河南省某住宅建设项目可行性研究报告 32页

'河南省某住宅建设项目第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称某住宅建设项目1.1.2项目地理位置某市三环路与农业路高架快速路结合部1.1.3建设规模项目规划总用地面积116749平方米（合约175.123亩），规划总建筑面积590031平方米，其中地上建筑面积480460平方米，地下车库105789平方米。项目分两期建设，一期规划用地面积40.23亩，规划总建筑面积128000平方米，二期规划用地面积134.89亩，规划总建筑面积462031平方米。1.1.4项目投入总资金及资金效益情况项目总投资估算120031.31万元，预测能实现销售收入357990.30万元，税前利润210345.92万元，税前成本利润率192.16%，税后利润157759.44万元，税后成本利润率144.12%，投资回收期1.02年,项目的财务内部收益率为156.12%，财务净现值113588.93万元，经济获利能力较好，该项目在财务可行。1.2承办单位名称公司名称：河南某置业有限公司公司简介：1.3可行性研究报告编制依据32 1、国家发改委《投资项目可行性研究指南》；2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数第三版》；3、《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；4、某市城市总体规划；5、某市“十二五”规划；6、《城市规划编制办法》；7、《城市居住区规划设计规范》；8、委托方提供的有关资料。1.4项目主要建设条件1、项目的建设符合某市城市发展总体规划要求。2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。3、项目场址周边市政设施配套条件较好。1.5主要技术经济指标序号项 目指标 1二期规划用地面积134.89亩2总建筑面积462031㎡3项目总投资120031.31万元4项目项目收入357990.30万元5利润总额210345.92万元6税后利润157759.44万元7成本利润率（税前）192.16%8成本净利润率（税后）144.12%9财务净现值（FNPV）113588.93万元10财务内部收益率（FIRR）156.12%11动态投资回收期1.02年  1.6问题与建议1、房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。第二章项目投资环境与市场需求研究32 2.1我国房地产市场投资环境分析2013年一季度，我国房地产市场的供求矛盾或减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心；与此同时，中央已经明确了2013年继续实行严格的房地产调控政策的基调。综合多种因素，2013年房地产的发展局面或许会呈现为：以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，已经奠定了2013年调控的基调。随后，住房和城乡建设部也明确表示，2013年将继续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。由此可见，2013年我国房地产市场发展的基本路线已经确定。业界观点认为，2013年，通过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回归；得乎其中，将实现房地产市场稳中有进；避乎其下，要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。社科院发布的2013年《住房绿皮书》建议，房地产调控在需求管理方面，可以细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为；在金融政策方面，可以取消期房预售制度，完善差别化的金融政策；在税收政策方面，可以将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口；在住房保障方面，可以完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程；在租赁市场方面，要规范和发展租赁市场；在土地政策方面，可以制定调控目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制；在空间管理方面，要根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市嘲硬着陆“。预计2013年的房地产市场，在价格上将保持稳定，有所理性回归，保证价位较低，城市的房价增幅不能超过经济增长率，价位较高城市的房价下降；在销售上将稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例将要上升；在投资上将总体适度，保障房和普通商品房投资将稳步快速增加。2.2我国房地产市场现状分析（1）房地产开发投资完成情况2013年1-2月份，房地产投资增速大幅反弹至20%以上，结束了2012年4月以来投资增速持续在15%-16%低位徘徊的状态。1-2月，全国房地产开发投资完成额6670亿元，累计同比增长22.8%，增速比2012年提高6.6个百分点；其中住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速提高12个百分点。楼市投资反弹可能是对2012年年中以来部分城市楼市量价齐升，楼市持续升温的持续正反馈。虽然住宅方面的推盘节奏可能会因政策有所影响，但这无碍于房产商加速商业地产的计划。2013年前两月，房屋新开工面积23001万平方米，累计同比增长14.7%，2012年4月以来首次恢复正增长；房屋竣工面积13524万平方米，累计同比增长34%，增速比2012年1-12月提高26.7个百分点。较高的增速可能源于去年同期较低的基数，但也表示未来将会有较充足的市场潜在供应。（2）房地产开发企业到位资金情况32 2013年房地产企业资金状况有所好转。2013年1-2月，房地产开发企业本年到位资金18926亿元，同比增长33.7%，增速比2012年全年提高21个百分点；其中自筹资金占比39%。（3）商品房销售和待售情况2013年1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点；其中，住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额7361亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点；其中，住宅销售额增长87.2%，办公楼销售额增长91.6%，商业营业用房销售额增长17.6%。2013年1-2月份，东部地区商品房销售面积5415万平方米，同比增长63.6%，增速比去年全年提高57.9个百分点；销售额4820亿元，增长92.3%，增速提高79.4个百分点。中部地区商品房销售面积2433万平方米，增长44.6%，增速提高42.6个百分点；销售额1229亿元，增长67.3%，增速提高58.8个百分点。西部地区商品房销售面积2623万平方米，增长30.4%，去年全年为下降5.3%；销售额1313亿元，增长45.3%，增速提高41.6个百分点。2013年2月末，商品房待售面积41904万平方米，比去年末增加5444万平方米。其中，住宅待售面积增加4181万平方米，办公楼待售面积增加158万平方米，商业营业用房待售面积增加778万平方米。2.3项目开发市场前景分析2013年1月份，某市区商品房批准预售面积122.24万平方米，同比上涨226.4%；商品住宅批准预售面积70.27万平方米，同比上涨111.11%；非住宅批准预售面积51.97万平方米，同比上涨1149%。商品房销售8539套（间），销售面积85.42万平方米，同比上涨260.87%，销售均价7896元/平方米；其中商品住宅销售7503套（间），销售面积71.76万平方米，同比上涨262.67%，销售均价6991元/平方米。非住宅销售1036套（间），销售面积13.66万平方米，同比上涨252.06%，销售均价12647元/平方米。二手房共成交3117套（间），成交面积27.72万平方米，同比上涨218.2%，成交均价6083元/平方米；其中住宅二手房共成交3040套（间），成交面积27.11万平方米，同比上涨219.34%，成交均价5938元/平方米。