项目合作会更加频繁，以适应土地供应的限制；三四线城市房价存在下行压力，新开工项目会有所缩减，顺应清理低效产能的大势。随着国民经济由投资主导向消费主导，第三产业对国民经济贡献程度的不断上升。受益于居民消费活动和支出的增长，商业地产销售将相对好于传统的住宅销售。而大众创业、万众创新将带动办公楼、园区类地产的增长。因此，预计2016年，商品房整体开工面积呈现缩减趋势，但同期商业营业用房、办公楼开工面积稳中有升。三、土地购置活动进入收缩期，价量齐升时代终结2015年以来，商品房销售情况逐步止跌平稳，但是由于房地产投资的周期滞后性和土地成本的大幅增长，土地购置面积却呈现大幅度的同比下滑。2015年第三季度末，购置储备比率仅达到48%，这体现了土地成本上升带来的负面影响同时也说明房地产行业前期扩张所积累的库存高企问题开始影响到行业发展速度。房地产行业价量齐升的时代已经结束，开发商的扩张性经营战略已经面临严峻的考验。土地成本的增长与销售放缓将进一步压缩利润空间并促使房企由追求“量”117 转向追求“质”的差异化竞争模式，甚至是开始向大社区、大金融、大健康、大文化等方向转型。配合国家对房地产业“去库存化”的政策方向，预计2016年土地购置规模将进一步缩减而土地费用支出将趋于平稳。四、存量站上新高位，去库存是重中之重虽然2015年以来的销售回升减轻了房企的库存压力，但商品房待售面积占销售面积的比重依然处于历史高位。从统计数据看，2015年10月末，商品房待售面积68632万平方米，同比增长17.85%。10月末，商品房待售面积占销售面积的比重为72.32%，达到2009年末以来的新高。中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组会议中指出：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。房地产市场进入新一轮去化周期。房地产库存目前处于历史性高位，因此未来五年内去库存将会是关乎行业生存的重要战略方向。五、行业集中度上升，兼并重组时代来临数据显示房地产行业总体集中度不断上升，2015年1-9月，前十企业占据所有房地产上市企业营收由42.14%上升至56.71%。随着目前房地产企业盈利能力进一步的分化，在整体发展速度下行的时期，优胜劣汰趋势更加明显。我国房地产行业已经由高速成长期向成熟期迈进，在经营利润不断下行的压力下，兼并重组将会迎来高潮。配合国家清理过剩产能和市场化的改革，房企手中的土地和资金资源将会重新分配组合，通过市场化手段提升企业运作效率和调整产业结构。因此，大型企业的营运能力会进一步增强，相对宽松的资金供给会促进兼并重组和土地项目受让活动的数量与规模，2016年行业集中度将会进一步上升。六、房价：城市间继续分化，全国整体保持低位运行从未来房价走势来看，在销售形势出现好转的背景下，房价有出现上涨的动力，特别是潜在需求显著和供给增长缓慢的地区，涨幅会比较明显。但与此同时，房地产市场的整体库存压力依然较大，去库存的任务仍然较重，库存压力大的城市房价上涨乏力。统计数据显示，截止2015年11月底，全国商品房的待售面积达6.86亿平方米，商品住宅的达4.4亿平方米，达历史新高。这还只是显性库存，即竣工后未销售的部分，如果再考虑到在建的可售部分，库存规模要比之更大。在这一背景下，预计多数城市房价上涨的动力会被抑制，仅个别城市房价涨幅会比较明显，预计2016年房价整体走势将保持低位。117 第八章2016年房地产行业风险分析第一节政策风险一、宏观政策风险房地产行业与国民经济和国民生活息息相关，长期受到政府和社会各界的密切关注。从长期看，宏观调控措施将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场的交易量短期内产生较大波动。2015年，货币政策组合发力，进行多轮降准、降息，缓减房地产开发企业资金压力；信贷宽松政策再延续，降首付、推行异地贷款，宽松财税政策实行，减免营业税，刺激居民购房需求。在货币、财税等政策组合拳下，2015年商品房市场回暖。如果2016年政策发生变化，将对房地产企业业绩稳定增长产生较大的不确定性。二、房地产政策风险房地产企业开发和经营受到房地产行业政策的影响。政府近年来一直根据国内经济发展、房地产行业走势等情况采取具有针对性的房地产调控政策。2009年以来，政府实施总体趋严但具有差异化的房地产的调控政策。2014年9月以来，政府在限购政策、首套房认定、信贷支持方面的调控政策有所变化。2015年中央经济工作会议对于房地产的表述为“化解房地产库存”，并“取消过时的限制性措施”。2016年2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，不限购城市商贷最低首付比例20%，至此购房门槛降至历史最低。截至2016年2月，全国46个限购城市，仅剩5个城市（北京、上海、广州、深圳以及三亚）没有取消限购。总体来看，2014年9月以来房地产政策利好于房地产业发展，但不排除2016年后期房地产政策再次趋严。三、土地政策变化风险土地是房地产企业发展的重要要素，土地政策的变化直接影响商业开发经营企业的经营活动。国家对土地的政策调控包括在土地供应方式、土地供应总量和结构、土地审批权限、土地使用成本等方面。自2006年以来，国家加大了对土地出让的规范力度，相继出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》等一系列土地出让政策。2008年1月，《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）发布，进一步强调了节约集约用地的基本原则，要求严格执行闲置土地处置政策，严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。土地严控政策可能提高房地产企业取得土地资源的成本，在一定程度上可能形成潜在风险。117 四、税收政策变化风险国家的税收政策，尤其与土地增值税、企业所得税等相关诸如《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》、《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等规定对房地产行业均有特殊要求，旨在加大税款缴纳力度。这些税收政策将导致房地产开发企业税款资金的提前支付，加大项目开发的资金压力，进而影响企业的盈利能力和资金运营效率。此外，国家也可通过对居民个人的购房等行为征收消费税、物业税、交易环节税等举措对个人购房行为加以调控，影响潜在客户的购房意愿和能力，从而对房地产企业经营业绩成一定的影响。五、房地产金融信贷政策变化的风险近年来，政府采取各种措施降低企业融资成本，尽管如此，未来房地产行业的融资状况仍然具有一定的不确定性。房地产企业总体融资金额规模较大，如果未来国家信贷政策收紧，而房地产企业对银行融资需求持续保持较高的水平，房地产企业可能面临随之而来的融资困难及融资成本上升等风险。第二节经营风险一、土地价格上涨风险土地是房地产企业重要的生产要素，由于其稀缺性和不可再生性，土地价格逐步上涨，进而直接推高了项目的开发成本。目前，全国各地均已实行土地公开出让制度，地价支付周期缩短。这种土地供应政策将有利于规范房地产市场，促进行业有序发展和公平竞争，但也加大了房地产开发企业进行土地储备的资金压力，影响企业资金的周转效率和收益回报。另外，2015年典型房企在拿地方面的成交楼板价和成交总金额均上涨近四成。一线城市土地资源稀缺带动地价上涨，二线城市投资价值显现，激发了企业在重点城市高度竞争的状态，最终持续导致高价地和地王地块的频繁出现。