某某县X X 镇宜居小区开发项目可行性研究报告 80页

'XX县XX镇宜居小区开发项目可行性研究报告二○一○年九月 目录第一章总论61.1项目概况61.2报告编制的依据71.3编制内容81.4结论与建议8第二章业主基本情况92.1企业概况92．2公司的组织机构92.3项目负责人情况10第三章项目背景和建设的必要性113.1项目背景113.1.1全国房地产市场发展状况113.1.2重庆市房地产市场状况153.1.3某某县社会经济状况183.2项目建设的必要性193.2.1有利于加快城镇化建设193.2.2有利于在三峡库区经济发展中起重要作用203.2.3有利于提高项目周边土地的利用价值21第四章项目区域房地产市场分析224.1项目区域市场分析22 4.1.1某地房地产市场现状及原因分析224.1.2未来房地产市场展望244.2项目定位244.3项目区域市场竞争状况254.4项目定价264.5项目SWOT分析26第五章项目建设条件285.1项目位置285.2项目综合情况285.3项目建设主要技术经济指标285.4项目建设条件29第六章项目建设工程方案316.1主要设计依据316.2设计指导思想及主要原则316.3建筑方案概要326.4公用工程建设方案35第七章环境保护和节能措施417.1环境保护417.1.1环境保护标准417.1.2环境质量现状417.1.3施工期环境影响及防治措施417.1.4营运期的环境影响42 7.1.5环境影响评价437.2节能措施437.2.1设计依据437.2.2建筑节能447.2.3给排水节能467.2.4电气节能467.2.5节能效果评价47第八章劳动安全卫生与消防488.1国家有关法规488.2项目实施中有可能对劳动法造成的危害488.3安全措施48第九章项目的管理及实施509.1组织机构509.2项目的监督和评价529.2.1实施质量监督529.2.2监督方式52第十章项目实施进度计划5310.1项目的建设进度计划53第十一章投资估算和资金筹措5411.1投资估算5411.1.1投资估算的编制依据5411.1.2建设投资估算54 11.3资金筹措以及安排62第十二章项目的经济评价6412.1评估依据、原则和方法6412.2基础数据选取6512.2.2基准收益率6512.2.3成本估算6512.3收入估算6612.4费用估算6612.4财务分析68第十三章不确定性和风险分析7013.1不确定性分析7013.2风险分析及应对措施7113.3防范和降低风险对策72第十四章社会效益评价73第十五章结论与建议74附表175 第一章总论1.1项目概况1.项目名称：某某县XX镇宜居小区开发项目2.项目开发商：重庆XX实业发展有限公司3.项目地址：重庆市某某县XX镇4.项目性质：新建5.建设规模以及内容：拟建项目占地6590平方米，总建筑面积为10643.57平方米，绿地覆盖率为31％。6.项目总投资及资金筹措：（1）项目总投资本项目总投资为1938.77万元，其中，工程建设投资1064.36万元，其他费用782.14万元,基本预备费92.27万元。（2）资金筹措本项目资金来源于企业自筹资金1938.77万元。7.技术经济指标表1主要技术经济指标表序号项目名称单位数据备注1项目总投资万元1938.77　2项目财务内部收益率%16%行业基准收益率为13% 3财务净现值万元210　4动态投资回收期年0.83含建设期5销售收入万元2597　6利润总额万元439　7净利润万元329　8支付银行利息万元　　9贷款偿还期万元　　10上缴税金万元277　11总用地面积m26590　12其中：建筑物占地面积m22122　13道路广场及其他占地m22438　14绿化占地m22030　15总建筑面积m210643.57　16其中：居住建筑面积m210643.57　17绿地面积m22030　18绿地率%31%　19居住总户数户110　20总居住人数人330　1.2报告编制的依据（1）国家发展和改革委员会及建设部联合发布《建设项目经济评价与参数》（第三版）； （2）重庆市统计局有关房地产市场的统计资料；（3）某地“十一五”发展规划；（4）《中华人民共和国防震减灾法》；（5）重庆市相关工程造价概算定额；（6）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（7）《建筑工程抗震设防分类标准》（8）业主提供的相关基础资料；（9）业主对项目建设的主要意见及预期目标；（10）某某县社会、经济、人口、土地等基础资料。1.3编制内容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投资等。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。1.4结论与建议1.某某县是一个移民新兴城市，目前房地产市场处于健康发展状态，住房刚性需求较大，投资和投机性购房很少。2006年以前，某某县商品房基本上是多层砖混结构，随着人们生活水平的提高，对住房的品质提出了更高的要求。本项目为全封闭小区，环境优美安静，生活方便，完全满足人们对高品质住宅的诉求。而且，本项目产品定价略低于同档次楼宇市场平均价，极具市场竞争力。 2.从项目的经济效益看：内部收益率为16%，高于行业平均水平，财务净现值为210万元，大于0，说明项目的盈利能力较强。3.本项目拟于2010年9月开工建设，预计2011年3月拿到商品房预售许可证。建设工期12个月。4.项目总投资及资金筹措项目总投资为1938.77万元，资金来源于自筹 第二章业主基本情况2.1企业概况重庆XX实业发展有限公司成立于2010年3月，注册地址是涪陵区礁石镇场上，注册资金为1000万元。公司股权结构见表1。表1重庆XX实业公司股权结构表单位：万元股东姓名或名称出资2010年3月出资方式出资比例XXX400货币资金40%XXX300货币资金30%XXX150货币资金15%XXX150货币资金15%合计1000100%公司主要经营房地产开发。2010年1月公司在某某县购买了9.88亩土地,拟开发某某县XX镇宜居小区商品房住宅项目2．2公司的组织机构 公司的组织机构图如下：董事会监事会总经理副总经理职能部门经营部门融资部市场拓展部销售部物业部工程部材料采购部财务部办公室2.3项目负责人情况项目负责人XXX先生，生于XXX年，大专文化。秦先生长期从事建筑材料生产、管理工作，在建筑领域具有很高的专业水平和管理水平。先后任职于XX建设水泥厂、重庆XX水泥有限公司担任法定代表人和执行董事。2010年创办重庆XX实业发展有限公司。 第三章项目背景和建设的必要性3.1项目背景3.1.1全国房地产市场发展状况1998年住房体制改革标志着我国房地产市场开始形成，在这十年间，房地产市场经历了培育启动、发展和调整三个阶段。1998年到2002年是房地产市场的启动和培育阶段，住房市场化逐步被国民接受。1998-2002年，全国商品房销售面积从1.22亿平方米增加到2.68亿平方米，5年翻了一倍多，平均年增长23.93%；2003-2007年是房地产市场持续发展的阶段，在这5年里房地产开发投资、商品住宅投资、施工面积、竣工面积、销售面积和房屋价格等各项指标都保持了高增长态势，房地产开发投资每年平均增长率为30.03%。随着房地产业的持续升温，房价不断高涨，局部地区出现了房地产过热的现象。从2007年底开始，房地产业开始萎缩，2008年和2009年房地产进入调整阶段，开发投资增长放缓，2008年销售面积出现了较大幅度的负增长。表42003-2009年全国房地产投资及销售情况表年度投资额（亿元）增长率销售面积（亿平方米）增长率20031010629.70%3.2220.15%20041315830.20%3.8218.63%20051591319.80%5.5846.07% 20061938221.80%5.54-0.7%20072528030.20%6.9124.7%20083058020.97%6.2-19.70%20093411411.56%8.232.29%相关理论研究表明，房地产市场的发展要和整个国民经济发展基本相适应才能够理性运行与发展。按照国际标准，房地产开发投资占GDP的3%-8%较为正常，而2003-2009年我国房地产开发投资额占GDP的比重一直高于8%，2008年甚至到达了10.17%。7年来，房地产开发投资增长率大大高于GDP增长率（见下图），房地产业的发展偏离了国民经济正常的增长轨迹。在这种情况下，国家出台了一系列的稳定房价的措施，特别是2007年下半年国家出台第二套房贷新政，使投资特别是投机性购房门槛提高、风险增大，这一政策在2008年延续实施，大大抑制了投资和投机性需求，也抑制了改善性需求。同时，随着美国次贷危机引发的全球金融危机的冲击、经济下滑压力的加大，2007年底房地产市场开始出现的调整迹象。2003-2009年GDP与房地产开发投资增长图尽管房地产市场进入了调整期，但从长期看，我国房地产业仍然处于发展期，其增长的长期趋势不会发生改变。 首先，我国房地产市场发展的基础并未发生改变。城市人口增长是房地产市场需求增长的主要动力，我国仍处于城市化的加速时期，根据《2001—2002中国城市发展报告》预测，2050年城市化率将达到75%以上。2006年和2007年我国城市化率分别为43.9%和44.9%，实际上虽然我们把在城市工作生活半年以上的农村流动人口统计为城市人口，但他们并没有真正在城市定居，其数量至少达1.2亿人。有学者估算如果扣除这部分人口，2006年的城市化率可能就不是43.9%，而是33%。也就是说，如果2050年城市化率将达到75%，到2050年城市人口将以年均接近1%的速度增长，每年约千万人口向城镇转移，加上改善性住房需求等，商品房市场向好趋势未变。其次，经济增长的内在动力依然强劲。经济发展是支撑房地产业发展基础，目前我国经济发展面临严峻挑战，但我国经济发展的基本面和长期趋势没有改变。一是为应对国际金融危机冲击，中央及时采取了一系列积极的、有针对性的财政政策和货币政策，我国经济在世界各国经济增长中仍然处在前列，并有可能率先复苏。二是30年持续快速发展为我国打下了应对各种风险和挑战的坚实物质基础，我国经济发展的各种优势条件没有发生根本变化。三是城工业化、新农村建设进程方兴未艾，东北振兴、西部大开发、中部崛起、海西区发展、基础设施等需要建设的空间还很大，经济发展的内在动力依然强劲，支撑房地产业发展的基础依然坚实。 最后，从房地产市场的主要指标变化来看，房地产市场依然保持了向好的总体趋势。从市场主要指标的年度变化看：2008年，房地产投资、商品住宅投资均为房改以来最高；施工面积和新开工面积同比都有所增长(新开工面积同比增长2.3%)；土地购置面积和竣工面积同比虽有减少，但仍处于近年波动范围之内；尽管商品房均价增速逐月回落，出现下调趋势，但房价一直保持了同比增长态势，70个大中城市全年房价增长了6.5%；调整显著的是销售量，商品房销售量同比下降19.7%，商品住宅销售量同比下降20.3%。因此，从年度变化看，市场的主要指标除销售量外，其他主要指标并没有出现明显向下的转折。