物流中心建设项目可行性研究报告 65页

'第一章项目概况1.1项目概述1.1.1项目名称临汾市百业物流中心建设项目1.1.2项目性质：新建1.1.3项目承办单位临汾百业房地产开发有限公司1.1.4项目建设地点临汾市尧都区屯里镇，霍侯一级公路与309国道改线工程交叉口西南角。1.1.5项目建设规模和内容项目占地84789.04平方米，总建筑面积为182329.79平方米，其中，商贸物流区总占地面积62645.71平方米，总建筑面积125791.79平方米，地上建筑面积为83051.36平方米，地下建筑面积为42740.43平方米，容积率为1.33，绿地率32%，物流区停车场占地面积为3744平方米；住宅区总占地面积为18597.29平方米，总占地面积56538平方米，其中，住宅建筑面积为54648平方米，商业建筑面积1890平方米，总户数720户，容积率为3.04，地下停车位385个，绿化率39%。主要建设内容：本项目共分为两个区，其中一区为住宅区位于项目南侧，商贸物流区位于项目区北侧。配套建设给排水、采暖及供电工程。65 1.1.6项目建设期限2012年3月——2014年2月，项目总工期2年。1.1.7项目总投资拟建项目总投资约为65024.29万元，其中建筑安装工程费用为36329.89万元，工程建设其他费23877.89万元，基本预备费4816.61万元。1.1.8项目建设资金来源资金来源：自筹资金。1.2项目申请编制依据与研究范围1.3编制依据1、《中华人民共和国城乡规划法》2、《产业结构调整指导目录》（2005年本）；3、《国家物流业调整和振兴规划》；4、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）；5、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）6、《房地产开发项目可行性研究与经济评价》；7、《山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；8、《临汾市国民经济和社会发展“十二五”计划和2015年远景目标规划纲要》；9、《临汾市总体规划》（2009—2020）；10、关于编制临汾市百业物流中心65 建设项目可行性研究报告的技术服务委托书；11、项目单位提供的有关资料。1.4可行性研究报告研究范围1、项目概况2、发展规划、产业政策和行业准入分析3、资源开发及综合利用分析4、节能方案分析5、建设用地分析6、环境和生态影响分析7、经济影响分析8、社会影响分析9、项目主要技术经济指标综合技术经济指标汇总表序号项目单位指标一建设规模1项目用地面积平方米84789.042项目建筑面积平方米182329.79二商贸物流区1总占地面积平方米62645.712总建筑面积平方米125791.792.1地上建筑面积平方米83051.362.2地下建筑面积平方米42470.4365 3停车场占地面积平方米37444容积率1.335绿化率%32三住宅区1总占地面积平方米18597.292总建筑面积平方米565382.1住宅建筑面积平方米546482.2商业建筑面积平方米18903总户数户7204容积率3.045地下停车位个3856绿地率%39四项目总投资万元二项目建设期月1.5项目提出的背景随着我国社会主义市场经济的不断发展和改革开放的逐步深入，城市商贸物流规划和建设对促进商品流通，方便城乡居民生活，扩大城乡居民就业，拉动国民经济增长发挥了积极的作用。在现代商业社会中，由于大中型商贸物流中心服务项目多样、价格又相对比较低廉，能满足消费者一次大量购物的需求，所以越来越受到消费者的青睐。65 1.6项目建设必要性1.6.1符合国家的产业政策根据国家《产业结构调整指导目录(2005年本)》，该项目符合第一类鼓励类第二十五项“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”，项目属于国家鼓励发展类。为进一步发挥服务业在优化经济结构、提高综合竞争力和全面建设和谐社会中的作用，《山西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》在加快发展服务业中指出：规划建设一批大型物流园区，建设涵盖保税、仓储、集运、商贸、金融服务在内的现代物流枢纽，支持大型物流企业整合重组存量物流资源，提高物流业组织化程度和社会化配置能力，鼓励发展专业物流、第三方物流；积极发展房地产、商贸、餐饮等其他服务业。因此该项目的建设是国家重点鼓励发展的产业，符合国家相关的产业政策。1.6.2项目的建设有利于加快临汾市服务业的发展临汾市地处山西省的西南部，随着近年来经济的发展，已成为山西省经济发展最具活力的主要城市之一。但在经济发展过程中，国民经济结构发展不太合理，第一二产业所占比重高，第三产业发展水平相对滞后。本工程不仅是临汾市商贸设施建设重点项目，也是临汾市物流产业建设发展的组成部分，在建设过程中，以物流产业发展做为牵引力，形成区域性的物资交易体系，进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第三产业的全面发展，推动临汾市区域经济的平稳快速发展。65 1.6.3符合地区政策和发展规划经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的推动。依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境和日益完善的配套服务，临汾市经济得到了迅猛发展。临汾市委、市政府在临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划中指出：加快发展服务业。把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。大力发展推进规模化、品牌化、网络化经营。推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。因此该项目的建设符合临汾市发展政策和发展规划。1.6.4项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。中央在全国再就业工作会议上指出：“扩大就业，促进再就业，关系改革发展稳定的大局，关系人民生活水平的提高，关系国家的长治久安，不仅是重大的经济问题，也是重要的政治问题。就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。65 我国人口众多，劳动力资源丰富。随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临就业，我国就业形势严峻。21世纪以来，我国陆续推出了一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展起到了积极作用。当前，我国正处于经济体制转轨和产业结构战略性调整的关键时期，劳动力供求总量矛盾和结构性矛盾都很突出，就业形势十分严峻。解决好就业问题，特别是解决好下岗职工再就业的困难，已成为我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务。”服务业属于劳动密集型产业，它的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员。通过项目的建设可以带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、房地产开发、运输、金融等相关行业的发展。这是产业结构的市场化调整，调整的结果是产业结构的升级，可提供大量服务业就业岗位，从而增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。1.6.5促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要项目自身的的建设运营与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。商业的流通和消费与商品制造业、物流业、人才交流等息息相关。建成后势必带动相关产业发展，促进当地经济的增长。因此，该项目开发建设项目的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。综上所述，该项目的建设是十分必要的。1.7项目市场需求分析1.7.1从宏观政策分析65 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》中提出“  鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务”。根据国家《产业结构调整指导目录(2005年本)》，本项目建设符合第二十五款“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”列为当前国家重点鼓励发展的产业。1.7.2从消费需求分析临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划在坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展中指出：建立扩大消费需求的长效机制。