项目地块可行性研究报告 43页

'X市X路以南项目地块可行性研究报告2007-6-1243 第一章房地产投资宏观环境一、X概况（一）人文、地理及交通条件1、区域位置与交通状况X市位于安徽省北部，东经116度23分——117度02分，北纬33度16分——34度14分之间。地处华东地区腹地，苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南临蒙城，东与宿州比邻，西连涡阳和河南永城。南北长108公里，东西宽60公里，总面积2741平方公里。X市地势由西北向东南倾斜，地貌以平原为主，平原面积占土地总面积的95.3%，低山残丘面积仅占4.7%。本市河流有十多条，总长378公里，主要河流有濉河、南沱河、闸河、龙岱河、岱河、龙河、湘西河、洪碱河、巴河、王引河、新北沱河、包河、浍河、懈河、北淝河等自然和人工河流，面积约18万平方米。素有“百里煤城”美誉，大小煤矿星罗棋布。全市因采煤塌陷土地已达15000公顷，形成永久性水面4000公顷，季节性水面5000公顷。春秋季明显短于冬夏季，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，年平均气温为14.8摄氏度。全年主导风向夏季多为东南风，冬季主导风向为东北风。2、行政划分及隶属关系X市位于安徽省北部，苏、豫、皖三省交界处。市辖一县三区：包括43 濉溪县（10镇1乡，413村，24居）、相山区（1镇7办，40村56居）、杜集区（3镇2办，92村，20居）、烈山区（3镇5办，84村,  43居）。3、人口状况2006年，年末全市户籍人口212.2万人，比上年末增加1.7万人，其中非农业人口89.9万人。常住人口204万人，与上年持平。2006年人口数及其构成指标年末数（万人）比重（%）43 全市户籍人口212.2-其中：非农业人口89.942.4农业人口122.357.6其中：男性108.751.2女性103.548.8其中：0-18岁51.724.418-60岁135.763.960岁及以上24.811.74、城市发展的优势与制约因素（1）自身优势：①煤炭资源优势。X已探明储量84亿余吨，且煤种齐全。随着国家新能源战略的实施，X市煤炭资源的品种优势将进一步突出，是全国少有的具备发展煤化工条件的煤产区之一。②区位优势将逐步显现。X是安徽距离淮海经济区中心城市徐州最近的城市，是安徽离出海口最近的城市之一，也是距离未来中俄联合建设欧亚大陆桥最近的城市。京福高速、连霍高速的贯通，京沪高速铁路的修建，进一步改善了X市的交通条件，X市东西互补、南北交融的区位优势逐步提升。③劳动力资源优势。经过多年的发展，形成了一大批高素质工程技术人员和技术熟练的产业工人，劳动力成本远远低于长三角地区，比较优势明显。④综合经济实力日益增强。“十五”以来X市经济呈加速增长态势，地区生产总值及财政收入等增长速度指标一直位居皖北地区前列。⑤推动经济加速增长的重大项目布局初步形成。煤炭、电力、煤化—盐化一体化、煤化工等一大批重点项目已经实施，新经济增长点开始全面孕育，推动经济加速增长的重大项目储备充裕。六是社会精神文明优势。经过多年的文明城市创建工作，市民文明素质和城市文明程度得到了极大提高。43 （2）面临的挑战和制约因素：①从外部制约因素来看，我市经济发展高度依赖煤电产业，煤电产业增加值占整个工业增加值的80%以上，产业结构过于单一，抵御宏观经济波动风险的能力弱，易受国际、国内能源价格波动等不确定性因素的冲击。②从内部制约因素来看，一是资源及环境要素的制约。我市水资源匮乏，人均水资源占用量仅为全省平均水平的2/5，且地表水污染严重，造成功能性缺水。工业“三废”、采煤塌陷速度仍在加快，对维护X的生态环境构成了严峻的挑战。二是资金的制约。企业的融资能力偏弱，融资以贷款为主，融资方式和渠道单一，投融资机制不活，制约了企业的成长和经济的发展。三是人才制约。在采煤、选煤方面人才济济，但其他方面的人才就明显不足，特别是煤化工、管理、开放型等专业人才有限，人才的后备资源不足。四是城乡经济发展不平衡，二元结构矛盾突出。农业人口较多，农村经济发展相对滞后，产业化水平偏低，县域经济发展缓慢。中心城区规模小，聚集功能不强，辐射能力弱，对农村经济的带动力不足。五是开放型经济、非公有制经济等发展不足。经济发展对资源依赖性较强，企业的自主创新动力不足；经济外向度较低；非公有制经济总量小，远低于全国和全省平均水平；开发区和工业园区发展慢、总量小，对全市经济增长贡献率低。（二）历史沿革与文化属性相传公元前21世纪，商王朝的创立者商汤的十一世祖相土向东部开拓疆土，建城于相山南麓，相山、相城由此得名。春秋（公元前588-576年）　宋国共公为避水患，经睢阳迁都于相。中华民国元年（1912年）　市境分属安徽省宿县和江苏省萧县。1948年11月，市境解放。1949年6月，市境分属华东局皖北行政公署宿县专区之宿县和萧县。1960年4月，建立濉溪市。1971年4月，更为X市。X著名的风景名胜有相山森林公园、显通寺、饮马池、钓鱼台、叠翠峰、奇峰、摩崖石刻、万丈碑、牛鼻洞、秘霞洞、雪泉、战捷山、天藏寺、龙脊山自然风景区、南湖公园、乾隆湖旅游风景区、世纪广场。X的闻人名士有：春秋时期政治家、秦相蹇叔；三国时期的扬州刺史刘馥、魏国大司农桓范、三国魏著名文学家、哲学家、音乐家“竹林七贤”之一的嵇康、刘伶；东晋军事家、音乐大师桓伊、东晋绘画和佛像雕刻大师戴逵；明代开国元勋傅友德；43 我国当代杰出的人民艺术家、雕塑艺术大师、著名的美术教育家、中国美术馆事业的开创者刘开渠等等。X市酒文化悠久，著名的口子酒就是产于此地。临涣包瓜、临涣棒棒茶、黄里石榴、黄里笆斗杏、土型西瓜、大庄葡萄、宿半夏都是X的久负盛名的特产。（三）城市发展与城市规划建设2006年荣获“国家园林城市”称号。年末城市人均道路面积9.7平方米，城市供水普及率88.5%，建成区绿化覆盖率39.3%，人均公共绿地面积11.4平方米，燃气普及率75.4%，城市公交客运人次5410万人次，比上年增长8.9%。交通运输能力不断提高。全年公路运输完成货运量3626万吨，比上年增长15.9%；货物运输周转量112622万吨公里，增长24%。完成客运量3408万人，增长16.4%，旅客运输周转量199722万人公里，增长22.6%。《国务院办公厅关于批准X市城市总体规划的通知》中明确规定：X市在城市发展过程中要以主城区湖泊为中心，相山、龙脊山为背景，构建“双山伴湖”的山水城市框架。