康体养生园区可行性研究报告 60页

'第一章总论1.1项目名称康体养生园区1.2项目建设单位项目承办单位：XXXXXX综合开发总公司1.3项目建设单位概况XXXXXX位于全国路网中心，为特大型国有企业，现有职工20万人，离退休职工及家属近60万人，线路营业里程2838公里，共管辖单位71个，其中运营单位35个，非运营单位36个。近年来XXXXXX先后荣获全国“五一”劳动奖状、中国500强企业、河南省改革开放30年功勋企业等称号。XXXXXX横跨河南、山西、山东三省，京广、京九、焦柳线纵贯南北，陇海、侯月、新荷、宁西线横穿东西，是立足中原、服务四方的交通大命脉，是承东启西，连接南北的经济大走廊，有“全国铁路心脏”之称。XXXXXX综合开发总公司属于XXXXXX下属公司，全权承担本项目的开发建设。XXXXXX依法已在海南定安县注册了海南分公司，自觉执行当地政府的方针、政策、遵守法律、法规，接受相关部门领导的监督和管理，并严格按照市场规则规范公司行为。1.4项目建设地点海南省定安县XXXXXX水库旁1.5项目建设年限与进度安排项目建设年限3年，具体建设日期为2012年11月至2014年12月。项目建设分两期进行，一期工程为酒店公寓区建设，建筑面积60000平方米；二期工程建设为养生疗养区酒店主楼、别墅群及园林绿化工程建设，建筑面积为20000平方米。第60页共60页 1.6项目建设内容及规模本项目占地面积51840㎡（约77.76亩），总计建筑面积共80000㎡，绿地率大于40%，建筑密度为25%，平均容积率为1.8左右。本项目以多功能康体养生园区为主题进行建设，具体功能版块划分为“五区一园”：酒店公寓区、候鸟式度假疗养区、老年大学区、高级会所养生区、太极健身活动区以及书画家创作园。其中包括酒店主楼1栋六层，建筑面积16000㎡；酒店公寓5栋12层，建筑面积60000㎡；高级会所1栋3层，建筑面积1000㎡；老年大学1栋3层，建筑面积1000㎡；综合疗养、保健大楼1栋3层，建筑面积为1000㎡；太极健身活动区建筑面积为1000㎡。1.7项目投资估算及资金筹措本项目建设总投资47032.32万元，固定资产投资39084.03万元，其中包括土地购置及整理费用2604.5万元，建筑安装工程费用28385.68万元，设备及工具购置费用4830万元，工程建设其他费用2295万元，预备费968.85万元；项目前期运营铺底流动资金为7948.29万元。本项目投资的47032.32万元资金全部由XXXXXX自行筹措。1.8财务评价结论在项目初步设定的经营方案和经营规模下，康体养生园区正常年收入为5247.01万元，净利润为2188.51万元；税后财务内部收益率为9.70%，财务净现值为3600.17万元；项目投资利润率为17.33%，利税率为18.69%；项目所得税后动态投资回收期为11.16年（含建设期2年），企业盈亏平衡点为33.79%。经营财务分析结果表明项目具有较好抗风险能力和盈利能力，是可行的。1.9可研报告编制依据①　《投资项目可行性研究报告编制指南》；②　《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；③　《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划》；④　《国务院关于加快发展养生产业的若干意见》；⑤　《国务院办公厅关于加快发展养生旅游产业若干政策措施的实施意见》；第60页共60页 ①　《国务院关于进一步支持养生旅游事业发展若干经济政策》；②　《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》；③　《国际、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范》；④　《海口市人民政府加快发展旅游产业实施意见》；⑤　建设单位提供的其他资料。1.10项目主要技术经济指标表主要经济指标1项目总投资万元47032.322其中固定资产投资万元39084.03建设期利息万元0.00铺底流动资金万元7948.293资金筹措万元47032.324其中申请银行贷款万元0.00建设单位自筹万元47032.325经营收入万元5247.01正常年6销售税金及附加万元295.07正常年7总成本费用万元2033.928净利润万元2188.519所得税万元729.5010利润总额万元2918.0211投资利润率%17.3312投资利税率率%18.6913投资财务内部收益率（所得税前）%11.1514投资财务内部收益率（所得税后）%9.7015投资回收期（所得税前）年7.73含2年建设期16投资回收期（所得税后）年11.16含2年建设期17投资财务净现值（所得税前）万元6337.9818投资财务净现值（所得税后）万元3660.1719盈亏平衡点（BEP）%33.79第60页共60页 1.11可行性研究结论经综合研究论证，本项目建设依据充分，符合国际相关产业政策，属于国际鼓励并支持的产业项目。建设地址和建设条件较好，管理方法先进、技术成熟，项目建设方案合理；项目实施后具有良好的经济效益和广泛的社会效益。项目的实施通过采取相应的环保措施，不会对生态环境产生污染。项目财务评价显示本项目具有较好的财务效益和一定的抗风险能力。因此，本项目建设是必要的，也是可行的。1.11.1符合海南国际旅游岛建设发展方向根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》战略方针，要积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色，达到国际先进水平的旅游产业体系，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛，世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。《规划纲要》同时指出要把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的购物天堂、度假天堂、康体养生天堂。本项目康体养生园区的建设以第二章项目建设的背景和必要性2.1项目建设背景2.1.1养生旅游的起源第60页共60页 养生旅游起源于20世纪30年代的美国、墨西哥。目前养生旅游开发较为完善的旅游目的地主要是非传统欧美区域的发展中国家，而主要的客源市场则是欧美国家。2007年3月24日，在塞浦路斯南部城市利马索尔举行的第二届世界养生旅游大会指出养生旅游在世界范围内有很大市场，养生旅游发展完善的国家主要为古巴、新加坡、泰国、印度等国，这些地区吸引大量的欧美游客，这些国家的健康旅游不仅能唤醒人们对健康关注，还能转变人们治疗疾病、改善关于健康问题的观念。其在休闲健康旅游过程中不仅需要提供有品质的健康旅游产品来改善人们的健康，同时还需要一些列的配套设施来支持，调动了对人们健康有帮助的一切要素来开展生态养生悠闲旅游。在国际养生地产开发经验中，养生地产应该具有以下三个基本要素：项目所在地优秀的自然环境——项目所在地独特而且深厚的养生文化底蕴——项目本身拥有的完备的养生配套。一个养生地产项目首先要有养生的环境，或临山，树木郁郁葱葱，或靠水，空气湿润清新，或临湖，享受湖光山色，或沿海，拥有阳光沙滩。这些都是养生地产项目必备的自然环境资源。其次，养生地产要有丰富的内涵和多样化的方式，比如，泰国的养生地产项目肯定少不了SPA，就是泰式按摩，印度的养生地产肯定少不了精油按摩。我们国家养生地产就更丰富多样的养生方式和文化底蕴，比如：康体中心、中药保健、营养配膳、温泉桑拿、绿色食品等都是养生地产必不可少的条件之一。再次，项目本身要有完备的养生生活配套，比如：养生会所，健身俱乐部，泳池，绿地，医疗，管家服务等等。只有这三点齐备，才算是一个名副其实的养生地产项目，才拥有可以养生的资格。对于养生旅游的概念内涵，各种看法各有各的特点和侧重点，这也说明要对养生旅游下一个完整准确的定义确实很困难。最早的中医学著作《黄帝内经》包含着丰富的养生理论，它认为养生是一种预防医学，是在天人合一的状态下，法阴阳，畅情志，节饮食，并通过适当的运动，来达到“治末病”、“消末患”的防病健体、延年益寿、繁衍生息的目的。2010年海南国际旅游岛“度假养生”文化节是为了满足越来越多的全国各地老人前来海南过冬度假、养老、养生的需求，让他们在海南可以有组织的活动、有大家庭的依靠感、感受到更多人文关怀而举办的大型活动。2010年，是海南国际旅游岛建设元年，随着“度假游”“养生游”等旅游理念推陈出新，如何打造年底的度假养生平台，成了国际旅游岛更快更好建设的道路上一个重要研究课题，得天独厚的自然条件，稀缺的优质空气资源，大海、沙滩、气候宜人、四季如春等海南独特的标记，但这些天然成品只是吸引过冬老人来海南过冬的天然资源，如何让这些资源凸显特色并化作能量，给海南的养生度假游注入更多文化内涵才是关键所在。第60页共60页 养生地产就像旅游地产，商业地产，娱乐地产，教育地产，文化地产等，它是一种复合型地产开发类型。简而言之，就是地产与养生的结合。在解决温饱问题之后，对健康的追求成了人民大众的最主要意愿，人人都希望自己和身边的人健康、长寿，因此，房子的居住功能自然而然地被延伸，与养生紧密结合在一起。为日益增长的亚健康人群和老年人提供一种解除亚健康和老年病的健康的生活方式。2.1.2海南养生地产，发展潜力空前在房地产宏观调控不断深化的背景下，中国房地产发展模式也正在发生深刻的转型。文化产业、旅游产业与房地产的结合成为趋势。如何发展养生地产，如何充分结合文化产业开发房地产成为业内所关注和探讨的话题。随着海南城市化进程的加快，以及在国际旅游岛的利好政策下，海南人民生活水平在不断提高，海南有独特旅游度假资源，旅游度假居住已逐渐成为来海南一种时尚，养生地产业随着国际旅游岛春风迅速发展了起来。特别是海南各区在经过近几年发展，充分利用了当地资源，大力发展旅游产业，其中旅游房地产是该产业最大组成部分，旅游地产下的养生地产在海南已成为各级政府建设目标，也是提升城市形象、展现城市内涵，完善城市功能配套都转型向旅游产业发展，在旅游地产的壮大过程中，一个城市的地产发展不能当纯以景观来带动整体产业长久发展，旅游地产的发展必须具有旅游、度假、养生、居住和延伸价值，如何要充分表达出来。我个人认为，海南具有不可复制的资源，有独特天然环境，旅游业在全国属于最大。旅游地产当靠海边开发，很容易破坏生态资源，降低整体资源利用率。为了保护好生态环境，提高生活水平，我们从旅游地产中摸出了一套新旅游房地产发展模式。在保护生态自然前提下，即能旅游度假、又可以养生居住，那就是今天我们共同研究话题“养生地产”，海南建设养生地产有了非常广阔和长远的发展空间。2.1.3养生地产，引领住宅文化新潮流海南作为旅游产业大省，其得天独厚的旅游资源和多民族风情一直是旅游地产开发的亮点。海南作为亚洲论坛永久性会址，其国际知名度和影响力都令世界睹目。海南气候优势也当之不愧是全国第一，四季如春，冬暖夏凉，常年气温24度，是度假养生居住的最佳选择。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，目前我国60岁以上老年人人数已经达到1.78亿，占全国总人口的13.3%。预计到2015年，这个数字将增加到2.21亿，占总人口的16%，平均每年增加老年人860万。到2030年将达到30%。养生养老已成为社会一大问题，政府也开始着力解决养生养老问题，对于养生养老地产也将给予大力支持，也迎来了快速的发展机遇。目前海南省老年委员会透露，省政府目前正在制定海南省养老服务体系的一些相关制度，引导和支持养生地产的开发。全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝表示，如今调控中的房地产面临转型，传统的快捷式、以住宅为主的开发模式受到制约，产业与地产结合迎来机遇，旅游地产和养生地产有着无限的发展潜力。第60页共60页 2.1.4定安—海南养生地产桥头堡在此，我们要说一说，海口的后花园——定安养生地产的发展状况，之所以要单独把定安拿出来说，是因为，在海南养生地产发展的起步阶段，定安的白塘水库旁周边地块，因为白塘水库的卓越环境，在海南养生地产发展中已经捷足先登。白塘水库风光秀丽，湖面碧波荡漾，青山环抱，养生环境卓越，是天下不可多得的休闲养生胜地。另一方面，定安的养生文化源远流长，据史书记载，文笔峰是海南道教文化的发源地，文笔峰的道教文化中有大量的养生文化，传承千年至今，保留了丰富的养生方式，为我们今天的养生地产项目提供了丰厚的文化内涵。综上所述，定安不仅拥有优秀的自然环境，还有由来已久的养生文化，更有湖区完备的养生配套。2.2项目建设的必要性2.2.1顺应海南国际旅游岛的建设发展战略方针根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》战略方针，要积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构;着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的度假天堂、康体养生天堂。2.2.2推进海南省养生旅游度假区的快速发展顺势飞扬是养生旅游度假区快速发展的难得机遇。本项目立足于发展养生旅游度假区，促进养生旅游度假区的快速发展，做强做大，做出海南省的养生产业特色，为国际人才及企业提供舒适的度假、交流平台，同时建设针对养生旅游区相关手续的综合产业平台，推动海南人才基地、企业及海口文化旅游区的快速发展。真正把养生度假产业打造成为海口市的支柱产业、朝阳产业。 2.2.3加快推进地方文化事业和旅游产业发展第60页共60页 近年来，中央和地方政府极为重视与支持文化事业和旅游产业的发展，相继出台了国务院《关于进一步支持文化事业发展若干经济政策》、《加强我国非物质文化遗产保护工作意见》和《关于进一步加快发展旅游业的通知》等一系列国际对文化和旅游产业的指导精神和扶持政策。