汉阳新居工程项目可行性研究报告 53页

'第一章总论一、项目概况1．项目名称：汉阳新居2．性质：新建3．建设地址及范围项目建设地点位于吉林市龙潭区汉阳街号。其四至为：东至汉阳街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。4．建设内容与规模项目总用地面积6935平方米，其中，总建设用地面积6935平方米。项目总建筑面积118350.56平方米，其中，一期工程（现康圣医院建筑面积12000平方米，住宅建筑面积为3000平方米，工现已交付使用。），二期工程建筑总高度75米，建筑面积29000平方米（本可研报告主要针对二期工程而言）。5．可行性研究报告编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（4）《城市房地产开发经营管理条例》；（5）《房地产项目经济评价方法》。6、编制范围53 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。7、项目提出的理由①项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。吉林房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。53 ②项目对城市建设将起到促进作用随着吉林经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使吉林城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。③解决劳动就业的需要。由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加吉林市当地社会就业岗位作出一定的贡献。8．工程进度本项目建设周期为一年半，计划2012年底完工。其中，2011年7月～2011年8月，完成项目前期工程和施工图设计，2011年8月～2012年12月，完成项目土建、装修、设备工程等。53 9、预期目标汉阳新居项目拟在占地面积平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。10．项目主要经济技术指标表1-1二期项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）69352总建筑面积（平方米）33000其中：地上29000地下40003总建筑高度（米）754建筑密度30.50%5绿化覆盖率35.00%6停车数量（辆）200其中：地上100地下1009．投资估算与资金筹措53 项目总投资66736.6万元，其中工程费用40387.1万元；工程建设其他费用21745.3万元，预备费3106.6万元，建设期利息1497.6万元。项目建设资金中，项目单位自筹7722.0万元，利用房屋建筑销售回款39014.6万元，申请银行贷款20000.0万元。二、项目建设单位情况1．单位名称：吉林北泰地产开发有限公司2．成立时间：2011年3．注册地址：吉林市龙潭区4．注册资本：1000万元6．执照注册号：7．企业类型：有限公司8．主营业务：房地产开发业务等9．经营范围：房地产开发、销售商品房、信息咨询等。吉林北泰房地产开发有限公司现有中工16、具有本科以上学历的员工占52%，具有中、高级职称者多名。公司具有多年的房地产发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了一套符合市场竞争需要、结构扁平的管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。53 第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景本项目一期于2000年开始建设，完成了一期工程开发建设，后因当时写字楼销售形式不好，销售价格偏低，连开发成本都收不回来，因此二期工程由于日照与消防等因素的影响，原有方案无法实现，二期工程一直没有建设。经过对原有规划方案的调整，改变房屋使用性质，再加上这几年房地产市场一直走强，江产房屋销售价格在3500元/平方米左右，本项目二期工程才有机会开始开发，由于项目二期工程建议书（代可行性研究报告）批复的有效期已过，同时项目控规进行了新的调整，根据吉林市发改委对编制项目可行性研究报告资质的要求，吉林市北泰房地产开发有限公司委托工程咨询公司重新编制项目可行性研究报告。二、项目建设必要性（一）有利于遵义路与汉阳街周边环境的整治和土地资源的优化配置53 本项目地块南侧为一期工程现康圣医院，北侧为遵义大厦，两栋楼高度都为12层，只有本地块现为低矮平方与一二层（非法建筑）小楼，地块面临汉阳街，为城市主要干道，其低矮破旧的环境与周边大环境及不和协，地块距遵义路尽有百米距离，东侧为吉化医学院，严重影响龙潭区的整体形象，利用现有用地建设商住楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化城市环境，减少城区环境污染是非常有益的。本项目的建设可以使原地块土地得到有效合理的利用，实现土地资源的优化配置，相应商业设施的建设可以带动周围地区土地增值，促进周围地区的发展，有利于龙潭区产业结构调整和配套服务产业的发展。