三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告 54页

'三原县兴隆花园住宅小区项目第一章总　论1.1项目名称三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告1.2可行性研究报告编制单位及法定代表人可行性研究报告编制单位：陕西省工程咨询中心工程咨询资格等级：甲级工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：工咨甲13220070022法定代表人：苏岐注册咨询工程师（投资）高级经济师上级主管单位：陕西省发展和改革委员会电话：029-862702931.3可行性研究报告编制依据1、原国家发展计划委员会印发的《投资项目可行性研究指南》（2002年试用版）；2、2006年国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；54 3、《陕西省建设项目资源节约管理规定》（陕西省发展和改革委员会陕发改投资[2006]352号《关于印发（陕西省建设项目资源节约管理规定）的通知》；4、三原县《十一五发展规划》；5、项目建设单位提供的其他相关资料；6、在项目调研中收集的相关资料。1.4报告研究内容本项目可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准定额以及建设单位对本项目的设想，着重对项目的背景及必要性进行分析；项目建设规模及建设方案进行论证；建设场址及建设条件的考察；项目周围环境及周围环境对项目的影响分析；项目实施方案计划及进度进行安排；投资估算、资金来源、经济效益及社会效益等方面进行综合论证。1.5项目实施单位情况介绍本项目实施单位是三原丰原房地产开发有限公司，该企业基本情况介绍如下：名称：三原丰原房地产开发有限公司住所：三原县丰原街西段法定代表人：曹军琪注册资本：贰佰壹拾万圆整实收资本：贰佰壹拾万圆整公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发54 成立日期：二OO三年一月九日注册号：610422100000295三原丰原房地产开发有限公司是2003年9月经陕西省工商局行政管理局批准成立，注册210万元，是集房地产开发、销售、物业管理、房地产项目投资策划为一体的有限责任公司。公司现有员工25人，具有工程师、建筑师、经济师、造价师、会计师等中级以上职称12人，专科以上学历人数占90%，具有较强的技术力量和开发建设管理经验。近年来，该公司在三原县城开发房地产项目15万余平方米。目前，该公司满怀信心、志存高远，凭借着不断创新的勇气、锐意进取的精神、坚忍不拔的意志，做一个工程，树一个精品，逐步把丰原地产做大做强，为振兴地方经济，造福社会做出自己的贡献。1.6项目建设地址及建设条件本项目建设地址位于咸阳市三原县渠岸乡兴隆村，场地北、东面临兴隆村耕地，西临黄河加油站，南临规划路。地势平坦，周围环境状况良好。三原交通便利，城市发达。咸铜铁路横穿东西，西铜一级公路和西韩，咸宋公路纵贯南北，地方道路四通八达，咸阳国际机场专用线和三原直接相联，距离32公里。城区建设日新月异，“四纵三横”主干道路网已经形成。目前三原县的自来水供水总供给能力基本能够满足需要。排水采用雨、污分流制；该区域用电由城市10KV高压电源公网电缆供电，周边设有10MVA的电源开闭所；采暖为城市集中供热，采暖热源由三原县热力公司集中供热；54 气源为三原天然气中压管网提供的天然气，由天然气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便用户接入；中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰。电信网络运营服务商已将光缆接至县内。1.7主要建设规模及主要内容1.7.1建设规模根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照陕政办发[2008]25号文件附本《陕西省建设用地指标》（2007年版）《陕西省居住建筑建设用地指标》中，建设规模或类型（人数）≤3000，人均建筑面积（平方米/人）≤24，按420户（1680人）考虑，住宅建筑面积39100平方米，公建及配套服务设施用房900平方米，总建筑面积40000平方米，需新征建设用地面积19638平方米（29.457亩）。1.7.2建设内容本项目建设5栋四层住宅楼，建筑面积为80平方米的单元房200户；建筑面积为90平方米的单元房110户；建筑面积为120平方米的单元房110户；公建及配套服务设施用房900平方米，其中:商业用房400平方米（包括：社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房500平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房100平方米，其他配套用房200平方米）。1.8土地资源利用54 土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照陕政办发[2008]25号文件附本《陕西省建设用地指标》（2007年版）《陕西省居住建筑建设用地指标》中，建设规模或类型（人数）≤3000；人均建筑面积（平方米/人）≤24；容积率≥1.27；建筑密度≥0.53；绿地率34%～38%。本项目征地面积19638平方米(29.457亩)，总建筑面积40000平方米，按420户设计，每户平均按4人计算，人均建筑面积为23.81平方米；容积率为2.04；建筑系数为53%；绿地率为35%。因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局，完全满足合理利用土地的需要。1.9投资估算与融资方案1.9.1投资估算经估算，本项目总投资为4396万元，其中：开发投资3829万元，预备费为199万元；销售费用140万元，财务费用为228万元。1.9.2融资方案根据国发（1996）35号文《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》精神，本项目实行资本金制度。本项目建设单位自有资金1795万元，申请银行贷款1500万元，剩余资金1101万元用预售收入解决。1.10财务效益经计算，本项目各项财务评价指标较好。商品房部分总投资收益率为41.28%。；所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为24.45%和16.58%，均高于基准收益率12%；Ic=54 12%时的税前、税后财务净现值分别为723万元和398万元；资本金内部收益率为26.04%，高于行业基准收益率12%；项目税前投资回收期为3.76年(含2年建设期);在预设的2年还款期内(不含2年建设期)，利息备付率介于8.2～13.0之间，均大于2，偿债备付率为2.5～3.1，均大于1.3；资产负债率为18%～42%之间，小于资产负债率合理区间35～65之间；销售价格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动10%时，内部收益率分别降至16.86%和17.95%，但仍然大于基准收益率12%，因此具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目经济可行。1.11社会效益分析1、本项目的实施有利于促进三原县和谐社会的发展。2、本项目的建设有利于促进三原县经济健康稳定发展。1.12研究结论本项目的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县的住宅品质。项目的实施，对进一步促进三原县经济发展，加快三原县城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快实施。