国际文化旅游区综合产业平台建设项目，将做为海口文化旅游产业的硬件，形成地方新的旅游文化经济支点，有利于落实科学发展观，繁荣地方文化和旅游事业、加快文化强市建设。2.2.4顺应现代康体养生旅游发展需求开设民族风情文化展览在北美和东南亚各国，已经是深受欢迎的旅游时尚。在我国中原文化和东北区域少数民族文化的产业开发已广为大众所熟悉，相对来说海南的养生文化资源还是一片待开垦的处女地，具有巨大的新鲜感和吸引力。创建国际养生文化旅游区综合产业平台项目，为地方养生旅游文化增加了新的内容，促进了海口养生旅游文化产业和相关产业的快速发展。第三章宏观市场分析与区域市场研究3.1国内市场调查分析3.1.1我国养生旅游度假村的市场需求我国城镇居民人均建筑面积已经走过了住宅严重短缺的阶段。目前百分之八十空巢家庭的老人都能够照顾自己，不需要更多帮助，但随着老年人年龄的增长，要借助于社区助老服务。目前在住宅市场激烈的竞争中，虽然北京、上海、成都等地的开发商们纷纷推出“亲情”楼盘，但往往是房产开发商打的“亲情”牌，真正适合人口老龄化的人本住宅和养生养老亲情社区却寥寥无几。当城市居民“居者有其屋”的梦想在一定程度上满足以后，面对人口老龄化带来的严峻问题，迫切需要新一波“居住革命”。设计和建设人本住宅、倡导“养生养老亲情社区”适逢其时。养生养老亲情住宅的内涵：是一种以维系和增进家庭亲情为主、老年住宅和普通住宅混合布置、两代或多代人同住一个住宅小区、但各有各的独立的生活空间、可合可分，从而充分体现“以人为本”、努力追求住宅人性化、充溢着人文关怀的新型社区。养生养老亲情住宅与老年公寓、老年社区不同，老年社区中都是老人，容易使老人产生消极心理。而养生养老亲情住宅适合“居家养老”。我们既可以为有消费能力的消费者设计、建造养高，空气中的负氧离子含量高，能提高人体免疫力，其负氧离子含量是内地污染严重的大城市的500到1000倍。第60页共60页 3.1.2养生旅游度假村的发展前景环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到海南过冬、度假充满热情，客观上造成了海南近期推出的房产大多数被内地人所购买。业内人士认为，未来几年的海南房地产具有较大的市场需求。我国自90年代初，老年人口便以年平均3.32%的速度递增，我国处于“高出生、低死亡、高增长”的社会时期。我国退休人员每年增加300万。目前中国60岁以上老年人口已超过1.451亿，约占总人口的10.97％；岁以上的人口超过9400万，65占总人口的7%以上；80岁以上的老年人口达1300万。预计到2015年我国老年人总数将突破2亿人，2027年超过3亿人，2044年将达到4亿人。届时四个人中就有一个老年人，中国人口年龄结构由成年型进入老年型。面对日益突出的城市老龄化问题，如何养老正成为整个社会必须关注的问题。中国老龄科研中心与联合国人口司的预测：今后的三四十年，我国人口老龄化发展速度与规模均居世界各国之冠。高龄老人带病生存，甚至卧床不起的也会大幅度增高，需要社会与家庭的照料和帮助的会越来越多。社会进入老龄化之后，随着人们观念的改变，再细分不同老年人群的不同需求，一个巨大的老年住宅市场已经凸现。与老年人口加速度增长、老年住宅需求加速度增长相对应的是老年住宅项目的绝对稀缺。老年住宅产业的市场特征分为需求市场和供给市场两个部分：从需求类型上来看，总体上以家庭养老为主，自我养老型集中在经济发达地区和人口素质较高的区域。社会型养老保障体系还不完善，服务质量不高，不能提供较好的生活质量。以独居、高龄、经济收入不高的人群为主体，伴有家庭型养老特征。年龄流动增长使得老年公寓具有巨大的潜在市场，因此同时具有自用、共用、备用的需求特征。从供给类型上来看，主要表现为：1、供给市场不足。从全国范围来看，养生养老亲情住宅是房地产发展到一定阶段，需求市场细分后的产物，相对需求市场，供给发展起步较晚，但在短期内会呈迅速发展的态势。2、养老型产品单一、不符合发展需要。目前的养老型产品主要是营利性（非产权式）公寓养老；以及少量福利性质的机构养老；形式单一、品质已跟不上发展需要。3、需求市场带动供给市场发展。城市化进程、人口素质提高、家庭规模小型化需要市场细分，引起供给市场发生变化。从以上几个特点可以看出，把老年产业做大、做精，是需要市场的支持的，反之，整个产业的发展同样可以推动为老年产业做出积极贡献的企业。目前在美丽的海南区域内可以供给的养生养老房地产还是比较稀缺，在未来几年内将远远难以满足市场对海南养生养老住宅产品的强大需求。在此背景下，开发建设养生养老亲情住宅项目无疑是适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。第60页共60页 3.2区域市场调查分析海南气候环境具有明显的独特性，西伯利亚的冷空气一到广东，往往就在琼州海峡发生了变化。在海南，严重威胁人类特别是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支气管炎、肺心病、脑血管疾病发病率大大低于北方。新鲜的空气，能促进血液循环，大大降低高血压、心血管疾病的发病率。大量新鲜的果蔬食品，能净化人的血脂。随着追求候鸟式生活方式的老人数量日益增加，为海南的城市定位提出了新的课题，为住宅产业的开发带来了新的方向，开发专业的老年住宅成为实现“市场满意、社会满意、企业满意”的最佳定位，更是避免盲目开发、恶性竞争，实现土地资源最优化利用的开发方式。因此定位为度假养老需求，增加额外的养老生活服务配套，这样的项目肯定会受到政府、市场、行业关注和取得良好的社会口碑和经济效益。1、从海南来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的省会之一。在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，海南的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出，海南房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。2、海南有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美丽骄人的资源。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。近年有超过2000万海内外游客来海南旅游观光度假（其中海口超过500多万人）。3、房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道，2001年到2008年间，海南房地产的购买者当地居民只占10%，海南岛的客户占了20%，而全国其他城市的购买者占了70%。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向海南这样的旅游胜地，给海南房地产带来了百年一遇的良机。综上所述，养生养老亲情住宅项目的开发有着良好的外部经济环境，社会环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。3.3项目市场需求预测第60页共60页 据海口市有关部门抽样调查：每年都有数万老人从内地各省份来海南过冬，一般要住三四个月时间才返回家乡。他们有的以几百元价格租下私人房屋居住，有的长期租住便宜的家庭旅馆，有的借居亲戚朋友家，有的干脆在海南买下房子作为养老度假之所。由此可以看出，目前海南老年度假养生房地产市场尚处于自发原始的状态，并没有真正意义上的为中老年客户量身定制的养生度假住宅社区，项目建设具有填补市场空白的意义，市场潜力巨大，项目前景看好。3.4项目SWOT分析3.4.1优势分析（S）1)政策优势林方略委员在向全国政协十一届三次会议提交的提案中，建议国家从引进企业和资金方面给予海南特殊支持。一方面鼓励社会办医，特别是引进外资兴办档次高、服务优、管理精的医疗、养生、康体产业集群，打造一批具有海南特色和行业优势的养生康体胜地，作为全行业的排头兵；另一方面，在引进外资方面给予特殊支持，适当放宽政策，让海南先行一步。2)气候、地理环境优势本项目位于海南定安县白塘水库旁，地理位置优越，区域优势明显。海南长夏无冬，气候宜人，阳光、沙滩、温泉、森林等资源十分丰富，且品位很高，再加上空气清新、水质优良等得天独厚的条件，特别适合发展养生康体产业，“一些哮喘病患者到海南过冬后症状完全消失，无需药物便达到保健效果。”海南具有独特的养老自然资源，候鸟疗养度假已成趋势。项目辐射到海口、定安、琼海，有大量的高端客户群，地理位置适合高级会所度假，真正的海口市的后花园。本项目距离海口南站、轻轨东站车站距离仅三十分钟车程，区域内公交车路线通过，交通条件非常发达。3)客户来源优势2006年XXXXXX撤销了海南职工疗养院。但最近几年XXXXXX的职工疗养都在北海、威海、青岛等地疗养，那里的风景、气候、温度、空气质量等远比不上海南，因此职工来海南疗养有着巨大的客观需求。XXXXXX拟对海南定安县白塘水库旁的职工疗养院进行彻底改造升级，项目建设刻不容缓。XXXXXX在职职工及离退休及家属有60多万人，所建项目客户来源充足。4)独特的市场定位多功能康体养生度假地产，填补了海南养生养老度假市场的空白，在产品概念、户型设计迎合了中老年客户特殊生理、心理需求。5)强大的背景实力支持第60页共60页 本项目由XXXXXX投资建设，具有雄厚的经济实力支撑和可靠的品牌信誉保障。XXXXXX位于全国路网中心，为特大型国有企业，现有职工20万人，离退休职工及家属近60万人，线路营业里程2838公里，共管辖单位71个，其中运营单位35个，非运营单位36个。近年来XXXXXX先后荣获全国“五一”劳动奖状、中国500强企业、河南省改革开放30年功勋企业等称号。XXXXXX横跨河南、山西、山东三省，京广、京九、焦柳线纵贯南北，陇海、侯月、新荷、宁西线横穿东西，是立足中原、服务四方的交通大命脉，是承东启西，连接南北的经济大走廊，有“全国铁路心脏”之称。随着海南国际旅游岛的开发建设，XXXXXX职工、离退休干部及职工家属到海南疗养、养老，有着急切的期待。项目有着特别的区位优势，立足定安，背靠海口，眺望琼海、博鳌、辐射海南岛半壁河山。为了给铁路职工的疗养和离退休老干部的晚年生活提供更为舒适的环境，投资建设项目的4.7亿资金全部由XXXXXX自筹投入。3.4.2劣势分析（W）1)项目地块容积率设定不够合理目前，定安县对靠近白塘水库的北部较大地块容积率设定为0.5，南部较小地块容积率设定为1.0。如按照现有确定的容积率进行建设，建设规模难以满足项目实际落地需求，按合理地规划需求项目容积率应上调至1.8左右。2)周边生活配套设施尚不够完善，商业繁华程度较低项目周边居住产业集聚程度较低，不足以产生规模效益，项目产品的定位和所处的地理位置因素限制，都不足以立马打响产品的知名度。3)康体养生度假专业人才缺乏康体养生度假旅游服务水平的高低在很大程度上决定着养生度假产品质量的高低，而康体养生度假服务水平的高低取决于康体养生专业人员素质的高低。养生旅游人才必须具有养生相关专业知识、医疗护理常识，了解宗教养生文化、懂得保健食品的烹制，并且要具有与人有效沟通的能力和处理突发事件的能力。目前，海南符合上述要求的专业养生度假人才仍未到达要求。3.4.3机会分析（O）1)休闲时代的来临第60页共60页 所谓休闲时代，是指一个国家或地区人均GDP进入3000-5000美金阶段以后，在居民生活方式、城市功能和产业结构等方面相继形成休闲化特点的一个发展时期。中国人均GDP到达4283美元，已经步入休闲时代。休闲观念已经深入人心，正在逐步形成为人民的一种生活常态。中华传统养生文化石在特点的价值体系和文化环境中形成的特定思想。中国传统养生文化已进入生产活动之外的“休闲”，以养生作为基本取向，倡导一种文明、健康、科学的生活方式。1)政府重视养生度假发展海南作为国际旅游岛规划纲要获批后，由于轻轨、机场等各项基础设施的建设，海南经济、养生度假发展将上升到新的发展阶段，政府已明确指出提出了“发展以休闲，养生为主要特色的都市生态休闲度假产业，重点发展以养生为主的特色旅游度假，建设生态湿地、康体疗养为一体的特色康体养生度假区”。2)康体养生度假旅游发展势头良好由于海南得天独厚的气候天气，海南具有独特的老人养老自然资源，对老年人的身体具有良好的保养和康复作用，被世界养生大会誉为最适合老年人居住的地区。近几年来，老年人到海南过冬避寒呈成长态势，越来越多的老年朋友选择在海南过冬，海南已经成为中国老年人冬季养生度假的首选目的地。3.4.4威胁分析（T）近年来，随着国内养生度假旅游热潮的兴起，海南省海口、三亚等地方已经相继发展养生度假旅游区，虽然尚不够成熟，但同类产品竞争激烈，在一定程度上对定安康体养生园度假旅游构成威胁。3.5项目市场定位分析3.5.1项目市场定位本项目以建设多功能康体养生园区为发展目标，目标市场定位于以XXXXXX大批量退休铁路职工疗养为中心客户，以中低端观光度假人群、候鸟疗养的普通阶层为主线客户，以高端休闲养生度假人群、“有钱有闲”阶层度假人群为核心客户，以高端文化创作人群、书画爱好人群为精华客户，以海口、琼海、定安等地区短线休闲人群为辅助客户来进行养生度假市场开发。3.5.2项目定位的依据①　海南具有独特的老人养老自然资源，对老年人的身体具有良好的保养和康复作用，被世界养生大会誉为最适合老年人居住的地区。近几年来，老年人到海南过冬避寒呈成长态势，越来越多的老年朋友选择在海南过冬，海南已经成为中国老年人冬季养生度假的首选目的地。