（二）进一步满足中低收入群体对本项目小户型住宅的需求本项目地处龙潭化工医院西侧，交通十分便利，周边医院、商业医院、商业配套服务设施齐全，十几万元一套的小户型住宅为中低住宅为中低收入群体带来能买得起的房屋，将为给中低收入群体提供便利的生活条件。满足中低收入群体的购房需求。（三）有利于改善地区市政基础设施，提升城市形象项目的出现调整了江北地区商务发展的框架，弥补了该区域商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足的弱点、提升了地区整体商务环境，项目南北两侧各为12层小高层建筑，本项目建设为24层高层建筑，它将为龙潭区城市建筑再增添一个亮点。必将成为吉林市西北区域具有标志性意义的城市景观建筑。综上所述，该项目的建设是非常必要的。53 第三章市场分析一、市场供需分析（一）市场供给2011年供地计划—危旧房篇越秀棚户区南区项目、北山旧城改造项目、珲春街改造项目（二期）、黄旗路南改造项目二期、吉林大街工字楼改造项目、电力学院北改造项目、解放西路改造项目、长春西路改造项目、西山三区（4号）改造项目、南山街东改造项目、新生街2号改造项目、林家沟改造项目、长春路两侧改造项目（1、3、4、5号楼）、沿江工矿棚区项目、东广场周边地产项目、雾凇高架桥回迁区项目、华山路改造项目、江南公园西改造项目、秀水街北改造项目、、松北一区改造项目、原冰箱厂区域改造项目、近江胡同改造项目、解放西路西改造项目（吉东木业二期）、昆明街改造项目、丰满移民小区项目（二期）、四川街两侧改造项目、鹿场街改造项目、中粮大厦改造项目、北极街改造项目、南部新城建设项目（一期）、东山区域改造项目（一期）、化工园土地集约利用项目（二期）、光华路改造项目、林荫路改造项目、雾凇路南住宅区等共计37个项目。2011年房地产开发用地供应计划53 莲由路北地块、小碳素厂南侧地块、天瑞A区地块、天瑞A区以西地块、理想路北地块、阳光国际购物中心、阳光国际购物中心、和平路与虹园街东南角地块、望去由景地块、一建公司地块、火电俱乐部、高新市民回迁区二期、市荣升木业地块、电务器材厂地块、越秀北区、哈达弯区域整体搬迁改造项目、吉丰东路住宅项目、明阳大通专家公寓、龙潭区景秀嘉园二期、沈铁·香谢里住宅小区、信德机电改造、吉林市沈铁·幸福里住宅小区、龙潭怡景桃源小区、宝嘉花园二期、吉纸住宅改造项目、医药学院南块、丰满街南地块等共31个项目，占地277公顷。2011年度城区国有建设用地供应总量控制在1340公顷。在2011年度供应总量中，商服用地100公顷，工矿仓储用地500公顷,住宅用地655公顷(其中廉租房用地11公顷)、棚户区及危旧楼改造用地377公顷、普通商品房用地277公顷)，公共管理与公共服务用地70公顷，特殊用地5公顷。回眸2010年，新项目频繁登场，供应量上升明显，尤其是今年下半年，供应量连续上升，市场成交平稳。2009年的市场火爆，很大程度上是在为2008年的低迷买单，而2010年才是真正意义上江城地产市场市场正常发展的一年，土地市场的放量、供求的上升、房价的上涨，都是其具体表现，2011年，吉林房地产仍将持续这种发展态势。（二）市场需求地产是经济的基础，承载着更多责任和义务。在如今的地产行业，人们对居住元素的重视越发强烈。我个人看，城市周边生态园区受到热捧后，地产从业态形式上将纵向发展；下一阶段，多元化的楼盘即汇聚中央，逐渐形成本土开发53 与外埠大品牌开发机构会猎江城、商业纷战割据的新格局。以东市商圈为例：东市商圈是引领吉林市商业发展的核心商圈，日客流量近10万，此处已形成规模的物业形态，包括总建筑面积30.96万平方米的财富广场及总建筑面积60万平方米左右的吉林·中京城。一系列元素丰富物业的出现让这一产业领域呈现现百家争鸣、纷繁复杂的博弈状态。我们会发现，房地产市场在这一区域的新房投放量是整个地产史无前例的。此外，众多商家的加盟、外埠地产商的大量进入，为消费者提供了更丰富的选择，使得大盘不断涌进江城人民的视线，消费者在此时拥有更多的自我选择权，同时产生的对物业的硬性需求在制衡房价方面起到决定性作用，并进一步催生了新型物业的出现。商业地产大发展的结果是加速吉林市城市化进程，拉近与一线城市的物业差距，推进城市国际人的步伐。整个2011年的江城地产将延续2010年的迅猛态势，呈现平稳上升的趋势。从2010年开始，万科、绿地这些外地的地产业大品牌开发公司纷纷进入吉林市，对整个江城房地产行业而言，可以说喜忧参半。2011年也将有不少大盘汇聚吉林市，在这样的环境下，本土企业将快速成长，江城楼市百花齐放的态势将展现在市民眼前。大盘的进入和开发可以为区域的未来发展注入新的活力，53 因为，大盘在造城时，绝对不是地块和体量大这么简单，而是从城市运营和发展的角度出发，会全盘考虑服务设施。比如教育、金融、公交、商业甚至公园等休闲设施，因此，每一个大盘的启动，都将完善一片区域的配套设施。而且从规模上看，这些大盘在建成后还将起到辐射作用。居住人口的增加、高档的配套设计，必然会对周边产生辐射吸引力，对区域价值起到不可忽视的作用，从而带动周边的企业共同发展。在业内，这些大品牌往往都有很丰富的开发经验和先进理念，很多概念对江城来讲的全新的。比如小区的景观、配套、户型设计等，大品牌中很多都有着自己的风格和特色。对本土地产行业来讲，也是一个学习和交流的机会。借鉴外来大品牌的理念和经验，再结合对城市、对市场的了解，把握本土企业优势，会使本土企业快速成长，进入一个新的阶段。