上海某招投标项目可行性研究报告 43页

'上海某土地招投标第一章项目概况43本可行性研究报告是****（集团）有限公司响应上海市第8次土地招标公告，竞投宝山8号地块所做的，作为投标文件的一部分，仅作参考，一切以其它相关文件为准。本地块为毛地出让，竞投价主要包括：土地征用费、土地出让金及周边环境、规划指标等综合因素，不包括带征地费用1.6亿元人民币。另外，基地内动迁房源和相关动拆迁手续由中标单位自行办理。1．2地块概况范围：环镇南路南侧、龙珍港西侧、真华路东侧；面积：A块45090平米，B块61341平米，总共106431平米；现状：约有172户动迁居民宅和约6万平米工业厂房、仓库等（以实际为准）；土地用途：70年居住用地；1．3地块周边配套概况WWW.ZHULONG.COM地块贴近人气旺盛、开发成熟的****社区，项目周边生活配套设施齐全、出行交通便捷。生活配套：在地块以南1000米左右范围内，有便利店、书店、超市、商场、集贸市场、药房、大型餐饮、证券市场、银行、医院、敬老院等各种设施。公共设施：行知公园、****社区中心、****虎城商业中心、****商业街等；教育设施：有幼儿园、小学、中学；交通：****社区内737、738、766、510、78、923、762等沪太路上767、58、68、206、909、520、761、529、710等等54343 第二章项目建设的必要性2．1总体经济发展的需要自改革开发以来，特别是92年实施浦东开发以后，上海市经济一直保持较快发展速度，GDP连续十多年保持两位数增长，人均GDP更是突破5000美圆大关，使上海稳步向国际经济、金融中心的定位迈进。在加入世贸组织、成功申办世博会等利好消息的激励下，上海市今年前三季度，克服了伊拉克战争、非典疫情和历史罕见高温等诸多不利因素的影响，保持了国民经济的快速健康发展。GDP、工业生产、外贸出口等多项主要经济指标增幅均达到1997年亚洲金融危机以来同期最高的水平。国民经济持续快速增长，增速加快。据初步测算，前三季度本市GDP完成4409.82亿元，按可比价格计算，比去年同期增长11.8%，增速同比加快1.2个百分点。其中，第一产业增加值41.91亿元，增长2%；第二产业增加值2258.21亿元，增长17.1%；第三产业增加值2109.7亿元，增长6.7%。经济的快速发展带动了房地产业的兴旺，上海房地产业经过20年的发展，其占GDP的比重由1978年的0.1%递增至2001年的6.12%。无论从投资规模还是其占固定资产投资总额的比重看，房地产业确实已在上海国民经济中占据重要地位。“十五”期间，上海的奋斗目标是增强城市综合竞争力，人均居住面积将由“九五”末11平米增加到15平米，折合建筑面积增加约6平米，则住房总需求43量至少7000万平米。专家估计，WWW.ZHULONG.COMGDP的比重将43达到8%，从而成为上海国民经济真正的支柱产业。因此，本项目的建设符合行业及经济总体发展的客观要求。2．2区域发展的需要本项目位于宝山区大场镇，城市基础设施条件很差，无论是上下水、消防、道路，还是医疗、教育都没有形成完整的系统，生活和居住条件较差，社会秩序混乱，是上海市新一轮旧区改造的区域之一。近几年来随着汶水路和沪太路两条城市快速干道和主干道的相继建成，两路43 64343 相交地区已逐渐成为开发的热点，汶水路以南正在建设中的****居住区已日趋成熟，与此相比，汶水路以北的情况却形成了鲜明的反差。上海市委和市政府提出用十年左右时间完成新一轮的旧区改造，提高市民居住水平。为推进新一轮旧区改造，改善宝山区大场镇地区的城市综合环境，项目的建设启动对落实旧改规划目标，改善地区生活和治安环境，满足市民改善居住条件的要求，促进地区经济发展都将起到积极作用。因此，本项目的建设实施也是区域发展的需要。WWW.ZHULONG.COM43 743 3．1动迁安置¨进度安排第三章项目进度43****（集团）有限公司已经落实动迁基地，一旦中标即可启动动迁，确保按招标文件约定的时间（2004年12月31日前）内完成全部动迁及安置工作。