环球商贸物流城可行性研究报告 109页

'第一章总论第一节项目背景一、项目名称XX环球商贸物流城二、承办单位XX城镇开发股份有限公司三、承办单位概况1、承办单位概况XX城镇开发股份有限公司成立于2010年4月。公司注册地址位于山东济宁。公司法定代表人：。公司注册资本亿元。公司类型为其他股份有限公司。公司经营范围包括房地产开发经营、物业管理（以上均凭资质证书经营）；房地产中介服务；货物和技术的进出口业务（国家限制公司经营或禁止进出口的货物和技术除外）；商品展览展示服务；会展服务；商务信息服务；电子信息咨询服务。2、投资公司概况（1）广东XX投资集团有限公司广东XX投资集团有限公司 是一家按照上市公司营运标准设立的现代集团企业，总资产规模达200亿元，国内总部位于广州市广东国际大厦，香港总部位于香港湾仔新鸿基中心。经营范围包括：基础设施、能源与节能、矿业资源、通用地产、老龄产业、物流园区、商业贸易、资本运营、建筑工程等产业投资、建设、经营等。公司贯彻科学发展观思想，以世界眼光谋发展，坚持“积极建设和谐社会、确保持续稳健经营”的经营原则，倡导“规范化、专业化、职业化”的人才理念，讲求“积极、主动、实干、实效”的工作理念，努力创造优质高效的经营成果。公司在香港地区的主要企业有：环球国际控股集团有限公司、天年生物控股有限公司（香港联交所主板上市公司，股票代码：1178），天年生物（中国）有限公司。在大陆地区的主要企业有：广东XX投资集团有限公司、中物联集团有限公司、北京创意坊科技有限公司（中华商务网）、深圳市喜达康石油化工控股有限公司、深圳市一浪节能投资有限公司、广东博鸿房地产集团（筹）、广州南沙经济技术开发区太古房地产有限公司、广州南沙经济技术开发区逸涛万国房地产有限公司、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司、广州南沙鸿盛绿化工程有限公司、广州市绿雅环保科技有限公司、吴川市第四建筑工程公司、福建省泉州市泉港逸涛房地产开发有限公司、广东广阳投资有限公司、广东广腾投资有限公司、广东博鸿矿业投资有限公司、广州澳琪商贸有限公司、湛江博鸿投资有限公司、江西博鸿投资有限公司、广州市博汇信用担保有限公司、广州市汇百源典当有限公司、广州市益源贸易有限公司、广州市南开商贸有限公司、广州市凯伦物业管理有限公司、广东博鸿矿业集团（筹）、青海新宇矿业有限公司、西藏正荣矿业有限公司等数十家企业。XX 确立了“一体两翼”的战略发展规划，形成以中国式物流与采购一体化创新工程为龙头，以矿产资源投资开发与经营、基础设施投资建设与经营为两翼，以能源、节能、房地产、金融、健康等多种经营为辅业的产业战略。（2）中物联集团有限公司中物联集团有限公司，是面向流通、物流领域提供供应链综合服务的多元化企业集团，总部设在北京CBD核心区金地中心。集团着眼于二十一世纪新经济发展的需要，以服务企业，振兴民族经济为己任，通过打造“中国式物流与采购一体化创新工程”，全面整合信息流、商流、物流和资金流，缩短流通环节、建立标准认证，从而大幅降低商品流通成本，提升企业在国际上的生存力、发展力和竞争力，实现经济强国的梦想。 中物联集团与清华大学、北京大学、国务院发展研究中心、国家发展改革委产业发展研究所、国家发展改革委综合运输研究所、中国物流与采购联合会物流规划研究院、中国社会科学院城市与环境中心等一批国内知名科研院所联合，从理论体系上充分科学论证后，启动了“中国式物流与采购一体化创新工程”。针对目前流通与物流领域产业布局不合理，资源浪费严重，孤岛效应突出等现象，以自建和合作的方式，统筹规划、建设和整合全国七大经济区域的物流基础设施。为此，中物联集团积极与国内知名科研教育机构紧密合作培养物流高级人才以建立人才优势；与电视台、报纸、杂志、网站等多家媒体合作建立宣传优势；与国内知名保险公司合作建立保障优势；与工商、认证、质检、银行等机构合作以建立信用优势；与当地政府和海关合作以建立进出口贸易口岸优势，全力以赴构建全国综合流通与物流体系，让中国的优秀产品走向世界，让世界的优秀产品进入中国。中物联集团有限公司，依托强大的资本优势和资源优势，规划用十年左右的时间，全面完成“中国式物流与采购一体化创新工程”并使全社会受益。工程实施过程本着科学发展观，分三个阶段，梯次发展、稳步推进，逐步建立起一个全新、高效、可靠的商品流通体系，帮助企业做大做强，最终实现物通天下。a、中国式物流与采购一体化创新工程的定义通过构建大经济区域、重点城市和地区经济中心等多级综合性流通网络，开发并营运以大型BToB电子商务为主体的功能强大的信息平台，建立完善的营销、服务与保障体系，打造一套覆盖全国、面向全球的“三网合一（基地网、空网、陆网）、四流联动（商流、物流、信息流、资金流）、‘标准认证，物通天下’”的立体式多层级新型流通系统。b、中国式物流与采购一体化创新工程的总体规划目标：创造交易机会、降低交易成本、促成交易实现，增加社会财富。载体：空网、陆网、基地网。空网：由中央处理系统和中国物流与采购联盟网、中华商务网等组成，实现网上采购交易、仓储运输配送交货、网上结算支付的运营管理系统和业务处理系统。 基地：由7大流通一级枢纽、31个二级枢纽、300多个三级枢纽以及众多深入城乡的网络节点构成的地面实体基地网络体系。陆网：由7个区域公司、36个二级公司、360多个三级公司、上万名营销代表组成的业务营运及管理网络体系。c、中国式物流与采购一体化创新工程的特点大流通——衔接城乡，沟通中外，实现国际、国内二个市场的无缝对接。多平台——通过展销、交易、加工、服务多个平台的高效链接，实现叠加和几何放大效应。立体化——通过电子商务与营销保障服务网和流通实体的融合，实现流通立体化。高成效——提供“一体化”和“一站式”服务。加快商品流通速度，提高流通效率。全方位——为企业提供流通、采购、交易的全面解决方案，盘活物流资产，实现资源共享。四、可行性研究报告编制依据1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》2、《物流业调整和振兴规划》3、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》4、《中共山东省委山东省人民政府关于进一步促进服务业发展的若干意见》5、《山东省现代物流业振兴发展规划》(2009—2011年) 6、《济宁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》7、《济宁市城市总体规划（2008-2030年）》8、《济宁市现代物流业“十一五“发展规划》9、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）10、《投资项目可行性研究指南》（试用版）11、建设单位提供的相关资料五、项目提出的过程和理由1、项目提出的过程现代物流业，是现代服务业的重要分支，是产业与行业之间联系的重要纽带，是各个产业行业与国内外市场相连的重要载体。物流业的调整、振兴、创新与发展，能够形成产业结构调整和振兴，对于促内需、保增长、扩大就业、提升各产业与行业乃至整个国家的国际竞争力，具有十分重要的意义。近年来，我国经济增长较快，我国每年新增商品销售总额约为2-4万亿元，新增批发销售总额约为1-2万亿元，新增货物进出口总额约为2-2.5万亿元，新增货物周转量为1-2万亿吨公里左右。未来十几年，我国仍将处于工业化和城市化“双加速”时期，经济发展仍将具有相当的潜力，2020年以前我国经济仍将保持7％-9％的增长速度，批发销售总额、商品购销总额、货物周转量能保持8%-10%左右的增速，货物进出口能保持10%-15%左右的增速。 但我国经济目前基本上还处在以制造、加工等人力密集和资源消耗型产业为主的阶段，在整个经济链条中，还处于中下游。我国成为其它经济发达国家的制造加工者，实现的经济效益较低，流通及物流领域的增值服务利润大部分被经济发达国家或产品需求国所获取。这种以资源消耗和环境破坏为代价的发展方式可以使我国迅速成长为世界经济大国，但不能使我国成为世界经济强国。我国亟需通过产业结构调整，实现产业升级和经济增长模式转型，为我国经济发展注入新的活力，实现可持续发展。在我国已经成为世界制造业大国的基础上，通过对流通和物流领域操作模式的整合与更新，使其能力得到提升，加快由制造业大国向制造与加工、流通、物流相结合的经济强国发展。推动我国流通与物流领域的模式创新，以流通和物流产业促进其它产业的发展，是实现我国经济转型最急迫也是最有效的方法之一。 我国作为实体经济最发达的国家之一，将面临前所未有的挑战，政府除了给予实体经济相应的支持与扶持，帮助实体经济实现创新产品、创新技术、创新模式和创新服务之外，还应大力发展流通和物流，为实体经济提供生产、交易一体化的服务支持，有效降低企业供应链成本，完成产业升级，帮助实体经济提升竞争力，确立全球竞争优势，实现可持续发展。但是我国流通与物流产业多年来形成的条块分割的局面导致流通信息不畅、多次交易、货物倒流等，使企业交易成本居高不下，难以满足制造业需要。在国际流通与物流的渠道建设上远远落后，“中国制造”销往国际市场的产品基本上都依赖国外企业的流通与物流渠道，形成了我们负责制造，别人负责分销的格局，市场基本掌握在别人手里，我们缺乏市场主导权。我国需要一种创新的流通模式，为我国企业提供供应链流通环节的一体化服务，使企业在流通过程中实现一次交易，一次运输，一次交付，一次结算，有效降低企业商品流通过程中的交易成本、物流成本和资金成本。在开拓国际市场上，要构建流通与物流渠道，为中国商品在国际市场的分销提供全面服务。为此，XX城镇开发股份有限公司为适应XX沿海区域市场商贸流通的需求，适时抓住机遇，拟投资建设以产、供、销为资源，集大型、综合、商贸物流一体化的交易平台——XX环球商贸物流城项目。项目建成后，辐射并服务于XX经济圈、山东半岛经济圈、长三角经济圈、中原经济圈，具有非常好的经济、社会效益。2、项目提出的理由（1）符合国家相关政策要求目前，我国流通领域的现代物流获得了一定的发展。但是，由于长期缺乏资金投入和相关政策支持，物流领域的发展仍处于较低的发展水平，已经成为制约我国流通现代化的“颈瓶”。因此，加快我国流通领域现代物流发展，提高流通效率，降低流通成本，促进城乡和地区间商品流通，更好地发展现代流通业在国民经济社会发展中的先导性作用，成为我国流通领域迫切的任务。 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出：“推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。 鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。”《国务院关于促进流通业发展的若干意见》提出：“国务院各有关部门和金融机构要积极研究制定促进流通业发展的政策措施，扶持流通企业做强做大，在安排中央外贸发展基金和国债资金、设立财务公司、发行股票和债券、提供金融服务等方面予以支持。地方各级人民政府可根据当地财力和流通业发展实际，采取具体措施，支持国家和地方重点培育大型流通企业的发展。积极运用财政贴息等政策措施，加大对农产品批发市场、物流配送中心等流通基础设施建设的投入力度。”为适应全面建设小康社会，促进我国流通领域现代物流持续、快速、协调发展，商务部于2008年3月发布了《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》，提出积极开展包括物流示范城市、物流示范园区、物流示范企业和物流示范技术在内的不同层次的流通领域现代物流示范工程。物流业是服务业中唯一得到国家产业振兴计划支持的行业，其原因主要在于物流业对其他产业的调整具有服务和支持作用。一方面，可以促进制造业和商贸业优化内部分工、专注核心业务、降低物流费用，提高这些产业的竞争力，增强其应对国际金融危机的能力；另一方面，也是国民经济持续快速发展，以及贯彻落实可续发展观和构建社会主义和谐社会的必要保证。2009年3 月，国务院将物流业纳入国家产业振兴计划，并印发了《物流业调整和振兴规划》。随着该规划的贯彻落实，中国物流业的整体发展水平将有望得到较大提升，其对整个国民经济运行的基础性支撑作用也将得到进一步发挥。根据规划的内容，国家将从扩大物流市场需求、大力推进物流服务的社会化和专业化、加快物流企业兼并重组，以及加强物流基础设施建设、提高物流标准化程度和信息化水平等多个方面入手，通过加强组织和协调、改革物流管理体制、完善物流政策体系、多渠道增加物流业的投入等措施，促进物流业尽快发展、提升行业运作水平。《物流业调整和振兴规划》的出台，为我国物流业的发展提供了重大机遇。项目的建设有利于进一步提高物流产业竞争力，是增强国民经济应对金融危机的需要。本项目的建设属于《产业结构调整指导目录（2005年本）》鼓励类项目第二十五大类其他服务行业中的第1项电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态；第7项租赁服务，符合国家产业政策。二、符合山东省相关产业规划要求 《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中提出要：“突出发展现代服务业。加快发展技术含量和附加值高的金融保险、现代物流、中介服务等行业，提升经济运行效率，带动服务业整体水平的提高。依托区域性中心城市、产业集聚区、货物集散地和交通枢纽，重点建设10个物流园区、20个物流中心和20家具有较强竞争力的物流企业集团，壮大市场规模，完善服务功能，增强集散能力，拓展辐射范围。大力发展新型流通业态，积极发展第三方物流，鼓励支持发展电子商务等现代流通方式，加快构筑起社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系。”《中共山东省委山东省人民政府关于进一步促进服务业发展的若干意见》明确提出：“为支持服务业的发展，自2006年起至2010年，省级财政设立服务业发展引导资金，数额为上年度全省GDP的万分之零点五；主要用于对国家服务业发展引导资金的配套，落实省扶持服务业发展的政策，扶持省里确定的重点服务企业集团、服务名牌企业和符合省服务业发展规划的服务业聚集区、重点项目，对服务业发展成效显著的市、县（市、区）进行奖励。各市、县（市、区）政府要按照经济总量的比例在预算内安排相应的服务业发展引导资金，促进服务业全面快速发展。”《山东省现代物流业振兴发展规划》(2009—2011年)中也提到: 　要搞好物流发展区域布局。“根据我省各地经济规模、物流发展水平、产业构成、商品流向、资源环境、交通条件、区位特点和经济关联度等因素，全省重点发展五大物流区域，重点建设2个全国性物流节点城市，6个省级节点城市，9个地区性节点城市，28个县级节点城市。”其中五大物流区域中鲁西南物流区域以济宁为核心，以枣庄、菏泽为重点，利用京杭运河水运成本较低的优势，大力发展内河水运物流和公铁水联运物流，建设和完善以煤炭、矿石、石膏等大宗物资为主的转运型物流中心。同时，济宁还是6个省级物流节点城市中一个，“济宁：利用京航运河“黄金水道”，发展公铁水多式联运，通过运河连接长江三角洲，发展建立以煤炭、建材、粮食、工程机械为主的专业化综合型物流园区，为全省西进东出、南北内河通道建设发挥枢纽作用。”