2008年广西防城港城南花园项目商业计划书.doc 26页

'广西防城港市——南城花园项目商业计划书2008年广西防城港城南花园项目商业计划书目录1项目概述11.1项目区位及用地11.2项目宗地现状21.3项目周边的社区配套31.4项目周边环境42产业分析52.1国家宏观经济形势对房地产的影响52.2北部湾经济区建设对项目的影响52.3城市经济环境62.4重大项目对房地产行业的影响82.5城市规划对项目的影响93市场分析103.1区域市场成长状况103.2区域市场供应产品特征113.3目标客户定位114规划设计要点134.1初步规划设计思路134.2主要经济指标145项目开发计划与投资估算155.1开发周期安排155.2投资估算166营销策略176.1预计市场份额176.2项目的市场定位176.3定价策略176.4销售策略176.5整合传播与措施187经营管理188项目财务与投资分析188.1销售收入188.2不确定性分析209风险应对219.1风险分析219.2风险防范对策2210撤出计划2224 广西防城港市——南城花园项目商业计划书24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书为了控制中国经济过快增长，政府等各部门纷纷出台宏观调控政策，目的之一在于控制固定资产投资过热，这对直接带来银根紧缩、房地产拿地门槛提高。由此形势带来的总体投资资金成本提高、观望的消费预期不利影响下，寻找合适的投资机会、谨慎投资成为各房地产企业重要考量。属北部湾经济区的防城港市临港工业大项目纷纷落地，2007年GDP增速达20%，同时城市化进程的快步发展，双向叠加给房地产带来了难得的契机。目前，全国不少城市的房地产业面临降温，而防城港市的房地产业却热火朝天、紧锣密鼓地进行着。此利好形势下，广西远通地产有限公司以位于防城市防城镇城南区，面积分别为A-112.71亩与B-247.17亩的两块土地进行项目融资，寻求合作，相信能吸引到投资者敏锐的眼光。1项目概述1.1项目区位及用地项目地块位于防城市防城镇城南新区与城南开发区，处于防城旧城区与防城市总体规划的新城中心的结合部。两地块呈“八”字型，面积分别为247.17亩与112.71亩，位置如下图所示：24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书项目区位图1-1防城港市城市总体规划图及项目区位1.1项目宗地现状四至范围：两地块北向与防城旧城区隔江相望。北沿规划路，南北大道贯穿两地块之间，西临防城江，东面与南面临规划路。地势状况：项目宗地之一呈“L”形，地势起伏较大，场地标高于南北大道。地上物现状：空旷地，有少量地上构筑物。空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况：A地块内有一条临时光缆穿过。地质情况：无不良工程地质条件。沿街、沿江面：沿街面540米，沿江面700米。24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书图1-2项目宗地图1.1项目周边的社区配套l周边1000米范围内的社区配套配套设施分类名称教育设施城南小学医疗卫生设施防城一医院商业设施金融设施市场大西南批发交易市场交通设施文化设施体育设施地块周边基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。综合分析，从该项目沿主干路网乘车10分钟内可方便到达以下二个中心，一是城市商业中心，二是规划的城市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书1.1项目周边环境l道路情况A、B两个地块均临南北大道，南北大道作为防城区与城市新区相连的主干道，为项目提供了便利的交通，通过南北大道项目可与各城区实现快速便捷的交通。l市政管线配套情况总体上讲，区域具备基本的市政配套条件，具体分析如下：给水：南北大道有输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。排水：南北大道有排水管道，项目内雨、污水可排入城市排水管网。电力：南北大道已有电力管线，需增设变压设备，便可接入项目。通讯：为城南电信局服务范围。已有南北大道已铺设通讯光缆。