温泉度假村旅游开发项目可行性研究报告 85页

'温泉度假村旅游开发项目可行性研究报告73 第1章总论2第2章项目建设背景5第3章项目建设的必要性9第4章社会效益评价11第5章XX旅游客源市场分析、定位14第6章项目建设条件30第7章项目建设内容和规模34第8章建设方案42第9章投资估算及资金筹措54第10章环境影响分析62第11章项目建设的质量保证体系和建设招投标65第12章项目建设进度安排68第13章经济效益评价73附表及附件73 第1章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：XXXX温泉度假村旅游开发项目1.1.2建设单位：XXXX温泉度假村有限公司1.1.3建设单位基本情况：我公司由原XX县XX温泉休闲山庄经XX省XX县工商行政管理局批准变更于2007年1月19日成立，公司类型为有限责任公司，经营范围：温泉沐浴、温泉漂流、住宿、会议、度假、温泉房地产、餐饮服务；旅游产品零售；法人代表为：xx；注册资本：1000万元。1.1.4项目建设地点：XX县XX镇XX村1.1.5建设期限：4年（2007年6月-2011年5月）。1.1.6建设规模：该项目建设规模为日接待游客量0.15万人，年接待游客量30万人。建设目标为国家4A级旅游景区。1.1.7建设内容：公司拟将现有温泉宾馆改建为温泉健康中心，将竞拍取得原XX镇政府、阳光希望小学、森林派出所三宗土地及房产改建为XX73 温泉大酒店，增加客房数量并提升为四星宾馆档次，将待受让的200亩土地建造为接待中心及人工湖景观点，并建造相当数量的别墅供贵宾享用，届时公司将拥有接待中心、星级宾馆、餐饮、休闲建康中心、泳池、水上乐园为一体综合娱乐服务公司。总面积达228.51亩。1.2项目可行性研究报告的编制依据1、《XX省XX县旅游发展总体规划2005-2025》；2、项目建设单位提供的关于《XXXX温泉度假村旅游开发项目总体规划》；3、国务院《关于进一步加快旅游业发展的决定》(国发<2001>9号)；4、国务院《风景名胜区管理暂行条例》5、国家旅游局《中国旅游业发展“十五”计划和2010—2020年远景目标纲要》；6、国家旅游局《旅游发展规划管理暂行办法》；7、建设部《风景名胜区管理暂行条例实施办法》；8、林业部《森林公园管理办法》；9、中共XX省委、省政府《关于加快发展旅游产业的决定》；10、《XX省旅游管理条例》。1.3研究结论通过对本项目建设的可行性进行分析，得出以下结论：1、本项目的实施可改善XX景区生态环境，促进生态系统良性循环；2、对整个景区甚至整个XX流域实行退耕还林，能有效地保护周围地区的生态环境；73 3、可改善景区及景区周边社区环境质量，增强社区居民的环保意识；4、有利于珍稀动植物资源的保护；5、能调整XX地区产业结构，促进相关行业的发展；6、保护和弘扬民族文化，促进当地农家风俗的繁荣和发展；7、创造大量的就业机会，解决农民基本生活问题和剩余劳动力的问题；8、推动XX地区经济发展和脱贫致富。9、以旅游业带动茶叶、观光农业、民族旅游事业。73 第2章项目建设背景2.1项目区域位置XX省XX县所辖23个乡镇，包括泉江镇、雩田镇、珠田乡、巾石乡、碧洲镇、枚江乡、衙前镇、双桥乡、新江乡、五斗江乡、大坑乡、堆子前镇、西溪乡、草林镇、禾源镇、南江乡、黄坑乡、左安镇、XX镇、高坪镇、大汾镇、戴家埔乡、营盘圩乡。县境南北宽81公里，东西长83公里，总面积为3144.17平方公里，即北纬25°58′-26°42′，东经113°56-114°45。本项目位于XX县XX镇，地处赣西南边境，与湖南桂东近邻。XX与县城的交通已经改建为二级公路标准，以后需要向西延伸到湖南境内。2～4小时车程可以抵达XX、南昌等地。湘赣省级公路—XX至桂东线穿境而过，连接105、106国道及赣粤高速公路，直达深圳、广州、福州、厦门、杭州、长沙，车程均在5小时左右；XX机场、京九线紧邻其侧。内部交通比较落后，目前公路为三级，有待升级拓宽。2.2目前旅游现状XX景区是已经开发成功的温泉休闲旅游产品，原有固定资产规模为547万元，占地面积18500余平方米，其中：温泉宾馆共有客房42间，面积2300平方米，大小泳池9个，面积2000余平方米，但由于缺乏宣传和促销手段，每年到访的游客仅2万余人，且约六成左右除了泡温泉，没有其它消费。73 随着社会经济的迅速发展，人民生活水平逐步提高，公司业务不断增长，公司现有的营业规模不能满足当今市场需要，如遇黄金周及中大型会议，会议室不够用，客房不够住，内容单调，客人来过后普遍反映旅游点太少。迫于公司经营发展需要，在XX县委、县政府等各级领导的支持下，公司已于2007年9月30日以630万元价格成功竞拍取得原XX镇政府、阳光希望小学、森林派出所三宗土地及房产的使用权及所有权，另购置土地200亩用作配套旅游房产建设。2.3资源条件本县位于罗霄山脉的万洋山中南段和诸广山北段的东侧，境内地势雄伟，群峰高耸，地质构造复杂，地貌类型多样。县境总地势是西南高，北西和南东次之，北东低，向北东倾斜。县境属赣西南山区，以山地为主，占全县总面积的81.14%。县境西界为万洋山及诸广山主脉，构成县域西部的屋脊，海拔2000米以上的山峰6座，其中南风面海拔2120.4米，为县境内最高点，也是XX省第一高峰。县内水系发育，主要河流有XX江和蜀水河，分别源于西部、西南部和井冈山，次级支流呈树枝状分布。县内河网密布，集雨面积在10平方公里以上的小溪河有165条，总长度为1459.1公里，河网密度为每平方公里0.46公里，其中集雨面积在20平方公里以上、长度在10公里以上的支流43条。XX温泉是省内最大的天然温泉，有一定的知名度。XX温泉出井温度为84摄氏度，天然自热，是XX省73 境内温度最高、出水量最大的热水泉。温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等十多种矿物质。用该温泉洗浴后，对人体的运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有十分显著的疗效。XX温泉分布于度假村区内，地理位置十分优越，大环境建设容易配套，有利于整个项目的开发和利用。2.4社会条件2.4.XX旅游发展前景近年来，XX省委、省政府十分重视和支持全省旅游业的发展。XX省政府在“十一五规划”中提出要把旅游业作为全省国民经济新增长点和经济结构调整的战略重点，并明确指出要把旅游业作为全省的支柱产业发展，把旅游业当作脱贫致富、换取外汇和支撑本省经济发展的重要手段之一，作为XX对外开放和国际接轨的重要桥梁。继下发《加快XX旅游业发展的决定》以后，又出台《关于进一步加快XX旅游业发展的决定》。这对全省旅游行业既是前所未有的重任，更是史无前例的重大机遇。随着国家西部大开发战略的实施，XX已成为中国经济由东向西推进、港澳台投资和海外投资由南向北推进两大浪潮的交汇点，随着东西、南北资金、物资、信息、人才等的流动，必将为XX旅游乃至经济发展注入极大的活力，为XX旅游事业的发展提供更为有力的支持。目前，XX旅游"十一五"规划已对旅游业进行了支柱产业的定位，给XX旅游发展展示了极为美好的前景。2.5.XX旅游开发前景XX县旅游产品丰富，历史底蕴深厚，XX县八条精品旅游线路中大多以观光、历史游线为主线索，唯独缺少山区生态旅游73 产品。虽然XX县也是全国优秀旅游城市，但从旅游产品构成及休闲度假模式来看，均无法达到高标准休闲观光娱乐场所。近年来，在XX1+7”的都市经济圈的有效带动下，XX县在旅游、经济方面取得了高效的发展、长足的进步，尤其是“济青”高速公路的建成通车更充分完善了XX县区位交通贯通八方的功能，XX县作为“中国优秀旅游城市”有着极强的城市美誉度。投资政策稳定、旅游市场繁荣，是旅游开发的一方宝地。近年来，在省、市、县各级党委、政府的领导关怀和支持下，XX旅游的开发得到了一定的程度的发展。XX生态旅游开发已纳入省市两级旅游规划开发重点：《XX县旅游总体规划》已把XX生态旅游项目列为2005-2015年重要开发项目，XX县旅游十一五规划已将XX列为全市重点建设的旅游区之一，并把XX原始生态旅游开发项目列为XX县十一五期间的十大旅游工程之一。XX景区自身已有规划基础，已编制出台的《XX省XX县XX风景区总体规划》中已对XX景区作了重点规划设计。到目前为止，XX旅游已得到了初步开发，每年吸引了大批游客前来观光旅游。正是因为有了这样一些发展的基础，极大地增强了XX旅游发展的后劲，为XX的旅游发展展示了一个极为美好的明天。73 第3章项目建设的必要性3.1项目发展规划分析3.1.1符合XX县“十一五”规划纲要按照《XX省旅游发展规划》，XX县属于二级旅游区中一类地区，开发XX风景区观光旅游资源符合当前国家重点鼓励发展的产业以及XX省繁荣发展服务业、加快发展旅游业的精神；符合二级旅游区优先发展旅游项目建设的要求，是保护自然资源、人文资源、调整农村产业结构实现资源优势向经济优势转化的需要。3.1.2是开发南部旅游区，带动旅游业发展的需要XX县旅游业经过近几年的发展，已初具规模，旅游实力逐年提高。但是与其它地区相比，总体实力还很落后，旅游开发建设还没形成足够规模，尤其是各自为战、盲目开发现象比较严重。因此，需要在旅游开发中，发展一个有针对性、有计划、有步骤、有前景的特色旅游开发区，来带动其它单位的发展，进而规范旅游开发秩序。随着XX县以红色旅游的开发，这一项目的开发建设必将对全市旅游业发展起到带头推动作用，开发建设意义深远，也符合国家、省、市加快发展第三产业、旅游业的精神。3.1.3是保护自然和人文资源，加快发展经济的需要旅游观光农业园自然资源独特，人文旅游资源众多，未受到任何人为破坏，对此地资源进行合理开发，建设性利用，既有利于经济发展，也有利于保护环境，十分必要。73 3.1.4是建设XX生态民俗旅游区，实现“旅游大框架”的需要旅游是一项系统工程，任何地区单位的旅游开发只有置于最大范围的旅游规划中，进行跨区域、跨地区联合，实现优势互补，才能实现利益“双赢”。旅游区定位为“休闲娱乐和田园民俗旅游”是适合的，项目建成后，对于XX大旅游格局的形成，对于推动全省旅游业发展必将有积极的意义。3.2产业政策分析3.2.1项目建设符合《产业结构调整指导目录（2007年版）》XX风景区开发项目属于国家《产业结构调整指导目录（2007年版）》第一类鼓励类二十五、其它服务业21、旅游基础设施建设；22、农业旅游、森林旅游、生态旅游及其他旅游资源综合开发项目。3.2.2发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和XX省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，XX县县委、县政府出台了一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设XX旅游休闲度假区项目带来了良好的契机。73 第4章社会效益评价4.1带动地区社会综合发展旅游业是一个关联带动作用很强的综合性经济产业、文化产业和生态产业。XX景区的开发，将极大地增加区域的人流、物流、资金流和信息流，对促进当地社会发展有着巨大的关联带动效应，必将起到开发一个景区，带动一方经济，繁荣整个社会的积极作用。