②　在海南无房产，而冬季又短期在海南租房的候鸟——潜在客源基础③　海口、定安、琼海目前还没有成熟的候鸟式疗养院——市场空白点第60页共60页 ①　候鸟式疗养院的服务、保健、生活设施健全——差异化竞争3.5.3项目作为养生旅游疗养定位优势1)项目地理区位优势①　南丽湖是海南已成气候的旅游度假区，湖边有一个27洞的高尔夫球场。②　文笔峰是道家南宗坛主，道家推崇养生，道法自然，景区内有海南最大的沉香基地。③　与海口的同城概念，一个小时的车程。海口的医疗保障系统日趋完善。湖景、空气、生态等等，都是康体疗养养生的好去处，本项目一应俱全。项目落地后，我们将与海口的三甲医院和三亚的301医院海南分院合作，打造海南一流的疗养保障体系。2)项目支撑点①　海南是全国富豪聚集地——高端会所的客源基础②　XXXXXX为特大型国企——疗养度假的坚实客源基础③　海南目前还没有一家形成规模的疗养度假和高端会所——差异化竞争④　政策支持——目前，海南在强力打造老年人保险体系。是海南省委省政府10大民生工程之一3.6项目营销策略3.6.1市场推广准备本阶段的主要任务是根据项目自身的SWOT因素分析，在进行市场调查的基础上结合消费者心理挖掘项目的卖点，同时对各阶段推广策略及实施安排进行统筹计划，从而为项目的推广实施打下坚实的基础。1)充分挖掘卖点本项目在挖掘热点时应充分结合市场调研结果，抓住消费者心理，重点突出项目自身的特色。如：对于酒店公寓，老人大学等应重点突出独特的生态景观、康体养生理念、建筑设计特色、配套设施以等；2)阶段性推广思路项目销售过程可以划分为预热期、强销期、持续期、尾盘期四个阶段，项目市场推广过程也随之相应地划分为四个阶段，我们针对各个阶段销售任务的不同制定不同的推广计划思路。第60页共60页 （1）预热期。在这一时期，推广的内容主要是本项目的形象推广，重点突出项目的康体养生主题，让目标客户知道整个项目的主题概念和倡导的生活方式，展示康体养生园的基本情况。（2）强销期。本阶段以突出市场主题为主，吸引大量的目标客户群关注，以广告推广和活动推广为主。在推广销售上应利用预热期所聚集的人气，根据实际的销售情况适当的调整，同时继续加大推广力度，充分体现康体养生热潮。（3）持续期。在本期内，以突出广告主题为主，积聚人气。注意采用适当的促销推广手段并配合大量的促销活动，进一步吸引消费者，扩大销售额。在价格上，也可进行适当的调整，但调整幅度不宜过大，注意维护企业的市场形象。（4）尾盘期。本阶段的推广内容以装修、配套等工程不断竣工的形象广告为主，应重点宣传项目的竣工及入住前的准备等内容，同时采用适量的价格策略。可根据前期的酒店公寓实际销售情况，对个别盘尾房进行折扣优惠销售。在广告宣传上，应尽量减少广告时间和频率，降低宣传力度，减少不必要的广告支出。在项目的市场推广中注意以上策略的搭配使用，注意策略的组合与调整。1)项目推广策略根据本项目开发特点及目标市场定位，项目推广前期采取进攻型整合营销传播战略，通过线上、线下传播媒介全力宣传项目，利用目前海南老年养生度假市场的暂时空白迅速抢占市场主动权；项目运营后期采取维护型营销策略，通过具体的服务和设施配套保持项目品牌经营的美誉度，延长项目园区品牌生命周期。具体项目推广措施如下所示：（1）户外媒体①现场围墙。在项目施工现场四周的围墙上，可以通过喷涂效果图的方式来展示项目的楼盘形象、突出建筑物的特色，以吸引周边或过路的购房者，应当注意色彩的使用以及美文设计。②户外路牌。可在项目周边和县城内主要交通干道两侧设立户外广告牌或灯箱广告牌，吸引消费者。（2）电子媒体①广播和电视。参照以往市场调查结果，有近20％的人通过广播和电视来获取房地产信息。因此，建议选择收视率较高的广播和电视，如海南电视台、阳光卫视、海南音乐广播电台等进行广告宣传。②通讯设备。在信息传递快捷的今天，几乎每个人都拥有一部手机。因此，通过发送本项目的相关文字或图像信息到掌上通信设备或移动通讯工具中，可以起到更好的宣传作用。第60页共60页 ③计算机网络。目前有很大一部分购房者是通过网络来获取房地产信息的。因此，建议项目开发商结合网络广告营销和企业网站营销两种方法进行市场推广，在各大有关房地产信息网站，如“搜房网”“新浪地产”等专业网站上发布本项目的具体情况，同时对销售情况及时更新。（3）印刷媒体目前，报纸广告覆盖面及其影响力较大，仍属于产品信息发布和形象树立的主要手段。建议本项目可选择区域内市场发行量较大的报刊，如《南国都市报》《海南特区报》等作为主要宣传媒体。第四章建设地址和建设条件4.1建设地址项目地块占地面积51840m²，建设地址位于海南省定安县黄竹镇白糖水库旁，东邻223国道和海南东线高速，北靠定安县XXXXXX水库。302省道从项目地块腹部穿过，向西直达龙门镇，向东连接东线高速，与北部县道连接通向南丽湖风景区、海南文笔峰道家文化苑等景区。项目建设地块交通便捷，休闲度假资源丰富，场地形状规整平坦，市政设施配套齐全，周围植被覆盖率高，地理区位优势明显，是开发建设康体养生项目的黄金地段。4.2建设条件4.2.1气候气象项目规划区地处海南东北部地区，属热带季风海洋性气候。项目所处在定安县XXXXXX水库旁，基本特征为：四季不分明，夏无酷热，冬无严寒，气温年较差小，年平均气温高；干季、雨季明显，冬春干旱，夏秋多雨，多热带气旋；光、热、水资源丰富，风、旱、寒等气候灾害频繁。年平均气温22.5℃～25.6℃,年日照时数1780～2600小时，太阳总辐射量4500～5800兆焦耳/平方米，年降水量1500～2500毫米（西部沿海约1000毫米）第60页共60页 海南岛东北部大部分地区年平均气温在22.5℃～25.6℃之间，中部山区略低于23℃，南部、西部略高于25℃，等温线向南弯曲呈弧线，由中部山区向沿海递增，沿海高于内陆，南部高于北部。最冷月在1月份，中部山区月平均气温16.5℃左右，全岛最低，最热月大部分地区出现在7月，月平均气温西部的东方为29.2℃，为全岛最高。4.2.2水文定安县境内水源丰沛，河流纵横，呈网状分布。南渡江是境内最大的河流，集水面积在100平方千米以上的河流有南渡江、巡崖河、龙州河。永丰河、南定河、温村河、卜南和、加浪河、文曲河、塔洋河等10余条，集雨面积100平方公里以上，呈网状分布，水能蕴藏量大，可开发量11216千瓦。中二型水库2宗（100立方米以上库容），小型66宗（10--100立方米库容），山塘36宗（10立方米以下库容）。其中：南丽湖是琼北地区最大的人工湖，如今已发展成为集水利灌溉、人畜饮水、淡水养殖、旅游业为一体的综合性水库。白塘水库灌区是定安县的水利骨干工程，主要担负黄竹镇和龙门镇的灌溉任务。4.2.3地质地貌特征定安县位于海南省东北部内陆，南渡江中下游南畔，地处东经110°7＇至110°31＇，北纬19°31＇至19°44＇之间。定安县总面积1189平方公里，全县可利用土地面积178.1万亩，其中耕地面积 72.24 万亩，可开发的坡地、荒地60万亩，土地资源丰富，土地肥沃。土壤主要分三类型：南部地区以火山喷发的玄武岩和砾岩风化壤土及砂质粘土为主，适宜粮食、橡胶、槟榔、甘蔗种植；中部地区属棕色粘土和沙质壤土，适合荔枝、菠萝、龙眼、花生、胡椒等热作经济作物的生长条件；北部地区属南渡江冲积平原，地势平坦，水源充足，农田基本设施完善。4.2.4社会经济概况1)工业定安县已被列入海口经济发展圈，地理位置优越，与省会城市海口仅一江之隔。县城距离海口市中心、海口火车站、秀英港、美兰机场均为半个小时的车程，环岛东线高速公路贯穿其中，农产品加工资源丰富，发展工业有得天独厚的优势条件。第60页共60页 全县现有略具一定规模的工业企业有88家，其中国有企业11家，集体所有制企业25家，股份制企业2家，私营企业42家，外来投资企业8家，年生产规模在500万以上的工业企业有15家。制糖工业是我县传统的特色产业，全县有两家机制糖厂（茶根糖业有限责任公司和居丁糖厂）都属于中型制糖企业，每天可处理甘蔗量3000吨，每年可自理甘蔗总量35—40万吨，生产的一级白砂糖产品深受消费者的欢迎。茶根糖业公司生产的一级白砂糖在全国食糖产品评比中获得一等奖，位居海南第一名。从工业产业结构现状来看，基础上集中于食品加工业、服装加工业、汽车维修业等三大行业，还有镭射光盘、制药、牙膏、建材、彩印包装等新兴工业。乡镇工业主要从事橡胶与槟榔加工。槟榔加工主要分布在定安县南部几个乡镇，槟榔干果产品主要远销湖南、湖北、江西等地，定安槟榔已成为湖南地区销售槟榔干产品的一大品牌。橡胶加工业主要是对橡胶半成品加工，中瑞、南海、金鸡岭三大国营农场橡胶厂规模较大，主要生产颗粒胶，各乡镇民办小胶厂加工片胶。工业招商引资取得显著成效。到目前为止，近两三年在开发区内落户的工业招商引资项目有12个，总投资13860万元。其中，已建成投产的项目有7个，正在兴建的有5个，有的项目投产后已发挥经济效益。其中安裕皮革制品有限公司、海南绿沁园实业有限公司、海南台胜渔业有限公司、定安顺安皮革制品有限公司是出口型企业，生产的皮革手套、菠萝罐头、冷冻罗非鱼片等产品全部出口，产品畅销美国、澳大利亚、加拿大、台湾、日本等地。1)农业定安县总面积1189平方公里，全县可利用土地面积178.1万亩，其中耕地面积 72.24 万亩，可开发的坡地、荒地60万亩，土地资源丰富，土地肥沃。土壤主要分三类型：南部地区以火山喷发的玄武岩和砾岩风化壤土及砂质粘土为主，适宜粮食、橡胶、槟榔、甘蔗种植；中部地区属棕色粘土和沙质壤土，适合荔枝、菠萝、龙眼、花生、胡椒等热作经济作物的生长条件；北部地区属南渡江冲积平原，地势平坦，水源充足，农田基本设施完善，是全县瓜菜主要产地，近年来冬种瓜菜发展快速，主要品种有圣女果、青龙丝瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、园椒等。定安县距海南省省会海口市仅38公里，依托海口市近郊的优势，在定安县北部建设适度规模的“菜篮子基地”必定有很好的发展。4.2.5交通、水、电供应等条件本项目建设所在地已基本实现三通一平，交通、水、电等供应已经投入使用。1)交通第60页共60页 环岛东线高速公路在本县境内通过，沿途开设三个分道口与县内各公路、南丽湖风景名胜区和塔岭工业开发区相连；全省东线、西线和两横干线公路贯穿定安县东南西北地区，形成良好的交通网络，县城距海口市仅39千米，交通十分快捷便利。海汽定安公司和广隆定安分公司共有43辆班车，加上5辆个体车，每天共有48辆班车往返定安与海口之间，车辆实行滚动发班。1)供水定安县城目前由塔岭水厂为县城主要生活用水供水设施，水源为南渡江水，设计日供水量为5万吨，现供水量为2万吨。县城工矿企业生产用水只要来自塔岭水厂。现在县城供水普及率100%。人均用水量260升/人·日，水质达到国家生活饮用水标准。项目选址地区用水由市政供水管道引两条线路接入园区规划供水管道，采用下行上给的供水方式，可满足生活、消防等项目用水需求。2)供电本项目用电可直接从定安县供电所引两条供电线路直接接至该项目区内的配电室供给，生产、生活用电有保障。第五章项目建设方案5.1项目设计依据①　《海南国际旅游岛建设发展规划刚要》；②　《投资项目可行性研究指南》；③　国家发改委与建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；④　《国家产业结构调整指导目录（2011年）》；⑤　XXXXXX综合开发总公司提供的相关文献资料。5.2设计原则①　本方案以人为本，环境为先。如今的海南旅游市场，度假、养生一观念已经深入人心，旅游度假者的口味已发生了根本性的变化，本方案将以康体养生和候鸟疗养度假作为设计重点。②　符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型等与周边环境的关系，并应符合国际有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定；第60页共60页 ①　功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理、维修方便，留有一定发展余地；②　体现以人为本的建设理念，以科学、严谨的态度，在技术可行的前提下，充分利用现有的各项配套设施，最大限度的提高土地利用率，考虑适当的活动空间，创造优美怡人、统一协调的环境；③　合理布局，注重生态环境建设，实现社会、经济与环境效益的协调统一和可持续发展，达到商业利益和环境效益双赢的目的；④　建筑造型新颖，具有时代特色，体现出建筑的内涵及鲜明个性；⑤　基地与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各运动流线保持顺畅、短捷；⑥　建筑物布置应考虑当地总体景观，与周边环境相协调；⑦　便于利用当地已有的上下水、供电、通讯等基础设施。⑧　建筑风格上，力求使传统的建筑风格和现代建筑手法相结合，使候鸟老人及游客在享受生活方便的同时，感受到传统文化的延伸和时代的气息。5.3建筑设计依据①　《民用建筑设计通则》②　《住宅建筑设计规范》③　《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年修订版）④　《公共建筑节能设计标准》GB50189-2008⑤　《产业建筑设计通则》（GB50352-2005）⑥　《城市土地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）⑦　《建筑设计防火规范》（GB50016-2008）⑧　建筑单位提供的功能分配及设计要求和基础资料5.4项目总图布置5.4.1项目概念性规划方案1)总体设想第60页共60页 项目康体养生园区紧靠302省道，下高速进入302省道就可以看到一个档次较高的建筑、园林、休闲、交友场所。在显赫位置明显设置标志，“郑铁康体养生园”。走进园内，经过绿化优美的林荫小路进入敞亮的酒店大厅，通过后门口直到蔚蓝色的游泳池，面向着白塘水库，看着清净的水面，享受着海南椰岛的气候和美景。走进库边，有设计别致的曲径栈道、快艇码头和浮廊小亭，给入住酒店客人休闲、养生、写生、交友的优美环境。