西安某房地产项目可行性研究报告 85页

'西安某房地产项目1总论1.1项目概况1.1.1项目开发商简介该项目开发商为金地集团西北区域公司。金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等“金地之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。历经十年探索和实践，现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。金地集团坚守“科学筑家”的使命，在企业经营中体现专业和科学的特质，为客户提供高品质的产品，已经成为中国地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地已在西安拥有曲江尚林苑、芙蓉世家和湖城大镜等具有很大市场影响力的项目。1.1.2项目简介本项目位于北二环与东二环交汇处，东侧的浐灞大道直通浐灞生态区。南眺大明宫国家遗址公园，北瞰西安经济技术开发区。项目总占地121.06亩，容积率3.5，计容积率面积28.25万平方米。本案共规划住宅４种楼型4×６＝２４栋（地下一层）2754户另加一栋商业楼。主力户型为80—100的两室，以及110—135的三室。建筑结构为框架剪力墙结构，整个项目分两期开发。1.1.3项目周边概况出行：85 与东郊世园会主址广运潭十五分钟车程，距北郊新行政区仅十分钟车程，周边更是拥有36、309、211、241、406等十余条公交线路，规划中的地铁三号线更是升级了出行速度，地铁三号线出口近在咫尺。配套：周边配套齐全，学校、银行、医院、购物休闲场所云集，摇篮幼儿园、西煤子校、陕重中学；工行、商业银行、农行、建行；唐城医院、西京医院；华润万家、大家润、国美电器、胡家庙蔬果市场、海阔天空等等，生活所需一应俱全。其他:本项目东临浐灞生态区，西瞰大明宫，具有很好的自然环境。但由于本地区房地产市场尚未发展成熟，人文环境较差。1.2项目提出的背景从宏观来看全球经济正在从08年的金融危机中艰难复苏，我国城市化率刚刚突破50%，这些都标志着我国经济的增长点站在了一个历史的路口。从2011年1月26日，新“国八条”出台开始，国家政府多次上调存款准备金率和存贷款基准利率，且从2012年初至今仍不见有明显松动迹象，可见政府对房地产调控之决心。2012年3月5日温家宝在第十一届全国人民代表大会第五次会议上指出今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5%；再加上本年是国家领导人换届之际，预计宏观调控政策一年内不会有大的改变。从中观上来看，西安刚以其四大世界文明古都的地位确定了建立国际化大都市的目标，随着政府的北迁，西咸一体化提出以及浐灞生态区的建成，西安的整体布局将更趋完善。这也将进一稳定其西部中心城市的地位。从区域环境来看，去年世界园艺博览会，刚刚在离本项目十五分钟车程的广运潭举办，这不仅提升了西安的城市形象，也大大促进了本地区的发展，未来的几年浐灞生态区很可能成为第二个曲江。1.3项目建设必要性西安的东北部离西安市中心较近，可整体人文环境水平并不高，这大大的影响了西安整体的发展，从2004年提出建设浐灞生态区以来，浐灞生态区的建设也在不断进行，而本地区的发展好坏将直接影响到浐灞生态区的建设进程。因此，本地区基础设施，以及居住条件的不断完善将十分必要。85 1.4项目可行性研究的依据①　开发商有关情况及项目提出的背景；②　拟建项目的土地费用及其他有关基础资料；③　拟建项目的市政建设条件；④　拟建项目市场调研、项目定位、营销方案等方面的内容；⑤　拟建项目规划设计方案的设想；⑥　资金筹措与使用计划的构想；⑦　西安市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费标准等；⑧　有关建设项目的经济评价的基本参数和指标等。1.5技术经济指标u项目技术指标入下表：u项目经济指标如下表：85 1.6结论及建议1.6.1结论通过对***项目的社会环境、经济环境以及投资环境的分析可知，本项目有着较好的社会经济环境，具有一定的获利空间。项目所处位置交通便利，离市中心较近，且具有很好的自然环境和发展前景，浐灞生态区的进一步完善将更加提升该项目的市场前景。综合起来可以得到以下结论：①　通过对宏观环境分析可知，虽然目前政府还在打压房地产，但长期来看我国的经济快速增长以及高速的城市化仍将持续一段时间。②　通过对宏观和区域坏境的分析可知，本项目所处的地理位置比较优越，这将有助于本项目的开发。③　通过对市场的供给和需求进行分析可知，该项目存在一些竞争性楼盘，但就目前市场需求来看，仍存在很大的获利空间。④　通过本项目的SWOT分析可知，本项目具有较明显的优势，因此本项目的销售工作可以顺利进行。⑤　85 通过对本项目各项财务指标进行分析可知，本项目投资回收期短且可以获得较高的利润。1.6.2存在的问题及建议通过对本项目的可行性研究，发现了本项目仍存在一些问题，具体问题以及对本项目的一些建议如下：①　目前政府对房地产的调控仍然没有放松，近一两年内，房地产市场状况并不十分明朗，建议要有充分的资金准备防止资金链发生断裂。②　本地区房地产市场虽然有很大潜力，但并未发展成熟，建议加大对本地区市场潜力方面的宣传。③　本项目工期紧，且楼栋数多，故要求详细的施工组织，要加强对进度、质量方面的控制。④　本项目对销售收入和建设投资的财务敏感性较大，故要非常重视销售工作，以及总成本的控制。⑤　附近竞争性楼盘较多，故要重视和附近楼盘的差异性，尽量做出自己的特色。⑥　与银行建立关系，实施银行按揭贷款，以解决客户目前的支付能力与房价相差太大的矛盾。85 2市场分析与定位2.1宏观分析2.1.1宏观经济分析及预测2011年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好。虽然经济增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业稳步增长。未来经济发展面临的国内外环境更趋复杂，不稳定、不确定因素不断增加，对2012年宏观经济形势分析如下：u有利因素（一）国际方面（1）世界经济总体上保持着复苏态势，经济格局的变化将提升，世界经济总体上保持着复苏态势，我国的国际影响力在不断加强。总体上看，2012年世界经济仍将呈现低速增长态势，预计2012年世界经济的年均增长率为4.5%左右，发达经济体的增长率为2.5%，新兴经济体和发展中国家经济增长率为6.5%。包括20国集团在内的多种对话机制的形成将为我国广泛参与全球经济金融事务提供了更多的国际舞台；世界经济格局变化还将推动国际经济秩序朝着更加公正合理的方向转变。（2）美国经济再次陷入衰退可能性不大。去年10月以来，美国消费者信贷按年率一直保持正增长，有利于促进消费需求扩张。今年4月以来，美国工业生产一直保持扩张态势，工业生产指数和产能利用率提升都较为明显。另外，美国银行体系状况逐步改善，并且刺激性财政政策获得新的空间。今年8月2日国会提高联邦政府举债上限，为美国政府继续实施刺激性财政政策创造了条件。美国货币政策继续保持宽松态势，联邦基金利率0-0.25%的超低水平将一直维持至2013年，美联储已宣布延长4000亿美元的国债期限，未来美联储仍有采取其他措施进一步放宽货币环境的可能性。从失业率来看，美国11月份失业率降至近两年半低点85 8.6%，就业出现稳健增长态势。从以上信息可以看出，美国经济再次陷入衰退的可能性很小，如果这些好转能够持续下去，美国经济将有所改善。（3）欧洲主权债务危机导致欧洲金融体系崩溃和欧元区解体的可能性很小。欧元区一旦解体，整个欧洲将陷入停滞，各国在国际事务中的话语权也将明显下降，并将严重危害世界经济的复苏。因此，世界各国和国际组织虽然立场存在明显差异，但最终均会达成有效的短期救助方案；而从中长期看，随着欧元区在财政、金融等方面进行大幅度的制度调整，主权债务危机将会逐步得以解决。（4）日本经济将缓慢复苏。虽然今年日本经济出现负增长，但在灾后恢复重建的带动下，日本经济有望逐步缓慢复苏。日本央行预测，经济从今年4季度开始进入温和复苏轨道，但日本经济仍面临世界经济复苏放缓、日元升值和内生增长动力不足等挑战。国际货币基金组织预计，今年日本经济将下降0.5%，但明年有望实现2.3%的增长。（5）新兴经济体经济增速将保持较快增长。全球经济增速放缓和需求减弱将抑制大宗商品价格的进一步上涨，这将有利于缓解新兴经济体的输入性通胀压力和经济过热，加之发达国家延长低利率货币政策执行时间，新兴经济体有可能适度放松过度从紧的货币政策，以促进经济增长。另外，新兴经济体的财政状况普遍显著好于发达国家，刺激内需支持经济增长的政策空间仍然较大。国际货币基金组织预计，新兴市场和发展中国家经济今明两年仍将分别增长6.4%和6.1%，其中，俄罗斯分别增长4.3%和4.1%，印度分别增长7.8%和7.5%，巴西分别增长3.8%和3.6%，撒哈拉以南非洲地区分别增长5.2%和5.8%。（6）美元国际地位削弱为人民币国际化带来机遇。美元国际地位削弱刺激国际储备货币进一步多元化，将为人民币成长为国际货币提供更大的空间。另外使我国等新兴大国在国际货币体系方面话语权和影响力不断提高，有助于我国加快实施人民币国际化战略。使许多国家和地区更加重视加强区域货币金融合作，为人民币首先实现区域化带来新机遇。（二）国内方面（1）我国经济仍处于增长“长周期”我国经济仍处于增长“长周期”85 从短期来看，房地产行业和制造业仍是拉动经济增长的主要动力。另外，企业自主投资较强，制造业增长较快也将推动经济增长。从中长期来看，企业设备升级等投资需求势头不减，国内较高的储蓄率对拉动内需仍有很大空间,我国经济将长期处在一个增长通道中。（2）宏观经济政策主基调不会变化。2011年在紧缩政策和外需回落双重夹击下，装备制造业、钢铁产业，部分企业出现了多年未遇的停产现象。