现代广场可行性研究报告 30页

'www.fdcsky.cnXX市现代广场可行性研究报告www.fdcsky.cn www.fdcsky.cnXXXX房地产开发有限公司二00四年八月目录第一章概论第二章项目市场分析第三章项目市场定位及销售预测第四章项目的工程技术方案第五章项目管理与建设进度计划第六章项目招商方案第七章投资估算和资金筹措第八章效益分析第九章项目风险及防范措施第十章结论及建议附件一项目目标市场定位附件二定价模型www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn第一章概论一、项目名称：XX现代广场项目二、项目地点：位于**市**区建设广场西南角1、项目东面：临主干道南京路2、项目南面：靠城市主干道长江路3、工程西面：西接南山小区4、项目北面：临桂花一村住宅小区三、区域特点：1、自然条件：场地北高南低，高差约二十余米，地块西北部有一较大面积原始生态山林，植被茂盛，品种繁多，地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区域难得的一块绿地。2、商业价值：地块三面临街，地处该区之交通要塞——建设广场，南来北往的各地商贾云集，商业价值较高。3、交通条件：项目用地规划主入口临南京路，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫尺，长江路与南京路纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。四、建设规模：项目总占地面积41302.20m2（61.95亩），总建筑面积94765.79㎡，该项目建设分三期进行：1、一期工程：包括现代商业广场，首层建筑面积11783.98m2，总建筑面积50625.48m2，共5层高，一、二层层高为5m，三层高4.8m，四五层为4.5m。www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn2、二期工程：包括锦绣花园和青少年活动中心二部分①、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为20385.48m2，分为两栋。一栋26层，一栋12层，首层为架空层，设作停车位。②、青少年活动中心为6层，局部5层，一二层层高3.9m，三四层层高为3.5m，建筑面积为6675.89m2。3、三期工程：为青少年科普综合大楼，建筑面积为12000.00m2。现代广场建设规模用途层数建筑面积（㎡）备注第一期工程55704.42㎡1现代商业广场商场主体5层局部7层51042.67㎡2地下车库车库1层4661.75㎡车位105个第二期工程27061.371青少年活动中心科教6层6675.89㎡2锦绣花园住宅高层26层小高层12层20385.48㎡第三期工程科教12000.00㎡总计94765.79五、可行性研究范围：本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。六、项目估算总投资额：人民币20718.24万元，其中土地费用2604万元，工程费用14716.78万元，电梯设备费750万元，相关报建费用1136.56万元，其他费用775.06万元，不可预见费用735.84万元。主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注1总用地面积㎡41302.202总建筑面积㎡94765.793建筑密度%28．53％4容积率2.285总投资额万元20718.246销售收入万元29896.04www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn7销售税金及附加万元1644.288所得税万元21409净利润万元4344.8410投资利润率%20.97%11投资利税率%39.24%12建设期年2第二章项目市场分析一、XX市经济发展趋势分析1、国民经济社会发展计划、和总体规划《XX市城市总体规划（2001--2020）》于2003年9月5日通过XX省级评审。该规划将XX市城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心。在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。2020年，形成完整的市域城镇体系。2005年城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。2、项目所在地城市化进程规划情况本项目选址所在地的XX区，将形成以长江路为主轴的两翼枝状发展结构；建设向阳路、新星路、东环北路和北环路，并加强片区的次干路、支路网建设；在向阳广场即长江路两厢，按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等强度开发。二、XX市房地产发展概况1、房地产市场需求情况从2003年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合2004年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。(1)商品住宅开发情况分析2004年首季，商品住宅施工面积为2093100平方米，相较2003年同期增长9.7％；2004年首季，商品住宅竣工面积为407900平方米，相较2003年同期减少9.4％。(2)商品住宅销售情况分析www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn2004年首季，商品住宅销售额16572万元，相较2003年同期上涨9.9％；2004年首季，商品住宅销售面积171800平方米，相较2003年同期下降0.2％。2、未来几年发展趋势近6年，XX市房地产一直保持了较快的发展速度。但从去年央行121号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对房地产行业的整体压力。在国家宏观调控加强的大环境下，XX房地产市场未来几年的发展情况，我们从两方面加以分析。(1)、从基本情况看①、投资继续了高位运行态势。今年1-5月，XX市房地产开发完成9.85亿元，同比增长59.6%，增速有减缓，同比下降22.4个百分点。仍高于全省平均水平11个百分点，位居**、**之后第三位。