随着楼市进一步分化，房企拿地更加集中于大中城市，竞争激烈进一步推高地价，高地价将导致高房价，预计2016年大城市房价仍将上涨。二、融资风险房地产行业属于资金密集型行业，在土地获取、项目开发过程中需要大量的资金投入。如果房地产开发企业业务规模不断扩大，用于项目开发的资金投入将日益增加。房地产开发企业项目开发资金117 除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，可能导致企业的融资受到限制或企业的融资成本上升，从而对企业的生产经营产生不利影响。三、生产要素价格波动风险除土地以外，房地产企业涉及到的生产要素还包括建筑材料、人工、设备等。近年来，钢材、水泥等主要建筑材料价格均出现大幅波动，人工成本则一直呈上升之势。生产要素价格波动将会增加房地产开发企业产品定价的难度，使预期利润实现存在不确定性。四、房地产销售收入不确定的风险目前房地产市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品和服务的要求越来越高，如果房地产开发企业在项目定位、规划设计、产品质量、物业管理等方面不能准确把握消费者的需求变化并及时作出快速反应，则可能对产品销售带来一定的压力，出现销售收入不确定的风险。五、销售周期偏长的风险如果房地产开发项目销售周期偏长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性较大，首先是与产品成本关系密切的各种生产要素价格、金融机构利率等发生变化的可能性较大，将直接影响产品定价，产品的市场销售风险将增加；其次是随着社会进步，人们生活水平提高，对产品品质的要求越来越高，产品不能满足需求的风险也将越来越大。六、去库存化压力增大的风险截至2015年12月，商品房待售面积71853万平方米，比2014年12月增加9684万平方米，同比增长15.58%，比2013年12月末增加22558万平方米。商品房库存逐年增加，未来去库存压力也在大幅增加。第三节商业地产面临的风险一、电商发展对传统商业经营的冲击过去几年中，中国的电商网购市场呈现出爆炸式增长。电商的发展对传统的商业渠道产生了较大的冲击。2013年贝恩资本对中国网上购物者的调查表明，当各方面条件都相仿时，中国购物者通常会选择零售商的网上商店。2015年，全国网上零售额38773亿元，同比增长33.3%。目前，部分商业地产开发商也在积极建立自己的电子零售系统以提高其实体店的销售额，进而提高零售商的总销售额，也就是O2O模式。但短期内，电商对传统商业物业的冲击使得商业地产开发商的商业物业销售和持有物业的租赁业务工作面临一定的不确定性。117 二、经济周期性和阶段性风险商业地产开发及租赁的投资规模和收益水平都受到经济周期的影响，如果经济增长放缓或衰退，将可能使企业的经营利润下降、现金流减少。另外，经济的下行也会导致消费水平的下降，影响租户的销售业务，进而影响租赁业务的持续发展，导致商业地产开发商未来可能会面临阶段性的影响。2016年，经济下台阶是必然，将对商业地产开发商的经营业绩稳定增长产生较大的不确定性风险。117 第九章2016年房地产行业金融需求分析第一节行业现金流分析一、房地产企业资金运作的特点（一）房地产开发项目资金需要量大，资金周期长凡成规模的建设住宅小区或建筑物，建设资金需要量至少上亿元，甚至更多，从资金投入到全部回收，周期最短要一年半，最长的要三年以上。（二）现金流入渠道多，现金流出范围广1.现金流入主要渠道有：（1）自筹资金（2）预收购房款（3）银行贷款（4）办理银行承兑汇票（5）吸收外资（6）收施工单位质量保证金和代理销售商保证金。2.现金流出渠道有：（1）土地征用与拆迁费用支出（2）前期工程费用支出（3）项目开工前的报建费和配套费的支出（4）建安和装修工程费支出（5）设备、材料采购支出（6）工程监理费支出（7）公司的管理费用支出（8）项目销售费用支出（9）项目财务费用支出（10）归还银行贷款、承兑支出（11）税金支出（12）产权办证支出（13）支付各种罚款、摊派等。（三）筹资力度受控于国家政策的影响早在十几年前，我国就已经将居民住宅消费作为拉动内需的主要手段之一。由于国家相关政策的影响，房地产企业近十几年来发展迅速，无论是政策性部门还是金融业都全面支持房地产业的发展。二、房地产开发项目资金运作分析2009年，国家对房地产企业开发门槛重新做了规定，将房地产企业开发项目的自有资金由35%的比例调整至30%。虽然该比例进行了下调，但是房地产企业的开发资金需要量依然很大。为了在短时期内开发项目实现盈利，房地产企业在资金的运作中多采用下列方式：1.银行承兑。作为短期贷款的形式之一，银行承兑汇票与一般的银行贷款不同，其差异表现在，银行承兑汇票的承兑期限是6个月，而且零利息支付。但是在承兑之前，要求提供一定数量的保证金。在法定准备金率多次上调、银行贷款收紧的宏观经济面前，房地产企业运用银行承兑汇票，也是一种不错的选择。117 2.利用预收居民购房款，“借鸡下蛋”。资金少，不见得一定办不成事。房地产企业在项目竣工前或者项目开发前，利用减少购房款、赠送花园等形式，预收居民购房款，利用此款项“借鸡下蛋”，开发自身项目或者用于企业运营的其他方面。3.对材料供应商“适度赊账”。虽然随着市场竞争的加剧，社会诚信度越来越低，赊账行为也越来越难以存在。但是由于房地产企业开发的项目基本是固定资产，可寻可查可找。因此，赊账对房地产企业来讲也并非不可行。房地产企业实施的赊账对象多为材料供应商。虽然可进行适度的赊账，但是赊账行为是建立在信誉基础之上的。倘若房地产企业到期未还款，材料供应商就会紧缩赊账度。因此，赊账的这种资金运作方式存在一定的局限性。4.内部认购。目前，国家对商品房的对外销售有着严格的规定：要求房地产企业的商品房的销售必须在主体结顶之后，并且，还要具备土地使用证、工程规划许可证、用地规划许可证、预售许可证、工程施工许可证五证。虽然如此，但是房地产企业为了解决开工前所需的开发资金，多会采用内部认购的办法进行融资，即在项目立项开工前就回收资金。目前，政府对房地产企业的内部认购行为干涉较少。5.利用施工队垫资。施工队垫资是我国市场经济下房地产行业特有的一种非理性现象，不过也的确不失为房地产企业资金运作的一种方式。该方式主要是指房地产企业在项目开发之前，会对施工队进行选择，具有大额垫款能力的施工队入选性较大。选择有垫款实力的施工队伍施工，不仅可以有效避免出现因资金紧张而影响工程施工的局面，而且还可以给房地产企业带来无息融资。三、产品资金流向房地产行业产品资金流向和房地产行业的产品资金流向大致相同，主要表现为资金流入和资金流出。其中资金流入主要依靠土地开发贷款、住房和商业用房开发贷款、商品房预售收入和销售房屋收入。资金流出一般分为四个阶段：前期阶段、施工阶段、竣工阶段和销售阶段。具体来看，前期的资金流出主要包括：土地出让金、地价评估费、资金占用费、土地闲置费、土地使用费、拆迁补偿费、规划设计费、报审服务费、档案费、人防建设费、施工图编制费、招投标费、造价咨询费、工程监理费和“三平一通”费。施工阶段的资金流出主要包括：工程建设安装费、基础设施费、公共配套设施费、扰民费、开发建设费、预售销售费用等。竣工验收阶段的资金流出主要有：竣工图编制费、竣工验收检验费、竣工决算费等。117 销售阶段的资金流出主要有：销售费用、费用化利息、归还贷款、前期物业管理费等。其中贯彻始终的资金流出还有融资费用。资料来源：世经未来图1房地产开发流程中的资金流向图第二节金融需求分析房地产企业开发经营是一个庞大而复杂的系统工程，在整个项目开发运作过程中，涉及设计勘测、建设施工、工程安装等多个行业和系统，人力物力成本很高，需要大量的运作资金支持。房地产资金支出的主要部分是开发投资，大概占总支出的70%—80%。