4.2扩大对外开放从对外开放角度来看，通过旅游，可以使更多的海内外人士光临XX，了解XX，进一步拓展XX县的对外影响与知名度，直接或间接地引来信息、技术和资金，改善地区投资环境，促进外向型经济的发展。从XX旅游客源的区域定位来看，其主要客源为以XX县以及周边大中城市（XX、XX等）构筑的核心圈层、以XX、湖南、广东地区构筑的发展圈层、以其他国内市场构筑的拓展圈层。XX旅游业的发展，必定会促进与这些客源地之间的社会交流，特别是这些旅游者中常有科学家、教授、学者、医生、企业家等各界人士，他们既有饱览XX山水的目的，也有进行学术交流或发展贸易的愿望。因此，可以说，通过XX景区的开发，将会极大地促进XX的对外开放。73 4.3推动经济发展，带动周边农户致富从发展经济的角度来看，通过旅游，可以刺激消费，扩大内需，带动交通运输、邮电通讯、饮食通讯、饮食服务、商品流通等相关行业的发展，实现区域产业结构的优化，加快区域脱贫致富步伐，促进区域经济的发展。根据世界旅游组织预测，旅游业每直接增加一个从业人员，就能为社会提供5个就业机会，全世界每9个就业中就有1个旅游就业，全球旅游行业每2.4秒就创造一个新的就业机会。因此，开发XX旅游资源，从社会发展的角度来看，通过大办旅游，可以创造就业岗位，扩大就业门路，增加就业机会，促进农村大量剩余劳动力向第三产业转移，提高城乡人民生活质量，维护社会的安定团结，确保社会的长治久安，促进区域社会物质文明建设和精神文明建设的发展。4.4实现资源可持续利用从资源开发与保护角度来看，通过开发旅游资源，调整区域经济发展思路，可以维护区域森林植被，加大区域大气、水体、噪音等的综合治理力度，实现区域自然和社会文化资源的有效保护与合理开发，促进区域资源的可持续发展。XX自然景观资源以整体地形、水库、梯田为主，农业生产条件一般，如若不能为当地居民找到一个好的生活出路，为了生存，当地农民陡坡毁林开荒这一落后的破坏性生产方式不可避免，开发XX73 景区，正好可以为当地居民找到一个切实可行的良性循环的生产和生活方式，从而避免了对自然界的破坏性开发利用，因此可以起到较佳的生态效益，为区域资源的可持续利用提供了可能。4.5促进人民生活质量的提高随着经济收入的提高和闲暇时间的增加，城市居民特别是大城市居民为了排遣快节奏、紧张的都市生活给他们所带来的抑郁感，一种回归大自然，返朴归真的游憩需求日益高涨，生态旅游随之应运而生。XX正以其独特的绝壁石林、幽谷清溪、原始生态为主的大峡谷景观和迷人的农家文化吸引着成千上万的城市居民。可以说，XX景区开发项目的实施，是不断满足城市居民日益高涨的游憩需求的需要，可以起到不断满足人们日益增长的物质文化生活水平、提高生活质量的作用。73 第5章XX旅游客源市场分析、定位与预测对XX景区旅游客源市场发展现状、问题的认识及对未来客源增长趋势的预测是确定景区旅游产品开发方向、设施安排、建设规模和制定整合营销策略的基础，本专题研究应用定量分析方法在对XX景区旅游客源市场现状分析的基础上，剖析XX景区成功开发后所面临的旅游客源消费特征，明确其客源市场定位，并预测客源增长趋势，为本项目经济效益分析奠定基础。5.1调查方法由于XX景区是新建景区，目前只有零星的自发的游客，无法对景区现有的游客进行抽样调查，故本研究采取对未来主要客源地的潜在游客（当地居民）进行抽样调查的方法进行。5.1.1抽样问卷调查本次客源市场抽样调查分别在可能的主要客源地XX、XX二地区进行。调查时间：1月18-20日和2月5日到8日；调查地区：根据XX生态旅游开发的需要，本次调查在三地同步进行。调查份数：共800份。三地分配如下：表5.1调查样本分配表调查地区XXXX总计发放份数400400800有效份数3783857635.1.2旅行商访问73 为了解这三个地方旅行商对经营XX旅游产品的情况和主要客源地——XX、XX居民对XX旅游的认知状况，于2007年5月对部分旅行社进行了调研或电话访谈。5.2旅游客源市场现状分析5.2.1游客人口学特征统计分析本节对抽样调查旅游地区游客的性别、年龄、文化程度、职业、家庭收入、家庭结构和游客客源地的构成情况进行分析，以了解旅游抽样地区的人口学特征，为XX景区旅游开发提供依据。1.游客性别结构分析数据显示：从总体情况看，被试游客的性别构成中男性多于女性，其中男性在被试游客总量中占49%，女性占51%。不同性别游客身体条件和心理特征的不同影响其出游能力。2.游客年龄构成分析73 数据显示：从总体情况看，32.2%的被试游客集中在31岁-45岁年龄段中，游客数量随年龄的增大呈减少的趋势。30岁以下的游客占被试游客总量的20.5%，这个年龄段的游客虽然不具有雄厚的经济实力，但具有很强的旅游欲望，是旅游的主要客源之一，尤其是20岁以下的中小学生，也是不容忽视的旅游群体。45-60岁年龄段占29.6%，此年龄段游客具备一定的经济实力，是旅游消费的潜在主体。3.游客文化程度构成分析4.游客职业构成分析73 数据显示：从总体情况看，被试游客的职业分布以国有、民营企业职员和学生为主，占被试游客总数的49.86%。事业单位、国家机关干部和农民在被试游客中也占较大比重，分别为11%，8%和9.71%。企事业单位职员和国家机关干部的工资水平相对稳定，使其出游能力较强，他们有更多的机会借出差之际到目的地旅游，且度假休养的机会也相对较多。学生在此次调查中所占比例在各职业中居于第二位，为16.43%，他们的经济实力虽然低下，但出游欲望强烈，可以依靠家庭的经济基础，是不容忽视的旅游群体，为XX景区开发峡谷探险、生态教育、山地野营度假等旅游活动项目奠定了广阔的客源基础。此外，农民经济收入的增加，使其出游需求随之增长，是旅游消费中重要的潜在群体。5.游客家庭人均收入构成分析表5.2游客家庭人均收入构成家庭人均月收入(元)500以下501～10001001～20002001～25002501～40004000以上总计XX5.132.2041.312.076.133.20100XX5.4838.2839.106.274.955.92100总体9.3635.2436.139.175.544.5610073 数据显示：从总体情况看，游客的经济收入水平总体上呈正态分布，家庭人均月收入以中等收入为主，多集中在2500元/月以下，占被试游客总量的80.54%。其中以收入在500～1000元/月的游客数量最多，占被试游客总量的35.24%；月收入在500元以下和1001～2000元的游客所占比例分布较为平均，分别为9.36%和36.13%。综上所述：抽样调查旅游地区的游客以男性为主，且年龄结构偏轻。游客的职业构成多样，青少年学生是不容忽视的一个旅游群体。5.2.2旅游行为特征1.游客的出游方式构成二地居民的出游方式以单位组织为主，其比例占43.23%；其次为参加旅行社团和与友人结伴同游，其比例分别为26.67%和14.44%，这与国内旅游的发展阶段特征是相符合的。游客对出游方式的选择，将为XX景区旅游客源市场促销策略的制定提供主要依据，表明XX景区客源市场促销的重点应是企事业单位、社会团体或通过旅游旅行社组织的旅游团队。73 2.游客的出游目的构成通过对XX市、XX市居民的调查结果进行统计，发现潜在游客的最主要出游目的是休闲观光，其比率高达58%；“探亲访友”和“度假”的比例共占被调查游客的21.05%；3.游客出游的时间构成通过对本次抽取的全部样本进行统计，发现游客的出游时间基本上以节假日为主，主要集中在周末、五一、十一和传统节假日。其中以周末的出游比例最高，为32%；其次为十一和五一。可见，随着节假日的延长，人们出门旅游的愿望在不断增强。73 4.出游喜好图5-5XX游客对不同类型旅游地的喜好程度：图5-6XX游客对不同类型旅游地的喜好程度：从图上可看出，两地居民对不同类型旅游地的喜好程度十分接近，大多数人向往名山，实际上是对自然生态地的向往，XX和XX73 分别占30%和29%，表明两地居民的旅游消费尚处于启动期，处于观光游览的需求阶段。而XX目前未开发的状况正好可满足游客近期观光需求，但要想长期吸引客源，除在硬件和软件上下足工夫外，还需要参照山岳旅游地开发模式设计项目，满足旅游者的中远期需求。5.出游方式图5-7主要客源地居民出游方式由统计结果反映出：XX居民更喜欢与家庭一起外出，占42.58%，其次是希望和亲戚朋友一起外出，占39.12%；XX居民也是希望和家人一起外出旅游，占45.46%，其次是希望和亲戚朋友以及单位组织外出旅游,分别占31.12%和11.65%。这说明XX市场的家庭旅游消费和单位团体旅游消费潜力很大，而XX县场的自助旅游、家庭旅游前景广阔。两地游客出游方式正好互为补充,十分利于旅行社进行客源组织。同时，表明家庭自助游有较大的挖掘潜力，大多数游客愿意与家人一同出游，可加快开发以亲情为主题旅游项目，另外旅行社可开发情侣套餐式线路。6.每次出游在景区的停留时间表5-3主要客源地居民在景点出游停留时间停留天数XX比例XX比例1天12.629.8273 2天26.7625.203天28.5231.254天15.7017.635天以上15.0116.26未注明1.402.83总和100.00100.00外地被访者中，两地居民出游在外的停留时间多在2-3天，说明其休闲度假消费欲望和需求均很强烈。XX居民选择在景区停留3天的比例占28.52%，停留2天的比例占26.76%，选择停留4天以上的比例占15.70%，而选择停留1天的比例占12.62%；XX居民选择在景区停留3天的比例占31.25%，停留2天的比例占25.20%，选择停留5天以上的比例占16.26%，说明XX居民的周末2-3日的休闲需求旺盛。同时，两地居民选择5天的比例均较高，这反应出游客对于度假地的旅游时间需求普遍较长。针对这一情况，可完善度假设施，相应开发双休日旅游市场以及“五一”、“十一”长假度假旅游市场。7.消费额度和住宿价格表5-4主要客源地居民消费额度和住宿价格选择消费额度XX比例XX比例400元以下32.1425.70400-500元23.2525.07500-800元18.6621.45800-1000元13.1215.221000元以上11.0410.26未注明1.801.30总和100.00100.00住宿价格XX比例XX比例每晚50元以下53.2335.04每晚50-100元36.4054.46每晚100-200元8.327.3873 每晚200元以上2.052.73未注明0.000.36总和100.00100.00统计显示：两地居民的旅游消费能力均属于较强范围之列，从住宿要求来看，绝大多数居民都选择在100元以下，说明XX和XX居民旅游总体消费层次为中等水平。因此，在进行景区配套设施建设时，可相应开发中档酒店、度假村等住宿设施和价位适中的旅游项目，满足大多数游客的需求；也要适当建设高档服务设施，迎合商务旅游者的需求；家庭旅馆的开发也是调整当地居民生产生活方式的重要途径。8.购物行为表5-5主要客源地居民在景点的购物行为类型XX比例XX比例小型纪念品34.2232.33当地土特产如山野食品等38.0643.41其他18.6411.58什么也不买6.329.32未注明2.763.36总和100.00100.00统计结果显示：游客的首选是有地方特色的旅游商品（当地土特产如山野食品等），小型纪念品也有较好的市场，这正说明XX的地方特色旅游商品开发大有可为，需进一步大力开发具有浓郁地方特色的山野食品系列和以当地材料制作的纪念品，并创出品牌效应，提高知名度。