依托城市丰富的水系和周边山体，大力开展城市绿化建设，形成多种形式的公共绿地系统，突出山、水、城、林交融一体的城市特色。在城市功能定位方面，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹做好X市城市规划、建设和管理的各项工作。大力推进经济增长方式的根本转变，调整产业结构和布局，依托X市丰富的矿产资源和能源工业优势，发展高新技术产业和第三产业。不断完善城市功能，逐步把X市建设成为经济繁荣、社会文明、生态良好，具有地方特色的现代化城市。努力建成安徽省东北部地区的中心城市，国家重要的能源城市。根据规划要求，未来15年X市城市发展的总体目标是：有序推进城市化进程，形成完美的城镇体系结构，拥有先进的公共服务设施和完善的城市基础设施，生态环境建设成效显著，城市管理规范有序。通过20年左右的时间，把X建设成为布局合理、功能完善、环境优美的资源型生态山水园林城市。到2020年，X主城区实际居住人口控制在94万人以内，建设用地控制在96.2平方公里以内。一、经济运行及人民生活（一）经济运行43 1、国民生产总值全年生产总值（GDP）224.7亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1%。2、人均GDP按常住人口计算，人均生产总值11015元，比上年增加763元。3、产业结构2006年，第一产业增加值25.6亿元，增长11.4%；第二产业增加值120.2亿元，增长8.3%；第三产业增加值78.9亿元，增长12.6%。三次产业结构为11.4：53.5：35.1。4、固定资产投资全年累计完成固定资产投资110.３亿元，比上年增长42.7%，其中城镇投资95.3亿元，房地产开发投资12.5亿元，分别增长43.9%和41.7%。分行业看，工业投资75亿元，增长34.5%，其中采矿业投资49.3亿元，制造业投资21.9亿元，分别增长29.8%和99%。分区县看，濉溪县完成投资16.5亿元，杜集区完成投资7.2亿元，相山区完成投资8.2亿元，烈山区完成投资4.9亿元，分别增长95.4%、71.5%、41.4%和54.4%。（二）人民生活43 1、城市居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入达到9807元，比上年增长14%，人均消费性支出7559元，增长12%。2、恩格尔系数恩格尔系数40.6%，下降2.8个百分点。3、消费品零售总额2007年实现社会消费品零售总额61.9亿元，比上年增长13.9%，增幅为近10年来最高水平。4、居民人均储蓄存款余额居民储蓄存款余额160.8亿元，较年初增加19.9亿元，增长14.2%。5、人均居住面积城镇居民人均住宅使用面积18.9平方米，农村居民人均住房面积38平方米。第二章X房地产市场发展概况一、X房地产发展的轨迹：2001年黎苑新村成为X市最大最大的住宅小区。房地产市场平稳。2002年X市房地产开发投资额为1。37亿元。2003年X市房地产投资金额达6.1亿元，同比增长了74%，完成开发建设面积150.52万平方米。2004年，房地产开发经营商品房施工面积225.4万平方米;竣工面积90.85万平方米;商品房销售面积60.53万平方米;商品房销售额8.79亿元。2005年房地产投资8.8亿元。2006年仅相山区内房地产投资就达到10亿元。从2001-2005年底相山区五年累计完成开发面积400万平方米。2002年以来,X市商品房销售价格的不断上涨也反映了商品房市场的供求状况。在X43 ,商品房价格平均价格2002年为1202元/平方米,2005年5月末为1519元/平方米,上涨了26.4%。但是市区的商品房价格明显的高于统计价格。目前市区新建住宅和二手住宅的最低价格分别为1950元/平方米、1500元/平方米;最高价格分别为3100元/平方米、2900元/平方米,比2002年几乎增加了一倍,居安徽全省的第二位。二、现状：X市房地产起步较晚，虽然历经这几年的高速增长，发育还是不太完善，表现在房地产价格不太稳定，开发项目信息不能共享，已售房和未售房信息不公开，期房交易、炒房等投机行为严重，造成了多数市民对是否买房把握不准，对房价更是如雾里看花般迷惑，是持币待购还是马上入市，专家的争论，政府的缺位，使百姓无所适从。目前X市新楼盘房价保持在1600-2500元/平米之间，最高3200元/平米。从2002年到现在，X市房地产项目开工和竣工面积成倍增长，房产交易空前活跃，同时房地产价格不断增长，很多市民已经感觉到房价到了无法承受的地步，最近的一项调查显示多达90%的人表示买不到房子，一时间，房价成了人们街头巷尾议论最多的话题：今年房价还会不会继续上涨；价格会不会往下跌，会出现在什么时候！三、分析现在房地产市场上无外乎两种声音：1、房地产价格继续上涨，因为真实地消费需求决定着现在房地产市场还是买方市场，房屋还属于紧俏商品，供不应求，价格自然会上涨，加上土地成本、建筑材料成本不断增加造成房地产价格不断走高。2、房地产价格将在2007年夏秋间出现下降的拐点，这是因为房地产市场经过几年发展，利润可观，吸引了众多的开发企业进入，大家都在圈地建房，一时间房地产项目如雨后春苏般的大量增长，百姓固然有需求，但是需求总量有限，而开发面积成倍增加，早晚会出现供大于求的局面，到那时房地产价格的走势将会日趋明显！四、风险43 X市的房地产新项目虽然主要集中在人民路附近，但是配套设施及其不完善，商业、医疗、教育、金融、日常消费设施也不健全，城市新区的居民生活还要靠老城区补给。新区的小区建设大多是100平米以上的大户型房屋，在目前较高的房价下，房屋总价较高，购买房屋的市民70%靠银行贷款，买房后，他们不得不紧衣缩食，还款供房贷，大大的影响到他们的生活质量，一旦经济出现波动，或者银行调高利率水平，将进一步加大他们的资金压力，加之父母养老、子女抚养、教育医疗等现实问题，是这些新区居民不敢再奢侈消费，只能把钱继续存在银行里，从而造成消费紧缩，使自己的生活水平不同程度的下降，这是他们不愿看到的事实。一旦投资买房，就是为了赚钱房屋上涨后房价的差价，而现在房价水平已经处在一个很高的水平，达到了几乎近疯狂的地步，再此背景下，银行已经调高了贷款利率，当也不排除国家有关部委和央行联手调控房价，进一步出台房价调控措施政策的出台，遏制房价，那时我市房价将出现一个新的拐点。