鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告 53页

'《X鹊桥酒店写字楼项目》可行性研究报告姓名一、工程概况（一）工程名称：X鹊桥酒店写字楼项目（二）工程地点：某市XX庄路与粤垦路口之交界处（三）建设单位：广东X投资有限公司二、项目总论（一）建设地点广东X鹊桥酒店写字楼项目位于某市XX庄路与粤垦路口之交界处，东连南航大厦；南接广园东快速路；西接X庄路，北临珠江投资项目。交通便利，有着天河最繁华的天河北后花园之称，闹中有静，邻近天河体育中心，天河火车东站及全市最高的建筑中信广场。洒店用地地块共占地3697平方米，写字楼地块为4272平方米。被天河干休所经济适用房小区西门入口道路一分为二。（二）项目现状动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。（三）项目总体规划要求项目总占地面积3697+2679+1593=7969平方米53 ，规划建设一个集五星级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，建筑密度为0.7,规划容积率为7，绿化率30%。（四）项目建筑面积指标整个项目总建筑面积为58000平方米，由两栋塔楼组成，分别为6层写字楼和6层酒店，其中裙楼的1-4层为商业用房，在第三层用连廊联为一体。按使用功能分：酒店建筑面积为23983平方米，商业建筑面积为16800平方米，写字楼建筑面积为15000平方米，地下停车、设备用房面积为15938平方米。容积率7，绿化率30％，建筑密度为0.7。机动车停车泊位400辆。（五）项目法人概况企业名称：广东X投资有限公司住所：X天河北路233号中信广场3201室法定代表人：注册资本：企业类型：有限责任公司（国内合资）经营范围：房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。（六）项目编制依据及必要性1.编制依据本项目可行性报告根据广东X投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和X规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。2.项目建设的必要性根据X商贸业发展规划，天河将会形成以体育中心新中轴线为核心的大商圈，共由四个不同功能的片区组成，包括以天河城—53 正佳广场为龙头的环体育中心中央零售区、珠江新城中央商务区、天河北金融—商务区和石牌电脑专业市场区。该商圈未来定位是成为21世纪中央商务区、某市的核心商圈、华南第一商圈。这一区域包括某大道以东、广深线以南、华南快速干线以西、珠江以北的地区，包括天河南、林和路、石牌、冼村、猎德路五条街的行政区范围，面积约18平方公里。目前，该商圈有天河城、正佳广场、维多利广场等大型百货商场。由于该板块休闲娱乐设施不足，一些适合开发为娱乐休闲设施的裙楼将得到发展。本项目拟建的五星级酒店、写字楼充分体现了X的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模较大、运营思想先进，本项目的建设将推动X新一轮发展规划的实施。3.项目建设有利于较好地发挥土地效益根据天河北路地区的发展规划，该地区重点发展CBD，即将进行建设的项目总商业面积超过16800平方米。本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了天河北路后花园商业中心的水平和规模，丰富了天河北商圈商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。（七）主要经济技术指标主要技术经济指标如下：占地面积3697+2679+1593=7969平方米其中：地上建筑面积7969﹡7=55783平方米商业部分16800平方米写字楼部分15000平方米53 酒店部分23983平方米容积率7建筑密度0.7绿化率30%停车位400辆三、鹊桥五星级酒店（一）目前某五星级酒店的运作情况某目前已开业有7家五星级酒店（已正式挂牌），未来两年间将陆续再开业八家五星级和超五星级酒店，它们的开业时间和简要情况如下：53 挂牌五星级酒店序号酒店名称地理位置开业时间客房数量01中国大酒店某流花路100号（越秀区）开业时间1984年,2005年新装修楼高18层,1013间客房及套房。02广东国际大酒店某市某市环市东路339号（越秀区）1992年7月8日开业，2004年局部装修楼高63层，共有客房总数200余间套。03某东方宾馆某流花路120号（越秀区）1961年开业，2004年重新装修楼高11层，共有客房800余间套。04白天鹅宾馆某沙面南街1号1983年开业，2000年重新装修楼高28层，共有客房总数842间套。05广东亚洲国际大酒店某市环市东路326号2002年开业客房数目422间，位于25-38层06碧桂园凤凰城酒店某市广园东路新塘路段凤凰城2003年11月开业楼高6层，共有客房总数621间套。07某香格里拉大酒店某市海珠区琶洲新区2007年3月26日开业楼高36层，704间豪华客房及套房，另设26间设计精巧的服务式公寓，面积均超过42平方米。八间风格各异的餐厅及酒吧,两间宴会厅和八间多功能厅。08某天誉威斯汀酒店某市X林和中路6号（中信广场后门）2007年5月开业楼高40层,共有客房总数448间(套),标间面积50平米。09长隆酒店某市番禺区大石迎宾路（长隆夜间动物世界旁）2002年开业楼高6层，共有客房总数333间套。10鸣泉居度假村某市白云大道南1068号1998年开业，2005年重新装修楼高5层，共有客房总数200间套。正在申请中的五星级酒店序号酒店名称地理位置开业时间客房数量53 01某鼎龙国际大酒店某天河某大道北63号（X）2008年5月开业楼高20层，客/套房288间。02某嘉逸国际酒店某市天河北路468号2007年7月酒店楼高20层，拥有251间不同类型的客房。03某天伦万怡大酒店某林和中路172号2006年开业395套装修豪华、设计新颖、设备完善的客房。04广东南洋长胜酒店某市X某大道北兴华路38号开业时间2008年9月29日主楼高25层，副楼多栋高7层，拥有各类豪华客房468间/套，标间面积38平米。05南沙大酒店某市南沙海滨新城商贸大道南二路1号2007年9月28日楼高15层，拥有314间精雕细琢的豪华客房，标间面积46平米。06某地中海国际酒店某市某市天河路518号2009年3月开业楼高50层,共有客房总数400间(套),标间面积33平米。07颐和大酒店某白云区同泰路颐和山庄内2007年酒店由东、西、中座三部分组成，拥有高档标准客房、商务套房、公寓、别墅以及总统套房180余间。正在建设中的酒店序号酒店名称地理位置计划开业时间客房数量01正佳万豪天河正佳2012开业正佳万豪国际大酒店正佳正佳广场五星将拥有360间客房，其中标准间不超过140间，其余均为豪华商务套房、总统套房、副总统套房以及高级行政套房。02富力丽思卡尔顿酒店珠江新城2012开业主体分为酒店客房和服务式公寓两部分,160米高的塔楼，其中包括了350套客房和120套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间。03富力君悦大酒店珠江新城2012开业总建筑面积为7.7万多平方米，楼高75米，由君悦酒店管理。04皇冠假日酒店（海景集团）天河员村2012开业五星高41层，占地面积3.2万平方米，总建筑面积14万预定2006年平方米，客房及预定2006年投入运营豪华客房约500间。05太古汇香格里拉天河路2012开业六星级的豪华酒店，酒店建筑面积约8万平方米，拥有500到600个客房。整个太古汇项目总投资约40亿元。（二）行业人士对某高级酒店业的发展看法五星级酒店被业内人士视为“城市之巅”53 ，可以引领一座城市的风尚，同时也是一座城市经济发展最敏感的风向标。某市副市长王晓玲曾在各种场合强调，在亚运会之后，五星级酒店由原有的7家基础上新添10到15家，由此可见政府对五星酒店建设的重视程度。市旅游局认为，随着某城市国际化程度越来越高，外资来穗将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。2011年某共接待游客1.27亿人次，旅游商务人流的大幅增长、会展业等现代服务业逢勃发展、产业集聚与升级、城市空间调整等因素，为某酒店业带来巨大市场需求。