物流城建设项目可行性研究报告 42页

'第一章总论第一章总论1.1项目建设单位基本情况：项目建设单位：物流有限公司法人代表：公司类型：公司住址：注册资金：100万元经营范围：边境贸易、仓储物流、房地产开发，农产品加工、车辆修理等。1.2项目基本情况1.2.1项目名称、建设性质及建设地点（1）项目名称：：物流城建设（2）建设性质：新建（3）建设地点：云南省畹町经济开发区1.2.2建设方案及规模（1）物流城主要功能：提供物流供需信息；物资仓储；货物交易功能；物流配送和生产和生活服务；检测修理以及商务办公、食宿服务等。（2）建设规模项目占地约200亩，分两期开发。一期工程用地60亩42物流城建设 第一章总论，建设物流工程23000平方米；辅助工程12250平方米；公用工程3600平方米，总建筑面积38850平方米，其余140亩作为其它用地和二期商住房用地。1.2.3主要建设条件项目区位于瑞丽市畹町经济开发区，交通便利，供电及给、排水条件具备。1.2.4投资结构及资金来源项目总资金4538万元,其中：建设投资4438万元，流动资金100万元。在建设投资中：土地购置费1200万元；建筑工程费2808万元；设备费346万元；其它费用84万元。项目建设的资金由项目单位自筹2538万元，申请银行贷款2000万元。1.2.5项目建设期：3年1.2.6项目效益项目建成投入正常运营后，年平均营业收入816万元，投资利润率6.9%，投资利税率8.1%；项目全部投资税后财务内部收益率7.32%，税后投资回收期9.29年（不含建设期3年），企业每年获得税后利润315万元。国家每年可增加税收122万元，为社会提供130多个就业岗位。1.3项目编制依据（1）发改委印发《农产品冷链物流发展规划》42物流城建设 第一章总论（2）国务院《关于促进流通业发展的若干意见》（[国发2005]19号）（3）《商务部 财政部关于做好2006年度农产品现代流通体系建设资金管理工作的通知》（商财发[2006]336号）（4）《国家发展和改革委关于印发2003年农产品批发市场试点项目建设实施意见的通知》（发改经贸[2003]54号）（5）《云南省农产品批发市场管理技术规范》（6）业主提供的相关资料1.4综合评价（1）项目符合国家产业发展政策,是畹町黄金口岸建设的重要组成部分；符合云南省桥头堡建设战略要求；（2）产品储存、保鲜设施建设是是减少物资损失，提高物资流通标准化程度、保障流通安全的重要手段；（3项目建设单位有一定的经济技术基础，有承担项目建设的基本条件；（4）项目对环境无重大影响,在建设和生产过程中,只要采取适当的治理措施,不会对环境产生大的影响;（5）目建设布局合理，规模适度，投资适当，建设方案可行。42物流城建设 第二章项目背景及建设的必要性第二章项目背景及建设的必要性2.1.项目区自然及社会经济状况2.1.1地理位置畹町经济开发区位于云南省西部，德宏傣族景颇族自治州南部，地处东经97º58´至98º10´，北纬24º02´至24º08´之间，与缅甸邻邦一河之隔，与缅北重镇九谷市隔河相望，东北与潞西接壤，西北与瑞丽隔江相望，南部与缅甸木姐地区九谷市相接壤。地处国道杭瑞高速公路的终点,系我国陆路通往缅甸及东南亚国家的咽喉,国家一级口岸。畹町具有得天独厚的区位优势和优越的商贸条件，它背靠祖国大西南，面向东南亚国际大市场，距省会昆明800余公里，距芒市机场67公里，距缅北商贸中心腊戍188公里，距缅甸首都仰光987公里。2.1.2自然气候畹町紧靠北回归线附近，所处纬度低，全区平均海拔830米，受印度洋西南季风影响，属于南亚热带季风气候，气候条件优越，年均气温19.7度，平均日照总时数为2343小时；全年太阳幅射在137—143卡／厘米，年降雨量1400～1700毫米之间，年平均气温在18.4℃～20℃42物流城建设 第二章项目背景及建设的必要性，形成了冬无严寒、夏无酷暑，雨量充沛，雨热同期，干冷同季，年温差小，日温差大，霜期短特点，多种作物提供了良好的生长条件。2.1.3地形、地貌与地质情况（1）地形、地貌项目区地形、地貌受古新世至渐新世时期，喜马拉雅山运动的影响，导致90龙陵至瑞丽的大断裂凹陷，形成潞西、遮放、瑞丽等盆地，同期畹町受南岭纬向构造体系控制和大断裂牵制、发育成背斜轴对称的近纬向条形槽谷，第四纪以来，由于地面长期剥蚀，山地切割破碎，龙江强烈下切，畹町河谷逐渐加深，并伴有地壳的差异性台升，形成北高南低，向西南倾斜的河滩台地。区内地质处于三江经向构造带和南岭纬构造带交替部，地层构造较全，古生界、中生界、新生界均有出露，地质基础坚实。畹町地貌属横断山余脉断陷峡谷，由一江一山一河组成。北部为龙江，东北部为回龙山，峦帕秀山、黑山门，南部为峦盖桃山，连贯组成畹町山脉，由东向西倾斜，山体海拔在900—1300米之间，最高海拔为回龙山1675米，最低海拔778米（混板乡索阳村附近畹町河）。