北京大学（秦皇岛）科技产业园项目可行性研究报告 100页

'北京大学（秦皇岛）科技产业园项目第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称项目名称：北京大学（秦皇岛）科技产业园项目性质：新建1.1.2承办单位概况承办单位：秦皇岛海蓝科技有限公司项目承办单位简介：光彩集团成立于2008年11月，注册资本5000万元，现有员工1862人，呼叫服务坐席1200个，是我国第一家采用智能化信息技术手段从事居家养老服务和社区服务工作的高科技企业。集团经营总部位于秦皇岛开发区科技大厦10层，示范推广总部设在北京。下辖光彩科技发展有限公司等多家发展实体，并于2009年成立了首家经国家民政部批准和主管的全国性居家养老服务中心。目前，服务人群110万人，覆盖60多个门类的服务项目，涉及医疗急救、健康咨询、家政服务、防盗报警、维修服务、法律咨询、生活日用品配送等诸多方面。公司已经成为全国家庭服务和养老服务行业的龙头企业，被业内公认为“中国家庭服务业第一品牌”。100 公司自成立以来，就把创建自主知识产权列为企业发展规划之中。于2008年12月正式成立研发中心，经过几年的壮大发展，目前已形成一支以王宏为研发负责人，软件工程师、机电工程师等研发人员分工协作的38人的研发团队。公司拥有现代化、优良管理、规范的研发实验室，此实验室可实现新产品的性能试验、程式控制等试验需求。研发队伍具有丰富的产品研发经验：研发人员都是本科以上的高等学历经历，具有扎实的专业基础和丰富的研发经验。同时，公司在北京、石家庄及秦皇岛燕山大学聘请了多位博士为企业从事新技术研发工作。主导工程师都是从事研发多年的精英，参加过许多大型项目的研发工作，立足于自主创新，并能够通过融合国内外先进技术，根据市场需求不断提升产品结构性能，以满足市场需求为己任，形成了自己特色的科技创新产品和优质服务。几年来，公司相继研发了“移动式呼叫服务器”、“全民远程健康监测系统”、“儿童安全监控服务系统”“家政服务员远程培训系统”等系列产品。获得了国家多项实用新型专利证书。2012年公司的各项业务取得全面发展，公司在原有服务系统的基础上增加了远程健康监测服务，除了将服务重点放在老年人群体，还践行了新医改方案提出的“医疗体系建设应以预防为主”的指导思想，开拓了慢性病人群服务，由此进一步涉足健康产业。同时，公司承担了国家科技部2013年“100 国家重大科技支撑课题—《社区养老健康系统研制与应用示范》”，得到国家大力扶持。集团申报的“全国联网家庭服务信息支撑平台项目”被河北省科技厅评为“河北省重大技术创新项目”由于出色的经营业绩，公司被国家商务部评为“全国家政服务体系建设示范单位”。被河北省政府命名为“河北省服务名牌”和“河北省十大特色健康产业品牌”。2012年11月，光彩集团被国务院发展家庭服务业促进就业办公室授予“全国百强家庭服务企业”称号，成为秦皇岛市唯一一家跻身全国百强家庭服务业企业的单位。目前，公司同各地政府部门合作，已在全国106个城市建设了居家养老呼叫服务中心和家庭服务呼叫中心，新增入网用户32万人。累计为110万老年人和残疾人安装“一键通”呼叫器，为他们提供全方位服务。在曹江董事长的带领下，光彩集团已成为中国家庭服务体系建设中不可或缺的重要组成部分，并将继续以改善民生为己任，为建设社会主义和谐社会贡献自己的一份力量。瑞和安惠项目管理集团有限公司1100 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园1.2报告编制依据1、项目承办单位提供的基础资料；2、《投资项目可行性研究报告指南（试用版）（2002年第一》版）；3、国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）；》4、现行国家有关法律、法规、规范；5、与项目承办单位签订的《前期咨询服务协议书》。1.3本项目研究范围根据项目承办单位的要求，参照同类地区经济园区的建设标准和设计规范，在按照《可行性研究报告编写手册》《可行性研、究报告编写指南》和国家发改委要求可行性研究报告应增加的内容进行全面调研、分析的基础上，对下述问题进行了重点研究：项目建设的理由及必要性；项目建设市场分析及建设规模的确定；项目选址及主要配套条件的落实和保障情况；100 项目建设方案确定的原则及建设方案；项目所需的环保、节能、卫生、安全、消防等保障措施；项目实施管理办法和建设工期；项目投资估算与资金筹措方案；项目财务分析与经济评价。瑞和安惠项目管理集团有限公司2北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园1.4项目提出的理由及过程自国内第一家孵化器在湖北武汉诞生以来，孵化器作为中小企业成长的摇篮已经在全国形成了网络。但是这些孵化器大多以国内中小企业为服务对象，那些期望在中国投资或开展业务的外国中小企业主们却难以找到投资的门路，高风险、高投入、陌生的环境等多方面原因常常使他们望而却步，高额的交通费和交流成本，管理成本，对国外的中小型科技企业来说，都是让人头痛100 的事情，这些难题的解决必将加快国际中小企业进入中国的速度。在科技园董事、首席科学家、国家安全委员会主任陈佳洱院士亲自主持之下，北京大学携手秦皇岛经济技术开发区管委，以北京大学重离子物理研究所技术为先导，共建北京大学（秦皇岛）科技产业园。1.5项目概况1.5.1拟建地点该项目选址位于秦皇岛市经济技术开发区，北至动漫道，南至秦皇西大街，西至昆明湖路，东至天池路，总占地1739.6亩秦皇岛经济技术开发区距首都北京281公里，天津市220公里。西区位于秦皇岛市海港区西部，项目所在地交通便利，配套设施完备，适合项目建设。1.5.2建设规模及目标项目总占地面积1739.6亩，总建筑面积2087530平方米。本项目建设标准厂房1218798平方米，企业办公楼812532平方米，园区办公楼46200平方米，绿化208753平方米100 ，道路及瑞和安惠项目管理集团有限公司3北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园地面硬化521883平方米。项目建设立足于经济技术开发区配套服务，建成高科技为主导的新型社区。1.5.3主要建设条件该项目选址位于秦皇岛该项目选址位于秦皇岛市经济技术开发区，北至动漫道，南至秦皇西大街，西至昆明湖路，东至天池路，总占地1739.6亩。该址城市给、排水、供电、供暖、电信、燃气等基础设施完备。可满足本项目建设需要。供水：项目园区内用水水源引自秦皇岛市经济技术开发区市政供水管网。排水：场区生活污水经过化粪池处理达到排放标准后排入开发区污水管网或用于场区绿化。供电：电源拟由开发区市政电网接入，可保证本项目用电需100 要。供暖：本项目拟由开发区供暖管网接入，保证园区内采暖需求。1.5.4项目总投资及资金筹措项目估算总投资452406.64万元，包括建设投资429853.64万元。其中：工程费用337503.27万元，工程建设其它费用63473.12万元，预备费28877.25万元。资金筹措：本项目总投资452406.24万元，其中银行贷款300000万元，占总投资额的66.31%，其余152406.24万元为企业瑞和安惠项目管理集团有限公司4北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园自筹，占总投资的33.69%。1.5.5主要技术经济指标瑞和安惠项目管理集团有限公司5100 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园主要技术经济指标表表1-1序号一123456二三四设计规模占地面积建、构筑物占地面积建筑面积容积率建筑系数绿化率100 建设期劳动定员投资及资金筹措总投资资金筹措自筹资金银行贷款五六七八九十十一十二十三十四十五十六年均营业收入年均营业税金及附加年均所得税100 年均总成本年均利润总额年均税后利润总投资收益率投资利税率投资利润率税前投资回收期税前财务内部收益率税前财务净现值(ic=12%)万元万元万元万元万元万元万元万元%%%年%100 万元152670.6430000070640.77490510547.6937035.1528700.6218152.9313.768.676.344.7121.76168735含建设期万元452670.64%%年人100 亩m2m21739.6580872.420875301.850.09182年130指标名称单位数量备注12瑞和安惠项目管理集团有限公司6北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园100 1.6可行性研究结论经分析，认为该项目建设符合国家国家产业政策，可拓展企业产业领域，培育新的利润增长点，服务社会、服务市场，繁荣当地经济，经济效益、社会效益显著，项目的建设是必要的。建设地政府支持，水、电、汽供应有保证，基础条件良好。项目建设以服务社会为目的，对发展科技性企业，加快高新技术产业发展，增强企业市场竞争力，提高企业效益，促进当地的经济发展，增加就业，促进和谐社会建设。综上所述，该项目社会效益显著，所在地城市基础设施完善，建设条件具备，项目可行。瑞和安惠项目管理集团有限公司7北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园第二章项目背景及项目建设的意义和必要性2.1项目背景秦皇岛经济技术开发区（QinhuangdaoEconomic&100 TechnologicalDevelopmentZone，缩写为QETDZ），以下简称秦皇岛开发区，1984年经国务院批准设立的首批国家级经济技术是开发区之一。