同时，在政策紧缩下，许多中小企业资金链紧绷，尤其是沿海地区的一些外贸制造业企业，停工现象开始蔓延，失业率开始上升。2012年宏观调控政策从整体政策框架和总基调上，不会有太大改变，可能仍是积极的财政政策和稳健的货币政策。但是在通胀得到初步治理后，稳增长在宏观调控框架中的重要性越来越凸显,会根据实际经济情况在具体操作上更加倾向于放松，突出前瞻性,政策将更加关注经济下滑的风险。（3）十二五”期间我国将不断加强工业化和城镇化建设，将不断加强工业化和城镇化建设济发展的主要驱动力。成为经济发展的主要驱动力。根据国家“十二五”发展规划，到2015年我国工业化率将由现在的50%上升到65%左右，城镇化率将由现在的45.7%上升到60%左右。工业产值每增加1个百分点，就可以带动GDP增长0.6个百分点，城镇化率每增加1个百分点，可以带动GDP增长1.5-2个百分点。工业化和城镇化建设将成为经济发展的强大驱动力。（4）经济结构调整促进经济健康增长。促进经济健康增长金融危机正在倒逼中国经济从“出口”转到“内需”上来。2012年，我国将充分利用本轮金融危机和经济增长降速的有利时机，把主要的精力放在转方式、调结构、促改革上，加大落后产能淘汰和节能减排的政策力度，强制高成本高能耗高污染产业的退出与调整，同时倾力培育战略新兴产业和科技含量高、市场需求潜力大的产业及产品崛起，尽快形成经济增长的新引擎。在这一转型进程中，一批出口型企业、高能耗型以及部分高成本房地产企业，将会遭遇倒闭、重组、兼并和收购的命运；一批节能环保、绿色制造、生物医疗和新一代IT等新兴产业将会呈现新的盈利机会。（5）中西部地区经济发展空间大。我国经济发展在区域间的不平衡是经济发展中存在的问题，同时，解决这一问题也是我国保持经济持续发展的机遇，我国中西部地区与东部地区相比，在资源、能源、土地、劳动力等生产要素供应条件上，具有更大的比较优势，由于经济发展水平的差异，市场需求潜力有更大的增长空间，经济发展有更大的增长前景。我国能源、原材料工业发展的重心，已开始向中西部地区转移，加工业向中西部地区转移的速度也在进一步加快。85 （6）国内市场消费增长潜力巨大。我国已经进入全面建设小康社会阶段，消费结构也进入全面升级阶段。在进一步调整收入分配体制，提高劳动者收入报酬，逐步缩小收入分配差距，有效解决居民消费增长的制约瓶颈之后，国内市场的消费增长仍具有十分巨大的潜力。（7）通货膨胀压力减缓。经济回落降低通胀压力、输入性通胀逆转以及国内食品价格进入回落周期促使我国通胀回落，预计2012年CPI在3.2%左右。PPI也将出现快速回落,预计2012年继续回落至3.5%左右。（8）绿色产业在全球兴起为我国产业转型升级提供新契机。发展新兴绿色产业，有利于我国保护环境、提高能源资源利用效率和推动产业升级。绿色产业还处于发展的起步阶段，为我国赶上新一轮全球产业调整发展步伐、缩小与发达国家的差距，提供了重要契机。另外，新能源和节能环保等绿色产业发展潜力巨大，为我国培育新的经济增长点和市场需求提供了重要机遇。u不利因素（一）国际方面（1）欧债危机正演变为经济金融全球化后世界经济所面临的最新挑战。国际金融市场更加动荡、金融监管压力更大和金融体系更为脆弱；削弱了各国政府对宏观经济的调控能力；全球正在进入一个借新债、还旧债和央行印钞票的阶段，新债只能靠有剩余储蓄的国家来购买，一旦新债无人购买，必将导致国家破产、债务违约和印钞，后果必然是恶性通胀。（2）美国经济增速下降。增速下降受通胀率上升影响，居民实际收入增速下降；受经济整体不景气影响，投资者信心不足。目前，国际组织、美国政府、经济学家和大型商业机构都下调了对美国经济今明两年的增长预期。国际货币基金组织2010年9月对美国经济2011和2012年的增速预测，从6月的2.5%和2.7%分别下调至1.5%和1.8%。（3）欧元区经济下行风险加大。受全球经济增速趋缓、南欧诸国财政状况持续恶化、欧债危机可能进一步升级等因素影响，欧元区经济增长乏力，同时，欧元区各国经济走势分化更加明显,就业形势依然严峻。201285 年欧元区经济增速较2011年将明显回落，甚至可能出现负增长。国际货币基金组织于9月将欧元区2011年和2012年GDP增长率由6月的2.0%和1.7%下调至1.6%和1.1%。（4）日本经济逐渐呈现好转迹象,但仍未走出通货紧缩。地震、海啸及核泄漏造成日本生产设施严重损坏和电力供应短缺，出口大幅下降，对外贸易顺差减少，经济仍未走出通货紧缩态势。（5）新兴经济体增速将继续放缓。新兴经济体由于全球产业链遭受冲击和发达国家经济形势恶化以及国际资本市场大幅震荡，经济增长将继续放缓。巴西、俄罗斯等国家和国际机构纷纷下调明年经济增长率预期。（6）各种形式的保护主义措施干扰我国对外经济发展。未来美国等发达国家针对我国的保护主义措施势必增多，除了传统的贸易保护主义措施外，诸如碳关税之类新型保护主义措施还会层出不穷；各种形式的投资保护主义措施，有可能影响我国企业在海外的发展；我国银行、保险等金融机构在开展跨国经营时，一些金融业务会受到金融保护主义的限制。（7）应对气候变化对我国提出更高要求。随着后京都议定书时代的到来，发达国家会从各方面施压，要求我国承担减排责任，而且国内经济发展面临的资源环境硬约束也会增大，对我国转变经济发展方式提出了更高要求。（8）大宗商品价格仍将高位剧烈震荡。受新兴市场国家经济增长和全球经济面临的风险进一步上升的影响，2012年全球大宗商品价格将进入缓慢上升通道，但上升空间有限。欧债危机等不确定因素使大宗商品的价格波动幅度加大。（二）国内方面（1）我国经济增速继续放缓。2012年世界经济极具不确定性和不稳定性，金融动荡已致外需明显下降，国内高通胀下的投资拉动模式难以为继，加之土地可开发数量减少，土地财政拉动经济的空间缩小，也使内需增长有限，经济增速呈现逐渐回落趋势。（2）经济结构失衡问题严重。国内消费严重不足，居民消费率持续下降，虽然国家已经启动刺激内需计划，但截至目前为止效果并不明显。过度依赖投资，不仅影响消费，也存在生产能力过剩和闲置，加大金融风险的隐患；依赖出口，国际贸易长期失衡，不仅具有较大的风险，也导致贸易磨擦加剧。85 （3）投资增速将继续下滑。2012年拖累我国固定资产投资的主要因素为房地产投资及其相关投资。基建投资，制造业投资在地产相关产业链，政策相对紧缩的大环境，以及财政收入下降等因素的影响下将继续下滑。预计2012年我国固定资产投资增速为18%左右，在房地产、基建、制造业的投资组合中，制造业相对增速最高。（4）出口风险加大。欧债危机影响不断深化，正开始由边缘国家向核心国家蔓延，由国债市场向银行业蔓延，未来我国对欧盟出口的风险会进一步增加。美国经济不景气对我国出口的影响也将逐渐显现。另外，今年以来由于经受自然灾害的日本经济处于恢复期，需要大量进口，使我国对日本的出口一直保持较快增长，但是随着日本经济形势好转，进口将有所下降。（5）通货膨胀的潜在风险加大。在全球货币宽松的情况下，通胀预期短期难以轻易改变；当前经济内在扩张压力依然存在；收入分配体制的改革，提高普通劳动者收入，必然导致劳动力成本提高资源税的改革，使得土地和资源等的要素成本提高；环境的治理和改善，使得环境成本的提高；世界经济复苏后，我国大宗进口的原油、铁矿石、有色金属矿产的价格都可能有较大幅度提升；可能存在的自然灾害、舆论炒作等都可能成为成本推动的通货膨胀的因素。（6）人口红利对GDP贡献减少。人口红利对1980年至今,我国劳动力的充足供给得益于新中国成立后的三次婴儿潮和大规模城市化。但第一次和第二次婴儿潮出生的人群现在已经开始进入退休年龄,农民工进城的转移速度也在下降。大部分学者和研究机构都预期我国劳动力人口将在2015年前后达到顶峰,人口红利对GDP的贡献将大幅减少。今后我国GDP的增长将主要依赖于技术进步和资本的积累。综合来看，全球经济的下行风险正在显著加大，虽然不至于导致美国、欧洲经济出现类似2008年的衰退，但也给复苏中的世界经济踩了一次刹车。今后一个时期世界经济“两极化”趋势将进一步突出，西方国家经济短期内难以彻底摆脱国内政治经济危机，需要相当长的一段时间恢复和调整。相比之下，亚洲、非洲和拉丁美洲的新兴经济体已经走上了增长的轨道，今后几年仍将是世界经济增长的主要推动力。国内的经济增长处于短期回调状态，支撑经济中长期增长的各类要素组合仍比较好，我国经济发展的基本面良好：工业化、城市化都在快速增长；百姓住房消费和汽车消费仍是消费的热点，85 将持续活跃；新的区域增长极不断涌现；投资需求虽然有所降低，但仍然比较旺盛。与此同时，我们的劳动力成本将上升，地价将上升，资源环境使用成本也将上升，而且人口老龄化将更加明显，这些因素将导致我们传统的低成本竞争优势逐渐丧失。总之，预计我国经济将仍会有一个较为快速的增长，但随着政府的关注角度从关注经济的增长速度转到经济的增长质量上以后，其增长速度会有所减缓。2.1.2房地产市场宏观形势分析及预测回顾2011年在中国的城市化进程中注定会是有里程碑式意义的一年。2011年12月19日中国社会科学院在京发布《社会蓝皮书：2012年中国社会形势分析与预测》。蓝皮书指出，2011年，中国城镇人口占总人口的比重将超过50%，这意味着中国城市化水平首次超过50%。这标志着中国数千年来以农村人口为主的城乡人口结构发生了逆转，中国从一个具有几千年农业文明历史的农民大国，进入以城市社会为主的新成长阶段。这也标志着我国城市化开始由高速向低速过度。2010年应届毕业生规模是本世纪初的6倍，2011年高校毕业生人数为660万人，“十二五”时期应届毕业生年平均规模将达到近700万人。毕业生人数连年创新高，这也从一个侧面说明房地产市场刚性需求依然十分强劲。85 从2011年1月26日，新“国八条”出台开始，国家政府多次上调存款准备金率和存贷款基准利率，且从2012年初至今仍不见有明显松动迹象，可见政府对房地产调控之决心。