哈尔滨南极国际商贸城项目可行性研究报告 92页

'南极新城置业哈尔滨南极国际商贸城项目第一章总论1、项目概况项目名称：哈尔滨南极国际商贸城项目单位：项目地址：哈尔滨市道外区南极街54号项目产业性质：商贸流通产业项目功能组合：项目主要包括南极国际商贸城茶文化中心、冷冻食品中心及国际名优食品城三大部分，同时配套建设中高档住宅小区。项目建设内容及规模：南极国际商贸城主体总占地面积17.49万平方米，其中城市规划路面3.03万平方米，城市公共绿地3.83万平方米；总建筑面积46.43万平方米，其中商业公建建筑面积16.16万平方米，住宅建筑面积30.27万平方米；地下停车场建筑面积8.65万平方米。南极国际商贸城配套商贸物流园区占地面积20万平方米，建筑面积10万平方米。投资总额：177,872.82万元，另项目配套商贸物流园区投资约26000万元（本可研研究范围不包括配套物流园区，此部分将另行研究）。效益分析:依照市场调研分析，测算项目收益。项目总销售收入278615万元，缴税48266.95万元，利润52475.23万元。2、报告编制依据1.1《投资项目可行性研究报告编制指南》1.2《建设项目经济评价方法与参数》1.3《中华人民共和国房地产管理法》1.4《中华人民共和国土地管理法》1.5《中华人民共和国城市规划法》-91- 南极新城置业1.6《哈尔滨市城市总体规划》及《南极国际商贸城土地利用控制性详细规划》1.7《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》1.8哈尔滨市有关房地产开发、销售的法规政策1.9《黑龙江省消防条例》1.10国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例；1.11《南极国际商贸城项目市场调研报告》1.12委托方提供的其他相关资料3、报告研究范围该可研报告研究范围包括：项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。4、项目承办单位概况项目建设单位哈尔滨南极新城置业有限公司是于2007年由哈尔滨大众肉联集团和南京地华实业有限公司共同出资组建的，注册资金3000万元。哈尔滨大众肉联集团有限公司前身是哈尔滨大众食品集团有限责任公司（原哈尔滨肉类联合加工厂，始建于1913年），现有资产7.8亿元，占地面积30万平方米，拥有员工2000余名,注册资金5000万元。-91- 南极新城置业2003年，企业整体改制，与江苏雨润集团实行重组。重组后，雨润集团将新企业定位为东北地区龙头企业。目前，公司以生鲜肉类加工产业、肉制品加工产业、商贸物流产业等为主要经营项目，拥有哈尔滨大众肉联生鲜有限公司、哈尔滨大众肉联制品有限公司、黑龙江绥化大众肉联有限公司等5家子公司，是黑龙江省大型肉类食品产业集团。公司于2000年9月通过了ISO9002国际质量体系的认证，走以质量为中心的品牌发展之路，高标准，严要求，从制度上将质量管理纳入了规范化、科学化的管理轨道。2007年，建成东北地区最大的猪源基地、屠宰基地、分割基地、猪肉深加工基地、销售基地，形成产、供、销、科、工、贸一体化经营，集团化发展、基地化运作的现代化大型企业产业链条。为振兴地方肉类食品产业，发展经济做出新贡献。2006年集团响应市政府“工业企业退市进郊”的精神，将集团工业部分整体搬迁至双城工业园区。新工业园区年屠宰、分割生猪150万头，清真肉牛10万头，鸡1000万只，熟肉制品5万吨的生产能力，并拥有副产品及骨、血的综合加工利用能力。年可实现销售收入28.6亿元，税金2.24亿元，利润1.54亿元。江苏地华实业集团有限公司是雨润集团的姊妹企业，成立于2002年5月，具有国家二级房地产开发资质，集房地产设计、开发、销售等业务于一体,注册资金38200万元。自创立之初，地华就以“创祥瑞和谐之境界，造地产领域之精华”为企业目标。集团成立四年来，先后在南京、安庆、黄山等地开发和建设了多个房地产项目。集团开发的“月安花园”是南京市第一家“国家康居示范工程小区”，并荣获了“江苏省优秀住宅金奖”和“江苏明星楼盘”等殊荣。安庆的“秀水华庭”是“2005全国典型住宅样本项目（安徽）暨2005中国百强典型住宅样本项目”，并获得了“2005年最具投资潜力楼盘（安徽）”、“中国建设精品楼盘”和“全国最佳景观别墅”等荣誉称号。正在建设中的“朗玛国际广场”是南京河西新城区的十大标志性建筑之一；精心打造的“星雨花都”高档住宅是南京滨江水岸稀缺楼盘；黄山“御墅天筑”尊贵别墅倚靠得天独厚的旅游资源，引领度假旅游住宅新风尚。地华人以“专业化事业团队”全力打造优质项目。国内外房地产精英人士的专业设计，国内外优质的建筑材料，实力雄厚、资质优良的施工单位，专业化的物业管理，塑造完美品质，铸就精品楼盘，实现和谐人居。-91- 南极新城置业5、本阶段工作结论与建议    本项目属商贸流通产业项目，符合国家相关产业政策，属于国家鼓励、支持产业项目。建设用地变更及项目建设规划手续已在办理中，建设资金通过自筹和银行贷款来解决，现场建设条件具备。根据本项目前期市调数据，分析当前商贸流通市场发展趋势，专业市场正逐步向商场化、规模化和规范化，本项目定位于专业食品流通展示交易平台，建设档次、规模适宜未来专业食品流通产业发展，具有广阔的未来发展前景。从食品品类当前流通特性分析，大型连锁超市的不断发展，对流通领域的其他环节已经形成较大冲击，当前流通领域的利润率正逐步下降。因此，本项目的实施应注重吸引生产商或高级别代理商进驻，并与政府相关部门一起给予商家经营上的扶持与优惠。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和哈尔滨市已有一部分收入较高的住宅消费群体，本项目配套建设的住宅户型规划为中高档住宅，根据对哈尔滨市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章项目的由来及建设的必要性1、项目的由来南极国际商贸城前身是哈尔滨市南极小食品批发市场，是在1992年响应市政府马路市场“退路进厅”的城建规划指令，由哈尔滨大众肉联集团有限公司建设而成，是中国最早的全国性大型食品批发市场之一，-91- 南极新城置业经过十四年发展逐步壮大起来，年营业收入3000万元左右，年资金流量超过30亿元，物流配送辐射东北地区和内蒙古东半部，部分遍及全国，是东北地区规模最大的专业型食品物流集散中心。2007年1月，哈尔滨大众肉联集团有限公司，响应市政府“工业企业退城进郊”的城市发展战略规划，率先完成工业生产搬迁，并与投资商中国雨润江苏地华实业集团有限公司联手,成立哈尔滨南极新城置业有限公司进行“南极国际商贸城”项目。2、项目建设的必要性原南极小食品批发市场虽然在影响力、客流、物流等多方面在东北都具有绝对的优势，但是有着15年历史的市场在设备、设施、经营管理模式、品牌定位等方面已经无法跟上市场经济快速发展的步伐。南极小食品批发市场的升级改造是产业业态发展的需要。大众肉联集团控股公司江苏雨润集团是全国食品工业的龙头企业，随着企业的不断发展壮大成功实现了多元化发展，现在已成为食品、商贸、房地产、物流、旅游五大产业于一体的集团性企业。2003年大众肉联集团与江苏雨润集团实行重组后，其经营效益稳步提升，同时也在向多元化发展的道路行进。2006年集团积极响应政府工业企业“退城进郊”指令，圆满完成了工业生产部分向双城工业园区的搬迁。利用厂区原址及南极市场区域投资建设的“南极国际商贸城”项目正式纳入日程。它是利用市政规划的有利契机、依托南极小食品批发市场已经形成的品牌优势、借助南京雨润集团的雄厚实力、凭借一批爱岗敬业的创业者队伍建设的具有现代气息的，集展示、交易、流通为一体的多功能的食品商贸城。哈尔滨南极国际商贸城项目是集团企业战略发展的需要、是积极响应、配合政府规划的需要。2.1本项目建设是促进区域食品商贸产业发展的客观要求-91- 南极新城置业加入WTO后，国内、国际市场的相互融合，对国内商贸产业产生很大冲击。国内各类消费品批发市场尤其是食品批发市场现状商业业态和商业配套设施已逐渐失去竞争优势，而逐渐失去原有的繁华与影响力。依托原有的品牌优势，本着高起点、高标准、高效益的原则改造现批发市场，提档升级，建设现代化食品展示交易中心，吸引名优品牌食品，引导消费、服务消费，已成为进一步发展商贸产业所必需的。2.2本项目建设是哈尔滨市乃至黑龙江省加速农业产业化发展的需要哈尔滨市有着丰富的粮食等农产品资源，有进一步发展农产品加工业优厚的基础；哈尔滨市政府一直在推动农产品深加工业发展，并将发展农产品深加工业作为提高农民收入，建设社会主义新农村的重要支柱产业。作为国家级农业产业化龙头企业，作为具有深远影响力的哈尔滨肉制品加工企业，本项目建设单位有义务、有能力为哈尔滨农业产业化发展做出贡献。本项目建设发展现代化食品流通产业，通过食品展示、电子商务、会展经济等现代化手段，提升展示交易中心的辐射力，展示中心将成为哈尔滨乃至黑龙江省农产品对外展示的良好窗口，提升农产品附加值，创造黑龙江农产品品牌效应。2.3本项目建设是哈尔滨市调整产业结构、优化土地资源的需要哈尔滨是我国重要的老工业城市之一。随着近年城市建设的迅速发展，原城市布局早已落后，不能满足现代城市发展要求。根据哈尔滨市城市规划，哈大众肉联作为第一批搬迁企业，工业生产部分已于2006年底搬出城区。为优化南极街地区土地资源，全面实施企业改造计划,企业拟实施自我转型改造开发道路，在原南极食品批发市场的基础上建设南极国际商贸城，优化基础配套设施，美化环境、提升市场业态，将商贸产业做优、做大、做强。2.4本项目建设是改善城市环境的需要-91- 南极新城置业项目结合原有商业业态，对南极食品批发市场进行重新规划、调整和改造，将其建设成符合城市建设发展总体规划，具有一定规模，达到国际标准的现代化食品商贸中心。项目实施规划将打通清真寺街和南坎街两条城市道路，缓解南极街地区交通不畅状况，从根本上解决城市交通畅通问题。积极配合市委、市政府关于整治城市铁路沿线环境的要求，项目实施规划中，拟拆除厂区南侧铁路沿线的所有建筑物，留出30米的城市防护绿地，美化好铁路沿线环境。同时计划将市场原有配套的仓储、物流等设施拟外迁至哈东经济开发区哈尔滨南极国际商贸城物流园。2.5本项目建设符合哈尔滨市整体发展规划思路，是完善食品商贸配套设施的需要本项目建设地处于道外区规划的以承德广场为中心的商贸圈内，南极食品批发市场是该商圈内，乃至哈尔滨市唯一大型专业食品批发市场；同时，哈尔滨市冷藏食品的交易设施的整体技术水平较低，与建设国际化大都市的目标不相适应，突出表现在：现代低温冷藏冷冻物流设施总量严重不足，交易设施简陋，配送能力赶不上现代零售业的快速发展。本项目的建设，将彻底改变原有脏、乱、差的环境，进一步完善食品商贸配套设施，提升食品商贸经营及物流配送的模式，极大的促进区域冷冻食品商贸的发展。2.6本项目建设将对地方经济发展产生拉动作用凭借已经形成的南极批发市场品牌，充分利用搬迁后的土地解决制约市场发展交通拥挤、市场紧张的状况，将吸引更多的知名品牌企业和代理商入驻商贸城，向社会提供更多就业岗位，推动南极市场及周边商圈向更大规模发展；同时，项目规划的中高档商品住宅将成为道外区高品质住宅小区的标志，改变区域居住环境，吸引外来人才到道外区生活、工作，拉动区域经济的快速健康发展。2.7本项目建设是企业生存和发展的需要-91- 南极新城置业哈大众肉联近年来虽经过技术改造、产业扩充、体制改革，但无论在食品加工产业，还是商贸产业，因各方面存在相互不配套的弊端，故竞争中处于劣势，已不适应市场竞争环境的发展。对企业实施全面、大规模建设改造，促进企业产业结构优化升级是企业的唯一选择。同时，从竞争环境看，只有按照新的标准和要求实施本建设项目，才能适应新形势的发展变化，满足市场竞争的需要，实现与国际市场接轨。第三章项目总体规划1、项目的平面规划南极国际商贸城主体占地面积17.49万平方米，由北清真寺街、南坎六道街、南坎街、承德街、和南极街围成；其中城市规划路面3.03万平方米，清真寺街和南康街两条贯穿项目的主干路。清真寺街以北两块地总占地面积约2万平方米为南极国际商贸城主体用地，规划建设国际名优食品城和冷冻食品城；清真寺街以南两块地总占地面积9万平方米规划为茶文化中心一座和中高档居住社区建设用地。由于清真寺街的贯通，项目真正实现了商贸与住宅的动静分离。（详见《南极国际商贸城控制性详细规划》）2、项目的功能规划2.1展示交易功能：是项目的主要功能同当前批发市场的主要差异表现在：集中主题规划，导购便利；增加了展示的设计；经营产品以品牌商品为主导；商户自主经营，市场统一管理。2.2会展、会议、推介培训服务功能成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推介和培训奠定基础；有计划、有主题的组织各种会展会议；组织国内和区域的各种专题交流会议和论谈；有目的、有计划的对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发挥其技能，开发其潜力。-91- 南极新城置业2.3休闲娱乐功能规划会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。2.4仓储物流功能整个仓储物流服务引入仓单经营模式，实现物流现代化；运用现代化电子信息手段实现市场与物流园的无缝对接，满足南极国际商贸城配套需求；吸收南极国际商贸城专业食品市场延伸出来的专业食品业种，开办展示交易服务，最终将南极国际商贸城哈东配套物流园建设成为集产品展示、仓储、理货、配送、专线运输、物流信息服务为一体的现代化专业食品物流园区，做到“结构合理、设施配套、技术先进、运转高效”。2.5信息服务功能主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动；委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，预测和分析市场前景；创办自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传；铺位展示主题设计服务；网络发布各种信息。2.6商务办公服务功能商务洽谈室；会议室/中心；俱乐部；电子商务中心；秘书服务；理财服务；结算服务；会计、律师、广告、印刷等相关服务业的办公室。2.7管理功能组织由政府有关部门、经营主体共同参加的市场管理委员会；制定和修改市场的管理规定；解决市场纠纷和分歧；检查、监督产品的质量；决定非营业时间的进出货、防盗、防火；确定商品包装的标准；处理紧急情况的问题等。2.8公共设施、环境服务功能-91- 南极新城置业外部公共环境是市场的外部形象的直接体现，建筑外观风格一致；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境。2.9配套现代化中高档住宅小区作为高档次专业食品流通交易平台，地区专业食品商业中心，项目配套建设中高档商住用房，形成封闭、与商业有区隔的中高档居住社区。3、主要技术经济指标详见下表建筑技术参数一览表序号项目基本经济技术指标参数(㎡)备注1总占地面积(1.1+1.2+2)174190　2实际可开发总占地面积107900　3新开发地上总建筑面积(3.1+～3.7)464380　3.1高层住宅总建筑面积302700　3.2写字楼总建筑面积8200　3.3公寓总建筑面积30000　3.4商场总建筑面积97300　3.5裙楼商业门市房总建筑面积24600　3.6会所及公建配套设施使用地上总建筑面积1580　4新开发地下总建筑面积86500　4.1地下停车场、库房总建筑面积74500　4.2地下机房、消防等配套部分总建筑面积12000　5可销售总建筑面积390600　5.1高层住宅可销售总建筑面积302700　5.2写字楼总建筑面积8200　5.3公寓出售总建筑面积30000　5.4商场可销售总建筑面积97300　5.5裙楼商业门市房可销售总建筑面积24600　5.6地下室总建筑面积即可销售的车位建筑面积（库房）74500　-91- 南极新城置业第四章地理位置1、地理位置南极国际商贸城建设地址主体位于哈尔滨市道外区54号及周边，由南极街、北清真寺街、清真寺街、南坎头道街以及位于东北角的承德桥、位于东南方向的滨江铁路合围而成的地块。该地块位于哈尔滨道外区、南岗区、道里区三区交汇处，占据三区经济文化精华，临近哈尔滨市规划地铁一号线军工站，八区体育场、哈尔滨火车站、公路客运站。是运动、教育、时尚、文化的中心。商贸城配套物流园建设初步选址位于哈尔滨哈东开发区，阿什河东岸，哈同公路零公里处。哈尔滨市是黑龙江省政治、经济、文化、交通中心，位于东北内河航运松花江中游，哈尔滨至佳木斯黄金水道贯穿全境，京哈、滨绥、滨北、拉林等铁路在哈尔滨市区交汇，东与林、矿资源丰富的牡丹江、佳木斯相邻，西与大庆油田以及三肇、绥化等粮油产区接壤，北与小兴安岭林区衔接。优越的自然地理、经济地理位置和广阔富饶的经济腹地，为哈尔滨市社会、经济发展创造了有利的条件。