地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中心地带，毗邻京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京280公里，距天津220公里，距省会石家庄480公里。全区规划控制面积128平方公里。分东区、西区两区，东区位于万里长城的起点山海关老龙头东侧，西区紧邻著名避暑胜地北戴河。拥有海岸线6公里，海域面积23.81平方公里。二十七年来，在秦皇岛市委、市政府的正确领导下，秦皇岛开发区坚持“三为主，二致力，一促进”的发展方针，坚持走“统一规划、分步实施、滚动发展”和“开发一片、建成一片、收益一片”的开发道路。经过基础建设、起步发展、扩区开发、二次100 创业、跨越式发展等几个阶段，从无到有，由小到大，经济实力显著增强,在秦皇岛市经济总量中的比重逐步提高,成为秦皇岛市经济发展最具活力的增长极，一个经济发达、功能完备、环境优雅，充满生机和活力的现代化工业园区正在形成。秦皇岛开发区在区域经济发展中发挥了“窗口、示范、辐射、带动”作用。2010年，完成地区生产总值180.3亿元，占全市的19.4%；财政收入25.4亿元，占18.1%；规模以上工业主营业务收入522.7亿元，占47%；实际利用外资1.47亿美元；到位内资75.24亿元。瑞和安惠项目管理集团有限公司8北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园该项目选址位于秦皇岛市经济技术开发区，北至动漫道，南100 至秦皇西大街，西至昆明湖路，东至天池路，总占地1739.6亩。依托区位和现有产业优势，坚持循环经济理念，将其打造为集生产、物流、研发等功能于一体的生态型工业园区。北京大学（秦皇岛）科技产业园在陈佳洱院士亲自主持之下，北京大学科技开发部作为北京大学唯一授权机构，代表北京大学携手秦皇岛经济技术开发区管委，以北京大学重离子物理研究所技术为主导，共建北京大学（秦皇岛）科技产业园。北京大学（秦皇岛）科技产业园将依托北京大学的先进技术及其影响力，以科技为主导、教育和医疗相辅助，打造宜业、宜商、宜学、宜居、宜游的生态型“科、教、医”三位一体的综合高科技园区。产业园将北京大学先进的科研成果与国际先进的物联网技术相结合，以军工航天、管网安全、智慧医疗、节能环保为主导产业，充分联合国家级行业职能机构、科研机构和IBM等国100 际企业，打造物联网公共服务平台；充分发挥秦皇岛地处环渤海经济圈的地缘优势和自然环境优势，依靠北京大学优势科技、教育、医疗资源，建设优秀的文化教育基地和高水平的医疗康复中心。秦皇岛市海蓝科技发展有限公司为此特提出本项目建设。2.2项目建设的意义和必要性2.2.1符合河北省“十二五”关于加快培育战略新兴产业的要求《河北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》“加在瑞和安惠项目管理集团有限公司9北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园快新型工业化进程，提高产业核心竞争力”的章节中提到“加快100 培育战略新兴产业。巩固和发展光伏发电、风电等新能源产业在全国的领先有事，发展壮大轨道交通装备、核电及输变电装备等高端装备制造业，支持新能源汽车加快产业化进程，努力把具有一定优势的新能源、高端装备制造、生物医药、新材料和以物联网、云计算为主要特征的新一代信息产业等打造成为后续支柱产业，力争在节能环保、航空航天、系能源汽车和海洋开发等新兴产业有较大突破。”本项目的建成后可引进推动工业发展的高新科技技术，随着园区的不断完善，大力培育高新技术，促进秦皇岛经济技术开发区快速发展。2.2.2符合秦皇岛、开发区国民经济与社会发展规划秦皇岛市国民经济与社会发展第十二个五年规划、海港区国民经济与社会发展第十二个五年规划提出：大力发展物联网。推进物联网在智能交通、环境保护、公共安全、智能消防、工业监100 测、食品溯源等多个领域的应用，为建设感知城市和智慧城市奠定坚实基础。2.2.3是实现区域经济快速发展的需要科技园区是区域经济结构调整的助推器。不管是从国外的还是从国内看，科技园区的建设和发展为企业创造了良好的发展条件，并能有效推进制造业特别是产业集群的发展，推动秦皇岛临港产业聚集区的发展，推动整个区域的工业化社会的转变，进而推动经济结构的调整和优化。同时，由于工业园区的产业集群发挥集聚效应，有效地节约用地，减少政府对基础设施和服务体系瑞和安惠项目管理集团有限公司10北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园建设的投入，方便了企业运作，降低了企业创业成本。2.2.4是促进中小企业逐渐发展壮大的需要100 高新科技企业创业初期，存在用地规模小、投资强度不足等共性问题。为给高新科技企业以孵化平台，本项目通过厂房及办公楼的建设，缓解高新科技在发展初期的资金问题，可以缩减高新企业在创业期的固定资产投资，缓解企业资金压力。标准厂房及办公楼建成后，以出租的形式转让与高新科技企业用于创业，缩短了项目建设周期，将会尽早产生经济效益和社会效益，企业将逐渐发展壮大。2.2.5项目建设是推进城市化的重要动力，是增加就业岗位的需要。工业化与城市化是一个相互促进，相互推动的发展过程。工业化是城市化的基础，城市化又反作用于工业化。没有高质量的工业化，就没有高质量的城市化。在城市化过程中，通过本项目基地建设不仅可以减轻城市基础设施建设的压力，提高基础设施100 投入效益，加快城市人口的集聚，增强城市的产业支撑，而且可以引导企业向基地集聚，充分利用园区基础设施齐全的优势，以项目带开发，以开发促发展，进而使工业园区成为城市的副中心，并最终成为城市的一个有机组成部分，一个经济发展极。另外项目建设还可以将大量滞留在农村的剩余劳动力转移到非农产业上去，逐步减少农村人口，推动农业结构调整，提高农业效益，加快城乡一体化进程。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，对加快秦皇岛市工业区经济发展，优化秦皇岛市产业结构都将产生重大而深远瑞和安惠项目管理集团有限公司11北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园的影响。本项目对于发展高新技术产业，推动现代化工业发展，优化100 投资环境，促进秦皇岛的建设，具有十分重要的现实意义。因此，项目建设是非常必要的。瑞和安惠项目管理集团有限公司12北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园第三章市场分析及建设规模市场分析及建设规模3.1市场现状分析本项目是以建设标准厂房为主，以办公用房及配套设施建设为辅的企业孵化基地，项目为在本区域内统一规划、统一设计、统一管理，具有通用性、配套性、集约性等功能特点，为中小企业集聚发展提供生产经营场所的工业建筑。项目建设为投资者免去了等待征地拆迁、自建厂房的烦恼，节约了时间。投资者只要直接租赁即可迅速投产。是否建标准厂房，标准厂房在园区内占据多大比例，应充分100 预估市场需求，考虑一至两年的提前量，以精益生产方式由市场需求来拉动标准厂房规划建设。市场需求应从三方面评估：一是当地中小企业群体在增资扩产过程中对于更大的生产空间的需要，二是承接经济发达地区产业转移的需要，三是地方上有大企业需要配套厂商实现就地配套的需要。这时，对产业发展进程的把握，对企业办厂扩厂的动向跟踪，特别是那些增长速度快的产业和企业。通过对京津冀周边四个市（北京、天津、唐山、秦皇岛）的调查，对标准厂房的建设作出以下分析：1、模式多样，运作效果明显按投资主体分，四市（区）标准厂房的运作模式主要有四种：A、以开发区管委会为投资主体，如秦皇岛经济技术开发区，唐山高新技术开发区、北京经济技术开发区。瑞和安惠项目管理集团有限公司13100 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园B、以政府推动，民资、外资为投资主体，如以政府推动，民资、外资为投资主体，如北京中关村科技园光机电产业基地和金桥科技产业基地。C、以镇、区及村级集体组织为投资主体，如北京昌平科技园区。D、以政府推动，房屋开发公司为投资主体，如天津经济技术开发区为此发布了《天津经济技术开发区鼓励企业投资建设标准厂房办法》。2、标准厂房租售价格及销售模式分析目前，北京、天津、唐山、秦皇岛工业科技园区为投资者提供标准厂房，各园区内标准厂房的租金和售价差异较大，一方面与园区建设条件有关，另一方面也与标准厂房本身的结构、设计及在园区内的位置有关。2009年部分城市（区）标准厂房出租价格对比分析发现，高新区、区级园区、乡级园区出租价格不同，随着2010100 年标准厂房成本的提高，出租价格也有了相应上调。除北京、天津多层标准厂房可租可售、全租、全卖，方式灵活以外，唐山、秦皇岛市级、区级和乡镇级工业园区多以只租不卖、或企业购地自建为主。3、政策扶持，推动力度较大园区企业享受优惠政策。为了招商引资北京、天津、唐山、秦皇岛都极力为园区内企业的生产、建设提供便利，促进企业快速发展。