大学交椅岭现代生态示范园区工程可行性研究报告 35页

'第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程。1.1.2项目可行性研究编制工作组广东海洋大学主校区后山开发利用研究小组。1.1.3可行性研究编制依据1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》3、《中国共产党第十七次全国代表大会报告》4、《湛江市国民经济和社会发展第十一个五年规划》汇编5、中共湛江市委、湛江市人民政府《关于建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的决定》6、中共湛江市委《关于建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的行动纲要》7、《麻章区城乡协调、生态文明示范区规划纲要》（2008-2020年）8、《湛江市城市总体规划》（2004-2020年）9、《湛江城市近期建设规划》（2006-2010年）10、《湛江市城市绿地系统规划》（2002-2020年）11、《广东省湛江市旅游发展总体规划》（2002-2015年）12、《湛江大湖光岩旅游区总体发展规划》（2008-2020年）13、《湖光岩·三岭山风景区总体规划》（2002-2015年）14、《广东海洋大学校园总体规划》35 15、《湖光中心镇总体规划》（2002-2020年）16、《广东省湛江南亚热带现代农业示范区规划》（2006-2015年）17、《湛江市东坡荔园核心区总体规划设计》（2008年）18、《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）1.1.4项目提出的理由和过程土地是陆地上一切可更新资源赖以存在或繁衍的场所，土地资源的合理利用是保护各种可更新资源的中心，也是社会经济和谐发展的物质基础条件。广东海洋大学主校区后山地处湛江城乡结合部、湖光岩大旅游区核心圈，也是湖光岩风景名胜区外围保护区，面积1650亩（110公顷），占全校土地面积的30%多。后山土地的开发利用不仅对海大未来的发展有重要的意义，也将成为湛江建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的品牌项目，对湖光岩片区的综合发展产生积极的影响。为加强广东海洋大学主校区后山的开发利用，盘活土地资源，实现科研、经济、生态多重效益，促进学校和地方经济又好又快发展，2008年7月，由湛江市人大常委会副主任、广东海洋大学副校长朱坚真教授牵头，组织“广东海洋大学主校区后山开发利用项目”领导与调查研究小组，经过认真调研和考察，依据国家相关政策、湛江经济发展现状及湖光岩周边地区发展的现实要求，提出建设“广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区”，并进行了可行性研究。1.2项目概况1.2.1项目地址广东海洋大学主校区后山，含交椅岭、蜈蚣岭、风箱岭地域。35 1.2.2建设规模规划用地总面积1650亩（110公顷），规划建设生态体验园、生态恢复展示区、高新农业示范区和休闲康体区等四大功能区。项目建设方案分三个阶段进行，采取分阶段建设、滚动发展的模式。第一阶段完成基础设施建设，第二阶段首期完成生态体验园的建设，第三阶段完成整体项目工程。建设规模和内容见表1-1。表1-1交椅岭现代生态示范园区项目分区建设用地名称面积（公顷）主要内容建设分期生态体验园44集餐饮、住宿、休闲、观光为一体，建设农家乐餐饮点、多功能游客服务中心、温泉中心及配套停车场等，提供特色的吃、生态的住和健康的玩，满足游客食、住、垂钓、远眺、采摘等参与式活动第二阶段生态恢复展示区20引种珍稀物种，加强生物多样性建设，恢复热带季雨林植被，配套生态教育路径，远期综合开发人工防空洞，建设观海阁第三阶段高新农业示范区26设立热带兰和姜科类花卉园，荫生植物展示区、生物能源新品种引种区、观赏菌类栽培、特色中草药植物及民俗野菜采摘园第三阶段休闲康体区20布置高尔夫球练习球场,滑草场，野餐烧烤场，建设“大学生之家”第三阶段1.2.3投资估算和效益分析总体投资估算为12776.5万元，拟通过招商投资，与大企业合建，成片开发、分片分包等方式筹集资金，实现互利合作。1.2.4效益分析设计经营期旅游人数为年均12万人次。估算正常年纯利润为1422.63万元，旅游间接收入6117.3万元。提供近50个直接就业岗位和近250个社会间接就业岗位。恢复和展示生态顶级模式，具有巨大的生态环境效益。1.3可行性研究结论35 1.3.1项目建设具有必要性广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程的建设是非常必要的：首先，项目的建设符合国家建设生态文明的宏观政策和湛江市城乡协调生态文明的科学发展试点市的建设要求，有利于湛江市社会经济文化和生态的建设。