三、符合济宁市相关产业政策要求根据《济宁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》：“十一五期间，要加速发展现代物流业，积极引进知名物流企业入驻，开展物流经营服务。开拓视野，加快组建面向全市、面向鲁西南的跨地区物流企业。依托交通枢纽和区位优势，规划实施以济宁汽车速运中心、南苑片区港口和仓储区为基础的东南、西南“两大物流基地”，以现有市场群体和五金制品、粮油食品、装饰材料、生产资料等为依托的“十大物流中心”建设。建成覆盖济宁、菏泽、枣庄、临沂四市、年销售收入10亿元的物流集散地。发挥经贸、交通等部门协调作用，引导我区骨干企业分离内部物流机制，实现企业内部物流向第三方物流的转变。”《济宁市城市总体规划（2008—2030年）》提出：“要进一步加快中心城区建设，完善中心城区的功能，完善商贸中心、金融中心、文化中心、物流中心的职能。”第二节项目概况一、建设场址项目建设场址位于任城区，其中地块一位置：北外环以南，西外环以东，金宇路以北，济安桥路以西 及济安桥北路与金宇路交汇处四面拐角位置，用地面积：135.46公顷。地块二位置：省道338线以南，西外环以西，用地面积：40公顷。项目用地符合济宁市土地利用总体规划。二、建设规模与内容项目规划总用地面积约175.46公顷，其中地块一规划用地面积135.46公顷，地块二规划用地面积40公顷。项目总建筑面积约542.67万平方米。包括八大主要功能版块，分别为国际体验式样品展示中心、集群式现货交易中心、旅游购物特色街、中华文化商贸街、平台式信息数码中心、物流配送中心、多元式商贸服务区、配套酒店公寓与生活配套区等功能区域。三、项目总投资及构成初步估算，项目总投资为1770000万元，其中：建设投资1768514万元，铺底流动资金1486万元。投资构成如下：1、工程费用1165507万元；2、其他费用457756万元；3、基本预备费用129861万元；4、建设期利息15390万元；5、铺底流动资金1486万元。四、资金来源项目拟采用总体规划、分期实施、滚动开发的方式建设。项目资金来源为：申请银行贷款100000万元；建设单位自筹资金1670000万元，其中自有资金450000万元作为项目资本金投入。 五、项目投资及主要技术经济效益指标详见表1-1。主要技术经济指标表表1-1序号项目单位数量备注一总用地面积公顷175.46二总建筑面积万平方米542.67三总投资万元17700001工程费用万元11655072工程建设其他费用万元4577563基本预备费万元1298614建设期利息万元153905铺底流动资金万元1486四总投资收益率%7.16五投资净利润率%5.37六税前财务内部收益率%15.27七税前投资回收期年7.91八税后财务内部收益率%10.77九税后投资回收期年9.79 第二章市场需求分析第一节我国物流市场状况分析一、我国物流市场发展状况2008年，中国物流业经历了前所未有的复杂经营环境，物流市场出现了波动性变化，整体上呈现先扬后抑的特征。与此同时，中国物流市场越来越受外资物流企业的重视，市场竞争激烈程度继续加大。在激烈的市场竞争中，受成本上升及金融危机等因素的影响，部分中小物流企业经营陷入困境，物流企业的分化趋势日益明显。1、社会物流总额。2008年，全国社会物流总额89.9万亿元，同比增长19.5%，仍然保持了较快增长态势，但增幅比2007年回落6.7个百分点。2008年我国货物运输总量完成249亿吨，比2007年增长9.4%，增幅比2007年下降1.3个百分点；货物运输周转量完成105512.9亿吨公里，比2007年增长3.8%，增幅比2007年下降8个百分点。近5年社会物流总额及增幅情况如表2-1所示。我国2004～2008年社会物流总额及增幅表2-1年份社会物流总额（万亿元）同比增长速度（%）200438.429.9200548.125.1200659.624.0200775.226.2200889.919.5 从社会物流总额的构成看，工业品物流总额79.86万亿元，占社会物流总额的88.8%，比2007年的66.09万亿元增长20.8%，远高于农产品物流总额、进口货物物流总额以及单位与居民物流总额的增长速度。工业品物流仍然是带动社会物流总额增长的主要因素。2008年社会物流总额构成及增长如表2-2所示。2008年我国社会物流总额构成及增长表表2-2指标物流总额（亿元）同比增长速度（%）所占比重（%）农产品物流总额1863817.62.1工业品物流总额79862220.888.8进口货物物流总额786038.28.7再生资源物流25293.80.3单位与居民物品物流总额56214.00.1合计：社会物流总额89895419.51002、物流业增加值。近年来，物流业增加值在GDP中的比例不断提高，物流业对国民经济发展的贡献度不断加大。2008年，物流业的发展延续了这种势头，全国物流业增加值为19965亿元，同比增长15.4%，但增幅比2007年回落4.9个百分点。全国物流业增加值占GDP的比重为6.64%，与2007年的6.60%相比略有增长。全国物流业增加值占服务业增加值的比重为16.5%，比2007年下降0.1个百分点。近5年物流业增加值与增速状况如表2-3。 2004～2008年我国物流业增加值及增速表表2-3年份物流业增加值（亿元）同比增长速度（%）200484598.420051214012.720061412015.120071698120.320081996515.43、社会物流总费用。2008年，全国社会物流总费用为54542亿元，同比增长16.2%，增幅比2007年有所回落；社会物流总费用与GDP的比率为18.1%，比2007年下降0.1个百分点。近5年中国社会物流费用总额增长情况如表2-4所示。2004～2008年我国社会物流费用总额及增速表表2-4年份社会物流费用总额（亿元）同比增长速度（%）20042911416.620053386012.920063841413.520074540618.220085454216.2二、我国物流园区发展状况2008年，中国物流园区的规划和建设更加趋于理性。《物流园区分类与基本要求》国家标准的施行提升了物流园区的门槛，有利于推动我国物流园区更加注重运营管理，向集约化、规模化和信息化方向发展。 截止到2008年6月，我国物流园区的总量为475个。其中，已经运营的物流园区122个，占25.7%；在建的物流园区219个，占46.1%；规划中的物流园区134个，占28.2%。与2006年发布的第一次全国物流园区（基地）调查报告相比，我国已运营的物流园区的数量由2006年的50个增加到122个，增加144%；在建的物流园区数量由2006年的65个增加到219个，增加了237%；规划中的物流园区的数量由2006年的92个增加到134个，增加了45.7%。与2006年相比，2008年我国运营、在建的物流园区比例有较大提高，规划中的物流园区比例则有较大减少。这表明我国已完成规划的物流园区建设进程正在加快。同时，物流园区的规划开始趋向理性。1、物流园区的分布情况。我国物流园区主要分布于沿海地区，中西部地区相对较少。其中东部沿海经济区97个，占20.4%，南部沿海经济区96，占20.2%；北部沿海经济区67个，占14.1%；西南经济区56个，占11.8%；东北经济区48个，占10.1%；黄河中游经济区47个，占9.9%；长江中游经济区43个，占9.1%；西北经济区21个，占4.4%。2、物流园区的规模、投资强度和类型。从单个物流园区的占地面积看，0.1～1平方公里的占54.3%；1～2平方公里的占15%；2～3平方公里的占6.6%；3～5平方公里的占6.6%；5～10平方公里的占11.2%；10平方公里以上的占6.3%。不同占地面积的园区在各个经济区的分布如表2-5。 不同占地面积的园区在各个经济区的分布表表2-5区域0.1～1平方公里1～2平方公里2～3平方公里3～5平方公里5～10平方公里10平方公里以上东部沿海经济区43103266南部沿海经济区3175683北部沿海经济区1783451东北经济区1472325黄河中游经济区1822230西南经济区1852243长江中游经济区1852131西北经济区510030合计1644520203419从物流园区的投资强度看，单个园区投资1亿元以下的有16个，占7.1%；1亿～10亿元的有121个，占53.8%；10亿～20亿元的有39个，占17.3%；20亿～30亿元的有26个，占11.6%；30亿元以上的有23个，占10.2%。不同投资规模的园区在各个经济区的分布如表2-6所示。不同投资规模的园区在各个经济区的分布表表2-6区域1亿元以下1亿～10亿元10亿～20亿元20亿～30亿元30亿元以上东部沿海经济区123571南部沿海经济区1231125北部沿海经济区415453东北经济区011413黄河中游经济区317132西南经济区512724长江中游经济区118544西北经济区12221合计16121392623 从园区类型看，全国物流园区中综合服务型所占比例为75%，占绝大多数；货物服务型占18%，生产服务型和商贸服务型较少，分别占3%和2%。3、物流园区的开发方式。我国物流园区的开发建设方式主要有政府规划、企业主导，政府规划、工业地产商主导，以及企业自主开发三种方式。我国现有物流园区中，政府规划、企业主导开发的园区有289个，占60.8%；政府规划、工业地产商主导开发的园区115个，占24.2%；企业自主开发的园区71个，占15%。从物流园区的开发建设方式看，政府参与规划的物流园区占绝大多数，政府部门在我国物流园区的开发建设过程起到了至关重要的作用。不同开发方式的物流园区分布如表2-7。不同开发方式的园区在各个经济区的分布表表2-7区域政府规划、企业主导政府规划、工业地产商主导企业自主开发东部沿海经济区513313南部沿海经济区523014北部沿海经济区39199东北经济区34113黄河中游经济区28514西南经济区40106长江中游经济区27412西北经济区1830合计28911571三、我国物流设施状况经过近十年的大规模建设，我国交通基础设施取得了飞跃式的发展。在相关规划的指导下，全国公路、铁路、水运和航空基础设施日趋完善，功能和技术等级不断提高。2008年，我国进一步加大了交通基础设施的投入，高速公路、农村公路、高速铁路和长江干线航道等重点建设项目进展顺利。 1、公路2008年，路网结构得到了进一步完善，重点路段全线贯通工作正在加速进行中。截至年底，全国公路总里程达373.02万公里，比上年末增加14.64万公里。公路密度继续提高，通达水平显著提升。全国公路密度为38.86公里/百平方公里，比上年末提高1.53公里/百平方公里。2008年，全国完成交通固定资产投资8335.42亿元，同比增长7.2%，增速加快1.9个百分点。全年新修通高速公路6433公里，高速公路通车总里程达到6.03万公里，继续居世界第二位。路网改造明显加快，完成投资1779.22亿元，同比增长27.1%，增速加快34.9个百分点。2、铁路2008年,全国铁路营业里程达到8万公里，比上年增加1721公里，里程长度位居世界第三。路网密度83.0公里/万平方公里，比上年增加1.8公里/万平方公里。随着路网规模的提高，路网结构得到明显优化，形成了贯通全国东、西、中部和东北地区的大能力骨干网。2008年，全国铁路复线里程2.9万公里，比上年增加1825公里、增长6.8%，复线率36.2%，比上年提高1.5个百分点。电气化里程2.8万公里，比上年增加2099公里、增长8.2%，电气化率34.6%，比上年提高1.9 个百分点。目前，一大批区域通道及中西部开放性铁路项目正加快推进。随着这些大能力通道的建成，再加上对既有干线不断实施技术改造，将形成标准更高、能力更大的全国区际干线网，铁路在统筹区域协调发展中将发挥更大的作用。路网质量进一步提升。从2004年开始，铁路部门全面展开了高速客运专线和城际铁路建设，已开工和即将开工的客运专线和城际铁路的总里程达1.22万公里，是2007年世界各国高速铁路里程总和的1.79倍。根据调整后的《中长期铁路网规划》，到2012年我国将新建3万公里铁路，铁路营业里程将达到11万公里以上，其中客运专线和城际铁路达到1.3万公里。截至2008年年底，中央已累计批复总额达2万亿元的铁路投资计划。3、水运。（1）内河航道2008年底，全国内河航道通航里程12.28万公里。其中等级航道6.11万公里，占总里程的49.8%，比上年末提高0.2个百分点；三级及以上航道0.88万公里，占总里程的7.2%，比上年末提高0.1个百分点；五级及以上航道2.46万公里，占总里程的20.0%，比上年末提高0.3个百分点。各等级内河航道通航里程分别为：一级航道1385公里，二级航道2634公里，三级航道4802公里，四级航道7213公里，五级航道8526公里，六级航道18160公里，七级航道18374公里。2008年底，全国内河航道共有4128处枢纽，其中具有通航功能的枢纽2329处。通航建筑物中，有船闸836座、升船机42座。（2）港口2008年底，全国港口数量为413个。年吞吐量在1000 万吨以上的沿海港口36个，200万吨以上的内河港口87个。2008年底，全国港口拥有生产用码头泊位31050个，其中万吨级及以上泊位1416个。全国沿海港口拥有生产用码头泊位5119个，其中万吨级及以上泊位1157个；内河港口拥有生产用码头泊位25931个，其中万吨级及以上泊位259个。全国港口万吨级及以上泊位中，1～3万吨级（不含3万吨级）泊位656个，3～5万吨级（不含5万吨级）泊位252个，5～10万吨级（不含10万吨级）泊位366个，10万吨级以上泊位142个。全国万吨级及以上泊位中，通用散货泊位252个，通用件杂货泊位272个，专业化泊位778个。专业化泊位中，原油泊位59个，成品油及液化气泊位114个，散装粮食泊位23个，煤炭泊位162个，集装箱泊位251个。（3）水运基础设施投资2008年，我国水运基础设施建设投资增速显著加快。全国沿海及内河建设完成投资987.34亿元，较2007年同比增长11.4%，增速加快9.4个百分点。其中，沿海建设完成投资793.49亿元，同比增长10.2%；内河建设完成投资193.85亿元，增长16.5%。沿海港口新建及改（扩）建码头泊位174个，新增吞吐能力32175万吨，其中万吨级以上泊位96个，新增吞吐能力29289万吨。内河港口新建及改（扩）建码头泊位251个，新增吞吐能力7336万吨，其中万吨级以上泊位8个，新增吞吐能力1186万吨。全年新增及改善内河航道里程621公里。 4、民航。2008年，中国民航固定资产投资迅速提高，全年完成固定资产投资600亿元。到2008年年底，我国境内民用航空通航机场共有158个（不含香港和澳门），其中定期航班通航机场152个，定期航班通航城市150个。年内定期航班新通航的城市有贵州荔波、甘肃天水和新疆哈密，辽宁朝阳和湖南永州恢复执行定期航班。中央用于民生工程、重大基础设施、生态环境、自主创新和产业结构调整的1000亿元新增投资中，安排民航基础设施建设资金30亿元，将重点用于支持昆明、重庆、南宁等西部新建和改为扩建干线机场以及广西河池、云南滕冲等27个民航基础项目和2个空管项目建设，这29个项目的总投资规模约300亿元。