现代休闲农业综合产业园项目可行性研究报告 86页

'第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称衢州现代休闲农业综合产业园项目1.1.2项目性质新建1.1.3建设单位衢州市农业科技开发有限公司1.1.4拟建地点浙江省衢州市衢江区廿里镇1.1.5项目总投资与资金来源项目总投资300000万元，其中固定资产226362.3万元，流动资金73637.7万元，资金主要用于园区光伏大棚、生态餐厅、酒店、公园的建设。项目建设周期24个月,项目分两期完成，其中2016-2017年为一期工程，主要建设光伏大棚及食用菌种植；二期为2017年-2018年底，主要建设生态餐厅、酒店、公园和基础配套设施。资金来源：项目单位自筹。1.1.6建设规模与内容为适应国家产业结构战略性调整，满足本区域市场需求，带动地方经济发展，提高农民收入，提升公司整体实力，拟在浙江衢州投资建设现代休闲农业综合产业园项目，项目总占地面积3333350平方米1 （合5000亩），其中光伏大棚占地4000亩，温泉主题公园占地400亩，老年大学占地200亩，生态餐厅占地70亩，其他占地合计330亩。总建筑面积3204015平方米，其中光伏大棚2666680平方米（合4000亩），生态餐厅建筑面积46666.9平方米，温泉度假酒店20000平方米，温泉主题公园266668平方米，生态农业展览厅3000平方米，老年大学建筑面积200000平方米，配套建筑面积1000平方米。项目建设完成后，年接待游客40万人次，年上网电量16000万度，年产食用菌8000万斤，其中光伏发电收入20800万元，食用菌销售收入32000万元，生态餐厅营业收入20万元，温泉度假酒店营业收入20万元，温泉主题公园营业收入5000万元，项目可实现年经营收入57840万元，年均净利润38005.8万元。1.1.7项目可行性研究报告编制依据（1）《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013修正）；（2）《投资项目可行性研究指南》；（3）《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（2009年12月31日）；（4）《农业部关于促进设施农业发展的意见》（农机发[2008]3号）（5）《农业部关于创建国家现代农业示范区的意见》（农计发[2009]33号）；（6）《农业部关于推进农业经营体制机制创新的意见》（农经发[2009]11号）；（7）《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号；86 （8）《中共中央、国务院关于关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能力的若干意见》（中发〔2012〕1号）；（9）国家现行的其他有关规程、规范、标准；（10）本项目初步规划设计方案；（11）浙江省建筑工程预算定额估价表和材料市场价格信息；（12）委托方（承办单位）提供的其它有关资料。1.1.8项目可行性研究报告编制范围（1）对项目提出的背景、必要性、项目的市场前景进行分析，对企业销售、市场发展趋势和需求量进行预测；（2）对项目的建设条件、建设方案进行研究；（3）就项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施进行评价；（4）确定项目的实施进度、劳动定员；（5）进行项目投资估算，对项目的产品进行成本估算和经济效益分析，并进行不确定性分析，提出财务评价结论；（6）提出项目的可行性研究工作结论。1.1.9项目可行性研究报告编制原则（1）坚持科学态度，积极采用新思路、新形式，既要体现建设技术先进性，又要体现出建筑材料的节能、环保性，又要表现建设过程中的安全可靠性；（2）贯彻服务产业发展的基本原则，以促进经济发展为目的，确定合理的建设方案；86 （3）考虑地区经济发展情况，充分结合项目的特点和投资条件，确保因地制宜，切实可行；（4）兼顾项目近期目标和远期目标，合理分步实施，合理控制投资规模和节奏，做到适时投入，提高投资效率；（5）认真贯彻国家、省、地方有关环境保护、人防、消防与劳动安全卫生的法规规定，坚持环保、劳动安全卫生与项目建设“三同时”的方针；（6）在满足项目建设要求的前提下，尽可能控制各阶段投资额度，以合理节约项目造价。1.2项目提出的理由现代社会，人们渴望在优美的环境中放松、休闲，于是同归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择。休闲农业是现代农业发展的一个趋势，随着社会经济的发展，收入水平的提高，节假日的增多，人们出吃穿以外的追求日益增多，日趋多样，这就为项目实施提供了丰富的社会基础。同时公司为调整和优化公司发展结构，加快体制机制改革，提高科技创新能力，增强自身市场竞争力，以现代科学技术为基础，积极采用现代农业新思路，大力发展休闲观光农业。按照衢州市农业发展的总体思路，同时基于国家对农业产业化发展的大力支持，本公司调整发展战略，大力发展休闲农业及相关产业，顺应市场需求。86 1.3效益分析1.3.1社会效益社会效益休现在既可以集约利用土地资源，避免因建设市政公园大量征地而大量挤占农用地，引发农村矛盾；也可以充分挖掘农业文化价值，发挥农业科普、教育、文化、娱乐等功能，促进农业发展方式转变，实现低碳发展农业。项目运行采用发电收益补贴农业的发展方式，实现农业产业的可持续发展，为当地农业产业的发展提供一个新的发展方向。同时项目完成后成可有效缓解当地就业压力，同时为衢州市及周边游客提供一个休闲观光旅游的好去处，丰富了衢州市的农业旅游产业模式，带动当地旅游及农业产业发展，为当地发展起到了良好的“龙头”带动效应。1.3.2生态效益从生态效益来看，可以在对基本农田实行永久保护及合理开发利用的基础上，保护和改善城乡生态环境，为城乡居民提供相匹配的休闲娱乐场所和绿色空间，营造城乡生态系统。1.3.3经济效益项目建设完成正常运行后，年接待游客可达40万人次，年可实现销售收入57840万元，年均净利润38005.8万元。1.4主要技术经济指标表表1-1主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1项目总占地面积㎡3333350合5000亩2总建筑面积㎡3204014.92.1光伏大棚㎡2666680合4000亩86 2.2生态餐厅㎡46666.92.3温泉度假酒店㎡200002.4温泉主题公园㎡2666682.5生态农业展览厅㎡30002.6老年大学㎡2000002.7配套建筑面积㎡10003道路硬化（铺装）㎡450004总投资万元300000建安费万元190255.9其他费用万元29513.3基本预备费万元6593.15年经营收入万元578406年均生产成本万元14133.337年均净利润万元38005.88投资回收期年7.91.5可研结论本项目符合国家的产业政策，项目的实施既可有效满足市场对旅游休闲的需求，又能够辐射带动当地就业，增加收入，促进当地经济发展，如服务业、运输业、包装业等。因此，该项目的建设是十分必要的，不仅可以促进休闲农业市场的长期稳定，同时可以增加国家税收。项目的建设和经营无任何污染，符合绿色环保要求，即项目的经济、社会、生态三大效益十分显著。本项目规划采用旅游与农业相结合的方式，以农业产业为主、旅游产业为辅的产业结构，满足市场对休闲旅游观光的需求，同时公司拥有一大批高中级管理及科技人才，为公司长远发展做好人才基础。另外，公司正在营建较为完善的服务体系和稳定的消费人群，客源有保障。86 综上所述，该项目理念先进、设计合理，龙头带动效果显著，有利于当地主导产业发展，具有较高的经济效益、社会效益和生态效益。项目建设内容符合国家产业政策，建议尽早建设，尽早受益。86 第二章项目背景及必要性2.1项目提出的背景2.1.1国家有关政策浙江衢州现代休闲农业综合产业园项目开发是根据国家发展第三产业，特别是发展休闲农业、生态农业及循环经济的政策，并适应当前经济和社会发展需求而提出的一个重要休闲生态农业产业化项目。《全国休闲农业发展“十二五”规划》指出，发展休闲农业，对于转变农业发展方式，促进农民就业增收，推进新农村建设，统筹城乡发展，满足城乡居民日益增长的休闲消费需求具有重要的意义。休闲农业发展应以科学发展观为指导，适应农业农村经济发展新变化，顺应城乡居民过上更好生活新期待，以推进现代农业和建设社会主义新农村为目标，以促进农民就业增收为核心，以快速推进休闲农业发展为重点，立足“富裕农民、改造农业、建设农村”，按照“夯实基础、加快转变、提升水平、引领发展”的思路，科学规划，整合资源，创新机制，规范管理，强化服务，完善设施，打造品牌，形成“政府引导、农民主体、社会参与、市场运作”的发展新格局，推动我国休闲农业快速持续发展。大力发展集农业生产、农业观光、休闲度假、参与体验于一体的休闲农业，对于适应我国旅游消费转型升级，培育新型消费业态，提高居民幸福指数具有重要意义。86 2.1.2地方相关政策“十二五”农业发展的指导思想是：全面贯彻落实党的十七届五中全会精神，以科学发展观为指导，加快转变农业发展方式，突出发展现代农业主题，围绕保障国家粮食安全和促进农民持续较快增收两个目标，促进加快发展、转型发展、特色发展、创新发展，按照转变方式、加快转型、拉高标杆、跨越发展的总体要求，努力把我区打造成现代农业强区。农业发展的基本思路是：以“发展现代农业，培育新型农民，建设生态家园”为主线，紧紧围绕“稳粮食、调结构，建平台、重投入，育主体、创品牌，强管理、优服务”的工作内容，建设“四类项目”、实施“十大工程”、把握“六项重点”，切实推进我区农业向“生态循环型、特色规模型、科技资本融合型、一二三产联动发展型”转型升级，实现农业的追赶跨越发展。《衢州市衢江区“十二五”农业发展规划》将建设现代农业园区列为“十二五”农业发展主要项目，本项目建设符合市委、市政府政策要求，属于重点支持建设项目。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是促进高效生态农业发展，推进新农村建设的需要86 休闲农业改变了传统农业仅专注于土地本身耕作的单一经营思想，拓展为农业与旅游业相结合的新型产业模式。休闲农业涵盖休闲、独家观赏观光、农事参与、农耕文化、高效农业、民俗风情六大部分，是新形势下发展现代农业和农业服务业的闪光点。它的发展背后是一个不断发育成长的产业和服务链拓展，是农村三次产业的融合。休闲农业一诞生就呈现出蓬勃的朝气，引领着21世纪的绿色消费。2.2.2项目建设是促进城乡统筹发展战略的实施，带动工业对农业、城市对农村的反哺和投入的需要休闲农业是有效沟通城市与农村、市民与农民、农业与服务业的复合型新兴产业，它的发展在为农村消费市场注入活力的同时，可带动农村相关产业的发展，基础设施建设、村庄整治建设和生态环境建设，促进现代思想观念，生活方式和先进文化在农村的传播，它的兴起和发展必将对“三农”产生全面深刻的影响，是实现以工促农，以城带乡、统筹发展的一个有效途径。2.2.3项目建设是弥补衢州市现代休闲农业旅游空白的需要衢州迷人的青山绿水，良好的生态资源，独特的环境禀赋，境内河流纵横，山地、盆地、低丘缓坡、错落有致。更有广泛的农业生产，农业资源；颇为丰富的乡村民俗风情及乡村文化资源。目前，市域内已发展农家乐休闲旅游村（点）70个，其中市级以上农家乐特色村（点）31个；农家乐经营户423家，其中三星级经营户67家，全年直接营业收入5800多万元，间接经营收入超亿元，从业人员增收8000多元。但市域范围内并没有一家集旅游观光、休闲娱乐、餐饮住宿为一体的现代休闲农业综合体，本项目完成后，将弥补衢州在高端休闲农业方面的空白。2.2.4项目建设是强化传统产业优势，提高农民收入的需要86 休闲农业项目建成后，将按照旅游与农业相结合道路，使本地丰富的特色资源得到加强，实施特色化、标准化种植，生产出高品质的健康绿色农产品，刺激旅游消费，拓宽城乡就业渠道，增加农民收入，从而带动农民走共同富裕的道路。