图1-3项目周边状况图24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书1产业分析1.1国家宏观经济形势对房地产的影响2007年总体经济运行平稳，但同时出现了物价上涨经济增长过快，投资过热，资金流动过剩的现象。针对这一系列现象，国家在土地控制和金融控制方面制定了一系列强有力的宏观调控措施，这些举措在稳定经济发展的同时给房地产开发带来了较为深远的影响。土地方面：国务院发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》等一系列强有力的土地调控政策，有关部门也相继出台相关具体措施。对土地出让、开发、建设等过程进行严格审查和控制，改变了以往开发商宽松的拿地环境。金融方面：中国人民银行采用金融手段，多次上调利率，上调贷款基准利率和商业银行存款准备金率。同时，加强窗口指导，引导商业银行贷款，完善人民币汇率机制，不断完善外汇管理制度，加强资本市场基础制度建设。规范资本市场对房地产开发的资金链带来考验，给房地产项目开发的融资创新提出了新的要求，通过多元化的融资产品衍生多元化的融资渠道成为相关各方考虑。房地产即使存在诸多问题，成为宏观调控的重要对象。住房仍面临较大需求，房地产投资仍将是牵引固定资产投资增长的主要动力之一。目前我国城镇人口每年以2000万左右的速度增长，2006年末达到5.8亿，预计2010年我国城镇人口将达到6.4亿人，城市人口的增加对房地产业提出新的需求，按人均22平米住宅建筑面积标准，新增2000万城市人口，将新建4.4亿平方米左右的住宅，住房消费的潜在需求将支持房地产业中长期保持较快发展。1.2北部湾经济区建设对项目的影响2008年1月广西北部湾经济区规划获国务院批准，同时国家将广西北部湾经济区定位为国际区域经济合作区，如此定位之高，给广西北部湾经济区的发展，创造了无限的发展空间。防城港市在广西北部湾经济区“三基地，一中心”的区域空间格局中，凭借优良的港口、便捷的交通及区位优势，将定位物流基地及大型临港工业的城市职能。以物流为核心，带动相关产业的发展，防城港经济将进入快速上升的通道。24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书中国与东盟国家合作正逐步深化，随着北部湾经济合作开发区的形成，对大西南、海南腹地经济的迅速起飞，对中南半岛的经济发展，对中国参与东南亚、南亚国家的经济协作都将产生不可估量的积极影响。新崛起的北部湾经济圈将促进华南、西南和东南亚三大经济圈的全面对接。从发展的眼光看，北部湾经济圈有望成为中国的第四大经济圈。泛北部湾次区域合作推进中国与东盟的海上合作，符合中国与东盟次区域经济合作从“单一”走向“多元”的大趋势，既得到了中国领导人的高度关注和充分肯定，也得到了东盟相关国家的积极响应。防城港市地处沿海、沿边，拥有中国西部最大的港口和中国大陆三大陆路口岸之一的东兴口岸，既是西南地区最便捷的出海大通道，又是中国通向东盟的陆路、水路要道，是中国连接东盟的“窗口”和“桥梁”，区位优势日益明显，战略地位愈加突出。1.1城市经济环境1.1.1防城港市经济运行状况“十一五”期间，防城港市经济社会发展的主要目标是：生产总值和人均生产总值年均分别增长20％左右；“十一五”期末，人均生产总值超过3000美元；港口吞吐能力年均增长30%左右；工业总产值年均增长32%左右；财政收入年均增长26%左右；外贸进出口总额年均增长20%左右；全社会固定资产投资年均增长36%左右；城镇化水平提高到45%以上；城镇居民人均可支配收入年均增长9%左右；农民人均纯收入年均增长8%左右。防城港发展的重点和方向是：l加快港口建设，逐步把防城港建成环北部湾亿吨大港。l优先发展工业，努力建成广西新兴的工业强市以人为本，全面建设小康社会，到十一五期末，实现人均生产总值达到3600美元的小康社会目标。2006年防城港经济快速增长。2006年生产总值达115.69亿元，增长17.1％，增幅全区第二；全社会固定资产投资68.96亿元，增长60.5％，增幅全区第一。07年全社会固定资产投资100亿元。城市经济的快速发展为房地产提供了强有力的支撑作用，防城港的房地产发展处于飞速发展的时期。2006年防城港城镇人均可支配收入超过1000美元。根据行业经验，区域人均可支配收入达到1000美元时，该区域开始进入房地产高速增长期，居民居住水平以及住宅消费需求将大幅度提高。24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书1.1.1防城港市房地产市场概况l固定资产投资与房地产发展趋势图2-1房地产投资占固定资产投资比重分析图上图表明：固定资产与房地产开发投资额逐年增长，房地产投资占固定资产投资的比重总体来说呈上升趋势。