长春市CBD房地产项目可行性研究报告 96页

'长春市CBD房地产项目第1章绪论房地产业是我国市场经济的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱产业之一。当今社会，房地产不仅是人们生产、居住的活动场所，而且逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。房地产业的持续、合理发展直接影响到公共投资、个人消费、社会就业以及金融、信贷和多种相关产业的发展，起到了带动产业结构优化调整、促进城市基础设施建设、改善城市环境、推动城市化经济发展的作用。近年来，我国房地产业快速发展，在“振兴东北”这个良好经济氛围下，长春市房地产投资从2000年以来，一直保持着较高的增速，呈现出迅猛的发展势头。这加快了城市建设、改善了投资环境、提高了人民居住质量和城市总体经济水平，但同时也暴露出了一些值得深思的问题。不少房地产企业掘到第一桶金之后，就不能拿地继续发展，面对国家的宏观政策和行业形式变化也是束手无策，最终淘汰出局；有的企业开发过程中不能得到银行贷款，项目中期搁置或被迫转让，总结失败的原因主要是前期工作不够重视。如今绝大多数房地产项目建设规模大，开发周期长，为了规避投资中的各种风险，获得最大收益，发挥项目对经济的拉动作用，对其进行可行性研究显得尤为重要。-3- 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。本论文以地处原长春税务学院的“长春市CBD房地产项目”为研究对象。项目是以写字楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目，总建筑面积高达27万平方米，建设项目周期4年，估算总投资为101543.2万元，风险较大，对项目进行可行性研究意义十分重大，具体如下：1、通过对“长春市CBD房地产项目”可行性研究，可以判定项目的可行性，为投资决策提供依据；2、可行性研究的结论是“吉林省宏基置业有限公司”筹集资金和向银行申请贷款的依据，也是向当地政府、规划部门、环境保护部门申请建设执照的依据；3、可行性研究的结论可作为“吉林省宏基置业有限公司”或有关方面商谈合同、签订协议的依据；是项目进行工程设计、设备订货、施工准备等建设前期工作的依据；4、获得批准的可行性研究报告是该CBD项目的科研试验、机构设置、职工培训和生产组织的依据，也是项目建设的基础资料和对该项目考核的依据。-3- -3- 第2章总论第2章总论2.1项目背景2.1.1项目名称吉林省宏基置业有限公司开发建设《长春市CBD房地产项目》2.1.2项目性质新建2.1.3项目承办单位名称及概况本房地产项目开发承建单位“吉林省宏基置业有限公司”成立于21世纪初，最初在通化市取得成果，几次成功运作后，2005年登陆长春并打开了市场。目前，宏基置业仅在通化已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过2亿元，近年来在通化投资达2.5亿元之巨，连续两年被当地政府授予“纳税明星企业”。05年公司进军长春市场向大城市过渡，实施了“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在当年6月至2006年10月与吉报集团合作开发“吉林日报报业集团新闻大厦”，让同行刮目相看。2.1.4可行性研究报告的编制依据1、长春市住房建设规划（2006-2010）文本；2、开发公司立项报告；3、国家相关法律法规政策；4、化学工业出版社《可行性研究辞典》；5、中国电力出版社《工程建设项目可行性研究实务手册》；-7- 第2章总论6、国计委和建设部发布《建设项目经济评价方法与参数》。2.1.5项目提出的理由与过程房地产业是国民经济的重要组成部分，国民经济中投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系。作为第三产业龙头的房地产业，发展非常迅速，其基础是众多产业构成的整体经济，与整体经济密切相关，在带动相关产业发展及拉动国民经济增长方面发挥着重要作用。表1－1是2000年至2003年三产业总量一览表。表2－1三产业总量一览表年份比较项目2000200120022003第一产业（亿元）120.9135.9146.8157.3第二产业（亿元）356.0443.6522.3630.3第三产业（亿元）338.1423.5480.9550.4第三产业所占比重（%）41.542.241.841.1产业结构的逐年改善，必将带动房地产业及相关产业的发展，为长春市房地产市场提供了良好的发展机遇，推动其健康运行。尤其是第三产业的迅速发展，增加了对写字楼和公寓类物业（商务公寓、酒店式公寓）的需求，为房地产业发展带来新的市场机遇。随着2005年“振兴东北老工业基地”战略的进一步实施，以及长春市招商引资力度的加大，将进一步加快国民经济相关行业的发展速度，为房地产市场带来巨大的发展空间。从长春市房地产市场的需求看，-7- 第2章总论2003年～2006年长春市房地产市场需求稳中有升，房地产开发投资平均增长率为28.04%，高于长春市GDP13%的平均增长率，特别是写字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，体现出了长春市适度超前的房地产发展速度。目前，长春市房地产市场已步入买方市场阶段，市场竞争日趋激烈，房地产市场细分化趋势明显。建设项目开发单位为了适应市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。2.2项目概况2.2.1建设地点介绍本项目地处长春市市区中心，为原长春税务学院旧址，位于南关区与朝阳区交界处，地块北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到岳阳街，是一规则的长方形地块，总面积3.5万平方米。周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市基础设施良好，交通便捷，是一块难得的商业宝地。2.2.2建设规模本项目是以写字楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目，总建筑面积27万平方米，其中地下车库3万平方米、商铺6.3万平方米（地下一层1.5万平方米，地上裙楼4.8万平方米）、写字楼和商住楼各8.85万平方米。建筑物中间为1.04万平方米的花园。项目欲构建长春市“CBD”（CBD概念最早产生于美国，全称是CentralBusinessDistrict，即中央商务区）。2.2.3投资及融资方案该项目总投资101543.2万元，拟由以下三个渠道解决：1、由“吉林省宏基置业有限公司”自筹资金32000万元；-7- 第2章总论2、申请银行贷款10646.9万元，贷款年利率人民银行年利率8%计算，建设期利息计入工程投资；3、预售收入再投资资金58896.3万元。2.3评价与结论2.3.1主要技术经济指标表序号项目单位指标备注一建设规模1总占地面积m2350001.1中心花园m2104001.2商住一体楼m2246002建筑物占地面积m2247522.1中心花园m2104002.2商住一体楼m2143523总建筑面积m22700003.1地下车库（-3、-2）m2300003.2地下商铺（-1）m2150003.3裙楼商铺m2480003.4写字楼m2885003.5商住楼m2885004建筑容积率%6005建筑系数%92.7二开发周期年41施工周期年2-7- 第2章总论2销售周期年3预售期1年三项目投入总资金万元101543.21自筹资金万元320002银行贷款万元10646.93预售资金万元58896.3四收入及支出1销售总收入万元212941.02总投资支出万元13947.6含各种税金3总盈余万元65291.6税后五财务评价指标1全部投资财务净现值万元462052全投资内部收益率%74.63资本金内部收益率%84.344投资利润率%245资本金利润率%76.16动态投资回收期年2.2含建设期2年7借款偿还期年1.758借款年12.3.2可行性研究结论-7- 第2章总论1、本项目的建设宗旨明确，就是为了适应长春市经济发展的需要，以市场为导向，根据南关区至2020年规划要求，培育一个大型的商业中心，拉动南关区乃至长春市的消费水平。该项目建设起点高，规模大，建造写字楼、商住楼、商铺、地下车库和休闲式花园为一体的多功能综合楼，有着广阔的市场前景。2、从财务评价指标也可以看出，财务内部收益率74.6%，远远大于行业基准财务内部收益率12%，全部投资财务净现值为46205万元，符合相关规定，所以项目建设从经济上看是可行的。3、从项目的盈亏平衡分析和单因素敏感性分析中可以看出，本项目利润空间很大，抗风险能力很强。以目前拟定的方案为基本方案，写字楼、商住楼、商铺和地下车库的产量即建筑面积可分别降低42%、14.6%、87.5%、29.3%;平均销售价格可分别降低25.8%、7.9%、76.1%、17.8%；单位可变成本（含建安费）可分别上升66.9%、17.5%、586.6%、45.1%；固定成本（不含建安费）可分别上升72.5%、17%、700%、41.5%。销售价格在±10%内变化时，全部投资内部收益率在60.091%至89.15%之间变化；总成本（总投资）在±10%内变化时，全部投资内部收益率在60.84%至91.47%之间变化；销售期两年时，全部投资内部收益率为108.19%，4年时74.59%。综上所述，项目的建设符合国家“振兴东北”的大政策；符合长春市十一五规划的要求，是社会经济发展的需要，也是长春市日益火爆的消费市场所需。同时项目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必要的、可行的。-7- 第3章市场研究第3章市场研究3.1投资环境分析3.1.1国家宏观政策对房地产市场的影响房地产业是国民经济的重要组成部分，因其基础性、先导性产业的地位和特征对经济增长发挥着巨大的促进作用。从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系；另外，房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源，且带动了住房、建材和耐用品的消费，特别是农民工的日常消费，拉动了内需；不仅如此，房地产业的发展缓解了人口增长所带来的就业压力。因此，我国政府会在一些必要的政策调控之外，依旧会鼓励房地产业的稳定发展。随着我国国民经济的快速发展，人们的生活水平得到大幅度提高，消费水平也随之上升，人们对社会服务和居住条件的要求大大提高；同时国家和地区大力招商引资，使得外商进入中国市场，在这种大好形势下，使得商品房需求量逐年递增。1、国有土地使用权出让规范化2006年5月31日国土资源部制订了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用权规范》（试行）。完善了国有土地使用权出让制度，规范了国有土地使用权出让程序，使得土地使用权的出让有法可依。2、住房价格与市场秩序受到政府的引导和调控为保持国民经济的平稳较快增长，针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，2006年5月29日-31- 第3章市场研究国务院转发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。政府通过专项整治，落实了房地产交易环节的各项制度和措施，使房地产交易不断规范，房地产市场信用体系不断完善，创造了公平竞争的市场秩序和规范诚信的市场环境。3、“振兴东北”战略的提出，营造了良好的房地产开发氛围振兴老工业基地政策效应已经显现，房地产市场前景一片大好。一是东北地区经济发展逐年加快，期中从投资结构来看,固定资产投资主要集中在国家鼓励发展的产业和基础设施建设，其中房地产开发占很大比重，这也是国家的产业政策。二是东北地区对外开放步伐明显加快，利用外资迅猛增长，使得进驻外商企业增加，加大了商品房的需求量。三是人们生活水平得到提高，消费质量标准上升，刺激了房地产业的发展。