此外，银行贷款的本金及其利息的支付也构成了房地产企业的部分支出，负债经营成为了房地产企业一大特色。因此，房地产企业金融需求方面主要体现在资金需求。117 数据来源：世经未来整理图1房地产企业资金流动情况房地产企业资金使用去向主要包括以下几个方面：（1）土地费用：土地费用是指为取得房地产项目用地以及相关土地幵发而发生的费用。包括土地使用权、土地出让金、土地开发费、土地征用拆迁费、土地出让地价款、土地转让费、土地租用费、土地投资折价等。（2）前期工程费：主要包括项目前期规划设计、自然地质勘测、可行性研究以及“三通一平”阶段的费用支出。（3）房屋开发费：房屋幵发费包括工程建设支出费用、相关配套和公共设施安装调试费用等。（4）管理费用：是指为了保证房地产项目顺利进行所花费的其他支出。主要包括各种管理和后勤费用。比如伙食费、赔补费、差旅费、路桥费等。（6）财务费用：是指企业为筹集和使用资金所发生的各项费用，主要包括借款利息、金融机构手续费、工本费等，也包括企业一些其他零散的财务支出。（6）销售费用：指房地产企业销售房地产商品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的费用。（7）公摊费用：不直接计入房地产开发项目成本的支出，而是由以后各个时间段进行分摊的支出。（8）未知费用：其他尚未考虑到的支出以及一些超额费用支出。这部分支出根据房地产项目开发周期的长短而有所不同。（9）后期运营费用：房地产项目开发完成后，无论是用于出租或者销售，117 在这一期间都会产生运营费用。第三节银行同业介入一、银行信贷竞争情况分析截至2015年上半年，16家上市银行“涉房贷款”的合计余额（均采用集团或合并口径相关数据）为14.86万亿元，较2014年年末的13.65万亿元增长了8.86%。上市银行涉房贷款各自的占比（占各行贷款和垫款总额）差距较大，分别在9.53%-30.25%之间。其中，建设银行和中国银行对公和对个人相关的房地产贷款合计占比均接近三成，可谓与房地产业最为亲密；此外，房地产业公司上榜部分上市银行的前十大贷款客户，这也从侧面引证了双方联系的紧密。截至2015年6月末，16家上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款（开发贷）余额合计4.28万亿元，较2014年年底的4.01万亿元增长了6.73%，较2014年中期的3.82万亿元增长了12.04%。16家上市银行中，虽然开发贷的绝对值均较2014年年底上升，但仅7家银行的开发贷占比出现增长，另有1家银行持平，8家银行占比下降。其中，截至2015年中期，中国银行房地产业对公贷款的余额最高，为7631.72亿元，占其贷款和垫款总额的百分比为8.58%；农业银行的开发贷余额也超过了6000亿元，为6204.39亿元，占比为7.11%；工商银行和建设银行的开发贷余额则均超过了5000亿元，分别为5542.35亿元和5807.23亿元，但是两家银行该类贷款的占比并不突出，分别仅为4.76%和5.72%，在上市银行中位居后两位。股份制银行整体而言对于开发贷兴致十足，占比最高的7家银行中有6家为股份制银行，其开发贷占比在9.4%-12.8%之间。在股份制银行中，相对而言，招商银对于房地产行业对公贷款显得意兴阑珊，不仅规模排名排在民生银行、浦发银行、中信银行、兴业银行之后，占比也在16家上市银行中排名靠后，仅为7%。当然，这与招商银行擅长零售业务的特点是相吻合的。在所有商业银行中，上市银行涉房贷款的占比已经达到77%。二、同业创新点分析2015年，银行业介入房地产行业创新点主要集中在两个方面，一是与互联网相结合的产品创新，如工商银行联合六大房企打造“互联网+房地产”模式。工商银行与恒大、保利、碧桂园、富力、雅居乐、合生创展等六大房企联手，就房企入驻工行“融e购”电商平台进行签约，打造“互联网+房地产”模式。“融e购”电商平台以名商、名店、名品“三名”117 特色为定位，立足于跨界经营，目前已汇集了房地产、汽车、数码家电、金融产品、服装鞋帽、食品饮料等20多个行业，覆盖数千个知名品牌和20多万件畅销商品，入驻商户5000余家，注册客户1800余万人，2015年前5个月累计交易额达到900亿元，顺利跻身电商行业前十名。二是金融产品创新。2015年5月，央行宣布了下调金融机构人民币贷款和存款基准利率的消息，激起广大购房者对市场的关注。牡丹江市多家银行推出新型个人房屋抵押贷款业务，其中哈尔滨银行牡丹江分行最高贷款房产抵押率可达到80%。新型个人房屋抵押贷款业务，是以产权明晰的房产作抵押，可用于购房、购车、装修、留学等消费项目，也可用于个人经营性用途。抵押房产包括住宅、商用房、办公楼、标准厂房、车库等房产，并办理合法有效的担保手续，抵押房龄可达25年。为满足日益增长的融资需求，激发盘活商住房产的资金价值，哈尔滨银行新近推出了“房全通”房屋抵押贷款新业务，并提出300万贷款3日审批的服务承诺。哈尔滨银行“房全通”贷款是以现有商业用房及居民住宅用房为抵押物的房产抵押贷款，最高贷款额可达房产评估价值的80%，借款人可以一次抵押获得银行5年授信，期间贷款可循环使用，随借随还，随还随借，最大程度地方便借款人资金使用和减少贷款利息支出。三、同业服务方式分析表12015年银行介入房地产业服务方式银行企业主要合作方式民生银行正商地产中国民生银行将有效整合境内外的保险、信托、租赁、基金等各项金融功能，优先为正商地产及其控股子公司和项目公司提供全面、高效、创新的综合金融服务和支持。招商银行招商地产招商银行将给予招商地产及上下游产业链关联企业总额不超过100亿元等值人民币的授信和融资支持，并根据招商地产提供的全国项目融资需求清单，协调全国分支机构优先安排和审批招商地产的授信和融资业务。中信银行中梁地产集团中信银行杭州分行在未来5年内为中梁地产集团提供100亿元人民币的综合授信。平安银行建业地产建业地产股份有限公司与平安银行股份有限公司订立不具约束力的战略合作协议，内容有关平安银行向建业地产及其附属公司提供各种金融服务，合作协议项下的合作期限为三年。根据合作协议，平安银行将提供信贷额最高100亿元的融资额。在符合适用法律法规的情况下，建业地产及其附属公司使用融资额时，可通过境内外工程保函、银行承兑汇票、贴现、商业承兑汇票贴现、流动资金贷款及/或信用证的形式授出。同时，平安银行根据合作协议向建业地产及其附属公司提供的其他金融服务包括提供谘询、代理结算、网上银行及其他中介业务服务；提供切合集团需求而量身订制的金融服务、产品及解决方案；向建业地产及其附属公司高级管理人员及雇员提供消费贷款及个人理财服务；及为建业地产促成国际银团贷款、政府贷款、发行债券、向境内外机构投资者营销证券及与建业地产进行联营业务、对客户进行资信调查。数据来源：世经未来整理117 第十章2016年房地产行业金融服务方案第一节行业总体策略2016年，房地产行业为银行“审慎介入类”行业，2016年房地产行业总体信贷原则为“审慎支持，严控总量，优选客户，防范风险”。“审慎支持，严控总量”即可以对房地产行业进行一定的信贷支持，但总量要需要严格控制，预计2016年房地产行业运行在政策的支持下保持弱回暖态势，但不确定性仍较多，运行风险仍然较大；“优选客户，防范风险”即为实现投资资源向行内优秀企业集中，择优支持实力雄厚、管理突出、开发能力强、土地储备合理、股东背景好、具有品牌优势，尤其是具有较强资金实力和畅通的多元化资金来源渠道的大型、优质开发企业；但对于目前在商业银行整体贷款余额较大的客户，以维持原有贷款规模为主，适度控制新增贷款投放。突出对重点优质客户以及风险可控的保障性住房的支持力度，同时加强封闭管理，严防授信风险。第二节目标定位一、目标产业链房地产属于国民经济基础行业，可以带动上游水泥、钢材、施工等多个行业，是银行拓展大额授信业务的重要客户，可以带动银行卡、个人按揭贷款等业务。