从库边回来经过用河卵石精心铺设的小路，两边是青绿的草坪，点缀着各种名贵花草、树木，到了养生疗养区、书画创作区和太极拳活动区，不同年龄段的人都可以在此打打太极拳，参加动如“行云流水，连绵不断”这种即自然又高雅的运动，可亲身体会到音乐的韵律，哲学的内涵，美的造型，诗的意境。使疾病消失，使身心健康。1)具体功能分区根据项目单位规划设想与发展战略，将项目打造成以五星级标准酒店公寓为主体，以候鸟度假疗养、老年大学为主线，以高级会所为核心，以书画创作园为精华，以太极健身休闲为辅助的定安第一、海南岛北部一流、海南知名的“高端会所式”的多功能康体养生园。具体功能分区划分为“五区一园”：酒店公寓区、候鸟式度假疗养区、老年大学区、高级会所养生区、太极健身活动区以及书画家创作园。①　酒店公寓区酒店公寓区包含了大酒店主楼和酒店公寓，大酒店主楼将融入五星级商务酒店，主要接待国内外来此洽谈、合作、交流、议会等商务和旅游人士，酒店内主要包含：标准商务房、高级商务房、商务套房、会议厅、宴会厅、养生餐厅、室内健身房、室外泳池等配套设施。该大酒店主楼主要以艺术为主题，将艺术元素融入酒店氛围，打造独具魅力的艺术文化精神居住环境。酒店内以木材装修为主，酒店内渗透着古色古香的风情韵味，家具均以传统中国式木材家具为主基调，让国内游客有家的归属感。酒店公寓区是郑铁海南定安康体养生园内的起步核心区，建设在风景秀丽，碧波荡漾的的白塘水库旁。其户型主要为两室一厅、一室一厅，公寓内配套餐厅，提供个性化的家居及服务,装修主要以亲和力、家居性，舒适性和实用性的为主，让住户来海南度假疗养时有归家的舒适感。酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓，无需物业管理，酒店公寓配有完善的管理设施，其功能既有住户至上，优质服务的现代化管理，又有居家的温馨归属感。②　候鸟式度假疗养区候鸟式度假疗养区集休闲度假，养生养老，旅游观光，文化娱乐为一体的大型综合养生养老区，是按国家医院标准建造，以医疗护理康复为特色，医护人员24小时值班，随叫随到。区内配备各种医疗器械、健身器材为老人医疗、护理、保健、康复使用，备有常用药和急救药物，为老人提供治疗而用。第60页共60页 区内建筑全部以连廊贯通，室内设计都从老人的生理特征考虑，力图使老人的日常活动更省力更安全。度假疗养区除对老人一日五餐生活料理外，还在营养师指导下烹制营养配餐或药膳为老人调理，根据老人的口味或饮食爱好制定食谱，让老人既能吃饱，又能吃好。为活跃老人文化生活，使之成为名符其实的度假疗养而专设活动中心、阅览室、多种书报供老人使用，装有电视、VCD多媒体、卡拉OK、门球场、垂钓，并定期邀请专业团体为老人表演节目，定期组织老人外出参观，领略海南的自然风光和改革开放现代化建设的美好前景，使老人文化生活健康向上丰富多彩。①　老年大学区老年大学是以"培养一代社会主义新型老年人"为目标，设计老年人第二人生的教育，给老年人提供一个学习知识、长本事、修身养性的大舞台。其功能是现实“老有所教、老友所学、老有所为”，是现实老年人继续社会化以及满足老年人的精神文化需求。②　高级会所养生区会所养生区是定安县唯一坐落于XXXXXX水库旁的以身心灵修养文化为主题的高端会所，自然风光秀美，远离城市喧嚣，绝对私密，风水位之中大吉之位，旺气十足，气场极佳。海南的空气质量，水质，生态环境毋庸置疑，适合养生和疗养。 它独特的构思与环境设计，巧妙地将美食与多元化的文化交流活动和健康养生融为一体；在倡导慢食主义及对艺术和审美价值的追求的经营宗旨基础上，突出主题品位,强调“交流与合作、“文化与传播”的功能性延伸。会所内设餐饮部（大厅可承接大型宴会、婚宴、包间接待高端贵宾聚会用餐）和如是渡身心灵Spa生活馆（浓郁的巴厘岛风格，把您带到一个宁静自然的祥和境界，远离城市的喧嚣，在这里您可以拥有属于自己的心灵空间。③　太极健身活动区太极拳是中华民族辩证的理论思维与武术、艺术、引导术的完美结合，是高层次的人体文化。健康是人生之宝，精神乃立身之本。人生之完成基于自觉，无论就其内在心性品质、人格心理或其外在事功、学问、成就上而言，都要以修养为本。而离退休老人习太极拳正是一种有益身心的修养之道。太极健身“以柔克刚，以静待动，以圆化直，以小胜大，以弱胜强”的拳术在椰岛上传播。第60页共60页 ①　书画家创作园书画家创作园是全国各大书画院、协会在三亚、海口、海边疗养院都有创作园区，但在海南定安还是空白，定安县的南丽湖及白塘水库优美自然环境，是很好创作园基地。园内的欧式别墅可以,为画家、书法家提供展览、创作、休闲、居住等方面的优质服务。5.4.2建设规模本项目征地面积51840m2（约77.76亩），总建筑面积80000㎡，其中大酒店主楼建筑面积为16000㎡，酒店公寓建筑面积为60000㎡（项目建成后大酒店主楼标准客房300间，酒店公寓800套），高级会所建筑面积为1000㎡，老年大学建筑面积为1000㎡，疗养、保健大楼建筑面积为1000㎡。项目建筑占地面积36300㎡，建筑密度为25%，容积率平均为0.75；绿地率＞45%。5.4.3交通设计出入口：沿302省道下来进入康体养生园区的途径设两个出入口，一个人行主出入口，一个车行兼人行出入口，东侧沿20米道路设次出入口，南侧设置进入酒店公寓区的次要出入口。道路形式：主要为周边式，内环道主要为消防用，中心绿化带大体能形成人车分流的状况。停车：车辆除外来旅游度假车辆外，候鸟老人居住的酒店公寓车辆部分均停放在地下室和地面设置的停车位上。5.4.4景观设计康体养生园区的景观设计以基地原有的地形地貌为出发点，抓住基地临水、“临景”等环境特征，充分利用地区资源、林带以及周边白塘水库景观，在环境设计上做足文章。做好组团间硬地、绿化、小品以及水景的设计，并通过借景的方式引入自然风光，使园区向周围环境开放。水景、绿化向园区内渗透、区内景观内容丰富，更具活力。5.4.5建筑设计第60页共60页 建筑设计造型采用了简化的欧式风格与传统坡屋面相结合的立面造型，利用屋顶轮廓的变化，大面积的玻璃窗，前后进深凹凸的形体变化，使立面光影交错丰富生动，更为符合现代都市人群的欣赏品味。结合淡雅时尚的色彩以及金石、面砖、涂料的综合运用，精致的西部处理，力求创造出一种清新明快、高雅时尚契合海南经济发展，融于滨海环境的崭新风格。住宅平面设计功能合理，设施完善，分区明确，流线顺畅。起居厅、餐厅南北贯通，满足景观与通风要求；每户均设工作阳台、储藏空间；同时，结合周边环境布置景观房间可享受到绿化。5.4.6项目总平面规划效果图（见附图）5.5结构设计5.5.1设计依据《民用建筑设计通则》5.5.2结构设计本项目建筑大楼的结构类型为框架结构，基础为混凝土桩基础。5.6给水、排水设计5.6.1设计依据本项目主要依据以下规范、规定进行给排水设计。①　建设单位提供的有关基础资料；②　《建筑给水排水设计规范》GB50015-2008③　《建筑给排水设计手册》④　《室外给水设计规范》（GBJ50013-2006）；⑤　《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；⑥　《全国民用建筑工程设计技术措施给水排水》（2003年版）。5.6.2给水系统本工程水源接定安县城塔岭水厂给水管网，水质符合生活饮用标准。5.6.3排水系统（1）酒店内生活污水采用生活污、废水合流制，设专用透气立管。第60页共60页 （2）酒店排水系统采用雨污分流制，生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。（3）屋面雨水均采用内排水系统，屋面雨水经雨水管道排至室外散水。室外雨水采用雨水口进行收集排入城市污水管网，设计重现期P=3年。5.7电气工程5.7.1设计依据①　《建筑设计防火规范》GB50016-2008②　《火灾自动报警系统设计规范》GB50116－98③　《产业建筑电气设计规范》JGJ16-2008④　《供配电系统设计规范》GB50052-95⑤　《低压配电设计规范》GB50054-95⑥　《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2005年版）⑦　《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94⑧　《综合布线工程设计规范》GB50311-2007⑨　《民用闭路监视系统工程技术规范》GB50198-94⑩　建设单位提供的相关技术资料5.7.2电源、电力1)电源和照明供电电源和照明供电主要利用市政供电线路供电，由当地市政变电所供给380/220伏低压电网供电，供电来源可靠稳定，养生度假区自建两座变电设施。配电室设置在地下一层，向园区各分区和照明配电箱供电，由各楼层动力配电箱向各区位、各功能间和用电设备供电。另一路向院区和商业中心区照明供电。院区照明采用钢制艺术电杆6处，楼体照明采用专门射灯4台。2)弱电部分安全防范系统主要是指对各类人的秩序、生命安全、财产等方面的管理，采用的智能化技术手段，包括：闭路电视监控、电子巡更、防盗报警系统。闭路电视监控系统：采用集成式管理控制模式，实现全系统的自动化集中监控与管理。对项目内外各重要进出口、通道、展厅、人行楼梯，园区周界进行电视图像监视。第60页共60页 防盗报警系统：全面设防，无盲目和死角；当发生防盗报警时，报警监控管理项目闭路电视图像监视屏上立即弹出与报警点相关的摄像机图像信号，值班安防人员可以通过操作云台和可变镜头监视周界报警区域的人员活动情况，同时自动进行联动图像的录像。闭路电视监控系统摄像机包括：室外快球摄像机、室内快球摄像机、室内匀速球摄像机、室内半球摄像机等。由于闭路电视监控系统具有在控制项目操作就可观察许多区域，甚至远距离区域监控的独特功能，该系统对于震慑罪犯行为的发生以记录犯罪行为的过程都有着不可代替的作用。此系统应是该项目安全防范工作之重点系统。出于美观和实用的考虑，系统设计安装彩色半球形摄像机，用于监视进出各楼层人员的情况。半球形摄像机小巧美观、工艺精良，安装在展厅、走道等公共区域，与整体高档次装修相得益彰，且不会给人带来反感。彩色摄像机可以保证监看人员一目了然地对出入人员衣服颜色、体貌特征等敏感色彩进行辨认，更大程度上满足了闭路电视监视系统的系统图像显示、录像要求；此外，根据安防系统设计要求，为了能够从监视器上一目了然地知道所监视的具体楼层位置，并清晰地反映给保安人员。从而保证在事件突发时，保安人员能够及时、迅速地赶到事发现场；在事件发生后，警务人员也可以顺利的进行调查取证工作。防盗报警检测器主要包括：双监探测器、玻璃破碎探测器、报警按钮、红外线报警器。双监探测器主要设置在展厅、重要领导文化商业交易等。约设置20点。闭路电视监视系统制式为PAL制式（符合中国标准）系统由摄像、传输、显示、控制和记录部分组成，共安装摄像机400台，显示器40台，控制设备5台，记录设备4台。5.8采暖通风、空气调节5.8.1设计依据①　《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2007②　《公共建筑节能设计标准》GB50189-2008③　《全国产业建筑工程设计技术措施》暖通空调、动力（2008）④　《供暖通风设计手册》⑤　《产业建筑热工设计规范》GB50176-93⑥　《建筑设计防火规范》GB50016-20085.8.2设计方案1)供暖由于定安县属热带季风海洋性气候，年平均温度23.1至23.9℃。年平均日照时数1972小时，气温适宜，因此只需安装中央空调便可满足供暖需求。第60页共60页 1)通风非空调季节全开新风阀，以大量的新风满足该区域内人员的舒适及身体健康要求。经常有人停留的设备间、厨房等均考虑设置通风系统。交易区、仓库公共卫生间变配电室1～2次/小时10次/小时8次/小时2)酒店、仓库等场所防、排烟系统设计防烟楼梯间由建筑设计可开启的外窗，采用自然防烟。自然条件不允许的防烟楼梯及其前室或合用前室考虑机械防烟。满足《建筑防排烟技术规程》要求。每层按每个防火分区设机械排烟系统。每个防火分区分为若干个防烟分区，由超过600mm的梁分隔，每个防烟分区不超过2000m²。防火分区一设两个排烟系统，每个系统单独承担各自防烟分区；防火分区二设一个排烟系统，负担两个防烟分区；仓库设单独的排烟系统。排烟量按《民用建筑防排烟技术规程》计算。风机吊装在楼板下，用不燃材料封包。风机选用双速排烟/排风风机。平时通风时低速运行，排烟防火阀平时全开。着火时，风机高速运行，关闭非着火的防火分区的280℃排烟防火阀门。补风由补风风机及大门渗透共同承担。2～6层按每个防火分区设机械排烟系统。设计原则同一层，补风由补风风机承担。每层的排烟风机选用双速风机，平时通风低速运行，着火时高速运行。地下车库通风排烟按六次换气考虑，平时机械排风，自然进风。通风采用诱导风机，减少设备管道高度及排风时的用电量。排烟时有车道的2个防火分区自然进风。无车道的2个防火分区机械补风。选用双速风机，平时可根据情况低速运行。排烟用风管采用镀锌钢板，壁厚1.2mm。在吊顶内的排烟管需保温，采用厚度不小于40mm的岩棉。所有排烟风机与排烟防火阀采用消防联动控制。5.9通讯1、该项目的酒店大楼、酒店公寓等其他建筑电话、宽带引电信光缆至各户外分接箱，由户外分接箱引至各单元楼层分户箱。2、闭路电视其接入方式及信号配送方式完全同电信系统相同，为更好地节约配套成本，我们采用电信和闭路电视系统养生园区内户外管线同槽不同井的方式，均采用暗埋管线。5.10消防室外消防给水采用低压给水系统，管道压力≥0.1Mpa，管网为环状布置。第60页共60页 养生园内火灾次数按二次考虑，在养生园内设一座消防水池贮存火灾延续时间内的室内外消防总用水量。建筑物室内消防按照不同建筑类别，采用消火栓、固定灭火器消防，设火灾自动报警系统、防排烟系统、应急照明和疏散照明等系统。建筑平面布置应符合防火规范要求，合理划分防火区。平面和竖向应设置疏散通道和疏散出口，设置消防安全通道。