青岛华洋大酒店二期改扩建项目可行性研究报告 65页

'青岛华洋大酒店二期改扩建项目第一章　总　论一、项目背景1、项目名称青岛华洋大酒店二期改扩建项目2、项目承办单位概况青岛昊通装饰发展有限公司成立于1993年6月，公司位于即墨市青岛服装工业园，占地20000㎡，注册资本5020万元，有200余亩苗圃一处，内有各种花卉、苗木150余种。公司主要从事建筑室内外装饰、装修；园林绿化；销售建筑材料；小型机械安装等业务。公司在1994年取得了全国装饰装修行业总包三级资质，并于2003年10月10日取得由山东省建筑工程管理局颁发的“建筑装修装饰工程”62 三级资质证书。公司自成立以来，先后承揽了即墨市市政府办公楼；即墨市市委办公楼；即墨市纪委办公楼；华洋大酒店的装饰装修工程；即墨市通济街道办事处办公大楼的部分装修及院内绿化、道路硬化工程；即墨市青岛服装工业园办公楼的装修及院内绿化、道路硬化工程；即墨市青岛服装工业园内主要街道的绿化工程等，以上工程严把质量关，安全、文明施工，工程都一次验收合格，受到建设单位的好评，也取得了良好的经济效益和社会效益。公司在发展业务追求经济效益的同时也非常注重企业内部管理和人才培养，现有一级项目经理5人，二级项目经理6人，工程师8人，其他工程、经济类技术人员26人；公司定期对有关技术人员进行培训，加速知识更新，提高公司管理人员专业技能，从而能够更好的服务于工程。公司正以“树百年企业，建百年工程”为目标，迈着矫健的步伐走向灿烂的明天。3、可行性研究报告编制依据（1）《中华人民共和国城市规划法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国环境保护法》（4）《中华人民共和国环境影响评价法》（5）《中华人民共和国水污染防治法》（6）《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（7）《青岛市城市总体规划》（8）《青岛市滨海公路沿线城市组团总体规划》（9）《青岛市旅游业“十一五”发展规划》（10）《青岛市度假旅游专项规划》（11）《青岛市委、市政府关于加快旅游业发展的意见》（12）《即墨市城市总体规划》（13）《即墨市土地利用总体规划》（14）《即墨市旅游总体规划》（15）《即墨市委市政府关于加快旅游业发展的意见》（16）《即墨市创建“中国优秀旅游城市”活动实施方案》（17）《即墨统计2008年鉴》（18）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）62 （19）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。4、编制原则（1）以国家和省市有关法律、法规和标准为原则，以省、市有关部门的批文、批件为依据，在相关规划文件指导下进行；（2）根据青岛市国民经济和社会发展计划及青岛市城市发展规划，考虑建设单位在经济上承受能力，合理确定项目的建设规模和实施步骤；（3）根据青岛、即墨发展趋势，结合项目单位现状，合理筹措资金，科学使用。（4）依据青岛市总体规划，结合即墨的总体规划，对建设项目进行合理布置，通过精心策划、精心设计、精心施工、精心管理，使项目创造良好的社会效益。（5）项目的建设在满足功能的前提下，尽量降低工程造价，使项目投资发挥最大经济效益和社会效益。（6）把项目建设与促进地方旅游商品的生产、流通和发展相结合，为技术展示和交流提供良好的平台，大力发展墨城旅游产品，为地域经济发展做出贡献，创造良好经济效益。5、研究工作的范围本可行性研究报告主要研究范围：1、项目建设的必要性、可行性和意义；2、项目建设规模及建设内容；3、项目选址及建设条件；4、工程方案；62 5、公用工程和辅助设施；6、消防、环保及安全防护；7、组织管理；8、项目实施计划和工程招投标管理；9、投资估算与资金筹措；10、工程建设的经济效益和社会效益。二、项目概况1、项目拟建地点项目拟建于即墨鹤山路38号，占地面积4866平方米，约7.30亩。该区域交通便利，地理、地质、抗震、气象条件均可满足项目需要。　2、建设规模与内容本项目占地面积约7.30亩，建设规模39900平方米，总投资约18426万元。主体营业楼设计层数为23层，总建筑面积39900㎡。其中裙楼4层,建筑面积15100㎡，1层为大堂、总服务台、礼宾处、行李房、商务中心、票务中心、商场、专卖店、书店、大堂酒吧、鲜花店、华宝斋茶室等配套服务项目；2层为西餐厅、西餐厨房、中餐零点厅、中餐点菜区；3层为千人大宴会厅；4层为30人-200人标准会议室、餐饮包间。塔楼23层，建筑面积21400㎡，为客房区域，共有客房334间。其中5—9F为经济楼层，共有客房102间（套），其中普通标准客房97间，普通套房5套；10—18F为商务楼层，共有客房178间（套），其中商务标准间158间，商务套房20套；19—62 21F为行政楼层，共有客房54间（套），其中行政标准间46间，行政套房6套，豪华套房6套；22楼设景观自助餐厅、景观日餐厅景观韩料餐厅、景观咖啡厅；23楼为电梯机房和设备房等。负1F为建筑建筑面积为3400㎡，设动力中心、办公室、消防中心等。3、主要建设条件本期项目建设需用土地7.30亩，已取得土地使用权证（即国用（2010）第095号）、建设用地规划许可证（地字第370282201005110101号）、建设工程规划方案审查意见书（即规规审字[2010]30号。项目建设主要原辅材料，来源于当地。当地原辅材料资源丰富，供应有保证。从项目建设的社会经济状况、交通运输状况、基础设施条件以及自然环境方面分析，加上即墨市的投资环境、人力资源优势及区位优势，为项目建设提供了可靠的保证。项目建设地各项公用及配套设施齐全。供电能力、供水、通讯等配套设施完善、供应能力充足，完全可满足项目建设需要。4、项目资金投入本项目总投资18426万元。资金来源：企业自筹5926万元，占总投资32.2%；申请银行贷款12500万元，占总投资67.8%。5、项目建设期预计项目建设期18个月。6、主要经济技术指标(见表1-1：主要经济技术指标表)图表1-1:主要技术指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模平方米3990062 1.1地上建筑面积平方米365001.2地下总建筑面积平方米3400地下1层1.3容积率≤8.20%1.4建筑密度≥60%1.5绿化率≤15%1.6车位205地上105个，地下100个1.7建设总投资万元209281.8其中：建设投资万元197881.9建设期贷款利息万元1140图表2-2:主要经济指标税前静态投资回收期Pt（含建设期）7.11财务净现值FNPV15086动态投资回收期Pt（含建设期）9.19财务内部收益率FIRR18.96%税后静态投资回收期Pt（含建设期）8.07财务净现值8985动态投资回收期Pt（含建设期）10.90财务内部收益率15.18%62 第二章　项目建设背景及必要性一、项目建设背景1、我国政府明确提出要适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，满足多样化的服务需求。随着我国经济持续健康快速发展，我国综合国力明显增强，人民生活明显改善，工业化、城镇化、市场化、国际化步伐加快，城乡面貌和人民生活进一步改善，城乡居民消费结构加速升级，将带动产业结构加快调整和城镇化加快发展，市场潜力巨大。为满足人民不断增长的物质文化需求，创造和谐的社会局面，中国国民经济和社会发展"十一五"规划纲要明确指出：要适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化的服务需求。大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。2、青岛市政府提出要大力加快现代化大城市建设，提升城市地位。3、即墨市房地产发展迎来了前所未有的发展契机。4、本项目提出的背景二、项目建设的必要性1、是提升墨城品位，改善墨城形象的需要青岛华洋大酒店位于即墨经济开发区的黄金地段，在被称为“62 饭店综合改造项目的建成，对于提升即墨市核心商圈的整体品位有着积极意义。通过对青岛华洋大酒店的综合改造，酒店将建成即墨市的标志型建筑，使该区域城市建设面貌大为改观，使其成为即墨市城市建设中的亮点，对于加快城市建设步伐，提升城市整体品位有一定的推动作用。2、是企业进一步做大做强的需要青岛华洋酒店投资管理有限公司作为专业从事酒店产业经营的集团公司，不论是自身发展的需要，还是积极参与建设即墨城市的要求，都必须构筑经营平台和打造酒店服务产业链，保证企业长期稳定发展，有着重要意义。4、是满足城市功能区划的需要。随着即墨城区建设进程的逐步推进和开发区的日益蓬勃，即墨的发展正朝向多元化的方向前进。因此本项目正好结合墨城整体品质的提高，满足城市功能区划发展要求。5、是促进即墨市旅游经济发展的需要改革开放以来，古城即墨发生了翻天覆地的变化。城市建设综合开发事业超常发展，形成多层次开发，多元化投资的良好态势。本项目的建设将极大地方便了居民、游客在各方面的需求，改善城市的旅游环境状况，推进了旅游经济的发展。62 第三章投资环境及市场分析一、即墨市经济形势即墨历史文化悠久，战国时属齐国，秦统一天下，即墨始置县，先后属齐郡、胶东郡。西汉时，即墨既是即墨县治，又是胶东王国都城。东汉及两晋时，属青州。隋唐及明清时期均属莱州。1943年分设即东、即墨两县，1944年4月，即东县并入即墨县，1945年7月，恢复即东县。建国初期，属胶州专区。1958年10月，改属青岛市。1961年改属烟台专区。1978年12月改属青岛市。1989年9月，撤县设市。即墨经济和社会发展十分迅速，2008年完成生产总值433.8亿元，按可比价格增长17.6%，总量和增幅居青岛五市之首。其中第一、二、三产业增加值分别为37.4亿元、242.9亿元和153.5亿元，分别增长8.2%、22.3%和12.9%。规模以上固定资产投资首次超过200亿元，完成201.3亿元，增长24.2%；完成地方财政一般预算收入16亿元，增长33.6%。各项存款余额197.1亿元，比年初增加24亿元，增长13.8%；各项贷款余额125.8亿元，比年初增加27.4亿元，增长27.9%；存贷款余额在五市中居首位。职工平均工资18621元，增长19.9%；城市居民人均可支配收入15813元，增长18.6%；农村居民人均纯收入7382元，增长14%。县域经济基本竞争力居全国百强县第20位。多年来，即墨市按照“建设大市场、搞活大流通”的发展思路、围绕建设江北最大市场群的目标，实施“商贸兴市”战略，已成为江北重要的商品集散地。