某市，是中国，中部重要中心城市，地处中华腹地，九州之中，位于河南省中部偏北，万里母亲河黄河南岸，是中国八大古都之一，中原地区大都会。某市素有“中国铁路心脏”和“中国交通十字路口”之誉，中国中东部现代化中心城市和国家综合交通枢纽，全国唯一的某市航空港经济综合实验区。某市是中西部地区主要大城市之一，1920－1930年代由于铁路的建设而成为重要内陆商埠。如今某市是中国中部地区的特大型大都会和主要经济中心，是中原经济区的中心城市。本项目位于某市区与高新区的结合部，市区的经济繁荣与西区的高科技发展，一定会带动该区域的经济繁荣。本项目设计定位于中高档水平，从规划设计开始就高起点、高要求、高标准，突出特性，树立品牌，以超前的设计，一流的质量、完善的配套、卓越的物业管理抢占市场，真正做到物美价廉，市场前景十分乐观。第三章 项目建设规模与项目开发条件32 3.1项目建设内容本项目主要包括安置房、商业住宅、商业建筑、商务办公用房、配套物业管理用房等内容。3.2项目建设规模项目规划总用地面积116749平方米（合约175.123亩），规划总建筑面积590031平方米，其中地上建筑面积480460平方米，地下车库105789平方米。项目规划总用地面积116749平方米（合约175.123亩），规划总建筑面积590031平方米，其中地上建筑面积480460平方米，地下车库105789平方米。项目分两期建设，一期规划用地面积40.23亩，规划总建筑面积128000平方米，二期规划用地面积134.89亩，规划总建筑面积462031平方米。相关经济技术指标总建设用地面积82,267.08m2总建筑面积468,529.00m2计入容积率总建筑面积362,860.00m2二期安置区①住宅物业建筑面积合计99,043.46m2②商业建筑面积合计25,050.00m2③村集体办公用房面积1,000.00m2二期商品房开发区①住宅物业建筑面积合计 93,826.54m2②商务办公楼建筑面积合计 93,910.00m2③商业建筑面积合计 45,110.00m2④配套设施建筑面积合计  4,920.00m2地下建筑面积 105,669.00m2容积率      4.41—建筑覆盖率     34.52%绿化率     35.80% 3.3项目开发条件一、项目SWOT分析1、优势（strength）（1）区位优势：按某市北区的划分，属于三环以内的中心区域。（2）环境优势：该项目毗邻某市最大的生态公园，“西流湖”公园，该公园不仅是水域公园还是生态公园、碑林、雕塑公园集于一体的市政重点打造的项目。（3）交通优势：32 该项目位于三环路与农业路高架快速路结合部，同时也是1号地铁出口，从该小区上南北西三个高速路口均可在15分钟上高速路，交通优势非常明显。（4）发展优势：该项目位于某市区与高新区的结合部，市区的经济繁荣与西区的高科技发展，一定会带动该区域的经济繁荣。周边的楼盘有“托斯卡纳”目前销售均价在6500元/平方米；“九龙城”目前销售均价在7500元/平方米；“晶华城”目前销售均价在7500/平方米。今年我公司已按规划准备二期开发建设35万余平方米。和省内中高端的物业管理公司合作，提升小区品牌形象。（5）政策优势：西区发展是某市发展的重要区域，市委、市政府等职能部门逐渐入驻。对我项目的市政配套费、土地挂牌、维修基金等都给予了大力支持及优惠。（6）配套优势：该区域位于高新区和市区的交接处，周边有名校一中，高新区有外国语中学，周边有丹尼斯、王府井等名店。未来的市行政部门，将西迁至，该区域必将成为一个集行政、金融、教育、休闲等为一体的综合的配套区域，发展优势非常明显。2、劣势（weakness）项目地前期品牌宣传不足，因此在项目策划、建设、营销、管理等方面有一定的劣势。3、机会（opportunity）随着某市经济的不断开发建设，人民生活水平的不断提高，经济条件越来越富裕，购买力逐渐增强，加上随着某市高新区知名度的逐渐提升，市场供需两旺，空置率底，优质楼盘上市供不应求。4、威胁（threat）由于某市目前已经开发了较多量楼盘，而且不乏许多高品质、大规模楼盘，这样，给项目带来一定的竞争压力。3.4项目市场定位消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本，通过对某市可能的消费群研究，本项目市场定位为:核心客户群：公务员、在附近工作的中高档收入人仕、收租保值的当地居民。重点客户群：在某市及附近区域工作和生活的人仕价格定位：当地中档商品住房之一户型设计：初步以90m2为主该项目的建设正是顺应了某市房地产市场的新形势、新需求，具有良好的开发潜力和需求空间。第四章 建筑方案与营销计划32 4.1建筑方案1、规划设计依据《民用建筑设计通则》GB50352-2005《住宅设计规范》GB50096-99《住宅建筑规范》GB50368-2005《建筑设计防火规范》GB50016-2006《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《屋面工程技术规范》GB50345-2004《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002《工程建设标准强制性条文》2002年版《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95《建筑地面设计规划》50037-964.2规划设计原则  1、独创性因地制宜，在特色环境规划设计与建筑设计的基础上，在不大规模改变原生地形的前提下，充分利用业已形成的环境之优势，对基地做适当改良，以基地的独特自然地貌创造与众不同的居住环境，以人居场所与自然环境的和谐共生作为最大亮点。2、以人为本整体尺度设定,环境设计以中心尺度为基准，宏观层面上的总体考虑与微观层面上的各具体细部设计相结合，强调人性化的规划设计原则。公共服务建筑与环境场地的配套设施，在数量上、质量上均以高标准、高起点为原则，强调方便居住人群的使用。3、生态化充满自然异趣的居住氛围是最重要的开发卖点之一，该案拟树立“蓝天、阳光、绿水、雅居”的整体环境形象，使居住环境的营建尽可能地贴近自然，强调整体自然环境与生态观的引入。4、可操作性充分考虑项目实施造成的影响，尽可能地使项目开发的处于易于实施的境地，基础设施的建设也要考虑到整体建设的影响。在户型配备方面，充分考虑多样化的需求，调查用户群的需求，以适应场地以及多元化、个性化的市场要求。5、科技化将新技术、新材料与当前住居模式有机结合，提升住宅功能质量与环境水平，在确保生活模式宜人的前提之下，提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代化居住空间。4.3规划设计理念32 该规划以人为中心，以社会效益、经济效益和环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地。1、均好原则在规划设计上以“均好”为原则，让每个住户都能平等的享受资源，都能获得等同的价值回报。2、整体性与独立性的衔接强调全区建设的整体性，包括：功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统与市政基础设施统一规划,形成统一整体。在整体布局的基础上结合开发的实际状况，规划设计中既兼顾整体性的同时，又要便于规划的顺利实施。3、集约性原则充分保护自然资源与改善环境质量的同时，强调地块使用与管理的集约性，便于资源共享，促进相互交流，大量的开放性空间创造出“舒适、和谐、健康、优美且富于文化气息”的生活环境。4、可持续原则强调“社会、经济与环境效益”的三位一体，充分考虑资源利用。功能分区、用地划分、项目设施、建筑经济等方面长期性、环保性与人文延续性。5、超前性原则科学预测发展的需要，考虑智能化，为今后的发展留有余地，充分体现设计的前瞻性原则。4.4规划设计1、总体布局居住区的规划布局，应贯彻以人为本和可持续发展的思想，遵循居民的行为心理和居住行为的轨迹，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境的内在联系，有效、有机地组织居住区内的物质功能要素，使全区各项功能布局合理，构成一个完善的、相对独立的有机整体。用地布局应做到充分、合理、有效地使用土地，处理好住宅建筑用地、公建用地、道路用地和绿化用地的布局关系，使规划结构具有整体性，主次分明，中心突出，脉络清晰。