42物流城建设 第二章项目背景及建设的必要性畹町河沿南坡脚由东至西蜿蜒交汇于瑞丽江，谷坡缓和，谷底相对平坦，由冲积平地，丘陵台地及中山山地组成，项目区建设地点即座落于畹町黑山门山体脚的畹町河北岸。（2）工程地质情况项目区所处位置为石灰性岩溶，浸蚀性河谷氨酸低山陵地，地质基础为石灰岩风化、半风化岩石，地表为第三纪冲积物、地质基础坚实，无不良地质现象。（3）水源a、地下水。由于地质、地貌特征的原故，岩层透水性大、地下水偏少，且水位较低，地下径流一般深度变化在200～400毫米之间。b、地表水。地表水主要来源于畹町河，是畹町工农业和生活用水的主要来源。经河由两岸中缅两国的10多条支流汇集而成，全长44.1公里，中方集水面积84平方公里，年平均产水量0.846亿立方米，枯水季节水流量0.5M3/秒。经检测符合饮水用水要求。2.1.4社会经济状况畹町经济开发区国土总面积103平方公里，国境线长28.646公里,有傣族、景颇族、德昂族、汉族等15种民族，常住人口13000余人，少数民族占45%，归侨、侨眷占15%。42物流城建设 第二章项目背景及建设的必要性畹町口岸坐落在中缅边境线上，畹町口岸对应国家为缅甸联邦。缅甸位于中南半岛西部。西北与印度、孟加拉国相接，东南与老挝、泰国交界，西南濒临孟加拉湾和安达曼海。海岸线长2655公里。畹町口岸至缅甸进出口货物集散地105码21公里；芒棒通道至九谷9公里，至105码30公里，混板曼满通道至九谷8.9公里，至105码13公里。畹町历史上是驰名中外的军事重镇，1938年滇缅公路建成通车，成为抗战期间我国与国际联系的唯一陆路交通要道，大批国际援华物资从畹町口岸入关运送到国内抗战前线，中国远征军20余万人两度从畹町出境转战于缅甸、印度等抗日战场。为中国人民的抗日战争和世界反法西期战争胜利立下了赫赫战功。它又是全国有名的“一城两国”、“一桥两国”。畹町地处前景广阔的“中华经济圈”、“东盟经济圈”和“南亚经济圈”的结合部，是进入印度洋地区的重要口岸。拥有1500亿美元商品交换能力的大市场，而畹町是云南省乃至全国当之无愧的通向东南亚的“桥头堡”2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是云南“桥头堡”建设的需要在我国第十二个五年计划期间，国家将实施新一轮的西部大开发战略，实施云南“桥头堡”42物流城建设 第二章项目背景及建设的必要性战略，进一步推进我国陆上开放、提升沿边开放水平，充分发挥云南地缘优势，把云南建设成为我国从陆路沟通东南亚、南亚，直达印度洋的通道，成为交通、电力、通信的门户枢纽，搭建我国与印度洋沿岸国家交流合作的重要平台，成为我国面向印度洋沿岸国家的外向型产业基地和进出口商品加工基地，成为对外人文交流的重要窗口。“桥头堡战略”是推进我国向西南开放、实现睦邻友好的战略需要，也是云南推进“兴边富民”工程、实现边疆少数民族脱贫致富奔小康的现实需要。国家发改委编制的《云南向西南开放的重要桥头堡专项规划》和云南省人民政府委编制《云南向西南开放的重要桥头堡专项规划制定指导意见》把建设云南国际大通道、进出口加工基地以及大湄公河次区域、中国-东盟自由贸易区、孟中印缅合作机制建设等列入桥头堡建设的重要内容。其中包括经德宏从瑞丽出境的滇缅陆水联运通道、昆明—仰光高等级公路和泛亚铁路西线。云南将成为开放的前沿，作为承接东中部产业转移的重要基地，成为进出口加工贸易业、进出口商品区、资源性精加工和现代物流中心。畹町将成为云南桥头堡的“黄金口岸”，项目是云南“桥头堡”建设的需要。2.2.2项目建设是国际商贸发展必然要求畹町是云南桥头堡的“黄金口岸”，地42物流城建设 第二章项目背景及建设的必要性处我国大西南，是联接南亚，东南亚的主要商贸桥梁，由于畹町独特的区位优势，历来是我国对外贸易的口岸，与南亚、东南亚各国的贸易历史悠久，形成了以进出口贸易，边境小额贸易，边民互市共存的各种贸易形式。在经济全球化趋动下，中国政府提出建设云南“桥头堡”战略和“南向发展战略”，积极参与国际经济贸易。在国家“桥头堡”战略的支持下，将修建云南省连接缅甸的国际大通道，由昆明经畹町出境，经曼德勒至仰光，再转口至东南亚各国。目前，昆明至瑞丽的高等级公路正进行改造，畹町经济开发区工委、管委以超前的战略眼光，提出了“建立中国畹町进出口加工贸易区”的发展战略，随着“中国—东盟”自由贸易区的建立和云南“桥头堡”建设，与“桥头堡”建设相关的边境贸易、仓储物流、房地产，农产品加工等将得到快速发展。2.2.3项目建设是“黄金口岸”建设的重要内容项目区具有两种资源和两个市场的区位优势，西部地区拥有丰富的农作物资源和农畜土特产,特色农业、生态农业、畜牧业和矿产资源，随着云南“桥头堡”建设的推进，以及中－缅陆水联运大通道和泛亚铁路西线都从瑞丽出境，连通昆明、大理到瑞丽的龙（陵）瑞（丽）高速公路和大（理）瑞（丽）铁路的建设，将进一步推动畹町边境贸易和现代物流产业的的飞速发展，42物流城建设 第二章项目背景及建设的必要性货物运输量、物流量的快速增长，人们对现代物流服务的需求也日益增长，项目建设将为畹町黄金口岸”建设发挥重大促进作用。