贸易贷款项目可研报告 39页

'目　录一、项目概况51.1项目背景介绍51.2项目基本情况6二、资金用途及还款来源分析72.1资金用途说明72.3还款来源8三、借款人-X材料设备公司情况分析103.1借款方基本情况103.2借款人财务状况11四、担保措施评价174.1担保企业--X地产集团有限公司174.2、担保人--合肥X264.3、担保人—天恒置业34五、项目风险分析及控制措施405.1政府政策变化对项目的影响405.2交易对手信用风险405.3信托资金被挪用的风险41六、公司收益分析41七、项目总体结论427.1、项目符合国家相关政策和法律法规427.2、安全保证措施完备，能有效防范信用风险427.3、还款来源充足427.4、交易对手实力较强，透明度高421 一、项目概况1.1项目背景介绍X地产集团有限公司（香港联合交易所股票代码：3333，以下简称“X集团”）于2009年11月5日在香港联交所成功上市，股东遍布亚洲、欧洲和美洲，包括郑裕彤、美林、高盛、GIC、淡马锡、中国银行、英国保诚等39家全球战略股东。2013年，X全年营业额936.7亿元，名下开发项目覆盖全国147个城市，拥有291个项目，土地储备达到1.51亿平方米；截至2013年底，公司总资产达3481.5亿元。广州X材料设备有限公司（以下简称“X材料设备公司”）为X集团全资子公司，于2007年4月30日成立，注册资本壹亿元，法人代表徐文，主要经营批发和零售贸易。合肥X集团有限公司（以下简称“合肥X”），始初为合肥市X局，成立于1958年2月26日，历经多次更名，于2008年7月企业整体改制，现隶属于安徽安粮控股股份有限公司。公司以建筑安装工程为主业，具有房屋建筑工程总承包一级、市政公用工程施工总承包一级等资质。截止于2013年底，合肥X资产合计16.41亿元，主营业务收入47.67亿元。淮南X天恒置业有限公司（以下简称“天恒置业”），系由X地产集团有限公司、中青旅（集团）淮南投资置业有限公司共同出资组建的有限责任公司。38 基于以上背景，中铁信托拟通过发起中铁信托·X贸易贷款项目集合资金信托计划募集资金3亿元，向X材料发放信托贷款，信托资金用于其材料设备采购资金需求。信托到期，X材料设备公司以其经营收入以及其他可调配资金清偿债务，信托资金退出。信托计划期限为分次放款，每笔信托资金使用期限为24个月。信托资金保障措施：1、香港联交所上市公司——EvergrandeRealEstateGroupLimited（3333.HK）（X地产集团有限公司）为广州X材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。2、合肥X集团有限公司为广州X材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。3、淮南X天恒置业有限公司为广州X材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。1.2项目基本情况1.2.1、名称：贸易贷款项目集合资金信托计划；1.2.2、信托计划额度：3亿元；1.2.3、信托期限：分期成立，各期期限均为24个月；1.2.4、信托资金运用方式：信托贷款；1.2.5、信托资金的用途：用于X材料设备公司执行已签订的采购合同的需求；1.2.6、预计贷款利率为：1.2.7、预计公司收入为：1.2.8、受益人预计收益率:以最终签订的相关合同为准；38 1.2.9、信托本金及收益分配方式：各期满一年预分配信托收益，各期到期分配本金及信托收益，以最终签订的相关合同为准；1.2.10、信托资金退出方式:信托存续期间每满6个月由X材料设备公司归还10万元信托本金；信托期满时，由X材料设备公司按约定归还剩余信托本金及利息，实现信托资金的退出；1.2.11、信托资金还款来源：X材料设备公司经营收入或其他可调配的资金；1.2.12、风险控制措施：（1）香港联交所上市公司——EvergrandeRealEstateGroupLimited（3333.HK）（X地产集团有限公司）为广州X材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。（2）合肥X集团有限公司为广州X材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。（3）淮南X天恒置业有限公司为广州X材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。二、资金用途及还款来源分析2.1资金用途说明信托资金向借款人X材料设备公司发放贷款，用于其执行已签订的建材采购合同的资金需求。借款人已与供货方签订的采购合同如下：广州X材料设备有限公司与广东博德工建材有限公司签订的《2014年度仿石砖购销合同》（合同编号：恒材购合字14【02】156）。38 广州X材料设备有限公司与潍坊市虹宇防水材料（集团）有限公司签订的《2014年度防水材料购销合同》（合同编号：恒材购合字14【02】134）。广州X材料设备有限公司与广东联塑科技实业有限公司签订的《2014年度管材管件购销合同》（合同编号：恒材购合字14【02】193）。上述合同中X材料设备公司与供货单位之间只约定了货物的名称、品种、规格、单价等要素，货物采购的数量与总价按每次供货的供货单确定。上述三家供货商为X材料设备公司长期供货商，2013年发生的应付货款为9.13亿元(其中广州博德精工建材有限公司4.91亿元，广州联塑科技实业有限公司3.27亿元，潍坊市宇虹防水材料（集团）有限公司0.95亿元)，预计该三家2014年贸易额为11亿元，足以覆盖本次融资需求。2.3还款来源本次信托计划还款来源为X材料设备公司未来经营收入以及其他可调配资金。根据X材料设备公司提供的2011年至2013年审计报告显示，X材料设备公司近三年营业收入分别为303,281万元、414,568万元、730,767万元。稳步上升的业务规模为企业贡献较为可观的现金流，2013年企业营业收入大幅上涨，较2012年增长76.27%。根据2013年新签的材料采购合同估算，预计2014年可实现100亿元的销售收入。2015-2016年按照每年10%的增长速度测算，预计可实现112亿元及125亿元销售收入，2014年至2016年X38 材料设备公司预计产生的净现金流合计为274403万元。X材料设备公司2013年至2016年现金流测算：　单位：万元　2013201420152016经营性收入730767.00根据对企业审计报告结果反映上年营业收入为730767万元。