现代物流配送中心建设项目可行性研究报告 78页

'第一章总论1.1项目名称****现代物流配送中心建设项目1.2项目建设单位本项目由**********有限公司承办建设，项目建设单位基本情况如下：单位名称：**********有限公司住所：****省****市江北工业园区世纪大道2#法定代表人：*****注册资本：1000万元公司类型：有限公司成立日期：2005年6月16日经营范围：食用植物油及制品的生产、销售（卫生许可证有效期止2011年4月26日）；食用植物油原料、饲料及其原材料的销售；畜、禽的养殖。1.3报告编制依据1、《国务院关于印发现代物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）；2、《****省“十一五”现代物流业发展专项规划》；3、《****省物流业调整和振兴规划实施方案》；4、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求； 5、项目调研收集的有关资料；1.4报告研究内容本报告的宗旨是分析、论证****现代物流配送中心建设项目的可行性，具体内容包括项目建设的背景及重要意义、需求分析、建设地址和建设条件、功能设计、建设方案、土地利用与节能节水、环境保护、项目涉及的职业安全卫生消防、组织机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价等内容。1.5项目概况1.5.1建设地点本项目建设地址位于****工业园区，位于****大道以北（西康高速汽车站对面），与316国道以东西康高速、十天高速出站口接临，项目区交通十分便利。1.5.2建设内容及规模本项目建设总用地面积400亩（约266668平方米），总建筑面积194150平方米。项目主要建设内容及规模如下：1、土建工程 项目总建筑面积194150平方米。其中：大型农副产品集散存储仓库12栋共60000平方米，中型农副产品集散存储仓库20个共40000平方米，小型工业产品集散存储仓库15个共9000平方米，冷冻仓库3个共1500平方米，办公大楼26000平方米，多功能宾馆29100平方米，职工餐厅及宿舍11200平方米，生活超市3000平方米，个体物流公司加盟用房300间共11850平方米，辅助用房（含公厕10座共800平方米、配电房、水泵房、锅炉房和门卫室4个）2500平方米。2、公用工程公用工程建设主要包括给排水工程、供电工程及供热工程。3、总体工程场区总体工程建设，场区道路广场面积34954平方米，大型停车场3个共24000平方米，中型停车场5个共15000平方米，小型停车场4个共4000平方米，场区绿化面积43364平方米。4、物流配送及辅助设备购置。1.5.4投资估算及资金来源经估算，本项目总投资为25000万元，其中建设投资23432.16万元，建设期利息817.84万元，铺底流动资金750万元。资金来源为：建设单位自筹6000万元，占总投资的24%，申请银行贷款10000万元，占总投资的40%，社会融资5000万元，占总投资的20%，申请扶持4000万元，占总投资的16%。1.5.5主要评价指标经计算，本项目各项财务评价指标较好。本项目正常运营后，年平均营业收入68133.87万元，年平均总成本费用为56884.76万元，年平均增值税3244.47万元，年平均营业税金及附加3679.23万元，年平均利润总额为7569.88万元，年平均上缴所得税为1892.47万元，年平均净利润为5677.41元。项目总投资收益率为40.88%；全部投资财务内部收益率分别为22.77%（所得税前）和18.75%（所得税后），高于本项目设定的基准值；全部投资财务净现值为24110.10万元（所得税前）和16003.91万元（所得税后），均大于零；全部投资投资回收期（pt）为5.56年（所得税前）和6.09年（所得税后）。 生存能力分析显示本项目不会依赖短期融资来维持运营，财务生存能力尚可。敏感性分析和不确定性分析，都显示本项目有一定的抗风险能力，财务分析可行。综上所述，本项目经济可行。1.6研究结论及建议1.6.1主要结论****现代物流配送中心建设项目符合中央和省、市政府物流产业政策和行业发展规划的要求，项目建设方案合理，进度计划的安排比较适宜，财务评价显示本项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，从财务评价角度分析经济可行；并具有良好的社会效益。因此，本项目是可行的。1.6.2建议建议项目建设单位抓紧办理选址征地、环境影响评价等各项前期工作报批手续，尽快落实项目建设资金的筹措，确保项目按计划实施并顺利完成建设任务，尽早投入运营发挥效益。 第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设的背景2.1.1国家产业政策鼓励发展现代物流业国家发展和改革委员会于2005年12月2日发布了《产业结构调整指导目录（2005年本）》，目录分三大类——鼓励类、限制类和淘汰类。在鼓励类第二十五类行业——其他服务业中第2条中指出：“粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储等物流设施建设”，其内涵明确了仓储物流业建设属于鼓励类行业。另外，国家发改委于2007年12月25日公开征求对《产业结构调整指导目录（2007年本）》（征求意见稿）的意见。在《产业结构调整指导目录（2007年本）》（征求意见稿）中，分为鼓励类、限制类和禁止类三个方面。在鼓励类中，将现代物流业作为一个行业提了出来，并将其详细分成小类。2009年2月25日，经国务院常务会议原则通过了《现代物流业调整和振兴规划纲要》（以下简称《规划纲要》）。并于2009年3月10日公布了《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号），这是继2006年3月“十一五”规划正式确立现代物流的产业地位之后，国家政府推动我国物流业发展又一重大措施，是我国现代物流业深入发展的重要标志。其内容中对我国现代物流业的发展做出了具体的指导性意见。由此可见，国家在当前和中长期内都十分重视现代物流业的发展，鼓励发展现代物流仓储服务。 2.1.2****省产业政策鼓励发展现代物流业《****省人政府关于加快现代物流业发展的意见》（陕政发[2005]44号），《****省发展和改革委员会关于进一步做好现代物流建设项目工作的通知》（陕发改经贸〔2007〕224号），都明确鼓励现代物流仓储业的发展。****省政府在国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中专门强调要促进现代物流业的发展，运用现代信息技术和管理手段，促进交通运输、仓储、流通加工、物流信息、包装、搬运装卸、区域分拨和配送等物流环节的有机结合，形成供应链，提高物流业竞争力和现代化水平。“十一五”期间，要充分发挥我省承东启西、沟通南北的区位和交通优势，加快建设“三大物流园区、十大物流配送中心、两大物流平台、四大物流体系”，形成以西安为枢纽，以宝鸡、榆林、汉中、****为节点的现代物流产业体系，努力把我省建成重要的物流集散地。综上所述，各级政府支持现代流通业的发展，鼓励进行仓储物流项目建设。2.1.3****省物流产业发展环境和条件现状为项目发展奠定了基础近年来，****省物流业呈现出如下的特点：1、物流业规模迅速扩大2008年，****省全社会物流总额达12500亿元，物流业实现增加值600亿元，2005年以来年均分别增长17.3%和14%；物流业增加值占服务业增加值的比重为25%，占GDP的比重为9%，分别高于全国平均水平8.5和2.4个百分点。2、物流发展水平显著提高 传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；一批新兴的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业集群。全社会物流总费用与GDP的比率，由2005年的21.7%下降到2008年的21.4%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。3、物流基础设施条件逐步完善交通基础设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。2008年，全省高速公路里程达到2466公里、铁路营业里程3750公里、航空货运量达到5.33万吨。仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性和专业性的物流中心正在形成，物流技术设备更新换代加快，物流信息化建设有了突破性进展。4、物流业发展环境明显好转各级政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算、人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。综上所述，近年来，****省物流业发展速度明显加快，总体规模快速扩张，服务水平显著提高，发展环境和条件不断改善，为物流产业乃至本项目的建设发展奠定了良好的基础。2.2项目建设的必要性2.2.1是加快农村流通业发展的需要 农村流通业是全社会流通业的重要组成部分，也是制约整个社会流通业发展的薄弱环节。随着农村市场经济体制的改革发展，原有的流通格局、组织体系被打破，新的适应市场经济发展要求的农村流通组织尚未充分发育，造成农村市场分散经营、无序竞争、短期行为等较为突出，不能适应农业、农村经济发展和农民的新要求。在市场经济条件下，流通业在经济发展中的地位举足轻重。流通环节是架在消费和生产之间的一座桥梁，开拓农村市场必须通过创新流通方式，发展先进流通生产力，从根本上解决农村流通不畅、市场无序问题。本项目利用**********有限公司现有的行业资源，整合省、市、县和基层供销环节的农资经营网点，建设以现代物流配送中心为重点的农资物流经营服务网络，有利于加快农村商品流通业的发展，构建高效率低成本的现代农资物流体系，为强化我国农业产业竞争力做出贡献。2.2.2是服务“三农”，促进现代化新农村建设的需要农村是我国小康社会建设的重点和难点。长期以来农业劳动生产率低，农村生产力水平不高，社会事业发展落后，农民收入增长缓慢制约着农村经济社会的繁荣与发展等。为此，我国《农业法》明确规定：“鼓励供销合作社和其他组织和个人提供市场信息，开拓农产品流通渠道，为农产品销售服务；发展多种形式的农业产前、产中、产后的社会服务事业；参与农业技术推广工作。”国家一系列政策、法规的贯彻执行，必将为供销——这一立足农村、适应农村经济体制的组织，在促进农业经济发展和农民奔小康方面充分发挥其独有优势提供了良好的发展机遇和广阔的发展空间。**********有限公司建设的****现代物流配送中心，大大的拉动了****市农村经济的发展，农业生产资料的配送到位不仅节省了农民购买生产资料的费用，加快社会主义新农村建设，搞活农产品生产和流通，推进农业产业化经营，同时也为促进农业增效、农民增收，解决农村部分剩余劳动力的就业问题提供了有利的保证。 2.2.3是做大物流产业拉动内需为区域经济发展做出新贡献的有效途径物流业替代房地产业和能源业，成为第十大振兴规划产业。