从主要指标的月度变化看：房价2008年从年初到年末形成下降趋势，但2009年1—6月份房价环比出现回升，新建住宅环比从3月开始出现正增长，增幅逐月扩大；销售量2008年持续低迷，2009年1—6月出现显著回暖，同比增长30%；投资在2008年高位的基础上增幅虽然回落，但继续呈增长态势，2009年1—6月房地产开发投资同比增长近10%；其他指标中，2009年1—6月除完成土地购置面积同比下降26.5%、完成土地开发面积同比下降15.2%外，房屋施工面积同比增长12.7%，房屋竣工面积同比增长22.3%。除市场主要指标外，衡量市场整体运行情况的综合指标—国房景气指数也开始显现止跌企稳的迹象。 综上所述，本次调整是政府抑制房地产市场非理性发展和国际金融危机双重作用的结果。经过这次调整，我国房地产业将回归到理性增长的轨道上，2009年我国房地产开发投资增长率与GDP增长率比较接近，标志着我国房地产市场开始进入持续、稳定、健康发展的新阶段。3.1.2重庆市房地产市场状况重庆房地产市场的走势是整个中国房地产市场的缩影，同样经历了培育、发展和调整三个阶段，而且与全国房地产市场同步变化。近4年重庆房地产市场各项指标见下表：表52005-2008年重庆房地产各项指标表项目年度2005200620072008房地产开发投资（万元）5177291629630084989669909970销售面积（万平米）2018222835532872销售额（万元）4307679505685096791258000006开工面积（万平米）7487.368864.3710578.8411639竣工面积（万平米）222522532368可以看出，近几年重庆房地产市场发展较快，除2008年销售面积和销售额出现了近几年来的首次下降以外，其余各项指标都表示出较快幅度的增长。同全国房地产市场一样，销售面积的下降并不意味着我市房地产业进入“衰退期”。总体来看，我市房地产投资增长对GDP增长的偏离程度低于全国水平，2008年投资增长率甚至低于地区GDP增长率。2008年我市房地产开发投资、开工面积和竣工面积等指标均创下历史新高。 进入2009年，重庆房地产市场出现回暖。来自中国指数研究院西南分院的监测数据显示：2009年重庆主城区商品房成交套数同比上涨101.89%。1~11月累计成交24.02万套，2214.88万平方米，同比分别上涨101.89%、96.67%，创下重庆历史新高。在价格方面，全年呈现波动上扬的走势。由于我市经济总量和人均收入的持续增长，改善性购房需求还有一定容量。更重要的是，我市“大城市带动大农村” 的格局决定了随着城镇化率的提高，城市房屋需求在未来相当长一段时期内将保持持续增长的态势。但是，也要清醒的看到，我市房地产开发投资占地区GDP的比例长期偏高（见表6），不利于房地产市场的持续健康发展必须，否则，一旦泡沫破灭将会对地方经济造成严重打击。表6重庆房地产开发投资占地区GDP比重表年度房地产开发投资（亿元）地区GDP（亿元）比例2005年518307016.87%2006年630349218.04%2007年850412320.62%2008年991509719.44%为防止房地产市场的过度繁荣，从2009年末开始，国家出台了一系列的政策进行调控。先后出台了“国四条”、“拿地首付不低于50%”，营业税优惠政策终止、开征物业税等，这些措施将在一定程度上遏制房地产市场的过快增长。3.1.3某某县社会经济状况某某县位于重庆市中心地区，三峡库区腹地，呈西北—东南走向分布，南北长87km，东西宽54km，幅员面积2901km2。长江横穿县境47km，水上距离重庆主城区172km、陆上150km。东依XX土家族自治县，南接XX县、XX县，西靠XX区，北邻XX县、XX县。全县辖31个乡镇340个行政村，总人口82万人。全县属亚热带季风气候，具有气候温和、降水充沛、四季分明、季风明显及立体气候明显等特点。 某地是著名的旅游名城，被誉为东方“XXXXX乡”。境内有XX山、XXX洞两个4A级景区和国家级森林公园XXX山等众多景点，年均接待游客百万人次以上。目前全县基本形成了民俗文化观光区、XXX流域自然风情旅游区、XX县城旅游综合服务区三大旅游景区。某地紧紧抓住三峡工程带来的历史机遇，在移民政策的扶持下利用自身的优势和特点，大力发展特色工业和旅游业，进入了经济增长的快车道。近年来，某地的城镇化进程很快。城镇化率已从2004年的15%增长到2009年24%，新增城镇人口8万人。 3.2项目建设的必要性3.2.1有利于加快城镇化建设《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》（以下简称“十一五”计划）是近五年我国经济建设和社会发展的纲领性文件，是经过全国人大批准的权威性文件。“十一五”计划明确提出：随着农业生产力的提高和工业化进程的加快，我国推进城镇化的条件已渐成熟，要不失时机地实施城镇化战略。中央领导同志在发展西部社会经济的报告中强调指出：“实施西部大开发和加快小城镇建设，都是关系我国经济和社会发展的重大战略问题，应该提上议事日程，进行全面的调查研究，拿出方案，加紧实施”。重庆市“十一五”计划明确指出：“ 实施城镇化战略，与推进工业化进程相结合，加快小城镇建设与发展经济相结合，转移农村人口与创造就业机体上结合，积极稳妥地加快城镇化进程。把发展小城镇的重点放到县城和部分基础条件好、发展潜力大的建设镇，并将有条件的小城镇逐步发展成为小城市，使之尽快完善功能，集聚人口，发挥农村地域性经济、文化中心的作用”。因此，本项目的建设，将有利于推进本地区的城镇化进程。3.2.2有利于在三峡库区经济发展中起重要作用随着重庆基础设施建设不断推进，交通条件的逐步完善和发展，四通八达的铁路和高速公路网络不断延伸；重庆在西部大开发中的龙头作用、窗口作用、辐射作用的进一步增强，三峡库区必将成为重庆市经济跨越式发展的重要支撑点，与涪陵、万州等形成渝东大中城市连绵区和产业密集带，从而带动三峡库区和长江上游地区在西部大开发中率先发展，使城市化水平由现在的33%提高到2010年的50%，真正起到长江上游经济中心的核心作用。因此，本项目的实施，可以改善某某县的人民住宅条件，促进某某县社会经济发展。3.2.3有利于提高项目周边土地的利用价值本项目位于某某县XX镇新城拓展区，土地正待开发。因此本项目的建设，将带动周边地区的土地开发，将使其他土地得到进一步的综合利用。从而改善某某县的投资环境，带动周边的经济发展，使周边土地的利用价值也得到相应的提高。综上所述，本项目的建设是非常必要的。 第四章项目区域房地产市场分析4.1项目区域市场分析4.1.1某地房地产市场现状及原因分析某某县是一个移民新兴城市，受到三峡移民购房需求的拉动，近年来，某地房地产市场发展较快，即使在2008年重庆楼市低迷时期，某地楼市都表现出了强劲的增长态势。表7某某县2006-2008年房地产各项指标表项目200620072008房地产开发投资（万元）117912191626096商品房销售面积（万平米）13.7111.5518.75商品房销售额（万元）11651907029108商品房竣工面积（万平米）15.347.9214.71上表可见，某地楼市并未受到2008年房地产市场调整的冲击，其原因有以下几点：1）房地产市场理性健康从房地产业发展与国民经济发展的适应性看，某地的情况远远好于全国和重庆整体情况。表8某地房地产开发投资占地区GDP比重情况表年度房地产开发投资（万元）地区GDP（万元）比例2006年117913994742.95%2007年219164797034.57% 2008年260965746844.54%表9某地与全国、重庆对比表200620072008全国9.19%9.82%10.17%重庆18.04%20.62%19.44%某地2.95%4.57%4.5%按照国际标准，房地产开发投资占GDP的比例应保持在3%-8%之间才能维持房地产市场的稳定发展。全国和重庆市的指标均高于上限8%，而某地还靠近下县，平均比重仅为4%，处于正常范围之内，还有很大的发展空间。说明某地房地产市场目前应是处于健康发展阶段，没有产生房地产“泡沫”。近3年来，某地房价也支持了这种结论：2007年为1800元/平方米，2008年为2300元/平方米，2009年为2600元/平方米，没有经历楼市调整。2）购房刚性需求增长一方面，尽管移民迁建还建工程已经完成，但由于还建住房都属于经济适用房，一些经济条件比较好的家庭改善性购房需求旺盛。另一方面，随着城镇化进程的加快，县城人口不断增加。根据《某地总规》的规划，县城人口规模2003-2007年为12万人，2008-2012年将达到17万人，增长率为41%。这部分新增人口极大地提高了商品房的需求量。 3）人民收入稳固上升，促进了房地产消费需求近年来，某地经济增长速度较快，城乡居民收入持续增加，从而增加了房地产消费支出。4）高品质楼盘的推出，刺激了需求增长2006年以前某地楼市主要以销售移民房为主，主要为多层结构。近几年，随着一些实力较强的发展商进驻，推出了一些品质较高的精品住宅，如第一江城、金都世纪等，满足了较高收入阶层的住房诉求，从而拉动了市场需求。4.1.2未来房地产市场展望根据上述的市场需求分析，可以预计某某县商品房的供给会持续上升。随着交通规划的进一步实施，县城中心区域以外的地区配套设施进一步完善，消费者购房的区域性将呈现“多元化”，不会过度集中在县城中心位置。同时，项目的品质和整体形象将大大提高，大型社区化楼盘将成为市场的主流。房屋价格仍将上升，但增长幅度应有 回落。4.2项目定位本项目秉承新古典主义的建筑风格，高绿化率、全封闭管理、，低密度、低容积率，体现出以人为本的理念，力图为业主打造一个舒适、温馨的绿色家园。在某地房地产市场上处于中端地位。通过地块物理属性及市场属性分析，我们将本项目定位为：中低产阶级的温馨家园。本项目的目标客户是具有稳定职业和收入的城市中低产阶级；在发达地区务工，有着较高眼界的返乡置业人员。这些目标客户的主要特征如下：1.年龄在25岁到45岁之间；2.家庭人口为3-5人；3.家庭年收入在1万元以上；4.客户来源于某地新县城、乡镇；5.购买特征：以一、二次置业为主，向往城镇的生活，追求高附加值产品；6.个性特征：追求品质生活，向往和谐的生活氛围，有较强的群体归属感及身份认同；7.功能需求：1间主卧，1间老人房，1间儿童房或客房或书房。4.3项目区域市场竞争状况某某县城目前市场上与本项目形成竞争的楼盘主要有：西田花园、第一江城、桂花花园和金都 世纪。这些楼盘都具有各自的优势，也存在自身的缺点。西田花园：该楼盘全部多层，砖混结构，由于在性质上仍属于开发式移民建设，所以价格也定得比较低，目前售价约1,800元/m2。优点销售价格定位合理，销售周期短，但尾盘价格拉升缺少房源。第一江城：该楼盘占地380亩，规模较大，地段位于比较热闹的滨江路地段。现处一期已经交房，随着项目成熟，二手房价格达到2,500元左右。该楼盘目前销售的二期期房，市场销售价格在3000元~4,300元/m2，最高房价4500元/m2。但该楼盘沿江而建，无法形成封闭小区，对居住环境、安全性和私密性造成一定影响。桂花花园：该楼盘一期已建成5栋，二期处于在建阶段。