2006年，重大项目投资顺利进行，支撑固定资产投资高速增长。投资成为经济增长的主要拉动，对经济增长的贡献率达到70％以上，经济发展后劲越来越足，房地产投资开发成倍增长，城市房地产发展形势良好。l房地产发展数据分析防城港紧紧围绕“兴港强市、富民”的目标，按照“大港口、大工业、大发展、大开放”的思路，推动房地产行业迅猛发展。图2-2房地产投资开发额及其增长分析图24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书上图说明：防城港的房地产起步比较晚，2003年才刚刚开始起步，04年房地产开发升温，但是涨幅不大。从05年开始，增长速度加快，到06年房地产开发开始成倍增长，可见防城港的房地产投资劲头强烈，未来市场前景广阔。表2-12002-2007年房地产数据项目2002年2003年2004年2005年2006年2007年1-11月份房屋建筑施工面积（万平方米）38.968010486.45127.91——房屋建筑竣工面积（万平方米）32.9131.965841.4647.18——商品房施工面积（万平方米）———46.6653.95——商品房竣工面积（万平方米）———17.13———商品房销售面积（万平方米）6.294.0717.191115.4226.28商品房销售额（亿元）0.350.381.371.332.274.66商品房平均销售价格（元/平方米）556933797120914721773资料来源：统计年鉴，统计公报【小结】2005-2007年防城港市房地产呈现活跃的状态，2005年受到宏观调控影响比较大，房地产市场整体建设速度有所放缓；2006年由于投资力度加大，房地产发展迅猛。2007年市场住房需求急剧上升；相应的市场投放量快速增加，整个市场朝着协调稳定的方向发展。1.1重大项目对房地产行业的影响作为中国西南出海通道的主门户，防城港成为连接中国—东盟的主桥梁和主枢纽带。目前，大批重大项目相继开工建设，临海工业发展势头迅猛：l千万吨级钢铁项目：防城港千万吨级钢铁项目，是武钢、柳钢合力打造的重量级项目，钢铁基地工程静态总投资为552.77亿元。按照“三年出产品、三年见效益”的建设目标，2008年至2010年三年内，防城港钢铁基地项目将投入资金六百余亿元人民币，2010年正式建成投产，建成后技术人员将达到3－5万人，上下游企业人员10－20万人。2008年3月17日国家发展改革委已正式同意广西与武钢、广东与宝钢开展广西防城港钢铁基地和广东湛江钢铁基地项目前期工作。目前，防城港市已专门成立钢铁项目推进工作总指挥部，总指挥长由市委书记禤沛钧和市长莫恭明担任。24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书l防城港电厂：第一期的发电容量为120万千瓦，投资额为55亿人民币，为广西省最大的外商电力投资项目。2007年9月已经投产，建成后需员工1000人。l白龙核电项目：目前白龙核电站建设已列入国家计划，正在进行前期规划， 项目规划建设6台百万千瓦级核电机组，一期工程建设两台百万千瓦级机组。建成后需员工5000人。l万鑫钢铁厂：公司是一家拥有3亿资产的钢铁公司，现有工作人员一千多人。年产200万吨钢项目已竣工投产。l大海粮油：一期投资总额为2950万美元，注册资金2000万美元。于2001年11月投产，2004年工业生产总值达39.97亿元。l宏源浆纸：计划总投资5亿元人民币，到2006年4月底已完成投资4.36亿元，完成计划的87.2%，已投入试生产阶段。l中油能源高纯复合LPG项目：总投资1.6亿元人民币，2006年2月底建成投产，年销售产值达到10亿元以上。该项目的建成将大大缓解广西及云、贵地区液化气供应紧张的状况。在重大项目的拉动下，房地产开发投资发展迅猛。2007年1-4月，房地产开发完成投资3.7亿元，增长7.66倍。增速成倍增长的主要原因之一是泛北部湾经济区战略构成影响，房地产市场火爆，刺激全市购买住房人增多。1.1城市规划对项目的影响根据防城港市总体规划（2003-2020年），防城港将建成中国大西南出海主通道上的枢纽港口城市，环北部湾区域重要工业基地。到2010年，城市中心城区规划人口为25万人，中心城区建设用地30平方公里。城市将由三部分组成：港口发展用地、城市主城区和企沙工业区。主城区和企沙工业区构成中心城。