把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡居民消费潜力，促进国民经济的发展。2011年，全市地区生产总值累计完成1135.1亿元，增长15.3%，增速位居全省第二。从三次产业的完成情况看，第一产业完成73.9亿元，同比增长4.1%；第二产业完成716.1亿元，同比增长19.5%;第三产业完成345.1亿元，同比增长10.7%。从增加值结构上看，三大产业中，第三产业的增加值最大；而第三产业中批发零售业的增加值仅此于金融保险业，房地产业增加值亦较大。总体上，批发和零售业以及房地产业具有较好的发展势头，因此本项目的建设运营具有很大的市场需求。1.7.3具有优越的地理位置拟建项目区东临霍侯一级路，西侧为东高河村耕地，北靠309国道65 ，交通条件便利，为项目的发展提供了便利的基础条件。拟建项目周围交通便利，人流量大，从地理位置上看，在临汾市该项目的开发建设具有很大的优势。1.8项目场址1.8.1选址原则项目选址在遵循国家、省、市有关法规法令的基础上，应同时满足以下原则要求：1、符合城市总体规划。2、自然地理条件：水电畅通，基础条件好，采光照明良好。3、运输条件：方便运输，便于配送，运输基础设施较好，最好靠近各种运输方式的运输据点或多种运输方式的中转点，并应在交通主干道附近。4、用地条件：满足需求，留有余地，适当超前，地价应在能承受的投资能力内。5、环境条件：缓解城市交通压力，不对环境造成不利影响，实现物流可持续发展。6、法规制度：符合本区域政府的各项规章制度。购物广场的选址必须和国家及区域的经济发展方针、政策相适应，与当地国民经济和社会发展相协调。1.8.2场址状况临汾市百业物流中心建设地点拟建于临汾市尧都区屯里镇，霍侯一级公路与309国道改线工程交叉口西南角。项目区紧邻霍侯一级公路，65 交通十分便利。总占地面积为84789.04平方米，同时建设场地周边宽阔，地势平坦，利于项目建设和远期发展。1.9建设条件1.9.1自然条件1、气象条件临汾市属暖温带季风型大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。根据地区历年统计资料气象显示：年平均气温　　　13.5℃极端最高气温　　41.6℃极端最低气温　　－19.4℃年平均最高气温　19.4℃年平均最低气温　8.6℃冬季采暖室外计算温度-7℃年平均降水量　　　676.7mm年最大降水量　　　1186.0mm全年平均风速　　　3.1m/S最大风速　　　　　22.7m/S最大冻土深度　　　370mm全年主导风向　　　东南冬季主导风向　　西北夏季主导风向　　东南65 2、地貌地形临汾市属山西台背斜的组成部分，从太古代末期以来，长期基本处于隆起状态，没有遭受过强烈的褶皱变动。中生代的燕山运动断裂构造特别活跃，并伴有褶皱和岩浆活动，使其盖层发生褶皱，形成平缓开阔的复背斜和复向斜，背斜构成山地，向斜构成盆地，这就奠定了市域现代地貌的基础。临汾盆地是山西隆起区轴部形成的一系列断陷盆地之一，这里地质构造复杂，基底岩层破碎，易于发生地震、地裂缝、滑坡、地陷、泥石流、山崩等地壳运动现象。3、地震烈度根据《建筑抗震设计规范》、《中国地震动参数区划图》可知，拟建项目场地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.2g，设计地震分组为第一组。拟建项目建筑场地类别为Ⅲ类。从从上述条件来看，该项目建设地点适于工程建设。1.9.2区域基础设施条件1、交通运输本项目建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足本工程需要。此外，项目地区有大型的建材市场，具有充足的资源，所选用的石灰、钢材、水泥等建筑材料在本地区均有相应的生产厂家供给，并能满足建材质量标准的要求。2、通讯条件65 拟建项目所在的临汾市市区已建成程控交换网、宽带互联网、长途数字传输网、移动通讯网、无线寻呼网等现代公用电信网络。3、供电该项目用电引自现有项目附近电力线路，可满足项目用电需求。4、供水该项目所需用水由市区供水管网供给，可从就近的市政供水管网接入即可满足项目用水需求。5、排水由市政排水管道排水，排水畅通；6、采暖由市政集中供暖网络系统供暖；7、通气本项目采用市煤气公司提供的煤气，气量较足，完全能够满足居民生活用气需要。1.10项目规划方案1.10.1建设规模项目占地84789.04平方米，总建筑面积为182329.79平方米，其中，商贸物流区总占地面积62645.71平方米，总建筑面积125791.79平方米，地上建筑面积为83051.36平方米，地下建筑面积为42740.43平方米，容积率为1.33，绿地率32%，物流区停车场占地面积为3744平方米；住宅区总占地面积为18597.29平方米，总占地面积56538平方米，其中，住宅建筑面积为54648平方米，商业建筑面积1890平方米，总户数720户，容积率为3.04，地下停车位385个，绿化率39%。65 主要建设内容包括：本工程主要包括住宅区和商贸物流区，住宅区位于项目区南侧，主要由4栋18层住宅和沿路商业组成；商贸区位于项目区北侧，本区主要由小商品交易中心、特色农副产品批发市场、大型服装城及百货市场组成，全部为地上4层，地下一层（主要为仓储区）。1.10.2规划布局1、规划原则面向未来，在尊重历史和可持续发展的前提下，突出以“人”为中心，力求创造适应产业发展要求的现代化综合商贸物流区。（1）整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。同时结合当地的文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的商贸中心。（2）坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足不同层次消费者的需求。（3）整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。（4）建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。（5）坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。2、规划布局依据拟建项目的商业定位，对项目进行总体规划；依据项目经营范围进行功能分区，具体功能布局如下：65 住宅区位于项目区南侧，主要由4栋18层住宅和沿路商业组成；商贸区位于项目区北侧，本区主要由小商品交易中心、特色农副产品批发市场、大型服装城及百货市场组成，全部为地上4层，地下一层（主要为仓储区），配电、维修中心(水、电、暖、器械维修等)、空调机房等公用设施与主体工程合并建设。3、道路与交通规划道路与交通规划包括路网规划、超市和商业街出入口的设置、步行流线的组织以及机动车、自行车停车位置的设置。（1）路网规划根据周边交通条件、区域的工程特点，分析、考虑交通的安全性、休闲性、景观性和经济性，规划设置了车行系统和步行系统，步行系统的设计与园林绿化紧密结合，车行系统与城市交通有机相融。（2）出入口设置根据基地区位关系及项目规划定位，规划设置住宅区1个出入口，商贸物流区设置3个出入口。（3）机动车停放拟建项目机动车停车采用地下停车方式，其中住宅区采用地下和地上停车相结合的方式，地下停车库面积为13242.4平方米，停车位385个，地上340个停车位；商贸区全部采用地上停车，停车场面积为3744平方米。（4）道路设计65 根据不同的功能选取多种不同的材质，如干道为混凝土路面；广场采用花岗岩铺地；人行道采用彩色混凝土地砖；室外停车场采用植草砖，以丰富内外的景观。4、园林绿化景观绿化布置充分利用地基自然条件，形成点、线、面有机结合的立体绿化系统。在城市节点以广场结合雕塑、小品、植物配置构成点状绿化系统，强化空间焦点与视觉吸引的力度。线状绿化结合道路、广场、地形变化形成景观带，下沉式广场将商业资源区和各功能区串接在一起。中心区绿化区通过树种、花种色彩与季节的搭配，形成四季丰富多彩的自然景象。5、竖向规划为了减少土方工程量，同时又满足排水和各种场地要求，规划布局尽可能结合地形，按照“随坡就势、随高就低、大保留、小改造”的设计原则，以现状场地标高为基础，合理确定规划区内室内外标高及排水方向。1.11项目建筑设计1.11.1建筑方案1、建筑设计依据（1）民用建筑设计通则（GB50352－2005）；（2）建筑设计防火规范（GB50016－2006）；（3）城市道路和建筑无障碍设计规范（JGJ50－2007）；（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；（5）《屋面工程技术规范》（GB50345-2005）；（6）《商店建筑设计规范》JGJ48-88；（7）《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）。2、平面布置65 本项目主要由两个区组成，其中住宅区位于项目区南侧，主要由4栋18层住宅和沿路商业组成；商贸区位于项目区北侧，本区主要由小商品交易中心、特色农副产品批发市场、大型服装城及百货市场组成，全部为地上4层，地下一层（主要为仓储区）。