哈尔滨交通发达，铁路、公路、水路、民用航空五种运输方式齐全，形成了立体交通网络和辐射能力很强的交通枢纽和通道。铁路有五条干线向外辐射，滨洲、滨绥和京哈以“T”字形纵横于松嫩平原；公路有京哈、哈同、哈大、哈黑等国道和省道在此交汇；哈尔滨港是全国八大内河港之一，是东北内河水陆换装发展与俄远东、韩国、日本等国家贸易的水运枢纽；现已开通俄罗斯、日本、韩国等国际航线。2、供地方式项目建设涉及到的总拆迁范围17.49万平方米，其中控详规划批准的商住建设用地10.8万平方米。按照国家现行土地政策，商住开发用地必须市场化运作，土地采用挂牌竞买的方式取得。-91- 南极新城置业投资商哈尔滨大众肉联集团以出让形式获得的工业用地11.8万平方米，将以拆迁补偿的方式返还补偿，此部分拆迁成本列入到本项目投入成本中，因返还补偿的收入部分暂无法衡量，同时为原企业资产处理所得，冲抵原企业固定资产损失，未列入本项目经济核算中。3、气象条件哈尔滨市地处温带中北部，气候类型为中温带大陆性季风气候，具有冬季寒冷干燥，降水量少；夏季炎热湿润，降雨集中；春季气候多变，干燥多大风；秋季降温迅速，初霜较早的特点。年平均气温2.9～3.8℃，平均无霜期131天～146天；年降水量450～600毫米，平均日照时数为2670小时。道外区地处哈尔滨市区中东部，地域广阔，位置适中。位于东经126°15′～127°30′、北纬45°20′～46°20′之间。属中温带大陆性季风气候，冬长夏短，是旅游和避暑胜地。4、地质状况哈尔滨的地貌类型主要以河流地貌为主，河漫滩、河流阶地、洪积～冲积台地以及河床。这些地貌单元地形较为平坦，但在一些河漫滩、阶地和台地的接触地带，地表坡度和路基坡度较大。哈尔滨市在大地构造上属“松辽拗陷”。沉积物质有淤泥质粘土、亚粘土、亚砂土、砂砾石和石砾等。地貌类型由东西部三江平原、松嫩平原和南北部张广才岭和小兴安岭余脉形成了东西平原、南北低山丘陵两大自然景观。整个地势南北高、东西低，平原和山地丘陵面积各半。项目选址所处是松花江一级阶地，阶地面较为狭窄。沉积物质有淤泥质亚粘土、亚砂土、砂砾石等，较好的建设地质条件，但地下水位较高，建筑充分考虑防水、排水设施。5、拆迁-91- 南极新城置业依据哈尔滨市城市规划建设相关法规，城市中心区改造项目遵循区域统一规划、实施的原则。本项目控详规划批准的商住建设用地10.8万平方米，但统一规划范围总占地面积为17.49万平方米，其中包括规划的两条城市交通次干道、一条铁路生产安全防护道路、两处城市公共绿地广场、一处铁路防绿地、一处城市公交始发停靠站等。规划的拆迁范围17.49万平方米，全部由开发商承担，加大了项目开发建设成本。开发商在前期手续办理中，应该积极争取政府的相关扶持、优惠政策，以弥补增加的拆迁成本。项目规划拆迁自2008年3月开始，4月一期工程建设用地拆迁结束。第二部分南极国际食品商贸城第一章商贸城概况1、商业业态定位-91- 南极新城置业本项目的功能架构是由批发、零售、采购、配送及配套服务构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、采购、配送及配套服务功能于一体的大型展示交易中心。茶城的业态为批发兼零售，以批发为主，积极开展对俄罗斯的茶叶贸易。国际名优食品城的业态为展示交易。冷冻水产中心的业态为展示交易，展示批发为主，零售为辅。2、主要技术经济指标南极国际商贸城建设地址主体位于哈尔滨市道外区南极街54号及周边，由南极街、西清真寺街、清真寺街、南坎头道街以及位于东北角的承德桥、位于东南方向的滨江铁路合围而成的地块。南极国际商贸城主体总占地面积17.49万平方米，其中城市规划路面3.03万平方米，城市公共绿地3.83万平方米；总建筑面积46.43万平方米，其中商业公建建筑面积16.16万平方米，住宅建筑面积30.27万平方米；地下停车场建筑面积8.65万平方米。第二章市场分析与预测1、国内食品商贸流通市场发展分析1996年以来，我国食品工业经济总量连续５年居全国各工业部门之首，以平均每年10％的速度递增。进入新世纪的6年来，每年以20％以上速度增长。其中增长较快的是营养保健食品制造、食用植物油加工、液体乳及乳制品制造、蔬菜水果加工、淀粉和淀粉食品的制造，以及方便食品、冷冻食品、调理食品等新兴食品产业。现在中国的谷物、肉类、油料、蔬菜、水果和水产品等总产量已跃居世界第一。“十五”时期，我国食品工业总产值年增长率为20％以上，产品销售收入年增长率为１８％，利税总额增长率为17％。2005年全国规模以上企业食品工业总产值20344.83亿元，利税3365.26亿元，利润1234.68亿元，出口创汇243.8亿美元，增递28.84％，实现进出口贸易顺差约40亿美元。“十五”时期，我国食品工业取得历史性的长足发展。-91- 南极新城置业2、黑龙江省及哈尔滨食品商贸流通市场发展分析在全国经济发展大好形势的带动下，黑龙江省及哈尔滨市总体经济状况在2006年度表现突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现。哈尔滨市2006年全年经济运行趋势图资料来源：哈尔滨统计局2006年哈尔滨市经济发展，整体运行平稳。总体而言,依靠2005年末较高综合景气度的深远影响，加之经济发展中主导上升的积极因素仍然相对较多，2006年哈尔滨市宏观经济循环起点明显高于上年，经济效益与生产继续保持同步增长。由此可以看出，哈尔滨市总体经济状况将在较长时间内呈现持续、稳定的发展状态。1997-2006年哈尔滨市GDP数值统计表年度参数1997199819992000200120022003200420052006GDP（亿元）746.2816.2883.31002.71120.11232.11414.81680.51811.32094.1增长率（%）10.19.48.213.511.710.014.818.87.813.5资料来源：哈尔滨统计局-91- 南极新城置业2006年，哈尔滨市国民经济继续健康、稳定发展，保持了近几年快速增长的发展趋势：全市实现生产总值2094.1亿元，比上年增长13.5%，经济增长率连续第7年超过10%；人均GDP达到21374元，比上年增长12.7%，按现行汇率折算为2706美元。上述统计资料表明，2006年哈尔滨市经济发展虽然客观存在的干扰因素较多，但仍然显示出了强大的活力，预计随着国内需求的稳步扩大、经济结构调整的进一步实施，未来几年哈尔滨市经济环境将更加优越和趋于完善。２００７年上半年，黑龙江省经济已步入持续、稳定的发展轨道。经初步测算，上半年实现地区生产总值２９２７亿元，按可比价格计算，同比增长１１．９％，增幅同比加快０．５个百分点，连续５年同期保持在１０％以上，是１９９２年实行季度ＧＤＰ核算以来同期的最高增幅。黑龙江的食品历经多年发展，其基地面积、生产总量和经济总量等主要指标已跃居全国前列，成为黑龙江省的支柱产业，黑龙江的食品享誉海内外。在第18届哈洽会上，龙江食品业再次成为经贸活动的耀眼之星。在18届哈洽会省内12个厅(局)、13个市(地)的600个展位中，食品的展位就将近200个，占全省展位总量的31.5%。据2006年哈尔滨市统计局数据显示，目前哈尔滨市人均商业面积约为0.64平方米，远低于国外发达国家人均1.5平方米商业面积的水平，同时也小于上海人均1.3平方米，北京人均1.2平方米商业面积的发展水平。根据哈尔滨商委的发展规划，预计到2015年哈尔滨人均商业面积将达到1平方米。虽然目前哈尔滨商业物业市场处于发展的初期阶段，还不具备成熟市场的特征和发展规模，但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，哈尔滨商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大型、现代化的购物中心、连锁超市、便利店等商业物业正逐步发展壮大，哈尔滨市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，商业市场开始逐渐走向成熟和完善。同时，居民对消费品的需求呈逐年上升的趋势，消费品价格指数持续下降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。-91- 南极新城置业哈尔滨历年城镇居民收入和消费性支出统计图资料来源：哈尔滨统计局哈尔滨历史社会消费品零售总额统计表资料来源：哈尔滨统计局据哈尔滨统计年鉴数据，哈尔滨社会消费品零售总额1997年为339.6亿元，2000年为454.8亿元，平均年增长率为11.45%，2006年哈尔滨社会消费品零售总额为894亿元，占哈尔滨国内生产总值近50%；在“哈尔滨第十个五年计划”，即2001年～2005年间，哈尔滨社会消费品零售总额平均年增长率维持在12%的水平，这种稳定的增长率将刺激哈尔滨零售市场的发展；在城镇居民可支配收入方面，1997年哈尔滨城镇居民可支配收入为4233元/年，2006年城镇居民人均可支配收入已增长到11230元/年，哈尔滨市居民收入水平已经得到大幅改善和提升。-91- 南极新城置业根据以上之哈尔滨市社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入、居民消费指数（衡量商业市场发展状况的关键指标）发展现状可以看出，通过自身调整和市场经济调节的双方面作用，现阶段哈尔滨市商业市场已经摆脱了旧有经济体制下的发展框架，开始进入稳定、高速的攀升时期，商业市场整体发展趋于合理化、市场化和正规化，并逐步向较为发达、较为成熟的商业市场格局靠拢。另外，除总体市场因素之外，城市（地区）GDP水平亦是衡量商业市场、商业物业发展状况的重要指标，根据国、内外商业较为发达地区的经验可知，区域商业物业、整体商业经营水平与GDP发展趋势、变化成正比，即城市GDP水平越高，其商业物业租售价格、消费倾向越高。根据下图可以看出，哈尔滨市城市国民生产总值、GDP水平一直保持较高的发展状态，连续7年GDP超过10%的稳定增长，充分的保证了现阶段商业物业具备较为良好的开发和经营基础。哈尔滨市近七年GDP发展水平统计图资料来源：哈尔滨统计局综上所述，在宏观经济不断发展、居民整体消费能力稳步提高等各项利好因素的推动下，商业消费需求市场将进一步放大。总体而言，在未来一段时间内，哈尔滨市商业市场将面临最好的发展契机，商业物业的开发将具备较理想的市场前景。可以肯定，从宏观经济发展角度考虑，本项目商业物业的开发将具备较强的可行性。3、食品行业发展战略分析3.1开发市场加强内销拓展外销-91- 南极新城置业2000年国内食品业主要行销渠道已由传统杂货店转为成大型量贩店、超市与便利商店，面临行销通路的变迁，未来如何提升国内通路效率、增进行销效能将成为食品业者加强内销的主要重点工作。3.2加速推动食品业实施电子商务化电子技术与网际网路之发展是人类未来生活不可或缺的一部分，如何利用电子化技术重直整合原料、制造、物流及通路等业者资源，加速产业供应链及需求链间的资讯传输功能，已成为提升我国食品产业整体竞争力的核心关键。协调产业界制定食品业电子商务化标准；成立推动组织，协助业者引进国外相关知识、技术及应用经验，并提供电子化技术支援服务；推动食品行业产品专用的网路商域。3.3促进产、制、储、销之同步发展，建立共同品保体系对食品制造业者而言，通路经营的好坏代表其产品市场竞争力的强弱，若能将优质厂商透过行销联合品保的模式纳入通路业者的品保系统中，不仅可提升通路业者的形象，作为通路对消费者行销的手段，也可以提高消费者对通路业者的认同与向心力。4、食品商贸流通产业发展战略分析哈尔滨经济发展模式正面临着全面转型，正是商贸流通产业快速发展的重要时期，也是流通功能有效发挥的有利时机。商贸流通产业已成为市场化资源配置程度高、活力强、发展快、特色鲜明的重要产业。流通是社会再生产的重要环节，流通产业是国民经济的先导产业，在引导消费、促进生产、引导投资、促进产业结构调整，实现经济良性循环，提高国民经济运行效率和效益等方面越来越发挥着重要作用。因此，认识流通，发展流通业，要着眼于经济社会发展的全局，着眼于经济社会发展的持续协调，从战略的高度来重视和发展商贸流通业。哈尔滨经济正处于新一轮的快速发展时期，随着哈尔滨城市化战略的不断深入、哈尔滨发展模式的全面转型、产业结构调整及居民消费升级步伐的加快、全球经济一体化的不断深入和零售业市场的全面开放，哈尔滨商贸流通业的发展面临着前所未有的机遇。-91- 南极新城置业党的十六大提出了“深化流通体制改革，发展现代流通方式”的战略要求，根据流通产业发展规律，结合哈尔滨发展的实际，应把加快发展商贸流通业作为经济工作的一项战略任务来抓。南极国际商贸城采用新型流通方式和管理技术，提高流通现代化水平。连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通方式是流通现代化的主要内容。加快推进流通现代化进程，改善传统的管理模式和结构，缩短商品流转周期，提高流通效率，降低流通成本，增强企业竞争力。积极推动市场从传统零售业、批发业向以服务业为主的多个领域渗透，加快城镇社区与乡村的传统粮油、副食品等商店向连锁超市或便利店转型的步伐。加快发展物流配送。重点抓好连锁经营和专业市场配送中心建设；积极推进电子商务。建设集信息发布、价格指导、网上交易、资源配置等功能为一体的行业门户网站；改造提升传统流通业。提升传统百货商厦经营品位，改造提升专业批发市场，发展会展经济，加强商业街(特色街)建设，发展餐饮等服务业。推广信息技术在流通领域的运用。制定流通企业发展战略规划，明确发展方向、产业范围、投资决策、经营政策。进一步整顿和规范市场流通秩序，改善消费环境。商贸流通业在国民经济中处于重要战略地位，当国民经济发展达到一定水平后，流通成为先导产业，它引导着消费，控制着市场，决定着生产，影响着金融。一些发达国家都一直把发展流通业作为战略举措来抓，日本早在上世纪60年代就连续推出了三个流通现代化的五年计划，在税收、贷款等方面出台优惠政策，积极推行企业兼并政策，实现企业集中化，建立规模经济流通体制，培育出伊藤忠、三井物产等大型综合性商社，提高了整个经济的竞争力。韩国制定了《2010年流通产业发展战略》，明确提出要培育5家企业进入世界流通企业100强的战略，促进流通企业重点拓展中国、印尼、泰国等市场。欧美发达国家为了抢占世界市场制高点，历来把培育大型流通企业作为一个重要战略来抓。2003年，有47家零售企业进入《财富》500强，全部都是欧美日企业，其中美国就有27家。-91- 南极新城置业近年来，我国也开始重视流通产业发展。根据国务院领导要求，商务部等有关部门确定了20家拟重点培育的大型流通企业集团，从全局和战略的高度，加快发展商贸流通产业。兄弟省市也把发展商贸流通业作为转变经济增长方式，形成新的经济增长点的战略举措。北京市政府于2002年召开了“北京市推进流通现代化工作会议”，出台了《关于推进流通现代化的意见》，制定了《北京市商业结构调整资金使用管理办法》，对推进流通现代化的重点项目给予资金支持。上海市把工业经济和商贸流通作为发展经济的两个轮子一起抓，对13家流通企业落实了兼并政策，涉及核销银行贷款本金5.99亿元，免息1.11亿元，停息7年；对12户企业实施计划外破产，解决了历史负债7.19亿元。在政府的大力推动下，上海一百集团、华联集团、友谊集团和物资集团强强联合，组建了上海百联集团，成为国内最大的“商业航母”。广东省于2002年以1号文件下发了《中共广东省委、广东省人民政府关于大力发展现代流通业的意见》，先后制定出台了11个政策来扶持流通龙头企业的发展，每年安排6000万财政资金用于推进流通现代化，对流通龙头企业征地以及房产土地出让等实行优惠政策；2003年1月起，流通龙头企业用电一律按普通工业电价执行。福建省出台《关于大力推进流通现代化的意见》，拟通过投融资、用地用电、税收、连锁经营以及简化企业登记手续等优惠政策，对22家重点示范流通企业予以扶持。哈尔滨经济发展已处于工业化中后期阶段，经济发展模式正面临着全面转型，正是商贸流通产业快速发展的重要时期，也是流通功能有效发挥的有利时机。根据中央经济工作会议精神，2005年的一项工作重点是“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”，这意味着新一轮宏观经济政策趋向进一步鼓励和扩大消费，充分发挥消费需求对经济增长的根本动力和持久性作用。5、市场竞争优势分析-91- 南极新城置业南极国际商贸城周围交通方便，位于三区交界处，周围购买人群丰富。道外区的开发必将带动南极国际商贸城的品质，发展前景看好。南极市场具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势。项目周边已经形成了一个批发市场环境，业户也希望南极国际商贸城能形成规模经营，这是南极国际商贸城丰富的业户资源。在全国率先提出了食品展示交易中心的概念，这会吸引大部分知名品牌的注意。