高尔夫球场建设工程可行性研究报告 86页

'第一章总论1.1.概论;1.1.1项目名称;X高尔夫俱乐部（X）高尔夫球场建设工程;1.1.2项目法人、技术协作单位及负责人;项目单位：X国际高尔夫发展（香港）有限公司;董事长：技术协作单位：项目负责人：1.1.3建设地点;X市X县雁鸣湖生态风景区;1.1.4项目设计规划及用地规模;设计规划：本项目设计一座国际标准的27洞球场，包括18洞会员制球场和9洞公众球场，在18洞会员制球场中有9洞是灯光球场。18洞会员制球场球道总长度7360码，标准杆为72杆；9洞公众球场球道总长度3405码，标准杆为36杆。设计一个45个打位的会员练习场和一个不少于100个打位的公众练习场；6000平方米（建筑面积）主会所和800平方米（建筑面积）小型会所；休闲度假别墅及网球场、游泳池等其他配套设施；可为500名员工提供住宿的公寓楼；1800平方米（建筑面积）草坪养护中心；650亩面积的观鸟林和400亩水面的蒲花荡；300亩的草坪培育场。项目用地：总占地面积4242.78亩。82 1.2可行性研究报告编制依据;（一.《雁鸣湖生态风景区旅游规划》，北京大学环境科学中心，2002。（二.河南省委、省政府关于进一步加快发展第三产业的意见。1.3研究范围;（一）.项目建设的背景、必要性.（二）市场预测分析.（三）项目选址分析与建设条件（四）建设规模与建设方案.（五）环境保护与安全卫生、节能.（六）组织机构、劳动定员和人员培训.（七）项目实施计划.（八）投资估算和资金筹措.（九）项目财务评价.82 第二章项目建设背景及必要性分析2.1项目建设背景2.1.1X市及雁鸣湖旅游区概况X市是河南省省会，中国重要的内陆开放城市和历史文化名城，正在崛起的现代化商贸城市。X北濒黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原，东、西与七朝古都开封、九朝古都洛阳相临。X现辖5市1县6区，总面积7446.2平方公里，总人口666万，其中市区面积1062平方公里，人口233万。X地处平原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，京广、陇海两大铁路干线交汇于此，京珠、连霍高速公路及107、310国道穿境而过，4E级新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和二类铁路、公路口岸各一个。邮政电信业务量位居全国前列。X商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在X举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在X设有办事处或经营场所。82 开放的X在工农业生产、科教文体等方面取得了十分突出的成就，工业体系逐步完善，农村经济发展迅速，先后跻身全国城市综合实力50强和投资硬环境40优城市之列。兴办的X高新技术产业开发区被评为国家重点开发区和全国“十佳”开发区，与X经济技术开发区一起成为河南省对外改革开放的窗口和国内外客商投资的热点。悠久的历史给X留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400多处，其中国家级文物保护单位26处。嵩山风景名胜区是全国44个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点，“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下，威震海内外的少林功夫从这里走向世界，这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观景台、中国宋代四大书院之一的嵩阳书院、我国现存最大的道教建筑群中岳庙等。在X周围，还有星罗棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场遗址，中华人文始祖黄帝、著名历史人物列子、子产、杜甫、白居易、高拱等就出生在X。进入新世纪后，X紧紧抓住我国加入WTO、西部大开发、国家批准X市建设区域性中心城市总体规划的重大机遇，围绕拉大城市框架，高起点、高品位地规划建设郑东新区。郑东新区总面积约150平方公里，预计人口150万，融“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等众多先进理念于一体，同时，还将本着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、共生共荣、以人为本、规划先行的原则，改善老城区面貌，提高人居环境质量，逐步把X建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和区域性中心城市。雁鸣湖旅游区位于X市东偏北部，距X30公里，东距开封30公里，南距X县城15公里，西北距黄河7公里。82 雁鸣湖旅游区包括东湖水上乐园区、中湖垂钓区、西湖鸟类栖息区、姐妹湖美食区和国家森林公园。湖区内碧波荡漾，蒲苇繁茂，风光迤俪，野趣横生，是X市东部面积最大的水域和湿地，常年有多种野生鸟类在此栖息繁衍，目前数量已达数万只。其中国家级保护鸟类八种：小苇、小青脚鹬、大鸨、白鹤、大天鹅、小天鹅、蓑羽鹤、灰鹤；省级保护鸟类五种：苍鹭、灰雁、铁嘴沙、大白鹭、麻雀；其他野生鸟类数十种，如野鸭、野鸡、喜鹊、苍鹰、斑鸠、鹞子、鹌鹑、猫头鹰、布谷鸟、啄木鸟等。森林公园位于湖南岸和西岸，主要树种为槐树，槐林遮天蔽野，与湖、荡景色交相辉映，构成郑、汴地区面积最大的“绿色氧吧”。2.1.2河南省第三产业及旅游业的发展预测近十年来，河南省第三产业的发展取得了较大的成就，不仅对国民经济贡献率不断提高，而且吸收大量劳动力就业。河南省2002年第三产业增加值为1928亿元人民币，占全国比重的1.24%，这一数字占全省GDP的31.28%，仅X市第三产业增加值就达427亿元人民币，占全省比重的22.15%，占全市GDP的46.47%，比上年增长12.2%。目前河南第三产业的发展已成为国民经济增长的主力军，仅X市2003年首季度GDP增长便出现了近五年来没有的13.2%的高速度，第三产业增长也达到12%以上。旅游业是河南省第三产业发展的重点行业。河南省是全国旅游资源丰富的省份之一，丰富的自然、人文、历史景观为河南省创造了可观的旅游收入。例如，2001年河南省接待游客5614.20万人次，比上年增长7.5%，旅游总收入374.50亿元人民币，比上年增长7.98%82 ，占全省GDP的6%，确立了旅游业在全省国民经济中的地位。目前正是河南省旅游业发展的关键时期。国际旅游业的迅猛发展和世界旅游业的热点东移，国内旅游市场的蓬勃兴起和国家区域发展政策、产业政策的重大调整，将给河南省旅游业的发展带来难得的机遇。河南省旅游业正在逐步建成一个比较发达和较现代化的集“行、住、吃、游、购、娱”六要素为一体的综合旅游产业体系。在加强资源开发、基础建设的同时，把更多的精力转到新旅游市场的开拓上。根据河南省委、省政府新的发展战略思路，在积极推动全省上下大力发展旅游业、进一步提升观光旅游的同时，积极向观光、文化、休闲、度假综合性旅游转变，改变过去的旅游粗放型经营模式，注重旅游业的可持续发展。2.1.3高尔夫运动在中国的发展趋势高尔夫球运动发源于15世纪初的英国苏格兰。1754年，X高尔夫俱乐部（GolfclubsSt.Andrews），即现在的“X皇家古老高尔夫俱乐部”诞生，它与美国高尔夫协会一起，成为世界高尔夫球运动的领导者，高尔夫规则即由两者共同制订并沿用至今。在高尔夫运动陆续传入欧洲、大洋洲、美洲、亚洲和其他地区并得到广泛发展后，今天它已成为世界三大运动之一，全世界目前约有3万多个球场，打球人数约有6000万，其中美国约有2万个球场，打球人数3000多万，是世界上高尔夫最普及的国家。高尔夫在其传播发展的过程中，总是经历一个由高消费的“贵族运动”向公众型的“平民运动”82 的转变。高尔夫是以会员制的模式发展起来的，但现在高尔夫人口中已有四分之一是非会员。随着公众球场的不断增多，有的国家公众球场的收费（通常是九洞）已降至与一张影院入场券相当水平。由于公众球场、高尔夫练习场及室内高尔夫的迅速发展，公众球员数量急速上升，经济较发达的国家现在已形成这样的认识：高尔夫球场是城市发展的必要设施。中国虽然在1916年就在上海建成了第一个高尔夫球场，但后因种种原因，大陆高尔夫至1949年后即自行消亡，台湾和香港地区的高尔夫运动却蓬勃发展，如今已成为亚洲高尔夫最发达的地区之一，这从某种意义上也代表着随着现代化进程的推进而促成的中西方文化的交流与融合。今天中国的高尔夫运动是改革开放和经济增长的产物。1984年中国首家高尔夫球会——中山温泉高尔夫球俱乐部在广东成立；1985年，中国第一家中外合作经营的高尔夫俱乐部——82 深圳高尔夫俱乐部正式开幕；1985年5月24日中国高尔夫球协会（CGA）在北京成立；1987年，高尔夫被列为第六届全运会表演项目。在经济比较发达的东南部沿海地区和北京、天津、上海等地，高尔夫与经济同步发展。20世纪90年代中、后期高尔夫球场更是如雨后春笋般在全国各地发展起来。现在，中国已有超过150家高尔夫球场，还有众多的练习场。经济的发展、生活水平的提高以及高尔夫的魅力，使人们对高尔夫的热情不断高涨。高尔夫运动的兴起，带动了与高尔夫相关的球具、服饰、球场养护肥料、机械、传媒（电视、图书和报刊杂志）、教育等产业的发展。1994年首批中国职业球手产生，1995年12月广东深圳观澜湖高尔夫球会成功举行了高尔夫球世界杯赛，这是首次在中国举行的重大高尔夫国际比赛。总之，中国高尔夫运动的发展态势，可用四句话概括：“中国文化容纳高尔夫，中国民众向往高尔夫，中国城市需要高尔夫，中国经济呼唤高尔夫”。2.1.4投资方基本情况该项目由X国际高尔夫发展（香港）有限公司投资建设。该公司是由香港国际发展公司、苏格兰X皇家古老高尔夫俱乐部、苏格兰爱姆伍德高尔夫学院共同发起，于2000年3月在香港注册成立的，公司董事长是樊志强先生。公司主要业务是代表苏格兰X皇家古老高尔夫俱乐部在中国大陆推广、普及高尔夫运动、与苏格兰爱姆伍德高尔夫学院合作开设高尔夫教育，并致力于高尔夫球场设计与建造、高尔夫球会管理、高尔夫运动培训、高尔夫旅游等项目。公司与中国高尔夫球协会及许多省市高协开展了多种形式的合作；与昆明市政府合作，策划、设计了云南省第一个公众球场；参与设计了昆明世博园球场；正在设计改造上海东方巴黎高尔夫球场；在广东省与暨南大学共同开设了高尔夫专业课程；与中国农业大学合作成立了亚洲第一个土壤实验室；与中国林业大学、深圳大学等众多院校开展了一系列高尔夫教育研究项目；参股并全权管理广州紫云山高尔夫球会，培养了一支代表中国高尔夫业余最高水平的球队，多次在国内重大业余比赛中取得个人和团体冠、亚军，并代表中国参加了2002年韩国亚运会的高尔夫比赛项目。82 公司管理人员均在高尔夫界工作多年，具有丰富的管理经验和过硬的技术能力，主要管理骨干更是在苏格兰爱姆伍德高尔夫学院和世界最著名的苏格兰X老球场进行了系统的专业学习和技能培训，公司成立后，吸引了英国和马来西亚的球场设计、施工、管理专家加盟本公司，使公司始终走在国际高尔夫发展潮流的最前端，在中国高尔夫界具有不可比拟的地位。X国际高尔夫发展（香港）有限公司的公司注册证书和商业登记证见附件一。2.2项目建设必要性分析2.2.1X市第三产业的需要高尔夫运动是一种文化娱乐、体育休闲性产业，是第三产业的一个重要组成部分。高尔夫运动的发展不但能直接增加X市第三产业的增加值，而且还能带动宾馆业、餐饮业、交通业等诸多其他第三产业相应发展。本项目与雁鸣湖旅游区关系密切。雁鸣湖旅游区正处于休闲娱乐、旅游度假、生态保护的综合开发期，在规划森林公园的同时，大力开发以水域湖泊为主题的旅游项目，本高尔夫项目正处于这一片区域的中心位置，对雁鸣湖旅游区的开发起着至关重要的作用。本项目的建设能直接带动整个旅游区的发展，使这一区域成为X市及X县新的经济增长点。2.2.2提高X的城市品位的需要82 X正在建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城和区域性中心城市，而高尔夫所具有的特点和效应，使得它能成为X发展目标的标志之一，也是X最闪亮的一张名片。X作为国家级开放城市和全国3个商贸中心试点城市之一，建设一座国际标准的高尔夫球场，可充分体现未来区域性中心城市的高尔夫之美韵，提高城市品位，塑造全省政治、文化、经济和科技中心的大都市形象。2.2.3完善河南省及X市投资环境的需要高尔夫运动发展比较好的国家的发展历史经验表明，有无高尔夫球场，是外商考虑是否投资的重要因素之一。发达国家的高尔夫运动比较普及，高尔夫球场是高层次商务活动的重要场所，商务谈判往往是在打高尔夫球的过程中完成的。中国高尔夫运动的发展与当地国民经济增长成正比的事实也验证了这一点。