河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目可行性研究报告 26页

'河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目第1章项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称及承办单位项目名称：河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村承办单位：1.1.2项目性质内资合资1.1.4项目合作单位1.1.5项目拟建立地点河北省安新县1.1.6研究工作依据 《白洋淀怡兴园生态旅游度假村一期规划设计》《白洋淀怡兴园生态旅游度假村二期规划设计》《河北省投资项目注意事项》《国家环境保护法》1.1.7研究工作概况26 可行性研究报告遵照中华人民共和国投资的相关法律和政策制定，报告主要包括项目市场分析与建设规模确定；建设条件选择；技术方案；环境保护与劳动安全；项目经济效益和社会效益以及财务敏感性分析。为项目实施建设投资和环境影响评价提供依据，为项目建设和经营管理提供了先进合理的工程技术方案，筹资方案和经营方案。1.1.8主要的经济指标项目总投资：2200万元一期总投资：800万元，二期总投资1400万元自筹资金：100％项目内部收益：18%投资回收期：3.9年投资偿还期：6.4年1.2项目研究简要结论根据国家投资相关行政法规，以及河北省投资的相关规定，河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目完全符合法律法规，符合建设社会主义市场经济的需要。由于市场前景良好，经济效益和社会效益显著，公司具备雄厚的资金势力﹑先进的管理思想﹑管理同类企业的经验和为人民谋福利的健康理念。河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目可行。26 第二章项目的意义及必要性2.1旅游行业特征分析随着科学发展观得深入人心和可持续发展战略的有效实施，人们已经认识到被称作“绿色经济”、“环保经济”的旅游产业对于经济的持续、健康发展所起的重要作用，旅游产业不仅可以调节经济结构，更能对其他产业起到促进和优化作用。在今天，“政府主导，部门配合、社会参与、市场运作”的旅游产业发展思路已经成为各地政府的共识，培育精品和名牌产品、提升旅游服务和质量已经成为各地发展的重点。本项目正是处于培育白洋淀旅游精品之目的，以全面提升景区旅游质量为己任，于此可说是顺应天时、人和。旅游业正迎来新一轮的长期增长周期。（一）景点类：坐地生财垄断资源26 景点类旅游股在三类旅游股中发展空间最大。主要原因有三：一是自然景点具有不可复制性，拥有特定的垄断优势；二是经营模式简单，维护成本较低，易于管理，低成本运作能保证相当的利润水平，分享旅游业增长的成果；三是对于一些被评为世界遗产类的景区，享有较高的定价权，可以通过提高门票的方式获得稳定的高额收益。上市公司中，目前黄山旅游、峨眉山、桂林旅游、丽江旅游、华侨城、首旅股份等都拥有景区业务或景区内的配套服务业务，但拥有大景点门票收费权的上市公司只有两家：黄山旅游、峨眉山。黄山旅游拥有世界自然、文化遗产和国家地质公园三重荣誉，峨眉山入选世界自然与文化双重遗产，中国四大佛教名山之一。它们享有较高定价权，能最大程度分享旅游行业高速增长带来的。从历史上看，自然景区大多保持2－3年一个涨价周期的规律，2003年峨眉山风景区门票价格由原80元/人调整为120元/人，上涨50%。