消防设备的线路采用耐火型电缆，双回路供电末端可自动切换。严格执行消防管理制度，并定期检查消防措施的落实和消防设施的维护情况。5.11防雷接地本工程防雷及接地采用联合接地方式，利用建筑基础内的主钢筋作为接地。接地阻力不小于1欧姆。本工程的防雷接地按第二类防雷建筑设计，在屋面凸出部分设防雷接闪器如避雷带、避雷网等，利用外侧柱内钢筋作为引下线，利用建筑物的基础钢筋作为接地装置。第六章项目土地利用情况6.1项目选址6.2土地利用情况6.2.1项目各功能分区占地情况本项目以多功能康体养生园区为主题进行建设，具体功能版块划分为“四区一园”：候鸟式度假疗养区、老年大学区、高级会所养生区、太极健身活动区以及书画家创作园，主要建设内容如下：项目建(构)筑物一览表序号建（构）筑物建筑面积（m2)层数结构1书画家创作园76000大酒店主楼160006框架结构酒店公寓6000012框架结构3老年大学区10003砖混结构第60页共60页 4高级会所养生区10003砖混结构5候鸟式度假疗养区10003砖混结构6太极健身活动区10001砖混结构7合计800006.2.2土地利用合理性分析市场：随着海南国际旅游岛建设规划政策的实施，海南养生文化开发建设速度得到了飞速发展，其形势一片大好，XXXXXX在职职工及离退休老人有60多万人，市场容量较大。本项目存在巨大的市场需求。项目规划酒店公寓户型：本项目以两室一厅、一室一厅为主，面积多样，户型分配较为合理。影响因素适应性分析分值判断位置较好90交通好95配套设施较好90市场好95价格定位好90户型较好90综合分值92综合对以上影响因素的分析，产品的市场适应性较好，综合分值为92。本项目具有较强开发建设可行性。6.3节约集约用地措施1、利用规划引导用地需求。坚持把规划放在首位，通过科学规划，充分利用有效的资源，发挥最大的经济效益和社会效益。2、严格控制用地规模。在土地供应量、投资强度、容积率、项目用地开工进度等用地指标上，严格执行国家相关规定标准。同时对符合用地条件的项目，要求通过技术创新和优化设计方案，最大限度地减少土地使用数量。3、严格土地用途管制。在按照土地利用总体规划对项目用地与批次用地选址时，认真落实保护耕地的责任，充分利用存量建设用地或劣地，尽量不占或少占用耕地。第60页共60页 4、严格按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局。5、充分利用项目建设用地，提高建设用地利用效率。在满足项目需要的基础上对本项目的各个功能区进行合理布置，尽量紧凑布局。提高建设用地利用效率。第七章　环境保护7.1环境保护原则和执行标准根据康体养生园发展规划提出的要求，本项目环境建设的目标为：按照统筹规划，分步实施，突出重点，配套推进的原则，对项目环保进行全面配套建设，使其与环境生态、康体养生文化相融合。7.1.1环境保护原则坚持“三同时”原则。坚持服从“统筹规划，把项目环境保护、治理与区域环境综合治理同步进行”的原则。坚持“环境硬件建设与软件建设相结合”的原则。7.1.2环境保护执行标准①　《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；②　《室内空气质量标准》（GB/T1883-2002）；③　《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；④　《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；⑤　《社会生活噪音排放标准》（GB22337-2008）；⑥　《建筑施工场界噪音限值》（GB12523-1990）；⑦　《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；⑧　《城市区域环境噪声标准》（GB3096-2008）；⑨　《海南省建设项目环境保护管理办法》。第60页共60页 7.2环境影响分析项目为康体养生度假建设项目，建成后以XXXXXX在职职工及离退休老人居住和接待高端度假游客等综合服务为主，污染影响时段主要为施工期和运营期。7.2.1施工期污染源分析拟建工程施工期对环境的影响主要表现在施工扬尘、施工噪声、废气、施工期固体废弃物和废水等方面。1)施工扬尘建筑工程施工期土方开挖过程破坏地表结构以及装卸、转运、建筑材料砂石的运输过程都会造成地面扬尘污染环境，是施工活动的一个重要污染源。建筑工地的扬尘主要来自：（1）土方挖掘、堆放和清运过程的扬尘；（2）建筑材料、水泥、白灰、砂子等装卸、堆放的扬尘；（3）运输车辆来往形成的扬尘；（4）建筑垃圾堆放和清运过程造成的扬尘。2)废气施工建设期间，废气主要来自施工机械排放的废气、各种运输车辆排放的汽车尾气和建筑室内外装修产生废气等。3)建筑室内装修对环境的影响分析在对构筑物的室内外进行装修时（如表面粉刷、油漆、喷涂、裱糊、镶贴装饰等），钻机、电锤、切割机等产生噪声，油漆和喷涂产生废气，废弃物料及污水，有害物质主要是：甲醛、氨、氡、苯和石材的放射性，对人体的危害很大，应予以重点控制。4)固体废物施工期固体废物主要来自建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。建筑垃圾成分主要为瓦砾碎砖、水泥残渣、废木材、废铁丝、钢筋、废油漆和涂料，以及建材的包装箱、袋等；生活垃圾主要成分为厨余有机物、废纸、塑料、玻璃、金属等。施工期固体废物若处置不到位，乱堆乱放，不仅有碍观瞻，而且在大风干燥天气，将会产生扬尘污染。生活垃圾在气候适宜的条件下，易腐烂的厨余有机物会产生恶臭，滋生蚊蝇，成为病源菌发源地，将对周围环境造成不利影响。第60页共60页 装修期间油漆、涂料在使用过程中产生的废物，以及残余物的废弃包装物等属于危险废物HW12（染料涂料废物）类，处置不当会对环境和人体产生较大影响。1)废水施工期废水来自生产废水和施工人员的生活污水。生产废水来源于混凝土搅拌、浇注和养护用水，砂石料冲洗水等。废水中的主要成分是SS，项目生产废水产生量很少。生活污水是施工人员的盥洗水，厕所冲洗水等生活排水。主要污染物为COD、BOD等。施工期生活污水任意排放，必然会给周围环境造成影响。2)噪声施工期需使用施工机械及土方运输车辆，因此而产生的喧闹的环境干扰附近居民生活。7.2.2交付使用后污染源分析1)废气项目采暖为室内中央空调供暖，因此项目运行期空气污染源主要为地下停车库废气和候鸟退休老人居住宅厨房燃气炉灶产生的废烟气，主要污染物有NO2、SO2、CO和烟尘等。（1）汽车尾气停车场汽车尾气对环境的污染主要表现在车辆进出刹车、怠速及起动时短时排放的高浓度废气，废气中主要污染物为CO、NOx，对停车场内环境空气有一定的影响。（2）居民生活废气居民生活废气污染物排放来源于两个部分：一部分是燃气炉灶所使用的燃料，另一部分来自厨房炊事使用的食用油。2)废水工程建成运行后，必将产生生活污水，根据类比调查，此类污水中污染物浓度一般为COD350mg/L，BOD5180mg/L，NH3-N20mg/L，SS300mg/L。3)噪声项目主要噪声源来自水泵、备用发电机组、风机等运行噪声，声源性质一般为机械噪声和空气动力噪声，声级在80～95dB(A)。4)固体废弃物本项目建成后的固体废弃物主要为生活垃圾，绿化垃圾等。第60页共60页 城市生活垃圾的构成受地理条件、生活习惯、生活水平和燃料结构等因素的影响。所产生的生活垃圾成分有各种废弃包装物、厨余物、废塑料、废玻璃、废织物、废纸、废金属等，主要以有机物为主，金属、纸类、塑料等废品为辅。7.3环境保护措施本项目在建设过程中应严格执行国家关于建设项目环保管理的有关规定，加强建设过程和运营期间的环境保护，以达到国家的环保要求。7.3.1施工期主要环保措施与建议1)施工扬尘防治措施施工单位在施工作业过程中应严格执行西安市关于控制施工扬尘的相关规定，文明施工。施工扬尘的主要防治措施如下：（1）对施工现场和建筑体分别采取围栏、遮蔽措施，阻隔施工扬尘。对于场地内易起尘的物料要采取袋装、设置工棚、覆盖等遮挡措施，最大限度地减少施工扬尘对环境的影响。（2）运输建筑材料和设备的车辆不得超载，运输颗粒物料车辆的装载高度不得超过车槽，运输沙土、水泥、白灰的车辆必须采取棚布遮盖，防止物料抛撒和扬尘；出入工地的运输机车辆应及时冲洗。（3）施工场地出入口、主要施工点周围应采取地面临时硬化措施。（4）施工过程应及时清理堆放在场地上的弃土、弃渣和道路上的抛撒料、渣，配备洒水设备，专人负责，适时洒水灭尘，并且在大风日要加大洒水量和洒水次数，防止二次扬尘。（5）土石方挖掘完后，要及时回填，剩余土方应及时运到需要填方的低洼处，或临近堆放在施工生活区主导风向的下风向，减轻对施工生活区的影响，同时防止水土流失。（6）针对施工任务和施工场地以及天气状况，制定合理的施工计划，采取集中力量逐项施工的方法，既缩短施工周期，又减少施工现场的作业面，减轻施工扬尘对环境的影响。2)废气防治措施汽车尾气主要污染物为NOx、CO及CH化合物等，施工期间应加强施工车辆的管理，减少废气排放。3)建筑室内装修对环境影响的防治措施第60页共60页 室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。涂料及装修材料的选取应按照国家质检总局颁布的《室内装修材料10项有害物质限量》规定进行，严格控制室内甲醛、苯系物等挥发性有机物及放射性元素氡。装修期间，应严格选用装修材料，使室内空气中各项污染指标达到GB／T18883－2002《室内空气质量标准》、2001年制定的《室内空气质量卫生规范》及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的限值要求，避免对室内环境造成污染。1)固废处置措施要求（1）对于施工过程中产生的弃土、弃渣，要合理选择和布置弃渣场，必须按照市容环卫、环保和建筑业管理部门的有关规定进行处置，不得将弃土弃渣任意裸露堆置，以免在大风和强降水时引起严重的水土流失。（2）施工期建筑垃圾及生活垃圾应在场区内集中分类堆放、及时清理并分别按类处置，严禁乱倒。生活垃圾及时送当地垃圾卫生填埋场处置。（3）对装修期间油漆、涂料在使用过程中产生的危险废物应规范收集，送到环保部门制定的危险废物处置中心安全处置，不得与生活垃圾和建筑垃圾混杂、堆放或填埋。2)水污染控制及节约用水措施该项目运行后产生的废水基本为城市生活污水，排放水质污染程度不高。废水可排入化粪池后进入城市排水管网最终入城市污水处理厂。生活污水在排放之前先进行处理：污水采用成套处理设备进行处理，每个功能区设置一套设备，施工场地和生产场地的生活污水收集后由运粪车运往附近设备处理。生产废水主要有：混凝土拌和废水，该废水的污染因子是悬浮物，建议采用沉淀池沉淀处理的方法进行处理；机修、汽车废水，该废水的污染因子是石油类和悬浮物，建议采用沉淀池沉淀后再用油水分离器除油；地下水渗水，该废水的污染因子主要是悬浮物，建议采用沉淀池沉淀后排放。大力发展资源化处理利用系统，提高污水回用率，在施工中尽量采用先进的技术和设备，消除由于技术和设备落后导致的水资源浪费，此外在施工人员中进行节约用水的宣传，提高施工人员节水观念。3)噪声防治措施（1）合理确定施工场界划定施工场界时，应在满足施工要求的前提下，尽量使高噪声、作业周期长的施工机械或设备的作业点与噪声敏感点保持较远的距离，以减少施工噪声的影响。第60页共60页 （2）严格控制高噪声设备的作业时间在施工安排上，应严格控制高噪声施工机械或设备的施工作业时间，如：打桩阶段施工安排在昼间进行；施工作业应在距当地居民住宅200m的范围内进行，严格做到夜间22：00至次日6：00时间内禁止施工。确需连续作业的，必须得到环保部门的许可，并张贴公告，告知周围可能受影响的居民。（3）尽量采用低噪声机械在施工中尽量采用低噪声机械（如限制钢板桩作业），必须在夜间作业而可能影响到周围居民的施工，应采取隔声降噪措施。（4）合理安排施工季节和运输途径在施工安排上，如大规模土石方开挖和频繁的运输作业，对周围环境影响较大，应尽量把这些作业安排在冬春比较寒冷的闭窗季节。（5）加强施工环境管理为了有效地控制施工噪声影响，除落实有关的控制措施外，还必须加强施工环境管理，由环保部门实施统一的监督管理，施工单位在工程承包时，应将环境保护内容列入承包合同，设专人负责，落实各项施工噪声的控制措施和有关主管部门的要求。1)生态环境保护措施工程完工后，应及时恢复地表植被，防止水土流失及景观破坏。为保护生态系统，应加强绿化，多种植灌木或乔木。依据发布的有关加强水土保持的法律、法规及相关标准和技术规范加强水土保持，尽量减少占地，少破坏现有水土保持设施。具体将采取以下几点措施：（1）对开挖裸露面等及时硬化，开挖面上可绿化部分进行绿化处理。（2）在临时堆放场设置围墙，做好防护工作，以减少水土流失。（3）雨季施工时，配备工程工布覆盖，防止汛期造成水土大量流失，平时尽量保持表面平整，减少雨水冲刷。（4）保持排水系统畅通。（5）项目完成后要对水土保持工程及绿化设施进行经常性的维护保养。2)人群健康保护措施做好施工人员进场体检工作。注意施工人员的饮食卫生，特别在夏秋季节，要做好肠道传染病的防治工作，加强对食堂的消毒及食品保鲜工作。施工区要做到定期发放生活必备药，避免疾病的传播。7.3.2项目交付使用后环境保护措施1)废气的防治措施第60页共60页 （1）汽车尾气防治项目建成交付使用后，制定专门的规定来有效的管理，在车库加强机械通风换，减少尾气对车库的影响。（2）居民生活废气治理措施居民厨房一般安装抽油烟机，油烟经抽油烟机由住宅楼的内壁式烟道集中至各住宅楼顶高空排放。1)污水的治理措施拟建工程采用雨污分流，并设置化粪池，各建筑物均设有下水管道，生活盥洗污水经下水管道进入化粪池处理；处理后的污水经管道收集后分别排入该地块规划路规划市政污水管道，按照区域的排水规划最后进入相应的污水处理厂处理。