3、无障碍设计门厅室内外地坪高差处设坡道连续，坡道宽1.2m，出入口内外留出轮椅回转面积。卫生间设残疾人厕位。4、立面设计建筑外型力求新颖、简洁、建筑色彩淡雅。1.11.2结构方案1、工程设计采用的技术规范（1）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；（2）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；（3）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；（4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008版）；（5）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；（6）砌体结构设计规范（GB50003-2001）；（7）《建筑抗震设防分类标准》（GB50023-2008）。2、基本参数基本风压：0.4KN/m²；基本雪压：0.25KN/m²；抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g；65 框架抗震等级：二级；结构安全等级：二级；建筑物类别：丙类；建筑物合理使用年限：50年。3、楼面活荷载商业、商铺：3.5KN/m²；地下车库顶板（消防车道部分）：20.0KN/m²；楼梯、走廊、门厅：2.0KN/m²；屋面：0.5KN/m²4、结构选型根据地质资料，该项目基础方案为商贸区采用筏板基础，住宅区采用CFG桩基础，结构形式商贸区采用框架结构，住宅区采用框架结构。结构抗震等级为二级。5、基础依据项目区地质条件，该项目地基基础设计等级为丙级，地基及基础设计方案：基础采用梁板式筏形基础。6、其它1）按规范的规定应在楼体中，设伸缩缝、防震缝和沉降缝。2）本工程填充墙材料采用M5混合砂浆砌筑A5.0加气混凝土砌块。3）本工程砌体填充墙设置拉结筋、圈梁、构造柱等与主体结构可靠拉结。65 1.12配套辅助工程1.12.1给排水1、编制依据（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015－2006；（2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006；（3）《室外给水设计规范》GB50013-2006；（4）《室外排水设计规范》GB50014-2006；（5）《生活饮用水卫生标准》GB5749-85；（6）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；（7）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版））；（8）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）。2、给水（1）水源该项目用水水源取自临汾市市政给水管网，临汾市自来水公司现有供水能力、供水水质、供水压力均有保障。根据城市管网资料，交通街上有自来水管，引DN50的给水管作为该项目用水主管，区内设环状管网，供市场内运营、生活、消防等用水。（2）给水系统管网：管网分为生活、消防用水管网，生活给水管网供消费者、公建、等水质要求高的用户使用。65 消防用水：根据项目对水质、水压、水温要求，消防管网为环状，由室外专用消防水池与室外消防泵组成；室内采用统一规格的消火栓及消火栓箱；商铺及地下停车库部分均设自动喷水灭火系统。生活给水系统由市政给水系统供给。（3）用水量估算①住宅及商业部分的自来水年耗量住宅区规划居住户数720户，居住人口规模约为2520人。小区内居民综合用水量标准：最高日按120L/人•d计，则居民最高日综合生活用水约为302.4m3/d；商业建筑用水（营业面积）12.09m3/d；绿化用水量按平均每天浇洒绿地一次，则绿化用水量约为20m3/d；不可预见用水量按最高日用水量的10%计，则不可预见用水量为33.45m3/d；则本区最高日综合用水量为367.94m3，年用水量为134298.1m3。商贸区的建筑面积为83051.36平方米；最高日用水定额为8升/平方米·日；天数为360天。年用水量为191350.33m3。Q1＝83051.36×8×0.8×360÷1000＝191350.33m3②自来水年耗总量:Q2＝134298.1+191350.33＝325648.43m33、排水（1）室内排水系统分生活污水、地面积水、消防电梯坑排水和屋面雨水等四个系统，卫生间采用污废合流制。（2）商场部分污水单独出户。65 （3）地下车库设地面集水坑，以潜污泵排出地面积水。（4）消防电梯下设集水坑，消防水以潜污泵排出室外。（5）屋面雨水采用外排水系统，雨水被引到室外散水坡顶后自流至室外雨水管道。1.12.2供热工程1、设计依据（1）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019—2003）；（2）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；（3）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26—95）；（4）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019—2003）；（5）《民用建筑热工设计规范》（GB50176—93）；（6）《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242—2002）；（7）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）2、采暖工程（1）热负荷估算住宅部分：56538×50W/㎡=2826.9KW。商贸物流部分：83051.36×50W/㎡=4152.57KW。共计：6979.47KW（2）热源采用城市集中供热。（3）采暖系统65 采用地暖采暖方式。地暖方式干净、环保、节约能耗、节省空间、一次铺设，可多年使用。1.12.3通风及防排烟1、车库按进风5次/时，排风、排烟6次/时设计。2、卫生间设通风器排风3、建筑物的地下室及各类设备用房按照规范设通风和排烟。4、楼梯间设自然排烟或加压送风系统。1.12.4供配电1、执行规范（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；（2）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；（3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（4）《低压配电设计规范》（GB50054-95）；（5）《电力工程电缆设计规范》（GB50217-2007）（6）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）（7）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）2004年版2、电源高压供电方式：由项目附近上现有供电线路供给。低压供电方式：由小区变电站出线220/380V放射式向各单体提供电源。带电导体系统的形式为三相四线制。3、线路65 本工程电缆敷设方式：根据电缆条数，采用不同方式敷设，室外采用电缆直埋。4、负荷等级根据负荷性质和对供电可靠性要求的程度，院内建筑内的消防用电系统用电为二级负荷，其余均为三级负荷。5、照明本工程除男、女厕所及楼梯间、走道采用白炽灯照明外，其余房间均采用日光灯照明。在疏散楼梯间、公共出入口等处设置疏散指示灯、安全出口标志灯。6、消防消防用电设备采用单独的供电回路，保证火灾发生切断生产生活用电时，消防用电正常。疏散指示标志采用蓄电池作为备用电源。疏散指示灯的照度不低于0.5LX。1.12.5弱电规划1、设计依据⑴《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16－92⑵《智能建筑设计标准》GB/T50314-2006⑶《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007⑷《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94⑸《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94⑹《电子计算机房设计规范》GB50174-93⑺《办公建筑设计规范》JGJ767-20062、设计范围65 ⑴电话通信系统；⑵综合布线系统；⑶有线电视及卫星电视接受系统；⑷背景音乐兼火灾应急广播系统；⑸综合安保系统；⑹无线通讯增强系统；⑺停车库计费管理系统；⑻车位引导系统；⑼一卡通系统。