54 第二章项目建设的背景及必要性2.1顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县的住宅品质目前三原县的住宅开发规模偏小，不仅市场恶性竞争和粗制滥造等问题严重、后期物业管理不规范，而且商品房大部分为多层砖混结构，布置分散、配套设施不完善，例如多数没有集中供暖设施，缺少花园景观及物业服务，更不用说有什么中高档住宅。因此，三原县的住宅产业尚处于初级开发阶段。当前，三原县围绕作为“西咸经济圈”北副中心的目标定位，紧紧抓住有利的发展机遇期，充分利用自身邻近省会西安的区位地理优势，正在努力把自身建设成为西安的“卫星城市”。随着三原县城建设的扩大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，“人与自然和谐发展”的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正在成为人们消费的新趋势。据项目建设单位组织的一次住宅产品需求调研显示：48%的人对住房面积、户型结构不满意；90%的人对住房的通风采光等不满意；在购房人的消费意愿上，40%的人对三室两厅两卫的需求最大，对住宅配套设施强调最多的是暖气（83%）和太阳能热水器（59%）。因此，人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞、舒适转移到住宅的功能、品质、科技含量等方面上来，不仅要求规划合理、质量安全可靠、建筑容积率低、生活设施配套、绿化率要高、居住环境要好，而且还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等。因此，这类“精品住宅”54 将有良好的市场消费前景。实施本项目，正是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县住宅品质的需要。2.2是适应三原县拉大城区主骨架，提升城市形象的需要近年来，三原县的城市基础设施建设取得较大的进步。然而由于缺乏统一规划，一些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市容市貌，而且存在着严重的安全隐患；很多村子基础设施薄弱，上下水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村（居）民生活质量，也一度成为“双创”难题；同时，农村的教科文卫配套设施不到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。如果不迅速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于推动城市价值充分兑现，不利于提升三原县作为“西咸经济圈”北副中心的功能。据县长上官亚强在三原县人大十六届三次会议上所作的政府工作报告中介绍，今年三原县将围绕构建西安“卫星城市”的目标定位，按照“拉大框架、改造老城、建好新区”的思路，以“双创”为抓手，高标准规划建设中心城区，精心实施小城镇建设，进一步完善中心城区服务功能，全面提升城镇化水平。因此，实施本项目是响应政府的要求，有利于适应三原县拉大城区主骨架的需要，增强城区功能和提升城市形象。54 第三章房地产需求分析3.1三原县承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来近年来，随着西咸经济一体化的深入推进，三原县作为西安都市圈的卫星城市，发展优势、投资价值越来越多地受到投资者的广泛认同。另外三原县拥有得天独厚的区位、交通、产业、人文等优势条件，发展的空间十分广阔。而工业园区建设日益完善，食品、机械加工、医药制造等产业的集聚效应初步显现，形成了较强的投资吸引力。此外，三原县的投资成本相对较低，投资环境日益改善。这些都使得三原县在承接产业转移方面具有较强的优势。据县长上官亚强在三原县人大十六届三次会议上所作的政府工作报告介绍，去年全县招商引资工作取得了新的突破，新引进招商项目33个，实际到位资金12.19亿元。园区产业规模不断壮大，宏腾包装、鑫宝钢管、西源陶瓷等一批项目建成投产；恒安纸业、娃哈哈三期等项目顺利完成年度投资计划；友联钢管、立高涂料等9户企业顺利入园，三大工业园累计入驻企业66户，完成投资30亿元，年上缴税金6000万元以上。此外，非公经济不断壮大，新增非公企业33户，非公企业产值达到91亿元。今年，三原县计划在切实增强园区项目承载能力的同时，以大项目落地为突破口，大力吸引产业特色强、带动作用明显的优势工业项目、重大产业项目向园区聚集，引导新建项目和企业向园区集中，提高园区招商质量。为抓好招商引项目，特别成立了由县委、县政府主要领导牵头的“招大引强”54 工作队，以珠三角、长三角及西安等地区为重点，有选择和针对性地承接产业转移，力争在招引国内百强企业及5亿元以上的重特大项目上取得实质性突破，确保投资5亿元的广东联塑项目顺利落户，确保全年实现招商引资到位资金12亿元。精心储备一批产业开发、基础设施建设、城镇化、社会事业等方面的重大项目，积极参加各种重大招商引资推介会、洽谈会，充分发挥三原籍在外人士、企业家及中介组织的作用，多渠道推进招商引资工作。随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施的不断完善，三原县将会承接越来越多的、来自东部发达地区和省会西安的产业转移，届时将会有更多的企业业主、管理层、专业技术等人员在三原县长期工作和生活。因此，他们非常有必要在三原县购房生活，这无疑会为三原县的住宅产业带来非常好的发展机遇和需求空间。3.2城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析由于三原县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员、企事业单位职工以及在三原投资置业的人员为主。近年来，三原县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放；确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。此外，城乡居民收入增长快速。据县长上官亚强在三原县人大十六届三次会议上所作的政府工作报告介绍，去年全县生产总值完成66.3亿元，增长16.2%；社会消费品零售总额完成16.6亿元，增长25.5%；城镇居民人均可支配收入完成13537元，增长35.9%；农民人均纯收入完成3832元，增长23.2%。主要经济数据均明显高于全省的平均水平。54 三原县的县委县政府对未来发展充满了信心和把握，对2009年全县经济社会发展的主要预期目标规划如下：生产总值完成75.9亿元，增长14.5%，力争达到15%；城镇居民人均可支配收入完成15568元，增长15%；农民人均纯收入完成4388元，增长14.5%。随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到三原县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。3.3营销策略当今的消费者买房，不仅仅是为了解决“居住”问题，同时是追求一种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是给房子赋予一种理念，给房子增加一种附加值，只有这样，项目才能占领市场。3.3.1价格策略在房地产营销中，价格策略是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往也意味着成功的一半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的一步。本项目采用“低开高走”的价格策略。采用该策略有以下优势：1、低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。