第二，符合湛江市旅游业发展总体规划和城市近期建设规划，有助于优化湖光岩大旅游区综合实力、提升城市旅游品牌，有利于湛江市湖光岩风景区生态环境优化与可持续发展。第三，符合广东海洋大学的发展战略，有利于保障学校科研基地的后续发展，增加学校产业收入，美化校园环境，保证学校长治久安、有序发展，并有助于提升学校知名度。1.3.2项目建设具有可行性广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程具有众多优势：首先，项目的选址位于湛江城乡结合部、城郊风景旅游区，与霞山、赤坎、麻章、东海岛城市中心区的距离为半小时生活圈，既避开了城市的嚣喧，又在市民自然休闲活动心理距离之内。因此，项目具有区位优势。第二，规划建设的生态示范园区位于湖光岩大旅游区核心圈内，拥有丰富的自然风景资源和人文资源；项目的实施，可借助广东海洋大学、合作方的科研力量。因此，项目具有丰富的资源优势。第三，项目以生态体验带动旅游业的发展，走科技生态、绿色环保、循环经济的道路,配套中高档旅游服务设施，将与湖光岩、南亚所、金鹿园形成犄角之势，实现休闲产品的互补，填补大旅游区的空白。因此，项目具有产品优势。第四，35 园区在湖光岩大旅游区核心圈内，近年来，到湖光岩大旅游区旅游观光的人数逐年攀升，且已形成旅游消费潮流。项目有助于充分挖掘湛江旅游客源市场的巨大潜力，形成湛江旅游的一个新亮点，从而有力地带动整个湖光岩大旅游区乃至湛江市旅游业的持续、健康、快速发展。因此，项目具有市场优势。1.4存在问题和建议项目具有较好的生态效益、社会效益和经济效益，目前主要问题为资金及项目立项，建议尽快招商引资，落实资金，补充有关的工程测量、地质勘察，并尽快开展初步设计工作，加快项目的实施建设。35 第二章项目建设背景与必要性分析2.1项目背景广东海洋大学主校区后山地处湛江城乡结合部、湖光岩大旅游区核心圈，面积1650亩（110公顷），占全校土地面积的30%多，含交椅岭、蜈蚣岭、风箱岭等地。后山土地的开发利用对广东海洋大学未来的发展具有重要的意义。无论是在促进学校科研发展、增加经济收入、扩大知名度，还是在提高区域生态效益方面，开发利用主校区后山土地资源均具有必要性。另一方面，主校区后山属湖光岩风景名胜区的外围保护区，这片土地的开发利用对湖光岩片区的综合发展有重要的影响。不仅是湛江市湖光岩风景区生态环境优化与可持续发展的需要，也是提升湖光岩大旅游区综合实力和湛江市城市旅游品牌的需要。2008年，随着湛江市东海岛千万吨级钢铁基地等项目的确定，城市规划将湖光片区调整为城市生活休闲区，这为主校区后山开发利用提供了现实发展机遇和巨大市场潜力。基于此背景，湛江市人大常委会副主任、广东海洋大学副校长朱坚真教授牵头，组织“广东海洋大学主校区后山开发利用项目”领导与调查研究小组，经过认真调研和考察，依据国家相关政策、湛江经济发展现状、湖光岩周边地区发展现状及广东海洋大学发展规划，提出建设“广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区”，并进行了可行性研究。35 2.2发展机遇2.2.1国家、地方政策支持党的“十七大”报告明确提出，要加强城乡生态环境建设、统筹城乡发展、建设生态文明，并首次把“生态文明”上升为全党的执政兴国理念，形成一轮新的思想大解放，全国掀起一片生态示范建设工程的热潮。广东省国民经济和社会发展“十一五”规划提出加强“统筹城乡发展和建设城乡生态工程”。为全面贯彻党的十七大和省委十届二次全会精神，深入践行科学发展观，认真落实中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋在湛江考察调研时的重要指示，湛江市委市政府以此为契机，做出《中共湛江市委、湛江市人民政府关于建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的决定》，确立科学发展的战略为“工业立市、港口兴市、生态建市”。一系列纲领性文件表明生态文明建设是今后党和国家工作的重点。加强生态恢复，建设现代生态示范园具有非常重要的意义，也符合国家和地方建设生态文明的需要。2.2.2社会休闲旅游需求随着经济的发展和生态意识的兴起，人们向往回归自然，向往清新的空气和茂密的森林，向往清幽雅致的生态人居，向往品尝到绿色食物，生态旅游已成为当前旅游和休闲的新热点。位于城市郊区的生态示范园因优越的区位、园区宁静的自然环境、便利的交通和完善的服务，可使人们的身心在大自然环境中得到放松，满足都市人群回归大自然的愿望和要求，因此，具有广阔的市场前景。2.2.3湛江市社会、经济发展机遇目前，湛江正处于第三产业蓄势待发的加快发展期，同时进入了城市品位大提升时期。2005年湛江市被评为“国家园林城市”、2007年获评35 中国“十大休闲城市”。