二手房毛坯价格：电梯房3000元/m2以上，多层2,400元/m2以上。该楼盘地处中心区，且算封闭式管理，但建筑密度过大，小区绿化不成规模。二期楼盘销售价格约在4000/m2以上。金都世纪：单幢27层电梯房，为某地楼层最高的商住楼。但该楼盘单层户数过多，电梯配置不足，质量有缺陷，无绿化。目前二手房均价在2,500~3,500元/m2以上。这些项目与本项目在品质方面比较接近，存在一定程度上的竞争。4.4项目定价目前，某某县城电梯房价格平均在3500元左右。本项目是为封闭式社区，考虑到项目所处地理位置目前还相对偏僻，暂时交通不够便利，因此，为取得市场竞争优势，定价略低于市场平均价格为宜，初步定价为2350元/平方米。 4.5项目SWOT分析表10项目SWOT分析表项目优势（S）本项目劣势(W)1.项目小区是目前某地新城较大规模（建筑面积1万平方米）修建中低档次居住小区，东临XX镇“鬼成”，南望长江的地块，与XX镇政府和名山小学相连。2．本项目具有封闭式小区特点，能很好的满足人们的安全、舒适品位享受需求，给业主有更好的自豪感、安全感和归属感；3.项目住宅采用“五+一”地层建筑、民族风味浓厚，对整个社区的档次无疑又有了一个提升；4.项目建筑设计充分利用项目地貌的特征，项目的户型格局、采光较为合理，符合人们对户型日益增长的品质追求。5.项目附近区域教育设施齐全，仅靠名山小学、XX镇政府，能够满足业主子女的教育和方便政府办事需求。1．项目地块地势低洼，平场填挖土石方量大，增加建设成本；2．长江二桥未建设开通；本项目机会(O)本项目威胁(T) 1．本地无同类型产品可比，增强有效的产品引导及推广消除一定的市场竞争力；2．规划实施的长江二桥可以拉近本区域与县中心的距离；将提高本地及本案的商业价值、地段价值；1．其他建设项目的推出将分化本案的部分潜在客户。第五章项目建设条件5.1项目位置本项目位于重庆市某某县XX镇新城。该地块总面积9亩，共6590平方米，北接XX镇政府，东临国家级森林公园双桂山，龙河。场地东西长约80米，南北宽约75米。备注：红色图案为项目地址，两根红线代表拟建长江二桥 5.2项目综合情况铂坤·名山新城项目建设期限一年。用地面积6590平方米，建筑面积10643.57平方米，修建住宅110套。5.3项目建设主要技术经济指标项目建设主要技术指标如下：表12主要技术指标序名　　　称单位数　据备注1总用地面积m26590　其中建筑物占地面积m22122　道路广场及其他占地m22438　绿化占地m22030　2总建筑面积m210644　3　建筑密度%32%　4　容积率　1.6　5绿地面积m22030　6绿地率%31%　7居住总户数户110　8总居住人数人3300　5.4项目建设条件1.本地区气象条件和工程地质条件①气象条件重庆气象台装置位置：北纬29°35"；东经106°28"。 温度：年平均温度18.3℃；极端最高温度44.0℃；极端最低温度－1.8℃。降雨量：历年平均降雨量1081.7mm；最大小时降雨量65mm。湿度：历年平均相对湿度79％；最热月平均相对湿度76％；最冷月平均相对湿度81.3％。风向：全年主导风向北风；最大风速28.4m/s；冬季风向C频率36％，北向频率15％；夏季风向C频率31％，北向频率10％。历年平均风速2.2m/s。基本风压0.4KN/m2。②工程水文及地质条件根据重庆川东南地质工程勘察院编制的岩土工程勘察报告，本工程场地类别为II类，场地上特征周期为0.35s，地貌属浅丘斜坡地貌，地基土分类为岩石地基，地基承载力特征值1710kpa，常年地下水位较深，变化幅度不大，无腐蚀性。本地区地震基本烈度6度，抗震设防烈度6度。2.建设条件本工程建设地点距县城中心（直线距离）1.5公里，交通便利，市政配套设施齐全。本工程在西北方向有市政供水管，西北方向有市政污水管，西北方向有市政雨水管。天然气管道由西北方向引入；电力管网由西北方向引入；电讯（网络、闭路电视）管网由西北方向引入。3.交通条件项目位于规划中的名山新城新区， 交通便利，特别是长江二桥的建设开通，将缩短与县成中心距离。第六章项目建设工程方案6.1主要设计依据1)《民用建筑设计通则》GB50352-2005；2)《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）。3)《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）；4)《住宅建筑规范》GB50368-2005；5)《重庆市居住建筑节能设计标准》DB50/5024-2002；6)《公共建筑节能设计标准》DBJ50-052-2006；7)《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98；8)《商店建筑设计规范》JGJ48-88；9)《建筑工程设计文件编制深度规定》（2003年版）；10）《重庆市建设工程初步设计审查要点》（2006年版）； 11）《工程建设标准强制性条文(2002年版)―房屋建筑部分》；12）国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、法规和条例。6.2设计指导思想及主要原则各专业在符合国家和重庆市现行有关规范、规定和技术标准的前提下，尽量忠实于原方案设计和满足顾客提出的要求，并完善建设各项配套设施。同时，应针对该项目的特点对方案进一步深化。充分体现“以人为本”的现代设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间和人与人之间的关系。设计总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐。坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，执行“节能、省地、环保”的国策。采取具体措施和作法，满足有关节能设计规范的要求。充分挖掘用地潜力，多利用地下空间，增加停车位。采取具体措施和作法，保护环境，实现可持续性发展的战略要求。坚持适用、安全、经济、美观的原则，积极采用新技术、新材料、新工艺、新设备，做到技术先进，经济合理，形象美观。合理利用地形设计小区布局及其他功能建筑物，以降低工程造价，方便用地的开发。6.3建筑方案概要（一）平面布局及功能分区该小区位置优越，与双桂山国家级风景区相连，远处可眺望长江及某某县 城，再加上自身优美的中庭环境，所以在户型设计中通过合理布局利用，充分考虑对景观的欣赏，打造出舒适的居住空间。同时在户型平面设计中合理组织套内功能空间。做到动静分区，洁污分区，合理处理公共空间与私密空间、就餐空间与居寝空间、居寝空间与工作空间、便浴空间与盥洗洗涤空间的关系。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。一般户行为：入口为一玄关过渡空间，可放置鞋柜。由玄关处可直达客厅、餐厅和厨房，客厅另一端近卧室，这样动静分区和家庭的私密性得以圆满解决。卧室中除放置双人床外可设置衣柜，临窗可设置工作台。客厅方正完整比例适当，无其他房间的门朝向客厅，故客厅家具布置较为理想。在餐厅前面设置一个工作阳台，洗衣、晾衣均在此进行，使洁污分区明确，保证了餐厅厨房的清洁。在本工程中，每户均做到了“明厨、明卫、明卧、明厅”的“四明”格局。每户两间居住空间和客厅朝向主要景观。卧室设置低窗台大玻璃（内加防护栏杆），起居室至阳台为落地玻璃门，从而扩展了厅内的景观视野，提高了舒适度。（二）立面设计 本小区建筑设计采用的立面及立面构成手法塑造出现代与传统紧密结合而成的协调感，以全新的思维及手法追求新时代的海派风格。设计中力争创造富有高贵典雅气息的建筑新风格，使该小区建筑从周围环境中脱颖而出。立面采用现代建筑手法处理，以匀称的体量，丰富的细节和悦目的色彩使该建筑群显得简洁、典雅和清新。大尺度透明玻璃窗、低凸窗的形式，带来室内通明透亮的视觉效果，并使室内外空间相互流通，也使整体立面显得活泼而明快。充满贵族气息的红色唐式屋顶，把建筑的独特性予以鲜明的注释。建筑色彩将以温暖的米黄色为基调，搭配淡绿色透明玻璃窗及局部灰色及底部褐色仿石面砖墙面，体现一种清新，洒脱的居住文化。（三）剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。具体为：住宅层高3.0m；室内外高差0.30~0.90m；楼梯每个梯段的踏步数不超过18级，也不少于3级；楼梯平台上部及下部过道处的净高。不小于2m，梯段净高不小于2.2m。（四）建筑安全1.女儿墙完成面净高应≥1100，幼儿园等少儿活动场所≥1200。2.面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5m2的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃）。无框玻璃门应采用公称厚度不小于10mm的钢化玻璃。安全玻璃厚度根据《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2003表6.1.2-1选用。3.外墙饰面砖工程施工执行《外墙饰面砖工程施工及验收规程》JGJ126-2000的有关技术要求。当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强度时，必须进行加固处理，加固后应对样板进行强度检测。找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结强度。 4.安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，必须采用可靠的护栏。5.楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于900。靠楼梯井一侧水平长度大于500时以及顶层，栏杆扶手高度自可踏面计算为1050。住宅、会所、商场、幼儿园及少年儿童专用活动场所的栏杆垂直杆件间的净距不应大于110。6.阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10m高度不应留空。临空高度在六层及以下时,栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在六层以上时，栏杆高度不应于1.10m，幼儿园等少儿活动场所应不小于1.2m。如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。7.低窗台（窗台净高度低于0.8m或住宅窗台低于0.9m时）的防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等于0.45m时，护栏或固定扇的高度应自窗台面起算；窗台高度高于0.45m时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏下部0.45m高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部位。