文化创意大厦项目可行性研究报告 72页

'第一章总论1.1项目概况1、项目名称：ZQS文化创意大厦项目2、建设地点：ZQS端州区端州三路3、建设内容及规模：项目总规划用地面积5528m2，净用地面积5037m2，总建筑面积43470.89m2。主楼高25层（98.8m），裙楼分别高5层（25.6m），设地下停车场2层，停车位147个。项目集体验式商业、文化娱乐（影厅、游艺）、创意设计（国内外动漫、视觉、影视设计基地）、公众娱乐服务为一体的大型综合性创意大厦。4、建设期：24个月5、项目总投资：20000万元6、建设单位：ZQS德业基投资有限公司7、法定代表人：李冠鹏8、项目联系人：谭浩亮9、联系电话：1360298012510、邮编：52606072 1.2建设单位及投资方概况1.2.1建设单位概况1、公司名称：ZQS德业基投资有限公司2、法定代表人：李冠鹏3、注册地址：ZQS端州一路端砚文化展览馆附楼二楼4、注册资金：壹亿元人民币5、经营范围：投资兴办实业、文化旅游项目投资、房地产开发经营、自有物业租赁等。ZQS德业基投资有限公司是深圳市德业基投资集团有限公司全资子公司，于2009年11月成立。公司目前主要开发的项目是“ZQS文化创意大厦”，公司现有员工约50人。ZQS德业基投资有限公司拥有一个富有生机、朝气蓬勃的经营管理团队，公司继承并发扬德业基良好的企业文化。公司非常注重人才培养和吸引高学历人才，同时合理安排各岗位人才的比例，使之成为维系公司生存发展的支柱。1.2.2股东构成公司股东——深圳市德业基投资集团有限公司，成立于一九九八年，注册资金壹亿元。在各有关部门的关心和各合作伙伴的支持下，经过多年不懈的努力和开拓经营，集团本着多行业互补、资源共享的经营理念，从200072 年开始以深圳为立足点，全国布局，并逐步向外拓展经营领域，现已形成以房地产开发为龙头，以多元化发展为延伸的大型综合企业。目前，集团业务范围涉及国内房地产、物管、百货、旅游开发、环保市政设施、酒店管理、文化艺术产业等领域。集团下属企业三十余家，遍布深圳、北京、广州、汕头、东莞、云浮、吉安、肇庆等十多个地区，包括深圳市德业基房地产开发有限公司、深圳市合成隆实业发展有限公司、深圳市德业基物业管理有限公司、深圳市述古堂文化艺术发展有限公司、深圳市宝晖商务酒店、深圳市潮庭盛宴饮食文化有限公司、深圳市圣唐拍卖有限公司、深圳市富轩百货有限公司、北京市德业基投资有限公司、吉安创天国际投资有限公司、云浮市德禹环保有限公司、云浮市都杨通用码头有限公司、广东德业基投资有限公司、汕头市欣涛度假村有限公司、汕头市德业基投资有限公司、ZQS德业基投资有限公司、天创国际投资有限公司等子公司及控股公司。集团现已拥有良好的社会声誉和丰富的客户资源，秉承以德为先、以诚相待、互惠互利、共同发展的经营宗旨，拥有一套完善的管理机制和一支精干的队伍，在现代化管理理念的指导下，不断优化产业结构，以实现经济效益与社会效益双赢的企业经营目标。72 1.3项目编制依据及研究范围1.3.1项目编制依据1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；2、《广东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；3、《ZQS国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；4、《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》(2008-2020)；5、《国家文化产业振兴规划》（2009-2011）；6、《广东省建设文化强省规划纲要》(2011-2020)；7、《ZQS城市总体规划》（2010-2020）；8、《投资项目可行性研究指南（试用版）》9、《建设项目经济评价与方法（第三版）》10、项目承办单位提供的基础资料1.3.2项目研究范围根据ZQS政府和有关部门的批示意见结合现有的基础资料和调查勘察资料进行本项目的研究。研究的主要内容包括：1.项目建设的背景及必要性2.项目建设条件3.项目建设方案72 4.项目环境影响分析5.项目节能分析6.项目投资估算及资金筹措7.项目经济效益分析8.社会效益及风险分析72 第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景20世纪80年代，世界发达国家的发展模式相继发生了以知识为核心的变革，人们不再追求对资源、能源和农产品的更大消费，而追求智慧的价值，创意产业就是这样一种推崇创新、推崇个人创造力、强调知识文化对经济的支持与推动的新兴产业，它包含文化、研发、设计、咨询、时尚消费等。创意产业的发展规模和程度已经成为衡量一个国家或城市综合竞争力水平高低的重要标志。创意产业占全球GDP的7％，并以每年10％的速度增长，大大高于全球GDP7％的增长速度。2006年，我国《国家“十一五”时期文化发展规划纲要》发布，首次将“创意产业”写入其中，表明这一新生事物已得到国家的认同和重视。北京、上海、深圳、广州等各大城市创意产业风起潮涌，虽然与发达国家相比，创意产业在我国只有短短几年的发展历史，但其发展规模、发展势头以及发展前景都是其他产业所无法比拟的。随着经济飞速发展，中国逐步进入一个财富剧增、服务随处可见、消费无所不在的新时代，消费出现了前所未有的新趋势：72 过去我们消费的主要是物质形态产品，我们穿的衣服、吃的食物、使用的物品等等都是物质形态产品，今天人们的消费重点从物质形态产品逐步转向更加关注非物质因素。即更加关注商品的品牌、形象、设计、装潢、包装、广告、各种概念营销等所谓商品美学所包含的那些东西。这些物质产品中的非物质因素正是商品交换价值增值的根本原因。过去我们把工资用在实实在在的生活中，今天我们把钱花在自信心、自我感觉的购买上。生产领域的结构转型酝酿促成了消费领域的变革：非物质形态商品和物质形态商品中的非物质因素，以及符号消费在今天的消费中占据了越来越大的比重。而这种生产与消费的变化反映在文化领域里，就是消费文化在文化多样化中凸显出来，并反过来引导促进消费和生产。文化创意产业顺时顺势而出，因为文化变革并不是经济发展的自发的后果，而是社会整体进程的一部分。正是在这样的历史背景下，党中央适时提出发展文化创意产业。胡锦涛总书记在十七大报告中指出：“推进文化创新……大力发展文化产业，实施重大文化产业项目带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞争力。运用大渡口技术创新文化生活方式，培育新的文化业态，加快构建传输快捷、覆盖广泛的文化传播体系。”72 文化创意产业：是指当社会资本积累的主要来源不再是重工业产品，甚至不再仅仅是物质形态产品，而是非物质形态产品的背景下，尤其是信息成为社会发展的核心资源，成为社会资本积累的源泉时，文化才可能成为产业，成为新的经济增长点，成为社会资本积累的主要源泉之一。简而言之，文化创意产业即文化是资源，创意是手段，产业是目的，背景是基本实现了工业化之后的后工业社会、信息成为核心资源的信息社会；或者说，文化意味着资本，创意意味着先进独特的生产过程，产业意味着生产结果——文化创造巨大利润。当然，即使在非物质形态产品——文化和信息等成为社会资本积累的主要来源的时代，也不是所有文化都可以成为产业，而是那些符合时代发展趋势、有新创意、有广大市场的文化，才能有成为产业的可能。广东省文化创意产业正处于全面启动、提升功能、形成集聚的快速发展期。改革开放以来，广东一直处于“试验区”、“先行点”、“排头兵”的地位，30多年来经济发展速度始终保持在双位数的增长，发展水平居于全国前列。广东整体发展的成效是明显的，但是，广东经济总量的增长主要是依靠“粗放型”经济发展方式取得的。也就是说，主要是较长时期依靠廉价土地和劳动力等比较优势取得经济的快速发展，经过多年的发展，这些比较优势已经消耗得差不多了。随着广东近年来经济发展中总体成本的上扬，原来主要依靠“粗放型”发展模式所取得的效益正逐步下滑，迫切需要通过更新发展理念来实现可持续发展。72 据统计，广东文化及相关产业增加值2004年达1205.43亿元，对GDP的贡献率为7.7%，占全国的比重超过20%，位居全国首位。2005年，广东省文化产业产值继续取得过千亿元的增加值，占全省GDP的6.6％。