地块旅游开发项目可行性研究报告 62页

'X市X地块旅游发项目可行性研究报告59 目录第一章总论11.1项目概况11.2项目申请报告的编制目的21.3项目编制依据21.4项目概况31.5项目综合评价结论31.6建议4第二章项目的界定与现状描述52.1宗地法律关系52.2项目的自然条件与区位62.3地上建筑物状况7第三章项目背景及必要性103.1项目提出的背景103.2开发建设X地块旅游景区的意义123.3项目建设的必要性14第四章建设地点及建设条件174.1项目建设地点174.3气象条件184.4基础设施及外部条件18第五章市场分析205.1总体宏观经济分析205.3旅游市场分析235.4海南旅游业的优劣势分析255.5市场需求分析结论27第六章土地整理及配套工程方案286.1开发原则286.2规划设计要求286.3项目开发目标286.4拆迁补偿方式296.5土地整理开发方案29第七章环境保护397.1环境现状397.2环境影响评价3959 7.3环境保护与治理措施407.4节能措施43第八章组织机构和建设管理458.1机构设置458.2劳动定员458.3建设管理45第九章项目实施进度安排479.1进度计划安排479.2项目建设进度计划表47第十章工程招标4810.1招标范围4810.2招标投标管理的基本原则4810.3招标组织形式及招标方式4910.4招标活动的工作程序49第十一章开发建设成本估算和资金筹措5111.1编制依据5111.2开发建设成本费用估算5111.3资金筹措52第十二章项目竣工后的土地价值分析5312.1销售收入5312.2税费率5312.3土地增值及税额5312.4项目总成本费用估算5412.5盈利能力分析5412.6结论55第十三章社会效益评价5613.1对就业效益的影响5613.2对环境效益的影响5613.3对政府财政的影响5613.4对区域发展的影响56第十四章结论和建议5814.1结论5814.2建议5959 第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称X市X地块旅游开发项目1.1.2项目承办单位X1.1.3项目地点本项目东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。1.1.4项目用地性质和用途主要作为度假居住用地，公共服务用地，酒店会所用地，村庄建设用地，房车露营地，公共绿地，防护绿地，道路用地，林地，农田，水域，沙滩。1.1.5项目实施的意义1、整体规划、统一开发，实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求。在加强X市经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升X市石梅湾旅游度假区与日月湾旅游度假区的商业档次，显化及提升国有土地资源的内在价值，促进海南的整体发展；2、符合X市59 经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义；3、项目区将形成以商务办公、住宅、酒店、商业服务、文化娱乐为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利、待遇；4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善投资环境，实现经济效益、社会效益和环境效益相统一，推动城市的可持续发展；1.2项目申请报告的编制目的为土地一级开发单位提供决策依据。1.3项目编制依据1、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》2、《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》3、《X市国民经济和社会发展十一五规划纲要》4、《X市城市总体规划（2005-2020）》5、《城市规划编制办法》6、《城市规划编制办法实施细则》7、《城市用地分类与规划建设用地标准》59 8、《X市日月湾旅游度假区总体规划》9、X市人民政府与浙江中汇控股集团公司签订的《开发建设日月湾地块项目框架协议书》10、委托方相关规划要求1.4项目概况1.4.1项目内容对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“七通”和地块内场地平整，达到土地作为旅游、商住综合用地可挂牌出让的条件。1.4.2项目规模本土地一级开发项目实际进行开发的用地面积为326.12公顷，包括度假居住用地28.57公顷，公共服务用地1.40公顷，酒店会所用地4.08公顷，村庄建设用地4.75公顷，房车露营地16.85公顷，公共绿地10.42公顷，防护绿地41.57公顷，道路用地11.38公顷，林地160.93公顷，农田20.52公顷，水域11.89公顷，沙滩13.78公顷。1.4.3开发建设成本费用估算项目建设总投资45077.54万元，全部由建设单位自筹解决。1.5项目综合评价结论项目建设符合《X市土地利用总体规划》、《X市城市总体规划》内容，适应X市社会与经济发展的形势，为X市经济发展提供一个良好的基础设施条件。项目的建设将推进地区经济发展，是促进旅游、59 服务业发展从而带动经济结构转型升级的需要，也是加强生态环境保护的需要，可以实现地区经济、社会双重效益。因此项目的建设对X市社会与经济的发展意义重大。项目总体方案设计合理，投资规模适宜，本项目建设是可行的。为此建议有关部门给予大力支持，促成项目早日建设，早日发挥作用。1.6建议1、项目主要风险来自工程风险和管理风险，承办单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，争取通过有效的管理避免风险。2、承办单位要组建一支精干、高效、专业、配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥。3、台风、雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工，以防水土流失。4、城市道路路面结构设计还有要考虑原地面承载力，建议在施工实施前钻孔取土分析土质，对本报告初步拟定路面结构，再进行校核计算，最终决定路基处理的方案。5、建议使用商品水泥混凝土，尽量不在现场设拌合站，减少对城区环境的影响。59 第二章项目的界定与现状描述2.1宗地法律关系1、宗地性质及基本情况X市X地块旅游开发项目位于X市日月湾旅游景区内，东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。2、宗地实际用途与规划用途在总规划面积326.12公顷中，建设用地114.25公顷，非建设用地211.87公顷。宗地规划用途为住宅、酒店、商业服务、文化娱乐为主体的现代化旅游用地。现状土地构成表用地性质面积（公顷）比例水域6.92.12%道路用地6.952.13%建设用地10.353.17%耕地32.6710.02%林地64.1219.66%园地125.6438.53%青皮林66.9720.54%沙滩12.523.84%总规划面积326.12　59 规划用地表建设用地用地性质用地代码用地面积（h㎡）用地比例（%）容积率建筑面积（㎡）备注度假居住用地R128.5725.00%0.385698.60　公共服务用地C21.401.22%0.68374.80　酒店会所用地C254.083.57%0.416324.80　小镇房车营地　3.663.20%　　配套相应公共服务设施滨海房车营地及配套设施用地　13.1911.54%0.113185.3　公共绿地G110.429.12%　　　防护绿地G241.5736.38%　　　道路用地S111.389.96%　　　合计　114.26100.00%　136768.80不含防护绿地的建设用地为72.69公顷　非建设用地村庄建设用地E64.752.24%0.838026.4林地E4160.9375.96%　　　农田E220.529.69%　　　水域E111.895.61%　　　沙滩　13.786.50%　　　合计　211.87100.00%　38026.4总用地　326.13　0.05161609.90　2.2项目的自然条件与区位1、项目土地的自然特征59 整体地形为中部村庄、耕地及东部沿海较为平缓，西部和西北部是山地、丘陵地形。