42物流城建设 第三章市场分析与预测第三章市场分析与预测3.1我国物流业发展的现状和趋势分析物流业是一个控制原材料、制成品、产成品和信息的系统，从供应开始经各种中间环节的转让及拥有而到达最终消费者手中的实物运动。现代物流是经济全球化的产物，也是推动经济全球化的重要服务业。当今，物流业已成为国际经济体系的重要组成部分。中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速发展，物流业的市场需求持续扩大。进入21世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国物流行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。2007年以来，中国物流业持续快速发展，物流需求规模进一步扩大，物流业增加值较快增长，社会物流总费用增速加快，与GDP比率略有上升。2008年12月，国家海关总署、财政部、国家税务总局和外汇局联合发文，正式批准设立上海西北物流园区等17个保税物流中心，进一步推动国内物流园区的发展壮大。42物流城建设 第三章市场分析与预测在未来的的若干年内，中国物流产业将进入更高层次的发展阶段，伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继续快速扩张，物流产业内的分工将越来越细，物流服务方式日益多样化，以现代信息技术、运输技术、管理技术为基础的集成化、一体化物流服务将得到更为广泛的应用；电子商务的迅速发展促使了电子物流（E－Logistics）的兴起。物流规模和物流活动的范围进一步扩大，物流企业将向集约化与协同化发展。21世纪是一个物流全球化的时代，物流园区的建设，有利于实现物流企业的专业化和规模化，发挥它们的整体优势和互补优势。随着消费多样化、生产柔性化、流通高效化时代的到来，社会和客户对物流服务的要求越来越高；物流服务的优质化是物流今后发展的重要趋势。物流服务的全球化是今后发展的又一重要趋势。以信息技术、运输技术、配送技术、装卸搬运技术、自动化仓储技术、库存控制技术、包装技术等专业技术为支撑的现代化物流装备技术格局将迅速发展。随着经济全球化步伐的加快，科学技术尤其是信息技术、通讯技术的发展，跨国公司的出现所导致的本土化生产、全球采购、全球消费趋势进一步加强。物流规模和物流活动的范围进一步扩大，物流企业将向集约化与协同化发展，21世纪是一个物流全球化的时代。物流园区的建设，有利于实现物流企业的专业化和规模化，发挥它们的整体优势和互补优势。我国的物流产业，从42物流城建设 第三章市场分析与预测总体来看，仍处于起步阶段，发展还不平衡，缺乏支持社会化配送中心运作的综合物品流通系统，难以满足现代化物流发展需要，也难以同国际接口。在很大程度上影响中国流通领域的合理化和现代化。近几年来，我国政府和各省市政府已开始认识到物流对于推动经济发展、改善投资环境和提高地区经济和工商企业在国内外市场上的竞争能力的重要性，把发展现代物流作为一项涉及经济全局的战略性问题来抓。把发展现代物流作为经济腾飞的重要措施和支撑点之一。　据统计，2009年全国物流园区的总数要比2008年多200家，而且平均每个园区占地面积达到了10平方公里左右，仓储设施面积保有量也在迅速增加；冷库、液体库、化工危险品库等特种仓储需求量迅速增加，期货所交割库和电子商务交割库增加，2010年，中国物流业会有较高的增长速度，　　作为新兴产业的中国物流业的快速发展态势还将持续至少二十年。3.2市场预测3.2.1物流量预测畹町经济开发区地处祖国西南边陲，云南省西南部，德宏州西部，与缅甸接壤，是德宏州两个国家级一类口岸之一，也是著名的历史交通要道“滇缅公路”的必经之路。项目区具有两种资源和两个市场的区位优势，随着国家改革开放的深入和西部大开发的推进，中国和缅甸以及南亚、东南亚的贸易日趋活跃，进出口逐年增长，交易量逐年增长。42物流城建设 第三章市场分析与预测据统计；2008年，畹町口岸进出口货物达67000多吨，比上年增长6.1%,2009年,进出口总量达到86000多吨,比上年增长48.1%,随着大瑞铁路和高速公路的建设,畹町口岸的进出口货物量必将大幅度增加。表3-1畹町口岸进出口物资调查统计表单位：吨序号年份项目20072008年递增（%）2009年递增（%）1进出口总量54797581336.18627348.12其中：进口2037026358638233出口344273177522450据调查:2007至2009年，畹町口岸进出口货物流量逐年递增。2008年比2007年增长48.1%。2009年比2008年增长6.1%。表3-2畹町口岸进出口货物统计表单位：万元序号年份项目200720082009三年平均1进出口总额8128695158121000991481.1其中：进口445206150484836635301.2出口36766336543616435528 3.2.2仓储量预测42物流城建设 第三章市场分析与预测根据对畹町近几年进出口货物量的调查：2007年，畹町进出口货物86273吨。