2008年全省实现文化产业占GDP总值的6.8％，增加值达2720亿元，仍然稳居全国第一的位置。从以上的这些成就来看，广东文化大省的地位应该是得到肯定的，但是，从更为高远的目标来看，广东的文化建设还存在着以下一些问题：一是广东基础创新能力与广东科学发展的要求不适应；二是广东文化产品还不能最大限度地满足广东人民群众日益增长的文化需求；三是广东文化的影响力跟广东GDP连续25年全国第一这个经济强省地位不相适应。为此，2009年7月，广东省委、省政府出台了《关于加快提升文化软实力的实施意见》，明确提出了未来5—10年广东文化发展的总体要求、基本目标和重大举措，首次提出了要建设文化强省，这是广东争当实践科学发展观排头兵的一个重大举措。2.2项目建设的必要性1、项目建设是广东省文化强省的需要文化建设是中国特色社会主义事业总体布局的重要组成部分，是保障人民基本文化权益的根本要求，是广东72 省努力当好推动科学发展、促进社会和谐的排头兵、全面实现小康社会的必由之路。改革开放以来，广东省高度重视文化建设，特别是通过实施建设文化大省战略，文化建设取得重大成就，为推动全省经济社会发展提供了强有力的文化动力。但是，当前广东省文化发展水平总体上仍落后于全省经济社会发展步伐，与人民群众日益增长的精神文化需求不相适应。为此，广东省制定并发布了《广东省建设文化强省规划纲要(2011-2020年)》。规划提出“力争用10年左右时间，达到与广东经济社会发展相适应的文化发展水平，把广东建设成为在全国具有重要影响力的区域文化中心、发展社会主义先进文化的排头兵、提升我国文化软实力的主力省、中国文化“走出去”的生力军及率先探索中国特色社会主义文化发展道路的示范区。”的总体发展目标。坚持立足当前、着眼长远，统筹规划、科学布局，全面推进各项文化事业繁荣发展。珠三角其他地区要结合加快城市化、现代化进程，促进珠三角文化发展一体化，做大做强文化事业和文化产业，建设国内一流水平的公共文化服务网络，建设一批具有核心竞争力的文化企业和产业集群，培育一批文化知名品牌，创办一批文化创意产业园区，拓展粤港澳台文化交流合作，文化发展处于全国先进水平。本项目为ZQS72 文化创意大厦建设项目，是文化产业的重要组成部分，其功能为集商业、文化娱乐（影厅）、办公写字楼为一体的大型综合性大厦。项目定位于为世界文化创意联盟基地建立提供平台，比如提供各种服务及硬件、建立各方面的资源平台等，有多家国际性的文化创意公司有意落户。因此，本项目的建设符合国家文化产业发展规划，是《广东省建设文化强省规划纲要(2011-2020年)》要求的重要体现，对广东省文化强省目标实现具有重要意义。2、实现广东经济增长方式转型的需要广东要实现经济增长方式的转变，需要以科技创新带动产业结构的优化和升级。根据产业结构演进的规律，在任何社会形态中，基本上都要经历从农业到工业再到服务业的产业结构演进，与此相适应的阶段是从农业化——工业化——72 服务业社会化为主要特征的发展历程。目前，广东实际上已进入工业化的中期阶段。在此阶段，第二产业在国民经济总量中占较大的比例，并成为国民经济的主导。在这一阶段人们生理因素方面的需求已基本得到了解决，在实现温饱后人们的需求主要转向追求生产生活便利、高效率和时尚休闲方面。与前一阶段相比，这一阶段是小康型阶段，社会服务化在整个国民经济总量中占据突出位置，人们对需求素质方面的追求更为广泛和普遍，人们的追求更为多样化，不仅要求社会提供更多更好的生产生活消费品，也要求更高的生活服务质量和更多更好更全面的发展空间，使人们个性得到更为全面和充分的发展。这就为广东发展文化创意产业提出了必然的要求并为其提供了发展的广阔空间。3、促进广东提高创新能力的需要文化创意产业虽然属于第三产业的范畴，但它却是一种“越界”72 的产业，通过越界，促成不同行业、不同领域的重组与合作。这种越界主要是对第二产业的升级调整，对第三产业的细分，打破二、三产业的原有界限，使第二产业、第三产业通过融合而产生新的产业增长点，开拓新的产业发展模式，培育新的文化消费市场，涵养新一代消费群体，以推动文化发展与经济发展，并且通过在全社会推动创造性发展，来促进社会机制的改革创新。文化创意产业对市场运作模式的创新尤为明显，由于文化创意产业产生于全球化消费时代，市场的全球性，传播的全球性，需求的精神化、心理化、个性化，消费的时尚化、浪潮化，使得文化创意产业从根本上改变了过去固化的稳态工业发展模式，而代之以不断变动的创意策划，创意设计，创意营销，创意消费。它在不断关注市场和策划市场中，打破了地域界限，打破了所有制的界限，创新消费习惯、涵养消费人群、引导消费时尚潮流，寻找创意与盈利的结合点。另外，文化创意产业又具有组织结构与交易过程的复杂性，要求创意产业必然超越过去时代的产业水平和产业模式，在更高的层次上发展。它既要求创意产业建立在现代企业制度的构架之上，又具有自身对文化承传、精神创造、意境营造和可遇不可求的艺术灵感的追求，因而需要整体的求新求变，其发展过程无不要求创新。广东的目前经济总量占全国的1/9，税收占全国的1/7,进出口总额占全国的1/3，称为经济大省是当之无愧的。但是，目前广东基础创新能力与广东科学发展的要求不适应，从科技创新水平来看，与北京、上海、浙江、江苏等发达省市相比，还存在着一定差距。就显示区域科技能力的科技资源指数、科技产出指数、科技贡献指数方面来看，据《2002中国可持续发展战略报告》显示，科技资源指数北京为87.21，上海为63.03，广东为46.68居第三位；科技产出指数北京为76.80，浙江为46.65，广东46.52居第三位；科技贡献指数北京为77.13，上海为67.37，江苏为54.57，广东为50.99居第四位；在区域科技能力总指数排序上，广东位于北京、上海之后，居第三位。科技进步对经济的贡献率为47%，但与先进省市相比，科技创新综合能力呈下降趋势。此外，专业技术人才的缺乏及精英文化的短缺，使广东形成创新机制的动力不足。因此，大力发展文化创意产业，有助于推动广东创新机制的形成和创新能力的提升。一方面努力催生出“创意阶层”，进而促进“创意产业群”的形成，另一方面，通过“创意阶层”的内部互动以及通过“创意产业群”72 对其他阶层的辐射和带动作用，使广东的创新能力得以实现大幅度提高。此外，通过创意、创造、创新的价值获得社会的广泛认同，在全社会形成一种鼓励创意、积极创造、不断创新的氛围，使人们创新意识和创造能力得到持续不断的提升，解决广东持续发展的后劲不足和动力缺失的问题，从而实现建设“创新型广东”的战略目标，使广东在新世纪继续走在全国前列，发挥排头兵和领头羊的作用。4、塑造城市品牌的需要创意产业通过在旧城区的改造中提升城市文化品位，延续城市文脉，弘扬城市的地方个性，塑造城市的独特品牌。这样的创意产业不仅保留了具有历史文化价值的建筑，整合了各种文化资源，而且通过历史与未来，传统与现代，东方与西洋，经典与流行的交叉融汇，为城市增添了文化景观，提升了城市的形象，塑造了城市品牌，促进旅游业的发展。如德国鲁尔工业区的埃森，是一个在产业结构转型中面临废弃的煤矿，通过发展创意产业，埃森被联合国教科文组织列入了世界文化遗产名录，被欧盟定为2010年的“欧洲文化首都”。上海苏州河畔莫干山路M50号的老仓库，集聚了来自世界各地艺术家的工作室，被美国时代周刊评为上海的十大文化景观之一，被国家旅游局批准为全国工业旅游示范点。肇庆东接广佛经济圈，西连大西南，地缘区位优势突出。地处沿海与内陆的交通要冲，城区距广州不足100公里，位于广州一小时经济生活圈。距深圳200余公里，距澳门72 180公里，距香港水路143海里，是沿海发达地区通往西南各省的重要交通枢纽。是中国经济较具活力地区之一。这都为ZQS建设文化创意大厦，大力发展创意产业，塑造城市品牌提供了得天独厚的空间资源。5、满足人民群众文化消费需求增长的需要文化消费是指对文化产品和文化服务的享受和使用。随着社会生产力的迅速发展，人们在收入水平不断提高、基本的物质需要得到满足的基础上，对精神文化方面的需求不断上升，如教育、文化娱乐、书报阅读、体育健身、美容休闲、旅游观光、手机和互联网通讯等。人们越来越多地关注精神上的和心理上的需要，注重个体的全面发展和人的生存质量。文化消费是随着人们在生活中对物质产品的需求在总体支出中的比重下降而不断上升的。