开发投资中住宅完成3.7亿元，下降1.3%；写字楼完成0.15亿元，下降42.3%；商业营业用房完成2.9亿元，增长2.14倍；其他用房完成3亿元，增长1.5倍。②、非国有投资依然强劲。今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有力支撑了房地产快速向前发展。从1-5月的情况看，私营开发企业完成投资4个亿，占总量的41%，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成3.5亿和1.1亿，占总量的36%和11%。国有企业完成0.36亿元，比重由上年10.6%下降到3.7%，减少7个百分点。③、新开工项目规模提高。前5月，累计26家开发企业有新项目上马，计划投资规模达15.3亿元，大大超过去年同期23家开发企业，计划投资5.3亿元的规模。截止5月底，新开工项目进展顺利，完成投资4.9亿元，占完成总量的一半，比上年同期多出3.3亿元。④、开发资金到位情况较好。截止5月底，累计资金到位17.8亿元，同比增长52%。在当年到位的15.5亿元中，国家预算内资金及外商直接投资实现零的突破，分别为400万元和2500万元；国内贷款3.7亿元，增长24%；自筹资金5.19亿元，增长21.5%；其他资金来源6.3亿元，增长42.9%，其中定金及预收款增长75.7%。自筹资金和其他资金占房地产开发资金来源的74%，说明了XX市房地产开发进入了依靠企业自身力量和市场力量进行发展的阶段。www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn⑤、商业地产开发进入高潮。今年以来，开发市场的亮点不再集中在住宅,而将包括写字楼、和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。而优质写字楼、和大型商铺的长远投资价值往往更高,故持续走强。特别是一些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。1-5月,商业营业用房施工面积达64.1万平方米。增长1.7倍,比重由上年10.9%提高到22.4%；写字楼施工面积6.3万平方米，增长60.9%，比重由上年1.8%提高到2.2%。“汽贸城”“电器广场”等上亿元大型商业项目有10个正在建设中，掀起了XX市商业开发的高潮。⑥、上亿元规模项目企业增多。由于加大招商引资力度，发达省市外来资本增多，形成了XX有始以来上亿元开发项目企业最多的一年，从上年9家增加到21家。计划总投资达42.14亿元，同比增长98.5%。由浙江XX实业有限公司投资3亿元兴建的“中国城商业广场”完成进度八成，预订成绩颇佳；XX集团投资2.3亿元打造时代广场已动工；而上海”XX花园”带来的是大都市居住文化理念，让海派风格溶入了XX新城。⑦、房地产市场活跃依然。在建材价格上涨、土地价格上升、城市拆迁三重因素的影响下，XX市房地产市场价格总体呈上升趋势。数据显示，首季XX房屋销售价格指数为107.6，房地产租赁价格指数为101.2。其一是商品房销售价格上涨5.7%，其中普通住宅上涨10.2%，豪华住宅上涨1.1%；其二是私有住房交易上涨10.8%；其三是房屋租赁价格上涨1.2%。非住宅类写字楼及其他用房保持了去年同期水平；商业营业用房价格上涨1.2%。⑧、多数商家看好开发形势。从一季度的调查样本显示，XX市房地产景气指数处在高位景气区间，在工业、建筑业、交通运输等八大行业中处在第一位。其中企业家信心指数160点，预计二季度将保持这个水平；房地产企业景气指数150点，预计二季度提高到160点。从中看出，大部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有土地储备与良好融资渠道的一线企业更是信心十足。(2)、从政策影响看   房地产投资在XX市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上固定资产投资比重31.2%。，但对于投资的拉动意义重大。他关系到人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是一个需要大力发展的产业。目前国家“管紧土地，看好信贷”www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞一刀切限制，不会影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到XX市地产市场。①.征地拆迁影响：中央强调不允许占用一亩基本农田。上收县级以下土地审批权限。堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地一律实行招标挂牌拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补偿等三项列入“八件实事考核”当中，XX市贯彻落实毫不含糊。一是征土地补偿费用3个月内支付率100%；二是征地补偿清欠无拖欠情况；三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率63.6%。②.立项规划影响：坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场、高尔夫球场、行政办公楼、培训中心、会展中心、大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。目前XX市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。③.资金来源影响：银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由20%提高35%才允许开工，房屋结构封顶后才许预售；购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的50%，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，一些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新一轮开发。   从XX市房地产开发资金到位情况看，XX市房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。