展望2012年3月5日温家宝在第十一届全国人民代表大会第五次会议上指出今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5%；城镇新增就业900万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内；居民消费价格涨幅控制在4%左右；进出口总额增长10%左右，国际收支状况继续改善。同时，要在产业结构调整、自主创新、节能减排等方面取得新进展，城乡居民收入实际增长和经济增长保持同步。这是多年来政府首次放弃GDP增速保八，可见政府的发展观念从单一的追求经济的高速发展转到了追求经济增长的质量上，从这点看以看出政府在建设方面的投资可能会有所减少。这个报告上温总理还指出:继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上.这是继去年推出1000万套基础上继续加强了保障房建设力度。可见今年年底保障房的陆续建成对房地产市场也会带来一定的冲击。总之，房地产宏观环境依然不清晰，但近期看不会大幅跳水，依然存在获利空间。2.2中观分析2.2.1西安市经济状况分析及预测综合经济实力大幅提升。“十一五”85 以来，西安经济发展取得了巨大成就，生产总值连续跨越2000亿、3000亿两大台阶，在全国城市中的位次明显前移。经济规模快速壮大。全市生产总值达到3241.49亿元，年均增长14.5%，是2005年的2.47倍。人均GDP达到5790美元，是2005年的2.67倍。完成财政总收入510.78亿元，年均增长27.3%，是2005年的3.1倍。其中，地方财政一般预算收入241.8亿元，年均增长33.3%，是2005年的3.31倍；支出达到371.65亿元，增长34.2%。投资消费需求旺盛。“十一五”期间，全社会固定资产投资累计突破1万亿元，为“十五”期间投资总量的4倍；2010年社会消费品零售总额达到1611亿元，年均增长18.9%，是2005年的2.4倍。产业结构持续优化。到“十一五”末，五大主导产业实现增加值1620.7亿元，占全市GDP的50%；实现工业增加值1006亿元，是2005年的2.4倍；三次产业结构由5：42.5：52.5调整为4.3：43.5：52.2。开发新区作用凸显。开发新区主要经济指标占全市的比重持续上升，规模以上工业增加值、实际利用外资分别占到全市的35%和75.6%，成为全市推进产业化和城市化的重要载体。城乡面貌极大改善。发挥规划的引领作用，确立了把西安建设成富有历史文化特色的国际化大都市的新定位，城市特色逐步彰显。城市规模迅速扩大，城市建成区面积达到395平方公里，城市化率由2005年的63.3%提高到2010年的70%。综合交通网络更加完善。西安咸阳国际机场旅客吞吐量突破1800万人次，进入世界百强机场行列；铁路路网更加完善，成为全国铁路六大客运枢纽之一；以西安为中心的“米”字型高速公路全部建成，成为全国高速公路重要的节点城市；城市主要路网基本形成，地铁一、二号线全面开工建设，二环路实现立交化，三环路主线贯通，断头路基本打通，人均道路面积14.8平方米。农村公路建设改造8400公里，基本实现平原区行政村“村村通油（水泥）路”。市政服务能力显著增强。85 城市日供水能力达到186.35万吨，城市未来发展用水保障能力明显增强，燃气普及率达到95%，污水处理率由40%提高到90%，生活垃圾无害化处理率达到90.3%，供电能力日最大负荷达到369.6万千瓦，比2005年增加128.4万千瓦。城市管理提升年活动全面实施，城市服务功能进一步增强。生态环境不断改善。成为国家卫生城市和国家园林城市。全面启动秦岭北麓生态保护工程和增绿工程，森林覆盖率达到45%，绿地率达到31.97%；大力实施“碧水工程”，开展渭河西安城市段、浐灞河全流域、沣河流域等水系生态综合治理，一大批城市生态公园相继建成，增加各类水面2万多亩。圆满完成省政府下达的两项约束性减排指标，化学需氧量和二氧化硫分别削减14.1%和22.1%。大气环境持续改善，空气质量优良天数达到304天，比2005年增加了14天，创历史最好水平。城市改造成效显著。大力推进城中村和棚户区改造工程，完成120个城中村整村拆除工作，和30个棚户区改造项目，安置房开工面积约4000万平方米，已回迁居民14.52万人。区域改造进程加快，启动实施未央新城、大明宫、纺织城、大兴新区、朱宏路、解放路、东大街、小寨商圈、土门地区等一批区域改造工程。全面完成陇海线城市段环境整治，彻底改变了铁路沿线多年来脏乱差面貌。人民生活更加幸福。大力实施“民生八大工程”，大幅提升人民群众生活水平和质量，市民幸福感明显增强。全市民生方面总投入达到185.1亿元，增长27.2%。荣获中国最具幸福感城市、十大中国最关爱民生城市等荣誉称号。收入水平稳步提高。城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到22244元和7750元，年均增长17.3%和23.5%，分别是“十五”末的2.3倍和2.24倍。五年城镇新增就业56.18万人，城镇登记失业率控制在4.5％以内，动态消除“零就业家庭”。新建人力资源市场14个，农村劳动力转移就业280.82万人。累计发放全民创业小额担保贷款7.97亿元，被国家确定为首批“创业型试点城市”。85 社会保障体系不断健全。城镇企业职工基本养老保险、失业保险、基本医疗保险、工伤保险和生育保险参保人数分别达到187.03万人、130.11万人、364.4万人、109.45万人和87.72万人。新型农村合作医疗参合人数达到387.39万人。经济适用房累计完成投资144亿元，累计竣工815万平方米，解决了9万户单位职工和中低收入家庭住房问题。廉租房建设进程加快，累计保障家庭20017户。32万城乡低保群众实现了应保尽保，基本生活得到了保障。教育优先地位进一步巩固。累计投入244.2亿元，完成全市山区农村义务教育布局调整，建成99所农村标准化寄宿制学校，完成137所农村中小学危房改造、80所薄弱学校治理和201.8万平方米校舍安全工程任务，在全省率先实施“蛋奶工程”，惠及农村学生25.1万人。小学入学率、巩固率、升学率均达到100%，初中入学率和巩固率达到98%以上，初中升学率达到90.1%。医疗卫生服务体系进一步完善。一批医疗卫生项目启动实施，农村三级卫生服务网络和城市社区卫生服务体系初步形成，新型合作医疗参合率达到97.14%。公共文化服务体系进一步完善。建成8个区县文化馆、6个区县图书馆和79个街道、乡镇标准文化服务站，完成1696个村的“广播电视村村通”工程，基本形成覆盖全市城乡的公共文化服务网络。一大批惠民工程相继实施。半价公交、免费公厕、放心馒头、蔬菜早市、便民市场、新殡仪馆等项目的建设，极大地方便了群众生活。改革开放深入推进。一些重要领域和关键环节改革迈出新的步伐。完成265户国企改制，安置职工17.9万人，国企改革完成面累计达到98.5%。组建了市工业资产经营公司、市投资控股公司、市建工集团和市水务集团，对国有资产的控制力进一步增强。文化体制改革加速推进，西安秦腔剧院、歌舞剧院等事业单位完成改制，成立了陕西文化产业投资控股85 有限公司，区县文化体制改革任务基本完成。完成新一轮市、区县政府机构和乡镇机构改革工作，市政府机构精简至41个，事业单位分类改革稳步推进，教育、卫生等公益服务事业机构得到加强。高陵县统筹城乡综合配套改革试点进展顺利，财政管理体制改革、农村综合改革、户籍一元化改革取得重大突破，全面完成了集体林权制度主体改革任务。对外开放取得新成效。累计实际利用外资57.67亿美元，年均增速长20.65%，是“十五”期间的3.89倍；累计实际利用内资3150亿元，年均增长19.24%；累计自营进出口总额224.29亿美元，年均增长30%，是“十五”期间的5倍。世界500强企业在西安设立123家企业或办事机构，与182个国家和地区建立直接贸易往来。西安出口加工区进出口贸易额居西部15个出口加工区第2位，西安保税物流中心建成并投入运营。接待海内外游客5285万人次，是2005年的2.35倍。实现旅游总收入405.18亿元。韩国总领事馆、泰国驻西安领事办公室相继设立，国际友好城市达到20个。欧亚经济论坛机制形成和2011西安世界园艺博览会的成功申办，使西安的国际知名度和美誉度进一步提升，荣获“中国国际形象最佳城市”称号。2.2.2西安市房地产市场状况分析及预测西安古称“长安”，西北地区第一大城市，陕西第一大城市，是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表。当今西安为副省级城市，陕西省省会，中国七大区域中心城市之一，亚洲知识技术创新中心，新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市，中国大飞机的制造基地，中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。西安刚升级为国际化大都市和西咸一体化建设目标，从长远看西安发展潜力巨大。85 从近三年西安商品房市场的销售情况来看，每年的4季度往往是楼市销量突破的一个时点，市场销量在前3个季度积攒之后将会在4季度得到不同程度的井喷，08年4季度增长2.14%，09年4季度增长54.07%，10年4季度增长46.35%;然而受11年楼市政策调控效应持续作用及金融市场不断收紧的影响，11年4季度西安商品房市场销量呈现出下滑的趋势。成交量持续走低，观望氛围越来越强烈，与此同时库存量也创近几年的新高，开发商与购房者就此展开博弈。政府多次明确表态2012年继续房地产调控政策不放松，2012年的楼市愈发显得不明朗，从供应来看，2012年最后一个季度各项指标呈现下滑态势。2.3区域市场情况分析2.3.1基本情况区位：位于北二环与东二环交汇处，东侧的浐灞大道直通浐灞生态区。南眺大明宫国家遗址公园，北瞰西安经济技术开发区。出行：与东郊世园会主址广运潭十五分钟车程，距北郊新行政区仅十分钟车程，周边更是拥有36、309、211、241、406等十余条公交线路，规划中的地铁三号线更是升级了出行速度，地铁三号线出口近在咫尺。