截至2008年年底，共完成总投资83.7亿元。中国民航总局已经部署组织制定扩大内需的方案和措施，加快规划内项目的前期工作，并启动一批新的建设项目。四、我国物流产业发展过程中存在的问题我国物流产业伴随改革开放的步伐，经过二十多年的发展，已经初具规模。然而，同发达国家物流产业相比较，我国物流产业还相对落后，一些弊端逐渐显现。特别是在我国加入WTO以来，物流产业明显暴露出落后和不适应的劣势。　　1、我国物流产业市场机制不健全，缺乏高效的现代物流体系 现代物流产业涉及内贸、外贸、铁道、交通、民航、邮政、海关、质检等多个部门，横跨运输、仓储、装卸等不同的行业和地区。这就必然要求通过建立政府部门间的综合协调机制，构建统一、高效的现代物流体系。然而，受计划经济以及物流产业起步晚等因素的影响，目前，我国物流产业实际上处于条块分割的管理体制，物流产业的管理权限被分割在若干个部门和地区，各部门和地区自成体系、自我管理，使得部门之间、地区之间的权利和责任相互重叠，无法形成有效合作和协调发展的现代物流产业体系。在现代物流体系缺位的背景下，物流资源无法得到科学、有效的统一配置，阻碍物流产业的进一步发展。　　2、我国物流产业增长方式仍然属于粗放式经营模式尽管我国物流产业规模不断扩大，但同发达国家物流产业相比较，我国物流产业整体水平弱，物流产业仍然处于粗放式经营的层面，质量和效益并不理想。一方面，发达国家通过推行现代物流精细化经营，物流成本占国内生产毛额的比重已经降低到10％左右，而我国2005年这一指标仍为18．5％，是发达国家的两倍。这就意味着我国物流成本是发达国家的两倍多，物流产业效率偏低。另一方面，我国物流业务附加值低，增值服务少。多数从事物流服务的企业只能提供单一运输和仓储服务，缺乏流通加工、物流信息服务、库存管理、物流成本控制等增值服务，特别是在物流方案设计以及全程物流服务等高附加值服务方面还没有全面展开，导致物流活动长期处于低水平的粗放阶段。　　3、我国物流产业空间布局上呈现区域梯级发展模式，明显存在城乡物流“二元鸿沟”现象 我国物流产业空间发展不平衡，东部沿海地区明显领先于中西部地区，表现为物流基础设施和规模大的物流企业多集中于东部沿海地区。据统计，我国物流基础设施54％分布在东部、30％分布在中部、16％分布在西部，呈现明显梯级递减模式。物流基础设施“鸿沟”已经成为制约中西部物流产业快速发展的瓶颈。在2005年度的中国物流百强企业中，东部地区有87家，而中西部地区仅有13家。另外，我国城市物流与农村物流发展严重失衡，农产品物流与农资物流发展滞后，城乡物流“二元鸿沟”现象显著。目前，农村交通网络还不够发达，农产品物流设施、设备落后，农产品现代物流企业几乎是空白，造成我，国农产品物流低效率。据资料显示，我国水果、蔬菜等农副产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损失率高达25％～30％。上述分析表明，国内物流产业存在多方面问题，面临着适应各种新趋势的巨大压力和挑战。解决这些问题的根本途径在于实现国内传统物流向现代物流的顺利转变。现代物流是建立在新的政策体制、技术手段、企业制度、运行机制的平台上的，对社会物流资源的全面整合，是一项十分复杂的系统工程。第二节市场需求状况分析一、我国物流业市场需求状况2008 年，受国际金融危机等因素影响，中国宏观经济增速开始放缓，下半年外贸出口出现全面减速。为应付危机，国家及时出台了大规模的经济刺激计划。该年度中国物流总量增幅回落、国际物流市场受到了严重冲击的同时，交通基础设施建设的力度明显加大，国内流通领域物流市场受到更大关注。1、我国宏观经济与物流总量的发展状况2003年～2007年，我国宏观经济连续5实现高速增长，按不变价格计算，年增幅均在10%以上，但2008年高增长态势有所放缓，增长幅度为9.0%，增速比2007年下降4%。由于物流发展与宏观经济存在高度相关性，2008年我国各项主要物流指标虽然继续实行较快增长，但增幅也呈现出明显回落的态势。如表2-8所示，2008年我国各运输方式完成的货物运输量、货物周转量均实行增长，但所有方式的增长幅度均较2007年有不同程度的回落，其中航空货邮吞吐量回落有为明显。另外，2008年全年规模以上港口完成货物吞吐量58.7亿吨，比2007年增长11.5%，增幅也较上年回落了1.9个百分点。其中外贸货物吞吐量19.2亿吨，增长7.0%，港口集装箱吞吐量12835万标准箱，增长12.2%。2008年我国各运输方式完成货物运输量及其增长速度表2-8指标单位绝对数2008年增速（%）2007年增速（%）增速变化（%）货物运输量亿吨2499.410.7-1.3铁路亿吨33.14.79.0-4.3公路亿吨181.710.911.0-0.1水运亿吨29.75.79.7-4民航亿吨407.61.415.0-13.6 管道亿吨4.515.417.9-2.5货物运输周转量亿吨公里105512.93.811.8-8铁路亿吨公里25111.83.78.4-4.7公路亿吨公里12998.514.515.4-0.9水运亿吨公里65218.21.512.1-10.6民航亿吨公里119.62.823.5-20.7管道亿吨公里2064.719.527.4-7.92、我国外贸进出口与物流市场状况2008年，由美国次贷危机所引发的国际金融危机进一步深化，并快速从虚拟经济向实体经济蔓延，从发达国家向发展中国家扩散，最终演变成全球性经济危机。受美、日、欧元区等世界主要消费地区消费率急剧下降，以及人民币快速升值、劳动力成本上升等多种因素的共同影响，中国外贸进出口于2008年下半年开始全面减速，进、出口增幅持续回落，11月进出口总值还出现了自2001年10月以来的首次负增长，12月跌幅则进一步加深。2008年我国全年实现外贸进出口总值25616.3亿美元，比2007年增长17.8％，增幅比上年回落5.7个百分点，结束了2002～2007年连续6年20％以上的快速增长态势。外贸增速大幅回落对我国国际物流市场造成严重冲击。一是需求疲软，外贸物流实物量增幅明显下滑。2008年，我国沿海规模以上港口完成外贸货物吞吐量19.2 亿吨，增长7.0％，增幅回落5.6个百分点。一些外贸依存度较高的沿海港口所受冲击更大。二是运输市场供大于求造成运价大幅下降，大批物流企业陷入经营困境。2008年5月，国际干散货波罗的海综合运费指数（BDI）创下11793点的历史新高，随后则不断大幅下跌，最低时跌至600多点。2008年年初，我国出口集装箱运价为1000美元/箱，年底则跌至200美元/箱左右。在需求萎缩和运价大幅下跌的双重，2008年我国很多大型航运、航空企业出现亏损，大批中小型运输、货贷企业则纷纷裁员或倒闭。3、我国物流装备发展状况随着市场规模的扩大和竞争的日趋激烈，物流装备和技术越来越受到企业的重视，企业在物流装备和技术方面特别是信息化方面的投入也在不断加大。2008年，我国物流装备和技术的发展虽然受到了国际金融危机的较大影响，但仍保持了一定的增长。（1）叉车行业受金融危机影响较大。今年来，我国叉车、货架等基础物流设备高速发展。2007年叉车销量达到13万台，中国成为仅次于美国的第二销售大国。但自2008年以来，国内叉车总销量增幅明显放缓。国内叉车行业的龙头企业安徽合力的销售数据显示，2008年1～8月，同比增长仅8.97%，而此前的增幅都在20%以上。其他如杭叉、大叉等主要叉车生产企业都出现不同程度的增长放慢。以出口业务为主的企业，出现了开工率下降、甚至停产的现象。 目前，我国叉车企业地域集中度高、中小型企业数量多。有专家预测，如果2009年经济继续紧缩，有20%～30%的小型叉车企业可能会消失。（2）托盘产量高速增长。今年来，我国每年新建的立体仓库约为50～60座，而一个大型立体仓库使用托盘数量可达2万～3万个。需求的快速增长带动了我国托盘行业的大跨度迈进，托盘市场迅速扩大。中国物流与采购联合会托盘专业委员会的抽样调研结果表明，2008年我国各类托盘总数达到1.9亿～2.2亿个（一次性托盘和非正规生产的托盘除外）比2002年的调研结果增加了3倍，约相当于每年新增2500万个托盘。2008年，我国使用木托盘所占比例降至86%，塑料托盘所占比例上升至11%，复合材料托盘、钢托盘比例也在上升，纸托盘基本保持不变。4、工业货架产量回落。货价行业也是高速增长的物流设备行业，其增长情况同叉车类似。但2008年，货架行业总体表现出市场需求缩水，产值、产量均略有回落。其原因主要有：原材料价格的起伏不定和汇率变动等原因给企业生产带来极大困难；服装、纺织、商业等传统行业需求增速放缓，新兴汗液尤其是食品、冷冻冷藏行业需求明显降低；前几年市场需求完善，各主要厂商度有修建新厂或扩充产能，同时由于行业进入门槛相对较低，进入了大量新厂商，2008 年产能开始释放，国内市场竞争激烈，市场形势开始不稳；出口市场受到较大冲击，而国内主要的大货价生产企业，出口量都占总销量的较大比例。5、输送分拣行业发展稳定。输送分拣设备是生产和流通企业通常用的系统设备，持续兴起的物流配送中心建设使分拣装备需求迅猛增长。由于行业特征及市场惯性等因素，2008年虽受到金融危机影响，但烟草、图书、医药、零售、快递等传统行业对输送分拣设备仍支撑强劲。据不完全统计，2008年，仅这五大行业既增加配送中心46个。预计未来几年烟草和医药仍将是输送分拣设备需求旺盛的行业，随着行业覆盖面加大，传统行业之外的其他行业市场份额比重将逐渐加大。目前，我国输送分拣装备企业占领了绝大多数的市场份额，欧美企业的项目数量只占2%，但项目金额却占市场总量的16%。国外供应商在3000万元以上的大型项目中有较大优势，在3000万元以下的中小型项目中，本土企业占据了绝大部分市场份额。第三节济宁地区物流业状况分析一、山东省现代物流业发展现状及面临形势1、发展现状 近几年来，山东省现代物流业得到较快发展，发展环境和条件不断完善，服务水平显著提升，企业经济效益和社会效益逐步提高，物流业已经进入了整合、推进、提升的新阶段。全省社会物流总额63950.9亿元。从事物流业的企业5000多家，形成了由多种所有制、不同经营规模和各种服务模式构成的、具有行业特色的物流企业群体，其中有22家企业先后进入全国物流100强企业，39家企业列为全国物流税收试点企业，享受税收优惠政策，还有10个物流品牌被评为“山东服务名牌”。重点工业在不同环节、不同层次采用物流管理方式的企业占78.02%，运输、仓储等实施外包的占54.9%，可降低物流成本10%以上。信息管理系统、GPS全球定位系统、电子数据交换技术、信息扫描及RFID(射频识别技术)等现代管理技术在物流行业得到广泛应用，物流现代化装备利用率不断提高。商贸连锁企业476家，连锁店2.3万家，涉农服务网点8万个，限额以上批发零售企业9700个。连锁批发零售企业统一配送商品比重达到73%，在全省农村建设标准农家店4.3万处，基本覆盖全省50%以上的行政村。全省现有铁路2924.2公里，铁路货运能力达到15172万吨，铁路公用专用线260余条；公路通车里程22.1万公里，其中高速公路4285公里；民航机场8个，航线236条，其中国内航线218条，国际航线18条；沿海港口23个，生产性泊位440个，货物吞吐量完成6.58亿吨，建成了烟台至大连铁路轮渡，实现年货运量535万吨，形成了四通八达的交通运输线路和覆盖全省的邮电通信网络，为现代物流业发展提供了很好的服务平台。但是，现代物流服务水平与社会化大生产的物流服务需求尚不匹配；综合交通与物流业协调发展的机制尚待进一步完善和发展；物流园区建设缺乏统一标准和规划；物流公共信息网络系统建设相对滞后，信息化体系尚达不到联通共享的标准；物流现代化发展还需要政策性的支持。2、面临的形势 从现在到2011年，是我国物流业发展的重要时期，既面临着严峻挑战，也面临很多机遇，挑战与机遇并存。我省物流业与其他行业一样，受到国际金融危机的影响。当前，国际、国内市场需求疲软，实物量增速回落，物流需求急剧减少，市场竞争加剧；企业经营困难，效益普遍下滑，大多数物流企业运输和仓储等收费价格大幅度下降，甚至出现亏损；物流企业受市场形势的影响，垫付资金回笼放慢，投资减少，发展后劲不足；外资物流企业进入国内市场，物流产业竞争加剧。这种状况对物流企业发展造成了冲击，影响了现代物流业健康快速发展。现代物流业发展也有许多机遇。一是有利于物流业资源整合，调整产业结构。在当前市场形势下，抗拒风险能力弱的企业将主动退出市场，给规模以上的物流企业腾出了市场发展的空间。二是物流市场需求潜力巨大。山东省是经济大省，随着全面建设小康社会步伐的不断加快，经济总量逐步增大，社会商品零售额、工农业产品、能源及原材料和进出口商品的流通规模将显著增加，对于全社会物流服务能力和物流效率提出了更高的要求。三是政策与发展环境的改善给物流业发展带来了机遇。近期，国家和省为拉动内需采取了一系列扶持政策，国务院把物流业列入调整和振兴的十大产业，出台了《物流业调整和振兴规划》，有利于推动建立完整的物流产业供应链，促进工商业与物流业互动发展。省发展现代物流业具有十分有利的地理区位优势，省内铁路、公路、航空、内河水运及海港四通八达，北部与河北、天津渤海湾经济发展区对接，是直达京津的门户，东部通过渤海湾烟大轮渡与东北三省相连，西部连接河南、山西、陕西等重点能源储备省，南部连接江浙皖沪和长江三角洲经济区。半岛港口群通过海上通道，国内与东部沿海各港口连接，国际上与韩国、日本、朝鲜及东北亚各国沿海港口连接，是东部沿海与世界航运周转的港群基地之一，物流辐射面大，发展腹地广阔。国务院印发的物流业调整和振兴规划中把以青岛为中心的山东半岛物流区域作为全国重点发展的九大物流区域之一，规划建设的十大物流通道有6条与山东密切相关，济南、青岛被列为全国性物流节点城市，山东省区域位置优势十分明显，将在全国物流业发展中发挥重要的作用。二、济宁市物流业发展分析济宁市物流业在经历了近10年的发展中，获得了快速的发展，加之近几年电子网络信息技术在现代物流中应用，济宁市依据本地实际情况，把流通行业当作先导产业来抓，仅2009年，全市消费品零售总额实现429.8亿元，同比增长16.5%，各种商业网点达12.5万个，总建筑面积380万平方米，各类连锁门店发展到2109个，连锁企业经营额达41亿元，占社会消费品零售额的9.5%。预计到2011年，济宁市现代化的物流体系将覆盖全市所有乡镇。根据现代流通行业的需要，济宁市政府积极推广应用电子网络信息技术进入流通行业，全市现有520户独立核算的流通企业，全部实现了采购、行销、物流配送管理服务全过程的自动化、网络化和数字化，加快了全市各类商品的周转。 到2011年，济宁市将以实施“万村千乡”工程为契机，加快推进连锁经营向农村和城市社区的延伸，实现流通方式覆盖到全市所有乡镇，并逐步构建两大物流基地、十二大物流中心、筑构三大物流平台，加快物流基地、物流陪送中心和第三方物流企业的培育，逐步建成设施配套、运转高效、功能齐全的现代物流体系，让居民的消费变得更加实惠、便捷。