市游乐园可行性研究报告 62页

'第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称XX市游乐园1.1.2项目建设单位及简介项目建设单位为XX公司，XX公司是一家正在蓬勃发展的，以房地产综合开发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业，公司成立于2005年，注册资金2168.88万元。公司现在有职工32人,其中本科以上学历有28人,大专学历有4人,其中高级管理人员8人,财会人员4人,财会总监1人,工程师6名,预算人员5名,建造师7名,法律顾问1名。公司成立后，成功的开发了XX区XX省地调院住宅区，XX区昭乌达路凯基综合楼项目及讨号板新村，为公司持续发展奠定了坚实的经济基础。我公司自成立以来，本着“服务社会”的产品理念和市场定位，进行房地产开发，现在我公司有酒店一座,总建筑面积16000平方米,资金、技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营专业人才，同时拥有一批技术过硬、信誉至上的施工建设技术人才，具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发的能力，可独立承揽大中型住宅小区及公共设施的开发建设任务。“诚信赢顾客”是我们的经营理念，“追求卓越、力臻完美”是我们的质量方针，“开发一个项目，造福一方人民，树立一方口碑”是我们永远不懈的追求。新时期，为适应市场竞争、公司发展的需要，公司将按照“诚信为本，用户至上，创建精品、服务大众”26 的经营原则，全体员工齐心协力、奋力拼搏，以“管理创品牌，品牌促发展，诚信赢顾客”的工作思路，和“追求卓越，力臻完美”的经营方针，积极开展各项生产经营工作，企业取得了长足的发展和进步，增强了企业的整体实力、发展后劲。今后，我们将一如既往地坚持“发展才是硬道理”的指导思想，以先进的开发理念、成熟的开发经验、诚实守信的经营作风，同心协力，开拓创新，在激烈的市场竞争浪潮中，乘风破浪，再掀创业新高潮，努力把凯基置业有限公司，建设成为有实力的企业之一，为改善和美化城市环境做出更大的贡献。近年来，公司在XX总经理的带领下，全体员工齐心协力、奋力拼搏，企业取得了长足的发展，进一步增强了企业的整体实力和发展后劲。今后，我们将一如既往地坚持“发展才是硬道理”的指导思想，以先进的开发理念、成熟的开发经验、诚实守信的经营作风，同心协力，开拓创新，在激烈的市场竞争浪潮中，乘风破浪，再掀创业新高潮，努力把凯基置业有限公司，建设成为有实力的企业之一，为改善和美化城市面貌做出更大的贡献。1.1.3项目性质新建1.1.4项目建设地址该项目选址于XX市，项目北临XX村，南临XX村，西临内XX，东临XX，本规划地块为XX区农用地和集体建设用地，总用地面积约33.3380公顷。1.1.5项目建设内容与建设规模本项目建设内容包括建设接待服务区、儿童游乐园区、体育健身区、田园生态区、滨水景观区、建筑区等六大功能分区组成26 。项目建成后，将形成一个供市民体育健身、文化交流、休闲娱乐的公共活动场所。项目具体建设内容及规模如下：该项目以一些大型儿童游乐设施为主，拟建成苏中地区首屈一指的儿童游乐天地；弯月飘车26 逍遥水母三维太空环26 观览车26 旋转莲花杯表1-1项目主要的建设内容序号项目单位数量备注1总用地面积m2333380　1园区m2603001.1接待服务区m255001.2专项运动区m285001.3极限运动区m265001.4休闲运动区m2120001.5田园文化展示区m275001.6滨水景观区m250001.7休闲娱乐区m285001.8保留建筑区m2680026 2道路m2241602.1主干道m2133602.2次干道m2108003建筑物m286004构筑物(景点)m238005场地m2907005.1广场m2202005.2绿化场地m2330005.3篮、足、排球场地m2120005.4停车场m2255006水域m2356006.1人工湖m2206006.2大龙河m215000　合计　　2建筑密度m20.50%3绿化率m274%1.1.6项目建设工期本项目从2011年3月开始进行前期准备工作，拟于2011年4月开始建设，用12个月时间完成施工，2012年3月投入使用。项目区有超级太空船,旋转木马等一批惊而不险，悬而不惧的现代游乐项目，和卡通人物，动物等静态型的儿童游乐器材，儿童城内有室内攀岩室,游艺厅，充气娱乐设施等一批集强身健体，寓教于乐为一体的综合性的游乐设施.总投资为1000万元。1.1.7项目总投资及资金筹措26 经估算，该项目总投资估算为43614.28万元，其中：建筑安装工程费用21474.04万元，工程建设其他费用18861.36万元（其中：与未来企业生产有关的其他费用1000万元），预备费用1210.06万元，建设期利息1870.56万元，铺底流动资金200.00万元。资金筹措方式为申请银行资金贷款，和自筹资金。1.1.8环境影响及社会经济效益评价本项目建设将会大大改善了XX区郊区的生态环境，为XX区郊区居民提供了一个体育健身、文化交流、休闲娱乐的室外活动场所，将为XX区郊区的文化环境、生态环境的改善起到重要的作用，并为XX区郊区的建设起到很好的辅助作用，从而促进XX区郊区的生态环境和经济社会全面、协调、可持续发展，切实提高人民群众的生活水平。所以，本项目具有显著的社会效益、环境效益和经济效益。1.2编制依据1、《XX市总体规划（2005年－2020年）》2、《XX市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》3、《城市绿化规划建设指标的规定》4、《公园设计规范》（CJJ48－92）5、项目建设单位提供的其他资料。1.3结论与建议1.3.1主要结论本项目建设以《XX市总体规划（2005年－2020年）》、《XX市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》为依据，在统筹规划区域文化资源、优化文化发展环境的同时，积极发展体育文化事业26 ，贯彻《全民健身计划纲要》，并坚持资源节约和环境友好的可持续发展战略，依托新媒体产业基地的发展机遇，促进XX区郊区建设，提高人民的生活水平。总之，本项目的建设在改善生态环境、提高人民群众生活质量发挥了重要的作用。项目具有显著的环境效益和社会效益，因此，本项目的建设是必要的，而且也是可行的。1.3.2建议为了规范政府投资项目资金的管理，建议项目建设单位要制定明确的管理制度和管理办法，保证政府投资资金管理的科学化、制度化和规范化。建议项目承办单位尽快完善办理各项批复手续，在项目实施阶段要统筹安排处理好投资、质量、进度、安全关系，节约和合理使用资金。本工程建设完成后，应制定相应的法律法规，委托专门部门，对项目进行正常的维护和运行管理。建设单位应尽快取得本工程的环保、交通、规划、土地等部门的意见。26 第二章　项目建设背景和必要性2.1项目建设背景2.1.1XX市规划为项目建设提供了直接依据《XX市总体规划（2005年－2020年）》指出：XX市的城镇建设要“逐步实现各级规划公园绿地、居住绿地、附属绿地，形成系统完整、布局合理、功能健全的中心城点状绿地布局。实现居民出行500米见绿地，消除公共绿地服务盲区”和“继续增加公共体育设施用地，建设功能完备、风格多样、布局合理的群众健身设施，形成群众体育组织健全、活动普及、设施完备的新格局。加强新城和边缘集团公共体育设施的建设，实现人均0.6～0.7平方米公共体育设施用地的目标”。同时，还确定了“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。大兴区正处于“连接一轴，横跨两带，关联多中心”的重要位置，是城市发展新区之一，同时也属于XX市的生态保护带，具有得天独厚的区位和资源优势，战略区位优势将日益突显。强调了生态环境发展策略，指出要加强平原地区生态林地的保护和建设；划定限制建设地区，有效保护森林、河湖、湿地等生态敏感地区，积极进行绿化隔离地区、森林公园、生态廊道、城市公共绿地等生态环境建设。2.1.2XX市规划为项目建设指明了方向XX区郊区是XX市经济发展的重要节点，也是现代制造业和文化创意产业的重点培育地区。XX市XX区郊区游乐园的新建将会给XX区的发展带来了很大机遇。以“战略发展节点、新兴产业基地、京南绿色新城”26 的发展目标。坚持以人为本，建设宜居、宜业城市的典范，构建良好的人居环境，切实保障合理配置各级各类公共服务设施并进行人性化的细节设计，力争将XX区郊区建成宜居、宜业的绿色新城，并与全市城市空间布局和产业布局相衔接，构建“中部一体、东西两翼、产业集群、城镇组团、生态融合”的城乡空间格局。