在正常情况下,畹町口岸进出口货物量每年以6.0%-48.4%的速度增长,但是，边贸进出口货物常常有淡季和旺季之分，如因交通、气候等外界因素的影响，出现转移物流量和诱发物流量。会在短期内有大量货物堆积，据此预测：到2015年，畹町年进出口货物量将达到35万吨，日平均972吨，如果遇到转移物流量和诱发物流量。日最高将达到近2500吨。如果货物周转期为10天。到2015年，则需要25000吨的仓储容量。(详见表)表3-3仓储量测定表单位：万吨　序号项目2007年2008年2015年日平均年合计日平均日最高年合计日平均日最高年合计1正常物流量0.0238.60.0280.07100．0830.16302转移物流量  0.0020.0021.20.050.052．03诱发物流量  0.0030.0031.30.040.043．04合计  0.0330.07513.00.510.2535.03.3项目辐射区域定位42物流城建设 第三章市场分析与预测畹町是连接缅甸，通往东南亚的国家一级口岸，国内与杭瑞高速公路、大瑞铁路联通，随着交通条件的改善和国际贸易的发展，畹町将成为国际贸易的物资集散地和物流中心，本项目建设立足畹町、覆盖云南、辐射全国、连通国际，建设成为的现代化物流中心。42物流城建设 第四章建设条件与场址第四章建设条件与场址4.1建设条件4.1.1独特的区位优势畹町经济开发区位于祖国西南边陲，毗邻缅甸。是古代南方丝绸之路的重要通道，是“中缅”、“中印”公路的交汇点，是我国大西南通向东南亚、南亚的大门。是中缅两国贸易的“中转站”和“集散地”。中国东起上海的３２０国道经畹町出境与缅甸原两条交通主干线“滇缅公路”（中国昆明―瑞丽－缅甸木姐－腊戌－蔓德勒－仰光）和“史迪威公路”（中国瑞丽－缅甸木姐－八莫－密支那－印度雷多）相连通，是我国通向东南亚、南亚最便捷的通道，是“滇缅公路”和“史迪威公路”的结合部。沿滇缅公路到达缅甸腊戌后，与铁路相连接，可南下曼德勒、仰光，北上密支那；沿公路经曼德勒、孟瓦、嘎雷可达缅甸最大的陆路贸易口岸德木；沿史迪威公路到缅北重镇八莫，南下沿伊洛底江或公路抵达密支那，沿史迪威公路到达印度雷多，既可与印度的铁路网连通。随着国家西部大通道的建成,瑞丽将成为我国发展国际陆路运输业的交通枢纽，将为瑞丽的经济社会发展带来无限商机。4.1.2良好的政策环境42物流城建设 第四章建设条件与场址畹町经济开发区也是国家级口岸，是云南省对缅贸易最重要的开发区。享有国家和云南省政府赋予的多项优惠政策，泛亚铁路建设即将启动，十二五期间，我们将实施新一轮西部大开发战略，把云南省建设成为面向东南亚的桥头堡，瑞丽市列入全国四个开发、开放的试验区，进一步扩大对外开放，畹町成为面向东南亚的黄金口岸，良好的政策环境，给畹町带来了无限商机。4.1.3良好的社会氛围畹町经济开发区既是国家一类口岸，又是远近闻名的旅游景区，在国家改革开放政策的指引下，畹町边防巩固、民族团结、经济繁荣。口岸边防、联检、海关等机构健全，文教、卫生事业迅速发展，建设中的口岸货检大楼及规划中的进出口贸易加工区将为畹町的经济社会发展起到积极的推动作用。4.1.4完善的基础设施畹町是国家一类口岸。区内交通发达，县际公路均为柏油路，县乡公路大部分为柏油路，少部分为弹石路，320国道道穿境而过,保瑞高速公路正在建设中；从曼满口岸至缅甸105码的二级公路即将开工，中缅铁路正在投建中，已形成较好的交通网络。42物流城建设 第四章建设条件与场址区内通信设施完善，自来水厂、电力系统建全，水、电有保证。4.1.5便利的交通项目区距省会昆明760公里，距大理火车站400余公里，距芒市机场67公里，由畹町出境后，公路与缅甸史迪威公路相连，畹町距缅甸北部商贸中心城市腊戌188公里，距缅甸首都仰光987公里。4.2建设用地、征地拆迁及移民安置情况项目区现为农田，已列入当地城市建设规划范围，不存在征地拆迁及移民安置问题。　4.3项目选址　项目地址选择于畹町经济开发区曼满口岸，是畹町连接缅甸的重要通道，由曼满口岸出境即与历史上著名的“滇缅公路”相连，通往缅甸及东南亚各国。是建设仓储、物流的适宜地址。     42物流城建设 第五章建设方案第五章建设方案5.1项目功能定位根据项目背景和市场分析，项目建设重点确定以下功能：（1）信息功能：筹设交易大厅，建物流中心网站，提供物流供需信息，为管理部门和物流交易各方提供准确、迅捷、安全、畅通的信息服务；(2)货物交易功能：提供交易撮合、运输和提货交割，费用结算，物流票据，订单处理等服务，通过集中，有序规范的交易；（3）物资仓储功能:建设先进的仓储设施（包括适合需要的冷藏专用库）和机械化作业设备；（4）物流配送功能：通过公路、铁路和水路的实体运营，组织运输配载；（5）生产和生活服务功能：为车辆提供停放，检测修理，清洗以及商务办公、食宿服务等。