其总体布局采用“一城四区”的带状组团式结构形态，按照“中心集聚，带形布局，自然分隔，组团明确，轴向发展”的特点进行城市空间与用地布局。24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书按照《防城港市住房建设规划（2006-2010）》预测，至2010年，防城港市中心城区建设各类住房共约3.75万套，新增住房总建筑面积为415万平方米。新增住房主要往3个地区发展：防城港市中心区、防城城区、桃花湾片区作为新增住房建设重点发展的地区。其他商品住房主要选择建设在城市中心区东西大道以南区域和桃花湾片区北半部。根据《防城港市城市商业网点规划（2006-2020年）》，2006-2020年商业发展的主要目标是：到2010年，防城港市形成港口城区、防城城区两个区域商业中心。到2015年，防城港市形成沙潭江－公车城区、港口城区和防城城区三个区域中心。到2020年，基本形成具有防城港市特色的“一心三区、一基两翼（一个物流基地、两个物流中心）、二十一街、多点”的商业网点空间布局。1市场分析1.1区域市场成长状况1.1.1区域市场简述该项目行政隶属防城镇城南区，位于防城旧城区和市商业中心之间，距离外环线不到1公里。区域市场范围界定在城市中心区（如图所示），旧城区是较早的建成地区，市政建设和各项功能、环境都需要进一步改造完善，故项目能吸引旧城区改善居住条件的居民，同时，在城市商业中心区辐射的范围内，能获得邻近商业中心的便利又避免了商业的喧嚣。该区域市场的基本特征表现如下：1）由于政府的大力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期，区内整体生活环境和配套条件得到明显的提升。2） 产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为防城市旧城向新城过渡的区域，市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。3）属于开发时序较早的区域市场，整体呈现购买力强，是旧城区改善居住需求的节点，对于旧城区的辐射力强。4）是今后两年城市中心区市场的开发热点，这也促进了该区域市场整体价位提升。1.1.2区域市场在市内各项指标成长状况1）销售量：该区域市场的销售量一直稳步增长，尤其是2007年的增长幅度最大，较2006年同比增长了108%。2）销售量与上市量的比较：目前镇城南新区基本处于供销平衡状态。24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书3）平均单价走势：目前镇防城区的平均单价在1500元/平米到2500元/平米之间，是中档物业的集中区域。1.1区域市场供应产品特征城市中心区市场基本呈现各档次产品供需的差量空间基本相近，即各档次产品皆未出现明显的供求悬殊、供应量远小于需求量的良好投资空间。1.1.1区域市场各档次产品的集合特征(1)低于2000元/平方米：该档次产品多分布于远离商业与行政中心的位置，地域分布较差，多为开发形式单一，配套、设计上仅顾及区内基本的环境、配套要求。借助地理位置及产品投入等全方面的降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。建筑形式基本为多层。具有代表性的项目有：富丽·锦城花园(2)2000—2500元/平米：该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。此类产品也多数分布城市中心外的位置，但此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重，从景观设计、户型选型、材料运用等方面做得较细，以此弥补地域优势不足。且该类物业多为大、中型规模的开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。具有代表性的项目有：宝龙大儒世家、荣桂·翠堤园、阳光山水花园、长岛·丽江花园。(3)2500—3500元/平米该档次产品的主要集中在港口及桃花湾地区，产品自身优势较少，依仗地理优势跻身于该空间市场。具有代表性的项目有：欧景蓝湾、和德国际、恒信花园等。总结：项目应该注重附加值的提高，在同档次产品中拉升了住宅品质，助推产品从同等竞争中脱颖而出。