配套：周边配套齐全，学校、银行、医院、购物休闲场所云集，摇篮幼儿园、85 西煤子校、陕重中学；工行、商业银行、农行、建行；唐城医院、西京医院；华润万家、大家润、国美电器、胡家庙蔬果市场、海阔天空等等，生活所需一应俱全。市场：附近在售楼盘有红星美凯城、泰和御景豪庭、豪顿国际、浐灞一号、安诚御花苑等。各种楼盘开发档次不一，价差每平米从4000—8000元，可见开发档次不一样价差会比较大。从近期销售数据来看城东市场明显好于其他片区市场。2012年3月14日全市各城区商品房交易数据区域成交套数成交面积（㎡）环比可售套数可售面积（㎡）城东29414404.54252.17%↑247692248675城南829245.16391.00%↑380514710420城西272498.08201.84%↑166751751241城北767371.2710.78%↓301723436652城内192.81—5175530193.3高新354026.816.12%↓262753161755全市51537638.6689.49%↑14111715838936预测：85 随着政府北迁，浐灞生态区的建设，大明宫公园的进一步完善以及地铁3号线的建成，该片区无论是投资性购房还是居住性购房都将会成为大家关注的热点。2.3.2供给分析（1）综合楼盘分析区域部分楼盘重要参数项目名称地址户型（㎡）容积率均价（元/㎡）开盘时间规划户数销售率东岸阳光新城区东元西路甲字1号60—1274.75950预期2013年3月200030%天香心苑城东东二环与矿山路北200米路东（东二环与北二环交界处东南角）80—1304.5455002011年12月125065%铂廷新城区含元路61号82—1313.9563002012年4月89240%福邸铭门幸福路与韩森路十字东南角39—1485.365002011年9月3日150030%华旗东郡城东西安东二环胡家庙十字71—1224.9557002011年9月3日232030%龙记·帝景湾新城区含元路61号与八府庄北路十字东北88—1223.9568002011年6月99250%85 华远·海蓝城二环（***）路东500米83—2401.980002011-10-20958尚东国际城长乐路半坡十字向北300米76—1353.838002010.53000华清佳苑华清路136号67—1455.85528012年中旬600海璟印象城东二环矿山路西段85—1353.8655002011年9月3日200030%华清学府城（三期）西安市幸福南路与建工路交汇71—1553.564002011年10月底13500安诚御花苑北二环与井东二路交汇口向南50米（长安易居东）43—1304.5363002012年下半年20000豪顿国际浐灞东北二环交汇处（***立交南100米）78—1463.457002011.6.121080利君未来城北辰立交西南侧（梁家堡附近）73—1253.551002012.52800华远君城马旗寨路（太元路）南54—1863.1965002008.111378浐灞一号浐灞东二环北延伸线与浐灞大道交汇处（北辰大道东侧）58—1393.570002010年5月4500以上表格是这次楼盘调查中城东市场一些楼盘的重要参数。从表格中可以看出：85 1)户型配比最小户型为位于幸福路与韩森路十字东南角的福邸铭门，该户型只有39平方米，其次为位于北二环与井东二路交汇口的安诚御花苑，该户型只有43平米，这些超小户型更多的是面向投资性客户，但很明显做这种超小户型的楼盘并不多。这些楼盘往往离市中心较进，且人群较为密集，更适合投资性客户向中低收入的白领阶层出租；从表格中可以看出几乎所有楼盘都有70到120平方米的中小户型房子，很明显这种户型的房子是市场的主流，这些房子按卧室的多少来分主要是一到三室的，几乎70平米以上所有房子都有做到三室的，可见相对卧室的大小来看人们更关注卧室的数量，因此也就有了大二室、小二室、大三室和小三室的区分，在目前房价居高不下而人们的收入没有明显提高的情况下，小二室和小三室成为了主流户型，当然也不排除有很多追求生活舒适度且收入较高的消费者。这种中小户型的房子主要是面对首次置业者用于婚房。85 120平方米以上的大户型也有很多，如位于***东的华远·海蓝城，该项目最大户型为240平方米，但这种户型过大，市场需求并不大，而120到150平方米的三室销售火热。其次还有位于幸福路与韩森路十字东南角的福邸铭门，该项目最大户型为148平方米，上边曾提到该项目最小户型只有39平方米，可见其户型区间挺大，这主要是因为该项目离兴庆公园较近，且各种类型人口较为集中。另外还有位于马旗寨路（太元路）南的华远君城，该项目最大户型为186平方米,华远君城位于西安大明宫国家遗址公园东侧，太元路(原马旗寨路)与景东路交汇处，东距康复路商圈8分钟路程，南临西安城内商圈，西倚大明宫遗址保护区和未央路CBD，北可直达二环，是二环内最大的高尚住宅社区，目前也是大明宫遗址区域内唯一的大盘项目。该项目有很多的地理优势，因此会有很多客户需求大户型。1)容积率与均价从该表中可以看到容积率最小的为位于***东的华远·海蓝城，容积率只有1.9而均价达到8000元/平方米，该项目主要开发的是高档住宅。而位于85 华清路136号的华清佳苑容积率5.85是表中所列楼盘中最大的而价格仅有5280元/平方米，由此可见容积率与均价存在着一定程度上的反相关关系。但又不全是如此，如位于长乐路半坡十字的尚东国际城该项目均价只有3800元/平方米。该项目已出东三环，离市中心较远，地铁还没修好，还存在大量城中村，环境较差，因此价格上不去，由此可见容积率只是影响房价的一个因素，大的容积率也未必一定比小容积率的楼盘买的单价低，其中还有楼盘自身的开发水平，以及后期的物业管理和周边的各种配套等，本项目容积率虽然为3.5，但仍有希望卖出较高的单价，因为该项目为与东二环与北二环的交叉处，且紧邻浐灞生态区，有较大的升值空间。1)开盘时间与销售率从表中可以看出，有销售率的楼盘中开盘时间最早的是位于新城区含元路61号与八府庄北路十字东北角的龙记·帝景湾，该项目2011年6月开盘到目前销售率为50%，而位于新城区含元路61号的铂廷到2012年4月才正式开盘，前期的销售率已经达到40%，从销售率来看，虽然正值地产寒冬各个楼盘销售状况仍然良好，可见市场需求还是比较旺盛的。在进行楼盘调查中售楼处最热闹的是位于浐灞东北二环交汇处（***立交南100米）的豪顿国际。该楼盘地理位置与本项目十分接近，从图中可以看出该项目均价已经有了下滑。（豪顿国际2012年03月16日的最新销售报价为起价3805元/平方米。豪顿国际近1个月的销售价格持平；近4个月的销售价格下跌了200元，跌幅为4%；与本项目2011年08月01日第一次对外报出的5800元相比，7个月以来，销售价格累计下跌了100元，跌幅为2%。）但该楼盘自2011年6月自今销售率已达到75%，仍是可圈可点。4）其他参数85 车位：本次调查中所有楼盘都有车位，但各个楼盘楼盘的市场定位不同他们的车位比也不一样，比较小的，如幸福美地只有1:0.8，比较大的如位于西安市长乐路浐河东岸的水岸东方为1:1.5.朝向差：由于各个项目设计不同因此其朝向差也不一样，同层房子有朝向差为0的也有朝向差为200元的，如位于新城区东元西路甲字1号的东岸阳光项目。层差：如天香心苑，其层差为20—30元，一般下层最低中间层最高，最高层也较低。（2）重点楼盘分析①　东岸阳光项目名称：东岸阳光项目地址：新城区东元西路甲字1号开发商：陕西石家街城中村项目改造公司建设单位：江苏建新建工集团陕西分公司项目占地面积：185亩绿化率：36%均价：5950元/平米建筑面积：40万平方米容积率：4.7最高价：6250元/平米规划用途：住宅规划幢数：8（1期）土地年限：70公摊率：21%朝向差：200规划户数：2000销售率：30%层差：1085 建筑结构：框架剪力墙交付日期：2013年底商铺价格：未定工程进度：10层物业费：未定付款方式：全付或按揭或分期户型区间：60—127平米主力户型1：84平米开盘日期：预期2013年3月主力户型2127平米入住日期：2013年底具体分析：该楼盘为一城中村该造项目，虽然离开盘还有一年，正规的售楼员和和销售材料都没有，可人家已经声称销售率达到了30%，这应该是安置房和部分内部认购。①　铂廷项目名称：铂廷项目地址：新城区含元路61号建设单位：航天建六公司项目占地面积：2087㎡绿化率：32%均价：6300元/平方米建筑面积：104490㎡容积率：3.95最高价：6800元/平方米规划用途：住宅规划幢数：5车位数量：803土地年限：70公摊率：20%朝向差：150元规划户数：892销售率：40%层差：30~120元建筑结构：剪力墙结构交付日期：2013年10月商铺价格：约1.8万工程进度：三封顶二、四、五扎七、八层85 物业费：1.2元付款方式：一次性付款、按揭付款户型区间：82.8~131.53㎡主力户型1：82.8㎡开盘日期：2012年4月主力户型2：88.87㎡入住日期：2013年底楼盘特点：双二环、双地铁、欧式园林建筑风格大明宫旁、地理位置优越、高端建材标准具体分析：铂廷是共有5栋18-30层的高层组成，外立面打造经典的Artdeco建筑风格，配以欧式绿化景观园林、五层智能安保、公共部位精装修、地辐热采暖、新风系统等高端配套。是目前大明宫板块中唯一的纯Artdeco风格的精品高端社区。主要优点有：l紧邻大明宫，地理位置优越l纯板式楼，2梯4户，全明户型，南北通透l双地铁，地铁3、4号线，交通便利l独有的新风系统，能保持室内空气清新①　华旗东郡容积率：4.9最高价：5800规划用途：住宅规划幢数：15车位数量：1140土地年限：70年公摊率：25%朝向差：20元规划户数：2320户销售率：30%层差：5元建筑结构：框架剪力墙85 交付日期：2012年6月商铺价格：14000工程进度：准现房物业费：1.20付款方式：按揭户型区间：71平米至122平米主力户型1：72平米两室两厅一卫开盘日期：2011年9月3日主力户型2：115平米三室两厅一卫入住日期：2012年底具体分析：华旗·东郡位于东二环胡家庙十字以东兴工路中段，居于胡家庙商圈与长乐商圈交汇核心地段。　　