根据联合国粮农组织的标准，一个国际或地区人们的生活水平恩格尔系数在40%-50%之间为小康，在30%-40%为富裕。文化消费在人们的生活水平进入小康之后会快速增长，跨入富裕阶段则开始“井喷”72 。另一方面，根据国际经验，一个国家和地区人均GDP超过3000美元时，文化消费增长加快；超过5000美元时，文化消费则会急剧膨胀。广东省统计局的资料显示，广东城乡居民1993年进入小康社会（恩格尔系数48.9%），2000年进入富裕社会（恩格尔系数38.6%）；农村居民则晚了7年，到2000年进入小康（恩格尔系数49.77%）。而广东省的人均GDP2006年超过3000美元（3509美元），2009年达到5965美元，因此，广东的文化消费已经进入了急剧增长和“井喷”阶段。文化消费急剧增长的同时还伴随着需求的多样化和复杂化。人们不再满足于传统的对书籍、音像、影视、艺术产品的一般需求，而是追求与高科技紧密结合的体验式的文化消费。文化创意产业能为人们提供富于娱乐性和满足心理体验的产品，即使物质层次的衣、食、住、行也大大地融入了文化元素，而体验产业与休闲产业则更突出了满足人们精神性、文化性、娱乐性、心理性需求的特质。总之，随着生活水平的日益提高，人的更高级需求便会优先增长，精神性的产品需求在总体上日益提升，因而，广东发展文化创意产业为满足人民群众多样性的文化需求提供了最大的了条件，使其实现成为可能。6、文化创意的价值所在的体现72 文化创意产业：是指当社会资本积累的主要来源不再是重工业产品，甚至不再仅仅是物质形态产品，而是非物质形态产品的背景下，尤其是信息成为社会发展的核心资源，成为社会资本积累的源泉时，文化才可能成为产业，成为新的经济增长点，成为社会资本积累的主要源泉之一。简而言之，文化创意产业即文化是资源，创意是手段，产业是目的，背景是基本实现了工业化之后的后工业社会、信息成为核心资源的信息社会；或者说，文化意味着资本，创意意味着先进独特的生产过程，产业意味着生产结果——文化创造巨大利润。当然，即使在非物质形态产品——文化和信息等成为社会资本积累的主要来源的时代，也不是所有文化都可以成为产业，而是那些符合时代发展趋势、有新创意、有广大市场的文化，才能有成为产业的可能。第三章项目建设内容及规模3.1项目建设内容项目总规划用地面积5528平方米，净用地面积72 5037平方米，总建筑面积43470.89平方米。主要建设内容有：1、总部设计中心；2、创意设计区；3、会展中心；4、体验式商业等，项目配套建设供排水系统、电气系统、供气系统、消防系统等公用工程及室外工程（围墙、道路、绿化、地下管网等）。3.2项目建设规模项目建设规模见下表：分项指标总占地面积5528m2总建筑面积43642.10m2地上建筑面积商业面积1144.95m2办公面积34028.50m2公共厕所82m2核增面积（骑楼走道、市民文化公共绿地平台）1464.39m2地下建筑面积地下车库、设备房6922.26m2容积率7.29建筑密度40%绿地率25%停车位个数1573.3项目定位借鉴各地创意产业园区发展的经验，结合创意大厦目前面临的实际，以及发展空间和产业发展优势，我们认为创意大厦的功能定位为：72 1．总部设计中心。各创意型企业将总部的管理、设计、通讯、联络、指挥系统设立在创意大厦；2．创意设计区。汇集国内外著名的创意人才和年轻英才创意工作室，成为各种智慧、创造的集散地；主要包括国内外优秀动漫设计、影视设计、视觉及包装设计等。72 3．交流中心。创意型企业、个人之间，以及广播电视产业与企业、个人之间进行信息交流、合作共赢的主要平台；4．展示中心。动漫、广播电视内容产品和企业、个人的创意宣传展示、宣传、推介的主要场所，是整个创意大厦的中心性区域。72 5、体验式商业源自创意的的文化积累，以创新的经营方式提供衣食住行，教育娱乐各领域的商业服务，具有创意再生能力并提供学习体验的商业活动中心。72 第四章工程设计方案4.1设计原则及依据1、设计原则本项目的设计遵循以下原则：（1）以国家制定的相关法律、法规为依据，通过规划明确划定建设控制地带，注重环境协调；（2）远期的前瞻性和近期的可操作性相结合的原则：高标准确立远期规划目标又立足于近期的实际情况，确定两阶段的不同任务；（3）以人为本的原则，在有效保护生态的基础上，注重规划为人性化的管理创造条件。（4）处理好该地块与城市交通关系，合理设置出入口，交通组织要做到全部交通畅通，对外联系便捷，又不对城市交通产生干扰。2、设计依据（1）《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)；（2）《建筑地基基础设计规范》(GBJ50007-2002)；（3）《混凝土结构设计规范》(GB50010-2010)；（4）《建筑抗震设计规范》(GBJ50011-2010)；（5）《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)；（6）《建筑抗震设防分类标准》(GB50023-2008)；72 （7）《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；（8）《钢结构设计规范》(GB50017-2003)；（9）《建筑采光设计标准》(GB／T50033—2001)；（10）《洁净厂房设计规范》(GB50073-2001)；（11）《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222)。4.2总平面布置（1）总平面布局遵循紧凑布局、节约用地的原则，根据建设单位发展需要对工程的整体要求，在满足项目功能定位的前提下进行项目总平面布置。此项目用地呈不规则形，在项目南侧及北侧各设有出入口，出入口紧邻城市主干道，以方便物资和人员进出。（2）交通组织根据当地规划局的规划要求，合理布置经济便捷的道路系统，并做好消防通道及无障碍设计。（3）项目绿化①将项目与周边自然生态融合在一起，项目内部采用三级绿化模式；②根据功能布局，在各个空间组团有机结合，并在组团中心布置大片绿化场地，作为项目一个重要的绿化区域；③72 尽可能在项目空地及道路两侧、建筑物周围、空地及边角余地带种植树木、花卉、草皮等观赏植物，以便净化空气，降低噪声。（4）建筑景观规划项目的建筑采用现代建筑形式，创造造型新颖、个性鲜明、体现现代科技和文化创意的建筑景观。加强对区内的主、次景观轴线沿线建筑物的型体、色彩控制，同时考虑相邻建筑物及周边建筑群体中的临街高度。选用材料(包括玻璃)以浅色为主。建筑界面“轴线对称、主从有序”，使文化创意大厦立面鲜明突出，成为ZQS城市地标性建筑。72 4.3项目结构设计1、本项目各建筑物建筑结构安全等级为二级，设计使用耐久年限50年。2、根据上部荷载和建筑使用功能，项目主要建筑物初步选定混凝土柱下独立基础。具体基础选型需依据地质勘测资料而定。3、项目主体建筑采用框剪结构。结构的填充墙采用190毫米厚的轻质隔墙，承重墙体采用240毫米厚的砌块实砌墙。4、采光设计选择采光性能好的窗作为建筑采光外窗，其透光折减系数Tr大于0.45。5、通风主要以自然通风，其他部位根据要求采用敞开式或避风天窗。6、构筑物、池、坑等采用防水砼或表面刷防水砂浆、表面帖卷进材等防水、防潮措施。7、有隔声要求的房间设隔声室或设置隔声障壁。办公区、值班室等的位置应远离噪声源。8、项目设计抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g。4.4供配电设计1、电源及负荷等级a.采用肇庆城市供电网供电。72 b.本项目负荷等级划分如下：一级负荷：火灾报警及联动控制设备、消防泵、应急照明商用电子计算机系统等；二级负荷：排水泵、照明、生活水泵等；三级负荷：除一、二级负荷以外的其他负荷。2、供电高压配电采用单母线分段运行，二路电源同时使用，互为备用。发生故障时，母联开关手动合闸投入。等故障排除后，自动或手动恢复，以保证供电的可靠性。任何一路高压电源能够承担100％的用电负荷。低压配电线路采用放射式与树干式相结合。接地采用TN-S方式。电源由380/220V电压供电。电源采用直埋全塑电缆引入工程配电箱。照明、电源插座线路各自由分配电箱引出一路，相互独立。导线采用铜芯塑料线穿PC高强冷弯阻燃电线管暗敷设，开关、插座采用暗装方式。