河南省作为中国的大省，境内没有一座国际标准的高尔夫球场，这与周边几个省区是难以比拟的。X作为河南省省会，是全省政治、经济、文化、科教中心，在完善城市基础设施与配套设备建设上，应该有一座可以举办国际比赛的国际标准的高尔夫球场。2.2.4扩大内需的需要82 目前，国内的经济增长在一定程度上依赖于扩大内需。扩大内需包括扩大投资需求和扩大消费需求两方面。本项目总投资额为17022万元，其中相当大的比重为工程建设，相应扩大了X市施工市场的需求量；另一方面，项目建成后可满足X市及周边地区中、高层收入者的文化娱乐、体育休闲等多方面的需求，同时也可为地方政府增加相当可观的税收收入。2.2.5扩大就业的需求本项目在建设过程中，机械操作、材料运输、工程队、前期草坪养护等都需要大量人员，从而增加了大量就业机会。球场建成后可提供约500个长期稳定的就业机会。另外，本项目能带动宾馆、餐饮、交通及周边地区其他服务业的发展，便相应扩大了就业容量。第三章市场预测分析82 3.1高尔夫运动市场需求的形成目前，X市乃至河南省熟悉高尔夫运动的人尚少，对它产生需求要看多种因素的变化。第一，经济因素。高尔夫目前在世界上仍是较高收入者的运动，本项目18洞会员制球场即是为X及周边地区的这一群体设计的。随着X及河南省经济的发展和人们收入水平的提高，一方面能使这一消费群体增大，另一方面，也由于消费者的增多，从而使高尔夫运动降低收费标准。广东高尔夫球场的建设、发展即验证了这一点。另外，本着弘扬高尔夫文化、推广普及高尔夫运动的初衷，并考虑到河南是中国的第一人口大省，中等收入者占有相当的比例，本项目特别设计了9洞公众球场，以满足这一群体的消费需求。公众球场收费比较低，适合中产阶层，可极大激发他们的消费潜力。第二，技术因素。社会历史的发展证明，城市发展越快越大，经济水平越高，城市居民回归大自然的渴望就越强烈。融自然景色于其中，具有绿色、氧气、阳光、运动之内涵的高尔夫运动正是对经济水平较高的城市居民的最好回应。这也是为什么在经济程度高的地区（如广东、北京、上海）和国家（如美国、日本）高尔夫运动比较普及的原因之一。另外，城市居民文化素质的提高及与高尔夫文化良好的融合也能使高尔夫市场需求增大。3.2X及周边地区消费市场预测X高尔夫球场，其客源主要来源于三方面：82 一是X作为河南省省会城市和国家级开放城市，拥有众多的投资、经商者，拥有数千家企业，包括跨国公司、境外大企业和多家国内上市公司。同时随着X经济的迅猛发展，支柱产业的形成，包括工业、农业、服务业、中介业、金融业、建筑业、房地产业等多方面的效益好、规模大的企业日益增多，这些企业的投资者、经营者、管理者和高技术人才由于业余生活以及商务交往的需要将形成本项目的重要客源。二是X市拥有众多的高等院校、科研机构，随着高级知识分子收入水平的逐步提高，他们越加注重追求大自然的情调和优雅的文化内涵，有望成为高尔夫的重要客源。X市经济发展迅速，市区人口增长很快，其中高收入者占有一定比例，加上高尔夫宣传方法得当、收费标准合理，将可以从市民中吸收更多的高尔夫运动爱好者。三是X市地理位置优越，交通发达，距有高尔夫球场的城市西安、武汉、北京、济南均在500公里以上，如此广阔区域内的高尔夫爱好者将会被吸引到X来。更重要的是，随着X区域性中心城市的确立，以及郑东新区的全面开发建设，加上现代化商贸城的区位优势和极其丰富的旅游资源，东来西往、南下北上的商务活动者与旅游者，将成为本项目的又一重要客源。3.3市场运营方案2002年XGDP为926.8亿元，名列全国第29位，而且根据市统计局最新数字表明，X市2003年第一季度GDP为229.8亿元，增长速度为13.82 2%。有着如此强劲的经济实力和发展速度，高尔夫在X有很大的发展空间，X市场的潜在消费能力也是非常大的，而且高尔夫球场本身也是经济发展到一定程度的必然产物。3.3.1市场定位X高尔夫俱乐部设计有一个18洞会员制球场和9洞公众球场，18洞会员球场将以一流的球场设计、高标准的建造、养护和高水平的管理服务各界知名、成功人士，9洞公众球场将以其合理的收费面向大众。在目标市场定位上为：在消费者层次上，以中产阶级及其以上人士为主，包括中外企业业主，企业中、高层管理人员，大学、科研院所的专家教授，政府中、高级公务员，个体工商户，外地游客；在区域上，以X市为核心，辐射周边城市如开封、洛阳等等。3.3.2会员制球场会员分类（一）荣誉会员：对象为俱乐部顾问、海内外社会各界关心本俱乐部的知名人士。（二）创始会员：为球会创始期入会者，享受特别优惠。（三）个人会员：以个人名义入会者。（四）公司会员：营利性事业、企业等，以公司名义获得公司卡。会员卡采用记名式，为终身制，可转让。会员可带三位非会员宾客下18洞会员球场打球，宾客可享受俱乐部嘉宾待遇。9洞公众球场面向大众，任何人士无须会员卡可下场打球。3.3.3广告宣传82 主要是通过媒体进行广告宣传活动，如报刊广告和电视广告。在正式销售会籍之前先在发行量大、覆盖面广的报纸上和省电视台上做有关会籍销售的广告，在球场投入使用之际再利用更多方式做宣传广告。宣传的内容不只是球会，也包括高尔夫运动的知识及河南省高尔夫的动向等。俱乐部宣传资料有：（1）《俱乐部会员章程》（2）《入会须知》、《入会申请表》（3）《价目表》（4）俱乐部综合宣传画册（5）会徽、服装及其它的设计内容3.3.4销售工作的拓展主要是针对18洞会员制球场的会籍销售工作。（1）球场建设初期组建销售部，招聘并培训业务人员，销售部设在X市。（2）在球场开业后将把销售总部设立在球场内，同时可根据市场需求在开封和洛阳等地设立销售分公司。（3）组织高尔夫球技术讲座班，并安排免费课程，目的在于提高会员整体高球水平。（4）成立高尔夫球队，带领队员参加全国性业余高尔夫赛事，以提高河南省高尔夫的水平和声誉。（5）定期举办高尔夫业余赛事，并承接大型职业高尔夫球赛，以此扩大高尔夫运动在河南省的影响力。第四章项目选址与建设条件82 4.1项目选址项目选址在X市雁鸣湖旅游区内，位于X县城北部，处于黄河湿地向黄河冲积平原的过渡地带。该旅游区地理位置在东经114°00′02″—114º07′01″，北纬34º47′06″—34º53′52″之间，紧邻连霍高速公路，西北距黄河7公里，南距X县城15公里，东、西距开封、X30公里，距X国际机场32公里，是X的高品位度假休闲区，郑东新区的“后花园”。工程项目地理位置见附图一。4.2外部环境与交通运输条件4.2.1外部环境雁鸣湖旅游区位于X市所辖的X县境内，以雁鸣湖和县国营林场北林区为主体构成。全区总面积约5000公顷，有林地面积2583公顷（其中刺槐林2387公顷，杨类190公顷），水面及湿地面积约1500公顷。该区跨5个乡镇。该风景名胜区地处暖温带，四季分明，雨量适中，光照充足，气候宜人。这里不仅有水有林，风景秀丽，而且野鸭成群，苍鹭驻足，白鹤翱翔，大雁齐飞，具有很强的观赏价值。雁鸣湖是通过人工渠道分流黄河水而形成的，包括东湖、中湖、西湖。东湖水位深，水面大，正开发成水上乐园区；中湖北低南高，南部为茂密的水生植物，中部水浅草多，北部沿堤水深，这里作为景区的缓冲区，是鸟类栖息地之一，为东湖游客垂钓和观鸟之处；西湖水位普遍较浅，蒲草、芦苇非常茂密，是鸟类的主要活动区。82 雁鸣湖南岸是面积近4万亩的森林公园，这里林木茂盛，蔚然成荫，是景区的有机组成部分。林中野生鸟类数量繁多，是X市的爱鸟护鸟基地。项目建成后将依托省会X市和雁鸣湖旅游区进行良好的运营，成为X市重要的休闲度假基地。4.2.2交通运输条件X是我国公、铁、航兼具的综合性交通枢纽，是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地。X素有中国铁路“心脏”之称，京广、陇海两大铁路干线在此交汇，周围还有京九、焦柳、月石、平阜线通过，形成三纵三横干线框架。拥有三个铁路特等站，X北站是亚洲最大的列车编组站，X东站是全国最大的零担货物中转站，X车站是全国最大的客运站之一。X是全国7个公路主枢纽城市之一，国道107线和310线以及境内的18条公路干线，辐射周围各省市；京珠、连霍高速公路在此交叉而过。目前，X拥有铁路一类口岸和航空一类口岸各1个，铁路二类口岸和公路二类口岸各1个，货运在X可联检封关，直达国外，开通了X至香港直达集装箱专列。X空港已与全国30多个大中城市通航，开办有直飞香港、澳门的包机业务，新的4E级国际民航机场——新郑国际机场已建成通航，是全国五大航空门站之一。项目选址地理位置优越，交通十分便捷。4.3自然条件4.3.1雁鸣湖旅游区地质条件82 雁鸣湖旅游区地质构造为秦岭东西向构造体系东端和新华夏系沉降带之华北坳陷复合部位。X县地层上部为新生代第四纪的松散沉积物发育而成，土壤有亚砂土及粉砂土两大类，并有亚砂土及黑色淤泥夹层。下部为新生代第三纪和石炭纪、奥陶纪、寒武纪等古老地层。新生代第四纪由于沉积初期基面不平，以及地质构造差异的影响，总厚度变化很大，其厚度是北厚南薄，雁鸣湖旅游区北部的黄河大堤至其南部厚度由350米降至300米。根据河南省地震局对本地区构造断裂的调查，不存在深大断裂，断裂构造为盖层断裂，这些断裂新生代以来活动微弱，不具备发生6级以上的地震条件。但由于受华北地震带的影响，该地区存在6级以上地震的地质背景。据国家地震局及建设部发《中国地震烈度区划图（1990）》及《河南省工程抗震设防烈度图》的规定，该地区工程抗震设防烈度为7度。依据上述条件可知，雁鸣湖旅游区的场地是稳定的。4.3.2地形地貌雁鸣湖旅游区处于黄河湿地向黄河冲积平原的过渡地带，地形表现为湿土和沙丘相交，是林木覆盖率较高的区域。生态环境保持了黄河冲积平原的地貌原状，沙丘多为风成丘，是古黄河多次决口并受西北风搬运形成。该类地形地貌对球场的造型、排水及日常养护是非常有利的。4.3.3水文及工程地质条件82 从河南省区域水文地质条件看，雁鸣湖旅游区所处位置地下水储量丰富，地下水富存于深部黄河沉积的砂层中，浅部地下水主要富存于粉细砂的砂层中，地下水补给面广，构成单元丰富，这一范围内的浅层地下水多年平均可开采量为17205.3万立方米，地表水多年平均可利用量19600万立方米，完全能满足高尔夫球场的用水需求。地下水位埋深不一，一般在平坦地带为自然地面下2—3米，其水质类型为HCO3－－Cl－－SO42－+Na+－Mg2+－Ca2+或HCO3－－Cl－－SO42－+Ca2+－Na+－Mg2+型，总硬度229.6—469.7mg/L，PH值7.25—7.7，对砼无腐蚀性。高尔夫项目区紧邻一条引黄干渠，设计过水能力90—150m3/s，可作为项目区用水的有效补充。项目区西北距黄河7公里。X县境内黄河大堤设防水位（2000年）平均高程为89.875米，现实际高程为92.752米，按国务院要求流量22300m3/s大堤不决口。为确保堤防安全，从七十年代起，在千里黄河大堤的北面（南岸）采取放淤固堤工程，加宽堤身到100米，X县境内已淤背加高到90.524米，防洪可靠。项目区天然地基承载力为100—120kPa。具体地基土物理力学特性见表4－1。82 表4—1编号层底高程（m）层厚（m）土名天然含水量W%%天然容重γkn/m3比重Gs--饱和度Sr%%天然孔隙比e--液限ωL--塑限ωp--塑性指数Ip--液性指数IL--内摩摩角фº度粘聚力CMPa比贯入阻力PsMPa压缩模量EsMPa承载力标准值fkKPa①-1.9～-2.10.9素填土----------------------------②-2.1～-2.30.3粉质粘土23.018.82.71850.73629.118.810.30.4121441.04.5110③-3.1～-3.51.0粉砂26.519.82.681000.713------------4.89.2120④-6.5～-6.63.2粉土----------------------0.63.585⑤-8.1～-8.21.6粉土----------------------1.14.298⑥-8.9～-9.00.9粉砂----------------------6.812.0150⑦未揭穿粉土----------------------0.84.09082 4.3.4土壤结构及土壤成份雁鸣湖旅游区地处黄河泛滥平原，地表下1—2m范围主要有粉细砂覆盖，其下地层多为中细砂、粉土，地表覆盖的粉细砂混杂少量粉粒。项目区范围内沙质土壤约占55%左右，壤质土壤为35%，其余为湿地、水域、潮土。地表1m范围内的土壤物理及化学性状见表4—2。