如果在进入投资的话，利润将大幅缩减，随着房价见顶回调的可能性越来越大，投资房市的风险也随之加大，一旦房价回调，房屋加之缩水的速度一点都不比股市慢，目前房市已有一部分资金调离，重新投入股市、债市等金融市场。五、X市2006年上半年房地产市场发展平稳X市居苏豫皖三省之要冲，卧淮海经济区之腹地，辖一县三区，拥有二个省级开发区，总面积2725平方公里，人口202万。2006年X市按照东延、西进、南扩的思路在城市路网，功能设施和景观建设都大做手笔，力争将X市打造成全国最佳宜居城市。X市房地产开发是在2001—2002年兴起，在2003—2004年可以说完全是个井喷的过程，由20万平米猛增到160万平米，投资额也由2亿到6亿的巨大转换。在市政府招商引资下，那些有着资金、人才的实力的房产开发商纷纷来到了相城立项，据统计在相城的浙商房地产开发公司投资额已占到30%。2006年X市上半年房地产完成投资4.32亿元，同比增长37.12%，房屋施工面积191万平米，同比增长29.05%其中新开工面积34.77万平米同比增长21.6%竣工面积20.1万平米，销售面积8.04万米，销售额为12799万元。2006年上半年作为房地产界风云变幻较频繁的一个时期，X43 房地产市场依然在平稳中度过，这无不和政府及X市众多房地产商有着密切的关系。房地产市场发展平稳，住房贷款增速减缓与房地产投资回落形势一致，全市投机投资性住房需求得到一定遏制，但短时间内房价大幅度下降的可能性不大。相关人士在谈到X市房地产价格走势时表示，之前国家出台的房地产调控政策，从长远看，必将对稳定住房价格，调控住房结构起到积极作用，但从短期来看，受有关政策的影响，二手房交易量明显下降，新上市的商品房由于成本信息不对称，房地产开发商观望、惜售，因此房价大幅度下降的可能性不大。上半年X市购房者的消费也更加理性，购买住房面积在80平方米到120平方米的占49.4％。虽说2006年X市上半年房价比2005年上半年同期相比每平方只上扬了300元左右，但X市老城区因发展时间长，相应的配套设施均已成熟，加上现在的购房者对下一代的教育环境都比较重视，使的那些在学校附近的楼盘的价格都比较偏高，记者一朋友住在X市的教育巷，那里周边有着X市的一幼、一小、一高，像这样楼盘价格就要比别的楼盘价格要高出许多。根据市场调研分析来看：年龄在20—35岁的准购房户在买房子时首选购房面积在80平方米到120平方米之间，但却将目标锁定在新城区，一是：价格相对便宜，二是：居家环境好，三是：未来的升值潜力大。第三章X房地产市场分析一、X市房地产市场走势分析进入二十一世纪开始，X房地产业迅速崛起。从最初的几家“统建办”系统公司发展到目前的众多的房地产开发公司，每年快速增长。呈现出从旧城改造为主向新区开发转变，从零星分散建设到成片开发建设，从各自建设到统一开发规划。1、X市房地产开发趋势2006年市区推出的实际房地产开发与销售总量约为60万平方米左右。2007所推出的开发用地将维持去年的水平，土地的出让形式仍将以拍卖、招标为主。随着中央有关文件的颁布和执行，2007年X43 市的土地市场在保证稳定的供应量同时，将更趋规范化。同时随着经济的快速发展，作为安徽北部的一个重镇，其资源城市的人均可支配收入将会有极大的提高，而房地产作为一种不动产的投资正逐步被X当地老百姓接受，因此从购买力的角度来理解X的房地产发展应该是较为乐观的。根据统计分析，我们发现X市土地成交价格在近几年内相差极大，究其原因主要是因为X市自从进行土地拍卖政策以来，地价得到大量的提升。因此，作为必须以拍卖、招标形式出让的商业、办公用地的地价将出现快速上升，从而增加房地产开发成本，促使房价的上升。2、房地产投资情况分析房地产开发投资额度历史数据比较数据来源：X市统计局发布的统计信息3、房地产市场供求情况X市往年房地产施工竣工量历史数据比较43 数据来源：X市统计局发布的统计信息4、X房地产市场分析小结自土地实行招标、拍卖的几来，X的土地供应量成倍增长，土地供应量充足。不管是房地产投资额还是商品房销售总额近年来都保持良好的经济增长态势，房地产各物业的供给略小于需求，供求关系在正常的波动范围内。从X市统计局房地产价格指数来看，X房地产市场依然保持着强劲的增长态势，这种趋势将会在2007年继续持续下去。同时随着外地投资大鳄不断侵入X市场，X房地产竞争有望进一步加剧。小结：①由于是国家型“能源重镇”，随着煤炭、电力价格的持续上涨，以此为支柱产业的X市经济呈跳跃性大幅发展。X矿产集团即接近20万户，这类人群往年长期居住在狭小局促的40－50平方米的第一代、第二代住宅楼内，经济的发展，个人生活水平的不断提高，促使这类人群正在持续成为当地房地产改善型需求的巨大客户群体。特别值得关注的是X矿产集团的中高层管理人员，规模庞大，消费能力惊人。②房地产作为消费和投资热点已经形成，而不是处于形成的过程。近几年，房地产开发投资、增量房销售、二手房交易都快速增长，房价上涨速度也较大，房地产业已经成为新的经济增长点。房地产消费热点和投资热点一旦形成就会持续一段较长时期。43 ①城市带来的经济高速增长的格局近期不会改变，经济高速增长带来人均可支配收入的相应增长，这也意味着老百姓人均可支配收入也会呈总体增长的趋势，消费和投资能力自然也会提高。②人口城市化在快速推进。越来越多的农村人口进入市区，目前X每年人口城市化的速度在2%以上，外来人口的不断涌入，必然增加买房人的数量。③城市向东、向南发展方向明确。X市区北部是相山，西部为县域或外省市，市中心区域只有东部与南部有良好的土地资源可予以利用，政府前几年搬迁到城南板块，就指明了X现有的发展趋势——城市向东、向南开发拓展。④旧城改造带来“再城市化”。X大规模的老城改造使得许多居民要重新购房，老城改造使得拆迁量增大，住房的需求量也越来越大。⑤地价涨幅较大，地价上涨难以控制。按照房地产市场运作的经验，地价每上涨1个百分点，房价就会相应上涨0.5个百分点。近几年全国地价平均上涨加大，地价上涨则拉升房价。从发展趋势来看，X的地价长期上涨并不奇怪。⑥房地产市场卖者有定价优势，从某种意义上讲具有垄断性。从经济学上来说，房地产市场是个“寡占市场”，在寡占市场上，开发商必然会有卖家优势，目前X房地产市场，毕竟同一个项目只有两三个竞争项目，价格自然较高。⑦房地产投资的财富效应。房价上涨，买了房的人得到实惠，发展商有更好的投资回报，政府也得到更多的土地收入和税收，这是一种财富效应。