西安市临潼区渭河生态发展有限公司锦绣前城项目可行性研究报告 84页

'西安市临潼区渭河生态发展有限公司锦绣前城项目第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称西安市临潼区渭河生态发展有限公司锦绣前城项目1.1.2承办单位1.1.3建设地点该项目位于临潼区行者街办和西泉街办，四址为：金贝仁商厦以西，银杏路以东，锦绣大厦以北，渭河景观廊道以南。1.1.4建设内容建设内容为生态地移民安置、村落搬迁等提供安置房和经适房，并建设相应物业管理用房、社区管理用房、及幼儿园等，总用地面积约为160.0亩，小区总建筑面积约为35.6万平方米。1.1.5投资估算该项目总投资预计约为6.8亿元，资金来源为业主自筹1.3亿元，银行贷款5.5亿元，目前已与相关银行达成了贷款意向，贷款期限为三年，年利率为5.27%，按到期还本付息方式还贷。1.1.6效益分析西安市临潼区渭河生态区移民安置、村落搬迁84 西安市临潼区渭河生态发展有限公司锦绣前城项目第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称西安市临潼区渭河生态发展有限公司锦绣前城项目1.1.2承办单位1.1.3建设地点该项目位于临潼区行者街办和西泉街办，四址为：金贝仁商厦以西，银杏路以东，锦绣大厦以北，渭河景观廊道以南。1.1.4建设内容建设内容为生态地移民安置、村落搬迁等提供安置房和经适房，并建设相应物业管理用房、社区管理用房、及幼儿园等，总用地面积约为160.0亩，小区总建筑面积约为35.6万平方米。1.1.5投资估算该项目总投资预计约为6.8亿元，资金来源为业主自筹1.3亿元，银行贷款5.5亿元，目前已与相关银行达成了贷款意向，贷款期限为三年，年利率为5.27%，按到期还本付息方式还贷。1.1.6效益分析西安市临潼区渭河生态区移民安置、村落搬迁84 安置房住宅小区，是西安市临潼区为改善、治理渭河环境，加快城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，提高市民的居住环境，而确立的第一批拆迁安置小区。项目全部竣工后可容纳安置居民8120人，良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。1.1.7供水本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区东西两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。1.1.8供电本项目总用电负荷估算为4000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。1.1.9交通运输、通讯条件本项目位于西安市临潼区渭河生态开发区。项目距西安市区大约30公里，距西安市政府新址15公里。处于西安市临潼新区一级轴线的交通枢纽地带，距高速路收费站约5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。综上所述，项目区交通非常便利。片区内的程控电话、宽带网已开通，通讯十分便利。1.1.10环境保护本项目投入使用后，实施区内的生活污水、生活垃圾根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。84 1.1.11项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在24个月内建成，于2012年9月底投入使用。1.2主要经济指标本项目位于西安市临潼区渭河生态区，总用地面积为160亩。拟建建筑面积为355690平方米，居住人口规模为2320户、约8120人。住宅280760平方米，文体教育8960平方米，商业31330平方米，半地下建筑面积34130平方米。容积率为2.3；建筑密度为23.3%；绿地率35%；机动车停车位2578个。技术经济指标一览表项目计量单位数值备注居住区规划总用地平方米164000.91（合246.00亩）规划道路用地面积平方米11098.26（合16.65亩）临时施工用地面积平方米12995.89（合19.49亩）居住区净用地面积平方米139906.76（合209.86亩）居住总户（套）数户（套）2320居住人数人8120户均人口人/户3.5总建筑面积平方米355690其中地上面积平方米321560其中住宅建筑面积（含首层架空车库及杂物房）平方米280760公建建筑面积平方米40800半地下车库面积平方米34130建筑占地面积平方米3259084 人口毛密度人/ha495建筑密度％23.3容积率2.30绿地率％35机动车位地上停车辆1320半地下停车辆970首层架空停车辆288合计辆25781.3主要用地指标占地总面积322.2亩；总建筑面积59.71万平方米；居住建筑面积59.26万平方米；公共建筑面积0.45万平方米；居住居数4938户平均每户建筑面积120平方米平均每户居住人数3.2人容积率2.78建筑密度0.481绿化率34%住宅栋数93栋平均层数6层地下车库面积1.23万平方米停车位615个符合陕西省建设用地标准（2007年版）《陕西省居住建筑建设用地指标》规定的居住建筑建设用地（大于8000人）：容积率大于等于1.38、建筑密度大于等于0.48、绿地率30%-35%的要求。84 1.4结论与建议1.4.1结论⑴本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。⑵本项目安置的对象是生态区被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，西安市临潼区现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。⑶本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、幼儿园等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。⑷本项目总用地面积为160亩，新建拆迁安置住房总建筑面积为355690平方米，项目总投资约为6.8亿元，项目建设期为24个月。1.3.2建议⑴按照拆迁安置住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。⑵抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。⑶84 加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。84 第二章项目建设的必要性2.1项目建设的背景2.1.1建设单位概况西安市临潼区渭河生态区管理委员会是西安市临潼区委、区政府设立的负责临潼渭河生态区开发建设的办事机构。其主要职责是：负责主持编制、修定生态区各类各项策划、规划和计划；负责生态区法律法规、政策、管理办法的制定、宣传及服务；负责生态区招商及贷款、融资；对生态区土地征用、划拨、有偿转让、拆迁等进行一体化服务管理；实施生态区各类各项基础项目及自建开发项目的建设、经营和管理；负责生态区内建设项目的立项、审批、综合行政管理等。地址：临潼城区人民西路20号电话：029—83823330传真：029—83823330邮箱：ltwhst2008@126.com2.1.2西安市概况Kd`6FK"~5`J!yZwcY,A1、地理位置  西安市位于我国内陆腹地陕西省关中平原中部，介于东经107°40"-109°49"和北纬33°39"-84 34°45"之间。东西长204公里，南北宽101公里，土地总面积10108.02平方公里。东以零河和灞源山地为界，与渭南市相接；南以秦岭山脉为界，与商洛、安康、汉中市相接；西以太白山及青化台塬为界，与宝鸡市相接；北以渭河为界，与咸阳市隔河相望。2、自然状况v"eipV`Fi  西安市平均海拔400-450米，南部多为秦岭中段的北坡，北部为平原，地势南高北低，由东南向西北与西南降低。境内有河流54条，主要是灞河、浐河、沣河、涝河、滈河、潏河，以及过境的泾河与渭河。水资源总量（包括河川径流量和地下水资源量）为31.46亿立方米。地下矿产资源丰富，已查明各类矿产23种，主要有铁、锰、铬、钛、铜、钼、钨、大理石、长石、白云岩、水泥灰岩、石墨、蓝田玉等。)?G~8y|"X西安属于东亚暖温带大陆性季风气候，四季冷暖、干湿分明，春季温暖少雨，夏季炎热降雨增多，秋季凉爽多淋雨，冬季寒冷干燥。≥10°C积温为4400°C，年平均气温6.4°C-14.9°C，年平均降水量537.5-1028.4毫米，年平均相对湿度70%-73%，全年日照时数1983.4-2267.3小时，城市绿化覆盖率30.06%，近年来城区空气环境质量良好天数为260天。u"kmy*i  西安市土地肥沃，土地资源相对丰富。市域内山地、丘陵、平原、台塬、河谷等地貌类型多样。南部秦岭山地以林地、牧草地、未利用地为主，占市域土地总面积的54.6%，是全市的自然生态保护用地；北部平原以耕地、园地、城镇建设用地和文物遗址保护用地为主，占市域土地总面积的45.4%，土地利用效益较高。3、84 社会经济概况  西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地以及金融、商贸中心。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发中具有重要的战略地位。西安的比较优势突出表现在三个层次：即世界级的旅游观光资源优势；国家级的科研教育、高新技术产业和文化产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。西安旅游资源得天独厚，是海内外著名的世界历史文化名城之一，也是人类文明和中华民族优秀传统文化的发祥地之一，有3100多年的建城史，先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在这里建都，曾是中国政治、经济文化中心和最早对外开放的城市，闻名遐尔的“丝绸之路”就是以西安为起点，是与雅典、罗马、开罗齐名的世界著名历史古都。1981年联合国科教文组织把西安确定为“世界历史名城”。  西安文化遗产极为丰富。境内有重点文物保护单位282处，其中国家级重点文物保护单位34处，省级重点文物保护单位72处，馆库藏文物12万余件。有被誉为“世界第八奇迹”的秦始皇兵马俑坑；世界上保存最完整、规模最大的古城墙——西安明城墙和周沣镐、秦阿房宫、汉长安城、唐大明宫四大遗址等。丰富的历史文化遗产和独特的自然风貌使西安成为海内外游客首选的旅游目的地之一。J(H]84 西安科技实力强大，高等教育发达，是我国科研教育和高新技术产业的重要基地。其综合科技实力位居全国大城市前列，尤其是在航天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、重型汽车、纺织等领域具有较强的科研、生产能力。西安现有国家级科研基地9个。西安高等院校、科研院所众多，拥有一批达到国际水平的开放型实验室和国内一流的试验和检测设备，一些尖端技术在国内处于领先地位。西安现有普通高等院校47所，民办及其他高等教育机构32所，2006年末全市在册高新技术企业1227家。西安的“四区两基地”——高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高新技术产业基地、西安航天科技产业基地建设成效显著，成为西安科技成果转化的中心基地、对外开放的窗口和经济发展的新增长点。其中，高新区已成为中国西部地区最大的集科研、生产、商贸、居住、文娱于一体的高科技工业园区，并被科技部评选为全国十大先进高新区之一；经开区拥有西北地区唯一的国家级出口加工区，是西安市对外开放的窗口；曲江新区实施文化和旅游带动战略，加快基础设施建设，已成为西安新的旅游亮点；浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地、西安航天科技产业基地招商引资等工作进展顺利，成为西安经济新的增长点。