温泉别墅项目可行性研究报告 32页

'第一部分市场部分1.1重庆市房地产市场走势结论:l从2005年全年房地产业的各项开发指标可以看出,重庆市房地产市场呈健康良性发展趋势;l重庆市房地产市场持续出现供需两旺的局面,1.1.1全市情况2005年主城商品房市场销售稳定，全年销售面积1156万平方米，同比下降4.43%；销售金额327亿元，同比增长13.8%。其中，商品住房销售面积1008万平方米，销售金额261亿元，同比增长9.34%。去年主城区商住房成交均价2887元/平米，同比增长8.45%。去年1-12月，我市GDP同比增幅11.8％，城镇居民可支配收入增幅11.3％。房价依然保持稳定增长，增幅与前二者较协调。去年主城区商住房供销结构基本协调。2005年商住房供应方面，面积在120平米/套（建面，下同）以下的占60.85%，价格在3000元/平米以下的占73.34%；需求方面，面积在120平米/套以下的占50.82%，价格在3000元/平米以下的占72.96%。32 1.2北碚区概况结论:l北碚区总面积为755平方公里，总人口65万人，并评为国家级可持续发展综合实验区；l2005年全区实现地区生产总值81亿元，同比增长11.2%；全年城镇居民人均可支配收入9950元，比去年同期增长8.3%；1.2.1北碚区情况分析l概况北碚位于重庆市区西北郊的缙云山下，嘉陵江畔，幅员面积755平方公里，人口65万，地处四川盆地平行峡谷地区，属典型的亚热带温暖湿润季风气候，森林覆盖率达到30％以上，年平均气温17.7度，降雨量1203毫米，无霜期334天。是重庆的风景旅游区。地理位置优越，距重庆市中心仅24公里，距江北国际机场28公里。是重庆的历史文化名城，重庆都市圈的重要组成部分，被评为国家级可持续发展综合实验区、全国首批风景名胜区、国家级山水园林城区、全国造林绿化十佳城市。2003年获建设部“中国人居环境范例奖”。l经济发展32 据统计，2005年全区实现地区生产总值81亿元，按可比价格计算，同比增长11.2%。第一产业实现增加值4.2亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值45亿元，增长13.0%，其中工业实现增加值37亿元，增长13.6%；第三产业实现增加值33亿元，增长9.5%。全区经济增长的主要动力仍然是工业经济，2005年全区工业经济对全区经济增长的贡献率达63.6%，拉动全区经济增长6.3个百分点。城乡居民收入增长加快。全年城镇居民人均可支配收入9950元，比去年同期增长8.3%；l工业区现状及发展趋势地区工业实力雄厚，门类齐全，拥有存量资产70亿元。形成了以四联仪器仪表集团为主的全国三大仪器仪表工业基地之一，以华光仪器厂、重庆光学仪器厂为主的光学仪器工业，以华伟电子设备厂、重庆专用汽车制造厂、红岩机器厂为主的机械制造工业，以大新药业股份有限公司为首的医药制造业，以北玻仪器总厂、北盛玻璃制品有限公司为骨干的玻璃制造业等六大工业支柱产业。形成了48个行业、200多个门类、2万多个品种的综合性工业体系。有近百家中央、市属企事业单位，许多产品在国内外享有盛誉，近100个产品远销海内外120个国家和地区。l交通状况水陆交通方便，下汇长江直达鄂、湘、赣、皖、苏等省和上海市。襄渝铁路穿越全境可直达成都、武汉、郑州、北京等地。有212国道贯穿全境，并有跨省级公路及专用线12条，实现了村村通公路。北碚城区距重庆市中心区24公里，距重庆江北国际机场28公里。各街、镇和风景名胜点均有公共汽车相通。2002年峻工的212新线渝合高速公路在北碚境内有3座互通式立交桥。即将建成的渝怀、遂渝铁路穿越其境。一个贯通东西南北，干支相连，水、陆、空相衔接的高效路网系统将逐步形成。l区内配套有各类科研所67个，其中部级科研机构4个；有全国重点大学两所。文化、卫生、教育、体育各项事业繁荣进步。先后获得全国“两基”、“幼儿”教育先进区、全国体育先进区、全国文化模范先进区、全国绿化先进区等十六项国家级荣誉。32 通信十分便捷，邮电网络遍布各镇、乡，有26万门程控电话；移动通讯基站100多座，实现了电话程控化和长途传输数字化，可与国外190个国家和地区、国内2000多个市县直通信息。党政办公自动化居全市领先水平，是国家城市信息化试点区。能源供应充足，全区电网供电能力达到100万千伏安，送电线路长350公里，配电线路长400公里，供电可靠率99.7％，电压合格率94.2％。全区铺设和安装了天燃气管道400多公里及相应配套储气罐站，城区天燃气气化率达到90％以上。城市年供水能力达到3000万吨以上，日污水处理能力5万立方米，地区工农业和居民用电、用气、用水丰裕.城市面貌日新月异。1.3.1项目周边城市规划、发展概况项目所在地块已经纳入城市发展的快车道，如：蔡家组团、北碚十里温泉城、西南客货运中心、城市快速干道等都处于本地块所在区域或周边区域，且不少项目以进入实施阶段。