2.1.3项目建设符合XX区的总体规划的要求要强化XX区的发展，在对绿地景观系统规划中指出要以城镇周边生态绿地为依托，强化城镇组团之间的绿化廊道联系，营造城在绿中绿在城中的氛围。在各组团规划中心、并安排组团绿地和多处社区绿地，以城镇公共广场为重点，与城镇内部的公园，街头的小绿地和绿化率较高的附属绿地，形成点线面结合的城镇绿地系统。在组团之间的开敞地带依托水系安排郊野公园，成为城镇生态绿心和城镇居民就近体会绿色气息的休闲空间。2.1.4XX市XX区郊区游乐园的新建对城镇化建设水平提出新的要求新媒体产业基地的建设，给XX区的发展带来重大发展机遇的同时，对XX区郊区的用地布局及基础设施建设提出了新的要求。XX区郊区紧邻XX市区，为了落实新定位，贯彻新理念，促进XX市的可持续、集约、协调发展，促进XX市周边城镇产业结构的调整和增长方式的转变。《XX市总体规划（2005年－2020年）》中提出XX区郊区应依托以新媒体基地建设为基础的产业发展，形成集中的产业新区，吸引外来投资、接受城市外迁项目和城市高技术人才的集聚，有效地提高XX区的经济实力，同时，强化XX区郊区建设，促进城市发展，高标准营造集中的、具有一定规模和吸引力、有经济活力的城市，加强公共绿地、配套公共服务设施、和其他市政基础设施的建设，提高城市26 各项设施整体水平，逐步实现绿化建设与农业产业结构调整、农村城镇化及农民安置的联动，发展绿色产业，满足大量高技术人才在新媒体基地工作生活的需求，促使更多的城镇居民向XX区郊区集中，以适应XX区产业化、城镇化的要求。2.2项目建设的必要性2.2.1扭转XX区郊区缺少大型公益性公园的局面，满足当地群众日益增长的物质文化生活的场地需求近年来，随着新媒体产业基地的建设，XX区的经济发展持续快速发展。加强XX区郊区的基础设施及精神文化建设，是实现XX区快速发展的前提条件。XX区近些年的发展速度、工业化进程、第三产业调整的步伐虽然较快，虽然市政基础设施建设比较好，但是中心周边没有大面积的公益性绿地景观；现有的群众游憩健身场地分布零散、设施简陋，并且缺乏统一的布置和管理，与城市高标准的规划存在较大的差距。随着XX区的品牌建设和招商引资的力度加大，越来越多的外来企业和高素质人群将来到XX区郊区安家落户。XX区郊区人口增加、人均收入提高，物质生活条件逐步改善，当地群众的业余娱乐文化活动的需求越来越丰富。原有村镇简陋的文化体育设施难以满足人民群众日益提高的精神文化生活需求，严重滞后于XX区郊区的经济发展水平。所以，建设一个能让不同年龄、层次的人群均可健身休闲、愉悦身心的公共空间将刻不容缓。本项目的建设对扭转XX区郊区缺少大型体育文化场所的局面，满足当地群众日益增加的精神文化需求，具有重要的意义。2.2.2城镇建设水平的提高，对环境质量提出了新的要求城镇的建设和发展是促进XX区郊区26 经济发展的重要环节，是提高农村居民的物质生活质量的必然要求，也是推进该地区城市化进程的出路所在。XX区郊区作为XX市区的外围开发区，紧邻XX市，人口和产业的截流能力将有所增强，随着城镇建设的推进，XX区郊区配套设施逐步完善，镇区的居住条件会明显改善，必将会吸引来此工作的人口就地居住生活。城镇建设应遵循人与自然的和谐统一，注重生态环境建设，以高品质文化创意产业为依托，把XX区郊区建设成为基础设施完善，环境优美，适宜居住的绿色城镇。把XX区郊区建设成为“环境优美、适宜居住、配套设施完善”的中心城镇将是现阶段XX区郊区发展的首要目标。2.2.3加强公共基础设施建设，着力打造绿色宜居城市的需要XX区郊区位于XX市中轴延伸区域，是XX市总规明确要求建设并保护好的重要绿色开敞空间。负有带动辐射中部区域发展的重要任务。本项目充分利用现有生态、文化资源，形成绿化、文化与水系风景圈的共融和谐；拓展公园绿地的功能；重视建设小型绿地，提高人均园林绿地配置标准，努力打造绿色宜居城市。26 第三章建设选址和建设条件3.1建设地点3.1.1项目选址该项目选址于XX市，项目北临XX村，南临XX村，西临内XX，东临XX，本规划地块为XX区农用地和集体建设用地，总用地面积约33.3335公顷。3.1.2用地性质本规划地块为XX区农用地和集体建设用地，总用地面积约33.3380公顷。3.1.3项目用地现状本项目用地形状为长方形地块，用地范围内主要是荒地，原有建筑主要是农民居住点。图3-2项目场址现状图26 图3-3项目场址现状图3.2建设条件3.2.1自然条件XX市属温带大陆性气候，四季气候变化明显，差异较大，其特点：冬长夏短，年平均气温8℃左右，1月份平均气温-13.2℃，7月份平均气温21.9℃，绝对最低气温-22.8℃。无霜期约140天。年降水量350～500毫米，集中在7、8两月，春季少雨干旱。日照时数3000多小时，夏无酷暑，冬无严寒，特别是每年的7、8、9月，绿树成荫，气候凉爽，更是旅游避暑的黄金季节。该地区干燥多风，主导风向为西北风，次导风向为西南风。年平均风速1.8m／s，最大风速19.3m／s，年平均大风日数26.9天，平均沙尘暴3．8天。降雨量少而集中，年平均降雨量415毫米，年平均蒸发量为1759.4毫米。最大积雪深度为30厘米，最大冻土深度为160厘米。26 由于受西伯利亚和西风带气团及地面长波辐射的共同影响，市区逆温现象十分严重，使垂直对流受到抑制，是XX市地区气候的一大特征。3.2.2水资源现状XX市地处大青山南侧，有霍寨沟、乌素图沟、坝口子沟、红山口沟、小哈拉沁沟、哈拉沁沟、小黑河、大黑河等河沟流经市区，均为须设防的河沟。本项目实施场地范围内基本无地表水系。项目浅部的地下水属潜水类型，地下水主要受大气降水及地表水渗透补给。地下水的流向为自北东向至南西向。地下水的埋藏深度最深大于40m，最浅也在3．5m左右，近几年，市区地下水位呈下降趋势。根据所收集到的水质分析资料，初步判定项目实施场地下水对混凝土不具侵蚀性。3.2.3交通运输通讯及水电气现状况项目的四周道路通畅，距XX市火车站、长途汽车站不到15公里，距飞机场约22公里，公交车已经通到地块的边缘，对外交通便利。呼市地区的用水主要来自深层地下水，随着“引黄入呼”工程的建设，日供水能力40万吨的XX市引黄供水工程一期已竣工，确保了XX市城区西部地区的生产、生活用水。呼市地区的供电状况较好，呼市电厂的装机能量20万千瓦，尚能满足呼市地区生产、生活需求，呼市还与包头、丰镇、准格尔等大型电厂联网，除了供给呼市用电外，还向北京等地输电。供暖状况目前较为紧张。但是目前集中供暖三期工程已接近完工，预计在未来三～五年内即可见成效。26 呼市具有完善的程控电话可直接通往国内外；中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖呼市城区范围。有线电视也已覆盖呼市城区范围。回民区通信网络已全部实现交换程控化和传输数字化。城区电力充足，网络发达，目前已建成4千伏——220千伏6个供配电压等级的输电线路和3个等级变电站，形成了三级电压供电网。随着XX市电厂的扩建和托克托电站群的兴建，XX市的电力将更加充裕。3.2.4社会经济条件项目属于XX市XX区范围，“十一五”时期，是XX区综合实力提升最快、城乡面貌变化最显著、社会建设成果最丰硕、人民群众得到实惠最多的时期之一。五年来，区人民政府在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大和区政协的监督、支持下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，牢牢把握发展这个第一要务，团结带领全区各族干部群众，紧紧抓住西部大开发和自治区成立60周年大庆等重要历史机遇，克服了国际金融危机带来的不利影响，聚精会神搞建设，一心一意谋发展，“十一五”规划主要目标任务胜利完成。1、地区生产总值到“十一五”期末预计完成220亿元，同“十五”期末相比，年均递增13.5%，人均地区生产总值达到91667元，按现行汇率计算，折合13682美元；财政收入达到16.6亿元，比“十五”期末增长171.1%，翻了一番，年均递增22.1%；全社会固定资产投资额累计完成302亿元，翻了一番，年均递增23.6%。2、产业结构不断优化。预计三次产业比重由“十五”期末的0.78：18.4：80.82调整“十二五”期末的0.23：17.08：82.69。3、服务业优势巩固提升。2010年，《XX区服务业发展规划》编制完成。“十一五”期末服务业增加值预计完成181.9亿元，比“十五”26 期末增长134.8%，翻了一番，年均递增18.6%。