84 西安区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽，目前已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理，2006年实现社会消费品零售总额776.20亿元，同比增长16.5%；绝对值在西北五省区省会城市中位居第1位，占西北五省区省会城市的50%，占西部九省区省会城市的16%。全市商业网点已达16.6万个，从业人员120余万人，千人拥有网点数达到20.3个。全市5000平方米以上大型商场近50个，其中大型综合超市30个；零售企业中年销售过亿元的商场有18家。全市拥有各类交易市场514个，年成交额超过300亿元。西安有着悠久的饮食文化，全市拥有餐饮业网点3.5万个，餐饮业零售额超过120亿元；作为世界热点旅游城市，西安已具有充足的接待能力和较高的服务水准。现有各类宾馆、饭店、招待所1500多家，三星级以上宾馆56家，可提供高、中、低档床位17万张；西安拥有大型现代化专业展览馆4个，总面积21万平方米，注册登记的展览公司120余家。购物中心、百货商店、连锁超市、仓储商场、家居中心、专卖店、专业店、便利店等新型业态正在全市蓬勃发展。  84 近年来，在西部大开发的带动下，全市经济保持了持续、快速、健康的发展。城市综合服务功能得到显著提升，投资环境明显改善，社会事业和人民生活水平得到较大提高，固定资产投资增长强劲，城市建设成就显著。2006年全年西安市实现生产总值（GDP）1450.02亿元，较上年增长了13.0%，自2000年以来，西安市经济增长连续7年保持了13%及以上的速度。其中：第一产业实现增加值70.73亿元，增长7.2%；第二产业实现增加值615.26亿元，增长14.3%；第三产业实现增加值764.03亿元，增长12.4%。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为4.9%、42.4%和52.7%。按常住人口计算，全市人均生产总值17794元，增长11.0%。全年完成全社会固定资产投资1066.62亿元，比上年增长27.7%。其中，城镇投资971.84亿元，增长25.2%。全年完成城市建设投资181.91亿元，比上年增长24.9%。年末常住人口823万人，比上年增长2.0%。年末全市户籍总人口753.11万人，比上年增长1.5%。城市居民人均可支配收入10905元，增加1277元，增长13.3%；农民人均纯收入3809元，增加349元，增长10.1%。全年城镇新增就业人数8.37万人，比上年增长6.6%。o}a/xiP7V7`8Z  西安市的基础设施建设继续推进，交通网络日趋完善，通讯等其他设施水平不断提高，居民收入稳步提升，就业率有所增加。据国家统计局近日公布的按照人口、经济、社会、基础设施等50多项综合指标测评出的全国百强城市中，西安综合实力排名第32位，处于中上游水平。预计到2020年，西安全市国内生产总值达到5670亿元，人均国内生产总值达到7590美元，城乡居民人均可支配收入达到20000元，基本社会保障率达到85%，城市化水平达到80%，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。mCVk`[|h1Xc  全市辖设新城、碑林、莲湖、雁塔、灞桥、未央、阎良、临潼、长安九个行政区及蓝田、周至、户县、高陵四个县。截止2006年底，全市共有50个镇、52个乡、74个街道办事处，常住总人口822.52万人。SHR(~8o  4、城市规划"z6N-Hl:Y  84 解放以来，西安市先后制订了三轮城市总体规划。西安市正在执行的第三轮城市总体规划（1995-2010），按照“保护古城，降低密度，控制规模，节约土地，优化环境，发展组团，基础先行，改善中心”的原则实施，所确定的城市结构和布局形态为：中心集团，外围组团，轴向布点，带状发展，形成中心城市、卫星城、建制镇三级城镇体系。12年来。在第三轮城市总体规划的指导下，西安的城市建设得到了快速发展，城市基础设施和公用设施不断完善，城市面貌发生了翻天覆地的变化。  目前，西安市正在规划修编第四轮城市发展规划（2004-2020）。在新的规划期内，西安将实施“规划立市”方略，把空间布局和产业布局紧密结合起来，引导产业梯度布局和集群发展，逐步形成分工合理、相互促进、协调发展的区域经济。按照“九宫格局”和“一城多心”架构，拉开城市骨架，形成东接临潼，西连咸阳，南拓长安，北跨渭河的新格局。明确城市区域重点和发展特色，合理调整城市功能分区。在古城墙以内，逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、娱乐功能，恢复历史文化古城风貌，彰显古城特色。在主城区，形成以人文旅游、文化服务、商业零售业为主的格局。在主城区外围建成六个城市副中心区。同时，按照统筹区域发展的原则，综合配置各类资源，节约土地、集约发展、合理布局，形成中心市区、中心城镇和镇的三级城镇体系。  4、经济社会发展战略  84 “十一五”期间，西安市经济社会发展的总体目标是：努力建设世界历史文化名城、世界一流的旅游目的地城市、中国创新型城市和教育名城，构筑全国重要的装备工业基地和高技术产业基地，打造全国交通通讯信息中心、区域性商贸物流会展中心和西部重要的金融中心，综合实力再上一个新台阶，区域中心地位明显提升。国际化进程明显加快，市场化程度显著提高，开放型经济达到新水平；人文化特色更加突出，生态化建设成效明显，山水园林城市初步显现；自主创新能力显著增强，高新技术产业、现代装备制造业、旅游业、现代服务业、文化产业五大主导产业集群形成，成为经济发展的重要支撑；社会主义新农村建设取得成效，城乡一体化迈出新步伐；社会保障体系比较健全，就业岗位不断增加；居住、交通、教育、文化、卫生和生态环境进一步改善，城乡人民收入水平和生活质量普遍提高；“三个文明”协调发展，社会更加安全、稳定、和谐。  到2010年，全市国民生产总值将达到2580亿元，年均增长13%；三次产业结构调整为3:45:52，工业增加值占生产总值比重达35%；地方财政一般预算收入年均可比增长14%；人口自然增长率控制在5‰以内，五年城镇新增就业人口40万人，文教科卫体支出占财政支出比重达到28%；五年累计完成全社会固定资产投资7050亿元；森林覆盖率45%；万元生产总值综合能耗下降25%；城市居民人均可支配收入达到15000元，农民人均纯收入达到5500元。2.1.3西安市临潼区概况临潼，是一块古老神奇而又焕发着青春活力的土地。临潼是十一朝古都西安的东大门，自周、秦到汉、唐，临潼一直为京畿之地，处于全国政治、经济、文化活动的中心地带。位于古都西安东郊，面积915平方公里，人口67万。84 说到临潼，这里曾是仰韵文化时期母系氏族部落先民生存繁衍的地方；这里曾是"烽火戏诸候"周幽王爱妃褒姒一笑失江山故事发生的地方；这里曾是早于咸阳成为先秦建都的地方；这里曾是"项庄舞剑，意在沛公"的鸿门宴发生的地方；这里曾是秦始皇历时39年修建气势庞大陵园的地方；这里曾是盛唐时期皇家园林所在地，是唐玄宗李隆基和杨贵妃恩爱缠绵、沐浴温泉的地方；这里曾是1936年西安事变中张学良、杨虎城将军对蒋介石实行兵谏，从而使我国形成抗日新局面的地方；这里还是国家级骊山风景名胜区和海内外驰名的旅游胜地……　　先秦时，临潼称栎阳，公元前282年（秦献公二年）至公无前350年的34年中，栎阳是秦献公和秦孝公前期的秦国都城，当时这里的农业、手工业和商业十分发达，交通方便，民时在军事上也是进可攻、退可守的重镇。栎阳曾有过都城的繁盛时期。秦以后，项羽入关中，将其一分为三，其中一部分塞王司马欣就定都栎阳。因此，在秦汉时期，栎阳都是经济、政治、文化发达的城镇。　　秦始皇帝陵南依骊山，北眺渭水，风景秀丽，气势磅礴。据司马迁《史记·秦始皇本纪》记载，秦始皇的棺椁安置于三层皇水之下的墓穴，冢内修筑有百官宫观。暮内顶端有日月星辰，下有五岳九州。由于历史的沧桑变化，秦始皇帝陵原有的大规模的地面建筑早已荡然无存，而是星罗棋布的数百处的墓葬和陪葬坑等，还在不断进行着探测和发掘。现经过初步发掘并对外展出的兵马俑一、二、三号坑，只是其中的一部分。1987年秦始皇帝陵已被列入联合国教科文组织的世界遗产保护清单。秦始皇帝陵虽已有2000多年的历史，但是在今后的年代中，它仍将会发挥重大的历史作用。　　华清池可谓闻名遐迩，根据考古资料，周幽王时就在此修建了骊宫，后延续到秦汉隋。在盛唐时期也是华清池的鼎盛阶段。唐玄宗李隆基在唐太宗、唐高宗营造宫殿的基础上，又进行了大规模扩建，并命名为"华清宫"。华清宫气势宏大，是一个布局严谨、富丽堂皇的大宫殿建筑群。在漫长的年月中，华清池经历了诸多朝代的更替，留下了大量的史料记载，既有君王贵妃花天酒地、纸醉金迷的日日夜夜，又有烽火战乱、剑拔弩张的惊心时刻。华清池经历了周秦汉唐，在中国古代史中留下了浓重的笔墨。到了近代，还是华清池，却又上演了一幕决定中国历史命运的震惊中外的"双十二事变"。这一点华清池可以作证。　　新中国成立之后，临潼也获得了新生，经济社会都有了很大的发展。改革开放以来，临潼的发展一日千里，建设成就令人瞩目。绚丽的古代文明与璀璨的现代文明在这里交相辉映，相得益彰。1997年根据发展要求临潼区于6月25日经国务院批准正式撤县设区。　　临潼区辖14个街道、４个镇、５个乡：骊山街道、秦陵街道、新丰街道、代王街道、斜口街道、行者街道、马额街道、零口街道、雨金街道、栎阳街道、新市街道、徐杨街道、西泉街道、相桥街道、交口镇、北田镇、油槐镇、何寨镇、铁炉乡、穆寨乡、小金乡、任留乡、土桥乡。84 临潼是古都西安的东大门，总面积915平方公里，辖14个街道、4个镇、5个乡，285个行政村，总人口70万，其中农业人口56.2万，占总人口的80%。近年来，临潼区委、区政府以“创中国旅游名城、建西安经济强区”为目标，坚持统筹发展、科学发展，突出抓好旅游、工业和奶畜三大优势产业，大力实施项目带动战略，积极推进城市化进程，努力构建和谐临潼，人民生活水平日益提高，综合实力不断增强。2007年，全区生产总值完成81.19亿元，增长14.3%；地方财政收入27388万元，增长24.29%；全社会固定资产投资44.08亿元，增长38.83%；农民人均纯收入4020元，较上年增加486元；城镇居民年可支配收入9000元。三次产业比为：18.4：55.2：26.4。区域综合实力陕西省县域经济排名第六。今年一季度，全区生产总值完成17.44亿元，增长15.1%；地方财政收入完成0.77亿元，增长12%；全社会固定资产投资6.68亿元，43.7%；社会消费品零售总额8.9亿元，增长21.3%，实现了首季“开门红”。——临潼旅游资源丰富。临潼旅游景点众多，拥有兵马俑、华清池2个国家5A级旅游景区和秦始皇陵、骊山森林公园2个国家4A级景点，骊山风景区是国家首批公布的风景名胜保护区之一。境内有县级以上文物保护单位51处，省级以上文物保护单位5处。近年来，我们围绕优势的旅游资源，相继实施了秦俑馆前环境改造、秦陵遗址公园、城市快速干道、唐华清宫遗址保护及华清爱琴海、东花园、华清颐和城等一大批旅游重点项目，集中打造“秦风、唐韵、御温泉”三大品牌。预计今年5月份可获中矿联的“中国御温泉之都”授牌。2007年，各主要景点累计接待游客741万人次，其中海外游客58.8万人次，旅游直接收入3.72亿元，旅游综合收入11.92亿元。84 　——临潼工业发展势头强劲。围绕区旅游商贸开发区、新丰工业园区、新生代工业集中区等工业园区，坚持走依托大厂办小厂、龙头抓企业的路子，不断加强基础设施，大力实施项目带动战略，促进了工业经济的迅猛发展。全区现有规模以上企业36家，有陕鼓、标缝、银桥、伊利泰普克等产值过亿元企业10家。有中国名牌产品5个，分别为：“秦俑”牌乳粉、“银桥”牌液态奶、“标准”牌工业缝纫机、“陕鼓”牌轴流式压缩机和“陕鼓”牌能量回收发电透平装置。“标缝”、“秦俑”还被评为中国驰名商标。2007年，全区工业总产值完成135.65亿元，增长27.5%；规模以上工业总产值114亿元，增长30%；规模以上工业增加值34.18亿元，增长20.8%。　　