1000000备注：2013年全年实现材料款销售额73亿，2014年计划销售销达100亿，主要是根据13年材料公司新签材料采购合同金额估算，其中销售额中大部分都是销售材料收入。1120000备注：与企业沟通后，企业预计销售额收入每年保持10%左右的稳定增长，反映在本部报表上的收入几乎全部是销售材料收入。1250000备注：与企业沟通后，企业预计销售额收入每年保持10%左右的增长率，反映在本部报表上的收入几乎全部是销售材料收入。小计730767.00　1000000　1120000　1250000　经营性支出701335备注：经营性支出包括：工程人工费用（占约10%）、购进材料（占约85%）、间接费及管理费用（占约5%）；根据和企业的沟通，经营性成本支出约占85%953724备注：经营性支出包括：工程人工费用（占约10%）、购进材料（占约85%）、间接费及管理费用（占约5%）；根据和企业的沟通，经营性成本支出约占85%1069891备注：经营性支出包括：工程人工费用（占约10%）、购进材料（占约85%）、间接费及管理费用（占约5%）；根据和企业的沟通，经营性成本支出约占85%1194655备注：经营性支出包括：工程人工费用（占约10%）、购进材料（占约85%）、间接费及管理费用（占约5%）；根据和企业的沟通，经营性成本支出约占85%各项税费680备注：营业税金及附加占营业收入5.66%，企业适用所得税率25%。930备注：营业税金及附加占营业收入5.66%，企业适用所得税率25%。1042备注：营业税金及附加占营业收入5.66%，企业适用所得税率25%。1163备注：营业税金及附加占营业收入5.66%，企业适用所得税率25%。销售及管理支出8153备注：2013年审计报告数据显示销售及管理费用为8153万元12271备注：根据预计的2014年新增销售及管理费用支出12271万元。12495备注：根据预计的2015年新增销售及管理费用支出15034万元。13945备注：根据预计的2016年新增销售及管理费用支出15966万元。小计710168　966925　1083428　1209763　净现金流20599.00　53674.00　90246.00　130483.00　综合来看，只要X材料设备公司保持良好的经营模式，本信托计划到期时，X38 材料设备公司未来经营收入以及其他可调配资金所足以覆盖本笔流动资金贷款及利息。三、借款人-X材料设备公司情况分析3.1借款方基本情况3.1.1全称：广州X材料设备有限公司3.1.2注册地址：广州市海珠区工业大道南金诚路22号首层商铺3.1.3注册资本金：壹亿元3.1.4工商注册号：4401010000034943.1.5公司类型：有限责任公司3.1.6经营范围：批发和零售贸易3.1.7股本结构：为X地产集团有限公司全资子公司3.1.8法定代表人:徐文3.1.9借款人简介X材料设备公司是中国房地产十强——X地产集团下属公司，由X地产集团100%控股，负责X地产集团系统内全国性材料物资采购供应工作，X材料成立于2007年4月30日，公司目前已有员工600人，中高层领导52人，部门设置齐全，下设行政人事部、财务部、计划管理部、采购部、合同部、合同履约监督部、配送质检部、结算部、信息部等职能部门。38 3.2借款人财务状况截止本报告日，企业提供了2011-2013年审计报告及2014年3月财务报表。3.2.1资产负债情况合并资产负债表资产2011201220132014.3流动资产：　　　　货币资金45,26637,21445,97214,704应收票据　506,000700应收账款83,710254,04098,562110,236预付款项25,50527,77926,63819,053其他应收款15,038841545,072527,691存货85,615106,9041,19856,351流动资产合计255,136426,829723,445728,737非流动资产：　　　　固定资产95744940非流动资产合计96744940资产总计255,233426,904723,494728,778负债和所有者权益（或股东权益）　　　　流动负债：　　　　短期借款　3,00075000306710应付票据　160,200359885237934应付账款149,177118,00882795106106预收款项5,2375,9702,6543,078应付职工薪酬1　　　应交税费1,1901,4501,800260其他应付款18,89882100,5951流动负债合计174,505288,713622,731654091非流动负债：　　　　长期借款70,000129,90089,70070,450非流动负债合计70,000129,90089,70070,45038 负债合计244,505418,613712,431724,541所有者权益（或股东权益）：　　　　实收资本（或股本）10,00010,00010,00010,000盈余公积974974974974未分配利润-246-2,68388-6,737归属于母公司所有者权益合计10,727　11,0624,236所有者权益合计10,7278,29011,0624,236负债和所有者权益(或股东权益)总计255,233426,904723,494728,778截止于2013年12月，公司资产总额72.35亿元，负债71.24亿元。其中资产构成中其他应收款为54.51亿元，为应收设备款及材料款，占资产总额的75.34%，鉴于该企业主营业务为材料设备，资产构成情况尚在合理范围以内；负债中主要为短期借款7.5亿元，占总负债10.53%；应付票据35.99亿元，占总负债的50.52%；应付账款8.28亿元，占总负债的11.62%，主要为应付材料设备供应商的货款；其他应付款10.06亿元，占总负债的14.12%；长期借款8.97亿元，占总负债的12.59%。企业负债中应付银行承兑汇票等应付票据及长短期负债占比较大。随着X材料设备公司贸易量的扩大，对金融工具使用力度也加大，企业负债的增长及负债构成情况尚在合理范围以内。截止2013年12月，材料设备公司资产负债明细如下：货币资金45972万元，为现金及银行存款；应收票据6000万元，均为应付商业承兑汇票；38 应收账款98562万元，账龄均在1年以内。