1.2目标客户定位1.2.1目标市场客层特征：该区域客户基本分为三类：◆24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书来自商业与行政中心区人士置业人士：此类人群以方便于工作初次置业为主，亦包含为方便工作并改善原有住房条件为主要购房目的再次置业者，此类客户首先注重区域地点，其次是环境景观、文化氛围、物业品牌等方面。◆来自旧城区追求生活质量的改善型客户：此类客户以购置第一居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大、产品改进，同时又追求居住环境改善、居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟、冷静，往往不为媒体宣传所左右。◆向往靠近城市商业中心优越地理位置的安居型客户：此类客户购买力较弱。由于受经济实力的限制，故此类人群只能以牺牲面积、地点、产品附加值为代价，以获取在本区生活的条件。此类人群购房首要条件是房型、面积，在经济条件允许的情况下在考虑地点、环境等其它因素。1.1.1本案目标人群特征本案目标人群来源于全市各个区，基本以旧城区、城南区客户为主。在职业特点上主要集中于经商人士、专业人士、企业中层、政府官员、二次换房的需要者等收入水平较高并且稳定的人群，他们追求工作便利位置，较高品质的生活质量，对小区的环境、配套设施等要求比区域内现有小区要提高一个档次。从以上的分析可以看到，项目的潜在消费者主要包括以下几个类型：24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书潜在客户：约10%重要客户：约10%Ø区域来源：乡镇，或在市里谋生的乡镇人Ø职业特点：富裕乡镇居民（东兴）Ø置业目的：自住Ø置业特征：大部分在市以下有住房，购房目的主要是在城市生活，Ø经济能力：家庭年收入4万以上Ø区域来源：全国Ø职业特点：企业经营者、个体业者Ø置业目的：自住、投资Ø置业特征：已有住房，购房目的是为了便于商业经营、养老，充当第二居所的功能，Ø经济能力：家庭年收入10万以上，资产在70万左右。Ø区域来源：市内、港口Ø职业特点：产业聚集带来的次高收入人群，企业管理人员、技术人员Ø置业目的：自住Ø置业特征：成家、立业Ø经济能力：月均收入约4000元，家庭年收入5万以上较重要客户：约30%Ø区域来源：旧城市内，商业中心区、行政中心区Ø职业特点：政府机关公务员、医院、学校、企事业单位职员及企业经营者、个体业者等Ø置业目的：自住Ø置业特征：成家或改善居住环境Ø经济能力：月均收入约4000元，家庭年收入5万以上核心客户：约50%核心24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书1规划设计要点1.1初步规划设计思路图4-1项目规划总平面图本项目用地位于防城港市行政中心和商业中心——规划的中心区。临南北大道，南距只行政中心5公路，北到防城区中心2公路，交通便捷，位置优越，周边均为新开发或正在规划建设的城市街区，本项目将发展成为一个集合高尚住宅、商业、公寓等多种业态的综合社区，住宅产品形态定位为多层与小高层结合。在场地设计中充分考虑原地形地貌的现状特点，形成台地布局模式，最大限度减少土方量，保持土方平衡，有效节约投资，缩短建设周期，同时创造出富有特色的台地式景观环境。并保留部分原生态环境，自然的景观与组团式绿地互相融合渗透，形成了丰富的空间形态。小区人流主入口设于沿南北大道中部，车流进出口设两个，一个在小区西侧于综合楼与住宅楼之间，一个设在南侧规划路上，对交通既方便又安全，兼做消防车道出入口使用。通过入口组织，基本实现机动车与步行系统的分流。24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书1.1主要经济指标1.1.1A地块序号指标内容单位数值备注1征地用地面积㎡75143.762总建筑面积㎡137297.00地上+地下3计算容积率面积:㎡128790.003.1住宅㎡101960.00小高层㎡57800.0多层㎡44160.003.2商业㎡26200.003.3幼儿园6304地下建筑面积㎡4827含人防5容积率—1.716建筑密度%27.47停车位个3707.1地下停车个387.2路面停车个340含架空层8绿化率%40%9应建人防面积㎡10总户数户10301.1.2B地块（估算值）序号指标内容单位数值备注1用地面积㎡164783.322总建筑面积㎡3计算容积率面积:㎡329500.003.1住宅㎡294550