最关键环节是购地，房地产企业动用自有资金，购地完成取得四证后，银行就可以进入。二、目标客户（一）土地开发1.一线城市、省会城市、计划单列市、市辖区（县）政府本级土地储备机构；地级市政府本级土地储备机构。2.省级、地级市政府背景的土地储备开发经营的市场运作平台（企业）。3.房地产百强企业。4.房地产开发企业与省级、地级市政府成立的项目公司。（二）房产开发1.全国性主流房地产企业，综合实力强，开发历史较长，经验丰富，形成品牌优势，资金实力雄厚；117 2.区域性主流房地产企业，以往与银行合作良好、信誉高，在区域具有较强的竞争优势；3.股东背景好，母公司具有较强的资金实力和畅通的多元化资金来源，母公司会对房地产公司提供非常充沛的支持。母公司主业赚取现金流，辅业地产赚取利润。房地产旺市时，房地产公司独立融资；房地产弱市时，母体提供源源不断的支持，资金流不断。这类房地产公司的真正风险并在于房地产公司，而在于母公司主业是否安全。（三）保障性住房开发建设1.地级市（含）以上有政府背景的房地产开发企业；2.地级市（含）以上政府背景的事业类开发机构；3.综合性房地产开发企业、区域龙头房地产开发企业。三、目标区域1.土地开发目标区域为一、二线二线城市：成都、重庆、杭州、南京、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长沙、大连、济南、宁波、青岛、无锡、厦门、郑州、三线三线城市：长春、常州、哈尔滨、福州、昆明、合肥、东莞、石家庄、呼和浩特、南昌、温州、佛山、贵阳、南宁城市所在地；2.普通住宅房产开发（含保障性住房开发建设）的目标区域主要为住宅开发总量较大、住宅销售面积增长较快，且受政策影响较小的地区，如广东省、江苏省、浙江省、山东省、河南省、湖北省、天津市、上海市、北京市、重庆市、河北省。3.办公楼地产开发的目标区域主要为北京市、上海市、山东市、广东省、湖南省、重庆市、天津市、江苏省、浙江省；商业营业用房地产开发的目标区域主要为重庆市、四川省、河南省、湖南省、上海市、陕西省、北京市、江苏省、广东省。第三节项目准入标准一、准入标准（一）土地开发1.储备土地地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景；涉及农用地的贷款，具备合法的农用地转用手续和征地手续；117 2.储备土地的权属关系、测绘情况、土地契约限制、与县（含）以上政府整体综合规划中的用途，以及未来开发计划相符；储备土地已经列入当年土地储备计划中，符合城市规划和土地利用总体规划，基本能够确定用途、容积率等基本要素，预计能够纳入土地供应计划并在2年内出让；3.项目资本金在30%（含）以上；4.贷款金额不超过土地收购和土地前期开发、整理总成本的70%，且符合同级财政部门批准的土地储备资金项目预算；5.抵押率≤70%；6.贷款期限不超过3年。（二）房产开发1.项目所涉产权清晰，《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》“四证”齐全，无欠缴税费情况；2.项目所在地区地理位置优越，有较大增值潜力，具有良好的出让前景，符合城市规划和土地利用总体规划；其中，旧城改造项目属于地市级（含）政府以上重点建设项目；3.项目资本金≥30%；旧城改造项目≥20%；4.项目成本具备相对优势，经审慎评估项目市场前景较好，具备良好的盈利能力；5.商品房预售监管账户应在我行开立；6.以抵（质）押为担保方式；7.与我行开展住房按揭贷款合作；8.贷款期限不超过5年。（三）保障性住房开发1.项目为地级市（含）以上政府投资建设项目，且列入年度建设计划，同时按规定取得政府有关部门的批准文件，政府回购资金已经明确落实，项目自身现金流能够满足贷款本息偿还；2.必须具备合规性，即贷款发放前必须“四证”齐全；3.项目必须设定抵押；4.项目资本金比例：新建廉租房项目≥20%；改建廉租房项目≥30%；117 棚户区改造项目≥30%；经济适用房项目≥35%；公共租赁房≥30%；5.项目内部收益率：不低于银行同期同档次基准利率+3个百分点；6.贷款额度：不超过项目投资总额的70%；7.承建商具备3级（含）以上建筑资质，建筑质量可靠；8.保障性住房贷款资金须按项目建设进度监管使用，项目建成后项目收入须在我行监管，开立监管账户，贷款资金和项目收入实行封闭管理，贷款应以项目自身现金流及借款人其他经营收入作为主要还款来源。二、退出标准（一）土地开发满足以下任一项均为退出类：1.储备土地使用项目属于《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正版）限制类和淘汰类；2.不符合规划控制要求的项目及违法用地项目，利用农村集体土地开发商业性房地产项目；3.其他退出类规定。（二）房产开发满足以下任一项均为退出类：1.项目列入《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正版）的限制类和淘汰类；2.项目不符合城市规划和土地利用总体规划；3.项目预算收益率显著低于银行同期同档次基准利率；4.项目资本金＜30%；旧城改造项目资本金＜20%；5.其他退出类规定。（三）保障性住房开发不满足保障性住房建设项目准入标准的项目均为退出类。117 第四节客户准入标准一、支持类（一）优先支持类1.土地开发（1）一线城市、二线城市政府本级土地储备机构，需同时具备以下条件：①经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续；从事土地开发、出（转）让等经营活动，符合国家和地方有关法律法规和政策，拥有完善的工作规章制度；取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；②拥有储备土地地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景；储备土地的权属关系、测绘情况、土地契约限制、与政府整体综合规划中的用途与未来开发计划相符；储备土地已经列入当年土地储备计划中，符合城市规划和土地利用总体规划，基本能够确定用途、容积率等基本要素，预计能够纳入土地供应计划并在2年内出让；③财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还款资金来源已经落实，无不良信用记录；④最近三年无重大不良信用记录，未列入银行预警级客户名单。（2）省级政府背景的土地储备开发经营的市场运作平台（企业），需同时具备以下条件：①土地开发行业中优先支持类客户的一线城市、二线城市政府本级土地储备机构且同时满足的①~④项要求；②企业资产负债率≤60%。（3）房地产百强企业，需同时具备以下条件：①土地开发行业中优先支持类客户的一线城市、二线城市政府本级土地储备机构且同时满足的①~④项要求；②企业拥有在二线及以上城市一级土地开发经验；③企业资产负债率≤65%。（4）房地产开发企业与省级政府成立的项目公司，需同时具备以下条件：①117 土地开发行业中优先支持类客户的一线城市、二线城市政府本级土地储备机构且同时满足的①~④项要求；②企业拥有一级土地开发三年及以上经验。2.房产开发房地产百强企业；房地产开发企业股东背景好，母公司是国资委隶属企业，且同时具备以下条件：①房地产开发企业资质为一级（含）以上；如为项目公司，资质可适当放宽至二级；②具有10年以上开发经验（含控股股东），近3年房屋建筑面积累计竣工在30万平方米以上，连续5年竣工合格率达100%；③持有土地具有较强的成本优势；土地储备量与企业的开发能力、资金筹措能力相匹配，储备用地的取得价格与周边房价相比较为合理，无拖欠土地出让金和税费情况；④开发记录良好，以往开发项目销售情况良好；对销售率低于50%的在售项目，其存货时间原则上不超过一年；在建项目工程进度正常；⑤企业上一年度资产负债率≤60%；⑥企业自身以及实际控制人信用记录良好，我行信用等级评定在AA（含）级以上；⑦可完全配合我行对贷款的封闭管理措施。