l蔡家组团蔡家组团位于本项目西侧，境内生态环境优良，西靠中梁山脉，周围有北温泉、小三峡等著名的风景旅游区。其面积为75.5平方公里,规划人口45万人。作为“重庆外围十一组团”的重要有机组成部分以及北碚“1331”的重点工程，蔡家组团处于重庆北部新区、沙坪坝区、渝北区和北碚区的枢纽位置，也处于重庆主城向北拓展的重要地区。现在整个重庆城市发展继续向北扩张，北碚又在实施南下发展战略，与重庆主城的北上战略对接，蔡家组团因此成为重庆北上、北碚南下的对接点。蔡家组团的建设开发将分三个时间阶段进行。到2007年，蔡家组团启动3平方公里起步区的建设，组团形象初显。到2010年，建成面积8平方公里，人口10万人。规划一期范围交通网络基本完成，城市形态基本形成。到2020年，建成面积31平方公里，人口45万人。形成较为完备的城市形态，城市品质达到沿海优秀城市水平。32 整个组团将形成中心城区加五大片区的格局，中心城区以金融商贸为主，五大片区分别为高尚居住片区、运动休闲片区、综合开发片区、产业开发片区及工业片区。蔡家组团的快速发展已经吸引了大批投资者，总吸纳资金已达70亿元；l重庆十里温泉城重庆十里温泉城位于北碚区城郊,面积约为10平方公里.区域范围包括北温泉、金果园、金钢古镇、协和村、澄江镇运河村的沿嘉陵江及运河两岸地区。该项目总投资12.7亿元，建设期限为2005年——2010年。建成后将使该片区成为一个集休闲度假、商务会展、养生保健、旅游购物为一体的综合性旅游文化区域。l西南最大的铁路客货运中心按照重庆市整体规划，在“十一五”期间，重庆市将新建铁路6条，并在212国道沿线的井口及双碑间修建我国西南最大的客、货运站，其客、货运将辐射整个西南地区。本项目距离规划中的客运站只有10分钟的车程。l重庆市二环路的建设与212国道的改造重庆市二环高速路已于2005年12月全面动工,预计将于2009年底全线通车,通车后将使重庆市各区的之间的交通问题得到极大的改善并能使重庆市的高速公路能直通所有相邻省市.本项目与规划中的高速公路出口距离800米.212国道是重庆市通往北碚城区的一条交通干道,由于近年沿线楼盘、沿线经济发展迅猛。212国道已不能满足其间的需求。212国道的改造工程将于2006动工，2007年完工。改造后的212国道将实行双向6车道、红线宽度为54米，届时。沙坪坝与北碚之间的车程可缩短20分钟，将位沿线产业的发展带来更多的机遇。32 1.4地块概况结论:l位于北碚区南部，总面积为300亩，地形较为复杂；l自然环境较好，交通便利；l建筑形式可考虑两种形式相结合，即独立别墅及联排别墅.1.4.1地块位置及概况该地块位于北碚区南部，位于212国道以北一侧，背靠中梁山国家森林保护区，整个项目地势北高南低，以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及两个动水湖泊。通过地下钻探，已获得水温为44摄氏度，每日最高流量为7000—8000立方米的地下温泉水及探明矿泉水层位深度和出水量。该地下温泉水已获得《温泉水质检验报告》，据估计如按每日以1300立方米的开采量进行开采可以持续开采20年以上。1.4.2项目产权及土地状况项目原命名为*******，由****公司开发，因资金不足，现项目整体转让，整体转让价格为****万元。我公司现与****公司达成初步意见，同意由我公司先支付****万元履约保证金，当我公司通过招拍挂成功获得本项目300亩土地开发权后，再支付剩余的转让款。该项目已取得《土地证》的土地面积为19亩，并已兴建了综合楼（5296.64平米）、建筑面积为3600平米的八栋花园洋房（已售并以7%的回报率进行返租）等建筑物。已基本完成大门、景观湖（35亩）、广场的兴建及绿化。32 该项目已向自然村租用580亩土地，其中280亩土地已支付27年的土地租赁费用，剩余300亩村有林地已支付50年的土地租赁费用，目前这些土地大部分以毛地状态存在。已将土地使用性质转为建设用地的土地为200亩。1.4.3环境该地块背靠中梁山国家森林保护区，周边道路整齐，绿化较好，环境优良。同时，地块围山而成，植被丰富，自然环境优美。并有占地50亩、落差高达8米的动水人工湖两个。1.4.4交通因片区人气缺乏，过往公交车较少。1.4.5建筑形式鉴于地块自然景观好的特点，本项目地块可建高端物业，建筑形式可考虑两种形式相结合，即联排别墅、独立别墅。1.5SWOT（项目优势分析）结论:l优势：自然环境和温泉资源是本项目最大的优势；l劣势：对外交通不便，地形复杂，前期投入较大；l机会：填补市场空白，可提升公司品牌；l威胁：由于项目体量较大，销售周期可能较长。