.00小高层㎡174300.00多层㎡120250.003.2商业㎡32950.003.3公建20004地下建筑面积㎡11800.00含人防5容积率—2.06建筑密度%32%7停车位个7.1地下停车个7.2路面停车个含架空层8绿化率%30%9应建人防面积㎡10总户数户24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书1项目开发计划与投资估算1.1开发周期安排计划的原则根据本项目的总体规模以及可能的市场容量评估，按成本土地开发及工程建设的客观规律，本项目将采用分期开发，按市场变化进行弹性控制的推进模式，在统一策划、统一规划、统一经营的指导思想下进行项目开发。项目开发分为两个组团，5个分期，共5年。其中工程建设阶段为由2008年10月到2013年10月，60个月，具体计划如下：图5-1项目分期建设时序图表5-1建设分期表分期内容建筑面积（㎡）物业类型A组团第一期多层32000住宅、商业小高层27800第二期多层38360住宅、商业小高层30000B组团第三期多层75500住宅、商业第四期多层134000第五期多层120000合计24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书1.1投资估算1.1.1投资估算的依据l项目用地的图纸文件，及对项目拟建设的物业类型。l建设主管部门颁布的报建费用征收文件。l实地调查的商品房市场及销售资料，以及同类项目的成本概预算及决算资料。其中主要的建安成本小高层按1800元/㎡，多层按1300元/㎡计算：1.1.2投资估算费用名称单位造价工程量总造价（万元）备注1.土地费用40.00359.8814395.20评估价2.前期费用　　6328.55　2.1前期顾问费　　40.00　2.2土地勘探5.0023.99119.96　2.3土地平整费用12.0047.99575.82平均高差本项目按2米计算2.4设计费30.0047.311419.35　2.5报建费　　4173.41　2.5.1城市配套费　　1990.78建安费的3％2.5.2规划技术服务费　　61.51　2.5.2.1住宅及其他1.2041.4049.68　2.5.2.2商业2.005.9211.83　2.5.3白蚁防治费2.0047.3194.62　2.5.4劳保费　　1327.19建安费的2％2.5.5质量监督费　　119.45建安费的1.8‰2.5.6墙改费4.6047.31217.63　2.5.7散装水泥保证金0.1547.317.10　2.5.8工程招投标代理费　　　　165.90建安费2.5‰2.5.9垃圾处理费1.5047.3170.97估算值2.5.10施工图审查费2.5047.31118.28　3.工程费用　　72233.11　3.1市政配套费　　5873.85　3.1.1硬地工程费150.008.331249.18含道路、广场，3.1.2绿化工程费100.008.40839.74含水体，3.1.3基础设施建设费80.0047.313784.94供水、电、气、电信工程3.2建安工程费　　66359.26　3.2.1多层1300.0039.8551803.70　3.2.2小高层1800.005.7810404.00　3.2.4非人防下室工程2000.000.000.00　24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书3.2.5人防地下室2800.001.484151.56　4.不可预见费　　2356.85前期费用和工程费用的3%5.营销费用　　5533.56　5.1营销代理费　　2075.09销售额1.2%5.2广告推广费　　3458.48销售额2%6.管理费用　　3033.79　6.1运营管理费　　2166.99工程费用的3％6.2项目监理费　　866.80工程费用的1.2％8.总投资　　103881.07　项目预计总投资额为103881.07万元。1营销策略1.1预计市场份额综合前文的各项分析，特别是因钢铁、核电等项目带来近25万人口的机械增长（未来3-5年，项目的聚集效应尚不能完全显现，保守估计聚集人口应在5-8万），按人均25平方米住房需求计算，未来3-5年防城港有近125-200万平方米，根据防城港市目前的房地产销售状况及目前的发展态势，在考虑北部湾经济区发展的空间优势的情况下，预计项目在开发周期中的五个分期内的市场空间分别为4万㎡、7万㎡、10万㎡、14万㎡、16万㎡。