3.保障性住房开发①依法设立的，具有二级（含）以上房地产开发资质的，可从事保障性住房开发的综合性房地产开发企业或区域龙头房地产开发企业；地级市（含）以上有政府背景的房地产开发企业、地级市（含）以上政府背景的事业类开发机构，该地级市（含）以上政府上一年度公共财政预算收入在500亿（含）以上；②企业应向银行提供当地政府对保障性住房（廉租房、棚户区改造、经济适用房、公共租赁房）立项核准的批复；③产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好、没有拖欠工程款；④具有5年以上保障性住房开发经验（含控股股东），近3年房屋建筑面积累计竣工在15万平方米以上，连续3年竣工合格率达100%；⑤企业自有资金：新建廉租房项目≥20%；改建廉租房项目≥30%；棚户区改造项目≥30%；经济适用房项目≥35%；公共租赁房≥30%；⑥企业上一年度资产负债率≤65%；117 ⑦我行评定的信用等级在A级（含）以上；⑧以所开发项目土地使用权及在建工程作为抵押物，贷款发放、项目建设、销（预）售的整个环节中资金能够封闭运行。（二）适度支持类1.土地开发（1）三线城市政府本级土地储备机构，且同时满足土地开发行业中优先支持类客户的一线城市、二线城市政府本级土地储备机构且同时满足的①~④项要求；（2）地市级政府背景的土地储备开发经营的市场运作平台（企业），需同时具备以下条件：①土地开发行业中优先支持类客户的一线城市、二线城市政府本级土地储备机构且同时满足的①~④项要求；②地市级政府上一年GDP不低于5000亿元；③企业资产负债率≤65%。（3）房地产百强企业，需同时具备以下条件：①土地开发行业中优先支持类客户的一线城市、二线城市政府本级土地储备机构且同时满足的①~④项要求；②企业拥有在三线及以上城市一级土地开发经验；③企业资产负债率不高于行业平均水平。（4）房地产开发企业与二级城市市级政府成立的项目公司，需同时具备以下条件：①土地开发行业中优先支持类客户的一线城市、二线城市政府本级土地储备机构且同时满足的①~④项要求；②企业拥有一级土地开发三年及以上经验。2.房产开发房地产开发企业股东背景好，母公司是全国500强；区域性龙头房地产企业，且同时具备以下条件：①房地产开发企业资质为二级（含）以上；②117 具有5年以上开发经验（含控股股东），近3年房屋建筑面积累计竣工在15万平方米以上，连续5年竣工合格率达100%；③土地储备量与企业的开发能力、资金筹措能力相匹配，储备用地的取得价格与周边房价相比较为合理，无拖欠土地出让金和税费情况；④开发记录良好，以往开发项目销售情况良好；在建项目工程进度正常，对销售率低于50%的在售项目，其存货时间原则上不超过一年；在建项目工程进度正常；⑤企业上一年度资产负债率≤65%；⑥企业自身以及实际控制人信用记录良好，我行信用等级评定在A级（含）级以上；⑦可完全配合我行对贷款的封闭管理措施。3.保障性住房开发①依法设立的，具有三级（含）以上房地产开发资质的，可从事保障性住房开发的综合性房地产开发企业或区域龙头房地产开发企业；地级市（含）以上有政府背景的房地产开发企业、地级市（含）以上政府背景的事业类开发机构，该地级市（含）以上政府上一年度公共财政预算收入在100亿（含）以上；②满足保障性住房贷款优先支持类②、③、⑤、⑧；③具有3年以上保障性住房开发经验（含控股股东），近3年房屋建筑面积累计竣工在10万平方米以上，连续3年竣工合格率达100%；④企业上一年度资产负债率≤70%；⑤我行评定的信用等级在BB级（含）以上。二、控制类（一）土地开发（1）省会城市且未入二、三线城市政府本级土地储备机构，且同时满足土地开发行业中优先支持类客户的一线城市、二线城市政府本级土地储备机构且同时满足的①~④项要求。（2）地市级政府背景的土地储备开发经营的市场运作平台（企业），需同时具备以下条件：①土地开发行业中优先支持类客户的一线城市、二线城市政府本级土地储备机构且同时满足的①~④项要求；②地市级政府上一年GDP不低于3000亿元；117 ③企业资产负债率≤70%。（3）房地产百强企业，需同时具备以下条件：①土地开发行业中优先支持类客户的一线城市、二线城市政府本级土地储备机构且同时满足的①~④项要求；②企业拥有在三线及以上城市一级土地开发经验；③企业资产负债率≤75%。（4）房地产开发企业与三级城市市级政府成立的项目公司，需同时具备以下条件：①土地开发行业中优先支持类客户的一线城市、二线城市政府本级土地储备机构且同时满足的①~④项要求；②企业拥有一级土地开发三年及以上经验。（二）房产开发房地产开发企业需同时具备以下条件：①房地产开发企业资质为三级（含）以上；②具有3年以上开发经验（含控股股东），近2年房屋建筑面积累计竣工在10万平方米以上，连续3年竣工合格率达100%；③土地储备量与企业的开发能力、资金筹措能力相匹配，储备用地的取得价格与周边房价相比较为合理，无拖欠土地出让金和税费情况；④开发记录良好，以往开发项目销售情况良好；在建项目工程进度正常，对销售率低于50%的在售项目，其存货时间原则上不超过一年；在建项目工程进度正常；⑤企业上一年度资产负债率≤70%；⑥企业自身以及实际控制人信用记录良好，我行信用等级评定在BBB级（含）级以上；⑦可完全配合我行对贷款的封闭管理措施。（三）保障性住房开发①依法设立的，具有三级（含）以上房地产开发资质的，可从事保障性住房开发的综合性房地产开发企业或区域龙头房地产开发企业；地级市（含）以上有政府背景的房地产开发企业、地级市（含）以上政府背景的事业类开发机构，该地级市（含）以上政府上一年度公共财政预算收入在50亿（含）以上；117 ②满足保障性住房贷款优先支持类②、⑤、⑧；③具有1年（含）以上保障性住房开发经验（含控股股东），竣工合格率达100%；④上一年度主要财务指标至少有四项低于行业平均水平（见附录）；⑤企业上一年度资产负债率≤75%；⑥我行评定的信用等级在BBB级（含）以上。三、退出类不满足客户分类标准控制类客户均为退出类。第五节行业金融服务方案一、土地开发土地储备贷款可采用综合授信额度，且可循环使用。以应收账款作为质押，先向土地储备机构发放土地储备贷款，然后我行要高度关注土地拆迁款的发放，可以带来大量的银行储蓄存款，同时实现银行信贷资金的延伸营销，将资金封闭回我行。充分借助下游客户是实力强大的大型房地产公司优势，选择提供保理融资。担保方式：1.当地政府融资平台（城投企业）担保；2.以已经平整后的土地作为抵押；3.以大型房地产公司拖欠的应收账款作为质押。以上三类担保方式，应当根据不同的土地储备机构所依托的当地经济情况而定。在经济欠发达地区，当地财政实力偏弱，当地政府融资平台（城投企业）担保能力一般，因此，可以重点选择由大型房地产开发公司拖欠的应收账款质押。在经济发达城市土地交易活跃，土地抵押可以采用置换方式，土地储备机构以新收储的土地作为抵押，置换出已经抵押的土地。以上三类担保方式，也可以联合使用。二、房产开发禁止向房地产开发企业提供流动资金贷款。鼓励提供全封闭的房地产开发贷款，贷款封闭发放、封闭归还，用开发贷款的土地及在建工程作抵押，按揭贷款以本行为主导。严格信贷条件，适度提高项目资本金比例，严格落实有效担保。持续加强贷后管理，执行银监会“三个办法一个指引”相关要求，落实资金账户封闭管理和按销售进度分期还款，控制贷款期限，防止信贷资金被挪用、混用。