2005年张家界武陵源景区门票价格由158元上调至245元，涨幅超过50%，增强了其他同级别景区涨价预期，今年4月1日，黄山旅游发布公告，黄山风景区门票价格旺季每票由130元调整为200元，淡季每票由85元调整为120元，票价内含遗产保护费每票20元。淡季时间为当年12月1日至次年2月28日，旺季时间为3月1日至11月30日。预计本次调价可为公司200526 年门票收入增加6000万元左右。因此，拥有景点经营权特别是景点门票收费权的企业将是身价倍增，长期来看，景区游客规模、门票价格、毛利率呈上升趋势。（二）酒店类：出租率提高，物业升值非典过后，各类酒店的出租率也在不断提高，这与我国良好的经济增长环境和人们消费升级有很大关系。以上海为例，上海酒店市场从2004年开始呈现强劲反弹走势，旺季时高星级酒店甚至出现“一房难求”的火爆场面。据统计，2004年至今，平均出租率达到70-73%左右，高出全国平均水平10个百分点。提升酒店类个股价值的除了出租率的提高外，酒店自身物业的升值也极大的提升了个股的投资价值。如锦江酒店14家酒店占用的资本为6亿左右，其中拥有土地使用权或建筑物产权的11家酒店重估的资产增值约40亿元，按权益折算后，锦江酒店每股净资产将可能增值426 元左右。很明显，该股目前价值已经严重低估。类似的从事酒店类的个股还有地处广东的东方宾馆、新都酒店等，这些地区的房价在近三年都出现了明显的上涨，因此，对这些公司的内在价值也需要重新估值。（三）旅游服务类：竞争激烈，毛利下降三类个股中，最为弱势的是旅游服务类个股，主要是从事旅行社服务的上市公司，如中青旅、国旅联合等。2004年12月11日以后，外资参股中资旅游服务业的限制进一步减小。而国内旅游企业弱、小差、散的竞争局面还没有得到根本改善，预期在外资竞相进入的情况下，2005年该子行业的竞争将进入白热化阶段，行业毛利率下降。如中青旅为了增强自身竞争力，在全球招募中高级管理人才，而公司的毛利率已经连续三年下滑，2004年度主营业务利润率不足10%，与黄山旅游40%的毛利率不可同日而语。2．2白洋淀区位优势和评价2．2．1白洋淀区位优势26 白洋淀是河北平原上最大的淡水湖泊。近几年来，随着旅游事业的发展，白洋淀成了一个颇有特色的旅游区。白洋淀位于北京、天津和石家庄三大城市的腹地，各距150公里左右。这样的位置，使白洋淀旅游区拥有较好的客源渠道，而获得较快的发展。白洋淀被36个村庄和12万亩芦苇荡分割成大小不同的146个淀泊，最大的2万多亩，最小的180亩，由3700多条沟濠、河道，把这些淀泊串联成一座巨大的水上迷宫。白洋淀是冀中平原的大洼淀，它连接于任丘、安新、高阳、雄县、容城四县之间。由白洋淀、藻苲淀、马棚淀、腰葫芦淀等92个大小不等的淀泊组成，总面积50万余亩，常年有水面积325000余亩。正常蓄水量4亿立方米。但白洋淀水面面积随水位而变化。当水位在海拔5至5.5米时全淀干涸；水位升到10米时，蓄水6亿多立方米，最适宜的水位是7至9米。整个白洋淀形状如同一个巨大的胃，汇集了从南、西北三面流来的唐河、府河、漕河、拒马河等九条河水，然后从淀泊东面经赵王新河、大清河汇入海河。白洋淀水域辽阔，风景秀丽，气候宜人，是我省避暑胜地。这里四季景色分明，水光天色，美不胜收。春天，芦苇出水，满淀青翠，每逢清晨，红日映透淀底，白洋淀好象披上了绿带霞衣；夏天，淀水涨满，鱼跃水面，绿苇摇曳，菱叶灿灿，荷花吐艳，一派水乡景色；秋天，芦花纷飞，稻谷飘香，鸭鹅成群，莲菱遍布，小舟穿梭往来，渔歌此起彼落；冬天，地冻冰封，一片碧玉，恰似一幅巨大的明镜镶嵌在冀中的原野上。