项目北接华清路，南临长缨东路，西邻城市快速干道东二环，东靠万寿北路,交通便利，通达全城，最大限度扩张您的生活愿景。　　项目产品丰富多样设计精良，从47平米一室到135三室一应俱全，主力户型71—99平米两室更是项目精工之作、明厅、明厨、明卫……全明户型设计，为每一个空间提供更多开放、通透的窗户，更多阳光、更多新鲜空气，改善室内通风和采光性；大面宽、小进深空间，居家生活需求，合理设计，给予生活更多有效空间；低窗台、落地窗、转角窗、尺度阔绰的270°飘窗，令视野开阔，室内空间丰富多样。　　项目本着尊重并最大化利用现有景观资源，充分挖掘地段地域情感，用现代、简约、原创的景观设计手法将景观的功能、艺术与人文进行完美的结合，秉承“大景观公园社区”的设计理念，为居者打造出专属的12000平米的中央景观公园府邸。项目产品采用现代简约建筑风格。外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用,但又富有朝气的生活气息。85 ①　海景印象城项目名称：海璟印象城项目地址：东二环矿山路西段，西临大明宫遗址公园开发商：西安海荣房地产项目占地面积：230亩绿化率：43.4%均价：5500建筑面积：80万㎡容积率：3.86最高价：6700规划用途：住宅规划幢数：15车位数量：1140土地年限：70年公摊率：25%规划户数：2000户销售率：30%层差：5元建筑结构：框架剪力墙交付日期：2013年12月商铺价格：15000元工程进度：准现房物业费：1.20付款方式：按揭户型区间：85平米至135平米主力户型1：88平米两室两厅一卫开盘日期：2011年9月3日主力户型2：119平米三室两厅两卫入住日期：2012年底具体分析：85 海璟印象城位于东二环矿山路西段，西临大明宫遗址公园，东临浐灞生态区，总建面约80万平米。项目紧邻东二环，交通便利，即将修建的地铁3号线也将在项目周边设站。项目周边配套完善，小区内更有7万平米的商业配套和大型超市人人乐进驻。由香港贝尔高林公司设计的园林景观和艺术大街，再加上小区内artdeco的建筑风格，将在城东呈现出一个高品质的艺术社区。截止到4月09日为止，海璟印象城所在的城东区区共有在售住宅项目57个，近一个月内，另有57个项目的销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为6088元/平方米，近半年来持平。所有57个在售住宅项目与海璟印象城相比：22个项目的销售均价高于海璟印象城，售价最高的东方罗马花园为13000元/平方米，占总数的39%；15个项目的销售均价低于海璟印象城，售价最低的天鹅湖为3300元/平方米，占总数的27%；另有20个项目的销售均价与海璟印象城持平。海璟印象城2012年03月19日的最新销售报价为均价5500元/平方米相比上个销售周期下跌了-3%。海璟印象城3月28日到4月9日的销售价格下跌了220元，跌幅为4%；近8个月的销售价格下跌了700元，跌幅为12%；与本项目2010年04月09日第一次对外报出的4500元相比，23个月以来，销售价格累计上涨了1000元，涨幅为23%。由此可见该项目价格有很大下降的空间并已经有下降的趋势。85 ①　天香心苑项目名称：天香心苑项目地址：城东东二环与矿山路北200米路东（东二环与北二环交界处东南角）开发商：陕西东顺房地产开发有限公司建设单位：陕西建工集团第六建筑工程有限公司项目占地面积：70亩绿化率：36%均价：5500建筑面积：400000平方米（一期24万平）最高价：7900容积率：4.54规划用途：普通住宅规划幢数：7（1期）车位数量：共约1500余个土地年限：70年公摊率：16%—22%朝向差：30规划户数:1250销售率:65%层差:20—30建筑结构:剪力墙交付日期:2013年底商铺价格:未定（三层）工程进度:正负零物业费:1.2元/平米付款方式:银行按揭贷款户型区间:由1栋15层小高层、4栋2-31层高层组成，户型均为两梯四户，面积区间80-130㎡，主力户型：两室两厅一卫一厨+空中院馆、三室两厅两卫一厨+空中院馆主力户型1:81㎡开盘日期:2011年12月主力户型2:113㎡入住日期:2013年12月31日前85 具体分析：项目南邻矿山路，北望广安路，东接广运潭大道，西侧则是连接两大新区的重要枢纽的东二环城市主干道，地铁三号线站口就在家门口，坐拥着丰富的自然资源和人文资源，通过便利的环线与西安曲江新区、高新产业开发区一脉相连。　　天香心苑项目总占地120余亩，南区占地70余亩，北区占地40余亩，南区总规划户数1250余户，项目总规划为40万平方米大型庭院式的中高端居住社区，项目整体的最大亮点为“围合式布局、4景观组团、3条景观带、3重庭院”，近百面的楼间距充分体现出社区的在规划上对高尚人居理念尊重，景观绿化率高达36%以上，充分体现在“高贵与品味并重，优雅与生态相融合”的高尚人居生活理念。　　建筑风格采用时下最能体现品味与品质的ART-DECO建筑艺术风格，Art-Deco建筑风格风靡世界各大繁华都市，成为城市建筑的代表，带着无可取代的都市气质，无法磨灭的精致高贵，风靡世界！　　建筑以南低北高层级方式排布，高低错落，符合人的空间尺度感，流畅新颖的外立面造型诉说着现代人的情感和追求。高耸、挺拔的楼体设计象征着年轻人的不断进取、开拓创新的精神，完美的同社区整体的风格有机结合为了一体。　　项目的户型设计也是我们项目最大亮点之一——“全明、通透、户户赠送花园”，面积区间从78.94—117.29平米的两室、三室等多种户型供您选择，可以满足客户的多样需求。该楼盘主要特点教育社区,轨道沿线,投资地产周边交通：二环1、2号线、604路、262路、227路等多达30多条的公交线路***站下车。周边配套：85 　　公园：大明国国家遗址公园、世园会会址、桃花潭公园、长乐公园及兴庆宫公园；　　超市：华润万家、易初莲花、人人乐超市；　　建材市场：大明宫建材市场、东方美居国际建材广场；　　医院：西京医院、唐城医院、孙思邈大药房；　　学校：后宰门小学、西安市第四十八中学等。内部配套：社区配套：国际幼儿园。周边商业：华润万家、易初莲花、人人乐超市；周边公园：大明国国家遗址公园、世园会会址、桃花潭公园、长乐公园及兴庆宫公园；周边医院：西京医院、唐城医院、孙思邈大药房；周边学校：后宰门小学、西安市第四十八中学等。　天香心苑位于东二环与北二环交界处东南角，项目共分南开发地块与北开发地块，现阶段开发的为南地块，共有1栋15层小高层楼及6栋20-33层高层组成的。2.3.3需求分析本次需求分析以我们所做的一次房地产市场调查为基础进行分析。Ø基本情况85 目的：通过问卷调查了解城东居民以及有在成东职业意向者的置业计划以及其对房屋功能设计方面的要求等，从而为金地集团***项目的可行性研究和项目策划提供依据。时间：2012年3月23日到3月29日地点：***项目周边人员：全组成员备注：本次调查共发放问卷480份回收450份，有效450份，有效率93.75%。Ø调查内容该调查问卷主要涉及到：1、被调查者基本信息，如年龄、收入、出行方式以及职业；2、被调查者置业计划，如买房时间、装修标准、意向位置、价格及付款方式；3、被调查者房屋功能设计要求，如面积、周边环境、住房类型、小区配套等；4、其他情况调查，如信息获取渠道以及喜欢的促销方式。Ø成果及结论（一）、个人基本信息1.年龄：被访者中25~35岁占比42%，这与年轻人依然是房地产消费主力契合。这就要求在进行房地产策划时要重点符合年轻人的价值观。85 2.年收入水平：如图可知被访者年收入水平普遍低于10万，5万以下更是占到了58%，这就要求在做项目策划时要有所侧重。3.出行方式：如图可知被访者中以公交和私家车为出行工具的分别占67%和17%，而项目周边有36、309、211、241、406等十余条公交线路以及规划中的地铁三号线，这对于被项目的开发十分有利，另外在项目规划中应考虑足够的停车位。85 4.职业：如图可知被访者中职业分布并无明显集中趋势，这就要求项目策划者要考虑到未来居住者一些个性的要求。（二）、置业计划1.买房时间：被访者中五年买房的仅占20%，说明该次调查对本项目的开发在指导意义上具有一定的有效性，也说明大家购房意愿依然十分强劲。85 2.装修标准：如图被访者中要求毛坯房和全精装修的分别占31%和30%，这要求项目策划时应有所考虑。3.购房位置：如图可知被访者更取向于市中心购房。85 4.房屋单价要求：对房屋单价要求7000元以下的占86%，可见市场对本地区房屋售价心理预期并不是很高。5.付款方式：如图一次性付款占28%，这要求开放商在资金回笼上要有所规划。（三）、房屋功能设计要求1.房屋面积：如图可知被访者对中等户型要求偏多。2.择房影响因素：除楼盘区位、住宅价格、交通状况和小区环境有较明显影响以外其他因素影响程度基本相同且不大，虽说不大但也会有影响这就要求开放商在着重要求前四种因素的前提下也要充分重视其他因素的影响。85 3.住房类型：如图可知被访者对中小高层更有所青睐，但也应考虑其他类型的合理配置。4.户型：有图可知被访者中对二室和三室要求的较多，这要求在进行户型设计时应有所考虑。85 5.配套设施：如图可知被访者中普遍对花园、健身、娱乐和餐饮等要求较多。（四）、其他1.信息获取渠道：如图可知被访者中信息获取主要从他人介绍和户外广告的较多，这就要求开发商在做项目推广时应有所侧重。85 2.促销方式:如图被访者中对送装修家具和降低首付的认从度较高。在本案中建议，合理考虑各种促销方案。2.4项目SWOTS（优势）²地段：位于西安市***立交（东二环和北二环交汇点）西北处，东临东二环延伸路北辰大道，南接北二环，是西安经济技术开发区、浐灞生态区和老城区三个板块相交的黄金地段，西安经济技术开发区是西安市未来的中心，而浐灞生态区在未来几年会成为西安的CBD.85 ²交通:位于两个主干道交叉口，和***交通枢纽站，无论驾车还是乘公交都十分方便。