海湾沿岸靠山面海，地形呈北高南低之势，多为丘陵山地，植被茂密，临海平原上分布着世界稀有的青皮林。三面环山，一面临海，资源组合十分优越，集山地、平原、海域、自然保护区、河流、沙滩和礁石为一体，蕴含了珍贵的生态资源与重要生态价值，具有得天独厚的自然旅游资源优势。2、项目的区位特征项目所在地是X市，位于东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。位于海南省东北部，距省会海口市约160公里，距三亚市约100公里，距兴隆约14公里。处于海南两大旅游核心城市的中间，拥有17km纯白沙滩线。东环铁路与东线高速公路将规划区划分成三个区块，旅游资源十分独特，并已初步建成富有特色的文化景观旅游区。2.3地上建筑物状况该项目用地范围内用地主要以耕地、园地、林地和青皮林保护区为主，占总用地的88.74%。2.4宗地环境1、自然环境　　（1）地理环境：X市位于海南岛东南部沿海，东濒南海，西毗琼中，南邻陵水，北与琼海接壤。南距三亚市112公里，北离海口市139公里，处于东线高速公路中部。 （2）土地人口：X市域总面积为4443.6平方公里，其中陆地面积1883.5平方公里,海域面积2550平方公里。在土地面积中，山地约占一半，丘陵和平原各占四分之一。全市总人口55.45万人,其中汉族47.61万人,黎苗等18个少数民族7.84万人；行政辖区有12个镇、5个国营农场、1个华侨农场、1个国营林场。X59 市人民政府驻地为万城镇。（3）气候条件：X市属热带季风气候，主要特征表现为：一是气候温和、温差小、积温高。年平均气温24℃，最冷月平均气温18.7℃,最热月平均28.5℃；全年无霜冻,气候宜人；二是雨量充沛，年平均降雨量2400毫米左右；三是日照长，年日照时数平均在1800小时以上。2、社会经济环境X市具有区位优势、自然资源丰富和水陆交通便利条件，未来五年将努力把X建设成为海南新兴工业市、旅游度假新热点和海南热带高效农业基地，为构建人与自然和谐的社会迈出新的步伐。3、生态环境X市坚持生态立市，打造优美生态环境，积极开展环保专项行动。X市大力发展绿色经济，积极搞活生态农业、发展生态旅游，发展节约型和环境友好型的园区经济。日前X凭借在绿色经济、生态建设、环境整治、循环经济等方面的突出成绩。4、市政基础设施状况（1）交通现状X市水陆交通方便，海南东线高速公路横贯全境，全市境内国道2条共160公里，市（县）道14条共179公里，乡道239条共861公里，行政村通达率达100％。此外还有大小港口8个，较大的有万州港和乌场港，与我国东南沿海港口航线相连，水陆运输都十分方便。 59 （2）市政设施现状自来水：万州水厂日供水能力10万吨，已投入生产，且万城至港北、长丰等地供水主管网铺设已基本完成，并将投入使用。天然气：无天然气管道，主要燃料为液化气。电力充足：我市电网已并入海南省网，全市电网覆盖率已达98%以上，供电设备先进，市内现有110KV变电站2座，35KV变电站6座，2002年全市实用电量为1.3亿千瓦时。同时，农村电网全面改造，实现同网同价。投资者在我市创办项目，所用电量都将得到满足且价格便宜。 通讯便捷：X邮电通讯设施先进，程控电话可直拨国内1000多个城市县和世界上180多个国家和地区。有线电视：由X市有线电视提供。2.5宗地开发目标本项一级开发完成后应达到：用地范围内的“七通”(供水通、排水通、路通、电通、网络通、有线电视通、电话通)及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。59 第三章项目背景及必要性3.1项目提出的背景浙江中汇控股集团公司与X市人民政府签订的框架开发协议书，授权我公司开发本项目。3.1.1X市社会与经济发展概况本项目位于X市的日月湾景区。2010年以来，X市坚持以科学发展观统领全局，认真贯彻落实中央和省委省政府的决策部署，抓住国际旅游岛建设上升为国家战略，主动承接发达地区产业转移和扩张，着力调整经济结构和转变发展方式，全市经济呈现出运行速度加快，运行质量提高，结构调整优化，经济实力增强，居民收益提升的良好态势。3.1.2X市旅游资源条件分析1、旅游资源类型齐全，开发价值较高X59 市山青水秀，景色宜人，既有奇山、异洞、怪石、海滩、岛屿、温泉、热带珍稀动植物、滨海风光等自然景观，又有文物古迹、革命遗址等人文景观。有以“海南第一山”之美称的东山岭，有“热带花果园”之美誉的兴隆温泉旅游区，有“南海明珠”.之称的大洲岛，有水清浪静、滩洁沙软的石梅湾、南燕湾、日月湾、春园湾，有“神州半岛”之称的牛庙岭，有神奇传说，饶有野趣的尖岭五眼温泉等。这些旅游资源，都具有较高的开发价值。目前，正在开发的有石梅湾、尖岭五眼温泉、牛庙岭；已开发利用，能供中外游客观光的有东山岭、兴隆温泉、南燕湾、日月湾和春园湾、兴隆热带花果园。这些旅游点阳光明媚，青山绿水，景色秀丽，环境别致，服务优质，收费低廉，美食丰盛，令游客流连忘返，是旅游度假的胜地。由此可见，X市人文旅游资源较多，自然旅游资源也不少。社会人文资源保存状态好，自然旅游资源大多保持原生态，开发潜力较大。从旅游资源自身价值，包括人文与自然资源观赏价值的愉悦度、奇特度、完整度，科学价值的考察和普及，文化价值的人文考察；养生康体、民俗探奇方面进行评价，X旅游资源价值都是较高的。2、旅游资源存在条件良好从旅游资源存在条件，包括旅游区规模、容量、种类要素、组合条件和资源聚集度方面来说，X旅游资源条件良好。3、优质旅游资源可开发性强有以“海南第一山”之美称的东山岭，有“热带花果园”之美誉的兴隆温泉旅游区，有“南海明珠”.之称的大洲岛，有“神州半岛”之称的牛庙岭，有神奇传说，饶有野趣的尖岭五眼温泉。2005-2010年海南接待国内外游客数量表海南省国内游客（万人次）比例海外游客（万人次）比例20051473.2897.15%43.192.85%20061543.3396.16%61.73.84%20071770.295.92%75.314.08%20081962.0395.24%97.974.76%20092195.1897.55%55.152.45%20102521.0397.44%66.312.56%59 2005-2010年海南省旅游接待过夜人数及旅游总收入年份过夜人数（万人次）旅游总收入（亿元）20051516.47125.0520061605.02141.4320071845.51171.3720082060.00192.5320092250.33211.7220102587.34257.633.1.3X地块旅游区现状分析1、类型齐全，资源丰富X地块组合了地文景观、海域风光、生物景观等旅游资源。类型齐全，资源丰富。2、自然状态，有利开发X地块自然旅游资源基本上尚未开发，大部分仍处在原始自然状态，有利于统一规划，分期开发，但人文旅游资源亟待加强保护。3.2开发建设X地块旅游景区的意义“十一五”期间，我国已进入全方位宽领域的对外开放阶段，随着“9+2”泛珠三角区域经济合作和“双大互动”计划的启动，海南与发达地区的经济合作进一步加强，为X市的持续快速健康发展提供了难得的历史性机遇。“十二五”期间，建设海南国际旅游岛提到了国家发展战略地位，不仅有利于提高海南旅游业的国际化程度，推动海南旅游业的升级，同时通过建立以旅游为龙头的现代服务业，也将促进海南社会经济的59 全面快速发展。海南地处热带、亚热带之间，四季如春，气候温和，吸引了无数的国内外游客。目前，海南旅游主要客源地人口超过3亿，国内中高端消费阶层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房、汽车、旅游度假以及代表生产性服务业的旅游新业态等消费热点继续升温，消费需求更趋向多元化、个性化、品质化，使得旅游目的地及其旅游企业靠单一产品、同质化产品已经不能满足现实的市场需求。如何及时向旅游消费者提供快捷、方便、灵活、个性、健康、舒适、特色的产品也随即成为旅游景区的重要发展方向。进入新世纪以来，生态绿色旅游在我国悄然兴起，生态旅游深受游客的喜爱并加速发展，绿色旅游已经成为现代生活的新潮流，由于旅游对旅游景区经济发展具有极大的带动作用，是区域经济发展的新的增长点，对调整经济结构加快传统农业向现代农业迈进，增加景区区域农民收入，扩大农民就业，提升农村生活质量，促进社会主义新农村建设等方面将会发挥重要的作用。