5月底到位资金中，国内贷款虽只占24％，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房中的个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。 (3)、从销售情况看：目前销售和空置面积一降一升，就颇受人们关注。一是销售下降。截止5月底，XX市商品房销售面积18.8万平方米，下降29%，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积56.5万平方米，同比增长1.9倍；二是空置上升。全市商品房空置面积9.3万平方米，增长1倍。从空置时间上看，一年内占73%；在一年至三年内的占26%；三年以上仅占1.3%。空置类型以住宅居多，占67%www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn。空置的面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现的空置率上升。如银苑和明珠房地产的小区空置超过1万多平方米就属这类情况。乐观的是今年XX市以住宅开发为主的投资速度已经减慢，同比下降1.3%，缓冲下半年空置压力。(4)、趋势判断随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点：①、城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。XX省统计局最新统计资料表明，城镇有66.2%的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境、卫生、物业管理差；住房消费占城镇居民消费支出的第二位，30.2%的居民有购房意向。XX省城镇居民人均使用购房贷款597元，与全国城镇人均使用购房贷款2010元相比，还有一定距离。只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进一步扩大住房消费完全可以实现。②、加快城镇化进程将创造新的住房需求。加快城镇化进程是建设全面小康社会的重要措施。根据规划，到2020年XX省城镇化水平达到55%，城镇人口将从2002年的2214万发展到3960万，新增城镇人口1746万。这意味着每年将新增城镇人口97万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新的住房需求。③、产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。2002年XX省房地产开发完成投资150.9亿元，占固定资产投资的比重11.2%，占GDP的比重3.4%，分别低于全国平均水平6.7个百分点和4.2个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是XX省经济发展的客观需要。④、启动汽车消费将促进住房消费。截止6月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长140%，成为金融机构新的信贷增长点。随着汽车走进老百姓家庭，人们的居住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄、拥挤，更加向往宽敞、优美、现代的居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初增长29%，高于去年同期增长速度6.3个百分点。三、区域市场分析1、www.fdcsky.cn www.fdcsky.cnXX区处于XX市区的东北地带，地价较中心地区低。相应的商业和其他配套环境基础一般，该区的房地产开发以住宅开发为主且价格差异不是很大。另外布局比较分散，不具备规模化。在以西湖花园为代表的中高档楼盘面世后，周边的小规模楼盘纷纷异军突起，一般分布在长江路两厢临街。可以预计在未来的两年内XX区的商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争的又一沸点。2、XX区目前基本上商业发展方向以物流业为主，区内现有的零售商场面积约3.56万平米，占零售商场总体量约28.62%；现有专业市场面积4500平米，占现有专业市场总体量的1.52%，在租在售零售专业市场面积44.8万平米，占全市在租在售专业市场总体量52.83%。四、项目利弊分析1、优势：(1).区位优势：项目位于XX市中心建设广场西侧，长江路与南京路交汇处，在有序的旧城改造建设中，该区域经济将更长足发展。项目一定时期的垄断性和地块特质稀缺性是销售率的有利保障。(2).交通优势：本项目具备良好的区域交通条件，铁路，公路以及航空均十分便捷。(3).景观优势：从空中鸟瞰本项目，高达45%的绿地率和户外12000m2的生态山林呈现出一片都市绿洲的勃勃生机；本项目沿袭了青少年科普乐园的“文化”气质，使本项目保持着浓厚的“书香”氛围，加之发展商创新的理念和别具心裁的建筑风格，使项目成为内外俱秀的市区标志性建筑物，引领人们一种新的生活体验。(4).配套优势：本项目位于成熟社区，周边各项配套相应俱全。本项目范围内亦设有超市，停车场，青少年培训基地，科普展馆，青少年生态植物园，儿童乐园，市民活动休闲广场，喷水广场，健身俱乐部，餐饮等功能，使本项目具备良好的综合质素和竞争优势。(5).政策优势：本项目经XX政府办公会议初步定位为本区重点项目（已经开始申报市重点项目），并由区政府组织成立项目协调小组，协助相关手续的办理和理顺有关部门关系，为项目顺利建设护航。(6).产品优势：项目规划及建设规模在荷塘区属领先。2、劣势：(1).保险公司和中国银行位于项目南北两端，造成一定程度的视觉障碍，有损项目整体形象。www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn(2).高架桥横跨南京路，使本项目与建设广场空间延伸受到限制。据城市规划，该高架桥有望在2006年拆除。3、机会：(1).本项目居住规模人口数约2000人，加上周边学校，汽车站流动人群以及附近小区居住人群，给经商环境带来充足人气。(2).本项目所在区域目前仅有长江路上的新星量贩购物城，居民购物已不局限于此一家，大多经常移步至其他区，本项目的启动在吸引新星客户分流的同时也将吸引其他区域居民前往；本项目的青少年素质培训基地功能，给广大青少年提供了一个多元的舞台，同时也给商家带来勃勃商机。