总之，随着社会发展和人民生活质量的提高，人们崇尚自然、缓解压力、回归简朴、追求生活多样化、高质量已成为一种时尚。休闲农业既适应了国家产业政策的要求，具备生态、节能、环保等特点；又适应了人们日益增长的需要，打造了健康、绿色、益智的平台；还适应了社会发展的需要，涵盖了第一产业、第二产业、第三产业。休闲农业具备经济、社会、教育、环保、文化传承等方面的功能，是一个刚刚起步的朝阳产业，蕴藏了远大的市场潜力和广阔的发展前景。由此可见，加快休闲农业发展意义重大，前途光明。86 第三章市场分析3.1休闲农业简介休闲农业是利用农业景观资源和农业生产条件，发展观光、休闲、旅游的一种新型农业生产经营形态。也是深度开发农业资源潜力，调整农业结构，改善农业环境，增加农民收入的新途径。在综合性的休闲农业区，游客不仅可观光、采果、体验农作、了解农民生活、享受乡土情趣，而且可住宿、度假、游乐。生态休闲农业起于19世纪30年代，由于城市化进程加快，人口急剧增加，为了缓解都市生活的压力，人们渴望到农村享受暂时的悠闲与宁静，体验乡村生活。于是生态休闲农业逐渐在意大利、奥地利等地兴起，随后迅速在欧美国家发展起来。关于其概念，休闲农业一词来源于英文的Agritourism/Agro.Tourism，是由农业(Agricuture)和旅游(tourism)两个词组合起来翻译的。同而对于休闲农业目前有都市农业和乡村旅游的说法3.2国内休闲农业发展与趋势86 20世纪70年代休闲农业在日本、美国等发达国家形成了产业规模，目前在世界各国形成了各种专业的休闲农业区，产生了各种休闲农业经营模式。我国台湾地区在20世纪70年代逐渐达到中等小康生活水平，人们的生活方式和消费方式由劳动型转向休闲型，开始陆续将果园、农场于农闲或假日对外开放，让社会大众参与，于是休闲观光农业在台湾出现。休闲农业经过单一模式发展逐步向多类型经营，生态农业的内容也由生态体系具有的绿色环保和无公害的单一性向高科技、多角度和循环利用的集约化高效化立体化特殊化形态发展，纯粹的低效的农业第一产业形态特征已被第三产业和第二产业所取代，产生的效益远远超过第一产业形态形成的价值。目前全国各地拥有1000多家休闲观光农业庄园，已成为一种新兴的农业发展形态。上世纪90年代后，随着我国人民生活水平提高，休闲农业和乡村旅游也应运而生。休闲农业的开发不仅为人们拓展了更广阔的游览空间，而且为农村现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径。3.3休闲农业市场需求分析（1）从休闲生态农业的功能看发展休闲生态农业，游客不仅可观光、采摘、体验、了解农民生活、享受乡土情趣，而且可住宿、度假、游乐，甚至部分劳动过程可以让旅游者亲自参与、亲自实践。休闲农业可以增加农业与农村发展的功能，增进民众对农村与农业的体验，提升旅游品质，并提高农民收益，促进农村发展。休闲农业还可以通过寓教于乐的形式，让参与者更加珍惜农村文化资源，激起人们热爱劳动、热爱生活、热爱自然的兴趣，进一步增强人们保护自然、保护文化遗产、保护环境的意识。由于这些功能，休闲农业开始得到各级政府的高度重视，也得到全社会的广泛认同，故近年来在各级政府的推动下，社会也对休闲农业发展的需求呈迅速增长的趋势。（2）从城镇的迅速发展和城镇人口生活方式发生变化的情况看86 改革开放以来，我国城镇居民的生活方式发生了根本性变化。首先，经济快速发展和良好的效益是伴随激烈的竞争才成就的，人们无不处于一种高强度、快节奏的生活状态中。正是这种原因促使人们在工作压力之余选择一种适合身心健康的消费方式，调节生活节奏、释放生活压力。旅游和到农村去休闲成为人们调节生活、释放生活压力的首要选择；其二，城市钢筋水泥丛林使城镇人隔绝与大自然的接触，而城市人的祖辈或本人就来自农村，在他们骨子里有一种向往农村、回归大自然的“根”，钢筋水泥丛林越是隔绝他们与大自然的亲近，他们对农村的向往就越强烈，农村休闲已成为城市人生活的一种新时尚；其三，城市人的收入水平和消费水平在迅速提高。资料显示，我国城市人均收入水平已接近了1000美元，达到6000多元人民币，即接近中等水平。根据发达国家的经验，进入中等收入水平以后，人们生活方式和消费方式开始由劳动型转为休闲型，用于吃、住、穿的消费在整个消费结构中的比重迅速下降，休闲便成为人们新生活的重要组成部分；其四，人们的休闲时间也快速增长。周末双休、法定节假日、黄金周长假、带薪休假等的落实，人们的休闲时间只会越来越多。加之交通运输的便利，也带来了文化生活和休闲消费需求急剧增长。城镇居民开始走出城市，回归大自然，领略独具特色的乡间风情渐成时尚，对旅游的消费不断从传统的旅游景观发展到结合旅游景观与农业生态景观的休闲农业需求增长上。本项目集旅游光光、生态农业、住宿餐饮与一体，充分利用农村当地生态环境、农业资源，将农业与休闲相结合，迎合了城里人远离都市、循迹山野、回归自然、返璞归真的需求心里，因而具有广阔的市场前景。86 3.3市场供应分析本项目的“产品”是为游客提供休闲服务，在衢州市域，休闲农业项目早已进入实质性经营阶段，如休闲钓鱼、观赏果园等，但比较分散，经营机制不健全。目前衢州没有一家实质性的企业进入休闲农业领域，从整体上讲，衢州市的休闲农业尚处于萌芽状态，没有形成产业。衢州市休闲农庄发展速度快，但规模较小，布局不合理，缺乏准确的市场定位。无法提高休闲农业的市场号召力和提升休闲农业的知名度，休闲农业还处在自发无序的状态，有明显的盲目性。在软环境方面，由于现有的休闲农业项目经营缺乏必要的培训，组织能力及管理技能准备不足，明显跟不上市场的需求。因而本项目的建设，具有很大的市场潜能。3.4竞争力分析该项目建成后，将与衢州市乃至周边县、市休闲农业项目构成竞争态势，该项目以其特有的优势将处于竞争的主导地位。（1）综合功能势在必行。鉴于目前衢州市乃至周边地区休闲农业刚刚起步，局限于单一的经营模式，规模小、服务档次低，迫切需要对休闲农业经营模式和结构进行调整。发展集种养娱乐于一体、生态与科技互相辉映的多功能、生态型休闲农业模式。实践表明：服务实体的服务功能越强，其吸引的消费者越多，在市场上的竞争力就越好。本项目运用生态和科技理念，建设集种养体验型、休闲娱乐型、山水生态型于一体的休闲农业模式，因而在市场上有较强的竞争力。86 （2）区位优势衢州市周边有大量的著名景点，自身又有好的自然生态环境和有实力的景点基础，衢州的旅游地理区位优势明显。遍布衢州周边3小时以内车程的著名景点有：安徽黄山；江西婺源、三清山、龙虎山；福建武夷山等；更近的则有本省的淳安千岛湖、东阳横店等。另外项目区域内交通设施完善，与外部交通可快速连接。特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境等这些都为项目提供了大量的目标客户和巨大的发展空间，这是其他项目无法比拟的。3.5经营策略86 品牌是能够体现一个企业及其产品与其他企业及其产品相区别的各种标志。品牌经营将自始至终成为本项目的经营策略。在这个充满竞争的时代，衣食住行、旅游娱乐、休闲健身、置业购物等各种各样的消费活动，无不围绕着消费品牌而运转。这是第三产业市场不断发育和市场竞争日趋激烈的结果。消费者选择这种消费之前无不看重经营者所创建的服务品牌。因此，本项目作为综合性多元化休闲服务业项目，树立自身形象、构造自身特色品牌是赢得消费者的最佳选择。本项目打造品牌的方法拟为：在定位于普通消费者的基础上，通过个性创意、优质服务等打造内部优势；通过公共关系、政治权利等营销技巧和形象宣传，打造良好的外部形象；注意开发消费者对服务产品的心里特征，提升附加值。在形式产品的基础上开发核心产品和无形产品，树立现代整体产品概念，精心提供出迎合消费者心理的现代概念，用绿色消费和生态观光服务等概念引导休闲消费，创造品牌。3.6销售策略积极开拓市场。采用定量和定性相结合的办法、对市场特别是将要拓展的市场进行长期的跟踪调查，研究产品主销区的消费习惯、产品要求、市场管制、销售渠道上的特点，从中找出规律，有的放矢。广告宣传、提升企业知名度。通过建立企业网站、电视广告、报上宣传等多种方式扩大企业影响面，力争3-5年时间打造出知名品牌。建立健全营销网络。在周边大中城市设立长期营销机构，靠质优、价廉、优良的服务枪战市场。加强营销队伍建设。对业务人员进行公关推销等方面的技术培训，提高销售业务人员水平，同时不断从全国各地聘请精干的业务推销人员，壮大营销队伍，加大销售力度。86 第四章建设条件4.1项目区位概况4.1.1地理位置衢州位于浙江省西部，钱塘江上游，金（华）衢（州）盆地西端，南接福建南平，西连江西上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交。“居浙右之上游，控鄱阳之肘腋，制闽越之喉吭，通宣歙之声势”。川陆所会，四省通衢。地理坐标为位于东经118°01′15＂～119°20′20＂，北纬28°15′26＂～29°30′00＂。东西宽127．5公里，南北长140．25公里，总面积8844.6平方公里。是闽浙赣皖四省边际中心城市，浙西生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地。4.1.2自然资源状况（1）气候条件衢州市域属亚热带季风气候区。全年四季分明，冬夏长、春秋短，光热充足、降水丰沛、气温适中、无霜期长，具有“春早秋短、夏冬长，温适、光足，旱涝明显”的特征。全年冬季风强于夏季风，最多风向市区、常山为东北偏东风向，龙游、江山为东北风，开化为北风。境内地貌多样，春夏之交，复杂的地形条件有助于静止锋的滞留，增加降水机遇。盛夏之际，台风较难深入境内，影响较小，静热天气较多。（2）矿产资源86 衢州矿产赋存种类多，全市已探明储量的矿产32种，矿产地96处，其中大型矿床5处，中型矿床15处。已探明矿产中居全省前列的有石煤、石灰岩、黄铁矿、叶蜡石、大理岩、耐火粘土、铀矿等。位居全国前十位的有石煤、石灰岩矿。主要矿产及累计探明储量有：煤813万吨，石煤7.37亿吨(预测总量61亿吨)、石灰岩5.81亿吨(预测总量31.3亿吨)、黄铁矿3345万吨(有省内最大的硫铁矿生产矿山)、叶蜡石270万吨、莹石301万吨、大理岩1726万立方米，耐火粘土181.9万吨、含钾砂岩702万吨，磷矿494万吨、钒矿(石煤层中伴生五氧化二钒)310万吨、铀矿4500吨。此外，金属矿产也探明部分储量：铜矿2.22万吨(2处)、铅矿(5处)2.91万吨、锌矿(5处)8.89万吨、钨矿(2处)1842吨、锡矿(2处)1927吨、银矿(伴生)153吨、黄金(2处)84公斤。天然饮用矿泉水源地3处。（3）交通条件86 衢州交通十分便捷，陆、水、空交通网四通八达。公路国道、省道纵横境内，市区到各县（市）的半小时经济圈已经形成，衢州民航已开通北京、深圳、广州等航线；杭（杭州）金（金华）衢（衢州）高速公路衢州段已经全面建成，黄（黄山）衢（衢州）南（南平）高速公路衢州段、杭（杭州）新（新安江）景（景德镇）高速公路衢州段、龙（龙游）新（新安江）高速公路、龙（龙游）丽（丽水）高速公路已经开工，浙赣电气化铁路横贯东西，九（九江）景（景德镇）衢（衢州）铁路的衢州至常山段已经开工建设，衢州到四省边际各中心城市之间已形成两小时交通圈，区位优势十分明显。市政府所在地离省会杭州距离250公里，离首都北京直线距离1440公里，距上海港450公里，距宁波港366公里，距温州港350公里，距义乌—中国小商品城140公里。（4）光能资源太阳辐射总量，全市在101．9-113．5千卡／平方厘米之间。其地区分布不均衡，低丘、平原高于高丘、山地，低丘平原为107．8-113．5千卡／平方厘米，是全省高区之一，西北山区和东南山区较少，如开化城关仅101．9千卡／平方厘米。其时间分布，1月份最少，7-8月最多。全年日照时数为1785．7-2118．6小时。最多年份是1963年，年日照总量为2456．2小时，最少年份是1989年，年日照总量为1401．7小时。