6、市场定位本项目立足于服务东北市场乃至于全国市场，集批发、零售展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。7、商业经营市场策略本项目招商工作将首先吸收原南极市场中有实力、符合要求的商户入驻，同时立足于专业食品行业，将食品品类科学、合理细化，从而细化食品市场，以充分利用南极市场品牌和超前意识、高标准规划为主卖点，针对不同品类的不同特点，采用产地招商、流通地招商等多种形式来吸引新厂、商进驻。商业经营虽然采用自主经营的方式，管理方的经济效益与入驻厂商的经济效益是紧密相关的。南极国际商贸城将投入资金不断加强市场宣传力度，扩大市场影响力。8、本项目对俄罗斯和东欧出口前景预测分析近年哈尔滨市进出口总额保持高速增长，尤其是出口额增长幅度较大。据市商务局统计，今年前两个月，哈尔滨市对外贸易进出口总额高速增长，达3.7亿美元，同比增长64.89%，高于全国增长速度38.59个百分点。尤其是出口总额达到1.7亿美元，同比增长83.48%。据了解，前两个月，哈尔滨市对俄出口大幅增加，进口下降。出口同比增长43.52%，进口则同比下降6.37%。9、市场分析小结-91- 南极新城置业针对本项目食品商业部分进行专项的分析与研究，综合考虑项目商业组合等性质，本项目食品交易平台部分物业若通过合理的建筑设计、业态分布应具有较强的生命力，其他配套商业应通过合理规划与分布可以成为食品物业的有效补充，甚至通过特色打造成为本项目商业发展的亮点，但在实际的开发、经营过程中，应着重注意以下几个问题的解决：商业部分建设注意问题统计表序号注意问题1食品商业与配套商业过渡方式的处理，特别是项目商业主入口空间的处理；2配套商业应具有较强的通透性、延展性、吸引力或特色设计；3食品商业与配套商业空间的水平、垂直交通连接问题的处理；4食品商业与配套商业空间业态组合的方式应尽量避免相互之间的冲突或影响；5考虑到本项目商业地位等因素，配套商业空间规模应不宜过大；6餐饮，尤其是娱乐，作为社区商业配套最为合理；7进行合理的功能分区至关重要；8配套商业空间的形象展示问题的解决；9食品商业空间货物、工作人员等交通组织问题的解决；10配套商业空间与住宅物业建筑结构的协调问题。第三章哈尔滨商业物业租售价格分析1、销售价格分析哈尔滨市房地产市场、商业物业市场，一直呈现出较好的市场表现，供应量和需求量稳步增长。2003、2004年在加入世贸以及整体良好市场环境的带动下，商业物业市场逐渐进入高速发展阶段。2007年上半年，哈尔滨市商业物业市场继续延续上年之发展局面，预计在市场需求不断增长的拉动下将保持较为稳定的高速发展趋势。同时由于部分产品逐步积累，在未来一段时间内可能出现大面积物业供应，形成一定的市场压力，但商业物业市场总体售价将不会受到太大影响。1997-2006年商业物业总体售价走势图-91- 南极新城置业针对哈尔滨市主要商业街、写字楼、公寓、普通住宅之调研数据统计表明，目前哈尔滨市商业物业销售价格基本可以细分为4种档次，具体如下：商业街商铺：由于历史发展、商业环境等原因，大型商圈的中心旺铺租赁和销售价格均具有局部特殊性，此类型物业商业价值极高，物业均价至少应为4-5万/平方米；社区商业物业：物业功能基本为社区商业配套，兼备对外商业经营活动之功能，此类物业商业影响力相对较小，一般只能形成局部区域性效应，商业价值相对较小，均价大约在6千-1万/平方米；中档住宅、写字楼、公寓底商：本类型商业物业具有较强的市场发展潜力，可以独立支撑起区域商业市场空间，甚至可以成为区域性商圈的中心，此类型商业物业的销售价格，现阶段大约在1-2万/平方米之间；高档写字楼、公寓底商：此类物业具有相对较高的商业投资价值，已经完全成为独立的商铺经济形态，市场需求较为旺盛，此类型商业物业销售价格大约为2-3万/平方米之间，甚至更高。项目相邻开发物业商业公建销售价格统计物业名称地理位置性质总体规模（㎡）商业规模（㎡）住宅价格（元）商业价格（元）中财雅典城道外区底商29000045000300012000太古新天地道外区底商3000002500034007000滨江凤凰城道外区底商4000003400042008600奥韵国际道外区会所55000500042006000保障华庭道外区底商190001200022006500东升江畔道外区底商16800012000600012000-91- 南极新城置业2、租赁价格分析2.1百货商场哈尔滨市百货公司的租金收取方式多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点标准不同，如超级市场类扣点约为3-7%，服装类扣点约为20-27%，化妆品类扣点约为12-20%左右；百货公司的租金收入主要依靠零售商的营业收入，或者说是百货公司的营运状况。哈尔滨市大型百货公司的平均营业额为2872元/平方米·月，如果按照商场平均扣点20%计算，平均月租金收入约为55美元/平方米·月，与购物中心之租金水平相差不多。目前哈尔滨市经营状况较好的大型商场，如远大购物中心、松雷商厦、中央商城等，其平均销售额为3987元/平方米·月，如按照商场平均扣点15%计算，平均月租金收入约为76美元/平方米·月。2.2临街商铺临街商铺经营方式较为灵活，一般为按月或年收取固定租金，同时，由于地理位置、商业环境、区域消费状况、经营商业业态、店铺档次等众多影响因素的存在，临街商铺之租金水平变化幅度较大。按照哈尔滨市目前租金收益程度，临街商铺租金水平可分为三个阶段，即2-3元/天·平方米、3-5元/天·平方米及5-10元以上/天·平方米，其中3-8元/天·平方米商铺租金价格供应相对较为集中，8-10元以上/天·平方米商铺租赁价格较高，除地段因素外，其租赁之目标经营商户范围较为狭窄。项目相邻开发物业商业公建租赁价格统计物业名称地理位置商业规模（㎡）租金水平（元/天/㎡）中财雅典城道外区200001.8太古新天地道外区250002.4滨江凤凰城道外区340002.1奥韵国际道外区60003.2保障华庭道外区120001.9东升江畔道外区80002.8-91- 南极新城置业3、哈尔滨商业物业发展趋势分析随着哈尔滨市房地产（商业地产）市场开发水平的不断提高、社会经济和商业流通的逐步发展、城市消费人口与消费力的不断增长、现代交通工具对居民活动范围的有效延展等因素的推动，哈尔滨市商业物业在未来一段时间内将面临较好的发展机会，整体环境将趋于成熟，现代化商业物业特征将发挥重要作用并在逐步升级的市场竞争中得以充分体现。本项目社区商业的发展，由于南极、三马商圈自身大体量商业物业的共同带动，加之其性质属于外向型商业，未来租赁状况将相对较好，入住商户承租能力将强于目前阶段供应物业的平均状况，预计本项目底商租金价格将主要分布在3-5元/平方米·天，部分物业将可能达到6元/平方米·天第四章工程建设方案1、总图布置与功能分区整体规划茶文化中心、冷冻水产中心、国际名优食品城三大核心区域，超大配套物流园一处；茶城包括茶叶精品区、茶文化展示区、品茶区等；冷冻水产中心包括畜禽类冻品、鱼类海鲜类冻品、速冻食品、清真食品等展示交易中心等；国际名优食品城包括酒类、土特产、保健食品、烘焙食品、休闲食品、乳制品、肉制品、调味品、糖类、绿色食品等全方位食品展示交易中心；中华老字号食品展示交易中心、国际品牌食品街等交易区，凸现高档品牌，彰显国际名优食品城核心流通地位。2、建筑风格茶城为中国古代明清时期或徽派建筑风格-91- 南极新城置业等，国际名优食品城和冷冻水产批发中心为欧洲的简约风格。体现以下原则。文化原则是设计应力求继续挖掘道外文化底蕴，并体现新时代的风貌。整体原则是南极国际商贸城应形成整体的空间环境形象，并明确主题。以人为本应探讨经营者和购物人员的思维特质，创造适宜工作、购物的环境。生态原则是充分考虑哈尔滨气候，并评估周边地区环境特征，实现人与自然、用地和区域的和谐共生。弹性原则是适应综合性的功能发展，同时由于行业的发展状况，道外区政府的政策文化，公司资金运作方式等要求有一个弹性的规划布局。共享原则是南极国际商贸城内部各项功能应相对集中，最大限度地让南极国际商贸城投资者共享。分期实施原则可以分阶段及分步实施。每一步实施的过程都不产生冲突，与整体空间形态相吻合。符合规划建筑规范要求的原则；符合消防、人防等规范要求，各项设计指标必须符合国家强制性规范要求。3、建筑结构与装修南极国际商贸城功能分区分为经营、仓储和辅助三部分。建筑内外交通组织良好，人流货流没有交叉，设有防火、安全分区。装修以耐用的品牌材料为主，符合南极国际商贸城中高端食品展示交易的需求。4、主要建筑指标南极国际商贸城分三大核心区，其中茶城分三层，总建筑面积12000平方米，预计接纳经营业户300家，设自主商铺500间。国际名优食品城分六层，总建筑面积48000平方米，预计接纳经营业户1000家，设自主商铺大概1700间；其中酒类产品交易中心接纳商户60家，设自主商铺120间；土特产海参交易中心（包括果脯蜜饯、土特产、海参、原调料区的木耳猴头等）接纳业户200家，设自主商铺300间；烘焙食品交易中心接纳业户50家，设自主商铺80间；乳制品交易中心10家，设自主商铺10间；保健食品交易中心100家,设自主商铺150间；湿调50家设自主商铺80间；绿色食品100家设自主商铺150间；中华老字号50家设自主商铺80间；婴幼食品50家设自主商铺80间；膨化休闲方便食品-91- 南极新城置业接纳业户300家，设自主商铺500间；肉制品50家设自主商铺70间；糖类50家设自主商铺80间。冷冻水产中心分五层，总建筑面积26000平方米，建议接纳业户500家，设自主商铺700间。地下商城预计接纳商户350家，其中干调部分300家，鲜活水产50家，设自主商铺500间。第五章配套设施1、给排水给水为生活、营业用水与消防用水两部分，排水为雨水和生活污水分别排放。2、供电商场所需4000KVA负载用电，直接并入市供电开闭所，并提供备用发电机组。为双电源供电，柴油发电机备电，末端切换。实现供电分户计量。3、采暖与通风商场采用全空气调节系统，在每层设置空调机房，构成独立的全空气系统，并按新风补风量设置机械排风。俱乐部和餐饮广场采用风机盘管加新风系统，利用风机盘管机械温度调节，安装房间面积和使用功能设置新风机组，补充新风。写字楼部分设置风机盘管进行温度调节，利用自然通风补充新风。地下室设机械排烟系统，楼梯间、电梯前室、设正压送风。4、电子商务专业电子商务网站，凝聚强大技术支撑体系和服务；专业研发团队，24小时网络安全及技术支持，“千兆到市场，十兆到店面”-91- 南极新城置业；提供商品查询、市场导购、在线批发、采购精品、信息发布、在线洽谈和安全支付等一体服务；免费帮助业户与国际信息平台接轨，开辟实体摊位和网络市场摊位的双向财富通道。5、摄像监控大型的商场人员流动比较频繁，单靠以往的人防已远远不能满足安全要求，尤其在商场下班以后，商场内大量的商品更是犯罪分子主要攻击的目标。因此，利用现代的高科技技术手段，组成全方位防范系统是十分必要的。商场的整个摄像监控系统可以分为电子防窃系统、商场防盗报警系统、商场监控系统，每个系统都可独立运行，也可互相结合在一起，组成强大的安防系统。电子防窃系统（EAS，ElectronicArticleSurveillance)分别采用电磁（electromagnetic)、微波（microwave)及无线（radiofrequency)技术，在商品未付款带出时，将产生声光报警提示，以保障自建超市名优商品的安全。商场防盗报警系统有布防点设计，选择点型入侵探测器、直线型入侵探测器、面型入侵探测器、空间型入侵探测器。比如在门、窗部位可以安装门磁开关或玻璃破碎探测器，可以防范这一点。为了减少误报率，可将检测探头的几种性能结合起来。报警控制器能接收来自入侵探测器发出的报警信号，发出生光报警并能指示入侵发生的部位。生光报警信号应能保持到手动复位，复位后，如果有报警信号输入时，能重新发出生光报警信号。另外，报警控制器还能向与该机接口的全部探测器提供直流工作电压。一旦发生情况会立即发出警报,并打开灯光,启动监控系统的录像机,将报警的场面及时记录下来，作为证据以共调查，这一系列工作都通过主机自动完成。报警控制器可做成盒式、壁挂式或柜式。按其容量可分为单路或多路报警控制器。同时在商场内安装闭路电视监控系统，不仅可以看到顾客的购物情况，还可以提早发现犯罪分子，并可打开录像机进行录象，以作为证据，对那些有不良企图的人们也起到一定的威慑作用。尤其在收银台上方装一部摄像机，不仅可以观察顾客付款情况，还可以监督收款人员的工作情况，杜绝财务上面的漏洞。也采用布防点设计，-91- 南极新城置业与防盗报警系统类似，尽量能够覆盖整个商场，商场内所有人员的活动情况都可尽收眼底。摄像机尽量用彩色的，以提供较好的画面质量，外观最好选择半球型防护罩，这样不但具有隐蔽性，美观大方，又不破坏商场内的整体布局。根据前端安装监控点的具体情况，可灵活的组合控制室内的设备。如前端没有云台和变焦镜头，可以不加矩阵主机，而用切换器或分割器即可。将上述三个系统联结起来，将组成严密的安防体系。在电子防窃系统中，一旦有人未付款携带商品出门时，将发出警报，此时可将报警信号传到控制室内的监控主机，主机将自动将该路视频信号切出到录像机，并同时启动录像机进行实时录象，为取证提供了重要的依据。同样，如果防盗探测器检测到有入侵发生，可打开现场的灯光，并启动录像机录象。6、停车场管理地下停车场实行24小时值班制度，由商场安全管理员负责管理，车辆可以随时进出停放。商场-91- 南极新城置业停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出停车场的磁卡（年卡、月卡或一次性卡）进入停车场。车辆进入停车场一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损。如有，应通知车主登记。不服从指挥，乱停乱放车辆的，按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。车辆驶离停车场时，应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌，收取停车费后方可驶离。管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足，管理员交接班时，应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，签字交接。停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。7、农药残留检验检测食品验检测系统的启动，对市场提高食品质量卫生安全水平有重要意义。建立和完善食品质量检验检测体系和流通市场监管网络，严把市场入口关，让消费者吃上“放心食品”，对推进我市“无公害食品行动计划”的实施具有十分重大的意义。第六章消防消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合公安消防设施状况，提出消防监控警报系统和消防设施配置方案。1、编制依据根据建设部建标[2002]85号文《2002年度工程建设国家标准制定、修订计划”的通知》要求，按照“预防为主、防消结合”的消防工作方针，依据国家现行有关建筑工程消防设施工程质量的法律、法规、管理标准和有关技术标准制定。2、消防系统配置2.1防护等级：本工程为一类防火建筑、火灾自动报警系统的保护等级按级设置。2.2系统组成：一一火灾自动报警系统；-91- 南极新城置业一一消防联动控制系统；一一火灾应急广播系统；一一消防专用电话系统；一一电梯运行监视控控系统；一一应急愚明控制及消防系统接地。 2.3消防控制室设消防控制室设，其隔墙及楼板的耐火极限分别按消防规范要求设计，并与其它部位隔开和设置直接通往室外的安全出口。消防控制室内设有火灾自动报警控制器，深防联动控制合，应急广播设备，中央电脑，CRT显示器，打印机，电梯运行监控盘及消防专用电话总机，UPS电控设备等。消防控制室内设能够直接报警的外线电话。 2.4火灾自动报警系统：本工程采用设置自动报警系统，对全楼的火灾信号和消防设备进行监视及控制：2.4.1在商场、办公室，会议室，楼梯间，走道，餐厅等场所设置感烟探测器；在开水间，厨房，车库等平时烟尘较大的场所设置感温探测器；在煤气表间，厨房等处设置可燃气体探测器；中厅(高大空间)设置红外对射或双波段火焰探测器。2.4.2对特别重要的电信机房，计算机房等场所采用空气采样早期烟雾探测系统、其探测系统所带的继|电器可以实现与火灾自动控制器及消防联动控制设施的联动控制、也可通过开放协议的接口设备与传统报警系统连接。2.4.3点型感烟探测器，火焰探测器，可燃气体探测器，红外光束探测器和缆线式线定温探测器的选择应符合GB50116-98《火灾自动报警系统设计规范》的要求。