另一方面，本土企业当然也有忧虑，以目前来看，一线大品牌开发商进入吉林市的趋势不会变，2011年会有更多的这些品牌的影子，这对本土企业有很大的压力，这些大规模的项目，将会以更加具有优势的条件抢夺一部分客户，这也会使2011年吉林市的房地产市场竞争更激烈。江北随着化工园区占有西北部土地，使龙潭区西北部失去土地的农民，大量涌入江北，低价们房屋需求旺盛。二、市场价格53 根据近期对吉林市一手楼盘信息统计数据分析，市区沿松花江一线房屋售价大多在5500～7000元/平方米左右，市中心区域房价在5000元/平方米左右，市中心区稍偏地区房价在5000元/平方米左右，国内知名房地产开发商开发的楼盘价格均远高于在地方房企业开的的楼盘的价格。丰满区沿松花江一线房屋售价大多在6200～7500元/平方米左右，其精装房价格最高的达9000元/平方米左右，其它地区房屋价格在5000元/平方米左右，市中心区稍偏地区房价在5000元/平方米左右。江北沿松花江一线房屋售价大多在4500～5000元/平方米左右，其它地区房屋价格在3500元/平方米左右，市中心区稍偏地区房价在3000元/平方米左右。与本项目相近的江北区域性房屋价格在3500元/平方米左右。三、销售预测（一）项目定位项目的主要客户群将以低端客户群体为主体，充分考虑龙潭区西北部失去土地的农民消费群体的需求。本项目商品住宅与商业店铺以出售为主，商业店铺出租为辐的原则定位。（二）竞争项目分析目前与本项目存在有竞争趋势的楼盘主要有，遵义西路北侧，江机石正门西侧项目，珠州街东侧地块项目。53 此两项目与本项目相距400～600米左右，江机厂正门西侧项目，由于其占地面积小，开发面积只有2～3万平方米，其规模没有优势，由于其地处遵义西路的西面，交通极其不便，周围500米范围商圈没有形成，生活不便。地处珠州街东侧项目占地在70000平方米左右，可形成一个完整的社区环境，在小区品质与物业服务上有相当优势，在交通方面，小区最近处距站点也有400米远，其中区部位距站点有近1000米的距离，项目周边配套服务设施，距离较远，周边有1000米范围商圈。本项目与上述两项目之间对比，本项目楼前就是交通站点，周边200米范围内配套服务设施齐全，有较大优势，本项目占地较小，没有相应的景观环境，物业服务上没有优势。三个项目本年度相续开工建设，存在相互间的竞争，要改变这种状况，只有在产品上下工夫，开发不同类型的产品，以所处位置，产品的独特性，单套住宅购买压力小等优势同上述两项目竞争。（三）区位优势本项目所处位置处于江北地区的商业中心区的副中心区域，距江北百货大楼商业区域400米左右，地块周边正在形成化工医院为中心的新商业中心，这里去集各种商业设施，如医院、中、小型超市、农贸市场、饭店、宾馆、银行、邮政等设施，地理位置十分优越。（四）交通优势53 项目东临汉阳街，北临遵义路，此两条主路为吉林市城市主要干道，也是江北对外主要交通通道，公交线路四能八达，产通非常快捷便利。（五）销售预测龙潭区由于工业产品密集，环境质量较差，房屋销售价格与市内楼盘相比，价格较低，很适合中低收入群体的需求，因此江北地区房屋市场一直以中低收入群体为主，价格低需求大，是江北房地产市场的一大特点。再加上由于化工园区占地而影响到的农民，急需在江北购置房产，这两年江北的开发项目少之又少，需求产生大量积压，虽然今年开发项目开工较多，但远远满足不了中低收入群体的需求。综上所述，本项目具有需求潜力，竞争优势明显，依托项目所处位置优势，市场销售前景广阔，住宅售价初步确定为3500元/平方米基本合理。第四章项目选址和建设条件一、选址情况（一）地址及地理位置项目建设地点位于吉林市龙潭区汉阳街。其四至为：项目建设地点位于吉林市龙潭区汉阳街号。其四至为：东至汉阳街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。项目总用地面积6935平方米。（二）土地权属及占地面积53 根据吉林市国有土地使用权出让合同，吉林市北泰房地产开发有限公司已办议出让方式获得龙潭开发大厦（宗地6935平方米）的使用权。该用地毛地价款吉林市北泰房地产公司已于2011年5月补缴清，用地性质为商业和居住。（三）用地现状目前，项目用地范围内，只有北侧有2006年临时建设二层小楼，一层为车库，二层为办公用房，其它均为空地。北侧有2006年临时建设二层小楼，由于没有任何开发手续且又占有吉林市北奉送房地开发有限公司土地，属违法建筑，现正落实拆迁事宜。二、建设条件（一）地势地貌吉林市地处东北腹地长白由脉，向松嫩平原过渡地带的松花江畔，三面临水、四周环山。东经125°40′E～127°56′E，北纬42°31′N～44°40′N。地貌特征；吉林市有“远迎长白，近绕松花”的形势。由于不同时期的大地构造运动，以及江河的侵蚀、剥蚀和堆积，形成了中山山区低山丘陵峡谷湖泊区河谷平原区的地貌，地势由东南向西北逐渐降低的地理景观。本地块龙潭区地势平整海拔185米左右。（二）水文地质53 吉林市资源丰富，物产丰饶。土地、水利、矿产、森林、野生动植物资源均高于全国平均水平，特别是水利资源蕴藏量较大，是全国平均水平的1.8倍，是全国少有的不缺水城市之一。吉林市地下水，符合国家生活用水卫生标准和工农业生产用水要求。本项目地质条件稳定，可以满足建筑物对周边水文地质的要求。工程所在地区抗震防烈度为7度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为0.2g和0.35g。