3、照明照明干线采用封闭式铜母线，其它干线采用电力电缆，用托架敷设。照明灯具宜采用表面反射系数高，反射曲面适宜的灯罩和发光效率高的光源，以荧光灯为主，灯具均可自带补偿电容器。室内照明既要达到标准照度要求，同时要满足照明的均匀度。平均照度要求为150LX，其照度均匀度不低于0.75。72 4、防雷本工程建筑物属三类防雷建筑，在屋顶采用－25×4镀锌扁钢作接闪器，利用结构构造柱内不少于二根φ16主筋作引下线。利用结构基础作联合接地极，保护接地及防雷接地等采用联合接地，要求接地电阻不大于1欧姆。4.5给排水设计1、给水系统（1）水源采用城市自来水，由现有市政给水管接出供水管至本工程供水阀门。结合城市市政管网，合理进行给水系统设计及材料的选用，并考虑卫生防疫、环保设计等。（2）给水系统在本建筑室外形成DN200的环状给水管道，就近从市政给水管道上引入两个给水接口，室外环状给水管道为生活、消防合用管道。（3）给水管道给水管道的布置与敷设要求安全、经济、水力条件好；保证管道正常使用，不受损害；不设置在易污染易腐蚀的地方；便于装修和安装等。72 本项目管道布置方式采用下行上给式，即干管埋地，自下而上供水。管道敷设包括明装及暗装两种方式，一般应采取后种方式。管道防护要注意防腐、防冻、防漏、防振。2、排水生活污水经化粪池无害化处理符合排放标准后，再排入市政排水管网；屋面雨水经落水管直接排入市政排水管网。项目采用污废分流系统，雨水自成系统，雨水管道配合建筑专业布置。排水管采用管箍式柔性抗震排水铸铁管，公共卫生间管道均采用UPVC塑料管(有合格证书产品)，胶水粘接连接。室内污水经化粪池处理后排入市政污水管道。4.6消防设计建筑耐火等级为一级。按照规范要求，区域内所有建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。本项目应结合拟实施工程的地形条件和风向因素，按照国家有关规范，合理进行防火设置及设计。1、项目总图：a.场区四周为环形通道。b.本项目建筑耐火等级均为一级，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。2、建筑消防设计：项目火灾危险性为丙类。72 各建筑周围道路宽度应满足消防间距要求，规划区四周设环形车道，保证消防车辆的停靠、操作要求。建筑内部合理布置，最远疏散间距控制在规范要求之内。建筑内的建筑材料按其耐火等级采用相应的防火标准材料，在室外合理位置设置消防水池。a.建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物满足耐火等级要求。b.建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。c.空调机房、变配电房之间采用防火墙隔离。d.建筑物装修材料均为阻燃材料。3、电气消防设计a.全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。b.配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。c.各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。d.火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20min。72 e.消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。f.建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。g.在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。h.局部有爆炸危险的场所，电气设备尽量安装在爆炸危险场所之外，需要现场操作的用电设备，其电气装置根据爆炸危险等级及可能引起爆炸的介质情况选择适当的、能保证安全的防爆设备。i.在爆炸危险场所内，设置可燃气体报警器，在爆炸气体达到一定浓度时，立即发出报警信号，以便及时采取措施，避免可能发生的危险。j.有防爆要求的房间的排风风机，电机均防爆。4、消火栓给水系统a.室外消火栓本设计在场区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。消防管网从市政水源接入，在项目内形成环网，设置室外消火栓，建筑物四周有环形消防通道连接，在公建内设置消防栓系统。72 b.室内消火栓依据GBJ16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。室内消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。c.消防水池项目内景点喷水池同时作为消防水池使用。配设BJ手抬式机动消防泵2台。d.建筑灭火器配置危险等级为严重危险级。建筑内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。5、火灾报警及联动系统各建筑内设置火灾报警系统，在各防火分区内设置感烟、感温探测器及手动报警按钮。消防用电采用控制线路双电源。在楼梯间、配电室、消防控制室、消防水泵房，防排烟机房以及发生火灾时仍需坚持工作的房间等场所应设置应急照明。6、消防管理a.划分吸烟区与非吸烟区，标志清楚且管理到位。b.加强防火意识，配置专门的消防管理人员。7、消防水源及用水量72 消防水源。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。本项目消防水源为市政管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。消防用水量。室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按30升/秒，室内消火栓水量按10升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。室外消防用水量：30×3.6×2=216立方米室内消防用水量：10×3.6×2=72立方米总消防用水量：288立方米火灾时最大消防流量为10×3.6+30×3.6=144立方米/小时4.7暖通设计1、通风及防烟设计72 项目总平面设计应充分考虑夏季主导风向的畅通。建筑单体从墙体、外窗、屋面三方面来改善建筑围护结构的热工性能，达到夏季隔绝室外热量进入室内、冬季减少室内热量泄出室外的效果，以减少保持室内适宜环境所需的辅助设备的耗能，达到环保节能的目的。所有公共卫生间设置机械排风系统。2、空调设计项目拟设计中央空调系统，采用全空气定风量方式，并设置空调机房，空调机组采用组合式或柜式空调机组，安装在机房内，以便维护和管理。空调房间的气流组织采用上送上回或上送侧回的方式。空调冷凝水回收用利用。72 第五章项目建设条件5.1项目所在地概况本项目建设地点位于端州三路48号，是ZQS端州区商贸中心，目前项目位置已具备“三通一平”的基础条件（三通：供水、供电、道路，一平：场地平整）。肇庆位于广东省中西部，东部和东南部与佛山和江门两市相邻，西南与云浮市相接，北部和东北部与清远市毗邻，西临广西壮族自治区。肇庆交通便捷，区位优势明显。肇庆东邻穗、深、港、澳等经济发达地区，背靠祖国大西南，是经济发达地区通往西南各省的重要交通枢纽。国道321线、324线，三茂铁路（广州至湛江）贯穿全境；西江“黄金水道”通江达海，初步形成了陆路、水路、铁路协调互补、快捷高效的综合交通运输网络体系。5.2项目建设条件分析1、地形、地貌情况ZQS地势西北高，东部和南部较低，由西北向东南倾斜。以中低山丘陵为主，平原较少，形成山地、盆地、丘陵、冲积平原等形态相间分布的山区地貌，中低山丘陵约占全市土地面积的81%，平原和河川水域占总面积的19%72 。山地和丘陵主要分布在北部的怀集、东北部的广宁和西部的封开与德庆等县。河谷平原分布在东南部的四会、高要、鼎湖、端州等市(区)。全市1000米以上的山峰有40座，最高峰为怀集县的大稠顶(海拔1626米)。岩溶地形发育较好，形成石林、溶洞、孤峰等地貌，如肇庆城区的七星岩、怀集县的燕岩、封开县的白石岩等。