即墨交通条件优越，是青岛通往山东各地的“咽喉”62 ，胶济、蓝烟铁路横穿西部，境内蓝村火车站是胶东半岛重要的铁路枢纽，济青、青银、乌威高速公路以及青烟、青威、青沙、青石等国家级和省级干线公路纵贯境内，县乡公路通村连镇，形成了四通八达的交通运输网络，即墨城区距青岛港40千米，距青岛国际机场15千米；即墨文化底蕴深厚，基础教学和技术教育发达，体系完整，文化生活丰富多彩，市内设有电视台、博物馆、新华书店、影院、剧院、娱乐城等大批文化生活设施；另外，在财政、金融保险、城建环保、教育体育等各个方面都取得了显著成绩。社会经济领域的快速发展为即墨市旅游业发展和整个社会经济系统的良性循环奠定了坚实的基础。二、即墨市的发展规划、投资环境1、地理位置即墨市位于山东半岛南部，地处东经120°07′—121°23′,北纬36°18′—36°37′，东临黄海，南屏崂山，西邻平度市和胶州市，北接莱西市和莱阳市，总面积1780平方千米，辖18个镇、4个街道办事处和1个经济开发区、1个旅游度假区。即墨古称“形胜为东方冠”，于今山海风韵犹存，东部海碧山翠，海岸线蜿蜒曲折，港湾岛屿罗布，西部平畴无际，河流环绕交流。青岛崛起于南，即墨偎之项背，遂有“青岛后院”之称；烟台勃兴于北，即墨扼其要衢，则成“胶东咽喉”之势，是青岛重要卫星城市。2、地形地貌即墨市域在地质构造上位于鲁东隆起区的胶莱盆地东南部，以断裂构造变动为主要表现形式。由于胶潍河盆地与崂山山脉的影响，经过长期的地壳运动和沉积作用，即墨市区域范围内的地势由东南向西北倾斜，形成了低山丘陵与平原洼地的地貌组合。62 东部低山丘陵区面积626平方千米，占总面积的35.2%，地面高程在海拔20-100米之间，滨海地区在13米以下。区内山陵、沟壑、荒岭、阶地、梯田层迭交错，山体上部多呈岩石裸露状貌，山前平地分布在河谷间和沿海一带，土层较厚。中部为平原区，面积631平方千米，占总面积的35.4%，地面高程海拔一般50米以下，是东部低山丘陵区和西部低洼区的过渡地带。西部低洼区面积523平方千米，占总面积的29.4%，地面高程海拔多在20米以下，地势平衍。3、气候水文即墨市域属暖温带季风气候，同时受海洋环境的直接调节，冬暖夏凉，湿润宜人，年平均气温12摄氏度，多年平均降水量750毫米,夏无酷暑,冬无严寒,是优良的夏季避暑地。即墨市内有14条较大河流，多为宽浅季节性河流，有一定的旅游开发价值。海岸线总长183.01千米，分布有丁字湾、栲栳湾、横门湾、鳌山湾、小岛湾等10处海湾（港湾）。域内有田横岛、大管岛、小管岛、女岛、马儿岛、长门岩等24个岛屿，其中田横岛、大管岛、小管岛、赭岛、女岛为有人居住岛，其余岛屿皆无人居住。另外还有7个岬角，9处滩涂，这些共同构成了即墨具有开发价值且品位很高的旅游资源。4、自然资源即墨市资源丰富，西部平原百里沃野，素有“粮仓”之称，是全国商品粮生产基地之一；东部丘陵岗地起伏，宜粮宜果，是山东省花生生产基地；沿海地区山景海色秀丽壮观，海岸线绵延曲折，港湾交错，盛产对虾、海参、鲍鱼、扇贝等海产品，素有“渔盐之利”，属全国对虾养殖基地；境内矿藏种类繁多，矿泉水、麦饭石、重晶石、玄武岩、安山玢岩、花岗岩、膨润土和田横砚等尤为著名；区域内旅游资源独具特色，有历史名岛田横岛、耐冬宝岛长门岩、大管岛、小管岛等岛屿，有素称“崂山之秀”的鹤山风景区、全国著名的温泉疗养区和被誉为“地质宝库”的马山国家级自然保护区等。62 5、规划布局为推动区域协调发展，优化经济发展布局，即墨市按照山东省“一体两翼”和青岛市“一主三辅多组团”的区域布局，深入实施“一区两极”经济发展战略。“一区”，就是，就是充分发挥城市中心区及周边区域的区位优势和产业优势，大力发展先进制造业和以市场商贸业等为重点的现代服务业，建成汇集人流、物流、资金流、信息流的现代城区和现代工贸区。“两极”，就是充分发挥东环海的优势，持续推进东部鳌山湾区域开发建设，建成在国内外有较大影响力和吸引力的青岛新兴旅游度假区、临港产业区；充分发挥西环河的优势，抓好大沽河周边区域绿色农业开发建设，建成规模化、集约化的绿色农业产业区。为适应不断变化的国际国内形势，围绕即墨市委提出的“面向青岛、依托青岛、融入青岛、服务青岛，抢抓五年战略机遇期、建设大青岛现代新区”的发展定位，以及“一二三四五六七”的发展思路和“一极突破、两区共进、五线展开、组团发展”的战略部署，相继从空间布局、发展重点、动力机制、保障体系等方面，采取了一系列措施，探索形成了切合即墨实际又以一贯之的发展路子。为加快构筑新型产业体系，突出大项目引进建设，实施外向型经济和民营经济双源并进战略；突出产业集群化发展，培育壮大先进制造业和现代服务业，突出自主创新，大力发展高新技术产业，提升大青岛现代新区的综合竞争力。三、市场分析1、即墨商业发展背景上世纪八十年代，在墨水河畔，不甘寂寞的个体经营者在这里自发形成了一个地摊服装市场。２０多年光景，这个当年名不见经传的小集市在经过三次迁移，四次改造之后，成为了国内排名第三的服装批发市场。这个目前国内单体面积最大的服装批发市场于200862 年１月整体迁移并开始营业。二十多年市场经营发展基础，让即墨服装老市场以其规模化经营、特色鲜明、产销相依、聚散快捷、价格优势明显等产品服务特点闻名全国，而其上市商品也以质优价廉、款式新颖、品种繁多的优势畅销胶东半岛及华北和东北地区，其中针织产品更是辐射全国各地。　新建成的即墨服装市场，主体总投资６．２５亿元，建筑面积２７．１万平方米，分为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五个经营区。该服装市场在配套设施齐备，安装有客货梯１０部，自动扶梯２４部，还有中央空调、监控、消防、宽带、电子屏、自动喷淋、自动报警器等现代化信息管理系统，建设了具备品牌展示展销、看样订货、商务洽谈、新闻发布等功能的展示厅，各项指标达到国内领先水平。统计数字显示，08年６月底，服装市场开门营业商铺达到了６０１４个，其中外地商户３０２６家，总经销、总代理、厂家直销商户１９４４家，品牌经营商户４１４０家，从业人员２１４００人。08年１－６月份完成商品交易额５２亿元，同比增长３０％，目前，其国内市场已扩张至山西，河北，河南等区域，新市场的日均交易额达３０００万元，日上市人数１０万人次，日入市外地大型客货车１５０余辆。　62 新市场还有二期和三期规划：二期建设的中国即墨辅料市场占地２２１亩，建筑面积１８．８万平方米；三期建设的中国即墨精品市场及商务区占地７８３亩，建筑面积３９．１万平方米。规划完成之后的总建筑面积将达到４５万平方米，届时新市场将拥有服装市场主体、精品市场以及与之配套的辅料市场、物流服务中心、客运服务中心、市场综合服务区、业户居住区等七大区域，入市经营业户可达７０００多家，并且将实现市场功能与物流、人流、生活区和教育等服务功能的综合配套。　　调查数据显示，２００8年是即墨市场品牌商品数量增长最快的一年，也是外地产品尤其是知名品牌进入市场最多的一年。截止目前，即墨市已名列中国商标发展百强县第３５位，而目前单体面积最大的新即墨服装市场，为即墨产业集群及城市的发展带来利好。在即墨服装批发市场的带动影响下，目前即墨市的二、三产业已经得到了快速发展，形成了以市场带产业、以产业促市场的良性发展格局。依托服装市场的发展优势和知名度，即墨市提出并实施了“一轴两圈”的发展格局，即以即墨市区的鹤山路为发展中轴，建项目、搞配套；“两圈”，就是在鹤山路西端，以中国即墨服装市场为中心，围绕该市场进行配套完善，在该区域形成一个布局合理、设施完善、功能齐全的集产销研及物流于一体的商业批发圈；对老服装市场区域进行综合改造，建设一座集多功能于一体的大型综合性商业中心和地标性建筑群，并以此为中心，连同利群、佳乐家、国美、圣帝亚等大型商场超市为群体，在鹤山路中段打造集购物、休闲、娱乐于一体的城市时尚消费圈，把鹤山路建成特色突出的青岛服装贸易大道。在产业集群规模扩大，经济商圈渐趋成熟的态势中，即墨服装市场的区域品牌已经名声在外，成为了众商家的必争之地，这样的一种流通概念放在任何一个区域市场内都是不可小觑的，即墨必将成为一个全新的国际商贸重地。62 　　即墨市场商贸业具有传统优势、基础优势和区位优势，经过历届市委、市政府及几代即墨人的共同努力，目前，全市累计建成各类市场１４３处，建成面积１００多万平方米，其中专业市场２６处、投资过千万元的市场１４处、建筑面积过１万平方米的市场１８处、年交易额过１亿元的市场１６处，２００8年全市市场完成商品交易额524亿元。综观即墨的市场商贸业，在全国处于领先地位，在省及青岛市处于龙头地位，是胶东半岛发展最健康、管理最规范的市场群体。服装市场、小商品城和布匹市场是全国百强市场，其中服装市场名列全国同类市场第三位。通过“一轴两圈”发展模式的实施和未来几年的发展培育，即墨将成为青岛继中山路、台东、李村、东部商圈的第五大商圈，成为长江以北最大的综合批发市场基地。2、华洋大酒店二期改扩建项目市场分析目前即墨市市区仅有2家四星级酒店、2家三星级酒店、2家二星级酒店，尚没有五星级酒店，四星级酒店客房总数仅为近430间（其中华洋大酒店220间，锦茂宾馆210间，），已不能满足62 即墨市发展的需求，特别是作为青岛后花园发展的需求。统计资料显示，即墨市酒店入住率为60.1%以上，四星级酒店入住率为70%以上。作为即墨核心区内的唯一的五星级酒店项目（竣工开业后上报审批），其市场前景在该区域内是独一无二的。核心区内商家如云，金融、机关和企事业单位云集，这在一定程度上保证了酒店的宴、会销售。本项目中的五星级酒店占据黄金地段，为周边众多单位和游客提供高档餐饮、住宿、娱乐和休闲场所势在必行，市场前景十分看好。3、需求方面分析改革开放以来，即墨市居民消费能力增长很快，消费能级迅速提升，升级幅度越来越大。总体上看，即墨市居民消费方式正处于小康型向现代化型的过渡阶段，消费方式、消费环境、消费能力和消费观念都发生了很大变化，各种新的消费热点正在形成之中。（1）餐饮业①餐饮业发展增速迅猛，形成一批规模特色企业各种特色餐馆酒楼遍布大街小巷，并一直较快的速度迅猛发展，2008年是12.7亿元,比上年增长36.7%。在大发展、大建设、大环境的新即墨产业发展战略规划中，餐饮业已占据即墨市社会消费品零售总额10.2%的比重，直到越来越重要的作用。②餐饮主题趋于多元化，集群开始得以显现，与其它行业混业经营成为一种趋势。随着餐饮和其它行业的不断发展，餐饮与其它行业混业经营，餐饮主题开始趋于多元化。去年，餐饮洗浴业的混业经营迅速发展。此外，茶饮、咖啡休闲与餐饮的混业经营也成为一种趋势。由于餐饮业的迅速发展，餐饮集群效应开始得以显现。即墨市鹤山路的中高档餐饮群等初具雏形。62 ③品牌意识不强，基础条件缺乏。本地餐饮市场饱和，无序竞争出现。目前，即墨餐饮市场上有相当一部分餐饮企业的品牌意识还比较淡薄，然而，未来的餐饮业竞争将会更多的表现在品牌的竞争上。目前即墨餐饮企业发展的软件投入和基础条件成为制约企业水平提升的关键和重点，许多企业缺乏系统的管理手册。