2、资金回笼迅速，有利于项目后期建设。3、迎合了消费者买涨不买跌的心理。54 根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期、项目强销期、销售持续期、销售结案期。具体实施策略如下：销售初期：在这一时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施建设还有待进一步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。措施如下：1、以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者；2、对一定数量的最先期购房者采用成本价出售；3、财购房者采用签名活动、买房送物活动；4、保证购房者不满意可退房。3.3.2促销策略好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告、人员推销、营业推广、公共关系、现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。广告：在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。销售准备期与初销期：在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式一般应选择传播面较大的媒体，如报纸、广播、电视等等。广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。项目强销期：这时的项目宣传应以鲜明的形象、强烈的广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。这一阶段的广告意图是全面突出显示项目自身自然、环保、时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。54 销售持续期：由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持、项目正在热销、销售面积只剩多少等。销售结案期：房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。因此这一阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。3.3.3人员促销选取有经验有能力的促销人员，措施如下：在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握一定的促销手段；在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。3.3.4销售促进价格折扣和变相折扣：对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。现场售楼：在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目的市场知名度。3.3.5公共关系借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众的高度依赖和注意，消除公众的戒备心理。3.3.6调研活动可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目的价格、质量、功能、房型等诸方面的意见或建议，并及时将改进后的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要3.3.7准备策略54 样板房的准备：在销售实施中，样板房的示范作用不能低估，它更能刺激客户对自己所购买房屋的“归属感”和“迫切感”，能够从视觉上、感官上使客户直接认识到兴隆花园小区的品质，有很强的“助消”作用。因此建议本项目在建设中加快样板房的施工进度，并且在装修上考虑到客户的品位和喜好。样板房应该保证每种户型一套。销售部的建设：规模不应小于500平方米，以提高人气；建筑设计上体现艺术性，强调品位和格调；全智能化配置；注意细节的布置，如鲜花的摆放、接待桌椅的摆设等；现场包装调整：根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有强烈视觉冲击力的包装，给客户强烈的震撼感，一步入商住宅小区，就让客户从视觉、感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。所以说好的卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强的销售力。建议现场做以下内容：销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理、服务、销售人员服装，标志性的景观等。54 第四章项目建设规模及主要内容4.1建设规模根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照陕政办发[2008]25号文件附本《陕西省建设用地指标》（2007年版）《陕西省居住建筑建设用地指标》中，建设规模或类型（人数）≤3000，人均建筑面积（平方米/人）≤24，按420户（1680人）考虑，住宅建筑面积39100平方米，公建及配套服务设施用房900平方米，总建筑面积40000平方米，需新征建设用地面积19638平方米（29.457亩）。4.2建设内容本项目建设5栋四层住宅楼，建筑面积为80平方米的单元房200户；建筑面积为90平方米的单元房110户；建筑面积为120平方米的单元房110户；公建及配套服务设施用房900平方米，其中:商业用房400平方米（包括：社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房500平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房100平方米，其他配套用房200平方米）。4.3功能设置本项目是以居住为主兼容购物休闲为一体的居民住宅小区。功能设置以创造一个方便、完善、和谐的生活居住环境为主导思想。建筑风格本着“求实创新”54 原则，单体建筑采取以多层为主进行合理组合，力求简洁大方、新颖，外观造型具有超前意识。总体布局在满足城市规划的前提下，更着重于整体环境效果，合理进行功能划分，进行小区的道路及景点绿化设计，力求建设成一个舒适安逸的整体环境。小区内部配套设有商业用房、活动用房，卫生所，物业管理，停车场等，以满足小区的服务功能需求。54 第五章项目建设地址及建设条件5.1建设地址本项目建设地址位于咸阳市三原县渠岸乡兴隆村，场地北、东面临兴隆村耕地，西临黄河加油站，南临规划路。地势平坦，周围环境状况良好。5.2建设条件5.2.1自然环境条件1、地质条件三原县地处关中平原中部，地势北高南低，以四十里原坡为界，北部为黄土台原区，南部为泾渭冲积平原区。2、气象条件本项目地处暖温带半湿润气候区，四季冷暖分明，主导风向为东北风。年平均气温9.4℃极端最高气温37℃极端最低气温-16.8℃最大积雪厚度18cm最大冻土深度30-40cm年均降雨量613.9mm年均蒸发量837.1mm年无霜期182天54 年日照时数2350h5.2.2外部配套条件1、交通三原交通便利，城市发达。咸铜铁路横穿东西，西铜一级公路和西韩，咸宋公路纵贯南北，地方道路四通八达，咸阳国际机场专用线和三原直接相联，距离32公里。城区建设日新月异，“四纵三横”主干道路网已经形成。2、其他配套条件1、给、排水目前三原县的自来水供水总供给能力基本能够满足需要。排水采用雨、污分流制。2、电力该区域用电由城市10KV高压电源公网电缆供电，周边设有10MVA的电源开闭所。3、天然气气源为三原天然气中压管网提供的天然气，由天然气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便用户接入。