由于园区级别不同，园区内的企业享受到的政策也不尽瑞和安惠项目管理集团有限公司14北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园相同，但主要是从财政税收、土地使用、人才政策、高新技术产业与外资企业等几方面进行优惠。4、产业集群化发展、资源集约化利用目前，北京亦庄开发区已初步形成电子信息通信、生物工程100 与新医药、汽车、装备制造四大主导产业。亦庄开发区重视产业与环境的协调发展和节约型社会的建设。在招商引资过程中，坚持低投入、高产出，低消耗、少排放，能循环、可持续的标准，不断强化土地、水、电力、能源等要素的集约利用程度，努力建设资源节约型、环境友好型开发区。5、基础设施完善各成熟的开发区对标准厂房基础条件均具备了比较完善的配套服务机构和生活配套设施，建有金融服务、邮局、消防中队等企业发展所需要的服务机构，同时还建有专家公寓、青年公寓、学校、幼儿园、医院、超市、娱乐场所等综合生活配套设施。亦庄开发区实现了“九通一平”“九通”指通自来水、电力、。天然气、热力、电信、雨水管线、污水管线、有线电视和市政道路，“一平”指建设场地的平整。开发区内设施完善，配有变电站、污水处理厂、中水处理厂、集中供热厂等基础配套设施。100 综上所述，无论何种政策，都应着眼于鼓励企业多创税收、创造就业及增强市场竞争力。以秦皇岛市来说，中小企业逾万家，平均每家多创造一万元的税收，就达到过亿；平均每家多用一个人，就创造逾万个就业机会；平均每百家创一个品牌或推出一项创新，就是逾百个品牌或逾百项创新，对社会进步的贡献显而易瑞和安惠项目管理集团有限公司15北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园见。所以说，中小企业的成绩看总量，但具体政策措施还需要落实到每家企业，细致而繁琐的工作是必须的。标准厂房以面向中小企业为主，所以制订扶持中小企业发展以及鼓励创业的政策有利于标准厂房的招商，最直接的优惠政策莫过于租金补贴。秦皇岛地区此类项目刚处于起步阶段，伴随着100 工业区的逐步完善，市场潜力巨大。3.2市场前景预测3.2.1本项目的区位优势明显，项目投资前景广阔1、交通优势明显秦皇岛地区地处环渤海经济圈核心区域，毗邻天津、唐山，与北京的交通也非常方便，四通八达的交通网络已经形成。2、资源供应充沛秦皇岛地区地处环渤海经济圈核心区域，交通便利，是国家级能源输出港和北方地区重要出海口岸。3、人力资源丰富秦皇岛地区周边毗邻天津、唐山，与北京的交通也非常方便。北京及天津环渤海区域拥有中国较高比重的人才数量，同时，人才素质也很高，能为秦皇岛的发展提供大量优秀人才。4、投资环境优良秦皇岛地区地处环渤海经济圈核心区域，拥有多项国家政策支持，结合以上三点，我们认为秦皇岛区域投资环境优良。5、基础建设完善园区改善后，实现“九通一平”对投资者具有很强的吸引力。瑞和安惠项目管理集团有限公司16100 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园6、强化政府服务功能参照其他工业园区的成功经验，强化政府服务功能，加强管委会的社会服务功能，建立“一站式”服务大厅。优良的服务有利于吸引投资者。7、打造生态优良园区良好的园区环境有利于吸引投资者及人才。打造生态优良园区需要政府制定一系列有利于环保的政策（比如三废排放标准），并能强有力的监督执行。3.2.2促进科技型中小企业发展科技型中小企业发展初期存在市场失灵问题。科技部近日颁发的《关于进一步促进科技型中小企业创新发展的若干意见》就明确指出，我国科技型中小企业的创新发展仍然面临着融资渠道不畅，创新人才缺乏，支撑创新的公共服务不足，政策环境有待完善以及自身管理水平不高等问题。因此，需要进一步集中各方100 力量，汇聚创新资源，优化创新环境，激发创新活力，拓展发展空间，培育壮大科技型中小企业群体，带动广大中小企业走创新发展道路，为经济结构的战略性调整提供重要支撑。因此本项目的建设后，具有非常好的市场前景。3.2.3标准化厂房及办公楼的建设可突破招商难题标准厂房及办公楼，是本项目园区规划建设的一项重要内容，可为投资者免去了等待征地拆迁、自建厂房的烦恼，节约了时间。投资者只要直接购买或租赁即可迅速投产。标准化厂房的通用性、配套性、集约性等功能特点，可为中小企业集聚发展提供生产和经营难题，是突破招商引资难题的重要途径。瑞和安惠项目管理集团有限公司17北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园综上所述，项目区位优势明显，投资环境较好，本项目建设100 可为中小企业投资者提供便利，具有广泛的市场前景。3.3建设规模中小企业孵化基地项目总占地面积1739.6亩，总建筑面积2087530平方米。3.4建设内容本项目建设内容包括：本项目建设标准厂房12座，总建筑面积1218798平方米，企业办公楼12座，总建筑面积812532平米，园区办公楼1座，总建筑面积46200平方米，电气设备用房1座，建筑面积10000平方米道路及硬化场地521883平方米，绿化208753平方米。详见如下项目组成表3-1：瑞和安惠项目管理集团有限公司18北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园项目组成表表3-1序号100 一1234工程项目建构筑物标准厂房企业办公楼园区办公楼电气设备用房小计二三道路及场地硬化绿地406266162506.4210010000580872.41218798100 81253246200100002087530521883m2208753m2352211212113占地面积（m）2建筑面积（m）2层数数量100 （座）备注瑞和安惠项目管理集团有限公司19北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园第四章场址选择及场址选择及土地利用4.1土地利用4.1.1用地规划选址情况本项目拟选址在秦皇岛市经济技术开发区。场址周围大气、土壤、植物等自然环境状况良好，无水源地、自然保护区、文物景观、重要军事设施等环境敏感点，适合本项目建设。4.1.2用地规模、权属类别及用地性质本项目总用地规模为1739.6亩，位于秦皇岛市经济技术开发区，属规划的工业项目建设用地，符合当地的规划要求。4.1.3项目功能分区和土地利用指标情况根据国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知国土资发〔2008〕24100 号用地指标标准，本项目规划土地为第35类七等，土地利用指标为如下表4-1：用地控制指标表表4-1序号1234指标单位万元/亩数2601.8%%50.0918量备100 注投资强度容积率建筑系数绿化率4.2场址选择4.2.1地理位置该项目选址位于秦皇岛市经济技术开发区，北至动漫道，南瑞和安惠项目管理集团有限公司20北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园至秦皇西大街，西至昆明湖路，东至天池路，总占地1739.6亩。秦皇岛经济技术开发区距首都北京281公里，天津市220公里。西区位于秦皇岛市海港区西部，项目所在地交通便利，配套设施完备，适合项目建设。4.2.2建设条件1、地形地貌条件100 秦皇岛经济技术开发区西区总体地势较低，其南、北、西三面临近丘陵地区，地势逐渐增高，起伏较大。开发区内自然地面相对较为平坦，西北高（标高25米）、东南低（标高6米），相对高差19米。2、地震情况根据《中国地震动参数区划图GB18306-2001（2008）》附录A中，秦皇岛市开发区的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。3、气象条件开发区的气候属于暖温带、湿润性季风气候，受海洋调节，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，平均气温10.1℃，最热月在7月，平均气温25℃；最冷月在1月，平均气温-6.5℃。空气相对湿度62%。全年降雨量多年平均值为709mm，多集中在夏季，其中，七、八月份降雨量占全年的60%。全年主导风向为西北西风，平均风速2.65m/s。100 4、水文情况该区跨小汤河、戴河两河流入海水系。区内均为流程短、流量小的细小支流，呈树枝状展布。各河流流量随季节变化较大，瑞和安惠项目管理集团有限公司21北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园但由于流程短，流量小，一般不会造成洪水灾害。除此外尚有小型水库和池塘，规模较大的有望海店水库、计新庄水库、杨庄户水库和义卜寨水库等。5、交通运输条件本项目拟建在秦皇岛市经济技术开发区。秦皇岛市坐落在渤海北岸，地处中国华北地区通往东北地区的咽喉要道，距北京300公里，距天津243公里，距沈阳461公里，地理位置优越，水陆空交通均十分便利秦皇岛经济技术开发区西区位于秦皇岛市海港100 区西部，项目所在区域形成了四通八达的交通网，便利的交通条件为货流通畅运输提供了可靠的保证。秦皇岛港为中国北方的不冻良港，也是世界上最大的能源输出港。与国际主要港口有班轮往返。秦皇岛市山海关机场距市区13公里，每周都有到上海、武汉、深圳、杭州、石家庄的航班。铁路方面，秦皇岛市地处华北通向东北的要冲，大秦铁路、京秦铁路和京哈铁路交汇与此。公路方面，102国道、205国道、京沈高速和沿海高速在这里相汇。