9.就餐行为表5-6主要客源地居民就餐行为73 餐饮类型XX比例XX比例高档宴席6.265.22当地特色菜肴59.9564.42快餐15.239.52家常便饭14.2216.30未注明4.343.54总和100.00100.00游客选择当地特色菜肴的比例远超出其他，反映出旅游者求新求奇的心理，对就餐地点、档次等不是很讲究。说明今后大力发展具有特色、价位偏低的旅游饭馆和朴实的“农家饭”餐饮系列具有现实必要性。综上所述，XX景区未来游客特征可归纳如下：客源地:以XX地区、XX地区等为主体；以广州、湖南临近地区为辅；出游时间:旅游市场呈“五一”、“十一”长假以及双休日周末出游为特征；出游季节:主要集中春季、秋季、冬季；年龄构成：总体上以出游欲望和消费能力较强的中青年为主；旅游方式：近期为观光游览型，中远期将以山地度假、生态探险和森林专题旅游为主；消费水平：总体上处于中等水平；根据市场调查统计分析，一日游游客在XX景区消费近期内可达到100—150元，多日游游客可达180—250元左右。5.3旅游客源市场细分与定位5.3.1旅游客源市场的细分XX73 景区旅游市场可根据不同的标准进行划分，根据客源地距离可分为本地、周边大中城市、省内其他城市、其他国内市场为旅游集散中心形成的海外客源市场；根据对游客的职业不同，可将XX景区旅游客源市场细分为行政事业单位员工市场、企业员工市场、学生旅游市场和离退休人员旅游市场；根据游客出游目的的不同，可将XX景区旅游客源市场细分为休闲观光市场、历史教育市场、度假市场和公务会务市场；根据游客出游时间的不同，可将XX景区旅游客源市场细分为周末旅游市场、节假日旅游市场、暑假旅游市场及其他旅游市场。5.3.2.细分子市场的特点分析通过对XX景区旅游客源细分市场的特点进行详细评价，可以了解各个子市场的特点及发展趋势，从而为XX景区旅游客源市场定位提供依据。通过对XX景区各个细分旅游客源市场的主要特点进行分析，汇总成各个细分旅游客源市场的比较结果如下：表5-8XX景区旅游细分客源市场评价表子市场市场面大小年出游次数出游距离的选择对自然生态地选择比例来XX景区旅游的平均消费（元）发展潜力近期中期长期Z124%1.82次较近39%280.66很大一般一般Z228%2.03次一般41%363.33很大很大很大Z320%2.35次一般44%463.43一般很大很大Z412%2.35次一般33.33%342.86较小很大很大Z516%3.09次较远27%493较小一般很大5.3.3.XX景区旅游客源目标市场的确定目标市场，就是XX景区发展旅游业所要进入的市场，这一市场表明XX景区旅游资源和旅游产品要满足哪类市场需求，是XX73 景区开展一切旅游营销活动所围绕的中心，是制定旅游营销战略的基本点。通过以上分析结果XX景区不同时期旅游客源目标市场的确定方案如下：旅游客源目标市场的确定：(1)近期(2008～2013年)XX景区旅游业发展的近期目标市场应为Z1和Z2子市场，即以XX、XX为客源地，面向中等收入阶层的子市场。同时拓展2地区高收入人群度假市场、高收入家庭学生市场；按职业来确定，重点为行政机关会务市场、企事业单位员工旅游市场和学生旅游市场；按出游目的确定，重点应发展休闲观光旅游市场、山地爱好者旅游市场；按出游时间确定，重点应发展周末短途旅游和节假日旅游。但由于近期为主要项目的建设期，景区内部接待容量相当有限，游客增长将呈现自发的状态。(2)中期(2013～2018年)XX73 景区旅游业发展的中期目标市场，主要为Z3和Z4子市场，重点应发展景区周围大中城市(主要包括湖南、广州临近地区等)、地区旅游客源市场；同时注重Z1和Z2子市场的巩固和发展。即在发展远距离客源地、中等收入阶层子市场的同时，注重近距离客源地、中等收入阶层度假旅游市场的发展和壮大。按职业确定，仍应重点发展企事业单位员工的旅游市场；按出游目的确定，应重点发展休闲观光旅游市场和度假旅游市场，同时注重景区建设品位的提高，并采用面向大众和面向高收入阶层的区别定价策略；按出游时间确定，应重点发展周末旅游市场和节假日旅游市场，但应不断增加游客在XX景区的旅游活动项目，以增加游客的逗留时间。这一阶段的发展重点不再是短途、短距离逗留时间的旅游，而应以发展山地度假旅游为主。该时期由于主要建设项目已完成，景区内部接待能力明显增强，景区宣传和促销力度加大，游客将呈快速增长态势。(3)远期(2018～2028年)旅游客源目标市场的确定XX景区旅游业远期发展的目标市场主要为Z5子市场，应以环XX和XX客源的二次开发为主，同时注重Z2、Z3和Z4子市场的巩固和发展。即在主要发展高收入阶层子市场的同时，注重中等收入阶层子市场的进一步发展和壮大；按游客出游目的的不同，除休闲观光旅游市场外，还应重点发展度假市场、公务市场和会务市场；按出游时间的不同，应重点发展各种周末旅游和其他节假日旅游市场的同时，开展全年性休闲度假旅游。5.4.4游客资源市场发展趋势预测对XX景区旅游客源市场进行科学细分之后，必须对整个市场容量和市场潜力进行评估。这就需要对XX景区旅游客源市场的需求作认真研究，对XX景区旅游客源市场的发展趋势进行科学、准确的定性和定量预测。5.4XX景区环境容量XX景区面积有235亩,XX73 分别有农田景观、经济林景观、林地景观、水域风光类、地文景观和人文风情景观。游客环境容量是旅游心理容量、旅游资源容量和旅游生态容量的综合，只有同时考虑旅游者心理需要及满足程度、旅游资源保护及持续利用和生态环境维护及优化的需要而科学确定的游客容量，才是合理的游客环境容量。根据这一原则，参照类似景区基本空间标准，综合考虑生态旅游区游客心理、旅游资源及生态环境保护三个方面的因素，确定游客环境容量标准，运用面积法测算景区的游客容量。其计算公式为：C=A/AO*T/TO式中：C——基本空间游客环境容量；A——可利用基本旅游空间规模；AO——人均最低空间标准；T——日开放时间；TO——人均利用时间。本项目生态旅游风景区适宜旅游月份为3~12月，考虑淡旺季变化因素，取200天为可游天数，人均最低空间标准200m2，日开放时间为15小时，人均每次利用8小时，计算出XX景区游客环境容量，见表5.9。表5.9XX景区游客环境容量景区游客环境日容量（万人）游客环境年容量（万人）0.15305.5游客消费能力分析本项目成功开发后，XX的旅游环境将明显改观，游客数量和人均消费均将逐年上升，营业收入会明显提高，将为XX地区和XX73 县带来丰厚的旅游综合效益。该项目将带动景区交通收入、门票收入、住宿收入、餐饮收入、娱乐收入、购物收入及其他收入的增长。对游客的各项消费预测如下：交通消费。主要指从XX县进入景区的交通，初期预计可达到25元/人，中期35元/人，远期50元/人。门票消费：初期预计可达80元/人，中期100元/人，远期150元/人。餐饮消费：初期预计人均消费30元/天人，中期40元/人天，远期50元/人天。住宿消费：XX景区内部住宿设施有限，部分的游客将住在景区边缘的县镇。购物消费：主要指景区内购物，XX地区盛产茶叶及多种特色山野食品，将深受游客喜爱。初期人均购物可达到30元/人，中期45元/人，远期60元/人。娱乐消费：初期人均消费可达到20元，中期人均消费30元，远期40元/人，人数按住宿人数的70%测算。其他消费：主要指旅行社综合收入，各种健身、养生修学等专题旅游，科考及科普教育，其他劳务收入等。73 第6章项目建设条件6.1自然条件6.1.1地质地貌条件据区域地质资料，XX景区华南褶皱系赣中南隆褶、赣西南（XX—XX）拗陷区，井冈山—陈山隆褶断束与大湖山—芙蓉山隆断束交接地带，地层出露不全；但区内断裂构造、岩浆岩比较发育（见区域地质图—图2-1）。区域上出露地层主要有寒武系、奥陶系、泥盆系、白垩系等，组成万洋山—诸广山复式向斜，褶皱基底形成于加里东期，基底构造线展布方向以NNE至近SN走向为主。区内岩浆活动十分强烈，有加里东期和燕山期，岩性主要为花岗岩，并有少量辉绿岩分布。温泉分布在NE向深大断裂带的旁侧：北部的热水洲温泉分布在黄拗断裂上；XX县的樟木坑温泉、上犹县的热水村、崇义县上堡温泉、双宵温泉及湖南汝城县热水圩、集龙温泉等均分布在XX～德兴深断裂的南西端断裂带附近。XX地热水与断裂构造的关系非常密切，北东向断裂F1、F2为万安～禾源大断裂的组成部分，属于XX～德兴深断裂的次级构造，控制着地热水的形成和空间分布，属控热构造。热储层主要以加里东期、燕山期花岗岩、构造破碎带等构成。6.1.2水文、气候条件本区主要河流有左溪河(属赣江二级支流，汇入XX73 江)，流经地热田南东部，距地热田中心约400m，其流域面积约200km2。河水四季长流，平均流量10～15m3/s，桔水季节约5～8m3/s，而每当山洪暴发，河水突涨，其流量可达50m3/s以上，但维持时间不长，约l～2天。河水平均温度17～l8℃，署夏可达25℃左右，冬寒则为4～5℃，无冰冻。另外，流经地热田还有一小溪——XX坑小溪，由西北横贯地热田中部然后转南于XX街汇入左溪河，长年不干。流域面积约5km2，流量约0.05～0.2m3/s。本区地处亚热带季风气候区，温暖湿润，雨量充沛。据XX县气象资料，多年（1971～2004年）平均降雨量为1659.9mm。年内雨量分配不均，其中3～10月份占全年降雨量的81.6%以上，且多集中于5～8月，日最大降雨量337.4mm。11月～次年2月降雨稀少，为枯水期。多年（1950～2004年）平均气温18.7℃，极端最高气温38.6℃，极端最低气温-3.2℃；多年（1961～2004年）平均蒸发总量1646.2mm；年平均地温为21.4℃。6.1.3生物资源条件1、XX自然植被良好XX县属于暖温带落叶阔叶林带。雪野旅游区植被条件良好，物种丰富，区内以温暖阔叶落叶林为主。木本植物有油松、杉树、樟树、枫树、银杏树、板栗、茶油等30余种，草本植物有金针、沙蓬等数百种。2、XX是野生动物的最佳栖息地73 XX野生动物主要有野兔、黄鼬、狐狸、獾、啄木鸟、灰喜鹊等，有益昆虫有3纲9目26科118种；6.2社会经济条件2002年本县国内生产总值133562万元，按照可比价格计算，同比增长8.1%。其中，第一产业增加值42529万元，增长2.2%，第二产业增加值46359万元，增长14.9%，第三产业增加值44674万元，增长7.5%。三个产业增加值比重分别为31.8%、34.7%和33.5%。财政收入9239万元，比上年增长12.3%，其中地方财政收入6441万元，比上年增长7.9%。2002年，全社会建筑业增加值13600万元，比上年增长11.3%，发展速度较快。6.3建筑材料项目所需的原材料以当地所生产的材料为主。钢材、水泥可从XX县城建材市场或生产厂家直接购进，木材、砂砾石可从项目所在地草林镇的砂石场及林场购买。项目建设所需的材料均能用汽车运至项目建设地点，交通便利。6.4交通条件XX国际温泉度假村地处XX西南部，近邻湖南桂东，西眺长沙，北依南昌，南望广州。市场区域可辐射至上海、南京、杭州、武汉，甚至是港澳台。而2～4小时车程可以抵达XX、南昌等地。