1.5.1优势（S）1、地块位于北碚区以北，背靠中梁山国家森林保护区，地块自然环境非常好，是当地不可多得的居住区域；32 1、交通比较便利，紧临212国道、渝合高速路、二环快速路布置于地块周围，出入相当方便；2、地块地形优势比较明显，可依山而建高尚物业，利用项目原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一岛、一泉、二溪、二湖、四园”为主题的特色园林，从而提升小区物业档次，而且与北面的国家森林保护区相呼应；3、本项目的温泉、矿泉水资源不仅仅能给项目带来一大卖点，也可以将这一资源进行市场化的运作；4、本项目可向临近地块发展，具有可持续性发展的前提；1.5.2劣势（W）1、该地块离北碚中心尚有一段距离，且公共交通不发达，规划中配套设施建设尚需时日，故生活比较不便；2、地块存在一定的缺陷。地块还属于毛地，平整土地的前期投入较大；地形不规则，并存在一定的高差，设计开发难度较大；3、该地块植被丰富，高差较大，未来消防及小区安全问题的处理难度较大；4、项目以北仍有部分村民居住，将影响本项目的外在形象。1.5.3机会（O）1、随着三溪口、蔡家组团众多高尚社区的新建，该项目所处区域已被重庆消费者所接纳，该片区已成为重庆市房地产市场的一大热点；2、成功开发此项目将使公司品牌在重庆范围内进一步提升，为公司持续发展带来良好的效应；3、项目周边的在售的高端物业，在规划设计及营销推广方面并没有非常出彩之出，为本项目推入市场留有一定的提升空间；32 1、重庆市政府已将本项目地块纳入主城区范围内，对于本项目销售价格而言有了一定的上升空间；2、重庆市2005年住宅平均销售价格为2800元/平米，同比上年增长9%，可见整个重庆市的房价还是处于一个偏低的水平，整个市场价格仍将持续健康的向上发展，对于本项目来至政策、行业方面的威胁将大大降低。3、市场目前供应的独立别墅、联排别墅设计的面积都较大，如果我们将本项目定为小栋别墅，那无论是在总价上还是在消费者的接受程度上都是很有优势的；4、地产新政以来，政府加强了对别墅用地的控制，并逐渐减少相应土地的供应量，对于取得土地的发展商而言将又是一个机会。1.5.4威胁/风险（T）1、市场竞争激烈，因同类产品（别墅/联排别墅）在该区域都有供应，并受当地经济条件制约，及目标客户相对较为狭窄，销售周期将会较长；2、于本地块取得《土地证》的土地只有19亩，其余300亩土地将由土地储备中心收储后，进行招拍挂出让，土地出让金的价格由于受市场的影响，很难进行准确预测，这将对本项目带来了很大的不可预测性。1.6项目需求预测结论:l重庆市别墅市场整体供需持平但市场需求尚未得到有效挖掘。目前重庆人均建筑面积仅为20.4平方米32 ，大大低于全国人均住房水平。对广大的房地产开发商来说，这是一个巨大的市场蛋糕。未来10年，重庆的城市化率将达到45%，主城区面积将由现在的600多平方公里扩大到2700平方公里，未来5年每年将有60万人口农转非，其中有20万人要进主城区，必然进一步激发住宅需求。重庆主城区的住房均价为每平方米2800元，对于一个直辖市而言不仅意味着房价上涨的巨大空间，还预示着房地产的升值潜力。据统计，当前重庆别墅市场上的别墅项目（包括在售的和亮相未售的）占地已达15000余亩，总建筑面积为500万余平方米，共12000余套。同时一些混合项目（别墅产品+花园洋房）的占地面积已达5000余亩，总建筑面积为460万平方米左右，总套数13000余套。预计未来四年放量总计会达到6000套以上，即每年1500套。重庆市主城区目前别墅市场每年消耗在1500套左右，每年成交量以10%的速度增长，根据2003年至2005年的别墅市场吸纳规律，独立别墅和联排别墅与总份额的比例为3：7，即独立别墅每年的消耗量在450套左右，联排别墅每年的消耗量在1050套左右。目前重庆市一般高级社区的顶层跃层(把高层与多层统一估计)的比例占户数5%左右，面积比应该在10%左右。2005年主城区住宅销售1100万平方米，其中30%的高档楼盘量就有330万平方米，以10%的比例计就是33万平方米，以平均每套200平方米计算就有1650套的成交量；加上全跃层设计与叠拼别墅，2005一年有能力购买别墅级物业（联排别墅及以上）的客户选择了类别墅物业（顶层、跃层、花园洋房等称为类别墅）的量应该在3000套以上，而别墅物业的成交量在1500套左右。32 以此类推，重庆市高端物业的年消化量应该在4500套左右，类别墅项目对高端客户市场的分流量体比例为7：3以上，也就是说至少有70％的别墅级客户没有购买别墅型产品。看来有点供大于求，但实际上，真正的需要远没得到满足。1．7重庆别墅市场分析结论：u重庆别墅市场正处于高速发展阶段，整个市场总体供应量较大，但实际上有效供给却不足。u重庆别墅市场已自然形成了几个热点区域，并各领风骚。1.7.1重庆别墅市场历史及分析重庆别墅市场发展主要经历了三个阶段，即（1995年以前的）市场萌芽期、（1996-2002年）市场平淡期、（2003年至今）重庆别墅市场的真正兴起。市场一波三折又走到一个新的高点，市场从产品形态、置业对象、市场容量等方面折射出高端市场的特有风采。 