被喻为国民经济的“血液”，是连接实体经济与市场的桥梁纽带。物流业是一个新兴的，而且是生产性的服务业，涉及国民经济的各个方面，是中国经济发展的一个重要支撑。中国物流业的增加值占整个服务业的增加值约为17％，也就是说物流业增长6个百分点左右，就可以拉动服务业提高1个百分点。据相关数据统计，2008年我国社会物流总额达89.9万亿元，同比增长18.1%；物流业增加值约1.94万亿元，同比增长14.6%；社会物流总费用约为5.21万亿元，同比增长14.7%。目前，我国物流业占GDP的比重已达6.6%。有专家认为，物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广、吸纳就业人数多、拉动消费作用大。在****地区建立一个有影响力的、综合的、能够提供多项物流服务的物流中心来说，是非常必要的，不仅有利于****地区物流产业的发展及物流体系的完善，促进****地区经济的发展，而且也有利于****企业的发展。本项目建设****现代物流配送中心，将有利于推动****地区物流产业的发展，促进物流产业做大、做强。随着项目的实施运营将带动项目区域运输业、仓储业、农业、制造业等多个行业的发展，促进国民经济发展，为区域经济发展做出贡献。 第三章市场分析及经营策略3.1物流业现状及发展趋势3.1.1我国物流业发展现状进入21世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。1、物流业规模快速增长2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。2、物流业发展水平显著提高一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的21.4%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。3、物流基础设施条件逐步完善 交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。截至2008年底，全国铁路营业里程8.0万公里，高速公路通车里程6.03万公里，港口泊位3.64万个，其中沿海万吨级以上泊位1167个，拥有民用机场160个。物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。4、物流业发展环境明显好转《国家“十一五”规划纲要》明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。3.1.2我国第三方物流的现状及发展趋势1、我国第三方物流的现状特征第三方物流作为企业作业管理的协作者、物流服务的整合者以及物流外包的契约人，日趋成为现代物流主流服务模式。一个国家第三方物流发展水平代表着本国物流的发展进程。在全国经济快速发展的新形势下，大力发展以第三方物流为特征的现代物流服务既是推动我国经济质量升级的一条重要渠道，也是我国传统运输物流企业转型的必然要求。自20世纪90年代中期，第三方物流伴随现代物流理念传入我国以来，已经有了长足发展，并呈现出较为明显的特征。主要的特征有：（1）总体规模偏小、发展潜力巨大总体上讲，第三方物流在我国处于起步阶段，企业物流和公众物流服务仍然是社会物流的主要形式，严格意义上的第三方物流有效需求不足的局面短时期难以明显改观。同时，第三方物流在中国已经有了大约十年的探讨过程和发展过程，在全球经济一体化影响下，中国正在成为第三方物流发展最迅速的国家之一。根据权威分析预计， 2011年中国第三方物流市场将达到53亿美元，年均复合增长率达到27%。与此同时，社会物流外包比例不断上升，2006年我国销售物流外包以5%-10%的速度增长，运输与仓储外包以10%-15%的速度增长，运输业务委托第三方的占企业运输业务的67%，这些都为我国第三方物流发展创造了良好条件。（2）需求的不平衡性较强不同企业间的物流理念以及物流需求层次差异性很大，先进的与传统的物流模式并存。一方面中国日趋成为全球制造业的中心，进入中国的先进制造业和分销业产生高端的物流需求，第三方物流需求主要集中在外资领域。这些企业物流理念先进、物流外包水平高、供应链管理要求严格且自主性较强，对第三方物流服务需求迫切、要求高。从另一方面来看，我国物流社会化、专业化程度依然较低。国内企业与外资企业物流形式、形态存在明显的差异。以制造业为例，根据有关机构调查，我国内资企业平均使用仓储面积大约是14.1万平方米，平均自有仓储面积8.2万平方米，租用的仓储面积是5.9万平方米，分别是外资企业的4.9倍、3.4倍和12.3倍，也就是说我们的外包明显不足。内资企业的货运车辆平均拥有量为66台，装载设备38台，分别是同期外资企业的3.7倍和1.5倍，明显反映出国内外企业在物流社会化、专业化运作方面的理念和实际运作差距。这种先进与落后物流形态并存的现象造成我国物流需求的多元化和社会物流结构的不均衡性。（3）行业集中度较低根据咨询机构的分析，2006年中国第三方物流市场大约有18000多个服务商和终端，排名前十位的服务商占市场总额仅 13%(这可能是很粗略的估计)，没有一家物流企业的市场份额超过2%，说明我国物流行业尚未实现充分的整合。在竞争模式上主要体现在成本与价格竞争，而对第三方物流所带来的供应链增值效应关注不够，低水平的过度竞争成为我国第三方物流发展的瓶颈问题，大家在行业中可能都感觉到这种竞争压力。根据分析，我国第三方物流行业目前利润率为3%-8%左右，行业利润空间尚未完全挖掘出来，和国际上相比差距还是很大。2、我国第三方物流发展的趋势十一五期间，现代物流作为国家重点发展的战略性产业得到了社会各界的广泛关注与支持，第三方物流发展进一步加快了进程，在服务内涵、经营模式、功能建设等方面发生了深远的变革，呈现出良好发展趋势：服务链不断延伸、专业化不断加强；服务范围向金融领域扩展；物流行业的整合趋势非常明显。全球经济一体化所带来的是物流全球化进程，这一进程正在向中国扩展，自第三方物流概念引入国内起，以兼并收购为特征的全球物流整合深刻改变了物流市场格局。一大批知名的第三方物流企业消失，一批巨型的物流大集团在整合过程中迅速发展壮大，市场集中度明显提升。近几年，外资对国内第三方物流企业并购明显升温，进一步加快了中国第三方物流企业的全球化进程，也使第三方物流企业竞争从服务竞争扩展到资本竞争。经过十多年发展，中国物流走向了理性、有序的发展轨道，官产学研等物流各界的沟通与协同不断加强，现代物流业发展环境不断改善。未来几年将是我国第三方物流的关键成长时期。3.2主要物流品种及市场分析 本项目借****工业园区规划建设及****市富硒农副产品、道地中药材种植及加工等产业发展的契机，整合地域资源，及****工业园区工业原辅材料运输，做大做强现代化第三方物流产业，以农副产品、中药原药及工业原辅材料为主要物流品种。3.2.1富硒农副产品市场需求分析我国是农业生产大国，人口是世界上最多的国家，人们对农产品的需求相对来所要比其他国家高很多，随着我国全面建设小康社会的步伐加快，国民收入不断提高，生活需求也必将增大并向营养化、保健化、时尚化方向发展。目前，城镇、农村居民中用于食品的支出分别占到总支出的30%和40%左右，在过去几年居民收入快速增长带动了农副产品消费的快速增长。随着人类对硒元素认识的不断深入，硒的作用也被一一揭示，硒被誉为“生命的火种”、“抗癌之王”、“心脏的守护神”。硒能减轻化学致癌物、农药和间接致癌物的毒副等作用，是对抗污染的“天然解毒剂”。随着现代文明发展与人类生活水平提高，近年来，硒作为人体必须的一种微量元素，它的营养研究，已成为世界各国，尤其是欧美亚各国微量元素营养研究最受关注的热点之一。在国际硒的营养研究和产业快速发展情况下，国内硒资源的开发应用也方兴未艾，各种富硒农产品及富硒生物制品大量涌现，如富硒大米、富硒茶叶、富硒水果、富硒蔬菜、富硒红薯、富硒蘑菇、高硒螺旋藻等，各种富硒农产品基地纷纷建设，很多地方围绕富硒农产品开展深加工项目。 近年来，****富硒资源开发已经起步。据不完全统计，全市现已开发经营富硒产品30个，产值总额3.9亿元，有32个企业从事富硒产品生产。其中，紫阳富硒茶已获得国家地理标志产品认证和证明商标，在国内享有良好声誉，生产规模达到15万亩，产值达到1.5亿元。以富硒地下水为水源的康硒矿泉水、汉水硒谷矿泉水、双龙泉矿泉水、富硒桑椹果醋、富硒绞股蓝可乐，正在逐步走出山外。以富硒魔芋为原料开发生产的富硒魔芋精粉、葡甘聚糖、魔芋系列食品，正以独特的保健功能在全国魔芋产品市场上占有主导地位并远销东南亚地区。富硒粮油产品、富硒干鲜果、富硒方便食品、富硒食用菌等一批富硒产品也逐步由小规模开发向专业化、产业化方向发展，****市一批富硒食品加工龙头企业正在逐步发展壮大，硒蛋白多糖、富硒多元素营养液、富硒蚕蛹氨基酸口服液等高技术含量的富硒深加工产品和富硒中药材正在加快开发研究并取得了较好进展。****的富硒产业显现出良好的开发前景，具有成为****最具特色新兴绿色主导产业的基础。综上所述可以预见，****富硒资源是最具特色的资源，富硒资源开发比较稳定，易于聚集、形成规模，取得规模效益，富硒产品国内外市场需求旺盛，随着人们对富硒农产品的重视程度越来越强，****市富硒农产品产业发展越来越迅速，****市富硒农副产品加工行业的发展壮大，富硒农副产品具有良好的市场前景。3.2.2道地中药材市场需求分析近几年来，我国中药产业进行了一系列调整、规范工作。政府在“十一五计划”中将现代中药划为重点发展的高新技术产业，指出今后5至10年是中药行业发展的关键时期，要积极推进中药现代化进程。2006年，国家科技部、国家中医药管理局和卫生部在长期调研的基础上确立了“中药现代化”和“中药更广泛地走向世界”的跨世纪战略目标，选择中药科技化作为切入点，实施中药现代化产业行动计划，确立了以技术现代化、工艺工程化、质量标准化、产品规模化为手段全面推进中药产业发展的战略目标。国家药品监督管理局成立后，提出了逐步研究建立中药材栽培规范的GAP、中药安全评价规范的GLP、中药临床研究规范GCP、中药质量标准规范等任务。 国家计委、经贸委、农业部等先后出台政策，对中药现代化予以大力扶持，这为我国中药产业的发展创造了良好的政策环境。中药业现已发展成为我国的高成长行业、优势产业。****位于****省最南部、北靠秦岭，南依巴山，汉江横贯其中，形成“两山夹一川”的地势特征，****属北亚热带湿润季风气候区，雨量充沛，气候温和。独特的地理位置及地貌特征，造就了丰富多样的生物资源，是全国闻名的“生物资源基因库”。****自古以来就盛产中药材，历史上被称为“中药材之乡”。全市中药材野生分布十分广泛，历史上传统出口的药材有杜仲、党参、川牛膝、银耳、银花、桃仁、柴胡等，主销香港及东南亚。****一区九县均有药材分布，不少药材显示出特殊的地带性或分布的局限性，道地中药材近百种，在全省乃至全国占有重要的地位。综上所述，根据“十一五”发展规划，****道地中药材具有的发展具有政策上的优势和地域上的优势，道地中药材产业的发展必将带动商贸、物流等相关产业的发展，因此本项目的实施具有良好的市场前景。3.2.3****工业园区发展趋势对物流的需求分析****工业园区为省级科技工业园区，享受省级高新技术开发区和省级经济技术开发区的各项优惠政策。