同时还应处理好建筑、道路、绿地和空间环境等各方面相互间的关系，以适应居民物质与文化、生理与心理、动与静的要求。规划布局还应具有该项目的特色，突出规划结构的识别性、艺术性和地方特色。住宅区出口南北方向，并设置室外绿化带。停车场位于建筑内侧，采用草地砖营造出生态停车场，更大面积提高规划用地的绿化率。车辆出入便捷，建筑右侧设有回车场。2、住宅布置住宅设计采用多层建筑，通过住宅的对称式布局，总体呈现错落有致，丰富多变的邻里空间，加之贯穿于小区的绿化带，增强了小区的立体感和动态感。住宅楼布置在用地的南侧，居民尽最大可能充分感受并享用优雅的内外部空间，充分利用遮荫间距，提高了土地使用率，避免了对宝贵土地资源的浪费。同时形成了松张有序、各具特色的住宅轮廓线。（1）住宅单元设计，能体现可持续发展智能建筑的新趋势。在功能布置上有三个特点：①户型设计充分体现以人为本的设计思想，并结合当地居民的居住习惯。②燃、电、水、暖四表尽量出户布置，或接电脑自动抄表系统。③均设综合管线布置，其考虑水、电、燃、暖气外，尚有电话、电视、因特网、报警、传呼等弱电管线在新户型中安全、卫生、高效的运行。（2）住宅立面风格：住宅是社会文明产物，不应偏离社会和传统文化，应沿袭地方文化脉络，同时，住宅也是体现城市风貌的重要标志。该小区住宅建筑形式力求32 体现“新东方主义”的艺术气质，造型简约、清新，立面采用现代造型的设计手法，飘板构架、线脚、外凸窗的运用充分表达其高雅、精致的主题风格。（3）建筑色彩：住宅的立面色彩力求简约明快，亲切自然，楼体基座采用深色体系墙色，墙面以白色或灰色为主，凸阳台采用亮色如黄色等为主、并根据不同的风格和颜色形成不同的组团，以提高整个小区建筑的可识别性。3、公建为使用方便，物业管理中心设在小区北侧，同时为了完善小区的居住环境，在小区用地的中部布置室外休闲娱乐活动设施，并按不同年龄的心理需要，布置不同内容和氛围。4、道路系统（1）小区道路及入口本项目建筑前道路为三类：含有机动车道和非机动道，人行道。主楼左右两边出道路绿地及停车位的草地外其他硬化地面全部采用广场砖，可增加机动的停车数量。设有3米的人行通道便于人流疏散，场地内车行道、消防车道宽5.0米。（2）静态交通小区停车位根据设计要求，停车位按100%考虑，除利用地面停车外，还考虑利用地下车库作为主要停车方式。地面车库入口自用地的西侧进入，地面为大片绿化。（3）无障碍设计小区道路及公共设施必须考虑残疾人和老年人的使用要求，进行无障碍设计，为行动不便者提供公平参与社会活动的机会。5、绿化景观及公共开放空间（1）将整个区域绿化连接成为有机的生态体系，将城市大环境融入小区绿化系统之中，促进城市的可持续发展。结合小区公共开放绿地，在局部地区结合空间需求和功能要求放大形成集中活动场地，形成整个小区的景点中心，规划设计了软质绿化与硬质步行空间相结合的带状休闲活动区，以开放、舒展的自然景观为主，其间点缀适当的娱乐设施。（2）精心设计入口场景，理顺车流和人流的关系，使其各行其道，整体形象以简洁明快、朴实亲切又不乏现代感为宗旨，展示小区基本形象。6、竖向规划（1）指导思想和规划原则①因地制宜，充分利用地形，达到工程合理、造价经济、景观优美的目标；②综合解决城市规划用地的各项控制指标，使城市道路的纵坡度既要配合地形又能满足交通要求；③合理组织小区的地面排水；④合理、经济地组织好用地的土方工程。（2）规划内容根据小区的现状分析图的高程系进行竖向规划，用地地形简单，地势较为平坦，总体呈南高北低，西高东低之势。为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于自然地坪。小区周围城市主干道按照城市规划早已成形。小区内各级道路中心线的设计标高，根据小区四周城市主干道现状标高依次得出，满足地面排水的要求。4.5结构设计32 1、设计依据（1）《建筑结构荷载规范》          GB50009-2001（2）《混凝土结构设计规范》        GB50010-2002（3）《建筑地基基础设计规范》      GB5007-2002（4）《建筑抗震设计规范》          GB50011-2001（5）《多层民用建筑设计防火规范》  GB50045-952、该工程由多层公建及高层住宅楼组成。3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。5、该地区地震基本烈度为6度，抗震设防烈度按照7度进行设计。6、基本风压：0.45kPa 基本雪压：0.45kPa7、主要楼面活荷载标准值：走廊、楼梯：2.0kPa 厕所：2.0kPa住宅：2.0kPa  疏散楼梯：3.5kPa    阳台：2.5kPa  车库：2.5kPa上人屋面：2.0kPa    不上人屋面：0.5kPa    设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。4.6基础配套设施综合规划基础配套设施综合规划根据《城市居住区规划设计规范》，以及城市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。小区内基础配套设施综合规划有电力工程规划、电信工程规划、给排水工程规划、暖通工程规划、燃气工程规划、环卫设施规划。管线敷设交叉时应遵循以下原则：（1）压力流管让重力流管；（2）小管径让大管径；（3）给水管尽量在污水管上面；（4）易弯的让不易弯的；（5）临时性的让永久性的；（6）工程量小的让工程量大的。各种管线间距应满足规范要求。4.7电力工程规划32 1、设计依据（1）《低压配电设计规范》（2）《10KV变电所设计规范》（3）《建筑设计防火规范》（4）《民用建筑电气设计规范》（5）《火灾自动报警系统设计规范》（6）《建筑防雷设计规范》（7）《多层民用建筑设计防火规范》2、供电系统小区内防火卷帘门，公共楼梯，电梯前室，主要通道，排污泵，商业及地下室应急照明，客用电梯，消防中心等用电为二级负荷，住宅用电及其它用电等属三级负荷。根据负荷分布情况和负荷估算结果，小区设置1座变配电室，以满足住户用电需求。电源由附近的市政10KV线路以电缆方式埋地引入。3、低压配电系统小区内所有用电负荷均为低压负荷，供电电压380/220V。在小区内采用放射式供电方式。消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同的低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。每户住宅均为单相进线，电源进户后均设置用户配电箱。变电所电力计量采用高供低计的形式；住宅实行一户一表计量，计量表采取相对集中的方式；公用照明等各类负荷设分类计量表。4、建筑照明根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个房间设置2-3组插座和一个灯头。重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。5、电气消防系统整个小区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置。当火灾发生时，联动启动系统相关消防设施，扑救火灾。6、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，小区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Ω。在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。4.8电信工程规划1、电话通讯系统该小区内的所有住宅及公用建筑的电话用户均设电话通讯，住宅按每户1门电话考虑。2、电视系统通过在小区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，小区有线电视信号接自市政有线电视网。住宅有线电视终端标准为1个/户。3、对讲与防盗门控制在小区内各单元门住户处安装防盗门和对讲装置，以实现住户与访客的对讲，住户可遥控开启防盗门，有效防止非法人员进入住宅楼内。4、住户宽带接入系统建立小区宽带接入网络，在住户家中设立网络接入信息点，用户在家中享受宽带接入的信息网络服务。使小区内的住户可以实现与互联网（INTERNET）的高速通讯。住宅宽带终端标准为1个/户，公建为1个/100m2。