如有可踏部位应从可踏部位起算）。阳光窗（凸窗）范围内设有供人坐或放置花盆等用时，护栏或固定扇的防护高度一律从窗台面起算；8.住宅的公共出入口位于阳台、外廊及敞开楼梯平台的下部时，应采取防止物体坠落伤人的安全措施。（六）结构设计本项目所有建筑均采用混合结构。 6.4公用工程建设方案（一）给水排水1.给水本工程水源为城市自来水，设进水管1条，管径为DN100mm，由西侧接入。按照项目入住规模计算，最高日水量852.4m3,最大时水量102.6m3。1）室外采用生活和消防分供制给水系统，室内采用生活和消防各自独立的给水系统。2）室外管网呈环状形敷设，管径为DN50~DN100mm。管道覆土深度0.8m。3）除在本工程进水管上设置总水表外，并在小区内根据不同的用水性质分别设置水表计量。4）给水管采用下行上给系统。5）二次加压给水采用无负压供水设备供水。2.排水1）本工程污水量：按生活给水量的90%计算，则最高日污水量835.2m3,最大时污水量约74.7m3。2）雨水量：暴雨强度公式：q=2822（1+0.775lgp）/（t+12.8p0.076）0.77（升/秒.公顷）。设计重现期：P=3年。地面综合径流系数：取Ψ=0.60。 汇水面积：F=95943m2。雨水量Q=2320L/s。3）排水系统①排水采用生活污水和雨水分流制。②室外污水和雨水均通过暗管组织排水，污水排向小区的城市污水管道中。雨水以小区内道路为分界线，分别排向本工程城市雨水管道（Q=1289L/s）和的排水渠后再进入长江（Q=1023L/s）。③室外污水按汇水区域设2根排出管，雨水按汇水区域设3根排出管。④室内的污水和雨水采用重力流组织排水；但采用重力流排水有困难的废水排至地下室的集水池内后，再采用潜水排污泵提升至室外雨水管道。⑤污水管管径为d150mm,雨水管管径为d150~d300mm。（二）强电1.电源及电压根据开发商与供电局协议，本工程用电由区域开闭所提供一回10kV电源专线。建筑物外10kV供电线路型号规格由供电局确定。建筑物内10kV配电线路采用（ZR）-YJV-10kV电力电缆。2.供电系统10kV配电采用单母线不分段运行，由附近市政变电站引来的10kV电源经小区10kV配电所分配后，以放射式向各变电所供电，变压器之间设低压联络,以备负荷调节之用。3.变电所 本工程共设一个组合式变电所,变压器总装机容量为1286kVA。4.照明①商场照明采用格栅式高效荧光灯为主，辅以高效节能嵌灯，商场由配电箱集中控制。②餐饮、娱乐照明以白炽灯为主，辅以少量荧光灯和高效节能灯。控制采用配电箱集中控制与就地控制相结合的方式；③车库照明采用简式荧光吸顶(链吊)灯，由照明配电箱集中控制；设备用房照明采用防水防尘灯具。由各房间就地控制；④住宅室内照明由住户自理，公共走廊、楼梯间照明采用吸顶灯，由声、光控开关控制，电梯间照明采用环形荧光吸顶，由跷板开关就地控制；⑤应急、疏散照明采用集中应急电源型灯具，由消防中心集中控制或就地控制。⑥变配电所、消防控制室、电信机房、消防水泵房、楼梯间、前室、公共走廊、商场、车库等场所设置应急照明。⑦所有照明配电线路均采用BV-0.45KV/0.75KV型导线穿PVC管或钢管在棚、墙内敷设。5.防雷1)防雷等级根据本工程建筑性质，确定6、7号楼为二类防雷建筑；确定其余建筑为三类防雷建筑。2)防雷措施① 为防直接雷，在6、7号楼建筑物屋顶沿女儿墙四周敷设一条水平避雷带及在屋面敷设10×10m避雷网；在其余建筑物屋顶沿女儿墙四周敷设一条水平避雷带及在屋面敷设20×20m避雷网，以防直击雷；高度在30m及以下的建筑，屋顶避雷带采用暗敷，其暗敷厚度不大于2cm；高度在30m以上的建筑，屋顶外墙避雷带采用明敷，屋面避雷带采用暗敷。②为防侧接雷，在二类防雷建筑物高度30m以上各层四周边梁钢筋焊接成环行成水平避雷带；30m以上外墙上的金属栏杆、门窗等较大的金属物体及竖向金属管道均与防雷装置相接；③为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连；④防雷引下线利用建筑物柱内主筋，二类引下线平均间距分别为不大于18米m；三类引下线平均间距分别为不大于25米m；⑤高、低压变、配电设备采用氧化锌避雷器作过电压保护；屋顶电梯、风机配电箱和其它重要设备配电箱内加装SPD模块，以防雷击过电压损坏设备。（三）弱电1.通信系统①本工程居住建筑电话全部采用市话直通，住宅每户考虑1门电话，公建用房按0.01门/m2计算，另考虑15%裕量，约需电话160门。电话机房电源由变电所提供两路~220V，50Hz电源，在机房经双电源自动切换装置后，由50kVA在线式UPS不间断电源供给。数据通讯采用宽带接入，设备间与电话设备间共用；② 引至本工程的通信电缆由小区西面部位穿管埋地引入。电话机房总配线架和居住建筑电话设备间之外的线缆由电信部门负责；③电话机房设局部等电位箱，接地装置与大楼防雷接地装置共用，接地电阻不大于1Ω。2.有线电视系统①本工程共有用户终端数110个。系统采用分配模式，由前端设备、干线、放大器、分配器、支线及用户终端等组成。系统采用750MHz全频双向传输，用户电平要求67±4dB，图象清晰度应在四级以上。②用户分配网络采用分配分支的分配型式，干线电缆选用SYV-75-9，支线电缆选用SYV-75-5，穿PVC管或镀锌钢管暗敷；（四）通风系统设计住宅卫生间通风设换气扇，由用户自理。（五）消防1.设计原则：贯彻“以防为主，防消结合”的方针。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。2.消防车道建筑的周围，均设有环形消防车道。3.结构防火该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。4.消防给排水1）消防水源 室内外消防用水均贮存在本工程内3#楼内的消防水池内。消防水池的有效容积为V=125m3。并从本工程西侧的城市给水管道接入DN150mm进水管一条，作为消防水池补水使用。2）室外消防给水系统室外采用生活与消防独立的消防给水系统,管网呈环状形敷设,管径为DN150mm。5．消防排水1)消防电梯坑底的侧面设有集水池，池内设消防潜水泵排出消防废水。2)集水池有效容积3.6m3，潜水泵2台，一备一用。6.化学消防各建筑内根据其面积和火灾类别，在适当位置配置一定数量的手提式磷酸氨盐干粉灭火器。 第七章环境保护和节能措施7.1环境保护7.1.1环境保护标准《环境空气质量标准》（GB3095—1996）二级《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）III级《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）2类《建筑施工场界噪声限值》（GB12623—90）7.1.2环境质量现状本项目区域环境质量总体情况较好。根据某某县 环境监测站的监测结果，该区域环境空气中NO2、SO2、PM10浓度均能满足环境空气质量标准的要求，环境空气质量较好。噪声监测点能满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中2、4类标准要求，声环境质量较好。长江大桥断面和龙河金竹滩断面各监测因子均未超标，水质能满足Ⅲ类水域水质标准，水质现状较好。7.1.3施工期环境影响及防治措施①环境空气：由于燃油动力机械为间断作业，使用数量不大，仅对施工区域近距离的环境空气质量产生短期的不利影响。施工人员生活燃料使用清洁能源或液化气，对环境空气影响不大。在施工过程中，应加强管理，切实控制施工扬尘污染。②声环境：施工噪声对项目周围环境有一定影响，易出现噪声超标。施工期应采用较先进、噪声较低的施工设备和合理的施工方法，加强对施工机械的维护保养，避免由于设备性能差而使机械噪声增大的现象发生。施工单位应注意合理安排施工时间和机械设备的摆放位置，尽量避免出现施工噪声扰民问题。③地表水环境：施工场区应设隔油、沉砂池，施工期产生的废水经沉砂后达标排放或回用，施工机械产生的含油废水经隔油沉淀处理后达标排放；在施工期工地会有一定量的生活废水，施工人员利用附近公厕，减少生活污水的排放量，使施工期对地表水环境质量影响降低到最低程度。施工方有责任做好污染防治工作，使这些问题不对区域环境造成影响，使施工期对地表水环境的影响降低到最低程度。④ 固体废弃物：场地现已基本平整，仅局部去高填低，挖方量约为11万m2，全部用于场地填平，不外运，无弃方。管沟开挖后及时安装管道以将泥土回填到位，对建筑弃渣收集至指定渣场处置，不能随意堆放、倾倒。施工人员生活垃圾集中处理，不得乱倒，必须集中收集后送往指定垃圾处理场统一处理，废渣经以上方法处理后对环境影响很小。⑤水土流失：工程场地开挖时易造成水土流失，在施工期应合理安排工期，地表开挖尽量避免暴雨季节，根据施工计划，预先修建沉砂池、排水沟等，对于长时间裸露的开挖面，遇雨时应用塑料布覆盖，减轻降雨的冲刷，施工完成后应尽快进行路面硬化和绿化工作，把水土流失降低到最低限度。⑥交通影响分析：施工期大量工程车辆进出施工场地，会加大该地区的交通压力，容易形成交通堵塞，并产生一定的噪声影响。施工方应合理规划车辆进出路线，安排专人指挥交通，以防止交通阻塞和噪声污染，车辆上路前必须将泥土清理干净，严禁车轮带泥土上路和超高、超载运输。7.1.4营运期的环境影响①废气：项目工程投入使用后，对大气的污染主要为住宅厨房油烟、生化处理池产生的臭气和汽车尾气。各住户均使用清洁能源天然气，排放废气中的污染物对大气环境影响很小，住宅楼油烟经排气道高空排放，对环境影响小；生化处理池产生的臭气经专用管道接入就近楼顶排放，对环境影响很小；车库中尾气排放量少，经机械排风系统由专用管道至竖井高空排放，对环境影响甚微。②废水：小区内住宅生活污水可直接排入市政污水管，营业性餐饮污水需经隔油、生化处理达一级排放标准后排入市政污水管，小区各种污水经市政管道最终汇集到某某县污水处理厂处理。③噪声：本项目投入建设期间 ，对噪声值较高的部分设备，采取了极为严格的防治措施，且采取较为严格的隔声、减震等措施。故正常情况下，对外部声环境不会产生明显影响。④固体废弃物：小区的主要固体废弃物是生活垃圾，小区内设一个小型垃圾中转站，位于南侧，距离垃圾站15m的卫生防护距离要求，生活垃圾实行分类袋装化，每日由专人到居民区收集后运至专门垃圾收集点，由环卫部门统一处置，不危害环境。7.1.5环境影响评价通过以上措施，可以极大地减少道路施工期间水土流失对环境的影响，同时尽力使这种影响短暂，随着工程竣工立即消失。本工程作为高标准开发的商品房小区，交通顺畅，服务水平高，且管理完善，绿化面积大，将大大地减少噪声、废气、交通振动的污染。总体上，本工程道路运营期间对城市环境影响较小。7.2节能措施7.2.1设计依据①《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；②重庆市《公共建筑节能设计标准》DBJ50-052-2006；③《重庆市居住建筑节能设计标准》GB50/5024-2002;④《建筑照明设计标准》GB50034-2004。