3、弱电设计1、火灾自动报警和联动控制系统设火灾报警和联动控制系统，消防控制室设在首层，面积约90m2(含广播室和保安监视室)，按一类建筑一级保护对象设置火灾探测器，在每个防火分区设火灾报警按钮，从任何位置到手动报警按钮的步行距离不超过30m。消防控制中心在接到火灾报警信号后，按程序联锁控制消防泵、喷淋泵、防排烟机、风机、空调机、防火卷帘、电梯、非消防电源、事故电源和气体灭火系统等。火灾自动报警系统采用消防电源单独回路供电，容量15kw，直流备用电源采用火灾报警控制器专用蓄电池。火灾报警系统的接地采用建筑物共用接地装置，接地电阻≤1Ω。在消防控制中心设向当地公安消防部门报警的外线电话，并设消防专用紧急电话总机，分机设在值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房、排烟机房及气体灭火控制系统操作处等，在手动报警按钮处设电话插孔。65 2、闭路电视保安监视系统在该楼的主要出入口、汽车库、收费处和电梯前室设彩色摄像机，在消防控制中心设彩色监视器，每台监视器可监视8台摄像机，用矩阵控制器自动切换，并设有录像机和大屏幕监视器，当遇到重要情况时，可利用键盘将一台摄像机的图像调到大屏幕上连续监视，并可录像。3、弱电管线敷设方式火灾自动报警系统的传输线、消防控制、消防通讯和警报线穿钢管、暗敷在非燃烧体结构内，其保护层厚度不小于3cm，在吊顶、竖井和必须明敷的地段，钢管表面涂3道防火漆。当用封闭式金属线槽敷设时，线槽表面涂3道防火漆。其他弱电线穿金属管或封闭式金属线槽暗敷。所有室外弱电管线均穿钢管埋地暗敷，埋深不小于0.8m。1.12.6消防防火安全是关系到国计民生的大事，更体现了“以人为本”的指导思想，各级政府越来越重视防火安全，因此在规划设计中要采取各种措施，将火灾发生的因素降低到最低。1、编制依据及有关标准规范（1）《中华人民共和国消防条例》；（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；（3）《建筑灭火器配置系统设计规范》GB50140-2005；（4）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；（5）《二氧化碳灭火系统设计规范》GB50193-93。2、消防设计原则65 设计中贯彻“预防为主，防消结合”的方针，对本项目涉及到的各个建筑，从平面布置、道路、建筑结构、电气、消防给水、消防器材的配备，监测管理机构的设置等方面要做到消防设施、职业安全卫生设施与主体工程“三同时”，给项目运营后场区的消防设置过硬的环境。3、建筑防火设计（1）项目区内形成环状消防流线。（2）商场及地下车库均设置自动喷水灭火系统。（3）建筑材料及装修材料使用不燃或阻燃材料。4、结构防火设计本工程为框架结构，填充墙材料采用M5混合砂浆砌筑A5.0加气混凝土砌块，楼板全部为现浇钢筋混凝土楼板，整个承力体系为非燃性材料。5、消防给水根据《建筑设计防火规范》及商场和地下停车场的耐火等级、层高和体积，确定消防水量；火灾次数按一次考虑，室外消防用水量15L/S，室内消防用水量10L/S。室内消火栓应每层均设，且设在明显易于取用地点，栓口离地面高度1.1米，其出水方向向下。室外消防管网为环状，由室外专用消防水池与室外消防泵组成。6、灭火器配置本工程每层均设置灭火器，灭火器采用干粉手提式灭火器，放置在明显和便于取用的地点，且不影响安全疏散。灭火器应设置稳固，其铭牌必须朝外。手提式灭火器设置在挂钩、托架、或灭火器内，不应放置在潮湿或强腐蚀的地点。65 1.13项目组织管理与劳动安全卫生1.13.1项目组织机构该项目实行董事会领导下的总经理负责制。按照精简机构，提高工作效率的原则，尽量减少管理人员和工作人员。公司设置办公室、财务部、招商部、基建部、企管部、物业部等。明确各部门的职责和权力，做到各司其职。1.13.2项目管理1、项目实施管理本项目建设应按惯例组织超标选择优秀的施工队伍进行建设，根据工程合同条款严格进行工程监理，控制工程投资、工程进度、工程质量，同时应明确各项工作的质量标准和监测指标。项目实施时要求承包商对其施工队伍进行人员、材料、机具、维修、环境的全面质量管理。加强工程的全过程质量控制。从加强基础工作开始，推行标准化、规范化、程序化和机械化施工，实行工程质量监理制度。本项目应推行施工监理制。即以国际通用的FIDIC条列为基础，形成以建设单位、施工单位、监理单位三方相互制约，以监理单位为核心的管理模式，明确监理工程师的职责与监理工程师的权利，强化其在工程管理中的地位。为确保本项目的顺利实施，需对工程技术人员从设计、施工、监理、管理等方面进行必要的技术培训。2、项目财务管理65 设立项目专用帐户，专款专用。做好工程预决算，做到手续齐全，收支账目相符，精打细算，节约项目投资。3、项目组织管理在项目建设、组织机构设置完成之后，进入正常的经营过程中，根据实际经营状况，应注意以下几个方面的管理：（1）建立完善的科学管理体系管理体系的建设，要明确划分各自职责范围，确定管理目标，各司其职，步调一致。为保证管理决策的科学化，应采用现代化的管理体制和先进技术，建立各种市场信息档案，采用数据分析方法去研究市场及经营策略，使管理不断趋向现代化。（2）建立、健全规章制度建立、健全完整的管理条例和规章制度，引导和维护正常的市场经营活动，防止经营过程中不良行为的发生。（3）提高从业人员素质，保证市场的正常发展管理和职能机构的组成人员必须树立高度的事业心、责任心、高水平的专业技能和勇于开拓的精神。主要领导人要把握全局，具有相当的专业水平。主要部门管理人员和业务骨干也要相对稳定。全面提高全体从业人员的知识更新、素质提高工作。组织员工进行服务、礼貌等方面基本知识和专业方面知识和技能的培训，通过培训全面提高职工的技术水平和服务水平，以文明和优质服务吸引更多的业户进入市场。（4）实行定岗定员，聘任制和合同制相结合65 实行按事设岗、按岗定员、责任到人的原则，实行经营管理人员、市场主要业务人员的聘任制和一般服务人员的合同制相结合的原则，全面提高办事效率和经济效益。4、项目的管理职责1、项目建设领导小组职责按上级有关要求，积极落实各项工作；协调部门间工作关系；考察、评审、督促本项目建设方案；制定项目指导原则和项目相关政策；采取有效措施确保项目的顺利实施，实现项目目标。2、项目建设办公室职责制定项目实施计划、制定和修改项目培训、项目管理、项目财务信息管理计划。根据领导小组指示，协调各方关系。组织实施管理各类项目业务会议，安排项目土建工程实施、设备采购、合同签订、财务结算。组织实施各类调查和经常性项目检查、监督，组织和安排评估和评价。1.13.3项目监督项目监督与评价是保证项目顺利实施的重要手段，由项目建设领导小组负责组织实施。1、监督与评价组织项目建设领导小组负责成立项目监督评价管理小组，由建设领导小组成员及有关专家组成，按照项目所确定的目标、实施方案、实施计划、管理制度及国家有关规定进行监督与评价。65 2、监督方式监督方式为经常性监督和阶段性监督。（1）经常性监督经常性监督即对项目活动的各个环节进行监督检查，如项目建设实施计划的落实情况，资金的到位和使用情况，建设工程施工进度及质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施。（2）阶段性监督阶段性监督即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实施，配套资金的落实，设备质量检验与安装质量验收等。对项目中的不足之处进行修改和完善。（3）监督频率项目监督评价管理小组对项目监督安排如下：经常性监督，每月一次；阶段性监督，每季度一次。特殊情况，随时组织监督。（4）监督报告项目监督评价管理小组对阶段性监督检查结果向有关部门提交监督报告。内容包括项目的阶段性进度，实施过程存在的问题及改进措施，实施计划的不足之处及修改建议等。实施进度和计划完成情况以表格形式反映，表格应包括计划量、完成量和未完成的主要原因等。1.13.4劳动安全卫生1、设计依据（1）中华人民共和国劳动部第3号令《建设项目（工程）劳动安全卫生检查规定》；65 （2）《中华人民共和国安全生产法》；（3）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；（4）《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》GB50058-1992；（5）《生产设备安全卫生设计总则》GB5083-1999；（6）《工业企业噪声控制设计规范》GBJ87-1985；（7）《工业企业设计卫生标准》GBZ1-2002；（8）《劳动部关于生产性建设项目职业安全卫生监督的暂行条例》。2、劳动安全卫生措施（1）总图和建筑在总图设计布局中，各建筑物均根据其火灾危险性特征采取防火措施，考虑了各建筑物的安全间距及消防通道，所有建筑内设置安全疏散通道和安全门，以及火灾报警系统；加强设备和管道的密封，建筑物的耐火等级要符合规范要求，室内、外设置一定数量的消防器材等有效措施。（2）防噪音根据国家《工业企业噪声卫生标准》，首先选用合理的低噪生产设备，同时在设计中应充分考虑防震、减震、消音等事项，并根据实际情况采取隔离操作、必要时穿戴防噪声用品上岗操作等防护措施。（3）电气安全措施配电室配电设备及项目区内用电设备金属外壳均可靠接地，电源在进入各建筑物处零线均作重复接地。