26 白洋淀水产资源丰富，是有名的淡水鱼场，盛产鲑鱼、鲤鱼、青鱼、虾、河蟹等40多种鱼虾，加之水生植物遍布，野鸭大雁栖息，这里的人们可以捕捞鱼虾，采挖莲藕，还可猎取各类水禽，一年四季，一片繁忙。故被人称为"日进斗金，四季皆秋"的聚宝盆。白洋淀旅游的特色，一是乘汽艇或木船，穿行于纵横交错的芦苇丛中，绿水碧波，芦花洁白，鹅鸭成群，肥鱼满舱，一派水乡风情；二是品尝水鲜，白洋淀盛产鱼虾，虾则体大肉厚，鱼则个大肉嫩，是宴席上的佳肴；三是观看渔民拉网捕鱼，甚至可以与渔民一起下淀捕鱼，体验一下渔家的生活，也可以自己备一钓鱼杆，一边划船一边垂钓。白洋淀附近还有不少名胜古迹。古代许多帝王曾到此避暑、水猎，留有四处行宫和大量历史传说。如有一淀称为“捞王淀”，据说是当年乾隆皇帝落水被渔民救起的地方。有关部门还在白洋淀建水泊梁山宫、帝王行宫、大型游泳场、水上体育乐园、野生动物观赏区景点，并将辟几个具有民俗风情的村庄，供游人参观。白洋淀人民有着光荣的革命传统。在抗日战争时期，白洋淀地区人民成立了著名的水上游击队“雁翎队”，利用河湖港叉开展游击战争，威镇敌胆。2．2．2区位优势评价白洋淀地处京津冀腹地，交通发达，地理位置重要，南距石家庄189公里，北距北京162公里，东距天津155公里，因此具有无与伦比地域和交通优势，更兼此地风景优美，物产丰富，所以白洋淀自古以来就是帝王将相，才子佳人乐游之地，留下了不少人文、历史遗迹。如此良好的地理风景、人文历史条件，难怪白洋淀无时不是游船如织、佳客云集了。白洋淀区位评价总结如下五点：26 （一）区位优势明显（二）交通便捷，可入性强（三）资源优势突出，发展潜力巨大（四）开发建设投入加大，基础设施日臻完善（五）各级政府高度重视、具有极好的发展机遇26 26 第三章项目研究与规划构想3．1项目研究1．项目特征（1）规模大占地面积：陆地面积15亩；水上面积350亩投资金额：2200万元（人民币）（2）娱乐项目多包含：客房、商场、垂钓园、水上娱乐园、荷花观赏区、芦苇荡、演艺大厅、kTV包房、乒乓球室、台球室、健身房等水上娱乐包括：水上摩托艇、水上自行车、水上碰碰船等2．项目优势（1）凭借拥有五千年历史文明国度的首都以及重要的工业直辖市天津，能吸引世界的游客来白洋淀旅游观光，而北京2008年奥运会将更有助于北京以及周边旅游事业的发展，白洋淀必被纳入这个旅游圈。（2）北京日益分行的红色旅游带动北京周遍古战场。二战战场的旅游经济发展，作为二战的神秘战场，白洋淀对中外游客特别是军人旅游充满了诱惑。26 （3）京、津城市人口拥挤，很多人愿意到周边交通便利且有意义的地方短期旅行。此两地客源充足，经济条件良好，具备短期旅行条件但是找不到好的旅游地点和娱乐项目的人群占总旅游人群中的相当大部分。白洋淀的地域优势加上高质量的旅游服务必将成为他们的旅行必选。（4）“绿色旅游”、“环保旅游“成为时尚旅行的标志。亲近山水，品味民俗，附合京津地区人们的旅游口味。（5）白洋淀风景优美，物产丰富，地处京津腹地，交通方便、人文历史景观众多所带来的品牌优势。（6）各地中小学生甚至各高校以及全民正在开展爱国主义教育。白洋淀由于其悠久的历史和抗战时期的特别因素，正是进行爱国主义教育的好地方。这也是一个宣传推广以及拉动客源的优势所在。3．项目定位（1）较高的档次城市白领、自营业主、外国游客、进行爱国主义教育的人群（2）良好的服务以严格的管理、周到的服务招徕新游客、吸引老游客。3．2项目整体规划分期实施（后附规划设计图）项目拟建在柘林风景名胜区鹿角尖景区，主要规划建设内容有15项。项目一期主要建设内容：1．客房（1100m2）2．配套设施建设（400m2）3．