3.1.2长春市区域环境分析1、长春市人口数量及经济发展情况　长春市现有人口724万，其中市区人口为315万。其中非农业人口为293万人，从业人员为93.6万人，从登记注册类型分组来看，国有单位从业人员为64.4万人，集体单位从业人员为12.1万人，而其他经济类型单位从业人员为17万人。长春市近年来基本保持13%的经济增长率，居民生活水平得到大幅度提高，为长春市房地产的发展创造了良好的经济氛围，其中GDP和城市居民可支配收入统计如下： 表3--102年至06年长春市城市居民可支配收入比较-31- 第3章市场研究单位：元　　　　　　　　　　　　　　　　年份项目2002年2003年2004年2005年2006年城市居民人均可支配收入696379058900983011108增长率9.8%13.5%12.6%10.5%13%　表3—202年至06年长春市总GDP和人均GDP比较-31- 第3章市场研究单位：亿元年份项目2002年2003年2004年2005年2006年总GDP11841338153516501881增长率13%13%14.7%7.5%14%市人均GDP2054元2301元2600元2805元3175元增长率12.5%12%13%8%13.2%由上表可知，2006年长春市经济发展势头一片良好。06年长春市GDP累计完成1881亿元，增长14％，同时城市人均可支配收入达11108元，增长13%。据调查06年全年长春市实现完成固定资产投资950.1亿元，增长46.1%；开工建设项目1994个，其中超亿元255个,新开工1594个。新批外商投资企业149家，实际利用外资14.1亿美元。这标志着长春市向富民强市、全面建设小康社会的目标又迈出重要一步，实现了“十一五”时期的良好开局。-31- 第3章市场研究07年第一季度,长春市城市居民收入达3233元，同比增长14.9%；累计完成地区生产总值378.9亿元，增长16.9%；全市累计完成固定资产投资28.8亿元，同比增长37.1%。全市施工项目111个，亿元以上项目共完成投资22.2亿元。在连续两年高速增长的态势下，仍保持高速增长。可见，长春市经济发展全面加速，生活质量继续提高，城乡居民收入大幅度增加，各项工作实现良好开局，为全年新的发展奠定了坚实基础。2、长春市影响房地产的相关法规为促进房地产市场的健康发展，规范商品房销售行为，保护国家利益和商品房交易双方的合法权益，制定了«长春市商品房销售管理暂行规定»使得房地产市场稳定健康发展。为了避免期房变“欺房”，制定了《长春市房地产交易管理条例》，明确规定了房地产开发企业进行商品房预售标准。市政府在《长春市住房建设规划（2006-2010）文本》中提出：到2010年长春市人均居住建筑面积将达到30平方米的规划要求，每年住宅新增建设量约为500万平方米。明确规定了06年与07年的住房年度目标，调整住房供应结构的措施。3.1.3长春市房地产近期市场的描述作为被振兴的老工业城市---长春，房地产投资从2000年以来，在国家政策的良好氛围和长春经济的拉动下，一直保持着稳定的发展，尤其是自2005年以来，房地产投资高速增长，商品房售价逐年上升，呈现出良好的发展势头。特点总结如下：1、房地产开发趋于稳定，市场整体均价走出低谷-31- 第3章市场研究2002年以来，长春房地产市场呈现稳定增长势头，商品房开发面积保持在480万㎡至510万㎡之间。02至04年由于土地政策、金融政策的不利影响，以及消费者的观望态度，致使商品房市场销售均价逐年下滑；自2005年开始，国家“振兴东北”战略效应显现，房地产市场走出低迷状态，商品房价格快速上涨，06年的售价已由04年的2194.6元/㎡增至2671元/㎡。根据长春市房地产管理局公布的有关数据，2006年房地产交易量突破了500万㎡大关。07年一季度房地产业继续走火，长春累计可售商品房506万平方米，同比增长104％，其中住宅343万平方米，同比增长76％。今年长春市还将有45个新盘上市，比2006年多25个，而且大都是大体量。2、楼市供应结构进一步调整，中低价位楼盘呈现主流趋势，小户型、酒店式公寓等产品受宠过去几年中，随着一些中低价位楼盘项目的相继开发，中低价位楼盘在市场中的位置逐步凸显出来，初步呈现供销两旺的局面。据长春某专业房地产代理机构数据显示，2006年长春小户型、产权商铺、酒店式公寓等项目取得了较好的销售成绩。小户型、酒店式公寓因投资少、风险小而回报又相对较高，使得许多人为投资而购买。由于市场前景光明，为满足普通收入消费者的需求，政府在《长春市住房建设规划（2006-2010）文本》中明确规定了应重点建设满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房。3、房地产二、三级市场联动效应明显，三级市场对二级市场繁荣发挥重要作用-31- 第3章市场研究近年来，长春市的二手房市场不断呈现上升的繁荣趋势，各主要指标都保持了持续增长的喜人势头。2005长春二手房成交面积为180.8万平方米，增量房成交面积为270万平方米，存量房与增量房之比达到历史最高的0.669：1；2006年1-11月份，二手房成交套数为20406套，成交面积为192.4万平方米，同比增长14.3%；增量房屋成交套数为27615套，成交面积为290.6万平方米，同比增长48.2%；06年全年成交比达到了0.8：1。二手房和租赁市场的渐趋活跃，将促进一级市场的快速发展。4、长春市西部、北部异军突起成热点开发区域2006年长春的西部和北部是长春楼盘数量增长最快的区域。西部的宜居和北部的价格优势吸引了大批的购房者，从而带动了这两个区域的楼市快速升温，房价也整体上涨。    在北部，随着长春市改造大铁北工程的全面启动，长春棚户区改造的加大力度，众多利好政策的影响使铁北居民的生活水平快速提高，而北部楼市也在今年迎来了大发展的转折年，以潜力无限的姿态吸引开发商纷纷进驻，成为2006年区域关注的热点。5、房地产细分产品迭出，市场有效需求持续释放在日趋激烈的市场竞争环境下，一旦产品陷入同质化的境地，则会加大楼盘的销售阻力，竞争的压力迫使开发商们不断开辟新的细分市场，并努力开发出具有差异性特色的产品，创新产品的出现进一步激发了购房者的购买欲望，促进了市场需求的持续释放。6、市场竞争加剧，产品创新和资本运作能力成为竞争核心近年来，国家对金融政策进行了改革，目标直指房地产业，上调存款储备-31- 第3章市场研究金、提升利率等政策均加大了房地产企业的融资难度。作为资本密集型企业的房地产开发商，如何以市场途径获取开发所需的大量的资金，已成为制约其发展的关键因素之一，而融资能力则成为衡量房地产企业核心竞争力的标准。中国的房地产市场正逐步走向市场化和合理化，市场的竞争激烈程度也不断加大，产品的创新能力已成为其核心的决定因素。面对众多房产产品，购房者所选择的是在科技、设计、服务理念等细节上更富有创新意识的楼盘。因此，在未来的很长一段时期内，产品创新能力已然是构成房地产企业核心竞争力的重要组成部分。7、中、高档办公物业供给大量增加，销售呈良好态势，但市场竞争日趋激烈2006年来，长春市的写字楼市场一片繁荣。在供应区域上，打破了长春市旧有的市场格局---以西安大路从人民广场至安达街沿线为主要集中区域。呈现出百花齐放的景象。8、商业管理和商业规划日益成为商业地产运作的核心从沃尔玛进驻长春市开始，长春市的商业地产便开始了一系列的激烈竞争。沃尔玛在长春市连续开了三家分店，这在国内都是少有的，再加上长江路商业步行街的开街，中东龙兴商贸园的开业，亚泰富苑、亚泰豪苑、百脑汇大厦的招商等等，让长春市的商业地产迅速呈现出繁荣景象。商业地产的高风险迫使开发商不得不愈加重视产品本身的素质，对项目的形态与功能进行定位与规划，有些项目还有针对性的组建了专门的商业管理队伍。商业管理和商业规划正逐步成为其策划的核心。9、形式多样的房屋团购已悄然兴起，实现了买卖共赢目前，房屋团购在长春形式多样：单位组织职工组团购房、网络联络“团购”等，其中单位组织职工组团的方式比较多见。-31- 第3章市场研究团购这种新兴购房方式的兴起，不但使购房者获得价格上的实惠，也使开发商减少了广告与销售费用的支出，迅速实现了销售，回笼了资金。期中省下的成本支出就可以作为团购者的让利，因此，团购可以说是一种资源的最大利用，实现了买卖双方的共赢。3.2供求分析3.2.1长春市房地产商品房近年来开发情况统计表3--302至07年商品房开发状况数据表年份项目02年03年04年05年06年07年预测新开发面积（万㎡）500510480500480500销售均价2371.52308.12194.62236.326713225售价增长率-4.8%-2.7%-4.9%2%19.4%20.7%-31- 第3章市场研究由表中可知，近年来长春市商品房开发量总体基本保持稳定，02年至04年商品房售价略有下降，05年开始有上扬趋势，06与07年快速增长。据有关部门透露，07年开发的商品房总量至少达到500万㎡，平均售价继续上涨。3.2.2长春市写字楼和商铺销售市场分析长春市的房地产自1999年以来，发展迅速，但随着万科、万达、中海等外商的进入，使得商品住宅市场竞争激烈，利益空间很少，于是各房地产商开始向写字楼和商铺市场推进，特别是自03年以来，写字楼的开发量日益剧增。根据市场统计02年至06年公布的数据具体分析如下：表3--403至06年写字楼开发状况数据表-31- 第3章市场研究年份项目2003年以前2004年2005年2006年每年写字楼开发面积（万㎡）60（总量）8.33037.7增长率375%262%25.7%表3--503至06年写字楼市场平均售价统计表年份项目2003年2004年2005年2006年写字楼平均售价（元/㎡）3000330040005500增长率10%21.2%37.5%-31- 第3章市场研究表3-6商铺开发状况数据表年份项目2002年2003年2004年2005年2006年每年商铺开发面积0.741.5424850增长量40.80.762由上表可以看出，写字楼的开发量在逐渐递增（特别是从04年开始）；商铺开发量也逐年增加，且价格快速上升，目前长春市商铺最低售价为1.2万元/㎡，最高达到6万/㎡。第三产业和外来投资是“写字楼”客户的主要来源，长春市从2000年起，第三产业增加值逐年以递增，截止2004年末，长春市有中小型20000余家，外资企业2300余家，世界500强企业40余家，且其仍然在以年10%的速度增长，另据调研得知长春市写字楼与私企的比例约为34平方米：1-31- 第3章市场研究家，面临长春已逐渐成为东北亚贸易圈的核心城市，企业形象提上日程，办公地点开始从住宅小区到现代化写字楼，这一转变拉动了写字楼的开发；同时急剧增长的商业需求着实把长春商业地产烧得火旺，促进了商铺的增加，另外商铺投资的收益率为10%至20%，有的甚至达到30%以上，这一利润的诱惑更让各大小企业纷纷在城市中心或新兴商业区大兴土木。当然需求的短期不足可能导致市场临时空置率的上升，但从长远来看，只要慎重开发，长春写字楼和商铺市场仍保持稳中有升的态势，有较大的发展空间。3.2.3长春房地产市场发展趋势2006年，作为长春市《第十一五规划》的第一年，房地产发展已有了良好的开局，2007年，其市场形势更会一片大好，呈现出以下发展趋势：1、2007年长春房地产市场将保持快速、持续发展长春市的楼盘均价在2005年走出低谷后，近两年内一直呈现快速上涨趋势，2004年为2194.6元/㎡，2005年为2223.6元/㎡，2006年达到了2671元/㎡，在05年基础上增幅达19.4%。另一方面，从长春市近几年的楼市销售情况来看，中、低价位楼盘销售情况良好，而中高端及高端市场竞争异常激烈。目前出现的空置主要是由于供求错位导致的结构性空置。随着开发商对市场的逐步了解和尊重，长春房地产市场供给结构将不断得到优化，整体发展依然保持稳定态势。2、从供给方面看，2007年土地供给力度加大，楼市产品结构将得到进一步调整2007年是吉林省和长春市实现《十一五规划》目标的发展关键年。根据长春市政府批准的“长春市区2007年国有土地使用权出让计划”，长春市区07年计划出让国有土地使用权面积4614万-31- 第3章市场研究㎡。长春市政府南迁，将带动南部房地产的发展，政府也会逐步规划此区域城市建设，土地供给面积理应大大增加。按照长春市的统一部署，2007年棚户区改造仍将大规模进行，低档房源供应会有所增加。