随着城镇化加快，城镇人口快速增长，人们的工作压力加大，特别是环境的问题，唤起人们回归大自然的渴望，向往远离城市的原生态的风景旅游区。X地块旅游景区建设正是针对国内外的旅游发展趋势打造一处新的生态旅游区。居民和游客是融合发展的群体，而不是分开59 或隔离的关系。游客去到旅游目的地，想看的不仅仅是当地风景，更多地想体验有差异化的当地的人文环境，包括当地老百姓的生活、文化、风土人情。因此旅游风情小镇的发展，特殊旅游村落的发展，都是很好地改善居民和游客关系的措施，同时也可以直接让当地老百姓受益。一个地方的旅游区开发，将增加当地居民收入和就业几率。这样才能让当地民众真切感受到项目建设带来的好处。2010年10月30日，在中国（海南）改革发展研究院主办的中国“十二五”改革国际论坛上，政府提出海南将以保障和改善民生为基本出发点，推进富民强岛，调整收入分配，解决就业等。海南国际旅游岛的建设，通过开发建设生态绿色风景区可以带动地方经济发展，更好地为游客提供更多元的文化和消费体验。因此，X地块旅游景区的建设，在海南“十二五”期间将具重要意义。3.3项目建设的必要性3.3.1适应X市“十二五”发展规划要求根据X区位优势、自然资源丰富和水陆交通便利条件，努力把X建设成为海南新兴工业市、旅游度假新热点和海南热带高效农业基地，为构建人与自然和谐的社会迈出新的步伐。其中，本项目的开发建设符合X市未来发展基本精神，并成为“十二五”期间重点项目之一。3.3.2适应《X市旅游发展总体规划》要求海南旅游市场的前景十分光明，同时也将为X市带来大批量的客源创造外部的良好条件在这种大背景之下，作为中国惟一的热带海岛旅游目的地，海南旅游市场的前景十分光明，同时也将为X市带来大批量的客源创造外部的良好条件。X市城市总体规划（2005—2020）摘抄：59 1、X地块于石梅湾旅游度假区、日月湾旅游区旅游黄金海岸带的中间位置。2、旅游发展总体目标：以现有景区、景点为依托，根据市场的需求，逐步开发新的景区，开展新的旅游项目，突出特色、3、统筹规划、系统开发、分期实施，把X市建设成为集观光旅游、休闲度假、康乐疗养、会议展览于一体的旅游胜地。4、大兴隆旅游区——规划范围包括7个旅游区：兴隆温泉旅游城、太阳河、日月湾、南燕湾、石梅湾、神州半岛、大洲岛。5、以温泉疗养、美食娱乐、度假休闲、观光科普、旅游探险、海上运动等项目为主。开展更多的有民族特色的公共活动，6、强化游乐功能，满足国际游客、高消费的国内游客和主流国内游客的需求。3.3.3适应国际旅游岛规划要求《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》和发改委审批的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，按照“整体设计、系统推进、滚动开发”的空间发展模式，科学确定了国际旅游岛建设的6大功能组团。重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。本项目的开发可为国际旅游岛建设加砖添瓦，助一臂之力。结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游风景配套设施类产品有非常好的市场前景，不但与日月湾59 景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补日月湾景区旅游配套市政设施的空缺，服务于日月湾景区的开发等。59 第四章建设地点及建设条件4.1项目建设地点本项目位于X市日月湾景区，东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。南距三亚市112公里，北离海口市139公里，处于东线高速公路中部。4.2自然条件4.2.1地形地貌X地块景区三面环山，最高处海拔80m左右。规划区绝大部分土地坡度在25%以下，中部用地较为平缓，三面具有明显的山地特征。规划区北部坡向主要向用地中部盆地，南部则向南海方向为主。4.2.2地质土壤土质主要为红土壤和沙土壤，大部分土地可以引水灌溉，光、热、水等条件优越，十分适宜种植热带作物、冬季瓜菜和发展牧业。4.2.3水文X市海岸线长达109公里，有大小岛屿6个。市内还有面积49平方公里的港北小海和面积为26平方公里的“老爷海”。全市有4万亩内海水面适宜养殖，而目前实际海水养殖面积仅1.6万亩。X市海区潮汐类型属不正规日潮混合潮型，以日潮为主，每月平均14天为日潮，11天为半日潮，其余为混合潮。59 X市境内河流众多水源充足，集雨面积100平方公里以上的有太阳、龙滚、龙头、龙尾四条河流，还有单独出海的河流18条；有X、军田、加坦三个大水库，全市水库面积9万亩。市内水渠纵横，工农业用水都可得到满足。根据地下水样分析资料，按强透水土层进行腐蚀性评价：地下水对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。海水对混凝土结构有弱腐蚀性，在干湿交替条件下，对钢筋混凝土结构中的钢筋有强腐蚀性，对钢结构具有中等腐蚀性。4.2.4自然植被由于海南气候条件优越，土地土层厚，自然植被好。4.2.5地震烈度X市抗震设防烈度为6度。4.3气象条件X市气候属热带、亚热带季风气候，年平均气温为23.7℃，1月份平均气温17.2℃，7月份平均气温为28.4℃，年日照2081小时，平均年降雨量1750mm，每年5—10月份为雨季，12月至翌年4月为旱季。每年8—10月为台风季节，年平均台风影响2—3次。由于气候温和，可不考虑防寒设施，但建筑设计应考虑采取自然通风及防止台风措施。4.4基础设施及外部条件（1）给排水本项目主要用水有生活用水和绿化用水。59 可接用石梅湾或是日月湾市政管网，本项目供水有保证。本项目经一级开发，道路修建后采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。（2）供电本项目供电采用石梅湾或是日月湾市政供电。项目所在经过一级开发后接通市政电缆，满足后续项目供电需求。（3）通讯本项目通讯可接用石梅湾或是日月湾的通讯网络以满足本项目的需要。（4）交通规划区位于X市石梅湾旅游度假区与日月湾旅游度假区之间，目前已有石梅湾和日月湾的景观道路打通道本项目红线外。（5）施工条件本项目建设所需的砂、石、水泥等基建材料均为市场上常用材料，同时项目业主具有丰富的管理经验，施工单位拟通过招标方式择优确定，其技术力量有保障，项目施工条件良好。（6）协作条件本项目的建设得到各方面的支持，前期工作正在有序进行，外部协作条件良好。59 第五章市场分析5.1总体宏观经济分析中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到仅次于美国，居世界第二位。中国的零售业也在两位数的增长，与l2年前相比，翻了四倍多。这样的发展速度将会在短期到中期内继续存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平(不到4%)，零售业和零售价格指标都保持相对稳定。这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平。排除无法预计的政治因素或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。同时中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有800至900万人移居到城市。受全国宏观经济良势发展的影响，X市坚持以科学发展观统领全局，认真贯彻落实中央和省委省政府的决策部署，抓住国际旅游岛建设上升为国家战略和加快西部地区开发建设的双重历史性机遇，主动承接发达地区产业转移和扩张，着力调整经济结构和转变发展方式，全市经济呈现出运行速度加快，运行质量提高，结构调整优化，经济实力增强，居民收益提升的良好态势。