其中金额较大的有深圳广田装饰集团股份有限公司31855万元，深圳市深装总装饰工程工业有限公司6554万元，上海全筑建筑装饰集团股份有限公司4419万元，广州市雅旭装饰设计有限公司3970万元，苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司3932万元；预付账款26638万元，账龄均为1年以内。其中金额较大的有广东雅科波罗橱柜有限公司2162万元，南京我乐家居制造有限公司2085万元，福建森源股份有限公司2023万元，青岛海尔家居集成股份有限公司1838万元，志邦橱柜股份有限公司1641万元；其他应收款545072万元，账龄均为1年以内，金额较大的均为关联企业；存货1198万元，其中外购商品6万元，准备出售商品1192万元；短期借款75000万元，其中在我司融资余额为3000万元，信业国际信托有限责任公司72000万元；应付票据359885万元，均为商业承兑汇票；应付账款82795万元，账龄均为1年以内。金额较大的有珠海市华鸿木业有限公司4838万元，浙江华悦木业有限公司4645万元，广东博德精工建材有限公司3697万元，广州市腾龙门业有限公司2663万元，广东联塑科技实业有限公司2409万元；预收账款2654万元，账龄1年以内。其中青岛海尔家居集成股份有限公司成都分公司2306万元；38 其他应付款100595万元，账龄均在1年以内。其中广州市力拓土石方工程有限公司30000万元，广州市越秀住宅建设有限公司70000万元；长期借款89700万元，其中兴业信托20000万元，四川信托19700万元，渤海银行广州分行50000万元。3.2.2损益情况合并利润表项目2011201220132014.3一、营业总收入303,281414,568730,76773,032(一)主营业务收入303,281414,568730,76773,032二、减：营业成本294,383391,659701,33572,490(一)主营业务成本294,383391,659701,33572,490(二)其他业务成本　　　　营业税金及附加28538468062销售费用3,4814,1254,7691,391管理费用2,7452,9583,384848财务费用7,03517,96218,0575,119二、营业利润（亏损以“-”号填列）-4,650-2,5232,540-6,880加：营业外收入1378623154三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）-4,513-2,4362,771-6,826减：所得税费用　　　　四、净利润（净亏损以“-”号填列）*-4,513-2,4362,771-6,826加：年初未分配利润4,171-246-2,68388其他转入111　　　五、可供分配的利润-230-2,68388-6,737减：提取法定盈余公积11　　　六、可供投资者分配的利润-241-2,68388-6,737七、未分配利润-246-2,68388-6,73738 从利润表显示，企业经营情况良好。2013年企业营业收入大幅上涨，较2012年增长76.27%。净利润于2013年扭亏为盈，实现2771万元。3.2.3现金流量情况合并现金流量表项目201120122013一、经营活动产生的现金流量：　　　经营活动现金流入小计390,669356,7601,102,249经营活动现金流出小计429,416409,7261,106,570经营活动产生的现金流量净额-38,747-52,966-4,321二、投资活动产生的现金流量：　　　投资活动现金流入小计　　　投资活动现金流出小计761321投资活动产生的现金流量净额-76-13-21三、筹资活动产生的现金流量：　　　筹资活动现金流入小计240,00073,000268,000筹资活动现金流出小计227,21928,071254,898筹资活动产生的现金流量净额12,78044,92813,101五、现金及现金等价物净增加额-26,043-8,05145,972由以上数据可以看出，虽然企业经营活动能带来大量的现金流入，但金融机构融资还是为日常经营的资金需求作出了重要补充。2013年得利于贸易量得飞跃式增长，销售收入为企业贡献了大量现金流。财务指标201120122013短期偿债能力流动比率1.461.481.16速动比率0.971.111.16现金比率25.94%12.89%7.38%长期偿债能力资产负债率95.80%98.06%98.47%38 营运能力存货周转率6.854.0712.98流动资产周转率1.541.221.27总资产周转率1.541.221.27盈利能力销售净利率-1.49%-0.59%0.38%净资产收益率-34.76%-25.62%28.64%资产净利率-2.29%-0.71%0.48%企业的资产负债率近三年均较高，主要由于批发及零售贸易行业具有资金使用密集，短期资金占用量较大的特点，公司的发展对银行融资依赖性较大，随着公司的贸易量扩大，公司银行票据、贷款规模相应增长。但从企业的短期偿债能力及营运、盈利能力来看，企业日常经营收入及其他可调拨资金足以覆盖本次流动资金贷款本息。2.4信用状况经人民银行征信系统查询，截至2014年5月5日，企业未结清贷款3笔，余额70000万元。无不良、欠款、欠息记录、无诉讼或行政处罚记录。结论：公司为X集团旗下专业材料及设备经营公司，成立以来经营情况良好，近年来市场不断拓展，业务量及收入也稳步增长，处于良性发展扩张阶段。企业按目前良好的发展态势，在本信托计划结束时，日常经营性收入及其他可调配的资金足以覆盖本信托贷款本息。38 四、担保措施评价香港联交所上市公司——EvergrandeRealEstateGroupLimited（3333.HK）（X地产集团有限公司）及合肥X集团有限公司为广州X材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。4.1担保企业--X地产集团有限公司X集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。截止2013年底，X总资产3481亿元，在全国147个城市拥有291个项目，土地储备达到1.51亿平方米。全年营业额及毛利分别为936.7亿元及276.5亿元，实现净利润137.1亿元。4.1.1历史沿革及经营现状从第一个项目奠基到全国120多个城市200多个项目的全面拓展，X始终秉持“质量树品牌，诚信立伟业”的企业宗旨，滚动开发，高效运作，以“规模+品牌”的发展战略形成了企业强大的竞争力。