——临潼农业产业特色突出。84 目前，全区奶牛存栏达到5.78万头，奶牛小区总数达到80个，奶类总产量19万吨，奶牛存栏位居全省第二，奶产量居全省首位，荣获“全国牛奶生产强区”称号。蔬菜年产量35万吨，是西安市重要的蔬菜供应基地。番茄制种面积达到10000亩，番茄制种量占全国市场60%以上，是全国最大的番茄制种基地。以石榴为主的杂果14万亩，是全国著名的石榴生产基地，临潼石榴获国家质量检验检疫总局“原产地保护”认证。2008年全区生产总值完成92.72亿元，增长14.2%；地方财政收入完成32694万元，增长19.37%，其中一般预算收入完成30761万元，增长20.03%；全社会固定资产投资完成59.5亿元，增长35%；社会消费品零售总额完成35.3亿元，实际增长18.02%；规模以上工业增加值完成40.67亿元，增长19%；城镇居民人均可支配收入达到12000元，农民人均纯收入达到4620元，分别增长20%和14.9%；人口自然增长率控制在5.95‰以内；万元生产总值能耗降低5.7%。　“发展旅游事业，促进经济发展”。今天，临潼人民正以饱满的热情按照江泽民总书记给临潼的这一题词精神，为临潼经济腾飞而团结拼搏，埋头苦干，携手共进，开创临潼辉煌的明天。2.1.4临潼渭河生态区概况 临潼渭河生态区是临潼“1366”发展战略的一个组成部分，属6个经济增长极之一，其范围总体面积接近138k㎡（约为临潼总面积的七分之一），包括渭河河道及两岸5个产业经济区块，涉及九个街办、乡镇，41个村组，总户数19897户，人口7万余。将分两期进行开发建设：84 开发建设一期（2009—2013年）规划四址：东为新丰大桥南北一线，南为铁路郑西线、新（丰）行（者）路连线，西为渭河临潼区与高陵县交界线，北为南徐路一线；总面积约56k㎡，合8.4万亩。其中渭河河道面积约26k㎡（其中滩涂、湿地约18k㎡），两岸产经区面积约30k㎡，合4.5万亩；开发建设二期（2014—2016年）规划范围：     ①临潼渭河（新丰大桥）下游66k㎡渭河河道（其中滩涂、湿地约48k㎡），      ②新丰街办渭河段右岸约3k㎡，     ③任留乡、雨金镇、油槐镇、交口镇渭河段左岸约5k㎡，    ④新丰街办渭河东岸、何寨镇渭河南岸约8k㎡；   总面积约82k㎡，合12.3万亩。其中，两岸产经区面积约16k㎡，合2.4万亩。   84 西安市临潼渭河生态区开发建设领导小组为渭河生态区开发建设的指导、协调机构，成员单位有：发改委、规划分局、国土分局、农林局、水务局、交通局、建设局、旅游局、外贸局、环保分局及沿渭河9个街办、乡镇等。    渭河生态区管委会是具体组织实施西安市临潼渭河生态区开发建设的办事机构。   该区域遵循四维生态河流建设开发模式和“规划控导、项目带动、一体管理、多头推进”的运作模式，以渭河治理、生态人居、生态旅游、高科园艺、新农村建设等5个方向为重点，着力推广生态区高端地产、生态地旅游、生态温泉、生态湿地、生态区高科农林园艺等产业项目，实现对渭河临潼段（40.8km）的综合治理，防汛安保达标；滩涂、湿地（约66k㎡）的生态修复并有效开发利用； 两岸（约46k㎡）产业经济繁荣兴旺；成为临潼集生态人居、生态旅游、高科农林园艺业及新农村建设等持续互动、生态文明、人水和谐、充满活力的发展区域。以“一河”（一带）生态文明和“两岸”（两翼）产经和谐发展进一步加速提升临潼城市品位，助力临潼区经济社会实现跨跃式再发展。2.1.5可行性研究报告编制依据（1）编制《报告》的委托合同（2）《中华人民共和国城乡规划法》（3）《中华人民共和国环境保护法》（4）《江河流域规划编制规范》（5）《渭河流域重点治理规划》84 （6）《陕西省渭河五年治理规划（2008—2012）》（7）《关中——天水经济区发展规划》（8）《西安市城市发展总体规划》（9）《西安市临潼区总体发展规划》（10）《西安市临潼区“十一五”发展规划》（11）《西安市临潼区旅游发展规划》（12）临潼及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（13）其他有关依据资料2.1.6项目提出的理由和过程⑴研究项目研究范围本项目可行性研究范围包括锦绣前城项目建设的背景、必要性、项目定位、项目选址、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、投资估算、环境影响评价、效益分析、节能分析等。⑵研究工作概况受西安市临潼区渭河生态区管理委员会的委托，我公司依据国家和地方有关拆迁安置小区项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。2.1.7项目提出的理由与过程⑴84 安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，西安市临潼区现有的安置房数量已不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。⑵锦绣前城项目是为加快西安市临潼区城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路而兴建的，西安市临潼区政府为民办实事的重大项目。项目建成以后，将解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。⑶该项目的建设为加快临潼区城市建设步伐，维护被拆迁人的合理权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的开展，落实“先建安置房，再征地拆迁”的征地拆迁工作新思路等措施的执行奠定良好的基础。2.2项目建设的意义2.2.1党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”84 机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。2.2.2住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的基本住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设拆迁安置住房，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对于建设和谐XX具有重要意义。2.3项目建设的市场定位安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。它体现了政府被拆迁人的关爱，一方面国家大力支持并规范拆迁安置住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为被拆迁人通过购买高品质的拆迁安置住房来提高生活质量增强了信心。另一方面，本项目属定向开发建设项目，安置房屋销售对象为临潼渭河生态区开发、政府投资项目的建设及政府实施土地收购、储备而被拆迁的农民或居民。2.4市场需求分析84 根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，渭河系统治理的需要，临潼渭河生态区开发、政府投资项目的建设规模不断进展，这些开发和建设项目所涉及到的拆迁居民和农民数量大幅度增长。临潼区现有的安置房数量已远不能满足被拆迁人的需求。因此新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。渭河临潼段（42公里）完成综合治理，防汛安保达标；滩涂、湿地（约66k㎡）修复并有效开发利用；两岸（约46k㎡）产业经济繁荣兴旺；成为临潼集生态人居、生态旅游及三产、现代农园艺业及新农村建设等持续互动、生态文明、人水和谐、充满活力的新的发展板块。建设锦绣前城安置小区是临潼区政府为民办实事的重大项目。为加快临潼区城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，从而推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路，建设锦绣前城小区解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。使广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障、安居乐业，解决他们的后顾之忧。据相关部门统计，本项目可满足临潼渭河生态区部分被拆迁人的安置住房需求。84 第三章项目选址及建设条件3.1项目选址及用地方案经有关部门和开发单位共同现场踏勘选址确定，该项目建设地址为金贝仁商厦以西，银杏路以东，锦绣大厦以北，渭河景观廊道以南，项目规划总用地面积约160亩，项目净用地为106667.2平方米。本项目位于西安市临潼区渭河生态开发区。项目距西安市区大约30公里，距西安市政府新址15公里。处于西安市临潼新区一级轴线的交通枢纽地带，距高速路收费站约5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。综上所述，项目区交通非常便利。片区内的程控电话、宽带网已开通，通讯十分便利。84 临潼开始在渭河南岸建新区。随着西安临潼区政府与西安经发集团签署新区开发建设战略合作框架协议，临潼新区建设步入快速推进阶段。临潼以旅游著称，但旅游资源都在城区。现在的临潼城区，南部骊山北麓地区是国家风景名胜区及秦始皇陵遗址公园，限制了城市发展。临潼“景城合一”，开发与保护矛盾突出，而破解这一难题的办法就是“景城分治”。“景城分治”，即在老城重点发展旅游的同时，在老城之外建设承担行政、商贸等城市职能的新区，以及承担工业经济的新工业园区。按照这一理念，在已获批的临潼新区城市规划中，位于渭河南岸、陇海线北侧的新区远期规划面积为30平方公里，比现在老城区的两倍还大，建成后将与现在的城区构成新的大临潼城市板块。临潼新区建成后，对拉大城市骨架，拓展城市空间，与老城区形成双城联动，将会起到重要作用。3.1.1西安东翼副中心新区距西安市政府新址15公里。按照规划，临潼新区位于西安市东北方向，东接临潼城区，西与浐灞及西安国际港务区相连，距位于张家堡地区的西安市政府新址15公里。84 从现在的临潼城区到西安城区距离30多公里。新区距西安市政府新址15公里，意味着将来临潼到西安城区中心的距离将缩短一半，15公里，也和碑林区到张家堡西安新行政中心的距离相当，比长安区到张家堡的距离短了许多。随着新区建设，临潼将不再是边远的郊区，而是逐步融入到西安大都市圈子里。按照临潼区政府的规划，临潼将越过铁路向西发展，连接灞桥新筑开辟新区，吸引新兴产业，发展大型高中档居住区、产业园区、服务业等功能，以城市快速路和郊区轻轨联系西安中心城市，形成西安东翼副中心。3.1.2新区成为行政商贸中心整个新区规划面积远期为30平方公里，近期20平方公里，起步区8.4平方公里已被国务院批准。管辖区域涉及行者、西泉、斜口三个街办。功能定位为临潼新的行政、商贸、旅游服务及科技、物流产业园区。2010年前，主要实施起步区道路、绿化、环卫、给水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施建设。目前，起步区8.4平方公里已经开始了道路、绿化等基础设施建设。全长5.8公里的草临路（草滩到临潼）进行了城市化改造，投资3600万元新建了新区2号路，3号、4号路正在建设，年内就可建成使用。此外，新区创业服务大厦、可解决3600余户住房问题的经适房等项目正在建设中。此次经发集团与临潼区政府合作开发建设临潼新区，将对新区主要基础设施和公共配套项目进行建设，同时，支持新区完善融资平台，为新区开发建设解决钱的问题。84 按照规划，2010年－2013年为临潼新区发展建设阶段，其间将基本建成起步区，文化、教育、医疗、卫生、邮政、金融等公共服务设施配套将基本完善。同时，在新区建成新的行政服务区，区级国家机关完成搬迁。据了解，临潼新的行政中心位于新区草临路的北侧，建成后，区委、区人大、区政府、区政协等机关将搬迁至此。