2011年全市生产总值完成887211万元，比上年增长18.0%，完成年度计划的113.0％；社会消费品零售总额296006万元，比上年增长15.559 %；全社会固定资产投资745659万元，比上年增长20.0%；地方财政一般预算收入62711万元，比上年增长60.2%，完成年预算的103.7%（指调整预算数）；城镇居民人均可支配收入14830元，比上年增长18.0%，完成年度计划的103％；农民人均纯收入5813元，比上年增长10.3%；城镇新增就业人数4500人，比年度预期目标增加1500人，完成年计划的150％；下岗失业人员再就业752个，比年度预期目标增加52人，完成年计划的107％;城镇登记失业率2.3%，完成年度计划100%；人口全年出生率14.69‰，符合法定生育率92.56%，出生人口性别比117.6；居民消费价格指数控制在4%以内；万元GDP能耗下降3.63%，超额完成省下达我市节能任务。5.2土地市场趋势分析1、旅游房地产全面启动（1）一批大型旅游房地产全面启动，海南岛将真正成为富裕起来的中国人“第二居住地”。（2）近年,海南掀起了新一轮旅游地产投资热潮，09年，海南国际旅游岛建设意见发布，是海南旅游地产投资进入高潮阶段。（3）城市旅游房地产主要集中在海口、三亚等城市，以外销为主。（4）海南东线旅游带成形，东线铁路的建设，将加快旅游地产向二线城市发展。（5）具有原生态资源、人文、价格优势的东线二、三线城市旅游地产将迅速崛起。2、近期基础设施建设：（1）东环快铁(2010年已开通）59 （2）西环铁路（3）洋浦—儋州—X高速公路（4）海口—五指山—三亚高速公路（5）博鳌机场(2010年建设）（6）在三亚、海口、琼海和X四地设立四个免税商店3、政策及市场变化从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强势政策调整对我国房地产业发展的影响主要可从以下几方面加以分析：（1）土地供应总量将会进一步得到控制从供给方面看，国土资源部下发的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》以及国务院下发的“关于暂停审批各类开发区的紧急通知势和《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》等文件，对城币各类开发区(园区)、别墅用地的供给作了严格的限制，这将使城币土地增量供应出现较大回落。从需求方面来看，由于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以及《协议出让国有土地使用权规定》等的发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。土地价格的上涨，将降低土地市场需求。在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡，土地总供应量缩减，土地价格则将上浮，从而最终实现控制土地供应总量，减少土地收益流失。59 （2）地产价格短期将会有所波动，长期趋向平稳土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影响在不同阶段的表现存在着一定的差异。制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨的态势，而且上涨的幅度在某些区域可能较大。与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。再者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以避免房地产市场价格的大幅波动。因此，从中长期来看，土地供应政策调整对房地产价格的影响不会特别明显，市场价格总体上将保持平稳发展态势。以上发展趋势，对海南和X地区也不会例外。5.3旅游市场分析1、全国旅游市场现状及潜力w<{*~ 　　自国家1998年底的中央经济工作会议将旅游业确定为新的经济增长点后，我国旅游业的产业地位得到确立，产业体系初步形成，产业规模不断扩大，产业发展更为迅猛，市场需求也随着人们经济收入的增加和生活水平的改善而不断增长。8ScrI)y| 据统计，我国2010年全国平均出游率为90%，相当于每年有12亿的人出去旅游，这是一个非常庞大的数字。ftt?aBi 59 随着国民经济的持续、稳定、适度增长，国民收入水平将会继续不断提高，国内居民的旅游需求将继续保持持续快速增长的势头，国内旅游市场尚有巨大的挖潜空间。　2、海南旅游市场现状2010年1月4日国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（以下简称《意见》），将海南建设国际旅游岛上升为国家战略。这也意味着作为最大的省级经济特区，海南省将通过明确国际旅游岛的战略地位带动海南生态文明建设，旅游业、现代服务业、人均消费水平和停留时间越来越高，中高端游客的比例在上升，旅游结构在优化。2011年春节2月2—8日，全省累计接待国内外游客112.42万人次，实现旅游收入26.42亿元，其中，接待过夜游客81.21万人次；接待“一日游”游客31.2万人次。3、海南旅游市场发展潜力海南岛有1500公里的海岸线，其中50％以上的海岸线具有旅游开发价值，加上热带植被，地域文化、温泉资源、热带气候条件、环境质量等，海南是名副其实的旅游资源大省。从旅游总收入及接待人数比较，海南是旅游经济小省，2010年，海南接待人数2587万人次，旅游总收入257.63亿元，占全省GDP的12.55%。但是较发展较快地区如江苏、广东、浙江等地仍然存在较大差距。海南旅游发展潜力巨大。4、国际旅游岛宏伟目标59 海南省一直是我国重要的旅游度假大省，省内的旅游资源相当丰富，且非常符合当前休闲度假游的趋势，根据海南建设国际旅游岛的整体规划，2013年入境游客要达到全省旅游接待人数的10%以上，旅游外汇收入占旅游总收入的20%以上；2018年，入境游客要达到全省旅游接待人数的20%以上，旅游外汇收入占旅游总收入的30%以上；2028年，入境游客要达到全省旅游接待人数的30%以上，旅游外汇收入占旅游总收入的40%以上。海南省将在2018年，基本建成国际旅游岛。到时旅游业的管理体制、运行机制与国际基本接轨，旅游服务基本达到国际水准，实现海南旅游在国际上的知名度和美誉度大幅提高，而到2028年，海南将建成世界一流的国际旅游岛。旅游产品达到国际水准，城市建设、公共服务设施、现代服务业等适应世界发展潮流，综合环境能满足中外游客的各种需求，成为国际热带海岛度假休闲胜地。5.4海南旅游业的优劣势分析5.4.1优势1、资源优势。海南旅游资源突出特点表现为得天独厚的气候条件，全年无冬，年均温度22℃～26℃；滨海风景区面积大，所辖海域200万km2，海洋旅游潜力巨大；中西部有保存完好的大片热带原始林区，动植物资源丰富。这些得天独厚的资源优势为海南建设国际旅游岛提供了优越的基础条件。59 2、区位优势。海南地处华南和西南陆地国土和海洋国土的结合部，是大西南出海的前沿；内靠珠江三角洲，近傍广东、香港、澳门，遥望台湾，外邻东南亚，既靠近国内发达地区客源地，又毗邻欧亚大陆主要客源地；靠近东亚与东南亚之间的国际深水航道，是国际海运的必经通道。3、旅游设施优势。海南初步建立了以高速公路为主骨架的公路交通网络，海南铁路也已融入全国铁路网。按照国际标准建设的海口美兰和三亚凤凰国际机场已经开通了国内和国际航线300多条，航权开放实现了新的突破。电信基础网络全部实现数字化，电话普及率在全国居于前列。海陆空全方位的立体交通、通讯网络形成，可进入性极大提高。年末全省共有星级宾馆235家，其中五星级宾馆20家；已有2家5A级景区和10家4A级景区，一家全国国际百强和全国国内百强旅行社，全省已具备接待游客2000万人次的国际接待能力。5.4.2劣势1、旅游产业经济基础薄弱。尽管海南旅游接待人数和收入年年递增，但入境游客平均停留3天，仅是全国平均游客停留天数的一半；人均消费148美元，低于全国平均水平；接待国际游客总量在全国排名也靠后，还没有形成以旅游业为主体的产业链和产业群。旅游企业大部分规模偏小，经济基础薄弱，市场竞争能力较低，抗风险能力差。2、知名度不高。国际著名旅游专家马塞尔·施奈德曾一针见血地指出：“欧美游客只知道中国有悠久的历史文化，却不知道在它南端还有这么美丽的热带岛屿，他们更愿意选择知名度高的普吉岛、芭提亚。”