原杨集镇机械厂地块进行房地产开发项目可行性研究报告 27页

'原杨集镇机械厂地块进行房地产开发项目一、杨集镇概况1、社会文化该地块位于灌云县杨集镇中心，占地总面积约65.59亩。杨集镇位于灌云县城东18公里处，总面积76.73平方公里，其中镇区面积2.38平方公里，耕地面积55.79平方公里，下辖24个行政村、1个社区居委会、303个村（居）民小组，人口6.7万人。杨集镇兴于清道光年间,隶属海州。民国34年（1945）至35年11月为灌云县民主政府所在地。1966年，杨集成为县属镇至今，现杨集镇为2000年6月原杨集镇与原界圩乡合并而成，是灌云县东部地区重要的商贸集散地和工业强镇。2007年完成财政收入1620万元,农民人均纯收入4787元，比2006年增长12%,形成了经济快速发展、人民生活显著提高、各项事业进步、社会安定团结的良好局面。2、城镇建设发展趋势27 原杨集镇机械厂地块进行房地产开发项目一、杨集镇概况1、社会文化该地块位于灌云县杨集镇中心，占地总面积约65.59亩。杨集镇位于灌云县城东18公里处，总面积76.73平方公里，其中镇区面积2.38平方公里，耕地面积55.79平方公里，下辖24个行政村、1个社区居委会、303个村（居）民小组，人口6.7万人。杨集镇兴于清道光年间,隶属海州。民国34年（1945）至35年11月为灌云县民主政府所在地。1966年，杨集成为县属镇至今，现杨集镇为2000年6月原杨集镇与原界圩乡合并而成，是灌云县东部地区重要的商贸集散地和工业强镇。2007年完成财政收入1620万元,农民人均纯收入4787元，比2006年增长12%,形成了经济快速发展、人民生活显著提高、各项事业进步、社会安定团结的良好局面。2、城镇建设发展趋势27 原杨集镇机械厂地块进行房地产开发项目一、杨集镇概况1、社会文化该地块位于灌云县杨集镇中心，占地总面积约65.59亩。杨集镇位于灌云县城东18公里处，总面积76.73平方公里，其中镇区面积2.38平方公里，耕地面积55.79平方公里，下辖24个行政村、1个社区居委会、303个村（居）民小组，人口6.7万人。杨集镇兴于清道光年间,隶属海州。民国34年（1945）至35年11月为灌云县民主政府所在地。1966年，杨集成为县属镇至今，现杨集镇为2000年6月原杨集镇与原界圩乡合并而成，是灌云县东部地区重要的商贸集散地和工业强镇。2007年完成财政收入1620万元,农民人均纯收入4787元，比2006年增长12%,形成了经济快速发展、人民生活显著提高、各项事业进步、社会安定团结的良好局面。2、城镇建设发展趋势27 原杨集镇机械厂地块进行房地产开发项目一、杨集镇概况1、社会文化该地块位于灌云县杨集镇中心，占地总面积约65.59亩。杨集镇位于灌云县城东18公里处，总面积76.73平方公里，其中镇区面积2.38平方公里，耕地面积55.79平方公里，下辖24个行政村、1个社区居委会、303个村（居）民小组，人口6.7万人。杨集镇兴于清道光年间,隶属海州。民国34年（1945）至35年11月为灌云县民主政府所在地。1966年，杨集成为县属镇至今，现杨集镇为2000年6月原杨集镇与原界圩乡合并而成，是灌云县东部地区重要的商贸集散地和工业强镇。2007年完成财政收入1620万元,农民人均纯收入4787元，比2006年增长12%,形成了经济快速发展、人民生活显著提高、各项事业进步、社会安定团结的良好局面。2、城镇建设发展趋势27 灌云县杨集物流园区及周边地区总体发展概念规划已经完成。按照发展规划，杨集镇及周边地区依托沿海高速公路等交运资源要素，建设灌云县杨集物流区和杨集新区。规划区根据功能划分为物流区、综合服务办公区、工业区、商业区、文体娱乐区、农民住宅新区五大块；物流区建设散杂货装卸的场地和仓储、连盐铁路灌云站、灌云东部客货站；行政办公区建设政府办公大楼和各部门、各单位办公楼；工业区发展技术含量高、无污染的工业项目；商业区建设商务中心和商业街；文体娱乐区项目建设文化体育中心和休闲中心；农民住宅新区建设社会主义新农村。物流园区建成后，灌云县及周边地区货物的运输、分拨、场地、仓储、装卸以及货运代理、金融服务、加工工业等功能将全部在园区体现。目前，园区内前期重点工程已全面启动，重点项目正在加紧落实和建设中。其中：一是位于沿海高速灌云东出入口处的灌云县杨集物流园区暨杨集新区展示中心已经竣工并对外展示。沿海高速灌云东出入口处是县城与燕尾港间的必经之处，位置效果明显，展示中心内的总体规划多媒体沙盘的完成，必将使展示中心成为杨集镇，乃至灌云县对外宣传的窗口，为推动灌云的发展起到不可低估的作用。二是杨集物流园区的综合服务办公区选址工作已经结束，目前已进入前期建设阶段。杨集物流园区的综合服务办公区大楼已完成勘探、规划设计和土方工程等，基础工程已开始。