目前，某星级酒店超过两百家、五星级七家，与实际需求和周边地区相比，某五星级酒店严重不足。据某市外经贸局副局长孙雷介绍，某市政府将给予具体扶持鼓励外资酒店管理企业向四个方面发展：一是扩大选址区域。鼓励各酒店集团走出市中心，布局周边快速发展区，如北上花都、南下南沙、东进黄埔、萝岗、增城；二是欢迎不同国家、不同风格的酒店品牌落户，尤其是在穗重点投资来源地的品牌；三是引进酒店类型多样化，适应不同层次消费需求；四是合作方式灵活多样，可投资自建、也可品牌输出或并购方式进驻某市场。孙雷表示，某是中国会展业中心，特别到了广交会，不但五星级酒店及都市区内的各类酒店爆满，某周边地区县市酒店也是高入住率。这说明，随着会展商贸业的发展、环城交通更为便利，中心外的周边地区有着更大发展空间、是酒店业的新兴市场。某五星级酒店增量仍很理性，当然供给量增大、价格也自然受到市场调节。目前某53 共有十万间酒店客房，2012年前将新增百分之十左右，考虑到淡旺季的行业特点，仍需维持一定缺口。某有宾馆、饭店、招待所等各类住宿设施1400多座，客房约10万间，床位近20万个；其中星级饭店205家，五星6家，四星24家，三星89家，二星80家，一星6家。某正筹建的30多家五级星酒店中，有10多家将在未来3年内建成并开业。未来几年内，某将新建50家四、五星级豪华酒店、增加8000个房间。根据规划，到2011年某的4星级以上酒店数量将达到60家，其中五星级酒店在现在的基础上还会新添10至15家，某星级酒店总数会从现在的205家增加到300家。经济型酒店3年的预期数字也将过百，未来3至5年内，经济型连锁酒店客房超万间。以白天鹅为例，目前其入住率都在75%～79%之间，平均房价今年增幅了近14%，入住率增长了3%，在国外，五星级酒店的入住率也就60%左右。营业收入方面，比如东方宾馆，2011年上半年，公司的营业总收入为12,141.93万元，比上年同期增长了16.04%，公司的净利润为198.30万元，比上年同期增长了111.01%，经营活动产生的现金流量净额为1,828.18万元，比上年同期增长了209.95%。由此可见，某市目前的星级酒店的市场空间还很大，我们选择在2012年进入五星级酒店市场正是较好的投资时机。（三）五星级酒店的标准要求及楼层规划1.定位五星级酒店的标准要求五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下：53 （1）酒店总体基本要求①酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。②酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。③酒店内部公共信息图形符号符合LB/AT001标准。④有中央空调系统。⑤有背景音响系统。⑥有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。（2）酒店接待大厅基本要求①接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。②有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、24小时有工作人员在岗。③提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、18小时提供外币兑换服务。④总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。⑤可8小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。⑥在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。⑦至少能用2种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用353 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。（3）客房基本要求①至少有40间（套）可供出租的客房，70%客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于20平方米，至少有5个开间的豪华套房，有残疾人客房。②客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。③卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施，110/220V电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳，24小时供应冷热水。④有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于16个，自办节目至少有2个频道。⑤有与五星级相匹配的文具用品，提供开夜床服务，24小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧，24小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。⑥提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。⑦客房、卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。（4）餐饮基本要求53 ①有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供2种风味的中餐。②有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。③有独具特色格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。④有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。⑤餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。⑥厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭。（5）公共区域基本要求①有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。②有公用电话，并有市内电话簿。③有男女分设的公共卫生间。④有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。⑤有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字服务。⑥有医务室。⑦提供代购交通、影剧、参观等票务服务。⑧提供市内观光服务。⑨有应急供电专用线和应急照明灯。（6）选择项目（共78项，至少具备35项，具备项目越多，酒店越高档）53 客房（10项）①客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。②卫生间有饮用水系统。③不少于50%的客房卫生间淋浴与浴缸分设。④不少于50%的客房卫生间干湿区分设。⑤所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。⑥设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所。⑦商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备。⑧为客人提供免费店内无线寻呼服务。⑨24小时提供洗衣加急服务。⑩委托代办服务。餐厅及酒吧（8项）①有大堂酒吧。②有专业性茶室。③有除西餐厅外的其他外国餐厅，配有专门厨房。④有饼屋。⑤有风味餐厅。⑥有至少能容纳200人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。⑦有至少10个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。53 ⑧有24小时营业的餐厅。商务设施及服务（5项）①提供国际互联网服务，传输速度不小于64kbit/s。②封闭的电话间（至少2个）。③洽谈室（至少容纳10人）。④提供笔译、口译和专职秘书服务。