软件研发与外包服务基地项目可行性研究报告 114页

'软件研发与外包服务基地可行性研究报告IX 目录第一章总论11.1项目背景与概况11.1.1项目基本情况11.1.2项目承办单位概况11.1.3可行性研究报告编制依据11.1.4项目提出的理由21.1.5项目拟建地点31.1.6项目预期目标41.1.7项目主要建设条件41.2主要技术经济指标71.2.1项目建设规模71.2.2投资规模及资金来源71.3问题与建议81.3.1存在问题81.3.2建议8第二章项目区域社会经济现状及项目建设的意义与必要性102.1××省社会经济和人民生活水平现状102.2某市社会经济和人民生活水平现状112.3南京××软件园产业现状及在社会经济中的地位122.3.1南京××软件园产业现状12IX 2.3.2南京××软件园产业在社会经济中的地位132.4项目建设的意义和必要性142.4.1项目的性质和作用142.4.2项目建设的意义152.4.3项目建设的必要性152.4.4项目建设的可行性17第三章项目需求分析预测203.1预测依据203.2预测思路和方法203.3南京地区社会经济发展预测213.3.1××省社会经济发展预测213.3.2南京地区未来经济发展预测223.4南京××软件园产业发展预测233.4.1与某市经济总量发展相适应的软件产业需求量233.4.2××软件园产业发展预测23第四章项目建设规模244.1项目概况244.2建设规模与方案244.2.1规模方案244.2.2建设规模25第五章项目建设条件26IX 5.1项目区域现状265.1.1项目地点与地理位置265.1.2土地权属类别及占地面积265.1.3现有土地利用情况265.2项目区域建设条件265.2.1地形、地貌、地震情况265.2.2工程地质与水文地质275.2.3气候条件285.2.4项目区域社会环境条件295.2.5区域性规划要求295.2.6交通运输条件295.2.7公共设施社会依托条件305.2.8防洪、排涝条件305.2.9法律支持条件305.2.10环境保护要求315.2.11征地、拆迁、移民安置条件325.2.12施工条件325.2.13主要建筑材料来源335.3项目选址方案33第六章项目建设条件346.1技术方案346.1.1技术方案选择34IX 6.1.2工艺流程346.1.3主要技术经济指标356.2设备方案356.3工程方案36第七章总图布置、运输与公用工程377.1总图布置377.1.1项目构成377.1.2总图布置方案设计377.1.3项目管线布置方案397.1.4总平面布置技术经济指标407.2场内外运输407.3公用工程及辅助工程407.3.1给排水工程407.3.2供电工程417.3.3空调工程417.3.4消防系统417.3.5其它公用工程42第八章智能化系统建设438.1一般规定438.2智能化集成系统438.2.1系统功能43IX 8.2.2系统方案438.3信息化应用系统458.4多功能会议系统468.5建筑设备管理系统46第九章节能、节水措施489.1节能措施489.1.1建筑节能489.1.2设备节能499.2节水措施49第十章环境影响评价5110.1项目建设地址环境现状5110.1.1项目周围的自然环境5110.1.2区域社会环境概况5110.1.3区域污水处理概况5110.1.4项目周边污染源概况5210.2项目建设过程中对环境的影响及治理措施5310.2.1对环境的影响5310.2.2对环境的监测及防治措施5510.3项目运营对环境的影响及防治措施。5810.3.1对环境的影响5810.3.2项目使用期间的环境保护措施58IX 10.4环境影响评价60第十一章劳动安全卫生与消防6111.1危害因素及危害程度分析6111.2劳动保护及职业安全、卫生6111.3消防设施61第十二章组织机构与人力资源6312.1组织机构6312.2人力资源配置6312.2.1劳动定员数量6312.2.2职工工资福利6412.2.3员工来源及招聘64第十三章项目实施进度6513.1工程特点、施工条件6513.1.1工程特点6513.1.2施工条件6513.1.3施工方案6613.2项目实施进度安排6613.2.1设计进度安排6613.2.2监理、施工单位招标安排6713.2.3项目进度安排67第十四章投资估算和资金筹措68IX 14.1投资估算依据6814.1.1编制依据6814.1.2主要工程量6814.2建设投资估算6814.2.1建筑安装工程费用估算表6914.2.2分年投资计划表7014.3资金筹措方式与来源70第十五章财务评价7115.1财务评价基础数据选取7115.1.1财务分析7115.1.2计算期7115.1.3财务基准收益率设定7115.2建设资金使用计划7115.3企业财务效益分析7215.3.1营业收入估算7215.3.2流动资金估算7215.3.3运营成本、研发成本与经营成本7315.4编制财务评价表8215.4.1财务现金流量分析8215.4.2损益和利润分配表8215.4.3资金来源与运用8215.4.4借款偿还计划表87IX 15.4.5财务评价指标87第十六章社会评价8916.1项目对社会的影响分析8916.2项目所在地互适性分析8916.3社会风险分析9016.4社会评价结论91第十七章风险分析9317.1项目主要风险因素9317.2风险程度分析9417.2.1风险等级划分9417.2.2风险评估方法9517.3防范和降低风险措施97第十八章研究结论与建议9918.1推荐方案的总体描述9918.1.1推荐方案的主要内容和论证结果9918.1.2对推荐方案的不同意见和问题的反映10318.2推荐方案优缺点描述10318.2.1优点10318.2.2存在问题10318.3建议104IX 第一章总论1.1项目背景与概况1.1.1项目基本情况项目名称：某软件开发项目；建设地址：承办单位：开发建设内容：××有限公司拟在某市××软件园新建某软件开发项目，用作软件研发与外包服务基地。本项目总占地面积约13.5亩，规划建筑面积1.35万m2；开发周期：1年；项目总投资：8000万元人民币。1.1.2项目承办单位概况××有限公司成立于2008年初，其前身为成立于2003年09月的××有限公司。××有限公司是一家以计算机软件研发为主的高科技民营企业，拥有强大的技术力量团队，主要承接软件外包项目、开展软件研发工程等。公司目前主要面向日本、欧美等地区的企业承接软件外包业务，并成功完成了多个国际大中型应用系统软件的委托开发项目，与国际著名的银行、证券公司、通信运营商等大型客户建立了长期的合作关系，得到了客户一致、广泛的认同。1.1.3可行性研究报告编制依据（1）《某市××软件园控制性详细规划》；105 （2）《某市文化创意产业“十一五”发展规划纲要》（2006-2010年）；（3）《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；（4）《某市鼓励软件产业发展的若干政策规定》；（5）《某市科技发展“十一五”规划纲要》；（6）国家发改委建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，2006年）；（7）《某市建设工程技术经济指标》；（8）《某市建设工程造价信息》；（9）××有限公司委托本单位编制本项目的可行性研究报告的技术咨询合同。1.1.4项目提出的理由目前，××有限公司的地址为某市宁南大道310号××软件园A座10层，现有员工220人。随着公司业务的发展，公司目前的工作条件已成为了制约瓶颈。目前，公司软件研发与外包业务快速发展，年增速都是100%，公司2008年完成的软件研发及外包业务量达2500万元人民币，预计2014年产值可达到4.5亿元人民币。业务发展的同时对高端软件人才需求量也急剧增加，估计2014年人员需求量将达到1000人。而目前研发基地较小，成为公司发展的一个严重制约条件。经过公司领导层研究决定，公司拟在某市××软件园内购置土地13.5亩，新建一座现代化软件科技园——某软件开发项目。主要有以下原因：一是为扩大企业现有规模，提升企业形象，二是为105 创造良好的工作条件，消除发展瓶颈。某软件开发项目建成后，××有限公司的新研发基地总面积可达13500m2，公司可根据市场需求进一步做大软件外包业务，扩展公司规模，同时提升企业软件研发水平。1.1.5项目拟建地点项目建设地点选址在某市××软件园内，宁南街道8号地块。××软件园位于南京城南部，北依××台风景名胜区、南接江宁、西邻河西新城，面积7.8平方公里。是目前距南京主城区最近、生态资源最好、交通最为便捷的软件产业基地，园区崇尚“生态、科学、和谐”的发展理念，绿化覆盖率达50%以上，形成了远看成林、近看成荫的生态花境和环境系统。××软件园以“三纵三横”的“多十字交叉型”交通走廊为发展轴，形成点、线、面互动的系统化、网络化产业布局。主要发展通信领域支撑软件和应用软件、嵌入式软件、公用事业和公共服务产品软件。目前园区已有华为软件、中兴通讯、中国普天、东软研发、宏图三胞、润和外包、苏豪科技、舜天研发、华博科技、中软华通、丰盛软件园、新华科技等79家软件企业入驻，形成中国最大的通信软件园区。2008年完成软件及系统集成销售150亿元，预计至“十二五”末期入园软件企业可达300家以上，软件从业人员达12万人以上，建成软件产业建筑面积400万m2以上，实现软件及系统集成销售收入1000亿元以上，成为“国内一流、国际知名”的软件研发及软件外包特色产业园区。105 1.1.6项目预期目标某软件开发项目将于2010年建成后，拟发展为以软件外包和软件研发为核心业务的软件基地，预计公司2014年总产值达4.5亿元，总员工数达1000人。公司近期目标：2014年成为某市软件企业前20强。1.1.7项目主要建设条件某软件开发项目应具备的基本条件为：市场条件、技术条件、资金条件、环境条件、社会条件、施工条件、法律条件等对拟建项目支持和满足的程度。（1）市场条件根据预测，至“十二五”末期，南京××软件园实现软件及系统集成销售收入1000亿元以上。（2）技术条件某软件开发项目建在南京××软件产业园内。近年来，××省某市××台区委、区政府围绕建设生态型科技新城区的目标，加快产业结构调整，着力调轻、调优、调高产业结构，依托某市48所高校、60万科技人才和600多家科研机构等发展优势，抢抓省市加快信息产业发展的战略机遇，提出了发展软件产业，打造软件名区的发展思路。目前，在南京××软件园内已有2.5万多科研人员在创新创业，其中有国际研发机构的科研团队、南京大学、东南大学等一批“教授型董事长”、“博导型总经理”105 为技术带头人的科研团队，引进的中国科学院分支机构的科研团队、回国留学人员科研团队、大学生科研团队等，同时还与南京大学等高等院校、中国科学院等科研院所建立长期友好合作关系，为高新区提供了大量的技术支撑和高素质人才，也是本项目的今后生产与研发的重要技术支持。（3）资金条件某软件开发项目总投资为8000万元，其中土地购置费946万元，研发大楼及其他附属建筑物的建设费用3054万元。某软件开发项目的建设资金有企业自筹（4000万元）和银行贷款（4000万元）来解决。（4）环境条件××软件园内生态环境十分优良。近年来，全区每年投入7000万元用于绿色××建设，编制了全国首部花境规划，着力打造××花园一般的生态环境。特别是软件园地区绿化覆盖率达到了50%以上，在南京各区县排在前列。同时，本项目经过环境影响评估指出，认为项目在建设期间及建成投入使用后将产生一定的噪声、汽车废气、生活污水和生活垃圾等。建设单位在建设运营中严格执行“三同时”的要求，全面落实环境报告中提出的控制污染的措施和建议，则对周围环境不会产生明显不利影响。从环境角度考虑，本项目的建设是可行的。（5）社会条件105 项目周边区域的基础设施十分齐全。软件园拥有集工商、税务、环保、银行、医疗等功能为一体的行政服务区，和集休闲、娱乐、餐饮、办公、超市为一体的商贸服务区，园区内有各类高中档住宅300万m2，建有麦德龙、百安居、月星家居，明发商贸广场等各类商业设施100万m2，建有体育中心、体育公园以及青少年科技活动中心，国家级重点高中，外国语小学，可以为软件研发人员文娱、就医、子女就学提供全面、及时、优质的服务。（6）施工条件某软件开发项目项目的施工现场、位置、面积经规划部门已予控制规划预留，施工现场有郁金香路、宁南大道、共青团路连接，通过绕城公路可上机场高速。现场施工用水、用电、排污上述道路均有线接口，都能满足施工建设需要。该项目施工的技术队伍来源丰富，××省本身是建筑施工队伍大省，大部分是国家二级以上施工企业，技术力量雄厚，拥有先进的施工技术与施工装备，在项目的开发等方面积累了丰富的经验，项目经过招投标，完全能找到有能力的施工企业承担本项目的施工任务。（7）法律条件本项目符合国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》鼓励类第二十四条第三款“软件开发生产”。同时本项目产品符合2008年4月国家科技部、财政部、国家税务总局最新颁布的《高新技术企业认定管理办法》所涉及的《国家重点支持的高新技术领域》，具体为“电子信息技术”中的“嵌入式软件”、“电子商务软件”和“企业管理软件”，“高技术服务业”中的“业务流程外包”、“文化创意产业支撑技术”和“技术咨询服务”等。105 本项目建设的确定与选址，符合国家和地区有关法律法规对项目建设和生存的支持程度和约束条件，其法律法规支持体系主要包括：《某市××软件园控制性详细规划》、《某市××软件园控制性详细规划》、《某市文化创意产业“十一五”发展规划纲要》、《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《某市鼓励软件产业发展的若干政策规定》、《某市科技发展“十一五”规划纲要》等。经过上述分析，项目具备的基本建设条件如市场条件等均能满足项目的建设要求。1.2主要技术经济指标1.2.1项目建设规模某软件开发项目征地面积为13.5亩（合计9005m2），建设内容主要包括研发大楼、停车场（包括地上、地下停车场）、人防工程及绿化等。某软件开发项目建设规模见表1-1。表1-1某软件开发项目建设规模序号主要工程建设内容建筑面积1研发大楼软件研发中心（12800m2）13500m2行政后勤服务中心（700m2）2停车场地面机动车停车位16辆580m2地面自行车停车位27辆地下机动车停车位65辆2400m2地下自行车停车位108辆3人防工程掘开式人防工程2500m24绿化工程3250m21.2.2投资规模及资金来源某软件开发项目总投资为8105 000万元，其中：土建安装及工程建设其他费为3054万元，土地购置费946万元，预备费为4000万元。在项目总投资8000万元中，资金来源分别为：企业自筹4000万元，银行贷款4000万元。1.3问题与建议1.3.1存在问题在某软件开发项目项目可行性研究阶段发现有以下两个方面的问题：（1）本项目投资总额为8000万元，项目建设方自有资金投入为4000万元，建设资金尚缺口达4000万元，如何做好项目建设资金的融资工作是个关键问题。（2）某软件开发项目项目现有土地目前为荒地，无绿化。项目建成后应当加强绿化景观建设，适当增加小区内的雕塑、山水景观设计，提高创意产业园区档次。1.3.2建议软件产业是高新技术产业的重要组成部分，我国已经把发展软件产业提高到国家战略的高度，《国务院关于鼓励软件产业和集成电路产业发展若干政策通知》国家在“十一五”发展纲要中已经明确提出要大力发展软件产业。××台区市委、市政府领导提出的加快推进城市创意产业发展，打造全国创意产业中心的发展条件。因此，就本项目的开发建设提出如下建议。（1）加快项目建设的前期工作某软件开发项目项目105 ，需要进一步加快项目建设的前期工作，包括规划选址通知书、用地预审意见、土地使用证等审批，本项目应及早进行环评的编制及相关部门出具环评批复意见，一旦具备项目规划设计的条件，应进行本项目的规划设计招标工作。