可满足本项目用气需要。4、通信中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰。电信网络运营服务商已将光缆接至县内。54 第六章建设方案6.1设计原则以三原县城市总体规划为设计依据，改善城市居民的居住条件和美化三原城市环境为设计主题。总体设计应具有超前意识，高起点、新理念、高标准，既体现历史文化传统、当地的自然与人文景观特色，又要反映现代城市风貌，因地制宜、科学规划，合理布局。功能设置上则应以科学的发展观为指导，充分体现以人为本的思想理念，最大限度的创造一个生活方便、居住安逸、环境优雅、功能齐全的居民住宅小区。设计理念：以“现代化、智能化、园林化、生态化”为设计原则，体现现代住宅区的发展趋势。（1）以绿色作铺垫，道路作构架铺叙全区的空间秩序。（2）结合基地现状和周边情况，做足绿色住宅区环境的文章，融入三原城市开发的时代节奏，使之成为地域标志性地标景观。（3）“绿化翠绿珠琏，位于林中，城中的小镇”是本设计的构思点，在规划的各个系统层面上重点刻画这一生动的结构构思，展示自由舒展的空间形态，张驰得宜的规划结构和优美宜人的居住环境，表达了对完美居住理想的憧憬。（4）“四新”技术的集成应用，提高住宅设计的科技含量，全面提升住宅整体性能。设计特点：54 注重空间环境、视觉环境和地形地貌的配合，努力创造人与人、人与自然交融的场景，充分体现人和自然和揩共存的可持续发展的设想。整个小区总体空间形态规划上，因地制宜，外紧内松，以围合式组团为基本模块构造园内的空间形态。围合式的组团，使居住者充分享受到社区大部广阔空间的同时，寓休闲、娱乐、健身、赏景为一体，既保证了住房的独立性和私密性，又增强了彼此的邻里和安全感，造就多姿多彩的具有文化内涵的人居环境。道路系统的骨架顺应地形，有曲有直，干道环小区构架辅设贯彻各组团，交通简洁通畅。重点处理各道路交汇节点，融入交往和景观标志功能。6.2总体布局按照陕政办发[2008]25号文件附本《陕西省建设用地指标》（2007年版）《陕西省居住建筑建设用地指标》，本着合理利用土地资源的原则，本项目用地面积19638平方米（29.457亩）。根据三原县地理文化背景，同时借鉴国内外城市的发展经验，以绿化，花卉景观的概念顺应当今人文生活环境主题。即具备完整协调的环境因素，住宅，街道，花园之间又有亲切和谐的气氛和自成一体的配套服务设施。居住区的出入口设在南面规划路上，便于人流集散。三原县兴隆花园住宅小区项目为多层建筑形式，层数为四层，为方便小区居民生活，小区内部设施完善，设有活动中心，卫生所，物业管理，停车场等。在设计中强调小区的人性化，多样性，温馨人文，融通地理，从而将其规划成有机整体的组团，便于长期的居住和管理等。54 区内主干环道，主要做为区内机动车道和消防通道，主干道12m宽，次干道分别为3.5m-9m宽，防火间距与宅前，宅间小道均满足消防规范要求。绿化分为公共绿化区域，组团绿化区域。着力创造出良好的环境空间，可谓户户开窗见景，处处林荫小径。小区内地面停车以分散式停车为主。小区内的各项设施完备，符合居住、生活的各种需要。技术经济指标：总用地面积：19638平方米（29.457亩）总建筑面积：40000平方米容积率：2.04建筑密度53%绿化系数：35%6.3建筑工程6.3.1建筑本项目住宅总建筑面积40000平方米，总户数420户，其中：建筑面积为80平方米的单元房200户；建筑面积为90平方米的单元房110户；筑面积为120平方米的单元房110户；公建及配套服务设施用房900平方米，其中:商业用房400平方米（包括：社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房500平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房100平方米，其他配套用房200平方米）。54 住宅建筑面积39100平方米，5栋四层砖混结构，层高2.8m。住宅楼室内为毛墙、毛地交房，只是留有所有接口，避免凿墙，水、电、暖、气、通信等设施齐全，达到居住条件。建筑外墙面砖饰面，阳台用塑钢封闭。商业用房建筑面积400平方米，单层砖混结构，层高3.2m，基础为钢筋混凝土条形基础，墙体为空心砖，室外贴瓷砖。室内铺石质地砖，内墙刷乳胶漆涂料。公建用房建筑面积500平方米，两层砖混结构，层高3.2m，基础为钢筋混凝土条形基础，墙体为空心砖，室外贴瓷砖。室内铺石质地砖，内墙刷乳胶漆涂料。户型设计原则：住宅户型设计坚持多样化与标准化相结合的原则，既有利于住宅的标准化建设，又能充分适应市场的多样性，为不同需求和不同经济能力的住宅用户提供相应的住宅户型。户型的内部设计以布局合理、功能分区明确为基本原则，强调动静分区、洁污分区；强调室内空间的采光与通风的质量，从而有效地提高住宅的居住质量。建筑造型：小区建筑形体设计突出表现三原传统建筑文化和人文特征，屋顶采用青灰色瓦屋面及高低错落的坡屋面和屋顶花园平台，使建筑群体格调典雅别致，富于居住建筑的人情味，让居民体会到历史文脉的传承渗透和亲切和谐的居住气氛，使具有现代功能的住宅建筑群与古朴典雅的城市文化融为一体。建筑细部处理通过阳台、容楣、线角、入口的精心设计和传统建筑符号的运用以及屋顶和外表色彩的合理运用，使建筑形象既庄重典雅又亲切宜人。6.3.2结构54 1、设计依据⑴建筑抗震设防分类标准GB50223-95⑵建筑抗震设计规范GB50011-2001⑶建筑结构荷载规范GB50009-2001⑷混凝土结构设计规范GB50010-2002⑸建筑地基基础设计规范GB50007-2002⑹湿陷性黄土地区建筑规范GB50025-2004⑺建筑地基处理技术规范JGJ79-20022、结构型式各层住宅采用砖混结构；抗震设防烈度：7度。基础型式：暂按钢筋砼条形基础考虑，待进行工程地质勘察后，再进行调整。楼（屋）面板：住宅的卫生间，厨房，阳台及框架结构的所有楼（屋）面为现浇混凝土板，住宅的会客厅（开间不大于4.2M）、卧室为多孔板。墙体材料，采用节能新材料。6.3.3建设标准本项目建设主要以经济型为主，80平方米户型占到总户数的47.6%，户型为二室一厅。90平方米户型占到总户数的26.2%，户型为二室二厅。120平方米户型占到总户数的26.2%，120平方米户型为三室二厅一卫。户型设计中套内分区：(1)面积适当的厅，满足会客、团聚、通风和视野；(2)厅内不要有太多的门，以方便安家具；(3)厨房最好靠近门口，以利购买蔬菜和扔垃圾，避免污染；54 (4)厨房与餐厅最好是近邻，以便端上与撤除餐具；(5)卫生间与卧室要相邻，夜间使用、老人使用均不会发生麻烦。结合起来，“动静分区、干湿分区、公私分区”应是基本原则。装修标准：室内为混凝土地面、墙面顶棚抹灰喷刷大白粉，以便用户根据自己爱好进行精装修。厨房、卫生间墙面瓷砖到顶，地面为防滑地砖，外装修为涂料墙面。设备配置：厨房预留排油烟机和燃气热水器位置，预留洗衣机位置以及上、下水管，每户电表、水表、煤气表、电话插座、有线电视插座到位，阳台采用铝合金窗封闭；灯具为普通灯具。小区公建部分，大门、围墙采用铁艺工艺制作，小区四周设有智能监控系统，设立防火、防盗紧急事务信息反馈系统，快速处理系统。为了适应节约型社会的要求，适应节能降耗环保和住户低成本使用的功能，在每幢楼楼顶设有专用于太阳能热水使用的管道和固定装置。并且经过精心设计合理确定楼房的朝向以及外墙保温措施，窗户采用落地窗，双玻真空玻璃。6.4公用设施6.4.1给、排水1、设计依据⑴建设单位提供的有关基础资料；⑵《室外给水设计规范》（GBJ50013-2006）；⑷《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；⑸《全国民用建筑工程设计技术措施给水排水》（2003年版）。2、给水系统54 本工程水源接市政给水管网，水质符合生活饮用标准。日生活用水量为200吨/日，从市政管网引一条DN100供水管供本小区用水。采用外网直供的供水方式。3、排水系统（1）排水量为160吨/日。（2）室内生活污水采用生活污、废水合流制。