4.1.3社会经济条件2014年，衢州市实现生产总值1121亿元，增长7.4%；完成一般公共预算收入80.3亿元，增长10.4%。集中精力发展工业、服务企业。启动工业转型发展十大专项，开展重点产业战略咨询，完善工业项目决策咨询服务机制，支持和推动一批企业盘活存量资产，开展战略重组，构建点、线、面结合的企业精准服务体系。加强重点企业监测分析，建立政企交流机制，开展科技金融合作试点，金融信贷增量创历史新高，解决了一批企业融资难、项目落地难等实际问题。落实减、免、缓、补各项惠企政策，累计兑现涉企帮扶资金10.6亿元。强力推进“大干项目、干大项目”86 。突出抓好一批重大项目建设，衢宁铁路开工建设，九景衢铁路、杭新景高速、衢江航运、衢江抽水蓄能电站等项目有序推进，杭长高铁正式通车，华友钴业建成投产，火车站片区改造征迁工作顺利推进。完成固定资产投资782.1亿元、增长16.6%，重点项目投资增长29.5%。投资结构进一步优化，战略性新兴产业投资增长28.5%，生产性服务业投资增长31.2%，民间投资增长21.4%。创新产业招商机制，积极推动企业招商，强化北京、上海产业资本和科技金融“双对接”，招商引资实到资金增长13.9%，其中浙商回归项目到位资金增长46.6%。4.1.4基础设施衢州境内供水管网交错布置，满足市域生活用水和建设用水需求；供电电网和通讯设施已完成全市覆盖，市域内交通设施完善，均可满足项目建设需求。4.1.5项目选址经过实地甄选对比，项目选址于浙江省衢州市衢江区廿里镇，项目土地为国有土地租赁，项目区占地面积为3333350平方米（合5000亩）。区内基础设施完善，适宜建设。4.2项目实施的有利条件建设场地地势平坦，建设区内现有成熟道路与外部道路相连能满足工程建设需要。区域内基础设施完善：（1）给水该项目用水由园区周边现有供水管道供给，可满足项目建设需要。（2）排水86 该项目排水采用雨、污分流制，雨水经雨水管道就近排入雨水管道，生活污水经化粪池处理后，就近排入污水管道，汇集后输送到污水处理厂进行处理后达标排放。（3）供电该项目用电由园区已有配电所接出供给，线路己敷设至场址周边，电力供应有保障。（4）电讯项目所在区域以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，可为该项目提供便利的基础条件。86 第五章建设方案5.1指导思想项目建设坚持科学发展观和国家农业产业政策为指导，以建设社会主义新农村为根本目标，通过定向开发、集约经营为手段，遵循市场需求为导向，依靠科技为支撑，按照高标准、高投入、高产出的要求，保证产业持续健康发展。坚持全面规划、合理布局、精密设计、充分到位原则；坚持人工设施与自然环境协调原则；坚持追求最大产出、突出生态特色、致力休闲服务、保持科技领先的原则。5.2建设任务和规模项目以创造四季休闲生态农业为主旨，谋求集经济效益、生态效益、社会效益于一体，面向广大居民和游客开放的休闲生态农业示范区为目标。总占地面积3333350平方米（合5000亩），总建筑面积2703680平方米，其中光伏大棚2666680平方米（合4000亩），生态餐厅建筑面积3000平方米，温泉度假酒店20000平方米，温泉主题公园266668平方米（合400亩），生态农业展览厅3000平方米，配套建筑面积1000平方米。5.3规划设计5.3.1规划原则（1）市场导向、生态经济原则86 建设以生态农业为基础，以市场为导向，以提高产品市场竞争力为核心，以机制创新为动力，以农业增效、农民增收为目标，充分发挥比较优势，加快发展，扩大规模，优化结构，形成特色，建立优势基地，培植龙头企业，打造名牌产品。坚持“结构调优、品种调新、档次调高、效益调显”，“稳中求大、大中求优、优中求特”的原则，加大科技支农力度，调整和优化农村经济结构，创建农业生产示范基地。（2）相对集中、规模布局原则尽可能地将同类品种规划布局在同一地段，形成规模化生产格局。同类品种集中化布局可节约在工程建设方面的投资，且便于管理；同时规模化的同类苗木也大大提升了园区的景观效果。（3）集约经营、持续发展原则立足当前，着眼长远，以“绿色”资源、环境、文化和产业为基础，坚持走集约化经营之路，处理好资源开发利用与保护以及生态环境保护的关系，达到现代农业发展与生态环境保护的同步协调发展，实现环境与经济、社会可持续发展。（4）因地制宜，科技创新原则立足于本地农业资源特点和发展需求，以适地适种的原则，根据各品种的生物学特性，充分考虑基地的立地条件，把不同的品种安排在最适宜的地段，使其产生最大的经济效益。以利用现代组织培养技术进行食用菌生产；以扩大规模和完善生产销售体系建设为重点，推广高效、高产食用菌栽培技术，实现食用菌生产的规模化、科技化和高效化。86 5.3.2总体规划项目地块呈不规则分布，按照“主题突出、效益优先、因地制宜、有利生产、农业为本”的原则，将项目区分为三大功能区，即现代农业生产区、休闲娱乐区和生态餐饮区。现代农业生产区为项目的主要功能区，占地2666680平方米（合4000亩），采用“农光互补”的生产方式，采用光伏大棚下种植蘑菇菌的组合形式；休闲娱乐区设置温泉度假酒店、温泉主题公园和生态农业展览厅，采用娱乐与科普相结合的方式，使人们在休闲娱乐中感悟农耕文化；生态餐饮区主要设置生态餐厅，总占地面积3000平方米，该区的主要功能是餐饮、观赏、休闲、娱乐，使游客能够体验农村生活、感受自然风光，在享受健康生活的同时提高生活品质。5.3.3交通系统根据“实用、高效、便捷”的宗旨，园区内道路以主干道、次干道、支路三级为基本骨架，形成纵横交错、布局合理、高效便捷的道路网络，使园区内部物质流、交通流能够方便地进入对外公路。（1）动态系统园区内动态交通系统主要包括主干道、次干道、支路和步游道，通过道路的合理布置，满足游客游玩需求。主干道：路宽8m，约6768m，设置车行道和人行道，两边设自然绿化隔离带。主干道路为园区内各功能区相互联系的道路，且与进入园区的入口相连。道路可以满足小型轿车和生产车辆通达各道路入口，是游客进入园区和农业生产运输车辆行驶的主要干道。86 次干道：路宽6m，约3845m，用于园内各功能区内部交通和设施农业生产性道路。二级道路构成了园区内部的交通网，满足各功能区内部运输与游人游玩所需。支路：根据园区生产、生活和休闲的实际需要布置支路若干条，宽1-3米不等，路面硬化，或砂石，部分区块按项目和功能需要改建卵石路。步游道：宽1.2-1.5米，顺应地形，材质与环境协调，并尽量保留原有道路，联系主要景点，使用当地石材条石或块石。（2）静态系统静态系统主要是指园区内停车场的设置，规划在园区主入口附近建设5亩生态停车场，紧靠生态餐厅。5.3.4景观系统观光休闲农业园的景观规划建设用破与立的方式而非传统的农业生产建设，以城市-农田作为一个城市整体为出发点，强调了与城市生活的对话，形成了“可览、可游、可居”的环境景观，构筑出“城市-郊区-乡间-田野”的空间休闲系统。景观规划设计充分以原有绿化树种、农作物为植物材料进行园林景观的营造，园林小品风格自然纯朴，田园气息浓厚；各景观功能区突出以人为本，同时又要和生产相结合。根据不同地块、不同树种、品种的观赏价值进行安排，使人们在休闲体验中领略到农耕文化及乡土民风的神奇魅力。86 5.4建筑设计5.4.1设计依据（1）原有总体布置和项目单位设计要求。（2）规划用地红线图。（3）国家和地方颁发的有关规范、和标准。5.4.2单体建筑设计5.4.2.1食用菌大棚食用菌大棚总占地面积4000亩，根据食用菌生长喜阴耐湿的生长习性，拟在棚顶铺设光伏板，使土地资源利用得到最大化。新型的现代农业设施大棚—光伏食用菌大棚巧妙的将二者对光的需求完美融合，棚顶光伏发电，棚下种菇，实现二者对光照需求的完美互补。同时，因为光伏食用菌大棚可以在棚顶满铺光伏组件，发电效率高于其他类型的光伏大棚，在不改变土地性质的同时提高了土地的综合收益和利用率，极大地促进了光伏产业的发展。大棚方案：大棚采用钢结构，单栋钢架棚宽8米、顶高3.5米、肩高1.8米，铺设高效节水微滴灌系统，每个大棚设一个水龙头，配一座灌溉泵站，购置水泵等配套设备；每两个棚间建一条0.5米宽的排水沟、一条2米宽的路，以方便排水和产品运输。86 光伏方案：随着太阳能技术的发展，太阳能电源设计必须考虑先进性，使系统在一定的时期内保持技术领先性，以保证系统具有较长的生命周期，本系统采用平单轴跟踪方阵支架，总装机容量为100MW，年发电量16000万度，选用多晶硅组件TP672P-250W共341100块，选用28KW组串型并网逆变器，每1.416MW/0.977MW为一个单元，每单元52/36台逆变器。采用分块发电、集中并网方案。光伏组件方阵采用固定式安装，组件安装倾角为30°。共分为70个1.416MW光伏发电单元和5个0.977MW发电单元。1.416MW发电单元由52台28KW并网逆变器、9台交流盒与1台1500kVA、66KV箱式升压变电站组合而成。种植方案：大棚底部种植食用菌，主要品种有秀珍菇、金针菇等。秀珍菇可以在4月－11月利用自然温度进行栽培生产，12月－3月利用冷库可以实现周年栽培生产。金针菇是低温菇种，利用降温设施实现周年栽培生产。培养基配方中添加稻草粉、棉籽壳、桃树树枝，及农作物的加工下脚料等，筛选出适合我区当地材料的培养基配方。通过不同材料的栽培料配方的含水量、PH值、持水性、透气性、灭菌时间、接种量的大小、菌丝萌发的快慢、接种成功率和产量的高低等，形成科学的生产技术。对菇房内影响菇类生长的各种温、光、气、湿等条件进行控制，以实现高产稳产。另外栽培完所剩的菌渣可以用来再次栽培其他食用菌。比如，栽培完金针菇、杏鲍菇的菌渣就是栽培秀珍菇的“好肥料”。此外，二次利用过后的菌渣还是一种良好的有机质肥，不仅可以提高土壤中的有机质成分，还能改善土壤结构，可以用来种植其他经济作物。5.4.2.2生态餐厅86 本工程将在二期建设，占地面积为70亩。综合运用建筑学、园林学、设施园艺学、生态学等相关学科知识进行规划、设计和建设，以设施调控技术、农艺栽培及管理技术来维护餐厅的优美环境，形成以绿色景观植物为主，蔬、果、花、草、药为辅的植物配置格局，结合假山、瀑布、小桥流水、竹木亭阁等园林景观，全方位立体展现绿色、优美、宜人的就餐环境。玻璃温室作为生态餐厅，里面光照适宜，温湿度宜人，处处瓜果花卉装饰布局，置身其间让人感受真正的自然与生态，抬头可见瓜果，俯身可见游鱼，倚栏可触花草，创造一种与自然与植物贴得最近的用餐环境，让饮食成为一种心境。项目完成后可同时容纳800-1000人用餐。建筑方案：生态餐厅四周地面以上采用0.8米高砖墙，水泥沙浆抹面，外贴生态瓷砖装饰处理，起到保温、美观的作用。生态餐厅外四周开沟槽，起到排水，防止水体流失造成土传病害。生态餐厅顶部、背立面、西立面位置采用8mm中空透明阳光板覆盖，外侧起到防紫外线，内侧起到防结露的作用。四周均以有机钢化玻璃帷幕，既保温又美观。结构方案：生态餐厅采用钢结构，主副厅采用轻钢结构的多排水槽主体骨架，结构稳定，具有独特的球面排露结构。天沟采用规格为200×180×2.5㎜镀锌钢板冲压成形，天沟的排水坡度为5‰；结露水槽采用1.0㎜铝合金；立柱采用100×60×3㎜热镀锌矩形钢管；桁架上档和下档均采用40×60×2.0mm矩形管，中间加强杆采用等边角钢，热镀锌处理，高度为50㎝；屋架人字梁采用60×40×2㎜热镀锌矩形钢管；侧墙副立柱采用100×60×2.5㎜热镀锌矩形钢管；温室设铝合金推拉门2个，在南面设置1个（2.0m×86 2.0m），温室东侧面开两个（1.7(宽)×2.0m(高)），推拉门为钢化磨砂玻璃，美观大方。5.4.2.3温泉度假酒店本次酒店设计采用“温泉＋运动游乐”休闲乐园模式，总建筑面积20000平方米，按照以人为本、因地制宜的原则进行建筑设计。