这种财富效应，使老百姓进入房地产市场十分踊跃。房价上涨不乏老百姓盲目追捧的因素，据调查，X市区有些地方的二手房价高得毫无道理等，这客观上对房价上涨起到了推波助澜的作用。⑧房地产的供给品质不断提高，将导致成本增高。随着生活水平的提高，人们对住宅、景观、配套有了更高的要求，开发商必然会在这些方面投入更大的资金，这也是发展商提高房价的一个筹码。二、房地产发展现状与典型楼盘分析（一）总体现状：目前X43 市内房地产发展较为良好，以铁路线为界，城北（老城区）房地产基本以城内单体高层住宅和城边缘多层小区为主，由于受老城区狭小区域、丘陵地形的限制和成熟的配套影响，目前房价较高（多层：2800-3000元/m2，高层3500-4500元/m2）。而城南以平原地形为主，故大型中高档小区较多，同时随着市政府南迁及各项城市配套的陆续到位，以及大型体育场馆、五星级大酒店、高尔夫球场、大型公园等相继开工建设，城南版块（尤其是城南东部）的升值空间巨大，目前城南版块的房价基本呈上涨势头，与两年前相比平均涨幅为1000元/m2左右，当前的房价基本为多层、小高层：2200-2800元/m2，高层：3000-4000元/m2左右，而排屋、别墅：50-200万元/套。（二）目标地块竞争性楼盘——翡翠岛：地理位置人民路（四马路）以北、南湖路以西、张寨路以东开发商中房集团X中房金爵房地产开发有限公司物业管理中房物业（通过ISO9002国际体系认证）策划代理北京亚豪房地产服务机构广告策划北京万有引力广告公司总用地面积约300亩建筑面积约27万m2容积率1.34楼盘奖项2007年中国最值得期待名盘（第8届住交会）楼盘广告3月18日开始X只有两种住宅——翡翠岛，非翡翠岛六大物业类型1、浅水湾组团——独栋别墅为主的景观中心区·扇形布局·下沉式庭院·私家木栈道·私家专属车房2、林水公馆组团——林水相依联排别墅区·6-8米面宽·6米挑高客厅·南北双向私家花园·内置中庭院3、凌波水榭组团——环绕溪流的叠拼别墅·外置楼梯·185-197m2面积·下层送大面积私家花园·上层送大面积观景露台4、阳光漫板组团——掩映层林的花园洋房43 ·6层电梯情境式退台花园洋房·一梯两户电梯·入户花园·大面宽、短进深·全明卫·90-137m2面积·封闭阳台5、城市花园组团——藏身花园的城市公寓·大面宽、短进深·封闭阳台·入户花园6、棕榈花园组团——卓尔不群的点式高层·X独创棕榈花园点式高层组团·弧线立面设计·180度观景·情趣卫浴·4.5米挑空大堂景观布局·8000平米景观大道·一轴、两湾、六大功能组团社区配套1000m2VIP生活会所、沿人民路商业区配套设施集中供暖系统、外墙外保温、24小时供热水、区内活水目前状况尚未开盘销售价格排屋：3950-5500元/m2多层电梯洋房：2950-3500元/m2周边配套X公园、五星级金陵大酒店、高尔夫球场、十二中、体育场馆等其他情报2005年地板拍卖价1.3亿元（约40万/亩）楼盘效果图注：以上效果图摄于电视屏幕（三）典型楼盘分析：43 ◇X市城南版块（铁道线以南）部分中高档楼盘个案分析：1、蓝湖绿城地理位置长山路桥南、东200米，X公园西侧，X路以南开发商安徽悍马房地产开发有限公司建筑面积22万m2社区配套10000m2中心景观区域，保温墙体、彩铝窗、双层中空玻璃、1100m2豪华会所物业类型多层（6层）、小高层目前状况一期：基本售罄（2007年10月份交房）户型设计55-200m2（10余种户型）调研目标多层、小高层销售价格4层中间套128m2，2355元/m2（2007年10月交房）物业费未定周边配套X公园、黎苑小学、12中学等2、温哥华城地理位置人民路东头（锦河两岸）开发商安徽众安房地产开发有限公司（浙江众安集团）方案设计上海澳森建筑设计有限公司策划推广杭州味蕾广告总用地面积3818亩（二期400亩，其中南区200亩）建筑面积225万m2（二期22万m2，其中南区10万m2）社区配套幼儿园、大型超市、时代公园、智能化系统物业类型多层、排屋、别墅二期：多层、水缘联排别墅（27幢）目前状况一期已售罄，并入住二期南区：正在销售，北区尚未开盘户型设计多层标准层：131.07-189.55m2多层跃层：213.09-329.93m243 联排别墅：193.09-196.29m2销售价格二期南区多层：1800-1900元/m2（5-6层跃层1600元/m2）排屋：2700-3000元/m2二期北区：多层：2000-2200元/m2，别墅：5000-6000元/m2物业费多层0.45元/m2周边配套一幼、一小、一中3、万马·相山庭院地理位置东起张寨路、西至长山路、南至董庄路、北依梅苑路开发商浙江万马集团·X市万马房地产开发有限公司规划设计杭州江南建筑设计院景观设计澳大利亚BBC建筑景观工程设计公司物业管理浙江中都物业管理有限公司整合推广杭州新天地行销机构全案策划杭州青鸟广告楼盘卖点·未来X最具精品气质的高尚人文社区总用地面积298亩建筑面积25万m2容积率1.3（庭院洋房1.1以下）绿化率42.2%规划楼数15个花园院落（4-6栋建筑围合成一个院落组团）物业类型庭院HOUSE、庭院洋房（多层）户型设计庭院洋房：116.23-161.76m2庭院HOUSE：208.7-234.7m2配套设施墙体外保温、中空玻璃门窗、壁挂式分户供暖系统社区配套·4200m2相山生活会馆、景观泳池·约12000m2商业步行街和中央绿轴、内环道路43 ·国际标准的9大智能体系·1700m2幼儿园销售价格庭院洋房：2488元/m2（起价）庭院HOUSE：3500元/m2（起价）周边配套妇幼保健院、射击馆、X市体育馆、市政府、世纪广场、十二中、名流酒店等备注楼盘参考万科·天津水晶城规划建设4、可伦国际公馆地理位置相山路与桂苑路交叉口投资商加拿大可伦国际房产开发商X可伦商贸广场开发有限公司全程代理上海诚策地产机构建筑规划英国HWCD景观设计美国都林景观设计事务所建筑风格加拿大风情园林社区建筑面积70000m2（商业面积20000m2）规划楼数12栋低密度双景观住宅（多层）物业类型多层、大型商业楼盘奖项《2007年中国绿色地产品牌十大园林景观楼盘》金奖目前状况多层在售、商业尚未开盘户型设计98.76-143.93m2车位比例1:2销售价格多层2400元/m2（均价）周边配套地处X行政办公中心，商贸广场、郁金香大酒店、同仁中学、中级法院等说明该楼盘除多层住宅外，以大型商业中心做为楼盘主体5、帝景翰园（中央公馆）地理位置梅苑路以北体育中心以南43 