各建、构筑物均按第三类防雷要求采取措施，防雷接地电阻均不大于1Ω。（4）用水卫生及劳动保护措施65 安全卫生辅助设施应做到公司内生活、商业用水分离，生活用水达到《生活饮用水卫生标准》，每个职工都配备劳动保护用品，设置医务室，建立职工健康档案等。3、组织机构设置和人员配备为统一管理劳动安全卫生工作，该项目设专职安全管理员5名，其主要职责是：安全教育、安全措施的落实和维护保养，安全检查、安全监督、劳动保护和抢救病人等。安全管理人员要具有一定的文化素质，经过专门培训，熟知各项安全操作规程和各种物料特性，掌握防火、防爆、防毒、防腐蚀等各项安全设施的操作使用。1.14项目实施进度计划该项目立项后，应立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成项目的建设。该项目总工期2年，计划于2012年5月份开工建设，期间完成项目的土建，设备安装调试等项工程，预计2014年2月工程全部竣工。1.15工程招投标1.15.1招标方案根据《中华人民共和国招标投标法》等有关规定，本工程项目的建设应依法进行招标，以提高建设工程质量。65 1.15.2招标投标的基本原则根据《中华人民共和国招投标法》的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，本项目建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：1、公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实行招标信息、招标程序公开。2、公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。3、公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则。招标人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。6、接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。1.15.3招标1、招标程序根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：（1）建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件或委托经建设行政主管部门批准的具有相应资质的招标代理机构办理。（2）发布招标广告或招标通知书。65 （3）对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。（4）编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。（5）工程开标。由招标单位主持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决标。（6）签订标包合同。中标企业确定后，由招标单位发出经招标管理部门签发的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。2、招标方案招标方案主要包括：设计招标，施工、监理招标，材料及设备招标等。（1）设计招标。主要包括方案设计、初步设计、施工图设计等。（2）施工、监理招标。在工程施工之前，应针对主体建筑、附属设施、绿化、道路等不同建设内容进行招标，确定施工、监理单位。（3）材料及设备招标。主要通过招标确定供货厂家。3、对中标单位的要求（1）对中标的工程施工、工程监理以及安装单位，其项目负责人、技术负责人通讯标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实需要换人，必须征得甲方同意，且一旦甲方发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由乙方负全责。（2）本项目不接受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标的项目分解后向他人转让。65 （3）对设备、材料名称、型号、规格以及生产厂家的产品供货，未经甲方同意不得变更。65 山西省建设项目招标方案和不招标申请表项目名称临汾市百业物流中心建设工程建设单位临汾百业房地产开发有限公司单位负责人及电话联系人及电话建设内容住宅区总建筑面积56538㎡，商贸物流区125791.79㎡建设地点和起止年限临汾市屯里镇总投资额资金来源及构成自筹合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察108.99√√√设计771.67√√√建筑工程36329.89√√√安装工程监理520.35√√√设备重要材料拟选择的招标公告发布媒介山西招投标网(http:∥www.sxbid.com.cn)、拟选择的招标代理机构情况说明：建设单位（盖章）年月日65 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析2.1.1符合临汾市物流发展战略规划临汾市地处山西的西南部，随着经济的发展，已成为山西省区域经济发展最具活力的城市之一。但在经济发展过程中，国民经济结构发展不太合理，第一二产业所占比重高，第三产业发展滞后于其他地区的发展水平。在2011年政府工作报告中，指出优化产业结构，加快转变发展方式，培育壮大潜力产业，包括：现代服务业、新型材料产业、高新技术产业极具发展潜力的产业，制定出台配套措施，促进其规模化发展。本工程不仅是临汾市商贸设施建设重点项目，在建设过程中，以物流产业发展做为牵引力，形成区域性的物资交易体系，进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第三产业的全面发展，推动现代化区域性城市的顺利建成。综上所述，该项目的建设符合国家、山西省及临汾市发展规划要求。2.2产业政策分析该项目的建设符合《产业政策指导目录(2005年本)》第一类鼓励类中现代物流业第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”，项目属于国家鼓励发展类。65 2.3行业准入分析本项目建设单位为临汾阁润房地产开发有限公司。近几年来，临汾市金融机构大力支持政府实施的经济强市、生态市目标，大力实施可持续发展战略，优化城市布局，加大城市基础设施和生态建设力度，积极促进经济结构的调整，根据国家产业政策，加大对城市基础设施建设、旧城改造、房地产开发等领域的投入，有力地促进了全市经济的持续、快速、健康发展。综上所述，项目符合国家产业政策，符合国家发展规划，符合临汾市社会经济发展总体规划，项目选址合理，项目及项目建设单位符合行业准入标准的有关规定。项目的实施是必要的、可行的。65 第三章资源开发及综合利用分析该项目非资源开发类项目，因此对资源开发利用方面不进行详细论述。在资源的利用方面，项目建设及使用过程中不占用金属矿、非金属矿等重要资源。项目为物流、服务项目，建设实施过程中耗费的资源主要包括钢筋、水泥、木材等一般性建筑材料，该类建筑材料在临汾市及周边建材市场均可满足供应；项目使用过程中耗费的资源主要包括用水、电等，均由当地城市配套基础设施集中供应，供应有保障。为提高资源利用效率、降低资源消耗，项目在建设及使用过程中拟采取的节约资源及资源综合利用措施如下：1、项目建筑、结构设计严格按照国家有关设计标准规范进行设计，不超标，合理利用建筑材料，不浪费。2、采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。墙体材料尽可能使用国家推广使用的新型建材，如加气混凝土等，杜绝粘土红砖的使用。3、推广使用新技术、新工艺，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。4、所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不得选择国家已公布淘汰的机电产品。电器设备应选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。照明灯具选用节能型，以节约用电。5、注意节约用水，所有用水设施均应尽量选用节水型的。商务楼、办公卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。65 6、在各类能源进入室内的入口处均应装设各类能源消耗计量仪表，进行能耗计量、考核。65 第四章项目节能分析4.1用能标准和节能规范4.1.1国家和省有关法律、法规1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《中华人民共和国清洁生产促进法》；3、《节约用电管理办法》；4、《山西省节能监察办法》；5、《山西省节约能源条例》；6、《山西省建筑节能条例》。4.1.2指导性文件1、《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》；2、国家发改委、国家经贸委、建设部《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》。