2)噪声控制措施针对交付使用后主要噪声源，工程拟选用低噪声设备，同时对不同设备采取密闭隔音、吸音和消声处理措施；对有震动设备机组设防振支座，以减振降噪。3)固体废弃物治理措施项目固体废弃物拟采用袋装、专人分类收集、设置固定的专门垃圾收集站，然后由环卫部门每日统一运往指定垃圾填埋场处理，垃圾桶定期清洗。防止垃圾长期堆积带来的环境污染问题。4)做好美化绿化工作保护好社区内的绿化环境，适当的在项目外围区进行植树造林，有效控制风沙；并将节约用水提上日程，提高绿化灌溉用水的利用效率。7.4环境影响评价项目施工期对环境的影响是暂时的，会随着项目的建成而结束，通过在施工期须制定严格的环境管理措施，并认真监督执行，将其对周围环境的影响减到最小程度。项目建成交付使用后产生的生活污水有组织的统一排放后不会对环境造成污染，生活垃圾实行定区集中收集、定期清运制度，也不会对环境造成污染。综上所述，经过对项目建设期、运营期的环境影响分析，本项目在采取了必要的环境保护治理措施后，能够达到国家要求的环境标准。项目的建设和运营对周边环境质量产生不良影响较小，从环保角度考虑本项目是可行的。第60页共60页 第八章节能、节水、防潮及防震安全能源在国民经济发展中占有举足轻重的作用，经济的发展离不开能源，做好节能工作其意义重大。本项目建设过程中认真贯彻执行国家和行业节能标准，设计时要充分考虑采用节能新技术、新工艺和新设备，尽量减少能耗。8.1项目所在地能源供应情况8.1.1供水由定安县城市政公共管网供水，采用下行上给的供水方式。供水有保障，可满足生活、消防等需要。8.1.2供电本项目用电可直接从定安县供电所引两条供电线路直接接至该项目区内的配电室供给，生产、生活用电有保障。8.2合理用能标准和节能设计规范8.2.1用能标准1、根据国家政策，无论民用建筑还是公共建筑均需要采取节能措施，因此，每个设计单位应当在建筑物设计阶段，应当根据国家《民用建筑节能的设计标准》及有关本地区的节能法规进行设计开发；采用先进成熟的节能技术和节能产品，保证节能设计质量。2、施工单位必须按照建筑节能设计标准组织施工，施工图审查机构在审查建筑工程项目时应当将建筑节能设计作为施工图审查的必审内容，对违反建筑节能设计标准的项目，不得审查通过。3、监理单位应当按照节能标准、节能设计对工程实施监理。　　4、在墙体建筑方面，不得使用实心黏土砖，应用目前新型墙体材料，如普通混凝土小型空心砖块、轻集料混凝土小型砌块、石膏砌块和条板、非黏土类烧结砖、轻质墙板复合保温墙板、整体式墙板、高掺量的利废制品、其他不含黏土成分的新型墙体材料。第60页共60页 5、改善外围护构件的保温性能，尽量避免热桥，同时采用新技术，加强外墙保温。如复合夹心保温墙体、外贴聚苯板保温墙体等。改善门窗设计，尽可能将窗面积控制在合理的范围之内，采用高效节能玻璃加强密封，尽量减少热量损失。　　按照我国现行建筑节能有关管理规定，在普通铝合金窗的基础上，经过改造成为一种新型的节能型窗——断热铝合金窗。它的主要构成是玻璃采用优质中空玻璃，如LOW—E、SUN—E等中空玻璃，该铝合金窗框采用断热冷桥技术，其导热系数可以减少到1.8W／m2·K以下。大大阻止了能量的损失。与此同时中空玻璃优美的外观并具有良好的保温隔热、隔声优质性能，为人们提供了一个比较满意的舒适的工作和生活空间。　　6、采用合理建筑物体型系数：一般情况下，体型系数每增加0.01能耗将增加25％。因此，在建筑物平面设计应在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物体形系数，以达到节能目的。7、充分利用太阳能、地下能源、风能等应用技术和产品，在建筑物的建设方面，尽量选择南北朝向，充分利用太阳能。事实证明，建筑物南北朝向比东西朝向建筑耗能要少。　　8、大力推广遮阳与通风设施应用技术和产品。以减少因降温需要空调的能耗，达到节能目的。8.2.2国家节能的法律及设计规范①　《中华人民共和国节约能源法》；②　《民用建筑节能条例》；③　《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；④　《建筑照明设计标准》GB50034-2004。8.3节能措施及效果分析8.3.1建筑总体布局建筑总平面的布置和设计，宜充分利用冬季日照并避开主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风。建筑的主要朝向宜选择本地区最佳朝向，一般宜采用南北或接近南北向，主要房间避免夏季受东、西向日晒。8.3.2建筑单体节能1、尽量避免在东西向外墙面上设置窗户。第60页共60页 2、尽量减小外窗面积，窗户采用反射玻璃和遮阳措施，提高外窗的隔热性能。3、利用新型材料和复合材料，提高围护结构的保温、隔热性能，提高外窗的保温和气密性。4、尽量降低建筑物的形体系数(外表面积和所包围的体积之比值)，以降低外围护结构的面积，降低能耗。8.3.3项目常住居民水、电、天然气年总消耗量项目年综合能耗指标表序号用能品种单位数量折标系数kgce/kg(kwh)折算标煤量(tce)单位工业产值耗能tce/万元1电万kWh321.561.229395.22水万t33.383天然气万立方米481.214358.294年综合耗能量459.490.087578.3.4节水措施1、在水箱与水池进水管、建筑物引入管等处均安装水表进行计量，以达到节水目的。2、公共卫生间坐便器采用6升两档冲水量水箱。8.3.5电气节能措施1、设置开闭所，以提高配电电压，降低馈线电能损耗。2、变电所设在负荷中心，以减少馈线能耗，提高供电质量。3、利用移相电容器实现无功功率补偿。4、从设备选型上优先使用高效节能的电器设备。5、照明系统尽量采用高效电光源，优先选用日光灯，尽量使用高光效的气体放电光源。一般场所为荧光灯、金属卤化物灯或其他节能型灯具。6、养生园区公共区域照明采用定时开关，楼梯走廊等采用声控开关，已到达节约电能的目的。7、室外照明采用光电自动控制开关或光电定时开关控制，采光较好的区域可采用太阳能电池板产生电能用于小区公用照明。第60页共60页 8.3.6效果分析推进建筑节能，是实践科学发展观、实现国民经济又好又快发展的客观要求，是降低能耗、提高能效、减少污染、提高人民生活水平的重要途径。本项目采取一系列的节能措施，能有效减少能源消耗，达到相关法律及标准的规定，措施是有效可行的。8.4防潮项目地区属热带季风海洋性气候，空气潮湿，因此要做好防潮准备。建筑防潮构造主要防的是地潮，也就是存在于地下水位之上的透水层中的毛细水。在建设中可建筑物底部做一层防潮屏障，一楼安装通风系统。8.5防震安全据国际地震局《全国地震烈度区划图》测定，项目地区所属地震基本烈度为Ⅶ度，根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版），抗震按Ⅶ度设防设计。第九章劳动安全卫生及消防9.1劳动安全9.1.1劳动安全法律、法规、标准、规范、规程本项目建设属建筑工程项目。在建设和运营过程中，执行应执行以下法律、法规、标准、规范、规程：①　《中华人民共和国劳动法》；②　《中华人民共和国安全生产法》；③　《中华人民共和国消防条例》；④　《中华人民共和国产品质量安全法》；⑤　《中华人民共和国建筑法》；第60页共60页 ①　《建筑灭火器配置设计规范》；②　《高处施工吊篮的安全规程》；③　《建筑施工安全检查标准》；④　《建筑机械使用安全技术规程》；⑤　《建筑施工现场环境与卫生标准》；⑥　《建筑安全生产监督管理规定》；⑦　《建筑业企业职工安全培训教育暂行规定》；⑧　《建筑工程预防高处坠落事故若干规定》；⑨　《建筑工程预防坍塌事故若干规定》；⑩　《建筑起重机械设备安全监督管理规定》；⑪　《施工现场安全防护用具及机械设备使用监督管理规定》；⑫　《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》。同时，成立相应的安全消防管理机构，制订相应的安全消防管理制度，进行相应的安全消防管理教育培训。9.1.2劳动安全危害因素本项目为房屋建筑项目。根据一般房屋建筑项目常见的劳动安全、职业卫生等方面的危害因素分析。本项目主要是施工过程中的安全隐患。主要有施工场所的安全防护措施不当、施工机械违章操作和施工过程中发生的触电、火灾、碰伤、高空坠物伤人等安全事故。9.1.3劳动安全卫生措施1)劳动安全（1）贯彻省安全法规，完善安全管理制度。对从业人员定期进行安全教育和法律义务宣传，遵规守纪，合法经营，对检修维修工种作业人员严格持证上岗，杜绝违章操作、无证上岗。（2）在配电室等危险部位设置警告标志和防护设施，电气设备的金属外壳、电缆保护网管均与接地装置连接，电源进线处设过电压保护，插座、供电设备设漏电保护装置，以保证设备的安全运行和操作人员的安全。（3）按防雷设计规范对建筑物采用相应的保护措施。对室外的金属管道设置防雷电感应和静电危害的接地保护措施。（4）定期对配电设施、水表、消防设施等进行安全检查与维护，确保日常安全。（5）所有动力设备外露的传动部分均设置安全防护罩。第60页共60页 1)职业卫生（1）施工方案有劳动安全、职业卫生、消防方面保护措施。（2）施工过程有劳动安全、职业卫生、消防方面的危害预案，并有具体人员负责劳动安全、职业卫生、消防方面工作。（3）建筑装饰材料选择绿色环保型产品，工作场所设置通风换气系统，以保证工作人员有良好的工作环境。（4）在场内外道路旁、空地，种花植树、培植草坪，加强维护、确保绿化覆盖率，美化、净化环境。9.2消防9.2.1消防设计依据①　《建筑设计防火规范》GB50016—2008②　《海南省消防管理规定》③　《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005④　《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95⑤　《产业建筑设计通则》GB50352-2005⑥　《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-989.2.2建筑防火新建海南郑铁定安康体养生园区总占地面积约77.76亩，总建筑面积80000平方米。钢筋混凝土框架结构。建筑耐火等级：二级。9.2.3总平面设计302省道从园区中部穿过，园区设2个主出入口正面向302省道与海南东线高速和223国道相连，可满足大量人流物流的集散需要。园区各建筑间距满足防火间距要求，规划园区环形道路设计可满足消防车辆正常通过。9.2.4建筑设计（1）工程建筑结构体系为框架结构，现浇整体式楼板，耐火性能满足要求。（2）防火分区设计每层设1个防火分区，内部距离满足安全疏散。（3）安全疏散：工程安全疏散出口的数量、位置、安全疏散距离、外门及过道宽度等均按规定执行。通向室外的出口位置及数量，门的开启方向等均满足防火规范规定。首层对外设有2个主要对外出口。第60页共60页 （4）各承重构件及建筑墙体的耐火性能满足规范要求。灭火器的规格和数量按规范要求的位置配备。9.2.5消防给水1)项目靠近白塘水库的北部地块工程根据本工程的具体功能分区，按二类进行消防给水设计。（1）编制依据：本工程设计包括室内消火栓系统。（2）消防用水量：室外消防栓用水量20L/S,室内消火栓用水量10L/S，火灾延续时间消防栓2h。消防总用水量216立方米，室内、外一次消防用水量由龙华区地下消防水池供水。（3）室内消防管网环馆布置，按100m内间距布置室外地下消火栓。2)项目南部地块工程（1）本工程建筑高度低于20米，建筑物消防设计按《建筑设计防火规范》GB50016—2006。（2）消防用水利用园区内现有消防水池。（3）建筑物内设有独立的消火栓给水系统，系统给水干管水平、竖向均布置成环状，且均有两条进水管与室外厂区消防给水管网连接。9.2.6电气防火1、项目园区建筑设计均为二类产业建筑，公共场所的应急照明，疏散指示照明为二级负荷，应急照明系统灯具采用带蓄电池的灯具，在停电情况下，供电时间为1小时。2、项目建筑消防泵分设在北部和南部地块的水泵房内，该泵由消火栓箱内控钮控制，其控制管线为铜芯寻线串钢管保护暗敷设在非燃烧体结构内，其保护层厚度不小于3厘米。9.2.7消防措施为充分贯彻“预防为主，防消结合”的消防原则，本设计依据国家现行的消防法规的要求，并结合总图布置、建筑特点及物料性质等，从总图布局、建构筑物防火处理等各个方面采取相应的防火措施，以防止火灾的发生，最大限度的减少火灾所带来的损失。本工程消防水系统依托区内给水系统，生产生活给水及消防给水采用合一的给水体制。由给水总进口管、水表井、户外管网、室外消防栓、室外洒水装置、各建筑物室内给水管网及室内消防栓等组成。第60页共60页 消防管网采用环形布置，并用阀门分成若干独立段，每段内的消防栓数不超过5个。环状管网管径为DN100，每个消火栓有一个DN100和两个DN65的栓口。且有两个进水管与室外环状管网连接。室内消防供水管亦布置为环状。1、制定防水、灭火及应急疏散预案。2、落实消防措施，明确现场责任人。3、由专人负责检查电力线路等设施，以防用电线路或火灾。4、对职工进行安全定期检查，确保安全。5、给职工定期体检，按时发放工作服及劳保用品和卫生器具等。根据《建筑防火设计规范》及本项目各建筑的特性，按建筑设计防火规范设置消防系统，配有灭火器具。9.2.8消防手段本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。9.2.9消防器材本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。9.2.10消防外协消防外援由建设方和当地消防部门协商解决。第十章项目组织管理与招、投标10.1项目实施管理10.1.1项目实施原则本项目的建设必须坚持精心组织、精心设计、精心实施、精心管理的原则。