开发商X宏基房地产开发区有限公司整体设计华邦建筑设计机构（上海）物业管理加拿大COLLIBRSINTBRNATIONAL行销企划TOPSIDE天仕不动产机构（上海）物业类型高层、别墅目前状况一、二期已售罄，三期接受预约，尚未开盘户型设计三期高层：105-150m2、别墅：300m2起销售价格三期高层：3000-4200元/m2、别墅：180万元/套起价备注目前X公认最高档的小区6、奥斯卡·春城地理位置相阳路（天地人集团对面）投资商浙江中富建筑集团股份有限公司（绍兴·上虞）开发商X富华置业有限公司建筑景观设计浙江华汇工程设计集团有限公司全案策划杭州尚龙广告物业类型多层（5+1）社区配套热电厂直接集中供暖、5大主题风情广场、2万m2城市休闲绿化、目前状况一期已基本售罄，于2007年7月份交房二期尚未开盘，但可接受预约户型设计约80-160m2销售价格一期多层：2360元/m2周边配套X职业技术学院、同仁中学、梅苑学校（西）7、家天下·水景天成地理位置濉溪路306号庆相桥西南（与濉河交叉口）开发商X绿洲房地产有限公司景观设计衢州花神园林绿化工程工程有限公司43 全程企划厦门特域企划公司总用地面积415亩（30万m2）建筑面积45000m2（二期）规划户数303户(二期)绿化率60%楼盘卖点·X独创的组团式景观绿岛设计·X唯一原生态水公园高尚居所社区配套10000m2中央会所、9班幼儿园、私人健康中心、中央游泳广场、网球场、亲水平台、亲子乐园、3万m2社区内水系物业类型多层、高层、叠排、别墅目前状况一期多层基本售罄，一期叠排、二期多层正在销售户型设计一期叠排270m2左右二期多层亲水公寓129-167m2、二期叠加别墅190-286m2复式花园洋房（现房）：230-300m2、销售价格一期叠排：2600元/m2（均价）总价70万二期多层：2400元/m2（均价）周边配套1700米濉河河滨公园、新老濉河水域、淮纺路小学8、宏发半岛地理位置相阳路106号开发商X润竹置业有限公司规划楼数4幢物业类型高层住宅目前状况14层以下已基本售罄、14-19层有部分房源在售户型设计88-190m2销售价格2900-3900元/m2（14-19层价格）物业费0.6元/m2/月周边配套二幼分院、相阳路菜场、翠峰路小学、黎苑小学、中医院、相王广场、世纪广场、体育广场、工行、农行等43 公共交通8路、16路、18路、19路9、新城国际地理位置人民路与相阳路交叉口西侧开发商X市房地产开发公司物业管理品牌物管公司（24小时酒店式管理）全程策划合肥贱卖广告有限公司楼盘广告60年代生人生活专署总用地面积6000m2建筑面积23000m2（高层住宅19000m2、商场4000m2、地下2000m2）绿化率30%车位数60个（38个私家停车位）楼盘卖点X首个公馆式豪宅楼盘特点900m2空中花园、纯四房公馆豪宅、裙楼大型商业配套设施板式高层、一梯两户、双层中空玻璃、中央空调系统、集中供暖系统、新型保温墙体建材、智能化系统规划楼数1幢（114户）物业类型高层（3-16层）目前状况接受预约、尚未开盘户型设计三房两厅两卫一内庭院155.67m2销售价格2400元/m2（均价）周边配套西城小学、人民路中学、X煤炭技工学校、X中医院、西城新村菜场、中国银行、体育广场、X行政服务中心、中国移动通信、相山区检察院、人寿保险、大地财产保险等10、慢城地理位置人民路以南，北寨路与长山路之间（发现之旅东侧）开发商X淮信房地产有限公司建筑设计北京中华建筑设计院43 销售代理安徽同志地产顾问机构品牌运筹合肥同志广告有限责任公司建筑面积12万m2物业类型多层、小高层、商铺配套设施分户供暖景观配套3500m2东南亚风情中庭景观目前状况在售户型设计多层116.1-158.41m2，小高层87.13-123.32m2，多层顶层186.88-219.89m2，小高层顶层210.94-212.91m2，销售价格多层2690-2800元/m2，小高层2200-2700元/m2特价房源9#102（多层洋房）135.1m2，2490元/m2，总价336449元1#0902（电梯洋房）90.52m2，2550元/m2，总价230826元2#1103（电梯复式）m2，2520元/m2，总价531569元8#605（多层复式）217.23m2，1990元/m2，总价432288元物业费多层0.3-0.4元/m2/月，小高层前3年0.3-0.4元/m2/月周边配套粮贸大厦、妇幼保健院、金陵酒店、12中、体育中心等11、佳恒·桂花园地理位置梅苑路北侧、相山路西侧（香舍花都对面）开发商不详物业类型多层配套设施分户供暖景观配套3500m2东南亚风情中庭景观目前状况尚未开盘（估计以集资房为主）户型设计89.56-147.68m2（共7种户型）周边配套农行、国税大厦、国泰中学、兆基家居、联通大厦、博物馆、图书馆等◇X市城北版块（铁道线以北）部分中高档楼盘个案分析：43 1、九方天水（现名：九方·东紫昱苑）地理位置林业处以北长山以南（榴园路与幸福路交叉口）开发商X市九方房地产开发有限公司销售代理安佳置业顾问有限公司绿化率32%楼盘卖点皖北地区首席半山养生型主题社区规划户数400余户物业类型多层、联体别墅（2户）、独栋别墅（1户）目前状况预约登记中（尚未开盘）户型设计多层46.40-148.95m2社区配套统一分户供暖、智能化安全体系、管家式物管、35处社区健身设施、100公尺攀岩基地、1000米景观大道周边配套矿工医院、职防院、二幼、二小、实验中学、银行、餐饮、百货大楼、友谊巷、党校菜场、淮海路商业圈、相山公园、2、名仕花园地理位置相山路北端，X电大南开发商不详规划楼数1栋规划户数158号物业类型高层目前状况6层以上已全部售罄，1-6层部分房源在售户型设计119m2、158m2、190m2销售价格3600-4070元/m2（1-6层），顶层4900元/m2销售率90%周边配套二实小艺术幼儿园、实验二小、电大、市委党校、相山公园（四）楼市主要特征评点：1、楼市规模分析43 由于早期较早项目进入尾盘期，市场供应量相对减少，但是同时部分新楼盘正在推广正式入市，如相山庭院、慢城、相山峰景、水景天成二期、华佳梅苑二期、奥斯卡春城二、三期以及慢城等，估计未来1—2年市场的总体供应量仍会维持在约50——70万平方米左右。X市场上户型面积相对集中在90—150平方米的中、大户型为主。