拟建项目地处ZQS端州区跃龙北路5号（即端州三路与跃龙北路交界处西区），场地周边地形地势平坦，地形地貌条件简单。2、气候条件肇庆属南亚热带季风气候。年平均气温21.2℃，1月份平均气温12℃，7月份平均气温28.7℃。怀集县北部山区冬季可见霜冻。年平均降雨量约1650毫米，主要集中在4～9月；年蒸发量1300毫米以上。无霜期310～345天。早春多阴雨，夏秋受台风外围影响，晚秋有寒露风侵袭。2006年，全市平均气温偏高，总雨量偏多，日照时数总体偏少。各地年平均气温为21.6～23.1℃，比常年偏高0.7～1.0℃；年积温7911～8425℃，偏高306～411℃，是建国后第2个最暖年。年降雨量1704～2152毫米，总体处于正常至偏多2成之间，是2002年来降雨最多的一年；年暴雨日数5～10天，为1997年来第二多暴雨年份。年日照时数介于1407～1740小时，处于正常至偏少2成之间。72 年内主要气候特点：春季温暖多雨，为低温阴雨偏轻年景，有轻度倒春寒；前、后汛期雨量偏多，“龙舟水”与热带气旋降水明显；强对流天气频发，大风天气较多，局部地方出现龙卷风。6月，西江、绥江流域连降暴雨，导致绥江水位超警戒；7～8月3个台风，致灾严重；7月高温酷热，最高气温直逼历史极值；8月秋凉，气温刷新低；秋冬少雨，气温高，“立冬”温暖如春；11月，出现晚秋罕见雷雨大风、冰雹天气；“冬至”晴冷干燥，北部地区低温霜冻明显。年内，暴雨、洪涝、高温、强对流、寒害等气象灾害在全市各地均有发生。3、水文ZQS区位于西江中下游，西江在市区南面由西向东绕城市东流。西江是珠江流域最大水系，城区河段宽为1000m左右，河床深度为15m左右。根据高要水文站记录，西江肇庆河段的最大流量为22800m3/s，最小为844m3/s，年平均流量为6990m3/s，年径流量2210亿m3，年平均含沙量0.48kg/m3，最大含沙量3.24kg/m3。河道水面宽度一般为1000m～1500m，最窄处为羚羊峡，约为200～400m。汛期一般出现在6～8月，历年最高水位13.62m，常年水位一般在9～11m。4、生态环境条件72 项目所在地区域生态环境良好，山多林密，空气清新，地表植被覆盖率高，是生物资源较丰富的地区，区内有著名的七星岩风景区。5、社会经济发展分析“十一五”时期，ZQS紧紧围绕“十一五”规划纲要确定的目标任务，坚持以科学发展观为统领，加快产业结构调整步伐，着力转变经济发展方式，确保了经济平稳较快增长和社会和谐稳定。面对严峻复杂的国内外经济环境，ZQS克服各种困难，全市经济呈现出跨越式发展的良好态势，地区生产总值由2005年的450.57亿元增加到2009年的846.34亿元，年平均增长14.4％，实现了预定目标。受国际金融危机的影响，2009年上半年经济增速有所放缓，但总体经济发展的上升态势没有改变，农业经济、工业生产、财政收入、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额均保持稳定较快增长。2009年至2010年，全市经济积极向好的态势进一步扩大，为“十二五”时期实现科学发展打下了良好的基础。72 第六章节能分析6.1用能标准和节能规范根据《中华人民共和国节约能源法》和《民用建筑节能条例》，本项目将遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范。1、《关于加强我市民用建筑节能审查工作的通知》（肇建设〔2006〕4号）；2、《关于加强ZQS民用建筑节能管理工作的补充通知》（肇建设〔2006〕5号）；3、转发省建设厅转发建设部关于印发《民用建筑工程节能质量监督管理办法》（肇建设〔2007〕1号）等。4、《夏热东暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003；5、《民用建筑节能施工设计规范》GB50176-93；6、《夏热东暖地区居住建筑节能设计标准广东省实施细则》DBJ15-50-2006；7、《公共建筑节能设计标准广东省实施细则》DBJ15-51-2007。6.2项目节能措施1、建筑节能72 （1）本项目将按照建筑节能规范要求，建设、设计、施工和监理将遵循建筑节能标准。在建设中采用新型建筑材料，高效隔热保温材料；加强建筑周围绿化，种植遮阴效果好的乔木，广植草地、花木，减少太阳辐射的影响。（2）窗墙面积比，规范要求：东面为0.3、南面为0.5、西面为0.3、北面为0.45；（3）天窗屋顶面积比，规范要求为0.04；（4）屋顶构造，规范要求K≤1.0,D≥3.0或K≤0.5；（5）外墙，规范要求K≤2.0,D≥3.0或K≤1.5;D≥3.0或K≤1.0,D≥2.5或K≤0.7。（5）隔热验算满足内避免最高温度≤夏季室外计算温度最高值35.5℃的规范要求。2、节水技术和措施为进一步贯彻《中国节水技术政策大纲》、《全国节水规划纲要》（2001-2020）的精神，本项目在设计、施工建设和投产后日常用水管理中，在节水方面应采取如下措施：（1）坚持“开源与节流并重、节流优先、治污为本、科学开源、综合利用”的原则，合理配置水资源。做到用水计划到位，节水目标到位，节水措施到位，管水制度到位。（2）在生活用水方面，大力采用节水技术，推行节水用水器，不使用国家明令淘汰的用水器具，安装使用节水型设施或器具。部分废水经处理后，可用于绿化、道路洒水，大大减少用水量。72 （3）加强用水计量管理，加强供水、用水设施、设备、器具的维护保养，严防跑冒滴漏。提高用水效率，节约水资源。3、空调系统的节能（1）将空调机房布置在靠近空调负荷中心处，以减少输送过程损耗。选择节能型空调器，以降低能耗。通风系统选择高效保温材料，对风管、水管、设备等进行保温、防潮处理，以减少冷、热损失。选择气密性好的空气处理设备和风管连接方式，加强密封处理，以减少因漏风而导致的能量损失。根据经济流速，合理确定风管尺寸，使输送能耗保持在经济合理的范围内。（2）空调主送风机采用变频调节。水泵选用高效率的产品。（3）在满足卫生要求的最低新风量时，尽可能将空调回风回用，以节约冷热源。（4）对总风道等部分的围护结构进行保温，减少能量损失。4、电气节能（1）使用高效光源72 根据GB50034-2004《建筑照明设计标准》的要求，在满足显色性、启动时间等要求条件下，从发光效率高、显色性好、使用寿命长、启动可靠、方便快捷、性能价格比高等方面选择高光效光源。（2）采用高效率节能灯具建筑应充分利用天然采光，减少电量消耗。在照明设计中，应注意选择控光效果好、效率高的灯具，还应注意灯具的配光曲线。（3）减少供电损耗变压器的损耗主要包含铁损和铜损。变压器应选用节能型的变压器,以减少铁损；选用阻值较小的绕组,尽量采用铜芯变压器，以减少铜损。另外,为减小变压器损耗,当容量大而需要选用多台变压器时,在合理分配负荷的情况下,尽可能减少变压器的台数,选用大容量的变压器。应选用电阻率较小的材质做导线，铜芯最佳，但又要贯彻节约用铜的原则。减少线路的损耗主要从以下两方面入手：减小导线长度；增大导线截面。5、节能管理（1）建立节能管理网络体系并保证其有效运行。严格按照《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）的要求做好能源计量工作。（2）加强企业内部管理，实施成本控制法，积极开展清洁生产审计，从生产过程的各个环节控制物耗和能耗。72 （3）加强对公用工程系统的设计、安装、运行管理。定期调整系统各装置，保证系统在最优状态下运行，以提高公用工程系统的运行效率。72 第七章环境影响分析7.1环境质量影响分析和污染物排放标准1、环境质量标准（1）ZQS端州区区域环境噪声执行GB3096-93《城市区域环境噪声标准》中3类标准。详见下表6-1。表7-1城市区域环境噪声标准类别环境噪声标准值dB(A)昼间夜间环境噪声3类6555（2）环境空气质量执行GB3095-1996《环境空气质量标准》中二级标准，详见表6-2表7-2环境空气质量标准浓度值（摘录）单位：mg/m3污染物取值范围二级标准浓度限值TSP日平均值0.30SO3日平均值0.151小时平均0.50NO2日平均值0.121小时平均0.24（3）地表水质量标准执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中II类标准。