海岛风情餐厅（430m2）4．精品鱼类养殖区（垂钓A区，垂钓B区，垂钓C区）5．野鸭养殖区26 6．大雁养殖区7．其他辅助设施项目二期主要建设内容：1．客房（1400m2）2．娱乐中心（1200m2）3．配套设施建设（110m2）4．儿童乐园（400m2）5．其他辅助设施3．3市场分析市场研究1、随着人们生活水平的提高和自由支配时间的增多，更兼自然、山水的亲近感的回归，有“北国江南”之称的白洋淀景区不仅吸引着越来越多的京津冀游客，而且声名远播，使来自全国其他地区乃至国外的游客络绎不绝。据统计，白洋淀景区去年五一黄金周期间接待游客6.8万多人,今年五一节则达到了9.7万人,同比增长了42.6%,投入运营的300条各类游船载客都达到100%.2、市场供给白洋淀景区现有度假村数十座,但大部分都是农家院性质的小型居所,规模大,档次高的度假村仅有影视度假村,温泉度假村等数座,但功能结构单一。这些度假村远不能满足现在的市场需求.随着人们收入的提高和2008年北京26 奥运会的临近,将有越来越多的高消费人群前来游览,如此会行程更大的高档次、多娱乐项目的度假村市场供应空白。3．4市场营销策略1、加强与旅行社的联系，进行规范化管理，促进地方旅游业持续、快速、健康发展。2、充分利用各种营销渠道，积极向游客推介加盟的旅游团。3、组织企业参加中国——国际旅游交易会等展会活动，重视互连网营销、传媒营销、旅行社或旅游中间商营销。4、力争在本地或带外地举办旅游推介会数次。5、充分利用画册、光盘等资料进行大力宣传。26 第四章项目合作开发单位概况4.1合作单位简介中国天马集团是在中国天马旅游实业公司的基础上组建的大型企业集团，总资产30亿元，经营范围涉及旅游、酒店管理、房地产开发、物业管理、投资管理、能源矿业、食品工业、媒体广告等众多领域，其在海内外拥有多家全资和控股子公司，业务遍布世界各地，以大中华地区为主要根据地，向欧美等国家辐射，集团总部设于中国北京亚奥商业圈—亚运村。进入21世纪，中国天马坚持以“观念创新”为发展战略的原则，制订了《中国天马新世纪发展规划纲要》，确立集团以旅游业和投资业为主，以及“理念创新”、“整合优化”、“稳步发展”、“多元化、国际化”四步走的发展战略。以此为指导，中国天马集团投资、重组、优化整合了大量地方旅游企业，形成以全国250多家地方旅游企业为基础，覆盖中国的“中国天马”旅游网络系统。天马人经过近20年的努力，中国天马集团已发展成为中国旅游业的一支“劲旅”，“中国天马”已经成为国内外广大人士信赖的著名旅游品牌。特别是伴随着中国改革开放和现代化建设进程，中国天马坚持“以旅游业为主，多种经营并举”的方针，积极进取，顽强拼搏，形成了以旅游开发为中心，以旅游饭店，旅游宣传服务网和旅游电子超市平台为配套的综合服务体系，综合经济实力在全国同行业中遥遥领先。中国天马（集团）有限公司总裁张保罗（ZhangPaul）先生为经济管理学博士，具有丰富的企业经营管理、投资管理、金融运作、证券运作经验，具有前瞻性的企业发展战略思想。中国天马集团有限公司中层以上管理人员平均年龄3026 岁，全部具有国家正规高校学士及留学归国硕士以上学位，其中，博士和硕士人员占职工总数的55%，还具有国际知名投资银行专业人员、商务师、注册会计师多人。拥有众多高级企业经营管理、旅游经营管理、酒店经营管理、房地产开发、景区经营管理等人员，他们业务知识丰富，思想进步，团结协作，兢兢业业为天马事业做出自己的贡献。他们将逐步成为公司的骨干力量和公司发展的坚实基础。随着中国旅游市场的不断规范和完善，中国天马集团采用符合自身特点的旅游业发展战略，在新经济浪潮中，开拓创新，引领中国旅游业向国际化迈进。