另外，起步区内还规划了两所中学和多所小学，以及公园、体育场等城市公共设施。随着新区建设推进，辖区三个街办的61000名村民也将成为城市里的市民。新区还将建成大西安生态居住区，通过区内两条自然河流三里河、韩峪河流域综合治理，在新区形成两条绿色生态长廊。同时利用城区污水处理厂中水营造水面，建设生态景观。3.1.3供水条件本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区东西两面两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。3.1.4供电条件本项目总用电负荷估算为4000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。3.2项目拟建地址的建设条件3.2.1自然条件 84 临潼位于骊山北麓，渭水之滨。自从盘古开天地，三皇五帝到如今，在华夏民族上下五千年的历史长河中，一直是群雄争霸的战略要地，更是王公贵族休闲娱乐的绝佳去处。　临潼所见地貌类型较多，有渭河二、三级阶地及浐河、灞河一级阶地、河漫滩、河床、洪积扇、山前倾斜平原，断块山等等。骊山是耸立在渭河平原南侧的一个孤立山地，是于太古代形成的断块山，海拔1000m左右，其南与秦岭山区以灞河河谷相隔，其北直接与渭河河谷地相连，东西两侧为黄土塬、梁地带。　　临潼地区广泛分布前寒武统变质岩（缺失古生代及中生代地层）及局部第三系砂页岩，本区地层由新到老依次为：　　第四系：黄色含有古土壤层及结核层的黄土以及近代河床沉积物，与下覆地层为整合接触。第三系：下部为肉红色、淡绿色长石砂岩及底部砾岩，上部为灰色砂岩及泥质页岩互层，与下覆地层为不整合接触。元古界石英片岩：主要为绢云母石英片岩，与下覆地层为不整合接触。太古界片麻岩：主要为黑云母片麻岩及石英片岩，由于受岩浆活动影响，根据其岩性不同分为几个亚组。临潼地区岩浆活动较为发育，多出露骊山以南新开山一带，据测定岩浆活动发生在燕山运动早期。临潼地区位于渭河地堑南侧，地质构造主要是断层。骊山明显受着不同方向的断层控制，形成骊山断块山。主要断层有以下三条：　　　骊山北侧深大断层：为本区最大断层，地形（断层三角面）标志十分明显，断层走向80°、倾向N、为一高角度巨大断层。因受后期走向NNE断层影响，是断层面发生前后相错现象。　　84 　　骆驼岭正断层：走向NNE，近于直立。在老母殿以北一分为二，其一仍以原走向延至兵谏亭，另一支以60°走向延至老虎沟口。　磨石沟断层：为NNE向延伸，断层面倾向W，为一高角度正断层，在磨石沟口附近擦痕及角砾岩明显。由于断层影响，使第三系岩层产状发生很大变化。　　临潼地下水类型较多，山前洪积倾斜平原潜水、阶地潜水、承压水及脉状裂隙水。华清池温泉出露于断层交汇处，水温43℃，流量876.19m3/d，无色、无味、透明、具有硫化氢嗅味，为SO4·HCO3·Cl-K·Na水型。3.2.2气象条件临潼地处北温带内陆地区，属温带大陆性气候，春秋两季温和，夏热冬寒四季分明。主要气象条件如下：气温年平均气温13.1℃年极端最高气温42.1℃年极端最低气温-19.7℃七月平均气温26.8℃一月平均气温-1.5℃风向年主导风向NE(19％)次主导风向ENE(9％)静风频率22％84 年平均风速2.7m/s最大风速18m/s降雨量年平均降雨量545mm地温最大冻土深度30cm空气湿度年平均相对湿度61％日照3128小时/年3.2.3地震情况临潼位于“昆仑－秦岭－大别山纬向构造带”的北侧汾渭地震带的渭河地震亚带上，地处渭河新生代断部盆地，活动断裂发育，新构造运动强烈，存在着发生破坏性地震的构造背景。本项目所在地是我国震害危险区之一，是我国52个重点设防城市之一，地震烈度按8度、按7度设防。本项目的各类建构筑物的规划建设审批、勘察设计、施工图审查、施工质量安全监管等工作应按照相关的法规严格执行。3.2.4水源、水文地质情况地表水：本地区地表水为渭河，渭河河水主要来自天然降水，流向由西向东，为季常年河流，丰水期水量充沛，枯水期流量很小。河床宽200～1100m，平均径流量53.5×108m3，平均含沙量为34.5kg/m384 。渭河全年70%的时间河水流量低于平均流量，丰水期水量占全年总水量的70%。地下水：本地区属关中冲积、洪积平原，具有松散岩孔隙水为主的河谷盆地型水文地质特征，其动态主要受渭河的影响，补给主要依靠大气降水渗入和河流渗漏，含水层沿渭河呈条带状分布，面积广大，水量丰富。渭河平原区为强富水区，潜水总流向南东，埋深在4～11m与19～40m间，开采深度17～50m，单井涌水量为10～20t/h；承压水总流向南东。埋深200～250m。从以上分析可知，拟选场区的自然条件、社会环境条件及基础设施配套条件均能满足本项目建设的要求。通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造50万平方米以下的房地产不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。84 第四章项目建设规模及建设内容工程技术方案4.1项目建设规模建设内容为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、幼儿园等。项目总用地面积为160亩，拟建总建筑面积为355690平方米，居住人口规模为2320户、约8120人。住宅280760平方米，文体教育8563平方米，商业31330平方米，半地下车库建筑面积34130平方米。容积率为2.3；建筑密度为23.3%；绿地率35%；机动车停车位2578个。4.2建设内容工程技术方案4.2.1总说明⑴工程项目概况锦绣前城项目位于四址为：金贝仁商厦以西，银杏路以东，锦绣大厦以北，渭河景观廊道以南，用地南北长约550米，东西宽约300米。小区总用地面积160亩，总建筑面积约355690平方米，容积率为2.3。基地周边的规划情况如下：东侧为金贝仁商厦，南侧为锦绣大厦，北侧为景观廊道，西侧为银杏路。⑵主要设计依据①临潼区渭河生态区总体规划；②城市居住规划设计规范（GB50180—93）（2002年版）；84 ③民用建筑设计通则（GB50352-2005）；④住宅设计规范（GB50096-1999）；⑤住宅建筑规范（GB50368-2005）；⑥城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；⑦其它国家相关设计规范；⑧临潼区渭河生态区管委会有关文函。⑶总平面设计说明①设计理念作为政府主导的拆迁安置小区，该小区依托渭河南岸的湿地生态地，结合高科生态农林带建设，形成设计简约、功能完善、环境优雅的人居社区。方案希望通过理性的设计，将这里变成居民生活休息的乐园，精神回归的家园。“均好性、经济性”是规划设计的出发点，“健康、活力、舒适”是规划设计的目标。②规划设计要点场地为自然的平坦地貌，起伏不大。周围主要为农田和居民住宅，有少量沟渠等灌溉设施。植被一般。竖向设计：场地呈长方形，根据地形标高，设计将充分利用地形，满足场地排水及道路设计要求。同时，将回填部分低洼区域，实现场地内的土方平衡，最终形成较平坦场地。小区将主要商业沿主要城区道路布置，幼儿园与活动中心位于小区内部。84 小区住宅均为南北向布置，采光、通风良好，楼间距满足日照要求，小区可利用地形高差，形成若干半地下车库，实现生态、节能、低造价的目标。③规划技术经济指标技术经济指标一览表项目计量单位数值备注居住区规划总用地平方米106667.2（合160.00亩）规划道路用地面积平方米11098.26（合16.65亩）临时施工用地面积平方米12995.89（合19.49亩）居住区净用地面积平方米139906.76（合209.86亩）居住总户（套）数户（套）2320居住人数人8120户均人口人/户3.5总建筑面积平方米355690其中地上面积平方米321560其中住宅建筑面积（含首层架空车库及杂物房）平方米280760公建建筑面积平方米40800半地下车库面积平方米34130建筑占地面积平方米32590人口毛密度人/ha495建筑密度％23.3容积率2.30绿地率％35机动车位地上停车辆1320半地下停车辆970首层架空停车辆28884 合计辆25780.8辆／100平方米4.2.2建筑设计说明⑴住宅设计要点小区住宅除了9#、10#楼为一梯四户的塔式住宅外，其余均由两个一梯四户的单元组成，避免了超长建筑的出现，小区空间开敞，视线通透，采光、通风俱佳，无闭塞之感。住宅间距由日照分析软件严格计算，充分满足绝大多数户型的日照要求。住宅外观展现简洁大方、清新自然的现代风格，外饰面材料以白色和蓝灰色涂料为主，予人亲切、朴实之感的同时，又透露出高雅别致的艺术韵味，既符合小区拆迁项目的特质，又为临潼城市建设增添了自然、健康的形象。⑵住宅技术经济指标户型配比表户型每户总面积套数户型百分比面积百分比二房二厅一卫约87.0～89.0107246.237.8三房二厅一卫约115.0～121.096841.741.4四房二厅二卫约139.01044.55.80跃层约160～2301767.612.0合计232084 住宅日照说明：日照标准为《城市居住区规划设计规范》、《民用建筑设计通则2005版》中相关内容：每套住宅至少应有一个居住空间在大寒日获得3小时以上日照。具体日照情况如下：日照时数户数户数百分比%备注≧3小时225397.1＜3小时，≧2小时592.636#楼第2层北左起第2、3户型（简称北2，北三，余同），6＃楼第2层南3，6＃楼第2～5层南4，6＃楼第4～5层北4，7＃楼第2层北2、7＃楼第2～5层北3，7＃楼第3～6层北4、7＃楼第2～4层南3、7＃楼第4～6层南4，8#楼第2～3层北2、8#楼第2～4层北4，10#楼第2～3层北1，10#楼第5～8层北2，10#楼第2～3层南2，15#楼第2～11层南1，16#楼第2～11层北1，16#楼第2层南1，20#楼第2层南1，21#楼第2层南1，23#楼第2层北1＜2小时，≧1小时80.356#楼第2～3层北面左起第4户型（简称北4，余同），7#楼第2～3层南4、10#楼第2层北4，10#楼2～4层北4合计2320100％⑶公建设计要点商铺沿主要道路设置，三-四层为主，平面尺寸以4.8×12m为基本单元，通过数个单元的排列组合，形成变化丰富、错落有致的沿街立面。商业建筑在白、灰色的基调中加入彩色，既与小区住宅相协调，又烘托出热闹的商业氛围。活动中心作为小区西南入口的对景，是一座小巧别致的建筑，空灵的构架、清澈的幕墙、素雅的色调，予人轻松愉快的感觉。活动中心提升了小区的文化品味，是84 居民们日常交流会友、休闲娱乐的好去处。幼儿园位于小区中部，内设12个班，平面设计因地制宜，在南北走向的长方形场地中，幼儿园分为两组建筑，以连廊互通，很好的解决了因面宽不足带来的日照问题。幼儿园外观活泼多彩、充满童趣，为小区住宅灰色调的背景注入了新鲜活力。⑷公建技术经济指标配套公建设施指标表设施名称建筑面积（㎡）用地面积（㎡）备注文体教育文化活动室1504500（设于活动中心）幼儿园（12班）31504500社区服务公安警备用房50居委会100社区医疗卫生房100物业管理用房120社区管理用房80商业含沿街商业及商业综合楼31330垃圾收集点（2处）30/处84 市政公用公厕（设于商业综合楼）合计408004.2.3结构设计说明⑴设计依据①《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；②《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）；③《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；④《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；⑤《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；⑥《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；⑦《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）；⑧《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）；⑵结构型式本工程建筑群由高层住宅建筑、多层配套建筑（商铺、幼儿园）组成，其中高层住宅建筑有11+1层、18+1层两种形式，11+1层住宅主要布置于场地东侧，而18+1层住宅则分布于场地西侧和北侧，配套商业建筑沿西侧城市道路边缘设置，幼儿园建筑处于场地中心稍偏南处。