园区突出秦巴生物资源开发的比较优势，企划、营造****生物医药工业产品的市场知名度，打造知名品牌企业。园区以“高技术、高附加值、高市场占有率”为起点，努力把****工业园区建设成陕南工业科技创新、机制创新的重要基地，区域科技项目和高科技企业及科技管理型企业的孵化基地。随着经济的飞速发展，****工业园区新建、扩建了大批企业，工业园生产规模不断扩大。 ****工业园区位于****江北****大道以北（西康高速汽车站对面），与316国道以东西康高速、十天高速出站口接临，这些便利的条件促进了****工业园区经济的发展，形成了以农产品加工、中草药加工、油脂生产、食品加工、饲料生产、建材企业等为支柱的产业群，也确定了****工业园区在****市工业经济发展中的独特地位。****工业园区及****市众多轻重工业企业的生产原料输入、产品输出及企业间的资源配送等，都充分的说明了物流业在此有着广阔的市场。3.3项目经营的基本战略及营销策略1、战略思想从供应链的基本思想出发，建立于其他物流企业之间的战略联盟关系，强化物流中心的功能与服务体系，形成和建立一个以****区为中心，辐射全国的全方位的、多功能的物流服务体系与网络，在此基础上与工商企业建立战略联盟关系，为社会提供物流服务，实现社会物流的合理配置，更好的满足客户的需求，提供物流效率，降低物流成本。2、基本原则坚持功能互补、平等自愿、互惠互利、协调一致的原则，建立合理的运作管理方式。3、营销策略市场竞争越来越集中于品牌竞争，名牌成为开启市场的一把金钥匙。本项目将实施品牌化策略，以“保证质量，优质服务”的经营方针，为客户提供优质的服务，逐步创立企业品牌，以服务创牌，以品牌创销路，谋发展。 第四章建设地址和建设条件4.1建设地址及概况4.1.1建设地点及土地现状本项目拟在****大道以北（西康高速汽车站对面）征地400亩进行项目建设。项目用地属于建设用地，符合项目区域用地规划。场区地势开阔平坦，没有压覆矿床和文物。项目建设不会对周围环境造成不利影响，也不涉及移民安置及搬迁。本项目位于****大道以北（西康高速汽车站对面），与316国道以东西康高速、十天高速出站口接临，交通十分便利。4.1.2****市概况****市位于祖国版图中部、****东南部，幅员在北纬31°42′—33°49′、东经108°01′—110°01′之间，面积23529平方公里，占****省面积的11.4%。本市南依大巴山北坡，北靠秦岭主脊，东西宽约200公里，南北长约240公里，汉江由西向东横贯，构成“两山夹一川(江)”的自然地貌。全市最高海拔2964.60米(秦岭东梁)，最低海拔170米(白河县汉江出境处)，海拔高低相对差为2794.6米。****地缘和区位优势独特，在省际之间，处于川、陕、鄂、渝四省市的结合部，即东与湖北省(竹山、竹溪、郧县、郧西)连接，南与川渝两省市(万源、城口、巫溪)接壤，位处西安、武汉、重庆三大经济区的几何中心，故有方志称****为“东接襄沔、西达梁洋、南通巴蜀、北控商虢” 之地。在****省内，****北与省会西安市(周至、户县、长安)和商洛市毗连，西与汉中市(佛坪、洋县、西乡)为邻。****市新型工业迅速发展，按照“统筹城乡、循环经济、产业集群、项目支撑”的要求，组织编制了以月河川道石泉、汉阴、汉滨为主体，旬阳、平利为两翼的“一体两翼”区域发展规划和新型材料工业规划。省政府已将月河川道列为统筹城乡一体化发展综合实验区。****工业园区在调整中加快建设，特色品牌建设和名牌产品培育取得成效。全市实现工业产值135亿元，增长23%，新增规模企业28户。尧柏水泥、新型管材、双稀沃氏、天新捻丝等40个工业项目投产运营；旬阳电站、小金河大型铁矿、纳米氧化锌迁建扩能、南江河水电梯级开发、汉滨五氧化二钒等重点项目开工建设。列入当年开工、续建、竣工、前期的“四个十”工业项目推进计划如期实现。2008年****全年完成生产总值233.7亿元，增长15.1%；全社会固定资产投资201亿元，增长35.8%，其中地方固定资产投资151亿元，增长52.3%；财政总收入26亿元，增长30%，其中地方一般预算收入7.49亿元，增长28.8%，一般预算支出57.2亿元，增长63.9%；社会消费品零售总额78亿元，增长24.9%；城镇居民人均可支配收入10150元，净增2099元，增长26.1%；农民人均纯收入2770元，净增514元，增长22.8%；物价涨幅5.1%，单位能耗下降4.5%。4.2建设条件4.2.1地质地貌****在大地构造位置上属于秦岭地槽褶皱系南部和杨子准地台北部汉南古路的东北缘，分别由东西走向的秦岭地槽褶皱和北西走向的大巴山弧形褶皱带复合交接组成。具南北衔接，东西过渡的特点。****以汉江为界，分两大地域，北为秦岭地区，南为大巴山地区，以汉水—池河—月河— 汉水为秦岭和大巴山的分界，其地貌呈现南北高山夹峙，河谷盆地居中的特点。全市地貌可分为亚高山、中山、低山、宽谷盆地、岩溶地貌、山地古冰川地貌6种类型。在本市土地面积中，大巴山约占60%，秦岭约占40%，山地约占92.5%，丘陵约占5.7%，川道平坝占1.8%。海拔高程以白河县与湖北省交界的汉江右岸为最低（海拔170米），秦岭东梁为最高（海拔2964.6米）。秦岭主脊横亘于北，一般海拔2500米左右；大巴山主梁蜿蜒于南，一般海拔2400米左右；凤凰山自西向东延伸于汉江谷地和月河川道之间，形成“三山夹两川”地势轮廓，汉江谷地平均海拔370米左右。秦岭、大巴山主脊与汉江河谷的高差都在2000米以上。境内的主要山脉有秦岭的东梁、平梁河、南羊山和大巴山的化龙山、凤凰山、笔架山。4.2.2地震设防烈度及抗震设计参数本项目建筑工程基本地震局加速度值为0.2G，抗震按8度基本设防烈度标准。4.2.3水文气象条件****市属亚热带大陆性季风气候，四季分明，雨量充沛，无霜期长。垂直地域性气候明显，年平均气温宁陕、镇坪12℃左右，其他各县15℃左右。全市日照时数在1495.6小时(镇坪)—1836.2小时(白河)之间。年降水量在750毫米—1100毫米之间。全市无霜期210—270天，平均8个月以上。主要气候特点是：冬季寒冷少雨雪；夏季多雨并有伏旱；春暖干燥；秋凉湿润并多连阴雨。主要灾害性天气是伏旱、暴雨和连阴雨。4.2.4交通运输条件项目所在区域交通极为便利。航空：****飞机场位于城西的五里镇，距市中心约17公里，每周有从****直达西安的航班。 铁路：****火车站位于城区江北。市内有阳安、襄渝二条电气化铁路，阳安线：阳平关至****；襄渝线：襄樊至重庆；西康线：西安至****。这三条铁路是我国中南、华北、西南、西北铁路交通之间重要的联络线路，****市正居其枢纽地位，每天有列车分别可达北京、上海、郑州、西安、成都、重庆、武汉、福州、青岛等大城市。公路：****市内有国道316、210穿境而过。全市现有公路112条，通车里程1253公里。其中干线公路180公里，多为三、四级。城区内开通公共汽车路线五条，总程60公里。2009年5月28日，西安至****高速公路全线贯通。****市被纳入西安2小时经济圈。****市目前已初步形成了航空、铁路、公路相融合的立体化交通网络。项目地交通极其便捷，是物流配送中心的理想的建设地。4.2.5公用设施条件项目所在地位于****工业园区，园区内基础设施齐全，完全能满足项目建设及运营的需要。给水：园区现有自来水厂一座，日供水能力远期6万吨，近期3万吨。排水：园区实行雨、污水分流排水，已铺设雨、污水管道4900m。电力：有两条110KV架空线从园区穿过，有110KV开闭所一座。通讯：电信、网通固话均可接入园区；联通公司通讯枢纽大楼设在园区。宽带：广电通讯光缆即将接入；电信、网通宽带均可接入园区。 第五章建设规模及功能设计5.1建设规模5.1.1发展目标定位吸收国内外现代物流业的先进理念，采用现代信息技术，高起点打造****地区农副产品、中药材、工业品物流配送中心，集仓储、运输、分拣、包装、配送及信息资源整合为一体，大力发展第三方物流业，为货物供需双方提供全方位、个性化、增值性的专业服务，使其成为依托****，辐射周边地区的的重要的农副产品、中药材、工业品集散地，并努力建成****农副产品物流网中的关键节点。5.1.2建设规模本项目建设总用地面积400亩（约266668平方米），总建筑面积194150平方米。其中：大型农副产品集散存储仓库12栋共60000平方米，中型农副产品集散存储仓库20个共40000平方米，小型工业产品集散存储仓库15个共9000平方米，冷冻仓库3个共1500平方米，办公大楼26000平方米，多功能宾馆29100平方米，职工餐厅及宿舍11200平方米，生活超市3000平方米，个体物流公司加盟用房300间共11850平方米，辅助用房（含公厕10座共800平方米、配电房、水泵房、锅炉房和门卫室4个）2500平方米。场区总体工程建设，场区道路广场面积34954平方米，大型停车场3个共24000平方米，中型停车场5个共15000平方米，小型停车场4个共4000平方米，场区绿化面积43364平方米。 建设二级中转站4个（分别为西安、十堰、成都、重庆）；建设区域性农副产品及物流信息服务平台1个；购置重型中长途物流运输车辆15辆，短途轻型物流运输车辆20辆，装卸车辆10台，检验检测设备5套，各规格计量设备5套。5.2项目经营模式根据GB/T18345-2001《物流术语》中对物流的定义是：物品从供应地向接收实体地流动过程。现代物流是将物品的运输、储存、装卸、搬运、流通加工、包装、配送、信息处理等基本功能有机结合，使“物流”、“信息流”、“资金流”融合于一体，实现物流成本的最低化。本项目物流配送中心将采用专业物流公司的经营模式。按物流货主与物流企业（公司）业主的关系，物流企业（公司）可分为专业物流公司、非专业物流公司和综合性物流公司。1、专业物流公司也称为第三方物流公司，它是由物流货物的供方与需方以外的物流企业提供物流服务的运营模式。是货物的生产或销售等企业为集中精力增强核心竞争能力，将其物流业务以合同的方式委托于精心选择的专业物流公司（3PL）运作。第三方物流企业提供物流服务的方式是多种多样的，如前店后仓式、单品配送式、整合配送式等等。2、非专业物流公司也称为货主方物流公司，它是货物生产企业以自营为主的物流运营模式，即企业自己在全国范围内建立起网络化的现代物流配送体系，自主运营完成物流业务的全部流程。利用精确而迅速的信息流动可以达到即时采购、生产和销售的良好效果，从而努力实现零库存。 3、综合性物流公司则是上述两种运营模式的结合。企业（货主）物流是由供应物流、生产物流、销售物流以及回收利用物流共同构成的。综合就是指将上述物流环节中的某一部分或几部分由第三方物流公司完成，其余的物流环节依然由货主自己来做。这是我国目前大多数企业采取的物流模式。哪个环节需要由第三方物流公司完成，主要取决于企业自身的软硬件能力和社会的物流服务能力。这种形式也相应地集合了上述两种物流模式的种种优点和缺点。随着市场经济的发展完善，社会分工逐渐细化，第三方物流企业——由供方与需方以外的物流企业提供物流服务的业务模式应运而生，这些物流服务商在产权关系上是独立法人企业，并不隶属于某个生产企业。从物流理论上说，第三方物流企业的运营模式，可以提供专业化、规范化、规模化的物流服务，降低物流成本，因而也就提高了企业的市场竞争力。