90平方米的二室二厅，以及110—120平方米的三房二厅为市场主力户型，从销售进度来看，此类房型也是市场上畅销房型。预计在“7090”政策实施以后，市场上90平方米及以下的中、小户型将大量上市，市场竞争将更为激烈。不确定因素也在相当一定程度上存在，如翡翠岛、慢城、相山庭院、帝景翰园后几期产品的上市时机、价位，都将可能成为潜在重要的竞争对手，应给予高度关注。2、价格分析X新售楼盘的单价区间：1600—5500元/平方米，其中最低报价是温哥华城二期1700元/平方米，最高报价相山庭院别墅报价5500元/平方米。X新售楼盘的价格主力区间：多层（包括花园洋房）：2800-3500元/m2，高层3000-4500元/m2，排屋、别墅：50-200万元/套。主力总价在22万—35万之间。部分一楼送花园，价格和3、4楼齐平，6楼普遍带阁楼2.2米以上的计入建筑面积，销售价格基本为各楼盘最低价格。3、营销策略分析大部分楼盘都主要以户外广告为主，如罗马旗、大型户外看板等。新出楼盘越来越注重对楼盘的形象包装，如售楼出的装修、项目沙盘的制作精美、销售资料的配备等。大量代理公司的介入，从根本上提高了整个X市场的销售水平和竞争力。部分楼盘办理VIP贵宾卡，提供部分优惠打折等。4、销售状况分析43 部分楼盘已经售完，如早期的金色华松、惠泽山庄等，部分进入尾盘销售，如香舍华都、凯旋百年、海容尚城等，以及从帝景翰园的后期销售情况来看，总体销售呈现一片“上升”趋势。除了新上市尚未开盘的楼盘外，在售楼盘的总体销售率75%左右，但是其中部分楼盘销售率达90%以上，如相山1号、现代花园、巴黎印象等，也有部分楼盘销售约40%，如慢城等。从整个市场来看，楼盘的形象包装，广告推广以及现场的销售道具的配备情况来看，注重形象包装的楼盘在销售速度方面显然要快于不注重包装的楼盘，如香舍花都，相山1号以及帝景翰园等。从本次市场调研情况来看，X市场项目总体规划有超小高层、高层、多层混合社区方向发展的趋势，同时在帝景翰园成功的刺激下，市场对高层、小高层项目看好的趋势提高。从项目个体来看，规划中越来越注重小区的品质的提高、从概念的导入、到建筑的设计、小区的环境等各个方面都得到进一步的提升。5、目标客户分析目前X的主要购房群体为采矿业从业人员、电厂职工、政府公务人员、从事经营者。其中矿区职工为房产市场的主要购买力，矿区中高层管理人员以及从事经营者则为排屋（连体别墅）、别墅的主要消费群体（矿区的基本职工月收入为3000元以上，而中高层管理人员一般年薪均为10万以上）。根据2005－2006年X房地产市场调查研究机构的一份内部调查问卷统计分析资料《X市消费者住宅户型需求调查报告》显示，我们可以了解X市目前在售楼盘的主力户型、畅销户型、滞销户型及消费者对户型的需求类型：（1）客户需求特点A．年龄分布：43 B.收入人群比例：C.目前X居住状况：目前X市消费者居住多层的约51%，居住小高层的约22%，居住高层的约8%，居住别墅的约2%，居住其他物业类型的约17%；其中39.1%居住在一、二层，33.4%居住在三、四层，17.6%居住五、六层，9.9%居住在七层以上。由此可以看出，现在X市的住宅主要的建筑形式还是多层，这是符合现在X市的现实状况的。D.现居住户型分析：43 E．居住面积统计目前被调查者的居住面积在65㎡以下的约占11.9%，65~75㎡之间的约15.7%，75~85㎡之间的约20.5%，85~95㎡之间的约18.1%，95~105㎡之间的约13.8%，95~105㎡之间的约5.7%，115㎡以上的约14.3%。由上图表可以看出，X市以前建设的住宅面积大多数都较小。从以上的统计数据可以看出，X市目前存在的户型中二室二厅一卫及二室一厅一卫占绝大多数，住宅面积也大多为65~95㎡，绝大多数的被调查者居住的是多层住宅。（2）客户来源分析A.区域客户群体比例：43 B.职业分析：（3）产品以及户型分析A．购买楼型意向统计43 从被调查者的购买意向上看，24%的人群选择购买多层，31%的人群选择小高层，17%的人群选择高层，27%的人群选择别墅，1%的人群选择其他物业类型。抛开购买力的因素，适居度、环境、管理等都日益得到消费者的重视，所以选择别墅的人群较多；小高层的适居性、环境、管理等也相对较好，而价格相对别墅来说较低，所以大多数人群选择小高层。由此可见，随着经济的发展以及信息的快速传播，有着良好的管理、优美的环境、适中的面积的小高层、别墅等都在为X市民所接受。当然，考虑的X目前的经济状况和居民收入水平，小高层住宅将来会越来越为多数消费者所接受，而高层和别墅这样的高档次楼盘目前还不能为大部分的市民看好。B．购买户型意向统计而对被调查者的户型需求调查中，约6.4%的人群选择二室一厅一卫，26%的人群选择三室一厅一卫，16.9%的人群选择三室二厅一卫，31.5%的人群选择三室二厅二卫，15.5%的人群选择四室二厅二卫，3.7%选择其他户型，从功能的全面性、实用性及私密性的角度上，消费者目前对三室二厅二卫的户型较为偏爱。以前的两居室的户型现在已经不能够满足X市民的生活需求了，从图表上我们可以看出，现在三室的户型甚至是更大点的户型都能够找到适合的消费人群。因为现在的X人民更注重的的是住宅的居住功能的完善。C．希望购买居住面积统计43 而对希望住宅面积的调查中，大多数选择95~105㎡和115~125㎡这两种面积形式，主要是因为对于年轻的购房者心理来说，拥有的积蓄相对较少，而基本上95~105㎡的面积也就足够，可能以后有机会还可以再换面积较大的房型；对于处于中年层次的人群来说，要考虑到家庭成员的居住场所是否足够宽敞，功能是否齐全等，而手头上的积蓄相对较多，所以普遍会选择面积相对更为适中的95~105㎡和115~125㎡。相对于户型来说，消费者对于住宅的面积需求有变化，但是面积需求也不是像有些行业乐观人士所说的越大越好。目前比较适合的面积就在95~125㎡之间。D．户型设计分析从被调查者对住宅各部位朝向的意向上看，有65%的被调查者希望购买两间卧室一间客厅朝南的房型，主要由于目前消费者对住宅的采光的要求普遍较高，相对应的也就要求开发商的户型设计必须要重视住宅各部分采光的要求。生活水平的提高使得现在的X市民开始注重良好的生活环境。43 他们对于住宅的舒适性也有了一定的认识，采光、通风都成为他们购房时重点考虑的因素。