随着长春市经济的高速发展，流动人员的增多、许多跨国公司、国内大型开发企业纷纷到长投资，同时大部分公司规模的不断扩大及第三产业的迅猛发展，这些对长春地产影响较大，极大地拉动了本市房地产的需求。写字楼和商铺的市场购买力逐步增强，需求强劲呈现良性发展。可以预见，2007年的长春楼市产品结构将发生大幅度调整，呈现中低档楼盘比重大幅度提高，写字楼和商铺等高档楼盘显著增加的特点。3、从需求方面看，住房有效需求将持续释放，需求结构有所变化，二次置业所占比重将逐步加大由于“振兴东北老工业基地”的良好契机以及长春市大力招商引资的政策，2007年长春市国民经济将保持快速增长势头，国民经济整体实力将得到进一步提升，人均可支配收入也会随之相应得到提高。在解决基本的衣食等生活问题后，居民生活水平的提高将直接刺激对住房的需求，住房有效需求将持续释放。另一方面，随着居民收入的增加，居民对生活质量的追求将不断提高，二次置业所占比重将逐步加大。这在一定程度上显示出长春房地产市场在不断发育完善，在不断走向成熟。4、房地产市场将进一步细分，产品创新成为竞争核心-31- 第3章市场研究长春房地产市场经过近几年的快速发展，市场竞争已由过去的宣传炒作逐步演变为关注产品规划设计。在这样的竞争环境下，如何在产品上下足功夫，以产品创新赢得市场，成为很多开发商关注的焦点。这也从一个侧面说明，长春房地产市场在不断走向成熟。随着市场竞争的逐步加剧，房地产市场将被进一步细分，有效需求将逐步得到释放。对于很多开发商而言，如何在细分市场中为自己的地块找准位置，特别是能够填补市场空白的细分产品，将是项目决策过程中的重中之重。5、大规模棚户区改造将对长春房地产市场产生重要而深远的影响近年来，棚户区改造取得显著成效，创下了质量、速度、广度、群众满意度等多项记录，07年政府仍会加大力度继续推进。棚户区的改造不仅仅是简单的平房变楼房、旧房换新房，改造的整体布局、房屋造型、功能结构、配套设施等都要着眼于城市发展的未来，力争几十年不落后。棚户区改造工程的启动，在很大程度上刺激了二手房市场的发展，激活了原本冷清的二手房，进而带动了商品房市场的发展。另一方面，大量棚户区的改造，在满足低收入家庭住房需求的同时，必然会对现有房地产市场产生巨大的冲击。棚户区改造所提供的低价位产品势必增加市场上低价位楼盘的供应量，如果低价位楼盘出现过剩局面，市场将再次面临调整。6、大规模住宅开发呈现郊区化趋势-31- 第3章市场研究目前长春市市区的土地已基本开发殆尽，在2005年政府提供的可出让地块中，位于市区内的地块均以小面积为主，大面积地块都集中在三环及三环外的郊区地带，市区内的土地资源已经呈现出极为稀缺的局面，开发商不得不把目光更多地投向长春市区的边缘地带。住宅建设已开始呈现郊区化趋势。住宅建设的郊区化将推动长春市城市建设的进程，带动长春市边缘区域房地产市场的发展和逐渐成熟。7、市政府南迁，楼市格局将进一步调整，向“两心三翼”方向发展近几年来，长春楼市格局在逐步发生变化。2006年长春市政府正式南迁，南部新城的建设大幕拉开。这意味着长春未来新的经济政治中心也将由中部转向南部，更大力度地向城乡结合处的边缘区域倾斜。双中心的城市布局将打破现有的城市格局，克服单一中心交通、基础设施等诸多制约因素，使城市的功能趋于完善。受此影响，西南、中南、东南板块将进一步升温。2007年，净月区域的房地产市场将以前所未有的步伐大踏步前进，在众多利好的刺激下，一些地产大腕纷纷在净月大规模圈地。目前，净月生态城建设、长春市南部新城建设及市政府南迁给净月开发区房地产企业发展带来新的机遇。据介绍，2007年，净月开发区将上市房地产项目14个，其中高级商住项目10个。综上分析，2006年，长春房地产市场在调整的过程中快速发展，2007年将持续发展，且趋于理性。一些房地产产品将得到创新，一部分有效需求将得到满足。在众多的市场细分产品中，综合类产品尤其是目前在长春尚属空白的“CBD项目”将成为市场中备受青睐的优势产品。3.2.4目标市场从前面的市场调研结果可以看出，本项目周边人群包括以下几大人群：-31- 第3章市场研究1、驻地居民。即居住在项目地周边的居住人群。由于本项目周边是长春市居住人口密集的区域，这部分居民的生活需求和消费能力是保证该区域商业繁荣的主要支撑。2、上班一族。即工作在项目地周边的从业人员。由于本项目紧邻长春市最集中的商务区和商业区，从业人员的密度居长春首位，这一部分人群的购买能力十分可观，他们的住房需求直接促使该区域的二手房租售市场异常火爆。3、从商业主。由于临近长春市最大的商业区，周边从商人员的密度很大，尤其是在各百货商场的从商人员，数量居长春首位。这部分人群的商业投资潜力巨大。4、企业、机构。解放大路和人民大街两侧汇集了长春市数量较多的企业机构。“长春市CBD”主要销售方向有三方面：（1）商铺部分：可实现销售价格存在着弹性极强的空间，关键在于卖场的定位是否符合市场需求，未来的商业氛围能否吸引广大的经营者及投资商。（2）产权式办公楼：以中高档户型设计为主，能够满足各种企业、机构对于办公场所改善的需求，市场可承接面相对较宽，销售前景较好。（3）商住一体楼：主要是针对项目周边区域庞大的商业客户群体个性，重点面向高层次的客户群体。一是本身有需求的在长春市工作的白领阶层或企业高管人员，由于CBD项目服务配套设施齐全，适合商务人员居住，以满足其便捷的需要；二是长春市庞大的投资人群，在租赁市场行情稳定且逐年增长的情况下，住房投资是一个回报稳定、利益丰厚的长远-31- 第3章市场研究投资，尤其是在项目投资门槛较低的情况下，更有利于释放市民手中的储蓄潜能。此外，不排除有客户将商住楼转变为办公、居住一体的办事处功能。综上，需求主要来自三个方面，分别为居住需求、办公需求、商业经营需求三个方面。从产品类型分，分别是居住型房产、办公型房产、商业经营型房产。此三方面需求正是本项目的目标市场所在。3.2.5本项目竞争对手分析长春市商品房特别是写字楼正处于“成长期”，其发展呈现盎然生机的景象，本项目的竞争对手分析主要从以下两方面考虑：1、有开发商铺、写字楼与商住楼实力的竞争地产公司自2004年以来长春市写字楼市场一片兴旺，商业与办公一体写字楼开发量剧增。在这种环境下，近年来亚泰地产和万达地产凭借技术经济实力雄厚，在写字楼、商住楼开发中已有一定的知名度，销售市场良好，具体分析如下：（1）亚泰地产秉承“让长春市民住上更好的房子”的开发理念，先后开发建设了吉盛花园小区、亚泰花园、杏花苑、桃花苑等住宅小区，使昔日破旧不堪的东部城区发展成为生活配套设施齐全，交通便利、商贸发达的大型现代居住社区——亚泰新城，使得亚泰品牌在社会上影响甚大。同时，亚泰地产近年陆续拿地，大型楼盘（如樱花苑）正成功推出，亚泰未来村正在运筹之中，公司开发能力将越来越强。亚泰地产一直把“楼房质量”放在首位，工程合格率为100％，优良楼房80％以上，在市场中颇得长春市内外居民和投资商的赞誉，2002年亚泰地产被评为“中国房地产品牌企业”-31- 第3章市场研究，2003年10月亚泰地产又被建设部评为“中国上市房地产公司十强”。近年来亚泰开始涉足于“商住一体楼”、“写字楼”和“商铺”，取得了一定的成绩，相继开发建设了亚泰鼎盛国际、亚泰豪苑、亚泰国际商务公寓等写字楼项目，成功运营了杏花苑和桃花苑周边的商铺，其发展前景一片光明。并在2005年，首个高档商务公寓项目亚泰鼎盛国际获得“中国最具投资价值写字楼”称号。　（2）长春万达地产主要以“长春明珠”为开发中心向周边辐射，影响力大。近七年来，长春明珠将领先的地产开发理念和品位生活样本奉献给了春城人，在不断谱写着人居生活新篇章的同时，赢得了广大市民的信赖，这也正是长春明珠持续热销的魅力之源。在2006年6月，万达·长春明珠在房交会上再次被评为“消费者心中理想的房地产品牌第一名”，这也是长春明珠在2005年、2006年连续两年蝉联该称号。这一荣誉是由老百姓授予的，代表了市场最广泛的认可。万达地产曾开发的“万达购物广场”商业项目，非常火爆，成功引进了“沃尔玛、苏宁电器等”大型商业团体，获得了非常宝贵的经验，这种理念正是本“CBD项目”的构想。如果万达开发商铺与写字楼，将对市场带来一定的冲击，使得商住楼与写字楼的价格下降。2、竞争楼盘考虑到本项目还未建设，规模之大，07年动工，08年开办预售，主要竞争对手拟定为竣工正销售的“亚泰鼎盛国际、世纪鸿源”，还未竣工的“长春盛世城、兆丰国际”，各个楼盘的分析如下：表3—7鼎盛国际与世纪鸿源基本情况-31- 第3章市场研究基本内容世纪鸿源亚泰·鼎盛国际开发商吉林省金鹤房地产开发有限责任公司吉林亚泰房地产开发有限公司物业管理香港四嘉亚泰物业物业费2．45元/㎡/天1．5元/㎡/天地理位置西安大路与同志街交汇处，周边有卓展，沃尔玛，香格里拉，苏宁电器，国际大厦，光明大厦等重庆路，周边有国贸，长百，国美电器，新华书店，各服装品牌专卖店。楼体层数29层28层总套数644套396套销售价格（元/㎡）南向房源均价在7500左右,东西两面均价在6500左右,北面房源均价5500左右,4700-6900，均价6000左右车位情况地上有临时车位，地下三层都有车位，后侧还有一个楼体停车场地下二、三层为车位交房情况现房，今年8月末交工现房交房标准装修房毛坯房出售比率约70%60%左右表3—8长春盛世城与兆丰国际基本情况-31- 第3章市场研究基本内容长春盛世城兆丰国际开发商吉林省盛世房地产开发有限责任公司长春长裕房地产开发有限公司物业管理香港港连物业费4元/㎡/天地理位置工农大路与新民广场交汇处，周边有欧亚、时代、亚细亚、百脑汇与南湖公园等朝阳区人民大街与明德路交汇处。与此CBD项目临近楼体层数7层26层总套数办公面积20388.84㎡；商业130998.19㎡400套销售价格（元/㎡）均价初步定6000起价4800，朝向好的地方高达7000车位情况地上有临时车位20个，地下A区-3、-2层，B区-3层有车位495个地下车位300个，部分出售，部分出租交房情况现房，今年8月一期交工现房，08年5月入住交房标准装修房公共部分精装，办公部分为毛坯房出售比率未预售登记中-31- 第3章市场研究上表中可以看出，“亚泰鼎盛国际、世纪鸿源”销售形势一片大好，因其地理位置为长春市商业发展的黄金地段，现已经分别销售了60%、70%左右，地段周围潜在的客户已得到了满足。本“长春市CBD项目”按进度计划08年开始预售，此时以上两个楼盘已近尾盘，如果开发商提出优惠销售活动，加上所处地段升值潜力巨大，写字楼市场会受到冲击。从未来销售市场来看，最强大的竞争对手就是“长春盛世城、兆丰国际”。其中，“兆丰国际”地处人民大街上，与本CBD项目间隔不到600米，楼盘推出的是国际化写字间与公寓式酒店，最吸引客户的是“2至6层射中西餐厅、咖啡厅、茶艺厅、多功能国际性会议室、商务中心、健身馆等VIP专属设施”。而“长春盛世城”地理位置优越，开发的一期项目为商铺和写字办公的具有商业风格的标志性现代建筑，建筑面积高达160245.87㎡，是一集休闲购物、文化娱乐、特色餐厅、办公等多功能于一体的综合性项目，最大的优势是“靠近南湖与欧亚，建筑的层数不高，且引进了沃尔玛这一大型商团”，二期开发的是高层商住楼，刚好其楼盘构想与本CBD项目相近。这两大楼盘08年初处于销售旺季，将对楼盘周边乃至长春市的写字楼、商铺与商住楼带来非常大的冲击。因此，本项目应提前做好品牌宣传，按初步计划引进大型商团，来提高地段的商业氛围，建设特色中心花园，加强物业管理，来吸引客户，并吸取以上楼盘的销售经验，力争开盘达到火爆。3.2.6本项目销售价格的规划目前长春市在售大型写字楼销售价格统计如下：表3—9长春市在售大型写字楼销售价格-31- 第3章市场研究序号写字楼名称所在区域销售起价（元/㎡）销售最高价（元/㎡）1世纪鸿源朝阳区602086002新润天国际朝阳区550060003兆丰国际大厦朝阳区480070004鸿基名筑朝阳区410052505岳阳富苑南关区41006鼎盛国际南关区480070007伟峰国际商务南关区410050008长春银都南关区40009长融名都绿园区360010晨光国际大厦绿园区360011中韩友谊大厦宽城区4288558012建设大厦宽城区5000540013联邦国际大厦高新开发区43004500从表中可以看出，2007年长春市写字楼呈现一片大好趋势，价格高低相差很多，每平方米高的能卖到8600元，低的3600多元也有。