4.1.3国家、行业标准及规范1、《中国节能技术政策大纲》（计交能[1996]905号）；2、《中国节水技术政策大纲》国家发改委2005.04.21；3、《用能单位能源计量器具配备和管理导则》GB17167-2006；4、《综合能耗计算通则》GB2589-2008；5、《产品单位产量能源消耗定额编制通则》GB/T17167-1997；6、《节能中长期专项规划》国家发改委2004；7、《评价企业合理用电技术导则》GB/T3485-1998；65 8、《评价企业合理用热技术导则》GB/T3486-1993；9、《节水型企业评价导则》(GB/T7119-2006)；10、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；11、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；12、《建筑采光设计标准》GB50033-2001。4.2能耗状况和能耗指标分析4.2.1能耗分析1、能耗构成该项目在日常过程中消耗的能源主要是电、水和热力等，能耗包括：①日常生活用电及照明等。②日常生活过程中的生活用水和生产过程中的生产用水。2、项目能耗分析项目主要功能为商业。能源消耗以水、电、热力为主。（1）自来水消耗量自来水年耗量（m3）＝使用人数或数量×最高日用水定额×0.8×天数/1000住宅区规划居住户数720户，居住人口规模约为2520人。小区内居民综合用水量标准：最高日按120L/人•d计，则居民最高日综合生活用水约为302.4m3/d；商业建筑用水（营业面积）12.09m3/d；绿化用水量按平均每天浇洒绿地一次，则绿化用水量约为20m3/d；不可预见用水量按最高日用水量的10%计，则不可预见用水量为33.45m3/d；则本区最高日综合用水量为367.94m3，年用水量为134298.1m3。65 商贸区的建筑面积为83051.36平方米；最高日用水定额为8升/平方米·日；天数为360天。年用水量为191350.33m3。Q1＝83051.36×8×0.8×360÷1000＝191350.33m3②自来水年耗总量:Q2＝134298.1+191350.33＝325648.43m3（2）电力系统年耗电量＝功率密度（W/㎡）×建筑面积（㎡）×运行天数（d）×每天小时×使用系数（X1）/103①照明耗电量商业及商贸区部分的建筑面积为84941.36平方米，使用系数为0.7，平均每天的使用时间为10小时，运行天数为360天，功率密度为19W/㎡。年耗电量＝19×84941.36×360×10×0.7÷1000＝406.69万KWh住宅区年耗电量采用负荷密度法进行电量预测，负荷密度的确定综合参考当地的用电水平和其他地区相关规划标准。供电负荷密度指标为：普通住宅30w/㎡；其他（含不可预计）用电量按上述用电量之和的10%计。则本项目最大用电负荷为1639.44KW。综合功率因数取0.8-0.9用电需要系数去0.55-0.8。一年以365天计，每天集中用电时间按4小时计，所以本项目年耗电量为全年用电量：1639.44kw×4小时×365d=239.36万Kwh。地下车库部分及仓库部分地下车库及仓库的建筑面积为55982.83㎡，使用系数为0.7，平均每天的使用时间为10小时，运行天数为360天，功率密度为5W/㎡。65 年耗电量＝5×55982.83×360×10×0.7÷1000＝70.54万KWh年总耗电量合计照明年耗电量=406.69+239.36+70.54=716.59万KWh（3）采暖能源消耗量采暖设计热负荷＝设计热负荷指标W/㎡×建筑面积采暖全年耗热量＝0.0036×TvNQv(ti－ta)/(ti－tov)T—采暖期内每日平均运行小时数（h）N—采暖期天数Qv—通风设计热负荷（KW）根据《2003全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调.动力》中相关热负荷指标确定本项目商业部分的热负荷指标为75W/m2，建筑面积26623m2，室内设计温度为20℃，采暖期室外平均温度为-0.6℃，采暖期室外计算温度为-7℃，采暖天数为120天，每天平均运行13小时。按公式Q=0.0036TaNQv(ti－ta)/(ti－toa)计算。采暖设计热负荷千瓦＝（30×54648+50×84941.36）÷1000=5886.51KW采暖全年耗热量Q2=0.0036×13×120×5886.51×[20－（-0.6）]÷[20－（-7）]=25222.52GJ序号名称实物量折标系数折标准煤（t）1水325648.43立方米0.0857千克/立方米27.912电716.59万kWh0.1229千克/千瓦时880.693热力25222.52百万千焦0.0341千克/百万焦耳860.0965 合计225.644.2.2能源供应状况分析1、供水该项目的用水统一由市政供水管网供水。由屯里镇上给水管网供给。主管径为DN50。可以满足项目用水的需求。2、供电该项目用电取自临汾市电力电网，自项目附近现有电力线路接入，由小区变电站引出220/380V电力线，供给各个用电单体。临汾市电力供应比较充足，供电有保证。4.3节能措施和节能效果分析该项目采取以下节能措施：4.3.1建筑节能本项目建筑节能主要体现在建筑设计和材料的采用上。建筑设计方面：建筑体量合理，形体变化不至于过多；合理控制窗墙比。材料的使用方面：外墙面采用阻燃性挤塑聚苯板外保温，屋面采用挤塑聚苯板保温，外门窗采用塑钢中空玻璃门窗等技术措施对建筑外围结构进行节能设计，使本项目建筑节能达到50%。4.3.2设备、流程节能1、优化空调系统布置，减少输送能耗，并采取空调变频调速系统，降低能耗。2、项目区内所有泵类、输送带等的电机采用Y系列节能电机，并采用变频调速系统，降低电耗。65 4.3.3电气节能措施1、项目供电设备均应选用国家推荐使用的节能型电器（如选用S11系列节能型电力变压器），选择合理的无功功率补偿（使项目功率因数达到0.95以上）和最优的供电方案，力求降低电能损耗；2、采用高效节能灯具，荧光灯配电子镇流器及电容器。3、推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明，提高用电效率；室外照明及景观灯具尽可能使用太阳能灯具，加大太阳能的利用。4.3.4节水措施项目用水主要是生活用水、商业用水及清洁绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1、给水阀门选用高质量的防泄漏阀门，卫生器具选用延时自闭冲洗阀门，降低水资源的耗费，各用水户均配置计量水表，便于计量考核。2、项目区内供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。3、控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水份较快蒸发。4.3.5总图节能措施1、在平面布置上，动力设备尽量靠近负荷中心，以降低能耗，节约能源；2、总图布置上力求紧凑，货物贮库要靠近道路，按货物流向布置，缩小货物的输送距离，尽量避免二次倒运。4.3.6主要管理节能措施1、65 加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。2、加强对市场用水、电、气的计量，为企业管理提供依据，搞好能源管理，合理地实现供水、供电及用水、用电。4.4节能分析结论综上所述，由于在本项目在工程设计、施工、运营等各个环节皆中合理采用了先进节能的技术、设备以及采用自动控制等措施，在保证建筑质量及城市环境的同时，全方位地贯彻了节能、节水的思想，使建筑的单位能耗达到先进的水平，符合国家的最新产业政策，最大限度地节约和提高资源的利用率，保证了企业的可持续发展，节能效果显著。因此该项目在节能方面是可行的。65 第五章环境和生态影响分析6.1设计依据及标准6.1.1大气环境质量及大气污染排放标准大气环境质量执行《环境空气质量标准》GB3095-1996中二类标准。同时执行《保护农作物的大气污染物的最高允许浓度》（GB9137-88）标准。废气排放执行《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996中二级标准。6.1.2水环境质量及污水排放标准地面水执行《地面水环境质量标准》GB3838-88中V类标准。地下水质量标准执行《地下水质量标准(GB/T14848-93)中的Ⅲ类标准。污水排放执行《污水综合排放标准》GB8978-1996表4中二类污染物二级标准。6.1.3声环境和噪声标准声环境执行《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的1类标准。厂界噪声执行《工业企业厂界环境噪声排放标准》GB12348-2008中1类标准，昼间55db(A)，夜间45db(A)。6.2周围环境质量现状该项目位于临汾市临汾市尧都区屯里镇霍侯一级路与309国道交汇处西南角，项目周围没有大的污染源，大气及土壤环境现状良好，大气、土壤自净能力较强。65 6.3施工期环境影响及治理措施6.3.1施工期对环境的影响1、施工扬尘运输车辆的撒漏和车轮带出的泥土是造成道路上扬尘的主要原因。