⑤图书馆（至少有1000册图书）。会议设施（10项）①有至少能容纳200人会议的专用会议厅、配有衣帽间。②至少配有2个小会议室。③有同声传译设施（至少4种语言）。④有电话会议设施。⑤有现场视音频转播系统。⑥有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。⑦有专门的复印室、配备足够的复印机设备。⑧有现代化电子印刷及装订设备。⑨有照相胶卷冲印室。⑩至少5000平方米的展览厅。公共及健康娱乐设施（共计42分项）①歌舞厅②卡拉OK厅或KTV房（至少4间）53 ③游戏机室、棋牌室、影剧场。④定期歌舞表演。⑤多功能厅，能提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌舞厅。⑥健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、日光浴室。⑦室内游泳池（水面积至少40平方米）。⑧室外游泳池（水面积至少100平方米）。⑨网球场、保龄球室(至少4道)、攀岩练习室。⑩壁球室、桌球室。多功能综合健身按摩撑。电子模拟高尔夫球场、高尔夫练习场。高尔夫球场（至少9洞）。赛车场、公园。跑马场、 射击场、射箭场。实战模拟游艺场。乒乓球室、 溜冰场。室外滑雪场。自用海滨浴场。潜水、海上冲浪、 钓鱼。美容美发室。精品店、独立的书店、 独立的鲜花店。婴儿看护及儿童娱乐室。安全设施（3项）53 ①电子卡门锁。②客房贵重物品保险。③自备发电系统。2.定位五星级酒店的规划（1）整个项目功能的总体规划①酒店设施酒店将设有餐饮，休闲及其他设施高于平台层；而中餐及西餐厅将分别设于二楼及五楼；咖啡厅及酒吧将于三楼提供，另一间酒吧将会设于顶楼天台；会议设施将于五楼提供；大部分的休闲设施将于六楼提供，这包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店将会提供充足的泊车位置。现时共规划了200个停车位，其中180个为位处于地库三层的有盖车位，其余20个则设于一楼。②裙楼设施楼层餐饮设施面积（平方米）L1L2L3L3L4L4夜总会咖啡厅中式餐厅西式餐厅西式餐厅宴会厅450.03353.17209.03175.44157.97288.27小计1，633.91会议厅设施L2L5L会议室会议室商务中心76.45292.0348.74小计417.22娱乐设施53 L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天网球场455.0385.11138.21小计678.35其他设施L2L1L2L6商场美容厅花店保健中心165.84116.5447.30小计329.68③后勤设施后勤设施包括大堂、厨房、接待处、保安及控制室等。其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、房间等均位于地库的一及二层，机电设备室、冷库房、水箱、冷浇灌设备室及泵房等，均位于地库及顶数天台的位置。（2）酒店车位规划五星级酒店的车位一般按1：1的比例配车位。由此推算本案车位约需：15589÷65=240个（四）本项目定位五星级酒店的成本运营测算1.测算基础（1）本五星级酒店物业面积构成：在酒店设计中，各类设施的面积是有一定的比例配套要求的。这个比例越科学，就越能符合经营需要，更有利于产生更大的平方米产出。这个比例也要与酒店的定位、目标市场相匹配。酒店类型不同，比例差距明显。（2）酒店常用两组面积数据来描述规模和状况：53 一是占地面积和建筑面积，二是对客服务区面积（又被称为公共区面积）和后台工作区面积。第一组数据涉及建筑容积率、建筑密度等技术指标，也关系到酒店客人的舒适度。第二组数据涉及到酒店的可经营面积、盈利能力等经济指标，既关系到酒店客人消费过程中的舒适度，同时关系到酒店的收益与寿命。酒店的各类面积比例决定了将来酒店收入的比例。面积构成分为营业面积及非营业面积，计算时采用以两者占总楼地板面积的一半位一半原则。计划商业裙楼部分为四层（不包括一楼酒店大堂），酒店整体建筑为六层，其中顶层为游泳池及酒吧。（3）酒店客房面积：通常来说，客房的总面积占酒店总建筑面积的65%以上23983﹡65%=15589m22.投资成本（以下投资成本未计算财务成本）（1）土地成本：500万×40÷7969m2＝25097.3元/m2酒店土地成本：25097.3元/m2*3697m2＝9278.5万元（2）建安与装修设备成本（包括土建部分）包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：序号分项工程名称计算依据单方造价（元/m2）1桩基工程（受力桩）总建筑面积190-2102地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积4560-504053 3结构工程地上建筑面积1320-15604建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积900-10005新型节能幕墙外立面建筑面积1440-18006给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积420-4567喷淋、气体消防总建筑面积120-1308污水处理（含管线）总建筑面积42-489空调工程地上建筑面积660-72010地下室通风工程地下室建筑面积204-22811照明、防雷、动力、变配电总建筑面积960-108012电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积600-66013煤气工程总建筑面积54-6014电梯、自动扶梯总建筑面积384-43215室外总体总建筑面积120-13816室内精装修连家具地上建筑面积3840-420017杂项工程总建筑面积336-39618洗衣房设备地上建筑面积180-20419厨房设备地上建筑面积300-336总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20113.4万元管理成本与不可预见费用：300元/m2*25000m2＝750万元酒店总开发成本：20113.4+750+9278.5＝30131.9万元3.酒店运营成本53 （1）运营费用营业费用（含营业税费、财务成本直接费用、人工费用）：占总收入20%。管理费用（经营管理费用、水电、维修保险、装修和设备更新等费用）：占总收入的20%。（2）管理提成引进世界著名五星级酒店管理公司占总收入的25%。如果自组管理公司管理，成本相对低很多。4.本项目定位五星级酒店的运营收入测算（1）推算依据本酒店面积约23983*65%=15589平方米，按每间客房建筑面积65平方米计算，约240间客房。酒店设计4种不同类型客房，客房数和面积列表如下：客房类型间数面积（平方米）合计单人标准房4735.221655．34标准房18075.1713530.6豪华套房290.00180总统套房1223.6223.6小计23015589按照某市酒店发展行情预计未来（2012-2022年）十年间平均客房每日实收房价803元/天计算。按照某五星级酒店平均开房率54%分析，本物业未来十年平均每3年增长率7%计算，开房率平均按66%计算。53 5.计算结果（1）客房年收入约803*230*66%*365＝4449万元（2）餐饮、会务、商场收入①中餐厅收入：X庄地区点心、小吃集中，宾馆每天以中、晚二个市，以接待一次测算，平均每天100桌，每人100元消费水平，利润为50%测算，则：100元*10人*100桌*365天*50%=1825万元②西餐厅收入：X旅游观光的游客较多，配有一定水准、特色的西餐馆是有一定的市场。每天以40人次，每人平均消费水平100元，利润率以70%测算，则：100元/人次*40人次*365天*70%=102.2万元③商场收入：在X，商场规模已充分体现，而宾馆商场作为配套设备，竞争就显得相当大，以平均每天10万元销售收入，利润20%测算，则：10万元/天*365天*20%=730万元每天平均接待5人次，每个会务租金平均6000元，利润率以70%测算，则营业预测：6000元/人次*5人次*365天*70%=766.5万元餐饮、会务、商场收入约：3423.7万无53 （3）娱乐休闲收入①酒吧收入：包括吸引游客娱乐与休闲在内，每天以100人次，平均每人消费40元，利润率以60%测算，则：50元/人次*100人次*365天*60%=109.5万元②KTV收入：以设置10间KTV包房，每天以6个小时营业，每小时200元计算，包房利用率60%，则营业预测：200元/小时*10间*6小时*365天*60%=262.8万元③桑拿收入：以每天平均30人次，每人次200元，则营业预测：200元/人次*30人次*365天*60%=131.4万元娱乐休闲收入约：503.7万元整体酒店总收入约：8376.4万元以上收入参考国内五星级酒店年收入均数，见下图：2011年主要城市五星级酒店实际房价资料来源：《2011中国饭店业务统计》53 （五）本项目定位五星级酒店收益测算53 1.