详见表6-3.表7-372 《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）II类标准（摘录）项目主要基本项目标准浓度现值，mg/L（pH无量纲）污染物名称BOD5CODcrpHNH3-N标准浓度限值3156~90.52、污染物排放标准（1）废水项目废水纳入ZQS污水处理厂统一处理；废水排放执行《广东省地方标准》（DB44/26-2001）水污染物排放限值第二时段中相应的三级排放标准。详见表7-4。表7-4污水排放标准（摘录）项目最高允许排放浓度，mg/L（pH无量纲）污染物名称BOD5CODcrpHSS标准浓度限值3005006~9400（2）施工噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-1990）标准；详见表7-5。表7-5《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-1990）标准施工阶段主要噪声源噪声限值dB(A)昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机等85禁止施工72 结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等6555（3）废气执行《广东省地方标准》（DB44/27-2001）大气污染物排放限值中无组织排放废气监控浓度限值第二时段二类区标准。表7-7无组织排放废气污染物排放执行标准（DB44/27-2001）(节选)污染物最高允许排放浓度（mg/m3）最高允许排放速度无组织排放监测浓度限值排气筒高度二级监测点浓度（mg/m3）非甲烷总烃12015203040132170120周界外浓度最高点4.07.2施工期污染源分析及治理措施1、水污染源分析72 本项目建设施工期产生的废水主要来自暴雨的地表径流、建筑工地废水和生活污水。建筑工地废水包括地基、道路开挖和铺设、住宅建设过程中产生的泥浆水、机械设备运转的冷却水和洗涤水；施工期生活污水包括施工人员的生活污水、食堂下水和厕所冲洗水等等；暴雨地表径流还冲刷浮土、建筑砂石、垃圾和弃土等，不但会夹带大量的泥沙而且还会携带水泥、油类和化学品等各种污染物。2、大气污染源分析施工期，频密使用机动车运送材料、机械设备，这些运输车辆及设备的运行会排放一定量的CO、NOx、以及HC，同时，挖土、运土、填土、夯实和汽车运输过程的扬尘。3、固体废弃物污染源分析本项目建设施工期产生固体废物主要为开挖基础产生大量的余泥，结构、装修过程也将产生大量的砖石、木料、竹料等废弃料，以及建筑工人产生的生活垃圾。4、噪声污染源分析噪声是施工工地最为严重的污染因素，主要有设备噪声、机械噪声。施工设备噪声主要是铲车、装载车等设备的发动机噪声及电锯噪声；机械噪声主要是打桩机锤击声、机械挖掘土石噪声、搅拌机的材料撞击声等。装修阶段，主要是使用电锯、电刨、切割机、磨石机等设备时产生的噪声。5、治理措施72 在场地平整和施工过程中，将产生一定量的扬尘和噪声，施工过程中将严格执行环保“三同时”制度，确保废水、废气、噪音的达标排放。在施工期间，做好施工环境管理与施工期的工程管理同步进行。做好土石工程的平衡，安排好施工计划，减少弃土和泥土的裸露时间，避免受暴雨直接冲刷；做好各项排水、截水，防止水土流失；施工现场建筑相应容积的集水沉沙池和排水沟，以收集地表径流和施工过程中产生的泥浆水，废水和污水经沉淀和除渣排入水沟。施工期间对不设建筑物的空地进行绿化，增加工地绿化覆盖，美化环境。7.3运营期污染源分析及相应防治措施1、废水污染源分析及相应防治措施项目建成营运后外排废水以城市生活污水为主，它们来源于：办公楼工作人员排放的生活污水、商业营业过程排放的生活污水等。废水中的主要污染物有SS、CODCr、氨氮和动植物油等。卫生间废水经三级化粪池处理后连同其他生活污水排入城市污水管网，经ZQS第一污水处理厂处理达标后排入西江，根据广东省地方标准《水污染排放限值》（DB44/26-2001），项目三级标准（第二时段），项目生活污水的排放对周围环境影响不大。72 2、营运期大气污染源分析及相应防治措施项目建成后废气来源主要机动车尾气及备用柴油发电机使用时产生的少量废气。针对地下车库的汽车尾气，建议采用合理布设通道、车位，加强管理等手段来减少塞车，通过强制通风的方式使停车场中机动车尾气迅速通过排风井排出，车库应设置机械排风系统，每小时换气次数不少于6次，在车辆进出较频繁时可适当增加换气次数，这样可减轻车库内环境的污染。为防止废气对周边环境及行人造成影响，要求排风口应设在距居民住宅、人行道相对较远、出口朝向避开易受影响的居民住宅及人行道等处。此外，还应加强首层平面及周边地区绿化，机动车尾气污染通过强制通风排出、迅速扩散，以及经过绿地的净化，对项目周围环境和外环境影响均为较轻。3、固体废弃物污染源分析及相应防治措施项目建成后产生的固体废弃物主要是城市生活垃圾，本项目所产生的生活垃圾的成分比较复杂，具体包括办公楼工作人员生活垃圾、办公楼办公垃圾（如废纸等)、商业方面垃圾。定点堆放后由环卫部门统一清运至垃圾填埋卫生填埋，对周围环境影响很小。4、营运期噪声源污染源分析及相应防治措施72 噪声污染源主要为出入车辆产生的交通噪声、抽风机和中央空调机冷却塔等机械设备运作时产生的机械噪声以及文化娱乐（影厅）噪声。针对交通噪声，项目禁止车辆乱停乱放，规定进出的车辆不得随意鸣笛，在项目围墙一带处设置绿化林带降低车辆交通噪声的影响；文化娱乐（影厅）专门设计了消声、吸声、隔声等综合降噪设施，墙体采用吸声材料、增加隔音棉、使用隔声板；在进风机进出口管道处安装消声器；对风机机组加装隔声罩；密闭风机房，建成封闭式隔声机房后，机房的排风利用机组本身的排风机排风，且排风口设消声室；机房的朝见采用机械进风和自然进风相结合。中央空调机安装在专用的机房，做好减震降噪措施。确保项目边界噪声达到《工业企业厂界环境排放标准》（GB12348-2008）和《社会生活环境噪声排放标准》中的相关限值后，项目噪声对周围声环境影响不大。5、绿化根据城市总体规划要球，以“环境保护、改善城市面貌和为职工提供一流工作环境”的原则，对项目周边进行绿化。72 第八章项目组织机构管理项目组织机构见下图：董事长总经理常务副总经理工程部预算部设计部行政副总经理营销副总经理工程副总经理财务部行政部人力资源部物业部开发部营销部策划部第九章项目进度72 本项目计划开发周期为2年，2010年～2011年为项目启动建设阶段；2011年～2012年为项目的全面建设阶段。项目具体实施进度见表9-1。序号工作阶段工作时间（月）第1年第2年1234567891011121234567891011121前期工作22工程施工222.1基础施工42.2结构施工132.3安装施工182.4装修施工52.5竣工验收172 第十章项目招标10.1项目招标方案根据1999年全国人大通过的《中国人民共和国招标投标法》和国家计委2001年6月18日发布九号令的要求，本项目工程建设应该采用严格规范的招标方式，从而保证工程项目建设的质量，杜绝工程建设中的腐败现象，使工程建设的健康有序进行。10.2项目招标范围根据《中华人民共和国招标投标方法》和《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》，本项目必须进行招标，招标的内容为建筑工程、安装工程、勘察、设计及工程监理。10.3项目招标组织形式根据招标内容的不同，招标采取的组织形式也不同，本项目在建设过程中将采取委托招标的方式，选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。10.4项目招标方式72 招标分为公开招标和邀请招标，本项目招标方式为公开招标，以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。表10-1项目名称：ZQS文化创意大厦招标范围组织形式招标方式不采用备注全部部分自行委托公开邀请招标方式勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他情况说明：建设单位盖章年月日72 第十一章投资估算及资金筹措11.1投资估算1、投资估算编制依据（1）工程费依据《广东省建筑工程预算估算指标》及同行业指标。