表4—2物理性状表：层次cm颜色质地容重g/cm3孔隙度机械组成%0.050.05-0.010.01-0.0050.005-0.001<0.01<0.0010-18灰白砂土1.3345.8180.158.891.941.869.967.1618-100浅黄紧砂1.5540.5276.2612.781.941.869.977.16续表4—2化学性状表：层次cm有机质%全氮%全磷%PH代换量me/100g(±)石灰反应0-180.390.0210.01497.62.52中18-1000.210.0210.01297.83.72中4.3.5气象条件（一）气温全年平均气温：14.2ºC年极端最高气温：42.1ºC年极端最低气温：－19.7ºC最冷月（一月）平均最低气温：－4.6ºC最热月（七月）平均最高气温：32.1ºC（二）风向冬季主导风向：东北82 夏季主导风向：东南（三）风速春季平均风速：2.4m/s夏季平均风速：2.1m/s秋季平均风速：1.7m/s冬季平均风速：2.6m/s夏秋季最大风速：17m/s冬季最大风速：20m/s（四）降水年平均总降水量：611.9mm年最大降水量：779.6mm年最小降水量：366.1mm年月平均最大降水量（七月）：156.2mm年月平均最小降水量（一月）：7.4mm年日平均最大降水量：91.3mm年小时平均最大降水量：36.6mm（五）湿度年平均湿度：68%年最热月（七月）相对湿度：80%年最冷月（一月）相对湿度：62%（六）其它全年日照时数：2366小时82 最大冻土深度：300mm最大积雪厚度：210mm全年无霜期：212天4.4建设条件4.4.1区域条件能满足项目要求雁鸣湖旅游区是当地政府在国家森林公园的基础上进行规划论证的。2002年6月由北京大学环境科学中心帮助编制了《雁鸣湖生态风景区旅游发展规划》，并采取了边规划、边建设、边开放的开发方式。进区道路及供电设施为早期建设完成项目，环湖游览道路已经修通，通讯、供水设施正在加紧建设中。4.4.2水资源及自然生态环境良好雁鸣湖旅游区原系国家森林公园，环境保护良好，该区域水资源及自然生态环境是建设高尔夫球场的理想条件，是X市及其周边地区的其它场地无法比拟的。4.4.3征地工作落实本项目已于2002年4月9日与X县政府签署了《土地有偿使用合同》。土地有偿使用范围是5347.49亩，其中大部分是林场的沙荒地，基本上不需要进行拆迁工作，可大大缩短建设工期。《土地有偿使用合同》见附件二。4.4.4资金筹措落实82 由X国际高尔夫发展（香港）有限公司投资建设X高尔夫项目，注册资金6900万元。项目总投资17022万元，全部来自自有资金投资。该公司在国内、外信誉度较高，具有丰富的经营管理经验。4.4.5建材资源建材、沙石料来自新郑、密县，距项目区35km；水泥可由厂家直接送到项目区；X县城建材市场可供应钢材、木材及项目所需的其他建材，距项目区15km。82 第五章建设规模与建设方案5.1建设规模5.1.1设计规模本项目设计规模为国际标准的27洞球场，包括18洞会员制球场和9洞公众球场，在18洞会员制球场中有9洞是灯光球场。18洞会员制球场球道总长度7360码，标准杆为72杆；9洞公众球场球道总长度3405码，标准杆为36杆。设计一个45个打位的会员练习场和一个不少于100个打位的公众练习场；8000平方米（建筑面积）主会所和800平方米（建筑面积）小型会所；休闲度假别墅及网球场、游泳池等其他配套设施；可为500名员工提供住宿的公寓楼；1600平方米（建筑面积）草坪养护中心；600亩面积的观鸟林和400亩水面的蒲花荡；300亩的草坪培育场。日接待能力400人次。总占地面积5347.49亩。球场总体规划图见附图二。5.1.2建设内容（一）27洞球场。总长度为10765码。其中果岭面积18000m2，发球台面积14000m2，球道面积45万m2，长草区面积18万m2，水域面积20万m2，沙坑面积14000m2。（二）会员练习场和公众练习场。面积分别为51600m2和76250m2，打位分别为45个和不少于100个。（三）9洞灯光球场。即18洞会员制球场中有9洞安装灯光照明。（四）球车道。设计总长为15000米，宽度为2.5米。82 （五）球场喷灌系统和排水系统。（六）主会所和小型会所。主会所建筑面积8000m2，包括中西餐厅、酒吧、宾馆、桑拿、更衣室、美容健身房、游戏机中心、歌舞厅、高尔夫专卖店、管理人员办公室、会议室等设施；小型会所建筑面积800m2，包括中西餐厅、更衣室、高尔夫专卖店、管理人员办公室等设施。（七）休闲度假别墅。为美式风格，户型多样，首期计划建造50栋。（八）网球场4座。包括更衣室、洗浴等设施。（九）大型游泳池一座。配套设施有更衣室、洗浴室。（十）员工公寓楼。建筑面积6000m2，包括公寓、员工活动中心和员工餐厅。（十一）草坪养护中心。建筑面积为1600m2，包括办公室、更衣室、员工休息室、机械库、仓库、机修车间等。(十二)观鸟林和蒲花荡。规划面积分别为600亩和400亩。（十三）草坪培育场。面积300亩。（十四）园林绿化。面积为100万平方米。（十五）公用工程（1）供水、排水、排污设施（2）供电设施（3）道路设施（4）通讯设施（5）围墙、栅栏82 5.2规划方案5.2.1规划原则（一）坚持可持续发展战略，保护自然生态环境及雁鸣湖景区。（二）符合雁鸣湖旅游区总体规划，充分利用当地公用工程设施。（三）因地制宜，布局合理，充分利用现有的自然景观和地形，进行球场规划及各功能区的划分。（四）从设计、建造到管理均为国际一流水平，目标是成为中国高尔夫界及X的相对永久性标记。（五）坚持“自然”的设计原则，以人为本，建造一座“自然的高尔夫球场”，创造高品位的人文环境。5.2.2设计思想（一）环保性——设计师充分考虑雁鸣湖风景区的自然条件，对原有植物、水资源充分考虑利用，创造一个源于自然，又优于自然的良好绿色环境。（二）战略性——在满足高尔夫运动规则的前提下，充分发挥运动本身独具特色的挑战性，结合自然条件，在设计中巧妙地利用水面和坡地障碍，使球手在击球前，需认真分析球场设计，研究击球战略，对每杆的风险和回报仔细权衡。这种挑战性设计也是现代高尔夫球场设计的趋势，是国际高尔夫公认的最佳理念之一。（三）多样性——82 运用球场规划的灵活多变性，通过长洞、中洞与短洞的有机组合，使整体布局合理而又独具特色，每一洞既有自己的特点，又遵循统一的原则，能激起打球者最大的兴趣，给他们以最大的享受。体现了变化中求统一，统一中有变化的多样统一原则。（四）艺术性——在原有的自然景观的基础上，通过园林绿化创造极佳的视觉效果。以流畅的造型，丰富的背景，曲折的湖岸，优雅的树木，绚丽的花朵，舒缓的草坡，变幻的沙坑，最大限度地体现出设计遵循的和谐、均衡、韵律的美学原则。（五）经济性——最大限度地利用自然、地产资源，节约水资源；充分利用现有自然地形，合理调配土石方，减少土石方工程量，降低造价；科学地选用草种和绿化树种，将球场今后的保养护理成本降到合理的范围，以最少的投资代价获得最大的回报。（六）综合性——设计中充分考虑球场与总体规划相结合，在交通道路、自然植被、自然地形等方面，注重与其他项目有机过渡，使整个规划布局合理、分区明确。5.3建造方案5.3.1高尔夫球场（一）球场规格18洞会员制球场包括4个5杆洞（Par5）、10个4杆洞（Par4）、4个3杆洞（Par3），每个洞由4个发球台、长草区、球道、沙坑和1个果岭组成，有的球道设置有水域障碍。9洞公众球场包括2个5杆洞（Par5）、5个4杆洞（Par4）、2个3杆洞（Par82 3），每个洞由3个发球台、长草区、球道、沙坑和1个果岭组成，部分球道设置有水域障碍。（二）果岭的构造（1）地基。果岭地基的高度低于果岭最后造型面45cm，其造型大致反映了果岭表面的变化形状。地基一定要平顺、光滑、稳固。（2）排水系统。在地基上挖掘鱼脊形排水沟，主管道沟深350mm，宽250mm，排水管直径为100mm；支管道沟深300mm，宽150mm，排水管直径80mm。排水管选用有孔波纹塑料管，其下部铺一层50mm厚、直径10—5mm经水冲洗过的砾石，其左右和上部填充同样规格的砾石，砾石面与地基面持平。排水管进水口用塑料纱网封口。（3）砾石层。在排水层的基础上，均匀铺上一层厚100mm、直径10—5mm冲洗过的砾石。（4）粗砂层。在砾石层之上均匀铺一层厚50mm、直径4—2mm经水冲洗过的粗砂。（5）隔离板。在果岭的边缘，即土壤和根系层之间，垂直放入一圈带状的塑料薄板，板厚0.5—1mm，宽25—30mm。（6）根系层。在粗砂层之上，均匀铺上一层由沙和有机质组成的混合物，有机质与沙子的混合比例至少为1:10。沙子标准见表5－1。82 表5－1沙粒大小沙粒直径范围重量百分比很粗的沙2.0mm－1.0mm<5%粗沙1.0mm－0.5mm<10%中沙0.5mm－0.25mm50－70%细沙0.25mm－0.125mm20－30%特细沙0.125mm－0.075mm<5%淤泥<0.075mm<5%粘土沙子和有机质混合物的标准见表5－2。表5－2沙粒大小沙粒直径范围重量百分比沙砾3.4mm－2.0mm<2%<10%很粗的沙2.0mm－1.0mm<10%粗沙1.0mm－0.5mm>60%中沙0.5mm－0.25mm细沙0.25mm－0.125mm<20%特细沙0.125mm－0.075mm<5%<10%淤泥0.075mm－0.002mm<5%粘土<0.002mm<3%（7）喷灌系统。选用出水量小、细雨状的喷头，以等边三角形或正方形分布，使相邻的喷头喷水能相互100%重叠，安装2种喷头，一种向内负责果岭，一种向外负责果岭周边。喷头最大射程控制在20米。在果岭后坡下不显眼位置设置快速补水插座。（8）草坪。剪草高度一般为3mm—6mm，重大比赛时剪草高度甚至低于3mm。82 （三）发球台的构造发球台台面平坦，前后有1%的坡度。发球台的平面布局设计有多种形式，有的按球道轴线依次排列为直线型，有的呈弧型，也有的呈不规则型。台面面积差异较大，第一球道和第十球道发球台面积较大。发球台的坪床结构同果岭近似，但与果岭不同的是，在完成排水系统后，直接将根系层放到地基上，省去了砾石层、粗砂层、隔离板，根系层厚度为200mm。发球台剪草高度通常为10—18mm。（四）球道的建设球道在建造过程中最大限度地利用原有的地形，与自然地貌融为一体。球道表面变化起伏而且顺滑，其形状一般为狭长形，也有左拐、右拐或扭曲形。（1）测量和定桩根据球道中心线和永久水准点，测量出桩的坐标并打桩。通常每隔30米一桩，弯曲球道的拐点也打桩。在现场施工中，应根据地形和实际情况做一些适当的调整。（2）清场在球道区原覆盖的树木都必须清除掉。在弯曲或转折点，会保留几株树木作为障碍或指示树；在球道边缘和长草区内缘，保留一些重要的树木作为障碍和球洞的隔离；长草区外边缘的树木完全保留。（3）粗造型82 按照设计图和现场的定桩，大型推土机、挖土机、运载机等对需要填方或挖方的区域，包括湖、水塘、障碍、草坑、积水井、球道上的缓坡、高草区的山坡和车道等等，进行原始的土地平整、造型。除留存的树木外，在表土15cm以内的石块、树桩、树根彻底清理。在填方的地方，切实保证压实效果。（4）排水系统在每个斜坡底部设置积水井，以大口径多孔管相互连接，最终流向附近的湖泊或主排管；在每个积水井斜坡面上，按鱼脊式作表面排水。主管、支管、侧向管、积水井分别采用不同口径的多孔管，多孔管四周铺放砾石，砾石上填充粗砂，这样大量多余的水能通过表面、根层、心土层，多层次地流向排水管。排水管上部的土层一定要压实。在较陡的沙丘上设置拦洪渠、明沟，建在打球者看不到的高草或树林中，出水口流向场内的湖泊。（5）灌溉系统由办公室内的电脑调控分布在球场各处的卫星控制箱，卫星控制箱则管理20—25个电磁阀，每个电磁阀控制4—6个喷头。球道边缘每隔50m设置一个补水插座。（6）细造型和土壤准备在完成排水、灌溉工程后，用小型造型机、耙拖机将整个区域重新浅推、耙、拖，使球道达到最后的地表要求。土壤准备和细造型配合。利用现有的地表土，根据土壤分析结果，将有机肥、调整PH值的化学物质施入土层，只需浅耕、平耙、拖顺并清理地面上各种杂物、石头，最终使表土平整、顺畅。82 （7）草坪种植在土壤改良、翻耕后，清除原有植被的残根和杂草，喷施灭生型除草剂，待药害期过后即可播种。播种前在积水井、阀门盖、喷头、果岭环外、发球台坡面、沙坑边缘、陡坡等地方先用草皮围圈铺植保护，防止浇水、下雨对这些地方的侵蚀和破坏。播种时采用液压喷播的方法，即将种子、肥料、稳定剂、养护材料等按比例混合于水中用液压动力将之均匀喷施于坪床表面。播种后要进行浇水、施肥、滚压、铺沙、补种、剪草等养护工作。球道剪草高度为13—20mm。（五）长草区的建造长草区设有沙坑、水塘、障碍树等。长草区分为两级：初级长草区和次级长草区。初级长草区是球道两侧剪草高度高于球道的草坪，其外缘为次级长草区，由自然生长状态下的草坪、树林、灌木丛及园林绿化组成。初级长草区的建造和球道是一个整体，各项工作同步进行；次级长草区的坪床不做特殊处理，在原土中施入有机肥改良后即进行播种建坪。初级长草区剪草高度通常为25mm—76mm。（六）沙坑的构造（1）地基。地基为内凹形，深度不一，坡度小于50%，果岭沙坑靠近果岭的边缘有小的垂直面，地基表土打一层水泥面作稳固处理。（2）排水系统。在地基上挖掘鱼脊形排水沟，主管道沟深250mm82 ，宽200mm，排水管直径为100mm；支管道沟深200mm，宽150mm，排水管直径80mm。