59 国际知名度不高的直接反映就是入境游客总量占全省游客总数和全国入境游客总量的比重都很小。而国际上许多著名的旅游岛屿，接待的主要是国外游客，入境游客占接待游客总数的比重都在60%以上。3、旅游产品国际吸引力不大。海南有国际影响力的资源开发不够，产品结构单一，多数是低端观光型产品，而高端的休闲度假产品少，缺乏能留住游客的旅游度假产品。4、国际性旅游氛围不浓。国际性旅游氛围包括语言环境、国际旅游要素、公民国际素养、国际亲和力、运行国际惯例等，海南在这些方面均存在一定差距。5、服务等软环境有待加强。政府的公共服务职能没有充分体现，政府主导的作用没有充分发挥出来，对企业、行业的管理与市场经济发展不相适应，市场管理粗放。5.5市场需求分析结论结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游度假配套类产品有非常好的市场前景，不但与日月湾风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补日月湾旅游度假配套市政设施的空缺，服务于日月湾风景区行政及商务办公、住宅、酒店、商业服务、文化娱乐、公建配套等。另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为日月湾风景区的可持续发展提供保障。59 第六章土地整理及配套工程方案6.1开发原则按照规划将本项目地块进行土地平整，达到供水通、排水通、路通、电通、网络通、暖通、电话通等七通一平，进入土地挂牌出让的经营期。使土地真实体现价值、最优化的使用土地资源、提升政府形象、加强政府对土地市场的管理和调控力度。6.2规划设计要求1、用地规划要求拟规划建设用地位置、范围：东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭。拟规划建设用地性质：作为旅游、商住综合用地。拟总用地面积：约326.12公顷，建设用地114.25公顷，不含防护绿地建设用地72.69公顷。。2、建筑规划要求建筑使用性质：主要作为旅游、商住综合用地，规划有行政及商务办公、住宅、酒店、商业服务、文化娱乐、公建配套等。6.3项目开发目标本地块的开发与日月湾风景区的发展密切相关，现申请在X市土地整理储备中心的监督下，组织实施该项目土地一级开发工作。在本地块建设高品质、高标准、达到国内同类物业领先水平的集行政及商务办公、住宅、酒店、商业服务、文化娱乐、公建配套等59 不仅可以满足X市对商务、旅游设施的迫切需求，更可以提高本地区的形象、档次和品位，从而拉动区域土地价格的上升。6.4拆迁补偿方式本项目对拆迁的补偿为货币补偿方式。根据框架协议书由X市政府负责征地，资金有X垫付。6.5土地整理开发方案6.5.1土地平整方案及工程量1、土地平整方案项目地块内的土地平整包括土方回填和场地平整。土方回填的实施包含现场所需土方的回填、外购土方及土方运输。以设计标高为基准对现场土地行平整，再进行土方回填，回填后进行夯实，满足地块排水及防、排洪要求。尽量不破坏现有植被。2、土地平整工程量暂按28元/㎡计算。6.5.2通路方案1、接入道路本项目拟从西南为主要入口，规划道路平行东线高速与日月湾景区道路连接，东北入口则接石梅湾道路。本着保护自然生态的原则，充分考虑地形条件，道路随山谷、山脊、山坡地形以自然形式布局为主，规划区内道路。2、区内道路59 是各功能区与对外交通的联系道路，与地形紧密结合，呈枝状或形成环路设置。设置道路照明，并敷设相关的管线，为通电、排水和场地平整工作做准备。3、道路设计依据（1）《城市道路设计规范》（CJJ37-90）；（2）《公路路面基层施工技术规范》（JTJ034-2000）；（3）《公路路基设计规范》（JTGD30-2004）；（4）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）。4、道路规划（1）滨海景观道：为联系石梅湾和日月湾的滨海景观道路，也是本区对外联系的主要道路，道路设计注重两侧景观绿化。（2）度假区内部道路：是各功能区与对外交通的联系道路，与地形紧密结合，呈枝状或形成环路设置。（3）步行路：供游客游览、散步、登山的步行系统是采用石板、木板或鹅卵石修建的生态小径，宽1.5～2.0米。主要有沿海观光游览道、山上游览小道、各功能区到海滩的通道等。（4）自行车道：沿滨海景观道及区内道路两侧设置山地自行车道，使得在本区度假的人们可以通过自行车及慢跑运动便可到达周边的旅游景点。另外结合北部山地规划一条山地运动自行车道，为喜欢山地自行车运动的人提供一个完美的去处。6、路线选择（1）平面设计原则1）本项目建设的道路平面布置基本按东西、南北走向，以尽量59 少拐弯为原则；并在合理位置设置交叉口、出入口，各道路交叉路口均采用平面交叉处理。2）道路平面位置尽量结合风景区规划道路网综合考虑；3）道路平面线形与地形、地貌及道路下管网、绿化、环境等统筹考虑，并符合道路相应的技术指标；4）道路应满足近期使用要求，兼顾远期发展。（2）平面设计本路线的起点、终点坐标、走向、相交道路的宽度、交叉口等根据地块和规划确定。道路尽量依地形而修建。大道为西南东北走向，起点接日月湾道路，终点接石梅湾道路。景区内道路为P型。（3）纵断面设计1）满足道路排水及防、排洪要求；2）满足道路本身相应的技术标准；3）充分满足两侧景观要求。7、路基工程本项目建设的道路路基必须密实、均匀、稳定，在荷载作用和水浸等自然因素不利影响下，均能保证其设计强度。8、路面结构路面结构系结合当地的气候、水文、土质、材料、工程实践经验、施工和养护条件等，按《城市道路设计规范》（CJJ37-92）进行路面结构组合设计及厚度计算。本项目区域59 机动车行道采用水泥混凝土路面，人行道铺砌透水砖。（1）项目区域内新建主干路面结构为：抗折≥4.5MPa砼面层厚20cm；6%水泥稳定级配碎石厚18cm；底基层为18cm级配碎石。（2）新建次干路面结构为：抗折≥4.0MPa砼面层厚18cm；6%水泥稳定级配碎石厚15cm；底基层为18cm级配碎石。（3）人行道部分其结构为：火山石地砖厚3cm；1：3水泥砂浆4cm；4%水泥稳定石屑12cm。道路沿线开口车辆出入口处的结构和厚度与非机动车道路面结构相同。人行道铺装面砖形式采用20×20cm人行道砖。人行道铺装面层应平整、抗滑、耐磨、美观。为方便视残者安全行走和顺利到达无障碍设施位置，在人行道设置盲道。指引残疾者向前行走的盲道应为条形的行进盲道，在行进盲道的起点、终点及拐弯处应设计圆点形的提示盲道。盲道应连续，中途不得有电线杆、拉线、树木等障碍物，并避开井盖铺设。盲道由行进盲道砖和止步盲道砖组成，规格为40×40cm。59 （4）无障碍设计道路设计采用无障碍设计；人行道在各交叉路口设置缘石坡道，并且与人行横道相对应，在人行道上布置触感块材设计盲道，其厚度与人行道砖一致。盲道宽0.6米，所用导向砖和停步砖规格标准必须符合有关部门规范规定，盲道边左右侧0.5米以内不许有任何障碍。9、交叉口设计道路交叉口控制范围均按规划进行设计，交叉口均按平面交叉设计。6.5.3给排水方案1、给水方案区域内的道路有主干道和次干道，完善其配套基础设施是非常必要的。根据《X市城市总体规划》用水定额指标，规划居民综合用水定额指标取400升/人•日（综合生活用水量为城市居民日常用水和公共建筑用水之和，不包括工业、浇洒道路、绿地、市政用水和管网漏水量），工业用水按200立方米/公顷•日计算其用水量。根据规划整个地块内用水量约0.3万m3/日，由X市现有的供水设施供给。横路的给水设计管径DN100，大环路和大道的设计管径DN150。根据管网布局规划，为保证供水安全，管网中不考虑采用大型水塔或交位水池等流量调节设施。高层建筑可自设地下贮水池，配置加压设备进行加压供水。城市输配水干管在现状基础上结合规划道路及可能的建设次序进行布局。消防及生活共用一套管，消防用水按同一时间内的火灾次数1次考虑。59 根据城市供水管网主次干管以环状管网方式布置的要求，本项目道路采用单侧布管，管道沿道路敷设，埋深1.0-1.3m米。管道在间隔约120m处预留支管，支管管径为DN100，支管接管阀门井设在道路红线外2.0m处。给水管在地面高处设排气阀，低处设排泥阀。给水干管间隔约50m设检修阀，间隔100-120m设室外消火栓。