社会消费品零售总额达到210亿元，比“十五”期末增长126.5%，翻了一番，年均递增17.8%。3.2.5市政基础设施条件1、电力项目区内均已通入供电线路，由供电局统一供电，能够满足园区内的用电需要。2、给排水项目用地范围内为XX市自来水公司供水，项目用水直接接入附近用水管道即可。项目排水采用雨污分流制，规划的污水管线位于金川西路上，项目污水经过统一收集后，接入金川西路市政污水管网。规划的雨水管网接入金川西路市政雨水管网。3、通信项目区内均已通入固定电话线路和闭路电视网络，中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖项目区内。4、天然气管道城市燃气管道已接至项目区内，住宅区大部分已经使用了天然气，还有的即将使用。5、热力城市供热系统已通至项目区内，住宅区的取暖均依靠城市热力公司热力管网供热。26 第四章　项目建设方案本项目建设方案是根据规划用地的现状、地势、地形、地貌、周边发展要求等方面因素来分析、拟定的确实可行的园区规划。设计意在创造一个阳光、休闲、运动、健康、生态的休闲娱乐空间。4.1现状分析土地使用现状：用地范围内土地性质为规划绿地，总用地面积33.33公顷，其中，水域面积3.56公顷；广场及绿地面积9.07公顷；市政道路面积2.42公顷；建筑物面积0.86公顷，构筑物(景点)面积0.38公顷。游乐园规划用地内的现状非建设用地是规划绿地和大龙河水系，在规划时应确保生态系统的延续性。尊重充分利用现有场地，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。游乐园规划其北侧与高压走廊防护林相邻。从安全性与美观性考虑周边以微地形草地和疏林植被为主，形成幽闭空间，交通与园区隔离，景观相融合。道路现状：规划场地内的现状道路多为田间土路，部分为田间羊肠小径，路面未经硬化，多数道路与用地外部道路相接。宽度比较窄，通行能力有限，很难适应未来的需求。规划中依地形走势和景点分布进行重新调整，综合解决现状所存在的问题，提高土地利用价值。地形地貌：游乐园规划用地为平原地貌，地势较为平坦、绿化率高、生态环境较好，规划用地内南侧的大龙河水位常年稳定，较利于规划建设的发展。26 4.2规划思想设计理念：尊重历史、尊重文脉、满足民众健康生活的多重需要。设计立意：根据理念，我们对在城市进化过程中形成的内容与原乡土文化的沉淀进行了分析与比较，得出以下结论：在前进中得到了城市生活的紧张充实，但失去了田园生活的闲适与随意；得到了现代人的生活方式，失去了先民们深厚的文化积淀；得到了匆忙的高层办公空间，失去了自身的健康；得到了城市紧凑规则的景观肌理，失去了原有的自然生态系统。主题定位：在此基础上，针对以上几点和规划现状对综合类体育文化空间的缺失，我们力求在公园建成后确保这些因素得以保留。将项目做成以体育、文化为主题的运动休闲、历史教育、文化交流、生态延续的公园。4.3规划原则1、维护原貌：充分利用现有场地，把新建景观融入自然景观中，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。2、珍惜水体：保持水质自然、古朴、纯净，提高水体景观质量。充分保护现有河水状态，人工湖水则通过循环使用减少耗水量，利用生物净化减少水中杂质。3、保护田园景观特征及其可延续性：地段为社区共享的空间，与东西两侧未来的田园风光结合，层层过渡，相互借景，利用交通线路在不同景区间提供便捷和启示性的联系。4、26 减少车流：引导车流直接进入目的地，减少场地内不同功能区域之间的过境交通。在入口处设停车场，以便尽早分流，使部分游客和工作人员尽早换乘园区内的电瓶车。4.4规划目标1、把游乐园东部区域建成镇区的“休闲型文化中心”和“田园生态展示链”，展示田园文化特点。2、西区建设成为以“体育运动发展，精神传承”为主题的体育健身区。3、南侧滨水区建成以水为背景的开阔景观区域，丰富生态文化。4、为市民旅游者提供宜人空间的同时，考虑到为高新区的“白领”工作人员，企业高管人员提供午间休憩空间、交流空间、健身娱乐空间。5、为青少年，儿童提供历史文化教育、娱乐、野外拓展、课外课堂学习的空间。4.5规划方案4.5.1功能分区规划根据场地性质、主体功能的不同将园区分为八个功能区。即：接待服务区、休闲运动区、专项运动区、极限运动区、休闲娱乐区、田园文化展示区、滨水景观区、保留建筑区。接待服务区是公园用地的主入口，硬地面积宽阔、附属服务设施齐备，同时设有露天剧场、集散广场，交通线路发达，可以为游客提供安全、完善的休息、餐饮、娱乐、集会场所。其内部规划设有服务中心、停车场、休息亭和体育精神展壁等景观。该区位于中轴路两侧，交通便捷又远离市区主干道，是一个安全、幽静而又风光怡然的区域。26 休闲运动区位于规划园东区临近魏东路的次入口，由自由滑草场、休憩草坪、舞林广场、儿童娱乐场地组成，不同的场地引领不同的活动。舞林广场由次入口直接进入，疏植樱花树，硬铺平整并衔接下沉花园，为市民提供休闲运动的幽静场地；自由式滑草场为娱乐型运动场地，由舞林广场台阶路直接进入，也可通过园内环线进入，设施齐全、功能完备，可以给人们带来不同趣味的滑行体验；休憩草坪紧邻滑草场，地势相对平缓，为人们提供一个绿色的有氧空间，可以乐在其中地做各种休闲运动；儿童娱乐场紧邻东区主入口服务中心，专门针对青少年、儿童的早期教育和培训方式，结合娱乐的形式设置不同场馆，通过智力游戏、团队配合、独自探险等活动营造全新娱乐环境，特别针对目前国内缺乏的专业性灾难逃生项目开发基地软硬件设施，形成一定别具风格的游玩场地。专项运动区是针对俱乐部、运动员和有特殊需求人群设立的较专业的体育运动区域，位于空气清新的水系北侧，有利于身心健康。该地块地势平坦、视野开阔，较适合安排需要固定活动场地的运动形式，项目有足球、篮球、羽毛球、排球、网球等。同时还设有专业性的马术俱乐部、运动俱乐部、迷你高尔夫等项目和休闲景点，为专项运动的严谨风格添上一笔随意色彩，从而丰富了空间构成。极限运动区位于规划园西区西侧，可由房通路次入口直接进入。穿过喷雾广场可进入极限运动场地，场地内各类设施齐全，为都市工作者提供一个挑战自我、放松心情的体验基地，也可由广场直接进入水上极限区体验别具特色的水上运动。野战营位于场地西南侧，其中设碉堡战、丛林战、定向运动场地等项目，让人们在挑战极限的同时回归自然，放飞的心情，培养人与人之间的合作精神。26 休闲娱乐区位于场地东区与羊李路相邻的次入口地带，是一块以田园休闲活动和田园风光观赏为主导的场所，环境优雅、静谧。入口枫林广场代表秋景，火红的枫叶把人的乡间情愫展示出来。中心设一人工湖，周边为疏林草地和大面积延伸性临水草坪，以自然生态为基础，附加水上游览设施，湖心设临水餐厅，过小桥可到水上景亭沉香亭，继续西行为忘忧岛，再由小桥连接可直达百花坞，凭借水势营造世外桃源般的田园风光。农家乐园位于该区北侧，以当地特产梨园为主园，同时设有葡萄园、枣园、水井、水车、菜圃、饲养圈等农家生活基础设施，游人可亲自去体验采摘、栽种、汲水浇灌、饲养等农家项目。田园文化展示区为东区南侧中部临水一带，主要展示勤劳勇敢的古镇人源远流长的农耕历史、特色民俗、民间手艺、以及对当地地貌文献的研究。这是一块难得的区域，自然环境优雅静谧，人文历史源远流长，它提供给我们一个遐想的美妙空间。滨水景观区位于规划园区南侧，是一平缓的开放空间，亲切迷人、富有现代气息，视野开阔，可与对面市政林相借景。委婉优美的滨水轮廓线，小巧精致的构筑物景点，到处都是风景无限的视觉走廊。保留建筑区位于场地西区北侧，外部与市政高压走廊防护林相接，内部与入口服务区和极限运动区相邻，是魏善庄镇的水务管理处，独成院落，交通上与规划园区隔离。4.5.2交通系统规划规划园区内交通系统由道路、停车场、休憩场地三部分构成。道路分六种形式：公园主干路、公园次干路、专项道路、水上游览线路、环水线路、市政道路。 26 公园主干路连接场地各出入口，宽4-6米，主要为人车混行系统，满足观光与后勤服务的需求；公园次干路为步行系统，宽1-3米，穿越景点与主干路相接；专项道路主要为运动健身步道，宽2米，隐于西区主入口疏林场地，设施完善、便于运动；水上游览线路主要分布于湖区，以水上交通工具为依托，联系水上景点；环水线路滨水前行，简洁干净，为水边景致所铺设；市政道路为贯穿场地南北的魏东路，是场地的中轴交通线，连接魏善庄镇的南北两区。 各线路与停车场、休憩场地完美衔接，为各景点提供便捷交通，达到“移步换景”、“景随步移”的效果。4.5.3景观系统规划公园的景观规划主要是以景点建设性质为依据，以植被、小品、水域、建筑为内容，由两条景观主轴线、三条景观次轴线和三个陆地景观组团、两个水域构成。