(3).发展商别具匠心的建筑风格，造就一个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等多功能为一体的商住胜地，将大大吸引市民前来购物。(4).进入WTO的大背景下，随着城市化进程的加速，XX区的物流配送领袖地位将促进经济、产业发展，各种基础设施配套和周边环境将持续改善，城市品味将得到极大的提升。(5).周边楼盘开发的成功带动了整个区域市场的盘活，区域高尚人文居住板块正形成。4、威胁：(1).周边出现的其他新兴商品住宅以及机关单位配套住宅项目将以竞争者姿态出现，并分流部分潜在客户。**区的居住环境与超前的市政规划对XX区的地产开发分流影响。(2).目前XX区部分楼盘由于长时间的知名度，会在项目住宅部分发售前期吸纳部分潜在客源。(3).由于紧靠项目，A项目的启动对本项目而言形成了直接的威胁。(4).企业经营的外部环境主要有经营环境，硬件环境，政策法律环境等，处在不断变化的经营环境的中心内容是市场。正确的经营决策，抓住有利的投资机会，就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地。本项目存在的威胁主要来自竞争对手。第三章项目定位及销售预测一、项目定位：www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn1．项目市场定位定位一：地标—XX区乃至全市特色的商住项目定位二：城市的形象窗口－XX商业形象的典型代表2．目标市场定位（1）目标区域由于本项目地处XX区，目前XX区人口仅22万人。根据市场调研和分析得知，XX区消费群因为购买力不够的缘故仍无法支撑5万平方米的大型商业设施（含本项目）。因此本项目定位必须为市级商业设施，吸引XX全市区范围甚至周边县镇的消费群体才足以保证项目的可行性。因此，区域市场是我们的主导客户吸纳方向。同时考虑到老城区较为成熟的配套环境以及人们的地域情结，该区域在XX市民心目中有一定的亲和力和吸引力。因此，区域外客户同样构成了本项目的目标区域。（2）目标客户：详见附件3.功能定位：(1).商业部分功能定位现代广场由于地处建设广场，交通便利，周边厂矿及社区林立，我们初步考虑功能定位以社区型商场为主，主要是为本案及周边居民服务。可引进：大型超市（已在洽谈中），电器商城、大型美容院、健身娱乐城、乒乓球馆、餐饮、茶餐吧等。(2).住宅部分:本案锦绣花园产品形态为电梯房，目标客户群及户型配比定位如下。户型面积（平米）目标消费者户型配比四室两厅155平米私营业主/企业技术管理人员30%三室两厅120－130平米企业技术管理人员/私营业主50%两室两厅80－100平米偏向城市生活的服务性行业人员10%顶层复式五室两厅200－220平米私营业主/政府从业人员10%www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn(3).青少年活动中心：在当今多元时代构想的发展战略，必须有一个高度综合的“一以贯之”的教育理念，作为整合“多元”的纲领，所以我们建议设置：青少年艺术团，合唱团，舞蹈团，电子琴乐团，美术学校，天文俱乐部，艺术体操队，文学，外语等空间场所。同时为了解决小区居民小孩入学，建议设置一个幼儿园。可采取买断或者联营运作方式进行。二、销售情况预测项目预计十月份动工，2005年4月份左右即可拿到预售许可证开始对外销售。住宅因总量不大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到位，估计销售难度不大，保守估计在今年年底预定率将达到20％，2005年上半年销售率将达到60％，余下40％在现房出来，交付使用之时将陆续销售完毕。商业部分的销售关键看招商这块的执行力度，执行到位的前提下，临街商铺估计在年底即可销售一空，内圈商铺在2005年上半年（五月份）力争完成60％的销售率，剩下部分预计在现房出来，商业氛围逐步显现之时得到良好销售。三、销售价格预测1、商业部分现代广场商场部分的销售价格，以芙蓉苑、山水花园和荷塘家园作为比较实例，依据个别因素、区域因素、市场背景等因素进行分析，通过交易情况、交易日期、房地产状况（包括区域状况、实体状况）修正得出一层商铺的平均售价，再依据其他楼层商铺与一层商铺的商业关系，评估出其他楼层商铺的平均售价，最后假定各楼层建筑面积相同，得出东方商业广场的平均售价。详细计算过程见附件。可比实例芙蓉苑一层商铺售价：9300元/㎡可比实例山水花园一层商铺售价：6300元/㎡可比实例荷塘家园一层商铺售价：9300元/㎡现代广场商铺销售价格层数垂直递减比例平均售价计算值（元/㎡）平均售价取定值（元/㎡）一层195129500二层0.657075500三层0.739954000四层0.831963000www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn五层0.825572500整体平均售价取定值（元/㎡）49002.住宅部分根据本项目与华湘大厦、世纪花园、明珠花园、西湖花园等楼盘在位置、周边环境、市政配套、建筑质量、交通、楼盘规模、朝向、外观、社区素质、发展商实力及信誉、户型设计、环保等方面的因素进行对比分析，结合其他项目的销售价格和产品之间的差异比较，以及市场能够承受的价格制定本项目的均价。定级因素及各楼盘得分计算情况见附件。类比楼盘综合因素得分表序号楼盘名称楼盘得分(X)楼价(Y)1华湘大厦17.417282世纪花园18.819003明珠花园17.118004西湖花园17.61700说明：以上房价皆以小高层住宅为参考指标据表中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故将所要建立的回归方程设置为：Y＝a+bX1728＝a＋17.4b①1900＝a＋18.8b②1800＝a＋17.1b③1700＝a＋17.6b④计算得到：Y＝2464.5-38.5X本项目的楼盘得分为19.8分，代入公式得Y＝2464.5-38.5×19.8＝1702.2元/平方米得出本案的楼价平均为1702.2元/平方米。由于此价格估算有5％左右的误差，故锦绣花园住宅销售均价初步确定为1750元/平方米www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn第四章项目的工程技术方案一、总平面及建筑方案：本项目现代广场商业部分5层，锦绣花园高层部分为26层，小高层部分为12层，青少年活动中心为6层，总建筑面积82765.8㎡。