三是新区主干道——伊利路第一期拓宽亮化工程已完成；规划红线为42米，伊利路两侧前期绿化工程（女贞、冬青球间种）于近日完工；伊利路亮化工程——两侧108组路灯调试亮灯；四是物流园区前期动迁准备工作已接近尾声等。目前，计划将重点启动沿东门河北岸滨水社区和农民居住区建设等。灌云县杨集物流区和杨集新区建设的各项工作均在紧锣密鼓地进行中，计划通过3至5年的时间建设，一个崭新的、快速发展的杨集即将呈现在灌云大地上。3、工业经济杨集镇工业基础良好，以三星食品、三星彩瓦、华云助剂、华阳铜材、世明铜材为代表的一批优强企业，已经成为杨集镇工业骨干企业。龙虾仁、纺织浆料、面粉、彩瓦、钢模板等产品名誉海内外，特别是农副产品加工，深受国内外人士的欢迎，速冻龙虾仁远销欧美和日本。4、农村经济27 蛋鸡养杨集镇农业主要以三麦、水稻、棉花、玉米、大豆等农作物为主，是灌云县重要的粮、棉生产基地。按照市场化、特色化、集约化、产业化的要求，对全镇的农业结构进行科学规划和调整，目前已形成以林、牧、棉为主要特色的三大经济带和苔蒜种植、西瓜种植、冬韭菜种植、线椒种植、种草养殖牛羊、优质商品猪养殖、殖等七大特色经济区，使农民群众走上了特色种养致富之路，涌现出长流村、连成村、镇北村等一批种植、养殖专业村和吴保华、何金龙等一批种植、养殖大户。5、商贸流通杨集镇人均占地少，自古就有经商的历史，规模较大的商贸城有：万有商城、黄海商城，还有五福庄村、孙小港村两个商业区。6、社会事业近年来，杨集镇充分利用省委、省政府实施农村新五件实事机遇，全力争取，扎实推进，农村五件实事工作得以稳步开展。交通得到了很大的改善，共铺村级水泥路近76公里，95%的村通上了公交车；农村改水迈了一大步，到07年底全镇各行政村已全面完成了改水工作；新型农村合作医疗覆盖面不断提高，全镇参合率在96%以上。通过多方争取，实施了关爱工程，对敬老院进行改造。积极争取上级土地整理及开发项目，加大中低产田改造力度，加大水利设施建设力度，提高农业抗灾能力；2006年共疏浚小沟100条/40千米/15万立方米，复修渠道62条/32千米/6.5万立方米，完成了长流、同阳、孙跳治理片1个，受益面积达0.6万亩。完成了7.8公里长的同阳大沟和8.5公里长的长兴大沟疏浚工程。二、杨集镇房地产市场综述1、杨集镇房地产市场综述27 杨集房地产市场一直以来处于供应严重短缺的状态，这种态势的最主要成因是随着商业经济的发展，大量外来人口的进入，界圩乡合并，宅基地的紧缺，可直接用于开发的土地较少。加之周边的图河乡、沂北乡的农民都希望自己的儿女在城镇工作生活。近几年，有房产商成功地在镇上开发了万有步行街，生意十分红火，让市民尝到了甜头，生意好了，但又给他们的生活起居带来了麻烦，因而引发了强大的购房热，使得房价上涨迅速，另据政府文件精神，燕尾港镇由于受严重污染将整体搬迁，部分人将迁入市区，部分人迁入县城，大部分人将迁入杨集，大概整个镇上需要3万平方米左右住宅，根本无法满足当地人购房的需求，这将给杨集镇的房地产市场带来旺盛时期。特别是《连云港市灌云县现代物流业发展规划（草案）》的实施，将给杨集老城区带来新的发展机遇。2、土地市场目前，镇上的土地多数属私人宅基地，部分为私有种植地，部分为沟和塘。土地出让成了当地政府的一项重大收入来源，土地价格上升也比较快。目前，主要集中在新城市规划区。杨集镇上的土地资源极为稀缺，加上城镇的地形比较复杂，大面积整块出让的开发用地并不多。在镇中，原杨集镇机械厂的土地地块质量比较好，除了地形比较规整面积比较大外，更有临万有商业街、杨集中学、汽车站的优势，预计这块地可分三期开发。尽管土地资源比较紧张，但经过良性开发，基本上可以盘活一些土地资源，特别是开垦一批未利用土地资源，小区开发的土地储备仍比较充裕。近年来镇上小开发商对拿拍卖的地热情不够大，可能资金不足是主要原因，细观历次招拍挂活动，发现流标的情况比较多，包括本项目的地块也已经多次说过要挂拍了。另外镇上小开发商心态不够成熟也是重要的原因。三、杨集镇房地产市场分析1．2007～2009年房地产市场2007～2009年杨集镇的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。27 杨集房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些正在建设的楼盘存在着不能办理任何产权证明等一些问题，个别楼盘还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，没有物业管理等。2．杨集机械厂地块简析根据灌云县杨集物流园区布局按功能可分为：1、老城居住区：建设滨水社区、特色文化街及配套设施。2、新镇核心区：建设综合服务中心、商业中心、中高档居住区、商贸会展中心、文化娱乐设施。3、配送中心：发展货运仓库、堆场、配送公司、综合联运中心。4、滨水居住区：建设商务办公楼、高尚社区、会展中心。