排水管选用有孔波纹塑料管，其下部铺一层50mm厚、直径10—5mm经水冲洗过的砾石，其左右和上部填充同样规格的砾石，砾石面距地基面50mm。在砾石层上部填充一层直径4—2mm经水冲洗过的粗砂至地基表面。（3）沙坑沙。选用白色洁净的沙坑沙，其颗粒标准与果岭沙子一样（参阅果岭沙粒标准）。沙坑沙直接铺在地基上，厚度为125mm。（4）沙坑边缘。沙坑边缘略高于外部连接地带，以阻止外来水进入沙坑，其坡度不超过25%。植草采用铺草皮法，并钉上小竹片或小木棍加以固定。（七）湖泊按照设计形状、深度、坡度挖掘湖泊，并用推土机进行整形工作。湖泊底部及边缘一定压实，因地下水位很高，故不需做防渗漏处理。有的湖泊通过管道相通，方便补水或排水。湖岸植草采用铺草皮法，并钉上小竹片或小木棍加以固定，部分湖泊堤岸需做特别处理，如钢网石篮堤岸、石块砌堤岸等。（八）球车道工程球车道设计总长15000米，宽度2.5米，发球台、落球区、果岭区、交叉地带及回车道做加宽处理。施工时对地基表土夯实，用灰土进行加固处理，C20混凝土面层厚14cm。82 （九）草坪养护机械、工具草坪养护机械、工具见表5－3。表5－3序号机械、工具名称单位数量1坐式果岭剪草机台32手扶式果岭剪草机台63球道剪草机台34初级长草区剪草机台25次级长草区旋转式剪草机台16手推式长草区剪草机台47球道拖拉机台18多用途运输车台39球道运输车台310自行式果岭铺沙机台111拖式球道铺沙机台112坐式农药喷洒机台113果岭穿孔机台114球道穿孔机台115耙沙机台216球道施肥机台117手推式施肥机台418大型草屑收集机台119自动筛沙机台120起草皮机台121疏草机台122背负式鱼丝打草机台423背负式刀片打草机台224气浮式剪草机台425梳草器套626划草器套627深度草坪切割器套628铺沙拖网个129各种大型剪草机配套之刀身套若干30穿孔机配套之各种空心管、实心管套若干31旋转式剪草机之刀片个若干32起草皮机之刀片个若干33露水清扫器个634打洞器套235洞杯套若干82 36旗杆套若干37球T套若干38沙耙个20039洗球机个340磨刀机台241抽水机台342空气压缩机台143其他草坪养护工具若干44其他机械维修保养之机床、工具若干5.3.2高尔夫练习场会员练习场，是专供会员及会员所带嘉宾练球之场所。打位台为两层设计，共45个打位，宽80米，并包括男、女洗手间，一个可供宾客休息的水吧，一个存、发球室，一间办公室。安装有夜间照明设施，可夜间练球。练习场草坪区长度（从打位台算起）为280米，面积为51600平方米。公共练习场，专供非会员球员练球。练习场为类似荷花型的圆形设计，直径为300米，练习打位设计不少于100个，最大容量为250个打位。同样设计有洗手间、存发球室、水吧。总占地面积为76250平方米。练习场草坪区的建造过程和球道相同，草坪的养护管理水平也与球道草坪一致。草坪区内有数个果岭状的落球平台，是为球员练习击球上果岭用的。5.3.3主会所和小型会所工程(一)工程地质地貌主会所坐落于蒲花荡湖边的一个沙丘上，沙丘高度为5—82 6米，为生活服务区的制高点。沙丘上分布有小面积的灌木丛。根据现场详勘，其天然地基承载力为100—120kPa，下部地层地基承载力标准为170—220kPa。抗震设防烈度为7度。（二）建筑结构主会所建筑面积为8000平方米，为二层框架式结构，坡屋顶，分会所和客房两部分，会所和客房有走廊连接。会所内部设施包括：（1）一楼：a．会员接待前台b．餐厅，160个餐位；西餐咖啡厅；可提供中西餐的厨房c．更衣室，男部300个衣柜，20个淋浴位，一个干蒸桑拿房，两个浴池，洗手间；女部80个衣柜，12个淋浴位，洗手间，美容室d．一个100平方米的高尔夫用品专卖店（2）二楼：a．会议室；各部门办公室b．客房，两层共80间客房，豪华套房10间，标准间70间，三星级标准c．健身中心，器械房一个、乒乓球室一个、桌球室一个高尔夫会所及宾馆方案见附图三。公众球场会所专为公众球场设计，为前往公众球场打球的非会员球员提供服务。设计为一层，建筑面积为800平方米。内部设施为：a．接待前台b．餐厅，60个座位82 c．更衣室，男部100个衣柜，12个淋浴位，洗手间；女部40个衣柜，8个淋浴位，洗手间d．一个小型高尔夫用品专卖店e．会所经理办公室5.3.4休闲度假别墅工程(一)工程地质地貌休闲度假别墅环绕观鸟林设计，处于林边地带，林木较为稀疏，地形为较平坦的沙荒地和沙丘相交。根据核工业部第五研究院1997年作的《X林场森林公园工程地质条件》，该区域地表下1—2米主要为粉细砂，其下地层多为中细砂，地表天然地基承载力为100—120kPa，下部地基承载力标准为170—220kPa。抗震设防烈度为7度。(二）建筑结构造型为美式别墅，建筑结构为框架结构形式，坡屋顶，建筑面积300平方米左右，带独立花园和车库，配中央空调系统，豪华装修。5.3.5员工公寓楼工程（一）工程地质地貌员工公寓楼位于项目区内靠近西偏北边界处，该区域地势平坦，主要为湿地，树木非常稀少。根据现场实勘，其天然地基承载力为100—120kPa，下部地基承载力标准为170—220kPa。抗震设防烈度为7度。（二）建筑结构82 员工公寓设计为三栋。每栋两层，有44间房，东西走向，砖混结构，每层中间为走廊，两边各11间房，每房住4人，有独立卫生间和阳台，楼梯位于东边，西边为消防通道，每层一个影视厅。员工餐厅和员工活动中心为独立建筑，两层结构，一层为员工餐厅，二层为员工活动中心。5.3.6球场其他配套工程（一）草坪养护中心位于项目区西南边界附近，靠近15号洞，一座起屏蔽作用的沙丘将其与球场分隔开，有单独的道路与边界外的大道相连。其内部设施包括：（1）1间经理办公室；1间主管办公室（2）男更衣室，容纳80个衣物柜；女更衣室，容纳60个衣物柜（3）30m2的电暖室，2间（4）休息室，面积为220m2，容纳140个员工（5）机修车间，面积为200m2（6）机械库，面积为700m2（7）仓库，面积为150m2（8）油库、工具房、洗车间等（二）草坪培育场由于原有地形地貌的关系，草坪培育场并不是一块完整的土地，而是由集中在一片区域内的多块土地组成，总面积约300亩。82 草坪培育场地势平坦。由于项目区土壤是沙地，具有良好的排水、渗水功能，故不需要建造地下排水设施。灌溉系统很重要，其建造与球道灌溉系统相同。坪床在施入有机肥改良后，喷施灭生型除草剂，待药害过后即可播种。成坪后平时的管理可以粗放，在草皮移植前进行精心管理，以达到所需草皮的质量要求。(二）网球场和游泳池塑胶地面网球场4座，带有灯光系统，可晚间打球。大型游泳池一座，安装循环过滤系统。5.3.7园林绿化工程由于项目区土地面积广大，高尔夫所要求的环境条件很高，故园林绿化工程十分浩大，绿化面积达100万平方米。在绿化配置方面，主要考虑色彩搭配，创造不同的区域特色。由于项目区内树种单一，美学价值不高，在绿化重点区域如高尔夫球场、会所、观鸟林和蒲花荡、度假别墅、主干道两侧、练习场、员工宿舍楼等地方，以常绿植物、随季节变色植物、当地观赏树种及其他高雅美观植物为主题进行配置，不同季节有不同的植物景观，同一季节有不同的观赏重点。在时间安排上，根据客观条件，划分若干个绿化区域，有主有次，有先有后，在7—10年时间内逐步完成。例如，在高尔夫球场施工的同时，绿化工作也要随着进行，以免球场建好后再遭到破坏，而观鸟林作为自然生态保护区，可在几年后再考虑调整和补充树木。82 5.3.8观鸟林和蒲花荡观鸟林和蒲花荡作为自然生态保护区，其原貌基本不变。观鸟林内需补种大量树木，以使其密度达到理想标准，增强其自我调节能力。观鸟林内不会进行工程建设，只是对现有自然道路作一下简单的加固及排水处理，以方便其作为“青少年护鸟爱鸟基地”的需要。蒲花荡将作为会所和练习场的一大自然景观。其部分湖底要加深，湖岸边坡要进行规划改造，使之美观、安全。湖内的芦苇在保证其生长面积的基础上，作一些适当的调整，以改变其无序生长的状态，满足观赏的要求。岸边以垂柳为主导树种进行绿化配置，规划一个环岸公园，创造一个水景、园景相融合的休闲环境。5.3.9公用工程及辅助设施（一）供水设施项目区生活用水靠自备水源井解决。考虑到项目区范围较大，供水距离远，计划在需水较为集中的地点打井，水井布置规划如下：（1）会所1眼，提供会所、宾馆、练习场、停车场的生活用水。（2）员工公寓楼1眼，提供公寓楼和员工活动中心的生活用水。（3）度假别墅区1眼，提供别墅区的生活用水。（4）草坪养护中心1眼，提供草坪养护中心和小会所的生活用水。项目区地下水资源丰富，单井出水量在40吨/小时以上。按照平均用水量160升/人·天，抽水时数4小时/天，则482 眼水井完全可满足项目区的生活用水。每眼水井安装无塔供水设备一套，容量10吨。4眼水井同时提供项目区的消防用水。抽水深度50－60米，为浅层地下水，其水质符合国家生活饮用水卫生规范。2003年X县卫生防疫站对其水质的监测检验数据见表5－4。表5－4检验项目标准值检验结果备注（9805）（9806）PH值≥6.5,≤8.57.467.34臭和味不得有异臭、异味无任何臭和味无任何臭和味氟化物(mg/L)≤10.370.37镉(mg/L)≤0.005未检出未检出铬（六价）(mg/L)≤0.05<0.002<0.002汞(mg/L)≤0.001<0.0002<0.0002耗氧量(mg/L)≤30.970.89挥发酚类(mg/L)≤0.002<0.002<0.002以苯酚计硫酸盐(mg/L)≤25027.235.2铝(mg/L)≤0.2<0.008<0.008氯化物(mg/L)≤25042.019.4锰(mg/L)≤0.10.0640.037铅(mg/L)≤0.01<0.01<0.01氰化物(mg/L)≤0.05<0.002<0.002溶解性总固体(mg/L)≤1000394498肉眼可见物不得含有无肉眼可见物无肉眼可见物砷(mg/L)≤0.05<0.01<0.01铁(mg/L)≤0.3未检出0.1铜(mg/L)≤1未检出未检出硝酸盐(mg/L)≤205.173.37以氮计锌(mg/L)≤1<0.025<0.025阴离子合成洗涤剂(mg/L)≤0.30.0080.009总硬度(mg/L)≤450340277以碳酸钙计粪大肠菌群(MPN/100mL)每100mL水样中不得检出未检出未检出82 总大肠菌群(MPN/100mL)每100mL水样中不得检出未检出未检出（二）排水设施在项目区西南部现有一条源于蒲花荡的排水沟——李寺庄沟，该沟原设计功能是将蒲花荡及其周围的农田积水排泄入县北部的一条骨干河道大孟沟，李寺庄沟走向为从北向南沿蒲花荡穿过项目区，然后往南直接汇入大孟沟，从项目区到汇入干流处长度为8570米，纵坡降1/3500—1/4000，排水沟断面为梯形，原设计底宽5.0米，水深1.5米—2.0米，边坡1:2，设计排涝能力27.6m3/s。由于长年淤积，现在项目区到穿渠倒虹一段淤深1.5米左右，穿渠倒虹下淤深1.2米左右，排水能力不足设计能力的1/3。该沟是距项目区最近的一条排水沟，全线清淤后，可满足项目区的排水要求，故选择作为项目区的主要排水通道。（三）排污设施在项目区东面，距项目区东外延200米处为雁鸣湖旅游区的饮食区——姐妹湖景区，在饮食区内有一条污水排放渠道，专门排放姐妹湖一带的生活污水，该渠的走向为从姐妹湖往东，在姐妹湖景区外有一污水沉淀池，沉淀后的污水通过明渠往东在中万公路处向北穿过干渠排入丁村沟。姐妹湖的污水渠在景区内为地下暗沟，距形1.2m×1.0m，在景区外为梯形，底宽0.8米，沟深1.2米，边坡1:1.5，全长约2700米。（四）供电设施82 X由大电网供电，现有两座110KV变电站，即X变和潘庄变，主变两台，容量2×3.15万KVA，均为双电源供电，由X220KV金岱变、柳林变及开封前台变各出一回路电源，担负着县城及周边9座35KV变电站供电任务。目前全县用电最大负荷5.83MW。高尔夫球场项目区在雁鸣湖西北侧，距正在建设的东漳35KV变电站约3.5km，东漳变电站电压35KV/10KV，主变容量近期1×5000KVA，进线与附近的狼城岗变电站和大孟变电站环网。10KV出城三路，其中往西经杏花村T接往南至总干渠为雁鸣湖专用线路，该线路正在供电，通往高尔夫球场的10KV供电线路，从雁鸣湖专用线路末端往西北接线，至规划的会所位置约1.6km。（五）道路设施，通讯设施，围墙、栅栏道路设施。主干道宽12米，次干道宽6米，用30cm厚的灰土进行地基加固处理，C30路面层厚15cm。通讯设施。安装10条外线，500门电话容量的程控电话交换系统。围墙、栅栏。沿项目区边界每隔3米设立一根高2米的水泥桩，上面拉铁丝形成围墙。沿围墙内侧种植带刺的灌木和爬藤植物。82 第六章环境保护、安全卫生和节能6.1环境保护6.1.1环境保护执行标准（一）《中华人民共和国环境保护法》（二）《建设项目环境保护管理办法》（86）国环字第003号（三）1990年10月27日河南省颁布实施的《河南省建设项目环境保护条例》（四）《污水综合排放标准》（GB8978—1996）6.1.2环境现状根据X市环境保护局2002年10月对该区作的环境报告，区内除了水面和大面积的林地外，周围均为农田，没有工业污染，村庄稀少，环境空气质量现状良好，符合《环境空气质量标准》（GB3095—1996）一级标准要求。