2.4.4在建筑的主要出入口、疏散楼梯口等场所（从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动报警按钮的距离大干30米时，应根据具体情况适当增加设置手动报警按钮及消防对讲电话插口，声光警报装置。每个防火分区应至少设置—个手动报警按钮及消防对讲电话插孔。-91- 南极新城置业2.4.5在消火栓箱内设置消火栓报警按钮。2.4.6火灾自动报警控制器可接收感烟，感温，火焰，可燃气体，空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀、加压阀、70℃，280℃防火阀的动作信号。 2.5消防联动控制：在消防控制室内设置了琴台式联动控制台，其控制方式为手动控制、手动硬线直接控制、通过联动控制台、可实现对消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统，防排烟系统，正压送风系统，防火卷帘门，电梯运行，火灾应急广播、火灾应急照明疏散指示等的监视及控制、火灾发生时可手动／自动切断空调机组、通风机及一般照明等非消防电源。2.5.1对消火栓系统的监视与控制：一一消火栓加压泵的启，停控制；运行状态和故障显示；一一消火栓加压泵，消火栓稳压泵均可由压力开关自动／手动控制；一一消火栓按钮动作直接启动消火栓加压泵：消火栓启泵按钮的位置显示；一一通过硬线手动直接起动消火栓加压泵；一一消防泵房可手动启动消火栓加压泵；一一消防控制室能显示消火栓加压泵的电源状况。2.5.2对自动喷水系统的监视和控制：一一喷洒加压泵的启、停控制；运行状态和故障显示；一一监视水流指示器、湿式报警阀、安全信号阀的工作状态；一一报警阀前压力开关动作直接启动喷洒加压泵；一一通过硬线手动直接起动喷满加压泵；一一消防泵房可手动启动喷洒加压泵；一一消防控制室能显示消防压泵的电源状况。2.5.3对正压送风系统的监视和控制：一一正压风机的启停控制：运行状态和故障显示；一一控制正压送风口的开启及状态显示；一一通过硬线手动直接起动正压风机；-91- 南极新城置业2.5.4对排烟系统的和控制：2.5.4.1对专用排烟风机的控制：一一排烟的启停控制：运行状态和故障显示；一一控制排烟阀的开启及状态显示；一一通过硬线手动直接起动排烟风机；2.5.4.2对排烟风机的控制：正常情况下该风机为通风换气使用，由就地手动或DDC控制：火灾发生时由消防控制室控制、并享有控制优先权、其控制方式与专用排烟风机相同。2.5.5消防控制室能够显示所有排烟阀、排烟口、280℃防火阀、70℃防火阀，正压送风机、正压送风口的动作信号。2.5.6对防火卷帘门的控制：2.5.6.1用于防火的卷帘门一步落下，由其一侧或两侧的感烟探测警自动控制；2.5.6.2用于通道上的卷帘门分两步落下、由其两侧的感烟，感温探测自动控制；2.5.6.3卷帘门的动作信号要送至能防控制室：2.5.6.4在卷帘门两侧均设有声光报警装置：2.5.6.5卷帘门应设有熔片装置及断电后的手动装置；2.5.6.6对防火门的控制；由火灾自动报警控制器自动控制防火门的吸合器；火灾时自动控制吸合器释放、使常开防火门自动关闭。并将动作信号报至能防控制室。2.5.5对电梯的监视和控制：2.5.5.1在消防控制室设置电梯监控盘、能显示各电部梯的运绗状态：正常，故障，开门，关门及所处楼层位置显示：2.5.5.2火灾发生时，根据火灾情况及场所，由消防控制室电梯控制盘发出指令。指挥电梯按消防程序运行：对全部或任意一台电梯进行对讲，说明改交运行程序的原因；除消防电梯保持运行外，其余电梯均要强制返目首层并将轿箱门打开。-91- 南极新城置业2.5.5.3电电梯运行监视控制盘与相应的控制电缆由电梯厂商提供。2.5.5.4电梯的火灾指令开关采用钥匙开关，由消防控制室负责火灾时的电梯控制。2.5.6对气体灭火系统的控制：2.5.6.1对火灾报警系统的要求：对气体灭火系统作为—个相对独立的系统。单独配置了自动控制所所需要的火灾探测器，可独立完成整个灭火过程。2.5.6.2自动控制：能防控制室能接收到气体灭火系统在报警、喷射阶段的声光信号。关闭相应的防火门、窗、停止相关通风空调系统、关闭有关部位的防火阀。2.5.6.3该系统同时具有手动控制及应急操作功能。 2.6火灾应急广播系统：在消防控制室设置火灾应急广播(可与公共广播、背景音乐合用)机柜，机组采用定压式输出。2.6.1在商场、大会议室，餐厅、走廊，楼梯间，电梯厅，多功能厅，车库等公共场所设置火灾应急广播扬声器。2.6.2火灾发生时、消防控制室值班人员根据火情、自动或手动进行火灾应急广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场；2.7消防专用电话系统：在消防控制室内设置消防专用直通对讲电话总机；除在手动报警按钮上设置消防专用电话塞孔外：在消防水泵房、变配电室，备用发电机房，防排烟风机房，电梯机房，冷冻机房，锅炉房，安防中心，建筑设备监控中心，警卫值班室等场所还设有消防专用电话分机；消防控制室设置可直接外线电话、消防专甩电话网络应为独立的消防通信系统。 2.8应急照明系统及消防系统接地：2.8.1供电电源：消防用设备均采用专用电路双电源供电，并在末端设置自动切换装置、消防控制室设备还要配备蓄电池作为备用电满。此电源设备由设备承包商负责提供。-91- 南极新城置业本工程部分低压出线目路及各层插接箱内均设有分能脱扣器，由消防控制室在火灾确认后切断相关非消防电源。2.8.2系统接地：消防系统接地利用大楼综合接地装置作为其接地板，设独立引下线、引下线。2.8.3应急照明系统：应急照明，疏散指示照明等采用专用回路双电源配电、并在末端互投；疏散指示照明及部分应急照明采用区域集中式供电(EPS)应急照明系统，应急照明系统干线采用耐火或阻燃电缆(导线)在弱电问，吊项内明敷于金属防火线槽。支线采用耐火或阻燃导线穿铜管SC或经阻燃处理的硬质塑科管暗敷设于不燃烧体的结构层内。且保护层厚度不宜小于30mm、所有楼梯间及其前室，消防电梯莆室，疏散走道，交配电室，水泵房，防排烟机房，消防控制室，通讯机房，多功能厅，大堂等场所设置应急照明、公共场所应急照明一般按正常照明的10~15％设置。在大空间用房、走廊，安全出口，楼梯间及其首室，电梯间及其首室，主要出入口等场所设置疏散指示照明，要求照度不低于0.5Lx。应急照明平时采用兢地控制或由建筑设备监控系统统一管理、火灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。第七章商业运营组织管理与人员编制1、组织机构包括总经理、财务部、商管部、招商部、综合部、人力资源部、仓储物流部、维修部、保安部。2、管理模式南极国际商贸城的管理模式为统一管理、自主经营。进行统一招商管理、统一服务监督、统一工商税务管理和统一物管。经过科学的-91- 南极新城置业经营定位、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计及招商设计，强强联合、资源互补，充分发挥其各自优势，在有限的地理空间拓展时空，浓缩中外历史文化之精华，将南极南极国际商贸城打造成全国最具特色的食品行业商贸中心。3、运作方式南极国际商贸城采取专业性商业运作模式。以食品行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的特定需求。以食品市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买食品的消费者都不会转投其他市场的怀抱。做到针对性强，专业化程度高。食品行业的发展将直接影响到市场的经营能力与盈利空间，经营的好坏也决定市场的盈利，所以一定要专业化、规模化、规范化。另外积极引进餐饮、影院等休闲娱乐设施，以提升项目档次。4、招商经营模式商贸城总体采取为厂、商提供经营场所，入驻厂商按期缴纳场地使用费的模式招商经营。采用售后返租形式，计划实现60%商业经营场地分3、5、8年三个档次一次性出售场地使用权。5、人员编制按照岗位职责的不同，分为高级管理人员（总经理和公司部门经理等）、中级管理人员（部门主管等）、一般管理人员三个管理层次，其中高级管理有10人，中级管理人员有25人，一般管理人员有50人。除各方配备的管理人员外，其他人员将按照国家和哈尔滨市有关劳动管理政策，在哈尔滨市城区面向社会公开招聘，帮助解决就业问题。合资双方联合组成考评委员会负责考评工作，择优录用。所有招聘人员与公司签订劳动合同，并报哈尔滨市劳动局备案。-91- 南极新城置业第三部分住宅小区建设第一章小区概况1、住宅定位1.1市场定位根据目前哈尔滨房地产市场需求，以及本地块特点，本项目的市场定位为“哈尔滨未来的财富发源地”。结合项目的规划条件和当前市场各类物业的表现，本案的主力物业形态定位于高层，其次是小高层公寓。通过合理的户型设计满足增加居住面积和居住功能的需求。通过优秀的景观设计满足改善社区环境的需求。通过居住区域的改变满足健康居住的需求。通过完善的物业管理和量身定制的生活配套满足提升生活品质的需求。1.2档次定位把目前的哈尔滨房地产住宅市场价格划分为三个档次，其总价区间大致为高档60万以上，中档24-55万，低档18以下万。本案地块的基本条件，我们把本案的高层的主力户型定位在建筑面积80-100平方米之间，总价档次定位在“40～55万”之间，小高层公寓总价档次定位在“24～30万”之间。2、主要技术经济指标建设地点哈尔滨道外区南极街54号规划总用地面积   17.49万m2-91- 南极新城置业实际用地面积    10.86万m2    总建筑面积    47.66万m2   综合容积率    2.79建筑密度    35%    绿地率    30%住宅面积    31.3万m2    商业面积    16.3万m2地下室面积    8万m2    居住总户数    3000户第二章住宅市场分析1、我国宏观经济运行环境与房地产行业前景分析1.1我国宏观经济运行环境2006年以来我国宏观调控取得了良好的积极的成效。中国经济今年以来始终保持了平稳较快增长的基本态势。我们之所以能够有平稳较快的增长这样一种基本态势，很重要的是由于宏观调控的积极作用。今年以来，就宏观调控来说我们一共有五个方面比较重要的措施。第一个重要的措施就是两次分别调整了存贷款利率和存款准备金。第二调整了出口退税率。第三我们调整了国债发行的节奏。第四加强了对投资项目建设用地审批工作的管理。国务院领导再三强调，我们要用最严格的方式来管理土地。第五又进一步出台了对房地产的管理措施。这五项宏观调控措施，使中国经济出现一个良好的局面。-91- 南极新城置业中国目前整个经济增长或者说2006年中国经济增长基本特征，可以把它概括为增速高、质量好、运行稳九个字，就是增长速度快，经济增长质量好，经济运行稳定，叫做“增速快、运行稳、质量好”这样一种局面。从这个角度我们完整的来把握中国国民经济运行的话，我们应该看到2006年中国国民经济会保持一个平稳、较快增长的基本态势。2007年仍然还会像2006年一样，会继续保持一个平稳、较快增长。因为有这样几个原因，中国经济现在正处在新一轮增长期的上升期，这个阶段性特征不会发生变化；在2007年，我们现在看到的从供给角度来看，各种要素十分充裕，煤电油运这样经济增长的约束瓶颈基本消失，所以整个经济增长的外部环境是很好的。我们从国外来看也是这样，从世界银行到IMF，大家对整个世界经济明年的增长仍然是看好，所以世界经济也会为中国经济提供一个良好的外部环境。就中国国内来说，明年对我们国家来说是本届政府最后一年，又是中国共产党十七大即将召开的一年，所以从方方面面的因素，可以认为明年整个中国经济还会保持一个平稳、较快增长这样一个基本态势。对于经济深层次存在的两个过快一个不平衡以及结构性问题，中国的党中央国务院正在积极进行部署，一系列的宏观调控和政策措施也会使2007年这些矛盾一定程度上得以化解，从而使整个中国宏观经济保持一个平稳、较快增长的基本态势。1.2我国房地产行业前景分析2005年全年房地产开发投资15759.3亿元，比上年增长19.8%，增幅下降8.3个百分点。而2006年前9个月，房地产开发投资完成额就达到12902.4亿元，比去年同期增长24.3%，有一定程度的反弹。因而2006年以来，国家陆续出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，目的就是为了防止房地产投资增速出现过速反弹，由此整个房地产市场经历了一个不平凡的“调控之年”和“政策之年”。我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动，以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。-91- 南极新城置业我国房地产业经过五年的快速发展和两年的宏观调控，进入2007年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。2007年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。2007年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。2、哈尔滨市经济发展前景分析哈尔滨市是黑龙江省经济发展中心，是一个以工业为主体、三次产业全面发展的综合性城市。“一五”、“二五”时期，哈尔滨形成了以国有大中型企业为主体、重工业为重心的工业经济结构，成为我国重要的工业基地。当时，主要产品达3000多个品种，覆盖全国，远销100多个国家和地区。其中，电站设备、工具量具、飞机和发动机、亚麻纺织、铝镁加工、精密仪表、轴承、电缆、继电保护装置等产品，处于国内领先地位。改革开放以来，哈尔滨加大经济结构调整力度，医药、汽车、食品、电子信息等高新技术产业快速发展，形成新的产业格局。“十五”期间，工业发展的目标是，用信息化带动工业化，努力培育电子信息、汽车、食品、医药4大支柱产业，大力发展装备制造、环保、焊接、新材料、生物工程等5个优势产业，积极调整改造机械、纺织、冶金、建材、石化、轻工6个传统产业，构筑工业经济新格局。改革开放促进了哈尔滨市的第三产业快速发展，第三产业在国民经济中的地位和作用日益突出。“十五”期间，哈尔滨市第三产业将继续围绕为国民经济和社会发展服务的方向，重点发展对外经贸、金融保险，房地产业、城市交通、旅游观光，以及科技教育、信息咨询、文化卫生等社会事业，构筑完善的市场经济体系，满足经济发展和人民生活的需要。-91- 南极新城置业“十五”期间，哈尔滨市农业和农村经济将围绕强化农业基础地位和增加农民收入，调整农业结构。改善传统农业生产格局，稳粮增牧，突出发展以绿色农业为重点的质量效益型农业。坚持科技兴农，推广先进适用技术，实施良种工程，建立现代农业科技园区和科技示范基地。积极推进农业综合开发，在全市建设14条绿色食品基地产业链，加速农业产业化进程，促进农村经济全面发展。　　2006年，实现地区生产总值2094亿元，同比增长13.5%，年均增长13.9%，提前实现在2000年基础上翻一番的目标；财政一般预算总收入192.3亿元，同比增长12.5%，年均增长13%，其中地方财政一般预算收入118.3亿元，同比增长14.7%，年均增长15%；固定资产投资810亿元，同比增长26.7%，年均增长22.4%；社会消费品零售总额894.5亿元，同比增长13.5%，年均增长12.5%。城市综合实力进入全国十强。哈尔滨经济平稳持续发展，传统产业仍是经济发展主要的主要动力，经济增长主要依赖重于工业，应提高经济产业结构、改变传统经济发展模式，提高城市公交、城市卫生、居民消费、居民居住条件等，以此为宏观经济的增长并促进微观经济同步增长。3、哈尔滨市居民住宅建设状况分析3.1房地产投资房地产开发投资保持较快增长态势，但增长幅度趋缓。2006年1-2月份、１-3月份，房地产开发投资增幅分别达到28.9%和27.2％，为全年房地产开发投资增长最高月份，以后各月份均呈现不同幅度增长，但总体看全市房地产投资增幅趋缓。截止2006年12月末，哈尔滨市房地产开发投资累计完成157.8亿元，增长12.6％，比上年回落４.3个百分点。其中，住宅投资累计完成110.9亿元，增长44.4％，占全部房地产投资的70.3％，比上年提高15.5个百分点；商业营业用房开发完成投资为27.0亿元，增长5.5％；办公楼、其它用房开发完成投资为5.2亿、14.7亿元，分别比上年下降21.9％和52.7％。最近几年哈尔滨的房产市场始终处于向上发展的大趋势中，市场发展情况良好。3.2施工、竣工情况-91- 南极新城置业2006年，房地产开发施工面积为1585.6万平方米，增长17.6%。其中，新开工面积占39.4%，比上年下降11.0个百分点。商品住宅施工面积为1159.1万平方米，增长26.4%。其中，９０平方米以下住宅为492.9万平方米，占住宅施工的42.5%。竣工总量增势不减。2006年，全市房地产开发竣工总量达667.3万平方米，比上年增长27.2%，占全年施工规模的42.1%，比上年提高了3.2个百分点。