近几年即墨市餐饮业一个显著特点是，品牌餐饮企业的连锁扩张步伐不断加快。大量餐饮企业的盲目无序竞争，导致了餐饮业的行业结构失衡，即墨市的快餐尤其是中式快餐业非常落后，很难满足市场需求。整个餐饮市场出现“头重脚轻”的局面。④即墨餐饮面临调整，以迎合城市发展需要。在新的历史机遇下，即墨餐饮业势必要进一步打造自身发展战略和经营策略，以迎合城市发展的需要，在企业定位、品牌塑造、整合营销、经营战略、形象包装、菜品创新等方面进行现代化改造。（2）商业即墨商业的优势在于批发，如果做零售，青岛本地仅能消化3000万元，做批发却有近百亿元的广阔市场。根据统计，2000年的时候，即墨批发商圈外地采购量还是28亿元，而到了2008年这一数字已突破100亿元人民币。现在批发商圈内的商家有近万家，世界五百强企业佳世客、太平洋集团、大润发等商业巨擘纷纷落户批发商圈，如此多的商家和巨头扎堆一处，在全国都很罕见，这也说明即墨作为连接青岛及周边城市物流中心的地位已经牢固树立。（3）旅游业2008年即墨市共接待海内外游客369.9万人，其中海外旅游者18.1万人，旅游总收入22.02亿元，比上年分别增长7%、38.2%、23%。62 第四章建设规模及建设内容一、建设规模本项目为青岛华洋酒店投资管理有限公司投资兴建的华洋大酒店二期改扩建项目，主要将建设一座23层高层建筑，占地面积约7.30亩，建筑面积为39900平方米（一层地下室面积为3400平方米），总投资约18426万元人民币。二、建设内容1、主体工程新建一栋23层的酒店，建筑面积39900m2，高度约83.60m。全楼按五星级饭店标准建设和装修。2、公用工程（1）给排水设施：新建消防水池及生产、生活、消防供水管网。（2）供电系统：在地下一层设置1座变配电房，配备变压器容量3200KVA，自备应急200KVA柴油发电机组。（3）燃气系统：燃气管道从鹤山路市政燃气管网引入，新建燃气调压站。（4）弱电系统：建设火灾自动报警及消防联动系统、通讯系统、计算机网络系统、卫星与有线电视系统、设备监控以及安全防范系统等。（5）空调系统及采暖通风系统：建设中央空调系统、送排风系统、防排烟系统。3、环保工程建设污水处理设施、噪声防治设施、垃圾处理及废气处理等装置设施。4、景观工程建设楼前广场、屋顶花园及整个区域的绿化。62 详见建设项目组成情况见表4-1。表4-1建设项目组成一览表工程类别单项工程名称工程内容工程规模主体工程酒店新建一栋23层的酒店建筑面积39900m2，高度约83.6m公用工程给排水设施生产、生活及消防用水自来水供应600m3/d，排水系统清污分流供电系统在地下一层设置1座变电站、配电房及供配电设施变压器容量3200KVA自备应急200KVA柴油发电机组燃气系统燃气管道从鹤山路市政燃气管网引入，新建燃气调压站燃气消耗量60m3/h弱电系统包括火灾自动报警及消防联动系统、通讯系统、计算机网络系统、卫星与有线电视系统、设备监控以及安全防范系统等利用现代计算机技术、通信技术、控制技术等来提高建筑的智能化水平，使之成为一流的智能建筑空调系统及采暖通风系统中央空调系统、送排风系统、防排烟系统空调冷负荷8000KW；热负荷6000KW；地下设备用房等均设置机械送排风系统环保工程污水处理设施包括户外管网和接入市政污水管网的主管道、规范化排污口、化粪池、餐饮废水深度处理机化粪池6个、FG-III一体化餐饮废水深度处理装置一套废气治理设施排风系统、油烟净化系统油烟净化系统采用静电除油器，除油效率达85%以上噪声防治消声、隔声、吸声降噪设施见表3-11垃圾处置垃圾箱等垃圾箱若干景观工程小区绿化种树植草绿化面积3000㎡人工景观楼前广场屋顶花园等景观节点楼前广场面积约1200m262 第五章　项目选址及建设条件一、项目选址1、选址原则（1）交通方便。（2）阳光充足、空气流通、排水通畅、基地稳固，地形平整，地势较高。（3）便于利用当地的水、电、路等基础设施。（4）远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，远离高压线路及其设施。（5）工程地质条件较好，满足项目建设的需要。（6）尽量节约用地，且与周围原有建筑相协调。（7）服从即墨市整体规划要求，注意环境保护，减少对生态和环境的影响。依据上述选址原则，本项目选址于即墨市鹤山路38号，地理位置优越。东邻烟青一级路，西邻中国联通，南为鹤山路；项目地理位置十分优越。项目用地市政条件完善，场址水、电、气、通讯等公用设施齐全，土地平整，起伏不大，周围无工业污染，环境优越。62 具体位置详见附图：建设项目地理位置图二、场址土地权属类别该项目位于鹤山路以北、烟青一级路以西，在现有华洋大酒店东侧进行改扩建，总用地面积约为7.30亩，通过出让方式取得土地使用权证。三、项目区概况1、项目区社会经济状况改革开放以来，即墨市经济社会发展步入了快车道，综合经济实力不断增强，经济总量和人均水平跨上新台阶。2008年，全市人民在市委、市政府的坚强领导下，以科学发展观为统领，真抓实干，开拓进取，经济建设取得新进展，社会事业迈出新步伐，人民生活水平得到新提高，和谐社会建设收到新成效。初步测算，2008年全市实现地区生产总值433.8亿元，按可比价格计算，比上年增长17.6%，总量和增幅稳居青岛五市首位。全市规模以上首次突破200亿元大关，完成201.3亿元，比上年增长24.2%；全年完成财政总收入36.1亿元，比上年增长53%。完成地方财政收入16亿元，增长33.6%。62 2、地形地貌和地质即墨市域在地质构造上位于鲁东隆起区的胶莱盆地东南部，以断裂构造变动为主要表现形式。由于胶潍河盆地与崂山山脉的影响，经过长期的地壳运动和沉积作用，即墨市区域范围内的地势由东南向西北倾斜，形成了低山丘陵与平原洼地的地貌组合。东部低山丘陵区面积626平方千米，占总面积的35.2%，地面高程在海拔20-100米之间，滨海地区在13米以下。区内山陵、沟壑、荒岭、阶地、梯田层迭交错，山体上部多呈岩石裸露状貌，山前平地分布在河谷间和沿海一带，土层较厚。中部为平原区，面积631平方千米，占总面积的35.4%，地面高程海拔一般50米以下，是东部低山丘陵区和西部低洼区的过渡地带。西部低洼区面积523平方千米，占总面积的29.4%，地面高程海拔多在20米以下，地势平衍。3、地震设防根据我国主要城镇主要裂度设计基本加速度和设计地震分组，该地区属6度设防。4、气象条件即墨属暖温带季风气候，具有四季分明、气候温和、日照充足，雨量适中的特点。主要气候特征如下：年平均气温：12.8℃（1978-2007）极端最高气温：38.6℃（2002年）极端最低气温：-18.6℃（1969年）年均降水量：680.4mm（1978-2008）5、交通通讯条件62 本项目位于山东省即墨市鹤山路38号。　　即墨位于青岛北部，是青岛到烟台、威海、潍坊、济南等城市的必经之地，具有突出的经济发展战略地位。即墨交通条件优越，是青岛通往山东各地的“咽喉”，胶济、蓝烟铁路横穿西部，境内蓝村火车站是胶东半岛重要的铁路枢纽，济青、青银、乌威高速公路以及青烟、青威、青沙、青石等国家级和省级干线公路纵贯境内，县乡公路通村连镇，形成了四通八达的交通运输网络，即墨城区距青岛港40千米，距青岛国际机场15千米。　　6、经济发展条件即墨县域经济基本竞争力居全国百强县第20位，一个区域的发展，必须打出自己的特色，因为特色就是优势，就是竞争力。如果用一句话来描述即墨的特色或者优势，可以用“针织名城、商贸之都、品牌城市、旅游胜地”这十六个字来概括。    第一，即墨是针织名城。全市现有规模以上针织服装服饰企业198家，拥有“即发”、“红领”、“亨达”等中国驰名商标和中国名牌产品，构筑起了棉纺、针织、梭织、服装加工一条龙的产业体系，被命名为“中国针织名城”，名至实彰，衣被四方。即发集团作为针织行业的龙头，去年实现销售收入52亿元，上缴税金3.08亿元，外贸出口3.92亿美元，综合实力连续多年位居全国针织行业第一名。    第二，即墨是商贸之都。远在春秋战国时期，即墨就是“人摩肩、车毂击”经济繁荣的交易通都。今天的即墨，共有各类专业市场24处，建筑面积127万平方米，商品辐射俄罗斯、韩国、阿联酋等国家和国内20多个省市。其中，中国即墨服装市场是目前国内单体面积最大的服装批发市场，即墨小商品城是我国北方最大的小商品批发市场。同时，我们突出发展新型业态商贸，在引进利群、佳乐家、国美、苏宁、五星等大型连锁超市的基础上，新引进了利群商业广场、宝岛花园等项目，目前正在加紧建设。62     第三，即墨是品牌城市。全市拥有“即发”牌针织内衣、“琴岛”牌电热毯、“亨达”牌皮鞋、“金王”牌蜡制品等7个中国名牌产品，“即发”、“亨达”、“红领”等5个中国驰名商标，40个山东省著名商标和名牌产品，48个青岛市著名商标和名牌产品。全市青岛市级以上名牌产品和著（驰）名商标累计达到102件，名列商标发展百强县第35位。    第四，即墨是旅游胜地。境内气候宜人、风光旖旎，山、海、岛、泉、滩俱全，自然资源得天独厚，拥有益身健体效能独特的海水溴盐温泉、被誉为“地质博物馆”的马山石林、历史名岛——田横岛等众多旅游资源。特别是随着东部鳌山湾区域开发建设的深入推进，我们引进建设了香港中旅青岛海泉湾、天泰运动旅游度假、温泉芭东小镇等一批重点旅游项目，以休闲度假为特色的鳌山湾区域日益展现新的魅力。其中，由香港中旅集团投资46亿元兴建的港中旅青岛海泉湾度假城项目，主要建设五星级酒店、大型温泉洗浴中心、演艺中心和会议会展中心等，全部建成后，将成为一个集海洋温泉度假、国际会议接待、大型演艺于一体的综合性休闲度假城，年可接待游客280万人次，成为青岛乃至山东半岛旅游的一大亮点。7、施工和协作条件青岛市有各种建筑安装施工企业数百家，施工力量可以满足本项目施工和协作要求。一般施工机械可顺利进入施工现场。62 第六章　工程建设方案一、设计理念1、设计宗旨为了使这一项目对该地区今后的建筑发展提供先决条件，一方面保证建筑发展的最大推动力，另一方面刺激城市空间和功能的多样性。这需要一种融合，人们在此休闲、办公、生活，因此具有复杂性和层次感，并形成一种朝气蓬勃发展的态势，而这一发展是每一个面向未来的城市都需要的。在全方位生态型生活中心的战略思考下，将本项目发展成为21世纪即墨市特色橱窗。作为包含多种功能和空间的商业建筑综合体，首先确立以下原则：（1）平面布局满足功能要求（2）作为今后该区域的标志性建筑，一定要把整个建筑空间的功能和美学原则结合起来，无论是在平面结构还是立面上都为该区域设定一个标记。2、项目建设基本目标（1）项目定位目标：通过本项目的实施，突显鹤山路商业中心，提升即墨城区的综合品位，繁荣即墨旅游休闲市场，探索旅游地产的发展途径，实现即墨市核心区域人与自然环境的和谐发展目标。