“构筑彩色湛江大旅游格局，加快建设区域性商旅中心”的政策将推动湛江第三产业向更高层次发展。这为项目的实施提供了良好的环境。2008年，《湛江市湖光岩大旅游区发展总体规划》（2008-2020）通过审批，广东海洋大学成为大旅游区中的重要旅游亚区，因此，项目的实施符合湖光岩大旅游区总体发展的要求。随着东海岛千万吨级钢铁基地等项目的确定，湛江正处于大型重化工业和基础设施全面兴建阶段，大项目的上马，将极大地促进湛江经济的发展。湛江近、中期重点项目的建设均与广东海洋大学同处半小时生活圈，城市规划将湖光片区调整为城市生活休闲区，这为项目的实施提供了现实发展机遇和巨大的市场潜力。2.3现状与问题2.3.1土地开发利用的现状主校区后山占地1650亩（110公顷），目前主要用作农学院教学实习用地。区内现有占地约30亩（2公顷）的海大香蕉苗练苗基地、约3000平方米的畜牧养牛基地。土地主要利用形式以农作物种植为主，共种植约450亩（30公顷）甘蔗，约200亩（13.33公顷）桉树林，种植有少量的菠萝蜜种苗、龙眼和绿化树。除保留原有交椅岭岭头约120亩及风箱岭沟谷约50亩的残次林外，尚有近1000亩土地处于半荒芜状态，有待开发利用。2.3.2土地开发利用面临的外部威胁主校区后山拥有丰富的土地资源，但目前基本处于半荒芜和低效率利用的状态，面临着被征用、整合及被侵蚀的威胁。35 其一，被征用和整合的威胁。在湛江市新一轮发展过程中，城市规划将该区域定性为城市生活休闲区。高校用地都是划拨的国有土地，地方政府有权对高校的闲置土地进行资源整合。因此，如果不对后山土地进行开发利用，使其继续处于半荒芜、低效率利用的状态，在湛江城市发展过程中，后山土地将面临被征用和整合的威胁。其二，被侵占的威胁。主校区后山周边均为农村，虽然归属海大的土地有明确的划定边界，但农民采用墓葬、开垦等方式，使后山逐年受到侵占，若干年后势必产生产权纠纷。2.3.3土地开发利用存在的内部问题主校区后山土地利用现状反映出以下问题。第一，作为我校未来科研发展的主要基地，受到资金投入不足的严重影响，土地利用率低，科研示范作用微弱。第二，受人力管理、水电基础设施的短缺及周边村对安全生产的影响，现有土地以粗放经营为主，以承租方式下包，以林地单价出租，种植甘蔗、桉树等，经济效益低。第三，主校区后山虽属湖光岩－三岭山风景名胜区的外围保护区，但生态保护力度小，旅游观光功能尚未开发，生态保护缺乏长远动力。2.3.4土地开发利用面临的挑战主校区后山土地开发利用的挑战来自于其多功能性的复合需求。后山土地性质为高校教育用地，开发利用的主要目的是保证高校教育科研的功能；但作为湖光岩国家风景名胜区的外围保护区，土地开发利用必将受到风景区管理条例的制约；而因处于城郊风景旅游区，旅游休闲功能也将成为开发的热点。多重开发利用的需求之间极可能出现矛盾。35 2.4项目建设的必要性主校区后山是广东海洋大学重要的科研教学用地，也是湖光岩大旅游区的核心区，湖光岩风景名胜区主要的外围保护区，目前其半荒芜、低效率利用的现状与湛江市生态建设目标和广东海洋大学长远发展需求极不相称，因而，加强开发利用，建设“广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区”势在必行。2.4.1项目的建设是湛江城乡建设的要求项目的建设符合党和国家建设生态文明的宏观政策，有利于湛江城乡协调、生态文明、科学发展试点市的建设，有利于湛江社会、经济、文化和生态的建设。项目的建设符合湛江市旅游业发展总体规划和城市近期建设规划，有助于优化湖光岩大旅游区综合实力、提升城市旅游品牌，有利于湛江市湖光岩风景区生态环境优化与可持续发展。2.4.2项目的建设是广东海洋大学发展战略的要求项目的建设符合广东海洋大学的发展战略，有利于保障学校科研基地的后续发展、增加学校产业收入、美化校园环境、保证学校长治久安、有序发展，并有助于提升学校的知名度。1）保障学校科研基地的后续发展科研基地的开发建设为高校发展壮大提供坚实基础，规划建设的生态示范园可加强农业高新科技研究与示范，保护和恢复建设生态环境，开发利用生物物质能源等关键技术，拓展生态观光、康体休闲，是具有多功能性的项目，可形成多功能性的高新科研平台，有利于保证科研基地的后续发展。2）增加学校产业收入35 海大的校办产业实力相对薄弱，生态示范园的建设将成为增加我校产业收入的新亮点。赋予科研活动以观光旅游休闲功能，形成生态体验、高新农业、生态恢复、康体休闲等连带关系，发展第三产业，发展旅游经济，将增加海大产业收入。3）美化校园环境加强高校校园环境建设是培养高素质人才的需要。前校区优美的校园环境已成为我校的荣耀。生态示范园对后山进行高标准的总体规划，用科学发展观指导校园环境有序建设，加强生态培育与环境保护，将进一步美化海大校园环境，使其成为学校的后花园。