（1）平面设计酒店主入口处布置在建筑南侧，设置环形车道方便游客进出，在车道周围布置大量的景观绿化，为游客的进住和离去创造良好的视觉感受；酒店大堂处设置水系景观，并配置若干绿植，给人以绿色宁静的感觉，大堂采用敞开式设计，屋顶下形成极具特色的灰空间，大堂东西两侧延伸的空间布置成接待处和管理用房；客房群体沿东西轴线罗列布置，使每间都争取得到舒适的朝向和景观，标准客房采用4.5米开间设计，每间客房均设有观景阳台，整栋建筑共设客房500间，其中4.5米开间标准房312间，6.0米开间标准房144间，套房42间，总统套房2间；商务餐饮中心位于一层入口大堂东侧，由通透外廊贯穿大小不同的功能空间，多功能厅、宴会厅、商务中心集中布置在靠近大堂处，各式餐厅分散在庭院四周，中餐厅、泰式餐厅、西餐厅面向庭院均设有外廊，为游客提供良好的就餐环境；服务用房布置在地下一层，包括水泵房、配电房、冷冻机房、发电机房、锅炉用房等。（2）立面设计86 建筑立面的设计以融于环境的自然风格为主导思想，通过对玻璃、木材和天然石材的有机组合，创造出整体协调一致的具有浓厚的热带地方特色的建筑形象。主入口处采用带有少数民族风格的大屋顶，敞开的柱廊围合，配以传统的吊顶和地面铺装，使人感受到浓郁的少数民族风情。客房单元立面设计，利用观景平台形成天然的遮阳系统，通透的木质栏杆和宽广的屋檐，赋予热带气候的特质。从空中俯瞰，整栋建筑与环境融为一体，成为衢州又一胜景。（3）交通组织内部交通采用通廊与电梯的组合方式，满足交通需求以及紧急情况下的安全疏散，通廊宽度不小于2.0米，共设两部客梯和一部货梯。在建筑东西两侧设置服务车道，沿四周设有消防通道和消防车停车位置，道路宽度为4米，转弯半径12米。（4）消防设计酒店为重要的公共建筑，建筑物的耐火等级采用一级耐火，每层均设有自动灭火系统和防排烟系统，每个防火分区最大允许建筑面积1000平方米，防火分区之间采用防火墙或特级防火卷帘分隔，每个防火分区至少有两个疏散出口。客房区疏散楼梯均为直通屋面的封闭式楼梯间，设有自然通风及采光。疏散走道宽度和长度，安全出口的数量和宽度均按国家标准的防火规范进行设计。消防控制室在建筑物一层，并有直接对外出口。防火墙采用200mm厚钢筋混凝土实心墙，所有封闭楼梯间的疏散门均为乙级防火门，防火墙上的门窗为甲级防火门和甲级防火窗。（5）环保设计86 本项目为休闲农业旅游区，在设计过程中充分考虑环保措施，酒店属于功能复杂的公共建筑，在运作过程中产生少量污水、废物和噪声，设计中均采用防尘、防污、防噪等综合预防治理措施，使三废排放达到国家标准。空调设备利用消声器隔震垫以达到防噪措施，设备机房采用隔音门。厨房产生的污水均经旅游池排入市政污水管网。废气经过规定的排放高度排入大气。建筑内设有集中垃圾回收站。（6）无障碍设计酒店设计应考虑到残疾人的要求，在建筑入口设置无障碍通道，满足残疾使用要求，使其可到达酒店的每个功能区，电梯采用无障碍电梯，且为残疾人提供适合其生活居住的各类措施。（7）节能设计建筑采用新型节能材料，采用合理的窗墙面积比，注重建筑的保温与采光。空调系统采用智能化控制，根据需要进行温度调整，节约能源。充分利用当地的太阳能资源，在屋顶铺设光伏板，进行光伏发电。5.4.2.4温泉主题公园86 温泉主题公园占地400亩，位于酒店与农业生产区之间，其设计以生态学理论为基础，采取积极的保护策略，通过不同层次生态系统的建立，完善区域生态结构，增强物种的多样性，保证资源的可持续发展。规划遵循地域文化，保持原生肌理，通过对历史文脉的延续和景观的再创造强调空间和景观的乡土性、趣味性、艺术性，力图对本地历史文化与建筑历史进行挖掘，在规划区内进行传统文化的景观设计。景观以中央温泉为中心依次布置开来，错落有致，采用曲径蜿蜒的观光小路满足游客需求。且在公园内设置生态文化展览馆，使游客在休闲娱乐的同时，感受浓厚的乡土文化。公园内的娱乐设施围绕水系布置，设有垂钓池、水世界、亲子乐园等，供游客进行休闲娱乐。5.4.2.4老年大学项目依托自身优美安静的环境，结合我国人口老龄化日趋严重的形式，后期拟建一所老年大学，为老年人提供一个社会交往、学习的场所。项目占地面积200亩，学生人数10000人，拟建地点位于温泉主题酒店南侧，总建筑面积200000平方米，其中教学楼建筑面积20000平方米，宿舍150000平方米，办公室4500平方米。开设政经时事、文学历史、音乐欣赏、医药保健等8个学科，以“老有所乐、老有所教、老有所学、老有所为”为办学思想，注重“学、乐、为、教”相结合。5.5建筑结构5.5.1设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：（1）使用荷载：上人屋面2.0KN/m2非上人屋面0.5KN/m2办公室及客房2.0KN/m2商场3.5KN/m2厨房、空调机房、餐饮4.0KN/m2走道、楼梯、厕所2.5KN/m286 消防疏散楼梯2.5KN/m2库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。（2）风荷载基本风压值为0.3KN/m2。地面粗糙度类别——B类（3）地震作用丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35s，Ⅱ类场地土。水平地震加速度0.05g。（4）抗震等级：主楼采用框架—剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。裙房采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。贵宾楼采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。5.5.2上部结构（1）据建筑平面布置，按《建筑抗震设计规范》要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。（2）根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架—剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。（3）裙房采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。5.5.3材料混凝土：主楼：C40，C0，其他均为C30。垫层为100厚C10混凝土。86 钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。86 第六章公用辅助工程6.1给排水（1）给水项目区内计划打40口深水井，用于灌溉、生产和生活用水，该项目年用水量为44.85万吨，用DN50管送到生产区，供水方案为生活、生产、消防系统，采用环状网和枝状网相结合的供水方式。（2）排水项目的实施地点位于浙江省衢州市廿里镇境内，该区域内建有统一的排水系统和管道，生产排水及生活污水等通过管道排水系统与外界排水系统接通，最后排入开发区下水道。（3）用水量计算表6-1用水量计算表序号用水量名称用水定额单位用水单位数量（亩、人、m2）日用水量（m3/d）年用水量（m3）1生活用水30L/人.d45013.54050按300天计算3光伏灌溉用水110M³/亩40004400004小计4440505不可预见用水量4440按总用水量1%合计448490则全年用水量约为44.85万吨。（4）排水量86 排污系数取0.65，即污水排放量为生活生产用水量的65％计算，则:本项目年排水量=44.85×0.65=29.15万吨。6.2通风空调（1）设计依据《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）（2）通风屋顶上设置屋面通风器，对园区建筑进行全面通风换气。同时设置送风系统，夏季送室外风，冬季经过加热后送至室内。6.3电气（1）酒店用房配电及照明酒店用房配电与照明共用变压器。酒店用房配电电压为380/220V，工作照明和事故照明电压为220V。酒店用房配电采用金属封闭式密集型插接式母线。照明干线采用电缆，其余线路采用铜芯塑料线，生活间照明采用铜心塑料导线，其敷设方式为穿管暗敷设。高、低压配电屏、动力配电箱、照明配电箱、灯具等均采用国产。（2）酒店内设工作照明、应急照明以及公共区域和紧急出口指示灯。生产用房照明光源采用金属卤素灯，生活间主要采用荧光灯。生产用房内灯具在生产用房主要出入口控制，路灯控制箱设在主门卫，采用微电脑路灯控制器控制。（3）防雷接地86 1）主要建筑物需采取防雷措施。采用金属屋面或避雷带防止直击雷。采用低压避雷器或安装避雷间隙防止高电位引入。为了防止线路侵入的雷电波过电压，在10kV母线，10kV进出线装设避雷器。2）保护接地对高、低压电气设备在正常条件下与带电部分绝缘的外露金属部分进行保护接地。低压系统中，变压器低压侧中性点直接接地，电缆的PE线在引入建筑物处应按规程重复接地。生产用房进行等电位连接。生产用房内的低压配电系统采用TN-S制。防雷接地、保护接地、保护接地、共用接地体，接地电阻不大于1Ω。防雷引下线利用钢柱或混凝土柱内钢筋，接地装置利用桩基或圈梁内钢筋。3）其它类型的接地仪器、仪表、计算机等按设备说明书进行接地。（4）用电量计算表6-2用电量计算表序号项目面积（㎡）用电指标(w/㎡）负荷（kw）用电系数使用时间（h）用电天数用电量（万kwh）备注1酒店2000081600.75835033.62餐厅46666.98373.30.7635054.83道路及硬化路面450001450.5103507.874小计96.275未可预见耗电0.5合计96.776.4信息及通讯系统86 （1）任务：采用综合布线方式建立全区的先进、可靠的计算机网络系统及通讯系统，以满足当前管理及未来发展的需要。（2）中心机房设在办公楼内，工作人员合计4人，在各部门设置用户终端。（3）有线通信系统有线通信系统主要实现厂内外电话、传真通信，电话容量为150门，引200对电话电缆，不设程控交换机，由电信部门为本厂设虚拟内部网。不设置有线通信机房，由电信部门在园区内设置室外配线箱。有线通信系统和计算机网络统一起布线，干线采用大对数电话电缆，水平布线采用六类双绞线。86 第七章节能7.1必要性能源和水资源是社会生产发展的基础。节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率较低，消耗指标较高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。因此，本项目应从设计、技术、设备、材料等方面采取多种措施尽量减少能源和水资源消耗。7.2设计依据及原则7.2.1设计依据（1）《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》；（2）《住宅建筑围护结构节能应用技术规程》；（3）《民用建筑热工设计规范》；（4）《公共建筑节能设计标准》。7.2.2设计原则（1）贯彻落实国家建筑节能政策，积极推广建筑节能技术，提高建筑节能设计水平，合理选用建筑节能技术，保证设计质量。（2）推广建筑节能新技术、新工艺、新材料、新产品为原则，贯彻节约资源、提高能源利用效率，保证建筑物使用功能和改善建筑室内热环境质量。86 （3）根据当地自然条件、地理位置、传统做法，因地制宜，采用合理技术。（4）在条件具备的情况下，应当优先运用太阳能和其他可再生能源，用于建筑物的热水供应、采暖、空调、照明系统。7.3节能措施节约能源是一项复杂的系统工程，本项目必须从设计、施工至使用、管理的各个环节，贯彻履行节约能源的原则，通过合理利用、科学管理、技术进步等途径，提高能源利用率。7.3.1建筑节能（1）总体布局原则建筑总平面的布置和设计，宜充分利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风。建筑的主要朝向宜选择最佳朝向，采用南北向，主要房间避免夏季受东、西向日晒。（2）外部环境设计在建筑设计中，应对建筑自身所处的具体的环境加以充分利用和改善，以创造能充分满足游客需求的室内外环境。如在建筑周围种植树木、植被，可有效阻挡风沙，净化空气，同时起到遮阳、降噪的效果。（3）屋面、墙体、门窗、屋面、材料等节能设计墙体：围护结构尽量采用浅色外表面，可以反射夏季太阳辐射热，减少外墙面几首热量。