¨动迁基地****（集团）有限公司已经选定金鑫花园为动迁安置基地，可确保动迁工作的顺利进行。¨人员安置****（集团）有限公司将根据市场需求，中标以后，愿意吸收100人左右动迁居民，安排就业。3．2项目开发进度整个项目需要大约3年左右的发展周期，其中动拆迁及前期工作需要约1年左右，项目开发建设需要约2年左右时间，具体如下：2004年第1季度，签定《土地出让合同》及《土地开发补偿协议》；2004年内，完成基地的全部动迁及安置工作；432004年第3WWW.ZHULONG.COM432004年第4季度到2005年第4季度，进行项目一期的建设开发；2005年第4季度到2006年第4季度，进行项目二期的建设开发；详细时间节点参见附图一——项目发展进度及销售计划图。3．3项目销售进度项目一期：住宅：在项目达到预售条件（预计2005年第2季度）后开始预售，半年左右售完；43 84343 商业：在住宅销售过半以后（预计2005年第3季度）时推出，半年左右完成销售；地下车库：与住宅及商业同步进行销售，预计3个季度完成销售；项目二期：住宅：在项目达到预售条件（预计2006年第2季度）后开始预售，半年左右售完；商业：在住宅销售过半以后（预计2006年第3季度）时推出，半年左右完成销售；地下车库：与住宅及商业同步进行销售，预计3个季度完成销售；详细时间节点参见附图一——项目发展进度及销售计划图。3．4项目组织实施该项目将由****（集团）有限公司投资开发，将设有工程部、前期部、财务部、销售部、办公室及人事部等，负责本项目的资金筹措、开发建设、营销和管理。****集团将把自己十多年专业房产开发经验，特别是超级大盘项目开发的宝贵管理经验用于该项目，从而保证该项目的专业、成功操作。本项目计划分两期开发，一期为靠近龙珍港的A块，建筑面积50320平米；二期为B块，建筑面积64785平米。本案定位为中环线旁的低密度高尚住宅小区，布置了一定体量多层公寓和双复式Townhouse住宅。WWW.ZHULONG.COM43 943 4．1市场总体供求状况第四章市场分析434．1．1上海市总体供求状况¨房地产市场总体持续健康发展•2001年上海市商品房批准预售面积1659万平米，登记商品房预售面积1832平米，供求比例为1：1.1。•2002年1-9月份，上海市商品房批准预售面积1851万平米，登记商品房预售面积1868平米，供求比例为1：1.01。•2003年1-3月份，上海新建商品房批准预售的面积为521.92万平方米，商品房预售登记面积为621.35万平方米，供求比为1:1.19。•2003年1-9月，批准上市预售的商品房1306.99万平方米，商品房预售登记面积1274.37万平方米，两者之比为1.03：1，市场供求在第3季度首次出现几年内少有的供略大于需的局面。这可能一定程度上是由大多开发商看好市场走势采取“惜售”行为导致的。自2001年以来上海市房地产市场需求略大于供应，这一状况一直保持到今年第3季度出现供略大于求，供求总体是平衡的。说明上海房地产市场的供给需求持续旺盛，市场总体一直保持健康发展的势头。43¨房地产市场价格持续上涨WWW.ZHULONG.COM43上海房地产自1999年底走出低谷以后，连续多年市场供销两旺，价格也是一路水涨船高，构成了本轮少有的景气周期，从下表价格指数即可看出其高涨的价格走势。时间9912000600090012010301060109011202030206020902120303综合指数1000102210731045105010731085112711451179122212761329增副（%）2.24.8-2.70.52.11.13.71.62.93.54.24由上表可以看出，近几年来，上海的房价基本上保持了持续上涨的势头，仅在2000年第四季度出现过一次降价。价格涨幅基本为2-4%，换算为年涨幅则为43 104343 8-17%，平均年涨幅约13%。