更重要²配套：周边医院、学校、商场等配套设施齐全。²规模：规模较大。²开发商：开发商金地地产历经十年探索和实践，现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。在西安已有芙蓉世家、尚林苑、湖城大镜等几个大型项目，有很大的市场影响力。W（劣势）²环境：临近立交和主干道，来往车流量密集噪音大。²地段：虽位于三个版块的交界处但西安经济技术开发区和浐灞生态区发展还不成熟，该项目所在地离西安市中心较远。²治安：该地段位于城乡结合处，治安较差。O（机会）²政策：现在西安市正在着力向北发展，而为位于东二环与北二环的本项目将大大有助于本地区环境的改进，从而也将获得政府的支持。²浐灞生态区开发：随着2011西安世园会的刚刚落幕，该生态区的建设也将进入快速发展期，这将大大提升本地区房产的升值潜力。T（威胁）²竞争:本项目紧邻的有浐灞一号和红星美凯城，这两个项目规模都比本项目大而且2010年已经开盘，这在一定程度上减少了本项目的客源。85 ²消费力：该部分人群的现有消费力并不强，那些高消费力的人不一定看好本地区的发展。2.5项目定位客户定位:本项目主要针对三种人群，一是受过高等教育，有一定知识文化素养的80后大学生；二是看中本地区环境对生活品质有一定要求的为改善住房条件而购房的客户：三是资金充裕对本地区未来房情看好的房地产投资人士。产品定位：针对第一类人群以开发60—100的中小户型为主，如60—70的一室，70—90的二室，90—100的三室。针对第二类人群以开发大二室或大三室为主，如90—100的二室，100—120的三室。针对第三类人群以一些层数和朝向都较好的具有较快较大升值潜力的户型为主。综合以上三类人群，本项目在人为气息、环境、治安方面都应有较高的要求。形象定位：本项目东邻浐灞生态区西畔大明宫遗址公园。本项目旨在为住户营造一个健康、舒适、和谐的绿色生态家园，一个繁华都市中的乡村田野，从而为住户在喧嚣浮躁中寻求点滴的沉寂、舒心。暂定案名为“桑梓情怀”。（具体分析见营销方案）价格定位：a.住宅单价l定价原则可以反映市场供求、体现楼盘价值，在利于楼盘销售的前提下实现利润最大化。l定价方法本案项目定价采用目前被普遍采用的市场比较法。l定位步骤①　选取可比实例该六个可比实例都是以项目地址尽量接近，户型、容积率等尽量接近为前提的。85 可比实例楼盘重要参数项目名称地址户型（㎡）容积率均价（元/㎡）开盘时间规划户数销售率东岸阳光新城区东元西路甲字1号60—1274.75950预期2013年3月200030%天香心苑城东东二环与矿山路北200米路东（东二环与北二环交界处东南角）80—1304.5455002011年12月125065%铂廷新城区含元路61号82—1313.9563002012年4月89240%华旗东郡城东西安东二环胡家庙十字71—1224.9557002011年9月3日232030%浐灞一号浐灞东二环北延伸线与浐灞大道交汇处（北辰大道东侧）58—1393.570002010年5月4500豪顿国际浐灞东北二环交汇处（***立交南100米）78—1463.457002011.6.121080①　交易情况修正因该六个可比实例所列数据，均是正常交易情况数据，故无需进行交易情况修正。②　交易日期修正85 从西安房地产市场，以及本地区的发展态势来看，该楼盘价格还将上涨。为便于销售，本次定价采取保守策略，以上六个可比实例价格均是现时均价，因此对交易日期不予修正。①　房地产状况调整通过对影响房地产价格的一些重要因素进行分析，从而求出房地产状况调整系数。以下是房地产状况修正表。房地产状况修正表影响因素权重桑梓情怀东岸阳光天香心苑铂廷华旗东郡浐灞一号豪顿国际周边环境0.11009597989510299配套设施0.21009595979910399地理位置0.11009898102959898开发商0.25100959898969998小区规划0.25100909597959898小区规模0.11009897959910297合计110094.3596.4597.6596.45100.0598.2②　计算比准价格公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数东岸阳光5950×1×1×100/94.35=6306元/平方米85 天香心苑5500×1×1×100/96.45=5702元/平方米铂廷6300×1×1×100/97.65=6452元/平方米华旗东郡5700×1×1×100/96.45=5910元/平方米浐灞一号7000×1×1×100/100.05=6996元/平方米豪顿国际5700×1×1×100/98.2=5804元/平方米①　确定住宅价格通过对个可比实例与本案的相关度进行分析，得出各项目的权重如下表：项目东岸阳光天香心苑铂廷华旗东郡浐灞一号豪顿国际权重0.20.10.10.10.30.2本案住宅单价=6306×0.2+5702×0.1+6452×0.1+5910×0.1+6996×0.3+5804×0.2=6327元/平方米，将开盘均价取整为6400元/平方米，整个项目均价考虑到未来房价上涨因素定为7400元/平方米。b.商铺单价结合该项目区位特点，商铺价格定为20000元/平方米。c.车位价格本项目90%为地下车位，价格暂定为200000元/个。85 3建设条件3.1自然条件本项目位于东二环与北二环交界处，地下为湿陷性黄土，无地裂缝。属于暖温带半湿润的季风气候区，雨量适中，四季分明。年最高气温在40摄氏度左右，年最低温度在-8摄氏度左右。1月份最冷，平均气温-0.5℃~1.3℃,平均最低温度-3.8℃；7月份最热，平均气温26.3℃~27℃，平均最高气温32.2℃；年平均气温13.6℃。无霜期平均为219~233天。年降水总量595.9～732.9毫米。3.2用地条件建设项目所在地块已经经过地质勘查，并取得勘测报告，满足工程建设要求。场地平整无需进行整平。3.3市政配套条件供水：市政供给，沿街设有自来水管主干网；排水：市政排水，沿街设有排水主干管网；天然气：可以从天然气主管网接入；通信：可接入电信、网通等网络；用电：可就近接入。85 4规划设计方案4.1规划设计方案的指导思想如今社会生活节奏在不断的加快，人们的压力也在不断的增加，从而使整个社会充斥着浮躁和不安。家作为人的身体和心灵的港湾在缓解人的精神压力和陶冶情操方面起着重要作用。我国古代最古老的哲学讲究“道法自然”，本项目应追寻该指导思想，以最自然的方式营造出一个田园村庄式的居住社区，努力为“村民”营造出一种“久在樊笼里，复得返自然”之感。4.2规划设计方案的原则²场地性原则：充分合理的利用好小区的每块土地。²功能性原则：满足小区居民休闲、娱乐的需求。、²生态原则：创造出建筑与自然环境和谐一致、相互依存，富有当地特色的居住环境。²经济原则：充分利用场地条件，减少工程量，考虑小区的经济效益。4.3建筑规模及规划设计方案设想4.3.1总平面规划设计灵感：该小区的设计灵感来自于《易经》中的太极图。长久以来我们华夏民族对住宅的风水有很大的讲究，在这一点上一定程度上迎合了大家的心理。《易经》之意，一曰平易、简易，二曰变易，三曰不易，这是我国诸子百家思想的源泉。85 该小区规划以满足日照要求为前提，努力做到美观大方、平易自然。本案共规划住宅４种楼型4×６＝２４栋（地下一层）2754户另加一栋商业楼，在楼的排布上采用塔式散点布置，充分利用本案地块形状错落布置，不仅使９８％的户型都可以满足日照通风要求，而且使所有住宅都紧邻主景观带。道路交通组织以环形为主要架构，辅以其他支路，努力做到交通便捷畅通。整个小区以“Ｓ”型水系为纽带，贯通南北，连接东西。这些都充分体现了太极八卦中交换变易的思想。4.3.2景观规划设想u在主入口设置有大型人造屏风，以营造出大家庭的感觉。u尽量多的种植各种植物，尤其是以前常有而现在不常有的，如桑树、梓树、槐树、榆钱树、竹子以及蒲公英和一些野生草本植物等；u种植各种开花植物，尽量保证至少春夏秋花期不断，尽量增加花卉的种类。u路面建议部分采用碎石路面，以质朴和接近自然为原则；85 u建一些能体现劳动人民生活情感的景观小品；u尽量让人感觉到住在这儿的人追求的是清净、淡泊以及中华民族传统的高尚品德如忠、信、孝、悌、礼、义、廉等。u建议做紫罗兰和葡萄走廊各至少100米，且尽量给人造成弯曲便捷幽静之感。4.3.3户型分析该楼盘主力户型为80—90的两室，以及110—135的三室，具体户型分析如下：85 4.3.4其他建筑：建议外表面采用灰白相间色调。结构：住宅建筑采用框架剪力墙结构，商业建筑采用框架结构。交通：该小区交通实行人车分行，小区外环路线主要用于车行，而内环路线用于人行，在必要路口设置栏杆，在不限制车辆进入小区内部前提下，尽量增加其在小区内部穿行难度。商业：建议在种类多样性的同时，个体进行主题化经营，尽量由小区内部人经营，必要时要支持小区活动。附属设施：建议在细节上多加人性化，多增加体育运动设施，以营造阳光健康的氛围。物业管理：物业应以营造一个和谐，人文的社区为己任，努力使我们的社区不在冷漠，使大城市普遍的陌生人社会回归到熟人社区，如采用博客、ＱＱ群、贴吧等现代化管理方式为大家提供一个交流平台，也可以建立一些兴趣小组，多提供一些公共活动场所，组织一些活动，以促进大家交流。4.4项目主要技术指标项目主要技术指标如下：85 85 5项目开发进度安排5.1项目进度安排的思想原则1)保证工程质量2)尽量缩短工期3)科学合理4)尽量降低成本5)便于组织管理5.2项目开发进度安排的依据1）总平面图2）开发商资金状况3）政府房地产政策4）周围项目的销售状况5.3项目开发进度安排一期包括住宅Ａ１－Ａ２、Ｂ１—Ｂ６、Ｄ1以及商业楼、一号地下车库和水系景观带前半部分等。