因此本项目物流配送中心将采用专业（第三方）物流公司的经营模式，以做到专业化、规范化运作。5.3项目功能设计为了实现本项目的建设目标，在建设内容上设置了四大功能，分别是仓储、装配货服务、信息服务、综合服务功能等。5.3.1仓储功能1、场所根据项目运营特点，本项目仓储主要针对富硒农副产品、中药材、工业品等，设标准仓储库；针对需要保鲜产品设置专用冷藏库；针对危险物品设置专用仓库保管。2、功能针对不同富硒农副产品、中药材、工业品等仓储要求，按规范要求分门别类进行贮存、分装和货物配送工作。3、管理服务 （1）场区所有仓储库全部实行全自动安防监控和现代化经营管理，建立完善的电脑贮存资料档案，建设区域性农副产品及物流信息服务平台，设计流畅的专业仓储运输线路，配备必要的机械设备，以减轻工人劳动强度，实现物流现代化、信息化，提高工作效率。所有仓储物质符合安全、消防、特种行业物品管理规定。（2）按照所仓储物质的不同要求和规定，进行质量检测、检验和计量，建立严格的物资产品准入制度。5.3.2装卸、组配货及配送功能1、场所在仓储库内附设货物装卸、组配货间。2、功能（1）出入库产品检测、检验、计量。（2）按客户对货物品类、型号、规格、数量、包装、仓储等要求，进行货物集中堆放、分拣、组配、包装、装运、配送等作业。3、技术要求（1）快速准确的检测、检验、计量。（2）规范化的产品包装。（3）采用安全可靠、快捷的装运设备，减轻劳动强度。（4）完善的检、配、装、送管理程序。（5）利用电子办公软件，电子备案配送产品的品类、型号、规格、包装、数量等，节约人力，使装卸、配送服务更加精准化，集约化。5.3.3信息服务功能1、场所区域性农副产品及物流信息服务平台（附设在办公大楼内）。2、功能 通过声讯、计算机网络等多种渠道为客户提供产品、车辆信息、物流配送业务办理等的全程咨询、查询服务。建立物流公共信息平台。整合农副产品、中药材、工业品等物流从上游供应商到下游用户各个环节，建立物流产品供需资源数据库，为供需双方及物流等各环节服务方便、及时、准确的提供信息共享、交互、全程交易、决策支持、数据挖掘等服务功能。3、技术要求（1）采用集计算机电话集成技术、语音处理、计算机网络、数据库于一体的呼叫中心（call-center）技术组成信息呼叫系统。（2）提供对各种线路资源的支持，使电话交换与计算机系统有机结合。完成信息咨询、信息查询、费用查询、业务受理等各种功能，并作为人工服务的辅助和引导。（3）采用RFID（电子标签）、车载GPS定位系统等现代先进物流信息技术的应用，实现数据的采集与应用，运输车辆的全天候定位跟踪，提高物流的作业效率，降低物流成本。5.3.4综合服务功能紧密围绕物流配送业务提供全方位优质服务，创建良好的经营环境，主要服务功能有：（1）鼓励个体物流公司加盟：以优惠的政策吸引个体物流公司加盟，使物流运输线路及网络更全面更广；鼓励个体车主加盟，增强本物流中心的运输能力。（2）设立工商税收服务窗口：在物流中心设立工商税收服务窗口，办理各种经营执照，方便入园企业和运输户纳税。（3）法律咨询服务：法律顾问服务。（4）金融服务：储蓄、融资、保险、小额信贷服务。（5）邮政、联运服务。 （6）生活服务：提供吃住、购物、娱乐、医疗等建设服务。（7）治安服务：实行统一的物业管理，强化治安、绿化、卫生保洁等服务工作，为各路客商提供一个优美安全的工作环境。 第六章建设方案6.1项目建设指导思想和建设原则6.1.1建设指导思想****现代物流配送中心的建设，在指导思想上要高标准起步，借****工业园区迅速发展及****农副产品、中药材、工业产品发展迅速的契机，整合地域资源，做大做强现代化第三方物流产业，以提供物流配送配套服务为目标，通过规模化、档次化、专业化、品类化、综合化，高起点打造一个集采购、仓储、运输、分拣、包装、配送及信息资源整合为一体的产业链管理中心，铸造出具有区域特色的农产品、中药材、工业品物流配送中心。6.1.2建设原则1、认真贯彻执行《物流业调整和振兴规划》，遵循《****省物流业调整和振兴规划实施方案》。2、总体设计及设计功能与城市规划相结合，功能适当超前的原则。3、建设设计既体现仓储物流业使用功能的要求，又要充分考虑现代化城市建设的需求，体现出地方建筑特色。4、立足于服务全社会的高度，以满足当地经济社会发展对物流配送的需求作为项目建设的出发点和落脚点，进行有针对性的布局、功能等方面的设计，尽最大可能提供优质的保障服务。5、项目建设要力争做到技术先进，系统开放，根据实际需求确定项目各项功能。 6.2土建工程方案6.2.1主要建（构）筑物建筑结构特征1、仓库建筑面积110500平方米，均为单层轻钢结构建筑，高度4.5m。内外墙均为240mm厚空心砖墙；屋面为双层压型钢板，内夹75厚玻璃棉毡；外墙设塑钢窗；大门为钢制保温门；地面不发火花混凝土地面；空心砖墙外饰为蓝色涂料，内饰刷白色乳胶漆涂料。2、办公大楼建筑面积26000平方米，长度130米，宽度50米，主体四层，层高3.6m，内设二部楼梯。办公大楼采用现浇钢筋混凝土框架结构，桩基（或钢筋砼独立基础）。钢筋混凝土基础梁，现浇钢筋混凝土梁、板、柱。内外墙均为200mm厚加气混凝土砌块，外窗为单框双玻塑钢窗，楼地面铺防滑地砖，内门为木门，外门为白钢框不锈钢门，外墙刷涂料，屋面设聚苯乙烯泡沫塑料板保温，APP卷材防水。3、多功能宾馆建筑面积29100平方米，长度100米，宽度97米，主体三层，一层高4.5米，其余层高3.6m，内设二部楼梯，一部电梯。内设住宿、餐饮、洗浴、棋牌休闲娱乐等服务功能。住宿条件达到星级标准，标准客房1000间（25平米一房间），餐饮种类包括南北菜肴。多功能宾馆大楼采用现浇钢筋混凝土框架结构，桩基（或钢筋砼独立基础）。钢筋混凝土基础梁，现浇钢筋混凝土梁、板、柱。内外墙均为200mm厚加气混凝土砌块，外窗为单框双玻塑钢窗，楼地面铺防滑地砖，内门为木门，外门为白钢框不锈钢门，外墙刷涂料，屋面设聚苯乙烯泡沫塑料板保温，APP卷材防水。 4、职工餐厅及宿舍建筑面积11200平方米，长度100米，宽度28米，四层，一层层高4m，其余楼层高2.6m。其中一层为职工餐厅及职工活动室，以上为职工宿舍。采用砖混结构，内外墙均为240mm厚烧结多孔砖墙，外窗为单框双玻塑钢窗，楼地面铺防滑地砖，内门为木门，外门为白钢框不锈钢门，外墙刷涂料，屋面设聚苯乙烯泡沫塑料板保温，APP卷材防水。5、生活超市建筑面积3000平方米，长度60米，宽度50米，二层，层高4m，其余楼层高3.6m。采用砖混结构，内外墙均为240mm厚烧结多孔砖墙，外窗为单框双玻塑钢窗，楼地面铺防滑地砖，内门为木门，外门为白钢框不锈钢门，外墙刷涂料，屋面设聚苯乙烯泡沫塑料板保温，APP卷材防水。6、辅助用房总建筑面积2500平方米，包括：10座公厕，每座占地80平方米，共800平方米，变配电房300平方米，水泵房300平方米，锅炉房350平方米，门卫室750平方米（设6个大门，两个主大门每个200平方米，两个侧大门，每个100平方米，两个小大门，每个75平方米），均为单层砖混结构，钢筋混凝土条基，水泥混凝土地面，塑钢门窗，内墙面刷乳胶漆，外墙清水墙。7、个体物流公司用房总建筑面积11850平方米，均为单层砖混结构，钢筋混凝土条基，水泥混凝土地面，塑钢门窗，内墙面刷乳胶漆，外墙清水墙。6.2.2主要建（构）筑物一览表主要建构筑物详见表6-1。 表6-1主要建（构）筑物一览表序号建筑物名称占地面积（m2）建筑面积（m2）层数结构形式1仓库1105001105001钢结构2办公大楼6500260004砼框架3多功能宾馆9700291003砼框架4职工餐厅及宿舍2800112004砼框架5生活超市150030002砼框架6公厕8008001砖混7变配电房3003001砖混8水泵房3003001砖混9锅炉房3503501砖混10门卫室7507501砖混　合计266668194150　　6.3设备方案6.3.1设备选择原则以建设“技术先进、节能高效”的物流配送中心为目标，设备选型应统筹兼顾以下原则：1、仓储配送上适用：所选购的设备应与本物流中心仓储配送规模需求相适应；2、技术上先进：在满足仓储规模需要的前提下，要求其性能指标保持先进水平，突显绿色、无污染的概念；3、经济上合理：即要求设备价格合理，在使用过程中能耗、维护费用低，并且回收期较短； 4、车辆大中小型相结合：车辆配置选择合理，以大型长途运输为主，中型短途中转型车辆为辅，小批量市内货物运输以小型车为补充；5、考虑设备的可靠性和维修性、设备的安全性和操作性，选用运行效益高，节约能源，环保无污染的设备。6.3.2主要设备配置1、信息网络系统设备（1）信息网络设备：办公电脑、网络连接设备及其配套设备、物流配送信息平台系统。（2）通讯网络系统设备。主要包括：电话机、终端接口等。（3）安全监视网络系统设备。主要包括：摄像机、录像机、解码器、操作台、显示器等。2、仓储运输设备仓储运输设备主要为运输车辆、起吊机、叉车、堆高机、搬运机、电瓶车、移动式装卸机、包装捆扎机、移动式配货平台、排风机、装配式货架（柜）、垫板、手推式送货车等。3、其他设备其他设备主要包括产品安全出入库检测设备，变配电、供暖、冷藏、消防、环保等公用辅助设施设备。6.4总图布置6.4.1总平面布置原则（1）符合****市工业园区总体规划要求；（2）总体布局合理，功能分区合理，满足工艺操作、行业规范要求；（3）符合防火、卫生、安全等有关规范的要求，并充分利用土地的原则； （4）充分体现功能区分明确，物流人流互不干扰、流动顺畅等原则。6.4.2竖向设计建设场地地势较平坦，采用平坡式布置。根据相邻城市道路的路面标高、场区排水以及车辆行驶安全等条件确定建筑物地坪和厂内道路标高。6.4.3场区防护及绿化1、用地内建筑物根据其性质、耐火等级按防火间距要求布置。2、靠近道路的围墙采用通透式围墙，其它采用砖砌围墙作为周边维护，出入口设门卫。3、绿化是环境保护的一项重要措施，在总平面布置中充分考虑到绿化区、绿化带的设置，增加绿化面积，达到美化、防尘、防噪音的效果。项目总绿化面积为54364平方米，绿地率20.39%。6.4.4道路广场、停车场设计1、场区内道路便于交通运输和消防。采用城市型沥青混凝土路面，道路设计为9～15m，其中入口处、仓储区主要道路为15m，次要道路为9m，道路转弯半径设计为6～12m。2、在场区出入口前及办公、生活区建筑物间穿插布置绿化广场。3、停车场采用混凝土路面，为便于不同车辆停靠及出入，保证场区内交通顺畅，停车场在明显位置设置办公车辆、运输车辆停靠标识。6.5公用工程6.5.1给水工程1、给水工程布局结构场区供水管网采用办公、生活、消防三合一系统，管网 采用环状与枝状相结合的铺设方式，干管环状设置，支管枝状设置，水管管径分别为DN250、DN200、DN100。给水主管网最大管径为150毫米，最小管径为25毫米。给水管道可用PE管，柔性接口，给排水管网与建筑红线平行布置，集中设置在道路一侧。2、消防制度及消防用水场区内设有消防水泵，并设有备用电源。室内外消防采用高压制，由水泵加压。建筑内设室内消火栓，两消火栓距离36m，室内消防水量为10L/s，同时使用消防水枪数量为2个。室外消防流量为20L/s。配置消防水泵两台，一用一备。3、管材场区室外供水管道为埋地敷设方式，其管材采用球墨铸铁给水管，室内部明装的给水管采用PE管，消防给水管均采用热浸镀锌钢管，卫生间内的给水管采用PP—R塑料管。