商场部分主入口正对广场，在大厦主入口处、内街及中间广场布置绿化、水池等室外景观设施，在长江路路侧设置次入口；锦绣花园出入口设在西面，与商场部分人流分开，现代广场四周设置环形通道，地下车库出入口分别设在东面和西面。本项目是一个集商场、餐饮、娱乐、住宅、科教等功能为一体的配套齐全的标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快、富有现代感。二、结构：1、商场部分：采用柱网为8.4m×8.4m的钢筋混凝土框架结构。2、锦绣花园结构：26层部分采用钢筋混凝土剪力墙结构，12层高层采用钢筋混凝土框架结构。三、供配电工程：本项目总建筑面积为82765.8㎡，按70VA/㎡的电力容量计算，本项目需设置6000KVA的变压器及与之配套的低压配电系统。四、给排水工程1、给水：本项目设1路水源，进水管径为DN200铸铁给水管。供水方式采用分区给水方式，低层部分由市政给水管网直接供水；高层积小高层部分由地下储水池通过加压水泵提升到屋顶水箱供水。本项目在地下室设一容量为600m3贮水池，在屋顶设容积约50m3的水箱，设2台扬程达100m的生活水泵（一用一备）向屋顶水箱供水。室外管网采用铸铁给水管，室内给水管采用PP-R塑料管。给水：采用一户一表制。2、www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn排水：室内排水管网采用UPVC塑料管，室外排水管采用钢筋混凝土管。厨房废水和卫生间污水经化类池排入城市污水管。所有屋面排水管均采用内排水方式排入室外雨水管网。1、消防：本项目设室内消火栓系统、自动喷淋系统、消防自动报警及联动系统五、人防：本项目需按地面以上总建筑面积的2%建造人防地下室。六、弱电工程：本大厦弱电线路有有线电视、宽带网、电话、电视监控等。七、主要设备设施：1、冷暖空调和通风系统：商场部分根据设计要求采用以电为能源的品牌空调主机，同时设置通风系统；2、防盗和监控系统；3、电梯：商场每层设自动扶梯二组上、下自动扶梯，一台2吨货梯，两台观光电梯（1吨）八、交通与停车：本项目车辆停放考虑地上与地下停放相结合的方式。地下停车场设在一层地下室，可停放车辆105辆；地面停车主要包括商场前临街广场、住宅前停车坪和一层架空层、商场与青少年活动中心之间的内广场，共计可停放车辆约60辆。九、环境保护：优越的自然环境是本项目的最大优势和买点，在项目开发过程中应制定有效的环境保护措施，有效保护这一自然资源。1、施工中的环境保护：本项目施工过程中机械设备噪音及施工中的粉尘对周围环境会造成污染。因此应尽可能使用噪声较小的施工设备，尽量避免夜间施工，以免噪音扰人。对粉尘拟采用喷水除尘。建筑垃圾及时清理、文明施工。2、使用中的环保：A.室内卫生间采用污、废水分流排放系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管道。B.厨房油烟废气采取油烟净化处理。C.商场和住宅的垃圾应及时清理，实行垃圾袋装化。3、环境景观改造：A.www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn商场、住宅竣工后应进行周围道路园林景观工程建设，营造一个美丽、舒适的购物、休闲、居住环境。A.对现有山林植被进行取舍和修整。B.在上山坡道旁依山就势，营建跌水瀑布景观，增强环境的灵气。C.在适当位置建造园林景观小品，起画龙点睛的作用。D.根据植物分布情况将后山划分木兰园、竹园、桂花园等花卉园区。第五章项目管理与建设进度计划一、项目运作模式1、组织机构：该项目由XX房地产开发有限公司进行整个项目的全程管理和运作。2、项目总投资额约为1.9亿元人民币。二、招投标管理工程项目建设的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，均采取招标形式。招标方式可采取公开招标或邀请招标。一、工程监理本项目应请有实力的监理公司对工程施工进行全过程监理，严格按工程监理规范程序管理，把好工程质量关。二、物业管理物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。本项目竣工后组织专门的物业管理机构进行统一管理，负责市场、住宅的清洁、维护、保安等各项具体事务。三、建设进度计划为了加强工程建设步伐，在确保工程质量的前提下、加强关键线路进程的各项管理工作，编制好施工组织设计、搞好安全施工，以使项目尽快竣工受益。本项目分三期进行实施，总工期为2年，其控制性进度计划如下1、2004年10月1日开工建设，2005年1月30日完成第一期工程土方、基础及地下室工程(4个月)。2、2005年2月1日至2005年5月30日完成一期工程主体施工。3、2005年6月1日至2005年10月10日完成一期工程装饰工程。4、2005年11月20日一期工程竣工验收。www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn1、2006年5月20日二期工程竣工验收。2、2006年9月20日三期工程竣工验收。一、销售计划根据工程进度计划制定相应的销售计划：工程进度销售阶段销售比例销售收入商场部分住宅部分青少年活动中心2004年10月—12月项目销售宣传阶段2005年1月—5月项目销售预定阶段15%18710%182052005年6月—11月商场销售热销阶段40%1356820%105210%107146202005年12月—3月高层住宅热销阶段30%750335%124810%10787512006年4月—5月小高层住宅热销阶段10%250115%53530%32033562006年6月—8月整个项目强销期5%125015%53530%32021052006年9月—12月尾盘销售阶段517920214393100%25009100%3567100%106829430第六章项目营销和招商方案一、销售、租赁比例本项目营销中可采取二种经营方式：第一种方式：全部采取销售的方式。此方式可以尽快回笼资金、消化所有商业面积，减轻资金压力，提高资金的周转率，尽快获得投资回报收益。www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn第二种方式：部分销售、部分租赁的方式，即全部住宅、1至3楼商场及50%的地下车位采取销售方式；而4至5层商场、青少年活动中心和另外50%的地下车位采取租赁的方式。