商品住宅竣工总量为536.8万平方米，占全市竣工总量的80.4％，比上年增长39.0%，其中，经济适用房为72.4万平方米，比上年增长23.5%。经济适用房施工面积为113.7万平方米，增长24.4%；别墅、高档公寓施工面积为61.1万平方米，占全市商品房施工面积的3.9%。办公楼施工面积为59.5万平方米，比上年下降15.9%；商业营业用房施工面积为270.5万平方米，比上年下降2.5%；其它用房为96.5万平方米，比上年增长16.1%。施工面积的增大说明了哈尔滨目前的开发量较大，同时开发周期较长。结合市场情况来看，这是哈尔滨最近一年高层、小高层数量增多所导致的。同时开工面积和竣工面积的比值达到了2.5：1。可以预计，在2007年的一段时间内，市场的供应量会比较大。3.3商品房销售面积、销售总额2006年，商品房销售面积674.4万平方米，比上年增长16.8%。商品房销售额182.3亿元，比上年增长16.9%。商品住宅销售面积575.2万平方米，增长20.7%，占全市的85.3%，比上年提高2.8个百分点。2006年为哈尔滨楼市的转折点。在2006年之前，整体供求状况比较平稳，到了2006年之后，市场的供应量处于平稳状态，基本维持在400万平方米上下，而销售力度明显增强。后续市场上会对整体供应带来一定的刺激，供应量可能会有进一步的提升，同时销售的量会逐渐减弱，最后达到供求平衡的状态，根据市场的惯性原理还可能会造成供大于求的市场现象。3.4商品房价格走势自2003年起，哈尔滨房地产价格稳步攀升，至2005年房地产价格有较大幅度上涨，商品房均价达2700元/平方米，2006年趋于平稳。由此，可见哈尔滨房地产市场正处于快速上升通道。-91- 南极新城置业商品房销售呈现相对平稳增长的发展态势，在销售总量中现房占六成，期房占四成。全市商品房平均销售价格为2702.9元/平方米，与上年基本持平。其中，商品房住宅为2502.6元/平方米，比上年增长5.0%，办公楼为4001.3元/平方米，比上年下降24.5%，商业营业用房为3901.4元/平方米，比上年下降4.7%，其它用房为3435.4元/平方米，比上年增长7.6%。随着政府宏观调控措施成效的显现，哈尔滨房地产开发市场已发生明显变化，住房供需矛盾正逐步得到有效缓解，但买方市场特征短期内仍难以改变；同时，由于土地、建材价格的上升，及市场对房价的调节作用的影响，房地产新涨价因素依然存在。在政府的宏观调控和市场机制共同作用下，哈尔滨房地产业已开始步入平稳发展阶段，预期2007年，房地产价格总水平将同步保持平稳上升的走势，涨幅继续平稳上升，出现商品房价格由涨转跌的可能性不大。3.5人均居住面积2003年，哈尔滨人均居住面积为14.54平方米，2004年上升至15.13平方米，同比增长4%，至2006年人均居住面积为17.54平方米，同比2005年增长10%，居民生活水平有很大改善，对居住品质的需求日益提高。人均居住面积的改善说明居民对居住空间的需求正在加大，将间接影响房地产相关产品的研发方向。4、哈尔滨市居民居住现状4.1住房状态-91- 南极新城置业自主住占绝对性比例，住宅私有化率高。对本案来说，目标客群购买应偏向于改善居住条件的第二、第三次置业。4.2户型根据调查显示，二房和三房的比例仍然占到了结构需求的绝大多数。其中二房所占比例56%，三房占到29%。二、三房仍为户型需求的主力。4.3面积消费需求面积的主力面积集中在50—80平方米和80—100平方米之间，占到需求总量的68%。其次是31—50平方米以上的面积区间，占到中需求的26%。结合哈尔滨房地产市场情况来看，由于目前哈尔滨二口之家或二代同住占到总体的80%，购买动机又以实用为主，因此建议适当增加中小户型比例从而减少总价抗性。-91- 南极新城置业5、哈尔滨市房地产供需情况分析目前哈尔滨新建楼盘的总体供应量为2352.5万平方米，目前在售面积为1259.8万平方米，已售面积为968.26万平方米，市场存量为395.89万平方米，潜在供应量为1084万平方米。总体供应方面道里区为395.6万平方米，占总体供应量的17%；道外区为215.3平方米，占总体供应量的9%；南岗区为203.7万平方米，占总体供应量的8%；香坊区为308.5万平方米，占总体供应量的13%；松北区为1125万平方米。占总体供应量的50%；利民区为104.4万平方米，占总体供应量的3%。市场总体供应量有50%来自于松北区，说明松北区依然是住宅市场放量的主要区域之一，通过数据分析，从中我们可以发现2个问题，即1：住宅市场供应分布呈现江南、江北两极分化。松北受交通、配套等因素影响，居住条件受限，楼盘销售周期延长，有效需求不能对等释放，导致有效需求聚集于江南，最终造成江北、江南项目销售冰火两重天的现象。2：供需矛盾严重，主要现于供应楼盘档次。江南主城区由于土地稀缺，导致土地附加值大幅度增值，土地成本上升及开发商追求高利润产品，最终导致供应产品高端化，投资性置业剧增，中、低端客群需求被屏蔽，产品档次供应不平衡，中、低端产品供应有限，从而催动房价上涨。道外区域供应量为215.3万平方米，在售面积为170.3万平方米，已售面积为128.08万平方米，市场存量为42.22万平方米，潜在供应量为45万平方米。本案位于道外区，住宅总建筑面积约32万平方米，就目前区域供应来看，市场存量与潜在供应量之和为87.22万平方米，市场竞争较激烈。6、目标市场分析6.1目标客群：-91- 南极新城置业市场相对独立，以中心城区为主。从去化情况看，目前在售几个高层住宅的购买客群90％以上为哈尔滨市当地中高端人土，其中以私企老板、公务员、企业白领为主。这批客群在哈尔滨当地工作和生活，向往改善居住条件，过高档居住品质的生活，并热衷与投资，对高层物业接受快，有支付和还贷房款的能力。6.2户型从户型看，在售高层住宅主力户型以三房两厅二卫的100平米以上为主，二房比例在新开楼盘中已经占到40％。供应结构较为合理。6.3车位从目前在售高层住宅看，车位为地下停车位，车位与住宅配比率基本为1：2，显然，相对高档高层住宅来说，这样的车位配比率将不能满足今后业主的需求，也将对小区今后的交通、物业管理等带来不便。在许多城市出现了客户视车位有无决定是否买房的现象。车位配比将成为以后住宅开发的一个主要竞争条件。住宅市场价格迅速攀升，速度过快，不符合市场规律，未来随着供应量放大，房价涨幅将趋缓，但会依然保持上升势头。7、项目SWOT分析项目SWOT分析矩阵Strength优势分析Weakness劣势分析S1：本项目地块规模较大，有规模效应。S2：地块位于道外中心区域，地理位置优越。S3：项目周边生活配套、交通配套齐备。S4：发展商的品牌号召力W1：地块上原有建筑物较多，拆迁工作量巨大。W2：地块南侧为铁道线，噪音影响项目居住品质。W3：地块被道路十字分割，开发时序需要慎重考虑。W4：东部地块呈不规则三角形，土地利用不经济。W5：项目地块被铁道线、立交桥围合，西侧街道较窄，交通可达性较差。W6：项目周边小商业布局杂乱，不利于居住氛围的形成。W7：其他区域潜在消费者对道外整体形象存在抗性，销售难度加大。-91- 南极新城置业W8：本案是商业+住宅综合性项目，住宅和专业市场存在抗性，如何协调与融合是必须考虑的问题。W9：项目地块保留冷库用房，将影响周边空气质量和生活质量。W10：项目建筑密度较高，间接降低项目档次。W11：地块绿地面积较小，后期提升项目品质存在难度。Opportunity机会分析Threat威胁分析O1：道外城区的规划，城市改造进程加速。O2：哈尔滨地产市场目前存在结构性供需失衡T1：政策调控和金融调息对项目影响T2：与荣耀上城竞争不可避免T3：05、06年价格快速上扬，透支了未来的价格空间T4：道外城区规划内容的不确定性及实施后置性7.1Weakness劣势分析与对策W1：地块上原有建筑物较多，拆迁工作量巨大。应对策略：从项目整体出发，控制项目启动过程中一切费用，尽量压缩成本，减少相关费用之出。W2：地块南侧为铁道线，影响项目居住品质。对应策略：努力提升项目的内部环境品质，以弥补外部环境短期内的不足，同时考虑在项目的外围设置区间道路，道路两侧种植高大行道树，形成一个隔离屏障。强化提升本案地块与铁道之间的绿化隔离带的作用，适当增加高大常绿乔木的种植，在建筑规划设计上重点考虑这一因素，如在北侧尽可能规划公共设施，新型隔音材料的运用等。W3：地块被道路十字分割，较为零散。对应策略：如规划无法调整则应考虑利用分期开发解决地块零散问题。7.2Threat威胁分析与对策T1：政策调控和金融调息对项目影响-91- 南极新城置业对应策略：找准市场需求的刚性需求（自主需求），提高产品的性价比，以品质取胜。T2：与荣耀上城竞争不可避免从哈尔滨镇范围来看，未来半年在规模和区位上，能和本项目产生直接竞争的项目只有荣耀上城，它将是本案未来主要的竞争对手，无论在规模上还是区位上，两个项目都很相似，而且项目的开发进度也非常接近。对应策略：在充分细分需求市场的客群特征的前提下，寻求产品的差异化，形成客群和产品定位的双重差异，避免形成直接的正面竞争。T3：05、06年价格快速上扬，透支了未来的价格空间对应策略：理性判断未来市场价格的走势，产品设计在考虑满足居住需求、提升居住品质的前提下，努力控制总价，提高性价比，增强产品竞争力。T4：道外城区规划内容的不确定性及实施的后置性虽然哈尔滨新城的超前规划展示了一幅迷人的“画卷”，但在具体实施过程中存在诸多变数，首先是规划内容的不确定性，放眼目前国内的城市规划，极少有一个规划方案是能够完全实施而不会被中途修改的，通常是换一届领导就改一次规划。其次是时间的不确定性，即使是内容不改，在未来的十五年内，究竟何时得以实施这些规划，连政府自己都不知道。对应策略：宣传上强调这些规划内容，产品规划设计上重视自身的完善性，避免规划不到位，房子空关的情况出现。8、本项目销售形式分析在哈尔滨房地产业逐渐繁荣的大环境下，近3-5年楼盘销售形势都比较看好。只要作出好的产品，未来销售也不会有很大难度。但是随着哈尔滨政府旧城改造的力度加深，道外地区大三马改造也提上日程，对于未来大型开发商的进入所带来的竞争会比较激烈，给未来的销售带来了未知的影响。-91- 南极新城置业另外本项目中包括大型商业部分，一方面如果商业顺利招商，将带来巨大的人流和潜在消费者，而且住宅也会很快升值，无疑对住宅的销售起到极大的促进作用。另一方面，本项目的大型商业形态与住宅的结合，会影响住宅的品质塑造，急剧增加的人、车流量使附近的居住环境受到影响。所以在对项目未来销售形势总体看好的情况下，应注意关注大商业的发展情况。9、营销策略分析基于项目本身的特点及复杂性，较适合以产品为核心4P传统的营销方式组合为主，配合运用“品牌、关系、服务、概念、文化、体验”等新营销方式进行营销推广。9.1产品策略（product）项目属旧城改造范围，位于哈尔滨市中心地带。介于此地块稀缺性和拆迁复杂性，将产品定位于高层建筑。以中小户型为主，方便消费者投资。充分考虑潜在消费者差异化需求，建设有别于其他住宅小区的地标性建筑。建筑物外立面采用欧式风格为主，中西结合的形式。小区整体规划与建材选择以高品质材料为主，符合项目的中高端定位。能够符合目标人群的特殊心理。物业服务选择口碑最好的物业公司，开发商介入后期物业管理，更好、更快捷的解决问题。处处体现目标人群的高贵典范。9.2价格策略（price）哈尔滨房地产市场渐渐趋于成熟，影响购房者的因素很多，价格一直是购房者考虑的重要因素之一。不同消费者对价格敏感程度不同，本项目定位与投资型商务人士。虽然对价格因素不十分关注，但是介于项目不利的地理环境，以及大众认可度低，将项目未来一期开盘价格均价为4300元／㎡，二期开盘价格为4700元／㎡。应低于周边同区域其他高层住宅价格。付款方式可以采用一次性付款，分期付款，按揭付款。三种付款方式共同进行，为购房者提供方便。-91- 南极新城置业9.3渠道策略（place）由于专业代理公司在长期楼盘销售过程中建立了广泛的客户网络和客户档案，拥有训练有素的销售人员，他们能够站在市场的高度，从整体与全局上来把握销售。能够缩短销售周期，加快资金回笼速度，能够较好的处理时间与收益的关系。对于开发商来说，通常采取风险代理方式较多。本项目开发商虽是知名品牌厂家，拥有较好经济实力，但是对于房地产业是初步进入，还没有形成品牌效应，故首个开发项目应委托专业代理公司进行销售代理，比较利于资金回笼，和后期品牌建设。9.4促销策略（promotion）介于本项目特殊性，基于哈尔滨逐渐繁荣的房地产市场，促销策略上应以人员促销为主配合广告宣传，适当引入公共活动。人员促销包括上门推销、电话推销、销售介绍、现场推销等。广告促销当以报纸广告、户外广告为主，配合使用电视广告、杂志广告、传单、网络传媒广告。在恰当时机召开记者招待会或举行公益活动也会有利于产品销售和品牌的塑造。第三章工程建设方案1、住宅小区规划项目位于哈尔滨市市区。占地17.49万平方米，总建筑面积47.66万平方米，规划居住3000余户近万人。居住区是以居住为主体,但各种配套功能区要合理布置。绿地分布应按集中与分散相结合,便于居民就近使用的原则。科学布置中心公园、分区中小公园。中心公园应大小有度,除特大型住区外,住区内一般不宜建大型公园,而应着重搞好分区中小公园或主题公园及组团绿化。公共服务设施尤其是体育锻炼、老人休闲、儿童游戏活动场地,既要适当靠近居住区域,方便居民使用,也要防止对住户的干扰。-91- 南极新城置业居住区的个性、特色十分重要。不仅住区要有特色,而且住区内组团(群落、院落)也应该有特色,尤其是大型住区,即使是主题不突出的住区,在园林设计、建造造型、社区服务等方面也应表现出不同的特色。交通道路应合理分流,减少对居住区影响，住区道路系统应分级明显、架构清楚,既要与城市公共系统衔接,又要避免城市公交道路穿住区而过。如果城市规划确定公交道路必须穿过住区时,在可能条件下可设计地下道路,以防止对住区的严重干扰。所以在小区规划中应注意以下几点：1.1以迂回的设计增强空间层次感优秀的住宅小区的规划与一般的城市规划是截然不同的。区内主干道应采取迂回形式而不是画十字，打格子，为道路景观提供变化。区内小路则以幽径为主，以减低汽车流量、噪音及保持空气清新。建筑设计方面，应注重空间层次，使小区具备特有个性，居民也因此会对其生活的小区所具有特色而感到骄傲和认同。1.2采取封闭式保证居民的居住生活优越感封闭式小区当然首要考虑的是安全因素。此外加以封闭的另一原因是为了尽量避免小区内提供的绿化及园林环境、休憩及居民会所等设施被外来人员占用或破坏。1.3注重不同社会阶层居民融合混居目前内地所见到的社区，在同一小区内有各种户型住宅，最大的住宅单位面积可以是最小单位的10倍，这种形式发展与中国古乡镇发展形式相类似。居民阶层分布方面，有坐名贵汽车出入的富豪，也有依靠公用交通工具早出晚归的小康之家，这规划模式令不同阶层及家庭在生活中可相互接触、交流，不同阶层的小孩可以在同一环境下长大，有利于社会的稳定。1.4规划和设计模式注意承接传统文化-91- 南极新城置业在中国传统建筑中，住宅都是围合状，屋内所有房间都以内置空间为景观和采光中心点，此中心空间也成为当时大家庭各成员的生活及交流接触的空间。但在社会现代化过程中，大家庭形式的社会结构已慢慢被人口较少的小户人家取代，以前传统规划的内向空间已在现代生活小区规划中消失，取而代之是以园林绿化为主题的大片室外空间，表现了建筑师更外向开放的住宅模式。此模式不单改变了居民生活习惯，也使居民有了更多机会相互接触、认识，令整个生活社区显得温馨、有活力，建筑物层次和外立面的处理也变得更轻松，而且有多种变化，成为现代生活居住场所的特色。1.5小区园林景观要善于用水景提升居住品质和项目价值由于气候、环境等原因，以水为主题的园林景观在南北方都特别受欢迎。另一方面从发展商投资回报角度考虑，一般面对水景的住宅单位可以提高售价为发展商带来20％至30％的利润，因此现在的同类商品房都会以此为主题来吸引置业人士，促进销售。2、建筑风格哈尔滨的城市建筑风格总体以欧式为主，中西文化的并存。集中反映在道外区，而且这种并存体现的是中西传统文化的温和碰撞。由于层次相同，而能够很顺利地融合成为独特的中西合璧式的建筑群体。在道里与南岗两区，多具有西方新旧文化体系和俄西文化体系相并存的二元结构特征。中国传统文化、乡村文化、士绅文化等等，对哈尔滨城市建筑文化影响甚微。这种独特的二元文化结构特征，是营造近代哈尔滨独特文化景观的基石。早期的城市建设者----俄国建筑师们带来了折衷主意建筑思潮，融合了以法国为代表的西方各种建筑艺术流派，形成了哈尔滨建筑的欧化特色，从而使哈尔滨得到“东方莫斯科”、“东方小巴黎”的美誉。应该说，哈尔滨大规模的城市建筑，从一开始就是高起点，使哈尔滨迅速进入近代城市行列。地处哈尔滨市中北部的道外区是哈尔滨最早发展的区域，是哈尔滨商业发源地，早在1736年(清乾隆元年)以傅家店为代表的民族商业开始在这里繁衍、壮大，至今已是哈尔滨商业的重要组成部分。