瑞和安惠项目管理集团有限公司22北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园第五章5.1总平面布置5.1.1总平面布置的原则工程建设方案工程建设方案100 1、坚持继承与创新结合，现实与前瞻统一；2、坚持可持续发展的原则，实施动态设计，适应弹性生长要求以及近期建设和远景发展的协调规划；3、规划要求园区内物流通畅，设备管线接入方便。最大程度上满足业主的使用要求。4、要注意室内外环境的渗透及景观视线的效果，结合本地气候特点，合理布局，创造出满足使用要求的建筑空间环境。5、适应当前经济发展水平，在满足需要的同时考虑将来发展。6、符合国家环保、卫生、安全、节能、抗震、消防等规范要求。5.1.2总平面布置概述考虑到将来办公楼及标准化厂房使用的多样性，务求规划科学合理，最大程度上满足业主的使用要求。景观设计简洁明快，用地内规划了一条景观大道和秦皇西大街绿化带建立了直接对话，将城市绿化景观引入厂区。景观大道100 采用街区式设计，同时，这条景观大道也是连接厂区内各厂房组团的设备管线走廊。建筑单体立面造型采用电路板构图，凸显了厂区的工业属性。立面构图简洁大方而不失灵动，具有很强的标志性。建筑单体功能设计为标准通用厂房，为方便将来业主的使用，瑞和安惠项目管理集团有限公司23北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园不做厂房内部设计。功能分区：本项目办公楼及厂房配套安置，分散布置在厂区内，方便厂区内各入住单位的实验、试生产及日常办公活动等的相互沟通。交通系统：场区南侧为秦皇西大街，为园区提供了主要的出入口，按功能布置将厂区分为12个组团，每个组团都有主干道相连接，具有自己独立的交通体系，保证不同功能分区自成一体，同时保证各功能分区之间联系通畅，并兼顾停车和消防问题。考虑到厂区建筑的特殊性，要求交通线路尽可能做到通顺流100 畅，本方案在交通组织上并没有太多图案化的构图美，而是从使用角度出发，简单明确。景观设计：注重功能，依附地势，结合地形中难以利用的不规则地块进行景观设计，烘托主体建筑，美化厂区工作环境。本方案景观设计的重点在于场地竖向中轴线的景观节点，并与生产型道路交汇处形成景观节点以及组团的分界处，景观处理灵活。利用两侧厂房建筑的进退，灵活有机地布置若干停车场及绿化带，形成富于个性的一系列景观节点，整条景观带形态多样，形成了步移景异的良好的视觉效果。瑞和安惠项目管理集团有限公司24北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园总图主要经济技术指标表表5-1序号100 1名称总用地面积总建筑面积标准厂房2其中企业办公楼园区办公楼电气设备用房345678建筑基底总面积道路及硬化面积绿地面积容积率建筑密度绿地率100 %%单位亩m2m2m2m2m2m2m2m2数量1739.6208753012187988125324620010000580872.4521883208753100 1.850.0918备注11597395.2建筑设计5.2.1设计依据1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；2、《办公建筑设计规范》JGJ67-2006；3、《建筑设计防火规范》GBJ50016-2006；4、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006）；5、《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；6、《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；7、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；8、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；9、《工业企业总平面设计规范》GB50187-93。瑞和安惠项目管理集团有限公司25北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园5.2.2设计原则100 1、权衡造价结合厂房的使用要求对厂房建筑单体的结构选型、维护结构等进行全方位论证，权衡造价，务求经济合理。2、分区明确，功能合理针对园区内的投资商或企业可能有多家，要求多样，规划上进行功能分区，务求分区明确，功能合理，实现最大的均好性。3、物流通畅，设备管线接入方便规划要求园区内物流通畅，设备管线接入方便。最大程度上满足业主的使用要求。4、建筑立面造型风格统一良好的规划需要立面风格的一致性，方便城市界面的营造，同时统一协调的立面风格也有利于园区的属性定义，可以给投资企业明确的业界提示。5.3公用工程设计5.3.1给水本项目厂房用水按12L/m2•天估算，办公用房用水按8L/m2•天估算，绿化浇洒用水按271m3/d估算，日估算用水量2.2万m3，年估算用水量546万m3。100 秦皇岛开发区西区由开发区水厂供给（供水能力5万m3/d，远期规模10万m3/d），并有汤河水厂与海港区水厂为开发区备用水源（供水能力3.5万m3/d）。开发区现有原水加压泵站一座（10，可以供给价格较为低廉的原水，可满足项目入驻单位万m3/d）瑞和安惠项目管理集团有限公司26北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园用水需求。5.3.2排水项目所产生污水主要为生活污水，通过污水管网收集后排至秦皇岛国中污水处理厂进行处理，处理后达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）中的一级A标准后排放。5.3.3雨水雨水经园区内雨水系统收集后用于场区绿化、浇洒道路，或直接排放市政雨水管网。100 5.3.4采暖本项目预计采暖面积2077530m2，估算采暖负荷46.02MW。秦皇岛开发区西区现有热源为同和电厂与动力公司，同和电厂供热能力122MW，动力公司供热能力239MW，在建烟台山锅炉房128MW。可满足本项目入住单位供暖需求。5.3.5供电1、电源该项目耗电为办公用电、生产用电。电源拟由开发区电网统一供应。本项目火灾报警联动装置、消防泵等用电为二级负荷，其余为三级负荷。低压负荷计算采用需要系数法。结合类似项目估算本项目厂房用电负荷取200W/m2，办公楼用电负荷取80W/m2，电气及公共辅助用房用电负荷取40W/m2，则估算项目厂区总安装容量为312860kW，估算视在功率12万KVA。秦皇岛市由供电充裕的华北电网直供，供电稳定可靠。秦皇瑞和安惠项目管理集团有限公司27100 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园岛开发区西区现有一座220kV变电站，供电能力36万KVA；110KV变电站4座，供电能力44万KVA；10KV中配室15座，供电能力15万KVA。东区现有110KV变电站一座,主变容量为3×50000KVA,规划建设110KV变电站一座，主变容量为3×50000KVA。可满足厂区入驻企业用电需要。2、供电系统1）该供电系统及电气设备严格遵循：《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94；《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；《供配电系统设计规范》GB50052-2009；《低压配电设计规范》GB50054-94；《建筑设计防火规范》GBJ50016-2006；《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98；《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）。2)低压供电线路均采用电缆穿管埋地敷设。3)本项目安装变压器为室内布置，配电室设变压器室、高低100 压配电室、值班室。电气计量方式为高压计量。4)项目室外照明选用高为4m-8m的庭院灯，光源选择80W-150W高压钠灯，档距为25m-30m，庭院灯选型应与整体环境相协调，对园区环境起到美化和点缀作用。3、防雷接地系统沿建筑物屋顶装设避雷带，利用建筑物外围结构，柱主筋由上而下焊接作为防雷引下线，并与基底板内钢筋焊接，利用建筑物基础底板内钢筋做为自然接地体，接地电阻应不小于4欧姆。瑞和安惠项目管理集团有限公司28北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园4、通讯规划在科技园区设置电信综合局一座，15万线设置，按能够满足本场区需要。瑞和安惠项目管理集团有限公司100 29北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园环境影响评价第六章环境影响评价6.1分析依据1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《环境空气质量标准》GB3095-1996；3、《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；4、《污水综合排放标准》GB8978-1996；5、《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90；6、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；7、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》。