（三）气候吉林市的气候属于温带大陆性季风气候，四季分明。春季干旱少雨，夏季温热多雨，秋季凉爽多晴，冬季寒冷多雪。受地形影响气温由南向北逐渐降低。年平均气温3.9℃，一月平均气温最低，一般在零下18℃～20℃；七月平均气温最高，一般在21℃～23℃。全年平均降水量650～750毫米，全年日照时数一般在2300～2500小时。特殊的气候环境使吉林市形成了夏季是避暑度假胜地，冬季是冰雪旅游乐园的自然环境。（四）市政条件1．雨污水龙潭开发大厦污水向东排入汉阳街路观状污水管线。小区雨水向东排入汉阳街观状雨水管。2．上水本项目南侧一期工程已预留DN200管线与遵义路敷设DN400上水管线相接。3．电力本项目东侧13米为城市供电线路，本项目可直接从城市供电线路上引入。53 4．燃气本项目东侧化工医院内设有中压燃气管线，穿过汉阳路可引入项目。5．电信本项目周边有电信、联通、铁通、吉化等多条通信线路，均可接入本项目。（五）交通条件项目紧邻化工医院、国营饭店，周边有多条公交线路，交通十分便利。第五章项目建设规模和建设方案一、建设规模（一）建筑规划建筑物地上控制规模为29000平方米，高度不超过75米。（二）建设规模项目总建筑面积33000平方米，其中地上总建筑面积29000平方米，地下总建筑面积4000平方米。二、规划建设方案（一）设计要求53 本项目根据规划要求，将建设限高在75米的高层建筑，由于地处江北商业圈，其商业设施是必不可少的，因此本项目设计要求为24层高层建筑，一、二层为商业建筑。由于地块周边已有朋程花园小区与遵义大厦等建筑，本项目建筑要满足周边建筑的日照、卫生间距与消防的要求。将建筑的性质定义为居住与商业综合体。（二）停车设计在建筑总平面设计中特别引进了地面人车分流的理念。即来大厦办公或访问的一般车流直接通过临近小区入口的双向机动坡道到达地下一层车库，并通过车库层的门厅直达所需楼层。除此以外的地面层公共空间均还给步行人群。（三）建筑节能设计项目完全按建筑节能规范的技术要求进行设计与施工。（四）结构设计说明结构设计要服从于整体建筑的设计概念，在保证安全的前提下，力求做到经济合理，施工方便。本工程地下室一层，地上主楼二十四层，裙房一一二层。基本柱网为8400×8400，柱网布置既适应建筑功能，结构跨度也比较合理。1．工程所在地区结构设计标准本工程所在地区抗震防烈度为7度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为0.2g和0.35g。建筑抗震设防分类为丙类；结构设计基准期为50年；结构设计使用年限为50年；建筑结构安全等级为二级；风荷载和雪荷载按50年一遇。2．梁、板、校53 本工程拟采用宽扁梁以减小结构高度，在不增加总高度的情况下，提高使用高度：楼板采用大板结构综合效果比建好，其具有建筑平面分割变化灵活、机电专业布置方便、施工简单快捷的优点；结构柱断面拟通过对结构的处理进行控制以满足建筑需要。3．基础基础方案的选择不仅与建筑本身有关，还与所在地区的地质情况与地下水位等有关，选择合理的基础形式不仅对结构安全非常重要，还关系到经济合理。对于本工程这样的深基础结构还会存在局部抗浮问题，选择合理的抗浮方法，不仅关系到抗浮效果，还关系到是否经济，这不仅与当地的水文地质情况有关，还要根据施工条件与施工运输情况综合确定。4．特殊部位的处理对于本工程这样一个功能较多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能会对结构有一些特殊的要求，结构设计将通过特殊处理尽可能满足建筑要求，使建筑的整体设计更加完善。对于本工程大跨度通廊，可采用钢结构，具体的结构布置可结合建筑造型完成，但通廊位于两栋变形不同的塔，须解决两端变形不一致结结构有影响，拟通过对支座的特殊处理解决。对于大空间结构和大悬挑结构，需选择刚度大自重轻的结构，预应力对提高结构刚度减轻自重是比较有效的方法。三、技术指标表5-1项目主要技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）693553 2总建筑面积（平方米）33000其中：地上29000地下40003总建筑高度（米）754建筑密度30.50%5绿化覆盖率35.00%6停车数量（辆）200其中：地上100地下100四、辅助设施与公用设施（一）给水排水设计1．给水设计1）本工程给水由市政给水管网供给2）用水量及耗热量估算：最高日用水量约为1550m3/d，生活热水负荷为2700Kw。3）给水系统给水系统竖向分为三个区，低区系统为地下一层至地上六层，由市政管网直供。中区系统为六层至十一层，由地下生活不池—变频给水装置联合供水。高区系统为十二层至二十四层，采用地下生活水池—唆频给水装置联合供水。4）消防系统本工程消防设计包括消火栓系统，自动喷水灭火系统，水喷雾灭火系统等。53 消防水量：室外消火栓用水量30升/秒，火灾延续时间3小时；室内消火栓用水量40升/秒，火灾延续时间3小时；自动喷水灭火系统（中危险级U级）用水量22升/秒，火灾延续时间1小时；水喷雾灭火系统（发电机组）喷雾强度20升/分钟·平方米，持续喷雾时间1小时，喷头工作压力不小于0.35Mpa。全楼设置独立的地下消防贮水池和高位消防水箱，与生活用水隔离。地下消防贮水池最不利于消防用水量计算确定。室外消火栓由市政管网供给。室消火栓系统按消火栓栓口静压不超过0.8Mpa的原则分为高低两区。