117 在提供商业地产开发贷款时，银行办妥抵押登记手续后，企业重新与租赁商户签订租赁合同，合同中需加入租金直接进入出租人在银行开立的收入监管账户等条款，确保银行抵押权的顺利实现，相关的合同文本须经有关法律部门审核，以完善出租权对抗抵押权的问题。借款合同中要补充明确，银行有权在贷款期内要求指定的房地产评估机构对抵押物重新进行价值评估，若抵押物价值发生贬值，则银行有权要求借款人补充银行认可的抵押物或收回相应贷款，银行有权视市场形式，抵押物价值变支、出租回报率、市场利率变化等情况，对贷款期限、额度、利率进行调整。担保方式：采用房地产开发贷款方式为项目抵押担保。优先支持以所开发项目土地使用权及在建工程作为抵押物，贷款发放项目建设、销（预）售的整个环节中资金能够封闭运行的住房开发封闭贷款。由于后期销售时须释放抵押物，业务部门在放款前应先与客户协商预售时以何种担保方式置换抵押物，以免出现债权悬空期。商业地产开发贷款，以商业地产土地作为抵押，企业自有资金完成商业地产出让金价款的支付，获得土地使用权。以在建商业住房的在建工程作抵押担保。以售房款为第一还款来源。抵押登记手续办妥后，同时必须对抵押物办妥保险，并指定银行为第一受益人。为降低贷款风险，可在抵押担保的基础上附加或追加认可的其他担保。三、保障性住房开发坚持商业化和项目现金流充足原则，深入评估保障性安居工程建设的业务机会与风险，细分市场，有区别有选择地支持保障性安居工程建设。1.保障性住房建设贷款（廉租房、公共租赁房）（1）贷款为封闭式贷款，借款人在银行设立支出监管账户和收入监管账户；支出监管账户专项用于项目资金的使用结算，收入监管账户专项用于销售资金的回笼和归还银行贷款与支付银行利息。（2）贷款资金使用采用政府和银行审批的模式。（3）银行需和借款人、政府签订三方协议。协议中明确规定银行、政府共同对借款人（房地产开发商）贷款资金的使用和销售资金的回笼进行监督、审核和管理，确保资金封闭运行，协议由政府作为协议见证方。（4）政府需单独向银行出具还款承诺函。若借款人因任何原因发生到期无法偿还银行贷款本息时，由政府对保障房项目（廉租房、公共租赁房）进行回购，回购款用于偿还银行贷款本息，回购金额必须覆盖银行贷款本息及相关费用。117 2.保障性住房建设贷款（经济适用房、棚户区改造）银行向开发商提供的保障性住房建设贷款不得用于支付土地出让金，只能用于购买开发需要的材料、支付工程款等。开发贷款应当采取受托支付方式，直接支付给确定的收款人，切忌银行不能提供流动资金贷款。要加强对贷款用途的监控，防止银行贷款被挪作他用。提供授信一定要强调开发贷款与按揭贷款的捆绑操作，以按揭贷款归还开发贷款，保证贷款的封闭运营。开发贷款采取受托支付方式，必须用于确定的工程使用，如采购材料、支付工程款；按揭贷款采取授权扣划方式，对购房户发放按揭贷款后，银行直接部分扣划后归还开发贷款。当保障性住房项目达到预售条件以后，按照销售回笼资金的50%，半年归还一次开发贷款。担保方式：与房地产开发贷款担保方式相同；办理合法有效的抵押担保手续，经济适用房的土地财政划拨土地，仍可以抵押。117 附录附录一2015年房地产百强企业表12015年房地产百强企业名单排名企业名称排名企业名称1万科企业股份有限公司51浙江祥生房地产开发有限公司2恒大地产集团52联发集团有限公司3绿地控股集团有限公司53卓越置业集团有限公司4保利房地产（集团）股份有限公司54朗诗集团股份有限公司5中国海外发展有限公司55首创置业股份有限公司6碧桂园控股有限公司56方兴地产（中国）有限公司7世茂房地产控股有限公司57中粮地产（集团）股份有限公司8融创中国控股有限公司58重庆华宇物业（集团）有限公司9龙湖地产有限公司59三盛地产集团10广州富力地产股份有限公司60中国奥园地产集团股份有限公司11华润置地有限公司61上海证大房地产有限公司12华夏幸福基业股份有限公司62福晟集团13招商局地产控股股份有限公司63重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司14金地（集团）股份有限公司64海航地产控股（集团）有限公司15远洋地产控股有限公司65俊发地产有限责任公司16绿城房地产集团有限公司66鑫苑（中国）置业有限公司17荣盛房地产发展股份有限公司67上海城建置业发展有限公司18北京首都开发控股（集团）有限公司68重庆隆鑫地产（集团）有限公司19复地（集团）股份有限公司69K2地产20金科地产集团股份有限公司70天朗控股集团21新城控股集团有限公司71上海建工房产有限公司22阳光城集团股份有限公司72鸿坤地产集团23融侨集团股份有限公司73南京栖霞建设股份有限公司24旭辉控股（集团）有限公司74西安紫薇地产开发有限公司25江苏中南建设集团股份有限公司75龙记地产集团股份有限公司26建业住宅集团（中国）有限公司76上海城投置地（集团）有限公司27四川蓝光和骏实业股份有限公司77新疆华源实业（集团）有限公司28泰禾集团股份有限公司78上海保集（集团）有限公司29越秀地产股份有限公司79东胜房地产开发集团30路劲地产集团有限公司80山水文园投资集团31正荣集团有限公司81天山房地产开发集团有限公司32海亮地产控股集团有限公司82苏州圆融发展集团有限公司33融信（福建）投资集团有限公司83北京江南投资集团有限公司34金融街控股股份有限公司84天同宏基集团股份有限公司35宝龙地产控股有限公司85方圆地产控股有限公司36建发房地产集团有限公司86中锐地产集团37禹洲集团87浙江中天房地产集团有限公司38上海升龙投资集团有限公司88重庆泽京房地产开发有限公司39上海中建东孚投资发展有限公司89中昂地产（集团）有限公司40上海实业城市开发集团有限公司90荣和集团117 41雨润地产集团91象屿地产集团有限公司42龙光地产控股有限公司92众安房产有限公司43金辉地产93厦门海投房地产有限公司44浙江佳源房地产集团有限公司94颐和地产集团45广州时代地产集团有限公司95福建中联房地产开发集团有限公司46景瑞地产（集团）有限公司96泉舜集团有限公司47亿达集团有限公司97广州广电房地产开发集团股份有限公司48中骏置业控股有限公司98滕州市房地产综合开发公司49国购投资有限公司99四川蓝润实业集团有限公司50农工商房地产（集团）股份有限公司100上海上投控股有限公司数据来源：中国房地产企业协会注：排名基于2014年企业运行情况附录二2015年度房企销售百强表12015年度房企销售百强排名公司名称2015年销售金额排名公司名称2015年销售面积（亿元）（万平方米）1万科地产26271恒大地产2628.62恒大地产2050.42碧桂园2182.83绿地集团2015.13万科地产2094.94万达集团1512.64绿地集团18205中海地产1492.35万达集团1574.86保利地产1471.16中海地产1285.97碧桂园1401.87保利地产1160.58华润置地851.18华润置地668.99融创中国731.29华夏幸福66510华夏幸福725.110荣盛发展577.911绿城中国723.811世茂房地产554.812世茂房地产670.512雅居乐493.713金地集团621.213金科集团455.814招商蛇口570.114金地集团455.115龙湖地产542.815龙湖地产43116富力地产535.716富力地产41017雅居乐429.317绿城中国394.518远洋地产421.218中国铁建383.419中国铁建372.519融创中国357.820荣盛发展35820中国中铁356.621新城控股323.821招商蛇口356.322泰禾集团323.322新城控股35123首创置业323.223远洋地产34024保利置业313.124建业地产296.825旭辉集团312.525中南集团279.126正荣集团306.326龙光集团271.627中国金茂30327首创置业261.3117 