建筑高度:18+1层住宅接近60m，11+1层住宅接近40m，其余建筑均小于30m。84 地下室设置：局部高层住宅建筑设有半地下室1层，其建筑功能为停车库及设备用房。各建筑单元结构体系均拟采用全现浇框架结构，其中高层住宅建筑可结合楼电梯间及山墙处布置一些抗震墙，可有效提高结构抗侧刚度及扭转刚度。高层住宅建筑大部分为两单元双拼形式，多为凹凸不规则，结构设计时需采用符合楼板平面实际刚度变化的计算模型，并对薄弱部位采取相应的加强措施。部分商业建筑平面超长，拟采用温度伸缩缝（须满足抗震缝要求）分割成数个均满足伸缩缝间距限值的单体建筑。地下室平面中，按照30-40m间距设置一道温度后浇带，待带外两侧混凝土浇注完毕60天后采用高一等级的补偿收缩混凝土予以封闭。⑶自然条件及荷载：①建筑设计使用年限：50年。②建筑结构的安全等级：根据《混凝土结构设计规范》GB50010-2001，建筑物均属于一般的建筑物，其建筑结构的安全等级取为二级。③基本风压：根据《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版），建设场地所在地基本风压W0=0.35kN/m2（50年重现期）。④地震作用：84 根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001，建设场地所在地抗震设防烈度为8度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.05g（g为重力加速度）。另根据《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2004，建筑物的抗震设防类别可划分为丙类民用建筑，其地震作用按本地区抗震设防烈度即8度计算，其抗震措施也可按8度考虑。⑤工程地质及水文地质条件：根据建设场地地质初勘资料，该场地现状起伏不大，根据场地总平布置方案，场地有部分工程量的挖填整平，场地须进行地基处理。⑥荷载选用：各建筑物各层楼面、屋面荷载均按照《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）进行取值，填充墙砌体重量按照实际取值。⑦地基及基础：根据建设场地地质初勘资料，挖方区建筑拟采用天然地基基础，基础形式为柱下独立基础或筏板基础；填方区建筑拟采用经加固后的复合地基基础，基础形式为柱下筏板基础，地基处理方法拟采用CFG桩处理经压实后的填土。具体待场地岩土工程详细勘察后确定。4.2.4给排水设计说明⑴设计依据①有关批文和协议（见建筑部分）；②甲方提供的有关市政及单位小区给排水资料和要求；84 ③建筑提供本工程红线范围内的平、剖面图；④建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；⑤高层民用建筑防火规范（GB50045-95）;⑥建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；⑦自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）。⑵设计范围及慨况本工程项目为新建拆迁安置住宅小区。由多栋十一层、十八层住宅楼和商铺、住宅楼、幼儿园等建筑组成。建筑面积约35.6万平方米,总户数2320户。本工程给排水设计范围包括生活给水系统、消火栓给水系统、商铺和车库自动喷水灭火系统、生活污水及雨水系统等内容。⑶生活给水设计①水源、水压本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区东西两侧两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。②生活用水量根据《建筑给水排水设计规范》要求，生活用水标准按不同用途的建筑分别考虑，详见下表；生活用水量统计84 用水单位用水定额(L/p·d)使用人数(p)使用时间（h）小时变化系数最大时用水量(m3/h)最高日用水量(m3/d)备注2号综合楼5012081.51.126.0综合用水量住宅1508120242.0101.51218工作员工5010081.50.945.0幼儿园8018*35242.85.8850.4商铺150200121.53.7530.0绿化用水20个给水拴每个0.4L/S51.028.8144.0采用中水补给道路、广场、停车等用水0.5L/m235000m241.87.8717.50合计153.11492.50⑷给水系统给水管道在室外布置成环状管网。室内给水采用无负压叠压供水设备直接供给，四层以下由市政水直接供给。沿街商铺部分由市政自来水公司单独计费供给。管网采用下行上给式的给水方式向各栋、各用水点供水。⑸热水设计：本项目主要考虑住宅用热水，采用电热水器供主卫生间用热水。施工预留每户15A电热插座一个。⑹消火栓给水系统设计①室外消火栓系统84 本项目室外消火栓用水量按同一时间火灾次数为一次计。一次火灾用水量按20L/s计。室外消防采用低压制，在室外给水环状管网上按120m范围设置室外消火栓。②室内消火栓系统室内消火栓系统置于住宅大楼各层和商铺及半地下车库，设计室内消防用水量30L/s。管网成独立的加压系统，由置于地下的消防水池和消防加压泵加压供给消火栓系统用水。消防水池容积280m3。⑺自动喷水灭火系统设计自动喷水灭火主要用于半地下室车库和商场自动灭火，采用湿式灭火系统，由置于地下室的喷水加压泵加压供给。管网成独立的喷水灭火管网，并配备室外消防水泵接合器供消防车事故时向管网加压供水。⑻排水系统排水系统采用雨污分流。①污水系统室内生活污水采用双立管排除，即带专用通气管的排水系统。小区设置独立的污水管系（有利于城市污水处理）。生活污水经化粪池处理后排入小区污水管网最终排入市政下水管。②雨水系统屋面雨水采用雨水斗收集，设计重现期P=5年。采用单斗单立管排除，屋面雨水斗汇水面积按XX市降雨强度设置。84 场地雨水由带篦子暗沟或雨水口收集，小区设置独立雨水管系。雨水经雨水暗沟及雨水管排除至市政雨水管。⑼环保及节能设计①给水方面a、小区埋地给水管道全部采用PE钢网架给水塑料管；室内给水管采用PP-R塑铝稳太管。避免了钢管使用时间长产生的锈蚀，大大提高了生活用水的卫生质量。b、卫生洁具全部选用节水零配件。经常操作使用的DN15水龙头或阀门使用陶瓷芯产品，节水节能。c、充分利用城市管网压力，节省水泵能耗和投资。降音降嘈，环保供水。d、总水表处加装管道倒流防止器，有效防止市政管网突然产生负压时的倒流污染现象。②排水方面a、排水管采用PVC-U排水管，小区采用雨、污水分流排水体制，对日后小区污水处理起到了分流节能的作用。b、选用了防止污水渗漏及粪便发酵后水停留时间长、清挖周期长等优点的三级钢筋砼化粪池。c、化粪池进出口采用FRP/PVC玻璃钢复合水封管件，确保安装、使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止大量屎虫爬入管道，避免漂浮气体固体两相污物堵塞化粪池出口管段。⑽给排水管道材料及设备的选用：84 给水管道采用给水PE管和PP-R塑铝稳态管。水阻力系数小。卫生、节能、健康。排水管道采用排水塑料管及柔性接口机制排水铸铁管。减少管道阻力，排水顺畅。其它设备及卫生间洁具采用国内节水型优质名牌产品，节约了水资源。4.2.5电气设计说明⑴设计依据①高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）(2005年版)；②建筑设计防火规范（GB50016-2006）(2006年版)；③建筑物防雷设计规范（GB50057-94）(2000年版)；④低压配电设计规范（GB50054-95）；⑤民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；⑥火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）；⑦住宅设计规范（GB50096-1999）；⑧建筑照明设计标准（GB50034-2004）；⑵设计范围变配电系统，照明、动力配电系统，防雷接地系统电话系统，有线电视共用天线系统，火灾自动报警系统⑶供配电系统①电源：本工程总建筑面积约35.6万平米，高层住宅面积约28.1万平方米。半地下车库面积约3.4万平方米,公建面积约4万平方米,总用电负荷估算为4000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电.84 ②导线选择及敷设方式：从变电站引出的照明，穿管保护沿地面埋地引入各建筑物，动力配电干线电缆沿桥架敷设或在电气竖井内明敷，导线则穿管暗敷。与消防有关的电缆采用耐火型，其余一般电线电缆采用阻燃型。消防线路均穿金属管暗敷，如在桥架内与其它电缆一起敷设，桥架须作防火处理并在桥架中间加隔板。户外电缆穿管保护埋地敷设。③照明配电系统照明光源主要以节能型荧光灯为主，住宅按初装修水平设计。④防雷接地系统本工程按第二类建筑防雷标准进行防雷设计。各建筑物屋面采用避雷带方式，利用结构柱内主筋作为引下线，利用建筑基础内主筋作防雷接地装置。电力保护接地采用TN-S制式接地保护，并与防雷接地共用接地装置，接地电阻小于1欧姆。⑤电话系统,有线电视共用天线系统本工程在住宅内预留一定数量的电话插座和电视天线插座。⑥火灾自动报警系统根据<高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）>规定，本工程在车库，电梯前室等处装设火灾自动报警系统，本工程采用总线制集中报警系统。4.2.6暖通设计说明⑴设计依据①《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；84 ②《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；③《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)（2005年版）；④《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)；⑤陕西省《公共建筑节能设计规范》（DB45/T392-2007）；⑥《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；⑦《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)；⑧建筑专业所提供的方案设计平面图及设计任务书。⑵设计范围①空调：地上各房间（包括住宅、商场、文体教育用房及社区服务用房）均采用分体空调，由使用方自理，不在本设计范围内。②通风：各房间尽量采用自然通风，无法满足自然通风条件的采用机械通风。③防排烟：有外窗的防烟楼梯间、前室均采用自然排烟方式，无外窗的防烟楼梯间、前室采用机械加压送风方式；其余房间均采用自然排烟。⑶通风系统设计①地下车库及设备用房采用机械送、排风方式。②地下车库按6次/h计算通风量，水泵房及发电机房按6次/h计算通风量，变配电间按12次/h计算通风量。③地下车库及设备用房分别采用通风系统。④地上各房间均采用自然通风方式。⑷防排烟系统设计84 ①地下车库采用机械排烟，其排烟系统与排风系统合用。②地下室设备用房的内走道采用机械排烟，其排烟系统与设备用房的排风系统合用。③地下室的防烟楼梯间、前室及地上无外窗的防烟楼梯间、前室均分别采用机械加压送风方式。