85 85 6营销方案6.1销售理念²贴近主题（自然）老子《道德经》第25章中书：人法地，地法天，天法道，道法自然。“自然”是华夏传统智慧的精髓。宣传建议:告别欧式、现代、豪华，追求传统、质朴、自然。城中乡村喧嚣中的点滴沉寂……结庐在人境，心远地自偏。生态，人文。您买的不是房子，而是一种精神的寄托，一种人生态度，一种信仰。易智易慧住在植物园，享受大自然。²不落俗套（不走寻常路）当所有人都追寻新、奇、特和所谓的“高雅”时，而那些最古老的，最传统的，最“民俗”的东西或许反而会显得更加的迷人。²具有人文气息85 人是地球上最理性也最感性的动物，而房子是人的家的物质载体，人的一半时间都是在这里度过，建房子时要关注人的感受，售房子时更应该关注人的心理需求。如:家的温馨，居住环境的和谐。²可操作（无论黑猫白猫抓住老鼠都是好猫）可操作性主要体现在经济性和效果明显性。6.2销售进度与销售收入实现计划各阶段销售量及销售计划见一下两表：一期销售计划阶段时间预计销售量累计预热期12.6.7—12.8.7内部认购期12.8.8—12.9.820%开盘12.9.9—12.10.2450%强销期12.10.25—12.12.2575%持续期12.12.26—13.4.2685%尾盘期13.4.27—13.12.2798%85 二期销售计划阶段时间预计销售量累计预热期13.6.7—13.8.7内部认购期13.8.8—13.9.820%开盘13.9.9—13.10.2450%强销期13.10.25—13.12.2575%持续期13.12.26—14.4.2685%尾盘期14.4.27—14.12.2798%85 85 6.3营销节奏与策略①　预热期该段时间项目虽然不具备销售条件，但仍可以向市场发布信息，以尽早的聚集人气，为开盘的顺利进行收集潜在客户，也为开盘时销售策略的执行和调整提供依据。l该段时间主要利用项目位于东二环与北二环这个地理优势在项目所在地围墙上以及特设的广告牌上做宣传；l这时也要在“700J”以及“新浪乐居”等网站上做宣传（要做一个简短的宣传片）；l最重要的工作是要建一个醒目的售楼处，准备沙盘。。②　内部认购期这段时间的主要目的就是为项目的开盘探清道路，以为开盘的顺利进行提供策略依据。l这时只定一个大致的价格区间，同时制定一些优惠政策，以在提高大家支付定金积极性的同时，摸清楚市场情况；l要在东二环和北二环等主要路段做道旗；l开盘前几周要在《西安晚报》和《华商报》上做半版广告；l要在网站上做新的楼盘开盘宣传片，也要上传到“优酷”、“土豆”等主流视频网站上（要求宣传片要站在宣传《易经》、《老子》等思想的基础上宣传该楼盘）；l要做好楼盘宣传册等。③　开盘该项目两期开盘时间安排相同，都是在房地产市场“金九银十”85 的旺季，而且西安秋季的房展会也在这段时间举行，这些因素将有利开盘的顺利进行。l继续加大在《西安晚报》和《华商报》上的宣传力度；l制定具体营销方案；l参加西安秋季房展会；l开始进行“社区景观创意DIY活动”。①　强销期该段时期的主要目的是尽量保持楼盘的火热程度。l继续报纸、网络等媒体的宣传；l制定相应的促销方案；l可以通过对“社区景观创意DIY活动”的反馈来拉动楼盘的火热程度。②　持续期该段时期的主要目的是保证楼盘销售的持续平稳进行。l制定相应的促销方案；l继续网络的宣传。③　尾盘期该段时间销售量下降十分明显，因此要重新定义市场，以保证销售的圆满完成。85 7投资估算及资金筹措7.1投资估算的原则1)项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2)项目总投资尽量符合节约和安全的原则；3)项目的总投资估算对于无法准确估算的项目在预备费中考虑；7.2项目投资估算依据1)国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；2)国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）；3)国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）；4)西安市建设委员会关于印发《<西安市建设项目城建费用统一征收办法>实施细则》的通知（市建发[2005]159号）；5)项目规划设计方案；6)西安市物价水平等。7.3项目投资估算7.3.1土地费用该部分土地费用是指取得土地时所支付的各种费用，包括土地出让金及各种税金等，共计7.55亿元。7.3.2前期工程费前期工程费主要包括可行性研究费、勘察设计费、三通一平费、规划设计费等。v可行性研究费按照国家发展和改革委员会颁布的85 《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）和西安的市场行情来付费。该部分费用暂定15万元。v勘察设计费依据国家发展与改革委员会和建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]1号）的有关规定和西安市场行情付费。该部分暂定每平米25元，共计852.31万元。v三通一平费该项目所得土地为熟地无需进行平整，估该处费用为0万元。7.3.3城建费用依据西安市城乡建设委员会官方网站（2012年5月8日）西安城建费用统一收费标准收费。7.3.4建安工程费依据西安市建设委员会关于印发《<西安市建设项目费用统一征收办法>实施细则》的通知（市建发[2000]418号），本案建安造价估计如下：85 7.3.5室外工程费该费用指在小区内建设道路、绿化、景观小品、各项构筑物、水景以及小区内的管线布置所花费的费用。根据西安市标准，每平米（总建筑面积）100—150元。本项目按120元/㎡计算。共计室外工程费为4091.08万元。7.3.6监理费监理费按建安工程费的1%计算，本工程监理费为724.10万元。7.3.7企业管理费该部分费用主要指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。本项目管理费以前边各项费用之和的3%计取，即4861.07万元。7.3.8推广费用该部分费用主要指房地产开发企业在推广过程中发生的各种费用，不包括销售佣金。本项目推广费用以前边各项费用之和的1.5%计取，即3680.61万元。7.3.9预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费，本案中涨价预备费不计，基本预备费以前边各项费用之和的3%计取，即5117.33万元。7.3.10建设期利息85 本项目贷款利率为建设银行的六个月至一年贷款利率，年利率为6.56%，折算为季度利率为1.60%，按季度计息，共计674.91万元。7.3.11总投资项目总投资为前边十项费用之和，共计175502.43万元。（详见附表一）7.4资金筹措与使用计划本项目资金筹措包括资本金，银行贷款、销售收入再投入和建设期利息，具体投资使用计划见附表投资使用计划与资金筹措表，具体数额及比例见下表:85 8财务评价8.1财务评价基础数据的测算①　基准收益率的确定本项目基准收益率经综合考虑确定为项目投资年基准收益率12%转化为季度基准收益率约为2.87%资本金年基准收益率13%转化为季度基准收益率约为3.10%②　贷款利率的确定本项目贷款利率为建设银行的六个月至一年贷款利率，年利率为6.56%，折算为季度利率为1.60%，按季度计息。③　计算期的确定本项目的计算期共3.25年（13个季度），即从2012年1月1日到2015年3月31日。④　销售费用的确定本案的销售费用分推广费用和销售佣金两部分，各占销售收入的1.5%。⑤　销售税金及附加的确定本项目营业税取销售收入的5%，，城市建设维护税取营业税的7%，教育费及附加取营业税的3%，另加西安的地方教育费附加取营业税的2%。土地增值税及预收土地增值税的计算方法如下：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。　　85 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。　　本案土地增值税可用下列简便算法：　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：　（一）增值额未超过扣除项目金额50%　　土地增值税税额=增值额×30%　　（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%　　（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%　　（四）增值额超过扣除项目金额200%　　土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%　　公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。本案中土地增值税的预收额为当期销售收入的1.5%。①　企业所得税及预收本案中企业所的税为税前利润的25%，所得税预收为销售收入乘以计税毛利率15%再乘以25%。8.2盈利能力分析8.2.1损益表静态盈利能力Ø成本利润率成本利润率=（项目开发总价值—项目开发总成本）/（项目总开发成本）×100%，其中：项目总开发价值为销售收入扣除销售税金，本项目为231633.35万元。故项目成本利润率为：（231633.35-175502.43）/175502.43×100%=31.98%85 Ø投资利润率投资利润率=年平均利润总额/总投资额×100%=（33677.16/3.25）/175502.43=5.90%Ø资本金净利润率资本金净利润率=年平均税后利润/资本金总额=（25257.87/3.25）/62000=12.53%8.2.2项目投资现金流量表动态盈利能力根据项目投资现金流量表计算的财务评价指标有所得税前的年内部收益率、财务净现值、静态投资回收期及动态投资回收期。