规划区以贯穿场地的市政金川西路为中心景观主轴，它依次连接两个地块的三条景观次轴线，形成别具特色的南北景观带，主要展示市政道路绿化和通过视线透景观赏到的两侧园区内的景观；另一条以都市休闲景观桥为核心，将东西两大地块的景点串联起来，形成东西走向的景观带，主要展示规划园区内部景观，包括含乔木、灌木、花卉、草坪等在内的综合性绿地景观、林区景观、水面景观、构筑物景观、建筑景观、园路景观、小品景观等。景观轴充分将场地内的所有景观区联系起来，形成一个大的景观结构网络，使的园区景观成为一个完整有序又能贴近市民生活的系统，从而提升城镇的休闲价值，丰富居民的生活。4.5.4建筑风格26 园内建筑在与地基、地形、地势、地貌结合的基础上，以小型、低层为主，风格多样，外观简约；在建筑平面布局和空间处理上力求活泼、富于变化；在功能使用上突显安全、便捷、经济。同时把建筑作为一种风景要素来考虑，使之与周围的山水、岩石、花草树木融为一体，共同构成优美景色。4.5.5停车场和公共卫生间规划园区设四个停车场，分别布置在出入口地带，与出入口广场相连。场地铺设透草防滑地砖，空间宽阔、流线清晰、为不同的车辆预留不同的停靠区域，避免车辆之间的碰撞、刮擦。植物以阔叶乔木为主，配以常绿灌木，形成大面积绿荫空间。停车服务以“人性化”为标准，控制程序专业，为游客提供一个安全、便捷、环保的停车氛围。公共卫生间：公共卫生间是园区的基础设施之一，各区域在游人的步行范围之内均有设置，并有明显的指引标志。外型与所处环境协调、材料环保、设施齐全、设计人性化。4.6主要经济技术指标表4-1项目主要技术经济指标序号项目单位数量备注1总用地面积m2333380　1园区m260300　1.1接待服务区m25500　1.2专项运动区m28500　1.3极限运动区m26500　1.4休闲运动区m212000　1.5田园文化展示区m27500　1.6滨水景观区m25000　26 1.7休闲娱乐区m28500　1.8保留建筑区m26800　2道路m2241602.1主干道m2133602.2次干道m210800　3建筑物m28600　4构筑物(景点)m23800　5场地m290700　5.1广场m220200　5.2绿化场地m233000　5.3篮、足、排球场地m212000　5.4停车场m225500　6水域m235600　6.1人工湖m220600　6.2大龙河m215000　2建筑密度m20.50%　3绿化率m274%26 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告第五章环境影响评价5.1项目建设过程中对环境的影响及治理措施5.1.1对交通的影响及治理措施施工期间，由于土方、建筑材料等的运输将增加项目周围路段的车流量，施工车辆尽量避免在主要干道通行，并尽量避开行车高峰时间。5.1.2扬尘对施工工地周围的影响及治理措施施工车辆的进出携带泥土抖落在道路上，施工现场裸露的土堆、地表，在遇风吹扬和遇雨的情况下，将造成泥污污染。在施工方案中，要对这种影响加以考虑，保持车轮清洁，春冬多风季节注意对裸露地表洒水，降低飞尘影响，实行保洁制度。5.1.3噪声对周围环境的影响及治理措施为减少施工期运输车的喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声及打桩机声等噪声对附近居民的影响，一方面工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取降噪声措施，另一方面在夜间少开或不开噪声大的机械。5.1.4现场防水和排水对周围环境的影响及治理措施在施工期间始终保持工地的良好的排水状态，修建临时排水渠道，并与永久性排水设施相连接，避免引起淤积和冲刷。针对可能出现的冲刷与淤积：（1）采取有效预防措施，防止施工场所占用的土地或临时使用的土地受到冲刷。（2）采取有效预防措施，防止从本工程施工中开挖的土石材料，对河流、水道、灌溉或排水系统产生淤积或堵塞。（3）施工中的临时排水系统，最大限度地减少水土流失及对水文状态的改变。62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告（4）不得干扰河道、水道或现有灌溉或排水系统的自然流动，以免导致冲刷与淤积的发生。5.1.5施工渣土对周围环境的影响及治理措施施工期固定废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或浪费的各种建筑装饰材料。本项目施工期产生的固体废弃物将会对其周边环境产生一定的影响：为了削减施工期产生的固体废弃物应采取以下措施处理：（1）施工期生活垃圾和其他废弃的土方、灰渣应设置固定存放点，并按环卫部门要求运到指定地点消纳处理。（2）施工期间产生的可回收废料如钢筋弯头、废木板等应尽量由施工单位回收利用。（3）施工期将产生大量渣土，在运输过程中易引起二次扬尘污染。因此，渣土运输应采用封闭式运输。5.1.6其他防护措施（1）保护植被1）尽量保护建设用地范围之外的现有绿色植被。若因修建临时工程破坏了现有的绿色植被，负责在拆除临时工程时予以恢复。2）保护建设项目两旁的古树、名木和法定保护的树种，即使处在建设项目用地范围内，有可能时也要尽量设法保护。3）工程施工期间破坏植被的面积应严格控制，除了不可避免的工程占地、砍伐以外，不再发生其它形式的人为破坏。（2）土地资源的保护62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告1）妥善处理废方，沿河弃土应避免壅塞河道、改变水流方向和抬高水位而淹没或冲毁农田、房屋。重视弃土堆的复垦，有条件时，在弃土堆顶面绿化，或整平成为耕地。2）在河床采砂砾材料时，防止对河流状态的改变，并符合《中华人民共和国水法》的规定，即：“在行洪、排涝河流和航道范围内开采砂石、砂金，必须经河道主管部门批准，按照批准的范围和作业方式开采，涉及航道的，由河道主管部门会同航道主管部门批准”的规定。3）对施工人员加强保护自然资源及野生植物的教育，在雇用合同中规定严禁偷猎和随意砍伐树木。5.2项目运营期对环境的影响及治理措施项目运营期的污染主要来自于固体垃圾、生活污水以及厕所恶臭。5.2.1固体废物影响评价及治理措施（1）主要来源本项目所产生的固体垃圾主要是运营期间的生活垃圾，此类垃圾一般不含特殊有毒有害物质，垃圾分为两类，一类是干垃圾，主要成分是废纸、垃圾袋、清扫垃圾、废包装物等；另一类是湿垃圾，产生于餐厅，主要成分是蔬菜、水果、肉类等，含水分较多。（2）治理措施垃圾分类收集是推行垃圾资源化、减量化、无害化处理的第一步，实行垃圾分类收集将使垃圾处理提高一个档次，对周边环境保护也起到较大的积极作用。建设单位加强物业管理，做好垃圾分类的宣传工作，分类垃圾从每个游客做起，加强垃圾堆放管理，及时清运处理，为旅游提供一个清洁、舒适的游玩环境。5.2.2污水影响评价及治理措施本项目生活污水很少，可经化污水处理设施处理达标后，经地下暗沟排入规划的污水管道；雨水主要植物自然吸收。62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告5.2.3厕所恶臭影响评价及治理措施（1）垃圾收集点垃圾收集点采用垃圾桶储存收集来的垃圾，并用塑料袋密封，然后放置在密闭的收集点内贮存。装车时将垃圾桶内用塑料袋密封的垃圾直接倾倒入垃圾运输车。因此，从收集到装车转运的整个过程，垃圾不外露，几乎没有恶臭污染物的泄漏。所以，各收集点不会对周围环境保护目标造成恶臭污染。（2）垃圾转运站根据对国内现有垃圾转运站污染物排放情况调查，转运站的废气主要来自于转运车间垃圾倾倒和压缩过程，废气中主要污染物为粉尘、H2S和NH3。转运车间采用密闭式建筑，减少垃圾的恶臭污染物散发；在每个转运车间内设立1套除尘除臭系统，通过抽风系统在转运车间内形成负压，将臭气吸走并处理，将臭气污染降到最低。经处理后，对外环境影响不大。（3）公厕本项目公厕均按《城市公共厕所规划和设计标准》（CJJ14－87）中一类标准建设，全部为水冲式公厕，卫生条件好，功能完善。本项目做到管理到位、保持厕内清洁，地面无积水、无纸屑，大便器内无积粪，小便器内不积存尿液，无尿垢、杂物，墙壁、顶棚整洁，公厕内基本无臭味。因此，本项目拟建的各公厕如能按国家有关的卫生要求，保持厕内清洁，则公厕排放的H2S和NH3等恶臭污染物极少，公厕外H2S和NH3的浓度低于《恶臭污染物排放标准》（GB14554-93）中二级标准，恶臭污染物经扩散、稀释，不会对公厕周边环境造成恶臭污染。