成本合计酒店总开发成本：30131.9万元年运营成本：8376.4万元*（20%＋20%）＝3350.56万元年管理提成：8376.4万元*25%＝2094.1万元2.年收益额（税后）（8376.4万元-3413.5万元-2133.4万元）*（100%-33%）＝1895.77万元年经营利润率：1895.77/8376.4=22.63%年投资收益率：1895.77/30131.9＝6.29%3.总成本回收共需年数30131.9/1895.77=15年结论：定位五星级酒店在不考虑销售的基础上约十五年时间可以收回基本成本（静态投资回收期）。四、5A甲级写字楼写字楼项目整体由办公、商业等功能组成，本部分将通过分析某市及X房产市场发展的现状及趋势，从而进行本项目各功能房产的市场定位。（一）某写字楼发展历程1.写字楼紧缺期：1993-1997年1993年之前，某53 的主要商务活动都集中在五星级酒店内，那时候的五星级酒店大都以商务综合体形式建成，包括了酒店客房与餐饮、写字楼以及公寓等功能，例如中国大酒店、花园大酒店等。1995年到1997年，外商开始从以往的办事处升级到成立分公司，外资的增加是当时推动写字楼市场的主要动力，仅有的几栋甲级写字楼根本满足不了市场的需求。期间，新落成的写字楼，无论是租金、进驻率以及售价都处于某甲级写字楼历史的最高位。即使到现在，甲级写字楼仍未超越当时的记录。当时，写字楼处于卖方市场，如：1995年，美国银行中心预售价为港币2万－2.5万元/平方米，广东国际大厦的租金按实用约为300元/平方米/月；1996年，中信广场、大都会预售价为2.5-3万元/平方米，某国际贸易大厦、宜安广场、东山广场等都在1.5万元/平方米以上。购买写字楼的，多数是港澳私人投资者。2.写字楼消化期：1997-2000年1997年到2000年，某甲级写字楼的需求在该时期得到了释放，大量的写字楼不断供应，甲级写字楼从紧缺期急速转向供应过剩，租金从1996年的170-190元/平方米/月，跌至2000年的90-100元/平方米/月。期间，97亚洲金融风暴对港澳投资者造成了很大的影响，对写字楼销售市场也造成了严重的打击。98年后，写字楼的用家成为销售市场的主力，当中尤其以内资公司购买写字楼自用较多。3.写字楼调整期：2001-2004年2001年2004年，随着某甲级写字楼存量逐渐被消化，租金、售价都有所回升，写字楼在2000年，租金出现了触底后反弹，其后，保持着平稳的上升趋势。甲级写字楼除却新增供应外，空置率保持在10％以内，顶级写字楼更是少于5％。53 4.写字楼快速增长期：2005年至今2005年至今，甲级写字楼进入快速增长期。经济持续向好，令甲级写字楼的需求快速增长。新一批的甲级写字楼当中，不少具有实力的发展商都将其作为长期发展的物业，因此，用于销售的优质写字楼，销售速度相当惊人。以至发展商经常要封盘，重新定价后再推出市场。某正加快步入国际大都市的步伐，开发商对甲级写字楼的客户定位有了更高的标准，写字楼的建筑标准向国际标准看齐。三年内是某写字楼进入成熟期的阶段，期间某写字楼无论是质和量都有巨大的变化。（二）某市区写字楼市场分析1.某四大写字楼区域介绍（1）大环市东商务区核心区指传统意义上的环市东（东到区庄立交、西到广东国际大酒店，包括花园酒店、白云宾馆在内的0.18平方公里范围），包括花园酒店、白云宾馆一带，核心区信息密集度最高，酒店、写字楼集中，是整个大区域的管理中心和经济枢纽。功能主要为商务办公、金融、高档商业、酒店等，国际中央商务中心特色明显。（2）天河北商务区以天河体育中心为依托，天河北路、体育西路、体育东路是目前为止X53 写字楼最为集中的地段。天河北商务区的自然延伸，像天河北路的两条肩膀，支撑着天河北的繁华。由于该地区拥有浓厚的商业氛围、良好的交通条件，加之该地区的写字楼办公设施齐备、物业管理良好、综合素质均较好，因此成为某新兴高档写字楼的代表，典型的有中信广场、大都会广场、城建大厦、金利来中心，其中某市地标中信广场更是声名远播。（3）珠江新城商务区（CBD）珠江新城北至黄埔大道、西至某大道、东至华南路占地6.5平方公里，是某的CBD所在。共划分为14个20～40公顷的街区，包括商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。其开发模式将坚持“低密度，高容积”的原则。（4）琶洲商务区琶洲，位于海珠区的东面，总占地面积为10.4平方公里，其规划定位为“以会展博览业为核心的城市副中心区”。华南快速干线和东环高速公路从西到东将琶洲全岛分为Ａ、Ｂ、Ｃ三个区。Ａ区是西区，以居住、康乐为主导功能；Ｂ区是某国际会展中心，周围将发展与会议和展览相关的配套设施：酒店、写字楼、银行、商业服务等；Ｃ区是东区，以高科技产业研究开发、旅游度假和高品质居住为主导功能的综合区。琶洲地区的交通用地面积为2.5平方公里，占该地区总用地面积的24％，公路密度较高。2.某市写字楼市场发展分析写字楼的发展与城市建设及经济发展是分不开的。某53 的城市发展重心经历了“由西向东”的转移过程，由此亦带动了某商业及写字楼经历了“由西向东”的发展历程。历经了15年的发展，某市目前以初步形成了环市东商务圈、天河北商圈、珠江新城商务圈以及琶洲商务圈四大商务圈。新老商务区的发展都有自己的侧重点，各具特色。2011年，某老城区可售写字楼新增供应总量为50万平方米，排名亚太地区第一。随着更多烂尾项目的盘活和烂尾地的成功拍出，未来三年内，某老城区可售写字楼新供应量将近150万平方米。随着CBD以及琶洲等多个前景区域的写字楼逐渐增多，老城区写字楼的市场每况愈下。首先从开发商的实力背景来看，老城区写字楼的开发商实力远不如CBD的企业，CBD写字楼企业大部分为上市公司，这样能更好确保项目的正常运作；其次，从结构来看，老城区的很多写字楼技术含量以及软件方面的物业管理都不如新区域的写字楼。此外，最重要的一点是，由于地段以及产品的质素不同，很多企业尤其是世界500强企业都乐意选择CBD或者天河北作为根据地，因为这样不仅能显示自己公司的品牌，能享受更好的物业服务。数据显示，在近2年的时间里，大企业选择写字楼的趋势已经明显往东挪。目前天河北是某写字楼最为密集的区域，其中天河路是天河北商圈发展的一个分支，该商圈在2002年开始迅速崛起。短短的几百米内就聚集了7个写字楼。同时该路段的写字楼项目工程进度较为接近，开售周期相对接近，因而在未来几年，该路段的写字楼市场将走向白热化的阶段。53 珠江新城和琶洲属于新型的商务圈，由于在规划上对绿化的建设较为完善，对比起天河北以及环市东的生态环境相对要好，但由于目前投入使用的写字楼相对较少，商业氛围并未成型，相信未来随着写字楼的投入，进驻公司的增加，该区的商业氛围的认同程度会上升。尽管珠江新城目前的写字楼还未完全成熟，受配套、交通等因素制约较大，预计2012年～2014年是珠江新城走向成熟的三年，届时某歌剧院、广东省博物馆、某图书馆、某市第二少年宫等标志性建筑已建成，珠江新城轴线已完成绿化，地铁三号线、地铁五号线已通车，新光快速干线也建成通车等等。初步预计在2012年～2014年珠江新城将有8个以上的写字楼项目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的当属高度达450米的珠江新城双子塔的西塔。3.X写字楼市场分析天河，是某发展中的一个奇迹，这个弹丸之地汇聚了全国一流的科技、金融、文化、商业等现代经济的代表。短短的十几年，已由昔日的农田崛起为城市中轴，并成为繁华都市全新梦想和生活模式的代表。在城市中心东移的趋势下，于上世纪90年代中期拔地而起的中信广场、大都会广场、国际贸易中心等标志性建筑物，奠定了X金融商务中心地位。53 （1）分布特征X的现有写字楼分布以天河体育中心为圆心向天河北路、体育西路、体育东路、岗顶路段、黄埔大道、天河工业园一带扩散，形成高档写字楼为主，普通写字楼并存的局面，并呈现出甲级写字楼分布集中，乙级写字楼则分布较散的特点。