控制建筑物体形系数，不采用过多的凹凸面；适当增加外墙保湿隔热效能（外墙保湿效果更佳），提高热阻；增加空调热惰性有利于建筑热稳定性。86 门窗：适当控制窗墙比，安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季较少太阳辐射热，又便于冬季日照。屋面：屋面是建筑物语室外大气接触的一个重要部分，主要节能措施为：加强屋面保温措施；根据需要，设置及保温隔热屋面，屋面采用A级防火保温材料岩棉板，屋面防水材料及外墙涂料等建筑材料均考虑采用无污染环保型材料。且在能利用的建筑屋顶均采用光伏发电模式，充分利用土地资源。材料：本项目使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好的力学性能，使用寿命长的节能型断桥铝合金双层中空玻璃窗，提高门窗的气密性。尽量使用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖，减轻墙体自重，并有利于抗震。7.3.2设备节能（1）给排水合理、有效的利用市政给水管网水压。86 采用节水型设备和器具，卫生间洗手盆等卫生洁具采用感应式龙头，以节约用水。所有用于卫生器具的角阀、冲洗阀和龙头的阀芯要求采用陶瓷阀芯。有水池和水箱要求有超高水位报警功能，防止进水管阀门故障时水池和水箱长时间溢流排水。用水采用微喷滴灌方式。水泵设置隔振基础，其进出水管设置可曲挠橡胶接头以减少振动和噪音传递。污废水经化粪池处理后再排至市政污水管网以防止对市政污水管网造成淤塞。水池采用不锈钢材料制作，其人孔盖和溢流管、通气管出口要求设置锁具和防虫网罩。餐厅废水经隔油池处理后，排入场地污水系统，统一排放。同时，在整个项目园区，还要尽可能的提高用水回收率和重复利用率。供水系统采取防渗、防漏措施。如供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。（2）暖通过渡季节充分利用室外新风，并采用余热回收技术。对于有稳定热需求的建筑，采用空调废热回收技术。设计按规范要求选择低噪声的空调设备，如冷却塔，通风机等，以避免对环境的影响。送、回风风管的进、出口均按需设置消声弯头、消声器或消音箱。设备夹层及管井内空调采暖管采用超细玻璃棉保温。（3）电气降低损耗选用低损耗变压器。在0.4KV侧设电容器补偿，以减少无功损耗。照明光源和灯具基本采用高效节能型荧光灯及金属卤化物灯，均采用节能型快速启动电感镇流器或谐波含量较低的电子镇流器。建筑物公共部位照明控制采用节能自熄开关，以达到节能的效果。（4）其它节能措施86 加强入住户及工作人员的节能教育和管理，防止跑、冒、滴、漏。并作为一项重要的教育内容，加强节约能源教育，提高入住户的节能意识。在污水和雨水排放上，首先是优化选线，充分利用地形地势，以减少污水提升而导致的电能消耗和管道布设施工工程量；应用经济杠杆和价格机制，按照市场经济的客观规律，对耗能制定合理、先进的能耗和用水指标，并加强监督、检查和考核，做到奖罚分明，不断提高游客的节约能源和水资源的意识，使节能和节水工作真正落到实处。7.3.3能源管理建立单位能源管理制度和机构，加强水、电的计量管理，并明确管理责任，防止跑、冒、滴、漏，提高节能效果。（1）能源管理制度建设项目应建立一整套能源管理制度。为了更好的实施能源管理，应不断完善能源管理的组织机构，落实管理职责，配备计量器具，制定相关的管理文件并依照文件开展能源管理活动，如对各工序产品进行严格的产品单耗统计并根据消耗情况进行奖惩等。建议项目实施后，应建立如下能源管理制度：1、能源采购和审批管理制度；2、能源财务管理制度；3、能源计量管理制度；4、能源计量器具管理制度；5、能源计量统计制度；6、能源消耗管理制度；7、能源消耗定额管理制度；8、能源消耗统计制度；9、能源利用奖惩制度。（2）能源管理具体措施86 1、用电管理加强用电管理是企业能源管理的重要工作。园区应建立相应的用电管理制度和消耗定额，逐月进行考核。并按要求配备各级用电计量仪器仪表。2、用水管理我国是水资源短缺的国家，水资源将是制约我国国民经济发展的瓶颈。节约用水势在必行。企业应对园区内用水进行严格管理，并按要求配备相应的计量仪器仪表进行定量管理。企业在严格用水管理的同时，还应对生活废水进行处理回收和二次利用，逐步减少新水用量。86 第八章环境保护8.1编制依据（1）《中华人民共和国环境保护法》；（2）国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》；（3）国家计委、国务院环委【87】国环字002文《建设项目环境保护设计规定》；（4）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》；（5）浙江省环境保护厅《浙江省环境保护条例》。8.2设计标准（1）大气环境质量执行：GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准；（2）废污水执行：GB8978-1996《污水综合排放标准》的二级标准；（3）废气执行GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》的二级标准；（4）噪声执行GB-12348-90《工业企业厂界噪声标准》的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准（试行草案）》。8.3建设期环境影响及其措施8.3.1建设期环境影响86 项目的建设过程主要为建筑施工过程，会产生噪声、扬尘及污水等污染因素，如未经妥善处理，对周围环境会产生一定影响。主要由如下几个方面组成：（1）噪声：建设施工过程噪声主要是挖掘机、空压机、搅拌机等机械作业产生的噪声，这些噪声源的声级最高可达100dB（A）。（2）扬尘：施工过程中造成大气污染的主要产生源有：施工开挖及运输车辆、施工机械走行车道所带来的扬尘；施工建筑材料（水泥、石灰、砂石料）的装卸、运输、堆砌过程以及开挖弃土的堆砌、运输过程中造成的扬起和洒落；喷漆、现场焊接烟尘等产生的废气；各类施工机械和运输车辆所排放的废气。（3）污水：建筑施工工作人员每天要排放相当的生活污水，对这些废水若不进行妥善处理，将对周围水体产生污染。另外，建筑施工场地还会产生大量的含泥砂污水，如不进行妥善的管理，任其无序排放，则不仅在施工场地泛滥导致影响施工，而且排出工地后会污染道路，排放下水道会造成下水道淤积堵塞。（4）建筑固体废弃物：建设项目施工过程中产生的固体废物，主要是建筑施工工作人员的生活垃圾，施工过程中产生的瓦砾碎砖、废弃建材、余泥渣土、废油漆和涂料等。如不妥善处理这些建筑固体废弃物，则会阻碍交通，污染环境。在运输过程中，车辆如不注意清洁运输，沿途撒漏泥土，污染街道和公路，影响交通。8.3.2采取措施施工期应该确保做到以下几点：（1）施工期间原料不肆意堆放，应保持整洁有序。86 （2）工程竣工后及时拆除各种临时工棚、设施，并将现场整理干净。建筑废弃物应运到环保或城建部门指定的地方存放。（3）铺设下水道，保证雨污水排水通畅。（4）建设适当数量的公厕，设废物箱，保持施工现场的洁净。（5）在施工现场设置绿化带，可建一定面积的绿化区，以改善施工区形象。8.4主要污染源和污染物该项目实施后的主要环境问题是生活过程产生的废水、固体废物，锅炉房和洗衣房产生的噪声。1.废水：主要来源于厨房、餐厅、洗衣房、浴室的清洗废水和生活区的卫生用污水，这类废水无毒、无害。医务室产生少量医疗污水，搜集消毒后与生活污水一起进入污水处理站处理。2.固体废弃物：主要来源于厨房食物原料处理后的废渣，生活区生活垃圾，废弃的包装材料，医务室产生的少量医疗废物。3.灰尘：生活过程中不产生灰尘。4.噪声：根据卫生部和劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准》对新建企业的规定，8小时允许噪声要降为85DB（A）。本项目建成后噪声源主要为锅炉房、洗衣房、客运站等声压级在85DB以上，超过规定标准，危害工作人员健康。8.5综合利用与治理方案8.5.1污染防治原则（1）遵照（87）国环字第002号所规定的原则；86 （1）污染治理方案优先采用国家环保局发布的《国家环境保护最佳实用技术》，国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的成熟工艺技术。8.5.2污水处理本项目的生活废水，主要组成是生物类物质，设置日处理能力为1000m³/d的污水处理设置一套，采用生物滤池污水处理新工艺和一体化地埋式污水处理设备。通过处理后，可达到国家一级排放标准。8.5.3噪音污染防治首先要进行合理的总图分区设计，高噪声房间、场所和设备，应尽量与生活区分开布置，并远离要求安静的区域。高噪声设备应尽可能低位布置以减少噪声污染的范围；高噪声机器和设备，宜集中布置在单独房间内，以缩小噪声污染面积和便于采取相应措施；采用隔、吸、消音等综合防治措施，并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料，以消除强噪声对生活环境的干扰。采取以上措施后，一般均可使高噪声设备对环境的影响不超过规定标准的要求。8.5.4固体废弃物防治处理厨房、餐厅、生活区、商务区、休闲游乐区产生的生活垃圾由环保部门处理，医务室产生的少量医疗废弃物集中搜集，由市医疗废弃物处理中心定期收集处理。8.5.5绿化86 绿化在防止污染、保护和改善环境起着特别重要的作用。它具有较好的调湿、调温、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。特别是由于绿化对减弱噪声和吸滞灰尘有明显效果。因此，该项目在建设的同时，必须进行绿化方面的规划设计。要求其绿化面积占总占地面积的35%以上。建议在新建区域四周的围墙两侧种植防护林，并在围墙两壁种植攀缘木本植物形成绿篱。区域前区在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境协调，讲究艺术效果，力求美观大方、布局整齐，色彩和树种等应与建筑物和谐统一。在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树木与草皮，并布置喷水池、鱼池等。本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，形成纵横交错的绿化网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道的适当地区设置假山、小桥、水池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式新区。根据要求本项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以防花絮和绒毛对化境的污染。8.6环境管理机构及定员本项目应从建设起步阶段开始严格执行“三同时”规定，环境保护起点高，从领导到机构，从制度到目标，力求形成一套科学的管理体系。86 首先要认真贯彻执行国家有关环境保护管理条例的规定以及有关环境标准，认真落实环境影响评价报告及审批意见所确定的各项环境保护措施。本项目建成后要将完善环保管理制度作为环境保护工作的前提，结合场区实际，制定“环境保护管理制度”、“废水处理系统岗位责任制”、“执行GB8978—1996排放标准考核细则”，并把这些规章制度纳入场区管理，使环境工作有章可循。对所有废水和废气排放点以及废水处理设施排放口定期进行检测，严格控制达标排放。定期测试设备废水和废气处理设施的处理效果，发现问题及时组织维修，所有处理设备都必须建立技术档案。本项目配备专职环保管理人员3名，负责环保工作。8.7环境监测机构为了确保本项目投产后，生产中的“三废”排放符合国家有关环境标准要求，严格执行GB8978—1996的规定，通过检测执行：排放废水为PH6—9，COD≤100mg/L，BOD≤20mg/L,SS≤70mg/L。