室内消火栓高区和低区系统均由地下消防贮水池、消防主泵、高位消防水箱组成。高区消炎栓系统在屋顶水箱间设稳压装置。自动喷水灭火系统为一个压力分区。湿式喷淋灭火系统由地下贮水池—消防主泵。高位消防水箱组成。为保证最不利点处喷头的工作压力。高位消防水箱间设稳压装置。发电机房设有水喷雾灭火系统，系统由地下消防贮水池—水喷雾泵—高位消防水箱组成，采用自动控制、手动控制与应急操作三种方式控制雨淋阀。5）热水系统本工程为办公、餐厅、厨娱乐、会所等用房提供生活热水。生活热水热源由市政网供给，经热交换器与一次水热交换后，供应60℃热水。热水系统压力分区与生活给水压力分区一致。2．排水设计53 排水分生活污水和洗浴废水两系统。地上生活污水直接排至室外，地下生活污水经污水泵提升后排入室外，生活污水经化粪池处理，排至市政污水管网。厨房含油污水经隔油处理后排向室外市政污水管网。洗浴废水作为中水水源，排入地下层中水处理站内废水调节池。屋面雨水采用内排水方式排至室外雨水管网。室外场地雨水采用雨水口汇集排至室外雨水管水管网。污水排水总量约为800m3/s。屋面雨水设计量重现期按5年，降雨历时5分钟的降雨强度设计。室外场地设计重现期为2年。雨水量约为800L/S。3．冷热水计量每栋办公楼总供水管上设总表，各层设分层水表。商业娱乐用水，厨房用水等按使用单元设分表。（二）采暖通风与空气调节1．本工程设楼宇自动化（BAS）管理系统，热力，制冷设备和其他空调通风系统纳入楼宇自动化管理系统。设备、自控制阀均要求就地手动和控制室自动控制。风机盘管室温控制；新风空调系统送风温湿度控制，办公各层机房空调箱与新风出口联锁控制，新风空调箱风机变频控制；定风量空调系统温湿度控制，为利用过渡季室外新风冷热量，根据室外空气焙值调节新、回、排风阀开度，过滤器阻力报警；变风量空调系统温湿度控制，为利用过渡季室外新风冷热量，根据室外53 空气治值调节新、回、排风阀开度及风机变频控制，过滤器阻力报幕，送风量控制；冷水机组随负荷进行运行台数控制；水泵台数和变频控制。2．通风系统简述地下车库通风系统采用喷射导流通风方式。地下车库排风冬季由新风机组加热送至室内，并配以诱导风机引射导流至排风口处，废气由排风机排出室外。厨房排风分为灶具排风和全面通风系统两部分，补风系统也相应设置，全面通风补风，夏季去湿冷却，冬季加热后送至室内，灶具排风补风仅冬季加热送至排烟罩。厨房灶具排烟系统，先经排烟罩处理，达到环保要求，再由外置电机低噪声柜式离心风机排入大气。地下设备机房等房间，新风按需求加热冷却送至室内，由排风机排出余热和废气，变电室新风冷却处理后送至室内排除变压器散热，并由排风机排出，发电机房的废气由排风机通过直通室外的排风竖并排出。柴油发电机的排烟管满足排放标准后排入室外，并高消声装置。卫生间设排风系统。3．防烟、排烟系统1）防烟系统不具备自燃排烟条件的楼梯间，消防电梯前室及合用前室设正压送风系统，楼梯间采用自垂百叶送风口，前室采用常闭正压送风口。2）排烟系统长度超过20米的内走道设排烟系统。53 面积超过100平方米的地上房间（无窗或固定窗房间）设排烟系统。面积超过50平方米的地下房间设排烟系统及补风系统。地下车库设排烟系统及补风系统，排烟与平时通风系统合用。地下变配电室设排烟系统及补风系统。所有排烟口按防烟分区设置，设置在房间上部，排烟口距该防烟分区最远点的距离不于30米。排烟口（或排烟阀）设手动和自动开启装置，由消防控制室控制（或与防灾系统联控）并与排烟内机联锁。（三）电气专业1．强电部分（1）设计依据根据国家现行的民用建筑电气设计规范，并参考国际标准及各相关工艺对电气专业的要求设计。（2）供电负荷等级消防控制室、通讯机房（交换机房）、网络机房、计算机房、电视机房、监控室、变配电室、发电机房、配电间等的电力和事故照明，以及建筑所有安防消防设备、特定场所的应急照明用电为一级负荷，其余为二级负荷或三级负荷。其中一级负荷涉及计算机系统的电源和事故照明电源为特别重要负荷。（3）负荷估算变压器总装机容量为12000kVA53 。其中，地下室及公建部分按90VA/m2计算，变压器装机容量预计为9600kVA(6×1600kVA)；会所按125VA/m2计算，变压器装机容量预计为800kVA(2×400kVA)；还建部分按95VA/m2计算，变压器装机容量预计为1600kVA(2×800kVA)。（4）供电电源按业主管理及产权情况，可按两个高压用户申请电源。拟由市电引来双路10kV独立电源，供电局分界小室设在地下一层，变配电室设在地下室，上述三部分分设。为确保建筑内特别重要及消防等负荷的供电可靠性，需设置2台1000kW的柴油发电机组，并机运行。各弱电系统系统涉及计算机和控制的电源设备需配置UPS；应急照明需配置EPS，集中或分散式供电。（5）供配电系统双路10kV电源同时供电，章母线分段运行，母线之间设联络开关，双电源互为备用。变电所低压单母线分段运行，联结开关可自动、手动转换，对于一级负荷及特别重要负荷除两路市电同时供电外，由柴油发电机和UPS作为后备电源，末端互投切换。对于重要设备负荷采用放射式供电方式，一般负荷则采用放射式和树干工相结合的供电方式。（6）设备选型及特殊电气要求53 设备电源按要求电源质量供电，不能满足要求时做相应的稳压稳流滤波的处理。同时，考虑设备的EMC及噪声干扰问题。安装于建筑物内的供配电设备均选用干式不燃型，用于消防供电回路的线缆采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。