5.2建设规模的确定项目占地约200亩。根据市场需求预测，项目主体工程42物流城建设 第五章建设方案23000平方米；辅助工程12250平方米；公用工程3600平方米，一期工程总建筑面积38850平方米，总占地面积60亩，其余140亩作为其它用地和二期商住房用地。见表5-1项目组成。5.3建设规划与布局5.3.1总平面布置原则（1）物流城按不同的功能设置，将仓储区，交易区、加工区、生活区、商住区以道路和绿化带进行分隔，合理布局，仓库根据不同的产品，将冷冻农产品、非冷冻农产品、生鲜农产品和熟食品分区建设；将有包装食品和无包装食品分区设位。（2）项目建设力求布局合理，功能齐备，设施完善，安全卫生，信息灵敏，交易方式灵活先进，运作规范。集产品交易．储藏．运销，物流配送为一体的现代化国际贸易市场。（3）总平面布置应力求集中紧凑，同时满足建筑防火、通风、采光和卫生的要求。各储藏库之间有道路连通，可供车辆通行。5.3.2建筑设计（1）水果、蔬菜和肉类、鱼等分别为独立的库房，中间距10米以上，以道路和花木分隔；（2）冷藏库和仓库为单层框架通体结构。现浇钢筋砼屋面，SBS防水屋面。为了保温和存取方便，设5-10米为一隔间，间内留一米过道；42物流城建设 第五章建设方案（3）库房层高3.3米，宽5米，内部空间高3.0米，制冷设备高2.6米，宽3.2米、长度以库房间隔为标准；（4）商铺。附设生活间，卫生间，每间25平方。（5）建设场地竖向布局采用平坡式布局。场地内沿道路设排水沟，汇集场地及道路雨水排出场外。（6）本工程根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），场区抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.3g。因此，本工程建（构）筑物按8度抗震设防，设计基本地震加速度值取0.3g。5.4建设标准和要求5.4.1适用标准 (1)通用仓库等级GB/T21072-2007；(2)仓储服务质量要求GB/T21071-2007;(3)仓储从业人员职业资质GB/T21070-2007。(4)GB 8978 污水综合排放标准 　　(5)GB 10001 公共信息标志用图形符号 　　(6)GB/T 17217 城市公共厕所卫生标准 　　(7)GB19085 商业、服务业经营场所传染性疾病预防措施 (8)GB 14881 食品企业通用卫生规范 　　(9)GB19085 商业、服务业经营场所传染性疾病预防措施 。42物流城建设 第五章建设方案　　5.4.2　经营环境要求 　（1）应按农产品大类、保鲜和卫生要求进行分区，同类型商品应在同一交易区内经营。冷冻农产品和非冷冻农产品要分区，生鲜农产品和熟食品要分区，有包装食品和无包装食品要分区，防止农产品之间的交叉污染。 　(2)　水产品和生鲜肉类交易厅（棚）内场地设施应每日冲洗，不存污水，保持清洁。 　(3)交易场地人流、物流、车辆应保持畅通，应设有专用的机动车停车场，道路和停车场地地面应承重、耐磨、防滑。 　(4)　应符合本地区的城市建设规划和商业网点规划要求，并符合环境保护和市容环境卫生的要求。应与同类型、同规模的批发市场保持合理的距离，应充分考虑向零售市场运货的省时、通畅、便捷和低成本。 　5.5　卫生安全设施设备 　5.5.1设置相应垃圾桶和垃圾中转密闭间，对废弃物集中处理并清运。对特殊固体废弃物能集中管理，并移交相关单位作无害化处理。 　　5.5.2　建立卫生消毒间，统一管理和使用杀虫药剂，承担市场的防疫工作。 　　5.5.3　食品加工符合GB 14881的规定,并设置食品加工间。 　5.5.4　污水排放符合GB 8978的规定。 42物流城建设 第五章建设方案　5.5.5仓库应设置防潮、防鼠、防虫害的设施功能。 5.5.6有良好的照明，地面和墙面应使用不渗水、不吸水、无毒、防滑材料铺砌，地面应设置地漏，防止积水。应有充足的自然采光或人工照明。 5.6主要设备方案本项目一期工程设备主要为制冷设备和办公设备，制冷设备初步拟定由广东东莞市风华制冷设备有限公司进行设备的设计、生产与安装。办公及生活用品可在当地购置。广东东莞市风华制冷设备有限公司是一家专业从事制冷设备、净化设备生产、销售、安装、维护和工程施工的企业，是国际一流的制冷专业制造企业，主经营冷却塔、冷库、冷凝器、冷风机、冷水机组、环保空调机组、夹芯彩钢冷库板、净化板、铝铂风管、空气净化成套设备、除尘机组、除湿机、冷热交换器、油冷却器、干燥机、恒温恒湿机等产品。设计施工：冷冻、冷藏、空调、净化、制冷等设计、安装。先后为国内大、中型食品加工、制药电子、化工、蔬菜、水果、鲜花保鲜和超市等企业，提供了优质的冷库设计，安装及售后服务。5.7工程建设方案本项目一期工程占地总面积60亩,由主体工程、辅助工程和公用工程组成，建筑面积38850平方米，42物流城建设 第五章建设方案建筑密度0.65,容积率0.6,绿化率20.6%。