（2）正确应用好省、市制定的优惠政策省、市在发展高新技术产业制定了许多优惠政策：如项目入驻高新区的绿色通道、税收扶持政策、工商扶持政策、土地扶持政策、人才引进扶持政策、鼓励企业科技创新的奖励政策等。（3）加强技术实力的提升与市场开发力度建议企业加强市场开发力度，在提高自身技术水平的同时，争取承接更多高水平、高档次的外包业务，研发、完成业务的同时也能提高自身的管理水平和技术水平。105 第二章项目区域社会经济现状及项目建设的意义与必要性2.1××省社会经济和人民生活水平现状进入21世纪以来，我省国民经济呈现健康、稳定、快速的发展态势。经济结构调整取得了新进展，经济运行总体质量和效益不断改善，人民生活水平进一步提高。2006年，全省实现了“十一五”发展的良好开局，完成地区生产总值21548亿元，比上年增长14.9%，占全国的10.3%；人均生产总值达到3598美元。实现财政总收入3935.87亿元，增长26%；地方一般预算收入1656.68亿元，增长25.3%。社会消费品零售总额达6623.18亿元，增长16.2%。进出口总额达2839.95亿美元，增长24.6%，其中出口1604.19亿美元，增长30.5%；实际外商直接投资达174.31亿美元。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到14084元和5813元，分别增长14.3%和10.2%。2006年，全省第一产业实现增加值1544.9亿元，比上年增长5%；吸纳就业人员1360.3万人。第二产业增加值12186.46亿元，增长16%；吸纳就业人员1588.54万人。第三产业增加值7817亿元，增长15.5%105 ；吸纳就业人员1615.92万人。三次产业增加值比例为7.2:56.5:36.3，吸纳就业人员比例为29.8:34.8:35.4。积极调整投资结构。在全社会固定投资中，一二三产投资分别为66.18亿元、5417.85亿元和4579.62亿元，投资比例为0.7:53.8:45.5。大力调整所有制结构。2006年全省首次实现“三个过万亿”，即国有资产总量超过1.5万亿元，民营经济注册资本和注册资金超过1万亿元，累计实际利用外资折合人民币超过1万亿元，基本形成了国资、民资、外资“三足鼎立”的发展格局。国有集体经济、私营个体经济、外商及港澳台投资经济增加值分别占全省GDP的39.1%、35%和25.9%。非公有制经济增加值在GDP中的份额达到60.9%，提高1.4个百分点。对照本省制订的全面建设小康社会四大类18项25条指标，全省全面建设小康社会取得重要阶段性成果。到2006年底，苏州、无锡、常州3个省辖市和昆山等9个县（市）相继达到省定全面小康建设标准。在去年全国百强县评比中，××占17席，其中7个县（市）跻身前10强，昆山名列第一位。2.2某市社会经济和人民生活水平现状南京是国际上看好的21世纪亚洲环太平洋地区最具发展前景的城市之一。在国家统计局公布的最新中国大陆城市竞争里排行榜上，南京名列第七位。南京还被《福布斯》评为2007年中国大陆最佳商业。城市榜第三名。2007年某市实现GDP3275亿元。电子、汽车、化工、钢铁等支柱产业占全市工业总量的近69%，软件、生物医药、新材料等高新技术产业已经形成集聚效应。南京还是××省服务业最发达的城市，也是长江三角洲商业、贸易、金融、旅游物流中心城市之一。105 2.3南京××软件园产业现状及在社会经济中的地位2.3.1南京××软件园产业现状近年来，××省某市××台区委、区政府围绕建设生态型科技新城区的目标，加快产业结构调整，着力调轻、调优、调高产业结构，依托某市48所高校、60万科技人才和600多家科研机构等发展优势，抢抓省市加快信息产业发展的战略机遇，提出了发展软件产业，打造软件名区的发展思路。全区坚持以规划为引导，加快建设××软件产业基地，成立软件产业管理机构，出台各项扶持政策，大力引进国内外软件企业和服务外包企业，促进大、中、小软件企业集聚发展。经过几年来的努力，××软件产业基地软件企业总数突破100家，软件产业建筑面积突破100万平方米，软件从业人员总数达2.5万人，软件销售收入平均每年以100%的快速增长，南京软件产业三分天下有其一。为了进一步整合区内软件产业发展的资源，加速软件产业集聚，迅速抢占软件产业发展的制高点，2008年8月，××台区委区政府在××软件产业基地核心区成立了独立建制的管理机构——××软件园。××软件园重点以“三纵三横”的“多十字交叉型”105 交通走廊为发展轴，分两步按7.8平方公里核心区、40平方公里辐射区渐次推进，形成点、线、面互动的系统化、网络化产业布局。核心区规划面积7.8平方公里，主要在绕城公路以内，以纬九路为中心，这里已入驻中兴通讯、华为软件、中国普天、东软研发、新华科技、富士通、苏豪科技、华博科技、中软华通、丰盛软件园等大型企业，已经基本形成了软件产业集聚发展的态势。辐射区规划面积约40平方公里，过绕城公路和秦淮新河，从核心区整体向南推进。2.3.2南京××软件园产业在社会经济中的地位目前，全区正在全力打造7.8平方公里的核心区，这里具备了软件产业发展不可复制的独特优势。一是生态环境优良。软件园地处丘陵地区，具有良好的绿色资源。由于全区多年来崇尚“生态、科学、和谐”的发展理念，编制并实施了全国首部花境规划，每年投入近亿元用于绿色××建设，使软件园地区的绿化覆盖率达到了50%以上，形成了远看成林、近看成荫的生态环境系统。二是交通优势明显。××软件园位于南京西南部，北依主城、西邻河西、南接江宁新城，距离主城商贸中心10分钟车程、距离河西新城奥体中心5分钟车程、距离××国际机场20分钟车程，正在建设中的亚洲第一大站——南京火车南站位于软件园内，规划和建设中的京沪高铁、沪汉蓉铁路、宁杭城际铁路与地铁一号线在此交汇，并与××国际机场轻轨无缝对接，庞大、快速的立体交通网络赋予了××软件园强大的发展动力。三是基础设施完善。××软件园拥有集工商、税务、规划、建工、环保、银行等功能为一体的行政服务区，和集休闲、娱乐、餐饮、办公、超市为一体的商务服务区，已建成各类高中档住宅300万平方米，建有麦德龙、百安居、明发商贸广场等各类商业设施100万平方米，建成2万6千平方米的××体育中心、2万平方米的体育公园以及投资3.5亿元的青少年科技活动中心、某市105 第一医院南院，国家级重点高中，外国语小学等，可以满足软件研发人员生活、休闲、就医、子女就学等全方位的需求。与此同时，××软件园已经形成了有利于软件企业发展的完善的体制和机制。在政策上，区里在《关于加快××软件产业基地建设的意见》、《关于鼓励和支持企业自主创新、加快发展的意见》的基础上，又出台了《××台区关于进一步推进软件产业发展的若干政策意见》，每年安排3000万元作为区级软件产业发展专项资金，三年累计不少于1亿元，用于支持软件产业发展。在服务方面，成立了为中小科技型企业服务的专业机构，先后建立了蓝筹谷软件孵化园、中软华通软件园、软件外包产业园、服务外包产业园等12个园区，拥有孵化面积12万平方米，已成为省级专业孵化园，成为中小软件企业发展的摇篮。园区已经建立了包括工商、税务、产品测试、开发管理、技术培训、人才市场、投融资担保、生活配套等一整套综合服务体系。软件园有一支平均年龄在35岁以下，企业化运作的高素质的领导班子和服务团队，对入驻企业已经形成了从项目签约、项目立项，到开工建设、竣工投产的一站式和保姆式服务流程，将以一流的服务水平帮助投资商协调规划、国土、环保、供电、供水等一系列手续办理工作。2.4项目建设的意义和必要性2.4.1项目的性质和作用某软件开发项目项目建成后，将依托××软件园优越的地理位置，深远的辐射范围和便利的交通条件，以服务行业应用和管理软件、嵌入式软件与系统、电子商务与网络平台软件系统、数字媒体和教育软件系统、软件相关服务外包系统105 等主要功能的软件与服务外包生产基地，必将为××台区经济增长做出重要贡献。2.4.2项目建设的意义（1）项目的开发建设必将创造经济效益和社会效益，促进当地社会经济的进一步发展高新技术产业是某市社会经济中的主要支持产业之一，具有较强的辐射能力。进入21世纪以来，某市的社会经济以每年两位数的递增速度持续不断的发展，，实现五年翻一翻，每年平均增速达14.8%，高新技术产业技工贸收入从2000年228亿元增到2006年1130亿元，年均增速达32%。某软件开发项目建设在××软件园，项目的建设可补充和增强××软件产业基地的发展规模，基地的发展也是拉动和贡献经济总量的主要源泉之一。（2）促进软件产业集聚和水平提升通过政策导引，鼓励软件产业向××台区软件产业基地集中，软件产业的集中有利于各个企业之间相互学习借鉴先进的管理经验，提高管理水平。××软件园力争到2015年使××台区软件产业基地的研究开发和生产能力达到或接近国际先进水平。（3）能进一步带动传统产业升级改造软件产业基地在增强自身实力的同时，实现软件与其他产业融合，充分发挥软件的渗透作用，提升××台区和某市产业结构，促进传统产业结构升级，带动相关产业的增值。2.4.3项目建设的必要性（1）本项目为软件研发及外包服务项目。105 软件产业是我国迫切需要发展的战略性高技术产业，目前软件产业存在总体规模较小、技术水平不高、国际竞争力低且人力物力有限的问题。××有限公司具有雄厚的科研力量、较高的软件外包服务水平及管理水平，企业的做大做强有利于推进××软件园的建设与发展，同时园区内其他软件企业的成功经验也能促进××有限公司的发展。本项目在某市××软件园内建设，是推动该××软件园发展的重要环节。（2）可扩大企业经济规模，聚集人才，促进企业的进一步发展。××软件园管委会可为某软件开发项目的建设提供良好的服务，包括区域内良好的基础配套设施、知识产权的保护以及提供高效便捷的政府服务。同时××有限公司具有灵活的管理制度和完善的人才培养计划，可为软件人才提供良好的工作与发展平台，也能够为南京各个高校，如南京大学、东南大学等全国知名大学的计算机专业学生提供一个良好的实习和工作平台。某软件开发项目建成后，企业2014年的总产值可达4.5亿元人民币，届时企业员工将达到1000人，软件技术人才可达900多人，企业将具有一定的经济规模和高水平的技术团队。（3）有利于促进产业结构战略性调整，带动传统产业升级改造。积极发挥软件产业对国民经济和社会信息化的支撑作用及对传统产业的渗透作用，使软件产业成为××台区、某市经济的增长极，从而带动南京产业结构的升级。105 2.4.4项目建设的可行性（1）发展软件产业是顺应国际市场的需求，项目的建设完全是可行的。软件产业是当今世界上增长最快的朝阳产业，也是国际产业竞争和高科技竞争的焦点和战略制高点。世界软件产业从1991年以来始终保持在10%-20%的增长率，2000年软件和信息服务业已成为世界第一大产业，产值已接近5000亿美元，其中软件产品总销售额达1750亿美元，比1999年增长13.6%。2001年全球软件产业已达6219亿美元。预计到2010年达到12000亿美元的规模。在全球软件市场中，亚太地区是最有发展前途的市场，一直保持20%以上的增长速度。预计未来5年全球软件市场将以13%-15%的平均增长率增长，国际计算机产业结构已从以硬件为核心向软件和服务为主导的方向过渡。因此，某软件开发项目正是适应国际市场需求而开发的项目，项目的建设是可行的。（2）发展软件产业符合国家产业导向、项目的建设是完全可行的我国软件产业正处在高速成长期，保持了持续快速的发展势头。1996-2000年间的软件产业销售额年均增长率达25.7%。2001年我国软件产业销售额796亿人民币，其中软件产品销售额为330亿元，软件出口额为7.2亿美元。2002年软件产业销售额为900亿元，其中软件产品销售额为370亿元。105 国产软件在某些领域取得突破，有的还具备较强的市场竞争力。国内软件企业研发、生产和销售的软件产品基本属于应用软件，面向行业应用的国内市场主要集中在金融、通信、能源、交通、教育、医院、保险、税务等领域，应用软件市场占市场份额的60-65%。此外，通信设备的嵌入式软件研发与生产等方面取得的突破提高了硬件设备的竞争力。软件产业对传统产业的渗透带动作用也日益增强。为了加快发展软件产业，国家在2007年4月相继出台了《国家高新技术产业化及环境建设（火炬）“十一五”发展纲要》与《国家高新技术产业开发区“十一五”发展规划纲要》。这是国家在“十一五”期间进一步推动高新技术产业及其环境建设，加快国家高新技术产业开发区的建设和发展，促进我国高新技术产业的发展。因此，某软件开发项目的开发与建设完全符合国家的产业导向，所以项目的建设是可行的。（3）发展软件产业能得到国家与地方政府的政策支持，项目建设是可行的为了发展软件产业，国家和各省市相继出台了扶持软件产业相关政策，其中包括科技部出台的《国家高新技术产业化及其环境建设（火炬）“十一五”发展纲要》和《国家高新技术产业开发区“十一五”发展规划纲要》，这是进一步推动我国高新技术产业化及其环境建设，加快国家高新技术产业开发区的建设与发展，促进我国高新技术产业发展。地方省、市为加快发展高新技术产业也相继出台了地方的相关政策与法规。如《××105 省人民政府关于鼓励软件和集成电路产业发展若干政策的通知》，明确规定了各地方政府对软件产业发展的扶持，包括投融资政策、税收政策、出口和采购政策、收入分配政策、人才吸收和培养政策等都作了具体而明确的规定。这就能进一步促进软件产业和集成电路的快速发展、健康发展奠定了基础。某市为了加快发展高新技术产业出台了《某市鼓励软件产业发展的若干政策规定》、《某市科技发展“十一五”规划纲要》、《某市文化创意产业“十一五”发展规划纲要》等政策，制订了产业政策，包括软件产业税收优惠政策、软件采购鼓励政策、实施软件专项基金扶持政策，以及在投融资服务体系、人才环境、公共服务体系等方面都给予软件产业的发展提供了有力的支持。因此，软件产业的开发建设能得到省、市政府的相关政策扶持，所以项目的建设完全是可行的。105 第三章项目需求分析预测3.1预测依据某软件开发项目作业量预测参考国内和南京地区软件产品产量、销售量、出口量的基本情况，综合分析某软件开发项目未来作业量的发展趋势和规模。本项目的基准年为2006年，预测特征年取2015年和2020年。3.2预测思路和方法本次预测综合考虑了多方面的因素，采用定性分析和定量分析相结合的方法进行，通过定性分析××省及某市的社会经济发展趋势，以及××软件园软件产业的发展趋势，利用相关数据定量预测南京地区软件产业在特征年的销售量。预测思路如下图3-1所示。关于某市社会经济和软件业的历史数据的收集和分析当前发展态势经济发展战略不同软件量交叠“十一五”规划社会经济指标、软件业、相关统计数据的时间序列南京地区国民经济发展水平预测南京地区软件作业量预测相关因素分析和预测方法筛选灰色GM（1-1）预测百分比率递增法图3-1南京地区软件作业量预测预测思路105 3.3南京地区社会经济发展预测3.3.1××省社会经济发展预测全省人民在党中央、国务院和中共××省委的正确领导下，全面落实科学发展观，认真执行中央宏观调控政策，深入实施“两个率先”策略，加快推进“平安××”、文化大省、“法治××”建设，全省经济社会发展正走上科学发展轨道。省十届人大四次会议确定的各项目标全面实现，为民办实事的十个方面任务如期完成，“十一五”发展开局良好。2006年全省实现生产总值15649亿元，比上年增长13.6%；全社会固定资产投资7593亿元，增长13.8%；社会消费品零售总额5325亿元，实际增长14.1%；进出口总额1392亿美元，其中出口1009亿美元，分别增长29.6%和31.4%；财政总收入2568亿元，其中地方财政收入1298亿元，按可比口径分别增长15.1%和15.3%；城镇居民人均可支配收入18265元，农村居民人均纯收入7335元，实际分别增长10.9%和9.3%，居民消费价格总水平上涨1.1%，新增城镇就业67万人，城镇登记失业率3.51%；人口自然增长率4.87‰；万元生产总值综合能耗预计下降3.5%，化学需氧量和二氧化硫排放量分别下降3.1%和3.4%。