⑤《节水型生活用水器具》CJ164－2002。7.2.2建筑节能①总平面节能设计中尽量减少硬化（混凝土、石板等）地面，增加绿地和水域； 建筑群的布置疏密有间，布置有利于自然通风；建筑物的平面尽可能保证通风良好，特别是板式住宅通风条件相当优越。小区大部分住宅尽可能偏于南北朝向布置。②建筑单体节能将住宅主要活动房间布置在南面，使房间夏天可减少室外热量侵入，冬天可获得较多的日照；选用合适的外窗尺寸和窗墙比例，使其传热系数符合《重庆市居住建筑节能设计标准》和《公共建筑节能设计标准的规定。门窗洞口的开启位置有利于自然采光，也有利于自然通风；原则上减少建筑物外表面积。选用合适的建筑体型系数，居住建筑满足《重庆市居住建筑节能设计标准》的规定；厨房和卫生间排风口的设置，避免强风时的倒灌现象和油烟等对周围环境的污染；单面采光房间的进深适宜；屋面、外墙表面采用浅色处理；楼梯间采用可开启式外窗;加强楼地面、分户墙的保温隔热处理;住户的空调机组室外机位置合理，满足通风要求，不易受阳光直射。③建筑物外围护墙节能在满足基本的承重、安全围护、防水、防潮功能外，考虑以下几点：采用保温隔热性能好的墙体材料，如烧结岩空心砖、加气混凝土砌块、陶粒混凝土砌块、加保温层的复合墙板等； 采用外墙保温体系（如聚苯颗粒保温浆料保温砂浆、挤塑聚苯板保温板等），以满足相应建筑节能设计标准的相关规定。④门窗节能除满足基本的采光、通风和安全围护作用外，还应从以下及各方面来考虑门窗的节能特性，以满足相应建筑节能设计标准的相关规定：选用塑料窗框型材；采用传热系数低的外门窗玻璃（中空玻璃、低辐射中空玻璃、Low-E玻璃等）材料；门窗应具有良好的密封性能。住宅外窗气密性七层以下不低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》规定的3级，七层及以上不低于4级。公建外窗气密性不低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》规定的4级。透明幕墙的气密性不低于《建筑幕墙物理性能分级》规定的3级。⑤屋面节能利用屋顶植草、栽花、种植灌木、形成生态屋面；保温层设置在防水层上，形成倒置式屋面；⑥对于围护结构个别部位满足“节能标准”有较大困难时，将在施工图设计阶段进行建筑物全年耗电量的综合性能指标（或权衡）判断，通过调整构造，使该指标能满足相应建筑节能设计标准的规定。7.2.3给排水节能①选用节水型卫生洁具及配水件。②按用水部门设置水表进行计量收费。③游泳池用水经处理后，循环使用，可循环利用率达85-90%。 ④水池（箱）设报警溢流水位，防止长时间溢流排水。7.2.4电气节能（1）供配电系统节能①变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半经减少线路损耗；②合理选择变压器的容量和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗，③合理分配负荷，控制变压器负载率在75%--85%之间，尽量使变压器工作在高效低耗区内；（2）减少线路损耗：①尽量选用电阻率ρ较小的导线；②尽可能减少导线长度，尽可能避免在设计中线路走弯，不走或少走回头路；③变电所应尽可能地靠近负荷中心，以减少供电半径；④对于较长的线路，在满足载流量、热稳定、保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。（3）提高功率因数①设计中尽可能采用功率因数高的用电设备；电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备(如配有电容补偿的荧光灯等)；②在采用分散就地补偿和高、低压柜集中补偿相结合的方式以提高功率因数。（4）变压器、电动机节能①选用SCR9节能变压器； ②选用高效率的电动机；③采用变频调速控制电动机使其在负载率变化时自动调节转速使得与负载变化相适应以提高电动机轻载时的效率。（5）照明节能在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能.。①充分合理地利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，以节约了人工照明电能；②照明设计满足《建筑照明设计标准》中规定的各种照度标准、视觉要求、照明功率密度，其主要场所的平均照度及功率密度值如下；楼梯、平台75lx③在满足照明质量的前提下，一般房间(场所)优先采用高效发光的荧光灯(如T5、T8管)及紧凑型荧光灯；④使用低能耗及性能优的光源用电附件（电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等）；公共建筑场所内的荧光灯选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器。⑤根据照明使用特点，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点；公共场所及室外照明采用程序控制或光电、声控开关；走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关。7.2.5节能效果评价采取以上节能措施后，能源利用率将得到提高。本项目可达到国家节能规定的要求，符合节约能源的总方针。 第八章劳动安全卫生与消防8.1国家有关法规1、《中华人民共和国行政处罚法》〔2007-02-02〕2、《中华人民共和国安全生产法》〔2007-02-02〕3、《中华人民共和国消防法》〔2007-02-02〕8.2项目实施中有可能对劳动法造成的危害1、土方开挖：土方在开挖的过程中有可能出现崩塌，这也可能危害劳动者的生命安全，必须尽可能避免对人造成伤害。2、机械伤害：施工过程中将使用各种大型机具，若操作不当，也会造成对人的伤害。3、施工人员在现场的住房：若消防安全措施不到位，亦可能造成火灾，从而危及人员的安全。8.3安全措施1、组成：以业主、施工单位、监理单位为主要成员的安全、消防领导机构，制定切实有效的安全管理条例，定人定期定时对安全消防进行检查，凡不符合安全生产及消防安全的作法随时纠正，避免发生安全事故。2、严格对危险品如炸药、雷管等的管理，非危险品操作人员不得接触危险品。存储危险品的库房，应有安全消防措施，并应距人员集区、道路、房屋保持安全距离。3、对施工机具应制定安全操作规程，操作人员应持证上岗，杜绝无证操作。 4、对现场施工人员的住房，应按《建筑设计防火规范》的规定修建，应有必须的消防通道及消防措施，严格对用电、用火的规定检查，消除火灾隐患。5、对随时会产生安全危害的作业应采取必要的安全保护措施；如土方开挖时的护坡和支撑等，没有安全措施不得施工。6、应按工作需要或气候特点发放劳动保护用品、清凉或消暑、防寒药品和用具。 第九章项目的管理及实施9.1组织机构组织机构是否合理，不仅会影响工作效率，而且会对其员工的精神面貌、工作态度产生影响。组织机构设置的基本原则有九条，分别是：组织的目标性：使组织内各部分于单位整体经营目标下能充分发挥能力而达成各自目标；组织的成长性：考虑单位的业绩经营与持续成长；组织的稳定性：随着单位成长而逐步调整组织是必要的，但经常的组织、权责、程序变更将使员工信心动摇；组织的简单性：组织的简单将有助于内部协调与人力分配；组织的弹性：保持基本形态，又能配合各种环境条件的变化；组织的均衡性：各部门业务量的均衡，将有助于内部的平衡与分工；指挥的统一性：一人同时接受二位以上主管管理，将使其产生无所适从的感觉；权责明确化：权责或职责不清将使工作发生重复或遗漏、推诿现象，易使员工产生挫折感； 作业制度化：明确的制度与标准作业可减少摸索时间。当然，在实际运作过程中，组织机构的设置应根据项目的发展和变化而不断进行动态调整。组织机构设置的重点是管理跨距与专业化。管理跨距（控制界限）受单位主管直接有效地指挥、监督部属的能力限制，最适当的管理跨距设计并无一定的法则；专业化则是在可能的范围内由各单位人员担任单一或专业分工的业务活动，可加强单位面对多变竞争环境的适应能力。因此业主成立以公司领导为主的项目实施组织机构，配备足够的管理人员。组织机构图公司领导层项目经理销售部财务部工程部安全消防部后勤部1、以公司主要领导为项目经理，统一管理项目的实施。2、该项目管理办公室，负责处理日常文字打印，公文交接等事务。 3、设立财务部，负责处理现场预决算和小额财务费用的报销经账。4、设立工程部，主要控制项目实施的进度，施工质量和工程量的确认等，可吸纳监理单位监理工程师共同组成。5、设立安全消防部，负责项目实施过程中的安全规章的制度，检查落实工作，并对消防工作和现场的保卫防盗防火负责，其主要责任人为项目经理。6、设立后勤部，主要负责施工人员的生产生活必需品的采购供应及发放工作。7、设立销售部，负责对项目进行推广销售。9.2项目的监督和评价9.2.1实施质量监督1、项目的监督机构由项目业主人员组成，主要监督资金到位和运用情况，确保专款专用和工程的顺利实施。2、项目的监督可采取现场查勘、资料抽查等监督方式。3、工程监督实行工程监理和质量监督，报请政府派出机构质量监督站，并委托有相应资质的社会监理公司进行质量监督，结合专家组共同把好工程建设质量关。9.2.2监督方式监督分为两种：经常性监督：即对项目活动的各个环节进行监督检查，如计划的可行性、计划的实施情况、资金的到位情况、建设质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施和投资效益的发挥。 阶段性监督：即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实施，配套资金的落实。设备的安装和使用等。对项目中的不足之处进行修改和完善。 第十章项目实施进度计划本项目的运作周期，从项目前期工作到实现全部销售，为缩短工期建设期，部分工作交叉进行。根据谨慎预计，在项目满足所有建设条件下，按照正常的建设速度，项目可以实现2011年3月获得楼房的预售许可证，2011年12月全部工程竣工。2011年12月全部销售。10.1项目的建设进度计划根据业主的建设计划，在满足资金供应的前提下，项目的建设计划进度见下表：项目建设计划进度年月工程内容2010年2011年2012年91011121234…11121234可行性报告　　　　　　　　　　　　　　　资金落实　　　　　　　　　　　　　　　工程招标　　　　　　　　　　　　　　　土建施工　　　　　　　　　　　　　　　竣工验收　　　　　　　　　　　　　　　房屋销售　　　　　　　　　　　　　　　 第十一章投资估算和资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算的编制依据1）建设部《建筑工程设计文件编制深度规定》（2003年版）2）《重庆市建设工程设计概算编制规定》3）重庆市关于建设工程各项费用的相关文件4）建筑、结构和公用工程各专业单位提供的设计图纸和数据5）国家相关税收法律、法规和政策6）一期工程建设的相关情况7）一二期工程共同发生的费用，按照用地面积分摊，二期分摊系数为0.62。