其项目组成如下表：表5--1项目组成表序号工程类别工程名称规模(㎡)（m2）备注1主体工程交易厅2000商铺3000框架二层仓库5000二层框架结构构构冷藏库1000框架结构出口加工区12000单层合计230002辅助工程道路3000停车场1000绿化8000垃圾站100厕所两座150砖混结构合计122503公用工程办公楼2000框架结构职工宿舍600砖混结构车辆修理1000单层合计36004总计388505二期工程140亩（商住房等）42物流城建设 第五章建设方案5.8辅助工程及其它工程方案5.8.1给水工程(1)经测算：本项目用水平均每天耗水约1000M3。自来水公司可满足供应。(2)消防给水主要建筑耐火等级二级，根据《建筑设计防火规范》（GBJ16-87-2001年版）规定，按生产及储存物品的火灾危险性设置室内消火栓及干粉灭火器；室内消火栓用水量为5L/s（18m3/h）；室外消火栓用水量15L/s（54m3/h）；火灾持续时间2hr，消防用水量144m3/次，本项目无超高建筑物，消防用水的水池、管道可以和生产生活用供水管道共用，不配置消防专用管道。各建筑物按消防要求配置消防器材。设有二台消防泵以保证消防时水压，厂区按规范要求设置地上式消火栓。5.8.2排水工程排水系统采用清污分流制。排放的生产废水中，含有悬浮物及少量有机物，排入附近农灌沟。详见“环境保护”篇章。5.8.3供电(1)耗电量:耗电主要用于办公、照明、冷藏等。经测算，日平均耗电约6000度。42物流城建设 第五章建设方案(2)电源、电源设施及外部条件电力由畹町电力公司供应，电压为10KV，全场有功计算负荷为392KW，无功计算负荷191KVAR，视在计算负荷436KVA，选用一台500KVA，10/0.4KV变压器。自然平均功率因数为0.75，在低压配电室采用静电电容器集中补偿到0.9。(3)变配电全部电源电压为10KV，在场内设一独立变配电室。高压配电室内选用JYN2型高压开关柜，低压配电室内选用JK系列低压配电屏进行供配电，供电电压0.4KV，供电频率50HZ。5.8.4电子监控系统:配备电子监控室及摄像头等电子监控设备,配备磅道或电子秤,部分类别产品能够统一电子结算。5.8.5垃圾处理系统 。建设对垃圾桶进行分类管理的市场。 在垃圾中转密闭间对垃圾进行分类集中管理， 配备污水处理设施。5.8.6信息发布公告栏: 建立信息中心，设立市场的独立网站，为社会提供农产品供求信息和价格信息服务。 5.8.7道路：主干道宽12.0米，支干道宽4.0米。5.8.8绿化：绿化树种要要选择具有德宏地方行色的树种。42物流城建设 第五章建设方案5.9消防安全 (1)　依据《建筑灭火器配置设计规范》和《商业部消防设备、器材配备标准暂行规定》要求，安装消防报警、灭火、监控、通讯、避雷等设备，配备相应种类和数量的消防器材，做到布局合理，便于取用。保证消防设施齐全、完好有效。(2)地处防火重点地区的储备仓库，设置防火隔离带；(3)储存物品要按火灾危险程度分类标准的要求，分类存放物资，设置防火间距和消防通道，正确使用作业工具和设备。(4)重要部位配备防火、防盗、防爆炸、防破坏功能的防护设施。5.10实施进度安排5.10.1建设工期：3年2010年完成项目前期准备工作；2011年动工建设，2013年12月完成并验收。见项目实施进度表42物流城建设 第五章建设方案表5-1实施进度表序号内容2011年2012年2013年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一前期准备工作二土建工程三附属工程四设备安装五竣工验收5.10.2项目实施的建议（1）建立强有力的工程建设指挥部，积极与市政府各级部门配合，做好地方材料的组织及交通通讯、后勤保障工作。项目实施中还需协调设计、施工、安装等问题，使整个工程在指挥部的统一指挥下，有条不紊地顺利进行。（2）抓好基础资料的落实，建立档案管理制度，抓紧可行性研究报告的审批，初步设计方案比选等各项工作。在施工阶段必须密切配合设计、施工、订货协调好质量与进度，争创优质工程。（3）在项目建设过程中要注意与地方政府的协调与联系,处理好与周边居民的关系,注意劳动安全与环境保护。42物流城建设 第六章环境影响评价第六章环境影响评价6.1场址现状拟建项目所在地畹町经济开发区曼满口岸，现为农田和林地，不属于国家自然保护区。6.2项目建设期营业期对环境影响分析6.2.1建设期：主要影响因素是一定量的弃土和建筑机械产生的噪音，由于工期短，会造成短时期地表裸露。6.2.2营业期：本项目仓储设施、货物贸易中心，营业期会产生大量的生活垃圾及生活污水，绿化地有农药残留和枯枝落叶。6.3治理方案6.3.1设置卫生间。卫生间的地面、墙裙、蹲台面、小便池等应采用光滑、便于冲洗、耐腐蚀、不易附着粪尿垢的材料装饰。 卫生间的上、下水管要通畅，冲洗设施齐全，并保证清洗的用水。6.3.2设置垃圾桶,配备垃圾中转密闭间，对废弃物集中处理、清运，并移交相关单位作无害化处理。  