不难发现城市中心区域由于在地位上有优势，无论是商务圈地带还是发展中的商务地带，其市场经营前景都非常广阔。据调查目前长春市三大商业中心---重庆路、桂林路和红旗街，商铺售价接近，平均价格都在2万至3万/㎡之间，且有上涨趋势，空置率极小。-31- 第3章市场研究本项目所处地为长春市市区中心，交通便达，地势较高，升值潜力非常大。周边2至3公里内基本没有商业圈，休闲娱乐、教育医疗等商业必须的配套设施齐全:人民大街方向有网通大厦、吉林省财政厅、省商务厅、省电力设计院、省森工集团、省人大办公楼、中国人民银行、金海湾饭店、桐林商务宾馆、北苑宾馆、名门饭店、吉林出版社、省外文书店、东北师大、省文化活动中心、工人文化宫和区人民医院等；解放大路方向主要有移动吉林公司、长春国税、省交通厅、中吉大厦、园东宾馆、白邦高丽酒店、汇丰酒店、吉祥饭店、光大银行、农业发展银行、中国邮政、哮喘病医院、一大医院、中国人寿、吉林大学附中、解放大路小学、省展览馆，附近有文化广场、儿童公园、牡丹园与动植物公园。且此地与长春三大商业圈形成辐射状，成为辐射中心。初步构想开发6.3万㎡的商铺，引进一个大型商团，拉动周边商业发展，逐步营造一个“商业圈”，依据目前市场销售情况，结合本项目升值潜力与销售周期，商住楼定价为4200元/㎡，写字楼5500元/㎡，商铺18000元/㎡，地下车库售价16万/个。-31- 第4章项目建设地点与开发条件第4章项目的建设地点与开发条件4.1地块目前场地现状地块东面临近岳阳路处有一“水务集团”，占地2247㎡，4栋民用住宅楼，占地3140㎡，目前还没有拆迁完毕。剩下的29613㎡为原“长春税务学院”校区，校区已搬。4.2项目的建设条件4.2.1地块的自然环境1、气候条件南关区区属大陆性气候，年平均气温4．8度，平均降雨量为619．4毫米，平均日照2532．6小时，无霜期为136天，盛行西南风，春风较大。受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。2、气象参数年平均气压：98.6pa绝对最高气温：36.4℃绝对最低气温：-36.5℃年平均气温：4.5℃采暖室外设计温度：-23.0℃年平均相对湿度：68%年平均降雨量：650mmm年最大冻结深度：169cm主导风向：冬季西北、夏季西南年平均风速：3.6m/s-37- 第4章项目建设地点与开发条件最大风速：25.7m/s3、地质条件土层分布：一层：地表耕作土，厚度1.0米二层：粉质粘土，褐黄色可塑性，厚度2.0米，地耐力fk=160KPa三层：有机质粘土，黑色软塑，厚度3.5米，地耐力fk=100Kpa四层：粗砂，灰色密实，上部中砂，底部砾砂和卵石，厚度3.0米，地耐力fk=300Kpa五层：强风化砂页岩，可塑，厚度1.0米，地耐力fk=220Kpa六层：强风化砂页岩，低压塑性厚度4.5米，地耐力fk=450Kpa七层：中风化砂页岩，致密，厚度1.0米，地耐力fk=600Kpa4、其他自然条件风压值：55KN/㎡；雪压值：35KN/m2；地震烈度：7度。4.2.2交通及公共设施条件1、供电条件可由网通大厦、吉林省财政厅接入。2、供、排水条件供水：生活及消防用水,均由原税务学院供水系统提供。排水：按照区域总体规划,雨水和污水分别排放,污水汇集到市政污水干管;雨水将汇集到市政雨水管网。3、通讯、网络、有线电视接受条件均由网通大厦的城市网络接入。4、交通条件-37- 第4章项目建设地点与开发条件此地交通四通八达，有众多公交车经过，如：6路、9路、17路、104路、111路、258路、306路等。5、供热条件并入南关区现有的热网中。6、燃气条件并入南关区现有的城市天然气管网。4.2.3地块周边环境地块儿位于南关区与朝阳区交界处，北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到岳阳街，向四周以3公里左右辐射，周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市基础设施良好，具体如下：人民大街方向有网通大厦、吉林省财政厅、省商务厅、省电力设计院、省森工集团、省人大办公楼、中国人民银行、金海湾饭店、桐林商务宾馆、北苑宾馆、名门饭店、吉林出版社、省外文书店、东北师大、省文化活动中心、工人文化宫和区人民医院等；解放大路方向主要有移动吉林公司、长春国税、省交通厅、中吉大厦、园东宾馆、白邦高丽酒店、汇丰酒店、吉祥饭店、光大银行、农业发展银行、中国邮政、哮喘病医院、一大医院、中国人寿、吉林大学附中、解放大路小学、省展览馆，附近有文化广场、儿童公园、牡丹园与动植物公园。4.3建设项目的S.W.O.T分析4.3.1优势（Strength）1、诚信经营、打造精品的理念可树立别具一格的项目形象目前房地产市场豪强林立，有些开发商以很快的速度实施扩张，但往往容易使消费者产生“粗制滥造”-37- 第4章项目建设地点与开发条件的印象，本项目开发商与之恰成鲜明对比。昔日公司大量的慈善捐助，良好的物业管理以及住宅的质量精品为开发商赢得了巨大的品牌知名度，现在继续沿用公司已成功的品牌开发，交易打动目标消费群，并能给他们产生物业可以保值增值的期望，可帮助贵公司以较低推广费用支出迅速占领市场，并可有力地支援项目在长期开发中保持较优的价格。2、区域交通便利本项目位于人民大街与解放大路交汇处，交通便捷，公交线路众多：6路、9路、17路、104路、111路、258路、306路等。3、开发规模大、客观硬件优势突出本项目是以写字楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目，总建筑面积27万平方米，其中商铺6.3万平方米。如此规模目前整个长春的商业界比肩者寥寥（万达沃尔玛、长百影城购物中心、卓展、亚泰富苑、欧亚商都和时代百货有可比性），规模上的超大型使商品和服务功能有更大的组合空间，可赢得国内外商家看好，能满足市场更广泛的服务需求，实现一站式消费在客观硬件上具备了一个最重要的先决条件。4、国家各种体制的改革，促使了商业的发展WTO的介入，中国企业将面临前所未有的冲击，国家将出台各种改革政策，可能出现更多的下岗人员，经商的人将相对增多，商铺需求量将增大，写字楼与商住楼需求也将加大。5、区域经济发达，配套设施齐全，有良好的经济发展潜力本项目位于长春市中心，地理环境优越，周边经济较发达，居民消费能力强，市政与生活娱乐设施齐全，且周围约2到3公里-37- 第4章项目建设地点与开发条件内没有大型商业中心和写字楼，因此本项目具有良好的经济发展潜力。6、地处风水宝地，符合中国人的传统习俗项目所在区域地势比周边要高，而且地块规则，属于长春市一块难得的“正南正北”的地块儿，且风势相对较弱，这也正好是中国人们建房购房的传统风水观。4.3.2劣势（Weakness）长春市在至2020年的城市规划中，南关区政府没有指出加强“商业圈”的建设，本项目计划未来成为“商业圈”将面临很大外在竞争压力。本项目周边商品销售点少，商业氛围有待开发，且周边酒店、宾馆、餐厅和咖啡厅等配套设施档次较低。4.3.3发展机会（Opportunity）该地块位于南关区边缘，紧靠朝阳区，南关区至2020年规划中指出应当分区建设，提高城市品味，其功能定位为以现代服务业和传统服务业为特色的城市商贸金融、行政办公、文化娱乐中心和商业中心；城市现代风貌集中体现区；现代化城市住区。因此此项目可能会得到政府帮助，而且项目周边经济环境决定其发展前景良好。本项目规模之大，本地块儿位于市中心，升值潜力非常大。不仅如此，本项目的开发有利于开发商占领长春市场，迅速提高产品的知名度，可对未来公司的发展打下坚实基础。4.3.4面临的威胁（Threat）临近地区写字楼、商住楼供应量大，面临严峻的价格竞争。投资期长，前期投入大，金融风险和市场风险较大。-37- 第5章项目建设方案第5章项目建设方案5.1项目组成本项目由2座写字楼（各21层）、2座商住楼（各24层）及商业裙房（地下-1、地上1至4层）和地下车库（地下-3至-2层）组成综合楼一座，总建筑面积27万m2。详见表4－1。表5--1项目组成一览表序号工程名称单位数量备注1长春市CBD项目㎡27万地下3层，地上21、24层1.1地下建筑（车库与商铺）㎡4.5万-3至-2层为车库，-1层为商铺1.2商场裙房㎡4.8万4层1.3写字楼㎡8.85万2座25层（含商场4层）1.4商住楼㎡8.85万2座29层（含商场4层）1.5中央花园㎡104002公用工程　　2.1地下蓄水池m3700消防450m3，生活250m33道路、广场等硬化路面㎡4766水泥砼、石材及人行步道砖结构3.1人民大街一侧广场㎡3726场区地面主要停车场3.2至善路一侧㎡1040靠近人民大街一侧作停车场4绿化㎡14352　4.1中央花园㎡10400含草坪、树木、水体景观等4.2建筑周边绿化㎡3952花草及树木绿化5.2功能定位本项目建筑为综合建筑，外部整体形象特征为“四合院”式。-43- 第5章项目建设方案2座为写字楼（25层），人民大街一侧南北各一栋；2座为商住楼（29层），岳阳路一侧南北各一栋；2座写字楼之间，商住楼之间，及写字楼与商住楼之间为商铺裙房4.8万m2（4层），这样围成“四合院”,中间为一大型花园；地下-3至-2层为车库及设备用房，-1层为商铺。5.3总平面布置方案5.3.1总图方案建设地块为原长春税务学院旧址，总规划用地面积为35000m2，其中，建设用地面积为28704m2。规划地块呈矩形，南北长约138m，东西宽约254m。地块东面临近岳阳路处有一“水务集团”，占地2247㎡，4栋民用住宅楼，占地3140㎡，目前还没有拆迁完毕。剩下的31760㎡为校区，已搬迁。1、平面布置方案整体平面布局成“四合院”形式，为争取最大的商业空间和延展面，拟平行于地块宽度方向——人民大街布置写字楼，南北角各一栋；商住楼布置在岳阳路一侧，南北各一栋；商场裙房布置在写字楼与商住楼两两之间，地上4层。“四合院”内为一中央特色花园，景观优美，富有高品味。2、道路及地面停车场方案建设地块被城市道路包围，结合地形，场区道路和停车场可拓宽，与已有道路接壤，人民大街一侧退后“道路中心线”31m布置停车位，至善路一侧停车位与道路连接。建筑物东西南三面中部、北面两侧设计“商贸中心入口”，其中，东西为“商贸中心次入口”，南北为“商贸中心主入口”-43- 第5章项目建设方案，各入口处铺设优美花纹地砖，广场铺设集中硬化路面，最大程度的利用该区域的沿街道面汇集起商业人流。硬化路面采用石材及步道砖结构。3、绿化方案绿化设计由解放大路一侧绿化带和“中央花园”两部分组成。集中绿地布置在地块的解放大路一侧，退后“道路红线”6m布置，采用草坪、树木形式，形成了建筑与道路之间的天然屏障，阻隔了城市干道噪音对小环境的干扰。“中央花园”的绿化，采用草坪、树池栽培的树木、花草形式，同时结合场地环形设计的流水水体景观，还有凉亭、台阶等，这形成了绿地、阳光、水中倒影效果，考虑到花园面积高达10400㎡，可布置一些休闲设施（如沙滩、休息椅），为顾客和用户提供一个生态、自然、和谐、优美的空间。5.3.2总平面指标详见表5－2-43- 第5章项目建设方案表5--2总平面指标表序号名称单位指标备注1总占地面积㎡35000　2建筑面积万㎡27地下3层，地上25、29层2.1地上建筑物面积万㎡22.5　3.1地下建筑物面积万㎡4.5　3建筑物占地面积㎡247523.1中央花园占地㎡104003.2写字、商住楼占地㎡143524道路及停车场面积㎡3809水泥砼、石材及人行步道砖结构5绿化面积㎡14352　5.1周边绿化㎡3952含草坪、树木等5.2中央花园㎡10400花草、绿化、水体景观6绿地率％41　7建筑容积率％600　8建筑系数％92.7　9停车场辆934按35㎡一个停车位计算9.1地上临时停车场辆78　9.2地下车库停车场辆856　5.4建筑设计方案概述5.4.1建筑造型建筑造型为“四合院”形状，且四角高层，人民大街一侧南北各一栋25层写字楼，岳阳路一侧南北各一栋29层商住楼，中间由4-43- 第5章项目建设方案层商业裙房联接。建筑从任何角度看，都会给人以完整和连续的形象感觉。5.4.2结构方案“CBD”总建筑面积为27万m2。其中，地下3层（建筑面积为4.5万m2），地上商住楼29层、写字楼25层和商铺4层（总建筑面积为22.5万m2），建筑物总高度控制在100m以内。