前有菁菁校园，后有鸟语花香、青山绿水，必将提升学校形象，营造良好的育人环境，增强综合实力。4）保证学校长治久安、有序发展高校的长治久安离不开稳定的外部环境，创造一种具有文化底蕴而又和谐的外部环境，将为我校有序发展提供强有力的保障。生态示范园的建设可明确土地使用性质，改变原有的低效率利用、粗放式管理，进行合理有序的经营管理；同时也可防范土地征用、土地侵占等威胁，保证学校长治久安和有序发展。5）提升学校知名度建设生态示范园是盘活校园土地资源的创新思维。做大做强生态示范园，争取成为广东乃至全国高校建设的示范品牌，进一步扩大我校的知名度。生态示范园兼备经济、社会、生态多重功能和效益，同步建设产业链和生态链，以实现对物质和能量等资源的最优利用，最终建立可持续的经济系统，可确保我校科研、经济和生态的大丰收，带来丰厚的社会、经济和生态效益。35 第三章基本条件与市场分析3.1基本条件分析3.1.1区位关系分析从大区位而言，规划建设的生态园区处于湛江市湖光岩大旅游区的核心圈，湛江被确定为粤西城镇群中心后，将成为广东沿海经济带新增长极，湛江旅游业会得到长足的发展。园区的开发利用有利于促进大旅游区的发展，有利于吸引跨区域旅游群体。从中区位而言，园区地处湛江市西南部，城市主干道疏港大道内联市区，外接渝湛、广湛高速公路，为园区提供了快捷方便的对外交通体系。园区与霞山、赤坎、麻章、东海岛城市中心区均处于半小时生活圈，既避开了城市的嚣喧，又在市民自然休闲活动心理距离之内，有利于形成市民休闲度假的新天地。从小区位而言，园区东与交椅岭村相接、西与花村接壤、北为54410部队的土地、南隔疏港大道与前校区相对，拥有生态建设的先决条件，又有海大前校区较优越的环境基础。3.1.2现状资源分析主校区后山土地开发利用拥有区位优势、资源优势、生态优势、文化优势和科研优势等。一是具有规模效益。园区土地面积达1650亩（110公顷），利于规模性开发，可成片开发利用，也可分期分区建设、滚动发展。二是自然风景资源较为丰富。园区处于第四纪湖光岩火山台地之上，拥有火山层积岩遗迹景观。区内交椅岭主峰海拔161m35 ，是湛江市区内的第一高峰，而峡谷地低至50米，100多米的高差形成山坡地、山谷、峡谷和悬崖等变化丰富的火山地形地貌。园区视野开阔，景观秀美独特。主体坐北朝南，登高可近观海大优美校园，中览湖光全貌，远眺蔚蓝大海，在湛江这一平原型滨海城市，极具特色。园区地属热带气候，土壤主要为砖红壤和沙砾土，土层中厚，残次林有鱼尾葵、楝叶吴茱萸、大果榕等热带沟谷季雨林的典型树种，具有生态恢复顶级热带季雨林植被的先决条件。三是具有一定的人文优势。园区为海大校园的有机部分，高校的人文氛围有利于增加园区的文化气息。交椅岭下有“深挖洞、广积粮”时代遗留下的防空洞系统，有助于提升交椅岭第一标高的神秘性。四是独具科研优势。广东海洋大学为粤西地区实力较强的多科性大学，针对园区而言，海大园艺、园林、旅游管理、体育休闲等专业的科研技术力量，利于提高园区的科技含金量，使园区建设独具科技优势。由此，主校区后山土地开发利用拥有区位优势、资源优势、生态优势、文化优势和科研优势等。3.2市场分析3.2.1良好的发展机遇随着世界经济的发展，全球旅游业进入了稳定持续增长的阶段，旅游业已成为当今世界的一大产业。加强城乡生态环境建设、统筹城乡发展、建设生态文明将是今后党和国家的工作重点。在2007年初召开的湛江市第九次党代会和第十二届人大一次会议上提出了湛江旅游业发展的宏伟目标――“构筑彩色湛江大旅游格局，加快建设区域性商旅中心”，推动了湛江旅游业向更高层次发展，也加快了生态观光项目的建设和完善35 。2007年，湛江入选“中国十大休闲城市”，这对建设湖光岩大旅游区，加快旅游业发展有着重要的推动作用，并有助于提升湖光岩大旅游区的整体形象。3.2.2广阔的市场前景伴随着工业化进程，人类无度的向自然界索取资源，毫无节制的利用资源，工业污染、农业污染和生活污染严重，生态环境遭到严重破坏，人居环境逐年恶化。人们开始追求绿色、生态和健康的生活方式，绿色、环保、健康的产品正好满足了当前人们的消费心理，符合了现代都市人的生活理念，生态产品越来越受欢迎，显示出巨大的市场潜力。主校区后山生态示范园所提供的产品及服务既能满足现代都市人群的消费心理，也顺应了未来生态经济发展的趋势，具有广阔的市场前景。3.2.3市场行业分析园区位于湛江市湖光岩大旅游区的核心圈，园区的开发利用有利于促进大旅游区的共同发展。目前，旅游区服务设施不完善，仅中国雷琼湖光岩世界地质公园、南亚热带植物园、东坡荔园和现代南亚热带良种繁育中心有度假住宿设施，总床位数不足300个，种类单一，缺乏中高档设施；餐饮服务设施落后，缺少大规模、特色强的旅游餐饮设施；旅游购物设施缺乏，仅在金鹿园、南亚热带植物园和中国雷琼湖光岩世界地质公园有旅游商品出售；大旅游区没有足够的休闲设施，特色鲜明的娱乐设施几乎空白。