地上有外窗的防烟楼梯间、前室均采用自然排烟方式。④其余有外窗房间均采用自然排烟方式。⑸管道通风及防排烟风管均采用镀锌钢板制作。⑹节能设计①地下车库平时使用的通风机采用定时启停控制方式。②机械通风系统的风机的单位风量耗功率不大于0.32W/(m3/h)。⑺环保措施①风管材料均采用不易积尘、不产生浮游物的材料。②通风及防排烟设备均采取一定的减振降噪措施，设备机房内墙贴吸声材料。4.2.7消防⑴设计依据和原则①依据《建筑设计防火规范》GB50016--2006《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005②原则84 消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。本项目在同一时间内按一处着火点考虑。⑵消防措施①区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。②平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。③室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。④电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。⑤设计时留出消防通道出口。⑥施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。⑦项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。⑧注意火警预防，将本项目平面布置图交予当地消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。⑶消防手段本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。⑷消防器材、消防外协84 本项目分别配置手提式。消防外协由小区管理部门与当地消防部门协商解决。4.2.8劳动保护和安全防护⑴设计依据及卫生标准①《工业企业卫生标准》（TJ36-79）②《建设项目（工程）劳动安全卫生检查规定》③《建筑物防雷设计规范》⑵工程特征本项目的主要内容为住宅小区建设，无毒物有害气体产生，环境较好。⑶劳动保护①简述根据国务院和有关部门的劳动保护条例规定，本项目在技术方案中按住宅小区的要求，采取了必要劳动保护措施。②安全防护本项目在设计中采取了必要的安全防护措施，以保障人员安全。③主要安全防护措施a、总平面布置设有足够的出入口和疏散通道，以便在发生意外事故时，人员能够及时疏散。b、配电室设安全门c、建筑物均作防雷设防，一般建筑物的防雷接地电阻R‹30d、所有电器设备均设有接地保护装置。e、设置紧急报警系统。84 4.3建筑安装工程量及“三材”用量估算项目建筑面积约为355690平方米，建设用到的主建材为钢材、木材、水泥等。钢材计划向西安当地厂家按工程进度分批订购，项目地处临潼区渭河生态区，东临城市主干道，运输便利。选择就近信誉和产量都很好的钢铁厂，完全可以满足项目用钢的时间和数量要求。木材主要为模板，模板属于周转型耗材，是大多数施工单位必备的建筑材料，在招标过程中会注重考察这一点，确保模板数量满足工程需要。关于水泥和混凝土，由当地水泥厂供应，按照项目进度计算，完全能够满足项目需求。经初步估算，项目水泥用量约为3130吨；项目砌块用量约为1898万块；项目钢材用量约为27141吨；项目所需木材约为1500吨。84 第五章投资估算及资金筹措5.1投资估算5.1.1项目建设投资估算⑴工程概况本工程为“锦绣前城”拆迁安置小区建设项目投资估算，项目总投资预计约为6.8亿元，资金来源为业主自筹1.3亿元，银行贷款5.5亿元，贷款期限为三年，年利率为5.27%，按到期还本付息方式还贷。估算总投资为67999.50万元（合约6.8亿元），其中建筑工程费为43798.30万元；工程建设其它费为10047.28万元；基本预备费为2692.28万元；贷款利息为8543.24万元；其他成本费用为2918.40万元。⑵估算范围本项目投资估算范围包括“锦绣前城小区”拆迁安置小区土建、水电、消防、设备购置安装、水电总平、园林硬景工程及其他工程费用、贷款利息及其他成本费用。5.1.2投资估算依据⑴编制依据①《建设项目投资估算编审规程》（2007年版）；②设计方案及说明；84 ③建筑工程投资参与《陕西省省建设工程造价管理》2010年第02期指标计算。④第二部分其他工程费用按《陕西省建设其他项目定额》中规定的费率计算。⑵编制说明①建设单位管理费根据财政部财建[2002]394号文计取；②工程建设监理费根据发改价格[2007]670号文计取；③工程设计费按《工程勘察设计收费标准》（2002年）规定计取；④施工图评审费按桂价费字[2006]191号文计取；⑤招标代理费，按国计委计价格[2002]1980号文计取；⑥基本预备费按第一、二部分费用之和的5%计算；⑦劳动保险费，按建安工程费的0.3%计取。⑶经济指标此次投资估算范围拟建总建筑面积355690平方米，包括住宅、商铺及必需的公用配套设施工程。其中：建筑工程费为43798.30万元；工程建设其它费为10047.28万元；基本预备费为2692.28万元；贷款利息为8543.24万元；其他成本费用为2918.40万元。5.1.3投资估算表84 锦绣前城小区规划设计投资估算序号工程或费用名称合并价值(万元）技术经济指标%建筑工程费（万元）设备购置及安装（万元）其他费用（万元）合计数量（㎡）单位单价（元)（一）第一部分工程费用33544.9910253.30　43798.30355690.00　1231.3664.41111F（含基础）13986.405180.70　19167.09160763.18㎡1192.26　1.1土建工程13986.40　　　160763.18㎡870.00　1.2给排水工程　1366.49　　160763.18㎡85.00　1.3电气工程　1446.87　　160763.18㎡90.00　1.4消防工程　1125.34　　160763.18㎡70.00　1.5电梯　1242.00　　54.00部23万元/台　218F（含基础）11039.713908.93　14948.63119996.82㎡1245.75　2.1土建工程11039.71　　　119996.82㎡920.00　2.2给排水工程　959.97　　119996.82㎡80.00　2.3电气工程　1043.97　　119996.82㎡87.00　2.4消防工程　779.98　　119996.82㎡65.00　2.5电梯　1125.00　　45.00部25万元/台　3商铺（含基础）2506.40656.05　3162.4531330.00㎡1009.40　3.1土建工程2506.40　　　31330.00㎡800.00　3.2给排水工程　222.44　　31330.00㎡71.00　3.3电气工程　245.63　　31330.00㎡78.40　3.4消防工程　187.98　　31330.00㎡60.00　4学校、公建配套（含基础）781.28178.87　960.149470.00㎡1013.88　4.1土建工程781.28　　　9470.00㎡825.00　4.2给排水工程　56.82　　9470.00㎡60.00　84 4.3电气工程　65.23　　9470.00㎡68.88　4.4消防工程　56.82　　9470.00㎡60.00　5半地下车库4095.60　　4095.6034130.00㎡1200.00　6小区总平给排水工程　136.69　136.69　　　　7小区总平电气工程　192.07　192.07　　　　8小区总平道路、广场645.94　　645.9432297.00㎡200.00　9小区总平绿化、景观工程489.67　　489.6748967.37㎡100.00　（二）第二部分其他费用　　10047.2810047.28　　　14.781建设单位管理费　　140.04　　　　　2勘察设计费　　601.85　　　　　2.1a勘察费　　131.39　　　　　2.2b设计费　　470.45　　　　　3监理费　　335.45　　　　　4招标代理服务费　　17.50　　　　　5审图费　　48.15　　　　　6城镇建设市政工程配套费　　1313.95　　　　　8白蚁防治费　　72.38　　　2.00　9劳保费　　875.97　　　　　10场地平整费　　492.00　164000.91　30.00　11土地使用费　　6150.00　　　　　（三）第三部分基本预备费　　2692.282692.28　　　3.96（四）　第四部分贷款利息　　　8543.24　　　0.13（五）　第五部分其他成本费用　　　2918.40　　　0.04　项目总投资　　　67999.50（合约6.8亿元）（一）～（五）　1911.76　84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告5.2资金筹措方案本项目总投资约为6.8亿元，其中向银行贷款5.5亿元，业主自筹1.3亿元。贷款年限为3年，贷款年利率为5.27%。项目建设期24个月，全部建设资金在建设期内连续投入。5.2.1业主自筹资金本项目业主自筹1.3亿元。5.2.2信贷融资⑴本项目向银行贷款5.5亿元。目前已与相关银行达成了贷款意向，贷款期限为三年，年利率为5.27%，按到期还本付息方式还贷。⑵贷款利息本项目总投资约为6.8亿元，其中向银行贷款5.5亿元，业主自筹1.3亿元。贷款年限为3年，贷款年利率为5.27%。还贷方式为按期付息还本，则：第一年利息为：1449.25万元第二年利息为：3462.35万元第三年利息为：3631.64万元贷款的总利息为：8543.24万元（利息算法按均匀投入计算，所以平均到半年）84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告第六章组织机构与人力资源配置6.1组织机构总经理副总经理投资造价部总工程师总工办物业部工程部副总经理财务部销售部行政部6.2劳动定员本项目为总经理领导下的项目经理负责制，劳动定员为120人。其中：拆迁安置管理部10人，协助项目前期手续报批和被拆迁人接待及拆迁安置住房资格材料发放、收集、报审等。财务部5人，由管理区内财务人员兼任，负责项目工程财务计划管理。工程部5人，负责项目前期手续报批和建设期工程管理。项目经理5人，负责职权内本项目工作。其他部门人员共95人。84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告项目建成竣工验收并完成定向租赁后，其物业管理工作交由相关物业管理部门统一管理。84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告第七章项目的实施进度项目的实施进度计划，以项目的批准成立准许实施为前提，并据此结合项目的工程量和建设单位的资金筹措使用计划，编制工程建设进度计划。项目实施进度包括工程设计和工程建设、验收三部分。前期工作包括项目立项，项目可行性研究报告及论证。工程设计包括初步设计及审批、施工图设计。工程建设包括办理开工手续、招标选定施工单位、编制施工组织设计文件、土建施工、水、电及设备安装和调试、试运行等。7.1建设工期根据本项目的建设、投资规模和时间要求等具体情况，工程建设将用24个月的时间完成（不带前期工作，前期工作于2010年9月前结束），于2012年9月底投入使用。7.2项目实施进度表84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告项目实施进度计划表日期内容2010年2011年2012年6789101112123456789101112123456789施工图设计施工前准备土建施工配套设施住户资格报审验收84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告第八章项目的组织管理和工程招投标方案8.1项目的组织管理8.1.1组织管理⑴为加强项目工作的领导，协调有关部门共同抓好项目的规划、实施、检查落实，特成立“锦绣前城”拆迁安置小区建设项目领导小组，组长由公司总经理担任，副组长由副经理担任。