从被调查者对住宅入户方式上看，约64%以上的被调查者选择入户不直接进入客厅，随着生活水平和质量的提高，消费者希望的生活方式是多样的，对每个细节都是挑剔的，以往不被重视的入户方式现在出现的如入户玄关、入户花园等各种设计细节。在实际调查中，发现目前X市市民中年人群讲究实用，多数选择直接进入客厅，从而使得客厅的实用面积最大；而作为年轻消费群体，他们需求的是新潮、别致的布局，以张显个性，所以大多数不选择直接进入客厅。43 从被调查者对住宅面积分布上看，对客、餐厅面积要求主要集中在30~40㎡，主卧室面积集中在20~25㎡，次卧室面积则集中在15~20㎡，现在的社会很强调人与人的交流和交往，而中国的传统也讲究待客之道，而对于现在的家庭来说，亲戚、朋友等上门做客最直观反映主人的档次的就是客厅、餐厅是否宽敞，是否有可以留宿的客房及房间的大小等等，并且出于居住舒适度、实用性等方面的考虑，一般消费者会选择主卧室、客厅相对较大的。从消费者对阳台分布的意向上看，多数人要求的阳台不是越多越好，而是尽量的实用，或者南1北1（42%），或者南2北1（35%），因为阳台毕竟还是占住宅的建筑面积的。第四章项目分析一、项目概况本案位于X市市区X路以南、张寨路以东、南湖路以西、X公园以北。地块占地面积约233亩，容积率约1.3。1、地形地貌地块地势平坦，现已全部拆迁与平整完毕，接近于净地。地块北面即为X路，项目西南面有独特的区位绿化水景观——X公园，风景秀丽。X公园南面为正准备强力推盘的翡翠岛项目，再往南为城市横向干道人民路。项目地块西面为正在修建的张寨路，张寨路以西为在售的蓝湖绿城项目。项目地块东面为南湖路，与马庄隔路相望。地块内部地形地貌43 项目北面项目西面项目东面项目南面2、周边配套设施43 项目地块周边配套设施为X路原有老街的生活配套设施，居住与商业现状氛围都较差。教育机构：十二中学、第六中学、X教育幼儿园；医疗机构：X路数家诊所，X市妇女儿童保健医院；商业设施：真棒超市、苏果超市、亚太商业广场、上海华联超市；其它配套：电信、移动、邮政、中国银行、工商银行。3、地块交通状况项目地块处于城南北部与城北交界处，与火车站相距不远，X路为城市支干道，与城市主干道纵向的相山大道与横向的人民路都相距不到1公里，交通便捷。S（优势）：1．区位优势，距市区城北、城南的繁华地带距离均比较近，为淮北市区开发重点。2．环境优势，西南面直接邻接桓谭公园，楼盘占据水资源。4．规模优势，地块约233亩，建成后的小区规模较大，小区配套齐全。二、项目SWOT分析W（劣势）：1．片区当前形象有待改善。2．项目周期较长，有一定风险。3．开发商异地操作，有风险。T（威胁）：1．市场竞争环境激烈，对本项目构成威胁最大的就是翡翠岛，楼盘品质处于淮北最高档次，且规模较大，由品牌开发商中房集团开发。2．区域板块竞争加剧带来的威胁，城南有众多大体量的规模较大的项目楼盘正在不断推出，我项目要突出重围，必须要在产品与营销上出新。3．宏观政策的利空影响。O（机会）：1．片区改造升级带来的机会，桓谭路规划前景良好。2．淮北房地产市场环境好，整个市场反映需求大于供应。3．可以最大化整合利用地块周边的水景资源。4、威胁(threat)：第五章项目初步定位43 一、形象定位：“X公园北，纯水岸生活景观公馆”二、项目档次定位：中高档社区三、目标客户定位：1、X市区政府高级公务员；2、矿业集团中高级管理人员；3、私营企业主；4、其他企事业单位高级管理人员；5、X市周边城市的投资、旅游度假的置业人群。四、项目产品初步定位：根据调查数据，我们建议在产品类别上，应以多层退台式多层景观洋房与联排别墅先期开发为主，小高层为辅。1、在户型面积上，退台式多层景观洋房户型设计以二室二厅一卫和三室二厅二卫为主，面积为95~105㎡和115~135㎡之间。2、联排别墅控制总价，面积服从于总价，控制在250~300㎡之内。3、小高层也以二室二厅一卫和三室二厅二卫为主，面积为85~105㎡和115~125㎡之间。五、价格定位：1、价格制定方法：价格制定的方法：我们根据项目周边可比项目及相关档次楼盘价格并结合本项目的具体情况，运用市场比较法制定本项目价格。◇11个影响住宅物业价值实现因素根据住宅物业的普遍特性，我们结合本项目周边及相关档次住宅物业的实际情况，对影响住宅物业价值实现的若干要素进行归纳总结。位置、交通、项目规模、小区硬件配套、周边生活配套、视野、户型、投资潜力、内装修、物业管理、发展商知名度。43 以上是判断住宅物业价值的11个项目基本要素，但不容忽视的是，整体市场的供求状况、竞争楼盘的建设和推广策略、政府有关政策的制定、国家以及地区经济发展水平的变化，都是影响住宅物业价值实现的重要前提要素。考虑到项目的实际情况，从中筛选一些因素作为本项目的比较因素。2、销售均价的确定：根据项目基本要素进行价格系数修正，并对本项目市场均价进行保守预测，计算公式如下：P=∑（各楼盘比准价格×权重系数）=2600元/平方米。这是依据目前市场行情而得出的理论价格，基本上等于本项目所处地段中高档住宅的价格。同理推断，商业均价为：4000元/平方米。考虑到项目经过规划设计公司、策划公司的介入，在产品合理性、市场吻合度上，以及项目品牌形象方面均会有相当程度上的提升，在项目营销展示条件比较充分的前提下，建议可以适当把住宅价格预估值提高到2700元/平方米。第六章项目投资财务分析一、赢利模式分析：我们对项目财务先进行一些客观上的静态分析。我们通过调查后对相关参数拟订如下：经济技术指标表（*参考该项目前期设计方案）类别指标备注总占地面积233亩（约155237平方米）总建筑面积204607平方米其中配套设施商业20000平方米会所1500平方米幼儿园2107平方米43 物业1000平方米可售建筑面积200000平方米其中包括20000平方米商业地价（单价）约68万元/亩该地块采取由大华公司转让获得方式总地价约15844万元容积率1.318绿化率33％户数约1653户工期预计为4年总建筑面积分项指标表分项可售住宅建筑面积可售商业建筑面积会所、幼儿园、物业用房总建筑面积面积180000M220000M24607M2204607M21、开发相关参数：项目总投资费用估算表序号项目名称取费标准单位数额（元/平方米）总计（万元）（一）开发成本估算1土地费用土地转让价格按照68万/亩，按总建筑面积摊算1020158442报建费（含市政配套、人防费）按总建筑面积摊算10020463前期工程费（勘察、设计费）按总建筑面积摊算357164建安工程费按总建筑面积摊算（考虑砖混与框架结构各占1/2的比例）1000204615室外、环境工程费按总建筑面积摊算10020466不可预见费（1~5）×1.5%3061743 合计204041730（二）开发费用估算1管理费用（1~4）×1.5%306172营销费用推广费初步按销售收入的1.5％计6914153财务费用假定项目两年时间即48个月开发完毕，开发前期需融资贷款2000万元，其余为自有资金投入开发建设，贷款在开发结束期间还清。