2、施工噪声施工期的噪声主要是吊车、升降机等施工机械和运输车辆产生的噪声，声功率级70-90dB(A)。3、施工废水该项目装修期间废水排放主要有车辆设备冲洗水和施工人员的生活污水等。车量冲洗水成份相对比较简单，污染物浓度低，水量较少，属于瞬时排放，装修期生活污水主要污染物为BOD、COD。4、固体废物固体废物主要是装修垃圾和施工人员的生活垃圾等。建筑垃圾主要是施工过程产生的各种废建筑材料，如碎砖块、水泥块、废木料、工程土等；生活垃圾主要是工地民工废弃物品，由于生活条件所限产生量很小。6.3.2施工期污染防治措施1、扬尘污染控制措施对易扬尘物料采用苫盖措施，避免扬尘污染；运输灰土、沙石、垃圾等易产生扬尘的散流体物料，采用密闭车辆运输，并防治运输过程中发生遗撒或泄漏；在施工现场周围，连续设置不低于2.5m高的围挡，并做到坚固美观，以减少施工扬尘对环境敏感目标的影响；65 工地出入口要设置清洗车轮措施，设有专人清洗车轮及清扫出入口卫生，确保出入工地的车轮不带泥土；施工现场必须设立垃圾暂存点，并及时回收、清运工程垃圾等等，并加强环境管理。2、施工噪声污染控制措施选用低噪声设备，加强设备的维护管理。安排好施工时间，禁止当日23时至次日6时（如需打桩作业时，禁止施工时间为当日22时至次日7时）进行产生噪声污染的施工作业。如必须夜间施工的工程，应写出书面申请提前到环保行政主管部门申请；起重、运输机械在施工现场禁止鸣笛；现场设置的电锯、空压机、砂轮和搅拌机应安放在按工地相应方位搭设的设备房和操作间内，不可露天作业。3、施工废水和固体废物处理措施该项目施工期产生的废水主要有含有淤泥的施工废水和生活污水。为避免施工期废水对环境构成影响，建议在施工期间采含有淤泥的施工废水可经沉淀处理后与生活污水一起就近排入污水管道。施工中要加强对建筑垃圾的管理，从生产、运输、堆放等各环节采取措施，减少撒落，及时打扫，及时清运，避免污染环境，减少扬尘的污染。6.4运营期环境影响及治理措施该项目建成后，主要产生固体垃圾、污水和噪声等污染源。6.4.1废水65 该项目废水包括生活废水和商业废水。生活污水主要是来往人员及职工洗涤污水及冲刷粪便用污水，经化粪池滞留沉淀处理后，经生活污水管网排入城市污水管网。商业废水主要是市场及加工车间内地面冲刷水等，这些废水几乎没有污染。此类废水经场内生产废水管网统一收集后，排入城市污水管网。6.4.2废弃物该项目废弃物主要来源于生活垃圾和营运过程中产生的包装物垃圾。生活垃圾与商业垃圾要分装盛袋，杜绝与其他污物混装，由环卫部门运出。6.4.3噪声治理场区的运输设备、家电音响、空调、风机设备等的噪声是主要噪声源。对上述噪声均设有相应的处理措施，并尽可能将噪声控制在噪声源间内。主要治理措施：选用噪声低的设备，并在安装时加装防震垫，选用低噪声节能型水泵与风机；可避免过大的噪声；场区周围种植树木、花草，以减弱噪声。6.5生态环境影响分析由于拟建项目排放的污染物也较少，且对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，所以该项目的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。因此，从环保角度讲，该项目建设是可行的。65 第六章经济影响分析7.1投资估算7.1.1投资估算范围根据项目建设内容，本项目投资估算范围：建安工程费；工程的土方、绿化、道路；工程建设其他费用。7.1.2项目投资估算依据1、国家发展和改革委员会发布的《投资项目可行性研究指南》投资估算办法；2、国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料；3、临汾市区主要市场材料价格及预算价格；4、类似工程指标，即建、构筑物参照临汾市区近期同类工程实际造价资料估算。电气、给排水等工程费用按各专业人员提供。5、其他费用按建设项目投资估算办法，并参照国家的有关政策估算。7.1.3建设投资分析该项目建筑工程总投资由土地购置费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、预备费（包括基本预备费和涨价预备费）和其它费用组成。（1）土地购置费由征用土地费、市政配套设施费构成；（2）前期工程费用包括规划、勘探、设计费、项目申请费；65 （3）建筑安装工程费由建筑工程费和安装工程费组成，建筑工程费包括建设工程涉及范围内的建筑物、构筑物、场地平整等费用；（4）设备、工器具购置及安装费是指按照建设工程设计文件要求，建设单位（或其委托单位）购置的设备所需的费用，由设备原价、工器具原价和运杂费及安装费组成；（5）基础设置建设费包括：道路建设、室外给排水、供电、绿化、公用设施等费用；（6）预备费包括：基本预备费和涨价预备费；（7）其它费用：包括建设单位管理费、工程监理费、供电贴费等。7.1.4投资估算该项目总投资估算为65024.29万元，其中建设投资36329.89万元。工程建设其他费用23877.89万元，预备费4816.61万元。住宅区工程估算表序号工程费用及名称单位建筑规模及计算基数单位造价（元/㎡）费用合计（万元）一建筑工程费12360.631高层住宅（十八层）9289.661.1土建工程（框剪）m214007650.721.2给排水工程m260327.891.3电气工程（含弱电）m2120655.781.4供暖工程m265355.211.5消防工程m255300.0665 2商业建筑349.662.1土建工程m218901550292.952.2给排水工程m218906011.342.3电气工程（含弱电）m2189012022.682.4供暖工程m218906512.292.5消防工程m218905510.403地下车库m213242.42721.313.1土建工程m213242.418502449.843.2电气工程（含弱电）m213242.4150198.643.3消防工程m213242.45572.83二室外配套工程费1175.541给排水工程m25653820113.082排水工程m25653825141.353电气工程（含1台变压器）m25653835197.884供暖工程m25653845254.445特殊设备购置费部10250000250.06道路及场地硬化工程m25598.35180100.777绿化工程m27252.948058.028化粪池个240.09蓄水池（含加压泵）个120.0合计13536.1765 商贸物流区工程估算表序号工程费用及名称单位建筑规模及计算基数单位造价（元/㎡）费用合计（万元）一建筑工程费19704.581地上部分（四层）12208.541.1土建工程（框架）m283051.3611809800.061.2给排水工程m283051.3630249.151.3电气工程（含弱电）m283051.361501245.771.4供暖工程m283051.3645373.731.5消防工程m283051.3665539.832地下仓库部分7496.042.1土建工程（框架）m242470.4315506582.922.2电气工程（含弱电）m242470.43150637.062.3消防工程m242470.4365276.06二室外配套工程费3089.141给排水工程m2125791.7915188.692排水工程m2125791.7920251.583电气工程（含1台变压器）m2125791.7935440.274供暖工程m2125791.7945566.065特殊设备购置费（自动扶梯）m2125791.79901132.136道路及场地硬化工程m219336.24150290.047绿化工程m220046.6380160.378化粪池个360.0合计22793.7265 工程建设其他费用序号工程费用及名称建筑规模及计算基数费率费用合计（万元）备注三工程建设其他费用23877.791土地费127.18150万/亩190772建设单位管理费36329.891.2%435.963可行性研究报告编制费36329.8958.944勘察费36329.890.3%108.995设计费36329.89771.676环境影响评价费36329.896.57招标代理费36329.8918.168劳动安全卫生评价费36329.890.1%36.339施工图审查费880.666.5%57.2410场地准备及临时设施费36329.890.8%290.6411工程保险费36329.890.6%217.9812工程监理费36329.89520.3513特殊设备安全监督检验费36329.890.8‰290.6414防空工程易地建设费36329.89656.3915城市基础设施配套费182329.7970元/㎡1276.316城市消防设施配套费182329.79354.7四预备费60207.688%4816.61五项目总投资65024.2965 7.2资金筹措1、融资方案该项目总投资为65024.49万元，拟通过项目单位自筹方式。2、项目资本金本项目建设投资为企业自筹，项目资本金6000万元，资本金比例为32%，所占比例符合国发[2009]27号文《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》要求。