我省在全面建设小康社会的道路上又迈出了坚实的一步。根据××省2000年以来社会经济发展趋势展望，结合当前经济发展态势，研究小组对影响××省国民经济和社会发展的各项因素进行综合分析和评价，给出了××省2010年、2015年和2020年主要指标预测值。具体见表3-1。105 表3-1××省国民经济指标及预测值经济指标年份国民生产总值（亿元）财政收入（亿元）社会商品零售总额（亿元）20061564925685325201025515418783792015410926897134942020603771061219827注：以上原始数据来源于××省统计局统计公告3.3.2南京地区未来经济发展预测全市人民在省委、省政府和市委、市政府的正确领导下，坚持“发展、创新、节约、稳健、为民”，完成了市十届人大六次会议确定的目标，任务，推动经济社会进一步迈上科学发展轨道。2006年全市实现国民生产总值3440.99亿元，比上年增长14.3%；财政总收入624.49亿元，增长19.9%。社会消费品零售总额1112.37亿元，增长14%；全社会固定资产投资1460.54亿元，同口径增长10.1%；万元生产总值能源消耗初步测算下降4%左右。根据某市历年社会经济发展趋势展望，结合当前经济发展态势，对某市国民经济发展的相关因素进行综合分析和评价，给出了某市2010年、2015年和2020年主要指标预测值。具体见表3-2。表3-2某市国民经济指标及预测值经济指标年份国民生产总值（亿元）财政收入（亿元）社会商品零售总额（亿元）20063440.99624.491112.3720105710121118142015105212657319620201854255815396注：以上原始数据来源于某市计局统计公告105 3.4南京××软件园产业发展预测3.4.1与某市经济总量发展相适应的软件产业需求量某市近年来国民经济快速发展，2006年全市实现国民生产总值3440.99亿元，比上年增长14.3%；近几年的增长速度一直保持在二位数。2006年软件产业技工贸收入达到264亿元。根据高新技术产业在国民经济中所占的比重越来越大，我们可推测到2010年、2015年、2020年软件产业技工贸收入将分别达到547亿元、1252亿元、2746亿元。3.4.2××软件园产业发展预测目前，××软件园区已有华为软件、中兴通讯、中国普天、东软研发、宏图三胞、润和外包、苏豪科技、舜天研发、华博科技、中软华通、丰盛软件园、新华科技等79家软件企业入驻，形成中国最大的通信软件园区，预计2009年可完成软件及系统集成销售250亿元，至“十二五”末期入园软件企业可达300家以上，软件从业人员达12万人以上，建成软件产业建筑面积400万平方米以上，实现软件及系统集成销售收入1000亿元以上，成为“国内一流、国际知名”的软件研发及软件外包特色产业园区。105 第四章项目建设规模4.1项目概况某软件开发项目选址××软件园内，占地面积13.5亩，基地建成后建筑面积达13500m2。某软件开发项目建成后，××有限公司可根据市场需求进一步做大软件外包业务，扩展公司规模，提升公司软件研发水平。某软件开发项目于2010年建成后，拟发展为以软件外包和软件研发为核心业务的软件基地，预计公司2014年总产值达4.5亿元，总员工数达1000人。4.2建设规模与方案4.2.1规模方案某软件开发项目包括以下建设内容：（1）研发大楼软件研发大楼的建筑面积为13500m2，其中包括软件研发中心12800m2和行政后勤服务中心700m2。某软件开发项目主要产业包括：金融平台服务外包、客户服务中心、ITO（软件研发、信息技术、集成电路设计、数据处理等）、行政管理及人力资源服务外包、医药研发外包、信息服务外包、财务管理服务外包、物流服务外包、售后服务外包及产品研发外包等。（2）停车场停车场分为地面停车场和地下停车场，车位比例为1：4。地面停车场面积为580m2，地下停车场面积为2400m2。105 （3）人防工程某软件开发项目人防工程为掘开式人防工程，建筑面积为2500m2。（4）绿化工程某软件开发项目绿化工程占地面积3250m2，绿化率为36％。4.2.2建设规模某软件开发项目的建设规模方案见表4-1。表4-1某软件开发项目的建设规模方案序号主要工程建设内容建筑面积1研发大楼软件研发中心（12800m2）13500m2行政后勤服务中心（700m2）2停车场地面机动车停车位16辆580m2地面自行车停车位27辆地下机动车停车位65辆2400m2地下自行车停车位108辆3人防工程掘开式人防工程2500m24绿化工程绿化3250m2105 第五章项目建设条件5.1项目区域现状5.1.1项目地点与地理位置项目选址在某市××台区××软件园内。××软件园位于南京西南部，北依主城、西邻河西、南接江宁新城，距离主城商贸中心10分钟车程、距离河西新城奥体中心5分钟车程、距离××国际机场20分钟车程，正在建设中的亚洲第一大站——南京火车南站位于软件园内，规划和建设中的京沪高铁、沪汉蓉铁路、宁杭城际铁路与地铁一号线在此交汇，并与××国际机场轻轨无缝对接。项目地理位置图见图5-1。5.1.2土地权属类别及占地面积某软件开发项目占地13.5亩，包括了研发大楼、行政后勤服务中心、停车场、人防工程四大功能区。项目所在地块现为工业用地，地势平坦，周边道路、供水、供电、通信等市政基础设施完备。5.1.3现有土地利用情况项目所在地块现为工业用地，已经过土地平整。现为荒地，土地上无任何建筑物，仅有少量灌木植被。5.2项目区域建设条件5.2.1地形、地貌、地震情况某市是××105 省低山、丘陵集中分布的主要区域之一，是低山、岗地、河谷平原、滨湖平原和沿江洲地等地形单元构成的地貌综合体。境内无高山峻岭，高于海拔400m的低山有钟山、老山和横山。本地区主要处于第四级土层，在坳沟低耕土层下面，有一层厚度为4—13m的Q4亚粘土，其下为厚度为3—9m的Q3亚粘土，Q3土层下为强风化沙岩。建设项目所在地为长江下游冲积平原区，从地质上来说，该区域位于新华夏系第二巨形隆起带与秦岭东西向复杂构造带东延的复和部位，属元古代形成的华南地台。地表为新生代第四纪的松散沉积层堆积。该处地震烈度为6度。5.2.2工程地质与水文地质建设项目所在地附近主要为长江南京段。该地区的主要河流为南河，南河古时为运粮河，长约7.9km，呈西南至东北走向。河西南方向通秦淮新河，东北方向在赛虹桥处与秦淮河相连。南河西头修筑了闸坝，因水利部门需要，平时将南河西南端的闸门关闭，所以南河的水自西南向东北流入外秦淮河。南河枯水季节水深约0.5m，水面宽9～10m。南河小行桥上测得流速为0.32m/s，流量为1.26m3/s。区内地下水类型属潜水型，直接受大气降水及地表径流影响，地下水位较浅，在0.30m-1.40m之间，目前地下水质良好。某软件开发项目项目的废水排入地下水管网，并汇入城东污水处理厂进行生化处理，污水处理厂105 尾水排入秦淮河支流运粮河，运粮河发源于紫金山东南麓，由紫金山东南部的三条山沟和东部的白水河在南京外城沧波门汇合后流向西南，再汇入江宁区翻身河河水后折向西偏北流入外秦淮河。运粮河下游流量为11.6万m3/d。5.2.3气候条件南京属北亚热带季风气候，本地区气候温和，四季分明，雨量适中。降雨量四季分配不均。冬半年（10～3月）受寒冷的极地大陆气团影响，盛行偏北风，降雨较少；夏半年（4～9月）受热带或副热带海洋性气团影响，盛行偏南风，降水丰富。尤其在春夏之交的5月底至6月，受沿西北向移动的台风影响而多台风雨，全年无霜期222～224天，年日照时数1987-2170小时。该地区主要的气象气候特征见表5-1。表5-1主要气象气候特征编号项目数量及单位（1）气温年平均气温15.4℃历年平均最低气温11.4℃历年平均最高气温20.3℃极端最高气温43.0℃极端最低气温-14.0℃（2）湿度年平均相对湿度77%年平均绝对湿度15.6g/m3（3）降水年平均降水量1041.7mm年最小降水量684.2mm年最大降水量1561mm一日最大降水量198.5mm（4）积雪最大积雪深度51cm（5）气压年最高绝对气压1046.9mb年最低绝对气压989.1mb年平均气压1015.5mb（6）风速年平均风速3.4m/s30年一遇10分钟最大平均风速25.2m/s（7）风向年主导风向：东北风9%静风频率22%105 5.2.4项目区域社会环境条件南京作为××省的省会，是中国重要的现代化城市之一，长江沿岸四大中心城市之一，华东地区重要的综合性工业生产基地和交通通讯枢纽。同时它也是中国历史文化古城之一，著名的六朝古都。建设项目地处南京主城区南侧，即规划中的南片，与河西新城区毗邻，总面积196平方公里，人口20.8万人。下辖6镇、1乡、1街道办事处。该区原以农业经济为主，通过近十年的经济结构调整，在发展都市农业的基础上发展三产，同时工业经济保持适度增长，全区12家重点企业发展良好。5.2.5区域性规划要求××软件园重点以“三纵三横”的“多十字交叉型”交通走廊为发展轴，分两步按7.8km2核心区、40km2辐射区渐次推进，形成点、线、面互动的系统化、网络化产业布局。核心区规划面积7.8km2，主要在绕城公路以内，以纬九路为中心，这里已入驻中兴通讯、华为软件、中国普天、东软研发、新华科技、富士通、苏豪科技、华博科技、中软华通、丰盛软件园等大型企业，已经基本形成了软件产业集聚发展的态势。辐射区规划面积约40km2，过绕城公路和秦淮新河，从核心区整体向南推进。××软件园规划图见图5-2。5.2.6交通运输条件交通优势明显。××软件园位于南京西南部，北依主城、西邻河西、南接江宁新城，距离主城商贸中心10分钟车程、距离河西新城奥体中心5分钟车程、距离××105 国际机场20分钟车程，正在建设中的亚洲第一大站——南京火车南站位于软件园内，规划和建设中的京沪高铁、沪汉蓉铁路、宁杭城际铁路与地铁一号线在此交汇，并与××国际机场轻轨无缝对接，庞大、快速的立体交通网络赋予了××软件园强大的发展动力。5.2.7公共设施社会依托条件项目周边区域的基础设施十分齐全。软件园拥有集工商、税务、环保、银行、医疗等功能为一体的行政服务区，和集休闲、娱乐、餐饮、办公、超市为一体的商贸服务区，园区内有各类高中档住宅300万m2，建有麦德龙、百安居、月星家居，明发商贸广场等各类商业设施100万m2，建有体育中心、体育公园以及青少年科技活动中心，国家级重点高中，外国语小学，可以为软件研发人员文娱、就医、子女就学提供全面、及时、优质的服务。5.2.8防洪、排涝条件××台区内大小河流共26条，主要河流有长江、秦淮河、秦淮新河、南河、板桥河等。山区水库数座，圩区池塘密布，水系畅通，交织成网。这些河流为农田灌溉和汛期排涝起着很大作用。5.2.9法律支持条件项目建设的确定以及项目的选址，应符合国家和地区有关法律法规对项目建设的生存的支持程度和约束条件。某软件开发项目的建设符合某市城市总体规划布局，也符合××台区的总体规划等相关政策及国家有关法律法规。其法律法规支持体系主要包括：（1）《某市××软件园控制性详细规划》；105 （2）《某市文化创意产业“十一五”发展规划纲要》（2006-2010年）；（3）《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；（4）《某市鼓励软件产业发展的若干政策规定》；（5）《某市科技发展“十一五”规划纲要》。5.2.10环境保护要求（1）施工期污染防止措施①废水污染防治措施施工期间，工地设临时性移动厕所，建筑工地四周需建集水沟，所排施工废水经集水沟进入沉淀池集中，上清液回用于施工，泥浆水运至管理部门指定地点填埋。②扬尘和废气污染防治措施建设单位必须实行标准化施工，硬化路面，建设围墙；限制运输车辆行驶速度及保持路面清洁，车辆运输尽可能采用封闭车辆，对施工车辆及时清洗；减少建筑材料及废气物的露天堆放；装修过程中选用绿色环保装饰材料，降低有机废气的排放。③噪声污染防治选用低噪声施工设备；禁止夜间进行产生噪声污染的施工作业，建设加盖简易棚，使高噪声设备如搅拌机。电锯和加工场地的作业在简易棚内完成。④固废污染防治措施105 施工场地应设置临时垃圾收集点；施工、装修过程中使用的油漆、涂料、胶水产生的废包装物，属危险废弃物应由环保部门危险废弃物回收单位集中统一处理。（2）运营期污染防止措施①废水污染防治措施排水系统进行雨污分流，雨水收集后排入周边河流，生活污水经过化粪池预处理后经城市污水管道汇入某市城东污水处理厂生化处理。②噪声污染防治某软件开发项目软件研发大楼使用中央空调，空调室外机可设置在地下室，基本无噪声污染；研发大楼加强内部管理，禁止人员大声喧哗。③固废污染防治措施该项目必须配专人负责固体废弃物的分类收集和处理等管理工作。普通生活垃圾收集后由环保部门定期上门清运，废日光灯、废电池等危险废弃物设专门收集系统一交由危险废弃回收单位进行处理。5.2.11征地、拆迁、移民安置条件本项目拟建地的土地的征用工作已经完成，无居民拆迁、移民安置工作。5.2.12施工条件某软件开发项目项目的105 施工现场、位置、面积经规划部门已予控制规划预留，施工现场有郁金香路、宁南大道、共青团路连接，通过绕城公路可上机场高速。现场施工用水、用电、排污上述道路均有线接口，都能满足施工建设需要。该项目施工的技术队伍来源丰富，××省本身是建筑施工队伍大省，大部分是国家二级以上施工企业，技术力量雄厚，拥有先进的施工技术与施工装备，在项目的开发等方面积累了丰富的经验，项目经过招投标，完全能找到有能力的施工企业承担本项目的施工任务。5.2.13主要建筑材料来源本项目施工的主要建筑材料（砂、石等）均可在就近或当地解决。（1）钢材主要包括钢筋混凝土构件用的线材及管型材，可从南京钢材交易市场选购。（2）水泥、木材施工用的水泥需要量大，可采用商品混凝土进行砼构件的浇制既可减少用量，其余砌筑，粉刷用水泥可从南京建材市场购得，交通运输也很方便，一般可送货上门。木材用量较少，也可以从建材市场采购到各种规格材料。5.3项目选址方案某软件开发项目项目选址在某市××软件园核心区内，总占地面积约13.5亩。105 第六章项目建设条件6.1技术方案6.1.1技术方案选择根据生产实践，技术方案主要有四大类，即资金密集型技术方案、劳动密集型技术方案、技术密集型技术方案、知识密集型技术方案。某软件开发项目项目是属于知识密集型技术方案。具体体现为软件研发及软件服务外包功能。6.1.2工艺流程软件研发与外包服务工艺流程图见图6-1。软件研发与外包项目组建项目组项目分工完成项目模块模块测试组装与测试软件交付图6-1软件研发与外包服务工艺流程105 6.1.3主要技术经济指标某软件开发项目项目的主要成本估算（2010年）见表6-1。表6-1某软件开发项目项目的主要成本估算表（2011年）年份费用（单位：万元）1、运营成本10577.47（1）工资与福利7875（2）水电费299.97（3）行政后勤费2362.50（4）维修费402、建、构筑物折旧953、研发投入20004、利息6205、总成本费用13292.476.2设备方案某软件开发项目项目的主要设备见表6-2。表6-2某软件开发项目项目的主要设备表名称单位用量功率运转单价（万元）费用（万元）台式电脑台1000300w/台8小时/天0.4400笔记本电脑台500200w/台8小时/天0.6万元300中央空调台1300kW/台冬、夏季运行150万元150给水无负压机组台222.5kW24小时/天2040供生活热水机组台22.6kW24小时/天7.515消防增压稳压设备台12.2kW24小时/天1515升降电梯台378kW24小时/天30240合计－－－－－1160105 6.3工程方案某软件开发项目主要建筑物为研发基地大楼，研发大楼由6层主楼及4层附楼构成，均采用钢筋砼框架结构，基础可采用钢筋砼条形基础，其建筑面积约1.35万m2。该研发大楼的功能区划分见表6-3。