¨房地产市场结构由不合理到渐趋优化按不同价格段，对近两年预售商品房分析如下：•2002年1-9月不同价格段预售商品房套数汇总预售结构细化2002年1－9月2001年同期同比增长％431）小于3000元／平方米2）3000—5000元／平方米3）5000—7000元／平方米4）大于7000元／平方米24048套82741套30160套12926套16%55%20%9%25507套58047套15363套6238套24%55%15%6%-5.742.596.3107.243•2003年1-3月不同价格段预售商品房面积汇总分段价格预售面积（万平米）比重（%）同比增长（%）3000元以下91.614.79.63000—5000元2794511.25000—7000元14924.1357000元以上599.554.6[*以上数据来源：上海市房地产交易中心上海市统计局]从以上两组数据可以看出：2003年上半年以前，上海市房产市场结构性矛盾日益突出，高档楼盘大量上市，低价房的持续减少。但今年上半年开始情况有所改观：全市商品房登记预售面积为1274.37万平方米，其中，每平方米均价在4000元以下的为387.04万平方米，占30.4%；4000至7000元的为648.86万平方米，占50.9%；7000元以上的为238.80万平方米，占18.7%。从总体上看，供给结构基本合理，高价房增速放缓。而且，由于政府宏观调控和市场机制自我调节的双重作用，上海房地产开发WWW.ZHULONG.COM投资行为更趋理性化，商品住房供应结构正趋改善，未来几年中低价位商品住宅43的供应量将有明显增加，从而为解决房地产市场发展中的阶段性结构矛盾打下基础。¨新建商品房供求关系基本平衡，空置量持续下降从竣工销售比分析，今年上半年全市商品房竣工面积为637.23万平方米，销售面积为746.75万平方米，两者之比为1：1.17。从批准上市与登记预售比分析，全市批准上市预售的商品房1306.99万平方米，商品房预售登记面积1274.37万平方米，两者之比为1.03：1。2002年底，全市空置一年以上的商品房279万平方米，其中住宅134万平方米。至今年6月底，住宅空置量仍呈下降态势，为106万平方米。43 114343 上述数据表明，本市房地产市场的供求关系处于基本平衡、协调发展的状态，从而使商品房空置量保持持续下降的态势，特别是商品住宅空置面积处于近年来少见的低位。¨存量房买卖面积持续大幅上升，接近新建商品房预售量存量房地产交易在前几年高速增长以后，2002年的交易量增幅有所下降。但是，今年以来又呈现较大幅度上升的势头。上半年全市存量房买卖面积为1015.16万平方米，同比增长25.1%。其中，一季度为471.30万平方米，同比增长41.2%；二季度为543.86万平方米，同比增长13.91%。因此，存量房在整个房地产交易中的比重进一步提高，与新建商品房预售面积的比例由今年第一季度的0.76：1提高到0.82：1。4．1．2宝山区市场总体供求状况宝山地处黄浦江和长江的交汇点，堪称上海的“水路门户”，已经形成立体交通网络，随着大市政、大交通的快速建设和日趋完善，宝山区的房地产业近两年来呈持续上升态势，楼盘预、销售量已连续居全市各区县前4位。随着共和新路高架竣工通车、地铁一号线延伸段完成、轻轨明珠二期开工等为该区房地产市场发展带来了发展机遇，宝山楼市前景被业内人士普遍看好。2002年宝山房地产市场总体供求平衡，呈供需两旺的良好态势，商品房预、销售面积均创历史新高。房地产开发投资额36.5亿元，同比增长17.6%；商品房新开工面积185.9万平米，同比增长3.3%；商品房批准预售面积201.44万平米，WWW.ZHULONG.COM同比增长34.06%；商品房批准销售面积184.71万平米，同比增长58.05%；预售43登记面积182.39万平米，同比增长43.42%；销售登记面积212.34万平米，同比增长46.21%；批准预售面积和实际预售登记面积之比为1：0.9054。2003年上海北区的房地产市场进入了价格拉升期；宝山房价除部分尾盘外，都有不小的涨幅。