此外，视业主的需求选择智能化的配电设备。（7）防雷与安全保护接地：建筑根据规范要求按二类防雷建筑物设防，采用传统法拉第笼式防雷体系。高低压配电设备均按国际防雷规范设避雷器，全面采用整体防雷新概念，主要电气设备、信息系统供电回路及信号回路设置防雷击感应电磁脉冲装置SPD。所有电气设备、安全保护（低压配电系统接地型式采用TN名系统）及建筑物防雷的接地，采用共用接地装置，接地电阻小于1欧，且建筑物采用等电位联结，以减少电磁干扰的感应效应，改进电磁环境。（8）照明根据特定场所工艺要求及国家相关规范，确定各种机房、会所、商场、办公用房等的照明光源的显色指数、色温光效及照度标准，分别采用气体放电灯、白炽灯、荧光灯、节能灯等，在满足功能需求的前提下，尽可能多采用国家标准推广的绿色节能型光源灯具。53 建筑物立面采用气体放电灯投光与内透光相结合的形式实现夜景照明。同时，在建筑重要机房及公共场所设置应急照明、疏散指示灯，由两路市电、柴油发电机（或局部UPS）供电。此外，采用先进的灯光控制技术，如感光调光控制、感动灯光控制、红外无线遥控等，太空间及公共场所由灯控集中管理。（9）航空障碍灯根据规范要求，对建筑高度超过45米以上建筑顶部宜设置中光强的航空障碍灯。2．弱电部分弱电专业遵循系统的先进性（成熟性）、开放性（标准化及可扩展性）、安全性、服务需求及功能统一性等设计原则，执行国家现行规范，并参考国际标准，从适用和管理的目标出发，为用户提供通信网络、有线电视网络、计算机网络（含InterneVIntranet）、楼字管理集成网络等通用平台，以满足业主对建筑物高标准智能化的需求。其中涉及LAN、交换等由专业部门进行设计安装，弱电专业配合进行管线预留。（1）通信网络原则上充分利用公网建立建筑物的外部接入/出，通过PSTN（公用电话交换网）、DDN（数字数据网）、PSPDN（X.25分组交换公用数据网）等，采用灯M、FR（帧中继）、[SDN、ADSL等方式，使用用户能全面享受到上述公用网络提供的数据通信服务]。不考虑设用户数字程控交换机，待报电信局批准。全部通过电信局通信服务，除支持话音交换功能外，还可提供对个人移动通信系统、旧DN接入、可视电话、IP电话路由等的支持。53 项目预估初装电话3000门，远期5000门。同时，为便于国内国际学术文化交流活动的开展，可设会议系统包括：电话、电视、同声传译等多媒体智能化会议系统，可通过卫星、旧DN综合业务网以及Internet网实现内部或外部的会议系统的组织与管理。项目设微小区域无线对讲寻呼系统，可用于调度管理。同时，设无线手机信号增强覆盖系统，确保无线通信的畅通，无“盲区”。此外，视业主需要设置卫星通讯系统，以提高通信能力。（2）计算机网络建立内部高速有线和无线局域网，吞吐应满足业务需求量。实现自主轻松的办公自动化环境。同时，实现与Internet互联，确保网络互联的安全性。（3）有线电视网络将建筑物内的建筑设备管理与控制子系统进行分散控制，集中监视和管理，并将公共安全防范系统和火灾报警及联动系统纳入BMS系统进行二次监视，实现监视、控制和管理的一体人强马壮。建筑设备自动化系统可实现建筑物内设备的安全、有效、节能可靠运行。IC卡管理系统增大采用IC卡的使用范围。扩及到身份识别、内部消费、门禁等，以便达到真正意义上的智能一卡通系统。（5）消防系统按规范设置水灾自动报警及联动控制系统、水及气体灭火系统、火灾紧急广播系统及事故照明系统等。消防中心53 设在首层。特定场所采用特殊型式的报警传感器，如网络机房、高大空间可采用空气采样报警器。重要线路敷设通道采用缆线型感温探测器。气体灭火型式与设备专业协调。消防系统采用集中的供电方式，电源按特别重要负荷提供。（6）安防系统设计原则：安防系统在合理加强管理基础上，以防盗报警系统为核心，采用电视监控、多种报警探测技术和计算机控制及网络通讯技术，将多个系统融为一体，形成相互支援，协同防范的综合体系，以有效保障设备的完好和人员的人身安全。安防系统功能及组成：报警、出入口管理系统是安防系统的核心，探测器以红外探测器为主，根据需要配以超声波和脉动探测器，组成交叉入侵探测系统、并采用电控门锁、智能卡、非接触卡指纹识别等技术实现门禁管理。辅助照明系统为现场视频提供必要的支持条件。同时，采用在线式或离线式巡更系统；提供辅助的人工检查巡罗管理的技术支持。电视监控及取证记录系统；重要的大信息容量的现场监视和取证手段，及重要的历史记录。声音复核系统：作为重要的但又是低成本的确认“险情报警”与“误报警”的辅助识别手段。安防通讯系统：建立以有线传输为主，无线传输为辅的报警信息传输系统，控制中心与所有通道现入口、重要机房建立有线对讲系统，提供安保人员方便快捷的应急通信手段。53 安全供电系统：采用集中与分散相结合的供电方式，电源按特别重要负荷考虑，为安防系统提供安全可靠的电力保证。安防中心设在首层，各区域设相应的安防值班室。（7）综合布线系统：建立建筑物网络传输平台，它既使语音和数据通信设备、交换设备和其它信息管理系统彼此相连，又使这些设备与外部通信网络连接，布线可支持千兆以太网应用。同时，物理通道采用光缆、同轴电线和对绞线电缆，以适应各种设备的信号传输。53 第六章交通影响分析一、环境影响分析（一）建址环境现状项目周围主要是住宅和城市道路，污染源主要来自大气污染、噪声污染、水污染、固体废弃物。（二）环境保护措施1．