32 阶段一：重庆别墅市场萌芽期（1995年以前） 这个阶段主要是跟风中国第一个房地产开发热潮席卷而来，对本地购买力不切实际的估计，开发比较盲目。目前市场硕果仅存的主要有锦绣山庄、翠湖山庄等。整体市场经历了超长的销售周期，甚至一度搁浅，更出现了玫瑰山庄之类的烂尾楼，给市场留下的大多是教训。以纯别墅项目为主，建筑单体的风格以欧式为蓝本，风格混杂，比例失调，细节化的工艺较差。开始注重社区园林打造，锦绣山庄还是重庆第一个国家园林绿化小区，至今其园林建筑都堪称经典。拉开了重庆高端物业管理的序幕。尤其是锦绣山庄物管更成为目前重庆大多数高端物业的管家婆，这个时期的物管费至今都保持在1.5-1.7元/平米的水平。项目营销手段匮乏，大多没有广告意识，除锦绣山庄外，一些早期项目连主题广告语及户外广告牌都没有。阶段二：重庆别墅市场的平淡期（1996-2002年）这个阶段重庆早期花园小区初显雏形，如洋河花园、珠江花园、南方花园、龙湖花园等，市场重心及开发热点受到转移，重庆第一批综合型社区别墅出现。期间，中国第一个长假的执行以及人们对“5+2”新型生活模式的追求，近郊度假型别墅一时鼎盛。另一方面，受国家出台《空置高档房地产开发项目的通知》的影响，伴随着中国第一个房地产开发热潮的衰退，别墅开发更加谨慎，整个市场进入了较长的平淡期。直到2002年11月龙湖香樟林别墅的开盘旺销才开始了重庆别墅市场春天的首映礼。本阶段市场主要特点有：社区形态主要以综合型社区的都市别墅和城市近郊的度假型别墅为主。整体市场呈现“欧陆风”的鼎盛时期。32 产品形态仍以独栋别墅为主，同时出现了联排等产品形式。独栋大多在300平米以上，联排大多集中在220-300平米之间，整体户型有走大趋势。尤其是海兰云天一期独立别墅大多集中在400-500平米之间，甚至达到700平米，市场接受度较低。开始注重物业管理，小区大多自己成立物管公司。重庆本土知名的物业管理公司大多在这个阶段成立，如龙湖、大昌祥等。但也有项目为了营造更多的卖点，开始引进国际品牌物管公司作为物管顾问，如世邦魏理仕、香港梁振英测量师等。价格较低，度假型别墅大多集中在2000－3000元/平米的水平，尤其是99年推出的全兴一品庄园别墅更以1680元/平米的建面起价引得市场侧目。都市别墅大多集中在4000-5000元/平米的水平。阶段三：重庆别墅市场的兴起（2003年至今）随着香樟林别墅2003年6月的完销，并创造了重庆别墅市场单价超过万元的历史记录，点燃了重庆别墅市场的战火。尤其是随着国家45号文件对别墅市场用地的叫停，对手中握有可供别墅开发用地的开发商来讲不啻于一道兴奋剂，市场供应量随即翻番。重庆伴随着全国第三次别墅开发高潮的来临而气象万千，整体市场日新月异。本阶段市场主要特点如下：1、外企大举入市，重庆进入大盘时代，重庆别墅市场也进入大盘时代。占地上千亩的别墅项目不断涌现，如占地1500亩的中安翡翠湖、2000亩的天龙长青湖、1600亩的蓝湖郡、3600亩的保利高尔夫等。重庆本土开发商也迅速成长，市场大部分别墅都由本土开发商操刀。32 2、别墅产品分级。一方面随着2005年亚太市长峰会在渝举办的利好消息，出现了佰富高尔夫、保利高尔夫及红塔高尔夫等高档别墅项目。开发商自身对别墅市场的研发能力也不断提高，涌现出蓝湖郡及世纪花园等纯别墅社区，更有中安翡翠湖的3000万楼王荣升2004年《福布斯》中国十大别墅之列，使得重庆别墅在全国市场获得一席之地。另一方面在有“中国TOWNHOUSE年”之称的2003年，TOWNHOUSE等经济型别墅也在重庆大行其道，主要是针对以前购买顶跃、花园洋房的客户。近两年总价在50－150万的经济别墅就有中天香悦华府与佳华水彬林等22个联排与叠拼项目。客户多元化。随着社会经济发展推动着重庆别墅消费群体的形成，本土消费者已成为购房主力。有私营企业主、企业董事、企业金领及个体经营者、公务员、律师、医生、大学教授、教师等中产阶层。市场供应量巨增，2003－2004年新增别墅供应量就超过以往历史供应的总和还多。32 自然资源等环境因素日显优越，尤其是SARS后低密度的经济型别墅走俏。这个阶段营销诉求面更加广泛，除了品牌开发、生活圈层、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文资源等，产品的研发成为市场热点。如有借鉴传统民居生活形态的中华坊，有追忆上海里弄洋房的世纪花园，有颠覆重庆市场的地中海风情的蓝湖郡西岸；有几度考量产品尺度的高山流水二期的纯独栋别墅，也有追求实惠的建工未来城与北温泉9号的夹层设计，更有发挥业主个性的长青湖、美茵湖谷·天鹅湖的别墅DIY。l1.7.2重庆市别墅区域市场分析l渝北区市政府的北迁决定了渝北区的地产业也不断发展，而房地产开发建设的突飞猛进，也极大地推动了渝北区城市建设的步伐和城市化进程。