1.2项目的市场定位l市场的导向l竞争的导向l资源的导向l消费者通过前文在以上几个层面的分析，本项目将定位为滨水高尚集合居住社区。1.3定价策略根据项目中端的市场定位及自身的具备的位置条件，项目将采用“低开低走”的价格策略，稳步实现项目的市场价值。24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书1.1销售策略根据项目目标消费人群的特征，从销售工作的实效性和销售费用的节约出发，兼顾市场推广上“推—拉”结合实施的需要，建议采取定向销售策略，将销售渠道定位为直达目标消费人群的直通渠道，通过区域消费市场挖掘和“一对一”销售来取得令人满意的销售业绩。1.2整合传播与措施l紧紧围绕目标消费人群的行为特征选择媒体；l注重促销过程实施的新颖、准确、到位；l整合楼盘优势要素，争取用“一个声音”说话；l最大限度的利用围绕目标消费者的各种传播手段，强化媒体组合优势。——广告主题语——守望江风景，住在城中心l有位置诉求——城中心l有社区功能——住l有状态形容——守望l从业主角度表达l既了描绘位置功能，又表达心理感受l口语化，言简意赅，易记易传2经营管理项目将利用战略合作伙伴宝资诚房地产项目管理集团和宝资通联行专业的地产集成服务能力，采用国际先进的项目管理经验，对项目的开发建立三级进度计划管理体系进行项目内部控制与外部协作，设立成本管理，工程技术管理、财务、客户服务等基本职能部门对项目进行控制；在工程规划设计、工程施工监理、策划销售、物业管理等方面，将充分地采用与国内外资深专业机构人合作的方式，进行社会资源的整合，达到项目顺利推进的良好目标。24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书1项目财务与投资分析1.1销售收入1.1.1销售价格与计划结合防城港市整体经济水平、房地产发展现状、项目所在地段交通便利度和配套完善度、本项目物业档次定位和消费者可以接受的价格水平，将本项目住宅、商业做出以下价格预测：表8-1销售价格预测表（单位：元/㎡）　　小高层住宅多层住宅商业A组团1期2200200038002期260024005000B组团3期3200280060004期320075005期36009000表8-2可销售物业的平均售价序号可售物业面积（㎡）均价（元/㎡）备注1住宅399140.003223.3128653.82商业59150.007484.444270根据对市场容量的预测、工程的计划以及项目在营销上的考虑，制定以下销售计划：表8-3销售面积计划表（单位：㎡）　　小高层住宅多层住宅商业小计合计A组团1期15000200005000400001100002期3721024790800070000B组团3期5590（1、2期剩）7550013200（1、2期剩）942903482904期119000150001340005期10205017950120000合计　57800341340591504582901.1.2销售收入根据以上对项目工程进度、以及销售价格分析，本项目推盘计划和销售收入预测表如下（见下表）：24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书表8-4销售收入表　　小高层住宅多层住宅商业小计A组团1期面积(㎡)15000　20000　5000价格(元/㎡)220020003800销售收入（万元）33004000190092002期面积(㎡)37210247908000价格(元/㎡)260024005000销售收入（万元）9674.65949.6400019621.2B组团3期面积(㎡)55907550013200价格(元/㎡)320028006000销售收入（万元）1788.821140792030848.84期面积(㎡)11900015000价格(元/㎡)32007500销售收入（万元）3808011250493305期面积(㎡)　　10205017950价格(元/㎡)36009000销售收入（万元）367381615552893合计　161893项目销售收入约161893万元。1.1.1项目税费率按目前国家的税收法及相关费用规定，不动产项目开发的税费包括营业税、营业税附加、教育附加税、土地增值税等，目前同类项目的综合税率在10~11%之间，本项目取11%进行估算，本项目的开发建设可实现税费约1.78亿元（见表9-5）。