（3）室外排水系统采用雨污分流制，生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。（4）屋面雨水均采用内排水系统，屋面雨水经雨水管道排至室外散水。室外雨水采用雨水口进行收集排入城市污水管网，设计重现期P=3年。4、管材(1）室外给水管采用孔网钢带复合管，电热熔接头连接。(2）室内给水管采用钢塑复合管，接口按厂家要求；消火栓管道，自喷管道采用热镀锌钢管，丝接或卡箍式连接。(3）室外雨，污水管道采用高密度聚乙烯缠绕结构壁排水管。(4）室内污水管道采用空壁隔音螺旋排水塑料管，粘接。6.4.2电气1、设计依据⑴《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；⑵《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；⑶《低压供配电系统设计规范》（GB50054-95）；⑷《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）。2、电力用电由城市10KV埋地公网电缆供电，周边设有10MVA的电源开闭所。54 由县城电引一路10KV高压电源至小区开闭所。设10KV变电所一座。供小区住宅和小区的道路照明使用，本项目用电负荷指标估算按70W/m2，需用系数0.8，负荷容量为2240KVA。需配置1000KVA和1250KVA各一台。按照《住宅设计规范》GB50096-1999要求。每套住宅进户线截面不应小于10mm2，分支线不小于2.5mm2，单元住户大于10KW/户（含10KW/户）按三相配电。6KW/户，8KW/户的按单相配电。所有插座回路均配有漏电保护装置。夜景照明满足小区道路照度的要求。沿小区道路两侧相对称布灯，采用低杆6M路灯照明，每盏路灯功率200W，间距30M左右，根据详细的照度计算，以满足显色性，眩光，照度分面的综合指标，并在广场，绿化带根据实景配置景观照明，使得照明效果有重点，分层次，尽可能的节约电能，合理的配置灯具，参照（GIE）推荐的标准达到基本的功能要求，（主线照度25Lx，广场30Lx，总均匀度0.4，眩光控制指标G>5），其它景观照明在节假日部分亮化，重大节日全部亮化。3、弱电电话，有线电视，网络，安全防范系统等，尽可能实现小区智能化，在先进的计算机技术、通信技术、控制技术和IC卡技术基础上，采用系统集成的方法，建立一个沟通小区内部与外部社会的多媒体综合信交互系统。6.4.3暖通1、设计依据⑴《采暖通风与空调设计规范》（GB50019-2003）；⑵《民用建筑节能设计标准陕西省实施细节》陕DBJ24-8-97；54 ⑶《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；⑷《民用建筑防排烟技术规程》。2、采暖、通风本项目采暖设2台5t/h燃气锅炉供暖（含洗浴热水），热源为天然气，厂区热力管网采用地沟敷设，散热器采用铸铁柱式散热器。散热器采用暖气片。住宅采用户内双管分户热计量采暖系统，每户入口设热计量装置，户内埋地管道采用交联铝塑管，其余管道采用镀锌钢管。公建及商业部分采用垂直单管上供下回顺流式采暖系统，采暖管道采用焊接钢管。室外热力系统管网采用直埋敷设，热力管道采用无缝钢管，保温层为聚氨脂塑料。居民根据需要室内采用空调和风扇进行通风。6.4.4安防系统本建筑安防系统由报警和电视监控系统组成，电视监控系统主要设置在门厅出入口、小区主要路口。6.4.5消防依据现行的建筑设计防火规范，消防设计为小区内沿道路每间隔120米设地上式消火栓。消防用水采用与生产生活用水合一制，消防用水量15L/S。室外消防给水采用低压给水系统，管道压力³0.1Mpa，管网为环状布置。小区内火灾次数按一次考虑，在小区内设一座消防水池贮存火灾延续时间内的室内外消防总用水量。建筑物室内消防按照不同建筑类别，采用消火栓、固定灭火器消防，设火灾自动报警系统、防排烟系统、应急照明和疏散照明等系统。54 建筑平面布置应符合防火规范要求，合理划分防火区。平面和竖向应设置疏散通道和疏散出口，设置消防安全通道。商业及公建用房楼层均设消防栓箱，并配置干粉灭火器。消防设备的线路采用耐火型电缆，双回路供电末端可自动切换。严格执行消防管理制度，并定期检查消防措施的落实和消防设施的维护情况。54 第七章　环境保护7.1项目周边环境状况三原县兴隆花园住宅小区项目建设场地位于三原县东三路南段东侧。拟建场地地势基本平坦，地形大体呈矩形。周边除西面临汽车修配厂外，其余三面均为农田。该区域环境舒适，无大的污染源，适宜居住。7.2主要污染源本项目住宅建设项目。环境保护方面的主要污染源为固体废弃物、废气、废水和噪音。固体废弃物主要为项目建设过程中的建筑废弃物、建筑工人生活废弃物以及项目完成后居民装修的建筑废弃物和平时生活废弃物；废气主要是居民居民装修房屋油漆、涂料产生的废气；废水主要是施工过程冲洗车辆产生的废水、建筑工人生活废水以及项目完成后居民生活废水；建筑施工时施工机械产生的噪音。7.3环境保护执行标准《大气污染物综合排放标准》(GB16297一1996)《环境空气质量标准》(GB3095-1996)《污水综合排放标准》(GB8978-1996)《社会生活噪音排放标准》(GB22337-2008)《建筑施工场界噪音限值》(GB12523-1990)54 7.4环境保护措施1、废弃物建筑废弃物按当地有关规定由施工单位定点排放，生活垃圾送社区环保部门统一堆放，由社会环保部门统一送市垃圾处理场填埋。2、废水生活废水经化粪池处理后排入市政管网。3、废气针对居民装修房屋油漆、涂料产生的废气，建议居民选用环保型油漆和涂料。粉刷过程中保持房间通风。4、噪音建筑物选用隔音建材，增设隔音门窗等措施，降低噪声。7.5项目施工建设过程对环境的影响及相应措施1、扬尘项目在工程施工过程中产生扬尘，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，对周围环境带来一些影响。在施工中对弃土进行覆盖或在表面洒水，防止扬尘。2、噪声施工期间的噪声主要来自运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声等造成施工的噪声。尽量采用低噪声机械，同时应尽量避免在夜间施工，也可在工地周围设立临时的声障之类的装置，以保证临近居民的环境质量。3、生活垃圾54 工程施工时，施工人员临时住宿地的生活废弃物。及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境的卫生质量。4、弃土及建筑废弃物施工期间将产生一些弃土和建筑废弃物。制定弃土处置及建筑废弃物运输计划，工程承包者应按照弃土及建筑废弃物处理计划，及时处理或运走弃土和一些建筑废弃物。54 第八章资源节约国家“十一五”规划纲要提出，落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入、高产出，低消耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会。同时，依据陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过的《陕西省节约能源条例》和《陕西省建筑节能条例》，本项目的节能降耗工作主要着力于节约土地、建筑节能、日常节水、节电等方面。8.1设计依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《中华人民共和国节约能源法》3、《中华人民共和国建筑法》4、公共建筑节能设计标准GB50189-20055、建筑照明设计标准GB50034-20046、采暖通风和空气调节设计规范GBJ19-20037、陕政办发〔2005〕86号《陕西省人民政府办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见》8、《民用建筑节能设计标准陕西省实施细则》（陕DBJ24-8-97）8.2节地54 土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照陕政办发[2008]25号文件附本《陕西省建设用地指标》（2007年版）《陕西省居住建筑建设用地指标》中，建设规模或类型（人数）≤3000；人均建筑面积（平方米/人）≤24；容积率≥1.27；建筑密度≥0.53；绿地率34%～38%。