6.3.3设置卫生消毒间,有管理防疫和消毒设备，统一管理和使用药剂。 6.3.4 42物流城建设 第六章环境影响评价场区地面和墙面应使用不渗水、不吸水、无毒、防滑材料铺砌,地面设置地漏，防止积水。 应有防蚊蝇、防尘设施，纱门应便于拆下洗刷。建立严格的准入和防疫、检验制度。定期清洁加工废物。质，6.3.5废水：主要来自食品清洗水、地坪冲洗水、洗浴水等，直接排入地下水道处理。6.3.6垃圾：每天清扫，集中运至垃圾处理厂处理。6.3.7绿化地，尽量少施残留量大、对空气污染大的农药。枯枝落叶修剪枝叶及时清理，挖坑堆埋。6.4环境影响评价本项目不产生严重的污染源，生产、生活中所产生的污水、垃圾按照城市卫生要求，在项目设计中,已做了设计安排,采取了大量的治理措施。42物流城建设 第七章项目组织与管理第七章项目组织与管理7.1组织机构设仓储服务部、流通加工服务部、物流信息服务部、综合服务部。设总经理1人，副总经理2人，物流管理1人，总会计师1人，设办公室主任，调度室主任，各服务部设主任等管理人员12人，物流师5人，普通员工50人，共计72人。7.2仓储管理与服务（1）提供全天24小时综合物流服务。根据客营销要求，提供全天候、不间断仓储服务。　　（2）实行实时在库管理，使库存得到合理控制、为企业提供时实动态库存查询、向客户提供各种数据及统计资料；根据客户的需要，可以提供客户端仓储查询软件实时库存查询。（3）采用条码管理系统。可以实现商品全面物流质量管理，控制商品的整个流通过程，可以做到精确到台的定位管理，实现批次管理和先进先出，可以对商品的各个流通阶段进行有效查询。42物流城建设 第七章项目组织与管理（4）动态库存管理。可以将产品分为季节性产品和非季节性产品，并根据客户的库存量实行动态的库存管理，合理计算仓库费用，提高仓库利用率，降低客户的总体仓储费用。（5）为客户设立驻站物流调度员，协调与客户有关部门的业务联系并进行现场调度，同时可以根据客户的物流要求提供优化物流方案，以保证此项目能更顺利的进行。7.3财务管理(1)公司依照中国法律、财政部门的有关规定，结合公司的具体情况，提出公司的财务会计制度，在企业所在地设置会计帐册和进出口货物帐册，实行独立核算，并依照《中华人民共和国统计法》的规定，提供统计资料，报送统计报表。(2)公司按照税法规定缴纳所得税的利润，应提取储备金和职工奖励及福利基金，提取比例由公司根据实际情况决定。储备基金主提取比例一般应不低于税后利润的10%；当累计数额达到注册资金的50%时，可以不再提取。7.4用工制度公司根据生产、经营的需要，在劳动部门核准的招工计划内，实行公开招聘，择优录取所需的职工。并按有关规定办理用工手续。依照《劳动合同法》法订立劳动合同7.5管理制度42物流城建设 第七章项目组织与管理公司根据本公司工作性质和职能，制定相关规章制度(另行文)：（1）经营管理制度，包括管理部门的职权与工作规程；（2）职工守则；（3）劳动工资制度；（4）职工考勤、升级与奖惩制度；（5）职工福利、保险制度；（6）财务管理制度；（7）公司解散时的清算程序；（8）其他必要的规章制度。   42物流城建设 第八章投资估算与资金来源第八章投资估算与资金来源8.1投资估算8.1.1投资估算的依据和说明（1）本项目投资仅估算一期工程；(2)建筑工程：建筑工程造价以当地同类建筑造价为基础，根据民族风格的要求适当提高标准。(3)土地使用费按每亩20.0万元计算。(4)项目前期工作费,包括项目可行性研究,审批等,按工程费用的1.5%计提；(5)勘察费设计费:按建筑工程费的1.0%计算，(6)工程监理费按1.0%计算，、8.1.2建设投资估算(1)土地征用费一期工程购置土地60亩,每亩20.0万元,共计1200万元。（2）土建工程费土建工程费分别按不同的工程造价进行估算，总投资2808万元，（见表8-1土建工程投资估算表）42物流城建设 第八章投资估算与资金来源表8-1土建工程投资估算表序号工程类别工程名称建筑面积(㎡)单位造价（元）投资（万元）备注1主体工程交易厅20001000200.0商铺30001000300.0仓库50001500750.0冷藏库10002000200.0出口加工区12000800960.0合计2300024102辅助工程道路300010030.0停车场100010010.0绿化800010080.0垃圾站1008008.0厕所两座15080012.0合计12250140.03公用工程办公楼20001000200.0职工宿舍60080048.0车辆修理1000100010.0合计3600258.04总计38850280842物流城建设 第八章投资估算与资金来源（3）设备费346万元。主要包括：建设冷藏库1000平方米，每平方米建1.66立方米制冷库计算，制冷库容积量为1666立方米，每立方米造价1000元。