5、城南工业区：发展加工制造、特色产业。6、工业配套物流园：发展货远仓库、堆场、货运车站、物流企业。7、物流商贸中心：发展铁、陆联运中心、货运仓库、堆场、商贸市场。8、预留发展用地：为远期发展做好准备工作。根据《灌云县杨集物流园区》总体规划说明，未来的杨集镇将是商家、周边村民、外迁居民安居乐业的首选。在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可以说该地块在杨集镇是独一无二的。27 第三章项目周边物业市场调查分析本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，杨集镇区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。一、投资地块的地理环境1、土地性质及地理位置综述该项目位于杨集中学南面，万有商业街北面，杨集镇汽车站东面，紧靠商业街。原杨集镇机械厂的土地属于工业用地，转商业用地需通过灌云县土地交易市场办理相关手续并缴纳相关费用。整个厂区占地约56亩，现有准备拍卖的土地约16亩。周边2户住宅及种植地4亩，可以一起进行整体规划。（详见初步规划图）27 南万有商业街　　万有商业街机家1号2号3号4号5号居　械属拟规划步行街民　厂区6号7号8号拟规划步行街9号区　　10号　　　种植地　镇电　镇汽车总站　　　居民居民供所　　　公　　路　　　　　　　　杨中　集学　　　　　　　　　　　　北拟将在1号楼至9号楼中间新开发一条步行街，沿边是商住两用楼房，8号楼至10号楼及道路、居民、种植地都将开发成商住两用楼。2.地块自然景观及环境质量自然环境该地块位于杨集镇中心繁华地区，以下为地块四个方向的环境情况：1.南向是一条沿路而建的现代化商业街----万有商业街。2.北向27 北面比邻原S232省道，与灌云县重点中学杨集中学隔路相望。3.东向为建设中的某住宅楼项目4.西向西侧为一条自然巷道，可改造成为与万有商业街联接的副街。3、市场调查1.北侧省道一带区域调查北侧有杨集镇客运站，有许多通向周围市、县、乡镇的长短途客车。路边附近有2个新建的单体楼盘，有中国信合，农行等金融机构的分点。有国家电网公司杨集镇电力管理站。距灌云县重点中学杨集高级中学不到50米。2.南侧一带区域调查南侧紧邻万有商业街，商业，金融业，服务业欣欣向荣。3.东侧一带区域调查为正在建设的3栋住宅4.西侧一带区域调查为老居民区二、杨集地区区域分析1.基础设施状况分析1.1交通状况本地块四周已初步形成了大的交通体系，杨集汇集了连盐高速、204国道、324省道、242省道、沿海铁路以及东门河六级航道等多条水、陆交通干线，已经形成了四通八达的交通网。在灌云县发展战略规划中，杨集镇是灌云县“西城东港”两个经济区的连接点。27 1.2人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展万有商业街及老街区等,距离本地块较近。1.3市政配套设施水:该地块用水有杨集水厂提供,在地块西侧建有管径为300毫米的给水管,地块用水可由该管接入。电:该地块现用电有西北侧的镇变电所的10kv架空线路引来。届时该地块供电线路由变电所引来。1.4居民习惯此地区居民主要为当地农民,生活以经商、外出打工,种植,养殖为主,年收入水平位于灌云县中上等。居民的文化、生活水平不断不高,生活已开始城市化倾向。2.杨集地区住宅市场调查（空白。需添加点资料）2.1杨集地区总体规划及土地出让情况2.2.区域发展状况2.3供求关系2.4价格2.5付款方式2.6物业形态2.7户型2.8物业管理2.9目标客源目前，在本镇购房的客户大都是邻近区域乡镇村民及镇里的老居民客户。随着区域的市政配套设施的完善，楼盘知名度的提高，来此置业的市内客户，特别是有房需要换环境的置业换房客户（政府公务员，企事业单位人员，生意人）仍将是本区域重要的目标客源。27 三、项目周边主要物业分析1、东侧3栋商住楼1.项目规划该项目由当地几个搞施工的包工头合伙开发建设的，任何合法的手续都没有。占地约5亩，总建筑面积3500平方米。绿化率达0%，有３栋5层，总户数约？户．目前１栋多层已交付使用，２栋正在建设中。2.户型设计多层主力户型为3*2，面积为100～110平方米；底层商户面积约40平方米/套。3.价格策略多层住宅10～12万元/套，折合价格为1000-1200元／平方米左右。4.宣传推广无5.销售情况销售状况较好，住宅已基本售完．6.客户分析客户主要是以当地老居民及附近村民。2、杨集客运站附近商住楼（需调查补充）1.项目规划该项目由当地几个搞施工的包工头合伙开发建设的，任何合法的手续都没有。占地约5亩，总建筑面积3500平方米。绿化率达0%，有３栋5层，总户数约？户．目前１栋多层已交付使用，２栋正在建设中。2.