11.1.2建设投资估算1）建筑安装工程费用本项目建筑安装工程费用为1,064.36万元，详见表： 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告建筑安装工程费用估算表序号成本项目可售面积单位成本总成本（万元）备注平均A栋5层住宅B栋5层住宅C栋5层住宅D栋5层住宅合计　建筑面积*3,213.882,695.142,695.502,039.0510,643.57　1主体建筑工程费917.89295.00247.38247.42187.16976.96◆基础工程费130.9042.0735.2835.2826.69139.32　◆结构及粗装修536.00172.26144.46144.48109.29570.50　◆门窗工程63.8020.5017.1917.2013.0167.91　◆公共部位装修31.6210.168.528.526.4533.65　◆外立面装修155.5850.0041.9341.9431.72165.59　2主体安装工程费82.1126.3922.1322.1316.7487.39◆室内水暖气电62.1119.9616.7416.7412.6666.11　◆设备及安装费15.004.824.044.043.0615.97　80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告◆弱电系统5.001.611.351.351.025.32　　合计1000.00321.39269.51269.55203.911064.36　80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告3）项目建设其他费用主要计算依据:①.土地费用,本项目地块属于出让土地性质，共6590平方米，公司已经一次性支付了全部土地出让金和合同契税等税费347万元。②.勘察设计费，根据原国家计委和建设部联合发布的计价格〔2002〕10号文规定估算。③.建设单位管理费，根据渝财建〔2003〕71号文计取计取。④.工程监理费根据“发改价格【2007】670号文件规定按计取。⑤.工程造价咨询费根据“渝价〔2006〕49号”文件规定计取。⑥.工程招标代理费根据计价格〔2002〕1980号文规定并参照市场价格标准计取。⑦.城市建设配套费按2011年重庆市人政府令第253号和渝府发〔2009〕110号文执行。其城市建设配套费征收标准由所在区县（自治县）人民政府确定。按某地现行标准为160元/m2估算。⑧.环评费按照某某县政府有关规定，按1元/m2计取⑨.其他未标准费用按表列备注进行估算。估算结果，工程建设其他费用782.14万元,其中:土地成本347万元,前期工程成本145.68万元,基础设施建设成本245.60万元,小区配套工程成本25.28万元,开发管理间接费18.28万元；具体见工程建设其他费用估算表。80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告工程建设其它费用估算表序号成本项目计量单位工作量单价(元)金额(万元)工程量及单价说明2.1土地成本万元　527.00347.29根据国地出合同缴交地价2.2前期工程成本M2　　145.68　2.2.1勘察设计费M2　-5.92[计价格[2002]10号]◆测绘费用M2106441.501.60按建筑面积1.5元/平方米。按土地面积0.14元/平方米◆施工放线M242,954.001.18按每栋2954元，参照其他单位◆竣工测量费M2106442.752.93参照其他单位估算价格综合估算.建筑面积测量为0.3元/平方米，高度和间距测量：300元/幢◆建筑物沉降观测M2106440.200.21　2.2.2规划设计费M2　-27.73　◆规划技术服务费费M2106441.001.06按建筑面积：1元/m2◆总体规划设计及(晒)图纸费M26,590.000.750.490.75元/M2◆概念设计M2106440.200.21总体规划设计费（定点费）按土地面积2元/平方米。◆规划设计M2106445.005.32　◆建筑设计费㎡1064410.0010.64[计价格[2002]10号]，参照其他单位执行10元/平米（建筑面积）◆施工图技术审查费㎡106443.003.19建筑面积*3元/m2◆施工图设计费M2106443.003.19建筑面积*3元/m2，包括总图（市政、给排水）施工图设计◆图纸审查费M2106441.481.57按建筑面积：1.48元/平方米◆环境设计M2203010.002.03　按绿化用地面积:10元/平方米，2.2.3技术类咨询费用　　　8.48技术咨询费用◆工程咨询费元、%1064.361.000.11按建筑面积:1元/平方米。。渝价[2000]352号、计价格［1999］1283号◆工程造价咨询服务费10641.000.1180 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告元、%[渝价[2010]69号]概算审查费、编制标底审核等咨询费、跟踪审计费、决算编制费◆招投标代理服务费元、%10640.000.00发改办价格【2003】857号、计价格[2002]1980号，按中标价0.2％◆合同签证管理费元、%1064-　按中标价计：合同印花税：合同价的万分之三，甲乙方各付一半◆环保评审费（环评报告编制及评审费）元、%10642.500.27按中标价计：计价格[2002]125号。◆标底编制审查费元、%10640.000.00按中标价：标底价的3‰◆工程建设监理费元、%10641.50%　发改价格[2007]670号◆地震安全评价M2106447.528.00参照其他单位估算2.2.4报批报建费M2　　37.36　◆白蚁防治费M2106441.001.06建筑面积×1.2元/m2渝价【2003】489号◆人防易地建设费M21064425.0026.61按建筑面积:25元/平方米。渝价（2010〕230号，按建设项目地面规划设计房屋总建筑面积计收文件25元/M2◆消防审查费M2106441.501.60按建筑面积：3元/平方米计算◆防雷监督费、检测、设计审查费M2106440.800.85暂估，监督费0.8元/平方米。检测避雷针55元/支，计500支3万元◆排污费万元106444.004.26　暂估价◆噪音费月121,600.001.921600元/月估算◆房产测绘费M2106441.001.06合同正在办理中,按1元/平方2.2.5建设监管收费M2　-8.53　◆工程监理费M2106443.503.73发改价格[2007]670号，可按建筑面积计◆预结算编审费M2106441.001.06工程造价的1‰，也可按建筑面积计◆工程质量监督费M2106441.701.81工程造价的1.7‰，参照市场价格按渝价【2001】345号◆安全监督费M2106440.810.86工程造价的0.6‰，包含在工程费中◆建筑市场管理费M2106441.001.06工程造价的1.28‰，也可按建筑面积计2.2.6三通一平费M2　-57.67　◆临时用电M2106442.002.13临时电KVA,参照估算　◆临时用水M2106441.001.06占地面积,参照估算80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告◆场地平整M265908.005.2735~180元/平米◆临时围墙建造费M3165180.002.97临时围墙可按长度米计算，每米35~50/米，也可按立方米计算套定额。围墙长度*围墙高度1.8m*围墙厚度24墙（24厘米）。单价：按180元/M3◆临时施工道路M22,437.6915.003.66按占地面积:15元/平方米◆施工用电M21064415.0015.97按建筑面积:15元/平方米◆施工用水M21064420.0021.29按建筑面积:20元/平方米◆其它费用M2106445.005.32按建筑面积:5元/平方米2.3基础设施建设成本　　　245.60　2.3.1室外给排水系统M2　-26.61　◆室外给水系统M21064425.0026.61总建筑面积*20元/平方米◆雨污水系统M210644-　总建筑面积*15元/平方米2.3.3室外电气及高低压设备M2　-42.57双回路系统，不需发电机◆高低压配电设备及安装M21064440.0042.57　2.3.4室外智能化系统M2　-6.12◆停车管理系统M2106440.550.59露天停车场、地下室、架空层停车场管理◆小区闭路监控系统M2106440.500.53　◆小区周界红外线防越报警系统M2106440.200.21　◆小区门禁系统M2106443.804.04　◆电子巡更系统M2106440.100.11　◆电子公告屏M2106440.250.27　◆管理中心M2106440.350.37　2.3.5市政基础设施配套费M210643.57160.00170.30按建筑面积:160元/平方米2.4小区配套工程成本M2　　25.28暂按建安工程费2.4.1绿化建设费M22030-7.11用地面积元/平方米，一般按绿化用地35元/平米◆公共绿化M2203035.007.11重要公共部位的绿化2.4.3道路广场建造费M22438　4.88按道路面积每平方35元计算,道路按宽5Ｍ*道路长度◆普通车行道M2243820.004.88道路面积：含沥青路面及砼路面车行道◆硬质铺装车行道M2　-　硬铺装车道面积计：消防等使用的硬铺装车道80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告◆硬质铺装广场及人行道M2　-　按铺装面积计算2.4.4室外照明M2106441.501.60建筑面积2.4.5室外环卫设施工程M210644　11.71建筑面积：儿童游乐设施、指示、标识牌、垃圾桶、座椅、阳伞◆小区环卫设施工程M210643.575.005.32用地面积5元/平方米◆小区市政配套工程M210643.576.006.39用地面积6元/平方米◆小区水岸整治M2　-　用地面积0元/平方米2.5开发间接费万元、%　　18.28直接投资额*2%2.5.1管理费万元、%1,8281.0%18.28[渝财建[2003]71号]，按总投资的0.8%。建标（1996）628号、财建(2002)394号2.5.2财务费用万元、%05.4%0.00按银行最新贷款基准利率为5.4%中长期贷款:一至三年（含）期年利率为5.4%合计万元-782.143）预备费由于本项目建设时间较短，约1年，因此不做涨价预备费估算。按照建设部的规定，基本预备费安工程费用和其他费用按5%计取，为92.27万元。6）项目建设工程静态投资估算汇总经汇总计算，本项目建设投资总额为1938.77万元，详见表15。