总投资166.0万元；供、排水设施30.0万元：消防设备费60.0万元；供电设施30.0万元；冷藏运输车购置费：根据本项目建设规模和物流量的预测，物流配送需要3辆冷藏运输车，按每辆20万元计算，计60.0万元。8.1.3流动资金估算本项目流动资金主要适用于维持运营的资金，包括水、电费等，预计100万元。8.1.4项目总投资项目总投资4538万元，主要包括：土地购置费1200万元；建筑工程费2808万元；设备费346万元；其它费用84万元，流动资金100万元。祥见表8-2建设投资估算表42物流城建设 第八章投资估算与资金来源表8-2建设投资估算表单位：万元序号费用名称建筑工程设备购置其它费用合计备注一土地购置费12001200二工程费用280831541主体工程费241016625762辅助工程1401202603公用工程2582584冷藏运输车6060三其它费用84.084.01项目前期工作费36.0按工程费1.5%2勘察费设计费24.0占工程费1.%3工程监理费24.0占工程费1.%四建设投资28083461284.04438五流动资金100六项目总投资2808.0346.01284.045388.2资金筹措项目投入总资金:4538万元，其中：业主资本金投入2538万元,银行贷款2000万元。42物流城建设 第九章财务评价第九章财务评价9.1基础数据和说明(1)本项目建设期3年，评价期12年，计算期15年。(2)本项目主要为房地产业，项目建成后以商铺出租收益；经营成本为维持运营所需资金,每年安排30万元；(3)税率：计算所得税，所得税按利润总额的25%计算。(4)贷款利息：按年息6.7％计算。(5)公积金。按税后利润的10%计提；(6)公益金。按税后利润的5%计提。9.2营业收入估算本项目年营业收入816万元，主要包括：（1）仓库收入：仓库5000平方米，按每平方米每天租金1.0元，年平均出租率80%计算，出租年收入146万元；（2）冷藏库收入：冷藏库1666立方米，每立方米每天租金2.0元，年平均出租率80%计算，出租年收入100万元；（3）冷藏配送车收入：按每辆年净收入10万元计算，3辆共计收入30万元。（见附表3，附表4）（4）产品加工收入200万元/年；（5）商铺出租收入120间商铺。年收入240万元；（6）停车场收入100万元/年。42物流城建设 第九章财务评价9.3总成本费用估算9.3.1估算依据和说明(1)固定资产折旧：建筑工程投资2808万元，按20年平均折旧，留残值10%；设备投资346万元，按10年平均折旧，留残值10%；(2)递延资产折旧:递延资产计算土地征用费,计算期30平均摊销,（3）无形资产：计算项目前期工作费、工程管理费等共计84万元，按5年平均摊销；（4）水、电费：按年平均50万元计算；（5）管理人员工资：按项目定编72人，年平均工资2.4万元/人计算；（6）修理费：按设备折旧费的20%计算。9.3.2总成本费用项目总成本464万元，经营成本250万元，固定资本214万元，可变成本250万元。9.4财务效益分析9.4.1盈利能力指标税前税后（1）投资利润率：6.9%（2）投资利税率：8.1％42物流城建设 第九章财务评价(3)项目总投资财务内部收益率（%）8.277.32(4)投资回收期（年）：8.709.29（5）财务净现值（RRI=8%）-24-2509.4.2清偿能力分析（见附表8）项目建设计划利用银行贷款2000万元，可用于还贷的资金：①当年可分配利润、折旧费和摊销费。按年利率6.7%计算，贷款偿还期：6.5年(项目投入运营后)，借偿比:1:1.235。9.5.盈亏平衡分析(BEP)以生产能力利用率表示的盈亏平衡点：BEP=214/(816-250-45)×100%=41.1%计算结果表明，经营期间商铺出出租率达到41.1%，营业收入达到335万元时,企业收益平衡。9.6财务评价结论项目建成投入正常运营后，年平均营业收入816万元，投资利润率6.9%，投资利税率8.1%；项目税后全部投资财务内部收益率7.32%，税后投资回收期9.29年（不含建设期），国家每年可增加税收122万元，企业每年获得税后利润315.0万元。42物流城建设 第十章社会效益评价第十章社会效益评价10.1社会评价基本结论10.1.1畹町经济开发区地处中缅边境，是我国经缅甸通向南亚和东南亚和陆路通道和口岸，是我国对外开放和窗口，具有两个国家，两种资源的优势条件，项目建设有利于口岸优势的充分发挥；10.1.2仓储工程建设是当地党委、政府根据当地边境贸易发展和国际贸易趋势所确定的发展项目，符合国家产业发展方向；符合云南桥头堡建设战略，项目建设,对于当地边境贸易的发展具有积极的促进作用。10.1.3仓储物流设施建设是是减少物资损失，提高物资流通标准化程度、保障流通安全的重要手段；10.1.4本项目进入营运期，可为社会提供130多个就业岗位，其中固定岗位72个。10.2建议本项目属于较大规模的基础设施建设，建筑设计、布局要求较高,应组织有关专业技术人员,在统一的城市建设规划条件下,严格施工管理,确保工程质量。42物流城建设'