6.5.2排水工程1、排水方式场区排水采用雨污分流制，其污水主要为生活污水，生活污水经场区化粪池处理后排入城市污水管网。2、管材场区排水管道采用钢筋混凝土排水管，卫生间内污水管采用UPVC塑料排水管。6.5.3雨水工程1、排水制度及方式本项目的雨水排放采用雨污分流制。建筑物屋面的雨水经天沟收集后，经落水管排至地面，地面雨水汇集至道路各雨水口，由场区雨水管网汇总后通过雨水总排放管排至雨水管网。 2、管材场区雨水管道采用钢筋混凝土排水管，建筑物落水管采用UPVC塑料排水管。6.5.4供电工程1、根据项目用电负荷要求，项目建成后，按三级用电负荷设计，电源申请供电部门就近解决，供电电压10KV，项目自建变配电房一座。由变压器室，高、低压配电室、控制室及维修间组成。2、场内各单体建筑物均设动力、照明配电箱柜，线路均采用25mm2－35mm2铝芯电缆，电缆沟敷设。3、路灯栽杆架设150w探照灯和装饰灯，采用时间继电器或光电开关实行分区集中自动控制。4、防雷、接地措施场区接地系统采用TN-C-S系统，变压器中性点直接接地，接地电阻不大于4Ω。5、主要设备选型10KV变压器选用S9-1250/10节能型，高压配电屏选用GZST型，低压配电屏选用BZS型，控制柜选用PTK型，直流屏选用PK型，动力配电箱选用XL（F）-21型，照明配电箱选用PXT（R）型。6.5.5供热工程供热工程包括采暖供热和生活供热。本项目供热采取燃煤锅炉集中供热方式。供热系统采用直供与换热站相结合的二级热水系统，采暖为直供，生活供热经换热站供，设置软水设施和补给水泵。供热管网沿场区主干道成环型布设、闭式循环，采用压差控制器调节平衡，换热站为自动控制。各区域供热管网以支状敷设，管道采用波纹补偿器管沟方式敷设，管沟为钢筋混凝土地沟。 第七章土地利用与节能节水7.1土地利用本项目拟征用土地400亩，约266668平方米。参照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发[2008]24号），从投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标对本项目用地情况进行了分析计算。详见表7-1。表7-1用地指标分析表序号项目单位数据备注1总征地面积亩400266668平方米2建筑占地面积平方米1353503总建筑面积平方米1841504道路广场面积平方米339545停车场面积平方米430006绿化面积平方米543647容积率0.728≥0.78建筑系数%54.51≥30%9行政办公及生活服务设施用地所占比重%4.05≤7%10绿地率%16.26≤20%11投资强度万元/公顷938≥625万元/公顷根据国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发[2008]24号），建设项目各项用地指标规定为：容积率≥0.7，建筑系数≥30%、行政办公及生活服务设施用地所占比重≤7%、绿地率≤20%、投资强度≥625万元。 从表7-1指标计算数据来看，本项目各项用地指标达到了国家规定的标准，符合国家节约、集约用地的要求。7.2节能政策和设计依据7.2.1节能政策按照《国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]278号）精神，节约能源是我国的一项长期基本国策，是实现能源有效配置的手段之一，对提高经济效益具有重要意义。国务院在节能减排降耗的有关文件中明确要求：节能减排工作任重道远，重点要完善并严格执行能耗和环保标准。新上项目必须进行能源消耗审核和环境影响评价，不符合节能环保标准的不准开工建设。要加快节能环保技术进步，积极推进以节能减排为主要目标的设备更新和技术改造，引导企业采用有利于节能环保的新设备、新工艺、新技术。加强资源综合利用和清洁生产，大力发展循环经济和节能环保产业。7.2.2设计依据和标准我国是一个能源短缺的国家，节约能源是我国贯彻“可持续发展”的既定国策。节约能源也是节约资源，降低生产成本的重要措施。本章节编制依据如下：1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《中国节能技术政策大纲》（2006）；3、《节能中长期专项规划》（发改委环资[2004]505号）；4、《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（2007年）；5、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）； 6、《****省建设项目资源节约管理规定》（****省发展和改革委员会陕发改投资[2006]352号《关于印发<****省建设项目资源节约管理规定>的通知》）。7.3节能、节水措施本项目属物流基础设施建设，不属于高能耗产业。就本项目所涉及的内容提出节能措施，具体如下：7.3.1建筑节能严格按照《公共建筑节能设计标准》的要求，各分项工程在设计、施工中均应加强建筑节能，对建筑标准、建筑工艺、建筑材料、设备提出明确的环保要求，使每一项基建工程都符合国家和省上的节能、环保要求。主要措施如下：墙体可采用岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚胺酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数。采取增加窗玻璃层数、窗上加贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃（low-E玻璃）、封装玻璃和绝热性能好的塑料窗等措施，改善门窗绝热性能，有效降低室内空气与室外空气的热传导。采用高效保温材料保温屋面、架空型保温屋面、浮石沙保温屋面和倒置型保温屋面等节能屋面。采用综合考虑建筑物的通风、遮阳、自然采光等建筑围护结构优化集成节能技术。例如，双层幕墙技术是中间带有可调遮阳板、且可通风的方式，夏季可有效遮阳和通风排热，冬季又可使太阳光透过，减少采暖负荷。7.3.2其他节能措施1、公用动力设施尽量布置在负荷中心，减少管线长度能源损失。 2、选用节能变压器，场区变配电站的设置尽量靠近负荷中心布置，减少电能损失。3、照明中路灯部分的光源采用高显色性高压钠灯，房间内照明采用荧光灯，走廊、楼梯间、卫生间的照明采用节能灯，楼梯间照明控制采用延时开关。4、在设备的采购中注意其节能性能，尽量选用低能耗的产品。在设备选型上应充分考虑了节能的因素。5、设计贯彻节约用水原则，尽量循环使用。6、所有卫生设施均采用节水型产品。7、建立节能奖励制度，结合本项目单位的实际情况，定期对节能工作中做出贡献的集体和个人给予表彰和奖励；8、教育职工牢固树立建设节约型社会的理念，从一点一滴小事做起，自觉养成节约的良好习惯。9、节约能源是企业管理的一项日常任务，应在有关部门内设置相应机构，负责管理，统一协调。各部门应建立相关的规章制度，并定期检查与考核，要对职工进行经常性宣传教育，开展节能活动，提高节能意识，同时搞好能源计量，加强能耗定额管理，做到合理用能，均衡用能，节约用能。 第八章环境影响评价8.1环境保护标准及依据1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《建设项目环境保护管理条例》；3、《建设项目环境保护设计规定》（国家计委、国家环保总局，1987.3）；4、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》；5、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；6、《城市区域环境噪声排放标准》（GB3096-93）；7、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；8、《大气污染物综合排放标准》（GB8978—1996）；9、《污水综合排放标准》（GB8978—1996）；10、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）。8.2环境保护原则和目标8.2.1环境保护原则1、坚持环保“三同时”原则。2、坚持服从“统筹规划，把项目环境保护、治理与区域环境综合治理同步进行”的原则。3、坚持“环境硬件建设与软件建设相结合”的原则。8.2.2目标 根据****市及项目区域发展规划提出的要求，本项目环境建设的目标为：按照统筹规划，分步实施，突出重点，配套推进的原则，采取工程与技术措施相结合的方法，对项目环保进行全面配套建设，使其与环境生态、城市文化相融合，达到项目区内各功能协调、开放、环境清洁卫生并具有环境示范作用的物流配送中心。8.3环境影响分析8.3.1建设期环境影响分析本项目建设期对环境的影响主要为扬尘、噪声、固体废弃物等，经采取措施后可达到环境保护的要求。1、对水环境的影响施工期废水主要是来自暴雨的地表径流、地下水、施工废水及施工人员的生活污水。如果处理不当，将对地表水环境产生一定的影响。2、对环境空气的影响在施工过程中，引起环境空气污染的污染源主要有：（1）施工机械和运输车辆所排放的废气；（2）开挖及回填产生的粉尘；（3）水泥、砂石、泥土、石灰等在运输、装卸过程中产生的扬尘；（4）开挖的泥土未及时清运暴露在外、材料堆放不当被风扬起产生的扬尘等对施工场地周围环境空气质量将产生不良影响。3、对声环境影响施工阶段的噪声主要来自以下三个阶段：基础施工阶段、建筑结构施工阶段、设备安装阶段。将对施工场地附近地区的声环境产生影响，此外，由于施工期运输车辆增加，会增加场区内公路沿线地区的噪声污染。4、固体废物对环境的影响 施工期间建筑工地会产生大量余泥、渣土（包括拆除旧建筑物的渣土）、地表开挖的余泥、施工剩余废物料等。如不妥善处理这些建筑固体废弃物，则会阻碍交通，污染环境。8.3.2项目运营期环境影响本项目正常运营期间对环境的影响主要为：1、废水：运营期的废水主要来自场区内办公人员的生活污水。2、噪声：主要为运送货物车辆来往引起的噪声。3、固体废弃物：主要是生活垃等。8.4环境保护措施8.4.1项目施工期的环保措施要由具备资质证书的施工单位进行施工，并严格确保施工区域，施工边界要有围档，围档高度不得低于2.5m，做到坚固，平稳、整洁、美观。施工要划定施工区，合理安排施工进度。1、施工废水防治措施施工时产生的泥浆水等废水必须经过沉沙池处理后方可外排，施工人员产生的生活污水需经处理后方可外排。2、施工废气防治措施施工时应洒水使作业面保持一定的湿度，加强回填土方堆放场、材料堆放场定点定位的管理；运输车辆应按规定配置防洒落装备，并规划好运行路线，避开环境空气敏感点；沙、石、水泥堆放有防护措施，防止扬尘污染。3、施工噪声防治措施对产生高噪声设备（如搅拌机、打桩机）尽量安排在白天使用，合理安排高噪声设备远离敏感目标作业，同时夜间（22:00～6:00）不使用噪声设备等。4、施工固体废物防治措施 车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭、包扎、覆盖，不得沿途漏撒；运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。