在十六年的发展历程中，X先后制定出六个“三年计划”，通过科学前瞻的战略规划，以及围绕战略的高效执行，确保公司创造出中国企业界独树一帜的辉煌成就。l第一个“三年计划”【   1997-1999年   】艰苦创业高速发展公司成立之初，正值亚洲金融风暴，X38 集团逆市出击，抢占先机，采取“短、平、快”的策略，首个项目金碧花园以“环境配套先行”的开发理念，创造了广州昼夜排队购房、日进亿元的销售奇迹。其后，X经过三年艰苦奋斗，于1999年从当时广州的1600多家房地产企业中脱颖而出，首度跻身为广州地产10强企业。l第二个“三年计划”【   2000-2002年   】苦练内功夯实基础经过三年多的高速发展，从2000年开始，X集团着力于有效整合资源，规范开发流程，狠抓管理促效益，支持未来发展。在广东地区同时开发及储备多个项目，陆续开发销售金碧华府、金碧新城、金碧世纪花园等多个金碧系列楼盘。2000年，X排名跃升至广州第6位。l第三个“三年计划”【   2003-2005年   】二次创业拓展全国经过前两个阶段的发展，X集团综合实力显著提高，发展潜力日益凸显。2003年，X被评为广东房地产企业竞争力第1名，从2004年开始，X提出“二次创业”的号召，着力实施立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间的经营战略。2004年，X首度跻身中国房地产10强企业，并在广州同步开发销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多个楼盘，在开发经验、品牌美誉度以及规模实力等方面，初步具备了全国拓展的条件。l第四个“三年计划”【   2006-2008年   】迈向国际跨越发展38 X已战略性的进入广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要城市，拥有50多个项目，规模与品牌取得实质性的跨越。X一流的管理团队和成功的发展模式，也取得了令人瞩目的超常规发展，吸引了国际资本巨头青睐。期间X累计在国际资本市场募集资金10多亿美元，成为中国房地产企业迈向国际的标杆。l第五个“三年计划”【   2009-2011年   】稳健经营再攀高峰X已战略性的进入广州、上海、天津、重庆、深圳等全国100个主要城市，拥有项目200多个，规模与品牌进一步取得大幅跨越。2009年11月5日，X在香港联交所成功上市。上市当日，公司股票收盘价较发行价溢价34.28%，创下705亿港元总市值的记录，成为起于内地、在港市值最大的内地房企。2010年，公司先后成功发债27.5亿美元，创造了中国房地产企业全球发债的最大规模纪录，全年实现销售金额504亿元。2011年，公司总资产达1790亿元，实现销售额804亿元，在销售面积、在建面积、进入城市数量等核心指标均位列全国第一，品牌价值突破210亿元。l第六个“三年计划”【   2012-至今   】深化管理稳定增长38 2013年，新一届中央政府深化市场化改革，房地产调控长效机制日益清晰；限购限贷政策继续实施，房地产税推进务实谨慎，区域市场调控呈现差异特征，市场稳定，刚性需求得以持续释放；加之利率市场化开始破局，市场流动性相对宽松，房地产市场整体呈现了新一轮的上升周期。鉴于宏观经济环境及行业发展的基本态势，X集团结合自身业务实际，提出了一个优化、一个降低、两个提高的一一二计划，主要内容是：优化住宅地产项目区位布局，坚定不移降低负债率，努力提高现金总额和主营业务净利润率。集团全年新增土地储备建筑面积2684.9万平方米，新获取项目66个，其中一二线城市项目34个，数量占比为51.5%，较2012年上升23.9个百分比。此外集团持续透过强化销售及回款、策略性出售商业物业等综合措施，将净负债率降至69.5%，较2012年下降14.7%。现金总额达到536.5亿元，较2012年上升113%；全年集团主营业务净利润率达到11%，较2012年上升1.5%。l土地储备在2013年，集团依旧坚持消耗与补充基本平衡的土地储备策略，坚持优化住宅地产项目区位布局，适度吸纳一二线城市的优质土地储备。在全年竣工消耗1938.2万平方米土地储备后，集团土地储备总量约为1.51亿平方米，较2012年底增长1057万平方米，增幅约7.5%。集团1.51亿平方米的土地储备分布于全国147个城市；项目数量总计291个，一二线城市项目数量占比为45.4%；土地储备平均成本约949元每平方米，任处于业内较低水平。38 2013年，集团累计土地款共计1940.5亿元，已付1369亿元，未付571.5亿元，其中计划于2014年上半年支付157亿元，2014年下半年计划支付128亿元，于2015年内计划支付171.5亿元，2016年及以后计划支付115亿元。l合约销售2013年集团抓住市场机遇，努力调整区域结构及产品结构，在进一步加快二线城市新项目开盘的基础上，也适时推售部分商铺及车位同时进一步于一二线城市退出新项目，形成了量价齐升的良好势头提升了销量与价格。集团全年实现合约销售1004亿元，同比上升8.8%，完成了全年销售目标；合约销售面积1489.4万平方米，销售均价每平方米6741元，同比上升13.1%。集团合约销售额的98.7%均来自于济南、合肥、沈阳、重庆、长沙等二、三线城市，其中二线城市占比约42.8%，三线城市占比约55.9%。l房地产开发全年新开工面积1988万平方米，全年竣工面积1938.2万平方米，年末在X程面积3948万平方米；新开工面积、竣工面积同比分别攀升23.9%及41.1%的情况下，集团年底在建规模同比仅轻微上升1.3%，不仅满足了竣工交付确认收入的需要，还优化控制了开发建设规模和工程支出，显示了集团精准的工程建设计划和强大的集约化管理能力。2013年集团在建项目227个，在X程面积3948万平方米；已取得预售证的项目223个，尚有未开盘项目68个，其中大部分都具有2014年内开盘的能力。l2014年1季度经营情况38 2014年1-3月，集团合约销售额合计305.1亿元，较2013年同期增长72.2%；合约销售面积合计434万平方米，较2013年同期增长52.9%；合约销售均价每平方米7029元。4.1.2财务分析由于X地产集团有限公司（3333.HK）为香港上市企业，其财务报表为符合香港地区规范的公开披露资料，项目组选取了其从2011年到2013年年报进行分析。