本项目征地面积19638平方米(29.457亩)，总建筑面积40000平方米，按420户设计，每户平均按4人计算，人均建筑面积为23.81平方米；容积率为2.04；建筑系数为53%；绿地率为35%。因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局，完全满足合理利用土地的需要。8.3节能针对目前中国建筑高能耗、低能效的问题，建设部提出了“十一五”期间建筑节能工作的重点工作领域。新建建筑全面执行节能设计标准。建筑节能应参照《民用建筑节能设计标准》、《民用建筑节能设计标准陕西省实施细则》、《陕西省人民政府办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见》（陕政办发〔2005〕86号）设计执行。本项目在建筑设计、施工、验收和测评；建筑新技术、新工艺和新材料的应用；建筑物用能系统的运行管理中应当执行国家、行业和陕西省制定的建筑节能标准。建筑设计采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。外墙做保温，屋面采用新型节能的屋面隔热、保温材料；采用节能门窗，选用塑钢框料，中空玻璃。避免采用落地窗。54 8.4节水本项目在建设和运营中，应严格按照《中国节水技术政策大纲》以及陕西省政府2004年4月颁布实施的《陕西省人民政府关于印发陕西省行业用水定额的通知》的精神，采取有效的节水措施、制定节水管理制度。(1)项目供水系统应尽量采用重力方式供水，以降低能耗。(2)该项目应采用节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。(3)加强对居民的思想教育，提高市民的节水意识，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。(4)使用过的水，可经过多次重复利用，用于冲厕、托地等用用水环节，节约水资源。8.5节电（1）道路路灯均选用节能光源，照明系统采用日照启闭和夜晚12点后半灯制。（2）采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。（3）选择节能的空调设备，采用自动控制,同时分室控温。（4）在变电室设集中无功功率自动补偿装置。（5）采用节能型电力变压器，降低变压器的能耗。（6）制定节电管理制度。54 第九章劳动安全卫生及消防9.1劳动安全9.1.1劳动安全法规三原县兴隆花园住宅小区项目是房地产项目属建筑工程项目。在建设和运营过程中，执行《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国产品质量安全法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑灭火器配置设计规范》、《高处施工吊篮的安全规程》、《建筑施工安全检查标准》、《建筑机械使用安全技术规程》、《建筑施工现场环境与卫生标准》、《建筑安全生产监督管理规定》、《建筑业企业职工安全培训教育暂行规定》、《建筑工程预防高处坠落事故若干规定》、《建筑工程预防坍塌事故若干规定》、《建筑起重机械设备安全监督管理规定》、《施工现场安全防护用具及机械设备使用监督管理规定》、《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》等法律、法规、标准、规范、规程。并成立相应的安全消防管理机构，制订相应的安全消防管理制度，进行相应的安全消防管理教育培训。9.1.2劳动安全危害因素　　本项目为房屋建筑项目。根据一般房屋建筑项目常见的劳动安全、职业卫生等方面的危害因素分析。主要是项目施工过程中的安全隐患，主要有施工场所的安全防护措施不当、施工机械违章操作和施工过程中发生的触电、碰伤、砸伤等安全事故。9.1.3劳动安全卫生措施54 根据本项目劳动安全危害因素分析，项目在建设中，必须严格执行国家有关劳动、卫生、安全、等法律法规。在项目设计、施工、生产运营过程中，做到设计方案有劳动安全、职业卫生、消防方面的设计内容。施工方案有劳动安全、职业卫生、消防方面保护措施。施工过程有劳动安全、职业卫生、消防方面的危害预案，并有具体人员负责劳动安全、职业卫生、消防方面工作，施工单位在建筑工程施工时要保证安全措施到位，在电源、脚手架等危险部位设置明显安全警示标记，经常召开安全生产会议。9.2消防9.2.1消防设计依据《建筑设计防火规范》GBJ16-87(2001)《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90(1997)《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000）9.2.2消防措施1、依据《建筑设计防火规范GBJ16-87》要求，建筑物室内配备消防栓、固定灭火器等消防设备。建筑物内设置防排烟、应急照明等系统。2、建筑物间距布置，严格根据防火规范要求划分防火分区，明确标明疏散通道位置、人流密集处要有明显的疏散指示标志。3、严格执行消防管理制度，并检查消防设施的维护情况和监督人员执行情况。安全消防器材必须保持完好有效。消防器材的日常保养、维护由专职消防员负责。消防器材每年进行一次全面检查，检查验收不合格的消防器材，尽快更换，不得投入正常使用。54 4、因需要动用明火时，必须采取妥善的防护措施，并经有关领导批准，在专人监护下进行。5、消防供水系统结合生活供水系统一并考虑。54 第十章组织机构及人力资源配置合理确定项目的组织机构，科学配置人力资源是项目建设能否顺利进行和提高效率的重要条件，尤其是关键岗位人员的素质是保证项目成功实施和运作的先决条件。项目的实施是否成功，不仅受到组织内部能力的制约，也受到组织外部环境的影响。只有建立一个科学合理、职能明确、人员素质高、办事效率高的项目机构，才能很好的完成本项目的建设和运营。因此，本项目的组织机构的设置是根据项目的建设规模、目标和建设期而确定的。10.1组织机构10.1.1机构形式三原县兴隆花园住宅小区项目由三原县丰原房地产开发有限公司开发。三原县丰原房地产开发有限公司是依据《中华人民共和国公司法》成立的，具有独立法人资格的有限公司。公司董事会领导下的总经理负责制。总经理全面负责企业正常的生产经营工作。10.1.2机构配置及职能为使本项目顺利推进，确保工程质量以及工作进度，同时结合三原县城关镇龙东村村委会的具体实际情况，本着“精简、节约、高效”的原则，集中人力、物力、财力，设立项目部。项目部下设项目办公室(文秘组、考评组、协调组、后勤组)、法规合同组、招投标组、现场管理组、销售组。具体人员组织机构见下图：54 项目部办公室法规合同组招投标组现场管理组销售组项目建成后，三原县丰原房地产开发有限公司实行兴隆花园住宅小区主任负责制。下设办公室、保安部、财务部、物业部(含销售人员)等。主任办公室保安部财务部物业部10.2人力资源配置根据“高效、精简”的人力资源配置原则。三原县丰原房地产开发有限公司在项目建设过程中配置人员15名。其中总经理１名、副总经理２名、总工程师１名，综合管理组３名，工程技术组４名，投资管理组４名。建成后，小区物业管理委员会配置人员２４名。其中主任１名，副主任２名，办公室３名、财务组３名、维修组５名、保卫组１０名。10.3劳动制度根据《中华人民共和国劳动法》，本项目所有人员实行劳动聘用合同制，公司和员工签定劳动聘用合同。54 工作制度一般每周5天，每天工作8小时工作制度。10.4人员培训与管理根据本项目的实际要求，全部上岗人员均需进行岗前培训，实行年度考核管理制度，考核不合格者要求离岗。