同时也是拥有大规模、相对完整的“中华巴洛克”建筑群落的代表性区域之一，具有重要的历史意义。-91- 南极新城置业3、建筑结构与装修主体建筑为20层以上的高层建筑，应以框架剪力墙结构为主，经济型和抗外载力都很好。精装修主要为小户型公寓，其他住宅交房标准仍为毛坯房。精装修公寓材料使用：厨卫设施：知名品牌中高档室内墙面：高档涂料或壁纸室内灯饰：高档灯具室内门：中高档实木住宅毛坯房材料使用：住宅外墙：中高档涂料或面砖电梯：国际知名品牌管材：中高档品牌窗：彩色塑钢入户门：品牌防盗门4、主要建筑指标4.1用地面积总规划用地面积17.49万平方米，项目规划净地面积10.86万平方米4.2总建筑面积总建筑面积47.66万平方米，其中商业建筑面积16.3万平方米，住宅建筑面积31.3万平方米，地下停车场建筑面积8万平方米。4.3容积率：≤4.50（2.79）4.4绿地率：≥30%4.5建筑物限高：≤100米4.6建筑密度：≤35%-91- 南极新城置业第四章配套工程1、给排水系统1.1 住宅应设室内给水排水系统。1.2 套内分户水表前的给水静水压力不应中于50kPa,当不能达到时,应设置系统增压给水设备。1.3 住宅室内给水系统最低配水点的静水压力，宜为300~350kPa时,应采取竖向分区或减压措施。1.4 住宅应预留安装热水供应设施的条件,或设置热水供应设施。1.5 给水和集中热水供应系统，应分户分别设置冷水和热水表。卫生器具和配件应采用节水性能良好的产品。管道、阀门和配件应采用不易锈蚀的材质。1.6 住宅的污水排水横管宜设于本层套内。当必须敷设于下一层的套内空间时，其清扫口应设于本层，并应进行夏季管道外壁结露验算，采取相应的防止结露的措施。1.7 布置洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。1.8 高层住宅的垃圾间宜设给水龙头和排水口。其给水管道应单独设置水表，并应采取冬季防冻措施。1.9 地下室、半地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管道连接，应设置集水坑用污水泵排。2、采暖通风2.1 本项目处于严寒和寒冷地区，住宅设集中采暖系统。采暖热媒应采用热水。2.2 设置集中采暖系统的普通住宅的室内采暖计算温度，不低于（摄氏度）：卧室、起居室（厅）及卫生间不低于 18-91- 南极新城置业厨 房不低于 15设采暖的楼梯间和走廊不低于14注：有洗浴器并有集中热水供应系统的卫生间，宜按25摄氏度设计。2.3 集中采暖系统的设计，宜能实施分室温度调节，并宜为实施分户热量计量预留条件。散热器的调节阀门，应确保频繁调节的密封性能，并采用不易锈蚀的材质。2.4 集中采暖系统中，用于总体调节和检修的设施，不应设置于套内。2.5 住宅的散热器，应采用体型紧凑、便于清扫、使用寿命不低于钢管的型式，其位置应确保室内温度的均匀分布，并应与室内设施和家具协调布置。2.6 厨房排油烟机的排所管通过外墙直接排至室外，在室外排气口设置避风和防止污染环境的构件。当排烟机的排气管排至竖向通风道时，竖向通风道的断面根据所担负的排气量计算确定，应采取支管无回流、竖井无泄漏的措施。2.8严寒地区、寒冷地区和夏热冬冷地区，厨房除设置排气机械外，还应设置供房间全面排气的自然通风设施。2.9 无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排气机械的位置和条件。2.10厨房和卫生间的门，应在下部设有效截面积不小于0.02平方米的固定百叶，或距地面留出不小于30mm的缝隙。2.11每套住宅内应预留安装空调设备的位置和条件。3、燃气系统3.1 使用燃气的住宅，每套的燃气用量，至少按一个双眼灶和一个燃气热水器计算燃气供应流量。3.2 每套住宅设置燃气表。安装在厨房内的燃气表其位置应有利于厨房设备的合理布置。3.3 套内燃气热水器的设置，按下列标准：-91- 南极新城置业3.3.1 除密闭式燃气热水器外，其它燃气热水器不应设置于卫生间和其它无自然通风的部位，宜设置在有机械排气装置的厨房内；3.3.2 安装热水器的厨房或卫生间，应预留安装位置和给排气的孔洞。3.3.3 燃气热水器的排烟管不得与排油烟机的排气管合并接入同一管道；单独接出室外时，其给排气技术条件应符合现行国家标准《燃气燃烧器具安全技术通则》（GB16914）的有关规定。4、停车场项目住宅小区停车场分为地上停车场和地下停车场，泊位比例为1：1。地上停车场考虑绿色停车场：1、停车地面尽可能铺草皮，车道可以是混凝土，亦可是草地，但尽可能地增大绿地面积；2、每隔几个车位种植树冠较大的乔木，利用乔木遮挡太阳光，一方面可减小阳光的辐射热，另一方面可保护汽车免受日晒。汽车的轮压是100吨/m2，在一般的草地上停车是会使地坪下沉，同时汽车的进出会辗烂草根，为解决这问题可以用下列两种方法：1）铺砌植草砖；2）铺植草格。    第一种是利用植草砖的砖缝或砖洞作长草空间，其具体构造是：原土坑实，根据停车的载重情况用碎石在原土面做20cm~30cm的支撑层，用2~3cm的沙铺砌植草砖，根据砖的大小留2~4cm的砖缝，最后在砖缝或砖洞内放种植土，洒上草籽或直接种草。这种方法成本低，但是有比较多的缺点，如：绿化效果不太理想，草坪覆盖率只达30%；只适用于雨水比较多的地区，在一些干热地区，由于夏天太阳将砖晒得比较热，把土壤的水蒸发掉，当水份补充不足时，很容易把草干死。    第二种是采用植草格，将植草区域变为可承重的区域，用于停车场的停车位和车道。植草格是采用德国的先进技术由100%高密度聚乙烯再生塑料制成，它是一种可循环使用的环保材料，可抗紫外、抗剧烈冲压。其使用后草坪的覆盖率达95%，承重能力为200吨/m2，同时它解决了植草砖的缺点，可用于干热地区。地下停车场主要为小区业主专用，设智能化立体停车位。-91- 南极新城置业5、小区智能化小区智能化是未来小区发展的趋势，是综合运用了计算机技术、 通信技术、控制技术、由家庭智能控制系统、通信接入网、小区物业管 理服务系统和小区综合信息服务系统来支持实现的。主要包括：5．1家庭智能控制系统5．1．1防盗报警的报警点可分等级布防、撤防5．1．2火灾与煤气泄漏报警5．1．3遥控护理与紧急呼救报警5．1．4采用逻辑分析判断，降低系统误报警率5．1．5电话线被切断与防破坏报警5．1．6统报警时自动强制占线5．1．7可通过电话进行远程家庭安全状态，查询(语言应答)确认报警信息、报警状态和报警点位置，进行居室实时监听5．1．8可自动向预置的多个报警电话号码报警5．1．9通过电话进行远程遥控功能5．1．1O可进行程序自动化控制功能5．1．11红外线(IR)遥控调节功能(空调、音响、电视等)5．1．12可实现室内无线遥控功能5．1．13电源控制及调光功能5．1．14三表(电表、水表、煤气表、*能量表)数据自动采集与传输功能5．1．15电子声音邮件信箱，可分别进行远程留言与来电信息调用5．1．16 采用 RS485或LonWorks家庭总线结构，亦可采用 X―lO电源总线方式，留有HFC接入网接口5．2小区物业管理服务系统5．2．1供电系统监视5．2．2公共区域照明控制5．2．3给排水系统监控-91- 南极新城置业5．2．4电梯运行状态监视5．2．5停车库(场)管理5．2．6背景音响与公共广播5．2．7 CCTV系统5．2．8周界报警、防盗报警系统5．2．9出入口控制系统5．2．1O巡更系统5．2．11住户信息管理5．2．12报修管理5．2．13收费管理5．2．14物业服务管理5．3小区综台信息服务5．3．1社区休闲娱乐信息5．3．2商场购物信息5．3．3社区公告板5．3．4远程医疗诊断5．3．5同步教育5．3．6市民求助信息5．4通信接入与组网方式5．4．1 住户接入 ISDN采用HDSL或 ADSL用户端设备。(公众网)这一方式能充分利用电信部门现有资源， 投资省建设周期短，远行维护工作量较少。每户可动态独享3M带宽，完全满足近期的高速数据通信与多媒体信息服务需求，缺点是对未来的宽带多媒体信息传输尚有局限。5．4．2建立ATM主干加交换式局域网，对小区内各系统进行信息集成， 以Internet／Intrannet方式供住户接入。(专用网)这一方式通过建立在计算机网络互连基础上实现的实时与历史数据信息的共享、 为小区的管理者与住户提供厂统一完整的网络环境，得以方便有效地共享公共信息。缺点是业主一次网络设备投资大， 而小区建成初期设备使用率不高。-91- 南极新城置业5．4．3采用光纤和同轴电缆混合网( HFC网)，构成双向有线电视系统，用户端设电视机顶盒和电缆调制器接入。第六章物业管理1、采用招标方式选择物业管理单位根据招标项目不同的特点，招标人有权选择不同的方式进行招标。现行国际市场上通用的物业管理招标方式大致可分为三种：公开招标、邀请招标和议标。 (一)公开招标公开招标是指招标人(业主)通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。公开招标最大的特点是招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。公开招标是国际上最常见的招标方式，其优点是最大程度地体现了招标的公平、公正、合理原则。(二)邀请招标邀请招标是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式，其主要特点是以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标主要适用于标的规模较小（即工作量不大，总管理费报价不高）的物业管理项日。由于公开招标方式工作量大、招标时间长、费用高，邀请招标有的地方弥补了公开招标方式的不足，成为公开招标不可缺少的补充方式，并由于其节省招标时间和成本的优点，深受一些私营业主和开发商的欢迎。目前，邀请招标方式在物业管理招标中亦颇受欢迎，特别为一些实力雄厚、信誉较高的老牌开发商所经常采用。-91- 南极新城置业邀请招标具有节省时间、减少招标费用的优点，但这种招标方式也有其弊病，那就是再好的筛选，也有可能遗漏一些合格的、有竞争力的物业管理企业；另外，在评标中可能会歧视某些投标人等。尽管如此，邀请招标仍作为一种重要的招标方式被广泛使用。(三)议标议标又称谈判招标，是指招标人不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。议标实质上可以看作是更小范围的邀请招标。议标目前在我国中小规模的物业管理招标项目中较为常见。这是因为，一方面，该类物业的工期较紧，标的总价较低，短时问内难以吸引足够数量的物业管理单位进行投标。事实上该类项目（也就是我们常见的中小楼盘和物业）很少是实行超前招标，让物业管理企业介入其设计施工阶段的，大多数情况是开发商等物业完工后才去选择物业管理企业。由于这时工期紧，开发商往往采用议标方式，同时找几家物业管理企业到现场考察，然后同时进行谈判协商，最终选定符合要求的物业管理企业。另一方面，开发商本身对物业管理企业的情况较为了解，且所需管理的物业技术性和专业性不强，对管理的要求不是非常严格。此时在投标人竞争范围缩小的情况下，并不影响物业管理服务的质量。因此，议标方式常常更适合经验丰富的开发商所采用，业主委员会也可通过委托招标机构采用议标方式进行招标。通过上述分析，考虑哈尔滨目前物业公司运行状况，建议采用议标的形式确定物业管理公司。2、物业管理基本服务项目物业管理作为一项多功能、全方位的服务，其涉及的范围相当广泛。通过对市场周边物业公司的调研分析认为其共同提供的物业管理服务项目有以下几类：2.1建筑管理。外墙清理和各类、各种用途房屋的保养、维修，使之保持良好的可使用状态。2.2设备管理，对水、电、空调等设施的保养、维修，使之保持良好的使用状态。-91- 南极新城置业2.3安保管理。为大楼和小区提供保安等保全人员，同时还可延伸为排除各种干扰，保持居住区的安静。2.4绿化管理。提供小区、办公楼的绿化、花卉配送。为居民提供一个良好的居住环境。2.5清洁管理。提供垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄、清除服务，以求保持一个清静、卫生的环境。2.6家政服务。提供家务代办，如搬场、代聘保姆等各种家政服务。2.7高级管理。提供私人定制高级收费服务。3、良好的物业管理单位应具备的基本条件3.1清楚管理与服务的关系，并且摆正和付以实施　　物业管理应该提倡“为服务而管理，而收费；不是为管理而管理，为收费而管理。3.2体贴、关心、细致入微所谓管家就是面对和解决业主的一切琐事，帮业主解决后顾之忧，让业主满意的回，安心的走，把精力投入到事业和工作当中去。比如，业主提着一大堆东西走入小区大门时，希望有人帮提一下？更希望有人帮你开一下单元门？当业主的高档打火机用没气了，不想把它放在抽屉里当收藏品，而是希望有人帮你换上气接着用？等等。。。3.3开展丰富多彩的社区文化活动现代人实际上已经把自己封闭起来了，几乎都是三步曲的生活模式。然而人是需要交流和沟通，在此之中达到互相学习共同提高的，这样也有助于形成一种友好、和睦、互相关心与帮助的生活氛围。作任何事情都需要有一个好的心情支撑，心情与势气、运气、财运、成功是有直接关系的。人都有怀古心理，随着生活水平的提高，对传统节日观念都在逐渐减弱，那么都希望社区能让你感到节日的气氛来激发一下自己的热情？希望进到小区就感到我回家了，今天是端午节、今天是中秋节、春节、元旦。3.4-91- 南极新城置业服务质量和效率　　要求物业公司推行首问负责制。比如，你家的电插座坏了一个，业主是希望对物业管理公司的任何人说一声就能解决？还是要自己跑几个部门也不一定完全解决？同样是一个结果，但给业主的心情和感受一定不同的。第四部分环保节能第一章环境保护1、编制依据哈尔滨环保局网（http://www.hrbhbj.gov.cn/）、哈尔滨市城市区域环境噪声标准、哈尔滨市环境空气质量标准。2、建设地区环境现状2.1项目地理位置该项目主体位于哈尔滨市道外区南极街54号及周边，由南极街、西清真寺街、清真寺街、南坎头道街以及位于东北角的承德桥、位于东南方向的滨江铁路合围而成的地块。2.2项目地理环境项目建设地址在哈尔滨市，哈尔滨的地理特点是多山及丘陵地。东南临张广才岭支脉丘陵，北部为小兴安岭山区，中部有松花江通过，山势不高，河流纵横，平原辽阔。哈尔滨市区主要分布在松花江形成的三级阶地上。境内的大小河流均属于松花江水系和牡丹江水系，松花江发源于吉林省长白山天池，其干流由西向东贯穿哈尔滨市地区中部，是全市灌溉量最大的河道。哈尔滨的气候属中温带大陆性季风气候，冬长夏短。2.3项目生活环境-91- 南极新城置业该项目主体位于哈尔滨市道外区南极街54号及周边，是道外区、南岗区、道里区三区交汇处，由南极街、西清真寺街、清真寺街、南坎头道街以及位于东北角的承德桥、位于东南方向的滨江铁路合围而成的地块。该项目地块内的大众肉联集团的两大生产、加工产业（生鲜肉类加工产业和肉制品加工产业）已搬迁至双城新工业园区，故地块内没有工业废气、工业污水等污染物，大气、地下水、地面水的环境质量状况良好；由于处在三区交界的位置，交通十分便利，居民出行十分方便；道外区人口密度适中，民风淳朴，没有地方性疾病，适宜人群居住。3、主要污染源和污染物3.1主要污染源距离该项目地块五公里外有一卷烟厂、铁路噪声污染。3.2主要污染物卷烟厂产生的大气污染（异味）、承德桥和滨江铁路线产生的噪音污染、周边街道上汽车的尾气污染。4、设计中采用的环境保护标准哈尔滨城市环境大气环境质量标准、哈尔滨城市环境污染物排放标准、哈尔滨城市环境噪声标准、哈尔滨城市环境生活饮用水卫生标准及有关法律、规定。5、防治污染的方法和措施5.1对于大气污染现哈尔滨市正在实施以“退城进郊”为重点的中心城区工业布局调整。按照“市区体现都市经济繁华、郊区展现工业实力水平”的要求，对城市中心区即二环路以内的工业企业进行“退城进郊”搬迁改造，预计到2010年全部搬迁完毕，故卷烟厂对该项目的影响可以忽略不计。5.2对于噪音污染-91- 南极新城置业努力提升项目的内部环境品质，以弥补外部环境短期内的不足，同时考虑在项目的外围设置区间道路，道路两侧种植高大行道树，形成一个隔离屏障。强化提升地块与铁道之间的绿化隔离带的作用，适当增加高大常绿乔木的种植，在建筑规划设计上重点考虑这一因素，如在北侧尽可能规划公共设施以及新型隔音材料的运用等。6、环境影响评价综上所述，该项目地块内部及周边的环境适宜人群居住。第二章节能1、节电、节水对于该项目的商业部分会采用节电、节水设备用来节约水、电；对于住宅部分开发商会极力倡导、推介、鼓励业主使用节水、节电的设备。2、节煤该项目地块处于城市集中供热区域，不用涉及此问题。3、建筑节能在建筑节能方面，首先在建筑节能规划上会对建筑的选址、分区、建筑的布局、道路的走向、建筑的方位朝向、建筑的体型、建筑的间距以及冬季季风主导方向、太阳辐射、建筑外部空间环境的构成等方面加以严格设计。