资产负债表单位：(百万元)报告期2013-12-312012-12-312011-12-31报表类型年报年报年报非流动资产58769.76538446.92425502.22流动资产289378.427200543.627153521.188流动负债188197.503150377.899802.944净流动资产/(负债)101180.92450165.82753718.244非流动负债80608.05546921.42645089.711少数股东权益-(借)/贷5729.0693427.5972171.041净资产/(负债)73613.5638263.7331959.71已发行股本1109.7031043.3171037.199储备72503.8637220.4130922.51股东权益/(亏损)73613.56538263.72831959.712无形资产(非流动资产)439.6446.989275.517物业、厂房及设备(非流动资产)47416.40733500.79423783.072附属公司权益(非流动资产)------联营公司权益(非流动资产)------38 其他投资(非流动资产)3845.234----应收账款(流动资产)4951.9662857.3162753.483存货(流动资产)24288.83115158.8438434.504现金及银行结存(流动资产)40118.45417790.3220081.945应付帐款(流动负债)65836.28753963.72932289.884银行贷款(流动负债)--19030.70610227.99非流动银行贷款--41243.14941498.72总资产348148.192238990.551179023.408总负债274534.6200726.8147063.7从2010年开始，X地产整体资产规模实现了跨越式发展。2013年末总资产为3481亿元，较2012年末增长了45.7%。截至到2013年末，X地产集团有限公司总资产为3481亿元，总负债为2745亿元，对应的资产负债率为78.85%。在其负债中，涉及的金融机构借款为1088.2亿元，总借款对应总资产负债率只有31.26%；净负债率(净借款对所有者权益)为69.5%，较2012年的84.2%下降了14.7%，主要得利于集团2013年加大了销售所得款项的收回，权益状况得到持续改善。综合损益表(百万元)报告期2013-12-312012-12-312011-12-31报表类型年报年报年报营业额93671.7865260.83861918.185除税前盈利/(亏损)25396.3616489.80120374.848税项-11687.328-7307.88-8648.25538 除税后盈利/(亏损)13709.0329181.92111726.593少数股东权益-1097.254-11.084-402.93股东应占盈利/(亏损)12611.7789170.83711323.663股息6265.6592291.9472800.554除税及股息后盈利/(亏损)6346.1196878.898523.109基本每股盈利(仙)78.90000061.30000075.700000摊薄每股盈利(仙)78.20000060.40000074.100000每股股息(仙)43.00000014.00000019.000000销售成本66023.0247050.4741310.56折旧753.577400.868261.552销售及分销费用4309.7283017.6642720.756一般及行政费用3472.4942600.6642161.218利息费用/融资成本--33.056--毛利27648.75818210.36720607.627经营盈利25043.74216522.85719926.252013年集团营业额为人民币936.7亿元，同比增长43.5%。其中房地产业务收入为人民币922.3亿元，同比增长45.2%；物业管理收入人民币7.42亿元，较上年增长46.4%；物业投资收入人民币1.26亿元，较上年增长27.2%；工程建设、酒店营运及其他房地产开发相关业务收入人民币5.69亿元，较上年减少5.79亿元。38 2013年集团的毛利为人民币276.5亿元，较上年增加51.8%，主要因为期内物业交付面积及平均售价均有所增长。而毛利率为29.5%，较上年上升了1.6个百分点，主要得力于成本控制措施，使得单位成本的增幅轻微，远低于所交付物业的价格增长。2013年集团销售及营销成本由2012年的30.2亿元增长至43.1亿元，主要是由于在售项目数目导致全国性营销及品牌宣传活动增加。销售员工人数及薪酬水平均有所上升现金流量表(百万元)`报告期2012-12-312011-12-31报表类型年报年报经营业务所得之现金流入净额-5573.621-3735.611投资活动之现金流入净额-7810.369-10218.499融资活动之现金流入净额11095.38621753.055现金及现金等价物增加-2288.6047798.945会计年初之现金及现金等价物20081.94512356.263会计年终之现金及现金等价物17790.3220081.945外汇兑换率变动之影响-3.021-73.263购置固定资产款项-6866.816-9076.10338 集团于官网公布的年报未能涵盖现金流量表，但根据披露的资料显示，2013年集团销售回款突破了853亿元，实施股份配售所得款净额35.2亿元，发行境外优先票据再融资合计15亿美元，透过国内商业银行新增借款630.5亿元。2013年末集团现金总额达到536.5亿元，同比大幅攀升113%，创下历史新高，连同未使用银行授信额度483.9亿元，年末可动用资金合计1020.4亿元。充足的营运资金为集团寻找最佳商机和快速拓展提供了强大的财力支持。4.2、担保人--合肥X4.2.1、企业名称：合肥X集团有限公司；4.2.2、注册地址：合肥市长江中路330号；4.2.3、企业法人营业执照注册号：340100000143007；4.2.4、注册资本：30,008万元人民币；4.2.5、公司经营范围为：城市园林绿化施工，承担各类型工业、能源、交通、民用工程建设项目的施工总承包，承包本行业境外工程及所需设备、材料出口，劳务人员输出，地基基础工程，机电设备安装工程，钢结构工程，消防设施安装工程，建筑装饰装修工程，建筑幕墙工程，体育场地工程设计与施工，自有房屋租赁。4.2.6、法定代表人：刘国福；4.2.7、股东构成：安徽安粮控股股份有限公司出资人民币30,008万元，股权占比100.00%。4.2.8、历史沿革合肥X集团有限公司座落于安徽省合肥市长江中路330号，始初为合肥市X局，成立于1958年2月26日。