表6-3研发大楼的功能区划分序号功能片区所在楼层建筑面积（m2）1软件研发中心1、2、3、4、5、6128002行政后勤服务中心1700m23合计－13500105 第七章总图布置、运输与公用工程7.1总图布置7.1.1项目构成某软件开发项目构成包括：研发大楼、地面及地下停车位、人防工程、绿化工程、市政公用设施（给排水、供电、通讯、其他设施费）。项目平面布置图见图7-1。7.1.2总图布置方案设计7.1.2.1总图布置的基本原则和要求（1）总平面图布置的各部分之间，包括各功能区之间，设备、建筑物和土建工程之间等，无论是自身特点、功能要求，还是相互联系或布局和建筑风格等都必须统盘考虑，协调一致。应使各功能分区系统分明，布置整齐，在适用、经济的前提下注意美观。（2）在符合安全生产的前提下，要求各管线的走向和运输线路的走向距离最短，生产系统、辅助生产系统的布置，科学合理。最短距离，不仅要考虑物的移动，也要考虑人的流动。物流和人流应合理、线路短捷，方便作业，同时尽量避免物流与人流相互交叉、往复、迂回。动力设施要靠近用户或负荷中心，尽量采用多管、多线共架。（3）切实注意安全和环保要求。建筑密度和建筑系数科学合理，既力求布置紧凑，又应根据有关规定合理确定各建构筑物之间的距离，保证安全生产运营和消防安全。考虑建筑物之间应有良好的自然通风和采光条件。（4）105 因地制宜。根据场址的风向、地形、地势特点和地质条件，合理确定总图布置，减少工程土石方的填、挖工程量和运输量。（5）尽可能节约用地。总图布置应紧凑、合理、节约用地。（6）要注意节能的规划设计要求。建筑节能、设备节能应科学合理，并符合规范要求。（7）符合某市城市总体规划要求。满足城市功能开发和完善的要求，并符合土地开发规模要求，并能符合布局优化的要求。（8）符合软件生产企业中的商业流、人流、物流系统等综合功能的协调发挥。包括市场的商业流、人才流、物流等主要功能发挥，信息网络与市场商业流、人才交流功能的发挥。（9）满足经济性和适用性要求。要与可能的投资规模相适应，要与未来的软件产业与发展需求相适应。7.1.2.2总图布置和功能分区（1）总图布置项目总图布置应根据拟建项目的使用功能的需要及其相互关系，结合场地自然条件及其外部环境条件、运输条件、安全、环保、卫生、施工、管理等因素，经多方案比较后，对项目各个组成部分的位置进行统一布局，合理规划和安排建设场地内各功能区之间，各建、构筑物之间和各种通道之间的平面位置关系，以便使整个项目形成布置紧凑、流程顺畅、经济合理、使用方便的格局。建设场地按功能分区是总图布置中重要的一环，据此可确定各个功能区之间的相互位置关系和运输关系。（2）功能分区105 功能分区布置在总图规划设计中应遵循下列原则：①项目总体布置要求，保证工艺流程顺畅，生产系统完整。②充分利用当地的自然条件和地形、地质条件的差异，化不利为有利。③力求外部运输、供水、供电等线路进场方向合理。④为通风、排水、安全、消防、卫生、绿化、美化等布置创造有利条件。⑤合理确定各功能区的边界与面积⑥主要货流与主要人流避免交叉。7.1.3项目管线布置方案某软件开发项目管线总平面设计，主要包括给水管线，排污管线（包括雨水管线）、供电线路管线、通讯线路管线等。（1）给水管线：由市政给水管网供应，然后根据园内总平面布置，沿内部道路布置给水管线，接入建筑单体内。给水管线主要作为日常生活、消防用水，因此在室外管线设计时，应注意室外消防栓的布置。（2）排污管线：与给水管线布置的方案相同。根据需要应设置化粪池，污水排入化粪池后，作生化处理，然后，再排入城市污水管网中去，雨水直接排入城市雨水管网。（3）供电线路：主要用于照明、空调机组、研发机械，可埋地敷设。（4）通讯线路：埋地敷设。105 7.1.4总平面布置技术经济指标某软件开发项目总平面布置技术经济指标详见表7-1。表7-1某软件开发项目总平面布置技术经济指标序号名称单位数量备注1用地面积m290052建筑物占地面积m225003道路、广场m226754停车场面积m2580地面停车场5绿化面积m232506绿化系数%367建筑系数%277.2场内外运输邦宁软件园为软件研发及软件服务外包项目，每年的货运服务量及仓储作业量均很小，仅有员工餐厅需要进行食物运输，运输方式可采用箱式货车运输，运输工具为外部供货公司提供。7.3公用工程及辅助工程公用工程与辅助工程是为项目主体工程正常运转服务的配套工程。公用工程主要有给排水、供电、通讯、空调等工程。辅助工程包括维护工程、仓储设施、中央化验室等，本项目是高新技术项目不会涉及上述辅助工程三个内容。7.3.1给排水工程（1）给水工程建设项目生活用水、消防用水均以城市自来水作为供水水源，水源拟接自宁丹路和阅城大道给水管，接管管径DN300。105 （2）排水工程排水管网采用雨污分流制。雨水集中后排入宁丹路和阅城大道排水管。餐厅餐饮废水经隔油池预处理，生活污水经化粪池预处理，出水水质达到城东污水处理厂的接管标准，接入市政污水管网收集至城东污水处理厂处理达标后最终外排运粮河。根据城东污水处理厂接管要求，本项目生活废水排放接管标准达到《污水排入城市下水管道水质标准》（CJ3082-1999）中水质标准（COD500mg/l，SS400mg/l）即可。7.3.2供电工程供电由城市供电系统供应，建设项目由各10kV变电所及箱变为各建筑单体提供380/220V电源。7.3.3空调工程采用变频中央空调系统+新风换气机，中央空调系统置于地下室，新风换气机放置在屋顶。7.3.4消防系统（1）室外设室外消火栓系统，用水量由市政管道提供，与室外生活共用一个管网。（2）消火栓系统分为一个区。地下室设有消防水池及消防泵房，平时由屋顶18m3消防水箱维持压力系统，消防时，地下室消防泵工作。（3）室内消火栓用水量为：15L/S，灭火时间按2小时计；室外消火栓用水量为：30L/S，灭火时间按2小时计；105 自动喷洒系统用水量为：27.7L/S，灭火时间按1小时计。（4）消防蓄水池及水泵房均设在地下室。消防水池仅储存室内消火栓及自动喷洒水量，水池容积215m3。7.3.5其它公用工程项目设有电话、有线电视、有线广播、安防系统、远程抄表系统、车库管理系统、火灾自动报警及联动控制系统、拟接宽带网接口。105 第八章智能化系统建设邦宁软件园智能化系统的建设应根据功能需求进行配置，包括：智能化集成系统、信息化应用系统、建筑设备管理系统、公共安全系统。8.1一般规定智能化系统设计应体现“以人为本”的原则，以建筑为平台，兼备智能化集成系统、信息化应用系统、建筑设备管理系统、公共安全系统及机房系统，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的环境。8.2智能化集成系统8.2.1系统功能根据某软件开发项目各弱电子系统的实际建设标准及预期的使用情况，利用计算机技术、自动控制技术、网络通信技术和图形显示技术，将生产基地内各弱电子系统的管理工作集成在同一个计算机图形操作界面上进行集中式管理，从而成为一套一体化的计算机管理系统；实现了科技园内部的信息、资源、任务共享；达到了低运营成本、高生产力、高安全性的目的；提高了生产基地的全局事件、物业管理的效率和综合服务的能力。8.2.2系统方案（1）对各机电子系统进行统一的监测、控制和管理本集成系统将分散的、相互独立的各弱电子系统的管理工作集成在一起，并用相同的软件操作界面对各子105 系统进行集中监视。各相关部门以及管理员可以通过自己的桌面计算机对系统进行监视和管理；他们可以看到环境温度、湿度等参数，空调、电梯等设备的运行状态，大楼的用电、用水、通风和照明情况，以及保安、巡更的布防状况等信息。这种监视功能是方便的，可以以生动的图形方式和方便的人机界面展示你希望得到的各种信息。这些功能主要方便物业管理公司对各子系统进行集中管理。从而提高生产基地的管理水平。（2）提供开放的数据结构，共享信息资源智能化集成系统将解决数据、信息交换问题，它建立一个开放的工作平台，采集、转译各子系统的数据，建立对应系统的服务程序，接受网络上所有授权用户的服务请求，即实现了数据共享。这种网络环境下的分布式客户机/服务器结构使集成信息系统充分发挥其强大的功能。系统的主要性能指标：①开放性集成系统可以通过Intranet和Internet以浏览器方式实现监控和管理操作。系统的开放性设计完全遵循国际主流标准以及相关工业标准。②可扩展性应用软件严格遵循了模块化的结构方式进行开发，系统软件功能模块完全根据用户的实际需要和控制逻辑来编制。该系统的网络结构是分布式的结构模式，从而满足系统的可扩展性。③互连接性105 完全基于局域网，在物理上和逻辑上可以实现相互之间的互连，实现无缝连接。④安全性网络系统是智能化软件及服务外包生产基地信息集成系统的基础，必须在完善的网络管理和信息安全管理体系下，制定切实可行的管理措施，保证信息集成系统高效、可靠、安全运行。⑤先进性采用目前国际上的主流技术和系统产品，保证前期所选型的系统与今后系统性能提升在技术先进性方面的可延续性。⑥经济性经济成本是系统集成的重要因素之一，本项目系统设计者必须从系统目标和业主实际需求出发，选择具有先进性、成熟的、最经济的优质产品；并在系统合理配置和兼容性方面进行充分论证，删除不必要的设备冗余，以节省投资费用。⑦可靠性在硬件和系统软件上可以实现双机（或多机）并行运行，具有容错和互为热备份的能力（需要额外的软硬件设备）；采用统一的网络接口协议和模块化的硬件，保持正常运行。⑧人机界面的友好性系统采用中文界面，同时采用图形方式来显示信息点的状态8.3信息化应用系统105 信息设施系统宜包括通信接入、电话交换系统、信息网络系统、综合布线系统、室内移动覆盖系统、卫星通信系统、有线电视及卫星电视接收系统、广播系统、会议系统、信息导引及发布系统、时钟系统和其他相关的信息通信系统。8.4多功能会议系统作为软件研发及软件外包服务基地，信息化系统应包含大型的多功能会议系统，会议系统应符合下列要求：（1）应对会议场所进行分类，宜按大会议（报告）厅，多功能大小会议室等配置会议系统设备。（2）应根据需求及有关标准，配置组合相应的会议系统功能，系统宜包括与多种通信协议相适应的视频会议电视系统；会议设备总控系统；会议发言、表决系统；多种语种的会议同声传译系统；会议扩声系统；会议签到系统、会议照明控制系统和多媒体信息显示系统。（3）对会议室数量较多的会议中心，宜配置会议设备集中管理系统，通过内部局域网集中监控各种会议的设备使用和运行状况。8.5建筑设备管理系统在智能建化建筑物中，对各类设备的监视、控制、测量，应做到运行安全、可靠、节省能源、节省人力；建筑设备监控系统应实时采集、记录设备运行的有关数据，并进行分析处理，并应满足管理者需要。105 建筑设备监控系统的功能包括：对空调系统、通风设备及环境监测系统等运行工况的监视、控制、测量、记录；对供配电系统、变配电设备、应急（备用）电源设备、大容量不停电电源设备监视、测量、记录；对动力设备和照明设备进行监视和控制；对给排水系统中的给排水设备、饮水设备、污水处理设备等运行工况的监视、控制、测量、记录；对于安全防范系统、火灾自动报警与消防联动控制系统运行工况进行必要的监视及联动控制；对电梯及自动扶梯的运行监视。105 第九章节能、节水措施9.1节能措施本项目在设计、施工及运行中将采用多种较成熟可靠的节能降耗措施，选择节能型、节约型系统和产品（如节水型洁具、节能型灯等），在提升项目品质及舒适度的同时，满足国家在节能和环保方面的法律和法规。本项目各类建筑和围护结构与保温设计均按照以下标准设计：《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；《民用建筑热工设计规范》（GB50352-2005）。9.1.1建筑节能节约能源是通过技术进步、合理的利用和科学管理等手段，以最小的能源消耗，取得最大的经济效益。节能工作是一种特定形式的“能源开发”是解决能源供应紧张的有效途径。但是我国的节能基础还很薄弱，节约能源还没有形成人们的自觉行动。因此，对拟建项目的技术、设备、工程方案的确定必须经过提出节能措施。（1）建筑物由体形系数控制在规定范围内，条式建筑的体形系数不超过0.35，点式建筑的体形系数不超过0.4。（2）主要从提高围护结构的保温隔热性能和提高外门窗的气密性等方面来实现。其技术措施如下：①墙体采用保温，框架填充墙采用200厚砼空心砌块，外墙面采用35厚膨胀聚苯保温板，同时通过阳台、外凸窗、挑板等措施产生遮阳作用遮挡太阳辐射热。105 ②屋面在现浇钢筋砼屋面板上设置保温层，保温材料为35厚挤塑聚苯保温板。③自然通风的挑空楼板的地面采用保温板粘贴。④外墙采用普通铝合金中空玻璃门窗，气密性不低于3级。⑤户门选用双面金属板节能门，中间填15-18厚玻璃棉板。9.1.2设备节能（1）通风系统各通风设备均采用新型能耗小、低噪音产品。（2）公建部分尽量采用节能荧光灯并配置电子镇流器。（3）合理选用线缆截面，以减少运行损耗。（4）尽可能选择节能环保型电气产品。（5）低压侧采用电容器补偿、功率因素补偿到0.92以上。（6）水管则设电动二通阀，控制冷量消耗。（7）选用SCRH10节能型干式变压器。9.2节水措施（1）在项目建设过程中对卫生洁具，建筑管件选购，应尽可能地选择通用性强、技术先进的新型节水型产品和管配件；（2）热水制备采用节能型式容积式汽——水热交换器，屋面如有设置太阳能供热系统的条件，应尽量采用辅助的太阳能供热系统；（3）合理选用节水型卫生洁具和节能型水泵机组；（4）热交换器和电开水炉选用节能型产品，并装设温度控制器。热水给水管均作保温处理，以降低热损耗；（5）合理利用市政供水水压，节省加压供水能耗；105 （6）建筑室内冷、热水给水均设水表分层计算，进行用水考核；（7）空调冷冻机组冷却用水应循环使用，以节约用水；（8）合理选用节水型水笼头；（9）提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。105 第十章环境影响评价10.1项目建设地址环境现状10.1.1项目周围的自然环境某软件开发项目位于某市××软件园，宁南街道8号地块，目前土地为荒地。项目东侧200m为机场高速，南、西、北侧300m范围内为荒地，处于为开发状态。10.1.2区域社会环境概况南京作为××省的省会，是中国重要的现代化城市之一，长江沿岸四大中心城市之一，华东地区重要的综合性工业生产基地和交通通讯枢纽。同时它也是中国历史文化古城之一，著名的六朝古都。建设项目地处南京主城区南侧，即规划中的南片，与河西新城区毗邻，总面积196km2，人口20.8万人。下辖6镇、1乡、1街道办事处。该区原以农业经济为主，通过近十年的经济结构调整，在发展都市农业的基础上发展三产，同时工业经济保持适度增长，全区12家重点企业发展良好。其功能定位为:以××台纪念风景区和生态绿地休闲游览地为主体，居住与就业兼顾的高品质居住区和生态绿地协调发展的社区。10.1.3区域污水处理概况根据“某市主城水环境治理保护规划”和“某市总体规划的调整方案”，主城范围约为243平方公里，规划主城人口2010年将由原230万人调整到270万人。预测2010年总污水量为125×104t/d,规划为5个污水处理系统，其中城东污水处理系统处理总规模20×105 104t/d（雨季30×104t/d），采用二级处理工艺。具体采用UCT工艺，该工艺是改进的A2/O除磷工艺。城东污水处理系统一期工程已经于2005年5月投入运行，一期工程形成10×104t/d污水处理规模及收水管网20×104t/d的能力。建设项目所在的××台区（宁丹路以西）在其收水范围之内。建设项目排水体制为雨、污分流制，雨水接入宁丹路和阅城大道的现状雨水管，污水由宁丹路和阅城大道的污水管衔接至城东污水处理系统。10.1.4项目周边污染源概况（1）大气污染源调查××台区属老城南片，建设项目周围2km范围内以零散居民区为主，工业企业较少。对拟建区周围环境调查表明，创建于三十年代的南京药械厂是附近较大的工业废气排放源，该厂位于本项目建址的东北面。项目东北面的南京钛白粉化工有限公司正在环保搬迁中，因此该厂大气污染源已经不复存在。