各功能区面积、层高等情况详见表4－3。表5--3长春市CBD各功能区面积一览表建筑物功能区名称面积万㎡层数层高（㎡）结构形式备注地下建筑（车库、商铺等）4.534.2混凝土结构-1层为商铺裙房商场4.834.8框架结构　2栋商住楼8.85246.0、5.5、3.0框剪结构含商场4层2栋写字楼8.85216.0、5.5、3.6框剪结构含商场4层合计27　　“CBD”建筑为一类建筑，耐火等级为一级，地震基本烈度七度，设计地震分组为第1组，设计基本地震加速度值为0.10g，抗震类别为丙类，结构抗震等级为二级。基础采用桩基加筏基，裙房商场采用框架结构，写字楼与商住楼采用框架剪力墙结构。剪力墙、梁、板柱均采用钢筋混凝土现浇，维护结构采用新型建筑物材料的砌块和粘土空心砖。墙体采用节能墙体，并达到建筑节能50％要求。-43- 第5章项目建设方案对大楼外部进行整体装修，1～4层采用石材及玻璃幕装修，4～29层采用中档外墙涂料。外门采用合金门，内门暂时不安装，由用户根据需求自行安装。建筑物内部喷刷内墙涂料，用户可根据需求另行装修。裙房商场设中央空调，并采用全空气低速送风系统。写字楼与商住楼采用分体空调，由用户自理，设计预留电源及插座。5.4.3功能设计“CBD”建筑设计四个功能区。一是地下部分（3层），-3至-2层按停车场、设备间及服务设施功能设计；-1层按地下商场功能设计。二是裙房（1～4层），按商场功能设计。1～3层主要按商业内廊式精品店形式设计，4层主要按大型餐饮娱乐功能设计。三是高层商住楼（5～29层），按高级酒店式公寓功能设计。内设卧房、厨房、门厅（或客厅）、卫生间等，以90㎡左右户型为主，满足用户居住需要。四是高层写字楼（5～25层），按产权式高档办公楼功能设计。每套办公室内设办公间、卫生间等，满足商家办公需要。-43- 第6章节水节能措施第6章节水节能措施6.1概述我国正处在经济飞速增长的时期，水作为重要战略资源，必须从粗放型转变为集约型的管理模式，多渠道加强有限水资源统筹管理，提高水的利用效率，实现水资源优化配置，以水资源的可持续利用支撑经济社会的可持续发展。同时能源问题是关系到国家安全、经济可持续发展的大问题，针对目前我国现有建筑建造和使用中能源消耗高、利用效率低的问题、推广与实施建筑节能具有十分重要的意义。因此，本项目在方案研究过程中拟采取有效措施，以降低能耗，节水节能，提高其利用率。6.2节水措施1、项目开发过程中实施新建项目节水、再生水利用设施同时设计、同时施工、同时使用“三同时”制度，达到节约用水的目的。2、商住楼、写字楼及商铺中普遍安装经过国家质量监督部门认证的质量好、节水量高的节水器具。如：厨房和洗手间采用“洁具品牌”推出的“自动充电感应水龙头”，或者使用经检验合格的“全自动节水龙头”，利用了红外线感应器来自动限制水的流量，达到节水目的。商住楼中，淋浴系统采用一台“恒温混水阀”带动多套淋浴喷头同时工作，使冷热水自动混合为恒温用水，并可单路供水，从而节水节能。3、安装废水回收装置，让商住楼中洗脸洗菜的水排到一积水装置并并进行过滤，作为冲洗厕所的水源。-45- 第6章节水节能措施4、给水采用PVC管材热融连接，无结垢和漏水之虑，室内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音。6.3节能措施6.3.1建筑墙体外围护结构墙体采用符合国家节能标准的新型复合墙体，这一构造措施能实现墙体的全面保温，消除了热桥，并实现墙体的全面保温。有利于保温层的通风散湿。避免保温层与外饰交界面处可能出现的冷凝水，使之具有保温、隔热性能。6.3.2采暖为分环控制阀出户的系统形式，控制阀和热能表设在管井中，商场室内为水平跨越式采暖系统，其散热器前设温控阀进行温度控制，以利节能。商住楼与写字楼中采用分户计量采暖系统，采用复合地板辐射供热热。6.3.4电气采用计量表出室，控制箱入户形式，控制箱内设一个照明回路四个带漏电保护的插坐回路，分别为空调、卫生间、写字楼（或商住楼）和裙楼商铺专用。照明使用白光色镝灯，合理分置照明设备的安装位置与高度，尽量做到一灯多用；楼梯间和走廊均采用声控照明，以利节省电能。-45- 第7章环境保护第7章环境保护本项目属商业设施建设，不产生工业垃圾，无烟尘及异味产生，主要污染物来自生活污水及垃圾。7.1设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国水法》7.2执行的环保质量标准1、《污水综合排放标准》GB8978-19962、《城市区域环境噪声标准》GB3096-937.3设计原则1、符合国家环境保护法律﹑法规和环境功能规划的要求；2、坚持污染物排放总量和达标排放的要求；3、坚持“三同时”的原则，即环境治理设施与项目的主体工程同时设计﹑同时施工﹑同时投入使用。7.4主要污染物及其治理7.4.1主要污染物项目建成后的主要污染物有以下几种：1、污水：主要是生活污水；2、垃圾:主要是生活垃圾；3、噪声：主要是由车辆与人群产生；4、灰尘：主要是由车辆与人群产生。-47- 第7章环境保护7.4.2污染物的治理方法1、废气项目冬季采暖依靠城市集中供热，无废气产生。2、废水项目产生的废水主要是日常生活盥洗污水，符合城市污水排放标准，可通过地下管网与城市排污管网相连接排放。3、垃圾商住楼与写字楼内生活垃圾由市政部门统一外运处理；裙楼商铺内产生的垃圾，能回收二次利用的由物业管理部门统一回收，不能再利用的由市政部门统一外运处理。4、噪音主要来自项目周围的交通噪音和项目施工中的噪声。项目开发中加强建筑施工管理和控制施工机械噪声，机械噪声扰民的应尽量避开休息时间施工。长期的交通噪声采取在项目四周临街处种植常青树木绿化带，并合理建设布局以阻隔、降低噪音传播。5、灰尘来往人群和车辆将产生大量灰尘，本项目在地块中央开发一个花园，种植一些花草和常青树，吸收灰尘，净化空气。7.5物业公司对环境的保护项目运营后，委托伊物业管理公司进行小区管理，全面负责小区绿化，回收可再利用的垃圾，保持小区清洁卫生，营造一个良好生态环境。-47- 第8章消防人防及安全措施第8章消防人防及安全措施8.1设计依据1、《高层民用建筑设计防火规范》2、《建筑设计防火规范》（GDJI6-87修订本）3、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）4、《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88）5、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）6、《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）8.2消防措施本项目建筑物耐火等级为一、二级，危险等级为中危险级，火灾主要隐患是房屋起火和商场起火。为了保护广大员工、顾客的生命及车辆的安全，设计中，遵守“预防为主，消防结合”的方针，严格执行《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）及国家有关规定，确定建筑方案，以防止和减少火灾的危害，防患于未然。8.2.1总平面布置及建筑方案在项目总平面布置上，按《建筑设计防火规范》规定，满足防火间距、防爆、消防的要求，小区内设有环形消防通道，消防车可以靠近每一个建筑物，能在火灾发生时及时扑救。8.2.2灭火器设置依据《建筑灭火器设置设计规范》（GBJ40—-51- 第8章消防人防及安全措施90）要求，本项目建筑灭火器配置场所的危险等级为中危险级，灭火器配置将依据场所危险等级、火灾种类、保护面积、灭火级别等确定灭火器和消火栓的种类、数量、放置距离和形式，灭火器要设置在明显和便于取用且不影响安全疏散送往地点、以有效扑火初期火灾，减少危害。同一建筑物内应采用统一规格的消火栓和水带。详细设置方案在初步设计时考虑。8.3商住楼与写字楼的消防给水8.3.1室内给水根据消防规范要求，室内消防给水管道应布置成环状。室内消防给水环状管网的进水管和区域高压或临时高压给水系统的引入管不应少于2根。商场和地下车库等建筑室内消火栓用水量为15L＼s,商住楼和写字楼室内消火栓用水量为5L＼s。室内消火栓分别设置走廊、楼梯附近，栓口离地面高度为1.1m，其出口方向宜向下或与设置消火栓的墙面成90度角。车库内消火栓间距不大于50m，按规范要求设置相应数量消火栓，且临时高压给水系统的每个消火栓处应设置直接起动消防水泵的按钮，并设有保护按钮的设施。商场楼梯间设置水带，每根水带的长度不应超过25m。8.3.2室外给水在场区敷设消防专用环形供水管网，给水道的直径大于100mm,进水管设置2条。建筑物耐火等级为二级。根据《建筑设计防火规范》要求，室外消火栓用水量为30L＼s。室外消火栓数量设置按40M的范围考虑，南北各设计4个消火栓、东西各设计两个，据每个消火栓用水量10L＼s—15L＼s等要求，初步计算需设置室外消火栓12个，拟采用地下式，并布置在距建筑物外墙大于5.0M、距路边小于2.0M处。场区同一事件发生火灾次数按一次、火灾延续时间按2小时考虑，按照最大建筑物室内，室外消火栓用水总量计算（30L＼s+15L＼s=45-51- 第8章消防人防及安全措施L＼s），则一次消防最大需要用水量为324立方米。故拟建1个450立方米地下蓄水池，即可供生活和消防用水，水池应采取防冻措施。但本项目离四周干道消火栓距离接近40M，可利用设在该干管上的市政消火栓作为该高层建筑物的室外消火栓，故在设计时可考虑大量减少消火栓的个数。8.4地下车库的消防给水室外消防给水利用商住楼与写字楼的给水系统，室内消防用水量不应小于10L/s，需设置消火栓和水枪。消火栓的间距不应大于30m。应设在明显易于取用的地点，栓口离地面高度宜为1.1m，其出水方向宜与设置消火栓的墙面相垂直。消火栓水枪的充实水柱不应小于10m，消火栓口径应为65mm，水枪口径应为19mm，保护半径不应超过25m。且应保证相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时达到室内任何部位。室内消防管道应布置成环状，并应有两条进水管与室外管道相连接。其室内消防给水管网应设水泵接合器。水泵接合器的数量应按室内消防用水量计算确定，每个水泵接合器的流量应按10--15L/s计算。其消火栓和水泵接合器具体方案的确定在初步设计时考虑。8.5地下人防本工程地下三层为人防，平时为车库，战时为二等人员掩蔽所，总人防面积为25000m2。为方便车库的使用贯通，人防区和非人防区之间设防爆墙。防爆墙上开一个防护密闭门，战时关闭防护密闭门进行封墙。进风井道为平时结合，战时排风利用楼梯作为排风口。战时厕所排风亦通过楼梯排出。人防区内预留了男女干厕，战时风机房、配电间、水泵及水池用房以及战时物资库等。具体方案见初步设计。-51- 第8章消防人防及安全措施8.6电力安全措施建筑的层顶均设置避雷带或避雷针。接地时采用共同的接地方式，即建筑物的防雷接地、保护接地、工作接地、防静电接地、直流工作接地等共同接至一个接地体上，本项目可接在基础的钢筋混凝土里。在各楼的变配电所的高压柜内的各相安装避雷器一级保护，在低压柜内安装阀门式防雷装置作为第二级保护，以防止雷电侵入配电系统。电气设备进行保护接地后设漏电保护装置，这样可以有效避免雷击危害发生。-51- 第9章项目运作第9章项目运作9.1项目公司的组织形式本房地产项目公司由“吉林宏基置业有限公司”组织机构中选拔人员组成，董事会仍为公司董事会，董事会下设立各部门，共同参与管理，使本项目健康稳定发展。9.2项目公司职能项目开发过程中，董事会作为最高权力机构，需设下属管理部门，各部门工作人员必须由房地产相关专业知识人员组成并由项目公司董事会负责招聘。项目公司实行董事会负责制，各部门要建立严格的岗位责任制、经济责任制和产品质量保证体系，提高工作效率，加强生产组织和科学管理，保证产品质量，降低成本，提高公司经济效益。在项目公司董事会的领导与监督之下，各部门主要进行以下工作：策划部：负责项目的策划与定位，对项目市场作一定调查，针对项目的销售与运营方面的问题提出调整方案，并参与项目的重大决策。工程部：负责项目的立项、报批、设计、施工和监理等建设的全过程，保证项目产品的质量。销售部：负责项目的预售、项目建成之后的销售与出租。