园区以高新科技农业、观光休闲康体为主，以生态体验带动旅游业的发展，走科技生态、绿色环保、循环经济的道路,配套中高档旅游服务设施，将与湖光岩、南亚所、金鹿园形成犄角之势，休闲产品具有较强的互补性，从而填补大旅游区所缺乏项目的空白。3.2.4客源市场定位35 据湛江市旅游局统计，2006年，湛江全市接待游客683万人次，旅游收入超过38亿元。从2001-2006年，到湖光岩大旅游区旅游观光的人数逐年攀升，如2005年，共有游客162万人，旅游收入7.65亿元；2006年，共173万人，旅游收入9.10亿元。园区位于湖光岩大旅游区，生态示范园客源市场可分解为境内、境外两大部分。第一，境内一级客源市场：湛江市、珠三角地区、茂名市、阳江市的普通游客，这三市一区中尤其是珠三角地区经济发达，生态旅游需求较大，距离旅游区距离较近，是园区最基本、最稳定的客源。宝钢等大型项目的建设将带来大量的消费能力较强的长三角及境外游客。本市会务、商务性度假观光游客也是有力的消费群。另外，海大拥有的两万多在校学生、每年新生入学阶段大量来校的学生家长、前来海大进行学术交流的人员和湛江市青少年人群等都将是园区重要的客源之一。表3-1一级客源市场特征表区域湛江市、茂名市、阳江市珠三角地区旅游需求科普、观光、休闲、度假观光、休闲、度假群体学生、青年、家庭、亲友家庭、亲友出行方式包车、旅游专线、自驾车包车、自驾车第二，境内二级客源市场：从渝湛高速、黎湛铁路、广湛高速而来的广西壮族自治区（主要以北海市、南宁市、玉林市、钦州市为主）、重庆、贵州、湖南、湖北及广东省其他区域（一级客源市场除外）的游客。该客源市场的游客出游率高，凭借“中国雷琼湖光岩世界地质公园”的国际知名度、湖光岩大旅游区及湛江市旅游业的联动效应，完全可能成为本园区潜力巨大的高消费客源市场。35 表3-2二级客源市场特征表区域广西壮族自治区，海南省，重庆市，四川成都，贵州省及广东省其他区域旅游需求观光、休闲、度假群体家庭、亲友出行方式自驾车、包车第三，国内其他地区（长三角、京津、东北地区为主），此区域客源消费能力强，且气候、饮食、风情等与项目存在较明显的相异性，在湛江旅游市场中占有一定份额。表3-3三级客源市场特征表区域国内其他地区旅游需求观光、科普、休闲、度假群体学生、亲友、旅行团出行方式包车、自驾车、跟旅游团第四，入境客源市场：湛江是交通便利的港口城市，毗邻港澳台、东南亚地区；韩日台是中国最主要的境外客源市场，开发潜力巨大；欧美市场也占有一定份额。3.2.5市场品牌分析校企联手，共谋发展，规划建设的生态园区以广东海洋大学为依托，可以借助广东海洋大学有形或无形资源，树立市场品牌，提升认可度。生态示范园区与水生生物博物馆、艺术楼等校内景观加以整合，开发广东海洋大学校园景观成为湛江市综合性旅游景区，并争取成为广东省乃至国内高校中的亮点。35 第四章总体发展思路4.1发展思路交椅岭现代生态示范园区的总体发展思路：有机契合休闲旅游，保护和恢复生态环境，拓展生态体验、生态观光和康体休闲等多功能性项目，综合发挥生态保护、科研平台和旅游观光等多功能特性，通过校企联合建设，创新高校科研土地发展模式，力争成为广东乃至全国高校校园建设的示范品牌。园区开发利用将立足于一级客源市场，建设成为中高档综合性生态示范园区，同时加强农业高新科技研究和示范，加强开发利用生物物质能源等关键技术的研究，突出生态性、科研展示性和休闲娱乐性。4.2发展目标4.2.1生态目标充分利用自然环境资源，利用现有的自然风光与环境条件，依托生态培育改造工程，重点突出交椅岭生态重要性，恢复建设交椅岭热带季雨林顶级植物群落。4.2.2科研目标充分利用高校科技资源和科研优势，突出科研展示性。以热带花卉、无公害野菜、绿色食品水果和特色养殖等作为主要特色，进一步发挥科普教育功能，使园区成为展示性的高新农业科研平台。4.2.3文化目标35 充分利用海大的海洋文化特色，景点设计时以海洋文化为基本元素，突出展示海洋文化性。挖掘湛江市区最高峰的地标性概念，安排登高眺望等相关项目，展现平原滨海城市的山水之美，使园区风景更具特色。4.2.4社会目标充分利用生态示范园的多功能性，突出休闲娱乐性。组织多种形式的观光、参与、体验式生态专项特色旅游活动，使园区成为中高档层次的休闲度假胜地。并力争成为广东乃至全国高校校园建设的示范品牌。4.2.5经济目标有机契合休闲旅游，拓展生态体验、生态观光和康体休闲等多功能性项目，实现高校土地经济创新发展模式，实现经济增长方式转变。4.3开发利用的原则1）生态原则立足于园区的资源特点，因地制宜，保护火山地形地貌，保持水土。一方面必须保护好原来良好的生态环境和自然条件，另一方面，所有项目内容的设置和布局应以生态保护及生态建设为总前提，加强园区的生态恢复建设，按照植物多样性原则，加强乡土植被的恢复。2）效率原则坚持以市场为导向，以效益为中心，重点发展市场前景广阔、产业覆盖面大、对学校生态示范园增收效果明显的生态产业。按照市场经济规律进行运营和管理，实行市场化经营，企业化运作，坚持经济效益与社会效益的统一。