此方案是在公司资金实力比较雄厚，不急于把所有的可售面积一下销售出去以获取利润，而是从长远利益考虑将部分商场和车库进行租赁经营，获取长期稳定的租金收入，将来在市场繁荣之后也可将未出售的商场以更高的价格出售，以期获得更大的收益。选择那种经营方式要视公司的经济实力和其他因素决定。二、运营策略：商业广场应先确立主力商店(如主力店、大卖场、大型专业店),并在招商过程中优先办理。商业广场最成功的客源始于主力商店,在此基础上展开招商计划,以扣住稳定客户层,在互动关系下达到整合的效果,形成一股强有力的经营动力。但必须注意避免由于客源的重叠造成内部竞争的不利因素,而这些因素必须在规划和招商之初就有效排除。必须主动寻找有特色的商家,而非坐等厂商上门。商业广场要经营得好,还要求商业广场经营者有连续不断地策划组织各类节庆活动的能力。商业广场内一般至少有3个以上的公享空间用以进行各类节庆活动,以吸引人气增加销量。（各类节庆活动内容包括:明星见面会、现场歌星音乐秀、群众文体竞赛、产品展览、模特时装秀、新产品展示会、打折大拍卖等。）二、招商策略招商策略是实现本项目商业赢利的重要步骤，也是实现商业广场理想业态组合的重要手段。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业广场的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营业种、经营管理水平、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。1、确定招商对象招商对象的确定围绕项目的目标来确定，引进国内外有影响、有实力的商业机构作为经营管理的合作对象，招商的重点对象为实力强的大规模商业机构、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等。2、确定经营模式①以委托经营、租赁经营的方式，引进大型商业机构，通过专业商业顾问公司的客户资源整合实现统一经营的策略；www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn②为保证项目的特色化、差异化经营，少量特色项目可采取直接经营；3、制定招商优惠策略根据地区政府对本项目的扶持政策，确定可以给予招商对象的优惠措施，包括减免有关税费、免半年或一年的物业费等，这对于招商引资、吸引人气有很大的帮助。4、主要招商策略（1）目标定位招商根据已建立的资料库及招商网络，针对项目中各楼层的特点及特色，从中预先将客户的资料进行分类整理，按照本项目功能规划要求及本项目定位特点，从中锁定目标客户，逐步展开招商工作，运用相应的招商手法，主动出击洽谈客户，全力争取目标客户进场。（2）效应招商根据本项目商业功能规划定位的特点，从目标客户资料中，按知名度、影响力、号召力、形象度及销售额等几方面考虑重点筛选客户，而后重点出击招商，采用相应的优惠条件进行招商，争取重点客户进场，利用重点客户的驻场作为卖点和炒点，吸引其他客户进场，从而达到推动招商进程的目的。（3）放水养鱼本项目为新兴的商住项目，在社会上尚未有知名度，大众及品牌商对项目的认识度极低；对品牌商而言，他们在选择本项目时，主要从本项目位置、人流量、消费能力、消费习惯、本项目档次、交通、竞争对手、消费需求、本项目规模、招商条件、本项目知名度等几个方面考虑。本项目在前期招商时，品牌商对本项目考察期会比较长，考虑是否进驻时会相对比较谨慎，考虑也会比较多，而且本项目在开业初期之时，与市场的磨合期还没有度过，销售额还不是很稳定。因此，就需运用前期低条件吸纳知名品牌的方法用以培育市场及运营稳定和良性发展的经营环境，从而达到缩短项目的培育期的目的，以达到“放水养鱼”的效果。（4）特色为先www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn本项目要在市场占据一席，成为独具一格的经营特色，故在招商活动中，除了厂家作为重点目标对象以外，与定位相关极具特色的商品及项目也是重点招商对象，通过合理的布局和规划，形成独特的商品布局及特色，从而达到与传统项目不同的经营特色和风格。5、招商步骤第一步：采用内部招商方式，运用成熟的网络客户名单，采取相应招商手法，主动联络知名主力客户，洽谈进场有关事宜；第二步：公开招商，运用主题及特色概念作卖点，利用媒体组合及各种招商手法宣传面，吸引主力客户群的注意力，争取客户签约进场；第三步：采用倒计时招商，制造抢租的势头，从而形成抢租的浪潮；第四步：召开招商会，扩大招商期，营造一种旺租的势头。第七章投资估算和资金筹措一、投资估算：1、工程报建费用详见附表7－1。2、项目投资估算详见附表7－2。工程报建费用明细表表7-1序号费用名称收费标准金额(万元)备注1城市公用设施配套费51042.67×1425×6%+11337.64×1090×6%+20385.48×973×3%570.072工程承包合同鉴证费82765.89×800×0.2‰1.323招标代理费82765.89×800×3.5‰23.174劳保基金82765.89×800×3.5%231.745质监费82765.89×800×1‰6.626白蚁防治费82765.89×2.016.567墙改基金82765.89×6.957.11www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn8散装水泥专项基金82765.89×216.559碴土运输保洁费82765.89×1.008.2810破占道费5.011水土保持规费占地面积41302.2×2.0元/m28.2612工程交易服务费82765.89×800×1.8‰11.9213人防费57718.56㎡×2%×1400元/㎡+20385.48×9元/㎡179.96合计1136.56折合137元/m2项目投资估算表表7-2序号费用名称计算依据或定额标准估算金额（万元）备注一土地费2604二工程费用14716.781土建工程高层20385.48㎡×850元/㎡1732.77多层(51042.67+6675.89)×800元/㎡4617.49地下室4661.75×2000元/㎡932.2地下室按2000元/㎡2电气工程商场55704.42㎡×70元/㎡389.93住宅等27061.37×50元/㎡135.313高压配电6000KVA×0.07万元/KVA4204给排水82765.89㎡×30248.305消防工程费商场55704.42㎡×100元/㎡557.04住宅等27061.37×30元/㎡81.186集中空调商场51042.67㎡