28阳光城300.128保利置业260.229融信集团295.329正荣集团23530首开股份295.130中天城投231.531金科集团29331阳光城228.832仁恒置地29132越秀地产227.433中国中铁290.933蓝光实业227.234九龙仓28034时代地产223.835复地集团260.435旭辉集团223.236越秀地产24836鲁能置业21937建发房产239.137中信地产216.238龙光集团235.338世纪金源215.439滨江集团234.939金辉地产208.340卓越集团233.140海亮地产207.541中信地产231.341升龙集团195.642中南集团22942电建地产188.943升龙集团223.143首开股份187.944深业集团220.844中国奥园18745鲁能置业220.745美的地产183.246金辉地产220.646泰禾集团18147中粮集团21547融侨集团180.648融侨集团20648复地集团180.349电建地产202.149路劲基建165.850时代地产196.350融信集团162.951中天城投193.151正商地产161.252合景泰富191.552九龙仓159.853蓝光实业183.753禹洲集团158.454朗诗集团18054宝龙地产152.855五矿地产178.155建发房产150.856中骏置业175.356红星地产145.857华侨城17557宏立城145.758路劲基建174.158文一地产145.659瑞安房地产173.859合景泰富145.260和记黄埔173.760敏捷地产143.161海亮地产171.161蓝润地产142.562禹洲集团170.262绿都地产141.863建业地产165.763雨润地产141.264世纪金源164.664鑫苑中国140.365金融街160.565五矿地产136.866新世界中国158.366东原地产135.367北京城建158.167中交地产13568中国奥园15168深业集团134.369红星地产145.169花样年13470陆家嘴144.270中骏置业131.971鸿荣源地产142.471新世界中国129.572宝龙地产140.372朗诗集团128.573鑫苑中国135.673当代置业126.874敏捷地产135.374俊发地产123.875金隅股份134.275中粮集团123117 76正商地产130.376中国金茂120.177协信集团129.477融科智地12078光明地产129.178光明地产114.379东原地产12879信达地产112.980星河房地产126.280金融街11281融科智地12581北大资源110.182凯德置地121.882邦泰集团109.383海尔地产120.683海尔地产10984华发股份11884协信集团108.385泛海建设117.285海伦堡地产107.686大华集团116.186广电地产103.187美的地产115.487华发股份10388花样年11588华强新城市101.989文一地产113.289和昌地产101.590合生创展112.190仁恒置地101.391当代置业11291和记黄埔99.192新湖中宝110.892合生创展98.193中交地产11093阳光10097.794俊发地产107.794滨江集团97.595京投银泰10795卓越集团95.296绿都地产106.296五洲集团94.497信达地产105.897新湖中宝93.798蓝润地产105.798联发集团92.699宏立城104.299佳兆业90100厦门国贸103.8100星河房地产89.7数据来源：中国房地产测评中心附录三2015中国房地产上市公司测评榜单表12015中国房地产上市公司测评榜单排名企业名称排名企业名称1万科000002.SZ51深圳控股00604.HK2保利地产600048.SH52合景泰富01813.HK3万达商业03699.HK53保利置业集团00119.HK4恒大地产03333.HK54仁恒置地Z25.SI5中国海外发展00688.HK55瑞安房地产00272.HK6华润置地01109.HK56华南城01668.HK7碧桂园02007.HK57首创置业02868.HK8富力地产02777.HK58城投控股600649.SH9世茂房地产00813.HK59鑫苑中国XIN.US10远洋地产03377.HK60中粮地产000031.SZ11华夏幸福600340.SH61陆家嘴600663.SH12龙湖地产00960.HK62滨江集团002244.SZ13融创中国01918.HK63北辰实业601588.SH14招商地产000024.SZ64华发股份600325.SH15金地集团600383.SH65时代地产01233.HK16金隅股份601992.SH66中渝置地01224.HK117 17绿城中国03900.HK67嘉华国际00173.HK18金科股份000656.SZ68花样年控股01777.HK19新城发展控股01030.HK69明发集团00846.HK20方兴地产00817.HK70信达地产600657.SH21金融街000402.SZ71迪马股份600565.SH22旭辉控股集团00884.HK72苏宁环球000718.SZ23雅居乐地产03383.HK73大名城600094.SH24中南建设000961.SZ74银亿股份000981.SZ25路劲基建01098.HK75张江高科600895.SH26建业地产00832.HK76国瑞置业02329.HK27华侨城000069.SZ77中华企业600675.SH28建发股份600153.SH78莱蒙国际03688.HK29越秀地产00123.HK79栖霞建设600533.SH30荣盛发展002146.SZ80浦东金桥600639.SH31首开股份600376.SH81阳光100中国02608.HK32上实城市开发00563.HK82华远地产600743.SH33新世界中国00917.HK83冠城大通600067.SH34合生创展集团00754.HK84新华联000620.SZ35宝龙地产01238.HK85福星股份000926.SZ36阳光城000671.SZ86鲁商置业600223.SH37禹洲地产01628.HK87嘉凯城000918.SZ38龙光地产03380.HK88当代置业01107.HK39新湖中宝600208.SH89卓尔发展02098.HK40SOHO中国00410.HK90南京高科600064.SH41泰禾集团000732.SZ91中弘股份000979.SZ42北京城建600266.SH92中锐地产 ACW.SI43景瑞控股01862.HK93华业地产600240.SH44沿海家园01124.HK94云南城投600239.SH45中骏置业01966.HK95格力地产600185.SH46泛海控股000046.SZ96五矿建设00230.HK47中天城投000540.SZ97京投银泰600683.SH48中国奥园03883.HK98恒盛地产00845.HK49亿达中国03639.HK99宁波富达600724.SH50雅戈尔600177.SH100五洲国际01369.HK数据来源：中国房地产业协会附录四2015年房地产开发行业企业绩效标准值表12015年房地产开发行业全行业企业绩效评价标准值项目优秀值良好值平均值较低值较差值一、盈利能力状况净资产收益率（%）128.660.5-3.3总资产报酬率（%）7.24.630.4-1.7销售（营业）利润率（%）20.414.9104.7-5盈余现金保障倍数12.77.20.70.1-4.7成本费用利润率（%）20.515.9103.1-6资本收益率（%）13.39.46.50.9-11.5117 