62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告第六章劳动安全、卫生与消防6.1劳动安全根据《中华人民共和国劳动法》第六章规定，用人单位建立、健全劳动安全卫生制度，严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，对劳动者进行劳动安全卫生教育，防止劳动过程中的事故，减少职业危害。6.1.1施工安全项目建设过程中，机械传动设备易发生机械性伤害事故；起重机检修等高空作业点、平台、梯子、坑、井、沟等处易发生人体坠落。针对以上情况，我们将裸露的设备旋转部件均设安全罩等防护措施。起重机设有检修平台和安全走道。梯子、坑、井、沟等处分别设有安全栏杆或盖板，并设有警示标志。6.1.2建筑安全本项目按抗震8度设防，施工中将有严格的质量保证措施，公共卫生间采取防滑措施。6.1.3防火本项目有关防火措施应严格按建筑防火规范设计。6.1.4电气安全本工程采用TN-S接地系统，各种建构筑物采用等电位联结，洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位联结。为减少接地故障引起电气火灾危险而装设的漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过0.5安。游客服务用房内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对插座及照明器具等采用标准电压不超过1262 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告伏的安全超低压供电。对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。6.1.5防雷设施按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被浸入的措施，以及防侧击的保护措施。6.2卫生防护6.2.1生活给水对生活用水加装紫外线消毒设施。6.2.2排水盥洗污水、粪便污水、生活污水、绿化用水及雨水采用分流系统。6.2.3噪声控制本工程采用整体性较好的结构体系，为此经常产生撞击、振动的部位（如设备管道等）采取了防止结构声学传播的措施。本工程内的水泵等均设置在单独的房间内，并采取了一定的隔声减噪措施。6.3消防6.3.1火灾隐患分析（1）在施工过程中，施工材料的堆放、储存以及运输过程中都存在火灾隐患，有可能引起火灾。（2）配电室等服务用房极易引起火灾。（3）项目建成后，随着天气逐渐转凉，厚厚的落叶加上干燥的气候，极其容易引起火灾事故。6.3.2防火等级本项目各建筑物的耐火等级均为。6.3.3消防设施（1）火灾报警系统62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告本建设项目设置火灾报警系统，当发现火灾异常现象时自动报警系统启动，警告人们火源的位置。使用火灾监测仪能够实现火灾的早期发现，早报警、早灭火，减少火灾损失。（2）灭火系统1）窒息法。隔断空气的流通，造成无氧状态停止燃烧。2）冷却法。降低燃烧物质温度到燃点以下，可停止火势蔓延。3）隔离法。中断燃烧物的供给，火势无法蔓延。为了减少火灾造成的损失，有各种类型的灭火剂，如：水、泡沫、惰性气体、卤代烷烃、化学干粉和固体物质，根据不同的消防对象选用不同的灭火剂。（3）建立消防水源本拟建项目在设计时，充分考虑到消防用水量及水压，根据装置大小、高度及灭火能力，建立合适的消防水池，保证30min用水量。62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告第七章节能分析7.1编制依据1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《公共建筑节能设计标准》DBJ14-036-2006；3、《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26-95；4、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；5、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ114-2004）；6、国家颁布的有关节能的政策、法规。7.2节能措施7.2.1建筑节能技术措施（1）围护结构节能措施墙体采用聚苯乙烯塑料这种新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数。采取增加窗玻璃层数、窗上加贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃，改善门窗绝热性能，有效降低室内空气与室外空气的热传导。（2）能源系统节能控制技术采暖空调系统的控制技术是对既有热网系统进行节能改造、实现优化运行节能控制的关键技术。主要有三种方式：VWV（冷水量）、VAV（变风量）和VRV（变容量），其关键技术是基于供热、空调系统中的“冷（热）源-输配系统-末端设备”各环节物理特性的控制。（3）采暖末端装置可调技术62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告主要包括末端热量可调及热量计量装置，连接每组散热器的恒温阀，响应的热网控制调节技术以及变频泵的应用。可实现30%-50%的节能效果，同时避免采暖末端的冷热不均问题。（4）新风处理及空调系统的余热回收技术新风负荷一般占建筑物负荷的约30%-40%，变新风量所需的供冷量比固定的最小新风量所需的供冷量少20%左右。通过全热式换热器将空调房间排风与新风进行热、湿交换，利用空调房间排风的降温除湿，可实现空调系统的余热回收。（5）采用节能产品购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能照明器具、风机、水泵等，降低建筑物能耗。7.2.2机电设备节能措施采暖、供电、供气系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗。按要求配装能源计量表。本项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率。各类设备及器材的选型应采用国家现行技术标准中的高效节能设备的器材。7.2.3照明系统节能措施（1）合理的选择照明线路：照明线路的损耗约占输入电能的4%左右，影响照明线路损耗的主要因素是供电方式和导线截面积。大多数照明电压为220V，照明系统可由单相二线、两相三线、三相四线三种方式供电。三相四线式供电比其它供电方式线路损耗小得多。因此，本项目照明系统采用三相四线制供电。（2）合理的选择控制开关和充分利用天然光：天然光是免费的光源，62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告应充分的利用，合理的设计照明开关。充分利用自然光，正确选择自然采光，也能改善工作环境，使人感到舒适，有利于健康。充分利用室内受光面的反射性，也能有效地提高光的利用率，如白色的墙面的反射系数可达70～80%，同样能起到节电的作用。（3）合理的选择照明方式：在满足标准度的条件下，为节约电力，应恰当地选用一般照明、局部照明和混合照明三种方式。（4）合理的选择照度值：选择照度是照明设计的重要问题。照度太低，会损害工作人员的视力，影响产品质量和生产效率。不合理的高照度则会浪费电力。选择照度必须与所进行的视觉工作相适应。设计照明可按国家颁布的照明设计标准来选择照度，照明质量合理的照度值和优良的照明质量形成的光环境可以提高工作效果和改进人们的心情，要综合考虑照明系统的总效率。　　（5）良好的维护管理可以节约用电和保护视力加强照明用电管理是照明节电的重要方面。照明节电管理主要以节电宣传教育和建立实施照明节电制度为主，使人们养成随手关灯的习惯。当灯泡积污时，其光通量可能降到正常光通量的50%以下。灯泡、灯具、玻璃、墙壁不清洁时，其反射率和透光率也会大大降低。7.2.4节水措施供水系统采用合理的工艺流程，推荐使用充气水嘴、真空排水系统等先进的节水技术。安装6升水便器配套系统，并使用两档式便器水箱及配件。卫生器具管件等采用节水型设备。卫生器具最低配水点处的静压力不超过0.25Mpa。在给水、总入口处均设水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告第八章项目组织机构及人力资源配备工程按照项目法组织施工，以保证工程安全、优质、高效地完成。