南京药械厂是农业部兽医生物药品制造的专业生产厂，企业主要按GMP要求生产猪、鸡疫苗，大气污染源主要为一台燃煤锅炉，见表10-1。表10-1南京药械厂大气污染源排放情况污染源名称废气量（104m3/a）排放高度（m）有害物质排放量（t/a）治理措施距离本项目（m）6.5吨锅炉230040SO226.88水膜除尘、燃净化煤（专供）1500烟尘13.93105 （2）水污染源调查建设项目周围的工业企业废水目前主要排放至城东污水处理厂。南京药械厂工业废水排放情况见表10-2。表10-2工业废水排放情况单位废水排放量（t/a）化学需氧量（t/a）油类（t/a）SS（t/a）南京药械厂611006.11－－10.2项目建设过程中对环境的影响及治理措施10.2.1对环境的影响某软件开发项目在建设过程中对环境产生的影响主要包括：施工扬尘、施工期水环境影响、施工噪音、施工弃土与垃圾、施工期水土流失等对环境的影响。（1）施工扬尘、油漆废气对环境空气的影响①施工扬尘在项目的整个施工期间，产生扬尘的作业主要有土地平整、打桩、开挖与回填土、道路浇注、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更加严重。据有关调查显示，施工工期的扬尘主要由运输车辆的行驶产生，约占扬尘总量的60%，并与道路路面及车辆行驶速度有关，一般情况下，施工场地、施工道路在自然风作用下产生的扬尘所影响的范围在100m以内；施工扬尘的另一种情况是建材的露天堆放和搅拌作业，这类扬尘的主要特点是受作业时风速度影响。②油漆废气105 油漆废气主要来自于装修阶段，该废气的排放属无组织排放。由于装修的油漆耗量和选用的油漆品牌不确定，并且装修时间也不清楚。因此该废气的排放对周围环境的影响只能作一般性估算，由于本项目建筑面积较大，油漆耗量也相对要大些。根据市场调查，100平方米的建筑面积装修时需耗各类油漆及稀释剂50kg，油漆中甲苯和二甲苯等有机溶剂的平均含量按10%计，则每100平方米建筑面积装修完成后，需要向周围大气环境排放甲苯、二甲苯溶剂气体等污染物5kg。（2）施工期水环境影响分析施工期产生的废水主要是施工人员产生的生活污水和施工废水。施工废水包括施工期砼废水，泄漏的工程用水以及砼保养时产生的废水，均与工程进度、施工人员的经验、素质有关，主要污染因子为SS。（3）施工噪声的环境影响分析建筑施工可分为土方工程阶段、基础施工阶段、结构施工阶段和装修阶段。各阶段的施工设备产生的施工噪声具有阶段性、临时性和不固定性，不同的施工阶段有不同的噪声源。主要的噪声源有挖掘机、推土机、装卸机、打桩机、打井机、水泥搅拌机、吊车、砂轮机、电钻、电梯、锯板机、切割机及各种车辆等。（4）施工期弃土、垃圾的环境影响分析建筑施工过程中将产生一定量建筑弃物，同时在施工期间需要挖土、运输弃土，运输各种建筑材料，如砂、石、水泥、砖瓦、木料等。105 工程建设中土方挖填内容包括：房建工程、人防工程、绿化工程的开挖、回填；新建道路路基工程开挖、回填以及综合管线埋设工程的开挖、回填等。此外，工程完成后，会残留部分废弃建筑材料，若处置不当，遇暴雨降水等会被冲刷流失到水环境中造成水体污染。（5）施工期水土流失影响工程的水土流失主要发生在建设初期，水土流失发生主要部位为临时堆土、主体工程区和道路工程区。造成水土流失的危害主要表现为：损坏水土保持设施，降低水土保持功能；建设中将对这些原地表植被及土壤结构造成破坏，从而降低原地表水土保持功能，加剧地表水土流失。10.2.2对环境的监测及防治措施（1）施工期污染防治措施①大气污染防治●扬尘是施工期的主要大气污染，必须加强管理，在使用散水泥的各个阶段，都要采取有效措施，防止水泥散落，控制扬尘，采用滞尘防护网。其次，在运输、装卸建筑材料时，尤其是泥、砂等必须控制扬尘污染；在施工阶段应对汽车行驶路面勤洒水（每天至少4～5次）。●对黄砂、石子和建筑废料等进行运输时，为防止随处抛洒引起的环境污染，必须采用封闭运输。●为减少有机废气对周围环境及自身居住环境的影响，应尽可能选用环保类绿色油漆，同时尽量不使用含甲醛的黏合剂等。105 ●对于其他废气应加强施工管理，提倡文明施工。②废水污染防治施工期产生的废水主要为施工人员产生的生活污水和施工废水。●应在施工区设置简易厕所和化粪池处理施工人员所产生的生活污水，并由环卫部门定期清运。●施工期砼废水、泄漏的功能用水以及砼的保养废水悬浮物含量较高，一般平均浓度200mg/L，需要修建简易沉淀池，沉淀后的上清液尽量回用于工程用水。另外，对施工工程中用来人工搅拌砼的场地应进行硬地化。③噪声污染防治●在施工期间，必须执行《建筑施工场界限值》（GB12523-90）中Ⅲ类标记和有关规定，以及国家环保总局的相关规定。建设施工单位在施工前应向滨江区环保部门申请登记。除抢修、抢险作业和因生产工艺要求或者特殊要求必须连续作业外，禁止夜间进行生产环境噪声污染的施工作业，因特殊要求必须连续作业的，必须由区人民政府或者有关主管部门的证明，并且必须公告附近居民。●对于运送建筑材料的汽车等随机移动声源，施工单位应保护运输车辆技术性能的良好，部件紧固，无刹车尖叫声，每辆运输车均需安装完整有效的排气消声器。●施工单位应尽可能选用低噪声施工设备，特别是打桩机等，施工桩基作业尽可能采用低噪声的钻孔灌桩机，避免采用冲击式打桩机，以降低声源的声功率级，从而减轻对周围环境的影响。105 ●建设期间采取封闭式施工，加强同周围相关单位与居民的沟通工作。●加强对施工单位的管理，提倡文明施工，并应充分利用噪声的指向性和衰减性合理布置声源位置，使噪声指向对安静要求不高的地区。④固废物污染防治●施工产生的建筑垃圾、装修垃圾应进行分类，对废木料、金属、玻璃、塑料等可以回收利用的建筑垃圾送至当地城建部门指定的垃圾堆场集中填埋处置，严禁随意运输，随意倾倒。●施工人员产生的生活垃圾，不能随意倾倒、抛弃、转移和扩散，由当地环保部门统一及时处理。⑤水土流失防治●工程开挖的土方，尽可能在工程建设中加以回填利用和绿化利用。●土方挖填、搬运等施工中，采取挡护措施，以减少水力侵蚀强度，减少对建设地块四周及道路两侧对地表的损坏，施工完毕后，必须对施工场地及时清场，使水土流失控制比小于1.5。●对场地平整、道路路基挖填、桩机钻挖泥浆堆放位置、水域工程开挖土方堆放位置形成的裸露面，在工程完工及时恢复植被。●建设中，由于施工活动范围广，作业过程中对周围及周边地表产生扰动，为了恢复场外受堆垫、占压损坏的地表植被，必须采取人工恢复，减少水土流失。105 10.3项目运营对环境的影响及防治措施。10.3.1对环境的影响项目在营运期间的主要污染源包括：（1）水污染源①生活污水：主要来源于某软件开发项目研发大楼等，其污染物主要为COD、氨氮、总磷。②厨房、餐厅的食品加工及餐具清洗污水。（2）大气污染源主要污染源为汽车库排放的尾气、厕所和生活垃圾所散发的恶臭以及产业区厨房产生的油烟废气。（3）噪声污染源噪声污染源来自于汽车进出科技园时的交通噪声、厨房风机等设备噪声以及社会活动噪声等。（4）固体废气物污染源主要来源于生活垃圾，厨房餐厅产生的剩余肉、禽类等、商铺产生的废包装材料。10.3.2项目使用期间的环境保护措施项目运营后所有的污染物可能对社会、环境造成污染，进行必要的防治和保护。（1）水污染控制措施105 生活污水包括生活废水的处理，生活污水排入化粪池作生化处理，而后将污水通过排污管道排放至城市排污管网，生活废水直接排放至城市排污管网，统一至城市污水处理厂再进行污水处理。厨房餐厅污水等经过隔油处理后，可通过城市污水管网排放到城市污水处理厂进行处理。（2）废气污染控制措施①对停放车辆要求定期检查排气管，车辆上须安装汽车尾气净化装置，尾气排放满足《汽车大气污染物排放标准》（GB14761.1～7-93）中相应的标准。②合理安排汽车在科技园内的行进路线和出入口，并加强车辆引导，减少汽车在科技园内的怠速行驶时间。（3）噪声污染控制措施①该项目内所有通风设备、水泵和其它设备宜选用低噪声型号，所有设备基础设减振垫；风机进出口与风管采用软连接。住宅楼地下室消防风机房与一层住宅中间设置夹层，所有的消防风机均应设置在隔声间内，进行减振、消振措施及消隔声措施，隔声效果不小于25dB，风机的进风口应安装消声百叶窗。②为了减少附近道路交通噪声对该研发基地的影响，建设单位应对靠近交通干线的行政楼窗户设置中空双层玻璃或者在与公路方位周围种植高大的植物等。③车辆进入生产基地内禁止鸣笛，在生产基地出入口应设禁鸣指示牌，并规定车辆在小区内行驶限速5km/h。④统一规划空调外机的安装位置，并使其尽量远离室内噪声敏感区域，以免相互受影响。105 ⑤公用工程选用低噪设备，并加强对设备的定期检修工作。（4）固体废气物控制措施对于生产过程产生的固体废弃物应分类处理或混合处理，按时清运。同时对生活垃圾的分类收集，使用密封的垃圾收集容器，对垃圾运输过程严加防范，以防洒漏，垃圾收集和转运应防止污染，防止垃圾在运输过程中的满天飞。10.4环境影响评价经上述分析，某软件开发项目建设项目符合国家产业政策和某市总体规划，区域环境空气和声环境质量基本能满足环境功能区质量要求；对于项目建设所带来的环境空气、水、声环境及生态等一些不利影响，只要建设单位认真执行建设项目“三同时”制度，落实环评报告提出的各项污染防治对策和措施，就能做到污染物达标排放，将其各种影响降至最低限度。本项目从环境保护角度来看是可行的，选址基本合理。105 第十一章劳动安全卫生与消防11.1危害因素及危害程度分析某软件开发项目是由研发大楼、露天停车场等主要功能区组成，是提供公司员工日常工作的主要场所，不会产生任何有毒有害物品，因此也不产生任何危害。11.2劳动保护及职业安全、卫生某软件开发项目是人员较为集中的场所，安全与卫生显得比较突出，其主要对策是：（1）电气设施：用电设备端子处电压降应在规范要求范围内，保证正常用电，用电设备均应接地保护。凡需避雷处均设避雷接地保护设施。（2）卫生防疫：本项目在建设和运营过程中流动人员比较多，因此应充分注意防止各类疫症、传染病的流行，各项防治措施必须严格执行国家传染病防治及其实施办法中有关规定，以保证项目建成后，在使用过程中能提供一个安全、卫生的环境。11.3消防设施某软件开发项目研发大楼设计应根据《建筑设计防火规范》要求进行设计。（1）消防给水系统根据规范要求规划好室外消火栓及室内消火栓规格与数量的配置，火灾延续时间为2小时，消火栓供水由整个研发大楼地消防管网两路供水，并在室内形成环路。105 （2）消防电气系统在公共走道、疏散楼梯间出入口、门厅及通往室外的出入口和走道出入口设置疏散照明，疏散照明灯具内自带蓄电池，连续供电时间大于30分钟；各个消火栓箱内设置消火报警按钮。105 第十二章组织机构与人力资源12.1组织机构某软件开发项目项目建设与运营单位为××有限公司。某软件开发项目组织机构图见图12-1。董事长总经理研发部市场部行政部人事部财务部图12-1某软件开发项目组织机构图12.2人力资源配置12.2.1劳动定员数量劳动定员数量见表12-1。表12-1劳动定员数量工作分类职务人数高层管理人员总经理1副总经理2中层管理人员技术与事务管理20专业人员工程技术937财务10行政人事10业务员20合计－1000105 12.2.2职工工资福利职工工资福利待遇根据不同岗位工作情况进行分配。全公司人均为收入为7.88万元/a。12.2.3员工来源及招聘（1）员工来源：专业人员包括工程技术、招商、财务、行政人事等专业人员，主要通过南京人才市场进行招聘解决；另外也可在实习学生中挑选优秀者进入公司工作。（2）招聘方案：人员的招聘分二次进行，主要通过人才市场招聘解决项目建设期和项目运营的管理人员。105 第十三章项目实施进度13.1工程特点、施工条件13.1.1工程特点某软件开发项目位于××台区××产业园内，项目所在地块现为工业用地，地势平坦，周边道路、供水、供电、通信等市政基础设施完备。根据地质勘察资料显示，场地内无影响工程建设的不良地质作用，场地稳定，适合本项目工程建设。某软件开发项目项目征地面积为13.5亩（合计9005m2），主要包括研发大楼、人防工程、绿化工程和停车场（包括地面及地下停车场）。研发大楼分为主楼和附楼，主楼为6层，附楼为4层，均采用钢筋砼框架结构，基础采用钢筋砼条形基础。研发大楼建筑面积约1.35万m2，研发大楼的主要功能为软件研发，建筑面积为12800m2，另包括行政后勤服务中心，建筑面积为700m2。13.1.2施工条件××软件园位于某市××台区东南部，场地现为荒地，地势平坦。某市××台区105 属北亚热带季风气候，本地区气候温和，四季分明，雨量适中。降雨量四季分配不均。冬半年（10～3月）受寒冷的极地大陆气团影响，盛行偏北风，降雨较少；夏半年（4～9月）受热带或副热带海洋性气团影响，盛行偏南风，降水丰富。尤其在春夏之交的5月底至6月，受沿西北向移动的台风影响而多台风雨，全年无霜期222～224天，年日照时数1987-2170小时。该地区主要的气象气候特征见表2-1。影响工程进度、工程质量和工程造价的因素比较多，因此针对一些问题提出如下建议：（1）必须做好施工组织设计，使每个施工项目的施工方案切合实际，严格按照施工规范和施工操作规程的技术要求进行施工。明确各级施工人员的岗位职责，按时、按质完成各阶段工程任务。（2）建立完善的施工监督机制。通过招投标引进施工和监理队伍；充实施工和监理队伍的人才、设备、技术力量；做好施工过程中的材料检测、实验工作；加强工程监理，确保工程质量。（3）制定合理的施工计划，避免出现赶工现象，以免造成质量事故或返工浪费。13.1.3施工方案根据上述工程特点和施工条件，本项目施工时建议可采用如下施工方案：（1）完成方案设计后，立即进行工程地质详勘工作，根据工程地质勘察资料提出基础工程设计与施工方案，或进行必要的地基加固处理。（2）本项目为现浇钢筋砼框架结构，均可按常规进行施工。13.2项目实施进度安排13.2.1设计进度安排（1）总图规划设计方案应于2009年9月底完成，总图及单体报市建设规划局及消防、人防等有关部门审批。105 （2）初步设计应于2009年10月底完成，并报××台区发改委组织有关部门进行评审（包括市消防、环保、供电、供水、排污、建设规划、通信、财政等有关部门）对初步设计进一步提出修改、补充、完善意见。（3）施工图设计应在2009年12月底完成施工图纸（根据业主安排）13.2.2监理、施工单位招标安排根据设计进度安排2009年10月底完成初步设计，在2009年12月完成监理、施工单位招标。便于2010年1月份施工单位进场施工。13.2.3项目进度安排某软件开发项目的主要工程量为现场土地平整、研发大楼建设工程（总建筑面积1.35万m2）、停车场工程、人防工程、绿化工程、园内道路建设等工程，工程量不大，但是工作内容较为繁多。因此，项目从2010年1月初至2010年12月底，计划在一年内建设完成。105 第十四章投资估算和资金筹措14.1投资估算依据14.1.1编制依据某软件开发项目主要由研发大楼建设工程（总建筑面积1.35万m2）、人防工程、地下及地上停车场工程、绿化工程、园内道路建设等工程组成。土建部分造价是参照现行××省建安定额及有关规范和规定，以及某市建设工程造价信息、主要技术经济指标，并参考大量同类建筑有关资料；并根据国家发改委编制的《投资项目可行性研究》一书对投资估算的要求，经分析比较而确定的。14.1.2主要工程量本项目的工程量如表14-1所示。表14-1邦宁软件园土建工程量表序号项目名称单位数量1研发大楼m2135002地面停车场m25803地下停车场m224004绿化工程m232505园内道路建设m226756人防工程m22500合计m22490514.2建设投资估算本项目建设投资费用包括土地费用、前期工程费（含规划、设计、编制可研、勘察、测绘、三通一平、其他专向费用等）、建筑安装工程费、工程建设其他费、基础设施费、基本预备费、建设利息等组成。