月浦和凇南地区房价曾一个月内上涨了近200元/平方米左右，究其原因，可能是由于开发商把房源分数批推出，每推出一批则带动房价的一次上扬。共康和西城区板块内暂时无房可售，而罗店地区罗店新镇的规划已基本确定，目前还处于招商阶段，何时有商品房面世尚未确定。****板块内，房价冲高至6000元/平方米左右。上海大学地区的锦秋加州花园是上海市北部地区的第一43 124343 例排屋项目，本月第七期的紫荆苑比去年同期的第六期樱花苑底线提升了数千元，平均升幅接近68%。4．2市场定位4.2.1区域市场概况本项目所在区域属于宝山****板块，由于离市区比较近，而且属于中、低价位的社区，近几年来一直受到市中心动迁的青睐。在价格上****地区一如既往的引领整个宝山区甚至整个环外地区，从01年的3000元/平米不到，上涨到02年的4000元/平米左右，到03年更是飚生至6000元/平米以上，行情一直非常看好。目前，该区域内在售楼盘公寓房销售均价基本为5800-6500元/平米，别墅类产品均价8000-9000元/平米，较有代表性的楼盘主要有以下几个：¨颐和华城位置:位于真北路、****三路规模：总建筑面积49万平米，第一期10万平米容积率:1.6物业类型：多层、小高层产品：两房90-105平米；三房104-138平米；开发商：上海颐华房地产有限公司电话：66102020销售状况：已开房源去化50%以上43售价：均价6000元/平米WWW.ZHULONG.COM43备注：该盘销售状况平稳。¨美墅位置:古浪路8号，近真北路规模：总建筑面积约12万平米容积率:0.86物业类型：联体别墅产品：173-203平米/套开发商：复地集团电话：62505888销售状况：去化95%以上，近剩最后几套43 134343 售价：7400-9000元/平米备注：该盘01年下半年开盘，价格一路走高，从均价4000元/平米左右，上涨至均价8000元/平米以上，说明该区域内此类产品市场需求性较强。本案与此类似产品将有较好的市场预期。¨****阳城（四期）位置:高平路598弄规模：本期约9万平米容积率:1.7物业类型：多层、小高层产品：两房90-100平米；三房100-138平米；开发商：上海阳城房地产有限电话：56616060销售状况：已开房源去化75%以上售价：5800-7200元/平米备注：现在已开出近5万平米。¨滨江雅苑位置:华灵西路近****路规模：总建筑面积约20万平米，一期10万左右容积率:1.8物业类型：多层、小高层产品：两房85-105平米；三房110-130平米；开发商：****集团电话：66670013销售状况：一期基本售完，仅剩几套WWW.ZHULONG.COM售价：最后房源对外报价6000-7500元/平米备注：该盘在****板块位置较好，价位较高，后期房源尚未上市。¨枫庭丽苑位置:华灵路1818号规模：总建筑面积约10万平米容积率:1.7物业类型：多层、小高层产品：两房100平米左右，小三房117平米，三房130平米左右；开发商：****集团电话：66341645销售状况：去化80%以上43 1443 售价：6200-7000元/平米备注：该盘紧邻公园，景观房及全装修房售价7000元/平米以上。¨多摩园景（二期）位置:行知路345号规模：9万多M2容积率:1.7物业类型：多层和小高层产品：97M2的两房以及130M2的三房开发商：上海远景房地产开发有限公司电话：66360230销售状况：二期共剩余50余套售价：6300-7300元/M2备注：2002年12月底开盘，价格上一直参考****集团楼盘定价。¨康泰新城位置:华灵西路1888号规模：总建筑面积35万平米容积率:1.68物业类型：多层、小高层产品：两房90-105平米；三房130-150平米；复式200平米左右开发商：上海风华房地产开发有限公司电话：66376111销售状况：剩余房源主要为大面积三房和复式，售价：均价5800元/平米备注：该盘属于****板块，但位置稍偏离板块中心，目前售价较低，跟房源面积43偏大有较大关系。