⑵落实项目第一责任人为加强项目建设领导人责任制，确保工程质量，提高投资效益，由总经理担任项目的第一责任人。⑶设立专门帐户为了确保资金到位后能专款专用，设立专门帐户，并按工程实施进度拨款，保证工程实施，按期完成。⑷建立工程检查、审计制度为了促进工程建设的顺利进行，建立工程实施检查和审计制度、保证工程质量，按期施工、竣工及发挥其效益。⑸建立项目实施情况汇报、请示制度根据工程进度情况，办公室人员特别是项目第一责任人要经常向领导小组汇报工程进展情况，以及资金使用情况，并以书面报告形式向上级有关部门汇报或请示。⑹在上级部门的领导和统一布置下，按照《“锦绣前城”84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告拆迁安置小区建设项目实施方案》，严格按照基本建设程序，抓好项目的实施与管理。⑺严格按照国家现行的施工验收规范进行检查验收，合格后方可交付使用，发挥投资效益。8.1.2质量管理项目将按《建筑法》、《建设工程管理条例》、《建设工程监理管理规定》的有关规定，委托有相应资质的监理公司负责项目对该工程进行施工全过程监理。项目建设必须坚持专家审核和领导审核制，严格把好质量关，项目领导小组组长应做到每月到工地检查一次，并要求项目领导小组办公室将本项目实施进度报表和文字材料每月呈报一次到省有关部门，以利于上级主管部门及时掌握本项目实施进度和莅临现场指导项目实施。8.1.3资金管理该项目资金将建立专门户头，随时接受XX省区审计厅的监督。项目建设资金由“锦绣前城”拆迁安置小区建设项目领导小组办公室统一管理，集中使用。项目资金结算实行单位工程报帐制，并采取土建工程先施工和主要设备先购置，后到项目领导小组办公室报帐，确保本项目按质按量完成，充分发挥效益。8.2工程招投标方案8.2.1该项目将按《中华人民共和国招标投标法》要求进行公开或邀请招投标。84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告8.2.2拟委托一家有相应资格的招投标中介机构进行招投标工作，招投标工作受政府有关部门和公正部门的监督。8.2.3招投标地点拟定在陕西省西安市临潼区。8.2.4招投标范围本项工程属拟建项目，建设过程包括勘查、设计、监理、施工、设备和材料采购。招标范围是全部招标，招标组织形式是委托招标，招标方式是公开招标。招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√监理√√√土建√√√设备√√√材料√√√安装√√√84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告第九章环境影响评价9.1项目周边生态和环境现状锦绣前城项目即生态家园社区项目，该项目依托渭河南岸的湿地生态地，结合高科生态农林带建设，形成设计简约、功能完善、环境优雅的人居社区，主要为生态地移民安置、村落搬迁等提供安置房和经适房。该项目位于行者街办和西泉街办，四址为：金贝仁商厦以西，银杏路以东，锦绣大厦以北，渭河景观廊道以南。环境优雅，位置优越。项目周边有已相当完备的交通、教育、生活配套设施，交通及市政配套设施基本完善。随着城市建设步伐加快，临潼新区住宅是临潼未来几年的主流导向。项目区域现有自然环境良好，其他紧邻周边无污染源，适宜居住。9.2生态环境影响分析该项目对生态环境产生的主要影响分为以下几个方面：9.2.1固体废弃物排放建设期：项目工程体量较大、工程人员多，总用地面积达164000.91m2，总规划最大建筑面积达到355690m2，建筑密度23.3%，建筑垃圾排放量很大，包括建筑废水、泥浆、废弃砌块、废钢材和渣土等。使用期：项目预计总入住人数8120人，使用期间年产生活垃圾约10万吨，垃圾总量较大，包括食品类、电器类、化工制品类等。84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告9.2.2建筑噪声污染建设期：如项目采用挖土机、维护及工程桩机械、破桩工具等施工机械大量采用，产生噪声较大，会对周边居民和生态环境造成不良影响。使用期：空调、通风系统工作时机械噪音较大，且管道会因为周期性震动产生共鸣。9.2.3水污染建设期：施工期间的桩泥浆护壁、商品砼泵送等工序会产生大量建筑污水，项目相关人员生活、办公也会产生大量生活污水，处理不当会对当地植被、地下水造成不良影响。使用期：项目区内居民户数2320户左右，人数约8120人，每天会产生大量生活污水。9.3生态环境保护对策9.3.1相关政策法规本项目采用的环境保护标准为：⑴《建设项目环境保护管理条例》【国务院(98)253号令】⑵《环境空气质量标准》【GB3095-1996】⑶《大气污染物综合排放标准》【GB16297-1996】⑷《污水综合排放标准》【GB8978-1996】⑸《地表水环境质量标准》【GB3838-2002】⑹《生活饮用水卫生标准》【GB5479-85】⑺《城市区域环境噪声标准》【GB3096-93】84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告⑻《建筑施工场界噪声标准》【GB12523-90】⑼《城镇污水处理厂污染物排放标准》【GB18918-2002】⑽《西安市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定》⑾《污水排入城市下水道水质标准》⑿《西安市环境噪声污染防治条例》9.3.2环保措施⑴施工过程中主要污染及措施在本项目的施工建设过程中，产生的污染主要是施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等。施工中应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规，采取措施将废气、废水和噪声等控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：①妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施；②不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；③使用密封式的圈筒处理高空废弃物；④采取有效措施控制施工中的扬尘；⑤禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；⑥对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。⑵运营期可能污染及采取的环保措施84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告在投入使用后可能会成为污染源的主要是因人流增加后产生的交通运输噪声和社会生活噪声、粉尘、污废水和生活垃圾、固体废弃物等。采取以下几个方面的措施：①水污染防治措施：本项目实行雨污分流，雨水直接进入城市雨水管网。污水首先经过化粪池处理，去除其中的粪便等大部分的固体物质后，满足《污水排入城市下水道水质标准》要求的污水经城市污水管网送城市污水处理厂处理。本项目将设置一个污水总排放口，按照排污口设置及规范要求，在排放口设置环保部门统一制定的排污标志牌和计量仪表。②噪声污染防治措施：建设项目所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器；选用的主要设备要求噪音低，运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，使主体建筑周围环境达到GB3096-93噪声标准要求。③固体废弃物防治措施：建设项目的固体废弃物主要是生活垃圾。生活办公垃圾经集中后，由物管部门负责安排人员送到外面的垃圾处理场处理，而且做到当日收集，当日处理。建设项目固体废弃物外排量较小，对环境影响较小。综上所述，本项目在建设过程中及建成后，通过实行各项环保措施，可以将对环境的不利影响降至可接受范围内。本项目建成后，将因其合理的布局，优美的环境，优秀的配套服务设施将成为临潼区拆迁安置房小区的典范，其形成的人工生态环境将改善该地区环境面貌。因此无论从该区的总体规划，还是从本工程规划看，该项目的建设不会对生态环境构成较大影响。84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告第十章节约能源10.1节能影响分析10.1.1用能标准和节能规范《节能中长期专项规划》《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》《节能减排综合性工作方案》《中华人民共和国节约能源法》《国务院关于加强节能工作的通知》（国发[2006]28号）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-1993）《采暖通风和空气调节设计规范》（GBJ19-2003）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）《陕西省用建筑热环境与节能设计标准》（DB32/478-2001）《关于进一步加强禁止使用实心粘土砖工作的通知》（建科[2007]74号）《复合保温砂浆建筑保温系统应用管理暂行规定》10.1.2能耗状况和能耗指标分析夏热冬暖地区住宅能耗包括照明、炊事、生活热水、家电、空调等，折合用电量为10-30kwh/m2·年，折合标准煤为3.33-10kg/m2*年。84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告10.2节能措施“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代建筑设计中已显得越来越重要。新建建筑要贯彻节约用地、节约能源的方针。本工程位于西安市临潼区，属夏热冬暖地区，本项目将严格按国家相关规范的要求，杜绝采用限制使用和限期淘汰的落后工艺、技术、制备和高能耗装备，采用符合节能标准的设计标准、设计规范，从以下几个方面采取节能措施：10.2.1总图布置根据地势、环境和气候情况，在规划中注意朝阳避风，合理布置不同高度的建筑物与树木植被，在冬季，寒风被后排高大建筑物所遮挡，同时建筑物内部有足够的日照。在夏季，建筑群内部有阴影遮蔽效果，同时形成通风气流。10.2.2墙体围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。控制建筑物体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；增加空调热惰性有利于建筑热稳定性；在外墙保温系统中，拟采用保温砂浆，可减缓热量进入墙体；墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果。优化结构设计,减轻墙体自重,减少钢材、木材、水泥等五金机电的耗用量。84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告本工程拟采用的墙体材料为轻质砌块，相对于普通粘土砖，保温隔热效果大大改善，单位面积节能超过10%。拟主要采用的墙体材料为混凝土小型空心砌块。该产品耗能较实心砖节能0.4吨标煤/万块标砖，按本项目总建筑面积355690平方米，每平方米建筑面积用标砖150块计算，相应可节能约2135吨标煤。10.2.3门窗窗户大小与空调负荷关系较大，适当控制窗墙比，窗户采用双层玻璃；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。特别对西向、南向窗户要更加重视。10.2.4屋面由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，是一个十分普遍的问题，必须认真对待。