10.1.2建设过程中的管理第60页共60页 建设过程中，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度、招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度。通过完善运行机制、层层落实责任、分步组织实施、理顺管理渠道，以确保项目的顺利实施和工程质量。10.1.3竣工验收管理本项目建成后，应严格按照国家有关规定和文件批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。10.1.4项目实施管理机构根据公司法的规定及XXXXXX的要求，XXXXXX综合开发总公司全权承担项目的开发建设，现已在定安县注册了海南分公司，派驻专门人员入职接洽项目事宜，办理前期相关手续。10.2项目招投标本项目实行以项目负责人为主、各专业负责人为辅的项目法人责任制，全面组织项目的具体实施工作。对设计、施工、监理队伍的选择，通过向社会公开招标的方式择优选定（其中对各专业项目经理的能力、业绩等方面也应进行全面考察），以确保工程实现预定的工程质量、工期和成本。10.2.1编制依据①　《中华人民共和国招标投标法》；②　国际发展计划委员会第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；③　国际发展计划委员会第5号令《工程建设项目自行招标试行办法》；④　国际计委第9号令《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》；⑤　国办发[2000]34号文《关于国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责分工的意见》。10.2.2本项目招标方案本项目所涉及到的所有建设项目均按规定要求实施招标，委托有资质的招标单位组织实施，采用公开招标方式，实行合理低价中标的原则，杜绝一切漏洞，保证项目顺利进行，达到项目的最初预期和效益。1)招标范围第60页共60页 本项目招标范围为全部招标，结合项目实际为工程勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购等。1)招标组织形式根据项目的具体情况，按照国家有关规定，本项目采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。2)招标方式本项目工程勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购均采用公开招标方式，并在国家和省市指定媒介公开发布招标公告。3)招投标相关要求（1）项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。（2）在招标文件开始发出之日起5个工作日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备。本项目不接受联合招标。（3）开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求，并经专家评审的投标报价合理，排名最低。（4）评标将严格按照国家七部委12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》进行。（5）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。4)评标委员会的人员组成和资格要求评标委员会由项目承办单位的代表和有关经济、技术方面的专家组成。根据本项目招标文件在开标当天从专家库中随机抽取。评标委员会主任由专家推举担任。评标委员会采用单数制，但最低不少于5人；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标办法采用综合评估法或经评审的最低价法。第60页共60页 1)招标备案招标文件发售前须上报发改委和招投标站备案，确定中标人后，15日内将中标通知书与签订的合同报发改委备案。项目实施中的招标内容详见下表：项目招投标内容一览表分项招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√工程监理√√√土建施工√√√设备材料采购√√√第十一章项目实施进度安排11.1项目建设期限项目总规划面积77.76亩，建设年限3年，具体建设日期为2012年11月至2014年12月。项目建设分两期进行，一期工程为酒店公寓区建设，建筑面积60000平方米；二期工程建设为养生疗养区酒店主楼、别墅群及园林绿化工程建设，建筑面积为20000平方米。目前正处项目立项进行中。立项通过后，在投资资金按计划到位的前提下，项目能在预定的时间内完成。第60页共60页 11.2项目建设进度安排项目建设安排进度横线图序号建设项目2012年2013年2014年11—121—34—67—910—121—34—67—91项目前期准备工作2项目勘察设计及招投标3项目报告编制与审查4基础设施工程建设5项目主体建筑工程建设6项目安装工程建设7园区绿化景观建设8项目竣工验收第十二章　项目投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1投资估算编制依据①　《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）②　《投资项目可行性研究指南》计办投资【2002】15号③　《投资项目经济咨询评估指南》咨经【1998】11号④　《全国统一建筑工程基础定额》（海南省单位估价表）⑤　《全国统一安装工程预算定额》（海南省单位估价表）⑥　海口市建设工程材料价格。12.1.2投资估算编制范围项目总投资主要包括生态科技产业总部区总体配套工程的土建工程、装饰工程、设备及安装工程及其他费、预备费等。第60页共60页 12.1.3编制方法1)土建工程根据类似工程决算，并参考海口市建设工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。2)安装工程根据设备购置费及设备安装类似工程决算，以指标形式计入。3)设备购置按设备生产厂家报价及产品样本价格计入。4)其他费用按有关规定记取。其中：①　建设单位管理费、基本预备费根据财政部财建【2002】394号文标准计算。②　工程勘察，设计费等依据《工程勘察设计收费管理规定》（计价格【2002】10号）的规定。③　工程监理费按照发改价格【2007】670号文计算。④　招标代理费按照《招标代理服务收费标准管理暂行办法》（计价格【2002】1980号文）⑤　建设项目前期工作费依据国家价委计价格（1999）1283号文件标准计算。⑥　其他费用取费按相关规定。5)基本预备费率取3%。12.1.4项目投资估算1)土地购置及整理费用参考目前海南省定安县的市场土地转让价格，取25万元/亩作为项目土地投入暂估价格。本项目共投入土地面积为77.76亩，则土地购置及整理费用为2604.5万元。2)建筑安装工程费用项目康体养生园建筑物的总建筑面积为80000平方米，按海南省建安工程单方造价每平方米3548.21元记取，建筑物投入总价估算为28385.68万元。3)设备及工、器具购置费用根据项目康体养生园预购的设备及工、器具清单可知，项目设备购置费用估算为4830万元。4)工程建设其他费用工程建设其他费用包括规划方案及可行性研究报告编制费、环境影响评价报告编制费、勘察设计费、工程招标代理服务费、招投标交易服务费、工程建设监理费等前期工程费用和建设单位管理费等，按国家及行业计价标准进行估算，则工程建设其他费用为2295万元。5)预备费第60页共60页 预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分，目前国内建设项目所需物材的物价基本平稳，故不计涨价预备费，基本预备费率按3%计取，则预备费估算为968.85万元。1)建设期利息项目建设资金全部由XXXXXX综合开发总公司自筹，资金来源有充分保障，故不存在贷款利息。2)前期运营铺底流动资金项目运营期铺底推广流动资金7948.29万元，用作项目前期运营推广和人员工资。3)投资估算结果本项目建设总投资47032.32万元。其中：固定固定资产投资39084.03万元，项目前期运营铺底流动资金为7948.29万元。其投资估算结果详见下表。项目总投资估算汇总表序号项目名称投资金额（万元）占总投资比例（%）（%）估算说明一固定资产投资39084.0383.101土地购置及整理费用2604.505.54按25万元/亩计价2建筑安装工程费用28385.6860.35按3548.21元/㎡计价3设备及工、器具购置费4830.0010.27按市场定额计取4工程建设及其他费用2295.004.88按国家及行业相关政策计价5预备费968.852.06预备费率取3%计价6建设期利息0.000.00——二项目前期运营铺底流动资金7948.2916.90按流动资金的30%计取三总投资合计47032.3210012.2投资计划估算本项目建设投资47032.32万元，按照项目建设进度安排和项目建设资金的使用计划，项目建设将安排在2012年11月——2014年9月进行。项目投资计划分述如下：1)土地购置及整理费项目康体养生园区的土地于2012年11月项目启动后由投资单位一次性投入。2)建筑安装工程费用第60页共60页 项目康体养生园区的建筑安装工程费用于2012年度发生10%，2013年度发生60%，2014年度发生30%。1)设备及工、器具购置费用项目设备及工、器具购置费用于2012年度发生20%，2013年度发生30%，2014年度发生50%。2)工程建设其他费用其他费用根据项目建设进度，第一年发生10%；第一年发生60%；第二年发生30%。3)预备费根据当年发生的工程费用总和，按比例在整个建设期的各年度发生。4)前期运营推广费用运营推广费用根据项目建设进度，第一年发生20%；第一年发生30%；第二年发生50%。项目投资计划进度表序号项目201220132014合计分年度投资计划（%）17.7048.5333.77100项目总投资8325.1122823.2115884.0047032.32一固定资产投资6735.4520438.7211909.8639084.031土地购置及整理费2604.50————2604.502建筑安装工程费2838.5717031.418515.7028385.683设备及工器具购置费966.001449.002415.004830.004工程建设其他费229.501377.00688.502295.005预备费96.88581.31290.66968.85二建设期利息——————0.00三前期运营推广费用1589.662384.493974.147948.2912.3资金筹措本项目建设总投资47032.32万元，项目资金全部由XXXXXX自行筹措。第60页共60页 第十三章　项目财务分析财务评价参照国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的损益和盈利能力，据此判断项目的财务可行性。13.1项目财务评价的有关问题说明①　项目建设内容按未来经营项目构想设定，将根据最终设计建设方案和运营公司的运营方案设想进行调整。②　项目初步拟定的运营期限，即2014年至2033年，共计20年（含建设期1年，其中2014年为交叉年，既为建设期又为运营期）。③　未来经营项目的出租价格、服务收费标准和成本费用参数、收费标准等均参照目前海口市类似项目经营方式和状况，考虑项目所在周边地区未来的消费能力和消费结构，并一定程度考虑了未来经营的发展方向和收益实现的可能性。④　以当前的社会和市场状况为基础，未考虑政治、政策、社会条件的显著变化对项目经营的影响。13.2财务评价基础数据与参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济评价的前提，直接影响分析的结论。选择基础数据和参数的基本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价的基础数据和参数包括经营项目、经营规模及收费标准、税费、项目计算期、财务基准收益率等。1)经营收入根据XXXXXX房地长综合开发总公司的初步运营设想，参考国内外比较成功的休闲养生园区的运营发展经验，未来康体养生园区建筑将采取以开发建设与经营管理相结合的方式进行运营，则项目销售收益来源包括一次性销售收益、商业配套设施租赁收益以及长期性物业管理收益。①　销售收益第60页共60页 由于项目园区的主题定为为多功能康体养生，面向的主体客户属于郑铁集团内部退休员工以及冬季外来观光度假人群。针对这种情况，项目园区的酒店公寓建筑设计、规划、装修、绿化以及配套设施等均比一般住宅区的标准要求高，因此销售公寓的价格高于同地段同类型的普通公寓产品，则项目园区酒店公寓销售价格定在4800元/m²，共800套。按照同类型养生园区公寓的销售经验，项目园区第一年预售20%，共160套，销售收入为7200万元；第二年预售50%，共400套，销售收入为18000万元；第三年预售30%，共240套，销售收入为10800万元。①　租赁收益由于本项目康体养生区的潜在客户包括来自海口、琼海、定安的短线休闲人群，以及高端文化创作、书画爱好人群，则项目园区的商业配套设施采取租赁形式进行经营。参考同类型园区的商业配套设施租赁价格，项目园区的租赁价格定为25元/月·m²，共3000m²。根据项目的合理运用规律和类似项目的实际情况，项目一般3年一期，在项目首次招租期3年满后，第四年商铺租金优惠将出现大大降低，项目商铺租金将会上涨15%—25%，我们取均值按20%测算，则项目园区商业配套设施第一年年租金收入为25元/月·m²*3000m²*12*60%=54万元；第二年年租金收入为25元/月·m²*3000m²*12*80%=72万元；第三年年租金收入为25元/月·m²*3000m²*12*95%=85.5万元；从第四年起的年租金25元/月·m²*3000m²*12*95%*（1+20%）=102.6万元。