（2）其他费用依据国家有关规定标准及地方的有关费用规定计取。2、建设投资根据本项目建设内容及相关设备费用等建设投资进行投资估算，经测算，本项目建设投资为19415.7万元。其构成见下表11-1。表11-1建设投资构成表单位：万元序号项目投资额所占比例1土地成本350018.0%2建筑安装成本1120057.7%3开发管理费241012.4%4财务费1665.78..6%5不可预见费6403.3%7建设投资总计19415.7100%3、建设期利息本项目建设期为2年，建设中银行贷款为10000万元，项目建设期利息为584.3万元。72 3、项目总投资本项目总投资为20000万元。其中直接费用18775.7万元，间接费用1224.3万元（其中不可预见费640万元，建设期利息584.3万元）。11.2资金筹措1、资金来源本项目总投资为20000万元，其中自筹10000万元，银行贷款10000万元。2、使用计划根据项目进度计划，总投资拟分两年投入。其中，2010年投入10000万元，2011年投入10000万元。72 第十二章项目财务分析12.1收入估算1、销售价格根据市场分析的结果，由于项目地理位置较好，人气较旺盛，而且设计新颖，建成后可作为地标性建筑。因此本项目裙楼商业部分销售价格定为18000元/m2,写字楼销售价格为8050元/m2，地下车位销售价格为200000元/个。2、销售率根据项目目标客户群拟认购情况分析，此部分目标客户约能消化可供出售面积的70%，此部分安排在销售期前两年完成销售资金回笼，其余部分在第3年完成。项目各业态销售收入的财务价格及销售率情况如表12-1和12-2。表12-1销售价格和销售率一览表单位：元序号项目计算期（年）123451销售价格1.1裙楼商业1800018000180001.2写字楼8050805080501.3停车位2000002000002000002销售率30%40%30%72 表12-2项目收入估算表序号项目计算期（年）合计123451总销售收入(元)97359857.512987891097359857.53245986251.1裙楼商业180001800018000　面积：1144.95平方米343.5457.95343.51144.95销售收入（元）618300082431006183000206091001.2写字楼805080508050　面积：34110.5平方米10233.1513644.210233.1534110.5销售收入（元）82376857.510983581082376857.52745895251.3停车位200000200000200000　车位数：147445944147销售收入（元）8800000118000008800000294000002销售率30%40%30%100%12.2项目财务评价参数1、税费营业税：项目经营收入计征营业税，税率5%。2、成本费用根据建设投资估算得出，该项目建设成本费用为20000万元。12.3成本估算72 本项目运营期总成本费用包括结转开发成本、财务费用、管理费用、销售费用和其他费用等。经测算，总成本费用合计为7200.5万元。1、员工工资和福利本项目根据经营需要确定劳动定员为160人，其中高级管理人员15人，中层管理人员及技术人员35人，普通员工60人，临时工作人员50人。人员工资及福利估算见表7-6.2、广告宣传费正常年份以年营业收入的1.5%计算，第一年由于需要开拓市场，取该年营业收入的3%。3、水电费以年营业收入的3.5%计算。4、管理费以年营业收入的5%计算。5、不可预见费以年营业收入的2.5%计算。6、营业税以年营业收入的5%计提。表12-3人员工资及福利估算表序号职称人数（人）工资福利（万元/年·人）小计（万元）1高级员工15101502中级员工354.81683普通员工601.81084临时工500.64325合计16045872 表12-4经营总费用估算表序号项目2010年2011年2012年2013年2014年总计1人员工资和福利458.0458.0458.02广告宣传费292.1194.8146.03营业税486.8649.4486.84不可预见费243.4324.7243.45管理费486.8649.4486.86水电费340.8454.6340.8合计2042.32307.82730.97200.512.4利润估算本项目按25%计算所得税，经测算，项目利润总额合计为5259.3万元，所得税合计1314.8万元，实现净利润合计3944.5万元。12-5净收益估算表序号项目合计计算期201020112012201320141销售收入32459.99736.012987.99736.02开发成本20000.06000.08000.06000.03经营费用7200.52307.82730.92161.84利润总额5259.31428.12257.01574.25所得税1314.8357.0564.3393.56净利润3944.51071.11692.81180.612.5清偿能力分析72 根据项目还本付息计划，本项目银行借款资金安排在销售期两年内还清，贷款期限4年（含2年建设期）。项目还款资金来源包括利润、结转开发成本和其他还款资金。经测算，表明项目有较好的负债清偿能力。12.6不确定性分析由于项目经济评价所采用的数据大部分来自于预测和估算，具有一定程序的不确定性，为分析不确定性因素变化对项目评价指标的影响，估计项目可能承担的风险，应进行不确定性分析，提出项目风险的预警、预报和相应的对策，为投资决策服务。根据项目特点，对本项目评价指标影响较大的敏感性因素主要是建设投资、销售收入和经营费用。通过对这三个敏感性因素单因素上下浮动5%对项目投资内部收益率的影响变化情况进行分析，表明销售收入因素对项目内部收益率的影响程度最大；建设投资对项目内部收益率的影响程度次之，经营费用对项目内部收益率的影响程度最小。可见销售价格因素的变动将引起项目收益的较大波动，项目应加强市场营销力度，提高各业态预测销售价格的准确性，确保项目经营期收入能够达到预期的水平；同时在项目建设过程中应加强投资管理和控制，准确计算工程量，控制材料和设备价格，尽可能将建设投资控制在预测范围内，避免因突破建设投资影响项目收益水平。72 本财务评价在测算项目销售收入时，采取了比较审慎的原则，在市场调查的基础预测各业态销售价格，并进行了适当的下调，以提高销售价格因素的抗风险能力。12.7财务评价结论经测算，各项财务数据和评价指标表明，本项目的盈利性较好，经济效益较好，能为企业增加较理想的利润，为国家上缴可观的税收，全面评价结果，认为本项目在经济上是合理、可行的。72 第十三章经济影响分析13.1项目建设将产生直接的经济效益项目建成后年可实现销售收入32459.9万元，营业税合计约为1623余万元，直接经济效益明显。13.2项目建成后有利于当地转变经济增长方式文化创意产业主要是依靠创意阶层、创意群体的知识和技术以及高端管理等“杂交”优势创造效益。从产业分类来看，文化创意产业属于第三产业，它在新经济时代的产业链条中处于较高端的位置。它是在制造业充分发展，服务业不断壮大基础上形成的，是第二、第三产业融合发展的结果。创意产业中既有设计、研发、制造等生产活动领域的内容，也有传统三产中的一般服务业，更有艺术、文化、信息、休闲、娱乐等精神心理服务活动的内容，是现代服务业的重要组成部分。文化创意产业对土地、能源以及其他资源的消耗要比制造业低，而且产出效益和附加值要比制造业高。制造业的发展主要靠机器、厂房、资源和劳动力，而文化创意产业是知识密集型产业，其发展主要依靠创意阶层，靠创意群体的高文化、高技术、高管理，特别是创意阶层中最富创造性的高端创意人才。据统计，现代财富的创造更多集中在一些最优秀的创意人才上，如比尔·72 盖茨等。因此，发展文化创意产业对于提升广东的产业发展水平，优化产业结构具有不可低估的作用。产业结构从一产到二产在到三产的发展规律，实际上也是经济发展的路径和现代化的进程，也就是从农业化到工业化再到信息化的过程。进入21世纪以来，现代化进程处于由投资驱动向创新驱动阶段的过渡时期，经济发展主要依靠自主创新，包括科学技术的创新和商业模式的创新。