其工作的要点为：组建精干高效的项目经理部，做到统一指挥、内外协调、全面负责；公开招标专业水平高的综合作业队伍投入项目建设；保证材料的加工及供应。8.1项目组织机构8.1.1项目组织机构分析由主管部门设立专门的机构，作为项目执行建设单位。成立“项目经理部”，作为本工程项目的实施机构，下设5个职能部门：（1）行政管理部门负责日常行政工作以及项目履行单位的接待、联络工作。（2）计划财务部门负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目履行单位办理合同协议等手续，以及资金的使用安排和收支手续。（3）施工管理部门负责项目土建与安装施工的协调与指挥、施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查及工程验收工作。（4）设备材料管理部门负责项目设备材料的订货、采购、保管、调拨等项工作。（5）技术管理部门负责项目的技术文件，技术档案的管理工作，主持设计图纸的会审，处理有关技术问题等项工作。8.1.2机构适应性分析62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告本机构设置是根据目前现行的政策和法规，并参考国内众多的体育文化公园的机构设置的。该组织机构的运行，可以满足建设、运营的需要，当然也存在精简机构的可能。8.2人力资源配备8.2.1值班班制本建设项目拥有大量体育运动器械及活动场地，需要专门人员进行维护及管理，因此本项目实行两班运转制。白班工作人员主要负责器械及场地的安全，避免受到破坏，晚班工作人员主要进行器械场地维护和看护。8.2.2劳动定员数量及技能素质要求本项目建成后，需要管理和技术人员10名，主要值班岗位人员30名。管理机构将根据项目建成后的实际需要，提出增减人员的计划，并交讨论决定。对于管理和技术人员，要求素质较高，既有较强的行政管理能力和技术管理能力，又要有协作精神。主要值班岗位工作人员，要求身体健康，具有高中或同等学历。8.2.3职工工资福利按照中国法律、法规和有关人事制度，与职工签订能体现每个职工个人素质（职能和责任）的个别劳动合同。所有职工的薪酬应反应每个职工的职能、责任和工作表现，符合法律规定，并且在人才市场具有竞争性。可行性研究阶段，采用的人均月工资水平如下：管理人员和技术人员平均4000元/月；主要值班岗位工作人员平均2000元/月。8.2.4员工来源及招聘方案62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告本建设项目，为当地村民提供一部分工作岗位，以便增加农民收入。此外，也将实行公开招聘制度，由大兴区魏善庄镇政府负责。主要技术人员面对全市招聘，其他人员主要面对魏善庄镇进行招聘，如不能满足需要，可扩大招聘范围。招聘工作在该项目计划竣工时间前一年开始，用1—2个月完成。8.2.5员工培训计划培训计划为以送去正在运行的同类工程跟班作业为主，理论学习为辅，参与器械安装、调试、验收的全过程，为本体育文化公园的正常运行奠定基础。8.3工程管理工程施工队伍在施工前应做好充分的准备工作，安排详细的施工计划，将专用设备及经验丰富的队伍投入到本工程中。1、人员物资及机械设备进场计划人员物资及机械设备进场，以满足工程施工需要和监理工程师要求为原则，可按工程进度计划分期分批进入施工现场，并随工程进度情况及时调整。2、临时设施建设临时设施布置以少占用地和投资少、方便施工为原则，充分利用现有房屋，以减少临时工程量。3、技术准备62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告施工人员进场后即开始进行技术准备工作。技术准备工作分为内业和外业两种。内业技术准备主要包括：认真学习施工规范、审核施工图纸、编写施工组织设计、结合工程特点编写技术管理办法和实施细则、编写开工报告等。外业技术准备工作包括：调查各种工程材料，进行试验检测，编写试验报告，并进行合格性分析等。4、物资准备工作做出材料供应计划，确定工程所需用的各种材料的供货地点、数量及运输方式，建立完善的检测试验手段，保证按期开工。5、清理现场施工人员进驻现场后，首先进行物探，确定地下设施的准确位置，然后开始施工现场的清理工作，严格按图纸所示或监理工程师指示，清理工地范围内阻碍施工的各种结构物、障碍物以及丛林树木、树墩、树根等。迁移管线或拆移设施，为临时和主体工程施工创造条件。6、确保工程质量的措施(1)为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，邀请招标有资质的监理单位配合北京市建设工程质量监督总站进行具体实施工作。(2)结合本工程的特点，制定详尽的施工组织方案和质量目标计划及质量保证措施，实行过程目标控制，从而达到较高的质量水平。(3)工程开工前，应向全体施工人员进行技术交底和安全交底，并做好记录。(4)水泥、钢筋、钢管、附件、机具、防水材料、装饰材料等均应有出厂合格证，并进行有关的质量检验测试，不合格不得使用。(5)严格按有关规范及设计要求施工，认真做好各工序的施工原始记录，严格签字验收，不合格不准进入下道工序。(6)对一些技术性较强的工作，必须由具备相应级别以上的工人进行打操作。7、确保施工安全的措施62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告现场的安全主要是用电安全、机械使用安全和防火安全。(1)现场用电严格遵守《建设工程施工现场用电安全规范》（GB504194-93）。现场电线架设做到统一规划，建立用电安全检查制度。(2)现场所用机械设备的装设必须牢固稳定，严禁带故障作业，所有设备由专业人员进行操作，严格按照操作规程进行操作。(3)现场临时设施的搭设必须遵守有关防火规定，配备足够数量的消防器材。经常对工地的防火工作进行检查，责任落实到人。(4)夜间施工，应配备充足的照明设备，确保施工安全。大风大雨天影响施工安全，严禁施工。路面开挖部位要设置警告标志，搭好踏板、临时路面和安全防护栏杆，必要时安排专人守护。8、严格执行工程监理制度建设单位应通过招标选择有资格的工程质量监理机构，全面负责工程监理，并实行监理工程师负责制，以确保项目工程质量和建设工期要求。9、文明施工措施要求施工单位按照文明施工的各项要求进行统一布置，全局管理，搞好环境保护工作，防止噪声和扬尘污染。62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告第九章项目实施进度9.1建设工期本建设项目为大型体育文化公园，单元装置较多，投资较大。根据实际情况及以往经验，本项目建设周期拟安排为19个月。9.2项目实施进度安排根据本项目的实施情况，安排的实施进度如下：（1）2011年3月开始项目立项工作。（2）2011年4月开始项目勘察、设计、招投标工作。（3）2011年5月-2011年11月进行施工工作。（4）2011年12月工程结尾、竣工验收。9.3项目实施进度表表9-1工程建设进度表序号项目名称2011年2011年2010年3月4-6月7-9月10-11月12月1-3月1项目前期立项及相关手续办理2勘察、设计3项目招投标4工程开工建设5工程竣工验收62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告第十章建设工程招投标本项目的建设拟实行招投标制，以通过公开、公平、公正的市场经济行为选择条件优越者参与项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。10.1编制依据1、中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议，《中华人民共和国招标投标法》（1999.8.30通过，2000.1.1起施行）；2、国家计委（[2001]9号令），《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（2001.6.18）；10.2招标原则严格按照《中华人民共和国招标投标法》，遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则，对本项目进行招投标工作。10.3招标范围招标范围包括：工程监理和施工总承包。10.4招标组织形式本项目招标组织形式采用委托招标。评标机构为评审委员会，由包括技术、经济、商务等方面的专家组成。10.5招标方式本工程监理、施工总承包全部采用公开招标方式。