②　服务收益参照国内外现有同类型项目的社区服务盈利模式，根据老年人的生理及心理特征可知，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅，由于养生社区的种种服务形式也有别于其它普通社区，因此，项目社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。参考同地段社区物业服务费的收费标准，项目居住园区物业服务费（包括日常物业管理费用、专业物业服务费用）定为10元/m²·月，则项目居住园区物业园区管理服务收益为720万元；项目园区商业配套设施物业管理费按15元/m²·月计取，则项目园区商业配套设施年物业收益为342万元；由于老年人对会所、高尔夫球会等配套设施依赖性比一般人大，按1000人为基准，会所费用按1000元/人·年计算，使用率以80%计取，则年会所收入为80万元；高尔夫球会费按4500元/人计取，以1/4居住人口为基数计算，则高尔夫球会会费年收益为112.5万元。项目建成后，酒店主楼建筑面积16000平方米，共有酒店标准间300间，入住率按80%计算，每人日均消费260元计算，则年收入为2277.6万元。项目运营期内收入估算详见《项目经营收入与税金估算表》：1)税（费）率进行定安康体养生园区财务评价需计算的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和企业所得税等。①　营业税：以年销售收入为税基，根据国家规定税率为5%；②　城市维护建设税：以营业税为税基，按海口市现行税率取5%；第60页共60页 ①　教育费附加：以营业税为税基，费率取3%；②　房产税：根据海南省的相关规定，按公司房产租金收入的年12%进行计算；③　所得税：以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，企业所得税税率取25%。1)项目计算期分析认为，未来运营公司的运营将从2014年开始。按照项目建设和运营安排，项目财务分析只包括2014年至2033年的正式经营期阶段，计算期20年。2)财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，是项目在财务上是否可行的基本要求，也用作计算财务净现值的折现率。根据本项目的特点，并考虑一定的风险溢价，本项目的财务基准收益率取8%。项目运营期内税金估算详见《项目经营收入与税金估算表》：13.3成本费用估算1)经营税金及附加估算需要计算的经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育附加。按照前面确定的各税（费）率和测算的未来项目正常经营年份的经营收入。项目运营期内经营税金及附加详见《项目营业收入与税金估算表》2)成本费用估算依照目前类似商业设施的经营管理经验数据，对其未来经营的销售费用、房屋出租经营费用、折旧摊销费用、维修费等成本费用进行初步测算。①　项目推广销售费用根据项目运营规划和配合项目前期推广，项目推广销售费用第一年按收入的15%计算，第二年按收入的5%计算，第三年按收入的3%计算，以后各年按收入的1%计算。②　房屋出租经营费用估算房屋出租经营费用包括员工工资福利及建筑物维修与水电费、物业管理费用、行政费用等，按商业出租收入的5%估算。③　折旧费估算第60页共60页 在项目未来的运营期内，运营公司将对郑铁海南定安康体养生园区商业出租部分形成的房屋、设备系统等固定资产实施正常维护、维修和到期更新。因此，出租商业部分形成的房屋建筑物和全部设备等投资计提折旧费、摊销费。根据新企业所得税法规定，所建项目固定资产折旧年限为20年，按照净残值率按5%记取估算。①　摊销费估算项目前期运营费用具有开办费的性质，由于数额较大，计入长期待摊费用，与土地费用一起按30年摊销。②　管理及维护费用估算根据相关同类项目资料，在项目未来的经营期内，按收入的3%计提管理及维护费用。③　财务费用估算本项目所有资金均为XXXXXX自筹，不存在银行贷款，故不计算财务费用。项目运营期内运营成本详见《项目经营成本估算表》：13.4财务分析1)项目盈利能力分析项目的盈利能力分析是通过考察整个项目的投入与产出情况，评价项目的投资效果。反映项目盈利能力的指标包括财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资利润率、投资利税率、投资净利润率等。通过项目的投资现金流量分析（详见《项目利润与利润分配表》以及《项目投资现金流量表》），测算项目盈利能力分析指标如下表所示：项目盈利能力分析指标计算结果表序号指标名称指标内容1税后财务净现值NPVI=8%（万元）3660.172税后财务内部收益率FIRR（%）9.704项目所得税前动态投资回收期（年）7.735项目所得税后动态投资回收期（年）11.166年投资利润率（%）17.337年投资利税率（%）18.69由上表可以看出，项目具有一定的经营效益和盈利能力，从整个经营的过程考察，项目在正常经营的前提下，可以实现财务平衡，以Ic=8%的基准收益率计算，所得税后运营投资财务净现值为3660.17万元（大于零），按目前测算分析，项目在财务上是可行的。2)清偿能力分析第60页共60页 本项目全部资金均为郑铁集团自筹，不存在借款，故不进行清偿能力分析。1)盈亏平衡分析从该项目总成本费用估算表中得知，该项目建成后，正常年销售收入为5247.01万元，正常年总成本费用为2033.92万元，其中固定成本1489.21万元，可变成本544.71万元，年销售税金及附加295.07万元。盈亏平衡点＝固定总成本÷（销售收入-可变成本-税金及附加）×100%＝33.79%该项目建成投产营运后，由于固定成本低，营销效益好，经分析测算只要项目销售数量达到34%即销售收入达到35679.65万元时即可保本，维持项目经营的盈亏平衡。2)不确定性分析敏感性分析是对该项目经济效益计算分析期内，在诸多的敏感性因素中选择一个或几个对产品销售效益变化有影响的因素进行计算分析，从而测定该项目在激烈市场竞争中承受市场变化风险的能力，通过对单位售价、项目投资、经营成本以及产量等因素进行的敏感性分析计算可以看出，影响经济效益最敏感的因素是单位售价，其次是项目投资，经营成本的敏感性最低，敏感性分析结果见下表：项目敏感性分析结果表（I=10%）序号敏感因素及变化幅度税后财务内部收益率(%)税后财务净现值(万元)1基本方案9.703660.172销售收入—10%7.18-1795.703经营成本+10%8.461014.994销售收入—10%且经营成本+10%5.54-5577.205投资+10%7.65-829.04从敏感性因素分析结果表中可以看出，当最不利的因素发生时，即当市场情况发生变化，项目产品销售价格下降10%且经营成本增加10%时，项目的税后全部投资收益率下降到5.54%，不能满足目前行业基准内部收益率8%；而当经营成本增加10%时，项目收益率降低到8.46%，仍能满足行业基准收益率8%；当销售收入减少10%时，项目收益率降低到7.65%，小于行业基准收益率8%，说明项目受总投资和销售收入因素影响较大，项目企业要做好市场开发工作，大力提升销售收入，同时有效管理项目投资，降低经营成本。第60页共60页 13.5财务分析初步结果从项目经营角度，财务评价是可以接受的，在财务上是可行的。在上述财务分析结果的基础上，从社会、宏观、微观等角度，报告分析认为：1)项目的建设首先是满足海南省定安县多功能康体养生园区发展的需要郑铁海南定安康体养生园区的建设，将承担起海南定安发展康体养生园区和创作园区等老年社区产业，打造成熟、先进的候鸟式养生社区的功能作用。作为XXXXXX建设项目之一，其建设的目的首先是满足XXXXXX内部大批量退休员工以及候鸟度假疗养客户的康体养生需要，其次是为项目辐射范围内的高端文化创作人群以及书画爱好人群提供必要的基础设施条件，间接上，为促进海南省乃至整个南中国地区的老年社区经济发展做出贡献。项目康体养生园区的建设发展符合海南省产业园区的整体规划布局，有助于老年社区产业的发展，具有较好的发展前景。2)项目养生园区的商业化运营的微观经济效益明显按照目前项目建设的初步思路，郑铁海南定安康体养生园区作为商业用途。运营公司将负责康体养生园区的经营，保证设施的科学使用和正常维护、大修，并实现在经营期内的财务平衡。在初步设定的经营方案和经营规模下，康体养生园区正常年收入为5247.01万元，净利润为2188.51万元；税后财务内部收益率为9.70%，财务净现值为3660.17万元；项目投资利润率为17.33%，利税率为18.69%；项目所得税前动态投资回收期为7.73年（含建设期2年），所得税后动态投资回收期为11.16年（含建设期2年）。经营财务分析结果表明项目是可行的，完全可以实现自身的财务平衡，保证郑铁海南定安康体养生园区的正常经营，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。因此，从满足郑铁海南定安康体养生园区发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面综合分析，报告认为，项目的建设在经济上是可行的。第60页共60页 第十四章社会风险分析与对策风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。14.1风险类型1)市场风险此项目的市场风险主要来自以下三个方面：①　市场供需实际情况与预测值发生偏离，表现为假设此项目周边开发楼盘全部完成，所有这些楼盘的开发情况对此项目有很大的影响，包括楼盘完成情况以及完成后的销售情况。这些因素影响市场供需情况，进一步影响出售率；另外，本项目的主体客户定位为省外来琼购房度假、养老人群及投资人员，所以本项目销售情况很大部分因素决定于项目推广的程度，因此本项目的市场供需情况实际是多变的，与预测值可能发生偏离。②　项目产品市场竞争力或者对手情况发生重大变化，新的竞争对手是项目暂未考虑的因素。③　出售价格与预测值的差别，财务分析中假设的销售价格是以目前本项目所在区域内具有相似性的楼盘的销售价格修正而来，这可能与现实不符。2)工程风险工程地质条件、水文地质条件、天气变化情况与预测发生重大变化，导致工程量增加，投资增加、工期延长。3)政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。4)社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给房地产市场带来一定的影响。第60页共60页 14.2风险防范对策及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1)通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。2)通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。在经营阶段，良好的物业管理也可提高收益水平，进而降低风险。第十五章结论与建议15.1结论15.1.1拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，海南政府对定安县康体养生文化度假区的建设和开发给予大力的支持，定安县XXXXXX水库及周边镇良好的自然环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，游客对高品质居住环境的需求，居民对改善居住条件的期望等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的环境与机遇。15.1.2项目具有的突出优势①　项目公司的资金优势。②　项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。③　项目所处地块的发展前景较好。第60页共60页 15.1.3项目开发经营风险较小本项目属大面积、大规模开发，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期收益。15.1.4项目实施的难点1、项目规模较大，开发过程中各方面工作协调难度大；2、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；3、行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的管理队伍。15.1.5防范对策强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、严格执行设计标准，积极推广标准设计；2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；3、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。总而言之，该项目所拥有的政策优势、环境优势较为显著；在资金来源能够保证的情况下，通过周密计划、合理安排、严密组织、严格管理，该项目具有可行性。15.2建议1、建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度。2、如按照现有确定的容积率进行建设，建筑面积规模难以满足本项目实际落地需求，更谈不上发展相关养生度假产业来缓解当地就业形势，增加财政税收。建议贵县相关部门对我局实际情况予以考量，将宗地容积率上调至1.8，推进该项目的顺利，实现预期效益。第60页共60页'