32 4.9给排水工程规划1、规划依据⑴《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003(2003年版)⑵《建筑设计防火规范》GBJl6—87(2001年版)⑶《居住小区给水排水设计规范》CECS57—94⑷《建筑灭火器配置设计规范》GBJl40—90(1997年版)⑸《人民防空工程设计防火规范》GB50098—98(2001年版)⑹《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97⑺《多层民用建筑设计防火规范》GB50045—95(2001年版)2、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置以及小区室外污废水排放、场地雨水排放等。3、生活给排水规划⑴生活给水规划①水源小区给水水源取自市政供水管网，在市政道路上有供水干管，供水主干管采用DN150，支管DN100-DN80,楼前管以单体设计时定，给水干管均在车行道下敷设，供水水源有保证。②用水估算用水量定额按住宅用水150升/人·日；服务人员及管理人员用水50升/人·日；绿化及浇洒道路用水1.5升/次·日，2次/日设计。③供水系统小区内多层建筑用水考虑设置统一变频供水系统供给，在地下室设置生活不锈钢水箱及变频泵组。⑵生活排水规划室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统，立管上部升顶通气。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网。所有污废水经收集处理后，排入市政污水管网。污水量以总用水量的90%计，污水干管管径为DN300-500，埋设于小区主要道路下。4、雨水排水规划①暴雨公式：4091.17（1+0.824Lgp）q=                     （t+16.7）0.87②屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网。5、消防给水规划⑴消火栓给水系统①设计参数根据规范要求，室外消火栓系统用水量为20L／s，多层住宅、沿街商业建筑、地下车库的室内消火栓系统用水量为20L／s，火灾延续时间为2小时。②室外消防室外消防给水管与生活给水管共用，统一由市政管网供给，设置SSl50—1.0型地上式消火栓。32 ③室内消防该工程室内消防系统与室内生活给水系统分开独立设置。根据规范要求，在高层住宅、商业建筑等处设置室内消火栓，室内消火栓的布置保证同层任何部分有两股消火栓水枪充实水柱同时到达。⑵自动喷水灭火系统根据规范要求，在沿街商业建筑等处设置自动喷水灭火系统，按中危险级II级，自喷系统喷水强度为8L／min·m2保护面积为160m2。灭火时间为1小时，一次火灾灭火用水量为108m3。⑶建筑灭火器配置根据《建筑灭火器配置设计规范》，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A，最大保护面积为15m2／A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸铵盐干粉灭火器两具。5、管材选用室外埋地给水管采用镀锌钢管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立管采用钢塑复合管,给水支管采用PP-R管；消火栓给水管DN100采用镀锌钢管，DN>100采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。4.10暖通工程规划1、供热工程⑴热力站及热源该小区拟采用集中供热的方式，拟在小区内设汽水换热式集中换热站作为小区的热源，热力站的热源就近由市政供汽管道接入。⑵设计参数①室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11度℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度-7℃；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；②室内设计参数场所冬季温度（℃）相对温度%住宅18-2040 ⑶热负荷测算住宅建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。住宅建筑采暖热负荷指标为60W/M2，采暖热负荷：806KW。2、空调所有住宅均考虑预留空调电源插座，空调设备由住户自行选购。4.11燃气工程规划32 该项目燃气在小区内设燃气调压站，燃气管线自就近敷设的燃气管线接入，小区全部采用管径为DN100低压燃气管线为主管，防腐保护地下直埋敷设，供各用户使用。小区内各类管线，应根据其不同特性和设置要求综合布置，各类管线相互间的水平与垂直净距及埋设顺序应符合有关规定。4.12环卫设施规划该小区垃圾生产量为0.5-0.7kg/人·日。垃圾成分以生活垃圾为主。区内垃圾收运系统规划为分类收集。规划区内按60-80米服务半径设置垃圾收集点，实行定时收集的方法，推行环保理念，健全回收体系。4.13建筑新材料、新技术的应用根据建设部科技进步发展规划，结合目前建筑科技发展情况，在小区中拟采用以下几项科技进步成果：⑴新材料技术墙体采用泡沫混凝土砌快，标准型材，板材及其它轻质材料，节约能源。采用彩色喷涂塑钢门窗，提高保温、防风、防渗性能,节约能源。冷水给水管拟采用ABS塑钢管，热水管拟采用超强PEX保热管，节能、耐腐、耐用、污染小。室内排水管材采用芯层发泡PVC管，室外排水采用超强PVC管，耐腐并节约钢材。⑵系统新技术①计算机网络系统通过建立智能平台，以ATM交换技术为主干，配合局域网交换技术和ATM桌面交换技术及多层协议（MLMP）交换技术，实现单一网络上（ATM）和单一用户设备（高性能PC）的数据、视频、语音的综合服务。②楼宇设备自动化采用Honneywell最新的exeLL5000建筑物设备自动化系统，对小区的给配水箱液位，变配电、照明、电梯等设备的运行进行监控和故障报警。③综合布线系统采用光缆和无屏蔽双铰线组合以及星型拓扑结构布线，以支持CA.BA.OA等系统，实现模块化的开放性系统，增加实用性，提高扩充性。④公共安全防范系统可视对讲、防盗报警、保安巡逻集成系统，并配以电视监控。主动红外线周解防范及联网报警系统营造安全舒适的居住环境，实现人性化的社区管理。⑤节能开关设备的应用楼梯间及公共通道部分，采用声控或延时开关，节约电能，方便使用。通过对新型材料、新技术的利用，提高居住环境质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态型居住小区。4.14主要技术经济指标主要技术经济指标总建设用地面积82,267.08m232 总建筑面积468,529.00m2计入容积率总建筑面积362,860.00m2二期安置区①住宅物业建筑面积合计99,043.46m2②商业建筑面积合计25,050.00m2③村集体办公用房面积1,000.00m2二期商品房开发区①住宅物业建筑面积合计 93,826.54m2②商务办公楼建筑面积合计 93,910.00m2③商业建筑面积合计 45,110.00m2④配套设施建筑面积合计  4,920.00m2地下建筑面积 105,669.00m2容积率      4.41—建筑覆盖率     34.52%绿化率     35.80%4.15营销计划4.15.1营销策略1、品牌策略本项目将在市场调研、产品设计、质量管理、成本控制、项目宣传、物业服务等条件价值链的各个环节保持适度优势，并在某些环节取得绝对领先地位，从而确定企业的核心竞争力。品牌是企业成功的重要标志、是企业赖以生存的基础、是房地产市场走向成熟的标志之一、是开发商树立企业形象的必然选择、是公共监督房产质量的主要手段，创立和发展企业品牌，实施品牌战略，已成为许多成功房地产企业的取胜之道。2、营销价格策略价格竞争是一种十分重要的营销手段。本项目营销过程中，为了实现经营战略和目标，根据不同的产品、市场需求和竞争情况，采取各种灵活多变的定价策略，把价格与市场营销组合中的其他因素更好的结合，促进和扩大上销售，提高企业整体效益。（1）定价原则①供需原则：房产价格取决于周边市场楼盘的供需状况。供给变化与房产价格成反比，需求变化与房产价格成正比。在执行营销计划时，供需状况发生变化，价格必须作调整。②渐进原则：房地产作为不动产商品不仅具有一般商品的属性，因交易金额巨大，买卖双方人数较少，供需弹性较小；市场供需包含投机因素在内，工程费时较长，其供应出现“时间落后”现象，需要经过逐渐调整达到均衡。