户型设计多层主力户型为3*2，面积为100～110平方米；底层商户面积约40平方米/套。27 3.价格策略多层住宅10～12万元/套，折合价格为1000-1200元／平方米左右。4.宣传推广无5.销售情况销售状况较好，住宅已基本售完．6.客户分析客户主要是以当地老居民及附近村民。四、项目周边主要物业分析周边的几个楼盘，均为独立开发的，购房者不能如期拿到产权证明，杨集镇政府对他们的支持力度也不大。调查结果表明：1、项目所在区域已成为一个大型的商住区，。2、项目所在区域虽然居住居民较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质的商品房较少，配套设施完善的居住小区更是没有。3、项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。五、杨集镇消费者调查分析1.消费者需求调查据2008年镇房屋指数报告显示：房地产综合物业价格为1381元/㎡，住宅平均价格为1200元/㎡，从市场形态来看，全镇楼盘销售量是上升趋势。目前镇住宅市场供应上，住宅面积在100㎡以下的占总量的4%，住宅面积在101—120的占总量的32%,121—140的占总量的45%,141—160的占总量的5%,161—180的占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看，100㎡—27 140㎡的住宅面积目前是镇住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下：承受总价格在10万以下的占33%，承受总价格在10--20万之间的占40.5%，承受总价格在20--40万之间的占14.50%，承受总价格在40--50万之间的占8%，承受总价格在50万以上的占4%。2、调查结果分析，以上调查结果显示，杨集镇购房者所能承受的价格在10—15万之间，比例占到总量的40%以上，可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了我们的项目所在的镇房地产市场的主要楼盘销售状况。在2008年第四季度镇住宅指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为1100元/平方米左右，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。2008年第四季度镇楼盘销售均价在1200元/平方米左右，且销售情况良好。27 第四章项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点该项目真正的、突出于杨集镇住宅市场的优势点集中如下。（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。①国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。③置业意识——古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。（2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模①该地块的自然环境，在杨集镇得地独优，其雄踞镇中心；②该地块可作为杨集镇及周边乡企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；③该地块总占地近60多亩，规模较大，可作为经济住房、高档住房，是置业的理想地。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。27 三、项目开发经营机会点（1）整个杨集镇人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不断增加，收入水平也不断增加，加之杨集镇的大规模建设《灌云县物流园区》活动，使得整个杨集镇的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。（2）项目区域位置雄踞镇中心，自然环境得天独厚，加之其较杨集镇同类提高了一个档次且销售价格接近，而且近年来，杨集镇整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个杨集镇的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。（3）本项目目前交通状况很好，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的，项目在这个时候和《灌云县杨集物流园区》的建设同时进行，将大大促进项目所在地区交通的优化。