消防给水系统与生活给水系统合并建设，消火栓尽量靠近交叉路口，两栓间距不大于120米，每个消火栓保护半径不超过150米，管道沿线在交叉路口或醒目处设置消火栓，消火栓建设时统一采用一种型号，消火栓接管管径均为DN100，采用地上式消火栓。5个消火栓间距内设一个阀门井，并设置排气阀、排泥阀。管道初步设计时，管道起端、末端接管处应核实现状管道情况，若位置、高程与现状管道有出入，以现状管道情况为准进行调整。2、排水方案目前本地块没有污水处理设施，没有完整的排水系统。本次工程需要配套相应的道路排水管网。设计考虑当地自然条件和排水工程现状，合理确定排水体制，彻底做到雨、污分流，确定本地块排水体制采用雨污水分流制。项目地块拟考虑自建小型污水处理设施，污水处理程度拟定为二级处理后排放，或作为景观水体水源回收利用。地面降水靠雨水管道和明渠汇集，直接排入英浪港海域中。管网布置充分利用地形地势靠重力流铺设管网，污水管道59 沿规划道路敷设，污水干管一般布置在道路机动车道下，管材采用双壁波纹排水塑料管。6.5.4通电方案1、设计依据（1）X市相关部门提供的设计条件和原始资料；（2）《城市道路照明设计标准》（GJJ45-91）；（3）《供配电系统设计规范》（GB50050-95）；（4）《低压配电设计规范》（GB50054-95）；（5）现行其它有关设计施工技术规范、规程。2、电源本地块用电将由X市变电站提供，从变电站各引出电缆至地块的箱式变电站。本地块设有多个箱式变电站，以满足以后地块开发建设的需要。3、照明工程（1）道路照明的路面亮度（或照度）、亮度（或照度）均匀度、眩光限制等均满足现行有关规范、标准；（2）投资低，耗电少；（3）运行安全可靠；（4）便于维护管理；（5）技术先进。4、道路照明设计（1）照明标准59 根据我国城市道路照明标准和X市当地实际情况，道照明标准定为：平均亮度：0.3（cd/m2）亮度均匀度：0.30平均照度：5(lx)照度均匀度：0.30（2）光源选型本设计均选用高压钠灯作为道路照明的主要光源。道路灯形式为单臂型，沿道路两侧带对称放置灯具功率为150W，杆高7米；灯杆间距20米；灯杆均采用热镀锌防腐处理；灯具均选用防腐、防震、耐热、防护等级为IP65的半截光型灯具。5、电缆敷设路灯照明干线采用VV22—1KV—5×16电力电缆，直埋敷设于道路下，埋深0.7米，电缆全长上下铺厚度为100mm的细土或砂层，沿电缆全长覆盖间距为50mm的保护板（预制长为400mm，宽为150mm，厚为40mm），保护板宜铺以醒目的标志。电缆过街，过路口和引入引出变压器处均穿φ60镀锌钢管保护，钢管两端必须长出街道或路口0.5米，钢管需做防腐处理。每根灯杆及管线拐弯处均设电缆手井，便于穿线。选用电缆YJV22-0.6/1KV-4x25+1x16mm2。电缆直埋敷设时，沿路灯导线采用RVV-3X2.5mm2塑料绝缘线施工，一盏灯引一根线并配置一个熔断器。59 6、接地方式照明系统采用三相五线制。接地系统为TN-S系统。为保证道路照明系统安全可靠运行和人身安全，每根灯杆处均设有接地极，接地极采用热镀锌角钢，接地极打入地下顶端离地0.8m，接地电阻小于4欧姆。若不满足要求，则需增打接地极。路灯基础、灯杆、电缆保护钢管及电缆手井配筋均需与接地保护线（PE线）做可靠电气连接。6.5.5管线综合方案1、设计原则（1）管线尽量布置于道路两侧、红线范围内的人行道或绿化带内。（2）管线在满足安全间距、检修方便的条件下，尽量紧凑以节约用地。（3）各种管线原则埋地敷设，尽量避免架空走线。2、设计范围项目管线综合设计范围包括给水管线、污水管线、雨水管线、照明管线。3、平面设计（1）各种管线在平面位置，管线与行道树、道侧石之间的间距，满足《城市工程管线综合规划规范》（GB50298-98）要求。（2）雨水管道布置在车行道下，给水管道、污水管道布置在绿化带下，照明线布置在人行道下。4、竖向设计59 （1）各种管线垂直净间距应满足《城市工程管线综合规划规范》（GB50298-98）要求。（2）各种管线在竖向相碰时，按照如下避让原则进行处理：压力管线让重力流管线。可弯曲管线让不易弯曲管线。小管线让大管线。远期预留管线让近期拟建管线。临时管线让永久管线。5、工程的实施（1）给排水工程的实施应统筹兼顾，分段实施。力争做到和道路工程同时设计、同时施工、同时发挥效益。（2）沟槽可放坡开挖，如设计需路槽边坡大于2m时，应加强边坡稳定性监测，必要时采用木桩、砂袋等进行支护。沿线地下水位埋深较深，大部份路段可不考虑地下水影响，但应注意低洼地块雨季地下水位上升的影响，需进行临时降水时，可采用明沟加集水坑排水。（3）工程实施过程中应严格执行《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-97）。59 第七章环境保护7.1环境现状拟建场地现状及周边主要植被为灌木、青苗。现址的环境质量较好，周围没有污染现象。7.2环境影响评价7.2.1施工期噪声对环境的影响施工噪声主要由施工机械和运输车辆产生，不同阶段、不同场所、不同作业性质产生不同的噪声。包括土地平整、道路、通水、通电等一平三通。因此参与施工的机械除了没有大型的打桩机外，包括了其他的施工作业的机械。施工机械的噪声影响主要在50m范围内，而大多数施工机械在100m处超出夜间噪声标准值。7.2.2施工期扬尘对环境的影响施工期扬尘主要产生于平整土地、开挖路面、车辆行驶等作业。据有关资料显示，施工工场扬尘的主要来源是运输车辆运行而形成，约占扬尘总量的60%。扬尘量的大小与天气干燥程度、道路路况、车辆行驶速度、风速大小有关。一般情况下，在自然风作用下，道路扬尘影响范围在100m以内。在大风天气，扬尘量及影响范围将有所扩大。施工中的弃土、砂料、宕渣、石灰等，若堆放时被覆不当或装卸运输时撒落，也都能造成施工扬尘，影响范围也在100m左右。零星的水泥搅拌场地将产生水泥扬尘。水泥扬尘都将影响下风向59 100m范围内的敏感点。营运期的主要环境空气影响因素是NO2、CO、THC三种污染物。7.2.3施工对生态的影响本工程的生态环境影响主要是陆域植被状态的变化以及开发建设对周围地表水体水生生物的影响。本工程用地现状为鱼塘、虾塘，占总用地面积的85%左右，道路荒地占12%，还有大量的灌木地，面积占总用地的3%左右。在施工结束后，只要认真清理，恢复原貌，不会造成植被损失。7.3环境保护与治理措施7.3.1施工期治理措施1、噪声施工期的噪声防治主要在于管理和施工组织，可采用措施有：（1）施工中应尽可能选择低噪声施工机械及施工方法，并做好施工机械的保养和维护，使其运行良好，降低噪声。（2）夜间不施工减少影响，如因连续作业确需在夜间施工的，应在开工前报当地环保部门批准，并公告居民，以便取得谅解。（3）在固定作业场地，附近有敏感点时（周围的居民），必要时应在靠敏感点一侧设置临时隔声屏障(围墙)，围墙高3m，长度视需要而定。（4）施工场地如施工营地、料场、材料预制场地的位置要远离居民生活区，避免物料运输、装卸产生的噪声对周边声环境敏感点的扰动。要求上述场地必须布设在周边200m范围内无居民区。59 2、扬尘（1）洒水：施工场地、施工道路的扬尘可用洒水和清扫措施予以抑止。如果只洒水不清扫，可使扬尘量减少70～80%，如清扫后洒水，抑尘效率能达90%以上。有关试验表明，在施工场地每天洒水抑尘作业4～5次，其扬尘造成的TSP污染距离可缩小到20～50m范围。另外，运输材料时最好被覆，避免敞开式运输；石灰、砂等堆场尽可能不要露天堆放，如不得不敞开堆放，应对其进行洒水、提高表面含水率，也能起到抑尘的效果。（2）商品化：应选择具有一定实力的施工单位，采用商品的厂拌水泥以及封闭式的运输车辆。（3）避开下风向100m内的居民住宅：对于临时的、零星的水泥搅拌场地，在场地选址时，应避开下风向100m内的环境敏感点。（4）严禁在大风天气下进行易起尘的施工作业。（5）施工场地的边界可用化纤布遮挡以减少扬尘及避免景观影响。3、水环境（1）在地表水周围施工时对条件适宜段采取截水、拦水措施，采取兜网围护，减少施工材料、建材的洒漏外溢入水，保护水体水质不受污染。（2）施工场地内拌和站需配备沉淀池，用于沉淀搅拌产生的少量废水，沉淀后的废水可重复利用，同时也避免了搅拌废水流入地表水污染水体。59 （3）施工营地生活污水排放量较小，大部分在各施工单位临时施工营地内通过泼洒、自然蒸发，其余部分集中收集后用于道路绿化用水，严禁直接排入地表水。