表15项目工程建设投资估算汇总表序号成本项目平均单位成本投资估算汇总成本（万元）成本占比（元）A栋5层住宅B栋5层住宅C栋5层住宅D栋5层住宅合计　建筑面积*3,213.882,695.142,695.502,039.0510,643.57　1建安工程成本1000.00321.39269.51269.55203.911,064.3654.9%1.1主体建筑工程费917.89295.00247.38247.42187.16976.9650.4%80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告1.2主体安装工程费82.1126.3922.1322.1316.7487.394.5%2工程建设其他费用734.85236.17198.05198.08149.84782.1440.3%2.1土地成本326.29104.8787.9487.9566.53347.2917.9%2.2前期工程成本136.8743.9936.8936.8927.91145.687.5%2.3基础设施建设成本230.7574.1662.1962.2047.05245.6012.7%2.4小区配套工程成本23.767.636.406.404.8425.281.3%2.5开发间接费17.185.524.634.633.5018.280.9%2.5.1管理费17.185.524.634.633.5018.280.9%2.5.2财务费用0.00-----0.0%3不可预见费86.6927.8623.3623.3717.6892.274.8%3.1基本预备费86.6927.8623.3623.3717.6892.274.8%3.2涨价预备费0.00-----0.0%　开发成本1821.54585.42490.93491.00371.421938.77100.0%11.3资金筹措以及安排项目总投资1938.77万元，计划资金筹措：自有资金1000万元，占总投资的50.23%，其他自筹资金（主要为销售收入回笼资金转投入）990.71万元，占总投资49.77%。截至2009年12月末，业主所有者权益5423万元，根据自有资金的计算公式：自有资金=所有者权益-固定资产净值-存货*35%-2年期以上其他应收款=1000-0-0-0=1000万元80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告故可以认定本项目资本金达到了央行规定资本金的35％的要求。截至评估时点，该项目资本金已经投入347万元80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告项目资金来源与运用表序号起(止)年月项目建设（预销售）期销售期　2010年9月2011年01月2011年04月2011年07月2011年10月2012年01月2012年04月合计2010年12月2011年03月2011年06月2011年09月2011年12月2012年03月2012年06月　1现金流入1000.00259.721038.86779.15259.72129.86129.863597.161.1销售收入0.00259.721038.86779.15259.72129.86129.862597.161.2股东投入1000.000.000.000.000.000.000.001000.001.3贷款转入0.000.000.000.000.000.000.000.002现金流出640.26438.91511.82471.04106.3428.6670.932267.962.1征地补偿费　　　　　　　0.002.2地价（含契税）347.290.000.000.000.000.000.00347.292.3建安工程费53.22319.31319.31319.3153.220.000.001064.362.4前期工作投入费145.680.000.000.000.000.000.00145.682.5基础设施建设费用85.9661.4061.4036.840.000.000.00245.602.6小区配套工程费5.065.065.065.065.060.000.0025.282.7管理费用3.053.663.662.612.612.610.0818.282.8财务费用(0亿-1.5年计）0.000.000.000.000.000.000.000.002.9不可预计费用0.0018.4513.8432.299.239.239.2392.272.10销售费用0.007.7915.585.1912.995.195.1951.942.11营业税金及附加0.0014.0256.1042.0714.027.017.01140.252.12印花税(销售收入*0.05%)0.000.130.520.390.130.060.061.302.13土地增值税(先以1%预缴,清盘结算)0.002.6010.397.792.601.301.3025.972.14企业所得税0.006.4925.9719.486.493.2548.05109.733当期盈余资金359.74-179.20527.04308.11153.37101.2058.931329.204当期期初盈余资金0.000.000.000.000.000.000.000.005归还借款本金0.000.000.000.000.000.000.000.006累计净现金流量359.74-179.20527.04308.11153.37101.2058.931329.2080 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告第十二章项目的经济评价财务评价是在国家现行财税制度和价格体系前提下，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，并分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。12.1评估依据、原则和方法1.依据(1)国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；(2)《投资项目可行性研究指南(试用版)》；(3)本项目税金测算，按国家颁发的税种、税目及相关规定为依据；(4)本项目的建设方案、工程进度安排和销售计划；2.原则(1)本评价遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的原则；(2)本评价遵循效益与费用计算范围一致性原则。(3)本评价遵循基础数据确定中的稳妥原则，即在计算费用时取上限，在计算效益时取下限。以增加项目经济效益计算的可实现性。(4)按照谨慎性原则和合理预期原则，本次经济评价假设项目计算期为11季度。(5)根据谨慎性原则，项目的基准收益率按照行业水平确定为13%。80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告(6)业主固定资产房屋及建筑物折旧年限为30年，通用设备折旧年限为10年,按年限法计提折旧。(7)根据现有税收政策，该项目测算时，土地增值税税率1%，营业税5％、城建税5%，教育附加3%，所得税25%。3.评价方法本项目是一个新建项目，因此，按新建项目进行财务评价。4.假设条件(1)工程建设内容和规模按预定方案实施，建设进度如期完成，销售状况达到预期目标；(2)在经营期间，有关信贷利率、赋税基准及税率、市场行情无重大变化；(3)我国有关法律、法规、政策无重大变化；(4)无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成重大不利影响。12.2基础数据选取12.2.1计算期本项目建设期1年，从2011年1月开工到2011年12月结束；销售期15个月，从2011年3月预售房开始到2012年6月结束。12.2.2基准收益率参照一年期银行贷款利率，结合本项目特点和行业风险，确定基准收益率为ic=13％。12.2.3成本估算80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告本项目属于新建项目，其成本测算采用生产要素法进行估计，其成本构成除了项目的建造成本以外，还包括项目销售费用、业主日常管理费用。根据对类似项目的费用水平，预计销售费用为收入的6％，管理费用为收入的3％。12.3收入估算项目按照业主公司的销售方案，住宅全部对外销售。根据目前某某县城的同类房地产的销售价格，结合本项目的实际情况，谨慎估计项目预售单价为2350元。根据项目的形象进度计划，2011年1月开工，2011年12月份主体工程结束，拿到预售许可证，2011年3月开始对外销售。销售进度及回款计划如下：起（止）年月项目2010年9月2011年01月2011年04月2011年07月2011年10月2012年01月2012年04月合计2010年12月2011年03月2011年06月2011年09月2011年12月2012年03月2012年06月A栋多层住宅住宅销售建筑面积（平方米）-321.391,285.55964.16321.39160.69160.693,213.88住宅销售单价2,350.002,350.002,350.002,350.002,350.002,350.002,350.00住宅销售收入（万元）-75.53302.10226.5875.5337.7637.76755.26所占比例0.00%10.00%40.00%30.00%10.00%5.00%5.00%100%B栋多层住宅住宅销售建筑面积（平方米）-269.511,078.06808.54269.51134.76134.762,695.14住宅销售单价2,350.002,350.002,350.002,350.002,350.002,350.002,350.00住宅销售收入（万元）-63.34253.34190.0163.3431.6731.67633.36所占比例0.00%10.00%40.00%30.00%10.00%5.00%5.00%100%C栋多层住宅住宅销售建筑面积（平方米）-269.551,078.20808.65269.55134.78134.782,695.50住宅销售单价2,350.002,350.002,350.002,350.002,350.002,350.002,350.00住宅销售收入（万元）-63.34253.38190.0363.3431.6731.67633.44所占比例0.00%10.00%40.00%30.00%10.00%5.00%5.00%100%D栋多层住宅住宅销售建筑面积（平方米）-203.91815.62611.72203.91101.95101.952,039.05住宅销售单价2,350.002,350.002,350.002,350.002,350.002,350.002,350.00住宅销售收入（万元）-47.92191.67143.7547.9223.9623.96479.18所占比例0.00%10.00%40.00%30.00%10.00%5.00%5.00%100%车位车位销售位数（个）------31.9731.9780 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告车位销售单价30,000.0030,000.0030,000.0030,000.0030,000.0030,000.0030,000.00车位销售收入（万元）------95.9295.92所占比例0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%100.00%100%销售面积小计-1,064.364,257.433,193.071,064.36532.18532.1810,643.57销售收入小计-250.121,000.50750.37250.12125.06220.982,597.1612.4费用估算1.