1982年，撤局改公司，成立了“合肥市第一建筑安装工程公司”；1984年10月，按照“船小好调头”的思路，将市建安公司一分为七，成立了“合肥市第一建筑工程公司”；1990年12月，按照“船大好抗风”的思路，又由七合为一，合并成立了“38 合肥市第一建筑安装工程公司”；1993年3月，更名为“合肥市建筑安装工程总公司”；1994年5月，在合肥市建筑安装工程总公司的基础上，组建了“合肥建筑集团公司”；1997年3月更名为“合肥X集团公司”；2009年3月，更名为“合肥X集团有限公司”。2008年7月，企业整体改制，现隶属于安徽安粮控股股份有限公司。公司以建筑安装工程为主业，具有房屋建筑工程总承包一级、市政公用工程施工总承包一级，地基与基础工程专业承包一级、机电设备安装工程专业承包一级、纲结构专业承包二级、机电设备安装工程二级、装饰装修工程设与施工一体化二级、建筑幕墙工程设计与施工一体化二级资质及海外经营权。公司现有各类专业技术人员1776人，其中高级职称64人，中级职称478人，一级建造师54人，二级建造师110人。4.2.9企业经营情况五十多年来，公司曾在国内外承建过一大批高层建筑和大跨度预应力结构等“四新”高新尖工业厂房与民用建筑，尤其是近几年来在中国驻埃及、韩国大使馆工程、阿尔及利亚康斯坦丁大学城项目和及尔项目的建设中，无论是施工技术、企业管理，还是工程质量均得到了国外专家、同行的一致好评；与此同时，在国内的建筑市场上公司所承X程的质量也取得了可喜的成绩，产品质量稳步上升。合肥市望塘污水处理厂项目2005年获得中国建筑业协会颁发的“市政金奖”。38 企业曾经获得过“鲁班奖”的工程项目如下：合肥四水厂工程；合肥琥珀山庄住宅小区工程；合肥市王小郢污水处理厂一期工程。企业曾经获得过省“黄山杯”的工程项目如下：合肥公交四保场生产车间工程；合肥市土地局综合楼工程；被省建设厅授予“省级科技示范工程”。安徽工业大学3#学生食堂工程；合肥市王小郢污水处理厂二期工程和柏景湾KH2G2栋住宅楼工程；柏景湾KH2G2栋住宅楼工程获省“科技示范工程”奖；安徽汽车工业学校教学楼工程；安徽农业大学教学楼、亳州公安局指挥中心、巢湖市二水厂扩X程、安徽体育学院办公楼四项工程；人民日报安徽记者站办公楼、华孚城隍庙广场A标段、池州西北外环工程三项项工程。企业在安全文明施工生产方面，曾经多次获得过省、市多项安全文明“示范工地”等荣誉，受到好评。合肥X集团有限公司是国家级“守合同、重信用”企业；全国“AAA信用等级企业”；公司还连续荣获了全国“用户满意施工企业”、全国“优秀施工企业”、全国“建筑业先进企业”38 及安徽省优秀建筑业企业、安徽省质量奖企业称号。拥有一大批全国、省市级优秀建造师团队。公司连续多次获得市委、市政府、市建委、及安徽安粮控股公司等上级部门的表彰，企业有着良好的社会形象和经济效益。用户对公司的施工管理、工程质量和回访维修情况的满意度在96分以上。受到省市领导的充分肯定，促进了企业各项工作稳步向前发展。4.2.10集团财务状况合并资产负债表资产201120122013流动资产：　　　货币资金20,53112,32833,237交易性金融资产50　500应收票据　10290应收账款1,4982,3685,370预付款项27,62338,58851,176其他应收款27,97536,40442,308存货1,5582,6654,160其他流动资产7648　流动资产合计79,31392,415137,043非流动资产：　　　长期股权投资5,6185,618　固定资产1,6822,0006,086在X程19102101无形资产20,19520,09620,832长期待摊费用14743　非流动资产合计27,66227,86127,020资产总计106,976120,277164,064负债和所有者权益（或股东权益）　　　流动负债：　　　短期借款28,40044,65042800应付票据8,4993,70024000应付账款7,0447,35710791预收款项63663693638 应付职工薪酬510556583应交税费5,8634,9515,616应付利息125037其他应付款4,2545,84516,059流动负债合计55,22167,746100,823非流动负债：　　　长期借款16,51010,91012,730非流动负债合计16,51010,91012,730负债合计71,73178,656113,553所有者权益（或股东权益）：　　　实收资本（或股本）30,00730,00730,007资本公积202020盈余公积5661,2032,092未分配利润4,65110,38918,390归属于母公司所有者权益合计35,24541,62050,510所有者权益合计35,24541,62050,510负债和所有者权益(或股东权益)总计106,976120,277164,064截止2013年，企业总资产16.4亿元，较2012年增长36.43%，总负债11.35亿元，较2012年增长44.4%，净资产5.05亿元，较年初增长21.39%。资产负债率为69.21%，较2012年略有增长。38 企业的负债主要由流动负债构成，2013流动负债占总负债的88.81%。流动负债中占比最大的为短期借款，占流动负债的42.46%。通过对公司应收账款、其他应收款、存货数据分析：此三科目2013年共计51838万元，较2012年增长10401万元。由于建筑行业承接项目大都需要企业垫资，随着公司的经营规模扩大、承接的项目的增加，资金垫付比例也随之增加，负债虽然增长较快，但与企业资产规模的增长速度相匹配。合并利润表项目201120122013一、营业总收入300,493400,953479,032(一)主营业务收入298,847399,109476,698(二)其他业务收入1,6461,8442,333二、减：营业成本292,944392,552439,974(一)主营业务成本277,231368,893439,080(二)其他业务成本894939893营业税金及附加8,54513,28716,433管理费用2,9804,3564,730财务费用3,1405,0465,221资产减值损失15229409加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）　　-222二、营业利润（亏损以“-”号填列）7,5498,40112,042加：营业外收入51201减：营业外支出5147三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）7,5498,50712,036减：所得税费用1,8872,1313,147四、净利润（净亏损以“-”号填列）*5,6626,3758,889归属于母公司所有者的净利润5,6626,3758,889公司近三年主营业务收入保持稳定增长，2013年较2012年增长19.44%，净利润也保持了平稳增长态势。