（4）油料、化学品等建筑材料不得在施工场地长期堆放，短期少量堆放时需选择在远离水体的地方，堆放需设置围栏，堆放时下层要铺设塑料布，上部蓬盖，防止雨水冲刷进入水体。（5）施工结束后及时清运所有废弃物，特别是沥青、化学物品等，不得就地倾倒或堆放，应及时收集回用。4、生态环境对该地区的开发建设，应采用加强保护和合理利用相结合的方式，使人工环境与自然环境和谐相处。施工中产生的建筑垃圾、弃土石、施工营地生活垃圾需定点堆放，及时清理，不得随意占用未征土地。对于挖方中熟土，尽量可作为道路绿化用土，暂时选择恰当的位置堆放，堆放时须加盖塑料蓬布，避免雨水冲刷带来的水土流失，同时保持土壤的养分。运输、施工机械油污应集中处理，揩擦有油污的废弃物不得随意丢弃，应集中收集，运往垃圾处理场填埋。7.3.2营运期环保措施营运期的环境影响主要来源于交通设备运行噪声、机动车辆尾气排放等。为减轻和控制营运期的环境影响，需采用以下环保措施和对策。59 1、声环境（1）从交通管理方面入手，在噪声控制区域内设置警示牌，做到车辆的禁鸣、车辆限速、限制大型（重型）车辆进入。（2）合理搭配道路两侧和加工设备噪声源周围绿化植物种类，采用乔灌草结合的方式，建设一条绿色隔声屏障，起到隔声、吸声降噪的目的。（3）选择低噪声的设备，注意设备的养护与管理，使设备处于良好的运行状态，还可以选用其它的降噪、减震和设置声屏障的措施。通过上述措施，基本可实现各敏感点的室内噪声达标。2、大气环境（1）加工区内运输车辆优先考虑选用电、天然气等环保燃料的新车型，控制污染物的排放量。（2）对于燃油的汽车需严格控制油品质量，使用优质燃油，减少污染物的排放。（3）对于性能较差的汽车或即将淘汰的汽车，需加装尾气净化装置，定期由交通主管部门监测尾气排放情况，对于无法实现尾气达标排放的车辆严禁在区内行驶。（4）作为生活区道路，人行道每隔50m需设置分类垃圾箱一个，以保证城市环境卫生及行人方便。7.4节能措施59 本项目一方面在于施工期机械的节能问题，更主要的是通过提高工程质量，就会间接产生节能效果。照明工程应根据规范确定合理的灯距和灯高，并选择节能灯具；给水工程应选择优质阀门，注意安装质量，杜绝跑、漏、滴现象；应推广中水回用、水循环利用，节约水资源。在施工中一定要选用节能型设备和节能运输车辆。在施工过程中要做好节能管理。在项目实施中，要提高所有参与人员的节能意识。对于节电、节水、节燃料都做出相应的规章制度，并能明确规定适度的用量标准。59 第八章组织机构和建设管理8.1机构设置本项目市政道路工程，是为城市的社会、经济发展提供公共交通服务的基础性工程，项目建成后将道路交由市政管理部门实施管理。因此工程的建设期，对本项目的影响较大。在建设期先进、科学、合理地机构设置与管理制度，才能提供高质量的工程管理，才能取得最佳的经济效益和社会效益。该项目经营管理按现代企业制度要求，实行总经理负责制，部门对总经理负责。所有人员将在工程建设前期到位。管理机构见下图：总经理副总经理办公室人事部财务部工程部预决算部8.2劳动定员项目总定员为20人，其中：技术管理人员10人，工人10人。8.3建设管理为加强本项目的建设管理，建议建设单位采用如下管理办法：59 1、组织一支精干高效的管理队伍管理人员的配备应本着精干、高效的原则，采用项目业主制。各管理部门协同配合，使管理机构良好运转。2、采用“政府监督，社会监理”原则，必须实行招投标办法，引入竞争机制工程设计、监理、施工必须采取公开招标的办法，委托招投标办公室编制标底，具有相应资质的单位参加招标，以公正、公平的原则选择相应单位中标。工程必须采用“政府监督、社会监理”的原则，通过招标选择具有相应资质并有信誉的监理公司或咨询公司全权负责工程质量、进度、支付的监理。3、加强投资管理工程款应由业主实行专款专用，财务人员要把本项目的收支单独列帐，严格控制工程造价，以批复的概算作为控制依据。4、加强组织与计划在施工过程中，应加强组织与计划工作。施工单位要加强施工组织设计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少本工程对周围环境的破坏，工程施工应参加建筑保险，降低工程的风险。5、加强质量、进度、支付管理监理单位应本着“严格监理，公正科学，热情服务，一丝不苟”的监理原则，对工程的质量、进度、支付进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行。精心设计，精心施工，精心管理，创造良好的工程形象。59 第九章项目实施进度安排9.1进度计划安排本项目经决策确定筹建后，需要进行前期准备工作,主要内容包括：审批立项、勘察设计；项目实施阶段包括：工程招标、开工准备、土建施工、竣工验收等。根据本项目的特点、建设条件及建设内容，本项目的建设期确定为12个月。项目从2011年6月开始实施，2012年5月竣工达到地块七通一平，进入土地挂牌出让的经营期。9.2项目建设进度计划表表9-1项目建设进度计划表单位：月阶段月份123456789101112审批立项勘察设计施工招标、开工准备设备购置、土建施工竣工验收59 第十章工程招标10.1招标范围本工程招标需符合《中华人民共和国招标投标法》和国家发展计划委员会颁发《工程建设招投标有关规定》。本项目招标范围包括：土建工程的勘察、设计、施工、监理等的采购。建设项目的招标文件和标底，应委托有相应资质的单位编制。10.2招标投标管理的基本原则遵循国家招投标、工程承包和工程监理三项制度，从工程设计、施工承包和监理工作各个环节都通过招投标确定。各项招投标应遵守以下规则：1、公开原则要求工程项目招标投标具有高度的透明度，实行招标信息、招标程序公开，即发布招标通告示，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2、公平原则要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。3、公正原则要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则59 简称诚信原则，是民事活动的基本原则之一。招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标的双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则招标人和投标人都应是独立的法人单位，在招标投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。6、接受行政监督原则招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程，实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。10.3招标组织形式及招标方式按照国家招投标制度规定，本项目采用委托招标组织形式和公开招标的方式，选择通过建设行政主管部门资格认定的招标代理机构，通过媒介发布招标项目公告，邀请具备承担招标项目能力、资信良好的法人或其它组织投标，投标人不得少于三个。邀请相关专业领域人员，共同组成评标委员会，按照《工程建设项目委托招标试行办法》和《评标委员会和评标办法暂行规定》的有关要求开展招评标活动。招标活动遵循公平、公正、科学和择优的原则，不受地区和部门的限制。开标、评标和中标活动及其当事人应接受依法实施的监督。10.4招标活动的工作程序本次招投工作要严格遵照《中华人民共和国招标投标法》和省、市及所属招标管理机构的建设项目招标投标工作程序执行。具体工作程序如下：59 （1）项目报建；（2）招标备案；（3）招标文件的编制；（4）发布招标公告；（5）投标单位资格预审；（6）开招标会，发布招标文件；（7）踏勘现场；（8）招标答疑会；（9）开标会；（00）评标；（11）中标；（12）发中标通知书；（13）签订合同。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。招标项目属于建设施工的，投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。