在以上物流业发展的基础上，济宁市继续加快发展物流业的优势有以下几点：1、文化、交通优势状况济宁素有“孔孟之乡、礼仪之邦”的美称：市中区—运河之都、任城区—江北小苏州(李白第二故乡)、高新区—济宁科技新城、北湖区—济宁未来的中心、曲阜—东方圣城（孔子故乡）、兖州—九省通衢齐鲁咽喉、邹城—邹鲁圣地（孟子故乡）、微山—（微子故乡）、鱼台—鱼米之乡、金乡—中国大蒜之乡、嘉祥—麒麟驾云石雕千古（曾子故乡）、汶上—中国佛都、泗水—泉源胜地海岱名川、梁山—中华武术之乡（水浒一百单八将所在）。　京杭大运河和京沪铁路、京九铁路纵贯南北，兖石铁路和新兖铁路横穿东西，日东高速与京福高速贯穿全境，又是105国道和327国道的交汇处。济宁曲阜机场已于2008年12月开航。根据《2020年济宁市港航发展远景规划》， 至2020年，京杭运河续建工程济宁至东平湖段二级主航道全部建成，长沟、邓楼、八里湾三个二级船闸的建设工作及相应的桥梁改建、航标布设全部完成；济宁至韩庄段全面建成二级航道，微山船闸改、扩建工程结束，使济宁地区上、下级湖主航道通过能力分别达到5000万吨、7000万吨；按国家批准等级全面建设辖区内支流航道；白马河航道、老万福河道、洙水河航道、泉河航道、新万福河航道等主要支流航道全面达到三级航道标准，使济宁地区的航道通航里程增加到1400公里，各级航道的助航设施配备齐全；进一步整合港口资源配置，建成以济宁港主城港区为主枢纽港、拥有11个规模以上港区的内河港口群体，港口吞吐能力超过5600万吨；完全实现航道养护与管理自动化、现代化。2、海关出口状况有关数据显示，截止到2009年12月7日，济宁海关税收实际入库10亿元，这是该关连续三年税收突破十亿元大关。据了解，2009年，济宁外贸进出口受国际金融危机影响，总量大幅下降。济宁海关推广“多点报关，口岸验放”、“区域通关”、“分类通关”等新型通关模式，实施“网上付税”、“5+2”工作制、24小时预约服务、“担保验放”、“无纸通关”等便捷通关措施，平均通关时间由2个小时缩短为出口6.6分钟，助推贸易便利化提速。前11个月，济宁海关辖区企业网上付税累计4360份，支付税款9.5亿元。据统计，1-11月，该关通过归类、审价、稽查等，累计补征税款2.07亿元。其中审价补税2963万元，加工贸易内销征税1.22亿元，归类补税920万元。3、项目建设优势 （1）简化流程，降低成本。将大量的企业和产品集中到一个平台上，实现一次交易、一次运输、一次交付、一次结算，通过简化中间环节，可以有效降低企业商品流通过程中的交易成本、资金成本和物流成本。（2）一体服务，方便运作。运用现代商贸与物流理念来解决经济发展和产业升级问题，建设大市场、发展大贸易、搞活大流通，实现商流、物流、信息流、资金流的高度互动与共享，为企业运作提供了便捷的、多样化的选择。（3）提高效率，增强竞争力。通过对商贸、展览、电子商务、金融、物流等多个行业的整合效应，可极大地提高流通的效率和效益，达到减少能耗、节约资源的目的；有效地支持实体经济的发展。（4）本项目的宏大平台将成为当地一个新的经济聚焦点，可吸引来大量的商流和人流，从而带动地方产业、繁荣地方经济。（5）本项目直接服务于区域内城市群，可建立资源共享新的商业生态系统。（6）本项目将以其巨大的市场交易量，成为地方GDP贡献的主力；同时可增加地方税收，提高就业率，促进社会和谐稳定。因此，综上所述，项目的市场前景极为广阔。 第三章建设规模及内容通过对物流行业发展趋势和物流目标市场的分析，结合物流市场的潜在需求和XX沿海区域的发展前景，确定建设XX环球商贸物流城项目，项目的建设规模与主要建设内容为：项目总占地面积约175.46公顷，总建筑面积约542.67万平方米。项目共分三大功能区：商贸物流、特色商业和配套服务，包括八大功能版块，分别为国际体验式样品展示中心、集群式现货交易中心、旅游购物特色街、中华文化商贸街、平台式信息数码中心、物流配送中心、多元式商贸服务区、配套酒店公寓与生活配套区。八大功能版块融合了现代商贸物流与新型商业休闲卫星城的双重概念。项目同时进行道路广场及绿化工程建设。项目建设内容与规模详见下表。 项目建设内容与规模表序号建设项目占地面积（公顷）建筑面积（万平方米）备注1国际体验式样品展示中心20.9671.75现代化展示服务平台、配套服务设施、管理服务设施2集群式现货交易中心27.8893.64现货批发交易、管理服务设施3物流配送中心4076.72提供各种专业商品集中仓储服务及一站式物流配送服务4旅游购物特色街10.8345.49具有浓郁民族特色、商业特点的街区5中华文化商贸街11.8736.61具有浓郁历史文化、商业特色的街区6平台式信息数码中心7.8926.14信息采集、发布、电子商务、金融中心7多元式商贸服务区20.7381.46商贸流通、超市集群、休闲旅游、金融服务、餐饮娱乐和教育产业8配套酒店公寓区35.3110.86酒店式公寓，完善的配套服务和社区管理总计175.46542.67 第四章建设场址与建设条件第一节建设场址项目建设场址位于任城区，规划总用地面积约175.46公顷，其中地块一规划用地面积135.46公顷，地块二规划用地面积40公顷。2个地块的详细位置分别为：地块一位置：北外环以南，西外环以东，金宇路以北，济安桥路以西及济安桥北路与金宇路交汇处四面拐角位置，用地面积：135.46公顷。在新一轮任城区土地利用规划中，该宗地西侧（新华路西）为仓储用地，东侧（新华路东）为市场及商业用地，符合物流园区选址条件，该宗地东北侧现状有白王村旧村，需要考虑拆迁安置。地块二位置：省道338线以南，西外环以西，用地面积：40公顷。在南张镇土地利用规划中，该宗地为仓储用地，符合物流园区选址条件。根据国土局出具的项目选址意见，该项目选址位于新327国道南侧、105国道东侧，属于城市规划区范围，符合城市土地利用总体规划。第二节建设条件一、地理位置 济宁位于山东省南部，地处苏鲁豫皖四省结合部，东邻临沂地区，西与菏泽接壤，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北面与泰安市交界，西北角隔黄河与聊城市相望。最北端是梁山县小路口镇邹桥村，为北纬35°57′；最南端是微山县高楼乡柳新养殖场，为北纬34°26′；最东端是泗水县泉林乡历山火车站，为东经117°36′；最西端是梁山县黑虎庙乡高堂村，为东经115°52′；南北长167公里，东西宽158公里。济宁市区位优越，交通便利。二、地形、地貌条件济宁属鲁南泰沂低山丘陵与鲁西南XX平原交接地带，地质构造上属华北地区鲁西南断块凹陷区。全市地形以平原洼地为主，地势东高西低，地貌较为复杂。东部山峦绵亘，丘陵起伏。京沪铁路以东，海拔在50—100米以上，比较有名的山有曲阜尼山(主峰海拔344米)，邹城峄山(主峰海拔545米)，凤凰山(主峰海拔648.8米，是全市最高山峰)，泗水尧山(主峰海拔582米)，老寨山(主峰海拔532米)。各山之间分布有许多小型盆地和谷地。南四湖以东部山麓为泰沂山前冲积平原，自东向西倾斜，地面海拔60-35米，地面起伏稍大(地面坡降为1/1000—1／3000)；南四湖以西为较平坦的黄泛平原，自西向东倾斜，地面海拔39-34米，起伏较小(地面坡降仅为1／5000—1／10000)。嘉祥县南部和金乡县西北部，有零星孤山、残丘出露，如孟良山(主峰海拔243.1米，是嘉祥县的最高山)、羊山等。中部有南四湖(微山湖、南阳湖、昭阳湖、独山湖的总称)贯穿南北。地势四周高，中间低，如同一碟形盆地。最低湖底海拔高度：上级湖为31.5米，下级湖为30米 。湖北为泰沂山前冲积扇下缘，自东北向西南倾斜，地面海拔60-36米，起伏比较平缓，地面坡降1／3000-1/5000。汶上县北部军屯、白石一带有孤山分布。三、气候条件济宁市位于东亚季风气候区，属暖温带季风气候，四季分明。夏季多偏南风，受热带海洋气团或变性热带海洋气团影响，高温多雨；冬季多偏北风，受极地大陆气团影响，多晴寒天气；春秋两季为大气环流调整时期，春季易旱多风，回暖较快；秋季凉爽，但时有阴雨。具有充裕的光能资源，是济宁气候的突出特点。济宁市年平均气温为13.3℃一14.1℃，平均无霜期为199天。年平均降水量在597—820毫米左右。根据水务局提供的资料显示，任城区属暖温带季风大陆气候，多年平均气温为13.5℃，最高气温41.6℃，最低气温-19.4℃。常年降雨量739mm,多集中在汛期的6—9月份。一般占全年降雨量的70%以上。四、交通条件济宁区位交通优越，位于鲁苏豫皖四省结合部，是连接华东与华北、中原与沿海的重要枢纽，京沪、京九、新石三条铁路，京福、京沪、日东三条高速公路和四条国道在境内交织成网，济宁曲阜机场已正式通航，往来京沪的动车组列车在兖州站停靠，京沪高铁曲阜站已开始建设，京杭大运河贯穿南北，千吨级船队可直达长江，内河航运能力占全省的80%以上，立体交通网络基本形成，交通较为便利。五、公共设施条件 目前，场址供水、供电等基础设施条件已基本具备，任城区内基础设施条件齐全，为项目提供了良好的建设环境。1、供电：由所在区域变电站接入，供生产、生活等用电。2、供水：项目所需用水由城区地下水管网提供。3、排水：采用雨污分流制，分别排入市政雨水管网和污水管网。4、通讯：该区域通讯属任城区电信局管辖，项目所需通讯可向项目所在地通讯服务商申请办理。5、道路：拟建场址位于国道105、省道338、省道327和市区道路金宇路交汇处。105国道向北11.00公里连接日东高速，向南9.00公里可到达济菏铁路，向南30.00公里可直达济宁曲阜机场；省道327向西连接省道337，省道327和省道337交汇处向西9.00公里连接济徐高速，向东50.00公里进入京福高速；省道338向西5.5公里进入南水北调工程的京杭大运河；该物流的东面为任城区的北城开发区，交通较为便利。六、施工条件项目用地由土地收储中心统一进行拆迁补偿、土地整理、七通一平等前期工作，便于施工。 第五章总体规划建设方案第一节项目定位及规划目标一、项目定位“XX环球商贸物流城”的建设，提出以任城区为中心，拉动和整合500平方公里范围内的产、供、销资源，构建大型、综合、商贸物流一体化的交易平台战略构想。该项目辐射并服务于XX经济圈、山东半岛经济圈、长三角经济圈和中原经济圈。1、以体验式样品展示中心、集群式现货交易中心为凝聚点，吸引与拉动全国供应与采购资源向济宁商贸物流城集聚。2、以中华文化商贸街和旅游购物特色街为亮点，将中华文化商贸精粹业态模式以及世界旅游商品商业特色浓缩荟萃，交相辉映。二、规划目标1、打造“新型商贸物流城”，提升区域城市形象与竞争力。2、建设大市场，发展大贸易，搞活大流通，实现商流、物流、信息流、资金流的高度整合与共享。3、创建商贸和物流一体化，形成区域经济新的增长点，超越城市功能发展现状。第二节总体规划方案一、设计依据 项目规划符合城市总体规划及控制性详细规划的要求：坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的经营环境；为服务和管理创造条件；充分考虑社会、经济、生态三方面的综合效益。本项目的规划设计根据以下依据进行：1、国务院于二00九年三月十日发布的《物流业调整和振兴规划》；2、《黄河三角洲国家发展战略规划》；3、《山东蓝色经济区战略规划》；4、《济宁市土地利用总体规划（2006-2020年）》；5、《济宁市城市总体规划（2008-2030年）》；6、《中国式物流与采购一体化创新工程》总体规划；7、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；8、《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）；9、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；10、《建筑防火设计规范》（GB50016-2006）；11、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；12、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；13、《住宅设计规范》（GB50096-2003）；14、《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ19-87）（2001年修订）； 15、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；16、建设单位提供的其他相关资料二、指导思想本项目根据现代设计风格和可持续发展理论，在符合城市建设总体规划的前提下，完善与强化城市用地的功能与布局，充分利用得天独厚的地埋位置和环境条件，坚持高起点、高标准、高品位的进行构思设计，构造一个有利于经济高速增长、有利于以商贸流通为主的场所，创建产、供、销新型供应链，降低交易成本，支持实体经济发展，打造鲁西南新型商贸物流交易大平台，打造国家商贸物流示范平台。1、突出特色商业，带动相关产业链；2、由特色商业带动居住配套，从而扩大人流聚集效应；3、由产业链和人气打造商业物流；4、增强第三产业份额，扩大就业和税收。三、设计原则1、顺应国家及当地政府政策产业导向，将《中国式物流与采购一体化创新工程》融入《济宁城市总体规划》之中进行提升优化；2、坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则3、方案设计遵循现行有关规范和要求，力求总体布局合理，功能分区灵活，以最大限度的满足商贸物流大规模物资集散、转运、配送、仓储、流通等功能要求。4 、综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的经营环境。5、方案运输系统布置科学，运输距离、路径力求近捷，避免车流、物流迂回、交叉。6、贯彻“可持续发展”的原则，通过科学合理地分配土地资源，提高土地集约使用的综合效益，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建设与管理中。使设计具有弹性、灵活性与可操作性，做到经济效益、环境效益与社会效益的三统一。7、坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。四、总平面布置1、总平面布置特点将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。各分区内容因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。2、总平面布置方案根据建筑功能要求和现有场地条件，进行总平面布置。项目总占地面积175.46公顷，总建筑面积542.67万平方米。项目共分三大功能区：商贸物流、特色商业和配套服务，包括八大功能版块，分别为国际体验式样品展示中心、集群式现货交易中心、旅游购物特色街、中华文化商贸街、平台式信息数码中心、物流配送中心、多元式商贸服务区、配套酒店公寓区。 其中在北至北外环路，西至西外环路，南至金宇路，东至济安桥路的这一地块内由西向东布置集群式现货交易中心、平台式信息数码中心、国际体验式样品展示中心、配套酒店公寓区、多元式商贸服务区、旅游购物特色街、中华文化商贸街；在省道337线以南、西外环以西地块内布置物流配送中心。以上八大板块的规划设计应根据物流的功能要求，因地适宜，因功能适宜，区分重点，统筹地有机结合，使整个物流基地的平面、空间立体效果和功能布局的规划建筑群趋于最完美的结合。