以天河体育中心为依托，天河北路、体育西路、体育东路是目前为止X写字楼最为集中的地段。由于该地区拥有浓厚的商业氛围、良好的交通条件，加之该地区的写字楼办公设施齐备、物业管理良好、综合素质均较好，因此成为某新兴高档写字楼的代表，典型的有中信广场、大都会广场、城建大厦、金利来中心，其中中信广场更是声名远播。53 黄埔大道、岗顶路段、天河工业园一带则零星分布着为数不多的普通写字楼。黄埔大道一带的写字楼从西到东依次有三新大厦（查看地图）、峰源大厦、富星商贸大厦、锦绣商贸中心，岗顶路段有天河娱乐广场、广东蓄能大厦、天河商贸中心，由于数量不多，先后落成时间都相隔几年，且分布较散，因此未能形成浓厚的办公氛围。（2）价格及成交特征2011年，某写字楼成交总额1,564,921,321元，环比上升56.2%；成交面积29,576平方米，环比上升25.1%。其中，6月中旬开盘的富力盈盛广场和保利中汇广场各占5亿多。写字楼成交均价29576元/平方米，创今年新高。目前市面上还有部分新增供应在不断预热，例如保利克洛维广场。2011年某写字楼成交总额分析序列名称区域套数面积（㎡）均价（元/㎡）总价（元）1富力盈盛广场天河12217779318525662950522保利中汇广场天河23718704299775606907043保利世贸E座海珠12410144267872717301974佳润临江上品天河27195531426614383035金润铂宫越秀23152729967457599516奥园大厦天河644236951163323427达镖国际海珠1074420321151184958中洲交易中心海珠239625498100972089汇德国际越秀638816840653392011锦绣联合商务大厦越秀214722058324252612富邦大厦荔湾115512299190634513南沙奥园商务大厦番禺11588783138771414怡港大厦黄埔17610135770260总计5625261529674156130301753 2006至2007年X与全市写字楼成交量与空置率对比年份新增量（万平方米）空置率（%）200692.9520200736.5354.X庄项目周边写字楼市场分析（1）2011年X写字楼一览表写字楼名称路段位置平均建筑面积（㎡）实用率平均售价（元/㎡）备注管理费（元/㎡）大厦设施租价（元/㎡）产权情况中央空调光纤网络豪华大堂玻璃幕墙中信广场天河北路￥208112-100060%￥30000有房产证￥29√√√√天誉国际金融商务港林和中路￥20892-130070%只租不售一手预售证￥29√√√√大都会广场天河北路￥16956-140070%￥24000有房产证￥25√√√√耀中广场天河北路￥18282-320072%￥33000一手预售证￥28√√√√中诚广场（柏西商都）天河北路暂只售不租未定70%￥30000一手预售证￥29√√√√太平洋保险大厦天河北路￥117100-40070%只租不售有房产证￥11√√国际贸易中心天河北路￥117200-140068%￥22300有房产证￥18√√√√时代广场天河北路￥123114-300070%￥25000有房产证￥26√√√√光大银行天河北路￥78120-200068%￥22000有房产证￥25√√富力天河（华庭）商务大厦林和东路￥123100-200070%已售完二手买卖合同￥15√√√√中旅商务大厦林乐路￥110136-50070%￥18000二手买卖合同￥8分体空调平安大厦体育东路￥123500-180070%已售完二手有房产证￥26.5√√√√体育东路￥179124-42570%已售完二手有房产证￥29√√√√53 金利来数码网络大厦羊城国际贸易中心体育东路￥11765-18868%￥22000二手买卖合同￥15√√√√财富广场体育东路￥163130-100070%￥20000二手买卖合同￥25√√√√南方证券大厦体育东路￥117130-140070%￥23000有房产证￥24√√√√广东外经贸体育东路￥9055-300068%￥25000国企产权￥16/￥30√√广晟大厦体育东路￥169130-52070%￥26000有房产证￥26√√√√维多利广场体育西路￥169100-100068%已售完二手买卖合同￥25√√√√新创举大厦体育西路￥169500-140070%￥28000有房产证￥15√√√√中泰国际广场林和西路￥175200-121070%￥28000一手预售证￥29√√√√保利丰兴广场天河路￥11256-200070%￥24000一手预售证￥25√√√√壬丰大厦天河路￥11770-250070%￥25500一手预售证￥25或￥15√√√√华普广场珠江新城￥123200-100070%已售完二手买卖合同￥15√√√√星汇国际西塔珠江新城￥123330-130070%已售完二手买卖合同￥10√√√√双城国际大厦珠江新城￥123200-65070%-----------有房产证￥10√保利大厦珠江新城￥110100068%-----------一手买卖合同￥25√√√√富力盈隆广场珠江新城￥123200-110070%已售完二手买卖合同￥25√√√√富力科讯大厦珠江新城￥123109-100070%已售完二手买卖合同￥17.4√√√√发展中心大厦珠江新城￥1821000-200070%-----------国企物业￥29√√√√合景泰富金融广场珠江新城￥273300-200070%只租不售一手产权￥30√√√√富力中心珠江新城￥208300-230070%只租不售一手产权没定√√√√联通新时空广场珠江新城（黄埔大道西路）￥110100070%只租不售一手产权￥25√√√√广电科技大厦珠江新城（谭村）￥72500-180070%只租不售一手产权￥5分体空调√53 园林式管理勤建大厦珠江新城￥117200-100070%￥19000有房产证￥10√√√√珠江投资大厦珠江新城￥117190070%￥21000一手预售证￥15√√√伟腾IT商务大厦天河路（石牌桥地铁口）￥9877-100070%只租不售一手产权￥16独立空调√√√粤电广场天河东路￥98390-100070%只租不售一手产权￥28√√√√天娱广场天河路（石牌桥地铁口）￥75300-100070%只租不售一手产权￥25√√√√天河商贸大厦中山大道￥65300-100070%只租不售一手产权￥25√√信息港科韵路￥85100070%已售完二手买卖合同￥22√√√√工业园科韵路￥85300-100070%只租不售一手产权包管理费只带空调√天逸大厦龙口中路只售不租110065%￥18500一手预售证￥2.5√√福金莲黄埔大道西只售不租110065%￥14500一手预售证￥2.5分体空调√恒安大厦黄埔大道西￥104110065%￥18900一手预售证￥3分体空调√2011年，某甲级写字楼市场步入供应高峰期，上半年有3座甲级写字楼投入市场，每个季度的吸纳量为６万平方米，因此空置率有所上升，第二季度达到26.1％。根据过去三季共有51万平方米的新增供应量，如吸纳量保持每季6万平方米，市场将需要两年时间才可以消化。未来4年内，某将增加200多万平方米的写字楼，其中76％在天河（32％在珠江新城，44％在天河的其他区域）。某市X53 甲级写字楼可以对外租用的和少部份可售的，选择性多；但买卖较少，价也高；这些甲级写字楼基本是靠地铁沿线的，都是现在或未来繁华的商务商业中心。这些写字楼，各有各的特色，适合不同各类型各公司去选择。加上某市其它各区上档次的甲级写字楼少的可怜，选择性不大，无形中会吸引高端的客户群眼光往X走。某市X各商圈各路段可发现：市场客房需求以天河北商圈、珠江新城商圈为主，IT软件园为附，加新的天河东部商圈为次。如选择甲级写字楼很多会选天河北商圈：A）商业商务中新气氛浓厚，对内外城市有一定认知和知名度，世界500强及大型国内外企业较多；B）交通方便：有地铁，京港铁路，连接城市内外环路，除交通拥挤；C）配套设施齐全，吃住方便，选择性多；D加上现时的甲级写字楼档次及大厦设备高档，对比旧的甲级写字楼有很大改进。而选择珠江新城商圈的：A）政府一系列政策的优惠扶持，吸引了不少大企业进驻；B）开发商也不断去让它的曝光高，不断让外界认知它，并看好未来的新城市中轴线，还有大量投资自用的公司去涌入；加上在售的少的可怜，租的选择多了。