3）和谐原则生态示范园是自然和文化的载体，园区规划应运用多学科的知识，集中专业人员的建议，在全面、35 综合分析园区自然条件的基础上，同时考虑社会经济条件、经济发展战略和土地自身特征等因素，拓展农业观光休闲等多重功能，体现人文特色，发掘、利用和展示地方文化的多样性和丰富性。园区建设从整体出发，合理布局园区各功能分区，适当控制园区的游人容量，合理控制建设量，如在树木森林中种出“林中木屋”，谋求生态、社会、经济三大效益的协调统一，以达到园区的整体最优化利用。4）科技先导原则综合运用生态科技成果、生态生产手段和现代经营管理方式，加强新品种新技术引进和推广，开发利用生物物质能源等关键技术，实现生态经济与现代科技的有机结合，加强农业高新科技研究，保护生态环境，拓展生态观光休闲。35 第五章项目具体策划5.1功能分区与布局依据园区的资源特点、功能性质及市场定位，规划为生态体验园、生态恢复展示区、高新农业示范区和休闲康体区等四大功能区。生态体验园位于园区南部，该区含蜈蚣岭、风箱岭及之间峡谷地带，规划面积为660亩(44公顷)，充分利用火山崖壁围合的天然地貌建设成园区的主入口区。生态恢复展示区以交椅岭为主，含坡度高于35%以上的坡地，规划面积300亩（20公顷）。高新农业示范区位于交椅岭后的山谷盆地，规划面积380亩（25.33公顷）。谷地土层较厚，又独立成区，利于进行农业科研活动。休闲康体区位于风箱岭后与花村接壤的平缓坡地，规划面积300亩（20公顷）。表5-1交椅岭现代生态示范园区用地平衡表用地名称面积（公顷）占总面积比例（%）规划用地总面积110100生态体验园4440生态恢复展示区2018.18高新农业示范区2623.64休闲康体区2018.185.2建设内容5.2.1生态体验园该园追求自然、回归、宁静，营造“林静鸟愈鸣”35 的生态意境，规划为餐饮、住宿、休闲、观光为一体的“农家乐”生态农业体验区。以生态恢复为切入点，切实加强生态绿化建设，将原有荒地及甘蔗地加以改造，植树造林，种植大片果林，恢复青山面貌。加强景观营造，谷底处围堰成人工湖，围绕湖周边构建景观亭廊；蜈蚣岭岭头修建3层高的观湖阁，可览湖光岩全貌、远眺东海岛，尽享湖山真意；于山林与果林中建设十多幢200-300平方米左右的乡村“林中木屋”，与山水结合，使游客尽情品味生态、享受自然。建设农家乐餐饮点、多功能游客服务中心、温泉中心及配套停车场等，提供特色饮食、生态居住、健康娱乐，满足游客食、住、垂钓、远眺、采摘等多重需要，加强生态体验，提高园区的经济效益。5.2.2生态恢复展示区交椅岭海拔161米，为湛江市区内的第一高峰，具有地标性意义。该区以“地标”为特色，追求顶级自然生态环境，展示热带季雨林的多重神秘性。加强乡土物种保护和培育，引种适当的珍稀物种，加强生物多样性建设，使之成为湛江市热带季雨林植被恢复的示范区。宣传交椅岭火山台地地质知识，建造人文艺术景观，远期建立观海阁，与山体内幽暗深远的人工防空洞综合开发，增加地标风景的“神秘感”，成为人们重阳登高的首选之地，配套设置生态教育路径，加强生态教育。5.2.3高新农业示范区该区以“高新农业”为特色，以“园林式环境”为基调，利用学校科研人力资源和良好的自然水肥条件，加强科研成果展示，建设成农科类专业的科研平台。规划发展优质高效低耗农业，设立热带花卉种苗基地和优质野菜种质资源基地；发展循环农业，35 与畜牧养殖相结合展示农业循环经济标准化生产和绿色食品无公害栽培示范。结合观光农业及高新农业示范的要求，充分利用原有地形，园林化农业种植环境，设置休闲草地及水塘，种植观赏性强的热带兰和姜科类花卉，设立荫生植物展示区、生物能源新品种引种区、观赏菌类栽培、特色中草药植物及民俗野菜采摘园，充分发挥农业科普教育之功能，并展示高新农业的自然之乐。5.2.4休闲康体区该区地势起伏有致，视野平和，环境优美。规划为青少年休闲体育活动区，布置高尔夫球练习球场,滑草场，野餐烧烤场，开展风筝节等活动，配套建设“大学生之家”，使之成为粤西地区高校科教基地(青少年教育基地)和假期训练营地，成为展现大学生风采的窗口之一。5.3分期建设方案基于园区的建设规模及定位特点，园区将采取分阶段建设、滚动发展的模式。项目建设方案共分三个阶段进行。1）第一阶段完成基本的基础设施，含园区主要园道建设及基本水电工程。规划建设年限为1年。这是园区建设的基础阶段，在此阶段可为生态园区建设集聚人气，吸引投资。表5-2交椅岭生态示范园基础建设用地平衡表用地名称面积（公顷）占总面积比例（%）园路铺装2.22广场铺装1.31.18停车场0.30.27水体2.62.36总体建筑1.0850.97绿化园地102.51593.20总计1101002）第二阶段首期完成生态体验园区的建设，主要有主入口景观工程、路网系统工程、基础设施工程、水系工程、绿化种植工程和绿色度假区建设。35 主入口景观工程包括主入口广场、主入口停车场、游客接待中心和餐饮中心的建设。