（2）具体功能目标①观光休闲以健身休闲、品茗休闲、文化艺术欣赏为主；②餐饮娱乐着重推介时尚精美特色菜肴和饮品；③商务办公着眼于为高端企业或公司及旅游观光人士提供办公、交流、休闲场所，采用酒店式服务。（3）项目建设目标：通过精心策划、精心设计、精心施工、精心管理，创造良好的社会效益和经济效益：其一，把项目实施与提升城市品质相结合，使项目创造良好的社会效益。62 其二，把项目建设与促进地方旅游商品发展相结合，为旅游商品提供技术展示和交流的平台，大力发展墨城的旅游产品，为地域经济的发展做出贡献，创造良好的经济效益。二、设计依据l《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）(2002年版)l《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；l《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）；l《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；l《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；l《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）；l《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）(2005年版)；l《建设设计防火规范》（GB50016-2006）；l《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-98）；l《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）。l《房屋建筑制图统一标准》（GB/T50001-2001）。l《建筑结构制图标准》（GB/T50105-2001）。l《建筑结构设计术语和符号标准》（GB/T50083-97）。l《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）。l《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）。l《钢结构设计规范》（GBJ50017-2003）。l《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）。l《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）。l《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）。l《建筑桩基技术规范(1997年局部条文变更)》（JGJ94-94）。l《高耸结构设计规范》（GBJ135-90）。l《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）。三、工程方案总体概述62 在整个项目的实施过程中，五星级酒店的建设对于整个城市区域品质和居民生活品质的提升将起到关键作用。该项目建筑本着流线清晰简明，空间弹性高效的原则进行设计，力求做到布局合理、使用舒适。该项目集技术和艺术于一体，采用超现实手法，将建筑分解为功能、空间、材料等因素，再将这些因素进行再构筑，使得建筑群是集功能优良与外观优美于一体的现代化建筑。四、外立面设计作为今后该区域的标志性建筑，设计一定要把整个建筑空间的功能和美学原则结合起来，无论是在平面结构还是立面形象上都将成为该区域的标志性建筑。1、力求简洁现代的简约式设计风格通过大面积的虚实对比突出建筑现代典雅的气质，高耸简洁的竖向幕墙，更加突出建筑的挺拔，强调现代城市中心综合体的建筑意象。2、创造简洁、动人的形象标记作为建筑制高点的酒店塔楼，通体强调竖线条，高耸挺拔，宁静祥和，成为城市的标记。五、总体环境设计青岛华洋大酒店二期改扩建项目是城市网络的节点，很大程度的充当着城市文化的载体。酒店广场更要承载更多的功能要求和文化意义，标志雕塑，音乐喷泉，艺术小品等共同赋予了广场生命，形成一系列动静有致、性格同迥异的场所空间。本广场设计着重强调以下几点：1、突出以人为本的设计理念，注重环境与建筑的协调、共生，着力增加广场的活力。2、动静合理分区，总体环境与周围建筑直辖市配置，形成动静各异的空间形态。62 3、通过标志景观配置广场文化，塑造整体环境个性。六、绿化设计用地的绿化系统包括各种乔木、灌木及草皮，采用立体绿化的方式，大幅度提高绿化面积，具体措施如下：1、入口区广场软硬结合，在满足功能要求的前提下，节约用地，在边角等地布以立体绿化，隔离设置也用花池装饰，为保证不影响入口处的可识别性，树种以香樟为主，营造了一种人性化的环境。2、临时停车场、车行道在满足行车视距的前提下种植行道树，改变停车场光秃秃的影响。3、建筑及附属设施在满足交通、消防、人流通行的前提下最大限度地植以草皮、树种，间以灌木、小树。62 第七章公用工程及辅助设施方案一、公用工程1、给排水（1）给水：①水源水源为城市自来水，供水压力为0.4MPa，由建筑用地南侧鹤山路市政给水管网预留给水管接口引入一根DN300给水管至该区域，形成环状给水管网，供区域内生活及消防用水。②用水量本工程用水主要包括生活用水和消防用水，其中生活用水量约600m3/d,消防用水量为540m3/次。③给水系统地下室～6层由市政给水管网直接供水。7～23层采用水池—水泵—高位水箱联合供水方式。每个用水点水压均小于0.45MPa（采用减压阀控制）。④热水系统客房、厨房等热水由汽—水热交换器供给。（2）排水：污废水量按生活用水量的90%计，除去空调补充水和绿化用水，本工程日排水量为500m3。室内排水采用污、废合流，厨、卫分流，屋面雨水、空调冷凝水有组织收集排放。室外采用雨污分流，生活污水汇集后排入市政污水管网，经污水管排入市政污水处理厂处理。项目排水执行《污水综合排放标准》中三级标准。污水处理厂出水执行DB37/676-2007《山东省半岛流域水污染物综合排放标准》二级标准。室外雨水经汇集后排入市政雨水管网。2、消防62 本工程共用一套消防给水系统，高、低区分设消防水泵，所有部位均设消防栓和自动淋喷灭火系统，在地下室设置消防水池储存室内消防用水。（1）消防给水项目用地内的室内消防给水由消防水池和消防泵房供给。市政管道供水至位于设备机房内的消防水池，然后由消防水泵房的消火栓泵、喷淋分别供水至室内消火栓系统、自动喷淋系统。每个消火栓箱内配DN65mm消火栓一个，DN65mm，L=25m麻质衬胶水带一条，DN65mm×19mm直流水枪1支。所有消火栓处均配有启泵按钮一个。消火栓布置使任一着火点有2股充实水柱到达，各消防电梯前室均设有消火栓。消火栓设计出口压力控制在0.24～0.5mPa。室外设2个DN150mm地上式水泵结合器，位于市政消火栓15～40m范围内。（2）自动喷淋系统喷淋加压泵自消防水池吸水加压供水至系统，喷淋加压泵为一用一备。系统利用上区的消防水箱来保证系统的静压要求。室内消火栓系统和喷淋系统共用地下室消防水池，两个系统有各自独立的增压供水设备。系统内设有湿式报警阀、水流指示器、信号闸阀、压力开关等辅助电动报警装置。自动喷水系统按防火分区布置。系统内每个防火分区分别设水流指示器、信号阀及试验装置。当火灾发生时，失火层的水流指示被触动，有关讯号送至消防控制室而发出警报。同时压力开关因压力下降而动作，自动启动喷水水泵提供喷淋用水灭火。每个湿式报警阀组控制的最不利点喷头处，应设末端试水装置。系统应设置水泵接合器。62 （3）室外消火栓系统室外消火栓将沿道路设置。各消火栓间距不超过120米，保护半径不超过150米。（4）室内消火栓系统室内消火栓按规范要求保证全面覆盖各区。消火栓泵从地库消防水池取水供入系统。消火栓系统设有消防水箱及稳压设备，用作维持平时的系统压力。消火栓加压泵为一用一备，系统利用上区的消防水箱来保证系统的静压要求。喷淋系统和室内消火栓系统共用消防水池，两个系统有各自独立的增压供水设备。消火栓将按规范要求安装于各楼层及其消防电梯前室，地下室和明显便于取用的地方。室内消火栓的布置应保证室内任何部位有两个消火栓的充实水柱同时到达。同一楼层的室内消火栓的布置间距不应大于30米。每个消火栓带启泵按钮和报警按钮。室内消火栓系统应采用环状管网布置，当管网的一部分检修时，其余部分的管网仍能供应全部的用水量。为了便于日常维修在消火栓管道上设置信号闸阀，消防控制室（盘）应能显示闸阀状态的反馈信号。（5）水喷雾灭火系统备用发电机房设置水喷雾灭火系统。（6）灭火器本项目整个建筑设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。3、供配电（1）负荷分级62 一类高层建筑的消防用电设备、重要办公建筑及五星级酒店的普通客梯、大型购物中心门厅、营业厅照明为一级负荷。重要场所不容许停电的负荷为一级负荷中特别重要负荷。高层普通住宅的客梯、四星级以上酒店的客房照明、空调及大型购物中心的空调等设备为二级负荷。其余为三级负荷。（２）用电指标估算值酒店为100W/m²，同时系数为0.8。经估算，八小时满负荷运行日用电量：30000kw.h。为此变压器容量：配备2台1600KVA的变压器。4、弱电系统本项目弱电系统包括：火灾自动报警及消防联动系统、通讯系统、计算机网络系统、综合布线系统、卫星与有线电视系统、安全防范系统、背景音乐及应急广播系统、信息显示系统、集成管理系统等。（1）火灾自动报警及消防联动系统本工程为一类高层建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置了若干套火灾自动报警及消防联动系统（FAS）。在大楼的底层设置消防控制室，避难层设消防分控室，消防控制室内设置火灾自动报价屏消防联动控制屏及应急广播和消防专用电话控制设备。①火灾探测报警系统：由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。集中火灾报警控制器选用智能型控制器，能显示各报警点的位置，并根据报警信号发出联动控制指令。控制器预留RS232通讯接口，能将有关信号传输到BA系统。探测区域内的每个房间至少设置一个探测器，火灾探测器类型的选择原则为：办公室、计算机房、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；厨房、发电机房、地下车库等场所选用感温探测器；煤气表房选用可燃气体探测器；电缆夹层、控制室的闷顶内等场所设置缆式线型定温探测器。62 每个防火分区至少设置一个手动按钮，并设置在公共活动场所的出入口。②消防联动控制系统：在消防控制室内设置消防联动控制屏，对消防设备进行联动控制和监视。