项目主要功能区平面布置详见附图。五、竖向布置竖向布置力求达到功能合理及对原有地势的最佳利用。根据场地自然标高及四周道路标高，合理确定建筑物基准标高、出入口标高及车库出入口标高，保证交通组织符合使用要求。场区采用平坡式，场区标高应高于当地防洪标高0.5m，同时与场区周围场地和标高相适应，主要建筑物的室内标高高出室外场地标高0.2m。六、道路交通北外环路、西外环路、金宇路和济安桥路是连接城市分区间的交通主干道，交通较为方便。在上述几条道路设主出入口，出入口均与城市道路交叉口保持大于20米的间距。 在出入口附近规划出比较大的空地形成入口广场，结合布置车辆候运区及休闲小品景观设施，形成内部缓冲空间，以满足货流和人流疏散。各功能区内布置次干道，将各功能区和已有路网、出入口串接连通。内部货流道路宽度设12米、9米、6米三个层次，形成分级明确、层次清晰的内部交通网络。用地内结合各功能区布置停车场，停车场主要以货流车辆停放为主，停车车位也以大型货运车辆为主。停车场采用高强度混凝土连锁块结构。场内道路采用现浇混凝土结构。本项目道路、停车场及广场面积约为69万平方米。七、绿化整个项目的绿化按照区域划分，每个区域都有自己单独的广场，使每个区域都有一块比较好的集中绿化景观带，使整个场区体现“绿化环保”的规划理念。1、点、线、面结合的绿地系统出入口方向上结合广场布置广场绿化，入口广场处的绿地系统相连，形成线性绿地。在每栋建筑单体周围尽可能布置绿地，形成生态化的物流园区。2、绿化式停车场在停车位之间布置绿化分隔带，停车位以植草砖铺装，避免了以往停车场设计中以硬地为主的生硬景象，提高了绿地率。3、绿化树种配置以高大乔木为主，配以低矮灌木，在广场内部结合种植不同种类的四季花卉，形成常年红花绿叶的生态式物流园区景观。本项目绿化面积约为43.87万平方米，绿化率达到25%。 八、主要技术指标项目主要技术指标见下表。主要技术指标表序号名称单位数量备注1占地面积公顷175.462总建筑面积万m2542.673建筑物占地面积公顷62.594绿化面积公顷43.875容积率3.096建筑密度%35.677绿化率%25第三节物流初步技术方案一、物流初步技术方案的选择物流初步技术方案的选择应根据物流板块的日常运行特点确定，应使用全国联网的计算机信息管理平台来有效支持和配合整个物流作业过程，以应对试验区传统会展和秘书台会展、人机对话会展结合，现货交易、大宗批发和期货交易结合，国内采购交易和国际采购交易结合，场内交易和网上交易相结合等服务要求的挑战。能利用现代电子联通网络服务器，把物的需求与供给信息，通过数码处理，形成可直接进行人机对话的网上采购、交易、调度、运送、回执、结算、监控的枢纽中心，把对终端的需求服务变为瞬间快捷的电子信息网络服务，最终提高试验区的运转效率。 二、实体物流业作业流程运作流程如下图所示。三、三网合一物流网络体系本项目是覆盖全国的的中国物流与采购联盟网（简称中国“物联”）的实体物流网络体系（陆网）和虚拟物流网络体系（空网）中七大枢纽之一。该网具有由七大枢纽中心、360 多个物流基地和若干个网点组成的实体物流网络体系（“基地网”），由中国物流与采购联盟网、中华商务网组成的、可以进行网上采购交易、仓储运输配送交货、网上结算支付的虚拟物流网络体系（“空间网”），由遍布全国各城市和乡村的数万人组成的营销、服务、保障体系（营运网），三网合一，叠加联动，构成与金融系统“银联”相类似的中国物流与采购大平台。第四节工程建设方案一、设计原则1、功能使用要求是建筑的最基本因素，因此，项目应充分满足储存、发送流程及商业贸易要求，使建筑与功能有效结合，努力创造出功能合理、利用率高、节能、环保的物流商贸中心。2、着重解决好交通组织、消防设计及大屋面可能带来的技术难题，使本工程建设为物流商贸中心的典范工程。3、建筑造型设计力求创造出具有文化内涵，同时又体现现代建筑特点，并与场区周围建筑物及道路相吻合的建筑风格。同时，通过合理有效的设计，合理降低造价、节省工程投资。二、功能分区项目共分八大功能版块，分别为国际体验式样品展示中心、集群式现货交易中心、旅游购物特色街、中华文化商贸街、平台式信息数码中心、物流配送中心、多元式商贸服务区、配套酒店公寓区。（一）国际体验式样品展示中心，占地20.96公顷，由两大区域组成。1、展示区展示区常年为海内外优质商品提供现代化展示服务平台。通过电子商务与实物展示虚实相结合的方式为客户提供服务。包括：（1）总体模型厅 （2）实物看样展厅1）标准展厅2）特色展厅3）主题展厅（3）电子商务展厅1）大屏幕滚动式展示2）触摸屏式展示（4）配套服务区1）样品仓储2）餐饮及超市2、管理服务区主要包括：（1）信息发布服务（2）电子结算服务（3）商务洽谈（4）商品检测（5）休息区（6）行政办公区国际体验式样品展示中心规划建筑面积71.75多万平方米。每个标准单元为50-100平方米，可容纳1万多家企业，展示上百万种国内外优质产品。（二）集群式现货交易中心集群式现货交易中心占地27.88公顷，由现货批发交易区和管理服务区两大区域组成。1、现货批发交易区（1）现货展示批发区（2）专业现货批发市场（3）仓储区（4）流通加工区 （5）电子商务交易区2、管理服务区（1）信息发布（2）电子结算（3）商务洽谈（4）商品检测（5）行政办公集群式现货交易中心规划建筑面积93.64万平方米。每个单元为60平方米，可容纳1.5万余家企业。（三）旅游购物特色街旅游购物特色街占地10.83公顷，规划建设45.49万平方米的旅游购物特色街。分设山东及世界品牌商品、土特产、咖啡酒吧、民俗工艺品、民族传统餐饮等区域，沿交叉道路按世界和全国主要商业城市地名命名街道，吸引各地客商来此经营，形成具有浓郁民族特色、商业特点的街区，吸引世界和全国各地的游客来此购物消费。（四）中华文化商贸街中华文化商贸街占地11.87公顷，规划建设36.61万平方米的中华文化商贸街。分设民族工艺品、传统餐饮、字画、艺术表演等区域，沿交叉道路按中国历史主要地名命名街道，吸引各地客商来此经营，形成具有浓郁历史文化、商业特色的街区，吸引全国各地的游客来此观光消费。（五）平台式信息数码中心 平台式信息数码中心占地7.89公顷，由政府职能部门、中介机构和企业构成的管理服务中心，专为入驻基地的企业提供工商、税务、运管、银行、保险、通信、网络、商务、培训、咨询等一条龙的平台支持服务。1、商务办公2、信息中心3、金融中心（1）金融结算（2）担保与典当（3）质押贷款（4）小额信贷功能（5）短期货物抵押贷款功能（6）企业交易信用担保功能（7）保险平台式信息数码中心规划建筑面积26.14万平方米，建设数据备份中心、信息中心、大型交易价格指数发布大厅等。（六）物流配送中心物流配送中心占地40公顷，规划建筑面积约76.72万平方米。主要为商贸城提供高端物流服务配套。主要功能有：1、仓储服务2、运输配送服务 3、包装服务4、流通加工功能5、质押业务6、物流信息处理服务7、物流教育和培训功能8、物流解决方案（七）多元式商贸服务区多元式商贸服务区占地20.73公顷，规划建筑面积约81.46万平方米。为客商和居民创造集商贸流通、超市集群、休闲旅游、生态居住、金融信息服务、餐饮娱乐和教育产业为一体的商业区。可提供特色商业街、大型购物超市、品牌商业街、餐饮、酒店、俱乐部娱乐、特色酒吧街、民间艺术部落、便利店等服务设施。（八）配套酒店公寓区配套酒店公寓区占地35.3公顷，规划建筑面积约110.86万平方米。为商户提供良好的休闲居住环境，建立完善的配套服务和社区管理。包括：1、交通配套；2、餐饮配套；3、休闲配套；4、生活配套。三、结构设计（一）结构荷载。根据《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）中的有关条文规定取值。均布活荷载标准1、不上人屋面0.7KN/m2 2、上人屋面1.5KN/m23、办公室2.0KN/m24、走廊、楼梯2.0KN/m25、厕所、卫生间2.5KN/m2其余房间活荷载按《建筑结构荷载规范》取值。（二）建筑物的耐火等级。本项目单体工程的耐火等级耐火等级按《建筑设计防火规范》GB50016-2006中有关条文设计。（三）墙壁及门窗物流中心的墙壁材料的不同有：（1）彩色钢板；（2）彩色钢板+隔热；（3）库体板；（4）砖墙等几种。物流中心的门有：手动卷门、电动卷门及手动快速卷门等几种。窗户尽量在较高的地方，开窗的主要目的是在于采光及紧急时逃生。其他建筑墙体材料采用轻质墙体材料。（四）结构设计安全等级。根据《建筑结构可靠度设计统一标准》，本项目工程结构安全等级均不低于二级。根据《建筑地基基础设计规范》单体基础等级为乙级。根据《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)及国家地震局中国地震动参数区划图(GB18306-2001)，建筑工程抗震设计时所采用的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。（五）结构体系、基础设计。物流 仓库主体结构为钢排架结构，其他建筑主体结构为框架结构。根据临近地段工程经验，超过9米高的建筑结构基础采用桩基础。第五节公用工程一、供水1、用水量预测项目用水主要为经营用水、生活用水和清洁绿化用水等。（1）生活用水：本项目配套酒店公寓区按人口3万人考虑，用水定额按80升/人·日测算，项目生活日用水量约为2400立方米。（2）经营用水：按商业和物流建筑8L/m2.日考虑，项目生活日用水量约为34545立方米。（3）清洁绿化用水：按2升/平方米·次，一天0.2次水测算，项目绿化用地为43.87万平方米，日用水量175立方米。项目总用水量为37120立方米/日，年用水量约1355万立方米。2、给水水源本项目供水由城市市政给水管供给。项目内建筑物三层以下用水直接取自环状给水管网，三层以上考虑采用二次加压。室内消防用水储存于各消防水池，消防时由消防泵抽升至小区内消防给水管网。3、给水管网（1）管网采用给水与室外消防共用一套系统，室内消防共用一套系统。（2）给水管线沿规划道路布置并构成环状管网。 （3）生活用水最不利点水压按不低于0.28Mpa考虑，服务水头按建筑层数规定如下：一层10m，二层12m，二层以上每增加一层增加4m。（4）在管网上设置适量的地下式室外消防栓，管网压力约为0.30～0.45Mpa。项目内各单体建筑消防给水按现行国家、省、市有关消防规范、规程的规定执行。（5）市政消火栓间距不大于120m，负有消防给水任务的管道最小管径不应小于200mm。（6）室外给水及室外消防管网、室内消防给水管网分别接至各用水建筑物。（7）每栋、每户在一楼设置水表。二、排水本项目室内排水采用废污分流制，室外排水采用雨污分流制，主要为经营、生活污水和雨水。1、场地内根据地形和路网特点，沿道路敷设雨水管网，雨水汇集后集中排入城市雨水管网。2、项目运营中产生的污水经化粪池处理后，纳入场区污水管网统一排放。室内排水管采用PVC塑料排水管。室外埋地排水管：当DN≤200时采用国产UPVC塑料管；当DN>200时采用HBP排水塑料管。三、供电1、负荷等级。 本项目用电主要为施工用电、商业经营用电和生活用电。本项目非消防负荷、应急照明、生活水泵、地下室照明及通风、商业营业照明为二级负荷供电，其余按三级负荷供电。2、用电负荷预测。本项目的用电可分为照明和空调两大部分，负荷预测采用负荷密度法计算，参照近年同类建筑的照明和空调用电指标，负荷密度取值平均为50VA/m2估算，初步估算，项目总用电负荷约为271335KVA。3、供配电系统（1）高压供电本项目按功能分为八大板块。根据其功能和分布情况及负荷预测，拟在八个板块各设置1个变电室（根据需要增设用户变电房）。本项目采用两路10KV独立电源供电，电源取自邻近市政电网开。目前110kV北郊变电站位于杜庙村村东，距离振宇市场大约0.5千米，其中北郊变容量为：2×50MVA，110kV线路两回，现有10kV备用线10回。10KV高压侧采用单母线分段加手动联络方式，两路电源同时供电，平时分列运行，各带50％负荷，当一路电源失电时，另一路电源可带全部重要负荷。10KV开关柜拟采用微电脑式多功能继电保护器来进行继电保护，变压器高压侧采用三相过流、速断、单相接地保护和变压器超高温保护。应急照明电源采用集中型EPS电源装置。计算机系统设置UPS 电源。（2）低压配电系统各功能板块变配电房根据负荷预测选用适当容量的干式变压器。低压配电线路采用放射式和树干式相结合的方式，重要设备的低压配电线路采用放射式，一般设备的配电方式采用发射与树干混合或链式配电。大容量干线及树干式干线采用封闭式插接母线。小容量一般用电干线采用三芯或五芯阻燃塑料绝缘铜芯电力电缆，消防设备配电干线采用矿物绝缘防火电缆。垂直部位沿电缆竖井敷设，水平部位采用电缆桥架敷设。支干线及支线基本采用阻燃塑料绝缘铜芯导线穿金属管或金属槽在吊顶内敷设。照明电源与空调电源由不同变压器供电。所有消防泵、喷淋泵等消防设备和应急照明、智能化系统均采用双回路专线供电，末端自动切换。所有双回路电源自动切换设备均需设电气、机械联锁装置。线路敷设供电电缆沿区内道路埋地敷设，建筑物内板、墙内暗敷。各功能区分设配电箱，供电电压为220V/380V。4、照明系统。（1）室内照明照明选用标准型高压钠灯，各综合楼、交易区的照明选用以荧光灯为主的照明光源,以及LED节能灯。（2）室外照明室外配套（停车区、货物堆场等）的照明选用高压钠灯和LED节能灯 为主，电源线路采用树干式和放射式混合配电方式直接从低压配电箱引出回路至各路灯具，照明配电应考虑线路压降要求，在工程范围内分区、分段供电。线路敷设照明主回路选用耐压1000伏VV型单芯电线：接灯线（接向灯具）选用耐压500伏的BVV1×2.5单芯线。凡照明供电干线在变径或断开处必须采用专用穿刺线夹进行T接，禁止绞接。照明线路允许电压损失不大于5％。道路路灯供电线穿管埋设在绿化带中，采用硬塑管埋地敷设。埋深H＝0.7米。5、安全保护。本项目的建筑物属二级和三级防雷建筑物，根据各自的防雷等级设计防雷。建筑物30米高以上的各层圈梁内两根主筋连接成闭合环并与该层金属门窗连成一体，再与防雷引下线焊接成笼式保护，以防侧击雷。防雷接地、电气设备的工作接地及其他各种接地装置共用一个接地体，冲击接地电阻不大于1欧姆。低压配电系统采用TN-S系统，PE线与N线分开，凡用电设备、变配电装置的金属外壳、穿线钢管、电缆金属外皮、插座的接地孔等均与专用保护（PE线）可靠连接。四、弱电系统1、消防联动报警系统。按照国家有关规范和使用环境条件，本项目在各个功能板块均设置火灾自动报警系统及联动控制系统，在服务保障板块设消防控制中心进行集中监控。 消防智能控制系统通过中央处理单元对整个系统所有模块进行通讯监控，并反馈显示其故障情况，通过“事发控制程序”，一旦系统检测到火警信号后，能自动执行该程序，并通过火灾报警系统通知所有人员。系统对报警信号具有确认作用，系统可根据不同场合，将烟感探头灵敏度设定为昼／夜灵敏度转换模式。火灾探测器分布本项目各个受保护部位。在各个功能区域按消防规范设置不同类型的探头；通过可编址智能探头，手动报警以及控制模块组成一套可靠的火灾探测系统。2、广播系统。