二、资产质量状况总资产周转率（次）0.60.40.30.20.1应收账款周转率（次）28.213.964.13.2不良资产比率（新制度）（%）0.20.40.82.914.1流动资产周转率（次）0.80.50.40.30.2资产现金回收率（%）12.89.70.5-8-12.9三、债务风险状况资产负债率（%）5060708090已获利息倍数5.84.531.2-1.8速动比率（%）141.5105.97049.634.7现金流动负债比率（%）15.811.11.1-8.6-16.2带息负债比率（%）33.242.7527892.7或有负债比率（%）0.9247.416.8四、经营增长状况销售（营业）增长率（%）28.720.410-2.2-10.2资本保值增值率（%）111.8107.5104100.195.2销售（营业）利润增长率（%）24.114.76-6.7-14.7总资产增长率（%）31.421.5130.2-10.6技术投入比率（%）0.90.70.50.40.2五、补充资料存货周转率（次）2.81.20.60.40.3两金占流动资产比重（%）33.341.45060.470.3成本费用占主营业务收入比重（%）65.680.395108.2117.4经济增加值率（%）112.90.4-5.4-9.1EBITDA率（%）38.832.116-0.2-12.2资本积累率（%）39.221.212-2-13.7资料来源：世经未来注：数据均为以2014年数据基准表12015年房地产开发行业大型企业企业绩效评价标准值项目优秀值良好值平均值较低值较差值一、盈利能力状况净资产收益率（%）15.911.97.81.9-2总资产报酬率（%）8.46.44.11.2-0.7销售（营业）利润率（%）2014.69.51.6-7盈余现金保障倍数12.570.60.1-4.6成本费用利润率（%）23.517.813.59.63.7资本收益率（%）18.9158.55.60.1二、资产质量状况总资产周转率（次）0.60.40.30.20.1应收账款周转率（次）32.8207.75.53.9不良资产比率（新制度）（%）0.20.40.92.612.9流动资产周转率（次）0.80.50.40.30.2资产现金回收率（%）13.912.41.2-4.8-12.4三、债务风险状况资产负债率（%）5060708090已获利息倍数7.55.63.92.21.2117 速动比率（%）110.590.167.249.235.5现金流动负债比率（%）18.213.81.8-5.3-16.3带息负债比率（%）34.543.555.178.490.3或有负债比率（%）0.9247.416.8四、经营增长状况销售（营业）增长率（%）20.111.68.2-3.3-16.3资本保值增值率（%）117.7111.2105.3103.398销售（营业）利润增长率（%）25.1167.3-4.7-6.1总资产增长率（%）32.423.615.75.6-2.1技术投入比率（%）0.90.70.50.40.2五、补充资料存货周转率（次）3.21.30.60.40.3两金占流动资产比重（%）41.646.549.961.466.7成本费用占主营业务收入比重（%）67.782.193.7104.4111.2经济增加值率（%）13.62.50.4-5.4-9.2EBITDA率（%）38.636.118.96.4-4.4资本积累率（%）64.442.420.710.91.9资料来源：世经未来注：数据均为以2014年数据基准表12015年房地产开发行业中型企业企业绩效评价标准值项目优秀值良好值平均值较低值较差值一、盈利能力状况净资产收益率（%）13.37.94.4-1.3-4.9总资产报酬率（%）7.653.20.4-2.4销售（营业）利润率（%）27.42112.53.6-7.6盈余现金保障倍数13.31120.6-5.8成本费用利润率（%）1816.29.11.2-11.1资本收益率（%）15.88.84.8-3.5-12二、资产质量状况总资产周转率（次）0.60.40.30.20.1应收账款周转率（次）31.418.55.243不良资产比率（新制度）（%）0.20.40.73.115.1流动资产周转率（次）0.80.50.40.30.2资产现金回收率（%）12.59.50.5-8.8-15.4三、债务风险状况资产负债率（%）5060708090已获利息倍数5.73.92.81.70.3速动比率（%）126.397.5705032.6现金流动负债比率（%）16.911.10.8-9.4-16.3带息负债比率（%）31.441.950.577.692.1或有负债比率（%）0.9247.416.8四、经营增长状况销售（营业）增长率（%）30.624.813.42.2-6资本保值增值率（%）113.8106.9102.597.793.7销售（营业）利润增长率（%）2311.40.9-8.6-16.9总资产增长率（%）30.121.310.9-1-12117 技术投入比率（%）0.90.70.50.40.2五、补充资料存货周转率（次）2.31.10.60.40.3两金占流动资产比重（%）31.245.847.560.170成本费用占主营业务收入比重（%）62.57995.8109.5116.5经济增加值率（%）10.550.7-3.8-8.4EBITDA率（%）38.933.514.8-0.3-9.5资本积累率（%）56.939.115.33.1-9.9资料来源：世经未来注：数据均为以2014年数据基准表12015年房地产开发行业小型企业企业绩效评价标准值项目优秀值良好值平均值较低值较差值一、盈利能力状况净资产收益率（%）10.25.73-1.7-8.4总资产报酬率（%）6.84.42.60.4-3销售（营业）利润率（%）31.129.312.75.6-4.5盈余现金保障倍数12.88.91.50.4-5.6成本费用利润率（%）16.714.67.22.2-11.8资本收益率（%）126.63.3-3.9-11.9二、资产质量状况总资产周转率（次）0.60.40.30.20.1应收账款周转率（次）26.712.95.83.83.3不良资产比率（新制度）（%）0.20.40.74.423.5流动资产周转率（次）0.80.50.40.30.2资产现金回收率（%）14.19.70.1-8.7-15.4三、债务风险状况资产负债率（%）5060708090已获利息倍数5.63.92.40.6-2.2速动比率（%）144.5111.167.150.633现金流动负债比率（%）15.513.70.7-9.5-15.8带息负债比率（%）28.541.152.28195.3或有负债比率（%）0.9247.416.8四、经营增长状况销售（营业）增长率（%）34.125.315.24-6.1资本保值增值率（%）110.7105.1101.597.690.9销售（营业）利润增长率（%）24.814.91.4-7.6-16.1总资产增长率（%）29.319.310.5-2.5-13技术投入比率（%）0.90.70.50.40.2五、补充资料存货周转率（次）2.81.10.60.40.3两金占流动资产比重（%）30.740.85166.971.6成本费用占主营业务收入比重（%）66.980.395.3110.1121.2经济增加值率（%）7.93.40.6-4-7.7EBITDA率（%）36.431.514.9-1.7-13资本积累率（%）27.216.93.6-5.4-20.3资料来源：世经未来注：数据均为以2014年数据基准117 附录五产业结构调整指导目录（2011年本）（修正版）第一类鼓励类1、保障性住房建设与管理第二类限制类1、别墅类房地产开发项目2、高尔夫球场项目3、赛马场项目117'