包括：消防泵、防烟和排烟风机的启动、庭长及工作状态显示、手动/自动状态显示和故障报警；各类防火门、防火阀、排烟阀的控制及状态显示；应急广播的程序控制；电梯的控制和楼层显示；火灾区有关部位的非消防设备（空调设备和风机等）电源的切除；火灾应急照明和疏散指示灯的控制。此外，还应设置相应的消防联动控制系统、火灾应急广播系统、消防专用电话等设施。（2）通信系统：在地下一层设有电话总机，内设400门数字程控电话交换机、光端设备及总配线柜，在各层的电信间设有IDF综合布线楼层110配线架，系统干线采用大对数电缆，在办公室、客房、会议室等处设内线电话，其余均为直线电话。根据大楼的要求，通过程控电话交换机建立电子话务员、语音信箱、多媒体通信、电视电话会议等功能。（3）计算机网络系统：在地下一层电话总机房内兼设计算机中心，以核心交换机为中心，设有数据库、层面交换机，在各楼层的电信间设有110配架的快接口和光纤接续单元，系统干线采用光缆，水平采用非屏蔽五类UTP双绞线与用户终端连接，实现信息交换，资源共享，以提高商务办公效率，实现无线化办公。在办公室、客房、技术用房等处设电脑终端插座。（4）有线电视系统：由市政引入有线电视信号，电视系统采用860MHz双向传输系统，分支分配系统，电缆采用RG11电视电缆，引至各层分配（支）器箱，在客房、会议室、餐厅、娱乐场所等处设电视终端，要求用户终端电平为68±3db。62 （5）安全防范系统本工程内设置综合式安全防范系统。设有闭路电视监视系统、报警系统、一卡通系统和车库管理系统，以加强大楼的安全保卫和管理工作。大楼底层设有安保控制中心（与消防控制中心合用），内设有矩阵、监视器、操作键盘等控制及报警设备。现场采用CCD摄像机进行闭路电视监视，主要对底层出入口、门厅、会客厅、餐厅、电梯厅、走廊、电梯轿箱等重要场所进行监视。并在重要场所设防盗报警设备。（6）建筑设备监控系统为了对建筑物内各种机电设备进行监控、测量，使各种机电设备安全可靠运行、节约能源、节省人力及确保建筑物内环境舒适，本工程配置智能型建筑设备监控系统（BAS）。（7）防雷及接地系统所有通信、广播、电视、计算机等系统均应设置雷电防护装置。弱电设备接地采用联合接地系统，接地电阻不大于1欧姆。弱电系统线路均敷设在线槽中，或采用金属钢管暗敷设的方式。5、空调、采暖及通风系统（1）空调系统①空调方式及气流组织大堂、宴会厅、大会议室等大空间公用房建采用集中式全空调方式，并考虑设置变频器空调机组变风量运行，节省能耗和空调费用；对高大空间采用分层空调技术，充分利用空调冷、热源，气流组织为侧送顶回或顶送下回。办公室、小餐厅、小会议室、客房等小空间采用风机盘管加新风的空调方式，便于室温控制；气流组织为侧送顶回或顶送顶回。62 消防控制室值班室电梯机房等房间考虑到使用灵活和特殊要求，采用分体式空调器。②空调水系统酒店为一个空调水系统。空调水系统采用两管制，水系统竖向同程设置，机械闭式循环，一次泵水系统。酒店空调冷、热源选用离心式冷水机组，制冷机夏季提供7℃/12℃（供/回）冷水，高区空调冷、热源分配站设在避难层。空调热源拟用城市供热管网提供的高压蒸汽，冬季空调热源经2台汽-水热交换器提供60℃/50℃（供/回）热水，供空调水系统使用，冷却塔设置在裙房屋面上，冷却水温32℃/37℃（供/回）。（2）采暖设施室内采暖采用目前较流行的低温热水地板辐射采暖，与传统暖气片供暖相比其优点是：①具有良好的舒适性、保健性，卫生条件好；室内地表温度保持在25～28℃，因此室内温度梯度小，给人以脚暖头凉的良好感觉。②因室内无暖气片故与暖气片供暖相比，地板采暖可增加2-2.5%的房间使用面积。③高效节能，控制简便，可降低运行成本。房间温度可自动调节，达到节能目的。④使用寿命长，安全可靠，热稳定性好。（3）通风系统地下设备用房均设置机械送、排风系统。通风量为：水泵房换气次数5次/h，高低压配电室换气次数8次/h，制冷机房换气次数6次/h，换热站换气次数10次/h。①地下柴油发电机房设置独立的机械送、排风系统，排风量按厂家提供的排风量确定。②62 地下车库设置机械排风（兼做排烟）系统，利用车道入口做自然补风，对不能自然补风的区域采用机械补风，车库排风量按换气次数6次/h确定。③厨房设置机械送、排风系统，换气次数40次/h，排风量的65%由排风罩排出，35%由全面排风系统排出，补风量按总排风量的85%确定。④空调房间、卫生间设有独立的机械排风系统，卫生间排风量按换气次数10-15次/h。⑤地下库房、垃圾房利用其他通风系统进行通风，库房排风量按15m3/h.m2确定，垃圾房按换气次数6次/h确定。（4）防烟、排烟①主楼防烟楼梯间设置独立的机械加压送风系统，防烟楼梯间及消防电梯合用前室分别设置独立的机械加压送风系统，加压风机分别设置在主楼屋面上。②内走道、中厅及大空间等凡不符合自然排烟条件的区域均设置机械排烟系统，避难层按自然排烟方式设置。③地下室除机电用房外，地下车库排烟分区按2000m2左右划分，并按防烟分区分别设置独立的排烟系统，平时兼作排风系统。排烟量按换气次数6次/h确定，火灾时利用平时补风机和车道入口补风，对不能自然补风的区域采用机械补风。地下机电设备用房火灾时做密闭防烟措施。④排烟口、排烟阀均受烟（温）感器控制或手动控制，并与风机联锁，所有排烟风机入口处均装防火阀，防火阀熔断时，关闭排烟风机。6、自动控制62 空调、通风系统采用直接数字式楼宇监控系统（DDC系统）。在空调控制这些屏幕上显示出空调、通风、制冷等各类系统设备的运行状态及主要运行参数，能够远距离集中控制空调、通风、制冷设备。7、热力系统本项目空调及生活热源采用即墨城市热力管网供给的高压蒸汽，蒸汽管道从鹤山路市政热力管网引入，通过管道输送到酒店，经计量减压后，通过分气缸分别输送至空调、采暖、洗衣机房、厨房蒸煮等用汽部位。其中空调蒸气用量：13T/h。8、节能技术措施（1）制冷机房尽量靠近负荷中心，合理选择管径，减少输送能耗。（2）空调机组采用变风量机组，过度季节适当加大新风量和排风量充分利用室外空气的冷却能力，节约能耗。（3）各末端装置冷、热水回水管上分别装电动调节阀，根据设定的参数自动调节水量大小，控制主机和水泵的运行台数，达到节能效果。（4）选用效率高的设备，尽量回收蒸汽凝结水并加以利用。9、环保措施（1）降噪措施在选择设备时，根据《工业企业噪声控制设计标准》和《城市区域环境噪声标准》等的有关规定，应采取下列降低声源的措施：①通风、空调设备选用低噪声设备，并采取消音、减振等措施；水泵、冷水机组的进出口均采用不锈钢金属软管，风管、水管与设备连接处采用软管连接。②厨房油烟废气经静电除油器处理，并经消声后排至屋面。吊装的轴流风机均采用减振吊架。③制冷机房、空调机房设隔音防火门，机房内采取建筑吸声措施。④62 中央空调冷却塔采用静音型，安装在裙房屋顶面，离塔1.5m处噪声级65db（A）。（2）垃圾处理经初步方案确定，项目区内不设垃圾站，设流动垃圾车，由专人收集垃圾，装满即立即运往区域垃圾中转站。第八章　环境影响评价62 环境保护是国家确定的基本国策之一，也是实现国民经济可持续发展的基础条件。因此，任何建设项目在实施开发建设的同时，必须同步完成环境保护设施的建设和严格的管理措施。一、执行标准（1）《中华人民共和国环境保护法》，1989年12月；（2）《中华人民共和国环境影响评价法》，2003年9月；（3）《中华人民共和国大气污染防治法》，2000年4月；（4）《中华人民共和国水污染防治法》，1996年5月；（5）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，1996年10月；（6）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》，2005年4月；（7）《中华人民共和国水土保持法》，1991年6月；（8）《中华人民共和国清洁生产促进法》，2002年6月；（9）国务院令第284号令：《中华人民共和国水污染防治法实施细则》，2000年3月；（10）国务院关于环境保护若干问题的决定，国发[1996]31号；（11）国务院第253号令：《建设项目环境保护管理条例》，1998年11月；（12）《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》，国务院国发[2005]39号；（13）国家环境保护总局环发【1999】107号文：《关于执行建设项目环境影响评价制度有关问题的通知》，1999年4月；（14）国家环境保护总局第14号令：《建设项目环境保护分类管理名录》，2002年10月；（15）国家环境保护总局环发【1999】61号文：《关于贯彻实施“建设项目环境保护管理条例”的通知》，1999年3月；（16）《山东省环境保护条例》；62 （17）《山东省环境噪声污染防治条例》；（18）《山东省实施<中华人民共和国大气污染防治法>办法》；（19）《青岛市大气污染防治条例》，2001年6月15日山东省第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准；（20）《青岛市环境噪声管理规定》二、项目建设过程中的主要环境影响（1）建筑扬尘影响。（2）建筑装修过种中产生的废气（3）建筑施工的噪音影响；（4）施工时所产生的建筑和生活垃圾；（5）对生态环境的影响；（6）对交通的影响。三、项目建成后的主要环境影响（1）废气：①餐饮油烟，主要污染物为食物烹饪过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解的产物；②地下车库汽车排放的尾气，主要污染物为CnHm、CO、NO2；③垃圾站产生的恶臭气体等。（2）营运期噪声源主要有汽车进出产生的交通噪声、空调系统机组和冷却塔产生的噪声、水泵、电梯、风机等设备运转噪声，以及娱乐场所等产生的噪声。（3）营运期排放的费、污水，费、污物。四、施工期环境影响分析及对策措施1、施工扬尘分析及对策措施62 施工期的大气污染源主要有施工区裸露地表在大风气象条件下形成的风蚀扬尘（其产生量与风力、表土含水率等因素有关，难以定量表述）；建筑材料运输、卸载中的扬尘；土方运输车辆行驶产生的扬尘；临时物料堆场产生的风蚀扬尘。扬尘的影响在干燥天气下显得比较突出，同时其影响是局部的，暂时的，影响的程度及范围有限。本项目位于城市中心的人口稠密区，环境敏感点有位于项目南侧90米左右居住小区等；由于这些建筑物与项目区距离较近，项目施工时产生的扬尘将会对其产生一定影响。因此项目在施工时必须采取相应的防尘隔尘措施，尽量避免或降低扬尘对周围环境敏感点的影响。根据《青岛市大气污染防治条例》第二十一条规定，建设工地应当遵守下列规定，采取有效措施防治粉尘污染：（1）使用密闭装置输送建筑垃圾，严禁从楼上向下抛撒建筑垃圾或者其他产生扬尘的物品；（2）工地现场周边应当围挡，防止物料、渣土外泄；（3）施工场地的主干道必须硬化，并采取措施防止车辆将泥沙带出施工现场；（4）运输和装卸物料应当防止遗撒或者扬尘；扬尘污染防治措施（1）场内扬尘①施工期间需要做到文明施工，加强施工管理，配置工地滞尘防护网。