第二在建筑节能技术上会采用一些基本的节能技术，比如采暖建筑节能技术、墙体和门窗节能技术、屋顶和地面节能技术以及太阳能的利用等一些节能技术。同时也会适当的运用一些新型的节能技术，像红外热反射技术、利用硅气凝胶技术等。达到国家建设部在新建采暖居住建筑的节能要求。-91- 南极新城置业4、选用节能型的建筑材料在选用建筑节能材料上会将着重点放在一些新型节能材料上，比如矿物棉及其制品、玻璃棉及其制品、膨胀珍珠及其制品、加气混凝土及其制品、节能玻璃及其制品、塑料制品以及复合板材等。第五部分项目实施第一章项目实施进度1、建设进度计划与建设工期本项目进度可分两个阶段，即前期阶段和实施阶段。其中前期阶段从可行性研究报告编制时间算起，包括可行性研究报告的编制和审批，土地评估、获取，规划设计与审批、建筑设计与报批、拆迁审批与设施等；实施阶段主要是土建施工、设备采购、设备安装、项目招商试运营、住宅销商等。根据项目建设规模和建设条件，项目计划按两期实施。一期主要完成区域路网建设和南极国际食品商贸城建设，预计建设施工期为15个月（含冬季停工期）；二期主要完成住宅小区建设和周边环境整治，预计建设施工期为20个月（含冬季停工期）。2、南极国际商贸城销售进度计划房屋销售计划表（%）年度1234住宅销售收入　5050写字楼销售收入　100公寓销售　8020商场销售收入　8020裙楼商业门市销售收入　100停车库(停车位)销售收入　204040-91- 南极新城置业3、项目实施进度计划项目计划分两期实施。第一期为项目实施第1—第2年，计划投资137327.8万元，完成土地获取、拆迁安置等前期工作，同时完成南极国际食品商贸城及配套商业设施、商务公寓建设。第二期为项目实施第3-第4年，计划投资40545.02万元，完成项目配套商务住宅小区及小区配套设施建设。第二章项目招投标方案依照国家发展计划委员会《国家工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（国家发展计划委员会令第9号）中的有关要求，结合本项目与项目建设单位的具体情况，有关招标安排意见如下。1、本工程招标范围及项目本项目将尽可能扩大招标范围，包括项目工程设计、营销策划代理、工程建筑施工、安装施工、主要建筑材料采购、主要设备采购、工程监理等。2、招标组织形式及方式2.1建筑工程本项目的建筑工程拟采用公开招标的形式进行，招标组织工作由项目法人委托咨询机构协助或委托招标代理机构进行。2.2安装工程-91- 南极新城置业本项目的安装工程主要为通风、空调、消防、电梯、通信网络等设备的安装，拟请设备生产厂家负责安装。2.3主要设备采购本项目主要设备为通风、空调、消防、电梯、通信网络等设备，拟采用公开招标方式进行，招标工作由项目单位与咨询机构合作组织，或委托招标代理机构进行招标。2.4其它本项目的勘察设计及监理、主要建筑材料采购等工作由项目单位进行招标，招标的组织工作由项目单位自己负责。-91- 南极新城置业第六部分项目投资与效益第一章投资估算与资金筹措1、投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算总投资为人民币177,872.82万元，其中建设投资为168,161.82万元，建设期利息9,711.00万元。详见附表3：《项目总投资估算表》，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。1.1建设投资估算建设投资包括土地取得费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发期税费、不可预见费、项目管理费等项目。建设投资估算依据：整个项目从2008年1月开始，2011年12月末全面完成。各种税费按哈尔滨市目前的取费标准计取。建设投资取费标准主要依据黑龙江省建筑工程定额和已竣工的类似建构筑物单位造价及项目建设要求的指标进行估算。其他工程和费用估算，依据本工程建设条件和特点、当地政府有关部门的规定和实际发生的费用进行估算。银行贷款利率按2007年9月15日开始执行的中国人民银行金融机构贷款基准利率中长期贷款（一至三年）年利率7.47%计取。根据项目建设规模和投资方案，依据黑龙江省建筑工程定额和已竣工的类似建构筑物单位造价及项目建设要求的指标进行估算。项目建设总投资（不含建设期利息）168,161.82万元，其中土地费用25000万元、前期工程费30002.81万元、基础设施建设费6821.32万元、建筑安装工程费91971.46万元、公共配套设施建设费6454.88万元、开发期税费722.16万元、不可预见费1839.43万元、项目管理费1628.12万元、销售费用3721.64万元。-91- 南极新城置业1.2建设期借款利息估算本项目建设期按4年计,银行贷款年利率按7.47%计取。根据投资使用计划与资金筹措表（附表4），第一年银行借款利息为2241万元，第二年为4482万元，第三年为2241万元，第四年为747万元，建设期借款利息合计为9711万元。1.3项目总投资上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计177872.82万元。详见附表3《项目总投资估算表》2、资金筹措2.1项目资金来源项目总投资177872.82万元，其中项目自筹资本金68000元分两年投入，第一年投入49429.01万元，第二年投入18570.99万元；商业银行贷款60000万元，全部在项目建设期第一年贷款；不足部分拟由一期销售及预售房款解决，实现滚动开发。详见附表4《投资使用计划与资金筹措表》2.2融资方案分析资金来源的可靠性分析。根据投资内容和分年投资计划，本项目总投资177872.82万元估算充分，分年度计划的实施进度稳妥可行。各方的资金来源可靠。本项目资本金占总投资的38.2%，符合国家有关规定。本项目债务资金占总投资的33.7%，项目财务风险较小。本项目长期贷款期限为4年期，年利率为7.47%，按预计还款能力计算借款偿还期。本项目自有资金部分由于是以业主公司的现有资产筹措，资金来源不落实的风险较小。-91- 南极新城置业本项目国内银行贷款的风险主要为利率风险，根据近几年的银行贷款利率走势分析，国内银行贷款利率呈现出上升的趋势，存在利率风险，但该项目预测借款偿还期较保守，若预售计划可行，贷款可提前归还，故利率风险对本项目影响较小。2.3资金偿还该项目用预售房款偿还借款本金及利息。第二章财务评价财务评价的指标和方法，按照《建设项目经济评价方法与参数》和现行财务与税务制度的有关规定进行，财务评价范围与公司投资范围一致。本项目财务评价的结论是按估算时采用的投资、销售价格、各项成本等基础上得出的，其静态、动态分析结果均以此为依据。如果测算条件发生变化，其评价结论也会发生相应变化，导致不同的评价结果。1、项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入。2、项目经营成本估算项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金、管理费用和财务费用。2.1建造成本建造成本=（当年销售收入/项目经营总收入）×总建筑投资序号项目合计12341建造成本172,523.06　48,306.4667,283.9956,932.612.2销售成本-91- 南极新城置业销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入1.3%计取序号项目合计12341销售成本3,721.641,042.061,451.441,228.142.3销售税金销售税金包括营业税、城建税、教育费附加，其中，营业税取销售收入的5%，城建税取营业税的7%，教育费附加取营业税的4%，三者合计为销售收入的5.55%（见附表6）2.4管理费用管理费用取建造成本的1%计取序号项目合计12341管理费用1,628.12　455.87634.97537.282.5财务费用财务费用为项目开发经营期间的利息支出（见附表9）项目经营成本的各项估算（见附表3）3、项目利润估算根据该项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算（见附表8）4、项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率4.1项目全部资金的现金流量表（见附表9）4.2财务净现值与财务内部收益率由上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）＞0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=25.05%＞0，且水平较高，表明项目具有盈利能力。-91- 南极新城置业第三章项目经营风险及敏感性分析1、项目盈亏平衡分析1.1销售面积盈亏平衡销售面积盈亏平衡点=总成本/平均销售单价×（1-销售税金及附加税率）=192,766.97/(5185.46x(1-5.55%))=39.36万平方米保本点=39.36/53.73=73%即销售面积达到可销售面积的73%时，项目处于盈亏平衡状态。1.2销售价格盈亏平衡销售价格盈亏平衡点=总成本/可销售面积×（1-销售税金及附加税率）=192,766.97/(53.73x(1-5.55%))=3798.51元/平方米即销售单价达到3798.51元/平方米时，项目处于盈亏平衡状态。2、项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行2.1项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%，如果投资额增加10%，那么从全部资金的现金流量表的情况来看，FNPV=12,810.81万元,项目仍然可行。2.2项目销售收入-91- 南极新城置业在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小的失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金流量表的情况看，财务净现值下降至10,760.31万元，其值仍大于零，项目仍然可行。第四章　社会影响分析1、对居民生活水平和生活质量影响分析哈尔滨市道外区是历史悠久的老城区，地处哈尔滨市的中北部。道外区旧名滨江县，滨江市，东、西傅家区，俗称傅家甸。项目所在南极街区域北面为哈尔滨滨江货运站，西北面为三马轻纺批发市场，西南面为景阳小商品批发市场，东南方向是滨江铁路。可以看出道外区是以批发和物流为主的老城区，其路网交通十分拥挤和混乱，基础设施陈旧，居民生活条件和质量远远落于道理、南岗区。本项目及时抓住了政府对道外区进行的规划和建设的有利契机，投巨资建设国际化的商贸城、中高档高层住宅。商贸城主体将打通清真寺街和南康街两条主通道大大缓解了这一区域长期以来的交通拥挤环境。其巨大的商贸产业将吸引几千家厂商进驻，无疑对道外区的经济发展起到巨大的拉动作用，极大的改善道外区经济环境在哈尔滨市的印象和影响力。30万米的高层住宅不但满足了居民对住房的需求，而且必将提升居住档次。2、对所在地区居民就业的影响分析-91- 南极新城置业项目建筑面积16.3万平方米的商业将建成茶文化中心、冷冻食品中心及国际名优食品城三大区，与其配套休闲娱乐及餐饮等部分一起将为道外区乃至哈尔滨市居民带来近2万余个就业岗位，为区域生活条件的提升奠定坚实的基础。3、对基础设施、服务容量、城市化进程的影响分析南极国际商贸城项目是原南极小食品批发市场的升级、改造项目，是对南极小食品批发市场及大众肉联集团原厂区周边区域统一规划、改造、建设的项目。项目的推进使近18万平方米的区域范围内路网、电力、供暖线路、公共交通金融服务等等基础设施条件得到极大的改善。带动相关服务业项目的丰富和完善，进一步推动城市化进程的加快。4、对区域经济发展推动分析南极国际商贸城将构筑龙江农业产业化发展流通平台，开创东北亚食品交易流通领域运营的新模式。国际食品品牌强力加盟加之雄厚的实力，缔造商机无限。南极国际商贸城建成运营后，预计年资金流量超过150亿元，年物资吞吐量高达120万吨。项目对道外区的经济发展必将起到不可替代的推动作用。第七部分结论1、项目市场预测哈尔滨市的商贸流通市场处于快速发展阶段，市场覆盖影响力较大，区域特征明显；道外区是目前哈尔滨市商贸流通产业的开发热点区域。本项目配套住宅小区区位优势和突出的原有资源优势不十分明显,此项目宜低价入市,以中档阶层为主要对象,-91- 南极新城置业在品质不明显降低情况下尽可能降低成本；随着哈尔滨经济的发展以及市民接受高层的偏好度不断提高，未来2-3年内高层将成为市场主流。2、经济分析结论1、根据对整个项目进行的经济测算，预计的销售价格、销售率的条件下，项目经济指标如下：项目总投资：177,872.82万元项目销售收入：278，615万元（住宅销售率：100%；商业销售率：100%）投资收益率：25.05%税后利润：52,475.23万元静态投资回收期：2.97年2、项目整体经济效益较好，利润率较高，收益率相对保守的销售价格下仍处于同行业较高水平。3、在假定的销售价格、销售率成立的条件下，本项目具备良好的可行性。鉴于以上情况此项目具有很强的可行性。3、风险及建议-91- 南极新城置业由于本工程为商贸流通产业开发项目，具有开发周期长、资金投入量大等特点，其成本、售价、销售等因素将对项目的效益影响较大，我们建议在下一步方案规划时，应对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，在开发建设经营过程中，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，加强管理、挖掘潜力、确保质量、控制成本，按照市场规律，确定营销策略，加大销售力度，使本项目迅速转化为商品，以降低开发建设成本，尽量减小投资风险。-91- 南极新城置业附表与附件-91- 南极新城置业附表1建安工程造价表序号项目名称技术参数（㎡）基本参数（元/平方米）合计（万元）按可租、售总建筑面积分摊(元/平方米)备注1建安工程投资550880　91971.461669.54　1.1土建及装修工程550880　788071430.57含土建1100、电梯90、门窗80、装修60、室内水电60、室外水电20、消防60、煤气501.1.1高层住宅土建及装修工程302700150045405　1.1.2写字楼土建及装修工程820015001230　1.1.3公寓土建及装修工程3000015004500　1.1.4裙楼门市土建及装修工程2460010002460　1.1.5商场土建及装修工程97300150014595　1.1.6会所及公建配套设施总建筑面积15801500237　1.1.7地下总建筑面积86500120010380　1.2高档装饰装修工程550880　6190.8112.38　1.2.1高层住宅土建及装修工程30270000　　1.2.2公寓高档装饰装修30000300900　　1.2.3写字楼高档装饰装修8200200164　　1.2.4裙楼门市高档装饰装修24600100246　　1.2.5商场高档装饰装修973005004865　　1.2.6会所及公建配套设施总建筑面积158010015.8　　1.2.7地下停车场总建筑面积8650000　　1.3机电设备安装工程投资550880　6973.66126.59设备300（空调200、消防60、智能机电50）1.3.1高层住宅302700501513.50　1.3.2公寓3000050150.00　1.3.3写字楼82005041　1.3.4裙楼门市2460050123　1.3.5商场973003002919消防提高100元1.3.6会所及公建配套设施总建筑面积1580507.9　1.3.7地下停车场总建筑面积865001501297.5　1.3.8商业局域网络、广域网络系统软硬件开发13168070921.76　　　　　　　　-91- 南极新城置业附表2项目土地即拆迁成本构成一览表序号项目名称技术参数(平方米)基本参数(元/平方米)合计(万元)地上建筑面积分摊(元/平方米)备注2土地成本　　25000.00538.35　　　464380　25000.00　　　　　　　　　3拆迁、安置成本464380　28000.00602.95　3.1拆迁、安置补偿费　　　　　3.2拆迁工程费　　　　　　　　　　　　-91- 南极新城置业附表3项目总投资估算表单位：万元序号项目总投资估算说明1开发建设投资177,872.82　1.1土地费用25,000.00　1.2前期工程费30,002.81　1.3基础设施建设费6,821.32　1.4建筑安装工程费91,971.46　1.5公共配套设施建设费6,454.88　1.6开发间接费　　1.7管理费用1,628.12　1.8销售费用3,721.64　1.9开发期税费722.16　