环境监测人员除定期监测污染排放是否达标外，还负责污染事故的监测并及时向有关部门报告。检测项目：PH、COD、BOD、SS。监测布点：废水监测取样点设在废水处理站的废水池以及处理后的排放口。检测频率：废水处理装置每次开机运行都必须取样检测。8.8环保设施及投资概算环保投资已计入相关专业。8.9环境影响评价结论86 项目施工期间产生的大气、水、噪声等污染属阶段性、暂时性，只要采取严格的环保措施，合理安排施工，随着施工的结束而消失，不会对周围产生明显不利影响。项目建成投入运营期，生活污水经处理后不会对周围水环境产生不利影响。项目从施工到建成投入使用，采取严格要求的环保措施，达到国家规定的有关排放标准，从环保角度上讲，项目完全可行。86 第九章劳动安全卫生及消防9.1劳动安全9.1.1施工期的安全措施本项目施工涉及面广、工期较长、综合性强。在施工过程中应严格遵守防尘、防水、用电和机械使用等方面的安全操作规程和安全管理制度，采取以下安全措施：1、编制和执行施工安全工作守则，建立安全报告制度，设立专职安全监理和安全员。2、加强对施工人员的安全教育，增强施工人员的安全防范意识，提高安全防范自救能力。3、配发和使用安全帽、安全带、安全网、安全标志等安全设备。4、施工场所按规定进行围挡封闭，架设安全网。洞口及临边进行防护。5、对结构复杂、危险性大、特性较多的特殊工程（如起重吊装作业、脚手架工程、模板工程、基坑支护等）要采取专项安全措施。6、考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强风的工作。冬季施工应做好防风、防火、防滑等工作。9.1.2运营期的安全措施1、建立严格的安全保卫制度，安排专人进行安全保卫工作。2、制定安全技术措施和安全管理制度，加强职工的安全教育。86 3、各建筑物的供配电系统、电力装置的漏电保护装置等要定期进行检查。4、建筑物内的疏散应急照明灯，最低照度不应低于0.5LX，以保证在停电或火灾情况下，人员能够快速疏散。5、经常检查和保持消防系统和器材的完好性，确保消防设施能可靠运行。9.2卫生为创造良好的居住、生活环境，应采取以下措施：1、建筑及设施布局上充分考虑卫生防护距离和通风、自然采光等要求，室内装修及用具应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。2、严格按设计要求建设完善固体垃圾、污水处置设施，严禁乱堆、乱排。3、建立健全卫生消毒制度，配备消毒设施设备，适时对室内外环境进行清扫、消毒，确保清洁卫生。4、建立员工个人健康档案，凡疗养院内工作的人员，应严格遵守卫生制度，定期进行健康检查。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。5、服务人员必须穿戴工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。6、自觉接受卫生监督管理或行业主管部门的监督检查。86 7、配备专门的环卫工人，负责疗养院的清扫保洁和环境绿化工作，确保区内卫生整洁、绿化优良，创造一个卫生整洁的服务环境。9.3消防9.3.1编制依据（1）中华人民共和国消防条例；（2）《建筑设计防火规范》；（3）《建筑灭火器配置设计规范》。9.3.2消防安全措施消防要防患于未然，在加强消防意识教育的同时，要完善和保障各项相仿措施。1、项目区建筑的设计与建设严格按《建筑设计防火规范》所要求的标准设计建设，中心内道路为环状路网，满足消防车道要求。2、室外按照规范要求设置消火栓，供水干管即为消防水管。室外按《建筑物灭火器配置设计规范》的相关规定设置消火栓，配置灭火器，并保证消防水源能24小时供水，水量、水压均能满足建筑物灭火需要。3、在电气设备选型及安装上，均考虑了接地，防爆措施、对建筑物采取了防雷，防爆措施。各建筑物均按规范疏散通道、确定通道、楼梯、门的宽度及安全疏散距离。4、储藏室、康复活动室等重要部门，室内设置烟火感应探测器，安装火灾报警，消防联动装置。疏散照明：在人员集中处及通道主要部位设有疏散指示照明。86 第十章组织机构及人力资源配置10.1组织机构本项目承办单位实行董事会领导下的总经理负责制。该公司为独立法人，市场化运作，自主经营、自负盈亏。组织机构完善，规章制度健全，在该公司直接管理下运营。下设办公室、财务部、外联部、市场部、后勤部、安保部等，详见管理机构组织方案体系图。图10-1管理机构组织方案体系图10.2人力资源配置（1）作业班次行政管理等为一班制，医务、护理、保安人员三班制。（2）年工作日86 年工作365天，每班工作8小时。（3）劳动定员及技能素质要求本项目劳动定员1000人，另外视需要聘用临时护工200名。（4）员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平，其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书。护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过人才市场公开招聘，其余人员通过劳务市场公开招聘。10.3管理模式及团队精神公司以创新为核心，结合开放、生产型企业的特点，创造出自己特有管理模式；打造以满足顾客、市场需求为导向的营销团队，力求实现组织结构的扁平化和柔性化。以合作化人性管理思想为指导，以目标管理为基础、以项目管理为核心，同时实施数字化管理、柔性管理、知识管理。目标管理：将公司五年发展规划确定的目标层层分解、落实，明确责任，以目标为尺度进行考核。数字化管理：利用先进的信息技术建立公司的内部网络，和对外营销网络平台，实现资源共享与信息的快速传递。柔性管理：提倡“人性为本”，建立柔性组织，实行弹性工作，增强公司灵活性、适应性和创新性。86 第十一章项目组织管理11.1项目组织管理本项目承担单位为衢州市农业科技开发有限公司，为做好项目区的规划建设工作，承担单位成立项目建设领导小组，负责手续的办理和项目区的规划、设计、报批与实施工作。1、建设资金实行统一管理，有财务单独立帐，核算，资金使用严格按计划进行，并接受上级有关部门的监督和检查。严格财务规章制度，严禁挤占和挪用，严防违规违纪行为发生。2、合理安排资金，积极、充分，扎实地抓好建设前期的各项工作。3、为了确保项目建设工期、质量和资金的合理使用，实行主要负责人全面负责实施和管理的项目法人责任制。4、严格按规定实行工程建设项目监理制，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，严把工期，质量和资金关。5、严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身负责制。11.2实施进度11.2.1项目建设进度本建设项目的管理必须严格遵循基本建设程序。从可行性研究到工程验收交付使用，分为五个阶段，即前期工作阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段和工程验收阶段。各阶段的主要工作如下：86 1、前期工作阶段项目可行性研究报告的编审；组建项目管理机构；资金筹集；选择勘察、设计单位。2、设计阶段现已由衢州市规划设计院正在进行建设地勘察和项目设计规划。3、施工准备阶段监理和施工单位招标；办理项目行政审批手续；项目场地平整。4、施工阶段进行工程实体的施工。5、工程验收阶段工程竣工验收；工程档案移交。表11-1项目实施进度计划图项目年份2016年2017年2018年月份030405070912010305070912010203040506前期工作阶段设计阶段施工准备阶段施工阶段工程验收阶段86 11.2.2项目实施中的控制措施（1）项目实施进度控制措施项目实施过程中，进度控制的措施应包括组织措施、技术措施、经济措施及合同措施。1）进度控制的组织措施主要包括以下几种：1、建立进度控制目标体系，明确建设工程现场监理组织机构中进度控制人员及其职责分工。2、建立工程进度报告制度及进度信息沟通机制。3、建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度。4、建立进度协调会议制度，包括协调会议举行的时间、地点，协调会议的参加人员等。5、建立图纸审查、工程变更和设计变更管理制度。2）进度控制的技术措施主要包括以下几种：1、审查承包商提交的进度计划，使承包商能在合理的状态下施工。2、编制进度控制工作细则，指导监理人员实施进度控制。3）进度控制的经济措施主要包括以下几种：1、及时办理工程预付款及工程进度款支付手续。2、对应急赶工给予优厚的赶工费用。3、对工期提前给予奖励。4、对工程延误收取误期损失赔偿金。4）进度控制的合同措施主要包括以下几种：86 1、加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合同中进度目标的实现。2、严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，监理工程师应严格审查后再补入合同文件之中。3、加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应的处理方法。4、加强索赔管理，公正地处理索赔。（2）项目实施质量控制措施工程项目中的质量控制主要表现为施工组织和施工现场的质量控制，控制的内容包括工艺质量控制和产品质量控制。影响质量控制的因素主要有“人、材料、机械、方法和环境”等五大方面。因此，对这五方面因素严格控制，是保证工程质量的关键。1、人的因素86 人的因素主要指领导者的素质，操作人员的理论、技术水平，生理缺陷，粗心大意，违纪违章等。施工时首先要考虑到对人的因素的控制，因为人是施工过程的主体，工程质量的形成受到所有参加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务人员共同作用，他们是形成工程质量的主要因素。首先，应提高他们的质量意识。施工人员应当树立五大观念,即质量第一、预控为主、为用户服务、用数据说话以及社会效益、企业效益（质量、成本、工期相结合）综合效益观念。其次，是人的素质。领导层、技术人员素质高，决策能力就强，就有较强的质量规划、目标管理、施工组织和技术指导、质量检查的能力；管理制度完善，技术措施得力，工程质量就高。操作人员应有精湛的技术技能、一丝不苟的工作作风，严格执行质量标准和操作规程的法制观念；服务人员应做好技术和生活服务，以出色的工作质量，间接地保证工程质量。提高人的素质，可以依靠质量教育、精神和物质激励的有机结合，也可以靠培训和优选，进行岗位技术练兵。1、材料因素材料（包括原材料、成品、半成品、构配件）是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准。所以加强材料的质量控制，是提高工程质量的重要保证。材料控制的要点有：a优选采购人员，提高他们的政治素质和质量鉴定水平、挑选那些有一定专业知识。忠于事业的人担任该项工作。b掌握材料信息，优选供货厂家。c合理组织材料供应，确保正常施工。d加强材料的检查验收，严把质量关。e抓好材料的现场管理，并做好合理使用。f搞好材料的试验、检验工作。86 据统计资料，建筑工程中材料费用占总投资的60％或更多，正因为这样，一些承包商在拿到工程后，为谋取更多利益，不按工程技术规范要求的品种、规格、技术参数等采购相关的成品或半成品，或因采购人员素质低下，对其原材料的质量不进行有效控制，放任自流，从中收取回扣和好处费。还有的企业没有完善的管理机制和约束机制，无法杜绝不合格的假冒、伪劣产品及原材料进入工程施工中，给工程留下质量隐患。科学技术高度发展的今天，为材料的检验提供了科学的方法。国家在有关施工技术规范中对其进行了详细的介绍，实际施工中只要严格执行，就能确保施工所用材料的质量。