区内交通噪声影响不大，可满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）I类标准要求。根据X县环境监测站提供的监测资料表明，项目区内水域水质符合国家《地表水环境质量标准》（GB3838－2002）Ⅲ类标准。2003年X县卫生防疫站对项目区内蒲花荡的地表水水质监测检验数据见表6—1。82 表6—1检验项目标准值检验结果PH值≥6，≤98.05氨氮(mg/L)≤10.22氟化物(mg/L)≤10.85镉(mg/L)≤0.005<0.005铬(mg/L)≤0.05<0.004汞(mg/L)≤0.0001<0.0002挥发酚(mg/L)≤0.0050.002硫酸盐(mg/L)≤25051.8氯化物(mg/L)≤250157.8锰(mg/L)≤0.10.084铅(mg/L)≤0.05<0.01氰化物(mg/L)≤0.2<0.002砷(mg/L)≤0.05<0.01铁(mg/L)≤0.30.18铜(mg/L)≤1<0.0075硝酸盐(mg/L)≤100.25锌(mg/L)≤1<0.025粪大肠菌群(个/L)≤10000未检出6.1.3污染源和污染物及其对环境的影响（一）施工期环境影响鉴于工程建设在旅游区内，选定地貌、景观、植被、水质、大气、水土流失等作为评价因子，施工期对环境的影响见表6－2。表6－2序号环境问题影响来源影响情况1水土流失土地平整与开沟，球场及附属设施建设施工时的影响不可避免，合理选择施工时间及加强管理可减少影响2植被破坏场地清理少数可补救，主要通过合理规划来减少破坏3部分土壤结构改变土壤改良高尔夫球场有对土壤的特殊要求，稳定后对环境影响不大4垃圾和大气污染施工扬尘及生活垃圾造成小范围大气污染，扬尘必须控制，树枝、枯草等垃圾及时清运5水污染水土流失及生活污水造成水污染，可以控制而减小暂时性污染6噪声、震动车辆、施工机械造成一定影响82 （二）运行期环境影响运行期选定地貌、景观、植被、水质、水土流失、土壤施肥、化学药品的使用、病虫害的防治等作为评价因子。本项目主要污染源为生活垃圾和生活污水，项目区内餐饮如中西餐厅会产生少量油烟、噪声等。但污染物排放量较少。运行期对环境的影响见表6－3。表6－3序号环境问题影响来源影响情况1总体地貌、景观改变高尔夫球场特殊工程群体布局设计的不妥可能导致球场品位的降低，要求设计与自然景观协调2水污染杀菌剂及杀虫剂、除草剂等农药可通过具体化学品的选择减轻这种影响3水污染接待设施等生活污染源生活污水影响较为敏感，必须进行治理以减轻污染4植物病虫害大面积单一品种的草坪易于发生病虫害，应加强防治5水土流失土地植被及功能的改变维护高尔夫球场将减轻水土流失程度6.1.4环境保护措施（一）精心设计建设方案，保护风景区现有的地形地貌在进行球场及配套设施设计时，充分利用原有的地形地貌，因地制宜，用地的周边界限与周围环境应达到较自然的过渡。不应形成明显的挡土墙痕迹，避免因大量开挖造成坍塌方危险，也应排除因砌筑挡土墙而破坏视觉环境。在地形图中明确标识要保护的树木，尽可能地在设计中多保留原有的植被形态，以与周边环境相协调。（二）进行文明施工，保护周边的植被和景观82 在施工中要精确计算土石方，就地取用填埋，达到区域内平衡。注意减少噪声，防止尘灰和建筑垃圾对环境的污染。避免由于规划或施工的粗糙而砍伐过多的本来可以保留的树木。（三）积极与政府规划部门协调，保护风景区清净优美的环境高尔夫运动的本质是于回归自然中体会运动的乐趣，绿树、蓝天、碧水、白云是高尔夫球场的环境条件，因此应与政府规划部门协调，在城市建设中，应保证上风向和区域内没有任何污染性项目存在。（四）防治病虫害，选用高效低毒农药本项目大面积单一品种的草坪，易于发生病虫害，需及时防治。应选用高效低毒农药，防止农药使用不当对环境产生的危害。（五）合理布置废物箱，妥善处理生活垃圾在项目区内各处合理布置废物箱，以收集生活垃圾，同时配备保洁人员负责区域内生活卫生。设置垃圾中转站，经初步处理后，再运至X县垃圾处理场集中处理。（六）实行雨污分流，建造污水处理设施项目在排水设计中，实行雨污分流，在区域内建造排污管网，生活污水汇入姐妹湖饮食区的污水排放总管，经污水处理厂处理后达标排放。6.2安全卫生6.2.1安全高尔夫球场是高档休闲运动场所，应提供安全的环境。（一）在建筑物及场地周边设立闭路监控系统，使进场的人员处于监视之下，消除安全隐患。82 （二）在人群相对集中地点的醒目处设置安全告示牌，对职工和客人加强安全教育，增强安全意识。（三）组织一支作风过硬、素质优良的保安队伍，维持正常工作生活秩序，巡查并保护项目区内人员的安全。6.2.2卫生（一）建立卫生制度，随时进行清扫和垃圾收集（二）合理设置果皮箱，果皮箱的造型应与环境相匹配。（三）按城市总体规划，进行垃圾处理。（四）球场树种培植主要选择四季长青的乔灌木，避免大量的落叶影响环境的整洁。6.3消防根据《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）要求，本项目按室外25L/S、室内15L/S计算设置消防管网，该消防管网布置成环状，消防用水与生活用水采用同一根总管。区域内划分防火分区，设置消火栓并配备一定数量的灭火器。制订严格的防火法规，认真对工作人员和客人进行经常性的防火知识教育。6.4节能本项目主要能耗为水和电。为了进一步降低能耗，节约能源，降低运营成本，应采取节能措施，必须对全体职工认真进行节能教育，无论是经营用电，还是灌溉用水，都要在思想上重视节能。本项目主要节能措施：（1）采用先进的自动喷灌系统，节约灌溉用水。82 （2）所有电器设备的选型，尽量选用节能型电器。（3）利用建筑物的顶部，安置太阳能电池，利用太阳能作为第二能源，保证球场的正常运营。82 第七章组织机构、劳动定员和人员培训7.1组织机构7.1.1管理机制本项目在实施过程中，管理机制按照现代企业制度进行运作管理，项目建设全部实行规范的项目法人、工程监理等制度。X国际高尔夫发展（香港）有限公司作为项目的投资商，全面负责本项目的建设与管理。公司实行董事会领导下的总经理负责制，董事会由投资方组成，其主要职责是：制定俱乐部运营的章程，决定内部重大事项，聘请高级职员。总经理则全面负责执行董事会的各项决定，全面负责俱乐部的日常经营和管理工作，并定期向董事会汇报工作情况。7.1.2组织机构组织机构详见以下框图：82 组织结构图董事会82 财务总监副总经理副总经理总经理财务部总经理办公室人事部总务部工程部保安部球场管理部竞技部营业部会员部计划统计室会计室出纳室收银室采购部仓管部秘书机要室汽车班劳资部培训部员工餐厅员工公寓医务室员工俱乐部土方工程班水电维修班值勤班巡逻班消防班设备维修部草坪维修部园林部练习场球童部巡场部餐厅厨房客房专卖店康体部会员部82 7.2劳动定员劳动定员总计476人，人员构成见表7－1。表7－1序号岗位定员备注一高级管理人员41.1总经理11.2财务总监11.3副总经理2二管理部门772.1总经理办公室62.2人事部42.3财务部82.4供应部32.5会员部82.6总务部122.7保安部36三服务部门2493.1高尔夫球场1603.2练习场123.3网球中心33.4餐厅303.5商务中心33.6游戏中心33.7健身中心53.8客房163.9卡拉OK33.10更衣室63.11前台8四球场养护管理部门1364.1草坪维护部1004.2园林部304.3机修部6五工程部1082 7.3人员来源和员工培训7.3.1人员来源总经理人选由董事会按德才兼备的原则进行考评，择优聘用。副总经理和主要部门经理面向社会招聘，择优选用。其他员工均面向社会公开招聘，择优录用。在组建员工队伍时，将考虑知识结构、年龄结构等诸方面的因素，特别是中高级管理人员应注重思想素质、敬业精神、业务水平、管理和组织能力等条件。7.3.2员工培训建立和坚持“先培训，后上岗”制度，所有工作人员必须进行短期理论学习和职业道德培训，经考试合格后，方可上岗。中高级管理人员必须具备较强的专业知识和丰富的经营管理经验，以适应高尔夫俱乐部管理工作的需要。拟分批组织中高级管理人员进行分期培训，并实地考察国内外运作较为成功的高尔夫俱乐部，学习先进的管理经验。一般员工按岗位进行有针对性的专业培训，以提高业务水平。拟根据岗位性质，请专家主办有关岗位的学习班，分批对全体员工进行业务知识培训，采取请进来、走出去相结合的办法，培养骨干，带动整体培训，提高从业人员素质。各专业学习班结业时要进行严格考试，合格后发给上岗证。82 第八章项目实施计划8.1项目实施安排项目实施总体上可以分为三个阶段：第一阶段完成前期调研和可行性研究报告；第二阶段完成初步设计、设备定货和施工图设计；第三阶段完成土建施工和设备安装及调试至投入使用。三个阶段的部分工作可相互交叉。项目实施总体上要用36个月，其中高尔夫球场施工期为20个月。8.2高尔夫球场施工计划本项目的工程主体是高尔夫球场。高尔夫球场的建设是高要求、高标准的工程，需要一定的周期来保证。其主要施工过程包括：施工准备；测量和打桩；清场（树木、树根、石块等）；土方工程（湖泊、土方调配和平衡工作）；粗造型（球场基本造型）；水域处理（边坡、湖底、溢洪道等）；安装排水系统；建造球车道；精造型（球场最后造型）；建造果岭、发球台、沙坑；安装灌溉系统；安装球场灯光照明设备；土地最后平整工作；种草；植树；前期草坪养护管理等施工项目。为保证项目的顺利实施，必须制定科学、详尽的施工组织计划，对全过程特别是关键环节的进度、质量、费用等进行有效的控制。高尔夫球场施工计划见表8－1。82 表8－1年/月份施工项目2003年2004年2005年十月十一月十二月一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月五月测量及打桩清场土方工程粗造型安装排水系统建造球车道精造型建造果岭、发球台及沙坑安装灌溉系统安装球场灯光土地平整种草植树前期草坪养护管理开业注：（1）黑线表示27洞球场的施工时间安排。（2）蓝线表示会员制球场10—18洞的施工时间安排。（3）黄线表示会员制球场1—9洞和公众球场的施工时间安排。82 第九章投资估算与资金筹措9.1投资估算9.1.1工程概述本项目位于X市雁鸣湖旅游区内，紧邻连霍高速公路，西距X市30公里，南距X县15公里，总占地面积5347.49亩。工程内容包括18洞会员制球场和9洞公众球场，在18洞会员制球场中有9洞是灯光球场；一个45个打位的会员练习场和一个不少于100个打位的公众练习场；8000平方米（建筑面积）主会所和800平方米（建筑面积）小型会所；休闲度假别墅及网球场、游泳池等其他配套设施；可为500名员工提供住宿的公寓楼；1600平方米（建筑面积）草坪养护中心；600亩面积的观鸟林和400亩水面的蒲花荡；300亩的草坪培育场。9.1.2投资分析工程总投资17022万元，其中建设总投资16755万元，流动资金267万元。建设总投资组成如下：固定资产费用：15193万元；占建设投资90.67%无形资产费用：110万元；占建设投资0.67%递延资产费用：654万元；占建设投资3.90%预备费：798万元；占建设投资4.76%9.1.3编制依据及方法（1）X高尔夫球场项目总体规划及情况说明。（2）初步设计图纸及说明。82 （3）建筑工程：《河南省2002年建筑和装饰工程综合基价表》，豫建标定[1996]40号文，《河南省1997年安装工程单位估价表》及补充本、补充本续，郑建价办字[2002]030号文。（4）安装工程：设备费及安装费参照类似工程指标估列（5）设备购置：按询价资料及参照类似工程指标估列，进口设备均按人民币计价，外币和人民币比价按中国银行同期汇率折算。（6）其他费用：基本预备费率取5%，价格上涨预备费不考虑。（7）流动资金：按详细估算法进行估算，详见9—2流动资金估算表。9.1.4投资估算详见9—1投资估算表。9.2资金筹措由X国际高尔夫发展（香港）有限公司投资建设X高尔夫项目，注册资金6900万元。工程总投资合计17022万元，包括建设总投资16755万元，流动资金267万元，全部来自自有资金投资。