财务部：负责项目的财务结算，并定期向董事会上交财务报表。培训部：有针对性地聘请专家对职员（特别是项目现场管理人员）进行培训，提高他们的技能。新聘员工要达到考试合格后方可上岗。-53- 第9章项目运作物业管理部：负责项目建成后的物业管理工作。公司定期召开董事会和全体管理人员大会，了解项目开发中出现的问题并研究解决的方案。公司董事会应提前做好人员流动安排，尽早寻求缺口人员的解决途径。项目公司职能组织机构图项目公司董事会董事长（1人）策划部工程部销售部财务部物业管理部总经理（1人）财务总监（1人）-53- 第10章项目进度计划第10章项目进度计划根据总体规划的安排，确定本建设项目周期为四年，即2007年1月至2010年年末，获得银行贷款后合作各方签订开发合同，并用一个季度完成开工准备，两年内完成开发，根据当前形势分析预售开盘后两年内可以售完，但为了确保资金流动，拟定销售期为三年。2007年1月完成项目的立项、可研编制等；2007年2月-2007年3月完成征地、拆迁和设计施工招标等前期工作；2007年4月-2007年12月完成地下土建工程；2008年1月-2008年06月完成裙楼及相应高度的写字楼和商住楼的土建工程；2008年7月-2008年12月完成写字楼和商住楼的土建工程及裙楼高度的所有装饰工程；2009年1月-2009年3月完成写字楼和商住楼的装饰工程；2008年1月-2010年年末完成销售工作。具体见下表：-55- 第10章项目进度计划项目进度计划表年份月工作内容2007年2007年2008年2009年09-10年12-34-121-67-121-34--10年年末编可研、项目立项项目招标等前期工作地下土建及装修工程裙楼及相应高度的写字楼商住楼土建工程写字楼和商住楼的土建工程及裙楼高度的所有装饰工程；写字楼和商住楼的装饰工程房屋销售（含预售）-55- 第11章投资估算与资金筹措第11章投资估算及资金筹措11.1投资估算11.1.1编制依据1、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）；2、《房地产开发项目经济评价方法》；3、国家及地方颁布的工程建设相关取费标准。11.1.2费率计取1、前期工程费按建筑安装工程费的5%计取；2、基础设施建设费用（含开发期税费）按建筑面积的360元/㎡计取；3、不可预见费按工程开发成本投资的5%计取；4、建设单位管理费按工程开发成本的3%计取；5、销售费用按销售收入的4%计取；6、工程监理费按建筑面积的15元/㎡计取；7、招标代理费按建筑安装工程费的0.05%计取；8、工程保险费按建筑安装工程费的0.2%计取；9、工程质量监督费按建筑安装工程费的0.25%计取；10、施工图预算或标底编制费按建筑安装工程费的0.1%计取；11、竣工图编制费按建筑安装工程费的0.1%计取。11.1.3投资估算说明1、“长春市CBD项目”建设写字楼2栋、商住楼2栋，总建筑面积为27万㎡，-61- 第11章投资估算与资金筹措其中地下车库3万平方米、商铺6.3万平方米（地下一层1.5万平方米，地上裙楼4.8万平方米）、写字楼和商住楼各8.85万平方米。2、项目建设期为4年。11.1.4建设投资构成项目总投资由开发建设投资和经营资金构成。开发建设投资主要由土地费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发期税费、不可预见费、其他费、管理费、财务费（指融资成本费）、销售费用等组成。本项目经营资金忽略。1、土地费本项目占地35000㎡，土地费由出让金及拆迁安置费和土地契税构成，为2.5亿元。2、建筑安装工程费考虑本项目规模之大，需要结构设备复杂，为方便计算，根据《民用建筑可行性研究与快报价》中的建筑工程造价参考指标，并参考类似项目，各类产品的单位建筑安装工程费如下：地下车库1500元/㎡，商铺2000元/㎡，写字楼1800元/㎡，商住楼1600元/㎡。其估算总额为47190万元。3、前期工程费主要包括规划设计、水文地质勘察、筹建开办与可研编制等费用，其中，按照取费标准规划及设计费取建筑安装工程费的3%，水文地质勘察费取建筑安装工程费的0.5%，筹建开办与可研编制费取总投资的0.2%～1%。本项目综合各项取费标准，按建筑安装工程费的5%计算得出前期工程费用为2359.5万元。4、基础设施建设费与开发期税费-61- 第11章投资估算与资金筹措参考类似项目，基础设施建设费用（含开发期税费）按建筑面积的360元/㎡计算得9720万元。5、不可预见费按照土地费用、建筑安装工程费用、前期工程费用、基础设施建设费及公共配套设施费之和的5%计取，为4213.5万元。6、其它费用估算总额为735.4万元，详见下表表11—1其它费用估算表单位：万元序号项目金额估算说明1临时用地2临建费3工程保险费94.40.2%的建安工程费4施工图预算或标底编制47.20.1%的建安工程费5合同预算或标底审查费6招标代理费23.60.05%的建安工程费7总承包管理费8合同公证费9施工执照费10工程质量监督费1180.25%的建安工程费11工程监理费405按建筑面积15元/按建筑面积15元/㎡计算-61- 第11章投资估算与资金筹措12竣工图编制费47.20.1%的建安工程费合计735.47、管理费管理费按工程开发成本（即前六项和公共配套设施费）的3%计取，为2676.6万元。8、销售费用按销售收入的4%计取，为万元。其中广告宣传及市场推广费占2%，销售代理费占1.5%，其他销售费占0.5%。9、财务费用主要由建设期贷款利息组成，按年利率8%计算，共1130.6万元。该项目的建设投资为101543.2万元。其构成如下表所示：表11—2建设投资构成表单位：万元序号项目投资额占%备注1建安工程费4719046.52土地费用2500024.63其他开发成本17028.416.84开发费用12324.812.1建设期利息1130.6合计101543.2100(详见附录1“建设投资估算表”)11.2投资计划与资金筹措11.2.1投资计划-61- 第11章投资估算与资金筹措为节约开发成本，有效控制现金流动，现拟定6个月为一个开发小期，投资计划影响每期的现金流，影响资金筹措，从而总投资中的财务费用。为更准确地安排投资计划，每项投资费用分别进行。根据合理的原则分配到每一期。本项目遵循下述原则：1、土地费用在项目第1计算期期初支付完毕。2、前期工程费用在项目开发第1计算期期初支付。3、基础设施费、开发期税费、其他工程费、不可预见费用，从项目开工至竣工验收，平均投入。4、管理费用，从项目开工至最后一笔售房款收到为止，均匀用款。5、销售费用，项目产品开盘销售的第一年按50%支出，第二、三年分别按25%支出（即以后的销售期平均投入）。6、财务费用，主要由贷款利息组成，按年利率8%，根据期中余额计算。11.2.2资金筹措该项目的投入总资金为101543.2万元，拟由以下三个渠道解决：1、申请银行贷款10646.9万元，贷款年利率人民银行年利率8%计算，建设期利息计入工程投资；2、建设单位自筹32000万元;3、预售收入再投资资金69543.2万元。(详见附录2“投资计划与资金筹措表”)-61- 第11章投资估算与资金筹措-61- 第11章投资估算与资金筹措第12章工程招标根据《工程建设项目招标范围和规定》及《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》的规定，对本项目所涉及的地质勘察、工程设计、工程监理、工程施工以及设备采购等相关工作均采取招投标制，在招标过程中严格遵守《中华人民共和国招投标法》。结合本项目建设进度等具体情况，项目招标活动拟采取委托招标组织形式，全部工程拟采用邀请招标。为规范项目的招标活动，本项目招标活动中的招标范围、招标组织形式及招标方式应报项目审批部门核准，经核准后建设单位如再作变更，需重新向原审批部门办理审批手续。项目审批部门将核准变更项目招标内容的意见抄送有关行政监督部门。如建设单位在招标过程中弄虚作假或在招标活动中违反项目审批部门的核准事项，由项目审批部门和有关行政监督部门按照国办发[2000]34号文件的规定，对项目建设单位依法进行处罚。该工程招标基本情况详见下表“工程招标基本情况表”。-61- 第12章工程招标招标范围招标组织形式招标方法不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、设计√√√建筑安装工程√√√含安装、设备费用监理工程√√√其　　他情况说明：1、建设29层商住楼2栋，25层写字楼2栋，中间用4层裙房商铺连接；地下3层，其中-3至-2层为车库，-1层为商铺，总建筑面积27万m22、该工程占地面积为35000m2。吉林宏基置业有限公司招标基本情况表建设项目名称：长春市CBD房地产项目-77- 第13章财务评价第13章财务评价13.1编制说明13.1.1编制依据1、国家计委2002年1月颁布的《投资项目可行性研究指南》；2、国计委和建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；3、中国建筑工业出版社出版《房地产开发项目可行性研究与方案优化策略》；4、中国电力出版社出版《工程建设项目可行性研究实务手册》；5、国家有关财务、税收等政策法规；6、建设单位提供的相关资料及数据。13.2效益分析13.2.1销售收入及销售税金计算1、销售及收款计划本项目投资额巨大，为解决资金的流动问题，决定在2008年1月开始预售，销售时间一直持续到2010年。目前的房地产销售市场行情属于卖方市场，开盘后两年内可售完。本项目采用常规做法，适当留有余地，安排在开始预售后三年内销售完毕。由于产品从开盘开始至全部产品售完为止每年销售比例和数量呈递减规律，故拟按如下销售比例销售，分别为50%、33.3%、16.7%本项目平均定价如下：商住楼定价为4200元/㎡，写字楼5500元/㎡，商铺18-77- 第13章财务评价000元/㎡，地下车库售价16万/个。购房者付款采取直接支付现金或者以按揭贷款方式支付。2、销售收入及税金计算营业税率5%，城建税、教育附加分别按营业税金的7%、4%征收。根据目前土地增值税按收入1%预征的方法，为简化计算将1%的土地增值税并入销售税金及附加，综合税率为6.55%。本项目销售计算结果见：（附录3销售收入与经营税金及附加估算表）13.2.2利润的计算所得税税率为33%。本项目利润总额97450.2万元，所得税32158.6万元，税后利润65291.6万元，投资利润率24%，资本金利润率76.1%，其中盈余公积金按税后利润的10%提取为6529.2万元，公益金按税后利润的5%提取为3264.6万元。详见：(附录6损益表)13.3投资回收及贷款偿还13.3.1投资回收用“项目财务现金流量表”计算的静态投资回收期为2年，动态投资回收期为2.6年（含建设期2年）。静态投资回收期Pt=（T-1）+第（T-1）年的累积净现金流量的绝对值/第T年的净现金流量=（3-1）+718/42077.5=2年式中T为项目各年累积净现金流量首次为正值的年份。动态投资回收期P′t=（累积折现值出现正值的年数）-1+（上年累积折现值的绝对值）/（当年净现金流量的折现值）=3-1+4627.1/29950.8=2.2年-77- 第13章财务评价社会折现率拟定为i=12%，计算所需数值见下表：表13—1现金流量折现值表年份净现金流量折现系数折现值累积折现值1-42368.10.8929-37830.5-37830.52416500.797233203.4-4627.1342077.50.711829950.825323.6425062.70.635515927.341251.0由上可知项目的投资回收期短，风险性较小。13.3.2贷款偿还该项目建设投资贷款10646.9万元，项目投入运营后，用每年节余偿还贷款，经计算，该项目贷款偿还期为1.75年（含建设期1年3个月）。在计算时以6个月为一个周期，借款都在每期期中支用，借款当期按半期计息，其余各期安全期计息，年利率定为8%。详见：(附录7借款偿还计划表）13.4基本方案分析经分析，项目总投资101543.2万元，利润总额97450.2万元，税后利润65291.6万元。基准折现率i=12%，求得全部投资财务净现值为46205万元，资本金财务净现值为万元;全部投资内部收益率为74.6%，资本金内部收益率为84.34％,都远远大于基准折现率12%。