不管是从龙湖的进驻就开始发展的新牌坊板块，还是现在正处于发展势头的冉南板块，似乎都显示出这样一种形态——渝北，将是今后重庆发展的重心、中心!而渝北又聚集了重庆别墅的豪华阵容：保利高尔夫花园、龙湖香樟林、长青藤、伽蓝艺墅、山语间、青河湾等，都由品牌开发商开发，给高端收入人群提供了多种选择。l北部新区随着大量国内各地知名房企的进驻，“城市向北”口号的提出，“离尘不离城”的地理位置，都决定了北部新区是低密度置业的首选地区之一。从金开大道的棕榈泉国际花园、保利国际高尔夫花园到人和的比华利豪园、锦绣山庄等等，可以说，以别墅为代表的低密度住宅已经是北部新区的一个标志性产品。但目前北部新区生活配套设施的缺乏却是一个不争的事实。l北碚区北碚由于地理位置的关系，独居主城一隅，随着渝合高速公路的通车，及二环路的开工将大大拉近北碚与中心城区的距离。其得天独厚的32 风景旅游资源、历史文化资源已经吸引大批的开发商进驻，今天的北碚无疑已经成为重庆都市圈的重要组成部分。目前的北碚中心区一共分为四个板块：老城区、城北新区和城南新区、三溪口片区。三溪口片区已经成为该区的热点。以2003年推出的中安·翡翠湖为代表，目前正在推售湖边别墅，还有香溪美林以及正在修建的红塔高尔夫项目。这个片区将成为重庆又一高档住宅生态社区的聚集地。l南岸区南岸区作为去年商业增长最快的区域，也是目前重庆市住宅开发的热点。亚太城市市长峰会在南岸的召开，将极大的促进了南岸本身经济的飞速发展，这也就决定了南坪中央商业区的房地产开发仍要以高层和商用楼为主。但是，由于南山片区特殊的地理环境，大片的绿化自然资源，加上以陪都遗址为代表的历史人文资源和以一棵树观景台为代表的现代人文资源，使得它成为一个“离尘不离城”的别墅文化区。l江北区目前江北区正以观音桥为中心向外辐射，商务的飞速发展决定了它无法拥有大量低密度住宅，更何况是别墅的兴建。江北区的新规划和市政府的北迁，注定了它将成为未来重庆的核心商务区。而大石坝—石马河板块，由于受到老工业的限制，配套设施缺乏，楼市发展缓慢。从城市布局上看，石门大桥两侧都是具有开发潜力的位置，这里以前是江北农场，植被资源丰富，有景色优美的江景、坡地，桥南又有大石坝公园、鸿恩寺等，拥有大片绿地、森林，自然优势独特。由于板块内目前居住条件不很成熟，离市中心距离较远，目前开发的项目主要是低密度的别墅，如：宏帆·半城中央、华立·天地豪园、佰富高尔夫花园等等。32 l九龙坡区从2001年国有企业逐步从九龙坡区的退出到房地产开发企业的逐步进入，现在的房地产业已经成为九龙坡区的的支柱产业，去年九龙坡区又打出“成熟西区，魅力人居”的旗帜，这将使九龙坡区成为重庆主城区三大板块之一。具体来看，九龙坡区杨家坪步行街周边、石桥铺转盘附近商业较为发达，地价相对较高，也较难实现低密度置业，但稍远一些区域如杨家坪九龙大道，因可供开发的土地面积较大，成为主城西部低密度社区开发的佳地。l巴南区重庆城市化进程不断加快，主城在“北上南下”的城市发展格局下，并且将“向南”进行到底，大批物业、房企纷纷入住巴南，带来了先进的建筑形态和整体社区规划理念，从而促使本区域的产品走势，逐渐向以别墅为主的低密度住宅迈进。目前巴南区的房产开发主要集中在鱼洞板块巴线大道沿线和李家沱板块土桥街道，其产品规划和生活环境的营造都在逐渐向主城其他已发展成熟的区域靠拢。l1.7.3重庆市别墅市场现状l重庆市的低密度住宅发展之所以进入到一个高速发展阶段。主要原因有以下几点：其一，按照正常规律，5—32 10年是住宅升级的一个周期，在市场不成熟的阶段，这一周期相对更短。重庆房地产市场的起动时间比较晚，从99年左右才开始进行大规模的开发，早期市场买卖双方都不成熟，直白的说是很多中高收入阶层花了钱，但没有买到好房子，所以近年来住宅升级换代的高峰，这在直接拉动了低密度住宅的发展。其二，交通条件的改善、消费观念的转变在很大程度上影响了居民的购房特征：人们生活对繁华地段的依赖性在不断削减，特别是有车一族，人们在购房是更注重景观质量和物业本身的品质。对于低密度住宅开发来说，拥有良好的自然生态资源和先天景观优势的地块无疑是抢占了制高点。其三，在重庆，除城市中心住宅以外，比较具有形象档次的住宅有两类：一是江景房，以不可复制的先天景观优势作为卖点；二是低密度住宅，以明显超出普通住宅小区的户均绿化拥有指标、人与景观良好的交融性，以及小区整体的高形象档次作为卖点。在未来3—5年内，中高档住宅市场低密度住宅将保持主流的地位，很难有其他物业成规模的冲击其主流地位。重庆别墅市场，表面上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。目前市场产品在面积、总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。例如，环境优美、规划设计合理、交通便利，总价在70—90万元的联排别墅、总价在120—140万的小独栋别墅都存在着供应空缺。