公司资信状况：公司信用等级：AAAA26 第五章材料选择和工程实施原则5.1原材料及主要辅助材料供应项目生产所需要辅助材料均从当地国内市场选择，所有采购事项已经达成初步意向。5.2项目实施遵从的原则项目地址选择遵守的原则：①交通便利原则：经过前期项目实施,白洋淀风景区完全具备。②给水工程完备原则：工业用水、生活饮用水和消防用水符合国家给水设计规范。③排水工程完备原则：在项目实施过程中，设定排水体制为污水，雨水分流制。生活污水设置污水处理站，采用地埋式污水二级生物处理，达到污水处理综合排放标准后，用作就近农灌或绿化用水处理。设置雨水排放沟道，就近排入水体。④环卫设施齐备原则：随着业务量和人员数量的不断增大，初步计划设定一个垃机转运站，垃圾转运站采用框架以及砖混结构，建筑造型力求开发区的综合规划和环境协调一致，并配套设置机械起吊设备，起重能力达10吨，垃圾转运到开发区垃圾处理或者开发区指定的垃圾处理中心。⑤供电设施齐备原则：已经具备供电保障条件。⑥电信设施齐备原则：已经具备通讯保障条件⑦公用设施齐备原则：已经具备通讯保障条件26 第六章环境保护与劳动安全6.1环境保护的目的本项目属于旅游开发项目，项目本身建设过程中以及建成以后，应防止对周围环境造成不良影响，以保证开发区内生态环境质量，维持开发区生态平衡，合理适度地开发利用资源，走可持续发展道路6.2项目主要污染源和污染物项目主要污染源是生活垃圾，生活污水，工业污水，施工工程中有可能产生的噪声污染或者工业机械和交通工具释放的废气。6.3治理环境的方案1废气在整个项目建设过程中，几无工业废气排放。交通工具废气符合国家和当地有关交通工具废气排放标准。2污水污水主要包括工业污水，生活污水和降水，排水体制为污水，雨水分流体制，设置污水处理站，采用地埋式污水二级生物处理，达到污水综合排放一级标准后，用作农业灌溉或者绿化用水处理。3土建噪声遵守开发区意见，避免容易产生的噪声污染源。4生活垃圾26 生活垃圾尤其是白色污染物很容易对开发区的生态造成不可逆的破坏，应加大其管理力度，采取强有力的措施，防止生活垃圾对生态环境造成的破坏。①项目管理公司将设立环境管理办公室，并将环境卫生的好坏和管理办公室的工作绩效挂钩，加强环境卫生的监督力度。②随着业务量和人员数量的不断增大，初步计划设定一个垃圾转运站，垃圾转运站采用框架以及砖混结构，建筑造型力求开发区的综合规划和环境协调一致，并配套设置机械起吊设备，起重能力达10吨，垃圾转运到开发区指定的垃圾处理中心。6.4绿化措施规划了充分的绿化面积，按绿化率80%的标准进行绿化工程，在绿化带广植当地速生树种。6.5劳动保护①成立劳动保护措施执行小组(可有综合办公室负责)。②现场指导,规范劳动操作。③对新员工安排培训课：让员工认识到劳动保护不仅有助于自身而且有助于提高企业形象。26 第七章：近期建设项目投资估算以及资金筹措7．1总投资估算一期投资：800万元，二期投资：1400万元资金组成：合资公司100%自筹7．2近期项目投资资金计划（后附详细投资计划表）一期主要项目投资计划：1．客房（1100m2）(300万元)2．配套设施建设（400m2）（100万元）3．海岛风情餐厅（430m2）（200万元）4．精品鱼类养殖区（垂钓A区，垂钓B区，垂钓C区）5．野鸭养殖区6．大雁养殖区7．其他辅助设施二期主要投资计划：1．客房（1400m2）（400万元）2．娱乐中心（1200m2）（800万元）3．配套设施建设（110m2）（100万元）4．儿童乐园（400m2）（50万元）5．