表8-5经济效益评价表序号项目税率金额（万元）备注1销售收入　161893.002总投资成本　103881.073综合税11%17808.23包含营业税及附加、所得税、土地增增值税4税前利润58011.935税前利润率55.84%6税后利润　40203.77税后利润率38.7%1.2不确定性分析24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书本项目的风险主要由开发成本、销售价格、空置率、销售进度、开发周期等方面的变化引致，其中尤以销售价格的变化和销售进度的快慢影响最大。而这些变动因素，又受政治、经济、社会条件的影响。1.1.1盈亏平衡分析（1）销售面积以计算容积率面积458290平方米计（不含停车位），开发总成本为103881.07万元，销售费用为销售收入的3.5%，销售税费（营业税及附加）为销售收入的5.55%，则这说明项目在基本规划指标不变的情况下，当销售价格为2492.26元/平方米，即销售价格相对于项目可销售物业平均价格3532.54元/平方米下降29.45%时仍可以达到收支平衡，说明本项目抵抗售价的能力较强。（2）本项目的总销售收入为161893万元(设为Ｐ)，开发总成本为103881.07万元(设为W)，则达到盈亏平衡点时的销售收入P*可用下式表示:P*(1－3.5%－5.55%)－W=0则P*=W／(1－3.5%－5.55%)＝103881.07万元／0.9095=114217.78万元达到盈亏平衡点时的销售回款率为:P*／P=114217.78万元／161893万元=70.55%盈亏平衡点销售面积=销售回款率×销售面积=70.55%×458290=323323.60㎡这说明当项目销售回款率达到70.55%，销售面积为323323.6平方米时，本项目投资保本，当销售回款率超过70.55%时，项目开始盈利。项目盈亏平衡点较低，项目适应市场变化的能力较强，抗风险的能力较大。1.1.2敏感性分析（略）2风险应对2.1风险分析24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书项目风险涉及政策风险、社会风险、市场风险、规划风险、经营风险、财务风险、技术风险、工程风险等，经分析项目的主要风险为市场风险与工程风险，现就两者进行分析1.1.1市场风险分析项目能否实现预期的销售价格与销售进度，是项目能否成功的关键。这将归因于对项目所处中微观环境与市场的把握程度、项目的开发节奏是否适应于所处环境、项目客群定位是否清晰、其数量是否足以支撑项目、提供的产品能否真正满足客群的需要、营销是否有针对性与执行是否到位等。1.1.2财务风险分析项目的财务风险是项目资金链脱节、现金流量难以持续的问题。该风险一个重要的方面是项目资金是否能够按期到位配合施工企业的施工进度，这关系到项目能否按进度如期建设，并保证施工质量。1.2风险防范对策1.2.1市场风险规避对策2007年12月27日，国家发改委主任常务会议对《广西北部湾经济区发展规划(2006～2020)》方案进行正式批复，2008年1月14日获得国务院通过。这给项目带来了极大的利好，基于前述的物流及临港工业重大项目的纷纷落地防城港市所奠定的经济发展与人口集聚基础，防城港经济一片大好，其经济增长速度2007年有望超过20%，位居广西首位。此形势下，依托于项目地块的位置条件，采取重点集中的竞争战略，清晰地针对所定位的消费层提供产品，做好项目策划、全程营销并提升顾客价值，市场风险因素完全可以化解。1.2.2财务风险的防范对策本项目考虑通过建筑选型来规避因项目资金带来的风险，在初期用较小的工程单元进行开发，可以灵活的应对风险，同时做好资金需求计划、落实资金的按期到位、按计划实现预售目标是项目防范财务风险引致工程风险在资金上的保障措施，同时要求合理选择施工企业。对此风险，目前已有充分的认识，通过正确决策、加强项目管理的执行力，此风险可以得到控制。2撤出计划项目以开发完成后实现的销售收入为资金撤出的主要途径，其撤出计划与销售计划相适应。项目全部物业均向外销售，不持有商业物业。(1)投资撤出来源：项目完成后出售所得销售款。24 广西防城港市——南城花园项目商业计划书(2)投资回报分配比例，按各方持有的股权比例进行分配。(3)投资回报分配顺序：①债务性资金。外借的债务性资金及股东借款及利息为第一分配顺序。在到期债务资金偿还前，股东不得以任何形式分配投资回报。②项目资本金。债务资金及股东提供的股东借款偿还完毕后，股东各方按照所持有的股权比例分配投资回报。24'