路网系统包括部分主园道、次园道和游步道。基础设施工程包括给排水、电力、电讯、垃圾处理等项目，使其具备一般风景区的各项内容。水系工程是在水系规划论证完善的基础上进行开发施工，旨在建立起园区的山水关系，营造园区具有山水的灵性。绿化种植工程包括植被生态景观的恢复、优良果树品种的种植和景观林的营造等内容。绿色度假区建设包括温泉中心和林中度假式木屋。根据资金、土地、劳动力、技术等因素综合考虑，大致2年可完成。本阶段是园区发展的前提和基础，这时园区的空间环境容量可达1000人/天，游人规模预计为日最高游客数达500人。生态体验示范区建设完成可投入经营，建立起形象品牌，逐步有序的建立休闲观光、旅游度假并行的旅游服务体系，产生生态与经济效益。3）第三阶段完成生态恢复展示区、高新农业示范区、休闲体育活动区建设，年限为5年。主要包括大学生之家、高尔夫练习场、荫生植物园、热带花卉园、种植体验园及生态绿化工程。交椅岭生态高新科技园区全面投入经营，园区品牌进一步得到完善和巩固，预计空间环境容量可达2200人/天，游人规模预计为日最高游客数达1200人。35 第六章投资估算和资金筹措6.1投资估算投资估算依据工程建设土建工程、绿化景观工程及相关配套建设工程计算。交椅岭生态示范园区全面进入经营管理程序，总体投资估算为12776.5万元，其中完成基本园道建设及基本水电工程需投入419.5万元；生态体验园建设需投入6845万元；生态恢复展示区、高新农业示范区、休闲康体区建设需投入5212万元。表6-1交椅岭生态示范园投资估算和投资安排估算表第一阶段投资估算（基础设施）序号工程费用名称单位数量综合单价（元）合价（万元）小计1园路铺装m2150001001502给水及排水m23850003115.53电力及电信m23850004154419.5第二阶段投资估算（生态体验区）序号工程费用名称单位数量综合单价（元）合价（万元）4主入口广场m2130002002605主入口生态停车场m23000150456主入口景观小品工程项1200000207游客接待中心m280025002008餐饮中心m2300020006009温泉中心m2800250020010林中木屋m250002500125011小品建筑m2650200013012园道工程m270001208413水系工程m2260005013014绿化景观工程m238075080304615给水及排水m24400001044016电力及电信m244000010440684535 第三阶段投资估算（现代生态示范园区全部项目）序号工程费用名称单位数量综合单价（元）合价（万元）17大学生之家m260015009018高尔夫练习场m26000013078019荫生植物园m21000015015020热带花卉园m23000020060021种植体验园m2300005015022生态绿化工程m253000050265023给水及排水m2660000639624电力及电信m26600006396521225其它费用300合计12776.56.2资金来源生态示范园是一个高投入高产出的项目，没有雄厚的资金支持，园区建设就难以为继。因此，运用市场经济规律，按照谁投资、谁受益的原则，建立一个多层次、多渠道、多元化的融资方案。交椅岭现代生态示范园区建设资金由学校投入首期基本建设费，完成园区水、电、路基础设施建设。之后，将依据园区总体规划思路，寻求合作开发。拟通过招商投资，与大企业合建，成片开发、分片分包等合作方式筹集资金，实现互利合作。同时，基于园区的生态效益和社会效益，争取国家、省、市专项资助，开展生态示范园区和风景区生态环境综合治理。基于科研的功能和目的，整合科研资源，使园区立项为生态高新科技的科研平台，争取各类级别的科研经费，促进科研水平的提升。35 第七章投入与产出效益分析说明：以首期生态体验园为测算依据，项目计算期12年，其中建设期2年，经营期10年。项目基准收益率取8%。缴纳税金和税率：该项目为公益性项目，交纳所得税税率25%，生态体验园建设完成投入使用后，争取国家税收优惠政策，税收返回支持园区科研工作，利于园区滚动发展。设计经营期旅游人数：年均12万人次。7.1经营成本与收入预测7.1.1经营成本项目年度经营总成本为1023.17万元，其中包括以下细目及相应费用：1）工资及福利费——预计该项目建设期、经营期需招聘管理人员及员工50人，按平均每人每月工资2000元计算，福利费为工资额的5%计，每年约126万元。2）固定资产折旧费——固定投资按7264.5万元计算，按平均年限法计算，净残值率按5%计，每年折旧费为690.13万元。3）设施设备维修费——按固定资产投资折旧费的30%计提，每年约207万元。