4.2.2项目SWOT分析¨优势（S）WWW.ZHULONG.COM43·u21306X位优势：地块贴近大型成熟社区——****社区，同时紧邻规划中城市中环线——汶水北路，使项目具有一定地段价值。·u20132X通优势：城市中环线以及****社区内和市级交通主干线沪太路上繁多的公共交通使项目交通非常便捷。43 ·u21697X质优势：项目两地块容积率分别为1.12和1.05内，如此低密度，为项目有154343 较高的品质提供了保障。¨劣势（W）·u30446X前周边环境不佳：地块周边目前主要为带拆迁旧居和厂房，有待改造开发；·u20013X环线汶水北路为快速干道，将一定程度上阻隔基地与成熟生活配套区——****社区的联系；·u21487X乘公交站点与基地有一段距离，需步行5分钟以上；¨机会点（O）·u35268X划中地铁M7线将在基地不远处设有站点，将大大提升地段价值；·u36148X近天然河道龙珠港，使项目具有一定景观价值，可加以挖掘；¨威胁（T）·u22303X地成本高：基地内动迁量大、动迁成本高，需要支付带征地费1.6亿，加上投标报价，将使土地成本较高；·u25805X作难度大：项目土地成本较高，而容积率较低，将使成本很高；4.2.3项目市场定位本项目与成熟的****社区相邻，与城市中环快速干道――汶水路相近，紧临天然河道龙珍港，即将开工建设的地铁M7号线在汶水北路设置一个站点，必将极大地改善该地区的交通环境。考虑到1.12/1.05的容积率，建筑产品形式以多层为主，配置少量Townhouse（低密度排屋），定位为中环旁低密度高尚住宅区。规划确定一种以营造街区环境特色的住宅空间格局为基本手法。这一手法也WWW.ZHULONG.COM符合当今国际上的一种新型规划思路——“新都市主义”城市规划理念的倡导，43让居住行为与休闲、娱乐、服务等行为从工业化的泾渭分明重新回归并创造一种新的结合，来体现一种传统的人性关怀和需求。确立二十一世纪新时代居住区标准，在符合开发策略的基础上，找到市场新的需求亮点，以营造一个既与城市有机配合，又具有鲜明个性的住宅组团的形象。多层公寓以较为经济实用的紧凑型户型为主，主要为二房二厅90-105平方米，三房二厅110-135平方米；Townhouse（低密度排屋）:180—250平方米/套。根据对项目所在区域典型楼盘与本案的比较分析，参考项目所在板块市场情况，以及对中观、宏观房地产市场情况的分析判断，我们认为本项目到预售条件43 164343 时，合适的价格定位为：多层公寓：6200元/平方米，Townhouse（低密度排屋）:8500元/平方米，商铺销售均价15000元/平米，地下车库销售价格12万元/个。客户诉求:寻求生活质量的中等收入年轻白领人士。WWW.ZHULONG.COM43 1743 第五章各类建设项目规模与投资估算5．1建设项目规模本案位于上海市汶水路地区，在环镇南路南侧，龙珍港西侧，真北路东侧，在规划路的北侧，真华路从基地中穿过，把基地分为A、B两个地块，总用地面积为10.6公顷，分别是A地块4.5公顷，B地块6.1公顷。尝试新的规划设计思路及方法，创造新的居住空间模式，将建筑景观统一作为环境因素进行规划。符合用地的周边条件及地块现状进行合理布局，充分利用周边交通、景观、视觉条件，加强本地块自身条件及环境空间的特色，做到差异性及均好性合理设置。创造多样的、丰富的、完善的公共服务环境以营造丰富的居住生活空间，提升居住组团的服务品质。提供多样性的住宅产品，以适应市场的不同需求，满足不同客户的新的需求，并减少市场风险。本项目各类建设项目规模如下表：数量项目单位A地块B地块43规划建设用地规划总建筑面积住宅建筑面积多层建筑面积双复式建筑面积平方米平方米平方米平方米平方米4509061341503206478547320622853532044285120001800043公共建筑面积WWW.ZHULONG.COM250043商业面积平方米2000200043配套公建面积平方米100050043综合容积率1.121.0643绿地率停车面积地下车库面积地面车位面积停车位数地下车位数地面车位数18%平方米平方米平方米辆辆辆45.653853780160521510810743 43.88800700018003202001204343 5．