3、资金使用计划项目建设期2年，根据项目实际进度，在建设期内完成全部项目建设资金使用。7.3经济效益分析7.3.1编制依据该项目经济评价主要依据国家计委及建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》，现行财税制度，建设单位提供的有关资料等。7.3.2基本数据1、计算期项目总工期为2年，经营期按20年计算。2、经营收入测算经营收入主要为商业区门面销售收入、门面出租收入、仓储区销售收入、住宅小区销售收入、车库销售收入、小区商业建筑销售收入等部分。物流商业区按销售门面方式，可销售面积83051.36平方米65 ，其中三分之二面积出售，每平米均价按12000元/m2，收入66442万元；三分之一面积出租，每平米均价按500元/月，年收入16610万元。地下仓储区可销售面积42740.43平方米，每平米均价按7000元/m2，收入29918万元。住宅小区可销售面积54648平方米，每平米均价按4500元/m2，收入24592万元。停车位385个；按13万元/位，收入50050万元。小区商业建筑可销售面积1890平方米，每平米均价按15000元/m2，年收入2835万元。项目运营总收入190447万元。7.3.3税金、利润的计算1、营业税金及附加营业税按收入5%计征，城建税按营业税7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。项目运营期营业税金及附加10475万元。2、利润的估算本项目运营期利润总额76070万元。3、所得税所得税按25%交纳，本项目运营期年均上缴所得税19018万元。7.3.4财务生存能力分析通过分析项目计算期内的投资、融资和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，由财务计划现金流量表可以看出，经营期净现金流量第1年为19507万元，以后各年依次增大，可以满足经营活动的现金需求。同时累计盈余资金各年均远大于0，项目经营财务的持续性有保障7.3.5财务盈利能力分析税前65 财务内部收益率（FIRR）=23%投资回收期=3.5年财务净现值=9128.4万元税后财务内部收益率（FIRR）=17.3%投资回收期：4.7年(含建设期)财务净现值：6846.4万元总投资收益率：88%资本金净利润率：90%综上财务分析，本项目的盈利能力较好，借款偿还有保障，各项经济指标均高于行业一般水平，在项目计算期内，财务状况良好，因此本项目在财务上是可行的,具有投资价值。7.3.6不确定性分析由于项目所涉及的不少方面都具有长期性和变动性，会受到诸多因素变化的影响，这些难以预知的变化因素决定了企业投资的不确定性，投资风险一般是难以避免的。为减少风险，提高投资安全性，最大程度的实现预期效益，本可行性研究进行投资项目的不确定性分析。1)盈亏平衡分析7.3.6.1盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点：年均固定成本年均营业收入－年均可变成本－年均营业税金BEP＝×100％＝60.96％65 通过计算可知，以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）为87.07%，可见项目盈利能力较强。2)敏感性分析根据项目特点，本评价只进行单因素敏感分析，选择营业收入、经营成本、建设投资三个因素，对项目税后全部投资内部收益率指标进行风险分析，测试这些因素±10%范围内对项目可盈利性的影响。财务敏感性分析表项目名称基本方案销售收入变化经营成本变化投资变化增加10%减少10%增加10%减少10%增加10%减少10%内部收益率2327.019.621.724.722.223.6与基本方案比较增（+）、减（-）+4.0%-3.4%-1.3%+1.7%-0.8%+0.6%从上表可见：三个因素对项目盈利能力均有不同程度的影响，其中营业收入最敏感、经营成本影响较为敏感，建设投资次之。因此，在项目经营中，要切实提高服务质量，加强成本意识，提高企业效益。7.4财务评价结论65 通过上述技术经济分析表明，投资利润率为88%，全部投资财务内部收益率分别为23%（所得税前）和17.3%（所得税后），也高于基准值12%；财务净现值远大于零；全部投资投资回收期分别为年3.5（含建期2年，所得税前）和4.7年（含建设期2年，所得税后）。本项目各项财务评价指标较好，项目具有较强的抗风险能力和盈利能力，有很好的经济效益。综上所述，本项目经济分析可行。7.5行业影响分析临汾市地处山西省的西南部，随着近年来经济的发展，已成为山西省经济发展最具活力的主要城市之一。但在经济发展过程中，国民经济结构发展不太合理，第一二产业所占比重高，第三产业发展水平相对滞后。临汾市国民经济和社会发展规划中指出：发展现代服务业：积极打造城市商业中心，加快建设临汾市区河西商务区、工业园区商务区、高效商务区和尧庙景观商务区，强化特色定位，满足不同群体消费需求。发展连锁经营优势，鼓励连锁企业兼并联合。本工程不仅是临汾市商贸设施建设重点项目，也是临汾市物流产业建设发展的组成部分，在建设过程中，以物流产业发展做为牵引力，形成区域性的物资交易体系，进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第三产业的全面发展，推动临汾市区域经济的平稳快速发展。65 第八章社会影响分析8.1社会效益分析该项目建成后具有明显的社会效益。1、有利于临汾市城市建设规划的整体推进，加速城市信息化和现代化建设；2、优化城市产业结构，促进经济发展，从而提升城市综合竞争力；3、实现物流合理化，缓解交通拥挤、堵塞、噪声等城市问题，体理可持续发展要求，利于城市生态环境建设；4、充分利用企业经济资源、自然资源与社会资源，合理利用人力、物力和财力，取得最佳经济效益；5、提供更多就业机会，促进企业发展与社会稳定首先是可以解决当地就业，该项目可容纳200多职工就业，除部分管理和技术人员外，其余人员均从当地招聘，可以大大缓解当地的就业压力。8.2社会风险及对策分析投资项目的风险来源于法律、法规及政策变化，市场供需变化、资源开发与利用、技术的可靠性、工程方案、融资方案、组织管理、环境与社会、外部配套条件等一个方面或几个方面的共同影响。项目风险贯穿于项目建设、生产和运营的全过程。参考本类项目的实施和运营状况，其风险主要有以下几种：1、市场风险65 市场风险是项目遇到的重要风险之一。它的损失主要表现在项目产品销路不畅，原材料供应不足，以至产量和销售收入达不到预期目标。本项目的市场风险主要来源于三个方面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离；二是项目产品市场竞争力发生重大变化；三是项目产品和主要原材料的实际价格与预测价格发生较大偏离。2、技术风险项目采用技术的先进性、可靠性、适用性和可行性与预测方案发生重大变化，导致生产能力利用率降低，生产成本增加，产品质量达不到预期要求。3、工程风险工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长等。4、资金风险项目资金来源的可靠性、充足性和及时性不能保证，导致项目工期拖延甚至被迫终止；由于工程量预计不足或设备、材料价格上升导致投资增加。5、组织管理风险由于项目组织结构不当、管理机制不完善等因素，导致项目不能按期建成；未能制定有效的企业竞争策略，而导致企业在市场竞争中失败。6、政策风险由于政府在税收、金融、环保、产业政策等的政策调整，使税率、税种、利率、汇率、通货膨胀率发生变化，导致项目原定目标难以实现甚至无法实现。65 7、外部协作条件风险交通运输、供水、供电等外部配套设施和外购、外协件的配套关系发生重大变化，给项目建设、生产和运营带来困难。8、社会风险预测的社会条件、社会环境发生变化，给项目建设和运营带来损失。该项目只有通过有效合理的监管控制风险，制定项目风险管理计划才能对本项目进行风险控制，保证本项目的顺利实施。建议成立独立项目组对本项目全过程进行财务监管控制风险。65 第九章结论和建议9.1结论1、项目建设符合国家产业政策项目建设符合国家《产业结构调整指导目录(2005年本)》中第一类鼓励类第二十五项“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设”，项目属于国家鼓励发展类。2、项目建设条件项目选址恰当，项目所需的水电供应、市政设施等建设条件具备，并得到了临汾市委、市政府大力支持，项目建设具备良好的建设条件。3、项目建设规模适宜该项目总规划占地面积84789.04平方米，总建筑面积182329.79平方米。项目总投资65024.29万元，其中主要为建设单位自筹资金。综上所述，项目建设具有良好的经济和社会效益、具有较强的抗风险能力，项目可行。9.2建议1、项目单位应立即做好项目的立项工作，开展项目初步设计、施工图设计、工程招投标等各项工作，力争优质优量完成项目的建设，尽早投产运营，实现经济效益。2、项目建设规模较大，建议进一步优化设计布局，进行多方案比选，确定最佳方案。65 3、积极落实建设资金，按照基本建设程序办事，认真实行项目法人责任制，招投标制和建设监理制，保证项目的顺利实施。65'