投资估算表表9—182 序号工程和费用名称估算价值（万元）说明一、固定资产费用1工程费用1.127洞球场(1)测量勘察费10.00(2)设计费700.00(3)土方与造型工程600.00(4)喷灌工程600.00(5)排水工程120.00(6)植草工程300.00(7)果岭、发球台及沙坑建造工程270.00(8)球车道工程100.00(9)湖边护坡工程100.00(10)灯光工程600.00(11)自建各项费用380.00(12)其他（小桥、亭、景观等）50.00小计3830.001.2练习场400.001.3球场养护机械设备900.001.4球车800.001.5主会所3000.001.6小会所320.001.7网球场120.001.8游泳池50.001.9草坪养护中心120.001.10观鸟林50.001.11蒲花荡200.001.12草坪培育场200.001.13员工公寓楼400.001.14休闲度假别墅2000.001.15公用工程(1)供电设施460.00(2)供水、排水、排污工程300.00(3)通讯（程控电话、有线电视等）50.00(4)环保、消防设施400.00(5)道路及路灯设施200.00(6)保安闭路电视系统50.00(7)园林绿化500.00(8)其他50.00小计2010.00工程费用合计14400.002固定资产其它费用(1)征地费750.00(2)工程保险费43.00小计793.00固定资产费用合计15193.0082 二无形资产费用(1)项目总设计费100.00(2)技术方案费10.00小计110.00三递延资产费用(1)建设单位管理费152.00(2)水电增容费50.00(3)培训费100.00(4)广告费200.00(5)监理费152.00小计654.00四预备费(1)预备费798.00(2)价格上涨预备费小计798.00建设投资合计16755.00建设期贷款利息流动资金267.00项目总投资17022.0082 流动资金估算表表9—2单位：万元序号年份项目最低周转天数周转次数3456789101112131流动资产256.00271.80281.20287.40287.40287.40287.40287.40287.40287.40287.401.1应收账款901291.5099.80104.80108.30108.30108.30108.30108.30108.30108.30108.301.2存货83.3085.9087.7088.6088.6088.6088.6088.6088.6088.6088.601.2.1原材料83.3085.9087.7088.6088.6088.6088.6088.6088.6088.6088.60(1)材料费301283.3085.9087.7088.6088.6088.6088.6088.6088.6088.6088.60(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)1.2.2燃料(1)1.2.3在产品1.2.4产成品1.2.5备品备件1.3现金301281.2086.1088.7090.5090.5090.5090.5090.5090.5090.5090.502流动负债2.1应付账款301210.2015.3018.4520.3020.3020.3020.3020.3020.3020.3020.303流动资金本年增加额245.8010.706.254.354流动资金（1-2）245.80256.50262.75267.10267.10267.10267.10267.10267.10267.10267.1082 流动资金估算表续表9—2单位：万元序号年份项目最低周转天数周转次数1415161718192021221流动资产287.40287.40287.40287.40287.40287.40287.40287.40287.401.1应收账款9012108.30108.30108.30108.30108.30108.30108.30108.30108.301.2存货88.6088.6088.6088.6088.6088.6088.6088.6088.601.2.1原材料88.6088.6088.6088.6088.6088.6088.6088.6088.60(1)材料费301288.6088.6088.6088.6088.6088.6088.6088.6088.60(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)1.2.2燃料(1)1.2.3在产品1.2.4产成品1.2.5备品备件1.3现金301290.5090.5090.5090.5090.5090.5090.5090.5090.5090.5090.502流动负债2.1应付账款301220.3020.3020.3020.3020.3020.3020.3020.3020.3020.3020.303流动资金本年增加额4流动资金（1-2）267.10267.10267.10267.10267.10267.10267.10267.10267.10267.10267.1082 投资计划与资金筹措表表9—3单位：万元序号年份项目123456合计备注1总投资8377.508377.50245.8010.706.254.3517022.101.1建设投资8377.508377.5016755.001.1.1其中：外汇（万美元）折人民币8377.508377.5016755.001.1.2内币1.2建设期利息0.000.000.001.2.1其中：外汇（万美元）折人民币1.2.2内币1.3流动资金245.8010.706.254.35267.102资金筹措8377.508377.50245.8010.706.254.3517022.102.1自有资金8377.508377.50245.8010.706.254.3517022.102.2.1用于流动资金245.8010.706.254.3517022.102.2.2用于固定资产投资8377.508377.5016755.002.2借款0.000.000.0082 第十章财务评价与社会效益分析10.1财务评价10.1.1营业收入预测（1）会籍销售收入从俱乐部开始运营始，每年发展会员120名（包括个人会员，公司会员和创始会员），最高入会费按25万元/名计，年会籍销售收入3000万元。会籍限额推广1200个，分10年推广，争取在5年内完成，总销售额可达3亿元。（2）球场直接经营收入俱乐部开始运营当年接待30000人次，第2年接待39000人次，第3年46000人次，第4年开始50000人次，正常年平均接待水平即按50000人次计算。球场客流及收入预测表营业项目会籍种类客流量（人次/日）收入估算值（万元）说明平日假日月收入年收入18洞会员制球场会员301201501800包括灯光费10万元/月嘉宾151209洞公众球场会员50600访客30120会员制练习场会员4010015180嘉宾40150公众练习场会员访客40200网球场1030336游泳池3080合计218261682 球场18洞收费标准如下：a．球童费：120元/人b．果岭费：280元/人·平日；380元/人·假日c．球车费：200元/人d．灯光费：80元/人·9洞e．租柜费：15元/人f．球杆、球鞋等出租：260元/人g．练习场基本收费：75元/人（包括租球费、租杆费、租鞋费、灯光费）h．会员免果岭费、练习场灯光费及租柜费球场、练习场及配套设施年营业收入2616万元，会员年费收入14万元，合计2630万元/年。（3）其他收入其他收入包括主会所、小会所内所有经营项目收入。会所客流、收入预测表名称营业项目客流量（人次/日）收入估算值（万元）说明平日假日月收入年收入主会所客房（80间）308050600中西餐厅（160位）7040030360酒吧冲凉45240配套设施免费更衣室美发、健身房3060儿童游乐中心1030224高尔夫专卖店18216小会所高尔夫专卖店中西餐厅（60位）5014010120更衣室配套设施免费合计110132082 客房收费标准如下：a．标准房收费：460元/间b．双人房收费：480元/间c．豪华套间收费：980元/间会员享受七折优惠。会所内各项经营收入预计1320万元/年，部分经营项目以目标销售额为预算标准。（4）别墅出租收入别墅开发50栋，每栋按均价1500元/天对外出租，预计年收入800万元。10.1.2税金预测营业税按营业收入的8.5%计列。10.1.3营业成本预测（1）工资人均按12000元/人·年，总定员476人，年工资总额570万元。（2）水电费用电价按0.65元/KWh，年用电350万KWh，电费230万元/年水费0.80元/吨，年用水20万吨，水费16万元/年燃料油3000元/吨，年耗80吨，燃料费24万元/年水、电、燃料费合计270万元/年（3）维修养护包括球场养护以及固定资产维修费，按项目建设投资的1%估列。（4）折旧、摊销固定资产综合折旧年限为20年，残值率10%。无形资产及递延资产摊销年限为10年。82 （5）其他费用包括各项管理费用、销售费用等，按营业收入的8%估列。各营业年份的营业成本情况，详见表10—2《总成本费用估算表》。10.1.4财务评价（1）依据及说明评价计算期22年，其中建设期2年，运营期20年。所得税税率33%，享受两免三减半或税率下浮优惠政策。公司法定公积金、公益金分别按税后利润的10%和5%提取，公积金计提累计额达到公司注册资本50%以上时不再提取。（2）财务分析计算详见下列表格：表10—1《经济效益指标表》表10—2《总成本费用估算表》表10—3《损益表》表10—4《资金来源及运用表》表10—5《资产负债表》表10—6《现金流量表（全部投资）》（3）财务评价指标a.根据现金流量表（全部投资）计算以下财务评价指标：所得税前财务内部收益率（FIRR）为22.57%，财务净现值（FNPVIc=10%）为12227.89万元。所得税后财务内部收益率（FIRR）为16.23%，财务净现值（FNPVIc=10%）为5497.98万元。所得税前的投资回收期为6.4682 年（含建设期2年），所得税后的投资回收期为8.12年（含建设期2年）。b．根据损益表计算以下指标：投资利润率=年利润总额/总投资×100%=19.61%投资利税率=年利税总额/总投资×100%=22.63%各营业年份的营业收入、税金、营业成本和利润情况，详见表10—3《损益表》10.1.3财务评价结论本项目所得税后财务内部收益率（FIRR）为16.23%，财务净现值为12227.89万元，项目经济效益较好，有较强的抗风险能力，财务评价可行。10.2社会效益分析（1）作为国家森林公园以及有着得天独厚的自然条件，雁鸣湖知名度日益提高，已成为旅游度假的热点地区之一，实际上它已被人们认为是郑东新区的后花园。建设X高尔夫球场，具有得天独厚的资源优势、地理优势，同时也将进一步加快雁鸣湖旅游资源综合开发，极大地推动旅游产业和地方经济的发展。（2）目前全国范围内已拥有高尔夫球场150余座，特别是在沿海开放城市，一个城市甚至拥有多座球场。是否拥有国际标准的高尔夫球场，事实上已成为一个城市开放程度和品位的标志。河南省特别是作为省会城市的X，目前只有一座9洞的高尔夫球场，这与X的经济发展是极不相称的。X高尔夫球场的建设，将为整个河南省及周边地区的经济发展创造更好的投资环境，为吸引更多的外商投资创造有利条件。82 （3）本项目的建设将极大地带动相关产业的发展，特别是服务业的发展。该项目的建成可解决下岗职工就业，带动X和X的经济发展。仅高尔夫球场的建成可直接解决约500人就业，同时可带动工农业生产和国民经济快速发展，间接解决劳动就业约800人。就雁鸣湖本身来讲，该项目占地多为沙荒地，这些土地和水面多年闲置，未加开发利用，造成了资源浪费，项目建成后可带动“三产”全面发展以及资源的综合利用。（4）本项目建成运营后可为地方政府创造相当可观的税收，增加财政收入。综上所述，本项目有着显著的社会效益。