7.1.2营业收入首期生态体验园项目营业收入概算：1）餐饮收入：800人/天×50元/天×365天=1460万2）住宿收入：125间/天×200元/间×365天=912.5万3）门票收入：300人/天×10元/人×365天=109.5万35 4）温泉收入：300人/天×30元/人×365天=328.5万5）购物收入：300人/天×10元/人×365天=109.5万合计：总收入：2920万7.1.3营业税金项目为公益性项目，交纳所得税税率25%。生态体验园建设完成投入使用后，争取国家税收优惠政策，税收返回支持园区科研工作，利于园区滚动发展。7.2损益分析项目经营期正常年营业收入为2920万元，营业成本为1023.17万元，毛利润为1896.83万元。所得税额为474.2万元，故正常年纯利润为1422.63万元。7.3盈亏平衡分析按照项目经营中可能发生的数据测算，以生产能力利用率表示的项目盈亏平衡点（BEP）为：按预计正常年标准衡量：这表明达到设计接待量的35%，项目即可保本，超过此接待量，项目开始盈利。说明项目抗风险能力较强。7.4间接效益分析7.4.1间接经济效益35 旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。生态示范园将在科研的基础上丰富休闲观光旅游活动内容，以带来更大的经济收益。按照一般规律，每1元的旅游直接收入可带来4.3元的间接收入，则项目建成后所带来的旅游间接收入6117.3万元。与此同时，生态示范园的建立将联动校园水生生物博物馆及艺术类、旅游管理、休闲体育等专业的发展，进一步增强海洋大学的综合实力。同时有利于优化湛江市的产业结构，在促进湛江市旅游业迈上新台阶的同时，带动一系列相关产业如交通、通信、工业、农业、餐饮、商贸服务业的发展。7.4.2生态环境效益交椅岭片区连绵起伏，是湛江滨海平原上难得的台地地貌，但因为火山地貌，自然土壤条件较为贫瘠，生态环境脆弱，热带季雨林植被一旦受到破坏，恢复起来有一定困难。为此，现代生态示范园区的建设通过恢复生态顶级模式，使湖光岩片区的景观得到有效恢复和保护，开辟新的游览线路和景点，拓展旅游活动空间。与此同时，通过在项目建设和经营过程中进一步作好宣传教育工作，还可以增强游客和本地居民的环保意识，引导人们自觉维护生态平衡，从而最大限度地协调好人地关系，取得生态环境效益。7.4.3社会效益旅游业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加1个直接就业人员，社会就能增加5个就业岗位。这样，通过现代生态示范园区的建立，可以提供近50个直接就业岗位和近250个社会间接就业岗位，可部分缓解了湛江市城镇人口的就业问题。35 现代生态示范园区的建立，可以吸引更多的中外游客，使得外界的先进思想、文化、观念和信息源源不断地涌入园区，有效促进文化的交流、融合，扩大对外开放，进一步提高广东海洋大学乃至整个湖光岩大旅游区的知名度。每年上缴国家财政的所得税为306.7万元，这是对社会的贡献，可通过返回资助科研建设，进一步发挥社会效益。35 第八章项目开发措施建议1）建立协调机构项目获准立项后，即应成立筹建协调小组，由主管副校长任组长，组织各相关职能部门及学校农学院、经管学院、体育学院等相关专家，组成开发领导小组，负责全面协调和统一组织项目实施。2）多方筹集建设资金除主要依靠招商引资与大企业合作开发外，还应积极争取各级政府生态开发资金支持和科研资金支持。3）全方位开拓客源市场在项目建设过程中同步抓好宣传促销工作，通过电视、广播、报刊等新闻媒体向外界大力推介生态体验园；宣传交椅岭地标式的特色旅游资源和新颖科普游乐项目；通过策划和举办每年一度的“春季生态交流会”、“交椅岭重阳登山欢乐节”，以及举办高尔夫培训中心、大学生之家沙龙等活动，吸引众多游人实地体验生态园区的特色项目，领略独特风采，从而拓展发展空间，有效占领更大的市场。4）严格保护旅游资源和生态环境突出的资源特色和良好的生态环境是生态示范园赖以生存和发展的自然物质基础，一定要倍加珍惜和保护。因此，一切建设活动和内容都要以生态恢复为前提，严格按照规划建设方案进行，不允许随意乱建，坚决杜绝建设性破坏。先进的生态科学发展理念是项目的产品特色，必须坚持贯彻，追求社会、生态、经济多重效益，走可持续发展的道路。35 5）重视引进和培训旅游人才专业人才在社会、经济发展中至关重要，一切竞争归根结底主要是人才的竞争，对于生态示范园这样科技含量高的旅游景点来说更是如此。因此，生态示范园建设要将引进和培训专业人才摆在突出地位，积极招纳有才干、懂市场、善经营、会管理的旅游贤才，并聘请科研专家作为顾问，严格培训高素质的从业员工，以适应园区经营发展的需要。35 附图1广东海洋大学主校区后山土地利用现状图2广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区功能分区图3广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区总平面图35 35 35 35'