×150元/㎡765.637弱电工程82765.89㎡×30元/㎡248.308地下室、裙楼通风商场55704.42㎡×50元/㎡278.529商场装饰工程51042.67㎡×800元/㎡4083.4110室外工程7556.5×300226.70三设备费用750www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn1电梯9台×30万元270普通电梯6台观光梯2台货梯1台2自动扶梯16台×30万元480每层4台×4层四其它费用775.061勘察费82765.89×18.282可研及评估费14716.78×2‰29.433设计费82765.89×20165.534开发管理费14716.78×3%441.505工程监理费14716.78×0.8%117.736环保评估费27施工图审查费82765.89×800×1.6‰10.59五相关报建费详见上表1136.56六不可预见费14716.78×5%735.84工程费的5%合计总投资20718.24二、资金筹措：本项目总投资额为20718.24万元,在项目预售前，即项目完成主体结构前，需投入土地费、报建费、可研及设计费、土建工程费等资金约8000万元左右，其资金筹措渠道有四条：一是自有资金（含合作方投资）；二是房屋预定金收入部分；三是银行贷款；四是施工单位带资部分。其具体资金筹措方式如下：1、投资方自有资金3800万元(含已投入的土地投资)。1、银行贷款3000万元。2、商场、住宅预定：按卖价的5%收取预定金款。预售率按30%估算，共可收取预交款200万元。4、施工单位垫付资金1000万元。以上合计可筹集资金8000万元，能够满足工程需要。主体完成后，后续资金可通过预售方式解决。三、资金平衡计划：见下表时间资金投入(万元)资金来源(万元)2004年8-10月前期投入(土地、报建费用、设计费用、广告费用等)3800自有资金3800一期基础及地下室工程及1000承建单位垫资1000www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn2004年11月-2005年1月2005年2-5月一期主体工程3200收取预定金205银行贷款30002005年6-11月一期装饰及安装工程9000收取售楼款14620二期主体工程10002005年12-2006年3月二期装饰及安装工程900收取售楼款8751三期基础及主体工程9002006年4-9月三期装饰及安装工程918收取售楼款5854总计2071837230第八章效益分析一、销售收入、销售税金及附加估算:1、销售收入:项目面积（㎡）售价（元）合计（万元）住宅20385.4817503567商铺51042.67490025010.90车位只销售105个车位中的50个车位5250青少年宫活动中心6675.8916001068.14合计29896.042、销售税金及附加根据国家有关税收政策,本项目应缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加,综合税率为5.5%，销售税金及附加为1644.28万元。二、经营成本及费用估算:项目成本费用主要有开发建设成本,销售费用、财务费用等。1、开发建设成本:项目开发建设成本即项目总投资为20718.24万元。www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn2．销售广告费：销售广告费根据同行业的统计资料，并结合项目实际情况进行估算，按销售收入的2％估算为597.92万元。3、财务费用：按年息7.25%，借款期为2年，贷款3000万元计算，财务费用450.78万，其他财务费用暂不考虑。4．项目总成本费用：上述1—3项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为21766.93万元。三、项目损益：项目利润总额=销售收入-项目总成本-销售税金=29896.04-21766.93-1644.28=6484.83万元所得税额=项目总利润×33%=5750.94×33%=2140.00万元税后利润为6484.83万-2140.00=4344.84万元四、经济评价结论：1、投资利润率=4344.84÷20718.24×100%=20.97%2、投资利税率=(6484.83+1644.28)÷20718.24×100%=39.24%项目静态财务分析（损益情况）序号项目指标金额（万元）说明1销售收入29896.042总成本21766.932.1总投资20718.242.2营销、广告费597.9229896.04万元×2%2.3财务费用450.783000(1＋7.25%)2-30003税金及附加1644.2829896.04×5.5%www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn4利润总额6484.8329896.04-21766.93-1644.285所得税额2140.006484.83×33%6税后利润4344.846484.83-2140.007投资利润率4344.84÷20718.24×100%=20.97%8投资利税率(6484.83+1644.28)÷20718.24×100%=39.24%五、敏感性分析该项目分别就销售收入、投资单因素变化对利润总额收益率影响的敏感性分析，具体分析情况见下表：变化率（%）净利润（万元）投资利润率（%）基本方案04344.8420.97投资总额-105732.9530.74102956.7212.43销售价格-102451.9711.83106237.7030.11计算结果表明，投资因素和销售价格对项目投资收益影响都很大。因此应严格控制建设成本，把握销售价格，尽可能回避风险。一、临界点分析商场部分最低售价与最低销售量以总成本费用与销售收入相等时的盈亏平衡点的平均销售价格作为最低售价。商场最低平均售价=房屋单位造价/（1-营业税金及附加）=（21766.93-3567-250-1068.14）/51042.67/（1-5.5%）=3500元/平方米正常情况下平均销售价格=销售收入/销售面积=29896.04/82766www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn=3612元/平方米最低销售量=21766.93万元/3612元/㎡=60263平方米最低销售率=60263/82766×100%=72.81%即项目销售率为72.81%时达到盈亏平衡点，即刚能保本。