项目工程建设投资估算1）项目工程建设投资总额为1938.77万元，资金的投入按如下进度进行：表19项目投资计划投入表序号投入时间投入金额投入比例2010年资金使用投入四季度640.2629.14%12011年资金使用投入一季度438.9119.98%2二季度511.8223.30%3三季度471.0421.44%4四季度106.344.84%52012年资金使用投入一季度28.661.30%6二季度70.933.23%　合计　2,197.03100.00%2.税金①营业税金及附加营业税率为5%，教育费附加3%，城市维护建设税5%。计算公式：营业收入×5%（1+3%+5%）②土地增值税本项目为非普通住宅，土地增值税税率见下表：表20土地增值税税率表　增值比例范围增值税计算公式80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告比例<=20%0（普通住宅）20%<比例<=50%=增值额*30%50%<比例<=100%=增值额*40%-扣除项目金额*5%100%<比例<=200%=增值额*50%-扣除项目金额*15%200%<比例=增值额*60%-扣除项目金额*35%为简化计算，土地增值税按销售收入的1％预征测算。此种简化方式带来的误差在允许范围之内。③所得税所得税按当年利润总额25%估算。3.管理费用根据第一期开发的情况，管理费用按销售收入的3%估算。4.销售费用根据第一期开发的情况，销售费用按销售收入的6%估算。5.财务费用本项目资金为自筹，无银行贷款，财务费用为0。12.4财务分析根据上述指标计算项目的现金流量情况见附表。经测算，项目主要经济指标如下：表21主要经济指标序号项目名称单位数据备注1项目总投资万元1938.77　80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告2项目财务内部收益率%16%行业基准收益率为13%3财务净现值万元210　4动态投资回收期年0.83含建设期5销售收入万元2597　6利润总额万元439　7净利润万元329　8支付银行利息万元　　9贷款偿还期万元　　10上缴税金万元277　项目财务内部收益率为116%，大于行业基准收益率13%的水平；投资财务净现值为210万元，大于0。说明项目在财务上具有可行性。80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告第十三章不确定性和风险分析13.1不确定性分析建设投资和销售收入都来源于预测，具有一定的不确定性，其发生变化对项目经济内部收益率的影响程度见表22和表23。表22销售价格敏感性分析表基准方案售价变动-10%-5%5%10%净现值209.74-13.5398.10321.37433.00净现值升降幅度-106.45%-53.23%53.23%106.45%财务内部收益率15.88%3.64%9.98%21.45%26.75%财务内部收益率升降幅度-77.10%-37.16%35.06%68.47%净利润329.2069.48199.34459.05588.91净利润升降幅度-78.89%-39.45%39.45%78.89%动态回收期（年）0.830.760.800.850.87回收期变化幅度-0.02%-0.01%0.01%0.01%表23投资(销售)成本敏感性分析表基准方案投资(销售)成本变动-10%-5%5%10%净现值209.74261.95235.84183.63157.52净现值升降幅度24.90%12.45%-12.45%-24.90%财务内部收益率15.88%18.98%17.41%14.37%12.90%财务内部收益率升降幅度19.50%9.66%-9.48%-18.79%净利润329.20387.10358.15300.24271.29净利润升降幅度17.59%8.80%-8.80%-17.59%动态回收期（年）0.830.840.830.820.81回收期变化幅度0.00%0.00%0.00%-0.01%80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告从以上两个表可以看出，项目销售单价非常敏感，销售单价下降10%时,净利润将下降78.89%,投资成本上升10%时,净利润将下降17.59%。因此，必须做好对销售价格控制和市场应对。13.2风险分析及应对措施投资项目的风险是指由于一些不确定性因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性。项目风险贯穿于项目建设和生产运营的全过程。参考本类项目的实施和运营状况，其风险主要有以下几种：1.市场风险市场风险主要表现在购房需求量减少，产品滞销，价格降低，导致实际营业收入与预期相差较大。市场风险是一般项目经常遇到的重要风险，从风险影响程度考虑，应属“较大”。经过前面对本项目产品进行的市场分析，可以看出，某地房地产市场目前处于健康发展状态，市场需求基本为刚性需求，几乎不存在投机性购房，市场容量充足。因此，本项目市场风险发生的可能性相对较低。2.政策风险房地产市场受国家和地方政策的影响较大，从风险影响程度考虑，应属“较大”。80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告近段时间以来，随着房地产市场的逐步回暖，某些地方提价的风潮又出现了。为了避免房地产市场过度繁荣，切实保障人民的住房需求，打击投机性购房行为，国家出台了一系列的政策，包括“国四条”、“拿地首付不低于50%”，营业税优惠政策终止、开征物业税等。这些措施将会对房屋销售产生一定影响。上述措施主要针对投资和投机性购房，对正常的消费购房作用不大，因此，本项目政策风险发生的可能性应属“适度”。3.资金风险。本项目能否顺利进行，资金保障是关键。经过对本项目的现金流量和资金来源运用进行分析，只要业主资金能得到保障资金无风险，项目的现金运动情况比较好，在项目建设期和销售期都处于资金结余为正的状态。项目投资财务内部收益率为16%，高于行业基准收益率13%，具有较强的盈利能力和生存能力，从风险影响程度考虑，应属“适度”，从风险发生的可能性考虑应属“低”。4.建设条件的风险。建设条件不落实，会给项目造成很大损失，从风险的影响程度考虑应属“严重”。本项目建设地点位于某某县城，配套设施齐全。从风险发生的可能性看，应属“低”。根据《方法与参数》（第三版）的分类方法，以上各个风险因素分类结果见表6。80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告表23综合风险等级分类表风险等级风险影响的程度严重较大适度轻微风险的可能性高较高适度2低413可见，本项目不存在K级和M级风险，T级风险和R级风险发生的可能性均为低。因此，本项目的风险很小。13.3防范和降低风险对策根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已然明确，针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策，提请项目有关各方考虑：（一）建议项目制订合适的价格策略，采用低价渗透法定价。在整个项目达到一定的销售程度时，配合一定的价格上调。（二）建议项目加大宣传力度，特别是对某某县在外打工的潜在消费群进行宣传。以扩大项目的知名度和市场需求量。（三）加大对资金风险的控制力度，制订较为合理的资金投放计划和筹措计划，以达到项目的财务风险最小。（四）在建设过程中控制项目造价和工程进度，重视项目质量。以优质的工程项目促进项目的最好销售。80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告第十四章社会效益评价1.本项目的实施可以极大地提高某地房地产的整体形象和品质，满足人们日益增长的消费需求。2.本项目实施能够提供100多个就业岗位，对维护当地的社会安定团结能起到一定的作用。3.项目实施可实现销售收入2597万元，上缴税金277万元。第十五章结论与建议某某县是一个移民新兴城市，目前房地产市场处于健康发展状态，住房刚性需求较大，投资和投机性购房很少。本项目为宜居小区，交通便利、80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告生活方便，完全满足人们对高品质住宅的诉求。而且，本项目产品定价略低于同档次楼宇市场平均价，极具市场竞争力。从项目的经济效益看：内部收益率为16%，高于行业基准收益率13%；财务净现值为210万元，大于0，说明项目的盈利能力较强。从工程技术和管理水平看，本项目运作周期较短，工程技术成熟，开发商通过一期开发已经积累了相当的管理经验，这些都为项目开发奠定了坚实的基础。从资金供应看，如果能够获得资金支持，项目在整个运作期现金流状况良好，始终处于资金盈余状态，保证了项目的顺利实施和完结。因此，项目整体风险水平较低，项目可行80 重庆市丰都县柏康.阳光上海城二期工程项目可行性研究报告附表1　　　　　　　　总投资估算汇总表　　　　　单位：万元序号成本项目计量单位系数工作量单价(元)金额(万元)可售面积单方造价1工程费用万元　　　1064.361,000.001.1建安工程成本M2　　　1064.361,000.002工程建设其他费用　　　　782.14734.852.1土地成本万元　　527.00347.29326.292.2前期工程成本M2　　　145.68136.872.3基础设施建设成本　　　　245.60230.752.3.1室外给排水系统M2　　-26.6125.002.3.2室外燃气系统M2　　-0.000.002.3.3室外电气及高低压设备M2　　-42.5740.002.3.4室外智能化系统M2　　-6.125.752.4小区配套工程成本M2　　　25.2823.762.5开发间接费万元、%　　　18.2817.182.5.1管理费万元、%　1,8281.0%18.2817.182.5.2财务费用万元、%　05.4%0.000.003不可预见费万元、%　17-92.2786.693.1基本预备费万元、%　18450.0592.2786.693.2涨价预备费万元、%　　-　　合　　　　　　计万元　　　1938.771,821.5480'