部分别墅产品缺乏内涵的支持，仅仅是一个空壳，未满足消费者对建筑物以外的需求，包括品牌、其倡导的生活方式、文化氛围等。另外，产品个性化不强。表现在没有针对不同的市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层的所有客户一网打尽。再者，就是部分开发商对本地市场的特性研究不够。并在32 在项目包装、营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。1.7.4独立别墅的特征1、少数人拥有，别墅是房地产市场上顶级物业，相应地，其消费主体是社会金字塔的顶尖阶层。2、对环境要求极高，良好的环境包括自然环境和人造环境甚至还有人文环境。3、低容积率。别墅是极低密度住宅，容积率一般低于０.5，覆盖率低于30%；4、居住物业中售价最高。因其拥有稀罕珍贵的自然景观，物业档次高，故售价也最高。5、超值享受，且是购此类物业的人地位与身份的象征。1.7.5联排别墅的特征1、介于集合住宅和单栋别墅之间，户与户之间既独立，又相连，形成连排独立住宅。2、低密度，由于层数低，户型面积大，户数少，所以总建筑面积较少，容积率较低，一般在0.8左右，但覆盖率较高，往往高于50%。3、建于城郊结合部且有一定的自然环境。4、设计新颖，须做到统一的整体设计，外部与自然相结合，内部人性化。5、超值享受。即有别墅品味但远低于别墅的价格。l1.7.6竞争楼盘分析l中安翡翠湖32 中安翡翠湖温泉别墅项目，位于重庆市北部新区、沙坪坝区、北碚三区交汇处的三溪口翡翠湖畔，占地1500亩，其中翡翠湖占地500亩，容积率0.32。中安翡翠湖温泉别墅主要的建筑形态为独立别墅和联排别墅。另有温泉度假酒店、学校等配套设施，整个建设周期为四年。项目计划分四期完成。项目一期163套已全部售罄，二期北区A、B组团销售率为90%，目前在售的主要是北区C、D组团联排别墅及独立别墅。联排别墅共计238套，分别由150、180和210平方米三种户型组成，价格从63万元至150万元不等，由于紧靠212国道，噪音将大大影响其整体质素。由于缩小了建筑面积，其相对较低的总价及其品牌所具有的一定品牌号召力将能够吸引一部分潜在的客户。独立别墅紧靠翡翠湖畔，拥有得天独厚的湖景，简约现代的外立面令其与山景、湖景得到了更有机的统一，但由于其11000元/平米的单价，将大大制约其销售的进度。l龙湖蓝湖郡蓝湖郡位于金山大道与金开大道交汇处。经金山大道、五童路仅10余分钟可到达渝中区。项目总占地1600亩，一期占地408亩一期为772套，其中联排别墅743套，水边独立别墅29套已全部售罄。户型面积：联排别墅约210平方米-290平方米；水边独立别墅约400平米。联排别墅均价为8000元/平方米，独立别墅为13000元/平方米。2005年蓝湖郡西岸以全年11.5亿元的销售额，成为2005年重庆楼市单盘销售最大赢家。作为重庆市房地产市场的领头羊其无论是在产品的设计还是在营销手法上都是可圈可点的。在户型设计上诸如小坡屋顶，圆弧顶入户门等设计。别墅的结构也做到了“雕刻”般的精准搭配，它大量采用一层结构，客厅放弃了大而空的格局，分为多个小客厅，使家中每个人的活动空间得到最大保证；尤其是大量连接室内与外界的长廊、天井等“灰空间”的运用，在重庆豪宅市场上更是首次出现。对于任何营销而言，最大的难点的是，找32 到恰当的方式，扩大被营销的事物的影响。龙湖·蓝湖郡，作为重庆地产中顶级的楼盘，要找到与其品质匹配的营销载体，确实不是一件容易的事情。蓝湖郡找到了，256幅毕加索原作版画于蓝湖郡体育中心展出。这就是“一生一栋”的龙湖蓝湖郡。1.8项目定位结论:l楼盘定位：以中高端物业来定位，建筑形式采用独立别墅及联排别墅相结合。l客户定位：主要针对公务员、大学教授、医生、工厂老板、私营业主、企业中高管理层。l价格定位：独立别墅及联排别墅折后均价初步定价为4000元/M2l户型定位；建议本项目中的联排别墅以四房、五房为主，面积在180～200M2之间，独立别墅的面积控制在300～350M2之间。1.8.1楼盘定位项目的主要优势在于其拥有自然景观及温泉资源。建议本项目以中高档物业来定位，建筑形式采用联排别墅、独立别墅相结合。1.8.2客户定位楼盘档次也就决定了其消费群体为收较高、而且收入较稳定的一部分人。我们项目针对的对象主要是：年龄层次集中在30-45岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界、私企业主、大学教授、医生、企业高级管理人员居多，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。32 而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。