（2）X庄项目周边写字楼一览表比较内容写字楼名称区域地址租金（元/平方米）管理费（元/平方米）售价（元/平方米）江河大厦天寿路756东铁大厦天寿路654.1金燕大厦天寿路605燕侨大厦天寿路605富海大厦天河东路52已包53 伊顿商务中心龙口西路75已包光大银行天河北路85已包22000高科大厦天河北路60已包外经贸大厦体育东路90已包设计大厦体育东路65全包金碧翡翠龙口东路604太阳广场龙口东路603伟腾IT大厦岗顶7016北岸商务(侨英花园A区写字楼)X庄501020000由上表可推：项目周边的乙级写字楼租赁市场平均价格在75元左右。2011年上半年某房地产市场继续稳定发展。今年甲级写字楼市场步入供应高峰期，将出现供大于求的情况，租金将降约2.1％。写字楼租赁市场活跃，主要需求源于跨国企业在某加速扩张，特别是快速消费品和资讯科技公司。随着外国金融机构开放人民币业务，越来越多外资银行准备或正在扩张，还有大量会计师事务所等专业公司也进入某，带动了甲级写字楼租赁需求。另外，也有不少本土企业积极吸纳甲级写字楼来提升企业形象和营运效率。目前，甲级写字楼的销售以散售为主，预期市场上的现存销售供应在半年内可全部被消化，其中大部分买家是国内企业，并以自用为主。2011年之前，90％的写字楼都是靠租金带动售价；2011年以来，很多写字楼都采取只租不售的模式，出售的不到市场总量的30％，而且基本已卖完。53 由此可知，目前写字楼销售市场是空白地带，如果我们在做好有关周祥的市场调研工作后，选择合适的价位进入市场，就能取得项目的成功。5.X庄写字楼规划（1）写字楼项目定位定位：中小知识服务型企业、创业型企业中心。客户类型：创业型企业＋投资客企业员工人数：10～20人；人均面积：6～7M2；核心客户的需求面积：60～150M2；主力产品面积：60～80M2——划分为小面积单位，弹性组合；方便客户投资及出租。其主要需求特征如下：他们大多是专业写字楼的第一次置业者；公司处在发展阶段，有良好的发展前景，有充分的置业信心；购置写字楼是他们提升公司形象，加快业务发展的手段，因此他们对写字楼的形象与品质非常关注。客户目的：把“家”搬到成熟商务区的专业写字楼中，改善办公环境，提升形象，寻求业务的更大发展。大部分公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在商住楼中办公，一般情况下，人均面积在6M2左右,一般不大于10平米。单层1425M2；1500÷1425=10.5层；60～80M2最小单位，弹性空间任意划分，估算约240户；53 核心价值点：实用价值高、立面简洁实用、入口大堂简洁实用（2）写字楼车位规划对市场主流产品的车位配比情况分析，200～250M2左右配1个车位为市场所接受的合理区间；由此推算本案车位约需：15000/（200～250)=75-60个车位。四、商业（一）某宏观经济环境分析统计数据显示，2011年，某市在岗职工平均工资4977元，同比增涨18%。2011年某城市居民年人均可支配收入达到34300元；农村居民年人均纯收入14300元，年均增长均超过11%。从2008年起，农村居民人均纯收入增速连续四年快于城市居民人均可支配收入。社会消费品零售总额达到5220亿元，同比增长16.5%。某城市居民人均消费性支出28000元，同比增长12.0%，农村居民人均生活消费支出10100元，同比增长12.4%。其中，城市居民人均服务性消费支出占城市居民人均消费性支出近37%。2011年，某实现地区生产总值12380亿元，同比增长11％，是2006年的1.8倍。经济总量则占全国主要城市第三位，仅次于上海和北京。某外贸出口表现强劲，2011年实现进出口总额超过1150亿美元，同比增长11％。53 世界500强企业有224家落户我市。穗港澳台合作不断深化。经济表现稳健，跨国企业不断进驻和扩张，为某经济带来新动力。外商主要在优质购物地段物色铺位，但新增商铺供应有限，虽然一些购物中心和百货商店已进行了改造工程，但仍有很多品牌因没物色到合适的位置和面积而无法进入某市场。2011年上半年某零售租赁市场整体表现稳定，租金持续增长，年内将升5％-10％。传统高档零售商业区的环市东路，以3％速度增长，比去年全年16％的增长幅度，明显放缓，主要原因是去年外资高档品牌涌入该区，已把租金推至高水平。2010年下半年至2011年，某新商场供应量主要集中在天河/珠江新城，共达43万平方米。某居民收入及消费增加，对零售产品、购物体验更趋多元化。高档品牌餐饮、化妆品、时装、美容纤体及娱乐业的租户，将为某消费者提供独特的购物体验。新一轮的商场供应，为国内外著名零售商带来商机，并为商铺市场发展带来新动力。”今年整体零售市场租金将继续稳定增长，将保持5％-10％的增长率。（二）X商铺市场分析天河是某的商务中心腹地，又是继北京路、上下九之后的新兴商业圈，其商业发展是某市潮流发展的领航者。根据最新制定的《面向亚运会的某城市发展》，天河新城市中心被定义为“两心四城”中的一心，为天河中心地位奠定了基础。天河的商用物业，在某所占据的主角地位是不容置疑的。1.分布特征53 天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城等；集中在石牌的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、某购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，X庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。2.价格特征天河的商铺可以说是寸土寸金，一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金750元/㎡；维多利广场首层500－800元/㎡左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到400－500元/㎡的月租金；五山路的数码科贸城首层200－250元/㎡；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100－200元/㎡左右。一个逐级递减的模式，让天河商铺的价格有迹可循。53 天河虽然是高档商业圈的代名词，但其商铺成交均价并不是某内最高的，主要是因为X域跨度较大，价格的不平衡导致了成交均价偏低。在中心地带的临街旺铺月租可以上500-600元/㎡，但一些位置不佳的、偏远些的商铺月租才几十元/㎡，这种不平衡，在很大程度上拉低了天河商铺的成交均价。2007年－2011上半年X商铺与全市（原八区）商铺成交均价对比表年份天河（元/㎡）增长全市（元/㎡）增长200714，95119.52%13，5977.19%200812，234-18.17%13，547-0.37%200912，2500.13%9，687-28.49%201013，73412.11%11，26316.27%2011上半年16428.619.62%13095.519.23%3.供求特征天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满巷都是，从大型商场、裙楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个兴奋期。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。太平洋电脑城、天河电脑城人气鼎盛，整个场的出租基本是满位，即使首层、二层的顶手费要上30-40万；南方电脑广场重新装修后，人气有所上升，招商情况亦属火热。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。53 2007年和2009年的X商铺批出量远大于成交量。但是近两年更是趋向于一个供求稳定的理性发展，2010年天河商铺批出量6.22万㎡，成交量8.02万㎡；2011年上半年批出3万㎡，成交5.5万㎡。天河商铺交投活跃，商铺积压正处于一个合理的消化过程中。4.经营特色天河商铺的经营呈现出一个主附搭配、层次多面的、互补功能的商业经营方式，形成一座由大型知名商家引领，加上周边大量的，用以弥补商业中心不足的商业群体。而在这些群体之外，又有一系列的专业市场圈，从而更大地弥补了商业中心和次商业中心在经营类别和经营方式中的不足，这种发展趋势和经营现象，是一个成熟商业城的发展模式，使天河大商业格局初露端倪。让天河全面启动成了一个比较完善的商业圈，形成了集百货、精品、时尚、科技、超市、专场、美食、娱乐等多元化的综合、立体型商业城。