59 第十一章开发建设成本估算和资金筹措11.1编制依据1、中国计划出版社出版的《市政工程投资估算编制办法》。2、工程建设其他费用的其他项目，根据国家有关部门对相关费用取费率的规定及本项目的实际计算确定。3、基本预备费按工程建设费用和工程建设其他费用两项费用之和的8%计取，本项目建设期内不计提涨价预备费。11.2开发建设成本费用估算详细估算见下表11—1。表11—1项目开发建设成本单位：万元序号项目单位（㎡）工程量单价（元/㎡）合计（万元）1工程建设费用　　　39,172.201.1平整场地㎡1142505.713384,341.521.2道路㎡113800.5693503,983.021.3给水㎡1142505.713606,855.031.4排水（含雨污水）㎡1142505.71310011,425.061.5室外电气照明㎡1142505.713505,712.531.6通讯（含弱电）㎡1142505.713404,570.021.7天然气管道㎡1142505.713202,285.012工程建设其他费用　2,566.272.1建设单位管理费财建[2002]394号346.002.2建设工程监理费国家发改委、建设部发改价格【2007】670号文20%556.132.3招标代理费国家计委计价格【2002】1980号文45.1659 2.4可研编制及评审费依据国家计委计价格【1999】1283号文浮20%58.962.5场地准备及临时设施费暂按建安费的0.5％195.862.6设计费依据国家计委、建设部计价格【2002】10号文下浮20%793.602.7施工图预算编制费琼发改收费【2007】170号文79.362.8勘察费按建安费的0.8％,下浮20%313.382.9初设及概算评审费琼发改收费【2007】170号文117.522.10施工图审查费　28.002.11结算审查费琼发改收费【2007】170号文13.712.12环评咨询费国家计委、国家环保总局计价格【2002】125号文18.593预备费　3,339.083.1基本预备费（1+2）*0.83,339.083.2涨价预备费　0.004工程总投资　45,077.5411.3资金筹措项目开发建设成本费用45077.54万元，全部由建设单位自筹。59 第十二章项目竣工后的土地价值分析本土地一级开发项目实际进行开发的用地面积为326.12公顷。旅游、商住综合用地属于经营性建设用地，可以直接采取挂牌出让的方式，通过币场实现其土地的价值。道路、绿化及公共设施属于公益性用地，其土地价值主要体现在社会效益上。本土地一级开发项目竣工后的土地价值为经营性建设用地的土地价值。12.1销售收入根据项目所处位置、周围环境条件和住宅区的发展情况，项目建设的道路与配套的市政基础设施完善后，将有1713.75亩土地销售，平均每亩售价以30万元计算，销售收入为51412.5万元。12.2税费率本报告采用的各种税费率见表12-1。表12-1税费率表单位：%税费项目税费率税费项目税费率营业税3.24土地增值税30城市维护建设税5任意盈余公益金5教育费附加费3企业所得税012.3土地增值及税额1、土地增值额土地增值额=销售收入-土地开发总投资59 =51412.5-45077.54=6334.96万元。按照四级累进税率，增值额(6334.96万元)占成本(45077.54万元)的比例为14.05%，在50%以下，税率为30%。2、土地增值税土地增值税=土地增值额×税率=6334.96×30%=1900.49万元。12.4项目总成本费用估算项目总成本包括土地开发建设成本和在开发建设期间的人工费用，土地开发成本45077.54万元。项目劳动定员20人，按人平均工资5000.0元计，福利为工资额的30%，开发建设期间的人工费为：5000.0×1.3×12×20=156.0万元则项目人工总成本费用为156.0万元。12.5盈利能力分析项目在计算期内经营收入51412.5万元，扣除土地开发建设成本45077.54万元，职工奖励及福利基金156.0万元，可获利润总额6178.96万元；营业税1665.77万元，城市维护建设税2570.63万元，教育费附加费1542.38万元，任意盈余公益金2570.63万元，土地增值税为1900.49万元，合计缴纳税金10249.9万元。项目税前内部收益率为12.02%，在预期可接受的内部收益率为12%时净现值可达6169.5万元，投资回收期为2.5年。利润总额投资利润率=————————×100%=12.02%总投资59 利税总额投资利税率=———————×100%=19.9%总投资利润总额资本金利润率=———————×100%=12.02%资本金12.6结论综上所述及相关财务分析，本项目在运行期间可以产生一定的利润，财务内部收益率高于基准收益率，因此在财务上是可行的。59 第十三章社会效益评价13.1对就业效益的影响土地一级开发项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。首先，项目建成后的商业项目将形成新的消费和市场需求，会增加服务行业的就业岗位。其次，土地一级开发阶段土地的征地、拆迁、市政基础设施的建设、绿地的建设、场地的平整等工作都将产生大量间接就业机会。土地一级开发后，二级开发的实施有助于第三产业的发展，新兴的服务业将提供更多的工作类型和就业机会。13.2对环境效益的影响项目的实施将对环境效益产生积极的影响，项目区的绿化用地将改善整个项目区的环境，营造健康的购物、旅游，生活空间。13.3对政府财政的影响土地一级开发项目可以为政府带来二级开发的税收收入并相应带来新的税源，政府将有约10249.9万元的税收收入。13.4对区域发展的影响1、本项目的实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区域经济发展和城市建设用地的需求。2、符合X市59 经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义。3、项目区将形成以住宿、商务、会议及文化为主体的现代化商业圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。4、现在项目所在地区相应的市政设施不完善，待项目实施后可同时完善该地区的市政设施，以满足周边地区的市政管线需要。59 第十四章结论和建议14.1结论1、本项目实施符合国家加快城市建设的精神，符合X市“十二五”计划和2020年远景目标要求，对推动X市经济的快速发展具有重要意义，项目实施具有快速发展的基础条件，对加快该地区的建设有很大的推动作用，开发建设是必要的。2、本项目的实施将有助于促进土地储备制度的落实，有利于X市土地市场的有序发展。项目前景良好。3、土地作为不动产，具有保值增值的特征。尤其当土地市场形成有形市场后，这一特征将更为明显。从长期来看，在房地产市场需求稳定增长，土地供应计划有度的条件下，X市日月湾风景区的房地产市场非常看好。可以预见，未来几年由于新土地政策的实施，土地的价格有上升的趋势。因此，在未来合适的时机出让各地块，能够实现目前所设想的预期收益。4、该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。经财务分析，土地市场交易溢价收入为30万元/亩，并具有一定的抗风险能力，本项目在财务上是可行的。按目前的规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为12个月。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，可得到项目在财务上是可行的结论：1、成本支出：项目总成本为45077.54万元。59 2、出让收入：土地出让地价款测算为51412.5万元。3、利润：通过测算净利润为6178.96万元。4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率12%折算，项目财务净现值为6169.5万元，内部收益率为12.02%。因此，本项目的开发前景良好，不但有开发建设的必要性，社会效益显著，也有在经济和财务方面的可行性。14.2建议建议项目建设单位做好项目前期工作；加紧落实资金筹措，确保资金按计划落实到位；以确保X地块风景区基础设施项目顺利进行。59'