105 14.2.1建筑安装工程费用估算表某软件开发项目项目建筑安装工程费用包括三通一平、研发楼土建等费用，经估算项目总投资费用为4000万元。建筑安装工程费用估算表见表14-2。表14-2建筑安装工程费用估算表序号费用名称单位工程量单价（元）合计（万元）一建安工程费　　　21081.1三通一平m21350040541.2建筑工程m21350085011481.3给排水m21350070951.4电气m2135001001351.5弱电m213500801081.6暖通m2135001802431.7装修工程m2135001602161.8室外工程（估）　　　110二土地建设其他费　　　17102.1土地购置费亩13.570万元/亩9462.2勘察设计费　13.5×3%　282.3建设单位管理费　13.5×3.5%　332.4工程监理费　13.5×2.5%　242.5工程质监费　13.5×0.8%　82.6新型墙体材料专项资金m2135008112.7白蚁防治费m213500232.8散装水泥费m2135001.522.9地面停车场、道路建设费m23255150492.1地下停车场m224008001922.11绿化费m2325045152.12人防工程m225001600400三工程预备费　　　1823.1基本预备费5%　（一+二）×5%　1823.2材料设备预备费　　　　四总造价　　　4000105 14.2.2分年投资计划表本项目建设期为2010年，建设周期为一年。建设资金安排：2010年为4000万元。14.3资金筹措方式与来源根据本章测算，某软件开发项目项目建设总投资为4000万元，其中：土建安装2108万元，占总投资的52.7%；工程建设其他费用1710万元，占总投资的42.8%；土地购置量为946万元，占总投资的23.7%；预备费用为182万元，占总投资的4.6%。建设资金来源：建设单位自筹4000万元，占项目总投资的50%；银行贷款4000万元。105 第十五章财务评价本可研报告对经济效益的分析为企业财务评价。采用的方法遵循国家发改委和建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（发改投资[2006]1325号）中规定的原则，计算采用的基础数据根据国家有关规定并结合台州地区的实际情况作了必要的调整。本项目计算的价格水平以2009年为不变价格为基准，不考虑物价上涨因素，进行相对价格比较。15.1财务评价基础数据选取15.1.1财务分析本项目建成后主要用于××有限公司软件研发及软件外包基地。15.1.2计算期本项目计算期为20年，其中建设期为1年（2010年1月-2010年12月），即2010年12月底全部建成。项目计算期至2025年。15.1.3财务基准收益率设定本项目财务基准收益率在《建设项目经济评估方法与参数》（第三版）中的参考数为：税前基准收益率=12%，资本金收益率I=13%。15.2建设资金使用计划某软件开发项目项目建设期为1年，建设资金在1年内投入。建设资金由企业自筹。15.3企业财务效益分析15.3.1营业收入估算营业收入估算见表15-1。105 表15-1营业收入估算表年份营业总收入年份营业总收入2010020181708592011100002019256289201215000202038443420132250020215766502014337502022864976201550625202312974632016759382024194619520171139062025291929315.3.2流动资金估算参照同行业的平均水平，本项目的流动资金需要量按营业收入的10%进行估算。投放后每年循环使用，计算期末年一次收回。每年需要投入的流动资金额如下表15-2所示。表15-2流动资金估算表（单位：万元）年份营业总收入流动资金需要总额流动资金增加额期末回收额2010002011100000100020122000010002000201330000300030002014450006000450020155400010500540020166500015900650020177800022400780020189000030200900020191100003920011000202013000050200130002021160000632001600020221900007920019000105 2023230000982002300020242800001212002800020253350001492003350015.3.3运营成本、研发成本与经营成本本项目发生的经营总成本除将包括日常运营成本和本项目建、构筑的折旧支出外，还将包括银行借贷而应支付的利息支出等。（1）运营成本①职工工资与福利支出根据第十二章组织机构和人力资源配置的方案描述，提出了管理人员的配备方案，对本项目员工工资及福利标准和总额进行了测算。员工工资福利组成见表15-3。表15-3员工工资福利组成职位/职务职务员工数(人)平均工资及福利(万元/人·月)工资福利合计(万元/年)高层管理人员总经理1224副总经理21.536中层管理人员技术与事务管理201240专业人员工程技术9370.657311财务100.672行政人事100.672业务员200.5120合计－1000－7875考虑到社会经济的发展和进步，以及物价上涨水平，参照某市有关劳动部门对市民平均工资收入的预测，本项目对职工福利支出的增长分别按2012～2015年、2016～2020年、2021～2025年，各增长7%、6%、5%进行预留。员工工资福利支出计算表见表15-4。105 表15-4员工工资福利支出计算表（单位：万元）年份工资福利支出合计年份工资福利支出合计年份工资福利支出合计2011787520168931.8320219378.4220128426.2520178931.8320229378.4220138426.2520188931.8320239378.4220148426.2520198931.8320249378.4220158426.2520208931.8320259378.42合计133131.3②水电费成本支出某软件开发项目建成后，共有1000名员工。研发人员用水定额为50L/人·d），全年用水量为1.5万。用电主要是电脑用电、照明用电、冬夏两季中央空调用电、电梯用电等，经过估算，全年用电量为300万kWh。水单价按1.8元/吨计算，电价按0.90元/度计算。同时，考虑到水和电价格可能会出现上涨因素，在水电成本支出测算时，分别按2011～2015年、2016～2020年、2021～2025年用水、用电价格各增长10%、9%和8%进行储备。水电费成本支出如表15-5。表15-5水电费成本支出计算表年份年用水量年用水支出年用电量年用电支出105 （万t）（万元）（万kWh）（万元）年水电支出合计（万元）2010－－－－－20111.52.97300297299.9720121.52.97300297299.9720131.52.97300297299.9720141.52.97300297299.9720151.52.97300297299.9720161.53.24300323.73326.9720171.53.24300323.73326.9720181.53.24300323.73326.9720191.53.24300323.73326.9720201.53.24300323.73326.9720211.53.50300349.63353.1320221.53.50300349.63353.1320231.53.50300349.63353.1320241.53.50300349.63353.1320251.53.50300349.63353.13③行政后勤费成本支出本项目行政后勤费成本主要为日常行政支出，如办公费、邮电通讯费、业务费、差旅费、书报费、行车费、燃油费、低值易耗品摊销、财产保险费及审计费等。上述行政后勤费用支出按年工资支出费用的30%计算。行政后勤费用支出如表15-6。表15-6行政后勤费支出计算表105 年份行政后勤费支出年份行政后勤费支出年份行政后勤费支出20112362.5020162679.5520212813.5320122527.8820172679.5520222813.5320132527.8820182679.5520232813.5320142527.8820192679.5520242813.5320152527.8820202679.5520252813.53合计39939.38④维修费成本支出本可研报告对本项目的建筑维修成本支出按建设总投资（4000万元）的1%提取。维修费用支出计算表见表15-7。表15-7维修费用支出计算表（单位：万元）年份建筑物维修费年份建筑物维修费201140201940201240202040201340202140201440202240201540202340201640202440201740202540201840合计600以上维修费成本的测算，已考虑本项目预备费可能发生在建、构筑物费用中的支出。⑤折旧与摊销本项目建、构筑物的折旧年限为40年，残值取5%。计算期内折旧未提完的，与残值一起作为固定资产回收。105 建、构筑物折旧费用=4000×（1-5%）÷40=95万元本项目采用平均年限法进行折旧计算，各年度的折旧提成和最终残值见表15-8。表15-8建、构筑物折旧和残值回收计算表（单位：万元）年份建、构筑物折旧年份建、构筑物折旧年份建、构筑物折旧201195201695202195201295201795202295201395201895202395201495201995202495201595202095202595残值2575（2）软件研发成本软件研发资金投入占经营产值的10%。软件研发成本核算见表15-9。表15-9软件研发成本核算表（单位：万元）年份软件研发成本年份软件研发成本2011100020191100020122000202013000201330002021160002014450020221900020155400202323000201665002024280002017780020253350020189000（3）财务费用105 财务费用是指本项目建设投资中因部分资金贷款而发生的净利息支出。本可研报告设计建设投资的银行贷款为4000万元（最不利情况）。贷款偿还采用等额偿还办法，从2012年开始还款预计到2017年用6年时间还清所有贷款本金和利息。贷款利率为7.47%。具体计算公式为：式中：A——每年的还款付息额Ic——还款第一年年初的本金i——年利率n——由还款开始计算的借款偿还年数每年支付利息=年初本金累计×年利率每年偿还本金=A-每年支付利息某软件开发项目项目贷款的还本付息额计算结果如表15-10所示。表15-10贷款还本付息额计算表（I=7.47%）（单位：万元）年份年初借款本息累计本年应付本年还本付息本年借款本年应付利息合计本金利息2011400029920124207032194932962020133671027494967427420142997022494972522420152272016994978016920161492011194983711120176554970465549合计1447544740001447（4）营运总成本与经营成本105 根据《建设项目经济评价方法与参数》的规定，经营成本是总成本扣除折旧、利息的成本部分。本项目的经营成本为项目管理成本，总成本为经营成本、利息之和。根据本章的计算结果，本项目的运营总成本和经营成本如下表15-11所示。105 表15-11经营成本及总成本计算表（单位：万元）年份2011201220132014201520162017201820192020202120222023202420251、运营成本10577.4711294.111294.111294.111294.111978.3511978.3511978.3511978.3511978.3512585.0812585.0812585.0812585.0812585.08⑴工资与福利78758426.258426.258426.258426.258931.838931.838931.838931.838931.839378.429378.429378.429378.429378.42⑵水电费299.97299.97299.97299.97299.97326.97326.97326.97326.97326.97353.13353.13353.13353.13353.13⑶行政后勤费2362.502527.882527.882527.882527.882679.552679.552679.552679.552679.552813.532813.532813.532813.532813.53⑷维修费4040404040404040404040404040402、建、构筑物折旧9595959595959595959595959595953、研发投入200040006000900010800130001560018000220002600032000380004600056000670004、利息620274224169111490000000005、总成本费用13292.4715663.1017613.1020558.1022300.1025122.3527673.3530073.3534073.3538073.3544680.0850680.0858680.0868680.0879680.08105 （4）税金按照国家税务部门有关规定，本项目主要缴纳企业所得税、营业税、教育附加税、城市建设维护税等税种。营业税率取营业总收入的5%；教育附加税为营业税的3%、城建税为营业税的7%。税金计算表详见表15-12所示。某软件开发项目项目为软件研发及外包项目，属于高新技术企业，按照我国对高新技术企业税率优惠的政策，企业所得税按利润总额的15%收取。表15-12税金计算表（单位：万元）年份营业总收入营业税城建税及教育附加税总成本利润总额所得税额2011100005005013292.47-3292.470201220000100010015663.104336.91650.54201330000150015017613.1012386.911858.04201445000225022520558.1024441.913666.29201554000270027022300.1031699.914754.99201665000325032525122.3539877.655981.65201778000390039027673.3550326.657549.00201890000450045030073.3559926.658989.002019110000550055034073.3575926.6511389.002020130000650065038073.3591926.6513789.002021160000800080044680.08115319.9217297.992022190000950095050680.08139319.9220897.99202323000011500115058680.08171319.9225697.99202428000014000140068680.08211319.9231697.99202533500016750167579680.08255319.9238297.99105 15.4编制财务评价表15.4.1财务现金流量分析（1）全部投资的现金流量分析如表15-13所示。（2）资本金（自有）的现金流量分析如表15-14所示。15.4.2损益和利润分配表损益主要分析项目运营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，如表15-15所示。