本项目将增加隔热层。10.2.5材料84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》（国办发[1999]72号）文件的要求，从2000年6月1日起，禁止使用原木生产门窗，沿海城市和其他土地资源稀缺的城市，禁止使用实心粘土砖。本项目建议使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、耐侯性好、使用寿命长的节能型双玻铝合金窗，提高门窗的气密性。积极采用符合国家、行业或地方标准新型材料，不使用粘土实心砖，最大限度减少粘土多孔砖的使用。积极推广使用保温隔热、隔声性能好的轻质砌块，减轻墙体自重，并有利抗震。10.2.6采光尽可能充分利用自然光；采用高效照明光源及灯具，居住室外采用节能型钠光源照明，公共楼梯安装电子延时开关。10.2.7电力系统本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。本项目将按照有关节能标准进行下一阶段的设计，从建筑、热工等方面提出节能措施，这对项目的整体形象和市场形势将会产生积极的影响。为了节约能源，提高功率因数，应考虑装设无功功率补偿设备。选用国家推荐的节能型电机和水泵设备。10.2.8供水系统项目全部采用节水设施，以节约用水。使用国家推荐的用水器具，合理限定配水点水压，根据不同用途及功能分区设置适当数量的水表以控制用水。卫生间采用水冲式卫生设施，水箱容积符合节水要求。10.2.9暖通空调从设计上避免一味追求安全要求将指标定制过大造成的能源浪费现象，严格控制系统的冷热源、能量输配设备、末端换热设备的容量，保证吻合实际需求，杜绝“大马拉小车”现象。10.2.10其他节能84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告尽可能采用相关节能技术，如太阳能、日光反射技术、遮阳技术、控制阳光辐射和热量进入外墙的技术、新型节能建材等。10.3节能效果分析10.3.1节能保温隔热本项目外立面拟选用浅色材料。浅色的外立面材料可以反射65%的日照，反射率高的面层材料在日照强的时段大约节省20-30%的能源消耗，预计总体单位面积节能约在5-7%。10.3.2高强建材应用目前我国高强度钢筋、水泥等建筑材料应用正不断推广。据测算，在建筑用钢方面，用HRB400替代HRB335就可以节省14%钢材，替代HRB235则可节省40%以上的钢材，而每吨钢至少要消耗2吨煤。本项目总建筑面积355690平方米，平均用钢量在75千克/平方米左右，总用钢量约为26677吨，若采用HRB400高强度钢筋替代HRB335，则可节约用钢量约3735吨。另外，在水泥与混凝土的应用中，建筑市场上65%的水泥是32.5级，42.5级及其以上的仅为水泥总量的35%，而采用42.5级水泥比32.5级水泥每立方米混凝土可少用水泥约80千克。10.3.3节水型器具节水本项目全面推广节水型水龙头，禁止使用铸铁螺旋升降式水龙头、铸铁螺旋升降式截止阀；推广节水型便器系统，浴室要求普及使用冷热水混合淋浴装置。通过安装使用节水器具，预计可使用水量减少20%左右，全年可节约大量用水。84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告10.3.4绿色照明本项目户外公共部分拟采用绿色照明系统，用紧凑型荧光灯代替白炽灯，节能约70%，每年可以节省大量能耗。综合以上分析，若上述节能措施能够充分发挥效用，那么本项目通过选择建筑材料，由于建材运用得当，项目投入运营后，通风、空调等用电量减少，每年节约大量电能；通过节水型产品（器具和设备）的推广使用，使每年生活办公用水量减少。可见，通过采取以上措施并达到预期效果，本项目的节能效果较为明显，可减少运营耗能，并降低项目运营成本。84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告第十一章效益分析11.1经济效益分析11.1.1成本分析⑴贷款利息本项目总投资约为6.8亿元，其中向银行贷款5.5亿元，业主自筹1.3亿元。贷款年限为3年，贷款年利率为5.27%。还贷方式为按期付息还本，则：第一年利息为：1449.25万元第二年利息为：3462.35万元第三年利息为：3631.64万元贷款的总利息为：8543.24万元（利息算法按均匀投入计算，所以平均到半年）⑵其他成本费用项目定员为120名，人平均年工资为3万元，福利费为工资总额的14%，项目正常年工资及福利费为410.4万元。管理费用按照人员工资的150%计提。预计约615.6万元。本项目的建设总成本为：67999.50万元，合约6.8亿元。本项目为拆迁安置项目，不存在盈利性。因此不做盈利效益分析。11.1.2行业影响分析84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告本项目建设单位为临潼渭河生态区管委会，为政府的直属公司，有多年大型经济适用房项目开发的经验，公司的知名度和荣誉不断提高。资金实力雄厚。通过对本项目的整体规划、开工建设可以带动该区域的城市建设发展和拆迁安置房的发展，提升该区域的居住层次，增加对建材、建筑市场的需求。11.1.3区域经济影响分析本项目位于西安市临潼区发展的热点板块——临潼新区板块，近年来，借助西安大都市圈的建设，临潼区域特别是临潼新区得到高度关注。政府重视基础设施建设，如片区道路建设、配套规划等取得实质性的进展，使得区域热点持续，对区域楼市发展是强大的助推力。临潼区多次组织有关专家学者献计献策。临潼区明确将重点打造旧城旅游圈，同时把新区建设成为集行政、商务、服务、居住及文化娱乐为一体的生态区，成为现代化、知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域。项目建成后入住户数为2320户左右，能够解决约8120名拆迁居民的住房需求，社区内教育、生活、娱乐、休闲设施配套基本齐全，能够为居民提供一个舒适、完善的生活场所。使拆迁居民的生活质量得到很大的提高。同时可以带动地块周边的服务业和商业，形成良好的商业氛围和居住环境，解决一定的就业问题，配合临潼区开发规划的政策优势，形成连带效应，带动片区发展，加速渭河生态区的发展。11.2社会效益分析84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告锦绣前城拆迁安置房住宅小区，是临潼区为加快城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，提高市民的居住环境，而确立的第一批拆迁安置小区。项目全部竣工后可容纳安置居民8120人，良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。从另一个角度看使进行政府的城市道路建设和其他公共设施建设项目得以顺利实施。同时大量的居民带来的消费、娱乐需要，会极大的刺激相关产业，快速形成居住、商业氛围，改良地区经济结构、增加区域人员密集度、重建区域社会关系。11.3社会适应性分析11.3.1开发商项目建成后将对该片区产生较大的经济带动作用和社会影响力，项目的建设将会为临潼渭河生态区管委会带来很好的地区品牌效应；该项目的建设和使用对所在地经济做出的贡献有利于临潼渭河生态区发展规划战略的实施。本项目开发宜早不宜晚，宜快不宜慢，自西部大开发以来，临潼迎来了房地产发展的又一个春天。临潼渭河生态区管委会作为市政府直属单位应积极配合市委市政府的工作，尽早尽快地为政府提供大量的优质价廉的经济实用型住宅用房。为构建和谐社会作出更大的贡献。11.3.2当地政府84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告锦绣前城项目即生态家园社区项目，该项目依托渭河南岸的湿地生态地，结合高科生态农林带建设，形成设计简约、功能完善、环境优雅的人居社区，主要为生态地移民安置、村落搬迁等提供安置房和经适房。该项目位于行者街办和西泉街办，四址为：金贝仁商厦以西，银杏路以东，锦绣大厦以北，渭河景观廊道以南。环境优雅，位置优越。项目周边有相当完备的交通、教育、生活配套设施，交通及市政配套设施基本完善。本项目应建成为全市拆迁安置小区的典范。该项目较大的体量和良好的居住前景将对地区住房建设发展做出一定的贡献。在这一点上，和临潼区政府维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，以加快城市建设步伐的规划意图是完全契合的。11.3.3小区居民住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。本项目的建成，将满足8120名拆迁安置居民的基本住房需求，关系到千家万户拆迁安置居民的切身利益，通过政府的宣传和社会现实的体验，拆迁居民渐渐了解到项目对当地经济的带动，进一步认识到对自己生活的改变。11.3.4附近的商家和厂家项目的建设和使用带来的生产生活用品消费刺激了当地厂家的生产和商家的销售，扩大产销量、增加利润额的利益能够通过项目建设得到满足，是项目受益人，对项目持大力支持的态度。11.4社会风险及对策分析11.4.1主要社会风险84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告该项目的特点是规模较大、投资大、开发周期较长，项目涉及区域，居民生活简单自然，项目带来的众多外来人员、大量施工机械、不可避免的施工噪声等等，在开发周期里有可能会对附近居民正常生活造成困扰，引起居民的抵制情绪和索赔行为，干扰项目的正常进度，处理不当的话，可能导致项目工期无限期延长、项目地区影响力下降、负面影响上升，甚至对城市规划带来不良后果，也对开发企业本身的企业形象造成损失。11.4.2对策分析严格遵守环保、市容等部门的规定，及时办理相关手续并大量公示，让附近居民了解施工的紧迫性，充分征求居民的谅解；另外，与政府加强联系，加大宣传力度，尽最大可能让居民了解到项目对地域经济的推动作用，以及对他们生活品质的提升作用，将居民纳入项目共同利益目标体系内。第十二章结论与建议84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告12.1结论⑴本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。⑵安置的对象是城市被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快临潼区现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。⑶本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。⑷本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、幼儿园等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。⑸本项目总用地面积为160亩，新建拆迁安置住房总建筑面积为355690平方米，项目总投资约为6.8亿元，项目建设期为24个月。12.2建议⑴按照拆迁安置住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。⑵抓紧按有关程序办妥项目前期手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告⑶加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。⑷做好建设期间的各项协调工作，协调好各方面的利益做到和谐建设。84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告84 临潼渭河生态区管委会锦绣前城建设项目可行性研究报告附图1项目地理位置图84'