可以看出，企业近三年经营情况良好，具有较好的盈利能力。38 合并现金流量表项目201120122013一、经营活动产生的现金流量：　　　经营活动现金流入小计308,602437,383793,092经营活动现金流出小计297,097437,333792,409经营活动产生的现金流量净额11,50549683二、投资活动产生的现金流量：　　　投资活动现金流入小计549511投资活动现金流出小计5,578137372投资活动产生的现金流量净额-5,028-85-370三、筹资活动产生的现金流量：　　　筹资活动现金流入小计39,40062,545105,030筹资活动现金流出小计36,97070,71284,433筹资活动产生的现金流量净额2,429-8,16720,597五、现金及现金等价物净增加额8,905-8,20220,909根据上表看出：以上数据看出，公司现金流的主要来源为经营净现金流及筹资性净现金流，随着公司经营规模不断扩大，建设资金占用增加，公司主要依靠银行融资弥补其经营资金不足，作为资金使用密集性企业，其融资增量需求是合理的。财务指标201120122013短期偿债能力流动比率1.441.361.36速动比率1.411.321.32现金比率37.18%18.20%32.97%长期偿债能力资产负债率67.05%65.40%69.21%产权比率203.52%188.99%224.81%营运能力存货周转率167.41174.71128.67流动资产周转率4.064.654.15总资产周转率3.013.513.3538 盈利能力销售净利率1.89%1.60%1.86%净资产收益率17.47%16.59%19.30%资产净利率5.70%5.61%6.25%以上指标显示，该公司长短期偿债指标较好，资产流动性较好，运营能力较好，盈利能力较好，各项财务指标在同行业中处于较好的水平。综上所述，合肥X各项财务指标较好，盈利能力较好，具有较好的偿债能力。4.2.11信用状况经人民银行征信系统查询，截至2014年5月5日，企业未结清贷款31笔，余额123,430.00万元；票据贴现25笔，余额12,851.88万元；承兑汇票14笔，金额27,000.00万元；信用证1笔，金额8,000.00万元；保函8笔，金额3,975.59万元；对外保证7笔，金额14,300.00万元。无不良、欠款、欠息记录、无诉讼或行政处罚记录。4.2.12结论合肥X是一家以建筑业为主业的公司，其主要经营收入来源于建筑工程收入，其资产结构清晰。资产中流动资产占比较高，短期偿债能力较强；公司负债规模较大，但全部集中于短期借款以及应付票据。随着公司经营收入的增加，其长、短期偿债能力将逐步增强。整体来看，合肥X具备为信托资金提供担保的能力。38 4.3、担保人—天恒置业4.3.1、企业名称：淮南X天恒置业有限公司；4.3.2、注册地址：淮南市山南新区三和乡金山花园后拆迁安置菜市场209号；4.3.3、企业法人营业执照注册号：340495000000631；4.3.4、注册资本：5000万元人民币；4.3.5、公司经营范围为：房地产开发经营，室内装修，商品房销售，园艺工程。4.3.6、法定代表人：杨松；4.3.7、股东构成：X地产集团合肥有限公司出资人民币3000万元，股权占比60%；中青旅（集团）淮南投资置业有限公司出资人民币2000万元，股权占比40%。4.2.9企业经营情况天恒置业成立于2011年4月14日，，公司经营范围涉及房地产开发经营，室内装修，商品房销售，园艺工程。目前已有员工120人，中高层领导36人，部门设置齐全，下设行政人事部、财务部、资金部、监察分室、采购部、工程部、工程技术部、合同管理部、开发部、营销部、预决算部、招投标部、综合计划部、总工室等。公司为项目公司，主要致力于淮南X绿洲项目的开发建设。4.2.10企业财务状况合并资产负债表38 资产2011201220132014.3流动资产：　　　　货币资金3,63124,5682,8381,910应收账款　2,6641,273522预付款项14,3865082,1813,084其他应收款2382,13510,2063,295存货31,82283,05697,13597,604流动资产合计50,078112,934113,634106,416非流动资产：　　　　固定资产1715110391递延所得税资产12　　　其他非流动资产273549454749非流动资产合计304700558840资产总计50,382113,635114,193107,257负债和所有者权益（或股东权益）　　　　流动负债：　　　　应付票据16517,40769218243应付账款1,97835,5754488938217.00预收款项3,7647,6626,3069,951应交税费2913,3262,3141,994其他应付款39,61336,97633,45328,958流动负债合计45,813100,94893,88487,364非流动负债：　　　　负债合计45,813100,94893,88487,364所有者权益（或股东权益）：　　　　实收资本（或股本）5,0005,0005,0005,000盈余公积　7681,5301,530未分配利润-4306,91813,77713,361归属于母公司所有者权益合计4,56912,686　19,892所有者权益合计4,56912,68620,30819,892负债和所有者权益(或股东权益)总计50,382113,635114,193107,25738 截止2013年，企业总资产11.42亿元，较2012年增长0.49%，总负债9.39亿元，较2012年减少6.99%，净资产2.03亿元，较年初增长60%。资产负债率为82.22%，较2012年略有下降。截止2013年底，企业主要的资产负债构成如下：应收账款1273万元，主要为房款；预付账款2181万元，主要为预付工程款及装修款。