15.4.3资金来源与运用资金来原与运用表主要反映企业经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，如表15-16。损益（利润分配）表主要进行清偿能力的分析。本项目假定利润的分配按以下原则进行；按当年的税后利润的10%提取盈余公积金，（如企业以前年度有亏损，则按弥补亏损后的数字提取10%）；提取税后利润的5%为公益金。余下部分全部作为应付利润分配，如果当年折旧费不足以归还借款的本金，则先归还本金后在分配利润。分析项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，如表15-16所示。105 表15-13全部投资现金流量表（单位：万元）年份1、现金流入2、现金流出净现金流量累计净现金流量营业总收入固定资产余值回收流动资金回收小计建设投资流动资金增加额经营成本营业税及附加税所得税小计201040004000-4000-400020111000010000100013292.475500.0014842.47-4842.47-8842.4720122000020000200015663.101100650.5419413.63586.37-3413.6320133000030000300017613.1016501858.0424121.135878.871878.8720144500045000450020558.1024753666.2931199.3813800.629800.6220155400054000540022300.1029704754.9935425.0818574.9214574.9220166500065000650025122.3535645981.65411682383219832.0020177800078000780027673.354276.87549.0047299.1530700.8526700.8520189000090000900030073.355132.168989.0053194.5136805.4932805.4920191100001100001100034073.356158.59211389.0062620.9447379.0643379.0620201300001300001300038073.357390.310413789.0072252.6657747.3453747.3420211600001600001600044680.088868.372517297.9986846.4473153.5669153.5620221900001900001900050680.0810642.04720897.99101220.188779.8984779.8920232300002300002300058680.0812770.45625697.99120148.5109851.5105851.4820242800002800002800068680.0815324.54831697.99143702.6136297.4132297.3920253350003350003350079680.0818389.45738297.99169867.5165132.5161132.48FIRR=74.7%FNPV=195709.55万元（i=12%）Pt=3.2年105 表15-14资本金现金流量表（单位：万元）年份1、现金流入2、现金流出净现金流量累计净现金流量营业总收入固定资产余值回收流动资金回收小计建设投资流动资金增加额经营成本营业税及附加税所得税还本金还利息小计201000400004000-4000-400020111000010000100013292.475500.0014842.47-4842.47-8842.4720122000020000200015663.101100650.5494932920691.63-691.63-4691.6320133000030000300017613.1016501858.0494967425744.134255.87255.8720144500045000450020558.1024753666.2994972532873.3812126.628126.6220155400054000540022300.1029704754.9994978037154.0816845.9212845.9220166500065000650025122.3535645981.65949837429542204618046.0020177800078000780027673.354276.87549.0070465548658.1529341.8525341.8520189000090000900030073.355132.168989.0053194.5136805.4932805.4920191100001100001100034073.356158.5911389.0062620.9447379.0643379.0620201300001300001300038073.357390.3113789.0072252.6657747.3453747.3420211600001600001600044680.088868.3717297.9986846.4473153.5669153.5620221900001900001900050680.0810642.0520897.99101220.188779.8984779.8920232300002300002300058680.0812770.4625697.99120148.5109851.5105851.4820242800002800002800068680.0815324.5531697.99143702.6136297.4132297.3920253350003350003350079680.0818389.4638297.99169867.5165132.5161132.48FIRR=69.5%FNPV=171152.51万元（i=13%）Pt=3.7年105 表15-15损益表（单位：万元）年份营业收入营业税及附加总成本费用利润总额应纳所得税额所得税税后利润提取公积金提取公益金可分配利润2010000000000020111000055013292.47-3292.47-3387.470-3292.47000201220000110015663.104336.914241.91636.293700.62370.06185.033145.53201330000165017613.1012386.9112291.911843.7910543.121054.31527.168961.65201445000247520558.1024441.9124346.913652.0420789.872078.991039.4917671.39201554000297022300.1031699.9131604.914740.7426959.172695.921347.9622915.29201665000356425122.3539877.6539782.655967.4033910.253391.031695.5128823.722017780004276.8027673.3550326.6550231.657534.7542791.904279.192139.6036373.122018900005132.1630073.3559926.6559831.658974.7550951.905095.192547.6043309.1220191100006158.5934073.3575926.6575831.6511374.7564551.906455.193227.6054869.1220201300007390.3138073.3591926.6591831.6513774.7578151.907815.193907.6066429.1220211600008868.3744680.08115319.92115224.9217283.7498036.199803.624901.8183330.76202219000010642.0550680.08139319.92139224.9220883.74118436.1911843.625921.81100670.76202323000012770.4658680.08171319.92171224.9225683.74145636.1914563.627281.81123790.76202428000015324.5568680.08211319.92211224.9231683.74179636.1917963.628981.81152690.76202533500018389.4679680.08255319.92255224.9238283.74217036.1921703.6210851.81184480.76合计1827000101261.74546842.981280157.031278732.03192317.921087839.10109113.1654556.58927461.84105 表15-16资金来源和运用表（单位：万元）年份资金来源资金运用盈余资金累计盈余资金出租收入资本金短期借款合计建设投资运营费用营业税金所得税本金偿还利息偿还流动资金增额合计20100400040004000000040000.0002011100004000500019000400013292.475500.00100018842.47157.53157.5320122000010002100015663.101100650.54949329200020691.63308.37465.902013300003000017613.1016501858.04949674300025744.134255.874564.242014450004500020558.1024753666.29949725450032873.3812126.6216382.492015540005400022300.1029704754.99949780540037154.0816845.9228972.542016650006500025122.3535645981.65949837650042954.0022046.0038891.922017780007800027673.354276.87549.00704655780048658.1529341.8551387.862018900009000030073.355132.168989.00900053194.5136805.4966147.35201911000011000034073.356158.5911389.001100062620.9447379.0684184.55202013000013000038073.357390.31013789.001300072252.6657747.34105126.40202116000016000044680.088868.3717297.991600086846.4473153.56130900.91202219000019000050680.0810642.0520897.9919000101220.1188779.89161933.45202323000023000058680.0812770.4625697.9923000120148.52109851.48198631.37202428000028000068680.0815324.5531697.9928000143702.61136297.39246148.87202533500033500079680.0818389.4638297.9933500169867.52165132.48301429.87合计18270008000600018410008000546842.98101261.74192517.42544940001827001040771.1800228.86965361.34105 15.4.4借款偿还计划表借款偿还计划如表15-17所示。表15-17借款偿还计划年份年初借款本息累计本年应付本年还本付息本年借款本年应付利息合计本金利息2011400029920124207032194932962020133671027494967427420142997022494972522420152272016994978016920161492011194983711120176554970465549合计144754474000144715.4.5财务评价指标（1）盈利能力分析①项目财务内部收益率某软件开发项目的财务内部收益率是指该项目在整个出租期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。根根全部投资现金流量分析，本项目内部收益率FIRR=74.7%。②资本金收益率根据资本金现金流量分析，本项目资本金内部收益率FIRR=69.5%。③财务净现值本项目的全部投资现金流量分析显示，当行业基准贴现率i=12%时，财务净现值FNPV=195709.55万元；根据资本金的现金流量分析显示,当行业基准贴现率i=13%时，财务净现值FNPV=171152.51万元。105 ④投资回收期投资回收期是指以本项目的净收益抵偿总投资所需的时间。设以年表示，并从房地产开发期的起始年算起。根据现金流量表分析（全部投资、资本金）：全部投资的投资回收期为3.2年(从建设年开始算起)资本金的投资回收期为3.7年(从建设年开始算起)⑤投资利润率本项目从2011年运营至预测年2025，根据损益分析，其利润总额为1280157万元，年平均利润为85343万元。投资利润率=年平均利润总额÷总投资额×100%=85343÷8000×100%=1067%；资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100%=85343÷4000×100%=2134%。（2）偿债能力分析（借款偿还期）偿债能力分析本项目贷款期为7年，2011年至2017年还清所有借款，本息5447万元（其中本金4000万元，利息1447万元）。105 第十六章社会评价16.1项目对社会的影响分析（1）某软件开发项目所在地为工业用地，目前是荒地，项目周边1000m范围内无居民区，通过环境影响分析，本项目的建设及运营基本无环境影响。某软件开发项目建成后，园内将容纳1000人参与软件的研发工作，项目的运行对城市公用设施形成一定负担：需要消耗一定量电能、水资源；产生生活污水；人员上下班的交通运输等，但产生的影响有限，应纳入城市总体规划与发展中。（2）某软件开发项目投入运行后，需要招聘员工780人，为各高校优秀学生、社会优秀人才提供了工作机会。（3）某软件开发项目属高新技术企业，具有非常广阔的发展空间，科技园的快速发展可为可补充和增强××软件产业基地的发展规模，基地的发展也是拉动和贡献经济总量的主要源泉之一。（4）某软件开发项目的建成可促进软件产业集聚和水平提升，软件产业的集中有利于各个企业之间相互学习借鉴先进的管理经验，提高管理水平。（5）某软件开发项目的建成能进一步带动传统产业升级改造。某软件开发项目在增强自身实力的同时，实现软件与其他产业融合，充分发挥软件的渗透作用，提升××台区和某市产业结构，促进传统产业结构升级，带动相关产业的增值。16.2项目所在地互适性分析某软件开发项目的建设和发展与××台区105 经济发展具有良性互动关系，有助于进一步促进完善××台区产业结构。××台区正在逐步形成以高科技产业、物流业和金融业为代表的现代服务业，传统优势制造业构成的三大支柱产业。本项目的发展对××台区的经济发展有一定促进作用，软件产业的外展并扩展到以现代科技、管理和信息技术为支撑、涉及生产、流通和消费过程的综合性服务。本项目的建设可以创造大量的就业机会。