10.6拟招标情况62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告表10-1拟招标情况表项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√设计√√√施工总承包√√√监理√√√62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算编制的依据1、本项目建设方案提出的各项技术参数、数据；2、2009年《XX省自治区建筑工程预算定额》，2009年《XX省自治区装饰工程预算定额》，2009年《XX省自治区安装工程预算定额》，2009年《XX省自治区市政工程预算定额》；3、2009年《XX省自治区建设工程费用计算规则》及有关文件。4、各单项工程估算参考相近工程技术经济指标，材料价格按XX市2008年3季度地区材料价格估算。5、工程其它费用参照国家建设部门发布的建标（1996）628号《建筑政工程可行性研究估算办法》及国家有关的相应规定计取。其中：①建设单位管理费按财建2002（394号文件）规定计取，即按建筑安装工程费用的0.8%计取。②工程建设监理费按照国家发改委、建设部发改价格［2007］670号文件计取，即按建筑安装工程费用的0.9%计取。③工程招标服务收费按照国家计委［2002］1980号文件计取，即按建筑安装工程费用的0.3%的60%计取。工程保险费按建筑安装工程费用的0.3%计取。④市政公共设施建设配套费等根据政府的相关文件计取，本项目按照250.04万元考虑。⑤工程勘察设计费按照国家计委建设部发布的（2002年）《工程勘察设计收费标准》计取。其中:设计费按25元/m262 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告,工程勘察费按照设计费的15%计取。⑥施工图审查费按建筑安装工程费用的0.25%计取。施工图预算编制费按建筑安装工程费用的0.03%计取。⑦环境影响咨询服务费按建筑安装工程费用的0.07%计取；劳动安全卫生评审费按建筑安装工程费用的0.1%计取；水资源建设、评价、保护费按建筑安装工程费用的0.3%计取。⑧征地费用为35万元/亩。⑨工程基本预备费按上述费用的3%计取。11.2项目投资估算XX市游乐园项目建设工程总投资43614.28万元，其中：建筑安装工程费用21474.04万元，工程建设其他费用18861.36万元（其中：与未来企业生产有关的其他费用1000万元），预备费用1210.06万元，建设期利息1870.56万元，铺底流动资金200.00万元。详见投资估算汇总表（附表11-1）、建筑安装工程投资估算表（附表11-2）、工程建设其他费用投资估算表（附表11-3）、建设期利息计算表（附表11-4）。62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告项目投资估算汇总表表11-1估算书工程和费用名称单位总价(万元)各部分投资比例（%）编号1第一部分建筑安装工程费用万元21474.0449.232第二部分工程建设其他费用万元18861.3643.243第三部分基本预备费万元1210.062.774第四部分建设期利息万元1870.564.295第五部分铺底流动资金万元200.000.46　总投资估算（1+2+3+4+5）万元43616.02100.00建筑安装工程投资估算表表11-2估算书工程和费用名称单位工程量单价(元)总价(万元)编号　建筑安装工程费用　　　21474.041总用地面积m2333380　　1园区m260300　13527.751.1接待服务区m2550022451234.751.2专项运动区m2850022351899.751.3极限运动区m2650022351452.751.4休闲运动区m21200022352682.001.5田园文化展示区m2750023001725.001.6滨水景观区m2500022501125.0062 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告1.7休闲娱乐区m2850022501912.501.8保留建筑区m2680022001496.002道路m224160　871.042.1主干道m213360365487.642.2次干道m210800355383.403建筑物m2860022501935.004构筑物(景点)m238002300874.005场地m290700　2420.755.1广场m220200380767.605.2绿化场地m233000220726.005.3篮、足、排球场地m212000252302.405.4停车场m225500245624.756水域m235600　1845.506.1人工湖m2206005501133.006.2大龙河m215000475712.50　合计　　　21474.042建筑密度m20.50%　　3绿化率m274%　　62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告工程建设其他费用投资估算表表11-3估算书工程和费用名称单位计算基数费率%总价(万元)编制依据编号　工程建设其他费用　　　18861.36　1建设用地相关费用　　　16502.23　1.1征地费土地划拨费用亩500.0733.0016502.23　1.2拆迁、安置、补偿等　　　　　1.3管线迁移及补偿费　　　　　2建设管理费等　　　718.40　2.1建设单位管理费万元21474.040.8171.79建设部建财［2002］394号2.2工程质量监督费　　　　从2008年起不再收取2.3工程监理费万元21474.040.9193.27国家发改委、建设部发改价格［2007］670号文件2.4工程招标服务收费万元21474.040.1838.65国家计委［2002］1980号文件2.5工程保险费万元21474.040.364.42建设部建标［2007］164号文件2.6市政公用设施费m2166845.0015250.27　3工程勘察设计费　　　640.73　3.1工程勘察费m2166845.003.7562.57国家计委建设部发布的（2002年）《工程勘察设计收费标准》3.2工程设计费m2166845.0025417.11国家计委建设部发布的（2002年）《工程勘察设计收费标准》3.3施工图审查费万元21474.040.2553.69根据国家相关规定结合实际情况计算62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告工程建设其他费用投资估算表（续表）表11-3估算书工程和费用名称单位计算基数费率%总价(万元)编制依据编号3.4施工图预算编制费万元21474.040.036.44根据国家相关规定结合实际情况计算3.5环境影响咨询服务费万元21474.040.0715.03国家发改委、环保局发改价格［2002］125号文件3.6劳动安全卫生评审费万元21474.040.121.47建设部建标［2007］164号文件3.7水资源建设、评价、保护费万元21474.040.364.42保监［2005］22号文件4与未来企业生产有关的其他费用　　　1000.00　4.1开办费　　　1000.00　4.1.1超级太空船,旋转木马等游乐设施.项110001000.00实际购置费用　工程建设其他费用投资估算　　　18861.36根据国家相关规定结合实际情况计算62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告建设期利息估算表附表11-4单位:万元序号项目年限金额(万元)第1年利息(万元)第2年利息(万元)利息合计(万元)本金利息合计1建设期(年)2　　　　　2第1年借款额(万元)　13218.41436.21　436.2113654.623第2年借款额(万元)　16155.84　1434.351434.3517590.18　合计　29374.25436.211434.351870.5631244.8062 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告11.3资金筹措11.3.1资金来源项目总投资由项目的建筑安装工程费用、工程建设其他费用、与未来企业生产有关的其他费用、基本预备费、建设期利息、铺底流动资金组成，资金来源主要为自筹资金和银行融资。11.3.2资金来源构成项目资金来源构成情况如下表：建设期资金来源及筹措表项目资金(万元)比例自筹资金12171.2129.30%银行融资29374.2570.70%总投资（不含建设期利息及铺底流动资金）41545.46100.00%由建设期资金筹措表可知，建设期资金的筹措则不会影响工程进度的实施。