1、方法因素施工过程中的方法包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等。施工方案正确与否，直接影响工程质量控制能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不周而拖延进度，影响质量，增加投资。为此，制定和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分析、综合考虑，力求方案技术可行、经济合理、工艺先进、措施得力、操作方便，有利于提高质量、加快进度、降低成本。4、机械设备施工阶段必须综合考虑施工现场条件、建筑结构形式、施工工艺和方法、建筑技术经济等合理选择机械的类型和机能参数，合理使用机械设备，正确地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。5、环境因素86 影响工程质量的环境因素较多，有工程地质、水文、气象、噪音、通风、振动、照明、污染等。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特点，如气象条件就变化万千，温度、湿度、大风、暴雨、酷暑、严寒都直接影响工程质量，往往前一工序就是后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一分项、分部工程的环境。因此，根据工程特点和具体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制。（3）项目实施资金控制措施在施工阶段，为使项目顺利进行，资金方面应采取如下措施：1、每月由财务部门根据其它业务口的资金使用量报资金使用计划，严格按计划进行资金管理，但制定计划时应考虑一些灵活因素在内；2、工程材料根据工程量和进度有序购买，减少资金的积压；3、加快施工进度，施工工程要保质保量，减少因施工返工等原因带来的工程成本增大，造成额外的资金支出；4、重点控制非生产性支出，确保生产资金需求。86 第十二章项目招投标12.1编制依据（1）《中华人民共和国建筑法》；（2）《中华人民共和国招标投标法》；（3）国家发展计划委员会《招标公告发布暂行办法》；（4）七部委联合发布《评标委员会和评标办法暂行规定》；（5）国家发改委令第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；（6）国家发改委第9号关于《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》；（7）国家发改委等七部委第30号令《工程建设项目施工招标投标办法》12.2招标条件（1）建设工程项目已经报建；（2）施工图纸已经审查，相关技术资料齐备；（3）工程建设资金、设备来源已落实；（4）工程项目已经过规划管理部门审批，取得建设工程规划许可证；（5）依法取得土地使用权，前期工作已基本完成；（6）招标申请已经招投标办核准。12.3招标内容12.3.1招标原则86 建设项目主体工程的施工单位的选定必须依法进行招标，择优选定中标单位。招标文件和标底，应委托有相应资质的单位编制。建设项目的评标由建设单位依法组建的评标委员会负责，评标委员会由计划、教育和建设单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。建设项目中标单位不得转包或者违法分包工程，擅自转包或违法分包的，可依法取消中标资格。12.3.2招标方式按照国家相关招标文件要求，结合本项目特点，拟采用公开招标。招标通过委托招标的组织形式采取公开招标的方式进行（具体见下表）各阶段招标方式核准表。招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√土建工程√√√设计√√√监理√√√设备安装√√√重要材料√其他12.3.3招投标工作内容86 设计方案和设计单位招标、工程施工、监理招标以及设备和材料采购招标等。择优选取勘察、设计、施工、监理和主要设备、材料供应单位，以达到节约建设资金、保证建设质量和建设时间的目的。（1）设计方案和设计单位的招标本项目是农业工程项目，建筑方案与设计单位应通过招投标方式确定。由于其使用性质的特殊性和所在地理位置的重要性以及此次新建工程的复杂性，建筑方案与设计单位的招投标应按规定程序进行，并应切实做好标书、发标、开标和评标等招标的组织工作。首先应进行建筑方案的招标工作，建筑方案应经过多方案比选后确定。建筑方案确定后还必须进行深入的方案化后方可进入初步设计。确定建筑方案时可同时确定设计单位。关于建筑方案的设计招标工作，建设单位及其委托的工程管理咨询公司应对设计单位进行考察，设计单位应具有设计展览馆的经验。（2）监理招标为了保证参与本工程建设的施工监理的水平，监理单位的选择采用招标方式，可选择几家监理单位进行投标。监理单位的招标工作应安排在工程开工之前，以便监理单位能尽早地参与工程管理。（3）施工招标工程的施工单位应通过招投标方式确定，参加投标的施工单位应具有公共建筑的施工经验。建设单位应对参加投标的施工单位进行必要的考察。86 施工招投标的标书和标底、发标和开标评标和确定施工单位等组织工作应认真做好。（4）专业项目施工分包招标在本项目的建设过程中，会用许多专业工程项目需要另行发包。这些专业工程包括：高级装饰装修工程、消防工程、安全防范系统、弱电工程设备安装工程等。这些专业工程项目招标需要在不同的阶段进行，招标内容包括该专业工程的设计和施工，合理地安排专业工程招标对顺利完成项目的实施，控制工程项目的整体质量和进度是非常重要的。（5）材料、设备的采购招标机电、专用设备和消防报警、消防自动灭火等重要设备以及品质要求高、材料价格昂贵、用量较大的重要材料应通过招投标方式确定供货厂家，以保证产品质量和节约工程投资。材料的采购招标要根据工程的施工组织进度的要求进行。12.3.4投标工作的开展由项目单位委托具有招标代理资质的招标代理机构，组织实施本项目的招标工作。招标公司应本着“公平、公开、公正”的原则，与项目单位配合，组织并完成招投标工作。12.3.5投标的程序本项目招投标具体程序可以由六部分组成。（1）组织专门的招标机构，负责招投标工作，同时设立招标监督机构。86 （2）要发布招标公告。在国家指定的报刊、网站上发布招标公告，从发售招标文件开始招标到提交报价单，其期限一般不少于30天。而招标通知和广告通常应在开始招标前两周发出。（3）招标机构或建设单位要进行投标单位资格预审。招标人要对拟承担招标工程项目的投标单位，在投标前就其财务、技术能力、信誉等级等事先进行审查，通过预审被确定为合格者，才能参加投标。（4）招标机构要带领投标单位勘察现场。（5）编制、审定招标文件和制定标底。招标文件是进行招标的依据，由经济、技术、法律等方面的专家组织有关人员共同编制，然后由建设单位、招标机构审定。标底由招标机构组织制定。标底为初定的合同价格，它直接关系到招标工程的效益。标底为绝密资料，任何人不得泄漏。（6）组织专家评审委员会，对方案进行评审。86 第十三章投资估算与资金筹措13.1编制依据（1）建筑安装工程按类似工程结合当地建筑安装工程造价指标估算；（2）项目投资估算参考的文件；（3）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（4）国家发改委《投资项目可行性研究指南》（试用版）；（5）现行建筑工程费用标准及费率；（6）设备价格：国内设备按现行出厂价计；（7）材料价格按现行市场价计；（8）设备运杂费：国内设备运杂费按设备原价的5%计；（9）国家和地方税收政策及有关文件、规定；（10）《衢州市建筑工程概算定额》及其配套费用定额；（11）《衢州市建筑安装工程概算定额》及其配套费用定额；（12）衢州市工程造价信息；（13）承办单位提供的有关资料及近期衢州市实施的类似工程的实际造价。13.2投资估算费用标准按照《建材工业工程建设其他费用定额》的规定，结合本项目的实际情况，予以适当调整。（1）工程设计费按《工程勘察设计收费标准》计列；（2）工程建设监理费按建筑工程的0.4%计列；86 （3）环保评估费预留；（4）前期工作费预留；（5）绿化费预留；（6）基本预留费按工程费用与设备购置费之和的1%计列；（7）建筑工程费按当地近期单方造价进行估算；（8）设备及材料按厂家报价估算。13.3投资估算该项目总投资300000万元，第一期投资200000万元，第二期投资100000万元。其中固定资产投资219906.00万元（工程建设投资190255.90万元，其他费用投资29513.30万元，基本预备费为6593.1万元），流动资产投资73637.7万元。详见下表13-1。表13-1项目总投资估算表序号工程和费用名称估算价值(万元)技术经济指标建安工程设备购置其它合计单位数量单价一第一部分：工程费用135307.33354933.608190255.91光伏大棚106667.2106667.2㎡26666800.042生态餐厅2333.3452333.3㎡46666.90.053温泉度假酒店16001600.0㎡200000.084生态农业展览厅150150.0㎡30000.055温泉主题公园3266.6833266.7㎡46666.90.076厂区道路及硬化225225.0㎡450000.0057厂区绿化1000.0051000.0㎡2000010.0058供电及供水20000.120000.1㎡33333500.0069总图运输5050.010其他辅助设施1530.011设备费用54933.60854933.611.1设备购置费用53333.653333.6㎡26666800.0286 11.2设备安装及调试费用1600.0081600.03%二第二部分：其他费用29513.31土地费用250.0250.0亩50000.052场地平整费用400.0400.0亩50000.083前期工作费20.020.04建设单位管理费4756.44756.42.50%5环境影响评估费5.05.06可研编制费3.03.07勘察设计费4756.44756.42.50%8工程招标费532.7532.70.28%9工程建设监理费2092.82092.81.10%10其他各类规费16666.816666.8㎡33333500.00511员工培训费30.230.2三基本预备费6593.16593.13%四固定资产投资226362.3五铺底流动资金73637.7六合计300000.013.4项目周期该项目建设期为2年，具体建设起止时间为2016年3月开始，2018年3月结束。13.5资金来源该项目所需资金共计为300000.00万元，全部由企业自筹解决。86 第十四章财务评价科学管理，合理使用资金，是公司的财务保障，能为企业的发展奠定良好的基础。结合公司近年来的经营业绩和对未来市场分析，在此基础上预测企业新项目运营后的利税指标。14.1编制基准在充分考虑项目土建投资和设备购置造成的不利影响下，在项目正常运行后，对公司项目投产后的利税做出严谨预测。其所采用的会计政策在所有重大方面均与本公司采用的会计政策一致。14.2基本假设（1）本公司所遵循的我国有关法律、法规、规章和本公司所在地区的社会经济环境如现实状况无重大变动；（2）国际、国内市场行情如所预测的趋势而无重大改变；（3）本公司经营业务涉及的纳税基准或税率以及外汇汇率将在正常范围内波动；（4）无其他不可抗力因素及不可预见因素对本公司造成之重大不利影响。14.3财务分析依据及说明（1）本项目财务评价依据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）进行编制。（2）建设与生产规划项目建设期为2年，建成投产后及达产达标项目经济寿命期30年，不含建设期。86 （3）产品销售价格产品销售价格是根据目前市场价格水平和发展趋势，并考虑项目生产期市场变化的可能性来确定。