10.5劳动力来源本项目所需的人员，均从社会公开进行招聘。技术和管理人员考虑从大专院校等各种技术职业学院中或社会闲散技术人才中择优选择；维修和保卫人员考虑解决“4050”社会弱势群体，为构建和谐社会做出企业的贡献。54 第十一章项目管理及实施进度安排11.1项目管理11.1.1项目实施在项目建设过程中，要遵照国家有关规定、规范、标准要求，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量责任制度、招标投标制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。本项目建设完成后严格按照国家有关规定和批复的内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目改造过程中要加强项目的档案管理工作，从项目改造筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。11.1.2项目招投标根据《中华人民共和国招标投标法》和陕西省实施《中华人民共和国招标投标法》办法的规定，如果施工单项合同估算价在100万元以上的工程；重要设备、材料等货物的单项合同估算价在50万元以上的采购；勘察、设计、监理单项合同价在30万元以上的服务；项目投资在500万元以上的建设项目，必须进行公开招标。招标形式可采用委托有资质的中介机构代理或自行招标，自行招标时，必须达到国家关于自行招标对于招标单位的相关要求。在招标过程中，一定要严格遵守国家和陕西省的有关规定，坚持公开、公平、公正的原则，自觉接受政府职能部门的检查、监督，杜绝各种违纪、违法行为的发生。54 11.2项目建设工期安排和施工进度根据国家有关工程建设工期定额指标规定，考虑到本项目建设规模的实施情况，项目工期安排为24个月。1、第1-5个月，完成前期准备工作。2、第6-22个月，开工建设并完成全部建安工程。3、第23-24个月，竣工验收以及业主验收、入户。54 附图11-1项目实施进度横道图序号日期内容第1-5个月第6-22个月第23-24个月1完成前期准备工作。2开工建设并完成全部建安工程。3竣工验收以及业主验收、入户。54 三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告第十二章投资估算及资金筹措方案12.1投资估算12.1.1编制依据1、国家有关部门关于可研报告阶段投资估算的编制要求。2、陕西省现行的建安工程综合概预算定额及全国统一安装定额陕西省价目表。3、中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》d、原国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》标准。e、建设工程监理与相关服务收费标准[发改价格（2007）670号]f、陕西省工程建设其它费用定额。g、陕西省物价局、财政厅、建设厅关于规范城市基础设施配套费的通知（陕价行发[2005]17号）。12.1.2编制方法1、建安工程费用采用综合指标法并参考近期完成的同类工程项目预算造价和本项目的实际情况进行估算。2、设备购置费按市场询价计入，价格中已包括运杂费和调试费。12.1.3估算结果经估算，本项目总投资为4396万元，其中：开发投资3829万元，预备费为199万元；销售费用140万元，财务费用为228万元。详见项目建设投资估算表11-1。54 三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告12.2资金筹措本项目资金来源，建设单位自有资金1795万元，申请银行贷款1500万元，剩余资金1101万元用预售收入解决。项目总投资估算表表11-1单位：万元序号项目总投资估算说明一开发建设投资3829总建筑面积40000平方米，元/平方米1前期工程费150勘察设计费、三通一平等2基础设施建设费804建筑安装工程费2737700元/平方米（39100平方米）5公共配套设施建设费32800元/平方米（400平方米）6商业用房4080元/平方米（500平方米）7建设单位管理费308市政设施配套费1209其它费用50工程监理、临建等10土地费590二预备费199三销售费用140四财务费用228项目总投资439612.3资金使用计划54 三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告表11-2用款计划表项目第1年第2年第3年第4年第5年前期工程费100%基础设施建设费30%70%建筑安装工程费40%60%公共配套设施建设费0%100%商业用房0%100%市政设施配套费50%50%其它费用60%40%土地费40%60%管理费用40%60%销售费用30%30%20%8%12%预备费40%60%54 三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告第十三章房地产财务效益分析13.1项目财务评价财务评价依据《投资项目可行性研究指南》（试用版）、《房地产开发项目经济评价方法》以及《方法与参数》(第三版)的规定和原则，结合现行财税制度及项目所在地的相关财务税收方面的具体规定，主要对项目的财务盈利能力、偿债能力以及项目的不确定性等方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。13.2财务评价基础数据1、项目销售总建筑面积：40000平方米，其中：住宅39100平方米；其它用房900平方米。2、销售价格：住宅1800元/平方米。3、本项目建设期2年；4、根据国家产业政策、市场需求及资金时间价值等因素，确定本项目基准收益率为12%。5、有关税费房产税：12％，城建税及教育费附加分别为7％和3％；所得税率：25％；盈余公积金：10%；土地增值税：按照累进税率计算。13.3销售收入、利润与税金54 三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告销售收入总计为7038万元，其中：投资费用4396万元，项目经营税金及附加387万元，土地增值税440万元，所得税为454万元，利润总额1361万元。13.4财务盈利能力分析1、总投资收益率(ROI)按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，总投资收益率(ROI)表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。其计算公式如下：本项目商品房部分总投资收益率为41.28%。2、财务内部收益率（FIRR）按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，财务内部收益率（FIRR）系指能使项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：（式中：为现金流入，为现金流出，下同）本项目所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率（）计算结果税前、税后分别为24.45%和16.58%，高于基准收益率12%。计算过程详见经济评价附表七。3、财务净现值（FNPV）54 三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率(一般采用基准收益率)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和。（式中为基准折现率，本项目基准收益率为12%时）本项目所得税前及所得税后全部投资财务净现值（）计算结果分别为723万元和398万元，计算过程详见经济评价附表七。4、资本金内部收益率（IRR）按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，资本金内部收益率是考察所得税后资本金可能获得的收益水平。