8.4.2项目运营期的污染防治措施为了有效的实现对环境的保护，避免对环境造成污染，在项目建成运营后将采取以下的措施：1、建立有效的环境保护制度；2、设立环境监督机构，并配备相关的检测设备与设施；3、根据国家及有关部门制定的标准与要求，确立检测目标、建立科学合理的检测手段；4、实行环境目标责任制，制订定量考核制度，限期治理制度，加大排污处罚力度。5、道路经常洒水，建立雨污分流排污体系，污水全部送污水处理厂达标排放。6、加强对仓储物流服务区等重点污染源的管理。7、加大宣传力度，进行文明督察、礼貌巡视，大力提高公众的环保意识。8、本项目固体废弃物主要是：生活垃圾，对固体废弃物，应实行带装分类收集，堆放，回收利用；配备密闭无泄漏垃圾收集器和密闭型垃圾运输车；并设可回收与不可回收两用垃圾箱，配备宣传清洁员。9、建立和培训一支环保管理、巡视督察及环境卫生维护员专职队伍。包括法规培训、管理培训、技能知识培训等。8.5环境影响评价8.5.1环境影响评价结论 本项目在整个施工过程和运营过程采取了必要的环境保护治理措施后，能够达到国家和地方要求的环境标准，项目的建设和运营不会对环境质量现状产生不良影响。因此，从环境保护角度分析，本项目是可行的。8.5.2建议1、加强环保设施的维护与管理，确保正常运转，各项污染物长期稳定达标排放。2、进一步加强场区绿化、美化工作，积极改善环境质量。3、抓紧办理建设项目环境影响评价及环保局批复。 第九章安全、卫生与消防9.1劳动安全卫生设计依据1、《中华人民共和国国家劳动法》（1994）；2、《建设项目（工程）劳动安全卫生监察及规定》（1996）；3、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；4、《用电安全导则》（GB/T13869-92）；5、《工业与民用电力装置的接地设计规范》（JBJ65）；6、《机械防护安全距离》（GB12265-90）。9.2劳动安全卫生防护措施9.2.1施工期安全防护本项目在工程施工期间应建立劳动安全管理制度，明确项目经理、施工员、安全员等人员的职业素质和技能要求，建立现场安全纪律、文明工地管理制度、农村合同工、临时工的安全管理制度，以及现场安全检查制度和教育培训制度，并且要严格执行安全技术措施的逐级交底制度。整个施工期中，贯彻“安全第一，预防为主”的方针，有关职业安全与卫生的技术措施与设施，应与主体工程“三同时”，以保障施工现场及其周围行人、车辆和施工人员的安全，确保工程项目完成后符合职业安全卫生方面的法规和标准。9.2.2运营期安全防护 本项目安全防护重在以预防为主，设计完善的安防检测、监控、报警系统，对整个场区进行全方位的安全监控，防火、防盗、防爆、处理突发事件等，应具备完整的硬件设施。1、职业危险因素分析本项目物流作业过程中的危险因素主要为装卸搬运过程中设备操作可能出现的危险。2、安全防护措施对于物流作业中可能出现的危险，要严格按照操作规范来进行作业，建立自动报警、紧急事故系统，并强化对设备的维护和检测。本项目将采取如下的防护措施：（1）贯彻安全法规，完善安全管理制度。对从业人员定期进行安全教育和法律义务宣传，遵规守纪，合法经营，对检修维修工种作业人员严格持证上岗，杜绝违章操作、无证上岗。（2）在配电室等危险部位设置警告标志和防护设施，电气设备的金属外壳、电缆保护网管均与接地装置连接，电源进线处设过电压保护，插座、供电设备设漏电保护装置，以保证设备的安全运行和操作人员的安全。（3）按防雷设计规范对建筑物采用相应的保护措施。对室外的金属管道设置防雷电感应和静电危害的接地保护措施。（4）定期对配电设施、水表、消防设施等进行安全检查与维护，确保日常安全。（5）设置管理机构，制定管理制度①设技安环保处，配有专职的技安管理人员。②制定安全生产、劳动卫生的管理制度，层层落实安全责任制，以保证员工的安全和健康。③ 应严格按照特种设备安全监察条例和企业现行的安全管理制度运行，实施定期检验安全监控，同时接受质量技术监督部门的监督检查，保证设备的安全可靠运行。④定期按时发放员工劳保用品。3、职业卫生（1）设生活办公辅助用房，为员工提供更衣和休息的房间及卫生间等；局部室内安装有空调设施，可更好地改善员工的工作环境。（2）建筑装饰材料选择绿色环保型产品，工作场所设置通风换气系统，以保证工作人员有良好的工作环境。（3）在场内外道路旁、空地，种花植树、培植草坪，加强维护、确保绿化覆盖率，美化、净化环境。4、防电、防雷根据场区建筑不同环境特征，选用防腐、防水、防尘、防爆的电气设备，并设置防雷、防静电设施和接地保护。按防雷设计规范对建筑物采用相应的保护措施。对室外的金属管道设置防雷电感应和静电危害的接地保护措施。9.3消防9.3.1消防设计依据1、《建筑设计防火规范》（GBJ50016-2006）；2、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；3、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95，2001年修订版）9.3.2主要消防措施本项目消防系统将严格依照国家有关规定和规范要求，按照项目所在地区的统一规定进行设计和实施。 1、遵守国家颁布的《建筑设计防火规范》有关技术规定，建筑构件的选材满足所需的耐火极限，总图布置必须符合消防规范，确保消防畅通。2、依据《建筑设计防火规范》（GBJ50016-2006）的要求采取相应的消防措施。为了降低火灾危险性，在房屋设计环节中均应充分考虑消防因素，并采取了相应的消防措施。在面积较大的库房中留有足够宽的通道以利消防车通过。3、设立全区消防报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并设立消防监控室。4、场区消防采用临时高压给水系统，水压不低于0.35MPa，管网呈环状埋地敷设。5、场区设地下消火栓，间距不大于100米。室内消火栓的布置，要求保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，室内消火栓间距为36米，消防水量为10L/s，室外消防流量为20L/s。配置消防水泵两台，一用一备。6、建立严密的消防保障制度，设立消防管理部门，专人负责，定期对消防设施和防火重点部位进行检查，并对从业人员进行消防教育，定期组织员工和工作人员进行消防知识培训和消防演练，做到防患于未然。7、场内设立安全疏散通道、消防器材位置指示牌。 第十章组织机构设置与人力资源配置10.1组织机构设置10.1.1组织设立原则组建企业组织机构，以满足和发挥物流配送中心的多项功能为目标，以“管理高效、职责分明”原则，确保整个组织高效运作，确保物流配送中心的正常运营，为企业赢得最佳经济效益。本项目在建设过程中，将严格按照国家建设程序办理，实行项目法人责任制度、工程质量领导负责制度、合同管理制度等相关制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。项目建成后，应严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行试运行及竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。10.1.2组织机构设置1、机构设置本项目实行高效的企业组织运作模式，实行公司董事会领导下的总经理负责制形式的企业经营管理机构设置。总经理负责企业日常经营管理工作，设业务部、客户服务部、仓储运输部、财务部、设备管理部、行政部、人力资源部、网络部和保安部，共九个部门，组织结构见图10.1。 股东会监事会董事会总经理客户服务部仓储运输部财务部设备管理部行政部人力资源部业务部保安部网络部图10-1项目运营组织机构图2、各部门职责（1）业务部业务部的主要职责为明确公司的配送服务目标并努力实现目标；维持与老客户的良好关系，努力发展新客户；进行市场调研和市场需求预测，提出竞争策略和建议。（2）客户服务部客户服务部门是联系公司与客户的纽带，是公司的对外窗口。其主要职责为维护客户资源，防止客户流失，提供优质的后继服务。既要在客户中积极推广企业的宗旨、服务、理念、产品，又汲取协调客户的建议、需求、投诉等，使双方在合作中互利互惠、协调发展、和谐共赢。 （3）仓储运输部仓储运输部主要职责是负责日常运输产品的缴库、保管、发运、销货退回及滞存品处理等事务流程，以及有关成品仓储管理作业的库位规划、收发货作业及仓储管理等事务，另外还负责公建设施、机械、制冷设备的管理和维护工作。并根据公司业务开展情况全面负责公司车队的调度和运输业务的实时监控管理；对仓储货物定期进行检查，对仓储能力进行调配。（4）财务部财务部主要职责是负责整个公司的财务事项，公司财力和发展预、结算的编制；日常财务核算、出纳工作；并负责定期对各部门的收、支情况进行分析，及时向总经理汇报资金运转情况；参与公司各部门经营管理预测和决策，参与各种生产经营会议，参与审核、审查等重要经济活动。（5）设备管理部设备管理部主要职责是负责设备调试、设备的维护和安全。保障公司设备的正常运营。（6）行政部行政部主要职责是负责物流配送中心日常事务性工作，做好各种后勤服务。（7）人力资源部主要负责人员的招聘、培训及人员编制管理工作。（8）网络部网络部主要负责公司各部门计算机的维护与维修，公司网络的建设及信息更新，物流信息服务平台的建设、维护与管理。（9）保安部 全面负责场区治安防范管理，贯彻落实“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，经常性地开展场区治安、消防宣传工作、指导与监督群防群治工作的落实；严格治安防范管理，做好日常工作日志，严格外来车辆、人员及进出货物的登记检查工作；维护物流中心公共区域的治安秩序。3、企业工作制度本项目物流配送中心将建立如下的工作制度：（1）仓库管理制度；（2）设备管理制度、包括维修制度；（3）装卸搬运制度；（4）接货验收制度；（5）发货与运交货制度；（6）事故处理制度；（7）污染物、废品回收处理制度。10.2人力资源配置10.2.1项目定员根据项目建设单位实际情况，按物流中心的具体要求与特征，为保证项目建成后的正常运行，按照科学合理、精干高效的原则，本项目拟新增劳动定员合计450人。所需人员按照其工作岗位和劳动分工不同，分为五类人员：1、工人：在物流各环节直接从事物流作业的工人、大修理等人员。2、物流工程技术人员：担负物流工程技术工作并具有工程技术能力的人员。 3、管理与经营人员：在物流中心各职能机构及在各物流环节（或附属辅助作业服务单位）从事行政、物流管理、市场营销业务的人员。4、服务人员：服务于至关生活或间接服务于物流作业的人员。5、保安：保卫物流配送中心的治安、消防、秩序等的人员。10.2.2人员来源项目人员直接向社会公开招聘，根据专业技能要求和岗位要求坚持公开、公正、任人唯贤、择优录取的原则，经培训和试用后正式录用者须按照我国《劳动法》的规定与公司签订劳动合同，双方共同履行合同内容。本项目主要岗位操作人员应具备大专以上文化程度，技术人员、管理人员应具备相关专业本科以上文化程度，特种岗位作业人员如电工等必须具备相应的技术知识和实践经验，取得资质证书后方可上岗操作。10.3人员培训计划1、人员培训计划公司应加强职工培训工作，提高职员的综合素质。