82 82 经济效益指标表表10—1序号工程和费用名称单位指标值备注一工程总投资万元17022.001建设投资万元16755.002建设期贷款利息万元0.003流动资金万元267.00二年营业收入万元6048.00经营期平均三年营业总成本万元2195.00经营期平均四年销售税金及附加万元514.00经营期平均五年营运利润万元3339.00经营期平均六年利税总额万元3853.00经营期平均七年税后利润万元2237.00经营期平均八投资回收年限年6.46所得税前年8.12所得税后九投资利润率%19.61十投资利税率%22.63十一贷款偿还年限年0.00其中建设期2年十二投资内部收益率（FIRR）%22.57所得税前%16.23所得税后82 总成本费用估算表表10—2单位：万元序号年份项目345678910111213经营负荷（%）50%75%90%100%100%100%100%100%100%100%100%1水电费用135.00203.00243.00270.00270.00270.00270.00270.00270.00270.00270.002工资及福利费570.00570.00570.00570.00570.00570.00570.00570.00570.00570.00570.003修理费及维护费160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.004折旧费720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.005摊销费76.0076.0076.0076.0076.0076.0076.0076.0076.0076.006财务费用（利息）7其他费用（包括营销费用）430.00525.00582.00620.00620.00620.00620.00620.00620.00620.00310.00一总成本费用2091.002254.002351.002416.002416.002416.002416.002416.002416.002416.002030.00其中：固定成本1956.002051.002108.002146.002146.002146.002146.002146.002146.002146.001760.00可变成本135.00203.00243.00270.00270.00270.00270.00270.00270.00270.00270.00二经营成本1371.001534.001631.001696.001696.001696.001696.001696.001696.001696.001310.0082 总成本费用估算表续表10—2单位：万元序号年份项目141516171819202122经营负荷（%）100%100%100%100%100%100%100%100%100%1水电费用270.00270.00270.00270.00270.00270.00270.00270.00270.002工资及福利费570.00570.00570.00570.00570.00570.00570.00570.00570.003修理费及维护费160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.00160.004折旧费720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.005摊销费6财务费用（利息）7其他费用（包括营销费用）310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00310.00一总成本费用2030.002030.002030.002030.002030.002030.002030.002030.002030.00其中：固定成本1760.001760.001760.001760.001760.001760.001760.001760.001760.00可变成本270.00270.00270.00270.00270.00270.00270.00270.00270.00二经营成本1310.001310.001310.001310.001310.001310.001310.001310.001310.0082 损益表表10—3单位：万元序号年份项目3456789101112经营负荷50%75%90%100%100%100%100%100%100%100%1营业收入5375.006563.007275.007750.007750.007750.007750.007750.007750.007750.00小计5375.006563.007275.007750.007750.007750.007750.007750.007750.007750.002销售税金及附加457.00558.00618.00659.00659.00659.00659.00659.00659.00659.003总成本费用2091.002254.002351.002416.002416.002416.002416.002416.002416.002416.004利润总额（1-2-3）2827.003751.004306.004675.004675.004675.004675.004675.004675.004675.00弥补上年度亏损应纳税所得额5所得税（33%）933.001238.001421.001543.001543.001543.001543.001543.001543.001543.006税后利润（4-5）1894.002513.002885.003132.003132.003132.003132.003132.003132.003132.006.1盈余公积金、公益金284.00377.00433.00470.00470.00470.00470.00470.00470.00470.006.2应付利润6.3未分配利润1610.002136.002452.002662.002662.002662.002662.002662.002662.002662.007累计未分配利润1610.003746.006198.008860.0011522.0014184.0016846.0019508.0022170.0024832.0082 损益表续表10—3单位：万元序号年份项目13141516171819202122经营负荷100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1营业收入4750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.00小计4750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.002销售税金及附加404.00404.00404.00404.00404.00404.00404.00404.00404.00404.003总成本费用2030.002030.002030.002030.002030.002030.002030.002030.002030.002030.004利润总额（1-2-3）2316.002316.002316.002316.002316.002316.002316.002316.002316.002316.00弥补上年度亏损应纳税所得额5所得税（33%）764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.006税后利润（4-5）1552.001552.001552.001552.001552.001552.001552.001552.001552.001552.006.1盈余公积金、公益金233.00233.00233.00233.00233.00233.00233.00233.00233.00233.006.2应付利润6.3未分配利润1319.001319.001319.001319.001319.001319.001319.001319.001319.001319.007累计未分配利润26151.0027470.0028789.0030108.0031427.0032746.0034065.0035384.0036703.0038022.0082 资金来源与运用表表10—4单位：万元序号年份项目12345678910经营负荷（%）50%75%90%100%100%100%100%100%一资金来源8377.008378.003869.004558.005108.005471.005471.005471.005471.005471.001利润总额2827.003751.004306.004675.004675.004675.004675.004675.002折旧费720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.003摊销费76.0076.0076.0076.0076.0076.0076.0076.004长期借款0.000.005流动资金借款6其他短期借款7自有资金8377.008378.00246.0011.006.00(1)用于固定资产投资8377.008378.00(2)用于流动资金246.0011.006.008回收固定资产余值9回收流动资金二资金运用8377.008378.001179.001249.001427.001547.001543.001543.001543.001543.001固定资产投资8377.008378.002建设期利息0.000.003流动资金246.0011.006.004.004所得税933.001238.001421.001543.001543.001543.001543.001543.005特种基金6应付利润7长期借款本金偿还8流动资金借款本金偿还9其他借款本金偿还三盈余资金2690.003309.003681.003924.003928.003928.003928.003928.00四累计盈余资金2690.005999.009680.0013604.0017532.0021460.0025388.0029316.0082 资金来源与运用表续表10—4单位：万元序号年份项目111213141516171819202122经营负荷（%）100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%一资金来源5471.005471.003036.003036.003036.003036.003036.003036.003036.003036.003036.004894.001利润总额4675.004675.002316.002316.002316.002316.002316.002316.002316.002316.002316.002316.002折旧费720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.003摊销费76.0076.004长期借款5流动资金借款6其他短期借款7自有资金(1)用于固定资产投资(2)用于流动资金8回收固定资产余值1591.009回收流动资金267.00二资金运用1543.001543.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.001固定资产投资2建设期利息3流动资金4所得税1543.001543.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.005特种基金6应付利润7长期借款本金偿还8流动资金借款本金偿还9其他借款本金偿还三盈余资金3928.003928.002272.002272.002272.002272.002272.002272.002272.002272.002272.004130.00四累计盈余资金33244.0037172.0039444.0041716.0043988.0046260.0048532.0050804.0053076.0055348.0057620.0061750.0082 资产负债表表10—5单位：万元序号年份项目12345678910一资产8377.0016755.0018905.0021434.0024329.0027461.0030593.0033725.0036857.0039989.001流动资产总额2946.006271.009962.0013890.0017818.0021746.0025674.0029602.00(1)应收账款92.00100.00105.00108.00108.00108.00108.00108.00(2)存货83.0086.0088.0088.0088.0088.0088.0088.00(3)现金81.0086.0089.0090.0090.0090.0090.0090.00(4)累计盈余资金2690.005999.009680.0013604.0017532.0021460.0025388.0029316.002在建工程8377.0016755.003固定资产净值15271.0014551.0013831.0013111.0012391.0011671.0010951.0010231.004无形及递延资产净值688.00612.00536.00460.00384.00308.00232.00156.00二负债及所有者权益8377.0016755.0018905.0021434.0024329.0027461.0030593.0033725.0036857.0039989.001流动负债总额10.0015.0018.0020.0020.0020.0020.0020.00(1)应付账款10.0015.0018.0020.0020.0020.0020.0020.00(2)流动资金借款(3)其他短期借款2长期借款0.000.00负债小计0.000.0010.0015.0018.0020.0020.0020.0020.0020.003所有者权益8377.0016755.0018895.0021419.0024311.0027441.0030573.0033705.0036837.0039969.00(1)资本金8377.0016755.0017001.0017012.0017019.0017017.0017017.0017017.0017017.0017017.00(2)资本公积金(3)盈余公积金284.00661.001094.001564.002034.002504.002974.003444.00(4)累计未分配利润1610.003746.006198.008860.0011522.0014184.0016846.0019508.00计算指标：资产负债率（%）0.050.060.070.070.060.050.050.0582 