2各类建筑投资额本项目各类建设项目投资估算如下：¨多层公寓面积79605平米，总投资5970万元；¨Townhouse（低密度排屋）30000平米，总投资约2400万元；¨沿街商业用房4000平米，总投资约400万元；¨公建配套用房1500平米，总投资约150万元；¨地下车库10780平米，总投资约2695万元；¨小区绿化47428平米，总投资约949万元；¨小区内外大小配套设施建设，总投资约6216万元；注：以上各类建筑项目投资额为建安费用，不含土地及其它税费摊销。WWW.ZHULONG.COM43 1943 6．1财务评价6.1.1现金流量第六章财务分析43项目的整个发展周期为2003年第4季度到2006年第4季度。现金流入主要为住宅、商铺及地下车库销售收入，在项目销售时流入。现金流出主要包括：土地费用、开发费用、销售费用、间接费用及各种税金，其中土地动迁安置费用在04年内均匀投入，带征地费用及投标价款按招标文件约定时间支付，其它费用按照项目开发过程中的通常情况记取。具体见附表二：项目现金流量预测表。6.1.2资金筹措国家建设项目资本金制度的规定，项目公司自有资金必须达到项目总投资30%以上。从成本盈利表可知，项目总投资约7亿元，即本项目公司自筹资金应在2.1亿元以上。本项目预计分二期开发，主要在三个阶段投入资金：土地开发、项目建设一期、项目建设二期。从现金流量表可知，本项目最大资金缺口约为4.9亿元。因43此，本项目银行贷款最大需求额度为WWW.ZHULONG.COM43****（集团）有限公司拥有雄厚资金技术实力，为确保项目顺利实施，降低开发成本，预计自筹55%左右开发资金，约3.85亿元，将主要通过集团公司投资和预售房款进行滚动开发，开发所需资金45%通过银行贷款融资，约3.15亿元。6.1.3净现值(NPV)根据基准折现率I=8%，计算得：NPV=134（万元）＞043 204343 因此，本项目净现值NPV为134万元，大于0；项目财务分析可行。注：具体计算过程及数据来源参见附表：项目现金流量预测表。6.1.4投资回收期¨静态投资回收期由现金流量表可知：2006年第2季度，项目累计净现金流量为-9782万元；2006年第3季度，项目累计净现金流量为9748万元；2.5+9782/(9782+9748)*0.25=2.63(年)注：将项目的实质启动时间点定为04年第1季度。因此，本项目的静态投资回收期为2.63年。¨动态投资回收期由现金流量表可知：2006年第2季度，项目累计净现金流量折现值（I=8%）为-12685万元；2006年第3季度，项目累计净现金流量折现值（I=8%）为3023万元；2.5+12685/(12685+3023)*0.25=2.7(年)注：将项目的实质启动时间点定为04年第1季度。因此，本项目的静态投资回收期为2.7年。6.1.5内部收益率43由现金流量表可知：WWW.ZHULONG.COM43NPV（I=8%）=134（万元）NPV（I=10%）=-1134（万元）8%+（10%-8%）*134/(134+1134)=8.2%因此，本项目的内部收益率为8.2%。6．2成本利润及效益分析项目发展总费用74208万元，具体包括以下税费：¨土地费用，共42628万元；43 214343 ¨前期费用，共856万元；¨建安费用，共19470万元；¨销售税费，共6396万元；¨间接费用，共4350万元；¨不可预见费，508万元；¨其它税项，共4259万元。项目总收入84551万元，包括多层公寓、排屋、商铺、地下车库销售收入。项目税前成本69503万元，税前利润为10343万元，税后成本为78467万元，税后利润为6084万元，总成本利润率为8.8%。具体情况参见附表一：项目成本及盈利预测表。WWW.ZHULONG.COM43 2243 7．