本项目资本金内部收益率计算结果为26.04%，高于项目资本金税后基准收益率12%。计算过程详见经济评价附表八。5、投资回收期（pt）按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，投资回收期（pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：本项目所得税前全部投资投资回收期（pt）经计算为3.76年。计算过程详见经济评价附表九。13.5偿债能力分析1、利息备付率(ICR)54 三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，利息备付率(ICR)系指在借款偿还期内的息税前利润(EBIT)与应付利息(PI)的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度。其计算公式如下：通常利息备付率通常应当大于2，本项目在预设的3年还款期内，利息备付率介于8.2～13.0之间，因此利息备付率较高，表明利息偿付的保障程度较高。详见财务分析附表九。2、偿债备付率(ICR)按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，偿债备付率(DSCR)系指在借款偿还期内，用于计算还本付息的资金(EBITDA-)与应还本付息金额(PD)的比值，它表示用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度。其计算公式如下：（式中：EBIT—息税前利润加折旧和摊销；—企业所得税；PD—应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用的全部利息。融资租赁费用可视同借款偿还。运营期内的短期借款本息也应纳入计算。）通常偿债备付率应当大于1.3，本项目在预设的3年还款期内，偿债备付率为3.1～2.5，因此偿债备付率较高，表明可用于还本付息的资金保障程度较高。详见财务分析附表九。3、资产负债率(LOAR)54 三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，资产负债率(LOAR)系指各期末负债总额(TL)同资产总额(TA)的比率。其计算公式如下：本项目正常年份的资产负债率介于17.61%～41.79%之间。详见财务分析附表十一。13.6财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出(财务分析附表十)，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动和筹资活动的全部净现金流量看，所有净现金流量全部为正值。因此，项目具备财务生存能力。13.7敏感性分析不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析出可能出现的风险。1、敏感性分析是通过预计项目不确定性因素发生的变化，分析对项目经济效益产生的影响；通过影响程度的分析，从中找出影响较大的因素，并对较敏感因素进行进一步分析。2、由敏感性分析可知，销售价格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动10%时，内部收益率分别降至16.86%和17.95%，但仍然大于基准收益率12%，因此具有一定的抗风险能力。房地产业发展迅速，可能会出现在短期内市场发展放慢的局面，因此，项目的包装、策划和市场推广工作应引起高度重视，一旦市场萎缩，项目不能按照计划开发并销售，项目将面临较大的风险。54 三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告严格控制工程成本，也是实现预计经济效益的保障。除加强工程设计的优化和施工过程、竣工结算的严格管理以外，应在市场调研方面加大投入，使开发的产品既降低成本又更加符合市场的需求。13.8经济评价结论经计算，本项目各项财务评价指标较好。商品房部分总投资收益率为41.28%。；所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为24.45%和16.58%，均高于基准收益率12%；Ic=12%时的税前、税后财务净现值分别为723万元和398万元；资本金内部收益率为26.04%，高于行业基准收益率12%；项目税前投资回收期为3.76年(含2年建设期);在预设的2年还款期内(不含2年建设期)，利息备付率介于8.2～13.0之间，均大于2，偿债备付率为2.5～3.1，均大于1.3；资产负债率为18%～42%之间，小于资产负债率合理区间35～65之间；销售价格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动10%时，内部收益率分别降至16.86%和17.95%，但仍然大于基准收益率12%，因此具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目经济可行。54 三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告第十四章社会效益分析14.1社会影响分析14.1.1本项目的实施有利于促进三原县和谐社会的发展和谐社会是人类先进文明的标志。和谐社会的核心思想是一种民主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。在我国，县和县级城市人口占全国人口的绝大多数，县和县级城市的房地产业随着城市化进程的加快，也在全国房地产业中所占的比例也越来越大。房地产业涉及国民经济的众多产业。可谓牵一发而动全身。因此，房地产业的良性运行与健康发展，经济效益与社会效益的统一。是促进和谐社会建设的重要保障。本项目的建设是改善三原县城市居民人居环境，促进构建和谐社会的发展。14.1.2本项目的建设有利于促进三原县经济健康稳定发展改革开放以来,房地产业得到了前所未有的发展。2003年,国务院还把房地产业列为我国国民经济的支柱产业,房地产业也因此成为我国国民经济发展的重要组成部分。在2003-2007年之间，我国房地产业得到长足的发展。然而,随着国民经济的持续快速发展，一些地区的房地产业出现问题，在2008年国家对房地产业进行宏观调控。在2008年年底世界爆发了经济危机，房地产出现了畏缩。许多经济界人士认为，房地产业是启动国民经济的支柱产业,它已成为我国国民经济新的增长点和城镇居民新的消费热点。面对世界经济危机，我国经济要持续发展，必须促进房地产业的持续、快速发展。因此，本项目的实施，是促进三原县经济健康稳定发展。54 三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告14.2项目与所在地互适性分析1、项目利益群体对项目的态度及参与程度本项目的受影响人群主要确定为项目建设周围居住或生活的群体。项目实施过程中，只要严格执行国家有关废渣、噪声等方面的排入标准并加强环境监测管理，对周围居住或生活群体的影响甚微。本项目受影响人积极支持本项目的建设。2、各级组织对项目的态度及参与程度为保证项目能够顺利实施，当地相关政府召开专题会议进行布署、研究、安排，相关职能部门对现在进行指导。因此各级政府及相关职能部门是非常支持该项目的建设。14.3社会风险分析项目的社会风险是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长、并容易导致较大社会矛盾的因素进行预测。本项目建设地址无拆迁工作，不会诱发拆迁矛盾。因此就本项目而言，只要各级相关部门按照国家建设程序办事，处理好各种关系，项目的建设不会引起当地社会的矛盾。14.4社会评价结论通过以上分析论证，本项目实施后，能够适应当地社会经济发展，为国家和地方政府获得更多的税收，有利于政府发挥职能、维护社会安全、团结，促进地方经济的繁荣发展与社会和谐稳定，因此，从社会评价角度看该项目是完全可行的。54'