6.2项目场址环境现状本项目拟选址在秦皇岛市经济技术开发区。场址周围大气、土壤、植物等自然环境状况良好，无水源地、自然保护区、文物景观、重要军事设施等环境敏感点，适合本项目建设。6.3项目建设与运营对环境的影响6.3.1建设施工期1、粉尘污染工程施工期间，引起粉尘污染的因素较多，有道路扬尘，也100 有料堆的风吹扬尘、装卸扬尘和经过车辆引起的路面积尘再扬起等；此外，水泥、砂等物料在拌和过程中均易起尘，现场拌和随施工点移动而移动，其影响范围较大；若遇上雨季，雨水冲刷以及车辆的碾压，也会使施工现场变的泥泞不堪。瑞和安惠项目管理集团有限公司30北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园2、噪声项目施工阶段的主要噪声源为各类施工机械的辐射噪声及原材料运输时车辆引发的交通噪声。施工机械大都具有声级高、无规则、突发性等特点，如不采取措施加以控制，往往会对附近居住区等噪声敏感点产生较为严重的污染影响。据同类施工场地类100 比调查，主要高噪声源有挖掘机、装载机、推土机、砼搅拌机、振捣棒、切割机、载重车辆等。3、生活垃圾工程施工时施工区内大量劳动力的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的污水及生活废弃物若没有做出妥善处理，则会严重影响施工区的环境卫生。4、弃土施工期间将产生许多弃土，在运输、处置过程中都可能对环境产生影响：车辆装载过多导致沿程泥土散落满地，晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，影响行人和车辆过往及环境质量。6.3.2运营期1、污水该项目建成投入使用后，产生的废水主要为生活污水和企业的生产污水。2、噪声项目主要噪声为厂房内生产设备为的噪声污染。3、固体废物固体废物主要为生产过程产生的不合格元器件、边角料等生产固废和生活垃圾。100 瑞和安惠项目管理集团有限公司31北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园4、废气项目运营后无废气产生。6.4污染防治措施6.4.1施工期1、减少扬尘的措施工程施工中基坑挖出的泥土堆放在路旁，旱季大风致使扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民。为减少工程扬尘对周围环境的影响，要及时清理多余土方，对堆存土方采取表面夯实处理，在施工中遇到连续晴好天气又起风的情况下，及时对建筑场地洒水降尘，防止扬尘。有关试验结果表明，洒水后可使近距离的TSP浓度降低80%左右，20米以外的地方可降低30～50%，50米以外可控制在1mg/m3之内。100 2、施工噪声的控制在施工期间主要有挖掘机、振捣机等施工设备产生噪声，施工单位须到环保管理部门办理建设项目施工环境影响审批表，严格按照环保部门要求进行施工；应选用低噪声、低振动的施工机械设备；购买商品混凝土，避免使用混凝土搅拌机。同时，合理安排施工时间（午间12：00~14：00；夜间22：00～6：00时间段内严禁施工）对夜间一定要施工，，但又要影响居民声环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障装置，以保证居民区的声环境质量。3、施工现场生活污水及生活垃圾处理工程承包单位应与当地环保部门联系，及时清运施工现场的瑞和安惠项目管理集团有限公司32北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园100 生活废物。施工点建临时生活区，生活污水排水量小，排水水质简单，对现有城市排水系统影响较小。施工停止，污染源即不存在。施工现场应修建管道与城市排水管网直接相连，生产废水、生活废水经收集沉淀处理后排入市政雨水系统。生活垃圾不得随意丢弃、无定点堆放，应及时清运。施工场地要做到平整干净，排水通畅，无积水，无蚊蝇滋生，禁止随地便溺，临时厕所应用水冲式。施工人员饮食炉灶燃用轻柴油或木屑，废木块等，不得排放黑烟。4、弃土施工单位应按照弃土处理的计划及时运出，在装运的过程中不要超载，并在车顶遮盖，做到沿途不洒落。车辆驶出工地前应将轮子上的泥土去掉，防止泥土带出工地，影响环境整洁，同时施工者应对工地门前的道路实行保洁制度，一旦有弃土、建材洒落应及时清扫。100 施工单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，按规定地点处置弃土和建筑垃圾，并不定期地检查执行情况。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经专业部门采取处理措施后方能继续施工。5、倡导文明施工要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校的影响，提倡文明施工，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中对环境影响的问题。瑞和安惠项目管理集团有限公司33北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园6.4.2运营期本项目建成使用后，为主要为生产、生活中产生的废水、废气和固体废物，其具体防治措施如下：1、废水100 项目排放的污水主要是生产污水和生活污水。因本项目园区属高新技术聚集的园区，生产污水产生量很少，对环境影响不大。生活污水中无特殊化学物质，污水经园区内污水管排入市政污水管网。以上污水达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准后，排入市政污水管网，由污水处理厂进一步深度处理。2、噪声为达到隔声防噪的目的，凡有振动产生噪音的机械设备均采用低噪音型，并在底部设置JBE型橡胶减震等，在设备机房的墙壁及顶棚设吸声材料。经隔声后，使噪声对周围的影响符合环保控制标准。3、固体废物主要为生活垃圾。生活垃圾的处理实行袋装化、分类集中、分类处理、定时、定点由环卫部门集中运至生活垃圾卫生填埋场处理，经妥善处置后，产生的固体废弃物不会对环境造成不良影响。4、绿化100 本项目广场、绿地与沿路两旁的绿色走廊等，不仅为企业、员工提供安静、舒适的生产环境及生活环境，又自然形成园区人瑞和安惠项目管理集团有限公司34北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园文环境的氛围。主要绿化系统与各区域空间融为一体，共同构成了园林化的生态景观形象。6.5环境影响评价结论1、本项目对满足城市功能要求、促进区域经济发展、改善区域环境和景观等具有一定的意义。2、项目在施工期产生的噪声、废气、污水、固体废物将对区域环境造成一定的负面影响，但其影响是短期的，随着施工活动的结束，其影响也随之消失。3、项目在运营期生活污水，其水质符合《污水综合排放标准》100 （GB8978-1996）表4中的三级标准。4、施工期对高噪声设备应加强施工期的管理，合理安排施工时间；运用隔声、减震等降噪技术，降低施工机械作业噪声；应尽量选用商品砼。综上所述，本项目建设在采取污染防治措施的情况下，主要污染物可达标排放，对环境影响甚小，区域环境质量也可控制在相应标准限值内，从环保角度而言，项目在选定的地址建设是可行的。瑞和安惠项目管理集团有限公司35北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园第七章劳动安全卫生消防劳动安全卫生消防安全7.1安全生产建设工程安全生产管理，必须坚持安全第一，预防为主的方针，这是国家在建设工程安全生产工作中“以人为本”100 思想的体现，是国家对保护劳动者权力、保护社会生产力高度重视的具体体现。7.1.1工程施工中应执行的安全规程1、《建筑机械使用安全技术规程》（JGJ33-2001）；2、《建筑安装工人安全技术操作规程》；3、《塔式起重机安全规程》（GB5144-2006）；4、《建筑基坑支护技术规程》（JCJ120-99）；5、《建设工程施工安全规程》（DB13(J)45-2003）。6、建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》《JCJ130－20017、《建筑施工高处作业安全技术规范》JG80－918、《建筑施工门式钢管脚手架安全技术规范》JGJ130－20019、《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46－200510、《龙门架及井架物料提升机安全技术规范》JGJ88－9211、《起重机械安全规程》GB6067－857.1.2施工中必须遵守的基本规定1、施工单位必须建立健全安全生产责任制度和安全生产教育训练制度，并制定相应安全生产规章制度和操作规程，同时，应100 当设立安全生产管理机构，并配备专职安全生产管理人员。2、施工单位应当根据建设工程施工特点、范围，对施工现场瑞和安惠项目管理集团有限公司36北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园易发生重大事故的部位、环节进行监控，制定施工现场生产安全事故应急救援预案，建立应急救援组织或者配备应急救援人员，配备必要的应急救援器材、设备，并定期组织演练。3、施工单位应当在施工现场入口处、施工起重机械、临时用电设施、脚手架、出入通道口、楼梯口、电梯井口、孔洞口、基坑边沿、爆破物及有害危险气体和液体存放等危险部位，设置明显的安全警示标志。4、施工企业必须为从业人员提供国家标准或行业标准的劳动100 防护用品。作业人员必须按照使用规则佩戴、使用劳动防护用品。5、各级施工管理人员和施工技术人员都应熟悉施工安全规程，操作人员必须熟悉施工现场安全管理规定及岗位安全操作规程，不得违章指挥和违章作业。6、垂直运输机械作业人员、安装拆卸工、爆破作业人员、起重信号工、登高架设作业人员等特种作业人员，必须按照国家有关规定经过专门的安全作业培训，并取得特种作业人员资格证书后，方可上岗作业。7、在施工组织设计中，编制安全技术措施和施工现场临时用电方案，对达到一定规模的危险性较大的分部分项工程编制专项施工方案，并附具安全验算结果，经技术负责人、总监理工程师签字后实施，由专职安全生产管理人员进行现场监督。8、施工过程中，如果发生工程变更等情况，影响安全施工时，100 施工组织设计或专项施工方案应及时进行修改、补充和完善。9、施工组织设计或专项施工方案应根据人员状况、工程结构、施工方法、施工环境、作业条件、使用的材料、机械设备等情况瑞和安惠项目管理集团有限公司37北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园进行安全性分析，从管理、技术、防护设施等方面制定预防事故发生、消除不安全因素的针对性措施。7.2消防安全7.2.1设计依据本项目贯彻执行“预防为主，防消结合”的方针，主要的设计依据为：1、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；7.2.2主要技术措施1、总图布局严格按防火设计要求执行，本建筑物与其他建筑100 物间距应满足规范要求，并满足交通运输及消防的需要。2、建筑物耐火等级不低于二级，建筑物内部的防火分区划分及安全疏散的距离要均严格按照防火规范执行。3、本项目消防管网与该场区消防管网统一、协调设置。设室内消防供水管网，主要管网呈环状布置；设生活及室外消防供水管网，主要管网呈环状布置，室外消火栓采用地下式、布置间距不大于120m，保护距离150m。4、根据规范要求，在各个楼内设消防报警及联动系统，按有关规范规定防护等级设防，一旦有火灾发生，火灾控测器可迅速将火警信号传至消防控制室，报警控制器经分析处理后发出报警信号；同时启动相应的消防联动设施，必要时接通着火层及相邻上下层的消防广播，以便及时组织人员疏散，扑灭火灾。达到预防火灾，减少火灾损失的目的。100 瑞和安惠项目管理集团有限公司38北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园5、火灾照明和疏散指示灯采用蓄电池作备用电源；消防用电设备采用单独的供电回路，消防用电设备的配电线路穿管保护。7.2.3主要管理措施本项目日常运营中保安全的重点就在于火灾预防，要贯彻预防为主、防消结合的方针。在项目建设时充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。日常运营中具体做好以下几点：1、制定消防安全制度结合建筑特点及性质，制定清晰、精妙、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员学习、掌握和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。2、确定消防安全的岗位责任人100 确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。3、针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使职工及训练民警时刻保持警惕性。4、定期组织防火检查，及时消除火灾隐患定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。5、按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效瑞和安惠项目管理集团有限公司39北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园100 根据实际需要，配置消防栓、灭火器、水枪、水带、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。瑞和安惠项目管理集团有限公司40北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园第八章节能分析8.1设计依据《中华人民共和国节约能源法》《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）《中国节能技术政策大纲》（国家发改委、科技部2006年）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》国家（发改委2005年65号）《公共建筑节能设计标准》（GB/T50189-2005）《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）100 《建筑节能技术使用手册》（2004）《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2006）《建筑工程电气节能》（中国电力出版社，2004）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《节电措施经济效益计算与评价》（GB/T13471-1992）《设备和管道保温技术通则》（GB4272-1992）《设备和管道保温设计导则》（GB8175）《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）8.2我国建筑资源利用与能耗现状分析瑞和安惠项目管理集团有限公司41北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园我国是世界上仅次于美国和俄罗斯的第三大能源生产国，但我国人口多，人均拥有的能源量很少，人均煤炭储蓄量只占世界人均储蓄量的50%，人均原油储蓄量只占世界人均储蓄量的12%，人均天然气储蓄量只占世界人均储蓄量的6%。随着经济的发展100 和人民生活水平的提高，我国的能源需求增长迅速，在人均能耗只有世界平均能耗50%的情况下，能源总消耗已位居世界第二，仅次于美国。随着经济规模的扩大，能源需求仍将呈持续快速增长的态势，供需矛盾将更加突出。能源将是我国当前和今后相当长时期内制约经济和社会发展的瓶颈，关系到我国经济、社会发展目标的实现。节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务。特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。河北省由于高耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合能耗、工业企业单位产品综合能耗、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标100 高位运行。2006年全省单位GDP能耗为1.895吨标准煤/万元，同比下降3.09个百分点，单位工业增加值能耗4.19吨标准煤/万元，同比下降5.59个百分点，单位GDP电耗1515.9千瓦时/万元，同比上升1.90个百分点。以上各项指标只比山西、内蒙古、贵州三省指标偏低，居于全国能源消耗量的第四位。由此可见，加强节能工作已成为河北省当前的一项紧迫任务。目前我国能源主要用于工业、交通和建筑领域，其中建筑节能是最具潜力的能源节约途径。按照国际通行的分类，建筑能耗瑞和安惠项目管理集团有限公司42北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园是指民用建筑使用过程中的能耗，其中采暖、空调、通风能耗约100 占总能耗的三分之二左右。我国单位建筑面积能耗是发达国家的2至3倍，对社会造成了沉重的能源负担和严重的环境污染，已成为制约我国可持续发展的突出问题。与发达国家相比，我国建筑钢材消耗高出10%至25%，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤；卫生洁具的耗水量高出30%以上，而污水回用率仅为发达国家的25%。此外，在我国人均耕地只有世界人均耕地的1/3的情况下，实心黏土砖每年毁田12万亩。据建设部统计我国近年每年城乡新建房屋建筑面积近20亿平方米，其中80%以上为高耗能建筑；既有建筑近400亿平方米，95%以上是高能耗建筑。8.3项目能源消耗种类和数量分析1、用水：日估算用水量2.2万m3，年估算用水量546万m3。2、采暖：本项目预计采暖面积2077530m2，估算采暖负荷100 46MW。3、用电：结合类似项目估算本项目厂房用电负荷取200W/m2，办公楼用电负荷取80W/m2，电气及公共辅助用房用电负荷取40W/m2，则估算项目厂区总安装容量为312860kW，估算视在功率12万KVA。8.4项目所在地能源供应分析8.4.1能源供应状况电力供应：秦皇岛市由供电充裕的华北电网直供，供电稳定可靠。秦皇岛开发区西区现有一座220kV变电站，供电能力36瑞和安惠项目管理集团有限公司43北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园万KVA；110KV变电站4座，供电能力44万KVA；10KV中配室15座，供电能力15万KVA。东区现有110KV变电站一座,主100 变容量为3×50000KVA,规划建设110KV变电站一座，主变容量为3×50000KVA。热力供应：秦皇岛开发区西区现有热源为同和电厂与动力公司，同和电厂供热能力122MW，动力公司供热能力239MW，在建烟台山锅炉房128MW。东区由动力公司供热，供热能力63MW。水供应：秦皇岛开发区西区由开发区水厂供给（供水能力5万m3/d，远期规模10万m3/d），并有汤河水厂与海港区水厂为开。东区由山海关水厂供给，发区备用水源（供水能力3.5万m3/d）供水能力5万m3/d。开发区现有原水加压泵站一座（10万m3/d），可以供给价格较为低廉的原水。8.4.2项目用能源品种的合理性、可行性、供应可靠性本项目主要能耗是电能。从项目所在地的电力电网供应现状和规划建设看，项目建成后电力供应有保障。因此，项目能源供应是可行、可靠的。8.5节能措施100 8.5.1建筑设计节能根据国家、河北省、秦皇岛市国民经济和社会发展“十一五”规划，要求在“十一五”期间新建公共建筑节能率达到50％以上，新建住宅建筑节能率达到65％以上。8.5.2建筑节能措施1、公共建筑节能措施瑞和安惠项目管理集团有限公司44北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园1）本项目采用《民用建筑节能标准》《公共建筑节能设计标、准》等标准进行建设，尽量缩小房屋体型系数，并控制南北窗墙面积比，严格要求围护结构传热系数，在墙体外墙做好保温，以保证其内表面温度不低于室内空气露点温度，并减少附加传热热损失。2）屋面及顶层阳台顶板保温采用100mm厚聚苯乙烯泡沫塑料板，屋面传热系数为0.485W/(m²K)。100 3）外窗采用断桥铝合金玻璃窗（6+12+6）传热系数为2.7W/，(m²K)。4）建筑朝向宜南北朝向，选用的外门窗（包括阳台门）应有良好的气密性，其气密性等级不应低于国家标准《建筑外门窗气密、水密、抗风压分级及其检测方法》（GB/T7106）规定气密性能6级以上。8.6节能效果分析节约能源是我国能源政策的重要组成部分。本项目拟选用先进合理的技术，以及国内高性能的节能设计方案和节能措施，本着节约能源、利用能源的目的，在满足正常生活条件下，尽量减少能源的不必要损耗，在充分利用能源的同时，获得最大的经济效益。经分析，该项目通过以上节能措施实施，可以满足建筑节能要求，本项目建设从节能角度来说是可行的。瑞和安惠项目管理集团有限公司100 45北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园第九章组织机构及劳动定员组织机构及劳动定员机构9.1组织机构设置本项目的工作开展由公司委派管理人员，将主要设置办公室、财务部、投资发展部等职能部门，各部门之间相互协调，相互配合，为完成同一个目标而发挥作用。9.2劳动定员该项目建成后需劳动定员共130人，其中管理人员20人，后勤服务人员5人，其他职员105人。9.3职工来源及培训高级管理人员由公司直接委派；中级管理人员项目单位内部管理层及技术骨干中调剂解决；一般工作人员向社会公开招聘，择优录取。管理人员培训：项目的高层管理人员，应有计划的分批进行培训，不断提高管理水平，适应企业发展的需要。100 瑞和安惠项目管理集团有限公司46北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园第十章项目实施进度与招标项目实施进度与招标实施进度10.1项目建设组织根据河北省计划委员会转发国家计委《关于实行建设项目法人责任制的暂行规定》的通知(冀计投[1996]472号文)、《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发[1996]35号文）河北省建设工程招标投标管理规定、（河北省人民政府令第129号）河北省工程建设监理规定、（河北省人民政府令第177号）、河北省建设项目审计暂行办法（河北省人民政府令第173号）和中华人民共和国合同法等法律、法规和规定，该项目需实行项目100 法人责任制、资本金制、招投标制、工程监理制、审计制和合同管理制，确保项目管理的科学高效运营。10.2项目实施进度10.2.1编制依据和原则1、项目的建设内容及承担单位的要求；2、项目建设的常规步骤及顺序；3、项目具体建设内容的实际工作进度及情况；4、项目审批部门的统筹工作计划。10.2.2前期工作、建设工期本项目拟定建设期2年。本项目初步设计被批准前为前期工作，初步设计批准后即进入项目建设的实施阶段即建设期。项目建设期要进行地质勘查，并开展施工图设计。待施工图完成后即可对工程项目开展招标建瑞和安惠项目管理集团有限公司47北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）科技产业园设，进行土建施工，并在此过程中完成设备考察、订购，以保证100 设备质量并按期到货。在建设期间应优先建设主体工程，在依次进行设备安装、调试，然后投入试生产，最终正式投产。根据施工组织计划和项目的具体情况分为：本项目建设期由2011年5月开始至2013年14月，完成并投产，建设期共2年，以下为项目分段实施进度：1、可行性研究报告编制和备案（4个月）2、初步设计及审批（4个月）3、地质勘查和施工图设计（4个月）4、施工准备和土建施工（10个月）5、设备招标及采购（6个月）6、设备安装及调试（8个月）7、人员培训（4个月）8、试生产（3个月）9、验收投产（1个月）12.1.3项目实施进度表项目实施进度详见表12-1。瑞和安惠项目管理集团有限公司48北京大学（秦皇岛）北京大学（秦皇岛）科技产业园100 项目实施进度表表12-1序号实施阶段12345678时间（月）91011121314151617181920212223241可行性研究报告编制及备案2初步设计及审批3地质勘查和施工图设计4施工准备及土建施工5设备招标及采购6设备安装和调试7人员培训100 8试生产9验收投产★瑞和安惠项目管理集团有限公司49北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）10.3项目招标10.3.1编制依据1、《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》；2、《中华人民共和国招标投标法》；3、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；4、《工程建设项目货物招标投标办法》；5、《工程建设项目勘察设计招标投标办法》；6、《工程建设项目施工招标投标办法》。7、《河北省建设项目招标方案和不招标申请报送和核准管理办法》10.3.2招标初步方案1、招标范围100 本项目招标范围包括项目的勘察、设计、建筑工程、监理以及与工程建设有关的设备采购等。2、招标组织方式本项目拟将勘察、设计、建筑工程、监理以及与工程建设等有关的采购活动委托有相应资质的招标代理机构代理招标。3、招标方式本项目对招标范围内的内容拟采用公开招标方式。详细情况参见表10-2：河北省建设项目招标方案和不招标申请表。瑞和安惠项目管理集团有限公司50北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）河北省建设项目招标方案和不招标申请表表10-2项目名称北京大学（秦皇岛科技产业园）项目建设单位秦皇岛海蓝科技有限公司秦皇岛市经济技术开发区，2年银行贷款300000万元，其余为企业自筹100 招标方式公开招标√√√邀请招标不采用招标方式项目单位负责人及电话建设内容建设标准厂房办公楼等建筑面积2087530平方米总投资额452406.64万元招标范围全部招标√√√100 部分招标项目建设地点和时限资金来源及构成招标组织形式委托招标√√√自行招标合同估算额（万元）勘察设计9124.7建筑工程337503.27安装工程监理设备重要材料100 5139√√√拟选择的招标公告发布媒介河北省招标投标综合网、河北建设工程信息网情况说明：项目建设单位（盖章）年月日注：本表一式四份，由项目建设单位填写瑞和安惠项目管理集团有限公司51北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）第十一第十一章投资估算及资金筹措11.1项目总投资规模本项目总投资估算为452406.64万元，建设投资429853.64万元，建设期利息22440万元，经营资金113万元。参见附表11-1：100 总投资估算表。11.1.1总投资估算编制依据1、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；2、《基本建设财务管理规定》(财建[2002]394号)；3、建设项目前期工作咨询收费暂行规定》《(计价格[1999]1283号)；4、《工程勘察设计收费管理规定》(国家计委、建设部计价格[2002]10号)；5、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(发改价格[2007]670号)；6、《建设项目环境影响咨询收费规定》(国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号)；7、招标代理服务收费管理暂行办法》《(计价格[2002]1980号)；8、项目承担企业提供的项目技术资料、相关专业提供的估算资料；9、《机电产品报价手册》、当地类似工程技术经济指标。11.1.2总投资估算范围100 本项目总投资估算包括生产车间的建筑工程费、工程建设其他费用、预备费用和铺底流动资金。瑞和安惠项目管理集团有限公司52北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）11.1.3总投资估算说明11.1.3.1建设投资估算说明1、建筑工程费估算建（构）筑物工程量由土建专业提供。建筑物投资参照当地类似工程单方造价指标估算；构筑物和场区附属工程参照《河北省建筑工程概算定额》指标估算。2、工程建设其他费用估算工程建设其他费用以工程费用为基数，参照《河北省建设项目概算其他费用定额》有关工程经济指标进行估算。土地征用费：本项目土地为规划的工业用地，土地征费为23万元/年，合计土地购置费为40010.8万元；5、预备费用估算基本预备费以工程费用和其他工程费为基数的8%估算；涨价预备费按现行政策规定估算为零。6、建设投资构成分析100 本项目建设投资（不含建设期利息）构成分析参见“建设投资构成分析表”。瑞和安惠项目管理集团有限公司53北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）建设投资构成分析表表11-1序号11.123费用名称工程费用建筑工程费工程建设其他费用预备费合计单位100 万元万元万元万元万元金额所占比例78.52%78.52%14.77%6.72%100%备注337503.27337503.2763473.1228877.25429853.6413.1.3.2流动资金估算说明本项目流动资金参照同行业流动资产的合理周转天数，按分100 项详细估算法估算为264万元，其中按全部流动资金的30%计算经营资金资金为113万元。流动资金估算参见附表11-2：流动资金估算表。11.2投资使用方案本项目建设投资429853.64万元，建设期为2年，计划在建设期第1年投入257912.18万元，占建设投资额的60%；第2年投入万171941.46元，占建设投资额的40%。11.3资金筹措方案本项目总投资452406.24万元，其中银行贷款300000万元，占总投资额的66.31%，其余152406.24万元为企业自筹，占总投资的33.69%。项目资金使用计划参见附表11-3：项目资金使用计划与资金筹措表瑞和安惠项目管理集团有限公司54100 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）第十二第十二章财务评价12.1评价依据本项目依据《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)、《投资项目可行性研究指南(试用版)》和现行财税制度进行财务评价。12.2基础数据与参数12.2.1财务价格的选定本项目在整个计算期内采用预测的固定价格，计算经营收入及人工费用。12.2.2税费按现行政策规定，本项目产品在营业环节应缴纳营业税、城建税及教育费附加。营业税率5%，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税额的4%计算,增值税按照净利润的30%计算。本项目在营业收入扣除营业税、营业税金及附加和总成本费用后，按利润总额的25%缴纳企业所得税。12.2.3项目计算期100 本项目根据厂房的使用寿命期确定本项目计算期为15年(含建设期2年)。12.2.4投产后经营期安排本项目设计经营期为13年。12.2.5财务基准收益率(折现率)瑞和安惠项目管理集团有限公司55北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）本项目财务基准收益率参照《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)及有关类似项目综合确定项目融资前税前财务基准收益率为12%，项目资本金税后财务基准收益率为12%。12.3财务效益分析12.3.1营业收入估算本项目设计标准厂房、企业办公楼及园区办公楼除去项目日常经营用房的部分，50%用于出售，其余50%用于出租。项目租金按参考市场价格按1.2元/平方米•天计算，销售部分按4000元/m2计算。产品营业收入及税金详见附表12-1：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。100 12.3.2产品成本费用估算1、产品成本构成总成本=工资及福利费+折旧、摊销费+修理费+利息支出+其它费用经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出2、成本估算依据及说明(1)工资及福利费:本项目设计定员130人，人均月工资和福利费约按3000元计算，正常年工资及福利费总额为468万元。(2)折旧及摊销：根据现行财务制度规定，本项目固定资产净残值率取5%，建(构)筑物按30年；无形资产按50年摊销，其他资产按5年平均摊销，不计残值。瑞和安惠项目管理集团有限公司56北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）折旧及摊销费参见附表12-2：固定资产折旧费估算表和附表12-3：无形资产和其他资产摊销估算表。(5)利息支出：流动资金借款年利率按6.31%计算。(6)其他费用：销售费和管理费中分别扣除其工资及福利费、100 折旧费和摊销费之后的部分。3、总成本估算额本项目正常年（第5年）总成本费用为42087万元。上述成本费用参见附表12-4：总成本费用估算表。12.3.3主要财务指标计算及分析1、损益及利润分配营业收入扣除营业税、营业税金及附加和总成本费用后即为利润总额。本项目正常生产年(第5年)利润总额为116397万元，所得税按利润总额的25%计算，法定盈余公积金按税后利润的10%计提。上述利润、所得税等见附表12-5：利润与利润分配表。2、盈利能力分析(1)现金流量计算根据每年现金流入、流出量分别编制附表12-6：项目财务现金流量表和附表12-7：项目资本金现金流量表，并根据该表计算以下评价指标：①项目财务内部收益率税后财务内部收益率(FIRR)为17.04％；税前财务内部收益率(FIRR)为21.76％；100 资本金财务内部收益率为13.76％。瑞和安惠项目管理集团有限公司57北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）②投资回收期税后投资回收期(Pt)为5.37年(含建设期)；税前投资回收期(Pt)为4.71年(含建设期)。③财务净现值税后财务净现值(Ic=12%)为90685.7万元；税前财务净现值(Ic=12%)为168734.92万元；资本金财务净现值(Ic=12%)为85981.13万元。(2)投资利润(税)率指标根据利润与利润分配表、投资计划与资金筹措表计算指标如下：①总投资收益率=13.76%；②投资利税率=8.67%。(3)资金来源与资金运用平衡从编制“财务计划现金流量表”可以看出，项目经营期内收支平衡，并有盈余，计算期内累计盈余资金234958万元。参见附表100 12-8：财务计划现金流量表。12.3.4综合技术经济指标财务评价主要指标及分析结果表明，本项目具有较好的盈利能力，财务内部收益率高于基准收益率，投资利润率、投资利税率、投资回收期等指标均好于行业平均水平，财务效益较好。综合技术经济指标参见附表12-9：经济评价指标汇总表。瑞和安惠项目管理集团有限公司58北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）第十三第十三章结论及建议结论及建议13.1结论经分析，认为该项目建设可以改善投资环境，筑巢引凤，打造招商引资良好平台，逐步改善工业形象。经济园区的建立，符合国家国家产业政策，可拓展企业产业领域，培育新的利润增长点，服务社会、服务市场，繁荣当地经济，经济效益、社会效益显著，项目的建设是必要的。100 建设地政府支持，水、电供应有保证，基础条件良好。项目建设以服务社会为目的，对发展科技性企业，加快高新技术产业发展，增强企业市场竞争力，提高企业效益，促进当地的经济发展，可以为农民提供许多就业岗位，使农村剩余劳动力得到合理安置，对增加农民收入和加快新农村建设进程、促进和谐社会建设有着十分重要意义。综上所述，该项目社会效益显著，所在地城市基础设施完善，建设条件具备，项目可行。13.2问题与建议1、对经济园区发展认识要高，动手要早，效果要明显。要进一步优化工业发展环境，加大招商引资工作力度，激活民间资本投入园区发展。2、园区企业加强技术人才队伍建设，引进专业技术人才，进一步加强技术研发，以确保园区在国内行业中的领先地位，增强瑞和安惠项目管理集团有限公司100 59北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（秦皇岛）市场核心竞争力。3、建议积极做好筹融资工作，为项目实施提供资金保证。瑞和安惠项目管理集团有限公司60100'