湘赣省级公路—XX至桂东线穿境而过，连接105、106国道及赣粤高速公路，直达深圳、广州、福州、厦门、杭州、长沙，车程均在5小时左右；井岗山机场、京九线紧邻其侧。但内部交通比较落后，公路交通目前为三级，有待拓宽升级。73 6.5供电设施生产用水分冷水和热水两部分。根据各设施年用水量估算，年用水5.6万M3，其中冷水1.7万M3，热水3.9万M3。冷水热水均由自备生产井供应。整个生产所需的冷、热水完全可以保证需要。供电电源从镇里的电网接入。供水、供电情况较好。并且现有的供水和供电设施能够满足项目建后的需要。6.6弱电电信线路已通达景区路边、移动和联通网络覆盖全区、对外联系十分方便。73 第7章项目建设内容和规模根据《XX县旅游发展总体规划》和《XX县XX度假村规划设计》，XX生态旅游开发项目建设内容主要包括旅游基础设施建设项目、旅游配套项目和生态系统保护与环境治理项目。7.1项目建设原则7.1.1旅游开发与扶贫工程相结合原则XX旅游区所在地是XX县比较贫困乡村之一，旅游区的基础设施建设一方面要满足旅游区的功能需要，另一方面要充分考虑当地居民生活、生产的需要。旅游区的服务业，特别是技术含量不高的行业，要充分吸收当地剩余劳动力，使旅游区的建设与当地居民脱贫致富同步发展。7.1.2环境保护原则生态环境是大自然赋予人类最美好的东西，一旦破坏，这种美丽将不复存在。XX生态旅游开发是以生态环境为主体，以森林旅游资源为基础，将XX建设为集自然生态观光、农家风情体验、生态避暑度假、峡谷休闲为一体的生态旅游项目为主的峡谷型综合旅游区。在XX旅游开发项目建设中，坚持以保护为前提，保护与开发利用相结合，确保森林旅游资源和生态环境的良性循环。7.1.3突出特色原则73 特色是旅游区的生命，是旅游地得以生存、发展的基本条件，是一个地区区别于其它地区的本质所在。旅游项目的开发，要使旅游资源本身具有的特色充分显示出来，只有特色突出，才能给游客以深刻的印象和强烈的感染力。XX旅游度假村的最大特点是水温高、水量大、水质佳、寻找与红军有关的故事编写传奇故事、与井冈山旅游挂上钩捆绑销售、谷幽、峰奇、溪清、崖险，原始森林保存完好。因此，旅游开发过程中要突出“绿色XX，森林天然氧吧”的特色，突出自然景观与农家风俗结合的特色，旅游区内的各景点设置、建筑风格、服务设施等，都要尽量突出“生态、自然”的特色，力求达到人和自然和谐统一。7.1.4整体协调原则XX旅游度假村自然涌泉多、分布范围广。开发建设过程中，应使旅游景点分布与服务设施相配套协调，使景点开发、服务设施建设等与周边环境相协调。7.2旅游基础设施建设项目XX旅游开发区拟建设的旅游基础设施项目主要有：道路交通工程、建筑构造物工程、给排水工程、供电工程、邮电通信信息工程等。7.2.1道路交通工程7.2.1.1现状XX风景区处于XX县XX镇，是XX县的重点旅游景区，交通区位优势独特。从XX县城到XX景区62公里，1小时可抵达，根据XX县“十一五”规划，将逐步完善风景区道路建设，XX风景区交通落后的状况将逐步得到改变，为XX提供更加便捷的外部条件。73 7.2.1.2建设内容及规模XX温泉度假村建设规模及内容详见表7-1。表7-1　XX度假村主要建设规模汇总表序号项目名称单位数量备注1总规划用地面积平方米152416228.51亩2建筑占地面积平方米2319534.78亩3建筑总面积平方米454834道路用地平方米3824057.33亩5停车场用地平方米1200029.96亩6公园及绿化用地平方米5296879.41亩7温泉娱乐用地平方米2601339亩1、道路工程新建景区旅游观光道路2公里，完善旅游道路建设，新建沿漂流河道路2公里，路面宽5米，新建景区小道3公里，路面宽3-5米，景观小桥6座。详见表7-2表7-2景区道路建设一览表道路名称建设性质里程(km)路面(m)建设标准XX景道路新建28砼路面沿河流道路新建25砼路面景区小道新建34砼路面景观小桥新建6座3-5砼面层7.2.2建构筑物工程7.2.2.1景区主要建筑物有：游客接待中心、生态温泉竹木别墅、XX宾馆、员工宿舍、温泉生态养老敬老中心、保健中心、商务中心、青年公寓、生态公厕等。详见表7-3表7-3景区建构筑物一览表73 名称面积层数结构接待中心66001框架竹木别墅72002竹木宾馆166674砖混员工宿舍12002砖混养老敬老中心67502砖混保健中心13002砖混购物中心12611砖混商务中心8801砖混青年公寓31252砖混生态公厕5001砖混7.2.2.2景区主要构筑物有：大XX、温泉广场、XX广场、假山溶洞等。详见表7-4名称单位数量性质大XX个1新建温泉广场处1新建XX广场处1新建假山溶洞座1新建7.2.3浴池工程景区浴池工程主要有：温泉泳池、天浴池、石板浴廊、鱼疗池、水上娱乐园、冷瀑温泉区、八色汤区、枯山石泡池区、中华民族风情浴区、华夏SPV区等。详见表7-5名称单位数量性质温泉泳池个1新建天浴池个1新建石板浴廊个1新建鱼疗池个2新建73 水上娱乐园座1新建冷瀑温泉个1新建八色汤区个1新建枯山石泡区个1新建中华民族风情浴区个1新建华夏SPV区个1新建7.2.4景观绿化工程景区浴池工程主要有：漂流河、XX温泉公园及绿化、其他景观工程。详见表7-6名称单位数量性质漂流河Km5.5拓建XX公园及绿化M252968新建其他景观处7新建7.2.5给排水工程7.2.5.1工程概况根据总体规划，给水主要由地下水供应，本次未计算工程量，排水系统主要有生活污水和自然降雨形成的雨水，经初步测算本项目雨污水工程费用为300万元。7.2.6供电工程根据总体规划，景区用电由XX镇供电公司通过电网供应，来源充足。7.2.4邮电、通信信息工程7.2.4.1邮政业务在XX风景区内设邮电所，要求具备通信、储蓄等多功能需要。73 7.2.4.2通讯设施XX建设移动通讯基站7.2.4.3有线电视XX镇已有有线电视，经测定只需埋设5000米光缆。7.2.4.4旅游区信息中心（1）设立电子商务网站，并与国内外知名网站和相关旅游网站建立链接，及时发布旅游信息，方便游客上网查询。（2）在南昌、XX等游客集散地设立旅游信息中心，包括专人接待游客询问的亭房、店面、窗口、触摸式多媒体装置，旅游咨询电话，旅游信息资料发放点等。7.3旅游配套项目7.3.17.3.1景区大门7.3.1.1旅游区大门在景区入口大门设遂桂公路的北侧，为满足销售大门设售票窗口6个。7.3.1.2在景区入口处建一个概念门作为XX景区标志性建筑。7.3.1.3观景亭根据景区需要设置观景亭10个。7.3.2.2钓鱼台根据景区需要设置钓鱼台10个。7.3.3旅游服务保障体系7.3.3.1概况73 XX旅游区旅游服务保障体系主要涉及饭店、旅馆、购物文化娱乐、安全救护等设施的建设与配套，是旅游区建设不可缺少的。按总体规划要求，该体系由三个层次构成。（1）中心服务基地设在xx。目前，这里仅有一个可接待少量游客的接待中心。主要部门及项目有导游服务部、峡谷生态展示演示室、装备供应处、协调服务中心、旅游产品、纪念品购物中心、民风、民俗、民族文化表演中心，根雕奇石盆景展览馆、停车场等。（2）二级服务点在各景区大门口附近设少量小型商业点和电话亭，主要出售胶卷、小食品、旅游纪念品、水、雨具等，原则上不得经营餐饮业，以免污染环境。（3）景区内游路沿线的零星服务点主要经营方便食品、饮料、地方土特产、旅游纪念品等7.4生态系统保护与环境治理项目7.4.1环卫设施1.垃圾处理（1）结合安全和经济节约原则，综合考虑垃圾填埋场场址的地形、地貌、水文与工程地质条件、对居民及周围环境的影响、交通运输、覆盖土源等因素，在景区边缘建立两个填埋式垃圾场。具体地点为，距XX建十五公里设2个5000吨填埋式垃圾场。73 （2）在景区游道上，每隔200-300米处，建一个精制树筒式的垃圾桶，由块人负责及时清运，不留陈旧垃圾，景区共需修建仿树筒式垃圾桶100个。（3）景区建专职的清扫保洁队伍，随时清除景区内及进出道路两旁的纸屑、果皮、食品袋、饮料瓶等垃圾杂物，在主要景点树立告示牌，提醒游人注意环境卫生。2.旅游公厕的修建在漂流沿岸、XX景区、农家庄园等景区共建6个公厕，公厕采用青砖黑瓦古典建筑风格，参照国家级景区旅游公厕技术标准修建，每座建筑面积为100平方米。7.4.2环境治理与保护1、环境治理为保护生态环境，保证游客安全，需对松散的岩质边坡进行保护，禁止劈山采石，埋葬土坟、对于原始森林核心区禁止采挖一草一木，对于珍稀植物群落和单株植物采取围栏保护，对于处于不稳定状态的峭壁岩石，采取遮挡措施，防止落石伤人，对于不危及游客安全的裸露边坡进行绿化掩盖。在XX生态旅游景区局部地区因历史原因留下部分坡耕地，需作森林植被恢复与水土保持，应实行退耕还林，减少水土流失。XX景区道路施工对原有地质结构可能造成一些破坏，施工原则是以预防为主，对可能发生塌方的松散岩石应采取加固措施。对破坏的植被应及时恢复，做到路修好，两旁绿化好。2、生态保护工程XX景区建立健全了详细的保护体系、监控体系和工程体系，因此，这方面的保护工程完全可以执行林业部门的方案。73 第8章建设方案8.1设计原则8.1.1强调保护先行的开发原则。旅游资源是大自然和人类留给我们最宝贵的遗产，一般都具有较高的科学价值、美学价值、历史文化价值等，但同时这些资源又都具有脆弱性，易遭到破坏，破坏后无法恢复的不可逆性。因此，在本项目规划设计时首先考虑的是各种资源的保护措施，保证在不影响其长存性的基础进行合理的开发，如果发现旅游资源的开发会遭到破坏应坚决的停止开发。8.1.2景区规划设计突出景观的特色和个性的原则。旅游景区品位的高低、品牌的影响大小直接决定于旅游资源（景观）的非凡价值，而价值的高低就是景观是否有特色，天下无双、独一无二，并形成自己的生态特色，景观的特色是旅游资源吸引力的根本所在。所以，景区规划中应大力强化、提高景观中有特色、有个性的景点，千万不要面面俱到，没有重点，或者所有景点都是重点，要的是绿叶衬托红花。8.1.3景区规划设计体现自然美与人工美的和谐统一。和谐生美应该是景区规划设计的核心，景区中的旅游资源各具特色、各不相同，单一的组合会使景观景点显得单调、无生气，产生审美疲劳。在景观设计中应做到自然美与人工美的和谐统一。在自然景观为主的景点中要做到将人工设施有机的融入到自然中，因势、得体，体现“虽由人作，宛自天然”。73 8.1.4景区规划设计维护生态平衡。自然生态环境是旅游资源存在的基础，“皮之不存，毛将焉附”，没有良好的生态环境就没有良好的自然风景和较高的旅游价值，黄山因人满为患，土壤板结，构成对植被的极大威胁。景区应该能够提供优美的风景、茂密的森林、清新的空气、清洁的水体、和煦的阳光、湛蓝的天空、幽幽的鸟鸣等，让游客有一个适宜的环境。8.1.5景区规划设计运用整体性原则，让XX的自然、社会、经济效益达到最完美的统一。旅游业已成为当今世界最具活力的庞大的产业活动和人们最重要的休闲、娱乐活动，同时也是影响环境变化的一个重要因素。XX规划设计就必须从整体上充分的考虑自然、社会、经济三者之间的关系，首先，旅游资源作为一种重要的经济资源有其重要的经济价值，有必要大力发展旅游业，将资源优势转化为经济优势，带动相关产业的发展，解决就业，增加人们收入，促进区域经济发展，提高当地人们的生活水平和生活质量；但同时由于旅游活动的发展会给地理环境造成一定的影响，甚至造成不可挽回的破坏，比如，由于大力发展经济，我国的三大石窟由于游客众多，在自然风化与人为原因（游客大量涌入，改变了石窟的小气候）的双重作用下，受到的损害极为严重。