③效益最大化原则：在推出营销方案之前，尽可能收集同行间邻近竞争物业的价目表与实际成交价格及销售率，并对即将推出的价格方案进行市场调查，以作自己定价的参考。当条件相当的两处或多处地产在激烈竞争时，价格较低的方案通常处于领先，而且有最好的市场占有率。高价格确保获得最大收益。④价格稳定原则：在低开高走营销全过程中发生价格的阶段性变动，而对每个阶段每一顾客的成交价基于同一32 标准制定，若有折扣、优惠赠品，一视同仁。（2）价格策略：按期房价，现房价，综合价，楼层差，朝向差，地段位置差，集团购买，个人购卖等因素综合考虑。（3）定价方式：结合住宅小区内环境、综合地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异，进一步突出住宅小区的“卖点”。3、营销渠道策略本项目的营销渠道是：开发商把自己开发的产品销售权委托一家代理公司，由代理公司再将产品通过中间商转销给消费者，这样可以加速推销工作。4、营销促销组合策略现代市场营销不仅要求开发商开发好的项目，制定出合适的价格，还需要与现实或潜在顾客沟通，使他们对本企业所开发的物业，从关注、发生兴趣到产生购买的欲望，进而购买。要达到与顾客之间如此沟通，尽可能快地销售自己的物业，以实现企业营销目标，还要借助于房地产市场的促销组合策略。拟采用多种促销手段：包括内部认购；人员直销；集团认购；灵活多样的付款方式；广告宣传；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销；   方法序号广告人员推销促销促进公共关系1电视广告微笑服务提供按揭公益活动2户外广告销售介绍价格折扣报告会3广播广告现场推销展销会各种庆典4报纸广告上门推销抽奖、赠品研讨会 5、营销广告策略（1）通过某市当地电视广告及电台广播进行推广，提升项目知名度；（2）通过在路桥以及其它主要道路交叉口树立户外广告牌，加大宣传力度以提升项目知名度；（3）在报纸上通过软文宣传，吸引购房者关注，提高项目知名度；（4）通过在网络上发布相关信息，吸引更多客户关注本项目；6、营销公共关系策略第五章 节能、节水措施5.1设计依据1、民用建筑节能管理规定（建设部令76号）；建设部其他建筑标准、规范。2、《公共建筑节能标准》；《公共建筑节能设计标准》（2005年7月1日实施）。3“当前国家鼓励发展的节水设备(产品)目录”；“民用建筑节水措施”。5.2建筑节能32 1、总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，要求自然通风良好，日照充足；加强室内通风、蓄热和隔热。2、对建筑外立面和材料进行节能设计。采用新材料、新墙体(如保温节能墙体材料，禁止使用实心粘土砖)、新技术，提高建筑热环境综合指标。3、屋顶覆盖种植物；建筑室内采用双层玻璃窗；尤其注重开发利用太阳能。5.3节电措施本项目电能主要为生活及公共建筑部分用电，拟采用以下节电措施：1、优化系统接线，灵活调配电能，根据用电特点对部分负荷进行补偿投切，减少变压器空耗。2、选用新型的节能型用电设备和节能电机，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约用电。3、照明节能应从照度合适，灯具布置合理，采用高效光源和灯具，提高控制水平等各个方面入手。①高大房间和室外场所采取金属卤化物灯、高压钠灯等高光强气体放电光源，提高控制水平等各个方面。②较大场所采用照明分区控制开关。③采用各种节能开关和管理措施，如定时开关、调光开关、节能控制器、限电器及照明自控管理系统等。④充分利用自然光并根据自然光的照度变化，调整电气照明点亮的范围。4、尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采用太阳能热水器制备生活热水，在因天气或气候原因热水器水温度达不到使用水温时，在利用其他辅助热源进行加热，以满足生活热水的要求。5.4节水措施本工程建设方案执行国家颁布的节能政策，从建筑设计、围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。1、认真贯彻执行《中华人民共和国水法》、《城市供水条件》（国务院158号令）、建设部《城市节约用水管理办法》，将节约用水工作纳入正常工作的范畴，认真对待。2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，节约用水。3、安装计量仪表，加强对水的计量工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏。4、采用节水型卫生洁具，公共卫生间的洗手盆，小便器采用自闭式冲洗龙头，大便器采用自闭式冲洗阀。本项目应通过传播、沟通等手段来影响公众，从而塑造自身形象，引起各界的重视。这样的公共关系策略除了具有与其他促销方式同样的沟通作用外，还具有其他促销方式无法替代的作用。第六章环境影响评价32 6.1项目场址环境现状本项目位于某市三环路与农业路高架快速路结合部，该区域空气中的总悬浮物、二氧化硫及氮氢化合物均可达《环境空气环境标准二级标准》的要求，噪声达到《城市区域噪声标准》二级标准。6.2环境标准环境保护是我国的一项基本国策，必须在合理利用自然资源的同时，深入认识污染环境的根源和危害，有计划的保护环境，预防环境质量的恶化，控制环境污染。环境保护标准：（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《建设项目环境保护管理条例》（国务院[1998]253号）（3）《建设项目环境保护设计规定》（国计字[1986]002号）（4）《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》（国环[1993]015号）（5）《大气环境质量标准》（GB3095-96）一级（6）人体直接接触的娱乐水体达标《景观娱乐用水水质标准》（GB12941－1991）A类标准；与人体非直接接触的景观娱乐水体达到《景观娱乐用水水质标准》（GB12941－1991）B类标准；生活饮用水体达到《生活饮用水卫生标准》（GB5749－1985），其他水体达《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）三类（7）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）二类（8）《污水综合排放标准》（GB8987-1996）一级（9）《建筑施工场噪声标准》（GB12523-90）（10）《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）（11）《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271-2001）（12）公共场所卫生达到《公共场所卫生标准》（GB9633－9673）。6.3项目环境影响分析6.3.1建设期间对环境的影响本项目施工时将产生粉尘、噪声及废气等各类污染物，建设期间会对周围环境造成一定的影响，建设期间所产生的各项污染是整个工程的高污染期。1、废气：建设项目施工期在运进沙石、水泥、地基开挖时产生扬尘，扬尘以无组织排放的形式，借助风力在施工现场引起空气环境中总悬浮颗粒物(TSP)指标升高。另外，施工机械会有燃油烟气产生，燃油烟气中含有少量的烟尘、SO2、NO2、CO及CH等。2、废水：施工时产生的废水含大量泥沙、水泥等，产生量不定。另外，施工人员有少量生活废水产生，主要污染物为32 CODcr、氨氮、磷酸盐、动植物油及悬浮物等。污水排放方式为随机分散，无组织间断排放。3、固体废物：施工中产生的固体废物为弃土(石)、废弃建筑材料及生活垃圾。4、噪声：施工期间由于使用推土机、打桩机、电锯、电钻、混凝土振捣机、运输等机械，产生一定的噪声污染，源强约为75～100dB(A)，其特点是具有突发性和间歇性。6.3.2建设期间环保措施1、施工工艺：应使用商品混凝土，不得在工地上进行混凝土搅拌，严格按照建筑管理部门施工环保管理规定进行文明施工。2、施工废水：施工排水或降雨需通过导排沟收集入专设的沉淀池，沉清后回用或排放，严禁直接排入西洱河。3、施工粉尘：为减少施工期建筑扬尘对洱海、西洱河及周围环境造成污染，对施工场地需采取洒水抑尘措施，同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫、冲洗。