1.8.3价格定位l住宅价格（多层/小高层价格）案运用房地产估价理论之“市场比较法”，选取项目周边较有代表性的楼盘中安*翡翠湖、北温泉九号、香溪美林中的独立别墅及联排别墅作为可比案例，综合考虑其地理位置、周边环境、楼盘档次、公共配套设施、社区规模、物业管理等因素，并通过修正确定其销售价格；区域因素修正表比较项目比较标的对比物业名称本项目香溪美林北温泉九号中安*翡翠湖区位20202320交通便捷20202320公共配套20222521区域规划20202220周边环境20202220合计100102115101因素修正系数0.980.860.99个别因素修正表比较项目比较标的对比物业名称本项目香溪美林北温泉九号中安*翡翠湖32 物业档次15151518环境景观15141518户型结构15151515项目规模20232028建筑质量15151615发展商品牌10121112物业管理质素10121113合计100106103119因素修正系数0.940.970.84综合修正表物业名称香溪美林北温泉九号中安*翡翠湖项目折后均价400039007000区域修正系数0.980.860.99个别修正系数0.940.970.84修正价格368532535821通过市场对比法评估该项目可实现的折扣均价为：（3685+3253+5821）/3=4253元/㎡结合我们楼盘的定位，我们在此项目价格定位持较谨慎的态度，所以建议本项目折后均价初步定价为4000元/㎡。由于本项目为纯别墅社区,商业面积较少并且商业部分只是作为社区的配套,并且在短时间内商业部分的价值很难体现,现不考虑销售,只作为出租使用.32 1.8.4户型定位本项目所针对的客户群体的层次较高，他们主要是想改变目前居住的条件，除了对小区环境比较注重外，更注重室内的气派。l独立别墅：建议本项目中独立别墅总面积控制在300～350M2之间l联排别墅：建议本项目中联排别墅以四房、五房为主，总面积控制在180～200M2之间。第二部分经济分析2.1投资估算、计息资金分析主要分析结论²项目开发周期为3年。²住宅总销售收入为46024万元。²项目销售均价为4000元/㎡。²预计项目计息资金14788万元，计息时间为2年，利息为2366万元。2.1.1开发情况预测1、开发时间预测。假设该项目于2006年10月进行挂牌出让，预计从2006年10月起进行勘察、设计等前期准备，2007年3月开工，工期12个月，预计2007年10月开盘发售，预计销售时间为2年，即2007年10月至2009年10月。项目开发周期为3年，即36个月。32 2、销售进度预测根据我公司已开发楼盘的销售经验，结合该项目所处的地理位置情况和项目市场分析情况，预计销售前景较好，从开盘起第1年能完成住宅60%的销售任务，第2年完成住宅40%销售任务.2.1.2地价估算1、根据2005年1月份北碚区北温泉镇街道社区A4-1/01、A5-1/01号地块33万元/亩的挂牌出让价格，并针对本地块进行综合分析，可按25万元/亩计算土地出让价格。地价=250000*300=7500（万元）2、支付******公司整体转让价款2500万元2.1.3基础数据1、经济指标：序号项目数量备注1基本情况1.1建设用地面积200100m2按300亩土地测算1.2计容积率建筑面积120060m2按容积率为0.61.2.1住宅建筑面积115060m2技术部门测算数据1.2.1.1独立别墅建筑面积23012m2技术部门测算数据1.2.1.2联排别墅建筑面积92048m2技术部门测算数据1.2.2商业建筑面积2000m21.2.3会所建筑面积2000m21.2.4配套设施建筑面积1000m21.4建筑密度25%1.5容积率0.62可变因素2.1管理费4%以建安成本费为基数32 2.2销售费用4%以销售收入为基数2.3不可预见费5%以建安成本费为基数3税金3.1营业税及城建税率5.1%以销售收入为基数3.2所得税率33%以税前利润为基数4利息4.1中长期贷款利率8%1—3年期含手续费2、建安费测算根据对各项目建筑指标的市场价格分析，预定该项目的单位成本为700元/M2，即总成本=120060*700=8404万元。管理费用=8404*4%=336(万元)不可预测费用=8404*5%=420(万元)3、配套及相关费用测算序号项目面积（m2）单价小计（万元）备注1小区绿化及相关配套1.1道路60030m2503001.2绿化90045m2807202前期及工程相关费用2.1规划设计费用120060m2202401.2环保费用120060m24482.3垃圾处理费120060m21122.4质量监督120060m22242.5配套费120060m214016802.6人防费120060m2303602.7工程勘探200100m251002.8图纸审核费8054万元0.0025162.9工程监理费8054万元0.032412.10测量费200100m22402.11占道费200100m21202.12放样费200100m212032 合计3821318元/m22.1.4销售收入、销售费用、营业税及城建税估算1、住宅销售收入=115060*4000/10000=46024（万元）2、销售费用=46024×3%=1380（万元）3、营业税及城建税=46024×5.1%=2347（万元）2.1.5投资估算经计算项目投资总额：26727万元。