公司每年都应制定详细培训计划，采用专业培训讲师与外聘专家相结合的方式，对所有人员从企业理念、管理体系、专业知识、设备仪器操作等各个方面进行全方位的培训，每人每年培训时间不少于55个小时。2、培训方式（1）派往工作人员前往类似的物流中心进行现场学习、实习与培训。（2）举办各种类型的物流培训班、培训会议。（3）鼓励员工参加相应的物流资格学习与考试，并对于有发展潜力的员工，派往高等学校进行专业培训。 第十一章项目实施管理与进度安排11.1项目的建设管理11.1.1项目实施管理实施工程建设的项目管理，是确保项目建设实施的重要措施。本项目在建设过程中，应严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营，实行全过程负责。以及招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收等制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。实行项目管理，就是要在项目规划、可行性研究、投资决策的基础上，对本项目的建设准备、勘察设计、施工、竣工验收等全过程的一系列活动，进行规划、协调、监督、控制和总结评价，以保证本工程建设的项目质量、进度、投资目标的顺利实现。管理内容主要包括：合同管理、组织协调、目标控制、风险管理、信息管理、环境保护等内容。项目建设单位必须实行工作责任制，将各项管理业务落实到部门，明确具体责任人。11.1.2竣工验收管理本项目建成后，应严格按照国家有关规定和文件批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。11.1.3项目招投标 1、招标的原则和要求在中华人民共和国境内进行招标投标活动的建设项目，应严格执行《中华人民共和国招标投标法》，《中华人民共和国建筑法》和国家计委关于工程建设项目招标范围和规模标准的规定，凡是施工单项合同估算价在200万元以上的工程，重要设备、材料等货物的单项合同估算价在100万元以上的采购，勘察、设计、监理单项合同估算价在50万元以上的服务，都必须进行公开招标，择优确定。建设单位应按政府有关招投标管理办法，结合自身的建设管理力量，选择招标的组织和管理方式。如自身具有从事同类工程建设的工程技术、概预算、财务和工程管理方面人员，有从事同类工程建设招标的经验，可以自行组织编制招标文件，自主组织招标；如达不到上述条件的，可以委托有相应资格的中介服务机构或招标代理公司组织招标。2、本项目招标规模标准及招标内容本项目所涉及到的所有建设项目均按规定要求实施招标，委托有资质的招标单位组织实施，采用公开招标方式，实行合理低价中标的原则，杜绝一切漏洞，保证项目顺利进行，达到项目的最初预期和效益。（1）招标范围本项目招标范围除设备外为全部招标，结合项目实际为勘察设计、建筑工程施工及安装工程、工程监理等，设备仪器和软件采购为部分招标。（2）招标组织形式 根据项目的具体情况，按照国家有关规定，勘察设计、建筑工程施工及安装工程、工程监理、仪器设备软件等采购活动拟采用的招标组织形式为委托招标，委托有招标资质的单位进行招标。（3）招标方式本项目的设计和工程监理拟采用的招标方式为邀请招标，建筑施工及安装工程、仪器设备软件采购拟采用的招标方式为公开招标。项目实施中的招标内容详见表11-1：表11-1招投标内容一览表分项招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√建安工程√√√工程监理√√√仪器设备√√√重要材料√√√11.2项目建设工期和施工进度本项目将加强建设管理措施，采取单体工程同步启动、平行交叉作业的方式进行施工，以缩短工期，使项目早日建成建设运营。建设进度初步安排为2年，即从2009年11月至2011年10月。结合项目的实际情况，本项目具体的进度规划如下（见表11-2）：1、项目前期工作阶段2009年11月—2010年2月，为项目前期准备阶段。计划完成项目可行性研究报告、初步设计、施工图等文件的编制、上报和审批等项目前期工作，同时进行设备询价、项目开工前的准备等工作。2、施工阶段2010年3月—2011年8 月，为项目建（构）筑物施工阶段。计划征用土地400亩，平整土地、完成仓库、办公大楼、多功能宾馆、职工餐厅及宿舍、生活超市、个体物流公司用房、锅炉房、水泵房、变配电室等附属配套工程的土建施工，并完成场区内停车场、道路工程、给排水工程、电力工程等公用工程建设，完成厂区绿化建设，完成隐蔽工程施工。完成设备、仪器的安装和调试。3、竣工验收阶段2011年9月—2011年10月，为项目收尾及验收阶段。计划完成本项目的各项收尾工程，组织竣工验收，并开始人员招聘及培训等工作。表11-2项目实施进度计划表时间工作阶段2009年2010年2010年2011年2011年11-12月1-2月3-12月1-8月9-10月项目前期工作阶段施工阶段竣工验收阶段 第十二章投资估算与资金来源12.1投资估算依据1、依据《****省建筑工程消耗量定额》(2004)的有关规定进行编制。2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。3、建安工程费用参照项目当地近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况估算。4、建设单位管理费参照财政部建[2002]394号计取，按照标准，建设总投资在5001—10000万元之间的费用指标为2.1%，本项目以2.1%计取。5、项目前期费按《国家计委关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂行规定〉的通知》（计价格[1999]1283号）计取。6、环境影响评价费按国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）计取。7、勘察设计费按国家计委，建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计价格[2002]10号）计取。8、工程建设监理费按国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号）计取。9、招标代理服务费按国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）计取。10、设备购置、运输费按建设单位提供资料并结合市场询价计入。 11、基本预备费按工程费用和其他费用之和的5%计取。12.2总投资估算经估算本项目总投资为25000万元，其中，建设投资23432.16万元，建设期利息817.84万元，铺底流动资金750万元（详见表12-1）。12.2.1建设投资估算经估算，本项目建设投资为23432.16万元，其中工程费用11333.57万元（建安工程费10446.03万元，设备购置费887.54万元），工程建设其它费用10982.76万元，预备费用1115.82万元（详见表12-2、12-3）。12.2.2建设期利息估算本项目拟申请金融机构贷款10000万元，项目建设期2年，建设期年利率7.29%，建设期利息总计817.84万元。12.2.3流动资金估算按照扩大指标估算法，根据本项目经营模式和销售收入的特点，经估算项目经营需要流动资金2500万元，铺底流动资金为750万元（占流动资金的30%）。12.3资金来源本项目总投资25000万元，资金来源及筹措方案如下：1、建设单位自筹6000万元，占总投资的24%；2、申请银行贷款10000万元，占总投资的40%；3、社会融资5000万元，占总投资的20%；4、申请扶持4000万元，占总投资的16%。项目 资本金与债务资金的构成符合国家关于项目出资结构方面的要求。 表12-1总投资估算表单位：万元序号工程或费用名称建安工程设备购置其他费用合计一建设投资10446.03887.5412098.5823432.161工程费用10446.03887.54　11333.571.1建安工程费10446.03　　　1.2设备购置费　887.54　　2工程建设其他费用　　10982.7610982.763预备费　　1115.821115.82二建设期利息　　750.00750.00三铺底流动资金　　817.84817.84四项目总投资　　　25000.00表12-2建安工程费用投资估算表单位：万元序号工程名称单位数量单位造价（元/m2）建安工程费（万元）1仓库m21105004004420.002办公大楼m2260007001820.003多功能宾馆m2291007002037.004职工餐厅及宿舍m211200650728.005生活超市m23000650195.006辅助用房（包括公厕）m22500500125.007个体物流公司用房m211850500592.508道路及车辆交错广场面积m23495450174.779停车场面积m24300050215.0010场区绿化面积m24336432138.76　合计　　4232.0010446.03 表12-3工程建设其他费用投资估算表单位：万元序号费用名称费用金额备注1土地征用费10000.00征用土地400亩，每亩25万元2建设单位管理费219.37按工程费用的2.1%计取3土地平整费80.00每亩0.2万元4可研、环境影响评价费28.00计价格[1999]1283号，计价格[2002]125号5勘查设计费261.15按工程费用的2.5%计取6工程建设监理费300.00发改价格[2007]670号7工程保险费12.70按建安造价的0.3%计取8招标代理服务费63.55计价格[2002]1980号9人员培训费13.50按设计定员450人，100元/人计算10办公和生活家具购置费4.50按设计定员450人，100元/人计算　合计10982.76　 第十三章财务评价13.1财务评价依据本项目财务评价依据为国家发改委、建设部2006年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，以下简称《方法与参数》）及国家最新财税制度和行业有关规定。本项目成本及收入采用的价格均以当年市场价格为基价预测建成运营后的价格，在项目整个运营期内成本、费用及效益计算使用的价格均为不变价格，以保证成本、费用及效益计算使用的价格在计算期内一致性及项目财务评价结果的可比性。13.2财务评价基础数据1、根据国家计委和建设部2006年发布的《建设项目评价方法与参数》（第三版），本项目财务基准收益率取10%。2、本项目建设期2年，计算期10年。3、本项目运营负荷为：项目建成运营后第一年为80%，第二年及以后为100%。4、本项目营业销售税金、增值税、所得税税率如下：按照国家现行增值税规定，本项目营业税率为5%，增值税率为17%，城市维护建设税和教育费附加税率分别为5%和3%，所得税率为25%，营业税金、所得税数据详见财务评价附表。5、营业收入估算项目运营后正常年可实现营业收入68133.87万元，其收入构成详见表13-1、13-2、13-3。 