主体建筑物施工时立面用草席、安全网及防尘帷幕，进行全封闭施工，减少粉尘的传播和飞扬。4、施工噪声：施工期内应严格控制施工时间，合理调整高噪设备的使用时间或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523–90)规定，避免尽量降低噪声对周围住户或单位的影响。5、施工期水土流失：在基础开挖过程中，应做到开挖出来的土石方及时清理、运往弃渣场，不能及时清运的弃渣，在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖，避免产生水土流失。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料开采许可证的料场购买土料和石料。植草、种树等绿化工作应按主体工程施工进度分段同步进行，对不能同步进行的部分，应对裸露的地表或覆土地段用土工布覆盖，避免产生水土流失。6、光及振动污染防治：晚间施工照明应对光源加设遮光罩，对小型产噪声设备设置单独的隔声间，减少光及振动的影响。7、工程的装修：工程的内外装修应注意文明施工，推广清洁施工方式，提倡封闭施工，合理安排施工时间，避免噪声扰民和环境纠纷的发生。同时及时清运建筑垃圾，并应采用环保型装饰材料。8、管理制度：在施工合同上加大对环保措施的执行力度，责任落实到个人。6.3.3设计中环保措施1、通风系统均安装消声器。2、地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上卫生防护带。3、水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。4、厨房等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。5、水泵出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。6.3.4项目运营期间环保措施1、严格划定保护区范围，并规定和执行旅游景区保护条例和文物保护法。2、严格保护区内的水资源环境，防止水土流失，环卫设施的布设须远离水体。3、废气：餐厨油烟通过抽油烟机和配套油烟净化器除去油分后排放，通过大量的室外绿化来净化周围的空气。4、固体废弃物：对各种固体废弃物应实施规范化管理，对可以回收利用的废旧材料予以充分回收利用。根据国家建设部和国家环保总局即将出台的《城市生活垃圾32 分类方法及评价标准》和环境保护要求，将垃圾分为可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大类，本项目根据环保要求将垃圾进行分类、收集、处理。5、废水：主体工程设计中必须设置雨污分流系统，雨水经排水沟(管)排入地表水体，餐饮洗涤废水通过设置沉淀池、隔油池等措施处理，废水经过相应处理达到《污水综合排放标准》（GB8987-1996）三级标准后排入市政排水干渠，对地表水环境影响不大。按用水量的80%计算本项目区内的污水量，新建排污水设施，修筑排污管道，配置排污处理设施，各类污水经过集中处理并达到国家规定的排放标准后方可排放就近的农田中，不排入巴江河水系。有条件的情况下，可以回收用于灌溉、冲厕等设施，节约水资源。6.4环境影响评价结论1、项目建设过程中不会造成水土流失和地下水源污染。2、本项目所产生和排放的污染物大多属常规污染物，有成熟和适用的处理工艺技术，环境保护设施基本齐全，污染物能够得到有效地处理，基本不会造成非人为的环境影响；3、在采取相应的环保措施后，本项目最终排放的污染物对周围环境空气及生态环境的影响程度和范围是有限的，而且可以控制在国家有关环保标准允许的限值内，不会降低现有环境的使用功能。4、项目建成后应加强对污水和废弃物收集、运送、贮存、处置以及监督管理工作，防止人为地造成环境污染；5、该建设项目环境影响从可行性研究的角度上是可行的。第七章 消防7.1设计依据1、《建筑设计防火规范》GBJ16—87（2001版）（修订本）2、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ50140–20053、《建筑内部装修设计防火规范》4、《自动喷水灭火系统设计规范》5、《火灾自动报警系统设计规范》7.2消防安全措施1、室外消防设施按《建筑设计防火规范》的要求，本项目合理地确定建筑的位置，满足建筑物间防火间距的要求，建筑物的周围留有满足消防车通行的环行消防车道，同时设计消防给水系统，室外消火栓与建筑物均匀分布，确保消防用水量。据防火规范在场址内设置消火栓，室外消火栓与生活给水管网合用，并按单距不大于120m设置室外32 地上式消火栓，保护半径不大于150m。2、室内消防措施本项目为高层建筑，按建筑设计防火规范的要求进行防火分区，每个防火区建筑面积小于2500m2，均设两个安全出入门，设封闭楼梯间，封闭楼梯间门为乙级防火门。防烟分区的面积为500m2，不跨越防火分区。3、消防给水与排水室外消防用水量为20L/s，室内消防用水量15L/s，火灾延续时间为3小时。本项目消防给水系统与生活给水系统合用，给水管网呈现环状布置，利用屋顶设置高位水箱兼做消防水箱，储水量大于9m3，确保火灾初期的消防用水。在建筑物各层的人行通道、楼梯间、公共场所按规范配置一定数量的灭火器。厨房的灶台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统。在变配电室设置一套低压CO2气体灭火系统。4、电气防火在疏散走道和安全出入口设灯光疏散指示标志，并按规范要求的部位放置应急照明及事故广播系统。 第八章 项目实施组织管理8.1项目招投标8.1.1招标依据（1）《中华人民共和国招标投标法》（2）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》《中华人民共和国国家发展计划委员会第3号令》；（3）《招标公告发布暂行办法》（中华人民共和国国家计划发展委员会第4号令）；（4）《工程建设项目自行招标试行办法》（中华人民共和国国家发展计划委员5号令）；（5）《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员第9号令）；（6）《评标委员会和评标方法暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员第11号令）；（7）《中华人民共和国政府采购法》。8.1.2招标组织原则  为保证工程质量，防范和化解工程建设中的违法行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招投标法》，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。32 8.1.3招标范围本项目拟对勘察设计、土建工程、设备及安装工程和工程监理进行招标。8.1.4招投标程序1、招标鉴于本项目法人单位不具备自行招投标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招投标活动采取委托招标的方式进行，具体程序如下：1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后，由本项目的法人单位委托招标代理机构进行公开招标。2）招标人在《中国采购与招标网》或《信息日报》发布招标公告，公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3）本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟定合同的主要条款。（1）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求，必须在乙级以上。（2）施工企业选择招标根据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程根据实际需要设勘察设计、土建及安装等标段，要求资质在二级以上，面向全省公开选择投标人。（3）设备与主要材料采购招标根据项目的需要，面向全国公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。（4）本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。2、投标1）本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。