(预估基准贴现率为11%，其中考虑贷款利率6.5%，再累加年均通货膨胀因素3%,项目风险及不可测因素2.5%。)45928合计　1452960建设投资费用合计（一）+（二）218444690注：除特殊说明外，单位数额取费标准全部按总建筑面积计算。经以上分析估算，本项目总投资额为44690万元，折算到每平方米可售建筑面积成本价格为2184元。2、根据项目分析定位，预先估计项目住宅均价暂定为2700元/平方米，商业均价暂定为4000元/平方米，销售中心、会所、公共配套等其他用房销售暂时先不计入。销售总收入为：56600万元销售收入表分项面积（单位：平方米）收益单价标准（单位：元）收益总价（单位：万元）住宅180000270048600商业2000040008000公共设施460700总建筑面积204607　566003、项目投资利润率预测43 总销售收入56600万元经营税费及附加：营业税取销售收入的5%城市建设维护税取销售收入的0.05%印花税取销售收入的0.05%合计：3113万元总投资：44690万元利润总额：投资利润=销售收入-总投资-税金=56600－44690－3113=8797万元所得税预测：8797×33%=2903万元税后净利润：8797–2903=5894万元税后总投资净利润率：5894/44690×100%=13.19%静态财务指标表序号项目名称标准(元/m²)合计（万元）1总收入566002总成本费用446903税金(1)*5.5%*31134利润总额(1)-(2)-(3)87975所得税(4)*33%29036税后利润(4)-(5)58947全部投资净利润率(6)/(2)13.19%4、盈亏平衡点盈亏平衡点计算公式为：销售收入=总开发成本+销售收入×营业税，则在盈亏平衡点时销售收入为：43 销售收入=44690/（1－5.1%）=47092万元则当项目销售达到47092/56600=83.2%时，可收回全部投资。这样的盈亏平衡点对开发公司来说可以接受，同时项目开发公司在后期的开发过程中加强管理，提高销售率，控制各成本费用支出，争取把项目的风险减少到最低点。二、财务分析结论经综合分析，该项目在全部销售完的前提下，税后盈利为5894万元，税后利润率为13.19％。通过以上分析，按照68万/亩的地价计算，该项目具有一定经济效益，各项经济技术指标均高于行业基准指标，从经济和财务角度考虑，项目是可行的。三、风险规避及控制措施但因为此项目为外地运营项目，所以在项目开发选择决策和营销决策时，必须慎重综合考虑各种影响因素。影响本项目财务效益的主要不确定性因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价水平、开发周期、贷款利率、销售税率等。这些因素受到政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济目标的实现。根据市场预测，在项目开发过程中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。必须密切关注售价，控制销售收入，同时要做好成本控制工作，规避项目的不确定因素。1、风险类型及防范措施①成本风险：从现时的社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源的缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理的失误导致的成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大的公司管理与运营风险。因此要重点加强团队管理的战斗力，避免主观错误和舞弊现象的出现。同时，可以与承包商签定有效的承包合同，让承包商承担部分风险。43 ②市场风险：现在房地产市场竞争激烈，本项目的主要市场风险是销售价格和销售率能不能达到预期既定的销售目标，达到及时销售回款，保证工程及其他附属设施正常进行。2、风险控制①工期：首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到X地区正常的雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，保证工程不拖整个开发销售进度的后腿。②投资决策：上层决策机构的决策水平对本项目的发展起着关键的作用，因此要深入进行市场调查，密切关注市场的动态，根据市场的变化及时作出相应的措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要的损失。本项目的本地与施工相关单位如监理单位、设计单位和施工单位由社会公开招标确定，在确定中标单位时，以一贯的业绩和社会声誉为标准，尽量做到公平、公正和公开。第七章汇总研究结论一、项目的建设正逢X市房地产发展高潮期间，项目所处地理位置比较优越，景观、交通、市政及配套设施完善，同时，也是X市新政务区所在地，区域地块也正在被潜在的消费群所认可。同时X人亲山、亲水情节比较重，喜欢居住在有水、有绿色的地方。通过对项目的市场、社会、环境、经济效益的分析可知，本案从经济与社会效益角度来看，是可行的，并具备较大发展潜力。二、结合投资财务分析，项目地块具有一定投资价值，但项目实际售价、随设计方案变化的建安成本、政府给予开发商的优惠政策幅度等政策因素对本项目影响最大。43 财务指标对销售收入很敏感，控制并实现预定的销售价格是项目成功关键。而从目前的实际形势来看，在宏观政策与本地房市不出现较大意外性波动情势下，价格走势相对乐观。三、经过对市场的深入调研，结合项目本身条件，项目定位适于建造休闲景观类精品型中高档物业（多层、联排别墅物业为主）。四、此类异地项目对异地开发者的政府整合、资金整合能力和项目工程管理团队、营销团队的执行能力均有相当高的要求，存在一个与当地市场的磨合期。43'