因此，在规划时要做到自然、社会、经济三者兼顾，不能因保护环境而不发展经济，也不能借口发展经济而不顾环境，一荣俱荣，一损俱损，要做到三者共赢，优先保护，适度开发。8.2总平面设计8.2.1设计依据73 1、《风景名胜区管理暂行条例》2、《风景名胜区管理暂行条例实施办法》3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；4、《工程建设标准强制性条文》（2002年版、房屋部分）。5、《XX省XX县旅游发展总体规划》2005-20259、《民用建筑设计通则》JGJ37-8712、《城市绿化和园林绿地用植物材料》CJ/T34-918.2.2总平面布置本方案设计以强调保护先行的开发原则，突出景观的特色和个性、体现自然美与人工美的和谐统一、维护生态平衡、运用整体性XX温泉度假村总平面设置基本如下：1、度假村大门设在遂桂公路的北侧，大门的正对面为大XX，大XX的中央设有景观小岛，在景观小岛上设置休闲亭及餐饮中心，大XX的东侧为公共停车场。2、漂流区起点设在项目区原林场，沿XX大河向东漂流、自然生态景观十分优美，终点为古道石拱桥下150米处。3、温泉为本项目的特色独有景点，项目区的温泉泉眼多，项目区内随处都是，本次规划充分利用温泉资源，在项目区的各处设置各式各样温泉池，详细布置见总平面布置图。4、温泉接待中心设在项目中心地，建筑面积为6600平方米，含地下温泉共三层。5、生态温泉别墅区设置在项目区的西北侧，每栋别墅都带有温泉泳池73 ，别墅结构为竹木结构，设计新颖让生活在都市的人们远离喧闹的城市钢筋砼建筑，此项目的推出势必会深受都市人的欢迎。6、养老敬老院区设在温泉区的西南边，结构为砖混结构，层数为二层，项目区鸟语花香、小溪流水，是养老的最佳去处。7、XX宾馆设在项目区的西南侧，宾馆设为五层，结构为砖混结构。8、停车场设在宾馆的西侧，考虑项目区与城镇协调发展的需要设计停车场：占地面积约12000m2，可停泊大巴约40辆，中巴约50辆，轿车约150辆。8.3建筑结构设计8.3.1抗震设计根据2001年2月2日颁布、2001年8月1日实施的国家标准《中国地震参数区划图》（GBI8306-2001）可知，XX县地震动峰值加速度<0.05(相当于原地震烈度小于六度)，本项目可不作地震设防。8.3.2主建筑物结构设计1、设计依据《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)；《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)；《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)；《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)；《民用建筑节能设计标准实施细则》(XJJ001-1999)；2、本建筑结构安全等级为二级，结构重要性系统1.0。73 3、荷载竖向荷载：恒重（自重、设备重）根据构件和装修尺寸及材料重量直接计算；活载：根据《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)取用；风荷载：基本风压取值0.30KN/m2（50年一遇）；雪荷载：基本雪压取值0.35KN/m2（50年一遇）。4、结构体系选择和结构布置竖向承重体系；根据建筑使用功能，平面布置，立面造型及施工条件，建设项目推荐采用砖混结构。5、建筑基础根据项目区附近原有建筑的地质条件及本建筑的结构形成，建议初设前进行工程地质勘探，以便初设阶段确定合理的基础形式。6、主要建筑材料钢筋为Ⅰ、Ⅱ级钢，混凝土强度为C10、C20、C25。砌体结构、材料：MU10页岩砖，混合砂浆M7.5、M5.0，水泥砂浆M7.5、M5.0。8.4给排水、消防8.4.1项目区给排水、消防4.4.1.1编制依据《室外给水设计规范》GBJ13-86（1997年版）《室外排水设计规范》GBJ14-87（1997年版）《建筑给排水设计规范》GB50015-200373 《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001《污水综合排放标准》GB8978-1996《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-908.4.1.2编制范围汤泉温泉度假村区域内室外、室内给排水及消防。8.4.1.3给水1、水源与用水量拟从地下水井接入给水管上引入一根DN300的给水管，在度假村内形成环状管网，各建筑、绿化用水均由该环管引入。本项目总新水用水量预计为2500m3/d，室外消防流量为30L/s。8.4.1.4污水处理XX温泉度假村污水与雨水按分流制排水方式考虑，污水总排放量2250m3/d，一般洗涤废水直接排放。粪便污水经化粪池处理后排出，所有污水均送遂桂公路污水管道。8.4.1.5雨水排水1、雨水量计算：雨水流量按下式计算：Q=F·w·q式中：Q—雨水流量（L/S）F—汇水面积（ha）w—径流系数q—设计暴雨强度（L/s.ha）73 XX县暴雨强度公式为：q=2150.5(1+0.411gp)/(t+13.275)0.6846(L/s.ha)式中：t—降雨历时(min)p—设计重现期(a)XX温泉度假村汇水面积为60.0ha，径流系数W取0.6，设计重现期取1a,设计暴雨强度q=156(L/s.ha)，据此计算的总管流量为16600L/s，由于总流量较大，XX温泉度假村雨水宜根据实际地形走向按就近原则分散排出。2、雨水排水系统室外设独立的雨水排水系统，与生活污水分流排出。在XX温泉度假村道路上设雨水口将雨水汇聚，经雨水排水管网有组织利用自然地形就近排出。8.4.1.6消防1、贮水与加压在综合接待中心地下设置500立方米消防水池与各类消防加压泵，由消防泵抽取消防水池水向各单体输送消防用水，并在该楼屋顶设置18立方米屋顶高位消防水箱，保证火灾初期10分钟的消防流量。2、室外消火栓根据《建筑设计防火规范》（GB50015-2003）与《民用建筑设计防火规范》（GB50045-952001年版），本工程室外消防用水量为30L73 /s，同一时间内火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计，室外消火栓给水管网与生活给水管网合用，室外消防管网布置成环状，环网上适当位置设室外消火栓，每两个室外消火栓间距不超过120m。3、室内消火栓根据《建筑设计防火规范》（GB50015-2003）与《民用建筑设计防火规范》（GB50045-952001年版），各单体建筑均设置室内消火栓给水系统，消防用水由附近自来水管道供应、消防水泵与屋顶高位消防水箱联合供水。4、自动喷水灭火系统根据规范要求，在需要设置自动喷水灭火系统的部位设置自动喷水灭火系统，自动喷水灭火系统供水与室内消火栓系统供水类似。5、水喷雾灭火系统在自备柴油发电机房根据规范要求设置水喷雾灭火系统，供水方式与室内消火栓系统供水方式类似。6、建筑灭火器配置根据《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-901997年版）在必要的部位设置足额手提式灭火器。8.5供配电及弱电8.5.1XX温泉度假村供配电及弱电本设计包括项目区域内各建筑单体及室外场地的供配电及弱电设计。8.5.1.1编制依据《民用建筑电气设计规范》JGJ/16-92；73 《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94；《供配电系统设计规范》GB50052-95；《低压配电设计规范》GB50054-95；《民用建筑照明设计标准》GBJ133-90；《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2000年版)；《电力装置继电保护和自动装置设计规范》GB50062-92。8.5.1.2负荷等级与供电特征1、负荷等级：本项目接等中心、宾馆用电负荷属二级负荷，其他为二级或三负荷。二级负荷应由两个电源供电，当一个电源发生故障时，另一个电源应不致受到破坏，而且当一个电源中断供电时，另一个电源应能承担全部一级负荷设备的供电。2、供电特征：中心10kv双电源分别由两个上级变电站引来，两路均为100％负荷供电，且一路检修或故障时，另一路不断电。这样供电稳定、可靠，满足整个XX温泉度假村用电需求。项目变配电所高压进线为电缆引入，计量方式为高供高计，操作电源采用直流操作，继电保护采用定时限保护、过电流速断保护、温度保护等。高压配电室高压出线采用YJV--10电缆沿电缆沟敷设。.变压器低压侧电源由低压配电屏向XX温泉度假村动力和照明系统供电，且采用放射式向各用电点供电，以提高供电的可靠性，变压器低压侧总开关和出线均采用低压断路器作为过载和短路保护。一般情况下，两台变压器分列运行。8.5.1.3配电73 配电系统应满足计量、维修、管理、安全可靠的要求。合理采用放射、树干，或者二者相结合的配电方式。每路干线的供电范围，应以容量、负荷密度、维护管理及防火分区等条件综合考虑。各单体建筑在总电源进线箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。各层设楼层配电箱、电力、照明分成不同的配电系统。消防应急照明电源采用双路电源末端互投自动控制或采用自带畜电池灯具且供电时间＞30min，或采用自发光材料作出口指示和疏散指示灯。照明光源的确定应根据使用场所的不同，合理地选择光源的光效、显色性、寿命等光电特性指标，优先采用节能型光源。配线电力电缆采用型电力电缆，控制电缆采用ZRKVV型，绝缘导线采用BV型导线。电缆、电线敷设根据具体情况，采用沿电缆桥架、线槽、穿管暗敷等方式进行。配管线槽或桥架穿越隔墙处应密封处理。插座回路设漏保护。8.5.1.4户外供电及照明户外电缆采用YJV、VV型电缆沿电缆沟敷设，再穿钢管埋地暗敷引至用电点。主要道路采用造型优美的路灯作为照明以衬托XX温泉度假村优美环境，路灯配电箱装于各变电所内，路灯照明配电时尽量保持三相平衡。8.5.1.5防雷接地73 各变电所均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于１Ω，供变压器中性点接地和避雷器接地用。XX温泉度假村主要建筑物均属第二类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带作接闪器，利用建（构）筑物混凝土内钢筋做引下线和接地装置。电子信息系统须安装电涌保护器防雷电电磁脉冲。低压配电系统的接地型式采用TN-S。用电设备的接地分为工作（系统）接地、保护性接地、雷电保护接地、防静电接地、信息系统接地，设计时采用共用接地装置，接地电阻不应大于1Ω。总等电位连接应将电气装置接地极的接地干线，建筑物内的保护干线，水管、煤气管、采暖和空调管道等金属管道，建筑物金属构件等部位进行连接。