未来几年里，这些设施将逐步完成，那么销售将适逢其时。27 第五章项目定位面对竞争激烈的房地产市场，开发企业要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。一、目标市场定位该项目位于杨集镇中心地区，这决定了主体目标对象为杨集镇及周边地区的中高层消费群。目标客户群主要分为四类一是钟爱于杨集镇居住环境、人居品牌的购房群体；二是追求货币保值的投资市场和居住条件要求提高的市场；三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；四是致力于杨集镇投资置业的购房群体。二、产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于目前杨集镇没有一个完整的住宅小区的市场状况以及项目所处的环境和位置的前提而作出的明智决策,主要原因是:1.相对而言，项目区位位于镇中心，成本略高。2.项目区位内高档物业目前没有。3.开发区内已形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设施都缺少。4.在建的《灌云县杨集物流园区》将吸引外来高端人群，该地块在该区域内具有其他物业不可替代的优势。27 第六章项目开发经营策略及投资估算一、项目总体规划及经营策略1、项目总体规划我们将在1号楼至9号楼中间新开发一条步行街，沿边是商住两用楼房，8楼号至10号楼及道路、居民、种植地都将开发成商住两用楼。在镇供电所和居民房的中间的道路上作为小区的主入口。技术经济指标占地总面积10656平方米总建筑面积27720平方米居住建筑面积23760平方米商业建筑3960面积平方米居住总数216户平均每户建筑面积110平方米平均每户居住人数3.6人绿化率35%住宅栋数6栋平均层数6层停车位100个27 2、项目开发经营策略（一）价格预测：根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：1、多层住宅均价1480元/㎡（近期），1780元/㎡（远期）；2、商业网点均价3500元/㎡（近期），4500元/㎡（近期）；3、车库均价10000元/套（近期），15000元/套（远期）。（二）项目实施计划：一、工程建设实施计划1、按灌云县经贸局对杨集镇机械厂的总体规划及拍卖公告，将在2009年12月中旬进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2010年开工需要。2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的商住两用住宅，回收资金后再开发居民区、种植地等单体工程，拟开发建设期为2年（2010—2011年），2010年拟开发面积27720㎡，2011年拟开发面积2664㎡。3、科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。二、销售计划及营销策略1、销售计划：根据工程建设进度计划及镇房地产发展走势，该项目拟销售周期为一年：2010年上半年销售收入2100万元，下半年销售收入2900万元。2、营销策略：深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“27 报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。（1）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（2）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用万有商业街的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。二、项目投资估算1、投资估算：按每亩18万元取得土地使用权，土地总成本为403.2万元（出让金总额288万元，税费115.2万元），项目开发总投入约为3500～4000万元。(详细分析表附后）2、前期拟投入资金估算根据投资概算及项目实施进度计划，前期拟投入资金总额1100万元。其中：土地款约400万元；前期勘探、设计等费约50万元；临时用电、用水等费用约100万元；建筑施工费用约500万元；其他费用约50万元。27 3、项目经营成本经济效益分析本项目净利润约1400（近期）～2000（远期）万元，净利率7.38%。预测前提：土地18万元/亩；营业收入5000（近期）～6040（远期）万元；平均销售单价1480（近期）～1750（远期）元/平方米；开发总成本3580（按乡镇）～4062（按市级）万元；单位成本1294.25（按乡镇）～1465.46（按市级）元/平方米；税金530万元；贷款利息45万元。