3）投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应在投标文件中载明。4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。3、评标和中标1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。32 2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。3）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标投标人。自中标通知发出十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。4）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。8.1.5招标的具体情况        内容项目招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√  √√ 监   理√  √√ 土建工程√  √√ 设备采购及安装 √ √ √ 8.2建设期项目管理8.2.1项目组织机构项目建设过程中，为了确保本项目建设的顺利实施，达到项目建设的预期目标，项目拟项目领导组织，由董事会、总裁以及四个工作组组成。  32 董事会的职责：综合指挥、协调项目重大事宜，检查、监督项目实施情况。总裁的职责：在董事会的统一领导下，履行具体工作职责，包括（1）负责项目策划、创意及实施等组织领导工作；（2）负责项目实施过程的全方位监督；（3）负责项目建设资金的筹措与安排。下设四个工作组：（1）综合办公室职责：负责该项目各项工作的协调，负责与设计单位、施工单位、监理单位等各单位的协调，以及项目建设期间质量、工期、成本、合同、安全、环境的管理任务。（2）财务中心职责：负责该项目的预算审核、资金筹措、财务审检、拨款及项目完工审计。（3）房地产开发中心的职责：负责该项目前期相关工作，包括项目的建设手续报批、建设招投标、施工建设督办等，以及项目竣工后的招商、销售等事宜。8.2.2项目管理措施为加强整个项目的建设管理，保证工程建设质量、工期、成本及安全，拟采取以下管理措施：（1）设计阶段：严格执行国家现行的设计规范和国家批准的建设标准；尽量采用标准化设计，积极推广应用“可靠性设计方法”、“结构优化设计方法”等现代设计方法；注意因地制宜，就地取材，节省建设资金，在切实满足建筑功能要求的同时，千方百计的节约投资、节约各种资源，缩短建设工期；积极采用技术上更加先进、经济上更加合理的新结构、新材料。（2）项目实施：根据工程设计的要求，进行总体规划设计并实施工程监督。实行监理制，以控制工程投资、工期和质量。（3）竣工验收：项目按批准的设计建成后，项目单位编制完成工程结算和竣工决算，报造价咨询单位进行审核，并报有关部门组织竣工验收，严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身负责制。（4）项目建成运行：由相关部门组织有关专家机构对项目质量、投资效益、环境影响等进行评价。8.3资金管理本项目建通过设立专账、专人负责、专款专用，加强财务核算，严格审计制度，加强审计、监察工作。合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好项目建设的各项工作。为了确保建设工期和质量，以及资金的合理使用，实行项目法人责任制。第九章项目实施进度9.1工期计划某住宅建设项目分两期建设，其中一期项目建设期为三年，已建设完成，二期项目建设期为三年，建设时间为2013年5月至2016年8月。9.2施工进度   32 一期项目已建设完毕，二期项目建设期为三年，实施进度如下：二期安置房建设工期：2013年5月，完成项目前期咨询、可行性研究报告编制、并上报有关部门审批。2013年8月～2013年12月，完成土方工程施工。2014年2月～2014年8月，完成桩基、地下室施工。2014年9月～2015年10月，完成主体工程施工。2015年11月～2016年2月，完成装修及安装工程施工。2016年3月～2016年5月，完成公共配套设施工程施工。2016年8月，工程竣工验收及交付使用。二期商品房建设工期：2013年8月，完成项目前期咨询，可行性研究报告编制、并上报有关部门审批。2013年10月-2014年2月月完成土方工程施工。2014年6月-12月，完成桩基、地下室施工。2015年1月-2015年12月，完成主体工程施工。2016年2月-2016年6月，完成装修及安装工程施工。2016年7月-2016年11月，完成公共配套设施工程施工。2016年12月，工程竣工验收及交付使用。9.3销售计划根据项目的建设期及销售期进度合理安排，以及同类项目建设和销售时间预计，不包含任何具体及特殊情况，拟定项目各期的销售进度计划，详见销售收入预测表。第十章 投资估算与资金筹措10.1投资估算依据1、定额依据a、《河南省建筑工程消耗量定额》；b、《河南省建筑装饰装修工程消耗量定额》；c、《河南省安装工程消耗量定额》；d、《河南省市政园林工程消耗量定额》；e、《河南省建筑工程措施项目计价办法》；f、《河南省建筑工程造价计价规则》。10.2材料及设备价格依据a、河南省建设工程造价管理协会《河南省建设工程材料及设备价格信息》；b、河南价协建设信息发展有限公司《河南省建设工程材料及设备市场信息》；c、河南省建设工程造价信息网；d、某市当地询价。32 10.3其他依据a、类似工程造价指标及造价指数。b、第二部分其他费用根据国家有关规定进行计算。c、根据工作深度，预备费按一、二部两部分费用之和，取8％计算。d、根据国家计委有关规定，价差预备费及投资方向调节税，不再计算。10.4投资估算10.4.1基本参数项目主要技术经济指标总建设用地面积82,267.08m2总建筑面积468,529.00m2计入容积率总建筑面积362,860.00m2二期安置区①住宅物业建筑面积合计99,043.46m2②商业建筑面积合计25,050.00m2③村集体办公用房面积1,000.00m2二期商品房开发区①住宅物业建筑面积合计 93,826.54m2②商务办公楼建筑面积合计 93,910.00m2③商业建筑面积合计 45,110.00m2④配套设施建筑面积合计  4,920.00m2地下建筑面积 105,669.00m2容积率      4.41—建筑覆盖率     34.52%绿化率     35.80%10.4.2建设工程投资估算1、项目总投资经估算，项目的总投资为120031.31万元，详见下表：2、项目总投资估算项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）占总投资比例1土地取得费32,084.0028.31%2施工前期费3,982.493.51%3建筑安装工程费68,588.9760.52%32 4红线内外市政及公建配套工程费600.000.53%5管理费用2,105.111.86%6不可预见费2,105.111.86%7销售费用3,213.612.84%8财务费用650.000.57%9房屋公用设施专用基金0.000.00% 合 计113,329.29100%10.4.3资金筹措本项目建设投入总资金120031.31万元，其中93329.29万元由项目单位自筹解决，申请银行贷款2亿元。10.4.4资金使用计划根据项目的开发建设期安排及各期的施工进度计划，结合同类项目资金投入比例及项目开发建设期各期的施工进度计划，拟定项目各期资金的投资计划，详见附表：资金来源与应用表。第十一章 销售及经营收入测定11.1项目销售收入测算项目分两期建设，一期规划用地面积40.23亩，规划总建筑面积128000平方米，二期规划用地面积134.89亩，规划总建筑面积462031平方米，其中可售商品住宅建筑面积93,826.54平方米，可出售商业建筑面积45,110.00平方米，可出售商务办公楼建筑面积93,910.00平方米。根据我们对某市相关信息的统计分析以及实地市场调研结果，进行综合分析，结合本项目自身特点，预计住宅销售均价为6100元/平方米，商业销售均为为21000元/平方米，车位销售单价为15万元/个，商务办公楼销售均为为11000元/平方米，则可实现销售收入357990.30万元。