大气污染治理项目地下车库设有汽车尾气排烟设施，排风量按6次/h换气计算，送风量按5次/h换气量计算（晚上均减半）；自备柴油发电机烟气和餐厅厨房烟气均由屋顶各自的排烟口排出。2．噪声污染治理项目噪音主要产生于制冷机组、空调设备、风机、水泵和冷却塔等。为了减少对环境的污染，设备均设置在单独房间内，对其墙面进行一定的吸噪处理，使噪声降低到规范允许的范围之内。为了减少负荷振动，设计中对冷却机组、风机和水泵基础采取减振、隔振措施。3．水污染治理项目各卫生间的粪便经化粪池处理后排至市政污水管网；厨房洗涤污水经隔油器将油分离后再排入市政污水管网；雨水、污水分流，排入市政管网，集中处理。4．固体废弃物治理53 项目生活垃圾、废弃包装材料和丢弃的各种废弃物，设专人负责集中到封闭式垃圾站，由环保部门运走处理。（三）环境影响评价本项目性质为居住与商用，故不会对环境造成污染。53 第七章项目组织机构及实施计划一、项目组织机构项目开发公司设总经理一名，副总经理一名、总经理助理两名、总工程师一名、财务总监一名及八个部门，分别为行政办公室、前期开发部、工程部、销售策划部、财务部、预算合约部、采购部和客户服务部。行政办公室负责公司内部行政管理工作；前期开发部负责新项目前期开发，与政府相关关门进行接洽，完成所有项目报批手续入各类证、照的办理工作；工程部负责工程进度和施工质量管理；销售策划部及客户服务部负责项目市场调研、销售、策划及客户关系维护；财务部主要负责财务核算、财务管理、融资等工作；预算合约部负责项目招标、概算、工程进度结算和工程决算等相关工作；采购部负责统一采购项目所需种类设备。各职能部门经理由总经理指派或公开招聘，其余人员均向社会公开招聘。公司的组织机械图如下：二、工程建设进度安排本项目建设周期为一年半，计划2012年完工。项目建设进度具体安排如下表所示：53 第八章投资估算、资金筹措根据规划设计方案，项目总占地面积6935平方米，总建筑面积33000平方米，其中地上建筑面积29000平方米，地下建筑面积4000万平方米。投资估算主要为满足建设项目的功能要求，合理确定投资规模。一、投资估算（一）编制范围1．工程费用，包括土建结构及装修工程费用、设备费用、室外工程费用等。其中，设备费用包括给排水工程、通风空调工程、采暖工程、强电工程、弱电工程、电梯工程；室外工程包括室管线、室外照明、道路及广场、绿化等。2．工程建设其他费用：主要包括土地取得费用、建设基金、工程建设前期费用、工程建设费用、其他费用等。3．预备费：包括基本预备费和涨价预备费等。4．建设期贷款利息。（二）编制依据估算依据本报告提出来的各项技术参数、数据，根据吉林市近期工程造价水平，采用类似工程指标法进行估算。同时参照：1．吉林市建设工程概算定额（2009版）；2．吉林市现行其他有关造价文件3．吉林市同类建筑工程技术经济指标4．吉林市近期的材料及设备价格信息53 （三）投资估算销售收入与税收统计表销售收入与税收统计表项目销售面积（m2）销售价格（元）销售收入（万元）备注门市房1755120002106商业300040001200停车位70100000700车库28150000420公寓2117035007409.5住宅15283600550.08洋房5354000214小计280864069.3515299058税款53 项目计算指标计算依据备注营业税5%12599.58630以销售收入为依据教育费附加2%63013以营业税为依据城市建设维护税7%63044以营业税为依据印花税0.0005%12599.586以营业收入为依据土地增值税3%12599.58378以销售收入为依据小计10710费用53 项目计算指标计算依据备注销售代理费1%12599.58126以销售收入为依据开发成本9170项目总成本10367项目毛利润12599.5810367223353 建设投资估算表序号收费项目商业收费标准收费单位数量收费金额楼面单价备注一土地费用14490000431.51含地上物补偿1土地出让金4类300国土局7000210000062.54按征地总额的4%2征地管理费4%2100000840002.501.5元/m23用地管理费1.5400060000.18购地款4153 地上物拆迁补偿65000006500000219.7453 原有建筑拆迁二层小楼，实际1500平方米，车库20个，饭馆168平方米，宾馆购房款30万元；没有手续，土地为我方土地，只有80平方米是原朋程土地，本项目可不占用。5地上物拆迁补偿145000004500000152.136其他11300000130000043.9553 二项目前期费用4621616137.631基础设施配套费120财政局295803549600105.71按建筑面积计算2招投标服务费0.001招标公司5376920053769.21.60按建筑面积计算3建设项目环境评定1环保局29580295800.88按建筑面积计算4土地测绘费用47000280000.83按图幅计算53 5规划测量费1700070000.21按图幅计算6墙改费8295802366407.05按建筑面积计算79城镇公共消防设施建设费4295801183203.52按建筑面积计算10工程质量监督费2.700053769200145176.84.32按工程造价的2.7计算1110330003300009.8353 工程监理费按建筑面积计算12环境影响评价评估费129580295800.88按建筑面积计算13环境噪声超标费0.529580147900.44按建筑面积计算14防洪保安费0.529580147900.44按建筑面积计算15新建商品房交易手续费1.529580443701.32按建筑面积计算253 16防雷设施检测费1000200000.60按单项计算三规划、设计费用567411.416.901勘察设施费3.9829580117728.43.51按建筑面积计算2勘察费229580591601.76按建筑面积计算3规划设计费1.8529580547231.63按建筑面积计算4103358033580010.0053 建筑工程设计费按建筑面积计算四1．