（三）项目商圈分析本项目地处X庄、粤垦路、广园东快速干线交叉口处，处于天河北大型商务中心范围之内，具有良好的商业前景。1.从交通情况看项目位处城市中轴线上，交通便利，有54、89、135、303、10（夜车）等十多路公交车可以到达，交通非常便利。这为顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。加上规划中的地铁三号线延长线的燕塘企业站距离粤垦路也不过7分钟左右，从而造就了极其便利的交通网络。53 2.从消费群体看目前地块周边已有九洲文化家园、天河北岸等多个居民区，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因此有强大的消费基础。客户来源于私营企业比例较大，没有较为突出的职业背景，但是公司职员、医疗机构、私企业主、公务员、建筑设计、部队军人等将是项目基本的客户职业背景构成，对项目有一定的品质需求。地缘性、高知性、理性的非刚性需求是群体的主要特征。3.从竞争环境看天河北拥有如中信广场等知名写字楼，但地块周边少数有定位乙级的写字楼。天河北写字楼群对本项目利弊共存，利在于提高项目所在的区域已有的知名度易使人流聚集，从而有利于增加本项目的人流量和知名度，弊在于天河北的写字楼整体优势好过本项目，使得竞争更趋激烈。但是本项目写字楼定位和消费群体有别于天河北，主要吸引本地块及周边SOHO型的公司，特别是广园东汽配市场的公司入驻，与天河北有着互补关系，具有独特的竞争优势。天河商圈素有华南第一商圈之称，特别在天河北周边内环绕着十几个大型高尚的住宅区，如天誉花园、都市华庭、中信公寓等。而购房者通常是金领、成功人士、私人老板、外籍人士等具高端消费能力的人士。这里的二手商品房售价也稳居较高的水平，基本维持10000元/方左右。由于坐落在天河北的东北面，后天河北也被称为“天河北后花园”，其所涉及的范围主要有粤垦路、X53 庄路、燕塘、五山等路段，客群主要是在天河北商业区上班的白领、周边的生意人、学校的教职工、以及部分的游客。X庄、粤垦路作为后天河北的一个典型路段，它得益于地理的优势，和天河北仅一路之隔，且生活极其方便，超市（奥之星、创基）肉菜市场、学校（五一小学、长征小学、红英小学）、医院、酒楼等生活设施一应俱全，而且未来的市政规划中，粤垦路还将是一条美食街。粤垦路有十几个住宅小区，其中绝大部分为商品房，如金燕花园、金坤花园、金晖花园、汇富花园、瑞心苑、侨源山庄；以及天河北岸等。综上所述，本项目建设商场写字楼酒店城市综合体符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了地区对写字楼商场的需求，具有良好的市场前景。（四）项目SWOT分析1.项目优势分析（1）开发水平和开发意识不断提高随着某市整体经济形势的持续良性增长，以及房地产市场的高速健康发展，投资主体和投资形式呈现出多元化的趋势。致力于商业地产的投资开发，在这方面积累了丰富的经验和资源，项目附近的商业市场及知名公司为项目提供了良好的人气，将会为项目发展带来捷足先登的优势。（2）项目周边的空地多规划为住宅用地本项目所在地位于X53 庄区内，其规划性质定位是大力发展住宅，预计未来几年将有大量人口入驻该地域，界时会形成一个庞大的消费群体。（3）交通优势本项目所在地位于广园东路与X庄路、天寿路十字交叉路口，是与天河北平行而又相通的主干道，也是X庄前往天河北路的必经之路，是天河北通往天河客运站的出口之一，巨大的车流会大大增大天河北CBD商圈的辐射面，今后还将会在项目所在地建立X庄路-天寿路立交桥，相应将设立多条公交线路，方便其他商圈的市民前来本项目体验消费，可以预计便利的交通会使本项目处于天河北部区域经济的一个次核心位置。（4）市场优势本项目地处天河北区域，以广园东路为界，将天河北区域划分为南北两块，区域配套设施具有南强北弱的特点。南部为CBD繁华区闹市区，超市等配套设施较多，但项目所在地的X庄却还没有建立完善的配套体系，尤其缺乏大型的购物中心，餐饮娱乐场所，未能满足当地居民的消费需求，这为本项目提供了巨大的市场空间，极大地利于本项目的开发前景，同时也可带动所属区域的其他配套体系的兴建。2.项目劣势分析（1）产权关系复杂由于本项目属空军用地，只是租用没有产权，给项目的销售带来市场方面的困难。（2）区域环境本项目地处X庄区域，国企广东农垦集团的家属及外来购房者较多，这也决定了本区的大多数市民收入水平低某53 市平均水平，大多属于“目的性”消费，这对本项目所需的购买力支持造成很大影响。本项目地处X庄区与天河北路交界处，就目前城市规模来看，感觉距离市中区虽稍近,目前交通规划还完全实施，公交线路不多，项目所处位置为天河北CBD上下班塞车瓶颈处，目前的交通状况不利客流量的增长，但随着本区域的城市配套设施的建设，此问题会得到解决。由于本项目所在地周边区域属广园东路，配套设施不全，交通不畅，以及广深铁路所造成的噪音大，灰尘多,这对商业的招商是一个不利因素；本项目周边区域专业市场较少，以文具用品等批发为主，这给市民造成了一个本区域印象，如何突出本项目高档次的定位优势，成功摆脱周边区域给市民造成的印象是一个课题。3.威胁分析X庄区域综合经济实力相对较弱，人均消费水平相对较低；同期珠江新城区域写字楼众多上市，到时会为争取客流量而出现激烈竞争。本区域商业起步较晚，商业市场影响力被周边区域挤压。4.机会分析市民的收入水平和消费水平日渐提升，城乡居民人均可支配收入在前年就达到万元以上，恩格尔系数不断下降，说明某市已进入小康水平，人民可用于提高生活质量的消费资金正在不断增加，消费能力不断增强。在这种情况下，本项目为市民提供一个集五星级酒店、写字楼、商场、娱乐、休闲、餐饮等于一体的，能全面满足不同客户层的中型综合购物娱乐中心，极大地满足了市民日益增长的消费需求，并以崭新的元素引领市民的消费理念。53 本项目周边区域的人口数量、收入水平及消费水平成长较快，未来交通状况也将大为改观，到时会带来无限的商机，本项目因其远见卓识又将走在经济大潮的前端，天河北CBD人口是本项目最易消化的消费群体。本项目所在区域配套尚未完善，市民缺少娱乐休闲场所。本项目所在区域商业开始发展，商圈出现雏型，梯度市场正在形成，体验式消费的商业高级形态雏形开始显现，商业市场集约化、产业化的需求为中型商业综合项目发展提供了良好的时机。（五）商场规划1.项目适合开发物业类型评估物业类型SWOT大型购物中心物流中心批发市场商业街区大型娱乐中心超市百货商住公寓绿化广场会展中心住宅区酒店餐饮优势征地拆迁量小，由于是租地性质，使项目具有相对的成本优势。11111111111项目附近的CBD商圈及知名公司，为项目提供良好的人气。11101100011对于所在市场来说，城市综合体具有一定的填补市场空白的优势。11111111111项目周边的仅有空地多规划为住宅用地。11011110001X庄本身还未有中型的综合购物中心，未能满足当地居民的消费需求，这些都极大地利于本项目的开发前景。11-10110-1-1-10具有良好的对外交通优势11111111111产品设计以及物业开发水平较高，并有提升空间。10011100001某市经济的持续、快速发展，为商业地产提供了经济的基础。1111111111153 机会符合区域经济发展的需要11111100011城市配套尚未完善，市民缺少娱乐休闲场所。10001001100城市基础设施建设投入加大，提升城市不动产的投资环境。11000011100区域商商圈出现雏型，梯度市场正在形成，商业市场集约化、产业化的需求为商业综合项目发展提供了良好的时机。10011100001首先选择的购物场所是以大中型超市为主100-10100000整体收入属中等水平，消费能力比较强10011111111劣势是城市的交通干道、车辆较杂且地块边缘不规整，为规划设计带来不利。0-10-1-1-1-1-1-1-10位于城市边缘，新发展区域，缺乏商业氛围。00-1-1-1-1-1-1-1-1-1消费者大都是“目的性消费”-100-1-1000-100威胁城市经济基础较差，综合经济实力弱。0-100000-1-100城市基础设施建设正在进行当中，不可预见完工时间是否能配合项目的开发和推售。00000000000城市化进程虽然在加快，但是无法预见其发展的速度，所以，虽然市场容量在扩大，但是否内配合项目的开发进度及规模还是一个未知数。00000000000区域商业起步较晚，商业市场影响力被天河北和珠江新城所挤压。