其他辅助设施26 7．3资金使用计划一期：第一年（2006年）：500万元第二年(2007年)：300万元二期：在先期建设的基础上，积极按着景区开发整体规划，完成项目的后期投资，总投资约1400万元26 　第八章投资项目财务评价8.1测算说明项目计算期为15年，其中建设期4年，近期建设期2年，经营期20年。首期投资估算表项目名称投资额（万元）备注土建成本80土建结构成本250水、电60部分新建科技设施90完全新建管理费用1205.0%计算利息856.5%计算不可预测费用115总计：800二期投资估算表项目名称投资额（万元）备注土建成本135土建结构成本450水、电105部分新建科技设施160完全新建管理费用2005.0%计算利息1506.5%计算不可预测费用200总计：14008.2其他财务指标1：折旧：项目总投资为2200万元，近期总投资800万元，折旧年限为20年，残值率10%。年折旧分摊：86.00万元。26 2：营业成本：营业成本包括营业费用﹑管理费用﹑职工福利费等，按营业收入的30%计。3：税金：营业税按5.5%计算，所得税按33%计算。8.3财务分析1：基准收益率Ic=10%,财务净现值；FNPV=1017.43万元；2：财务内部收益率FIRR=11.68%；3:投资回收期=累计净现金流量现正值的上一年+（上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量）=3.9年(不含建设期)；4:投资偿还期=借款偿还出现盈余年份的上一年份数+（当年应偿还借款/当年可用于还款的金额）=6.5年；26 第九章．投资项目社会效益评价9.1社会效益分析9.1.1项目对社会的影响评价a、就业本项目建设期短，项目在短期内起步运营以后，将解决近3000人就业问题，增加收入3270万元。b、税收根据测算，项目从稳定运营期开始（2007年）。每年平均上缴税金1113.7万元。C、带动产业发展，促进当地经济发展本项目建成以后，可以带动相关产业发展，比如：餐饮﹑交通等，提供就业岗位近60000个，这对当地解决政府社会问题具有重要的意义。同时，本项目可以促进当地产业结构调整，其效果明显且社会效益显著。通过本项目实施，将有效促进当地经济发展，增强当地经济实力。9.1.2社会效益评价结论通过项目可行性研究，项目对中国第三产业的发展起到了推动作用，并带动其它行业的发展，同时，在增加社会就业﹑促进当地居民收入﹑26 增加地方税收都有显著的作用，本项目整体社会效益较好，但是，项目也存在一些社会风险，比如：由于汽车旅馆项目的开展，旅游者和外来的过往和居住人口增加，对当地居民原有的宁静生活环境造成一定的影响，可能会有部分当地居民在心理上产生不接受的态度。而且，随着项目进展肯定会对当地环境造成一定的影响，所以建议项目在设计和规划中应该妥善考虑这些事情以及环境问题。26 第十章结论河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目符合景区开发条列，项目区域位置优越，白洋淀风姿娟秀，湖面宽广。项目开发附合国家相关政策和法律条文：1，国务院《风景名胜区管理暂行条例》（1985）2，中华人民共和国《风景名胜区规划规范》3，国家建设部《风景名胜区管理暂行条例实施办法》4，《中华人民共和国文物保护法》5，《中华人民共和国环境保护法》6，《中华人民共和国森林法》白洋淀充满着无穷的魅力，是不可多得得高品位旅游产品，对国内外游客都具有潜在的巨大吸引力，市场前景乐观，投资回收期3.9(不含建设期)年，财务效益好。因此，该旅游开发项目可行。26'