在天气干燥、有风等易产生扬尘的情况下，应对沙石临时堆存处采取清扫、洒水措施，有关试验表明，如果只洒水，可使扬尘量减少70~80%，如果清扫后洒水，抑尘效率能达90%以上；在施工场地每天洒水抑尘作业4~5次，可使扬尘量减少70%左右，扬尘造成的TSP污染距离可缩小到100m范围，见表8-1。因此本工程可通过清扫、洒水方式来减缓施工扬尘。表8-1　施工期场地洒水抑尘试验结果距离（m）52050100TSP小时浓度（mg/m3）不洒水10.142.891.150.86洒水2.011.400.670.6062 ②石灰、黄砂等堆场尽可能不露天堆放，如不得不敞开堆放时，应对其进行洒水，提高表面含水率，起到抑尘的效果；对水泥等易产生扬尘的物料，应存放在料库内，或加盖棚布。③大风天气尽量不进行挖掘土方作业，尽量避免在起风的情况下装卸物料。④对工地附近的道路环境实行保洁制度，及时清扫，尽量减少扬尘对环境的影响。（2）场外运输：①运输方式：运沙、石、水泥等的车辆加盖篷布，防止沿途洒落。②车辆限速：建议行驶车速不大于5km/h，据资料显示：此时的扬尘量可减少为一般行驶速度（15km/h计）情况下的1/3。③运输时间:选择车流、人流较少的时间进行物料运输。采取上述措施后，可以把施工期的扬尘污染影响减低到最小程度。2、其他空气污染分析及对策建筑物装修阶段，将产生一定量的建筑材料装修废气。该类废气的排放属无组织排放，其主要污染因子为甲醛、氨、挥发性有机物VOC、苯及其同系物甲苯和二甲苯等。装修阶段将使用大量的建筑材料，不同建材产生的污染物见表8-2。表8-2不同建材排放的污染物室内污染物建材名称甲醛涂料、复合木材、壁纸、壁布、人造地毯、家具、泡沫塑料、胶粘剂等VOC（沸点50～250℃）化合物（使用中缓慢释放）涂料中的溶剂、稀释剂、胶粘剂、防水材料、壁纸和其它装饰品氨高碱混凝土膨胀剂－水泥加快强度剂（含尿素混凝土防冻剂）苯、甲苯和二甲苯油漆、涂料等（1）甲醛①理化性状甲醛是无色具有刺激性和窒息性的气体，剧毒，极易聚合，易溶于水，有较强的还原性，在碱性溶液中能使金属盐及金属氧化物还原为金属。气体比重为1.067。蒸汽与空气混和能成为爆炸性气体，本品与氧化剂、火种接触有燃烧危险。62 ②对人体的危害A刺激作用：甲醛对人的眼睛、鼻子、呼吸道有刺激性。空气中含有0.6mg/m3时就会对眼睛产生刺激反应。甲醛的主要危害表现为对皮肤粘膜的刺激作用，甲醛是原浆毒物质，能与蛋白质结合、高浓度吸入时出现严重的呼吸道刺激和水肿、眼刺激、头痛。B致敏作用：皮肤直接接触甲醛可引起过敏性皮炎、色斑、坏死，吸入高浓度甲醛时可诱发支气管哮喘。当甲醛浓度在0.12～1.2mg/m3时能导致肝功能、肺功能异常、免疫功能异常。C致突变作用：高浓度甲醛与空气中离子形成氯化物反应生成致癌物——二氯甲基醚。（2）氨①理化性质氨为无色而有强烈刺激性气味的气体。沸点－33.5℃，熔点－77.8℃。对空气的相对密度0.5962。氨极易溶于水、乙醇和乙醚；氨的水溶液由于形成氢氧化铵而呈碱性。氨可燃烧，与空气混和氨含量在16.5～26.8％时，能形成爆炸性气体。有催化剂存在时可被氧化成一氧化氮。②对人体的危害人对氨的嗅阈为（0.5～1.0）mg/m3，对口、鼻粘膜及上呼吸道有很强的刺激作用，其症状根据氨的浓度，吸入时间以及个人感受性等而有轻重，轻度中毒表现有鼻炎、咽炎、气管炎、支气管炎。氨被吸入肺后容易通过肺泡进入血液，与血红蛋白结合，破坏运氧功能。（3）挥发性有机物（VOCs）VOCs是指室温下饱和蒸汽压超过70.91Pa或沸点<260℃的有机物，主要成分为芳香烃、卤代烃、氧烃、脂肪烃、氮烃等达900种。①性质62 VOCs是强挥发、有特殊刺激性气味的有毒有机气体，是室内重要污染物之一。其中氯乙烯、苯、多环芳烃等已被列为致癌物，多数VOC易燃易爆。②对人体危害VOC对人体健康影响主要是刺激眼睛和呼吸道、皮肤过敏，使人产生头痛、咽痛和乏力。其中氯乙烯、苯、多环芳烃等已被列为致癌物。TVOCs在<0.2mg/m3时，对人体不产生影响，暴露于0.025mg/m3的22种VOCs会使人产生头痛、疲倦和瞌睡，浓度在0.188mg/m3时导致晕眩和昏睡，而当浓度超过35mg/m3时可能会导致昏迷、抽筋、甚至死亡。在室内装饰装修材料造成的室内空气污染中，挥发性有机气体是一种很普遍而且对人体危害较大的一类污染物。（4）苯及同系物甲苯、二甲苯①性质苯及其同系物甲苯和二甲苯都为无色、有芳香气味，是挥发性、易燃的液体。微溶于水，易溶于乙醚、乙醇、氯仿和二硫化碳等有机溶剂。②对人体危害苯、甲苯和二甲苯是以蒸汽状态存在于空气中，中毒作用一般是由于吸入蒸气或皮肤吸收所致。苯属中毒类物质，急性中毒主要对中枢神经系统有毒害，慢性中毒主要对造血组织及神经系统有损害。甲苯属低毒类，高浓度中毒时可发生肾、肝和脑细胞的坏死和退行性变。二甲苯的三种异构体的毒性略有差异，其毒性主要是对中枢神经和植物神经系统的麻醉和刺激作用。甲苯、二甲苯还对生殖功能有一定影响，并导致胎儿先天性缺陷。对皮肤和粘膜刺激性大。62 因此，建筑物装修阶段，室内环境污染控制应遵守住宅装修工程施工规范，符合《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）中的有关规定，具体见表8-3，同时设计、施工中尽量采用低毒、低污染的装修材料。表8-3室内环境污染物浓度限值表室内环境污染物浓度限值甲醛（mg/m3）≤0.10苯（mg/m3）≤0.11氨（mg/m3）≤0.20总挥发性有机物TVOC（mg/m3）≤0.603、噪声污染影响及控制措施噪声污染是本项目施工期的主要环境问题之一。本项目的噪声敏感点主要有位于项目南侧90米左右的居民小区及办公楼等。因此施工期对周围声环境，尤其是对上述噪声敏感点的影响是主要关注点。本项目主要噪声源有各种施工机械，包括挖掘机、推土机、装载机、振捣泵、电锯、空压机等。根据类比调查可知，建筑施工在不同的阶段产生的噪声具有各自的噪声特性，土方阶段噪声源主要有挖掘机、推土机、装载机和各种运输车辆，基本为移动式声源，无明显指向性；基础阶段噪声源主要有各种压桩机、平地车、移动式空气压缩机和风镐等，基本属固定声源，其中压桩机是强噪声源，为周期性脉冲声源，具有明显的指向性；结构阶段是建筑施工中周期最长的阶段，使用设备较多，是噪声重点控制阶段，主要噪声源包括各种运输设备、振捣棒、吊车等，多属于撞击噪声，无明显指向性；装修阶段施工时间较长，但声源数量较少。根据青岛市区域噪声功能区划，建设项目周围区域声环境功能为《城市区域环境噪声标准》（GB3906-93）中2类区，即昼间、夜间环境噪声执行的标准分别为60dB(A)、50dB(A)，据此计算各类施工机械辐射的噪声对周围区域声环境的影响距离，计算结果见表6-4。表8-4施工机械噪声最大影响范围一览表产噪设备最大影响范围（m）产噪设备最大影响范围（m）昼间夜间昼间夜间翻斗车85267移动式空压机8526762 ZL-90装载机53169风镐79251挖掘机79251振捣棒50mm45142推土机95300电锯112354表8-4中计算结果表明，项目在施工过程中，以电锯辐射的噪声影响范围最大，昼间达112米，夜间达354米。由于项目噪声敏感点距施工场界的相对距离在影响范围内，由此可见，工地在白天施工时，对敏感点产生一定影响。若夜间施工，敏感点受到施工机械产生的噪声影响则更大。因此，在施工过程中，施工单位应尽量采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响；同时应严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）和《青岛市环境噪声管理规定》的规定，避免和减少施工扰民事件的发生。施工单位应合理安排施工作业时间，施工尽量安排在白天上班时间进行，禁止在午间12:00-14:00和晚上特别是夜间22:00-6:00进行产生环境噪声污染的建筑施工作业，以免影响施工场地附近居民午间和夜间休息。如因建筑工程工艺要求或特殊需要必须连续作业而进行夜间施工的，施工单位必须提前7日持建管部门的证明向当地环境保护主管部门申报施工日期和时间，并在周围居民点张贴告示，经环境保护主管部门批准备案后方可进行夜间施工。工程项目不同施工阶段的噪声控制应符合表8-5中《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）。表8-5不同施工阶段施工场界噪声限值单位：Leq[dB(A)]施工阶段主要噪声源噪声限值昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机85禁止施工结构振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机6555施工期噪声污染防治措施施工期噪声主要为各施工阶段的高噪声设备运行时产生噪声。拟采取的污染防治措施如下：62 ①降低设备噪声：尽量采用低噪声设备；采用安装消音器和隔离发动机振动部件的方法降低噪声；挖掘机、装卸车辆进出场地应限速；加强机械设备、运输车辆的保养维修，使它们处于良好的工作状态。②合理安排时间：避免强噪声设备同时施工、持续作业；夜间(22:00以后)禁止进行对居民生活环境产生噪声污染的施工作业，昼间使用高噪声设备应避开中午休息时间并公告附近居民和有关单位。③合理布局施工场地：噪声大的设备尽量远离敏感区。④降低人为噪声：操作机械设备时及模板、支架装卸过程中，尽量减少碰撞声音；尽量少用哨子指挥作业。⑤建立临时声障：对位置相对固定的设备，能于室内操作的尽量进入操作间，不能入操作间的，可适当建立单面声障；施工场地四周建2.5m高的围墙。⑥减少交通噪声：进出车辆和经过敏感点的车辆限速、限鸣。上述措施能有效的减轻施工噪声，噪声可降低到可接受的水平。4、施工弃土渣土及装修垃圾处置本项目在基础施工期间需要大面积开挖土方，由于开挖土方量远大于填方量，施工期会产生大量的弃土。根据已有的初步规划方案，在考虑到回填土方的因素后，该工程将要净运出弃土约54200立方米。根据《青岛市城市建筑垃圾管理办法》，对工程建设（包括拆除工程和装饰装修工程）中所产生的渣土、弃土、弃料、余泥及其它固体废弃物等的规定，施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，由施工单位或承建单位和市环境卫生行政主管部门联系外运。渣土运输过程中严格执行有关条例和规定，运土车辆应在规定的时间和规定的路线进出施工场地，沿途应注意保持道路的清洁，应尽量减少装土过满、车辆颠簸等造成的渣土倾撒。