00-100-100000通过市调SWOT分析及目前物业类型适合度评估可以看出:假设本项目建设为大型物流中心，从发展角度上具备有：城市交通发展及城市区位特点，也初步具备做物流中心的基础。假设本项目建设为批发市场，在广园东路周边已有众多的专业市场，基本上有各大业态存在，会在相当程度上在产品及经营模式上产生同质化竞争。假设本项目建设为百货、超市其有吸引周边人气的作用，能够成为区域重要商业的一个补充元素。假设本项目建设为大型娱乐中心，但X53 庄娱乐消费相对单纯，在本项目位置如果只是建一个大型娱乐中心，在一定程度上可以吸引周边、天河北乃至其他区域的休闲消费人群，但是从商业价值的角度来说，并未得到较好的体现。假设建设为大型购物中心，从X整个商业格局、发展进程及消费者消费需求考虑，本区域缺乏集购物、文化、娱乐、休闲、餐饮、服务、旅游观光于一体的大型综合性购物中心，从战略发展的角度上建大型的购物中心，一方面可以填补市场的空白；另一方面，通过中型购物中心，构筑商业新核心，在其周边购物中心、住宅区、城市公寓、绿化广场、酒店餐饮的建立，都有很大的生存空间；有助于使本项目的价值达到最大化体现。2.项目初步定位商业总建筑面积为16800平方米，根据X庄的目前商业现状特点，业态优化组合如下：-1F为综合超市；1F+2F+为内置步行街；3F、4F为专业卖场。层高6.5米。其中，1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设1-2个方便快餐冷饮店，2F以服装步行街为主。3F、4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场（家电、手机、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场；将3F、4F临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并对这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区进行分割销售。因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有1.68万㎡，为提高开发商的投资收益，尽快回收成本，同时支持鹊桥酒店的项目运营，所以采用全部分割销售商铺方法。53 虽然缺少核心店，但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受经营者和消费者的欢迎。同时，小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是本项目单体商业项目首选和主要的组合模式，同时步行街的打造也提高了鹊桥酒店的整体形象。3.车位规划由于商场将引进大型综合超市、电器专业连锁店，因此车位配比为16800÷150=112个。五、写字楼、商场投资估算（一）投资估算说明本项目投资估算按国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）中规定的有关投资估算编制方法进行编制。本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。投资估算参考了某市同类结构建筑的造价指标。（二）写字楼商场项目投资估算表序号费用名称计算依据或定额标准估算金额（万元）备注一土地费500×40÷7969×427210721.54二工程费用7636.921土建工程高层15000㎡×850元/㎡127553 地下室8544×2000元/㎡1708.8地下室按2000元/㎡2电气工程商场16800㎡×70元/㎡117.63高压配电6000KVA×0.07万元/KVA4204给排水31800㎡×3059.45消防工程费商场16800㎡×100元/㎡1686集中空调商场16800㎡×150元/㎡2527弱电工程31800㎡×30元/㎡9548地下停车场、裙楼通风商场8544㎡×50元/㎡42.729商场装饰工程31800㎡×800元/㎡254410室外工程31800×30095.4三设备费用3001电梯2台×30万元60普通电梯1台货梯1台2自动扶梯8台×30万元240每层2台×4层四其它费用519.91勘察费31800×1‰31.82可研及评估费7636.92×2‰152.73设计费31800×20‰63.64开发管理费7636.92×3%229.15工程监理费7636.92×0.8%61.16环保评估费27施工图审查费31800×800×1.6‰40.7五工程报建费31800×200636六不可预见费7636.92×5%381.84工程费的5%合计总投资20196.2（三）资金筹措本写字楼、商场项目总投资额为20196.2万元,在项目预售前，即项目完成主体结构前，需投入报建费、可研及设计费、土建工程费（除土地费租赁费）等资金约8538.7万元，其资金筹措渠道有四条：一是自有资金（含合作方投资）；二是商场写字楼40年销售使用权部分；三是银行贷款；四是施工单位带资部分。投资方自有资金10000万元。能够满足工程需要。主体完成后，酒店部分后续资金可通过销售写字楼商场40年产权方式解决。（四）资金平衡计划53 时间资金投入(万元)资金来源(万元)2011年1-6月商场写字楼前期投入(土地、报建费用、设计费用、广告费用等)8538.7自有资金8538.72011年7月-2011年12月主体工程及地下室工程2012年1-6月装饰及安装工程935.96自有资金935.96总计9474.3剩余525.7万元可作备用金六、写字楼、商场效益分析（一）销售收入销售收入表项目面积（㎡）售价（元）租价写字楼150002600010（元/天·平方米）商铺16800350001000（元/平方米·月）车位只销售400个车位中的200个车位200000230（元/月·个）附：X庄项目投资分析表七、X庄项目结论与建议（一）结论由于前期资金总投入为3个亿，如果采用酒店自己经营，而对写字楼项目进行销售，商场进行销售返租的方式话，其可行程度很高。但是，由于项目土地成本较高，加上只有四十年的使用权，而无产权，所以对销售造成一定的影响，对售价的敏感很高，同时带来相应的风险。有关风险还须通过严格的管理和严谨的市场营销手段进行弱化，力争达到预期的投资目标。我们认为无论是从人流量,居民结构,消费力,53 交通状况，还是政府支持、业态组合及城市综合体的稀缺性方面,通过整合资源，打造成一个集休闲购物、餐饮娱乐、观光旅游、主题式酒店的城市综合体是综合可行的。经过我们的初步市场调研，行业专业咨询和可行性论证分析，提出以下几点结论：第一：某城市的总体建设和发展是健康的，目前正在向“带动全省、辐射华南、影响东南亚的国际城市”的目标发展。因此某的高档商务市场前景广阔。第二：目前某高档商务型租赁物业市场发展空间很大，市场竞争压力较小。某X庄项目主体按照“五星级酒店+写字楼”模式建设和开发是合适和可行的。第三：该项目按照上述模式开发建设有利于资金的回笼及实现预期的收益率。第四：目前已经有了可以借鉴的成功案例，大大减少了项目运作风险。第五：为保证该项目的成功开发和销售，下一步应该尽快委托世界级专业的酒店管理机构进行更进一步的专业策划咨询。（二）建议针对影响项目投资额回报的关键性不确定因素，建议在项目实施过程中对资金采取如下措施：1.强化对施工管理，降低工程成本，保证施工预期进度，维护项目市场形象。2.配合销售计划，加大宣传进度。根据市场变化，灵活调整整个销售策略，制订详细阶段性销售目标并严格执行，以加速资金回笼，缓解资金压力。3.53 在资金宽松及销售市场持续趋好的情况下，可以控制销售节奏，保留部分单位沿后销售，从而大幅度提高整体销售均价，获取市场高额利润回报。4.资金措施：我们将项目启动资金控制在一个最小值之内，目的是从理论上测算实际投资历回报率，而在实际运作过程中，应依据现金流量表，测算个阶段投资回报率。资金措施包括：（1）对要求施工单位带资建设，力争主体封顶才开始结付工程进度款。（2）提早落实按揭贷款银行，提早预办有关手续，保证预售许可证一到即可办理贷款手续。综合上述，我们认为，本案是一个行走在刀刃上的项目，许多关键因素在动态中都呈现其两面性，风险与机遇并存。项目的成功必须满足“大、准、快、稳、新”的五字要诀：大——宣传力度大、势头大，引起城市的轰动效应准——准确定位，综合考虑购物、娱乐、餐饮综合需求，把握商业业态的选择与比例。快——快速入市、相当资金快速回收稳——稳定政府角色以及其在关键的点上给予的帮助新——新概念、新产品、新功能、新组合引领市场53'