经济效益较好。-77- 第13章财务评价表13—2经济评价指标汇总表序号指标名称单位数量1项目总投资万元101543.22资金筹措万元112190.12.1资本金万元32000.02.2长期借款万元10646.92.3预售收入万元69543.22.4短期借款万元3销售收入万元212941.04销售税金及附加万元13947.65土地增值税万元含于4中6利润总额万元97450.27所得税万元32158.68税后利润万元65291.69全部投资财务净现值万元4620510全投资内部收益率%74.611资本金内部收益率%84.3412投资利润率%2413资本金利润率%76.114动态投资回收期年2.214借款偿还期年1.7514.1借款年1-77- 第13章财务评价13.5不确定性分析13.5.1盈亏平衡分析首先我们认为此项目符合线性盈亏平衡分析的“函数线性关系”这一前提，在做分析时假定以下条件：1、产品的产量即开发建筑面积等于销售量，即销售率达到100%；2、单位产品的可变成本、单位产品的固定成本、单位产品的销售单价和产品的产量中，若求其中一项的盈亏平衡点时，其余各项保持不变；3、生产的产品可以换算为单一产品计算（本项目以写字楼、商住楼、商铺和车库分别计算）；4、本项目的建筑总投资中除建筑安装工程费以外，按建筑面积平均摊销于各类产品中。此项目拟定固定成本由土地使用费、基础和配套设施建设费用、前期费用、财务费用、管理费用和销售费用构成，为49404.3万元；可变成本由建筑安装工程费用（47190万元）、其他工程费用和不可预见费用（共4948.9万元）构成。本项目总建筑面积27万㎡，各类产品的单位建筑安装工程费如下：地下车库1500元/㎡，商铺2000元/㎡，写字楼1800元/㎡，商住楼1600元/㎡。计算得出单位建筑面积固定成本为1829.8元/㎡，不包括建安费的可变成本按183.3元/㎡摊入计算。1、写字楼的盈亏平衡分析-77- 第13章财务评价由投资估算表和销售收入与经营税金及附加估算表等我们获得以下数据：写字楼开发建筑面积88500㎡，销售平均价格为5500元/㎡，写字楼固定成本为16193.7万元，可变成本为17552.2万元，单位建筑面积可变成本为1983.3元/㎡，扣除销售税金及附加（按综合税率6.55%计算，其中提取了土地增值税）后，销售收入为45486.8万元。盈亏平衡时，项目税后销售收入与总成本相等，具体分析计算过程如下：（1）计算盈亏平衡点：产量即建筑面积建立成本与产量，销售收入与产量之间的函数关系：C=C(Q)=CF+CqQ;S1=S1(Q)=(1-r1)PQ由C=S1得出BEP(产量)=QBEP=CF/(P-Cq-r)其中r=r1*P上述计算式中C表示总成本，CF表示总固定成本，Cq表示单位产量的可变成本，Q表示总产量（建筑面积），S1表示扣除税金的销售收入，r1表示销售税率，P表示产品的销售单价，r表示单位产品销售税金。同理我们可得出单位产品的可变成本、产品的总固定成本、单位产品的销售单价的盈亏平衡公式：BEP(总固定成本)=CFBEP=Q(P-Cq-r)BEP(单位可变成本)=CqBEP=P-r-CF/QBEP(单位产品售价)=PBEP=（CF/Q+Cq）/（1-r1）上述所得各盈亏平衡点及允许降低（增加）率列于下表中：-77- 第13章财务评价表13—3写字楼盈亏平衡点分析表项目产量（㎡）售价（元/㎡）单位可变成本（元/㎡）总固定成本（万元）BEP（以绝对量表示）51303.64080.43310.027934.6BEP（以相对量%表示）QBEP/Q0=58.0PBEP/P0=74.2CqBEP/Cq0=166.9CFBEP/CF0=172.5允许降低升高率（%）降低42.0降低25.8升高66.9升高72.5由上表可见，当其他条件保持不变时，写字楼产量即建筑面积可允许降低到51303.6㎡，若开发数量低于此数，项目会发生亏损，即产量可减少42%。同样在售价上也可降低25.8%而不致于亏损。单位产品的可变成本允许上升到3310.0元/㎡，即比原来的1983.3元/㎡上升66.9%，总固定成本最高允许达到27934.6万元，比原来可上升72.5%。盈亏平衡产量即建筑面积分析图如下：亏损区盈利区平衡点51303.6㎡-77- 第13章财务评价2、商住楼的盈亏平衡分析由投资估算表和销售收入与经营税金及附加估算表等我们获得以下数据：商住楼开发建筑面积88500㎡，销售平均价格为4200元/㎡，商住楼固定成本为16193.7万元，可变成本为15782.2万元，单位建筑面积可变成本为1783.3元/㎡，扣除销售税金及附加（按综合税率6.55%计算，其中提取了土地增值税）后，销售收入为34735.4万元。同上写字楼的盈亏平衡分析，各种表示形式的盈亏平衡点及允许降低（增加）率列于下表中：表13—4商住楼盈亏平衡点分析表项目产量（㎡）售价（元/㎡）单位可变成本（元/㎡）总固定成本（万元）BEP（以绝对量表示）75615.13866.32095.118953.2BEP（以相对量%表示）QBEP/Q0=85.4PBEP/P0=92.1CqBEP/Cq0=117.5CFBEP/CF0=117.0允许降低升高率（%）降低14.6降低7.9升高17.5升高17.0由上表可见，当其他条件保持不变时，商住楼产量即建筑面积可允许降低到75615.1㎡-77- 第13章财务评价，若开发数量低于此数，项目会发生亏损，即产量可减少14.6%。同样在售价上也可降低7.9%而不致于亏损。单位产品的可变成本允许上升到2095.1元/㎡，即比原来的1783.3元/㎡上升17.5%，总固定成本最高允许达到18953.2万元，比原来可上升17%。亏损区盈利区平衡点51303.6㎡盈亏平衡产量即建筑面积分析图如下：3、商铺的盈亏平衡分析分析方法同上所述。商铺开发建筑面积63000㎡，销售平均价格为18000元/㎡，商铺固定成本为11527.7万元，可变成本为13754.8万元，单位建筑面积可变成本为2183.3元/㎡，扣除销售税金及附加（按综合税率6.55%计算，其中提取了土地增值税）后，销售收入为105972.3万元。表13—5商铺盈亏平衡点分析表项目产量（㎡）售价（元/㎡）单位可变成本（元/㎡）总固定成本（万元）BEP（以绝对量表示）7875.44294.414991.292217.5-77- 第13章财务评价BEP（以相对量%表示）QBEP/Q0=12.5PBEP/P0=23.9CqBEP/Cq0=686.6CFBEP/CF0=800.0允许降低升高率（%）降低87.5降低76.1升高586.6升高700.0由上表可见，当其他条件保持不变时，商铺产量即建筑面积可允许降低到7875.4㎡，即产量可减少87.5%；同样在售价上也可降低76.1%而不致于亏损。单位产品的可变成本允许上升到14991.2元/㎡，即比原来的2183.3元/㎡上升586.6%，总固定成本最高允许达到92217.5万元，比原来可上升700%。盈亏平衡分析图（产量即建筑面积）如下：亏损区盈利区平衡点7875.4㎡4、地下车库的盈亏平衡分析地下车库开发建筑面积30000㎡，销售平均价格为4572元/㎡即16万元/个，地下车库固定成本为5489.4万元，可变成本为5049.9万元，单位建筑面积可变成本为1683.3元/㎡，-77- 第13章财务评价扣除销售税金及附加（按综合税率6.55%计算，其中提取了土地增值税）后，销售收入为12798.9万元。各平衡点及允许降低（增加）率列于下表中：表13—6地下车库盈亏平衡点分析表项目产量（㎡）售价（元/㎡）单位可变成本（元/㎡）总固定成本（万元）BEP（以绝对量表示）21200.93759.32442.77767.7BEP（以相对量%表示）QBEP/Q0=70.7PBEP/P0=82.2CqBEP/Cq0=145.1CFBEP/CF0=141.5允许降低升高率（%）降低29.3降低17.8升高45.1升高41.5由上表可见，当其他条件保持不变时，地下车库产量即建筑面积可允许降低到21200.9㎡，即产量可减少29.3%；在售价上也可降低17.8%而不致于亏损。单位产品的可变成本允许上升到2442.7元/㎡，即比原来的16183.3元/㎡上升45.1%，总固定成本最高允许达到7767.7万元，比原来可上升41.5%。盈亏平衡分析图如下：-77- 第13章财务评价亏损区盈利区平衡点21200.9㎡13.5.2敏感性分析为了进一步考察该项目承担风险的能力，将影响该项目的三个主要因素即单位产品销售价格、成本和销售期作一些变化，利用单因素敏感性分析方法求出各自的临界点，进而判断项目的抗风险能力。以此项目之前所作的投资估算作为基本方案的参数值，三个不确定因素中，单位产品销售价格和成本的变化范围为±10%和±5%，销售期按2年和4年来变化考虑，一个因素变化时，其他所有相关因素都保持不变。变化后的全部投资财务现金流量详见（附录9～附录22）。根据各财务现金流量表，计算不确定性因素的变化对内部收益率的影响，结果见下表：表13—7单因素敏感性分析表-77- 第13章财务评价变化率内部收益率%不确定因素-10%-5%基本方案+5%+10%单位产品销售价格60.09%67.34%74.6%78.54%89.15%产品总成本91.47%82.58%74.6%67.39%60.84%销售期2年为108.19%74.6%4年为74.59%由上表可知，不确定因素变化时其财务内部收益率仍远远高于行业基准收益率（12%），可见该项目有很大的抗风险的能力。关于内部收益率的敏感性分析图如下：-77- 第13章财务评价现令项目财务净现值NPV(ic=12%)=0，依据基本方案各项数据，考虑到各年的成本、销售收入不均，难于折现计算其临界值敏感系数，于是将此项目的总成本、销售收入折现到2007年年初分别为116699.7万元，157950.7万元。即有41251万元的浮动空间，可见项目的抗风险能力很强。-77- 第14章项目风险分析第14章项目风险分析投资项目的风险就是指由于各种不确定因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果损失的可能性。在项目的实施过程中各种风险在质和量上随着项目的进展不断变化，有些风险得到控制，每一阶段都可能产生新的风险，在项目的全寿命周期内，风险无处不在、无时没有。风险的大小既与损失发生的可能性（概率）成正比，也与损失的严重性成正比。14.1项目主要风险因素识别及分析14.1.1项目的政策性风险由于房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此房地产成为国家宏观调控的重点,特别是07年以来，国家中央银行较大幅度提高存款储备金和年利率，其中存款储备金共提高6次，这充分显示了国家的引导市场发展的作用。此项目施工周期2年，销售周期3年，时间较长，在这期间，国家可能实施宏观调控政策，如银行利率提高，带来房地产价格的降低，房地产投资利息支出增大，使房地产业相应出现回落，导致金融风险。14.1.2项目市场风险本项目面临的市场风险主要来源于现实的竞争对手与竞争楼盘以及潜在的竞争对手与竞争楼盘，目前现实中主要在售楼盘为“世纪鸿源、百脑汇科技大厦、鼎盛国际、长春盛世城、兆丰国际等”；竞争对手主要为亚泰地产与万达地产。-79- 第14章项目风险分析14.1.3项目财务风险1、销售风险本项目开发持续到2010年，按照中国房地产发展周期性（5年一个周期），2008年奥运会结束后房地产可能出现销售低迷期，而此项目的销售刚好赶上，可能影响销售进度，出现大量空置现象。2、资金风险本项目总占地35000平方米，开发建筑面积为27万平方米，需要投入的资金多。而本项目开发单位“宏基置业有限公司”规模很小，分公司较多，资金链长，项目前期开始启动所需资金紧张，另外在项目中后期开发过程中，投入资金全部来源于预售，如果预售出现问题，资金运转难度太大，施工将无法进行。14.1.4项目工程建设风险工程造价和工期是本项目的工程建设风险之一。工程中招投标实施的成功与否，将直接关系到工程建设的质量和造价，工程如果延期，将影响项目的资金回收。14.1.5项目自然风险本项目在施工过程中应考虑长春寒冷天气、基础冻张及风雨等自然灾害的风险。