资产负债表续表10—5单位：万元序号年份项目111213141516171819202122一资产43121.0046249.0047801.0049353.0050905.0052457.0054009.0055561.0057113.0058665.0060217.0061769.001流动资产总额33530.0037458.0039730.0042002.0044274.0046546.0048818.0051090.0053362.0055634.0057906.0060178.00(1)应收账款108.00108.00108.00108.00108.00108.00108.00108.00108.00108.00108.00108.00(2)存货88.0088.0088.0088.0088.0088.0088.0088.0088.0088.0088.0088.00(3)现金90.0090.0090.0090.0090.0090.0090.0090.0090.0090.0090.0090.00(4)累计盈余资金33244.0037172.0039444.0041716.0043988.0046260.0048532.0050804.0053076.0055348.0057620.0059892.002在建工程3固定资产净值9511.008791.008071.007351.006631.005911.005191.004471.003751.003031.002311.001591.004无形及递延资产净值80.00二负债及所有者权益43121.0046249.0047801.0049353.0050905.0052457.0054009.0055561.0057113.0058665.0060217.0061769.001流动负债总额20.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.00(1)应付账款20.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.00(2)流动资金借款(3)其他短期借款2长期借款负债小计20.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.003所有者权益43101.0046229.0047781.0049333.0050885.0052437.0053989.0055541.0057093.0058645.0060197.0061749.00(1)资本金17017.0017013.0017013.0017013.0017013.0017013.0017013.0017013.0017013.0017013.0017013.0017013.00(2)资本公积金(3)盈余公积金3914.004384.004617.004850.005083.005316.005549.005782.006015.006248.006481.006714.00(4)累计未分配利润22170.0024832.0026151.0027470.0028789.0030108.0031427.0032746.0034065.0035384.0036703.0038022.00计算指标：资产负债率（%）————————————————————————82 现金流量表（全部资金）表10—6单位：万元序号年份项目1234567891011经营负荷（%）50%75%90%100%100%100%100%100%100%1现金流入1.1销售收入5375.006563.007275.007750.007750.007750.007750.007750.007750.001.2回收固定资产余值1.3回收流动资金小计5375.006563.007275.007750.007750.007750.007750.007750.007750.002现金流出2.1固定资产投资8377.008378.002.2流动资金246.0011.006.004.002.3经营成本2091.002254.002351.002416.002416.002416.002416.002416.002416.002.4销售税金及附加457.00558.00618.00659.00659.00659.00659.00659.00659.002.5所得税933.001238.001421.001543.001543.001543.001543.001543.001543.002.6特种基金小计8377.008378.003727.004061.004396.004622.004618.004618.004618.004618.004618.003净现金流量（1-2）-8377.00-8378.001648.002502.002879.003128.003132.003132.003132.003132.003132.004累计净现金流量-8377.00-16755.00-15107.00-12605.00-9726.00-6598.00-3466.00-334.002798.005930.009062.005所得税前净现金流量-8377.00-8378.002581.003740.004300.004671.004675.004675.004675.004675.004675.006税前累计净现金流量-8377.00-16755.00-14174.00-10434.00-6134.00-1463.003212.007877.0012562.0017237.0021912.0082 现金流量表（全部资金）续表10—6单位：万元序号年份项目1213141516171819202122经营负荷（%）100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1现金流入1.1销售收入7750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.001.2回收固定资产余值1.3回收流动资金小计7750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.004750.002现金流出2.1固定资产投资2.2流动资金2.3经营成本2416.002030.002030.002030.002030.002030.002030.002030.002030.002030.002030.002.4销售税金及附加659.00404.00404.00404.00404.00404.00404.00404.00404.00404.00404.002.5所得税1543.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.00764.002.6特种基金小计4618.003198.003198.003198.003198.003198.003198.003198.003198.003198.003198.003净现金流量（1-2）3132.001552.001552.001552.001552.001552.001552.001552.001552.001552.001552.004累计净现金流量12194.0013746.0015298.0016850.0018402.019954.0021506.0023058.0024610.0026162.0027714.005所得税前净现金流量4675.002316.002316.002316.002316.002316.002316.002316.002316.002316.002316.006税前累计净现金流量26587.0028903.0031219.0033535.0035851.038167.0040483.0042799.0045115.0047431.0049747.00所得税后所得税前计算指标：财务内部收益率16.23%22.57%财务净现值5497.9812227.89投资回收期8.126.4682 第十一章项目风险分析与对策11.1项目风险分析X高尔夫球场是一个投资较大、利润较高、综合效益比较好的项目。由于项目具有良好的建设条件，其投资风险性相对小于一般房地产开发项目。根据投资风险报酬原则，在经济投资活动中，任何投资项目都伴随着相应的投资风险，无风险的投资项目在理论上是不存在的，而且投资效益总是与投资风险成正比。从项目财务分析可以看出，该项工程具有工程投资数额较大、社会效益大于经济效益、资金回笼速度相对较慢以及不确定因素较多等特点。通过敏感性分析，观察建设投资、营业收入、经营成本等指标对经济效益的影响程度，营业收入是最为敏感的指标。影响营业收入有多方面的因素，其中起较大影响的因素如项目建设的水平、市场营销、经营运作、服务质量、外部环境等诸方面都存在着不可预见的因素。项目的发展壮大与前进中的困难并存，风险还是存在的，需要认真对待，采取相应的对策。11.2对策随着我国经济改革的不断深入，人民生活水平不断提高，由“温饱型”向“小康型”84 转变，一些高档次的体育运动和娱乐活动逐渐进入人民群众之中，本项目作为省会X的第一家国际标准的27洞高尔夫球场，市场前景十分可观。但随着经济的发展，会有更多的投资者涉足该领域，同时由于高尔夫会员证的投资比较大，打球所需费用相对较高，即使是公众球场的消费也不是普通工薪阶层所能承受的，这就决定了高尔夫运动的消费群体不会太大，在更多的球场相继建造运营之后，如何争夺有限的客源，将是本项目成功运营的关键。因此，在项目开发建设和运营的过程中，应注意以下方面：（一）图纸设计阶段注重方案论证，由一位国际大师设计一座符合现场实景的最佳球场，并由一支富有经验的专业施工队实施建造工作，以求淋漓尽致地体现设计思想。总之，一定要创造自己的特色，具有独创性，使之成为中国的精品球场。（二）努力争取政府与社会充分的肯定和支持。本项目是X市形象工程之一，是城市品位的象征，改革开放的标志，经济发展的见证，对于项目建设和经营来说，政府加大支持力度，无疑是基本和必要的条件。（三）运用市场经济规律，采用多种运作方式，最大限度地降低风险。同时要注意人力、财力、物力等资源的合理配置，使企业实现滚动发展，取得最大的经济效益。（四）加强项目的市场营销工作。制定章程，印制各种宣传画册，进行广告策划设计，利用各种媒体开展全方位的营销宣传。在区域市场上，以X市为核心，同时辐射到周边地区；在消费方式上，以会员制为主，引导和鼓励非会员球员打公众球场，同时注意为各种商务活动、文化交流活动和休闲度假团体提供场所。（五）积极参与举办重大的国际、国内比赛，以球会的名义组织月例赛，并为各种团体赛提供咨询、策划、组织、接待等服务，不断提升球会在中国高尔夫界的知名度和地位。84 第十二章可行性研究结论与建议12.1结论综上所述，对X高尔夫球场建设项目的可行性研究可得出以下结论：（一）高尔夫是当今最流行的运动休闲方式之一，以其所具备的特色成为一种时尚消费、投资方向，也是城市品位的标志项目。具有巨大经济发展潜力的X，作为河南省省会和国家开放城市，目前尚无一座国际标准的高尔夫球场，这与实现建设现代化大都市的目标是极不相称的。本项目的建设将对X市的建设与发展起到不可低估的作用。（二）项目选址位于国家森林公园雁鸣湖风景旅游区内，环境资源丰富，是以湖、林为载体，以“绿色、科教、休闲”为主题，集观光、游乐、健身、休闲、度假、会议于一体的多功能生态旅游胜地，能充分体现自然山水风光和中国文化氛围之特色，发展前景广阔。（三）X高尔夫球场建设工程项目有着较大的客源市场，资金筹措落实，建设条件良好，设计方案科学、合理，独具特色，运营方案和实施计划具体、明确、可行。（四）本项目经济效益较好，有一定的抗风险能力。项目运营后，社会效益显著，可解决下岗工人就业，增加财政收入，带动X市特别是X县区域经济发展。因此，建设是可行的、合理的，应尽早予以实施。12.2建议84 （一）鉴于该项目所具备的社会意义，在建成投入运营后，可进一步优化X市及X县经济发展的投资环境，建议地方政府给予大力支持和相应的政策倾斜。（二）项目属具有特色的行业，建设又走在全省前列，立项时应给予大力支持。（三）项目应着重考虑营销机制和客源市场开发等方面的经营策略并付诸实施，加强雁鸣湖风景旅游区整体形象及本项目宣传工作力度，力争和全国著名的旅游区形成互联网络。84'