不但需要大量的高科技人才，也需要相当普通劳动力从事于环保、市场、餐饮、服务人员等就业机会。因此，项目的建设完全能被当地群众所接受。某软件开发项目的建成能进一步带动传统产业升级改造。某软件开发项目在增强自身实力的同时，实现软件与其他产业融合，充分发挥软件的渗透作用，提升××台区和某市产业结构，促进传统产业结构升级，带动相关产业的增值。因此，某软件开发项目项目在××软件园的开发建设，在项目所在地互适性上具有良性互动的特征。16.3社会风险分析某软件开发项目项目的社会风险分析，以及项目存在社会风险的程度分析主要包括：项目有无社会风险，严重程度，领导与群众对项目的建设有何反应；他们对项目的态度；项目的持续性；以及防止社会风险应采取的措施。某软件开发项目项目的开发与建设，得到了市政府与××软件园管理部门的高度重视，并提供了大量的便利条件。因此，某软件开发项目项目完全能够得到市、区各级领导的支持。105 ××软件园为项目的建设和运营提供了交通、电力、通讯、供水等基础设施方面的便利条件，并创造了商业、餐饮、住宿（旅馆、宾馆）、医疗教育等生活供应条件和社会福利保障条件，对项目的持续发展提供了重要的保证。因此，从市、区领导对软件研发及外包产业的高度重视、项目的建设和运营被群众所接受的程度、以及项目发展持续性等方面分析，某软件开发项目的社会风险基本不存在。16.4社会评价结论通过对××软件园的社会影响分析、所在地互适性分析、社会风险分析，其社会评价结论如下：（1）某软件开发项目所的建设及运营基本无环境影响。某软件开发项目建成后，项目的运行对城市公用设施形成一定负担：需要消耗一定量电能、水资源；产生生活污水；人员上下班的交通运输等，但产生的影响有限，应纳入城市总体规划与发展中；（2）某软件开发项目投入运行后，需要招聘员工780人，为各高校优秀学生、社会优秀人才提供了工作机会；（3）某软件开发项目属高新技术企业，具有非常广阔的发展空间，科技园的快速发展可为可补充和增强××软件产业基地的发展规模，基地的发展也是拉动和贡献经济总量的主要源泉之一；（4）某软件开发项目的建成可促进软件产业集聚和水平提升，软件产业的集中有利于各个企业之间相互学习借鉴先进的管理经验，提高管理水平；105 （5）某软件开发项目的建成能进一步带动传统产业升级改造。某软件开发项目在增强自身实力的同时，实现软件与其他产业融合，充分发挥软件的渗透作用，提升××台区和某市产业结构，促进传统产业结构升级，带动相关产业的增值；（6）某软件开发项目项目在××软件园的开发建设，在项目所在地互适性上具有良性互动的特征；（7）从市、区领导对软件研发及外包产业的高度重视、项目的建设和运营被群众所接受的程度、以及项目发展持续性等方面分析，某软件开发项目的社会风险基本不存在。105 第十七章风险分析17.1项目主要风险因素某软件开发项目项目可行性研究的风险分析贯穿于项目的可行性研究，项目开发建设和项目建成后生产经营的全过程，着重研究和识别的风险包括：（1）市场风险市场风险是竞争项目常遇到的主要风险，它主要表现在软件产品的研发；开发产品是否适销对路；市场的销售价格与预测价格产生的偏离等。（2）资源风险软件产业项目的生产经营主要是软件产品，它是高科技产品，所用的材料与市场供应的材料是否产生较大的偏离。（3）技术风险软件产业项目是高科技项目，知识密集型项目，软件系统技术的先进性、可靠性、适用性和可得性发生重大变化，导致生产能力利用率低，生产成本高，生产作业达不到预期要求等。（4）工程风险在项目的建设过程中由于工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长所造成的风险。（5）资金风险105 投资者因故不能资金到位，或者因利率、汇率变化而导致融资成本升高，给建设和生产运营造成损失。（6）外部协作条件风险如外部配套设施中交通运输条件、供水、供电、通讯等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和生产运营带来困难。（7）社会风险原来设想的社会条件、社会环境发生变化，给项目带来的损失。如政策风险。（8）其他风险如国内、国际政治经济条件及政策发生重大变化，给项目带来的损失等。17.2风险程度分析风险程度的分析主要包括风险等级的划分及风险的评估法。17.2.1风险等级划分按风险因素对投资项目影响程度的大小进行划分。其风险等级分为一般风险，较大风险，严重风险和灾难性风险四种。（1）一般风险风险发生的可能性不大或即使发生造成的损失也较小，一般不影响项目的可行性。（2）较大风险风险发生的可能性较大，或者一旦发生造成的损失较大，但损失程度还在项目本身可以承受的范围之内。（3）严重风险105 有两种情况，一是风险发生的可能性较大，而且一旦发生造成的损失也较大，使项目由可行变为不可行；二是风险一旦发生造成的损失严重，但是发生的概率很小，只要采取足够的措施，项目仍可接受。（4）灾难性风险风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目是不能接受的。17.2.2风险评估方法风险评估可采用的方法很多，可行性研究阶段可根据项目具体情况和要求选用，其风险评估方法有以下几种。（1）简单估计法。包括专家评估法和风险因素取值评定法二种。（2）概率分析法。（3）风险报酬法。（4）项目盈亏平衡分析法。某软件开发项目项目风险评估方法采用专家评估法。根据专家经验，对所评价项目的了解程度和知识领域等，对项目进行风险程度评分，并对专家评分的权威性确定一个适宜的权重。将风险程度按灾难性风险、严重风险、较大风险、一般风险分类，编制成项目风险因素和风险程度分析表，如表17-1所示。105 表17-1某软件开发项目项目风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险（1）市场需求量√（2）总体布局√（3）价格√2货源风险√3技术风险（1）先进性√（2）适用性√（3）可靠性√（4）可得性√4工程风险（1）工程地质√（2）水文地质√（3）工程量√5资金风险（1）汇率√（2）利率√（3）资金来源中断√（4）资金供应不足√6外部协作条件风险（1）交通运输√（2）供水√（3）供电√7社会风险√8其他风险（1）政治条件变化√（2）经济条件变化√（3）政策条件变化√105 17.3防范和降低风险措施某软件开发项目项目8种主要风险程度均表现为一般，但为了进一步规避风险，降低风险损失，本项目在可行性研究阶段的风险防范对策主要包括：风险回避、风险控制、风险转移、后备措施等四种。（1）风险回避风险回避即本项目在建成运营后，不做重大对外投资，不对外担保，不进行期货和股票二级市场投资，从投资源头回避风险。（2）风险控制风险控制主要指本项目法人单位除制定严格的管理制度，投资决策规定等规章制度外，今后主要从事于软件研发及外包服务投资，并且不做多元化投资，只围绕与软件有关联度的方向投资。（3）风险转移转移风险是将项目投资者承担的风险转移出去。风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。保险转移，项目法人单位对项目的固定资产，都要进行投保，对国家规定的应保尽保的财产都进行保险，将项目风险损失转移给保险公司承担。非保险转移是将项目转移给项目承包方，如项目技术、设备、施工等可能存在的风险，可在合同谈判中增加索赔条款，将风险损失转移给合同对方承担。（4）后备措施105 有些风险要求事先制订好后备措施，一旦项目实际进展情况与计划不同，就需动用后备措施，主要有费用、进度和技术三种后备措施。预算应急费：是一笔事先准备好的资金，用于补偿差错、疏漏及其他不确定性对项目费用估计精确性的影响。预算应急费在项目预算中应单独列出，不能分散到其他费用的项目之下，否则，项目建设班子就会失去对支出的控制。如项目对投资概算中的基本预备费，就属于预算应急费。进度后备措施：对于项目建设进度上，如有不确定性的因素，项目各方一般不希望延长时间的方式来解决。因此，就要设法制订出一个较紧凑的进度计划，争取项目各方要求完成的日期前完成。从网络计划的观点来看，进度后备措施就是在关键路线上设置一段时差或浮动时间。技术后备措施：技术后备措施专门用于应付项目的技术风险，它可以是一段时间或是一笔资金。一般情况下，预算和进度后备措施可能用上，而技术后备措施很可能用不上。只有当不大可能发生的事件发生，需要采取补偿行动时，才动用技术后备措施105 第十八章研究结论与建议18.1推荐方案的总体描述18.1.1推荐方案的主要内容和论证结果（1）与产业政策和规划的相符性分析本项目符合国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》鼓励类第二十四条第三款“软件开发生产”。同时本项目产品符合2008年4月国家科技部、财政部、国家税务总局最新颁布的《高新技术企业认定管理办法》所涉及的《国家重点支持的高新技术领域》，具体为“电子信息技术”中的“嵌入式软件”、“电子商务软件”和“企业管理软件”，“高技术服务业”中的“业务流程外包”、“文化创意产业支撑技术”和“技术咨询服务”等。本项目建设的确定与选址，符合国家和地区有关法律法规对项目建设和生存的支持程度和约束条件，其法律法规支持体系主要包括：《某市××软件园控制性详细规划》、《某市××软件园控制性详细规划》、《某市文化创意产业“十一五”发展规划纲要》、《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《某市鼓励软件产业发展的若干政策规定》、《某市科技发展“十一五”规划纲要》等。（2）市场预测结果根据市场分析预测结果，2010年、2015年、2020年软件产业技工贸收入将分别达到547亿元、1252亿元、2746亿元。形成中国最大的通信软件园区，预计2009年可完成软件及系统集成销售250亿元，至“十二五”105 末期入园软件企业可达300家以上，软件从业人员达12万人以上，建成软件产业建筑面积400万平方米以上，实现软件及系统集成销售收入1000亿元以上，成为“国内一流、国际知名”的软件研发及软件外包特色产业园区。（3）资源条件评价资源条件在本项目中实质上是指高科技材料与一般的工业项目用材不存在什么冲突，应该说资源条件是好的。（4）建设规模某软件开发项目选址××软件园内，占地面积13.5亩，基地建成后建筑面积达13500m2，包括了研发大楼、停车场（包括地上、地下停车场）、人防工程及绿化等。某软件开发项目于2010年建成后，拟发展为以软件研发和软件外包为核心业务的软件基地，预计公司2014年总产值达4.5亿元，总员工数达1000人。（5）场（厂）址选择方案某软件开发项目项目选址于××软件园。其方案选址合理，交通方便。交通优势明显。××软件园位于南京西南部，北依主城、西邻河西、南接江宁新城，距离主城商贸中心10分钟车程、距离河西新城奥体中心5分钟车程、距离××国际机场20分钟车程，正在建设中的亚洲第一大站——南京火车南站位于软件园内，规划和建设中的京沪高铁、沪汉蓉铁路、宁杭城际铁路与地铁一号线在此交汇，并与××国际机场轻轨无缝对接，庞大、快速的立体交通网络赋予了××软件园强大的发展动力。105 （6）技术、设备、工程方案①技术方案本方案属于知识密集型技术方案。②设备方案某软件开发项目项目主要设备见表18-1。表18-1某软件开发项目主要设备表名称单位用量功率运转单价（万元）费用（万元）台式电脑台1000300w/台8小时/天0.4400笔记本电脑台500200w/台8小时/天0.6万元300中央空调台1300kW/台冬、夏季运行150万元150给水无负压机组台222.5kW24小时/天2040供生活热水机组台22.6kW24小时/天7.515消防增压稳压设备台12.2kW24小时/天1515升降电梯台378kW24小时/天30240合计－－－－－1160本项目不使用国家及地方产业政策明令淘汰的设备。③工程方案某软件开发项目主要建筑物为研发基地大楼及附楼，研发大楼为6层，附楼为4层，均采用钢筋砼框架结构，基础可采用钢筋砼条形基础，其建筑面积约1.35万m2。该研发大楼的功能区划分见表18-2。表18-2研发大楼的功能区划分序号功能片区所在楼层建筑面积（m2）1软件研发中心1、2、3、4、5、612800105 2行政后勤服务中心1700m23合计－13500（7）环境影响评价项目在建设和运营过程中对环境有轻微的影响，在工程设计和建设过程中，通过采用整体布局，工艺设备选型，噪声控制、绿化布置、环境监测等措施后完全能符合环保要求。（8）总投资及资金筹措本项目总投资为8000万元，其中企业自筹4000万元，银行贷款4000万元。（9）经济效益和社会效益①经济效益对财务指标的分析和对国民经济效益指标的计算，以及敏感性分析表明，企业的财务内部收益率FIRR=74.7%，财务净现值FNPV=195709.55（行业基准贴现率i=12%），投资回收期3.2年（建设年开始算起）。②社会效益某软件开发项目项目的建设与运营过程中产生的社会效益能增加项目所在地区居民的就业机会和收入，提高项目所在地区居民的生活水平和生活质量，使项目所在地区的社会基础设施和公共服务设施得到进一步加强与完善，增加项目所在地税收和国内生产总值的总量。（10）方案实施的基本条件项目现场“三通一平”105 已完成。施工队伍的来源丰富，通过公开招标能招到好的施工队伍。所有的建筑材料市场上货源充沛，能满足项目施工要求。（10）主要风险分析结论某软件开发项目项目主要风险为市场风险、货源风险、技术风险、工程风险、资金风险、外部协作条件风险、社会风险、其他风险等，经分析，均呈现一般状态，尚未识别重大风险。18.1.2对推荐方案的不同意见和问题的反映对推荐方案持肯定的态度，总平面布置能符合工艺生产要求及内部的交通组织要求。18.2推荐方案优缺点描述18.2.1优点（1）方案选址合理：方案选址于××软件园内，交通方便。交通优势明显。××软件园位于南京西南部，北依主城、西邻河西、南接江宁新城，距离主城商贸中心10分钟车程、距离河西新城奥体中心5分钟车程、距离××国际机场20分钟车程，正在建设中的亚洲第一大站——南京火车南站位于软件园内，规划和建设中的京沪高铁、沪汉蓉铁路、宁杭城际铁路与地铁一号线在此交汇，并与××国际机场轻轨无缝对接，庞大、快速的立体交通网络赋予了××软件园强大的发展动力。（2）总图布置合理，流程先进。（3）交通组织设计顺畅。18.2.2存在问题（1）本项目投资总额为8000万元，项目建设方自有资金投入为105 4000万元，建设资金尚缺口达4000万元，如何做好项目建设资金的融资工作是个关键问题。（2）某软件开发项目项目现有土地目前为荒地，无绿化。项目建成后应当加强绿化景观建设，适当增加小区内的雕塑、山水景观设计，提高创意产业园区档次。18.3建议软件产业是高新技术产业的重要组成部分，我国已经把发展软件产业提高到国家战略的高度，《国务院关于鼓励软件产业和集成电路产业发展若干政策通知》国家在“十一五”发展纲要中已经明确提出要大力发展软件产业。××台区市委、市政府领导提出的加快推进城市创意产业发展，打造全国创意产业中心的发展条件。因此，就本项目的开发建设提出如下建议。（1）加快项目建设的前期工作某软件开发项目项目，需要进一步加快项目建设的前期工作，包括规划选址通知书、用地预审意见、土地使用证等审批，本项目应及早进行环评的编制及相关部门出具环评批复意见，一旦具备项目规划设计的条件，应进行本项目的规划设计招标工作。（2）正确应用好省、市制定的优惠政策省、市在发展高新技术产业制定了许多优惠政策：如项目入驻高新区的绿色通道、税收扶持政策、工商扶持政策、土地扶持政策、人才引进扶持政策、鼓励企业科技创新的奖励政策等。（3）加强技术实力的提升与市场开发力度105 建议企业加强市场开发力度，在提高自身技术水平的同时，争取承接更多高水平、高档次的外包业务，研发、完成业务的同时也能提高自身的管理水平和技术水平。105'