8.5.1.6火灾自动报警系统在XX温泉度假村设火灾自动报警系统，保护对象为二级的建筑物。一楼设消防控制室，内设火灾报警控制器，消防设备联动控制柜，火灾事故广播通讯柜。在建筑物各层设火灾探测器，声光报警器及手动报警按钮等设备。扬声器置于楼内的公共场所，在楼内主要出口处均设消防电话插座孔。火灾自动报警系统的传输线路应采用穿金属管、经阻燃处理的硬质塑料管或封闭式经槽保护方式布线。消防控制、通信和报警线路采用暗敷设时，应采用穿金属管敷设在不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不小于30mm。8.5.1.7综合布线系统73 在项目区域建立综合布线系统，综合布线系统应满足建筑群内信息网络与通信网络的布线要求，应能支持语音、数据、图形等多媒体业务信息传输要求，综合布线系统是建筑群内信息、通信网络的基础传输通道。设计时，应根据各建筑物项目的性质、使用功能、环境安全条件进行合理的系统配置和管线设计。综合布线系统采用开放式星型拓扑结构，它由水平分布子系统、垂直干线子系统、配线架、交换机、中心服务器组成，并由中心服务对系统进行控制，为进入国际互联网或其它广域网提供足够的接口。综合布线系统电缆、各类弱电线路分别埋地穿管至各层配电箱，配电箱穿钢管和阻燃PVC管引至用电设备和插座。73 第9章投资估算及资金筹措9.1项目投资估算依据1.各项目工程量及相关资料；2.《全国统一市政工程定额XX省统一基价表》；3.《全国统一建筑工程基础定额XX省统一基价表》；4.《XX省建筑安装工程费用定额》；5.《全国统一仿古建筑及园林工程定额XX省统一基价表》；6.交通部JTJ001—97《公路工程技术标准》；7.XX县提供的有关技术经济指标。1、该工程方案设计图纸及可研文本；2、XX省市政工程消耗量定额及单位估价表（2006）上下册及费用定额；3、国家计委计价格[2002]1980号关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知；4、计价格［2002］10号国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规则》的通知；5、计价格［1999］字1283号国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知；6、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；7、XX省市政工程预算定额（2006年）；9、部分工程费用参考当地类似工程经济技术指标；10、建设方提供的相关资料；73 11、本报告编制单位掌握的有关资料。9.2编制范围、主要费用说明及费率标准本报告的工程投资估算范围为XX生态旅游区内的旅游基础设施、旅游景点、旅游配套项目及环境治理项目的建设费用，项目建设投资总额概算为11571.63万元，工程建设总投资见表7-1。费率标准：（1）建设单位管理费按1.5%计取；（2）工程监理费按2.0%计取；（3）勘察设计费按3%计取；（4）招标代理费按0.5%计取；（5）施工图审查费按0.2%计取；（6）基本预备费按8%计取；（7）货款按综合利率7.4%计取；（8）环境咨询费按10万元包干；（9）工程造价增涨预留费根据计委赣计设审字[1999]37号文规定，编制概预算时，工程造价增涨预留费不计列；（10）流动资金按扩大指标估算法，按工程投资总估算造价的6%计取。9.3投资估算汇总依据上述编制依据和原则，项目估算总投资12265.63万元。本方案估算成果详见表9-1、表9-2。73 表9—1XX项目投资汇总表序号工程名称单位综合价万元其他合计（万元）一工程费用8048.601旅游基础设施建设项目万元7190.457190.452旅游配套项目万元573.90573.903生态系统保护与环境治理项目万元284.25284.25二工程建设其他费1812.541812.541土地购置费万元228.51亩*50000元1142.551142.552建设管理费万元281.70281.702.1建设单位管理费万元（一）×1.5%120.73120.732.2工程监理费万元（一）×2%160.97160.973工程规划勘测设计费万元321.94321.943.1工程规划费万元（一）×0.5%40.2440.243.2工程勘察费万元（一）×1.0%80.4980.493.3工程设计费万元（一）×2.5%201.22201.224环境影响咨询费万元10.0010.005招标代理费万元（一）×0.5%40.2440.246施工图审查费万元（一）×0.2%16.1016.10三预备费万元（一+二）×8%788.89788.8973 四贷款利息万元921.60921.60五流动资金万元694.00694.00六合计总投资万元12265.63表9—2XX项目建设投资估算表序号工程项目单位工程量综合单价（元）造价建设(万元)性质一旅游基础设施建设项目　　　7190.45　(一)道路交通工程　　　482.50　1XX度假村环景道路KM2670000134.00新建2沿漂流道路KM236250072.50新建3景区小道KM322000066.00新建8小拱桥座6350000210.00新建(二)给排水工程　　　300.00　1XX景区给排水工程项13000000300.00新建(三)建筑工程　　　3568.20　1游客接待中心m266001000660.00新建2生态温泉竹木别墅m272001000720.00新建3XX宾馆m2166676001000.00改建73 4员工宿舍m21200900108.00新建5温泉生态养老敬老中心m26750800540.00新建6保健中心m213001000130.00改建7购物中心m21261850107.20新建8商务中心m2880100088.00新建9青年公寓m23125800250.00新建10大XX处135000035.00新建11XX广场处1500000150.00新建12生态农庄亩201500030.00新建（四）浴池工程　　　599.75新建1温泉泳池m39451500141.75新建2石板浴廊处115000015.00新建3鱼疗池个28000016.00新建4水上娱乐园个180000080.00新建5冷瀑温泉区处135000015.00新建6八色汤区处132000032.00新建7枯山石泡池区处130000030.00新建8民意风情浴区处140000010.00新建9华夏sPV区处120000010.00新建73 （五）景观工程　　　2240.00新建1漂流河m5500400220.00古河拓展2公园及绿化工程m252968381.362020.00　3其他景观项120000020.00　二旅游配套项目　　　573.90　（一）通信工程　　　28.90　3公用电话部2012002.40新建5有线电视光缆m50004522.50新建6电子商务网站项1200002.00新建7旅游信息中心项1200002.00新建(二)旅游区大门　　　35.00　1XX度假村大门个115000015.00新建2漂流大门个110000010.00新建3消防通道大门10110000010.00修建(三)旅游主题活动项目　　　285.00　1观景亭个10150000150.00新建2观景台个106000060.00新建3游路沿途服务点个515000075.00新建(三)停车场及引导标志　　　225.00新建73 1停车场m212000180216.00新建2景点标识牌/指示牌等个3003009.00新建三生态系统保护与环境治理项目　　　284.25　(一)环卫设施　　　158.25　1垃圾转运车辆1800008.00新购2垃圾桶个100250.25新建3旅游公厕个518000090.00新建5填埋式垃圾处理场个230000060.00新建(二)环境治理与保护　　　126.00　1景区围栏与防护工程m750010075.00新建2珍稀植物保护项1100001.00新建3地质灾害防治项110000010.00新建6病虫鼠害防治项120000020.00新建7其余建设服务费用项102000020.00　合计　　　8048.60　9.4资金筹措9.4.1资金筹措本工程项目为XX温泉度假村设项目，工程投资大，建设资金需多渠道筹集。工程估算总投资12265.6373 万元，拟通过以下筹措渠道解决，申请银行贷款4000万元，约占项目投资的30.61%；申请国家专项补助资金1500万元、约占项目投资的12.23%；建设单位自筹资金6765.63万元，约占项目投资的55.16%。9.4.2贷款偿还计划与资金来源为满足本项目开发建设资金需要，本项目将采取向银行贷款一部分资金，具体偿还见附表1。9.4.3施工年度资金安排本项目于2007年8月开工建设，2011年5月竣工，建设总工期4年。本项目前期工作应力争在2007年8月底前完成（包括立项、审批、勘察设计、征地），具体工作安排详见工程进度，年度资金安排详见附表2。73 第10章环境影响分析10.1概述生态环境是人类生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。环境保护是我国的一项基本国策，我国社会主义建设中坚持发展与环境兼顾的方针，注意环境保护。XX风景区的建设一方面带动了当地经济的发展，另一方面对环境也带来一些不利影响，本章就社会环境、生态环境、生活环境、土地利用影响四个方面，对本项目的建设进行评价。环境评价的目的在于预测和分析拟建项目在建设期及营运期对周围环境的影响，并根据其影响程度和范围提出有效可行的环境保护措施及建议，使其对环境造成的不利影响得到有效控制并降低到最小程度，达到经济建设与环境保护协调发展的目的，从环保角度论证拟建项目建设的可行性，为环保工程措施及环境管理提供科学依据。10.2社会环境影响评价本次所研究的项目，地处XX县XX镇。该项目将以总体规划为依据，建设一个集商业服务、旅游休闲为一体的，多元化与复合化，生态化与园林化，人性化与人文化的，和谐共生、功能复合的旅游景区。本县民众在党和政府的正确领导下，安居乐业，民风淳朴，逐步寻求经济发展。已经有白水仙和万福仙等民众自发、有组织建设的旅游景区，必将和善对待外来旅游者。山区良好的自然生态，居民和善的态度，构成了很好的旅游环境。73 10.3生态环境影响评价10.3.1工程建设对环境的影响本项目的建设对附近环境空气的影响，主要表现如下：一是施工机械（如搅拌机）产生的粉尘；二是机动车行驶产生的扬尘；三是机动车排放的含一氧化碳、氮氧化物、总烃、悬浮颗粒等污染物的尾气。这些污染物均将不同程序地影响附近环境空气的质量。本项目建设期，施工机械、风钻、人工凿作业等，均会产生不同程度的噪声，这种噪声对环境的影响是暂时的，项目建成后，这种影响随着消失。10.3.2经营期对环境的影响1、机动车进出度假村及备用柴油机发电机组将产生SO2废气，经计算SO2年排放量为0.13T/年。2、企业日常生活用水排放量约25吨，地热水排放约480吨，内含CODcr。经计算，CODcr年排放量为15T/年。3、生活垃圾每年54T。10.3.2减缓工程环境影响的对策1、为减少水土流失量，项目建设期应采取挡土墙、浆砌片石护，在填筑路基边缘及堆土场边缘设置土工布围拦拦截工程引起的水土流失。