而从国际经验看，当人均GDP超过一定水平（一般认为是5000美元），经济活动的商务成本和人力成本将不断提高，以创新为基本特征的文化创意产业不仅能够大幅度提高产业经济的附加值，也将大大促进产业结构的进一步优化和调整。据统计，2009年，广东人均地区生产总值40748元(折合5965美元)，这应该是广东调整产业结构，发展文化创意产业的最好时机。文化创意产业对产业结构升级的作用主要体现在两个方面：一是直接以文化创意产业的形式存在，并成为国民经济的主导产业；二是通过产业渗透的方式对传统产业加以改造，以延长产品的生命周期的形式拉长产业的生命周期，其实质是拉长产业的价值链。面对文化创意产业在国际上迅速发展的态势，广东只有抓住时机，适时进行产业结构调整，大力发展文化创意产业，才能在日趋激烈的国际竞争中取胜。72 13.3项目建设有利于带动相关产业的发展伴随广东省城市经济的高速发展，一个涵盖广东省及周边区域的文化创意产业初步形成，但尚未形成产业集聚与整合，本项目的建设将对广东未来文化创意产业发展产生积极的影响。同时，有利于加快资源整合，推动产业集聚，带动旅游业、餐饮业、娱乐等相关产业的发展。72 第十四章社会影响分析14.1项目建设有利于城市转型创意产业的概念，本身就是工业城市为克服落后制造业能耗大、污染大，附加值低而提出的。ZQS位于珠三角核心区，随着都市经济的发展，都市产业结构不断调整，导致一些传统工业衰退和外移，为创意产业发展提供了空间，也是ZQS乃至广东省由传统工业制造区转变为新型工业发达区的需要。项目建设定位于集会展中心、创意设计中心、文化娱乐（动漫、影厅）、体验式商业、公众娱乐为一体的国际性大型综合性创意大厦。项目建成后必将成为世界文化创意联盟基地建立提供平台，比如提供各种服务及硬件、建立各方面的资源平台等。因此，项目建设有利于ZQS广东省文化产业的发展，有利于塑造城市形象，促进城市化转型。14.2有利于提高综合竞争力如今，各省市的竞争日益激烈，任何一种技术、工艺、商业模式都可能在很短的时间内为竞争对手所知晓、模仿、超越，只有层出不穷的创造能力是无法模仿的，是第一竞争力。要建设成为经济强区，必须提高综合竞争力，发展以创造力为基础的创意产业正符合当今经济竞争的需要。72 14.3有利于社会科学发展科学发展强调节约资源和能源，减少废弃物排放，保护生态环境。在大力推崇科学发展观，强调“以人为本”的新时期，创意产业的发展优势凸显。创意产业以科技、文化作为双引擎，倡导把文化要素作为推动经济增长的主导要素，鼓励个人创造力的无穷释放。发展创意产业，通过个人创造力的释放，创造新的产品和新的市场需求，可以冲破传统资源的硬约束，也是打造生态和谐宜居区的需要。14.4有利于塑造城市品牌创意产业通过在旧城区的改造中提升城市文化品位，延续城市文脉，弘扬城市的地方个性，塑造城市的独特品牌。这样的创意产业不仅保留了具有历史文化价值的建筑，整合了各种文化资源，而且通过历史与未来，传统与现代，东方与西洋，经典与流行的交叉融汇，为城市增添了文化景观，提升了城市的形象，塑造了城市品牌，促进旅游业的发展。肇庆东接广佛经济圈，西连大西南，地缘区位优势突出。地处沿海与内陆的交通要冲，城区距广州不足100公里，位于广州一小时经济生活圈。距深圳200余公里，距澳门180公里，距香港水路143海里，是沿海发达地区通往西南各省的重要交通枢纽。是中国经济较具活力地区之一。这都为ZQS72 建设文化创意大厦，大力发展创意产业，塑造城市品牌提供了得天独厚的空间资源。项目规划建成后成为国际性文化创意中心，将本项目建成ZQS、广东省乃至全国性的地标性建筑。通过项目建设，加强文化创意产业的发展与集聚，带动旅游、娱乐、餐饮等相关产业的发展，都对ZQS及广东省树立城市品牌，转变城市形象提供了强有力的支持。14.5项目建设有利于丰富人们精神文化生活文化消费急剧增长的同时还伴随着需求的多样化和复杂化。人们不再满足于传统的对书籍、音像、影视、艺术产品的一般需求，而是追求与高科技紧密结合的体验式的文化消费。文化创意产业能为人们提供富于娱乐性和满足心理体验的产品，即使物质层次的衣、食、住、行也大大地融入了文化元素，而体验产业与休闲产业则更突出了满足人们精神性、文化性、娱乐性、心理性需求的特质。总之，随着生活水平的日益提高，人的更高级需求便会优先增长，精神性的产品需求在总体上日益提升，因此，通过项目建设能够为满足人民群众多样性的文化需求提供了最大的了条件，使其实现成为可能。14.6有利于改善就业环境72 本项目建成后，有利于促进当地产业集聚，提高企业入驻肇庆的机率，从而会在肇庆地区增加就业机会，并带动相关产业的快速发展。通过本项目的建设，新增就业机会，能够有效提高当地居民的生活水平。企业每年可向国家上缴大量的税金，具有较好的经济效益，项目的建设和运营过程中不会排放大量的污染物，不会对周边环境产生有害的影响。为促进ZQS相关产业的快速发展起积极作用。72 第十五章社会风险分析15.1社会风险因素分析1、风险因素及识别投资项目的风险来源于法律、法规及政策变化，市场供需变化、资源开发与利用、技术的可靠性、工程方案、融资方案、组织管理、环境与社会、外部配套条件等一个方面或几个方面的共同影响。项目风险贯穿于项目建设、生产和运营的全过程。参考本类项目的实施和运营状况，其风险主要有以下几种：①市场风险市场风险是项目遇到的重要风险之一。本项目的市场风险主要来源于三个方面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离；二是项目市场竞争力发生重大变化；三是项目定价与预测价格发生较大偏离。②技术风险项目采用技术的先进性、可靠性、适用性和可行性与预测方案发生重大变化，营业达不到预期要求。③工程风险工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长等。④资金风险72 项目资金来源的可靠性、充足性和及时性不能保证，导致项目工期拖延甚至被迫终止；由于工程量预计不足或设备、材料价格上升导致投资增加。⑤组织管理风险由于项目组织结构不当、管理机制不完善等因素，导致项目不能按期建成；未能制定有效的企业竞争策略，而导致企业在市场竞争中失败。⑥政策风险由于政府在税收、金融、环保、产业政策等的政策调整，使税率、税种、利率、汇率、通货膨胀率发生变化，导致项目原定目标难以实现甚至无法实现。⑦外部协作条件风险交通运输、供水、供电等外部配套设施和外购、外协件的配套关系发生重大变化，给项目建设、生产和运营带来困难。⑧社会风险预测的社会条件、社会环境发生变化，给项目建设和运营带来损失。15.2风险评估72 按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小，我们把风险分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险四个等级。根据前面章节的分析；结合项目实际情况，该项目的各项风险的风险程度见下表：15-1风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重较大一般1市场风险√1.1市场需求量√1.2竞争能力√1.3销售价格√2技术风险√2.1先进性√2.2适用性√2.3可靠性√3工程风险√3.1工程水文、地质√3.2工程量√4资金风险√4.1设备、材料价√4.2资金来源中断√4.3资金供应不足√5组织管理风险5.1组织结构、管理机制√5.2主要管理人能力√6政策风险√7外部协作条件风险√7.1外部配套设施√7.2上下游协作、配套关系√8社会风险√15.3风险防范对策从上述分析中可以看出资金风险是项目存在的较大的风险。为了合理有效地做到事前控制，使各项风险发生的概率和后果降到最低点，建议做好以下防范对策：72 1、做好项目的设计工作，以最优的设计方案来作为工作的指导。2、公司应根据项目建设投资进度，保证各阶段的资金及时到位，以保证项目按计划完成，使预测的各项财务指标实现。3、项目前期应认真做好招标工作，选择好设计单位和设备供货商，项目建设过程中，确保资金及时到位，合理安排资金的使用计划，做好投资控制。4、做好与外部交通运输、供水、供电等主要外部协作配套部门的沟通和协调，确保项目顺利实施。72'