建安工程费用33580537692001601.231建安工程造价160021170338720001008.70按建筑面积计算2建安工程造价（住宅）10001528152800045.503建安工程造价（别墅）12001605192600057.364200040008000000238.2453 地下停车场5建安工程造价（商业160052778443200251.44五小区配套工程费用5668000168.791热力设施配套费5033580167900050.00供热外线2外网管线碰头费用5033580167900050.00与城市主真干网络较近53 3供电外线7033000231000068.79按单项计算六道路、绿化、景点费用3358000100.001道路、绿化、景点费用100335803358000100.000三个区域七1．管理费用3%16130761管理费用53769200161307648.0453 按工程造价的3%计算八利息6000000178.681融资成本20%300000006000000178.68按融资1000万元计算九合计900873032682.77一至八项之和十不可预见费用161307648.0413%537692001613076480453 不可预见费用按建设工程费用的3%计算十一项目总投资917003792730.80（四）建设投资估算经估算，项目总投资9170万元，其中工程费用5377万元；工程建设其他费用3793万元。具体工程项目建设投资见上表所示。二、投资计划项目建设总投资为9170万元，建设期为一年半，各年的建设内容详见第七章“建设进度安排”。经测算，本项目建设2011年投资4000万元，2012年投资5170万元。三、资金筹措方案本项目总投资9170万元，其中，项目单位自筹3000万元，利用房屋建筑销售回款5170万元，申请银行贷款1000万元。53 第九章结论和建议财务评价参照国家计委、建设部分布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的损益和盈利能力，据此判断项目的财务可行性。一、项目财务评价的有关问题说明1．项目初步拟定计算期共计1年半。2．以当前的社会和市场状况为基础，未考虑政治、政策、社会条件的显著变化对项目经营的影响。3．银行贷款利率取一至三年期限银行贷款利率5.76%。二、财务评价基础数据与参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济评价的前提，直接影响分析的结论。选择基础数据和参数的基本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价的基础数据和参数包括经营项目、经营规模及收费标准、税费、项目计算期、财务基准收益率等。（一）经济收入根据项目单位意见，未来商业建筑和写字楼建筑将采取出售的方式进行，以便于尽快收回建设投资。项目的经营收入见销售收入与税收统计表。（二）税（费）率53 进行财务评价需计算的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税等到。1）营业税：以年销售收放为税基，根据国家规定税率为5%；2）城市维护建设税：以营业税为税基，税率取7%；3）教育费附加：以营业税为费基，费率取3%；（三）项目计算期按照项目建设进度和销售计划，本项目建设期18个月，建设期第1年即对商业建筑进行预算，销售期1年。因此，项目计算期共2年。（四）财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，是项目在财务上是否可行的基本要求，也用作计算财务净现值的折现率。根据本项目的特点，并考虑一定的风险溢价，本项目的财务基准收益率取8%。53 第十章结论和建议一、结论1．本项目的建设有利于龙潭区周边环境的整治和土地资源的优化配置，进一步满足中低收入群体对项目的需求，有利于改善地区市政基础设施，提升城市形象，因此，该项目的建设是非常必要的。2．项目建设地点在汉阳街，占地面积6935平方米。3．项目总建设用地面积6935平方米，总建筑面积33000平方米，其中，地上29000平方米，地下4000平方米，工程建筑总高度75米。4．本项目建设周期为一年半，计划2012年完工。5．项目总投资9170万元。6．项目具有较好的经营效益和盈利能力，从整个经营的过程考察，项目在保证本项目正常销售的前提下，可以实现财务平衡，按目前测算分析，项目在财务上是可行的。二、建议1．项目建设单位应进一步深化设计，落实剧了房屋和单位企业拆迁方案。2．建议项目建设单位加大融资方案，尽快落实该项目的建设资金。53 53'