表13-1项目正常年份运输服务费收入估算表序号商品品种运输数量（万吨）运输服务单价（元/吨）运输服务收入（万元）1农产品28006168002中药材25006150003工业原辅材料23006138004其他商品120067200　合计880052800表13-2客房收入估算表序号客房种类客房数量（间）天数客满率（%）单价（元/间）客房收入（万元）备注1豪华套房10036580%3981162.162标准间70036590%1583633.213钟点房20036590%302956.5030元/小时，每日入住率50%合计7751.87表13-3辅助设施收入估算表序号辅助设施种类数量单价收入（㎡）（元/㎡·年）（万元）1餐厅65036002342休闲娱乐145028004063超市300016004804会议室600450275停车场43000145062356信息服务200合计75826、主要成本估算（1）本项目物流运输服务成本按照运输服务费的60%进行估算，其他出租项目成本按照出租收入的35%进行估算，购进原材料及费用为380万元。正常年份物流运输服务费及外购原辅材料费32060万元。（2）本项目正常年外购燃料及动力费用为420.25万元。 （3）本项目新增人员450人，员工平均工资标准为19500元/人·年，福利费按14%提取，正常年份工资及福利费100.35万元。（3）本项目维修费用为固定资产原值的2.5%，维修费用数据详见经济评价附表。（4）折旧费固定资产折旧均采用平均年限法计算折旧。折旧年限按20年，残值率按5%计算，数据详见经济评价附表。（5）摊销费项目摊销费包括无形资产摊销和其他资产摊销，本项目土地使用权摊销按50年计算，数据详见经济评价附表。（6）本项目管理费用按营业收入的5%估算，其它业务费用按营业收入的0.5%估算。13.3财务评价指标按照《方法与参数》的有关规定，本项目财务评价进行了盈利能力指标和财务生存能力分析。具体如下：13.3.1盈利能力分析按照《方法与参数》的有关规定，本项目盈利能力指标计算了项目财务内部收益率、项目财务净现值、项目投资回收期、项目资本金净利润率和总投资收益率指标。经计算，本项目各项财务评价指标如下：本项目正常运营后，年平均营业收入68133.87万元，年平均总成本费用为56884.76万元，年平均增值税3244.47万元，年平均营业税金及附加3679.23万元，年平均利润总额为7569.88万元，年平均上缴所得税为1892.47万元，年平均净利润为5677.41万元。1、财务内部收益率（FIRR） 按照《方法与参数》的规定，财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：（式中：为现金流入，为现金流出，下同）本项目全部投资财务内部收益率（）计算结果为税前22.77%、税后18.75%，均高于本项目设定的基准收益率。2、财务净现值（FNPV）按照《方法与参数》的规定，财务净现值（FNPV）是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。（式中为基准折现率）本项目全部投资财务净现值（）计算结果为税前24110.10万元、税后16003.91万元，净现值均大于零。3、投资回收期（pt）按照《方法与参数》的规定，投资回收期（pt）是指以项目的净收益抵偿全部投资（固定资产投资和流动资金）所需要的时间。其计算公式如下：本项目全部投资投资回收期（pt）经计算为税前5.56年，税后6.09年。4、项目资本金净利润率（ROE） 按照《方法与参数》的规定，项目资本金净利润率（ROE）表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。其计算公式如下：经计算，本项目资本金净利润率为94.62%。5、总投资收益率（ROI）按照《方法与参数》的规定，总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。其计算公式如下：经计算，本项目总投资收益率为40.88%。13.3.2财务生存能力分析按照《方法与参数》的有关规定，本项目编制财务计划现金流量表，进行了财务生存能力分析。经分析本项目财务生存能力尚可。正常运营年每年的净现金流量、项目累计盈余资金正常运营年份均大于0，不会出现依靠短期融资来维持运营的状况（详见财务计划现金流量表）。13.3.3还款计划及偿债能力分析本项目借款额为10000万元（含建设期利息），拟定在13年还清，其中宽限期为3年建设期，还款期10年。宽限期不需偿还银行借款，从第4年，即项目运营的第1年起开始等额还本付息（包含建设期利息的偿还），每年还本付息约1256 万元。根据上述还款计划，按照《方法与参数》的有关规定，本项目计算了利息备付率和偿债备付率指标。1、利息备付率（ICR）按照《方法与参数》的规定，利息备付率（ICR）系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度，按下式计算：式中：EBIT——息税前利润；PI——计入总成本费用的应付利息。对本项目计算表明，在项目建成实施后，正常运营年各年的利息备付率均高于利息备付率基准值2，说明项目具有偿还银行借款利息的能力。2、偿债备付率（DSCR）按照《方法与参数》的规定，偿债备付率（DSCR）系指在借款偿还期内，用于还本付息的资金（EBITDA-TAX）与应还本付息金额（PD）的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度，按下式计算：式中：EBITDA——息税前利润加折旧和摊销；TAX——企业所得税；PD——应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用的全部利息。 对本项目计算表明，在项目建成实施后，正常运营年各年的偿债备付率均高于偿债备付率基准值，说明在设定条件下项目基本具有偿还银行借款的能力。综上所述，在上述偿还银行借款的条件下，本项目在正常经营期各年的利息备付率、偿债备付率、均高于《方法与参数》中参考的判别值，因此本项目具有一定的偿债能力（具体详见借款还本付息表）。13.4不确定性分析1、盈亏平衡分析当以运营能力利用率表示该项目的盈亏平衡点BEP时：=73.84%即该项目运营能力达到设计运营能力的73.84%即可保本。表明项目盈亏平衡点较低，说明本项目具有较强的抗风险能力，详见财务评价盈亏平衡分析附表。2、敏感性分析本项目在建设投资上升5%，营业收入下降5%和运营负荷下降5%的不利条件下，项目财务内部收益率分别为18.22%，17.13%和17.82%，均高于本项目设定的基准值敏感性分析表明本项目具有一定的抗风险能力。详见财务评价敏感性分析附表。13.5财务评价结论经计算，本项目各项财务评价指标较好。本项目正常运营后，年平均营业收入68133.87万元，年平均总成本费用为56884.76万元，年平均增值税3244.47万元，年平均营业税金及附加3679.23万元，年平均利润总额为7569.88万元，年平均上缴所得税为1892.47万元，年平均净利润为5677.41元。 项目总投资收益率为40.88%；全部投资财务内部收益率分别为22.77%（所得税前）和18.75%（所得税后），高于本项目设定的基准值；全部投资财务净现值为24110.10万元（所得税前）和16003.91万元（所得税后），均大于零；全部投资投资回收期（pt）为5.56年（所得税前）和6.09年（所得税后）。生存能力分析显示本项目不会依赖短期融资来维持运营，财务生存能力尚可。敏感性分析和不确定性分析，都显示本项目有一定的抗风险能力，财务分析可行。综上所述，本项目经济可行。 第十四章研究结论及建议14.1研究结论本报告通过对****现代物流配送中心建设项目的可行性，具体内容包括项目建设的背景及必要性、需求分析、建设地址和建设条件、功能设计、建设方案、土地利用、节能与节水、环境保护、项目涉及的职业安全卫生消防、组织机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价等方面的综合分析，得出以下结论：1、****现代物流配送中心建设项目符合中央及省政府物流产业政策和行业发展规划的要求，对整合、规范****及周边地区农副产品、中药材和工业品市场资源，促进物流产业的发展，满足农副产品、中药材和工业品的市场运输配送需求等具有积极的意义，同时为当地带来了一定的就业机会，有利于促进社会和谐。2、本项目建设方案合理；进度计划的安排比较适宜，符合总体规划的要求；项目在建设和运营过程中采取适当的环保措施后不会对生态环境产生不利影响。3、本项目建设充分地利用了当地及周边丰富的资源条件，项目有着巨大的市场需求，其行业发展前景良好。4、本项目建设条件充足，外部的交通、供水、供电等条件均可以满足项目建设及运营需要。5、项目财务评价显示本项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，从财务评价角度分析经济可行；并具有良好的社会效益。 综上所述，本项目是可行的。14.2建议1、建议项目建设单位认真做好选址征地、环境影响评价等项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。2、项目成功的关键在于建设资金的按时足额到位，因此除资金筹措方案提及的筹资措施外，还要有备用的筹资渠道，以使资金有充分保证。 目录第一章总论11.1项目名称11.2项目建设单位11.3报告编制单位11.4报告编制依据11.5报告研究内容21.6项目概况21.7研究结论及建议4第二章项目建设背景及必要性52.1项目建设的背景52.2项目建设的必要性7第三章市场分析及经营策略103.1物流业现状及发展趋势103.2主要物流品种及市场分析133.3项目经营的基本战略及营销策略17第四章建设地址和建设条件184.1建设地址及概况184.2建设条件19第五章建设规模及功能设计225.1建设规模225.2项目经营模式23 5.3项目功能设计24第六章建设方案286.1项目建设指导思想和建设原则286.2土建工程方案296.3设备方案316.4总图布置326.5公用工程33第七章土地利用与节能节水367.1土地利用367.2节能政策和设计依据377.3节能、节水措施38第八章环境影响评价408.1环境保护标准及依据408.2环境保护原则和目标408.3环境影响分析418.4环境保护措施428.5环境影响评价43第九章安全、卫生与消防459.1劳动安全卫生设计依据459.2劳动安全卫生防护措施459.3消防47第十章组织机构设置与人力资源配置4910.1组织机构设置49 10.2人力资源配置5210.3人员培训计划53第十一章项目实施管理与进度安排5411.1项目的建设管理5411.2项目建设工期和施工进度56第十二章投资估算与资金来源5812.1投资估算依据5812.2总投资估算5912.3资金来源59第十三章财务评价6213.1财务评价依据6213.2财务评价基础数据6213.3财务评价指标6413.4不确定性分析6813.5财务评价结论68第十四章研究结论及建议7014.1研究结论7014.2建议71 附表：经济评价表附件：1、企业法人营业执照；；2、组织机构代码证；3、税务登记证；4、银行开户许可证；5、企业银行资信证明。附图：区域位置图； ****现代物流配送中心建设项目可行性研究报告项目建设单位：**********有限公司报告编制日期：二OO九年十月 '