1.10其他费用　　1.11不可预见费1,839.43　1.12财务费用9,711.00　2经营资金　　3项目总投资177,872.82　3.1开发产品成本177,872.82　3.2固定资产投资　　3.3经营资金　　-91- 南极新城置业附表4投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计12341总投资177,872.82109,429.0127,898.7924,802.9015,742.131.1自营资产投资-　　　　1.2自营资产投资借款建设期利息-　　　　1.3自营资产投资方向调节税-　　　　1.4经营资金-　　　　1.5开发产品投资177,872.82109,429.0127,898.7924,802.9015,742.13　其中：不含财务费用168,161.82107,188.0123,416.7922,561.9014,995.13　财务费用9,711.002,241.004,482.002,241.00747.002资金筹措177,872.82109,429.0127,898.7924,802.9015,742.132.1资本金68,000.0049,429.0118,570.99　　2.2预售收入49,872.82　9,327.8024,802.9015,742.132.3预租收入　　　　　2.4其他收入　　　　　2.5其他　　　　　2.6借款60,000.0060,000.00　　　2.6.1固定资产投资长期借款-　　　　　自营资产投资人民币借款-　　　　　自营资产投资外币借款-　　　　　房地产投资人民币借款60,000.0060,000.00　　　2.6.2自营资产投资建设期利息借款　　　　　2.6.3经营资金人民币借款　　　　　-91- 南极新城置业附表5税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税5法定盈余公积金10城市维护建设税7任意盈余公积金　教育费附加4不可预见费　企业所得税25土地增值税30房产税（按租金）　印花税0.05-91- 南极新城置业附表6售房收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计开发经营期12341售房收入278,615.00　78,444.00109,369.5090,801.501.1可售面积（平方米）537,300.00　116,740.00206,610.00213,950.001.2平均单价（元/平方米）5,185.46　6,719.555,293.524,244.051.3销售比例（%）100%　28%39%33%2经营税金及附加15,881.06　4,471.316,234.065,175.692.1营业税13,930.75　3,922.205,468.484,540.082.2城市维护建设税975.15　274.55382.79317.812.3教育费附加557.23　156.89218.74181.602.4印花税139.31　39.2254.6845.402.5防洪保安费278.62　78.44109.3790.803土地增值税14,894.15　4,292.586,009.594,591.984商品房销售净收入247,839.79　69,680.1197,125.8581,033.83-91- 南极新城置业附表7土地增值税计算表序号项目合计建设经营期　　　12341销售收入278,615.00　78,444.00109,369.5090,801.502扣除项目金额228,967.82-64,135.3989,337.5575,494.892.1开发成本162,812.06　45,587.3863,496.7053,727.982.2开发费用17,851.60-4,998.456,962.135,891.032.3销售税金及附加15,741.75　4,432.096,179.385,130.282.4其他扣除项目32,562.41-9,117.4812,699.3410,745.603增值额49,647.18-14,308.6120,031.9515,306.614增值率21.68%　22.31%22.42%20.28%5增值税率30%　30%30%30%6土地增值税14,894.15　4,292.586,009.594,591.98-91- 南极新城置业附表8损益表单位：万元序号项目合计12341经营收入278,615.00-78,444.00109,369.5090,801.501.1商品房销售收入278,615.00　78,444.00109,369.5090,801.501.2房地产租金收入　　　　　1.3自营收入　　　　　2经营成本177,872.82　49,804.3969,370.4058,698.032.1商品房经营成本177,872.82　49,804.3969,370.4058,698.032.2出租房经营成本(摊销）　　　　　3出租房经营费用　　　　　4自营部分经营费用　　　　　5自营部分折旧、摊销　　　　　6自营部分财务费用　　　　　7经营税金及附加15,881.06　4,471.316,234.065,175.698土地增值税14,894.15　4,292.586,009.594,591.989利润总额69,966.97　19,875.7227,755.4522,335.8010弥补以前年度亏损　　　　　11应纳税所得额　　　　　12所得税17,491.74　4,968.936,938.865,583.9513税后利润52,475.23　14,906.7920,816.5916,751.85　法定盈余公积金5,247.52　1,490.682,081.661,675.19　任意盈余公积金　　　　　14加：年初未分配利润　　　13,416.1132,151.0415可供投资者分配的利润47,227.71　13,416.1132,151.0447,227.7116应付利润　　　　　　A方　　　　　　B方　　　　　　C方　　　　　17年末未分配利润47,227.71　13,416.1132,151.0447,227.71-91- 南极新城置业附表9现金流量表（全部投资）　　　　　　　　　单位：万元　　　　　　　　序号项目合计12341现金流入278,615.0078,444.00109,369.5090,801.501.1售房收入278,615.0078,444.00109,369.5090,801.501.2租房收入　　　　　1.3自营收入　　　　　1.4其他收入　　　　　1.5回收固定资产余值　　　　　1.6回收经营资金　　　　　1.7净转售收入　　　　　2现金流出216,428.77107,188.0137,149.6141,744.4130,346.742.1固定资产投资(含方向税)　　　　　2.2开发产品投资(不含财务费用）168,161.82107,188.0123,416.7922,561.9014,995.132.3经营资金　　　　　2.4自营部分经营费用　　　　　2.5出租房经营费用　　　　　2.6经营税金及附加15,881.064,471.316,234.065,175.692.7土地增值税14,894.154,292.586,009.594,591.982.8所得税17,491.744,968.936,938.865,583.953净现金流量62,186.23-107,188.0141,294.3967,625.0960,454.76累计净现金流量-107,188.01-65,893.621,731.4762,186.234所得税前净现金流量79,677.97-107,188.0146,263.3274,563.9566,038.71　累计所得税前净现金流量　-107,188.01-60,924.6913,639.2779,677.97　计算指标　所得税前　所得税后　　现值系数0.910.830.69310.6133　　　内部收益率25.05%　　　　财务净现值20,504.94-97,861.7834,421.1146,867.5837,078.03　　　投资回收期(年)2.97　　　　基准收益率　9.53%9.53%13%13%-91- 南极新城置业附表10现金流量表（全部投资增加10%）　　　　　　　　　单位：万元　　　　　　　　序号项目合计12341现金流入278,615.0078,444.00109,369.5090,801.501.1售房收入278,615.00　78,444.00109,369.5090,801.501.2租房收入　　　　　1.3自营收入　　　　　1.4其他收入　　　　　1.5回收固定资产余值　　　　　1.6回收经营资金　　　　　1.7净转售收入　　　　　2现金流出224,000.55117,906.8136,902.8540,395.2828,795.602.1固定资产投资(含方向税)　　　　　2.2开发产品投资(不含财务费用）184,978.00117,906.8125,758.4724,818.0916,494.642.3经营资金　　　　　2.4自营部分经营费用　　　　　2.5出租房经营费用　　　　　2.6经营税金及附加15,881.06　4,471.316,234.065,175.692.7土地增值税8,497.37　2,501.483,514.842,481.052.8所得税14,644.12　4,171.595,828.294,644.233净现金流量54,614.45-117,906.8141,541.1568,974.2262,005.90累计净现金流量　-117,906.81-76,365.66-7,391.4454,614.454所得税前净现金流量69,258.57-117,906.8145,712.7474,802.5166,650.13　累计所得税前净现金流量　-117,906.81-72,194.072,608.4469,258.57　计算指标　所得税前　所得税后　　现值系数0.910.830.69310.6133　　　内部收益率20.25%　　　　财务净现值12,810.81-107,647.9634,626.8047,802.5938,029.38　　　投资回收期(年)3.12　　　　基准收益率　9.53%9.53%13%13%-91- 南极新城置业附表11现金流量表（全部投资下降10%）　　　　　　　　　单位：万元　　　　　　　　序号项目合计12341现金流入250,753.50　70,599.6098,432.5581,721.351.1售房收入250,753.50　70,599.6098,432.5581,721.351.2租房收入　　　　　1.3自营收入　　　　　1.4其他收入　　　　　1.5回收固定资产余值　　　　　1.6回收经营资金　　　　　1.7净转售收入　　　　　2现金流出202,357.67107,188.0133,187.8936,220.8425,760.932.1固定资产投资(含方向税)　　　　　2.2开发产品投资(不含财务费用）168,161.82107,188.0123,416.7922,561.9014,995.132.3经营资金　　　　　2.4自营部分经营费用　　　　　2.5出租房经营费用　　　　　2.6经营税金及附加14,292.95　4,024.185,610.664,658.122.7土地增值税7,007.96　2,072.232,913.882,021.852.8所得税12,894.94　3,674.705,134.404,085.843净现金流量48,395.83-107,188.0137,411.7162,211.7155,960.42累计净现金流量-107,188.01-69,776.30-7,564.5948,395.834所得税前净现金流量61,290.77-107,188.0141,086.4167,346.1160,046.26　累计所得税前净现金流量　-107,188.01-66,101.601,244.5161,290.77　计算指标　所得税前　所得税后　　现值系数0.910.830.69310.6133　　　内部收益率19.77%　　　　财务净现值10,760.31-97,861.7831,184.6843,115.8434,321.57　　　投资回收期(年)3.14　　　　基准收益率　9.53%9.53%13%13%-91- 南极新城置业附表12现金流量表（资本金）　　　　　　　　　　　　　单位：万元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　序号项目合计12341现金流入278,615.00-78,444.00109,369.5090,801.501.1售房收入278,615.00　78,444.00109,369.5090,801.501.2租房收入　　　　1.3自营收入　　　　　1.4其他收入　　　　　1.5回收固定资产余值　　　　　1.6回收经营资金　　　　　1.7净转售收入　　　　　2现金流出226,139.7749,429.0171,631.6163,985.4141,093.742.1资本金68,000.0049,429.0118,570.99　　2.2预售（租）收入用于开发产品投资49,872.82　9,327.8024,802.9015,742.132.3自营部分经营费用　　　　　2.4出租房经营费用　　　　　2.5经营税金及附加15,881.06　4,471.316,234.065,175.692.6土地增值税14,894.15　4,292.586,009.594,591.982.7所得税17,491.74　4,968.936,938.865,583.952.8长期借款本金偿还60,000.00　30,000.0020,000.0010,000.002.9流动资金借款偿还　　　　　2.10短期借款本金偿还　　　　　2.11借款利息支付-　　　　2.12偿还其他应付款　　　　　3净现金流量52,475.23-49,429.016,812.3945,384.0949,707.764累计净现金流量-49,429.01-42,616.622,767.4752,475.23　计算指标　　　　　　现值系数0.88500.78310.69310.6133　　　内部收益率0.3586　　　　财务净现值23,532.76-43,742.495,335.1031,453.4530,486.70　　　基准收益率13%　　　　-91- 南极新城置业附表13贷款还本付息估算表单位：万元序号项目合计建设经营期12341年初借款累计100,000.00　60,000.0030,000.0010,000.002本年借款60,000.0060,000.00　　　3本年应计利息9,711.002,241.004,482.002,241.00747.004本年底本息偿还69,711.002,241.0034,482.0022,241.0010,747.005年末借款累计　60,000.0030,000.0010,000.00　6归还借款本息来源-　　　　6.1投资回收67,470.00　34,482.0022,241.0010,747.006.2其他投入　　　　　注：贷款利率：7.47%当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）*年利率-91- 南极新城置业附表14资金来源与运用表单位：万元序号项目名称合计建设经营期12341资金来源406,615.00109,429.0197,014.99109,369.5090,801.501.1销售收入278,615.00　78,444.00109,369.5090,801.501.2自有资金68,000.0049,429.0118,570.99　　1.3银行借贷60,000.0060,000.00　　　2资金运用286,139.77109,429.0171,631.6163,985.4141,093.742.1建设投资177,872.82109,429.0127,898.7924,802.9015,742.132.2借款还本付息60,000.00　30,000.0020,000.0010,000.002.3销售税金及附加15,881.06　4,471.316,234.065,175.692.4土地增值税14,894.15　4,292.586,009.594,591.982.5所得税17,491.74　4,968.936,938.865,583.953盈余资金120,475.23-25,383.3845,384.0949,707.764累计盈余资金　　25,383.3870,767.47120,475.23附件1、项目控制性详细规划图2、建设单位工商营业执照-91-'