（4）销售税金及附加本项目税金主要包括增值税、城建税和教育附加税，增值税为销项税减进项税，增值税税率17%，（在此增值税按总销售额的6%计算）城建税为增值税的7%，教育附加为增值税的4%。（5）所得税及公积金所得税按25%的税率计算，公积金按税后利润的10%。14.4项目成本及费用估算（1）原辅材料及动力费用原辅材料及动力需求量根据生产量估算，价格依据现行市场确定。项目正常年运营后年原辅材料及动力费用约为1413.51万元。（2）工资及附加费项目预计劳动定员总数约为1000人，人均年工资及福利3.6万元，共计3600万元。（3）折旧及修理费用折旧按平均年限折旧法计算，本项目年折旧费按固定资产投资的3%计算为6597.18万元；本项目的修理费用按折旧费的20%进行计算为1319.44万元；则总费用为7916.62万元。（4）销售宣传费用销售宣传费用每年按300万元计算。86 （5）管理费用参考有关同行业的统计数据，管理费用按销售收入的0.2%计算，则管理费用为201.6万元。（6）财务费用参考有关同行业的统计数据，财务费用按销售收入的0.2%计算，则财务费用为201.6万元。（7）其他费用其他不可预见费用平均每年按500万元计算。（8）年均总生产成本见下表表15-1年均总生产成本表序号类别金额（万元）1原辅材料及动力费用1413.512工资及附加费36003折旧及摊销费用7916.624销售宣传费用3005管理费用201.66财务费用201.67其他费用500总计14133.3314.5经营预测项目建成运营后，正常年经营总收入为57840万元。14.6利税分析（1）项目总投资：300000万元（2）项目运营后正常年经营收入预计：57840万元86 （3）年均总成本预计：14133.33万元（4）年均利税总额预计：43706.67万元（5）年均纳税额预计：5700.87万元（6）年均净利润预计：38005.8万元14.7财务评价指标14.7.1投资利润率投资利润率是指项目达到设计运营能力后的一个正常年份的年利润总额或运营能力后的一下正常年份利润总额或运营经营期内年平均利润与投资总额的比率。它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。该项目年均投资利润率为：年均投资利润率=（年平均利润总额/投资总额）×100%＝12.6%14.7.2投资利税率投资利税率是指项目达到设计运营能力后的一个正常年份的年利税总额或经营期内年平均利税总额与投资总额的比率。它是反映项目单位投资盈利能力和对财政所做贡献标。该项目年均投资利税率为：年均投资利税率=（年平均利税总额/投资总额）×100%＝14.6%14.7.3投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，其是财务上的投资回收能力的主要静态指针。公式中：CI为现金流入量C0为现金流出量86 （CI－CO）t为第t年的净现金流量计算公式为：Pt＝（累计净现金流量出现正值的年份数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量经测算项目静态投资回收期为7.9年（不含建设期），动态投资回收期为8.5年。14.7.4净现值（FNPV）根据本项目所预期的效益，选择目标收益率Ic为8%，计算在分析期内各年发生的现金流入CI(+)及现金流出CO（-）的现值总和，即净现值FNPV。公式中：CI为现金流入量CO为现金流出量（CI-CO）t为第t年的净现金流量n为计算期年数i为设定的折现率经测算本项目的全部投资所得税后财务净现值为38005.8万元。14.7.5项目内部收益率（FIRR）项目融资内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。其表达式为：公式中：CI为现金流入量86 C0为现金流出量（CI-CO）t为第t年的净现金流量n为计算期年数项目财务内部收益率为22.12%，高于所设行业基准收益率12%，所以项目在财务指标上是可行的。14.7.6盈亏平衡分析分别计算生产能力及价格的盈亏平衡点，由计算机计算后汇总于“财务评价指标汇总表”。生产能力利用率为39.5%，价格平衡点为42.6%，盈亏平衡点很低，表明项目具有较强的市场竞争能力。14.8财务分析结论预计项目全部运营后，可实现年均经营收入57840万元，年均实现利税总额为43706.67万元，年均实现纳税5700.87万元，年均实现净利润38005.8万元，项目投资利润率为12.6%，投资利税率为14.6%，投资回收期为7.9年（不含建设期）。综上所述，该项目符合国家的产业政策，经济效益较好，具有一定的抗风险能力，项目可行性强。14.9社会效益86 项目建成后，年接待游客40万人次，成为一个集旅游、休闲、观光的现代休闲农业产业体，不仅可为游客观光、采果、体验农作、了解农民生活、享受乡土情趣，而且可住宿、度假、游乐。同时为辖区内农民提供就业岗位，直接解决1000余人的就业问题，带动劳动力就业。86 第十五章社会效益与保障措施15.1社会效益（1）促进衢州市城郊城乡统筹发展《中共中央国务院关于加快发展现代农业，进一步增强农村发展活力的若干意见》(中发〔2013〕1号》提出要大力夯实农业基础，加快发展现代农业，促进农民持续增收，推进城乡统筹发展。本项目结合衢州市城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导衢州市针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品，实现城郊旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，形成特色农业观光旅游业、优质农产品基地，大范围促进当地农村、农民、农业问题又好又快发展，达到城乡统筹发展。（2）加快农业结构调整和社会经济生活发展86 农业结构调整、农业集约化生产对农业的可持续发展起到了积极的推进作用。传统农业的一家一户分散、高耗、低效且不合理的种植结构和生产形式已渐渐不适合现代农业的要求，农民迫切希望有一种快速、低耗、高效的现代农业生产形式出现，农民也迫切需要在资金、信息、科技方面得到支持与引导。本项目的建设，不仅为农业结构调整提供了示范，而且也吸引了城市居民到此一游。城市居民到农村乡间旅游观光，会带去大量的科技思想、市场信息和文明生活方式，既可促进农民素质提高，也可加快农村城市化进程。本项目的高效农业也能吸引城镇居民到此投资，从而加快农业产业化进程。此外，这还能促进农业由第一产业向第三产业转化。培育新的经济增长点，提高经济效益和社会效益。（3）构建市区、郊区旅游圈发展结合衢州市及社会经济发展目标与战略，构建郊区及农村旅游圈，发展重点：一是强化和完善衢州市的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、生态观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。三是提升休闲农业发展水平，发展企业化管理，集农业生产、科技示范、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲农业园区。四是积极推进区域内基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。（4）推动衢州市生态旅游业发展创新现代农业生态观光园开辟了新的旅游景点，满足了人们对旅游的新追求。长期居住在现代化高密度、高层建筑区，整天为污染的城市空气和呆板且无情趣的城市景观所困扰的现代市民，为了缓解紧张工作带来的精神压力和抑郁，提高身体素质和生活质量，多选择外出旅游放松一下自己。但各大主要景点一则是距城市较远，多为高地，不方便带老人或孩子；二则是人员暴满，影响清静放松的情趣；三则是门票也相对较高，使人望而却步。因此，他们(尤其是老人和孩子)多转向选择能亲近和感受自然的田园风景区。（5）带动衢州市经济发展，促进就业86 本项目建成达产后预计每年可实现销售收入100800万元，净利润66666.67万元；项目建成达产后预计可带动本企业及上下游其他企业新增就业人口一千余人，可有效缓解当地就业压力。15.2保障措施（1）政策保障2013年，中央第十个一号文件继续锁定“三农”，强力推动资源要素向农村配置。项目区建设和发展准确把握国家和安徽省的政策导向，安徽省省确立的贯彻中央农村工作会议和全国农业工作会议精神,围绕增加农民收入和确保粮食安全两大主题,继续推进优势农产品区域化、大宗农产品优质化和食用农产品无公害化生产,把工作的重点放到恢复发展粮食生产以及提高农产品产量上，充分抓合肥市政府强力推进观光休闲农业发展的有利契机，积极争取国家及地区政策扶持，改造项目区基础设施条件，保障园区的顺利、高效建设。同时，在区政府整体规划和引导支持下，要制定合理的税收优惠、土地优惠、鼓励优惠等优惠奖励政策，促进园区的快速、健康发展。（2）人才保障1）外部人才引进优秀的人力资源是园区长期发展壮大的根本保障。包括直接引进优秀的外部科技人才，间接引进北京及周边地区一些科研院所的智力支持。2）本地人力开发86 对项目区内的农民进行农业种植、设施栽培技术、旅游接待等相关专业技能的培训，提高项目区内农民素质和实用技能，不断提高整个产业链条的科技含量和服务档次。（3）资金保障建立农业产业发展财政投入的持续稳定增长机制，拓宽资金筹措渠道，采种多种模式来保证农业产业发展的投入，努力推进农业产业的繁荣和发展。抢抓省、市、区三级财政资金大力支持发展现代农业园区的机遇，加强基础设施建设，精心包装园区农业项目，多争取上级资金支持。同时，充分利用好各项税收优惠政策。善于利用银行信贷资金支持园区产业发展。要积极争取银行信贷支持，包括争取国家开发银行、农业银行等金融组织和机构的信贷支持，重点用于扶持管理水平高、市场潜力大、经济效益好、带动能力强的龙头企业的发展。要善于运用市场化的方法，通过各种方式招商引资，吸引社会资金参与建设。结合合肥市现代农业建设，推出一批具有发展前景的农业投资项目，严格按照国际惯例进行包装，作为招商引资的重点，努力吸引各企业集团到园区投资建设。引导和鼓励农民自主投资。虽然农民个体投资能力有限，但农民群体庞大，来自农民的投资规模很大。村民对本村项目的投资会激发其参与的积极性，从而更好的支持村级各项目的建设。（4）技术保障86 园区的规划融入了科技农业、高效农业、绿色农业等现代农业的先进理念，需要先进的农业科学技术为园区的可持续发展提供源源不断的技术保障。一方面要加强与高等院校及科研院所的合作，不断引进农业创新成果及先进技术。另一方面，通过多种渠道、多种形式的培训，加强项目区农业技术人员及农民队伍建设，做到技术的引进和消化吸收相结合，提高园区农业产业竞争力。86 第十六章结论及建议16.1结论（1）公司通过对本项目的实施，可以丰富公司的产品线，更好的服务原有客户和拓展新客户。项目的成功实施将为公司增添新的营收和利润增长点，降低公司产品和客户较为单一的经营风险，符合公司的持续发展及战略需要。（2）本项目符合国家发展规划和产业政策，属于国家鼓励类产业。（3）设计方案执行建筑节能标准，建筑节能方案、措施较为合理，提高劳动生产率，降低能源消耗，增加了经济效益。（4）项目在建设施工过程中采用环保措施，避免施工过程中的环境污染和减少排放。建成后对周边生态和环境无重大影响。综上所述，本项目选址科学、技术成熟、符合国家及地方产业政策、市场前景广阔、安全措施到位、实现清洁生产、经济社会效益显著，因此项目是可行的。16.2建议（1）建议项目建设单位尽快完善办理各项批复手续，并抓紧时间进行勘察等工作，以便进一步完善设计方案。（2）建议项目承办单位在项目实施阶段要统筹安排处理好投资、质量、进度、安全关系，节约和合理使用资金。（3）对设备的采购要认真进行调研，坚持项目的技术先进性、超前性和配套性，发挥更大效益。86 （5）建议有关部门尽快予以项目立项，并给予项目更多的优惠政策支持，并抓紧项目实施，尽快进入投产期，尽早产生出项目应有的经济、社会、环境生态效益。86'