避免在雨季开挖修筑路基，做好路基排水。由于本项目位于中亚热带季风湿润性气候，气候温和，雨量充沛，暴雨强度较大，为防止路基边坡被水冲蚀引起水土流失，应设置浆砌片石排水边坡以保排水通畅。73 2、施工人员集中居住点的生活污水，不得随地倾倒，以防流入取水地点，生活垃圾特别是粪便要集中处理，防止污染水源；含有害物质的建筑材料堆放点要远离水源地，并用防雨材料遮盖，施工机械、运输车辆的清洗水，应经隔油沉砂池处理后排放。3、生活废水排放、地热水排放均采用循环处理，然后经排污管进入地下自然过滤排放。4、要及时清理游客和居民的生活垃圾，采用焚烧、填埋、分类回收等措施，维护环境的整洁和空气的质量。5、要控制道路噪声，严格控制景区内汽车、空调、马达等设备产生的噪声。禁止隔音设备不佳的建筑改建为歌舞厅，以确保景点内鸟语花香，达到幽兰空谷的意境。10.4总体评价工程环境评价范围内森林茂密，河流纵横，具有良好的生态环境条件，在温泉度假村10KM内没有污染物排放企业。工程建设对动、植物保护区无直接影响。在建设中所产生的粉尘、躁声影响均控制在规定范围之内。项目建成后，燃料气化率：100％，生活垃圾无害化处理率：100％，绿化覆盖率：＞50％，绿地率：＞30％，饮用水源水质达标率：可保持100％，SO2、CODcr年排放量均在国家标准范围以内。73 第11章项目建设的质量保证体系和建设招投标11.1项目建设质量保证体系本项目建设严格按《建筑法》及XX县有关建筑市场管理和质量监督管理规定进行建筑施工管理和质量管理。XXXX温泉度假村有限公司作为建设单位，确定法人代表及项目负责人，成立专门的管理机构，委托有相应资质的监理公司对工程进行全过程监理施工。保证施工质量和进度达到要求。按照有关程序，委托有资格的代理机构公开招标选择施工队伍。建设单位、设计单位、施工单位、监理公司等各负其责，严格按规章制度办事，强化管理，组成强有力的项目建设质量保证体系。保障工程建设顺利完成。11.2招标投标11.2.1招标投标依据1、《中华人民共和国招标投标法》；2、国家发展计划委员会令[2001]第9号《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》；3、国家发展计划委员会令第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；4、国家七部委第12号《评标委员会和评标办法暂行规定》。11.2.2招标工作原则73 建设项目主体工程的施工单位的选定必须依法进行公开招标，择优选定中标单位。招标文件和标底，委托有相关资质的单位编制。建设项目的评标由招标代理机构依法组建的评标委员会负责，评标委员会由技术、经济等方面专家组成，成员人数为5人以上单数。建设项目中标单位不得转包或者违法分包工程，擅自转包或违法分包的，可依法取消中标资格。11.2.3招标范围建设项目的勘察设计、施工、监理以及材料采购活动为具体招标范围（全部或部分招标）。11.2.4招标方式建设项目的勘察设计、监理拟采用邀请招标，施工及重要设备、材料采购拟采用公开招标方式进行，邀请招标、公开招标均委托有资质的招标代理机构组织招标。11.2.5资格审查按照有关规定对施工合同潜在投标人进行资格后审。11.2.6潜在投标人的要求通过媒介发布公告，凡具有相应施工资质，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位，均可参与本项目的投标。11.2.7招标基本情况73 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资估算额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标规划勘察设计√321.94基础建设费√√7190.45配套设施及生态保护费√√858.15监理√√160.97其它√3040.1273 第12章项目建设进度安排XXXX温泉度假村旅游开发项目开发时序安排为二期，一期从2007年6月-2009年6月，二期从2009年7月-2011年5月，具体工期安排如下：1、一期（2007年6月-2009年6月）进度安排：1）2007年6月-8月：做好项目建设前期工作，即项目立项、审批、征地勘察设计工作；2）2007年9月-2008年2月：完成一期工程的排水工程；3）2007年9月-2008年6月：完成XX宾馆6000平方米改造工程；4）2007年11月-2008年2月：完成保健中心工程；5）2009年1月-2008年4月：完成购物中心工程；6）2009年5月-2009年6月：完成生态农庄工程；7）2009年1月-2009年6月：完成温泉泳池工程；2、二期（2009年7月-2011年5月）进度安排：1）2009年7月-2010年4月：完成景区道路、小桥工程、商务中心、大XX、温泉广场工程；2）2010年3月-2011年5月：完成景区内所有工程；具体工期安排详见项目实施进度安排表73 12-1一期项目实施进度安排表序号年份项目2007年2008年2009年41-273-415-617-849-10711-1241-273-415-617-849-10711-1241-273-415-617-849-10711-121前期工作（立项、审批、勘察设计、征地等工作）2XX景区给排水工程3XX宾馆4保健中心5购物中心6生态农庄7温泉泳池8XX度假村大门9消防通道大门73 12-1一期项目实施进度安排表序号年份项目2007年2008年2009年41-273-415-617-849-10711-1241-273-415-617-849-10711-1241-273-415-617-849-10711-1210接待中心11生态温泉竹木别墅12XX广场13假山溶洞14海浪池15漂流大门16垃圾桶17旅游公厕18景区围栏与防护工程73 表12-2二期项目实施进度安排表序号年份项目2009年2010年2012年41-273-415-617-849-10711-1241-273-415-617-849-10711-1241-273-415-617-849-10711-121道路工程2小拱桥3员工宿舍4商务中心5大XX6温泉广场7XX温泉公园8绿化工程9XX宾馆73 表12-2二期项目实施进度安排表序号年份项目2009年2010年2012年41-273-415-617-849-10711-1241-273-415-617-849-10711-1241-273-415-617-849-10711-1210其他工程111213141516171873 第13章经济效益评价13.1财务评价依据1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(2006年)、《企业会计制度》（2001年）及国家有关政策规定进行。2、项目主要投入、产出物价格以2008年项目单位执行的价格为依据，并考虑未来价格的变动趋势。3、本项目属服务项目，根据现行税法规定，缴纳营业税、、城建税、教育费附加、所得税。4、项目建设期4年，经营期按8年计算，则计算期为12年。5、折现系数8%。13.2营业收入估算本项目实施后，XX的旅游环境将明显改观，游客数量和人均消费均将逐年上升，营业收入明显提高，将为XX带来丰厚的旅游综合效益。该项目将带动景区交通收入、门票收入、住宿收入、餐饮收入、娱乐收入、购物收入及其他收入的增长，本次测算以该项目实施后为XX景区带来的各项综合收入为依据。近期(2008-2011年)属于项目建设期，景区基础设施、主要配套设施均在建设之中，接待能力有限，景区将维持现状，无增量游客；项目建设期的第2年开始(2009年-2011年)平均每年按设计生产能力的50%计算收入,2012年项目建成后按按设计生产能力的100%计算收入。具体收入见附表3。 13.3销售(营业)税金及附加根据现行财税制度，项目须缴纳5%的营业税，城市维护和教育费附加分别按营业税的7%和3%征收。所得税按33%缴纳。13.4总成本费用估算为便于估算，单位产品生产成本以每人为单位。单价按现行市场价格估算：1、餐饮直接成本（指直接购置的原材料物品）按收入的50%计算；2、购物直接成本（指直接购置的原材料物品）按收入的60%计算；3、门票消费、餐饮消费、购物消费、娱乐消费、其他消费所需要的服务人员（工资和福利）按每人次35元计算；4、门票消费、餐饮消费、购物消费、娱乐消费、其他消费所需要的燃料动力费按每人次30元计算；5、修理费按固定资产折旧的10%估算为每年45.64万元。6、管理费用每年按130万元计算；7、推广费用每年按20万元计算。8、固定资产折旧采用直线折旧法，旅游基础设施按20年、配套设施按10年计算折旧，固定资产残值率按0％计算。年折旧估算为456.36万元。9、摊销费是对无形资产、其他资产的摊销。无形资产按8年。每年摊销162.1万元。经估算，项目年平均总成本为3318.16万元。(详见附表5 总成本费用估算表)13.5财务效益分析项目经济效益计算分析按12年（含建设期）计算，年平均利润总额1056.51万元；财务净现值9628.08万元，财务内部收益率32.09%，动态投资回收期年5.8年。详见附表7项目财务现金流量表（增量全部投资）。13.6不确定性分析13.6.1盈亏平衡分析本项目年平均固定本费614.08万元，其中单位可变成本53.85元，单位产品单价160.19；产量盈亏平衡点=固定成本÷(单位产品销售收入-可变成本)=614.08÷(160.19-53.85)=5.77万人，为设计生产能力30万人次的19.24%，经营安全率高，项目具有较强的抗风险能力。13.6.2敏感性分析考虑项目在经营过程中的一些不确定因素，可能对项目经济可行性的影响，本报告分别选择销售收入(即产品价格)，经营成本和固定资产投资的单因素上下浮动10％进行敏感性分析，考察项目所得税后财务内部收益率的变化影响，计算分析结果如下表13-1： 表13-1敏感性分析表项目财务内部收益率财务净现值投资回收期(年)(Ic=8％)万元基准方案32.09%9628.085.8投资增加l0％28.23%8737.286.33投资减少l0％36.91%10518.885.18销售净收入增加10％43.72%14319.834.59销售净收入减少10％24.04%4936.347.65经营成本增加l0％30.54%8024.726.29经营成本减少l0％37.68%11231.445.35根据以上敏感性分析表反映，营业收入的变化对项目财务内部收益率的影响表现最为敏感，其次经营成本、投资额的影响表现较平稳。13.7财务评价结论根据以上财务分析评价，项目投资年平均利润总额1056.51万元，财务净现值9628.08万元，大于O，财务内部收益率32.09%，远大于折现率8%，投资回收期5.8年，其它指标显示合理，项目盈利能力较强，保本点低，敏感性正常，项目具有较强的抗风险能力，因此，从财务角度上看，项目建设切实可行。 