主要债务人有广厦建设集团有限责任公司448万元、中建四局第六建筑工程有限公司254万元、苏州美瑞德建筑装饰有限公司713万元、深圳广田装饰集团股份有限公司629万元；其他应收款10206万元，其中存出的保证金3043万元，与关联单位之间的其他应收款合计7066万元占69.23%；存货97135万元，其中开发产品20399万元，开发成本76735万元；固定资产103万元，主要为电子及其他设备；其他非流动资产454万元，主要为递延税款，其中占比最大的为营业税319万元；应付账款44889万元，其中应付苏州美瑞德公司666万元，43913万元应付账款为计提；38 应付票据6921万元，主要债权人有中建四局第六建筑工程有限公司4740万元，上海振兴铝业有限公司576万元，苏州美瑞德建筑装饰公司469万元，深圳广田装饰集团股份有限公司599万元，青岛万和装饰门窗工程有限公司168万元，上海三菱电梯有限公司366万元；预收账款6306万元，其中预收房款为4086万元，预收按揭款2057万元，预收定金162万元；其他应付款33453万元，主要98.8%为应付关联企业款项。合并利润表项目2011201220132014.3一、营业总收入　36,94037,962　(一)主营业务收入　36,94037,962　(二)其他业务收入　　　　二、减：营业成本　　27,484　(一)主营业务成本　22,37023,502　(二)其他业务成本　　　　营业税金及附加　2,6352,728　销售费用2129861,050290管理费用239319293121财务费用-65-89　资产减值损失　　　　二、营业利润（亏损以“-”号填列）-44510,62210,478-412加：营业外收入1463371减：营业外支出　　　　三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）-43010,68410,516-410减：所得税费用　2,5662,632　四、净利润（净亏损以“-”号填列）*-4308,1177,884-410天恒置业为项目公司，其经营收入取决于开发楼盘的开发进度及销售进度，2012年项目进入正式销售周期后，为企业贡献了较为可观的营业收入。38 合并现金流量表项目201120122013一、经营活动产生的现金流量：　　　经营活动现金流入小计33,22881,28258,660经营活动现金流出小计34,58060,18380,389经营活动产生的现金流量净额-1,35221,099-21,729二、投资活动产生的现金流量：　　　投资活动现金流入小计　　　投资活动现金流出小计161611投资活动产生的现金流量净额-16-161-1三、筹资活动产生的现金流量：　　　筹资活动现金流入小计5,000　　筹资活动现金流出小计　　　筹资活动产生的现金流量净额5,000　　五、现金及现金等价物净增加额3,63120,937-21,730根据上表看出：以上数据看出，公司日常经营所需资金主要依靠销售收入，2012年及2013年随着项目的热销，现金的大量回流为项目的开发建设提供了有效地资金保障。财务指标201120122013短期偿债能力流动比率1.091.121.21速动比率0.400.300.18现金比率7.93%24.34%3.02%长期偿债能力资产负债率90.93%88.84%82.22%营运能力存货周转率0.000.390.26流动资产周转率0.000.450.34总资产周转率0.000.450.33盈利能力净资产收益率-3.52%94.08%47.79%资产净利率-0.55%9.90%6.92%38 以上指标显示，该公司资产负债率较高，但基于本公司为项目公司，公司运营好坏均依托于项目运作的成败。公司只要延续X的经营管理能力及该项目前两年销售的良好态势，公司的各项财务指标也将得到优化。4.3.11信用状况经人民银行征信系统查询，截至2014年5月15日，企业无贷款余额、无对外担保、无不良、欠款、欠息记录、无诉讼或行政处罚记录。4.3.12结论天恒置业为项目公司，依托X集团的专业管理能力，公司经营情况良好，为本信托资金的安全提供了较为有利得保障。五、项目风险分析及控制措施5.1政府政策变化对项目的影响本项目交易对手为以材料设备经营为主业的公司，该公司主要的交易对手均为建筑企业及房地产开发商等与房地产行业息息相关的企业。国家关于房地产行业的调控政策有可能间接影响本项目交易对手，进而影响本项目收益。38 控制办法：应密切关注国家对房地产新的调控政策的出台，以及政策对行业和市场的实际影响。保持与本项目交易对手的良好沟通，及时评估政策调控对企业发展所带来的有利以及不利因素。5.2交易对手信用风险本项目交易对手是X材料设备公司及X集团，可能存在因为本项目交易对手因为种种原因，不愿或不能履行相关协议约定，从而导致信托资金遭受损失的风险。控制措施：首要措施是与所有交易对手签订严密的信托文件，对各方权利义务作出明确的描述；其次，本次信托资金保证措施主要为X集团、合肥X、天恒置业为信托到期时X材料设备公司归还信托本金及利息提供保证担保，X集团作为香港上市公司，国内房地产开发龙头企业，有很高的信用度。合肥X为大型国有企业，为本项目信托资金的安全退出提供有力保障。5.3信托资金被挪用的风险可能存在本信托交易对手擅自将本信托资金挪作他用，从而对本信托资金安全带来严重不利影响。控制措施：鉴于本信托主要交易对手X集团与我司建立了良好的合作关系，且X集团为本次其全资子公司申请的流动资金贷款提供了连带责任保证担保，预计该项风险不会对本信托资金安全造成实际影响。38 六、公司收益分析七、项目总体结论7.1、项目符合国家相关政策和法律法规项目交易结构符合目前监管政策要求。本项目符合国家政策方针，符合市、区和谐和可持续发展的目标，本项目的建设是切实可行的，资金用途真实。7.2、安全保证措施完备，能有效防范信用风险本项目设置了三项风险控制措施，香港上市公司X地产（3333.HK）、天恒置业及合肥X提供保证担保。通过这些安全保障措施的设置，相信能够有效的保障信托资金的安全退出。7.3、还款来源充足该项目的还款来源为X材料设备公司经营收入。X材料设备公司企业资产规模、质量以及年经营收入均较好，还款来源充足。7.4、交易对手实力较强，透明度高本项目借款人材料设备公司为X集团全资子公司，X38 地产集团(3333.hk)是全国最有影响力的企业之一，是一家经营经营颇有特色，财务稳健，资产状况优良，具备良好的商业信誉和政府资源的房地产开发企业,且其主体在香港上市，整体透明度较高,整体违约风险较小。综上所述，通过项目组对X集团、X材料设备公司、合肥X、天恒置业四家公司的考察了解和充分论证，我们认为该项目是可行的。敬请评委会进行评审。2014年5月5日38'