62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告第十二章投资收益分析评价12.1本项目经营测算（见附表12-1）经营收入估算表（年收入）附表12-1单位：万元序号项目经营期间备注第3年第4年第5年~第14年第15年合计1经营收益　　　　　　1.1风景区年旅游规模达120万人次,门票收入6120.007200.007200.007200.0092520.00　1.2风景区年旅游规模达120万人次,有40万人次游玩2890.003400.003400.003400.0043690.00　　经营收入合计9010.0010600.0010600.0010600.00136210.00　1.3营业税及附加450.50530.00530.00530.006810.50　　经营收益合计8559.5010070.0010070.0010070.00129399.50　12.2本项目经营成本分析12.2.1本地区游乐园正常经营费用构成1、能源费用主要包括：水电、油耗及煤气等费用进行了实际测算，正常年需支出200.10万元；详见《经营使用外购燃料动力费用估算表（年费用）》。62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告2、员工费用主要是员工工资费用，经调查，服务和管理人员共36人,每人每月工资3500元；共需要支出126万元；详见经营成本估算表（年成本）。3、维修费用主要指游乐设备日常维修的费用，每年约需108万元；详见经营成本估算表（年成本）。4、折旧及摊销费用游乐设备和房屋折旧及摊销每年约需634.54万元；详见经营成本估算表（年成本）。6、管理费用管理费用主要是指管理人员工资等，每年约需32.4万；详见经营成本估算表（年成本）。7、各种税费主要指营业税支出，每年约需530万；详见经营收入估算表（年收入）。12.3经营收入的测定方法12.3.1定位理论依据1、由于项目周边没有类似的产权式酒店，故不能采取比较法定价；2、项目属于典型经营收益性管理，故可采取收益法。12.3.2收益法定义：预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——项目折现总价n——项目的收益年限r——房地产资本化率，即项目投资回报率，一般取经验值8％；a——项目的年净收益12.3.3价格求取1、经营年限一般为15年，故项目的收益年限n＝15，含建设2年；2、在经营期间，年平均净收益作为本项目的年净收益a。12.4游乐园经营项目现金流量表12.4.1项目的累计净现值按照酒店经营年限一般为15年（含建设期2年），本项目的收益年限n＝15；项目投资回报率，一般取经验值8％；经计算,NPV(8%)=19849.47万元；12.4.2项目的动态回收期按照酒店经营年限一般为15年（含建设期2年），故项目的收益年限n＝15；项目投资回报率，一般取经验值8％；经计算,投资动态回收期:9.25年；12.4.3项目的内部收益率按照酒店经营年限一般为15年（含建设期2年），故项目的收益年限n＝15；项目投资回报率，一般取经验值8％；经计算,内部收益率IRR=15.40%。12.5项目不确定性分析62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告本项目的经营收入、经营成本和建设投资三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，测算过程详见附表12-6：《敏感性分析表》。敏感性分析附表12-6因素变化测算结果敏感率%基本方案经营15年净收益折现总价(万元)19849.13　内部收益率%15.40　动态投资回收期（年）9.25　当租赁单价下降10%计算期15年净收益折现总价(万元)14419.1072.64内部收益率%13.52　动态投资回收期（年）10.22　当年经营成本提高10%计算期15年净收益折现总价(万元)19598.1298.74内部收益率%15.32　动态投资回收期（年）9.28　当年建设投资提高10%计算期15年净收益折现总价(万元)15867.5979.94内部收益率%13.52　动态投资回收期（年）10.22　经测算可知：本项目的经营收入、经营成本和建设投资三个因素62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告分别变动对项目效益会产生影响。其中经营收入和建设投资对项目效益的影响较大，是关系到项目盈利能力大小的关键；项目经营经营成本在不利影响下，项目指标表现一般，说明项目抗风险能力一般。62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告第十三章社会效益和影响分析13.1完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程该项目建成后将进一步改善酒店的经营水平，提升区域形象，推动片区的房地产市场发展进程。13.2解决大量待业、失业人员的就业问题XX市游乐园项目的建设过程和交付使用后经营期间都会给社会增加就业机会、减少待业人口，游乐园的建设过程能够解决部分农民工的就业问题；XX市游乐园项目竣工交付使用后在经营期间能够解决城市待业人员的工作，给农民工及失业和待业人员带来稳定的收入，改善地区经济结构、提高地区经济发展水平，故本项目对国家、对社会乃至对XX市地区能够起到一定的稳定影响。13.3增加财政税收该项目建成后在经营期间平均每年预计将为国家创造相关税利7158.97万元。62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告第十四章项目分析及评价14.1项目分析14.1.1项目技术经济指标表1-1项目主要的建设内容序号项目单位数量备注1总用地面积m2333380　1园区m2603001.1接待服务区m255001.2专项运动区m285001.3极限运动区m265001.4休闲运动区m2120001.5田园文化展示区m275001.6滨水景观区m250001.7休闲娱乐区m285001.8保留建筑区m268002道路m2241602.1主干道m2133602.2次干道m2108003建筑物m286004构筑物(景点)m238005场地m2907005.1广场m2202005.2绿化场地m23300062 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告5.3篮、足、排球场地m2120005.4停车场m2255006水域m2356006.1人工湖m2206006.2大龙河m215000　合计　　2建筑密度m20.50%3绿化率m274%14.1.2交通条件及周边配套分析1、位于XX市XX区经济文化中心，各种基础设施配套完善；2、项目方圆500米内，高尚物业众多，集中了XX市政府等行业机构；3、项目所在区域人流旺盛、商业氛围较浓，并且发展空间很大。14.1.3景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥XX市中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素认为：本项目在该片建设XX市游乐园占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、游乐园经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。14.2项目评价62 呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告XX市游乐园项目在XX市区域内，目前属于综合大型游乐项目。由于该项目建设时机良好，预计经营压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低游乐园的经营成本，提高游乐园的盈利能力，尽量保证实现经营中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。整体来看，XX市游乐园项目的拟建是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及XX市经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。62'