2.1.6计息资金估算根据项目开发计划、销售计划和投资估算等情况，我们可进行以下指标分析：（注：销售资金回笼中，住宅销售资金因银行按揭的因素比实际销售的滞后时间未加考虑）。1、计息资金金额根据项目运行的实际情况，项目在运行过程中工程款可分期支付，在支付项目启动资金后，项目开盘后可用销售回笼的资金维持项目的正常运行，计息资金按下面三部分考虑：（1）支付地价款7500万元。（2）项目启动资金按建安成本的30%估算，故项目启动资金为2748万元（即9160*30%=2748）。32 （3）支付******公司整体转让价款2500万元（4）支付配套费及人防费2040万元故计息资金金额为14788万元2、计息时间该项目从2006年10月获取土地使用权出现资金流出开始，在不考虑内部认购的因素外，预计要到2007年10月项目开盘才有现金流入，预计到2008年10月，预计可实现销售收入20710万元，在支付贷款本息后，余下的销售收入可维持项目的正常运行，故预计计息时间为24个月，即2年。贷款利息形成当期财务费用贷款利息=14788*8%*2=2366（万元）32 2.2经济效益分析主要分析结论²项目能实现税后利润11356万元。²投资利润率为43%。²销售利润率25%。²静态投资回收期为2.4年。²年投资利润率为14%2.2.1静态指标分析1、评价指标1）销售收入2）税前利润3）税后利润4）成本利润率、投资利润率、销售利润率2、税金1）营业税及城建税：按销售收入的5.1%提取2）所得税：按税后利润的33%提取3、利息：按8%的年利率计算4、利润分析该项目的投资收益及投资回报率见下表32 投资收益估算表（单位：万元）序号项目数额及百分比备注一销售收入46024二投资总额26727三营业税及城建税2347税率5.1%四税前利润16950五所得税5594税率33%六税后利润11356七投资利润率43%八销售利润率25%十年投资利润率14%从上表可以看出，该项目能实现销售收入46024万元，总投资额为26650万元，能实现净利润5518万元，投资利润率为14%，销售利润率为25%，年投资利润率为14%。5、静态投资回收期自2006年10月起到2007年9月，项目在运行过程中只有现金流出，没有现金流入，累计净现金流出量为14788万元，达到净现金流出量的高峰，从2007年10月开盘销售后开始有现金流入，净现金流量出现正值，。故静态投资回收期=累计净现金流量/出现正值的年份-1+|上年累计净现金流量|/当年净现金流量=1.7年注：是在按计划100%销售，现金流入时未考虑住宅提前内部认购因素和银行按揭导致的滞后因素，现金流出按预计工程进度计划支付的情况下编制。32 2.3不确定因素分析主要分析结论²盈亏平衡时的销售量为70408㎡,销售率为61%,销售额为28163万元。²当地价为31万/亩时,楼面地价为775元/㎡,地价款为9304万元，预计总投资为28820万元，在售价和成本不变时，达到盈亏平衡时的销售量为75922㎡,住宅销售率为66%，销售额为30369万元。2.3.1盈亏平衡分析由于房地产产品具有成片开发，整体生产的特殊性，故在作盈亏平衡分析时不将成本作固定成本、变动成本进行分类，仅以总投资额作为计算基础。1）、该项目销售收入为46024万元，住宅的总建筑面积为115060平方米，项目平均售价为4000元/平方米。设盈亏平衡时的销售量为Q根据公式，投资总额=Q×单价×（1-5.1%）Q=26727×10000/[4000×（1-5.1%）]=70408（m2）盈亏平衡时的销售额=70408×4000/10000=28163（万元）盈亏平衡时的销售率=70408/115060=61%32 2）、当楼面地价上升150元/平米，达到775元/平米，此时的地价31.01万元/亩，预计项目总投资为28820万元，在销售价格不变时，同理可计算出达到盈亏平衡时的销售量为75922平方米，销售额为30369万元，销售率为66%。2.3.2.敏感性分析在前面的经济效益分析是参考市场地价，销售价格和开发成本作客观估计的基础上进行的，由于该项目中的地价将根据挂牌情况决定，地价的高低将对该项目的经济效益产生较大的影响，故这里对以下几种情况进行敏感性分析：（1）当住宅销售均价和成本不变时，地价按楼面地价50元/平米的比例变动时的敏感分析，见地价敏感性分析表（一）；（2）当地价和成本不变时，住宅销售均价按120元/平米的比例变动时的敏感分析，见售价敏感性分析表（二）。32'