14.1.6项目社会风险本项目的建设可能带来噪声污染，影响周围文化机构和居民的不满，从而影响到本项目的开发进度。14.2防范和降低风险措施-79- 第14章项目风险分析根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已经明确，针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策。14.2.1认清政策，看准市场，搞好销售从三种产品类型的销售预期看，市场销售阻力主要来自于商铺部分，应对销售阻力拟采用如下措施：1、投资者对市场的把握度面对经济的高速发展所带来的房地产业过热趋势，政府会随时引导和调节房地产业健康发展，06年以来国家8次提高了“存款储备率”这已经充分体现这一点。公司应时刻关注国家政策，把握好市场的动向，制定相应的解决方案。2、投资者对项目品牌的信任度本项目开发单位“宏基置业有限公司”，虽然其在社会的影响力较大，但仍须进行“品牌宣传”，如果不注重项目品牌的营造，后期销售阻力必然更大，所以在项目建设中，宣传先行的策略必须遵守，充分预热和蓄势是项目能否成功的关键。3、投资者对商场经营能力的信任专业的管理团队对项目影响十分关键，为了获取更高的利润，建议建设单位在全国招标专业管理团队加盟，有必要引进品牌商场的经营团队。4、投资者对商场经营前景的预期对于有长远投资意识的买家，对商场长远经营前景必然十分关注，为了树立他们对商场经营前景的预期，可能引进国际或全国性品牌连锁机构进入（主要可以考虑家电，连锁性超市等），以其作为保障商场客源的重要手段，营造一个“商业中心”，带动楼盘升值。-79- 第14章项目风险分析14.2.2加强项目施工管理，提高工程质量可采取风险控制和风险转移两种形式。从内部的技术、工程、管理方面制定相应措施控制风险发生；外部可采取分散、转移方式减少项目承担的风险，如：可采取工程保险将风险损失转嫁给保险公司承担，设备采购和工程施工合同中加入转嫁风险条款等。在项目建设上要注意以下几个问题：1、协调同相关方面的关系，尽早办理开工、销售等手续，工程建设顺利实施；2、认真贯彻建设基建程序，保证工程质量；3、注意关键工程的进度，安排好每一影响工程进度的关键环节；4、选择好设计、施工、监理单位，认真把好设备、材料订货关，是保证工程质量和进度的关键。14.2.3加大环保力度，减少社会危害虽然本项目建设及运营中对环境影响较小，但按照相关规定要求，也应对项目进行环境影响评价工作，满足项目建设程序要求，并按照环境影响评价部门对项目建设及运营中需采用的环保措施认真执行，减少项目建设及运营期间的污染物可能对环境的影响，采取有效措施并做到达标排放，将危害降低到最低程度，与周围环境长期协调发展。-79- 第15章社会评价第15章社会评价15.1社会影响分析房地产业是国民经济的重要组成部分，因其基础性、先导性产业的地位和特征对经济增长发挥着巨大的促进作用。房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中投入产出部门中绝大多数与其有直接关联关系；它是中央与地方政府财政收入的重要来源，且带动了住房、建材和耐用品的消费，特别是农民工的日常消费，拉动了内需，缓解了人口增长所带来的就业压力。“振兴东北老工业基地”是新时期国家经济发展的战略举措，振兴东北、恢复老工业基地，促进地区经济发展是其主要目标和未来的发展方向。如今，振兴老工业基地政策效应已经显现，一是东北地区经济发展逐年加快，期中从投资结构来看,东北地区固定资产投资主要集中在国家鼓励发展的产业和基础设施建设，较好地贯彻了国家产业政策。二是东北地区对外开放步伐明显加快，利用外资迅猛增长。三是人们生活水平得到提高。长春市“振兴东北老工业基地”的宏伟蓝图正在逐步实现，作为带动经济发展的第三产业的前沿产业——房地产业，与经济建设的发展紧密相关。为实现长春的跨越式发展，2007市政府将加大招商引资力度，做强引资平台，创新招商方式，利用产业优势招商引资，并把投资环境建设放在首位，一季度，全市新增外商投资企业33户，目前世界500强企业在长落户已达45家。实际利用外资实现4.8亿美元，同比增长44.7%；其中直接利用外商投资近2亿美元，同比增长30%，高于全国平均值18.5个百分点。大量外资的引进将全面拉动长春增长，为房地产市场创造巨大的发展空间。-87- 第15章社会评价本项目是南关区乃至长春市的一个重点城市建设规划项目，开发大面积的商铺、写字楼、商住一体楼和地下车库，拉动周边商业发展，逐步营造一个“CBD”，符合当地经济建设与宏观发展方向，对长春市、南关区、解放大路商务及周边其它商贸街网都具有促进与互补作用，可以改善该区域社会服务容量，对区域经济的可持续发展起推动作用。从社会环境和经济环境角度看，项目建设可为吉林省经济技术建设、城市化进程和社会发展起促进和推动作用。可满足更多内地及外埠投资者对商用、办公、居住用房的需求，满足当地居民购物的需求，项目建设对社会各个行业的发展都具有良好的促进作用，是深受人民群众欢迎的好项目，具有稳定的市场和良好的经济效益、社会效益。15.2互适性分析互适性主要是指项目建设能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度、项目与当地社会环境的互相适应关系。本项目是为了振兴长春市经济而实施的房地产项目，规模之大，且能为南关区创建一个“新型CBD”，为投资者提供良好的投资环境，为当地居民提供新的购物点，同时项目投入运营后，还可增加新的就业岗位。因此，当地政府、居民支持项目存在与发展的程度非常高，其互适性是非常好的。15.3社会风险分析本项目是综合建筑，经营过程中不产生有害物质，对周围居民及环境没有危害，基本上无社会风险。-87- 第15章社会评价综上分析，本项目建设，符合国家房地产开发政策，对当前振兴东北老工业基地建设、对地方商贸经济发展、对南关区的整体开发建设都将起到促进作用，是深受当地人民群众欢迎的好项目，其社会效益是较大的。-87- 第16章结论与建议第16章结论与建议16.1评价与结论编制本可研报告，一是为了项目开发各类产品的定位和论证项目的可行性提供依据，为贷款机构的项目评估提供基础；二是为投资方有效控制项目现金流动和合理选定开发建设方案提供科学依据。经过市场研究、项目方案研究、经济分析等得出以下结论：1、长春市的房地产自03年以来，商住楼和写字楼的开发量日益剧增。商铺开发量也逐年增加，且价格快速上升，目前长春市商铺最低售价为1.2万元/㎡，最高已经达到6万/㎡。其中第三产业和外来投资是“商住楼和写字楼”客户的主要来源，截止2004年末，长春市有中小型20000余家，外资企业2300余家，世界500强企业40余家，且其仍然在以年10%的速度增长。就目前市场来看，长春市写字楼（包括商住楼）与私企的比例约为34平方米：1家，面临长春已逐渐成为东北亚贸易圈的核心城市，第三产业将更大的拉动写字楼和商住楼的开发；同时急剧增长的商业需求着实把长春商业地产烧得火旺，促进了商铺的增加。在此商业氛围之中，开发本项目，07年动工，08年预售，09年初竣工，10年末清盘，时机正合适。-87- 第16章结论与建议2、经过市场分析及项目竞争能力分析，认为本项目地处长春市中心，地理环境优越，周边经济较发达，居民消费能力强，市政与生活娱乐设施齐全，交通便达，具有良好的经济发展潜力。本项目是以写字楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目。规模上的超大型使商品和服务功能有更大的组合空间，可赢得国内外商家看好，能满足市场更广泛的服务需求，有较大的竞争力。依据目前市场销售情况，按目前价格发展趋势，结合本项目升值潜力与销售周期，商住楼定价为4200元/㎡，写字楼5500元/㎡，商铺18000元/㎡，地下车库售价16万/个。3、项目的可行性项目总投资101543.2万元。总建筑面积27万平方米，其中地下车库3万平方米、商铺6.3万平方米（地下一层1.5万平方米，地上裙楼4.8万平方米）、写字楼和商住楼各8.85万平方米。建筑物中间为1.04万平方米的花园。经济评价指标计算结果表明，本项目的全部投资财务净现值为46205万元，全部投资内部收益率为74.6%，资本金内部收益率为84.34%，投资利润率为24%，资本金利润率为76.1%，动态投资回收期2.2年。依据目前银行贷款利率及房地产行业经济效益水平，项目是可行的。盈亏平衡分析也表明，以目前拟定的方案为基本方案，写字楼、商住楼、商铺和地下车库的产量即建筑面积可分别降低42%、14.6%、87.5%、29.3%;平均销售价格可分别降低25.8%、7.9%、76.1%、17.8%；单位可变成本（含建安费）可分别上升66.9%、17.5%、586.6%、45.1%；固定成本（不含建安费）可分别上升72.5%、17%、700%、41.5%。如此看来，本项目效益较好，有较好的抗风险能力。单因素敏感性分析也表明，销售价格在±10%内变化时，全部投资内部收益率在60.091%至89.15%之间变化；总成本（总投资）在±10%内变化时，全部投资内部收益率在60.84%至91.47%之间变化；销售期两年时，全部投资内部收益率为108.19%，4年时74.59%。-87- 第16章结论与建议如此，本项目利润空间很大，抗风险能力很强。16.2问题与建议1、本项目所处地点暂时没有商业圈，初步构想开发6.3万㎡的商铺，引进一个大型商团，拉动周边商业发展，逐步营造一个“商业圈”，商铺定价与此构想成功与否有很大关系，整个项目中很大部分利润来自商铺，因此商铺定价是项目开发中需要重点关注的问题。2、本项目在资金的流动中，预售资金占了很大比重，预售达不到效果，将影响项目开发进度，建议做好销售宣传，可委托大型销售公司代理销售，以便迅速回笼资金。3、建设单位应与南关区政府签订相关协议，保证其基础设施条件满足项目建设需要，如：供电网、供排水等外部条件，以确保项目正常投入使用。4、项目实施阶段，要加强监督管理工作，确保工程质量。-87- 结束语结束语经过三个多月的努力，终于圆满地完成了本次毕业论文。课题为房地产项目可行性研究，内容丰富，专业性与综合性强，是一个学习锻炼的好题材。在这次毕业论文中我充分运用了所学的专业知识，同时结合实习经验，力争写好论文的每个细节、每个过程，做到那，懂到那，会到那！在这个过程中，我广泛地查阅了本专业的相关资料，研究了数个可行性研究案例，并综合吸取了它们的优点，应用在了论文之中。这次论文使我发现了我专业知识中的薄弱与不足，并借此机会重新学习，取得了一些进步，同时充分熟练了Word和Excel的使用，丰富了可行性研究的经验。毕业论文是老师给我们上的最后一堂精品课，是奔赴“建筑战场”前的一次实弹演习，让我受益匪浅，增强了自己踏入社会的信心！-87- 感谢感谢在本次做毕业论文过程中，在陈老师的精心指导，耐心教导下，我突破了各环节中遇到的困难，学习到了很多知识。是陈老师的淳淳教诲和孜孜不倦的培养，使我提高了独立完成任务的工作能力，增强了创新意识，在此真诚地向陈老师致以崇高的敬意，并表示感谢。同时，在设计过程中，得到了学校、学院各位老师和部分同学的热心帮助与关怀，是你们为我们创造了良好的学习氛围，也是你们让我发现了自身的不足，在你们的鼓励与鞭策下，我取得了很大进步，在此深表感谢。当然，本论文中，我引用了部分来自网页的文章，参考了一些与论文相关的书籍，在此对各位作者说声“谢谢”。最后，忠诚的感谢其他各界朋友对我的问候与帮助。-89- 参考文献参考文献1、陆参.《工程建设项目可行性研究实务手册》.中国电力出版社，20062、国计委、建设部发布.《建设项目经济评价方法与参数》第二版.中国计划出版社，19943、刘国恒.《可行性研究辞典》.化学工业出版，20054、陈薄才、郭镇宁.《房地产开发项目可行性研究与方案优化策略》.中国建筑工业出版社，20055、曹善琪.《民用建筑可行性研究与快速报价》.中国建筑工业出版社，20026、刘洪玉.《房地产开发》.首都经济贸易大学出版社，20067、丁芸、谭善勇.《房地产投资分析与决策》.中国建筑工业出版社，20058、左斌.《房地产营销与风险防范》.中国建筑工业出版社，20069、中国房地产网：http://www.chneef.com10、长春市房地产动态信息网：http://www.cckfb.gov.cn-89- 附录附录-89-'