62 在运输各种建筑材料（如砂石、水泥、砖、木材等）过程中以及在工程完成后，会残留不少废建筑材料。对于建筑垃圾，可送至专用垃圾场所或用于回填低洼地带。酒店装修阶段，将产生大量装修垃圾，必须及时运至固定垃圾堆场处置。本项目在房屋装修阶段产生的装修垃圾，按建筑面积每4t/100m2计，则地上总建筑面积36500㎡产生的装修垃圾共约1875t。房屋装修过程中产生的废涂料、废油漆、废溶剂桶等危险废物总量约1.2吨，该类废弃物由装修施工单位负责集中收集回收利用，其余少量的由工程总承包方代为收集，并委托有资质的单位进行处理、处置，因此不会对环境造成二次污染。另外施工期间施工人员还将产生一定量的生活垃圾，应收集到密闭的垃圾箱内，由环卫部门统一处理。5、生态环境及景观影响分析施工过程中将有会存在裸露地表，造成原有自然地形破坏、杂乱，造成土壤裸露和凌乱的土堆。由于本项目施工期较长，约24个月，施工不可避免要经历较长时间的雨季，因此除会产生水土流失外，对景观也会产生破坏影响。随着施工场地开挖、填方、平整、取土、弃土等行为，均会造成土壤剥离、破坏原有硬化地面和地表原貌。如果施工过程中大量的土石方不能及时清理，遇有较大降雨冲刷，易发生水土流失。施工中尚未竣工部分和工地内运转的建筑机械、无序堆放的建筑材料和建筑垃圾，也将造成杂乱现象，有些还会持续到运营初期。在施工期间，弃土场及施工便道对景观的影响主要是凌乱和无序。更主要的是在施工后期，若不进行及时的植被恢复，将对景观产生极大的影响。本项目在施工期内将增加周围地区的扬尘量，给人空气污浊的感觉，尘土覆盖，影响城市美感。总之，施工期的景观影响时间相对短暂，并且主要是视觉上的影响。62 另外，由于项目位于城市中心，项目用地为旧地改造，周边没有野生动植物类生态敏感保护目标，因此本项目的建设对当地的其他生态环境基本不产生影响。6、交通影响及对策施工期运输建筑材料的车辆为大型车，运输量的增加使得道路负荷增加，遇到高峰期将会使交通变得拥挤和混乱，容易造成交通事故。另外，运输过程中遗漏的弃土等建筑垃圾使道路在雨天时变得泥泞，影响道路的通畅。为此，应合理确定运输量及运输时间，避让交通高峰时段，同时加强施工期交通管理，保证道路的畅通；运输渣土的车辆一律安排在夜间外运，渣土车采用箱式密闭汽车，防止撒落。五、营运期环境影响分析及对策措施1、水环境影响分析及对策由建设项目的特点和工程分析可知，本项目水污染源主要为酒店客房、厨房餐饮、服务人员、洗衣房等排放的生活污水，空调循环补充水，汽车冲洗废水等。项目区实行雨污分流，雨水进入城市雨水管网；生活污水采用化粪池预处理。对餐饮废水，建议采用FG-III型一体化餐饮废水深度处理装置进行深度处理，除油率可达90%以上。本项目排放的废水，水质成分简单，经处理后，均可达到GB8978-1996三级排放标准，污水通过城市污水管网进入即墨市政污水处理厂处理，达到DB37/676-2007《山东省半岛流域水污染物综合排放标准》二级标准。2、大气环境影响分析及对策本项目废气源强主要是：①餐饮油烟，主要污染物为食物烹饪过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解的产物；②垃圾站产生的恶臭气体等。（1）餐饮油烟污染影响分析及对策62 餐饮油烟的成份十分复杂，这种油烟既有油脂、蛋白质及原料佐料在受热条件下进行物理化学反应产生的有机烟气，也有加热操作过程中液滴溅裂、油料物料分解、氧化、聚合的高分子化合物，因此存在的形态既有TSP，又有气态分子的有机污染物。①性质油烟为食用油及食品在高温下的挥发物及其冷凝物气溶胶、水汽及室内含尘气体的混合气，其所含成分相当复杂，有饱和脂肪酸、不饱和脂肪酸，加上氧化裂解后的多种短链醛、酮、酸、醇等有刺激性味道的产物及尘和水汽等。从形态上看，包括颗粒物及气态污染物两类。其颗粒物的粒径较小，一般小于10微米。②对人体危害在反复加热而变质的食用油中有致变物，会损害人体健康。菜油、精练豆油加热至270～280度时，烟雾冷凝物的提取物经Ames实验呈阳性反应；菜油加热挥发性冷凝物具有损害染色体及细胞遗传性的毒性。油烟的遗传毒性主要表现为致癌性和致突变性，降低人体的免疫机能，BaP、杂环胺类化合物是造成遗传毒性的主要物质。有关资料表明，职业油烟接触人员（烹调女工、厨师）鼻炎癌发病率高于其他职业。人群中有51.56％的肺鳞癌和60.99％的肺腺癌的发生应归于家庭厨房油烟气污染。致突发性是指油烟气对基因突变、DNA及染色体的损伤。油烟的致突变性与油品中亚麻油酸的浓度有关，菜油和亚麻油有较强的致突变性，且在无致突变性的花生油样品中加入麻油酸，可使其致变试验转为阳性。餐饮场所应装有经环保部门认可的成套油烟净化设施（静电除油器），油烟净化效率大于85%，由建筑物内预设的内壁式专用烟道排放至3层裙房屋顶，排放浓度为1.434mg/m3，排放量为154Kg/a，满足《饮食业油烟排放标准》GB18483-2001（大型）标准的要求，使其对外环境影响较小。（2）、垃圾收集点的恶臭气体62 为了防治因生活垃圾产生的恶臭气体的影响，应加强对垃圾的管理、及时清运。六、噪声环境影响分析及对策1、华洋大酒店对外界声环境的影响及对策建设项目噪声源主要有汽车进出产生的交通噪声、空调系统机组和冷却塔产生的噪声、水泵、电梯、风机等设备运转噪声，以及娱乐场所等产生的噪声，噪声源强见工程分析章节。根据项目总平面布置及与周围环境敏感点的距离，建议中央空调冷却塔分别置于3层裙楼屋顶独立设置的钢平台上。冷却塔选用静音型，噪声可比低噪声冷却塔下降3dB。离冷却塔1.5米处噪声级为65db（A）。为了进一步降低冷却塔的噪声影响，可考虑在置于裙楼屋顶的冷却塔靠东、西、南、北四面设隔声屏障。通过采取上述措施和经距离衰减后冷却塔对附近居民楼的影响可忽略不计。根据本项目产噪设备的特点，建议采用以下噪声控制方法：（1）各公用设备选型时，应优先选用噪声低、振动小的设备，从声源上降低噪声和振动的影响；（2）送排风管道设消声器，水泵、冷水机组的进出口均采用不锈钢金属软管，风机、空调器进出口采用软接头；（3）电梯传动设备设置隔振基础；（4）空调外机设置减振机座或隔振支吊架；（5）凡有噪声和振动的管道穿墙和楼板时，其周围缝隙均做密闭隔声和隔振处理，防止空气传声和固体传声；（6）水泵、备用柴油发电机要修建单独设备房或置于地下层，同时设备要设置减振机座或隔振支吊架。2、交通噪声对项目营运期影响预测本项目南面靠近鹤山路，这条路为交通主干线，交通车流量较大。62 根据交通噪声预测模式以及根据实际情况确定的有关计算参数，在不考虑环境背景值的情况下，距鹤山路两侧路边线40m以上，预测结果值即可基本符合环境噪声评价标准要求（昼间60db(A)、夜间50db(A)），对酒店的影响较小。3、固体废物影响分析及对策（1）垃圾收集及处置根据工程分析，本项目建成营运后，固体废物主要为生活垃圾、办公垃圾、废弃物等。预计华洋大酒店垃圾产生量为150吨/年。根据即墨市市容卫生管理有关规定，应统一运送至即墨垃圾处理厂处理。生活垃圾收集要全部袋装，并用密闭容器存放，垃圾收集率应达到100%，垃圾实行分类收集，分为有害物、无机物、有机物三类，分类率应达到50%以上。4、日照影响分析及措施由于项目所建的酒店高达92米，因此，将对其北面的部分居民楼产生日光遮挡。根据《城市居住区规划设计规范》中规定：居室日照时间在大寒日应满足2小时日照（旧区改造为1h）标准要求。而根据设计单位采用众智日照分析8.0版的分析软件对居民楼进行的日照分析，均能满足《城市居住区规划设计规范》中规定的日照要求。综上所述，华洋大酒店二期改扩建项目符合国家产业政策，符合即墨市城市总体规划和环境保护规划，社会效益显著，且选址可行。项目施工期与营运期产生的各类污染对区域环境质量和居民有一定影响，但只要认真落实各项环境保护措施，各类污染物均可实现达标排放，并且对周围环境产生的影响也非常有限，不会造成区域环境功能级别的改变。因此，从环境保护角度考虑，该项目的建设是可行的。环境影响评价以环境影响报告书为准。第九章安全卫生和节能一、安全卫生62 该项目主要属于大型旅居、办公等场所，无论是在建设期间，还是运行期间，都要做好劳动安全卫生规划。这也是确保整个项目正常运作的前提和保障。本项目是框剪结构的高层。属于高空作业范畴。因此必须做好高空作业的安全管理工作，建立健全安全管理体系，制订相应的施工安全管理制度，配备专门的安全质量施工人员。五星级酒店均应该设置在紧急情况下能够安全、迅速地撤离现场的疏散口、疏散通道、疏散方式。二、节能措施项目主要能耗为电能。为了进一步降低能耗，节约能源，减少成本支出，必须采取节能措施，因此无论是设备选型，建筑材料选择、管线布置等，都要在思想上重视节能。1、节能目标（1）对建筑体的外墙、屋面、外窗进行方案设计的优选，使建筑主体围护结构达到建筑节能50%以上的指标。（2）对区域内的设备系统的设备选型，均选择采用国家产业鼓励类中新型的、高技术的、节能型的设备，以达到绿色节能的目的。2、节能措施（1）建筑维护结构设计建筑的围护结构是室内环境与室外环境的分界线，室内外的热量交换主要是通过围护结构进行的，因此其热工性能的优劣，是直接影响建筑使用能耗大小的一个重要因素。即墨属于夏热冬冷地区，《公共建筑节能设计标准》（GB50189－2005）中对夏热冬冷地区围护结构的要求如表8-1。表9-1夏热冬冷地区围护结构热工设计参数表围护结构部位传热系数KW/(㎡·K)屋面≤0.70外墙（包括非透明幕墙）≤1.0底面接触室外空气的架空或外挑楼板≤1.062 外窗（包括透明幕墙）传热系数KW/(㎡·K)遮阳系数SC（东、西、南向/北向）单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比≤0.2≤4.7—0.2＜窗墙面积比≤0.3≤3.5≤0.55/—0.3＜窗墙面积比≤0.4≤3.0≤0.50/0.600.4＜窗墙面积比≤0.5≤2.8≤0.45/0.550.5＜窗墙面积比≤0.7≤2.5≤0.40/0.50屋顶透明部分≤3.0≤0.40从热工设计的角度，无论采用何种形式的围护结构，只要满足表9-1中热工设计参数的限值，围护结构就可以达到节能50％的效果。根据以上的原则，分别对本项目中外墙、屋顶和外窗的设计方案进行优选。①外墙根据保温形式的特点和节能要求，考虑到内保温对热桥阻断作用相对较差，故在本项目中选用外墙外保温构造体系，拟选用以下3种外墙构造方案。