1盈亏平衡分析第七章不确定性分析43假定项目的盈亏平衡点为X，则：75054-（1-X）*（6396+846）=84551*X解得：X=87.7%；因此，项目的盈亏平衡点为87.7%。即当项目的销售率达到87.7%时，整个项目可达到盈亏平衡。注：数据来源参见附表一：项目成本及盈利预测表。7．2敏感性分析7.2.1建安成本敏感性分析假定项目综合建安平均成本的变化幅度为X，项目净利润为V，可得：V=6084-19470X对应不同的平均建安成本变化，项目投资利润如下：43项目V=6084-19470X43建安平均成本变化幅度-15%-10%-5%05%10%15%43投资利润较基本方案变化幅度9004.580317057.560845110.541373163.5WWW.ZHULONG.COM43可见，项目投资利润对建安成本较为敏感，且与之成反比，反比放大系数为3.2倍。因此，控制各类产品的建安成本可很好地提高项目的盈利能力。7.2.2平均售价敏感性分析假定项目的平均售价的变动幅度为X，项目投资利润为V，可得：V=6084+84551X对应不同销售均价变化，项目投资利润如下：43 234343 项目V=6084+84551X43平均售价变化幅度-15%-10%-5%05%10%15%43平均售价投资利润6244661169797346771380818448-6598.65-2371.11856.45608410311.5514539.118766.6543较基本方案变化幅度-208%-139%-69%0%69%139%208%43可见，项目投资利润与销售均价成正比，且高度敏感，正比系数为13.9倍，提高各类产品的销售价格可很好地提高项目的盈利能力。注：具体计算过程及数据来源参见附表二：项目现金流量预测表WWW.ZHULONG.COM43 244343 8．1结论第八章结论及建议43通过项目评估及财务分析，可知：·u24066X场分析，项目所在区域房地产市场有着良好的发展趋势，项目可行；·u36130X务分析，项目NPV（I=8%）=134万>0；内部收益率为8.2%，高于基准利率；项目可行；·u30408X亏平衡分析，项目销售率达到87.7%时即可达到盈亏平衡；·u25935X感性分析，项目对建安成本和销售均价较为敏感，分别有3.2倍和13.9倍的乘数效应；综合而言，本项目的内部收益率较高，有较强的赢利和贷款偿还能力，且项目盈亏平衡点较低，有较高抗风险能力。同时，本项目处于天然河道龙珍港旁，靠近城市中环线，地理位置优越；区域规划发展空间乐观，即将开工建设的地铁M7线将在项目附近设立站点。这些都为项目的实施取到了积极的推动作用，并提供了良好的升值空间。8．2建议·u39033X目位于天然河道龙珍港旁，应合理规划布局，使此天然资源的价值得43以充分发挥，提高项目价值；WWW.ZHULONG.COM43·u39033X目对建安成本较为敏感，应合理控制成本，提高项目收益；·u39033X目对销售价格高度敏感，应积极采取促销手段，加速项目去化，提高售价，从而可以很好地提高项目的盈利能力；·u30001X于该项目地块有一定规模，且为毛地出让，开工前应做好充分的准备工作，确保动迁和工程建设的顺利进行。因采用分期滚动开发，资金到位要与工程实施进度很好地衔接，与工程监理的工作密切配合。·u24314X筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现，因此在工程实施过程中，要加强施工管理，制定43 254343 好材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。本项目有一定规模，且容积率非常低，紧邻天然河道龙珍港，为提高项目产品品质创造了一定条件，区域将有一定的竞争。为确保项目的成功开发，必须在每个环节上精雕细刻，一丝不苟，特别是要对市场动态、客户需求非常熟悉，时刻以市场需求为核心，以销定产，在需求、成本和利润之间找到最佳平衡，合理安排开发节奏，以实现项目的利润最大化。WWW.ZHULONG.COM43 2643'