所得税前的年内部收益率(IRR)：46.45%财务净现值（NPV）：22324.73万元静态投资回收期：6.48季度动态投资回收期：6.71季度项目静态、动态投资回收期均小于项目的总开发建设时期13季度（3.25年），说明项目资金能按时回收；财务内部收益率大于基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求；项目净现值大于零，所以该项目在财务上是可行的。(见附件项目投资现金流量表)8.2.3资本金现金流量表动态盈利能力根据项目资本金现金流量表计算的财务评价指标有所得税后的年内部收益率、财务净现值、静态投资回收期及动态投资回收期。85 所得税后的年内部收益率(IRR)：39.69%财务净现值(NPV)：14775.21万元静态投资回收期：6.63季度动态投资回收期：6.78季度项目静态、动态投资回收期均小于项目的总开发建设时期13季度（3.25年），说明项目资金能按时回收；财务内部收益率大于基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求；项目净现值大于零，所以该项目在财务上是可行的。（见附件资本金现金流量表）8.3清偿能力分析通过对项目的“投资使用计划与资金筹措表”和“借款还本付息计算表”分析得：本案借款偿还期=借款偿还后净销售收入开始出现盈余的季度数-开始借款的季度数+当季偿还借款额/当季可用还款金额=2.69季度2.69季度远远小于总建设经营期13季度，故该项目借款偿还能力可满足要求。8.4不确定性分析房地产项目不确定性分析的目的主要是通过考察建设投资、经营成本、销售售价、销售量等因素变化时，对项目经济评价指标所产生的影响，从而为开发商做投资决策提供依据。8.4.1盈亏平衡分析总销售收入R=245374.31万元85 总投资F=175502.43万元销售费用率（包括销售税金及附加和销售佣金）T=12.35%销售进度Q当销售收入等于总成本时实现盈亏平衡，即：RQ=F+RQTQ=81.60%故当销售量达到81.60%时，实现盈亏平衡。8.4.2敏感性分析vIRR对销售收入的敏感性销售收入变化时对年内部收益率的影响如下表和下图所示：依据上图，采用插入法找出销售收入变化的临界点：85 -6%-×6%=-10.84%由此可以看出本销售收入是较敏感的因素，销售收入最多只能下浮10.84%，这就要求开发商，要十分重视销售工作，如销售收入降幅超过10.84%将达不到行业基准收益水平。vIRR对建设投资的敏感性建设投资变化对年内部收益率影响如下表和下图所示;依据上图，采用插入法找出建设投资变动的临界点：10%+×5%=14.49%从以上计算结果可以看出建设投资也是一个比较敏感的因素，建设投资最多允许在提高14.49%。85 9结论及建议9.1结论通过对***项目的社会环境、经济环境以及投资环境的分析可知，本项目有着较好的社会经济环境，具有一定的获利空间。项目所处位置交通便利，离市中心较近，且具有很好的自然环境和发展前景，浐灞生态区的进一步完善将更加提升该项目的市场前景。综合起来可以得到以下结论：①　通过对宏观环境分析可知，虽然目前政府还在打压房地产，但长期来看我国的经济快速增长以及高速的城市化仍将持续一段时间。②　通过对宏观和区域坏境的分析可知，本项目所处的地理位置比较优越，这将有助于本项目的开发。③　通过对市场的供给和需求进行分析可知，该项目存在一些竞争性楼盘，但就目前市场需求来看，仍存在很大的获利空间。④　通过本项目的SWOT分析可知，本项目具有较明显的优势，因此本项目的销售工作可以顺利进行。⑤　通过对本项目各项财务指标进行分析可知，本项目投资回收期短且可以获得较高的利润。9.2存在的问题及建议通过对本项目的可行性研究，发现了本项目仍存在一些问题，具体问题以及对本项目的一些建议如下：1)目前政府对房地产的调控仍然没有放松，近一两年内，房地产市场状况并不十分明朗建议要有充分的资金准备防止资金链发生断裂。2)本地区房地产市场虽然有很大潜力，但并未发展成熟，建议加大对本地区市场潜力方面的宣传。3)85 本项目工期紧，且楼栋数多，故要求详细的施工组织，要加强对进度、质量方面的控制。1)本项目对销售收入和建设投资的财务敏感性较大，故要非常重视销售工作，以及总成本的控制。2)附近竞争性楼盘较多，故要重视和附近楼盘的差异性，尽量做出自己的特色。3)与银行建立关系，实施银行按揭贷款，以解决客户目前的支付能力与房价相差太大的矛盾。4)由于本项目销售安排进度较早，故要抓紧前期的销售工作。85 参考文献【1】.兰峰编著：房地产项目策划【M】,西安交通大学出版社,2009年;【2】.刘晓君主编：技术经济学【M】,科学出版社,2008年;【3】.李德华编著：城市规划原理(第三版）【M】，中国建筑工业出版社2001年；【4】.于克俭等编著：社区规划与设计【M】，天津大学出版社2003年；【5】.2010年和2011年，西安统计年鉴【M】；【6】.陈琳潘蜀健编著：房地产项目投资（第二版）【M】，中国建筑工业出版社，2004年；【7】.注册咨询工程师（投资）考试教材编写委员会编：项目决策、分析与评价【M】，中国计划出版社，2003年；【8】.中国房地产估价师协会编：房地产估价理论与方法【M】，中国物价出版版设，2003年；【9】.韩秀琦孙克放主编：当代居住小区规划设计方案精选【M】，中国建筑工业出版社，2000年；【10】投资项目可行性研究指南编写组：投资项目可行性研究指南（试用版）【M】，中国电力出版社；【11】中华人民共和国建设部发布：房地产开发项目经济评价方法【M】，中国计划出版社；【12】西安市有关部门对房地产开发项目的收费标准；【13】.LelandBlank,AnthonyTarguin主编:国外大学优秀教材——工业工程系列（影印版），工程经济学（第一版）【M】，EngineeerEconomy，清华大学出版社，2002年；【14】.G.J.Thresen,W.JFabrycby:EngineeringEconomy【M】，Prenticehall,inc1999；85 【15】.RalphR.Pisani,Investinginland,JohnWiley&Sons,inc.1999。85 致谢四年大学生活学习就要结束了，回顾四年的学习历程，感觉充实而又快乐。各位老师的谆谆教导是我获益良多，与同学共同学习的时光使我终生难忘。历时将近百天的毕业设计行将结束，在这段时间里我不仅巩固了word、excel、CAD等软件的操作技能，对课本很多概念有了更加形象的认识，对一个项目的策划全过程有了一个整体性的认识。在做可行性研究过程中不仅锻炼了我收集信息整理信息的能力，也提升了我的合作能力以及与同学交流的能力。没有廖老师的严格要求和耐心的指导，我就不会有这么多的收获，因此这儿我想我有必要向廖老师说一声：您辛苦了，感谢您的悉心教导。当然无论是做市场调查还是，还是到后期的财务评价，我小组成员之间都一直互帮互助，相处融洽，感谢你们让我大学的最后一学期充实而又美好。毕业设计，大学的最后一次向老师交作业。在整个过程中，我以及同学们，都表现除了前所未有的热情，但由于学生水平有限，论文中难免会有疏忽之处，在这儿敬请各位老师批评指正。附录附录一：项目规划方案附录二：调查问卷尊敬的先生/女士：85 您好！我是西安建筑科技大学的学生。我们正在进行一项房地产市场调查，内容是关于城东区房地产发展的市场研究，在此想听听您的宝贵意见。我们将保证本次访问信息的严格保密，非常感谢您的支持与帮助！一、个人基本信息1.请问您的年龄范围：A.25岁以下B.25～35岁C.35～45岁D.45～55岁E.55岁以上2.个人年收入水平：A.5万元以下B.5～10万元C.10～20万元D.20万元以上3.您平时常选择的出行方式是：A.公交B.地铁C.私家车D.其他4.您的职业是：A.机关/事业干部B.企业/公司普通员工C.企业/公司中层管理人员D.企业/公司高层管理人员E.专业技术人员F.个体工商户G.自由职业者H.其他二、置业计划5.您计划什么时候买房？A.1年内B.1年～3年内C.3年～5年内D.5年以后85 6.您希望开发商在交房时住房的室内装修标准是？A毛坯房B厨卫简装C厨卫精装D全装修E全精装修F菜单式装修7.如果您买房，您希望住宅的地理位置是？A.市中心B.靠近市中心C.市区边缘D.近郊8.如果您买房，您能够接受的最高单价是每平方米多少元？A.5000元以下B.5000元-7000元C.7000元-9000元D.9000元以上9.若购房，您将采取什么付款方式：A.一次性付款B.按揭贷款C.公积金贷款D.分期付款三、房屋功能设计要求10.您在选购住房时，对住房建筑面积的要求是多少平方米？A.60㎡以下B.60㎡-90㎡C.90-120㎡D.120－150㎡E.150㎡—180㎡F.180㎡以上11.在选择房屋时对您影响最大的因素是什么？（选三项）A楼盘区位B住宅价格C住宅楼层D住宅朝向E户型面积F物业管理G开发商资质H交通状况I小区环境J周边环境K工程质量L其他85 12.您计划购买的住房类型是？A.高层（18层以上)Ｂ．中高层（12-18层）Ｃ.小高层（8层-12层）Ｄ.多层　　　Ｅ.别墅13.您在选购住房时，理想的户型是哪种？A一室一厅B两室一厅C两室两厅D三室一厅E三室两厅F四室以上G错层H复式I跃层14.您希望小区内有哪些配套设施？（选三项）A中心花园B会所C体育健康设施D文化娱乐设施E医疗保健设施F购物场所G金融邮政设施H餐饮I其他15.您认为理想的居住社区周围的配套有哪些？（选三项）A.购物场所B.医疗保健C.金融邮政D.公交站点E.其他四、其他16.您通常从何种方式了解到房地产信息：A.他人介绍B.报纸C.杂志D.广播E.电视F.户外广告G.房展会H.互联网17.您更希望下面哪种促销方式：85 A.送装修家具B.有奖促销C.降低首付D.免费送礼E、其他再次感谢您的配合，祝您身体健康，阖家欢乐85 附录三：财务评价报表85 85 85 85 85 85'