表9-2外墙构造方案方案外墙结构传热系数K热惰性指标DA外墙主体非承重墙材选用200mm页岩空心砖，同时所有外墙选用30mm厚胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统0.943.942B外墙主体非承重墙材选用200mm页岩空心砖，同时所有外墙选用20mm厚EPS外墙外保温系统0.963.639C外墙主体非承重墙材选用200mm页岩空心砖，同时所有外墙选用20mm厚XPS外墙外保温系统0.903.706以上三种方案中，由于胶粉聚苯颗粒内部热桥较多，其保温性能波动较大，体系稳定性不好，因此不推荐使用胶粉聚苯颗粒外保温系统，建议使用目前技术上比较成熟的EPS或XPS62 外保温系统。需要注意的是，由于EPS板的防火性能不好，当EPS外保温系统用于高层时，要做一些相关的防火处理，使建筑物结构的耐火性和安全性满足要求。②屋面屋面技术比较成熟，考虑成本和屋顶热工性能对整幢建筑负荷的影响，在本项目中选用倒置式屋面，主要构成为：40mm厚XPS保温系统＋20mm厚沥青膨胀珍珠岩。③外窗提高外窗的保温性能对降低建筑使用能耗具有很重要的作用，因此本项目外窗拟定以下6种方案。表9-3外窗构造方案方案外窗类型传热系数K[W/(㎡·K)]遮阳系数SC1无色透明中空玻璃普通铝合金窗4.00.82无色透明中空玻璃断热铝合金窗2.90.83无色透明中空玻璃普通铝合金窗南向固定遮阳4.0南向：0.4其它方向：0.84无色透明中空玻璃断热铝合金窗南向固定遮阳2.9南向：0.4其它方向：0.85无色透明中空玻璃普通铝合金窗南、东、西向固定遮阳4.0北向：0.8南、东、西向：0.46无色透明中空玻璃断热铝合金窗南、东、西向固定遮阳2.9北向：0.8南、东、西向：0.4注：无色透明中空玻璃厚度为FL6+6A+FL63、设备系统设计设备系统设计的节能原则是：在满足使用条件、保证医疗质量、符合大楼安全的前提下，选用节能效率高的设备、缩短流程，采用新工艺、新技术，达到节约能源目的。62 变压器选用节能型变压器，配电房尽量靠近用电负荷中心，以减少线路损耗。低压电器柜在低配室内和低配电柜并列安装，低压侧的功率因素自动补偿到0.9以上。设备和各种辅助设施所配备的电机均为新型的Y系列或变频调速电机。照明灯具选用新型的高效节能型灯具分片控制，院区道路照明设光控装置，节省照明用电。空调、制冷等系统的管道、风道，均采用保温效果好、施工方便的保温材料保温，以减少能量损失。在满足卫生要求的同时，尽量利用回风能量。风机、水泵均选用国内先进的节能产品。采用先进的回风过滤设备，降低能耗。4、节能管理措施（1）加强控制设施，减少因操作不当带来的材料及能源损失。（2）设置专门的能源及材料管理机构，检测能耗及节能情况，并制定奖惩制度。（3）加强能源管理，按功能分区分别配置计量器具，并对电力安装容积在50kW以上的设备单独配置有功电度表，以便于今后进行能源消耗经济考核工作，从而节省能源。三、节水措施“节约用水”的涵义不再停留在“节省水、少用水”的认识上，应解释为：精心管理和保护，合理开发和利用，避免毁灭，减少损失和浪费。1、节水目标（1）各建筑达到节水器具使用率为100％，大力推行节水器具的使用。（2）节水措施实施后可以达到以下技术指标：节水器具使用率100％，直接节水率为20％。2、节水措施62 据相关资料，一个关不紧的Φ15面盆水龙头一个月可以流掉1～6吨水，一个漏水马桶一个月流掉3～25立方米水。目前出于节约用水考虑，节约用水不仅关系到社会也关系到个人，通过推广节水器具来节约用水是个趋势。建设部在“2004年全国城市节约用水宣传周”指出各地所有新建、改建、扩建的公共和民用建筑，要在2005年底以前全部更换为节水型器具，鼓励和引导居民尽快更换现有住宅中不符合节水要求的生活用水器具，在缺水城市严禁非节水型器具的销售。本项目将100％选择节水器具，使整个项目区选择节水器具使用率达100％。本项目建筑具有人口集中等特点，其公共卫生设施难于管理和维护，同时还存在一定的公共卫生隐患，因此考虑选择节水器具的同时结合其卫生、维护管理和使用寿命。（1）节水龙头表9-4公共建筑节水龙头建议做法《节水型生活用水器具行业标准》要求建议具有手动或自动启闭和控制出水口水流量功能，使用中能实现节水效果的阀类产品。安装感应龙头（2）节水型便器表9-5公共建筑节水型便器建议做法《节水型生活用水器具行业标准》要求建议在保证卫生要求、使用功能和排水管道输送能力的条件下，不泄漏，一次冲洗水量不大于6L水的便器安装感应式节水型蹲式大便器和小便器（3）节水型便器冲洗阀表9-6公共建筑节水型便器冲洗阀建议做法《节水型生活用水器具行业标准》要求建议具有延时冲洗、自动关闭和流量控制功能的便器用阀类产品安装节水型冲洗阀62 （4）绿地浇灌系统表9-7公共建筑绿地浇灌系统建议做法要求建议采用节水绿化浇灌系统安装滴灌系统第十章　组织机构、劳动定员及招投标一、机构组织及劳动定员1、组织机构62 项目投资主体为青岛华洋酒店投资管理有限公司。项目在建设阶段，以该饭店现有工程技术及各类管理人员为主，不足部分通过社会公开招聘人员补充。为保证项目顺利建设、运营，在公司的直接领导下，设立技术部、预算部、工程部、人事行政部、外联部、财务部、采购部，管理模式采用竖式直线型。见下图10－1组织机构表。图10－1组织机构图技术部技术部预算部工程部副总经理人事行政部财务部外联部采购部总经理董事长二、工程招投标1、招投标概述在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照竞争的条件来采购工程的一种方式。通过项目法人与承包方签订明确双方权利义务的经济合同，将项目的实施过程纳入了法制化管理。2、发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“62 交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度，投资来源、业主的技术和管理能力。根据本项目实际情况，拟采用单项工作内容发包方式。3、招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构代理招标。本项目的业主拟委托招标。4、招标方式招标方式可分为公开招标和邀请招标两大类型。（1）公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合招标条件的单位不受地域和行业限制可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交给可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位。（2）邀请招标62 邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。邀请投标对象是项目法人对资质信誉、技术水平、过去承担过类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委托任务的单位。为了鼓励投标的竞争性，邀请对象的数目以不少于3家为宜，与公开招标比较，邀请招标的优点是简化了招标程序，不需要发布招标广告和设置资格预审程序，因此可节约招标费用和缩短招标时间；而且由于对投标人以往的业绩和履约能力比较了解，减少了合同履行过程中承包方违约的风险。尽管不设置资格预审程序，但要求投标人在投标书内报送表明其资质能力的有关证明材料，作为评标时的评审内容之一，邀请招标的缺点是，投标竞争的激烈程度相对较差，有可能提高中标的合同价。另外在邀请对象中也有可能排除了某些在技术上或报价上有竞争力的实施单位。（3）建议招标方式本工程拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工程应采用不同的招标方式。具体说明如下：勘察设计、监理：采用邀请招标方式。建筑工程、设备、重要材料以及安装工程：采用公开招标方式，这样业主能取得有竞争力的合同。三、项目监督与评价本项目在执行过程中，拟聘请专家组成项目监督组，对项目的招标、资金管理、建设材料、设备和工程质量进行全面监督。项目完成后，及时准备好各种技术资料，图纸及楼板、砖、混凝土试块试压数据，工程日志，建材单，设备清单和监督报告等，请专家组及有关建设主管部门评估验收。62 第十一章　项目实施计划一、建设工期本项目建设工期拟按18个月安排，全过程分为项目前期准备阶段、设计阶段、施工前准备阶段、项目实施阶段和竣工验收阶段。二、项目实施进度安排为保证项目顺利实施，使项目早动工、早建成、早受益，项目拟一次性方案设计，实行公开招投标、政府和社会二级监督机构共同监督，择优选择施工队伍，一次性施工建设、交付使用。本项目实施过程中各项投资和各项工作环节有些是同时开展和交叉进行地，因此，在可行性研究阶段须将项目实施的各阶段工作进行统一规划，以便对项目实施做出切实、合理的安排。（1）项目前期准备阶段该阶段需要1个月，主要完成项目建议书、立项审批、境影响评价报告和可行性研究报告的编制报批工作。（2）设计阶段该阶段需要2个月，主要完成初步设计、初步设计审查、施工图纸设计等工作。（3）施工前准备阶段该阶段需要2个月，主要完成原有建筑拆迁、场地平整，路通、电通、水通，完成工程招投标工作。（4）项目实施阶段该阶段需要18个月，主要完成土建、装修工程。（5）竣工验收阶段该阶段需要1个月，主要完成竣工验收及供电、网络等系统的调试工作，确保正常使用。62 项目内容2013年2014年2015年123456789101112123456789101112123456789101112项目前期准备设计阶段施工前准备项目实施竣工验收华洋大酒店二期改扩建项目实施进度示意图62 第十二章投资估算与财务分析假设前提：1、酒店业持续发展；2、无重大突发政治事件或战争影响酒店建设和发展；3、宏观经济环境无重大突变。一般假设：1、所得税率为25％；2、利率维持目前水平。一、该工程预计投资：18426万元，其中自筹资金5926万元，占总投资32.16%；贷款12500万元，占总投资67.84%。二、预计贷款期限2年，利率为基准利率上浮20%，即：6%*1.2=7.2%（年利率）；预计2年利息为：12500万元*7.2%*2年=900万元*2年=1800万元。三、该工程预计收入：25500万元；四、该工程相关费用：预计管理费用：25500万元*1%=255万元经营税金及附加：25500万元*3.33%=849.15万元企业所得税：25500万元*8%*25%=510万元费用合计：255万元+849.15万元+510万元=1614.15万元五、预计净利润：25500万元-18426万元-1800万元-1614.15万元=3659.85万元利润率：3659.85万元/25500万元=14.35%64 第十三章结论及建议该公司具有多年装饰装修施工及管理经验，实力强、信誉佳，是银行的优质资信客户。本项目资本金符合规定比例，是银行的优质资信企业。财务分析表明，项目本身经济效益显著，利润空间较大，还款来源充足，抗市场风险的能力较强，本项目是可行的。64'