公共广播系统负责向各个功能区域提供可靠的、高质量的背景音乐、紧急广播、业务广播等服务，选用JVC智能化广播控制主机，系统设有紧急广播控制器，可对各分区的紧急广播进行切换器控制，以实现分区控制，也可对各区域进行分区普通广播；在发生火灾及其它紧急情况时，值班员既可播放预先录制好的磁带录音进行指挥，又可用话筒进行人员疏散指挥，广播系统与消防控制中心联动，满足火灾紧急广播的要求。3、通讯系统。通讯系统由程控电话交换机及布线（网络）、末端设施构成。各功能板块均设置计费模块、语音邮箱、PSMI资产管理系统接口、传呼中心、会议桥、ISDN交换平台等软硬件配置，并与办公自动化系统及酒店经营管理系统之内部局域网相联，实现语音、数据及图像等通讯服务功能。4、楼宇自动化控制系统。 楼宇自控系统通过计算机对物流中心内各建筑物的机电设备（包括电力、照明、空调、给排水、通讯等）进行集中监视和管理，主要分成四个子系统：（1）供配电控制系统；（2）空调控制系统（包括通排风）；（3）智能照明控制系统；（4）给排水控制系统。最后四个子系统集成为BAS（楼宇自动化系统），从而实现集中监控与管理。BAS除了能实时监测、控制各种设备的自动支持外，还可以最省电模式运行，节省能源。5、安全防范系统。本系统包括闭路电视监视系统、防盗按钮和探头监测系统、门禁子系统和巡更系统等子系统，构成全方位、多层次的防盗监测系统，实现综合安防功能。在各功能区域的重要出入口都安装探头，同时将每天的监控记录下来，按要求进行存储。安防中心设于消防中心内。门禁系统由控制器、读卡器、电锁、门磁、开门开关、识别卡和通信管理器、管理主机、管理软件等组成。其中控制器、读卡器、电锁、门磁、开门开关、识别卡构成基本的门禁控制单元设备。6、有线电视系统。有线电视信号源引自广州市有线电视网，将有线电视光缆通过光端机转换，由光端机转换过来的电视信号经放大器送至终端用户。在各有需要的场所设置终端。7、多媒体触摸屏系统。在交易区设置多媒体触摸屏，分布在展厅门口及公共走道上。参加交易人员及客人可以通过触摸屏了解物流区的概况、区域、档口的分布、业务流程向导、政策法规查询、时事新闻等一些内容。 8、大屏显示系统。在商贸服务板块的交易区设一块室内LED显示屏，商务人员可以通过大屏对交易区内的商家和商品发布信息、通知、广告等。9、综合布线。综合布线系统拟考虑计算机网络系统、电话语音系统和有线电视系统，覆盖物流中心的八大功能板块，由水平干线子系统、垂直干线子系统、工作区子系统、设备管理子系统、建筑群间子系统构成。除垂直干线子系统和建筑群间子系统采用多模光纤外，其余各子系统均采用超六类室内4对UTP线缆作为传输介质。该综合布线为本项目提供局域网连通基本条件，布线系统均采用模块化设计，通过专用线路接入中国公众网，并保证100Mbps的数据传输速度至桌面。同时网络管理中心可以根据实际要求对局域网PC终端是否接入Internet进行控制。10、网络系统。网络系统基于综合布线之上，是数据交换的中心和公共通道。对内，把信息管理系统和设备管理系统连成一个有机的整体，对外，与世界各地进行数据通信。本项目的目标在于建立一套完整的社会供应链服务体系，为企业提供供应链“上、中、下游”各流通环节中信息流、商流、资金流、物流一体化的综合服务。本项目的网络系统应涵盖“三网”（信息网、基地网、营运网），“四流”（商品展示服务、商品交易服务、资金流核心服务、物流核心服务）及认证管理等多功能、多系统的范围。 五、空调与通风1、空调根据本项目的功能需要，本方案拟在各板块的综合大楼等有需要的区域设置中央空调系统，在未设置中央空调的区域，部分有需要的管理用房设置独立式空调器。3、通风（1）交易厅等高大空间由于存在上部热空气滞留，有可能以热辐射形式对空间下部人员活动区的热舒适性产生一定的影响，应利用高大空间上部设置可开启的天窗等措施，改善上部空间的通风条件，缓解上部热空气层滞留问题。（2）仓库、设备房等设机械通风系统，机械排风量换气次数按5～6次/h计算，送风量为换气次数4～5次/h。厨房、卫生间等设置独立排风系统，排风按6～10次/h换气考虑。六、消防按照《建筑设计防火规范》要求，各建筑物设置室内水消防系统。室内相邻消防栓间距小于30米。消防用水量为15L/S。建筑物内同时配置手提灭火器等便携式灭火器具。室外设环状消防管网。室外消火栓间距不超过120米，消火半径不超过150米。消火栓用水量为10-15L/S。建筑物四周按规定设消防通道，消防车通道宽度不小于3.5米，净高不小于4米，以供消防车通过。七、燃气 本项目用气为天然气，向当地天然气公司申请，由该公司负责为该项目配套管道天然气，预埋天然气管道，采用无缝中压钢管DN100，确保全部到用户。 第六章节能方案分析第一节节能依据一、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）二、山东省工程建设标准《公共建筑节能设计标准》（DBJ14-036-2006）三、《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分JGJ26-95）四、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）五、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）六、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）第二节节能措施节能作为可持续发展战略核心内容之一，在现在生活中，已经显得越来越重要。新建建筑要贯彻节约用地、节约能源的方针。对于项目区内建筑物的节能措施，严格按《民用建筑节能管理规定》的要求，使用具有市场准入许可的产品，采用节能型建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能和采暖、制冷、照明、动力、炊事等设备的能源利用率，积极应用太阳能技术，预设相应管道等设施。根据建设地区气候特点，本项目从建筑物隔热、保温、通风等方面来综合考虑。 按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与材料，应采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料，凡属于已被国家颁布淘汰高能耗设备，设计中一律不予采用。凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。民用建筑能耗指标：含采暖、空调、照明、热水和民用燃气（人工煤气、液化石油气和天然气）能耗，分品种实物能耗总量、综合能耗总量，按单位建筑面积计的分品种实物能耗和综合能耗均不能超过现行国家和行业标准。建筑围护结构保温隔热水平（外墙、屋顶、地板传热系数值和门窗密封性能指标、级别）。单位面积能耗指数应达到现行国家或行业标准水平和国内先进水平。建筑围护结构、供热管网必须采取保温隔热措施。采暖供热、热水及空调制冷系统规模按设计负荷设置，不得加大，并设有调节控制装置及能量计量表。节能性建筑设备与产品的选用，包括门窗、室内供热系统控制与计量设备及散热器、空调、燃气燃烧器具、太阳能热水器、照明电器及控制系统等必须采用节能降耗的新材料、新工艺、新设备，以求最大限度节约能源。 优化建筑规划设计在建筑规划阶段，要慎重考虑建筑物的朝向、间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响，改善热环境。在建筑的平面布局方面，朝向的选择很重要。冬季应有适量的阳光射入室内，避免冷风吹袭；夏季则应尽量减少太阳直射室内及外墙面，并有良好的通风。主要房间宜设在冬季背风和朝阳的部位，减少围护结构的散热量。同时，注意建筑间距与节能的关系，使建筑南墙的太阳辐射面积在整个采暖季节中不因其它建筑的遮挡而减少。在建筑设计中，原则上应减少建筑物外表面积，适当控制建筑体型系数，即建筑物外表面积与其所包围的体积之比，减少建筑面宽，加大进深或增加组合体，建筑外型选用长条形，而体型复杂、凹凸面过多的塔式住宅对节能不利。应重视造型规整，如应尽量采用多单元的“一”字形，避免建造单元少特别是点式平面的低层住宅。另外，要重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘、百叶窗等的构造措施，这对于调节日照节省能源是十分有效的。提高围护结构节能的科技含量。建筑物的能耗是由其围护结构的热传导和冷风渗透两方面造成的。为降低能耗，要从单项如墙、顶、门、窗等围护结构着手，重视其热工特性，设计中应该找出其经济热阻，同时还必须考虑其围护结构的“吸热性”和“热容性”指标。按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。节能措施应严格按《民用建筑节能管理规定》和《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）的要求采用，本项目建议采用以下节能措施：一、墙体 围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；增加空调热惰性有利于建筑热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可减缓热量进入墙体，使用非粘土制品；墙内设置空气间层或通风间层也有良好保温隔热效果。二、门窗适当控制窗墙比，安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。特别对西向、南向窗户要更加重视。三、屋面由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，是一个十分普遍的问题，必须认真对待。本项目将在坡屋面中增加挤塑板保温隔热层，平屋面中增加保温砂等保温层和挤塑板保温隔热层，并在空气间内帖热反射材料。四、建筑材料本项目使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好的力学性能、使用寿命长的节能型双玻真空塑钢窗，提高门窗的气密性，使房屋的建筑保温效果更好。五、采光1、尽可能充分利用自然光，保证建筑物内部有足够的日照。 2、采用控制照明线路。照明线路加装稳压装置，起稳定电压作用；照明线路加装节电器，可相应降低灯具的端电压；在公共场所照明线路加装智能控制装置，不但可控制电压，而且可控制灯的亮度、开关时间等；加装声控、光控、触摸开关等。注意三相负荷的平衡，减少零序电流。3、选择节能灯具。选择3C标志和有节能认证标志的节能灯，光效、使用寿命、安全、谐波等各项性能有保障，在使用寿命期间内才能真正省电省钱。4、光源以荧光灯为主，梯间采用节能光效亮点灯，除正常照明之外，按防火规范要求设置应急照明、疏散指示灯照明。六、电力系统1、本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。2、采用S11型以上低损耗环保节能型变压器或SC10型以上干式变压器及其它节能型设备，严禁采用国家颁布的淘汰电器产品。变压器设计负荷载控制在80%左右，有利于降低能耗。3、在下一步的深化设计中确定变压器位置、数量、容量负荷中心，降低配电系统的电能损耗。七、对采暖系统及空调系统的节能要求改善采暖供热系统的设计和运行管理，加强管道的保温，以提高室外管道的输送效率。应积极发展集中供热，以最大限度地节省燃料消耗。从尽可能节省制冷设备用能的角度考虑，最好的方法莫过于不使用制冷或通风设备即可降低室内温度，如抑制在室内产生热、促进室内的热吸收、减少热量进入室内、引导热量向室外散失。八、其它节能要求 建筑节能设计必须依靠各专业的通力合作，建筑节能作为一个系统工程涉及到方方面面的问题。比如，住宅建设节能是一个综合性的问题，它涉及到自然地理环境、小区规划、建筑设计以及居民使用方式等诸多因素。作为建筑设计的技术人员，必须改变高耗能的建筑设计现状，除了在实际设计中仍以使用功能与形式为主体外，还要增加一个重要内容—建筑节能。若使建筑科学技术各学科（建筑规划、设计、物理、结构、材料、水、暖、电等）通力协作，则潜能更大。所以需要多方面，各种专业的互相支持、配合和共同努力，创作出既符合建筑学原理，又符合节能原则的优秀建筑。九、用水1、本项目全部采用水冲式卫生设施，卫生洁具及五金配件采用节水型产品，以节约用水，节约资源。2、建议空地设置雨水收集池，雨水经收集沉淀后，用于绿化浇灌洒水和清扫地面，以减少绿化及卫生新鲜水使用量。十、太阳能根据国家有关节能新规定，层高12层以下的酒店公寓统一安装太阳能热水器。 第七章环境影响评价第一节项目场址环境现状项目地块一位于北外环以南，西外环以东，金宇路以北，济安桥路以西。在新一轮任城区土地利用规划中，该宗地西侧（新华路西）为仓储用地，东侧（新华路东）为市场及商业用地。地块二位于省道337线以南，西外环以西。在南张镇土地利用规划中，该宗地为仓储用地，符合物流园区选址条件。项目环境现状较好，交通较为便利。第二节项目建设和运营对环境的影响一、项目建设对环境的影响项目在建设过程中，从施工内容、现场和施工范围来分析，对环境的影响因素主要有少量的施工扬尘、建筑垃圾、轻微噪声等，不会对外部环境造成影响。项目投产后对环境的影响因素主要有餐饮油烟、生活污水和固体废弃物，由于产生量很少，且浓度较低，对周围环境影响较小，故无总量控制指标。1、噪声对环境的影响施工噪声主要来源于施工机械和运输车辆发出的噪声。2、固体废物和扬尘对周围环境的影响 施工期间由于场地清理、物料运输等原因将产生弃土，形成扬尘，使周围大气中悬浮颗粒物含量骤增，影响周围环境。施工区的生活废弃物乱扔轻则导致蚊蝇滋生，容易导致施工区暴发流行疾病。3、施工废水对环境的影响施工期废水来源主要为有开挖基础时排出的泥浆水，施工人员的生活污水及车辆、设备冲用洗水。施工废水对周围水环境质量的影响不大。4、植被破坏工程施工中将进行挖方或填方作业，会对现有的地表结构造成破坏，改变土壤结构。因此，地表植被也将受到一定破坏。二、项目生产过程中产生的污染物对环境的影响1、废水影响分析该项目运营后，用水主要为生活用水，生活污水为食堂和职工洗刷废水，经场区化粪池处理达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准后排入该区域内污水管道。本工程投产后所排废水对周围环境影响很小。2、噪声影响分析噪声主要有车辆、机械及空调设备等产生。对车辆、机械规范管理，合理操作，并在场地内根据需要划定禁鸣区，设置禁鸣标志。对噪声设备采取消音、隔音处理。3、固体废物 该建设项目产生的固体废物主要为废弃包装物和职工生活垃圾等。生活垃圾全部交由环卫部门收集处理，对环境的影响在可接受的范围内。