附表1借款还本付息计划表序号项目利率合计建设期经营期1234561年初借款本息累计　14383.364230.44230.43384.322538.241692.16846.082本年借款　40004000　　　　　3本年应计利息5.76%921.6230.4230.4184.32138.2492.1646.084本年还本付息　3183.36230.41030.4984.32938.24892.16846.084.1其中：还本　240008008008008008004.2付息　783.36230.4230.4184.32138.2492.1646.085年末借款余额　　40003200240016008000 附表2资金使用计划与资金筹措表序号项目合计建设期经营期2008200920102011201220131总投资12265.632904.562856.433330.73173.94　　1.1建设工程投资10650.032674.162432.032896.382785.7　　1.2建设期利息921.6230.4230.4184.32138.2492.1646.081.3流动资金694.00　194250250　　2资金筹措　　　　　　　2.1自有资金6765.63　　　　　　　其中用于流动资金0　0　　　　2借款4000　　　　　　2.1固定资产投资借款2384.4　　　　　　2.2流动资金借款694.00　194250250　　2.3建设期利息921.6　　　　　　3其他（申请国家补助）15001500　　　　　　　　　　　　　　 附表3销售收入和销售税金及附加估算表序号项目单位单价生产负荷50%生产负荷100%生产负荷100%生产负荷100%生产负荷100%2009-2011年2012年2013年2014年2015-2019年接待人数销售收入（万元）销售量销售收入（万元）销售量销售收入（万元）销售量销售收入（万元）销售量销售收入（万元）1销售收入　　　　　　　　　　　　1.1门票消费收入万人1401521003042003042003042003042001.2餐饮消费收入万人35155253010503010503010503010501.3购物消费收入万人2815420308403084030840308401.4娱乐消费收入万人3015450309003090030900309001.5其他消费收入万人2015300306003060030600306002销售收入小计万元　　3795　7590　7590　7590　75902税金及附加　　　208.73　417.45　417.45　417.45　417.452.1营业税%5　189.75　379.50　379.50　379.50　379.502.2城市建设维护税%7　13.28　26.57　26.57　26.57　26.572.3教育附加%3　5.69　11.39　11.39　11.39　11.393销售收入合计　　　3586.28　7172.55　7172.55　7172.55　7172.55附表4生产成本估算表 序号年份费名称计算期2009201020112012201320142015-20191餐饮直接成本262.5262.5262.53153153153152购物直接成本2522522524204204204204燃料动力4504504509009009009005工资和福利52552552510501050105010506修理费用45.6445.6445.6445.6445.6445.6445.647其它费用85.0085.0085.00150.00150.00150.00150.007.2管理费用65.0065.0065.00130.00130.00130.00130.007.3销售、推广费20.0020.0020.0020.0020.0020.0020.008经营成本1620.141620.141620.142880.642880.642880.642880.649其中：固定成本110.64110.64110.64175.64175.64175.64175.64　可变成本1509.501509.501509.502705.002705.002705.002705.00附表5总成本费用估算表 序号项目合计计算期20082009201020112012201320142015-20191经营成本16382.95　1620.141620.141620.142880.642880.642880.642880.642折旧、摊销费5029.190.00718.46718.46718.46718.46718.46718.46718.463利息支出921.60230.40230.40184.32138.2492.1646.08　　4总成本费用22103.34　2568.992522.912476.833691.253645.173599.093599.095其中：固定成本6754.84　1059.491013.41967.33986.25940.17894.09894.096可变成本15348.5　1509.501509.501509.502705.002705.002705.002705.00游客人数盈亏平衡点:5.77万人为设计生产能力的19.24%. 附表6固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表金额单位：万元序号项目折旧及摊销年限　折旧及摊销年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年-12年一原有固定资产15年　　　　　　　　　原值　0.00　　　　　　　　当期折旧费　0.000.000.000.000.000.000.000.00　净值　0.000.000.000.000.000.000.000.00二新增固定资产（旅游基础设施）20　　　　　　　　　原值　7979.34　　　　　　　　当期折旧费　　398.97398.97398.97398.97398.97398.97398.97　净值　　7580.377181.416782.446383.475984.515585.545186.57三新增其他固定资产（配套设施）10　　　　　　　　　原值　573.90　　　　　　　　当期折旧费　　57.3957.3957.3957.3957.3957.3957.39　净值　　516.51459.12401.73344.34286.95229.56172.17四新增递延资产8　　　　　　　　　原值　2096.79　　　　　　　　摊销值　　262.10262.10262.10262.10262.10262.10262.10　净值　　1834.691572.591310.491048.40786.30524.20262.10五合计：原值　10650.03　　　　　　　六合计：折旧摊销值　0.00718.46718.46718.46718.46718.46718.46718.46七合计：净值　2670.699931.579213.128494.667776.217057.756339.305620.84附表7项目财务现金流量表（增量全部投资） 序号项目经济效益计算分析期(12年)建设期经营期2008200920102011201220132014201520162017201820191现金流入0379575907590759075907590759075907590759082841.1销售收入　379575907590759075907590759075907590759075901.2回收固定资产余值　　　　　　　0　　　　1.3回收流动资金　　　　　　　　　　　6942现金流出2904.565820.996519.206377.645339.075308.204477.334477.334477.334477.334477.334477.332.1固定资产2674.162432.032896.382785.7　　　　　　　　2.2流动资金投资　194250250　　　　　　　　2.3经营成本　1620.141620.141620.142880.642880.642880.642880.642880.642880.642880.642880.642.4税金及附加　208.73417.45417.45417.45417.45417.45417.45417.45417.45417.45417.452.5所得税　335.70350.91366.121148.831164.031179.241179.241179.241179.241179.241179.242.6借款本金偿还　800.00800.00800.00800.00800.00　　　　　　2.7借款利息偿还230.40230.40184.32138.2492.1646.08　　　　　　3净现金流量-2904.56-2025.991070.801212.362250.932281.803112.673112.673112.673112.673112.673806.675折现系数IC=8%0.930.860.790.740.680.630.580.540.500.460.430.406折现净现金流量-2689.41-1736.96850.04891.121531.941437.921816.211681.681557.111441.771334.971511.687累计折现净现金流量-2689.41-4426.37-3576.33-2685.21-1153.27284.652100.873782.555339.666781.438116.409628.08内部收益率32.09%财务净现值9628.08万元动态投资回收期5.80年附表8利润及利润分配表 金额单位:万元序号项目合计　经济效益计算分析期(年)20082009201020112012201320142015-20191销售收入41745　37953795379575907590759075902营业税金及附加2295.98　208.73208.73208.73417.45417.45417.45417.453总成本费用22103.34　2568.992522.912476.833691.253645.173599.093599.094利润总额17345.68　1017.281063.361109.443481.303527.383573.463573.465弥补以前年度亏损0.00　00000006应纳税所得额17345.68　1017.281063.361109.443481.303527.383573.463573.467所得税5724.08　335.70350.91366.121148.831164.031179.241179.248净利润11621.61　681.58712.45743.332332.472363.342394.222394.229提取法定盈余公积金683.32　68.1671.2574.33233.25236.33　　10未分配利润10938.29　613.42641.21668.992099.222127.012394.222394.2211累计未分配利润33446.75　613.421254.631923.624022.856149.868544.0710938.29'