11.2销售利润32 该项目总投资估算120031.31万元，预测能实现销售收入357990.30万元，税前利润210345.92万元，税前成本利润率192.16%，税后利润157759.44万元，税后成本利润率144.12%，投资回收期1.02年。根据《中国人民共和园企业所得税法》规定，企业所得税的税为25%。项目开发期的利润测算详见附表利润表,由表可知，本项目开发建设能达到投资利润正常水平。第十二章 财务评价与敏感性分析12.1盈利能力分析项目总投资估算120031.31万元，预测能实现销售收入357990.30万元，税前利润210345.92万元，税前成本利润率192.16%，税后利润157759.44万元，税后成本利润率144.12%，投资回收期1.02年,项目的财务内部收益率为156.12%，财务净现值113588.93万元，经济获利能力较好，该项目在财务可行。通过以上经济效益分析说明，项目在经济是可行的。12.2项目不确定性分析12.2.1盈亏平衡分析该项目总投资120031.31万元，预计销售总收入357990.30万元。盈亏平衡点的计算依据为：销售收入=项目总投资+销售税费，因销售税费中营业税为销售收入的5%、城市建设维护税为营业税的7%、教育税附加为营业税的3%，合计占销售收入的5.5%。则盈亏平衡点的计算公式为：销售收入=总开发成本+销售收入×5.5%=132407.7(万元)那么当销售进度达到132407.7/357990.30=38.2%，本项目不仅可收回全部投资，还能缴清相关销售税费。12.2.2敏感性分析本项目面临风险因素主要有建造成本、售价、开发周期、政府政策等，本次我们对开发成本和售价这两个对项目投资利润率影响较大的风险因素作定量分析，针对二种最不利的情况：开发成本增加5%、售价下降5%，运用动态方法来分析其主要经济评价指标的变动情况，详见附表：《项目敏感性分析表》。通过以上对项目动态敏感性分析可看出，售价下降5%及开发成本增加5%，财务净现值均为正值，动态投资回收期在2.0年以内，说明项目抗风险能力相对较强。第十三章社会评价及风险性分析32 13.1社会影响效果分析13.1.1项目社会影响1、项目的可持续性。本项目的建成，将会对本地段的环境及景观起到重要的改善作用。由于本项目的实施，将会使该地区环境得到改善。本项目的规划设计标准高，具有合理的功能性和现代性的户型设计，以及良好的社会环境和周边环境，不仅改变了人们的居住条件，也点缀了城市容貌。2、社会就业。本项目建设中建成后，小区的物业管理等，将吸引新的就业机会，为现阶段的社会和就业环境带来一丝暖意。3、对开发公司影响。本项目的建成，可以增加开发公司的业绩，体现公司的实力和企业精神，树立良好的企业形象，为公司在本地区的进一步发展打下良好的基础。4、对人和社会的影响。（1）对社会的影响。根据本项目所处地段，项目建成后，为人们提供一个良好的居住空间和休闲环境。（2）对社会经济发展的影响本项目的建设，将先进的施工技术，高效的施工组织和新型的材料引进到本地段，将会促进本地的建筑业更快更好发展，走向高效率、高质量和高标准，有利于当地的经济发展。（3）对社会的经济影响。本项目的建设，将会为社会提供一定数量的工作岗位，为缓和社会失业率做出一些贡献，也为当地财政收入提供了税收，不仅为当地居民增加了生活设施，而且推进了当地经济的繁荣。13.2.1项目环境效益评价本小区绿化率较高，将会提高城市绿化面积，同时小区在建设过程中大量运用环保建材，推动本地段环保工作的开展。项目的现代建筑，有效的美化了市容，更重要的是改善了人民的居住水平，创造出一个良好的生活环境。为达到上述目标，本项目在规划中本着以人为本，注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住宅的布局，力争创造出一个宁静、亲切、安全的居住环境和开阔方便的公共环境以及自然优美的生活环境。由此可见，该项目建成后将具有良好的环境效益。13.2社会适应性分析本项目市场定位为中、高档住宅客户群。通过对利益相关者的需求调查分析，研究目标人群对项目建设内容的认可和接受程序较高，当地居民利益相关者对项目的支持程度较高，拟建项目能够为当地社会环境、人文条件所接纳，与当地社会环境的相互适应性很强。32 13.3风险性分析13.3.1风险因素识别1、开发建设风险企业缺乏土地运作、住宅类项目运作经验，以及对土地获取、资金筹措、开发建设环节等方面的运作能力存在挑战。其中建设资金的风险包括由于各方面的影响使得土地取得费用的增加、工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高等。2、经营风险项目开发经营过程中，成本、销售、技术、工程质量等方面的风险。其中技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险；工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。3、市场风险由于市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。这是一种市场需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给本楼盘带来一定风险。4、利率风险项目规模大，存在较大资金压力，对资本运作能力的要求高；经济发展目前处于波动期，国家货币政策变动大，存在利率风险；企业资产结构性合理度及内部现金流的充足度等将影响企业的盈利能力和偿债能力。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。5、政策风险国际/国内政策环境对投资型房产控制力度加大；国家宏观经济控制以及房地产市场专项政策。6、突发事件公共卫生事件、自然灾害及其他突发事件。13.3.2风险概率等级评估及对策13.3.3风险特点及对策32 1、对于风险发生可能性较小的，损失程度中小的风险可以采取风险自留：通过加强管理能力和资金筹集能力，来妥善预防和处理可能发生的风险；2、对于风险发生可能性较大的，损失程度较大的风险可以采取风险控制：通过深入研究来尽量减少风险发生概率或降低风险的影响；3、对于风险发生可能性大或非常可能的，损失程度大的风险可以采取风险转移：通过有效的保险或引入合作方，分散风险、降低风险带来的损失；4、对于风险发生可能性很大，同时造成严重后果的风险，只能终止项目实施。 第十四章 结论与建议14.1结论1、本项目地段优势相当明显，而项目自身也经过精心设计，配以精心的绿化营造、良好的物业管理等，预计将有较强的市场竞争力。2、从市场需求来看，某市目前的中高端商品房购房者大部分都是在附近工作的中高档收入人仕、收租保值的当地居民。市场对高端物业的需求一直存在，而目前并没有适合的产品，就目前而言，已有不少潜在客户对本项目产生浓厚兴趣，并有意购买，因此，我们预测该项目推出后的销售情况较好。3、从经济效益来看，本项目亦具有较好的还贷能力，项目整体是可行的。14.2建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及项目的实际状况，认为有必要对报告的有关问题进一步作出说明，并提出若干建议:1、由于建筑设计施工方案、营销方案等一系列问题有待确定，实际操作时需要深化。2、本报告的预算是在考察某市房地产市场的基础上，且进行价格试水后确定其预售价的，这在很大程度上依赖与目前某市房地产市场的供求关系和未来几年某市经济和人民生活水平状况。3、建设单位应密切地注意市场的同时，选择合适的市场策略外，组织一支高素质，高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好的水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的预期盈利目标，并取得良好的社会效益。4、建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。由于该项目工程施工较为复杂，因此在工程实施进程中，第一，要加强施工管理，实行工程监理制；第二，推行招标，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落实资金供应计划；第三，要及时与设计部门沟通，分析解决技术难题，以确保项目经营目标的顺利实现。 附表及附图32 附表：1、项目开发成本估算表2、资金来源与应用表3、销售收入与销售税费估算表4、投资计划估算表5、利润表6、现金流量表7、敏感性分析成果表附图：项目区位图项目总平图32'