第三节环境保护治理措施一、环境保护依据及采用标准1、《中华人民共和国环境保护法》2、《山东省建设项目环境保护管理办法》3、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）4、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）5、《工业企业厂界噪声排放标准》（GB12348-2008）6、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）7、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）8、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）9、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）10、《城市污水再生利用城市杂用水水质》（GB/T18920-2002）11、《一般工业固体废物贮存、处置的污染控制标准》(GB18599-2001)12、其他标准规范二、环境保护措施方案1、施工期环境保护措施 （1）施工中严格控制扬尘污染，具体措施包括：在场区内洒水经常保持地面的湿润，以减少来自运输车辆的道路扬尘，施工现场的沙石等应定时洒水或进行必要的遮盖，定期清除建筑垃圾，材料运输车和垃圾清运车等必须按照有关规定进行遮盖，做到安全、文明施工。（2）建筑施工过程中施工噪声的防治，依据《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）的规定，严格遵守相关规定。由于居住在附近的居民比较少，应当说噪声影响不是十分敏感，但建设单位应特别重视施工时间的控制，合理安排施工顺序。2、营运期环境保护措施（1）空气环境保护措施场区周围目前环境质量较好，环境容量较大，运营后主要废气为餐厅油烟，排放浓度≤8mg/立方米，餐厅排风必须安装油烟净化器，油烟的最低去除效率要求在75%以上。届时油烟排放浓度≤2mg/立方米，满足《饮食业油烟排放标准》（GWPB5—2000）排放标准。对周围空气影响较小，环境空气质量仍将维持现状。（2）废水环境保护措施营运期间，只产生部分生活、清洗污水，可直接排入附近道路污水管道。（3）噪声环境保护措施本项目营运期间，各种生产设备噪声较小，通过建筑物的隔挡和距离的衰减，对声环境基本无影响。（4）固体废弃物环境保护措施 本工程产生的固体废弃物主要生产边角料、包装废弃物和员工的生活固体废弃物。边角料统一收集，并交由有处理工业固体废物资质的单位统一处理，包装废弃物和员工的生活固体废弃物可以进行分类回收、处理。第四节环境影响评价本项目在项目设计、建设和生产经营中贯彻可持续发展战略，采取有效的防治和综合利用措施，做到废物的减量化、无害化、资源化、产业化和社会化，其污染物的排放均可达到国家标准的规定，符合环保要求。该项目建设过程中产生少量的噪音，从生产状况分析对周围环境基本无影响。项目建成后，仅有少量生活污水和固体废弃物产生，采取相应的环境保护措施后，对周围环境不会造成明显的不利影响。项目建成后，可以通过加强绿化建设，使得区域内的植被覆盖率有所增加，改善该区域的自然环境。 第八章劳动安全卫生消防第一节劳动保护与安全生产一、执行的标准规范1、《建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（1997.1.1起执行）2、《工业企业设计卫生标准》(gbz1-2002)3、《工业企业总平面设计规范》（GB50187-93）4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）二、主要隐患部位本项目在建设过程中易造成危害的主要隐患部位有施工现场的电气线路、各种机电设备和起重设备、脚手架、混凝土搅拌机、变压器周围、各种坑、井、沟以及贮存易燃易爆器材的仓库等。三、有害物质种类及危害性分析本项目建成投入使用后，无有毒有害物质产生，无高空、高温、高压和辐射、振动、噪声等危险性作业场所，主要隐患部位为楼宇内的电气线路、燃气管道、通风设施、楼梯间通道等。需对可能产生的触电、火灾、坠落等伤害故采取必要防范措施。四、安全保护措施1、建设过程安全保护 建设过程中严格按照国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，对可能发生的触电、火灾、坠落等伤害事故应加强防范措施，所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，具体安全措施为：（1）施工现场道路、电气线路、材料堆放场等的平面布置，要符合安全、卫生要求。（2）各种机电设备的安全装置和起重设备的限位装置，要安全有效，经常检查和维修保养。（3）脚手架、井字架要指定专人维护保养，发现有变形、倾斜、摇晃等情况，要及时加固。（4）各种坑井，易燃场所，变压器周围要指定专人设置围栏和安全标志，夜间要设红灯示警。（5）凡直接从事带电作业的，必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套，防止发生触电事故。（6）从事有尘、有毒、噪声等有害作业的，要配戴防尘、防毒口罩和防噪声耳塞等防护用品。2、运营过程劳动保护 依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，注意对工作人员的安全保护，对经营过程中可能发生的触电、火灾、机械、车辆伤害等事故应加强防范措施。所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，操作人员必须进行安全技术培训，建立健全安全操作规程。同时，加强对工作人员和入区业户的安全生产教育，按规定发放劳保用品，按期检查督促安全设备和安全措施的落实情况，确保管理、经营、仓储安全。电梯由专业人员负责使用和维护。项目投入使用后，属人口密集区，为易传播各种流行性疾病的公共场所，应按照《中华人民共和国传染病防治法》及其他相关条例的要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对各类配套商业服务区等客流量较大的场所采取合理有效的消毒卫生措施，防治传染性疾病的发生。还须在电气线路、燃气管道、楼梯口、电梯间等处设置警示牌和应急照明，提高居民的安全防范意识。第二节消防一、火灾隐患分析项目火灾隐患主要是储存物品的火灾危险性、物品运输过程中的火灾危险性和项目用电过程中的火灾危险性。二、消防设施按照《建筑设计防火规范》GB80256－2006进行消防设计并配备相应消防设施。1、在场区布置上，利用现有地形条件，兼顾近期使用要求和远期发展规划，充分考虑项目行业特点，保证消防道路畅通，工程建筑物间距满足消防要求，建筑物内部通道畅达，宽度及安全出口数量应符合《建筑设计防火规范》。 2、在建筑首层均安装消防工具箱，配备气体灭火器两部。楼内安装自动喷淋系统，大厅及房间内均设置烟感探测器和自动喷淋喷头。仓库及冷藏库等处根据需要设置双阀双出口消火栓和DN100地下式消火栓，并配备灭火箱及灭火器具。3、根据规范要求，室外消防栓沿道路十字路口布置，两个消防栓之间间距不大于120米。室外同时设置必要的消防专用器具。 第九章组织管理机构第一节企业管理体制及组织机构设置该项目由XX城镇开发股份有限公司承建，该项目组织机构设置符合现代化生产管理的要求，以确保多个部门、多个环节以及全体成员之间能协调一致地配合，从而完成企业的生产经营目标。项目实行总经理负责制。各级行政管理机构负责人实行逐级负责制。组织机构的设置要尽量减少管理层次，合理设置管理半径，使全公司管理人员与生产人员比例最优化。第二节劳动定员及培训一、劳动定员根据项目特点，综合考虑项目建设规模、经营方式和机构设置情况，确定项目劳动定员为100人，其中管理人员80人。主要管理人员由XX城镇开发股份有限公司委派，其他人员采取公开招聘、择优录用的方式解决。二、人员培训1、管理人员培训可通过技术讲座，到高等院校学习、进修或自修的方式提高其理论水平的管理能力，培训既懂生产技术又懂经营管理的开放型管理人才。 2、技术人员培训企业除争取从高等院校或其它同类型企业引进专业对口的技术人员外，还可选派技术骨干和优秀工人到高等院校和设计院进修提高，以培养高素质的技术力量，使企业拥有一支过硬的科技队伍。3、工人培训新工人上岗前，应集中相当时间进行技术教育、安全教育和劳动纪律教育，并选派一批生产骨干到集团其他企业跟班上岗学习。 第十章项目实施进度第一节项目组织与管理本项目的投资建设活动拟采用国内先进的专业化项目管理模式，力求高效率、高质量、低成本地完成项目目标，拟组织强有力的项目管理公司进行组织与管理。为确保项目建设按期完成，并实现较高的质量，本项目将按国家要求聘请专业的监理公司进行全过程监控。同时准备按公开、公平的市场竞争原则，采用公开招投标方式选择施工单位。施工单位必须具有资信好，实力强，经验丰富等特点，同时施工过程要实行项目经理负责制。第二节实施进度计划一、项目实施进度计划该项目拟采用总体规划、分期实施、滚动开发的方式建设。计划于2010年底开工建设，建设期八年，分六期滚动式开发建设，期间完成各期项目的土建施工、装饰工程、设备安装及调试等工作，2018年底工程全部完工。项目实施进度计划见下表。 项目进度计划表序号项目2010201120122013201420152016201720186126126126126126126126126121立项、规划2一期工程建设3二期工程建设4三期工程建设5四期工程建设6五期工程建设7六期工程建设二、一期工程计划项目一期拟建设XX国际大厦、部分生活配套设施、国际体验式样品展馆及BTC购物中心、市民中心。建筑面积：约42万平米。一期工程总投资约15.5亿元，其中申请银行贷款10亿元，建设单位自筹资金5.5亿元。一期工程计划于2010年底 开工建设，建设期24个月，期间完成项目的土建施工、装饰工程、设备安装及调试等工作，2012年12月底工程全部完工。三、二期工程计划项目二期拟建设大型购物城、珠宝城、商业写字楼、五星级酒店、部分生活配套设施、金融服务中心。建筑面积：约100万平米。工程总投资约30亿元，建设单位自筹资金30亿元。工程计划于2011年10月开工建设，建设期30个月，期间完成项目的土建施工、装饰工程、设备安装及调试等工作，2014年4月底工程全部完工。四、三期工程计划拟建设集群式现货交易中心、物流配送中心、艺术中心、小学及幼儿园、多元式商贸服务区。建筑面积：约100万平米。工程总投资约40亿元，建设单位自筹资金40亿元。工程计划于2013年6月开工建设，建设期31个月，期间完成项目的土建施工、装饰工程、设备安装及调试等工作，2016年1月底工程全部完工。五、四期工程计划拟建设旅游购物特色街、会议中心、商务酒店。建筑面积：约100万平米。工程总投资约30亿元，建设单位自筹资金30亿元。工程计划于2014年6月开工建设，建设期30个月，期间完成项目的土建施工、装饰工程、设备安装及调试等工作，2016年12月底工程全部完工。六、五期工程计划拟建设中华文化商贸街、书城、酒店公寓。建筑面积：约 100万平米。工程总投资约32.5亿元，建设单位自筹资金32.5亿元。工程计划于2015年7月开工建设，建设期32个月，期间完成项目的土建施工、装饰工程、设备安装及调试等工作，2018年2月底工程全部完工。七、六期工程计划拟建设平台式信息数码中心、专业展馆、电子商务中心。建筑面积：约100万平米。工程总投资约29亿元，建设单位自筹资金29亿元。工程计划于2016年6月开工建设，建设期31个月，期间完成项目的土建施工、装饰工程、设备安装及调试等工作，2018年12月底工程全部完工。 第十一章工程招标方案根据国家有关招投标法律法规要求，为确保本项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行。结合本工程具体内容，对招标工作的初步计划安排如下：一、招标依据1、《中华人民共和国招标投标法》（中华人民共和国主席令第21号，1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，2000年1月1日起施行）2、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会第3号令，2000年5月1日发布并施行）3、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（国家发展计划委员会第9号令，2001年6月18日发布并施行）二、招标范围项目的招标主要包括：建设勘察设计、建设监理、公用配套设备、设施、材料的采购、土建安装施工等单位。三、招标组织形式本项目的勘察、设计、监理以及公用配套设备的采购、土建安装工程施工均采用公开招标形式，即由项目法人委托具有相应资质的招标代理机构进行招标的形式。 四、招标方式由于本项目专业性强，质量要求高，根据建设要求，在招标过程中应遵循以下原则：项目的勘察设计采用议标的方式。建设监理、需购买的生产设备、设施仪器和公用配套设备的采购、土建安装工程施工等均采用公开招标方式，即在项目经批复同意后，项目承办单位即在当地报纸上和网上发布招标公告。在招标文件发出之日起30日内，具备承担招标项目能力的法人单位或其他组织均可以投标，投标单位少于3个时，重新进行招标。项目的招标、投标、评标、定标均按《中华人民共和国招标管理法》的规定和程序进行。五、标包划分按照施工建设和设备购置两个方面，分别招标，主要内容如下：1、施工建设：建[构]筑物建设、道路工程、场区绿化、公用配套工程等分开招标。2、设备购置：生产设备、辅助设备、变配电设备、办公设备及用品、监测仪器设备分开招标。六、对中标单位的要求 对中标的工程施工及安装单位，其项目负责人，技术负责人以及投标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实要换人，必须征得建设单位同意，且一旦建设单位发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由中标方负全责。本项目不接受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标的项目分解后向他人转让。对设备、材料等中标的供应商必须按投标书所述的设备、材料名称、型号、规格、生产厂家的产品供货，未经建设单位同意不得变更。 知识水坝（豆丁网@pologoogle）倾心为您整理（下载后双击删除）招标基本情况表单项名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标形式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标戡探设计√√√建筑工程√√√安装工程监理√√√设备√√√重要材料其他情况说明：建设单位盖章二O一O年三月格式转换请发豆丁站内信或者联系QQ@2218108823随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试（双击删除） 第十二章投资估算和资金筹措第一节投资估算一、编制依据1、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）2、《山东省建筑工程消耗量定额》价目表（2008年）3、《山东省安装工程价目表》（2008年）4、设备及材料按现行市场价格估算5、类似工程建设经济指标6、建设单位提供的其它材料二、编制说明1、项目地块一规划用地135公顷，地块二规划用地40公顷，土地费用按建设单位提供的数据资料进行计算。