(详细分析表附后）27 第七章结论目前，镇房产销售情况良好，所有房在打桩时已销售一空，而我们拟开发项目所建小区是镇上唯一的一个小区，欧式风格设计，在设计时又考虑到各个阶层的不同，这样给我们销售打下坚实的基础。充分利用地块位置优势；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。结论，经过我们认真研究分析论证，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格18万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。同样，在灌云县东辛农场、东海县桃林镇均有合适开发的项目。27 附：开发成本概算暨利润分析(分两种开发方式分析)建设基地面积10656㎡,总建筑:27720㎡,其中底商3960＋车库100套,住宅23760㎡)建设用地1.07ha=16.0亩序号项目投资概算建筑单价(按正规房地产开发测算）建筑单价(按乡镇房地产开发测算）备注（万元）（元/㎡）（元/㎡）一土地成本288.00103.90103.90按18万元/亩估算土地转让费用115.2041.56按18*0.4万元/亩估算二建筑成本1、桩138.6050.0050.002、建筑安装1940.40700.00700.00按700元/㎡估算0.00三综合配套费1、市政配套费249.4890.0030.002、墙改专项基金22.188.003、易地人防建设费133.0648.004、散装水泥专项资金5.542.00使用空心砖退70%5、白蚁防治费6.382.300.00四供电（含临时用电）110.8840.0040.00按杆变估算五给水（含临时用水）27.7210.0010.00六附属工程1、道路16.636.006.002、绿化8.323.003.003、排污5.542.002.004、化粪池5.542.002.005、围墙、传达室、周界报警系统8.323.003.00七开发前期及后期相关费用1、规划费3.331.201.2027 2、城建档案管理费2.220.803、地质勘探费用2.771.001.004、图纸设计费用41.5815.0015.005、图纸审查费用4.321.566、施工放线、竣工验线费4.161.501.507、测桩费用17.056.156.158、产权处图纸测量费8.323.003.009、产权登记、交易费19.407.007.0010、物业管理基金13.865.0011、工程监理费5.542.002.0012、有线电视，对讲门27.7210.0010.0013、14、八建设、招投标等费用1、招投标费用4.991.801.802、工程质量监督费2.831.021.02工程造价×1.7‰3、定额测定费1.660.600.60工程造价×1.0‰4、建安工程劳保基金24.628.888.88工程造价×2.96%5、建筑管理费4.991.801.80工程造价×3‰6、其他检测费用8.323.003.00九销售费用1、宣传费55.4420.0020.002、网络费5.542.00十不可预见费55.4420.0020.00十一开发公司管理费83.1630.0030.00十二银行利息44.3516.0016.00按贷款200万元一年计算十三税收1、营业税291.89105.30105.30按均价1800元/㎡×5.85%估算2、预征所得税246.9989.1089.10按均价1800×15×33%估算开发成本单价小计1465.461294.25十四开发总投入合计4062.274062.273587.6527 利润分析住宅销售均价1480×237603516.483516.48车库销售均价10000×100100.00100商业用房3960×35001386.001386小计5002.485002.48利润940.211414.831953.71免部分税收后的利润加强管理、协调等，还有相当大的利润空间。2、在实施过程中，若通过分期开发，房屋售价可能会有大幅度的提升，利润空间是可以预见的。3、从投资分析来看，该地块是值得开发的。27 蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羁莁蚇螁肃薇薃螀芅荿蕿蝿莈节袇螈肇蒈螃螈膀芁虿螇节蒆薅螆羂艿蒁袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃荿蒃蚂袂肈莅薈袂膁薁蒄袁芃莄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螅羆膁葿蚁羅芄芁薇羄羃蒇蒃羃肆芀螂羂膈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