一般认为当盈亏平衡点≤70%时，项目风险低；当70%≤盈亏平衡点≤85%时，项目风险一般；当盈亏平衡点大于85%时风险较高；本项目抗风险能力一般，项目实施中应注意控制成本。第九章项目风险及防范措施本项目在实际运营过程中，可能出现许多风险，我们在可行性研究阶段，考虑到以下几个方面的风险因素，在开发的过程中要把握和解决好各种可能存在的风险。1、市场风险：市场是决定项目可行性最主要的因素。本项目的市场风险主要是实际的市场供求状况与预测值发生偏差或在项目的营运过程中市场、对手发生变化等。防范措施：在做好市场的调研的基础上，定期跟踪扫描市场，了解市场动态，把握市场发展趋势，以求更真实的反映市场并做出相应对策。在政策允许范围内调整规划设计方案，以增加可销售面积，抓紧落实政府部门的有关政策优惠，降低开发成本，加快资金回笼，最终获取预期的经济效益。2、竞争风险：由于项目周边直接竞争对手较多，尤其是对面的**项目，经调查与本项目定位接近，从而使得本项目面临直接的竞争风险，为了规避此风险，须从两方面着手解决：一是时间上，我们必须充分利用现有资源，加快施工进度，与对手抢时间，比速度；二是在项目的包装上要形成差异化，个性化。3、筹资风险：由于该项目建设资金需求量大，筹资有一定难度，如果资金落实不到位，势必会影响项目的进度，甚至贻误商机。防范措施：1、督促投资各方自有资金按时到位；2、取得银行的支持，按时将银行贷款和按揭办理到位；3、采取有效的营销措施，加快房屋预售；4、加强出租房屋的押金收取；5、选择有资金实力的施工单位垫付部分资金，在工程承包价格上给予让利。6、制定科学的财务预算控制体系，根据轻重缓急合理安排资金使用。www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn4、销售不确定性风险随着客户需求个性化需求不断提高，对产品细分和客户群体细分的要求越来越高，如果公司的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求，可能存在产品滞销的风险。另外，房产价格受到国民经济，供求关系等多方因素的影响，对销售收入的实现会带来一定的波动防范措施：1、搞好营销策划，制定详细、周密的营销方案；2、制定可行的招商方案，优先引进有实力的品牌经销商、主力商店(如主力店、大卖场、大型专业店)，给投资者加强信心；3、采取各种渠道大力宣传，树立品牌形象；4、制定有吸引力的促销方式，如多种付款方式、多种优惠措施、高回报的返租经营方式、可买可租方式等；5、项目开发的风险房地产开发项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节等特征。从市场研究到土地获得、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多家公司，同时，更涉及计划、规划、国土、建设、消防、环保等多个政府部门对每一环节的审批和监管，任何环节的变化，都将影响预期的销售和盈利。防范措施：针对项目开发的风险，公司须依托实际经验，通过科学决策、精心规划设计，降低项目开发风险。6、成本控制的风险由于房地产市场升温，建筑材料和设备价格近期不断上涨，必将直接增加建安成本；另外施工管理出现问题也将造成工程成本增加。防范措施：1、加强项目管理，采用招投标等方式精心选择好施工单位、监理单位和主要建筑材料设备，有效控制工程质量和成本；2、取得政府的支持，争取政策优惠，减免相关费用。3、采取把风险全部或部分转移给第三方的方案，如在施工方面可以和承建商签定成本协议与材料供应商签定限价协议。第十章结论及建议一、结论www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn根据上述对项目的整体宏观和微观分析可知，本项目目前前景看好。项目所处的优越的地理位置辅以合理的设计规划，营造良好的商业、人居环境，必将成为XX市知名的集购物、居住、休闲、娱乐为一体的综合性建筑。同时从项目的经济效益指标显示可知,本项目在财务上可行,具有较高的收益率，并具有较好的社会效益。二、建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及项目的实际状况，本报告认为，有必要对报告的有关问题进一步作出说明，并提出若干建议：1.由于建筑设计，经营方式，施工方案，等一系列问题有待确定，实际操作时需要深化；由于项目一期工程中的青少年活动中心和二期科普综合大楼均是为了使青少年科普乐园的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部门申请合理的优惠政策：如税费减免等，二期原生态山林改造可向政府申请财政拨款和向社会募集资金形式进行。2.本报告的测算是在考察XX市房地产市场的基础上，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖与目前XX市房地产市场的供求关系和未来几年我国政治，经济，和人民生活水平的稳定发展。鉴于国家对宏观经济的进一步调控，控制经济过快过热增长，将在今后相当长一段时间内左右市场的变化。售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的时常竞争中能保持较好的售价水平也至关重要；发展商除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还应组织一支高素质，高水平的开发管理队伍，从设计，施工，营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的预期盈利目标，并取得良好的社会效益与环境效益。3.建筑工程中不可预见的因素很多，工期，质量，成本，原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。由于该项目工程施工较为复杂，因此在工程实施进程中，一是要加强施工管理，实行工程监理制；二是推行竞投招标，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落实资金供应计划；三要及时与设计部门沟通，分析解决技术难题，以确保项目经营目标的顺利实现。XX房地产开发有限公司二00四年八月十九日www.fdcsky.cn www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn'