万科春河里房地产项目可行性研究报告 74页

'万科春河里项目房地产可行性研究万科春河里房地产项目1.总论1.1项目提出背景经过了20余年的经济改革，中国的经济取得了很大的发展，大众生活水平不断提高。中国科学院《2004中国可持续发展战略报告》研究结果表明，到2020年时，中国的综合国力将进入世界前三名，城市化率将从现在的36%提高到55%以上。在目前人口总额不增长的条件下，全国的城市人口将达到7.5亿以上。此外，随着改革开放的不断深入，中国经济持续高速发展，大多数中国人的生活水平得到迅速提高，快速催生了中产阶层，如今中产阶级的比例越来越大，其综合消费能力迅速膨胀，极大地刺激了中国城市酒店、办公楼及中高档住宅的发展。目前，中国的房地产业正处在一个飞跃发展时期，沈阳作为东北最大的城市，其房地产业在近几年也得到了迅猛发展。本项目地处沈阳市沈河区中心，项目区域内与彩电发射塔、沈阳凯宾斯基酒店、华润万象城、辽宁工业展览馆、青年公园、沈阳九中、鲁迅美术学院等相毗邻。该地址1000米区域圈内还有五里河茂业大厦、科学宫、三好科技街、盛京医院、沈阳药学院、陆军总院、辽宁省电视广播中心、沈阳银基地王花园、五爱市场等。该地块毗邻青年大街、文艺路、彩塔街、三好街，地铁2号线的正式通车与沈阳市中心交通联系极为便利，区位条件极佳，是一处环境亲水、绿意环绕的绝佳风水宝地、是沈阳市高档住宅和高档办公商务用房比较集中的地区，是沈阳市交通、医疗、子女就学、自然环境、人文环境最为优越的区域之一。74 万科春河里项目房地产可行性研究此外，沈阳市委、市政府决定建设具有沈阳特色的金廊工程，是沈阳大都市国际化的一个战略举措，本项目所在地金廊工程地块，是辽宁省及沈阳市今年重点开发建设的十大项目之一，对该建设项目省、市、区各级政府均极为关注，给予一定的政策支持。本项目的实施，对拓展沈阳城市功能，提升沈阳城市品位、改善城市居民生活条件、促进沈阳市经济发展，将起到十分重要的作用。1.2项目可行性研究的依据1.2.1编制依据（1）国家有关政策、法律法规、项目所在地政府有关政策及批文；（2）国内特别是沈阳地区市场调研资料、国外相关行业市场信息资料；（3）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》；（4）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（5）建设单位提供的相关资料。1.2.2编制原则（1）符合国家和地区有关法律法规要求；（2）符合国家有关行业政策、建筑规范、环保、消防等规定；（3）充分发挥金廊地区的区域优势及地缘优势；（4）充分发挥本项目的龙头作用，以商招商，带动沈阳市第三产业的发展；（5）充分利用国家关于振兴东北老工业基地政策，使项目在效益最大化的前提下具有充分的社会效益。74 万科春河里项目房地产可行性研究1.3项目概况1.3.1项目名称：春河里1.3.2项目地点：沈阳市沈河区青年大街西、文艺路北1.3.3开发商简介：万科集团，全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。74 万科春河里项目房地产可行性研究经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。1.3.4项目所在地周围情况：春河里项目位于沈阳市沈河区，地处城市金廊CBD与CCD的交汇处，东侧为彩塔街，南侧为文艺路，西侧为三好街，区域内环境优美，周边交通便捷，商业、医疗、教育、文化等生活配套设施齐全。金廊即“中央都市走廊”74 万科春河里项目房地产可行性研究是沈阳城市发展战略中的核心概念。通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。以青年大街为中央轴线，增加次干道和支路的总量，在不同功能圈设置集中交通换乘枢纽；结合大型开发项目，设置机动车社会停车场和公共建筑自用停车场；配合金廊整体广场群塑造，为城市商业街区、生态绿肺、公共公园等地区设置步行保护带，依托公共轨道交通系统和地下空间将其连接为一个系统，形成绿色的生态步行景区，在景区中体现沈阳森林城市、滨水城市的城市特征。1.4项目开发建设的必要性1.4.1项目建设符合国家产业政策党中央、国务院已明确提出，要把住宅建设培育成为国民经济新的经济增长点和新的消费热点。住宅建设的发展，将活跃整个房地产市场，促进住宅商品化发展进程，进一步改善广大人民群众的居住条件。跨世纪中国住宅产业政策的制定和实施的出发点和最终目标是：加大住房投入，改善住房的有效供给；增加住房消费，实现住房的有效需求；搞活市场流通，促进住房供给与需求的基本平衡，实现住房投资和住房消费的双向拉动，促进住宅产业发展，推动国民经济增长。1.4.2项目建设符合沈阳城市总体规划要求，是城市建设发展的需要。沈阳市委、市政府自2009年底提出“转变经济发展方式和建设资源节约型、环境友好型社会”发展方向。为实现这一目标，沈阳市将以政府主导的方式，通过完善标准体系、政策调控、土地供给、面积奖励等一系列措施来推动现代建筑产业化这一新的建设发展方式。 先后引进了日本鹿岛、日本积水技术和深圳万科、长沙远大、长春亚泰等自主创新技术，应用于沈阳万科春河里项目。74 万科春河里项目房地产可行性研究1.4.3项目建设符合当今人居工程发展方向，有利于满足人们对居住条件不断增长的需要。为使住房问题引起各国政府的关注，1976年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会，提出全球住房战略。1996年召开了“社会发展”全球首脑会议。同年又在土耳其伊斯坦布尔召开了联想合国第二次人类居住区大会（简称“人居二”），会议通过了《伊斯坦布尔宣言》及《人居议程》，提出了人人皆有适当住房和城市化进程中人类居住区的可持续发展的庄严任务，保证人人享有适当住房和使人类居住更安全、更健康、更舒适、更公平、更持久、也更有效率。1996年7月国际建协在巴塞罗纳召开第十九届大会，主题是《现在与未来——城市中的建筑学》，会议集中探讨和展示的五个分题，“人居”分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要的高标准住宅，“另种构造”和“以部件来决定居住的住宅”等当今世界现代“人居”待研究的课题。国务院副总理邹家华在“人居二”高级特别会议上发言指出“居住条件的改善是人类文明进步的最重要的标志。”综上所述，本项目的建设符合国家推动现代住宅产业作为主要产业的发展政策，符合沈阳市总体规划，对于提高沈阳市居民居住条件，完善区域建设具有重要作用，同时，项目的建设可有效地提升企业竞争力促进企业的进一步发展，项目的建设是必要的。1.5项目开发建设条件1.5.1地理位置该项目总用地面积14424平方米。位于沈阳市沈河区青年大街与文艺路的交点，是沈阳市文化教育、医疗卫生、体育场馆、商品贸易最集中的地区，是未来“高科技、大生产、大流通、国际化、现代化的城市”――沈阳的核心区域。74 万科春河里项目房地产可行性研究1.5.2气象条件项目地区属温带季风性气候，四季分明，一般夏季以东南风为主，冬季以西北风为主，东夏季较长，春秋季节较短。雨季集中在七～八月份。年平均气温7.7℃极端最高温度38.3℃极端最低温度－30.6℃日最大温差18℃年平均降雨量755.4mm日最大降雨量118.9mm最大积雪深度20cm标准雪值40kg/cm2冰冻线1.20米夏季主导风向西南冬季主导风向西北最大风速29.7m/s标准风压值55kg/cm2平均相对湿度65％1.5.3地质条件本项目所在地地质为第四纪现代沉积层，地势平坦，海拔高度在45～50m左右，地层从新到老可分为亚黏土、黏土、砂土层，各层厚度不一；地震烈度7度。地下水位约为8.0～12.0米，土壤电阻率30～50欧姆/米，地基承载率18～25吨/m2。1.5.4用地现状74 万科春河里项目房地产可行性研究本项目东临彩塔街，南侧毗邻文艺路，跨路紧邻青年公园、带状运河公园。原址主要包括沈阳建筑大学家属区、武警招待所、省城市建设学校、气象局等，建筑大多数属于80～90年代兴建的5～6层砖混结构，部分框架结构及部分老楼，保留价值不大，场区内基本无绿化，但该地区水、电、气、道路、通讯等基础设施比较完善。1.6项目基础技术经济数据指标表1.1项目基础技术经济数据指标序号名称数值1规划总用地面积81000M22可建设用地面积14424M23开发建设投资32004万元4集中绿地面积6490M25绿地率45%2.市场分析与预测2.1全国房地产市场宏观形势分析及预测2011年房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。（1）投资增长：逐季加快，回升势头好于预期。74 万科春河里项目房地产可行性研究在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。（2）销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增。进入2011年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。分地区来看，2010年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。（3）价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续7月上行。在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。（4）资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快。74 万科春河里项目房地产可行性研究受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。（5）供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。（6）国房景气指数持续走高。9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。2.2大连市房地产市场状况分析及预测2.2.1宏观市场综述大连这个城市的个性决定了房地产业特殊的发展。受着政策的打压，无论中高低档的住宅都有着一定的影响，中低端的很多楼盘都出现降价态势。74 万科春河里项目房地产可行性研究而高端市场的住宅有的开盘当天竟无一人光顾，更有部分出现打折促销等状况。可见，高端市场的楼盘也或多或少的受到了此次宏观调控的冲击。但是从另一个方面来分析，高端住宅市场的购买群体一般是追求居住的舒适并能体现出自身的地位，投资较少。金钱对于这样的购房者来说只是个数字，所以不会过多关注价格。最终导致具有区位优势的高档楼盘受政策影响较小，仍有小幅的上涨空间。低档楼盘，受经济适用房和限价房等冲击以及购房群体受政策辐射，还贷的能力下降等因素的影响较严重，会出现区域降价的可能。至于中档楼盘，处于高档楼盘和低档楼盘之间，由于定价的限制，造成此类楼盘价格的夹心层。此类商品预计受政策打压最严重，价格会率先下降。而处于大连市周边区域：如瓦房店、普兰店等区域的楼盘由于以往的价格偏低，所以仍有上涨的空间。总的来说，大连的楼市价格的涨与降完全是其所处的区位与该项目的定位等综合因素的总和成果。定位基本相同的楼盘的总体趋势并非一概而论，只能体现出一个总的大体趋势。所以单一说高档楼盘就会涨价或者低挡楼盘就会降价并不科学。2.2.2大连市房地产市场研究表2.12008年5月大连市挂牌土地一览表区域编号土地位置土地面积（m2）土地用途容积率挂牌日期沙河口区（2008）-2号沙河口区中山路北侧、西安路南侧、西部通道西侧35350公建、住宅、居住式公寓<3.115月21日-5月30日西岗区（2008）-3号西岗区纪念街南石葵路北1180住宅1.25月21日-5月30日74 万科春河里项目房地产可行性研究甘井子区（2008）-4号甘井子区磨盘山北麓，红凌路西侧水渠西侧40500住宅1.155月21日-5月30日（2008）-5号甘井子区凌水街道王家村北侧88800住宅1.5-1.75月21日-5月30日金州区（2008）-1轻工学院东侧地块100606住宅、公建1.935月30日-6月12日（2008）-7三十里堡街道红果村129834住宅、公建<1.2725月21日-6月3日（2008）-25中长街道中长村232246住宅、公建<2.85月9日-5月22日（2008）-28三十里堡街道三道弯村70324住宅、公建<1.765月21日-6月3日（2008）-29大魏家镇前石村77082住宅、公建<1.485月21日-6月3日（2008）-37三十里堡镇十三里村41109住宅、公建1.245月21日-6月3日74 万科春河里项目房地产可行性研究（2008）-42三十里堡街道红果村10848住宅、公建<1.255月21日-6月3日（2008）-49拥政街道古城甲区41652住宅、公建3.835月21日-6月3日（2008）-52石河街道陶瓷厂北侧40876住宅、公建<25月21日-6月3日（2008）-55站前街道杨家村变电所南25718住宅、公建<2.755月21日-6月3日旅顺口区（2008）-12兴岗路以东、滨岗路以西10250商业用地<0.875月4日-5月13日（2008）-14旅顺双岛湾街道台山西村4253.18二类工业用地>15月11日-5月20日（2008）-15旅顺铁山街道王家村10168.57二类工业用地0.7>5月11日-5月20日（2008）-16旅顺水势营街5250工业用地>0.55月11日-5月20日74 万科春河里项目房地产可行性研究注：1）本月挂牌的土地共计18幅，总计占地面积为966046.8m²，较上月挂牌用地的总面积同比上涨47.41%。2）其中，沙河口区和西岗区各1幅，甘井子区2幅，金州区用于挂牌的土地总量达到了10幅，旅顺口区的土地挂牌量为4幅。3）本月中心地区首推居住用地，供应量为165830m²，引起了社会广泛的关注。金州区本月大幅发放土地来弥补上月的土地供应量较少的情况，并且此次金州区发放的土地均为居住用地，后市不容忽视。旅顺口区的土地主要以工业用地为主，并无居住用地的挂牌。4）从5月的挂牌用地的属性可以看出，商业用地1幅，占地面积为10250m²；居住用地14幅，总计占地面积为936125m²，主要集中在金州区；其余用地为工业，总幅数3幅，总占地面积为19671.75m²。2.3项目所在区域房地产市场研究2.3.1市场分析本项目位于辽宁省省会沈阳。展望新世纪的前5至10年，沈阳的经济将继续保持较高速度增长，居民的收入水平也将有较大幅度提高，由此推动住宅消费呈现出以下五大发展趋势。一是从保障型、安居型向舒适型、享受型转变。在人们满足安居需要以后，对居住消费的需求也随之提高，追求住宅舒适，满足物质的、精神的享受需要。由此，住宅的享受功能日益上升到主要地位，讲究居住质量，提高居住水平已成为人们追求的目标。表现在对居住的舒适度、居住环境、居住文化的要求越来越高，房型好、环境好的住宅热销。环境好的小区特别受欢迎。二是从传统住宅向智能化住宅转变。随着科技进步、信息化的发展，居住区的智能化设施已经成为人们选购住房时考虑的一个重要因素。住宅智能化已是中高档楼盘必备的设施，智能化住宅备受欢迎。74 万科春河里项目房地产可行性研究三是从追求住地靠的单位近向居住环境好转变。近年来，居住环境已成为购房选择的重要因素。过去人们选择住地第一位考虑的是靠单位近，上下班方便。如今，随着环境意识增强，交通便捷度提高，人们对居住区的环境越来越重视。由此，沿岸水系、园区的宁静、空气清新、绿覆盖率高的小区楼盘，大受购房者欢迎。四是从一般住房向品牌住房转变。品牌是企业形象、产品形象的特征，名牌住宅也是住房身份的象征。优质的名牌住宅，质量上乘，档次又高，物业管理服务周到，既是放心房，又是代表住房者身份的上档次房，可以满足物质的、精神的享受。如今的购房者特别是中高收入倾向于品牌住房。五是从普通型住宅向花园式居住区转变。近年来，随着高收入者增多和居住要求的提高，花园式住宅销售趋旺。花园式住宅具有高尚情趣，清静、私密性强、环境好、人与自然融合等优点，售价适宜，同高收入者身份相称，成为白领阶层追求的居住目标。今后的发展必然有越来越多的中高收入者趋向购买花园式住宅。2.3.2主要竞争楼盘分析调查表2.2主要竞争楼盘分析调查表NameofpropertyAddressSalesprice（RMB）银基地王花园文艺路19号7500盛华苑沈河区青年大街165号7000云顶大厦和平区文萃路8甲8号7000～8000万科紫金苑沈河区青年大街332号8700SR新城浑南新区9800五里河大厦沈河区青年大街9000～12000曼哈顿国际花园惠工街1250（dollar）以上各项平均价格为人民币8982元/m2。2.4项目目标市场分析由于本项目定位于高档精品住宅楼项目，地处城市金廊CBD与CCD的交汇处，属于车流量较密集区域，并且还74 万科春河里项目房地产可行性研究是沈阳市为推动产业化住宅的示范项目，人气足，居住氛围浓。因此按照房地产市场分析,楼盘定价参照周边楼盘价格，并结合不同产品成本和市场状况确定住宅预售价格为：12000元/M²。74 万科春河里项目房地产可行性研究3.建设条件3.1项目开发用地状况该宗地位于沈河区青年大街与文艺路的交叉口，总占地面积约14424M²,总建筑面积为76447M²，该宗地规划用途为住宅用地；其产权归沈阳万科恒祥置地有限公司。整体环境优越，地理位置突出，在远期对推动沈阳市的经济、教育等主导产业起着主导作用。3.2项目方案的确定本项目方案一:为建造宽敞大户型住房。设计侧重“美观与健康”双重主题，在健康、温馨的生活氛围中，突出演绎“美观-健康-家”的原创概念。本项目方案二:为建造简约小户型住房。设计侧重“舒适、经济、安全、卫生、简约”，在空间布局、环境设计及单体设计上充分考虑现代人行为模式对居住空间、环境的要求，创造富有特色的影观和富有吸引力的生活居住环境。74 万科春河里项目房地产可行性研究4.规划设计方案4.1规划设计方案的指导思想及原则春河里提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。45%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，周边高校分布极广，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。4.2建筑规模及规划设计方案设想（1）建设规模可建设用地面积14424平方米，可建设建筑面积76447平方米，地下停车场12016平方米，绿化面积近6490平方米，容积率5.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。住宅栋数：示范区2栋，标准区4栋；示范区120户，标准区611户公寓栋数：示范区1栋；98户建筑风格：现代风格地下车库：两个，面积各为6976平米和5040平米。建筑形式、结构形式、基础形式、建筑面积等见下表：表4.1建筑、结构形式详表楼号建筑高度（m）层数建筑面积（m²）结构形式1#60186189装配式剪力墙结构74 万科春河里项目房地产可行性研究2#60186189装配式剪力墙结构3#55158850装配式框架核心筒结构4#1003543203钢筋混凝土剪力墙结构5#356#357#35（2）建筑技术春河里小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。a、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m³，屋面传热系数=0.60W/(m².k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m³.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m².k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m².k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)b、采暖系统的保温节能措施小区供热采用高热效率的29MW的热水锅炉(热效率为80%)、APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%74 万科春河里项目房地产可行性研究)、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。c、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。（3）节水措施a、小区水环境74 万科春河里项目房地产可行性研究合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。b、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。c、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：不使用螺旋升降式铸铁水嘴。根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。74 万科春河里项目房地产可行性研究4.3建筑设计玄关的设置新颖、细致，考虑鞋柜、挂衣柜、穿衣镜、照明灯等。根据不同面积，不同户型，玄关设置要依据面积的大小功能和标准有所不同。室内储藏室的设置依据巧妙的原则，方便适用，存放杂物、衣物等。朝南向采光对比表4.2建筑朝南面宽资料对比研究三居室户型朝南面宽对比朝南面宽对生活的影响一般住宅和公寓8---10米冬季接受阳光照射面积小，同等面积通风受影响春河里11---14米冬季可接受更多的阳光，在夏季则可享受南风吹拂多角外飘窗特色表4.3多角外飘窗研究分析普通平面推拉窗多角外飘窗可满足基本的采光要求在同等面宽上，增加40—60%的采光面积通风面积只有窗面积的50%在同等面宽上，增加60%的采光面积户外景观视野狭窄观赏户外景观的视野角度达180-270度，将自然景观引入室内外观呆板，缺乏变化建筑局部立面呈现凸起，构成饱满而富有变化的建筑转角形状74 万科春河里项目房地产可行性研究4.4.配套规划方案出于人们居住方便的需要，各项公共服务设施、交通设施以及户外活动场地的布局，在满足各自的时空服务距离的同时，以达到使居民有更多的选择性为目标。公共服务设施：相对都集中在小区的出入口处，考虑到小区的地理位置及外部城市交通流线的规划，小区的主要入口设于小区东侧，保证居民的出行便捷，尽量缩短居民的回家距离；在小区主入口处安排商业设施及主会所，使商业设施位于居民的出行必经之地，即符合居民现代生活上的便利，内外兼顾。教育设施在小区内与住宅区的步行和绿地系统相联系，同时考虑噪声和对居住区居民的日常和正常通行带来干扰。4.5建筑装修外立面装修要以沈阳城市特点结合国际现代化水平考虑，与沿街立面色彩相协调，主楼采用高级防水涂料，局部彩色面砖，预留空调机座位置，采用双色共挤中空玻璃塑钢窗。1#2#3#楼为全装修住宅；4#5#6#7#楼为简装修住宅。春河里项目效果图74 万科春河里项目房地产可行性研究4.6公用工程与配套设备4.6.1供电根据国家规范及有关规定，本项目消防设备及应急照明负荷为一级负荷，客梯、生活泵为二级负荷，商业用电及住宅用电为三级负荷。高压拟采用二路35KV电源供电建设35KV变电站1座，由沈阳市政府负责建设。4.6.2给排水系统①给水本项目用水主要是生活用水、运营用水、消防用水及其它用水等，日用水量3800立方米。由市政给水管网引入DN200管自流入小区贮水池，再由小区泵站加压供各建筑用水，采用变频水泵。②排水项目排水采用雨污分流制。生活冲厕污水排入市政污水管网，小区雨水通过小区内雨水管网收集，直接排入城市雨水管网。专项日污水排量约1000立方米。74 万科春河里项目房地产可行性研究5.项目开发进度及组织安排5.1项目建设工期根据本项目建设规模，标准区建设期拟为两年，示范区建设期拟为两年半。在这些建设工期内，需要完成上交的工程量包括主体工程的成型以及简装的完工。5.2项目开发进度安排表5.1传统式建筑标准区住房分部分项工程23#~26#高层开始时间结束时间开槽、土方2011-3-12011-4-30基础完成（地下室二层）2011-5-12011-7-11～3层（按每层10天计算）2011-7-22011-8-14～6层（按每层6天计算）2011-8-22011-8-207～9层2011-8-212011-9-810～12层2011-9-92011-9-2713～15层2011-9-282011-10-1516～18层2011-10-162011-11-319～21层2011-11-42011-11-2022～24层2012-3-152012-4-225～27层2012-4-32012-4-2128～30层2012-4-222012-5-1031～33层2012-5-112012-5-2934～封顶2012-5-302012-6-15工程复工2012-3-1574 万科春河里项目房地产可行性研究砌筑（主体10层进行穿插施工）4天一层2011-9-92011-5-30内墙抹灰（4天一层）2011-10-72012-6-30地面施工（3天一层）2012-4-12012-7-9外墙抹灰2012-4-152012-6-9外墙装饰（外保温和饰面砖）2012-6-102012-7-20脚手架落地2012-7-252012-8-10门架拆除（地面完成）2012-8-10配套2012-8-152012-9-15造园2012-9-202012-10-30竣工验收2012-11-15入住前保洁完成（含门窗、外墙）2012-12-20钥匙移交物业2012-12-21竣工备案2012-12-10入住办理2012-12-302012-12-30表5.2产业化建筑示范区住房分部分项工程1#,2#（18层）开始时间结束时间施工准备开槽、土方2011-2-102011-2-28基础完成（地下室一层）2011-3-12011-4-201～3层（现浇每层12天计算）2011-4-212011-6-104～6层（吊装每层15天计算）2011-6-112011-7-267～9层（吊装每层15天计算）2011-7-272011-9-1110～12层（吊装每层12天计算）2011-9-122011-10-1813～15层（吊装每层12天计算）2011-10-182011-11-2416～18层（吊装每层12天计算）2012-4-12012-5-1374 万科春河里项目房地产可行性研究封顶砌筑2012-4-12012-5-30外墙装饰2012-6-12012-7-30脚手架落地2012-8-52012-8-12门架拆除（地面完成）2012-8-12精装修2012-6-122012-11-20配套2013-4-12013-4-30造园2013-5-12013-5-30竣工验收2013-6-10入住2013-6-30表5.3分部分项工程工程进度计划表分部分项工程3#楼(15层)开始时间结束时间基础施工2011-2-102011-3-20–1层2011-3-212011-4-141层2011-4-152011-4-302～4层2011-7-292011-9-215～7层2011-9-222011-11-28～10层2012-3-12012-4-1611～13层2012-4-172012-5-2814～15层2012-5-292012-6-26顶层2012-6-272012-7-11砌筑（1～8层）2012-4-12012-5-20砌筑（9～顶层）2012-7-122012-8-30内墙抹灰（1～8层）2012-4-152012-6-2内墙抹灰（9～顶层）2012-7-272012-9-15地面施工（1～8层）2012-5-152012-6-2574 万科春河里项目房地产可行性研究地面施工（8～顶层）2012-7-312012-9-10装饰涂料2012-8-252012-10-25客货梯拆除2013-3-25土建交接整改2012-5-12012-5-30装修施工2012-6-12013-1-11配套2011-6-302011-7-30造园2011-8-162011-11-10整改及开放2011-11-122011-11-19竣工验收2013-6-15入住前保洁完成（含门窗、外墙）2013-9-10钥匙移交物业2013-9-20竣工备案2013-8-30入住办理2013-9-202013-9-3074 万科春河里项目房地产可行性研究6.项目销售计划6.1项目定价6.1.1．楼盘均价：（1）确定项目均价：以A柏翠园、B金域蓝湾、C明天广场、D淀山湖为可比楼盘，对本案进行均价制定。表6.1楼盘价格表因素XABCD价格待定11300120001000011200开盘时间12年10月12年6月12年9月12年6月12年11月区位因素较好好较好一般一般建筑设计好好一般一般较好绿化率45%45%35%40%40%建筑质量好较好较好较好好私密性较好好好较好较好交通便捷较好好较好一般一般周边配套完善健全完善完善健全74 万科春河里项目房地产可行性研究户型结构好好一般较好较好社区景观欧式德式生态景观西班牙风格现代都市型比较依据：表6.2交易时间表12（月）67891011指数1.141.131.141.151.161.16A:1.16/100=1.14/aa=98.3B:1.16/100=1.15/bb=99.1C:1.16/100=1.14/cc=98.3D:1.16/100=1.16/dd=100区位因素以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减2分。表6.3区位因素分析表ABCD1021009898建筑设计以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减1分。74 万科春河里项目房地产可行性研究表6.4建筑设计打分表ABCD100989899绿化率以本案为100分，以本案为100分，以5%为一个档次，每上升或下降5%相应加或减1分。表6.5绿化率分析表ABCD100989899建筑质量以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减2分。表6.6建筑质量分析表ABCD989898100私密性以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减1分。表6.7私密性分析表ABCD10210210010074 万科春河里项目房地产可行性研究交通便捷以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减2分。表6.8交通便捷性分析表ABCD1021009898周边配套以本案为100分,分为完善，健全，一般,差，较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减1分。表6.9周边配套分析表ABCD9910010099户型结构以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减2分。表6.10户型结构分析表ABCD100989999社区景观风格74 万科春河里项目房地产可行性研究以本案为100分，本案是欧式景观，其余各项与其相比。A：德式景观设计得100，B自然生态景观得98分，C西班牙风格景观得99分，D现代都市型得99分。表6.11社区景观风格分析表ABCD100989999表6.12各因素综合分析表XABCD价格11300120001000011200开盘时间1100/98.3100/99.1100/98.3100/100区位因素1100/102100/100100/98100/98建筑设计1100/100100/98100/98100/99绿化率1100/100100/98100/99100/99建筑质量1100/98100/98100/98100/100私密性1100/102100/102100/100100/100交通便捷1100/102100/100100/98100/98周边配套1100/99100/100100/100100/99户型结构1100/100100/98100/99100/99社区风格1100/100100/98100/99100/99修正系数0.9881.0941.1371.095修正价格6224.4765868826789X=(11224.4+12658+10882+11789)/4=11638.4本案最终均价定为11500元／㎡74 万科春河里项目房地产可行性研究考虑到水平价差和垂直价差因素的影响，我们可以灵活的运用定价方法，对具体到不同的楼层、不同的每一个房间进行精确的定价。所谓水平价差，即楼盘在同一平面各单位，按差别划分档次进行不同的定价，主要考虑的因素有房间所能观察到的景观、视野、朝向、户型以及户型畅销度。所谓垂直价差，即按同一单位因为楼层高低的的变化而引起的素质差异进行不同价位的定价，主要包括视野景观变化、空间感差异、心理优越等因素，且高层单位通常情况下是从上到下逐层价格递减。6.1.2．各楼均价本案有7栋楼组成：分别为1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#；3#楼为样板间、工业化展示楼，故不参与估价；1#、2#楼18层；4#、5#、6#、7#楼35层；以4#的3F为项目均价11500元/㎡。表6.13各楼均价表1#2#4#5#6#7#0.980.98510.980.9850.991102311054110001103811054110691102011050110001104011050110706.1.3每户均价.1．垂直价差:表6.144#5#6#7#号楼垂直价差价差6#7#4#5#1F-100109201095010900109402F-50109701100010950109903F0110201105011000110404F20110401107011020110605F50110701110011050110906F70110901112011070111107F901111011140110901113074 万科春河里项目房地产可行性研究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 万科春河里项目房地产可行性研究表6.151#2#号楼垂直价差价差1#2#1F-10010920109502F-5010970110003F011020110504F2011040110705F5011070111006F7011090111207F9011110111908F11011130112109F130111501123010F150111701125011F170111901127012F190112101129013F210112301131014F230112501133015F250112701135016F270112901137017F290113101139018F31011330114102.水平价差:表6.16户型面积表户型ABCDEF面积42㎡69㎡69㎡55㎡55㎡42㎡74 万科春河里项目房地产可行性研究表6.171#号楼水平价差表ABCDEF02020101001F1092010960109401093010930109202F1097011010109901098010980109703F1102011060110401103011030110204F1104011080110601105011050110405F1107011110110901108011080110706F1109011130111101110011100110907F1111011150111301112011120111108F1113011170111501119011190111309F11150111901117011210112101115010F11170112101119011230112301117011F11190112301121011250112501119012F11210112501123011270112701121013F11230112701125011290112901123014F11250112901127011310113101125015F11270113101129011330113301127016F11290113301131011350113501129017F11310113501133011370113701131018F113301137011350113901139011330表6.182#号楼水平价差表ABCDEF1F10950109901097010960109601095074 万科春河里项目房地产可行性研究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表6.194#号楼水平价差表ABCDEF1F1100011040110201101011010110002F1105011090110701106011060110503F1110011140111201111011110111004F1112011160111401113011130111205F1115011190111701116011160111506F1117011210111901118011180111707F1119011230112101120011200111908F11210112501123011220112201121074 万科春河里项目房地产可行性研究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万科春河里项目房地产可行性研究表6.205#号楼水平价差表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万科春河里项目房地产可行性研究27F11470114701146011460114601147028F11480114801147011470114701148029F11490114901148011480114801149030F11500115001149011490114901150031F11510115101150011500115001151032F11520115201151011510115101152033F11530115301152011520115201153034F11540115401153011530115301154035F115501155011540115401154011550表6.216#号楼水平价差表ABCDEF1F1092010960109401093010930109202F1097011010109901098010980109703F1102011060110401103011030110204F1104011080110601105011050110405F1107011110110901108011080110706F1109011130111101110011100110907F1111011150111301112011120111108F1113011170111501114011140111309F11150111901117011160111601115010F11170112101119011180111801117011F11190112301121011200112001119012F11210112501123011220112201121013F11230112701125011240112401123014F11250112901127011260112601125015F11270113101129011280112801127016F11290113301131011300113001129074 万科春河里项目房地产可行性研究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表6.227#号楼水平价差表ABCDEF1F1095010990109701096010960109502F1100011040110201101011010110003F1105011090110701106011060110504F1107011110110901108011080110705F1110011140111201111011110111006F1112011160111401113011130111207F11190112301121011200112001119074 万科春河里项目房地产可行性研究8F1121011250112301122011220112109F11230112701125011240112401123010F11250112901127011260112601125011F11270113101129011280112801127012F11290113301131011300113001129013F11310113501133011320113201131014F11330113701135011340113401133015F11350113901137011360113601135016F11370114101139011380113801137017F11390114301141011400114001139019F11410114501143011420114201141020F11430114701145011440114401143021F11450114901147011460114601145022F11460115001148011470114701146023F11470115101149011480114801147024F11480115201150011490114901148025F11490115301151011500115001149026F11500115401152011510115101150027F11510115501153011520115201151028F11520115601154011530115301152029F11530115701155011540115401153030F11540115801156011550115501154031F11550115901157011560115601155032F11560116001158011570115701156033F11570116101159011580115801157034F11580116201160011590115901158035F11590116301161011600116001159074 万科春河里项目房地产可行性研究6.2项目分阶段销售计划项目销售期拟为一年，安排如下：2012年11月—2013年3月造势期；2013年3月—2013年8月强销期；2013年8月—2013年12月持销期。在不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：报纸、广告路牌、DM单张、网络、电视及现场包装。1造势期新闻炒作为主，配合报纸广告。2强销期以报纸为主，事件行销为辅，提升形象，强调服务，提供更多便利购楼条件，吸收消费者前来咨询、看盘。针对主要卖点做纯销售式广告，与现场销售有力配合，促成更高的成交额，减少销售工作的压力，同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，达到购楼热潮之目的。持销期以报纸广告为主，以形象广告、证言方式、卖点广告、催促式广告形成投放促销广告，同时配合短程促销活动，解决销售中存在的问题与矛盾。尾盘期利用报纸做一些感性诉求，同时利用工程形象进度的收尾阶段，增强置业者的购房信心，消化存量。媒介选择的标准选择沈阳对消费者最有影响力的媒介——《辽沈晚报》选择最贴近我们目标客户群体的的媒介——路牌广告、直邮广告等等媒体运用（１）《辽沈晚报》综合性大型报纸，发行量在沈阳最大。其主要针对大众读者。（２）沈阳电视台新闻综合频道、沈阳广播电台新闻台等作为辅助。74 万科春河里项目房地产可行性研究广告发布频率各媒介在广告发布的时间和频率上互为补充。在导入期，采取试探性发布策略；公开发售期特别是强销阶段，则采取集中发布策略，即在各媒介上持续发布广告，以便迅速占领市场；成熟期过后，采取间歇发布的策略，以节省广告费用，保持广告的延续性，起到持续的引导和提醒作用。（三）媒介投放组合方案报纸广告：报纸广告的效果是不容置疑的，针对目前这个比较特殊的时间段，有必要进行大规模的宣传；迅速打响春河里项目品牌，以高品质入市。建议前期在开盘日前一个月开始进行密集型打击。后期因为媒体推广费相对较高，可考虑在特定时段（如节日、活动期间）连续投放。并针对互动推广的需要，可在其它报纸进行小规模宣传。广告牌：广告牌效果较好，尤其是在夜间，视觉的冲击力很强；广告牌前阶段以楼盘形象为主，在下阶段将以释放楼盘活动信息、卖点以及其它利好信息为主。建议：在青年大街入口不远处增加一个大型广告路牌，赢得客户对本案的第一印象。在沈大高速路口设置一个大型广告路牌，扩大项目知名度和影响力。DM（直邮广告）：可考虑作为现阶段海岸江南项目主要的宣传手段之一，成本低、针对性强、传播途径简单方便、贴近消费人群的生活，同时可给市场造成一定的视觉冲击力，容易被市场接受。建议针对不同时段、不同地点进行DM投放多次有序的投放。电视广告：电视广告是一种最广泛、最大众的一种图文广告，已经被社会大众所认同和接受。74 万科春河里项目房地产可行性研究建议重新制作电视专题片，以实物、实景为主，着重突出景观等硬性卖点。广播媒体：建议在开盘强销期间考虑利用广播媒体进行时段密集型硬性卖点及活动信息释放，以增强项目市场认知度与美誉度。网络：随着人们日益增长的精神文化的需要，上网已经成为大众了解信息的一个主要途径，而且在节假日期间，外出活动相对减少，上网的机会会明显加强，一些想在未来置业的客户也会关注楼盘的信息动态，网站影响力和效果在业内是具备较好的口碑，我司建议进行广告方面的推广，在性价比上网络的广告推广与之其它硬性广告相比，价位较低，普及面广，释放内容多等优势。建议采用网络推广手段，使其更具推广性、针对性、传播性。时间选择在2012年上半年。车体广告：车体广告以流动性强、覆盖率高、无长久停留性为特点，对于品牌的传播性存在很大的推动性。建议本案以产品及品牌的名称或概念作为切入点，贯穿整个营销期。现场包装：对于万科房地产品牌的营造和项目市场美誉度的确立，现场包装就显得尤为重要。建议在市场引导期间增加围墙喷绘广告，制作路旗广告，在售楼处前安置气拱门。6.3项目销售收入的计算本项目销售均价为11500元㎡，销售收入累计8.79亿元。6.28项目每月销售计划表6.23项目销售计划表74 万科春河里项目房地产可行性研究项目合计3月4月5月6月7月8月9月10月11月销售收入（亿元）8.80.80.90.91.01.11.21.11.00.874 万科春河里项目房地产可行性研究7.投资估算及资金筹措7.1投资估算的原则（1）辽建字（1995）26号颁发的《辽宁省民用建设工程概算指标》；（2）2005年辽宁省建筑工程实物量定额单位估价表，辽宁省安装工程预算定额单位估价表及费用标准；（3）2006年《全国统一建筑装饰工程预算定额辽宁省单位估价表》；（4）《辽宁省建设工程造价信息网》；（5）沈阳市有关建筑经济政策；（6）建筑安装工程费用、装饰工程费用采用指标估算法，其指标的确定是根据相应的预算定额、单位估价表以及类似工程结算资料及编制人的个人主观经验。（7）项目销售费用按销售收入的计列。7.2项目建设的投资估算：基础数据：项目占地14424平方米，项目建筑总面积为76447平方米。l表7.1方案一：投资成本估算分析序号项目名称费用（万元）1土地费用估算82352前期工程费估算4423建安工程费187384公共配套费10495基础设施费11526管理费用10074 万科春河里项目房地产可行性研究7销售费用4408财务费用3089其他费用14510不可预见费用39311开发期税费342合计31344表7.2方案二：投资成本估算分析序号项目名称费用（万元）1土地费用估算82352前期工程费估算4593建安工程费192694公共配套费10705基础设施费11766管理费用1027销售费用4408财务费用3169其他费用15310不可预见费用40511开发期税费379合计32004（1）土地费用：按城市土地费用标准计算（2）前期工程费：按建筑面积每平方米60元计算（3）公共配套费：按建筑面积每平方米140元计算（4）管理费用：按照公共配套费和建安工程费的0.5％估算（5）销售费用：按销售收入的0.5%估算74 万科春河里项目房地产可行性研究7.3资金筹措与使用计划本建设项目的开发建设投资合计为32004万元人民币，根据建设的需要，第一年完成投资的50%，第二年完成投资的40%，第三年完成投资的10%，30%为自有资金，年利率5.76％表7.3方案二：投资计划与资金筹措表单位：万元建设经营期序号项目合计第1年第2年第3年项目总投资32004160021280232001.1开发建设投资32004160021280232001.1.1土地费用823582351.1.2前期工程费用4594591.1.3建筑安装工程费192699634770819271.1.4公共配套费10705355351.1.5基础设施费11765885881.1.6管理费用10251511.1.7销售费用4403201201.1.8财务费用316321261581.1.9其他费用15376771.1.10不可预见费4052022031.1.11开发期税费3791901891.2经营资金2资金筹措320041600212802320074 万科春河里项目房地产可行性研究2.1资本金960196012.2借贷资金664664012452.3预售收入1575712557320074 万科春河里项目房地产可行性研究8.财务评价8.1财务评价基础数据的测算也称财务分析，是从企业角度出发，使用的是市场价格，根据国家现行财税制度和现行价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表,计算财务评价指标,考察项目的盈利能力，清偿能力和外汇平衡等财务状况，借以判别项目的财务可行性。表8.1资金来源与运用表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年1资金来源1041811600261799263801.1销售收入8793461554263801.2资本金960196011.3长期借款664664012451.4回收固定资产余值1.5回收经营资金1.6经营资金借款2资金运用760911616316945.7713217.852.1开发建设投资32004160021280232002.2经营资金2.3运营费用12006006002.4经营税金及附加4414.622648.771765.852.5土地增值税2.6所得税167767110062.7应付利润297642.8借款本金偿还664666462.9借款利息偿还3851612243盈余资金28090-16144853.2313162.1574 万科春河里项目房地产可行性研究表8.2全部投资财务现金流量表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年1现金流入8793461554263801.1销售收入8793461554263801.2其他收入1.3回收固定资产余值1.4回收经营资金2现金流出39295.621600216721.776571.852.1开发建设投资32004160021280232002.2经营资金2.3运营费用12006006002.4经营税金及附加4414.622648.771765.852.5土地增值税2.6所得税167767110063净现金流量48638.38-1600244832.2319808.154累计净现金流量-1600228830.2348638.381.全部投资财务内部收益率14.58%2.全部投资财务净现值38997.76-14547.4238663.3214881.863.全部投资回收期174 万科春河里项目房地产可行性研究表8.3资本金财务现金流量表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年1现金流入94580640161799263801.1销售收入8793461554263801.2借款664664012451.3回收固定资产余值1.4回收经营资金2现金流出46326.21616316945.7713217.852.1开发建设投资32004160021280232002.2经营资金2.3运营费用12006006002.4经营税金及附加4414.622648.771765.852.5土地增值税2.6所得税167767110062.7借款本金偿还664666462.8借款利息偿还3851612243净现金流量48253.8-976244853.2313162.154累计净现金流量-976235091.2348253.381资本金财务内部收益率（%）14.89%2资本金财务净现值（万元）38080.81-8874.6337066.719888.73表8.4损益表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年1销售收入8793461554263802总成本费用320041600212802320074 万科春河里项目房地产可行性研究3运营费用12006006004经营税金及附加4414.622648.771765.855土地增值税6利润总额50315.38-1600245503.2320814.157所得税167767110068税后利润48638.38-1600244832.2319808.159盈余公积金4864-16004483198110未分配利润43774.38-1440240349.2317827.1511累计未分配利润-1440225947.2343774.388.2盈利能力分析盈利能力分析是项目财务评价的主要内容之一，通过计算财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、投资利润率和投资净利润率等指标，考察项目财务上的盈利能力。1）静态指标：所谓静态指标，就是在不考虑资金的时间价值前提下，对项目或方案的经济效果所进行的经济计算与度量。主要的静态指标有：（1）投资回收期（Pｔ）投资回收期（或投资返本年限）是以项目的净收益回收项目全部投资所需的时间，或者说是为补偿项目的全部投资而要积累一定的净收益所需的时间。项目评价求出的投资回收期（Pｔ）与基准投资回收期（Pｃ）比较，当Pｔ≤Pｃ时，表明项目投资能在规定的时间内收回，能满足设计的要求。投资回收期一般以年为单位，并从项目建设开始年算起。其表达式为：PｔΣ（CI-CO）ｔ=0ｔ=1式中，CI----现金流入量74 万科春河里项目房地产可行性研究CO----现金流出量（CI-CO）ｔ---第ｔ年的净现金流量Pｔ---投资回收期（年）（2）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的正常生产年份的利润总额或项目生产期内的年平均利润总额与项目总资金的比率。可根据利润与利润分配表、投资使用与资金筹措计划表求得。其计算公式为：投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总资金*100%（3）资本金净利润率资本金利润率是指项目达到设计生产能力后的正常生产年份的净利润或项目生产期内年平均净利润与项目资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。可根据利润与利润分配表、投资使用与资金筹措计划表求得。其计算公式为：资本金净利润率=年净利润或年平均净利润/项目资本金*100%式中，净利润就是“利润与利润分配表”中的税后利润。2）动态指标：所谓动态指标，就是在考虑（以复利方法计算）资金的时间价值情况下，对项目或方案的经济效益所进行的计算与度量。动态指标的计算是建立在资金等值的基础上的，即将不同时点的资金流入与资金流出换算成同一时点的价值。常用的财务评价动态指标有如下几个：（1）财务净现值（FNPV）财务评价净现值是项目按设定的折现率（Ic）将各年的净现金流量折现到建设起点（建设期初）的现值之和。当FNPV≥0时，项目财务上盈利能力可接受；当FNPV<0时，项目财务上不可行。利用财务现金流量表可以计算出财务净现值FNPV，其表达式为：nFNPV=Σ(CI-CO)t/(1+Ic)tError!Nobookmarknamegiven.t=174 万科春河里项目房地产可行性研究式中，Ic---设定的折现率。取部门或行业的基准收益率或最低可接受收益率；n---计算期年数。包括建设期和生产运营期，一般取10～20年。（2）财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是项目在计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。若FIRR≥Ic,项目财务上盈利能力可以接受；若FIRR