2、建设单位管理费，根据建设部、财政部有关规定执行。3、设计费、建设监理费、可行性研究报告编制费等按原国家计委、建设部颁发的收费标准及山东省、济宁市有关规定执行，并参照市场价进行估算。4、安装工程费按设备费的8%计算。5、城市基础设施配套补助费按照济宁市人民政府《关于济宁市城市规划区城市基础设施配套补助费征收管理有关问题的通知》（济政发[2007]42号文）计取。 6、人防易地建设费按照济宁市物价局、济宁市财政局、济宁市人民防空办公室联合发布的《关于规范人防建设费征缴有关问题的通知》（济价费字[2006]217号）计取。7、基本预备费按工程费用与其他费用之和的8%计算。8、项目申请银行贷款100000万元，贷款利率按5.94%计算。三、投资估算初步估算，项目总投资为1770000万元，其中：建设投资1768514万元，铺底流动资金1486万元。投资构成如下：1、工程费用1165507万元，包括建筑物、给排水、消防、变配电照明、道路及绿化等工程费用。2、其他费用457756万元，包括征地费用、勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费等。3、基本预备费用129861万元。4、建设期利息15390万元。5、铺底流动资金1486万元。流动资金采用扩大指标估算法计算，流动资金总额为4952万元，铺底流动资金按流动资金总额的30%计算，约为1486万元。投资估算详见表12-1。 投　资　估　算　表表12-1　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号工程和费用名称估算价值(万元)建筑　　　工程设备与工器具购置费安装　　　工程其他　　　费用合计1工程费用106362794333754711655071.1主体建安工程104814794333754711500271.1.1国际体验式样品展示中心1578501420711371731931.1.2集群式现货交易中心1685521517012141849351.1.3物流配送中心9206482866631010131.1.4旅游购物特色街727846551524798591.1.5中华文化商贸街622375601448682861.1.6平台式信息数码中心627365646452688341.1.7多元式商贸服务区1547741393011141698181.1.8配套酒店公寓区2771502494419953040891.2道路、广场、停车场等759075901.3绿化工程344034401.4管道、标识等445044502其他费用4577564577562.1建设单位管理费11655116552.2勘察设计费22634226342.3监理费11317113172.4城市基础设施配套费62950629502.5人防易地建设费86280862802.6前期工作费350035002.7办公家俱购置费298629862.8土地费等费用256434256434 3基本预备费1298611298614建设期利息15390153905铺底流动资金14861486合计　　　　1770000注：计算中由于四舍五入等情况，部分数据尾数可能不闭合。四、投资估算表经估算，项目总投资1770000万元，其投资构成见表12-2。投资估算汇总表表12-2序号项目名称单位投资额占项目总投资的比例备注一建设投资静态部分万元176851499.92%1工程费用万元116550765.85%2其他费用万元45775625.86%3基本预备费万元1298617.34%4建设期利息万元153900.87%二铺底流动资金万元14860.08%三项目总投资万元1770000100.00%第二节资金筹措与使用计划一、资金筹措项目总投资1770000万元，拟通过以下方式筹措： 1、申请银行贷款100000万元；2、建设单位自筹资金1670000万元，其中自有资金450000万元作为项目资本金投入。二、资金使用计划根据项目实施进度，项目建设投资在建设期内逐步投入。流动资金在投产期初投入。 第十三章经济效益评价第一节经济效益评价基础数据一、经济效益评价遵循的依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2、《投资项目可行性研究指南》（试用版）二、经济效益评价说明1、本项目建筑物50%按出售方式，50%按出租方式计算经济效益并进行财务评价。2、项目财务基准收益率定为10%。三、财务基础数据的确定1、收入（1）根据项目所处地理位置，参照任城区同类房屋出售、出租价格行情，初步确定：出售房屋平均售价为5000元／平方米；出租用房平均出租价格为1.5元／平方米·日。（2）项目总建筑面积542.67万平方米。根据项目实施进度计划，出售用房在开工建设的同时开展销售工作，计划项目建成后一年内全部售出；出租用房在建设完成后，开始出租，经营期第一年出租率为80%，以后各年出租率为100%。（3）根据项目经营特点，确定出租天数为365天/年。出售用房各年度销售收入见表13-1。 出租用房出租收入见表13-2。出售用房销售收入明细表表12-1年份项目第1年第2年第3年第4年合计1、销售比例30%40%30%100%2、销售面积（m2）814005108534081400527133503、平均售价（元/m2）450050005500　4、销售收入（万元）3663025426704477031356675房屋出租收入（正常年）明细表表12-2序号建筑面积(m2)可出租建筑面积(m2)平均单价(元/m2·日)正常年出租收入(万元)1271335027133501.5148556合计1485562、税金及附加项目收入需要交纳营业税、城建税、教育费附加，营业税税率为5%，城建税、教育费附加分别为营业税的5%、4%.企业所得税税率为25%。3、房屋出租部分的成本费用（1）燃料动力费 房屋出售和出租部分的水电暖等燃料动力费由各业户自己负担，管理和公共部分的水电暖等燃料动力费计入成本费用，初步估算每年约为1200万元。（2）工资及福利费项目劳动定员100人，工资及福利费按25000元／人·年计算，年工资及福利费总额为250万元。（3）折旧房屋出租部分固定资产折旧，按折旧年限50年、残值率5%计算。（4）修理费修理费按年折旧额的10%计取。（5）管理费用管理费用包括办公费、差旅费、劳保费、保险费、招待费等费用，按出租收入的1%计取。（6）利息支出经营期银行借款利息计入利息支出。4、房屋出售部分的成本费用（1）应分摊的出售用房的建设投资为884257万元，计入房屋出售成本。（2）销售费用为房屋销售所发生的各项费用，包括房屋交易费、人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、广告费、宣传费等，按销售收入的2%计算。项目总成本费用计算见附表13-1固定资产折旧计算见附表13-2 借款还本付息计算见附表13-3第二节财务分析与评价一、利润总额及分配经测算，项目年平均利润总额为125930万元，年均净利润为94447万元，盈余公积金按税后利润的10%计取。项目利润及利润分配见附表13-4。二、盈利能力分析1、根据利润分配表和总投资表计算出如下指标：　息税前利润总投资收益率=×100%=7.16%　总投资平均净利润总额投资净利润率=×100%=5.37%总投资2、根据项目投资现金流量表（详见附表13-5）计算如下：所得税后：财务内部收益率：　10.77%财务净现值（Ic=10%）：39946.75万元投资回收期：9.79年（含建设期）所得税前：财务内部收益率：15.27%财务净现值（Ic=10%）：283299.24万元投资回收期：7.91年（含建设期） 三、清偿能力分析项目申请银行贷款100000万元，年利率为5.94%，按等额还本方式还款，年偿还本金额25000万元，借款偿还期7年（含建设期3年）。四、财务评价结论根据上述指标分析，该项目所得税前、税后财务净现值大于零，内部收益率高于10%的行业基准收益率，各项指标均达到行业标准，说明项目具有较好的盈利能力。因此，项目在财务上是可行的。 第十四章社会效益评价XX环球商贸物流城项目的建设，对任城区、山东省乃至周边区域的产业升级与带动具有重要的战略意义。一、本项目建成运营后，将大量的企业和产品集中到一个平台上，实现一次交易、一次运输、一次交付、一次结算，通过简化中间环节，可以有效降低企业商品流通过程中的交易成本、资金成本和物流成本。为企业创造利润的同时，也给地方政府增加财政收入，还可带动周围服务业的发展，如运输、邮电业、商业、饮食业、公用事业、金融保险业及其它服务业，有利于区域经济的发展。二、本项目建成后，可吸收社会人员就业，能够为当地市民提供大量稳定的劳动岗位和较高的经济收入，为农村闲置劳动力转移做出较大的贡献。在间接就业效果方面，本项目的建设可以给项目区周围带来就业机会，如企业运营过程中会吸引服务业的发展，解决部分闲置人员的就业问题，项目建设过程会为建筑工人带来就业机会等。三、项目的实施与其他行业的关联度较大，涉及到金融、餐饮、电信、建材、交通等行业。物流产业的带动系数大约为1：9，即物流产业收入如果是1，相关的社会收入为9，可以带动服务、旅游、餐饮等相关产业的发展。四、 本项目的实施，能够推进电子、纺织、皮革皮具、农副产品、化工等企业形成规模竞争力，同时利用集团公司的客户资源，使得产品制造商与购买商可直接交易，减少中间环节成本，给入驻企业带来良好的效益。综上所述，项目的建设具有较好的社会效益。第十五章风险分析风险是人们在活动中遭遇危险、受损失或伤害的可能性或机会，是人们对不确定性的一种主观的、个人的预见，或偏离预期目标的可能结果。对于一个项目而言，风险管理的目标是使项目获得成功，为项目的实施创造一个平静、稳定的环境，降低项目成本，避免损失和浪费，最大限度地减少或消除外部的干扰，使项目顺利投产并且效益稳定。一、SWOT分析S优势1、资源丰富（500公里范围内含盖环渤海经济圈、山东半岛经济圈、长三角经济圈、中原经济圈）。2、政府支持力度大。3、交通条件优越。4、建设空间充足。5、生态环境良好。W劣势1、区域内商贸及物流资源浪费严重。2、缺少大型综合一体化的商贸物流基地。3、物流配套能力不强。4、服务产业发展的能力不强。1、各种商贸物流项目重复规划、无序竞争。2、资金供应是否充足。3、市场销售渠道是否广泛。T威胁1、国家各级领导高度重视。2、社会各界对商贸物流的认识提高。3、黄河三角洲经济区战略规划。4、山东蓝色经济区战略规划。新的项目落地带动产业升级。5、中华文化标志城的规划建设。O机会SWOT分析 本项目优势明显，投资较大。项目在建设和运营过程中面临的最大风险为资金供应产生的风险及市场销售的风险。建设单位应根据SWOT的分析，制定详细的计划，发挥自身优势，抓住机会，以确保项目的顺利实施。二、行业影响我国经济目前基本上还处在以制造、加工等人力密集和资源消耗型产业为主的阶段，在整个经济链条中，还处于中下游。我国成为其它经济发达国家的制造加工者，实现的经济效益较低，流通及物流领域的增值服务利润大部分被经济发达国家或产品需求国所获取。这种以资源消耗和环境破坏为代价的发展方式可以使我国迅速成长为世界经济大国，但不能使我国成为世界经济强国。我国亟需通过产业结构调整，实现产业升级和经济增长模式转型，为我国经济发展注入新的活力，实现可持续发展。在我国已经成为世界制造业大国的基础上，通过对流通和物流领域操作模式的整合与更新，使其能力得到提升，加快由制造业大国向制造与加工、流通、物流相结合的经济强国发展。推动我国流通与物流领域的模式创新，以流通和物流产业促进其它产业的发展，是实现我国经济转型最急迫也是最有效的方法之一。XX环球商贸物流 城项目坚持“贸工互动，以贸促工，三产带动二产”的理念，形成一个制造、交易一体化的产业集群。该项目的建设是对山东商贸物流业一种创新，项目的建成将会促进任城区和山东省现代商贸物流业的发展，进一步降低企业成本，促进地方经济的长足发展，将对我国现代商贸业服务业的创新发展起到积极的推动作用，项目前景广阔。三、市场风险任何市场都有其自身的需求特点，因此，在此地畅销的产品到了彼地就可能无人问津；而同一种产品，在不同区域市场上的销售又会表现出明显的时间差异，除此之外，最典型的市场风险是价格定位。价格的合理与否直接与企业的收益和产品的销量多少相关，这取决于企业生产经营的成本水平，但关键的则取决于消费者可接受或能够促成其购买欲念的价格水平。本项目为商贸物流设施建设，合理的租售价格可减少项目的市场风险，项目定价适当、合理，因此，本项目市场风险较小。四、社会风险社会风险表现在多个方面，但最突出的则表现在投资项目对周围生态环境的破坏上。随着经济的发展，人们对生态环境的保护愈加关注。一个项目的上马，尽管技术十分先进和对可能造成的环境污染能够控制在最低限度，也会引起人们的心理恐慌和公开反对。该项目不会对环境造成较大影响，可有效改善区域环境，有利于环境的可持续发展，对构筑环境友好型社会具有积极的意义。因此，本项目不存在社会风险。五、项目用地风险 项目场址位于任城区，属于城市规划区范围，符合城市土地利用总体规划，项目临近新327国道、105国道等道路，交通较为便利。因此本项目用地风险较小。五、生产安全风险建设单位将尽可能提供安全生产环境，倡导安全生产意识与技术，这样会把安全事故发生率降到最低。六、恐怖暴力风险社会主义和谐社会是民主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序的社会，并且国家已经垄断社会一切武装资源，再加上国家公平合理的分配制度，恐怖主义意识形态失去形成的理由和必要的条件，因此，恐怖暴力风险形成的可能性极小。七、自然灾害风险目前还没有有效消除自然灾害隐患的科学办法，作为企业具体做到的就是为防患自然灾害提供必要的建设设施，例如，建设高质量的防震、防台风、防洪水冲击和防浸泡的商贸城，再就是加快防洪设施的建设，多建设滞留洪水的设施，减少洪水集中式的冲击带来的危害。八、防范和降低风险的对策1、在建设和运营过程中，通过积极控制、因势利导等措施，可以规避或减少风险产生的损失。2、合理降低成本，节省相关运营费用，以避免资金供应不足。3、充分调研市场，加强市场开发，做好广告宣传。 第十六章结论与建议第一节结论一、项目建设符合国家的有关政策，适应经济增长对流通产业发展的要求，有利于构筑大市场、大流通的新格局，对促进流通业结构调整，打造现代化的区域性物流平台，对促进任城区及山东省物流业的快速发展，具有积极作用。二、项目建成后将成为任城区大型的物流商贸市场，能够进一步推动任城区的市场体系建设，促进区域经济发展。第二节建议一、加强企业经营管理，切实做好经营战略规划和市场营销策略的制定与实施，以优质高效的服务和先进管理模式，使企业成为提供专业化服务的现代化物流中心。二、深入做好市场调查分析，合理选择市场定位，有针对性地进行招商和市场宣传，提高出租利用率，以规避市场经营风险，确保项目成功运作。三、优化、细化建设方案，使其既符合规划要求，又能体现现代物流业的特点，突出特色风格。四、按照基本建设程序做好立项、规划、土地等工作，实行招标投标制和建设监理制，保证工程质量。 五、加强建设项目资金管理，确保资金合理有效使用，保证项目如期顺利实施。'