临川温泉商业计划书.doc 19页

'临川温泉商业计划书目录1.摘要31.1.项目公司31.2.市场营销31.3.投资与财务52.抚州市环境评估52.1.区位优势52.１.１.地理气候52.1.2.人口状况62.1.3.经济状况62.1.4.基础设施62.1.5.交通运输72.2.旅游资源72.3.自然资源92.4.教育体育93.旅游地产行业概况103.1.旅游业整体发展趋势103.2.抚州房地产现状113.3.旅游地产的发展124.市场、竞争和项目定位134.1.抚州旅游市场分析134.2.竞争分析134.3.市场分析144.4.竞争分析结论155.市场营销165.1.目标客户群165.2.产品与服务165.3.公关宣传策略165.4.初步销售策略165.４.1.活动策略165.４.2媒介策略166.管理团队176.1.机构设置176.2.管理团队177.投资估算188.融资计划198.1.融资资金金额198.2.融资资金用途199.结论2020 1.摘要1.1.项目公司江西临川百伦温泉国际度假城是本商业计划书建开发的项目，它将由江西百伦旅游置业有限公司取得对江西省抚州市临川区温泉乡860亩土地（一期）的开发权并进行运营。江西百伦旅游置业有限公司拟投资兴建的一座集地产、食、住、游等为一体的综合性度假城。项目一期拟占地860亩，容积率80%，建筑密度25%，建筑限高15米，绿化率45%，总建筑面积约410000平方米。其中别墅约85000平方米、多层及小高层公寓约21000平方米、临川历史文化巨匠纪念园约30000平方米、五星级温泉大酒店约30000平方米、旅游购物风情街约30000平方米、其他附属建筑35000平方米。含“历史文化名人纪念馆”、“历史文化名人雕像群”、“古今艺术长廊”、“四季温泉池群”、“高尔夫练习场”、“山地跑马场”、“冲浪游泳池”、“戏剧大物台”等。度假城（一期）将按照星级酒店的标准管理并为业主提供物业服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广温泉旅游地产，并力争成为江西省管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的星级温泉主题度假城。江西自然环境自然十分优越，自身经济虽然不是很发达，却紧挨经济发达的长三角地区，可以看出临川的温泉发展是具备充足条件的，问题是如何发展出独特的，令人难以忘怀的特色温泉。要发展独特的温泉，必然离不开当地的地域文化，包括自然环境和历史。临川的自然环境以山水著称，具有悠久的历史文化，历来有“才子之乡”之称，在教育方面的成就突出，在历史上有着许许多多的才子以及其不可替代的成就，如黄羲之等的书法成就，晏殊的文学成就，王安石的政治成就，但最为突出的是戏剧文化的成就——汤显祖的“临川四梦”。20 临川温泉风景区位于抚州市临川温泉镇。临川温泉是古代名家，北宋文学家苏东坡曾评价“天下温泉有七，汝水其一也”。临川温泉分日、月二泉，两泉相距三公里，有数条温泉从断层经过，水温40-60°C，总出水量5000吨/日以上。温泉水中含有锰、铜、铝、锌、镉、锶、钡、硒、砷、偏硅酸等20多种元素，其中对人体有益的锶、硫、偏硅酸等含量较高。特别是温泉附近蕴涵大量的钡矿石，在全省乃至全国的温泉中都是独一无二的。钡沙中硫酸钡含量达85%以上；温泉水对人体有很好的健康疗养作用，特别是对各种慢性病、关节炎、皮肤病有特殊疗效；温泉距抚州市区10公里、省会南昌110公里，距鹰潭100公里，交通便利。该景区有着丰富的旅游资源和便利的交通环境，旅游开发潜力巨大，故提出江西省抚州市临川温泉风景名胜区项目的建设，开发临川温泉风景名胜区，发展旅游业是临川区实现全面小康社会的重要途径，也是符合省委、省政府“后花园”的战略要求的正确选择。1.2.市场营销（一）、自用经营部分：A、带租约销售一部分，返租经营。（指酒店式公寓、购物商业风情街等产品）B、建立项目公司运营中心，配合自用部分经营开展，保证日常经营经济效益。（指酒楼、主题公园、温泉会所等产品）C、与抚州乃至江西全省及周边省份各企事业单位、团体合作经营，建立联盟经营关系，定向消费服务合作单位。（二）、计划对外销售部分A、按物业的基本功能单位对外进行整体或功能分割进行产权销售、预售。（指别墅、公寓等）（三）、销售方式：A、向企业直接销售B、面向社会个人销售C、与专业营销策划机构进行合作进行代销或者让利包销。20 D、给当地房地产营销机构进行分销。E、通过经营服务带动物业销售，实行自销甚至公司全员营销。1.3.投资与财务本项目一期总投资约为40,850万元，其中1．1期约需要投资17,250万元，1．2期约需要投资22,800万元。其中一期为：土地成本860亩×2．5万元/亩＝2150万元，别墅85000㎡×800元/㎡＝6800万元，历史文化巨匠纪念园30000㎡×500元/㎡＝1500万元（含建筑和园林），温泉大酒店30000㎡×1600元/㎡＝4800万元（含内部装修），四季温泉群约60000㎡×200元/㎡＝1200万元，给排水、变电站等附属工程800万元，合计：17,250万元。二期为：多层公寓160000㎡×800元/㎡＝12,800万元，小高层公寓50000㎡×1000元/㎡＝5000万元，旅游购物风情街30000㎡×1000元/㎡＝3000万元，其它附属建筑，包括周边道路、园林、高尔夫练习场、跑马场等约2000万元合计：22,800万元。1．1、1．2二期建设共计投资约40,850万元。2.抚州市环境评估2.1.区位优势2.1.1.地理气候抚州市位于江西东部，东邻福建省。南接赣州地区，西连吉安、宜春，北毗南昌、上饶。南起北纬２６°２９′，北抵北纬２８°３０′，南北全长约２２２公里。西自东径１１５°20 ３５′，东迄东径１１７°１８′。东西宽约１６９公里。面积18817平方千米。    抚州市属中业热带季风型气候，温暖湿润，雨量充沛，日照充足,结冰期短,无霜期长，四期分明，全市年平均气温１７度。抚州气候温和。全市年平均气温17—18度，年降水量1700—1800毫米，年均降水天数170天，年日照时数为1600—1900小时。无霜期最长达340天。抚州市河流属长江流域鄱阳湖水系，主要特点是水系完整、河道密布，溪流不断，水面广阔，水流量大，含沙量少，水能资源丰富，抚河是江西省第二大河流。全市资源丰富，全市土地面积2822.54万亩，人均土地9.28亩。高于全省均土地水平。临川温泉风景区位于江西抚州市临川区温泉镇，地理坐标东经116°04′至116°39′，北纬27°31′至2814′。风景区距抚州市区仅10公里，东靠抚州市区，南靠上顿渡镇，西邻高坪，北与抚北镇、展坪乡接壤。2.1.2.人口状况人口400万，其中城市人口100万，市政府所在地临川的城区人口32万。2.1.3.经济状况2006年，全市新签国内省外资金合同项目872个，项目履约率达100%；合同引资269亿元，实际到位资金84.5亿元，项目进资率为31.4%；实际利用外资11729万美元，增长14.0%。全市引进亿元以上项目11个，5000万元以上工业项目54个，实际到位资金27.9亿元。 年国民生产总值204亿元，年财政收入12.89亿元，其中地方财政收入8.85亿元，城镇居民人均可支配收入7411元，农民人均纯收入2861元，规模以上企业321个，销售收入过亿元企业6个，最高3.42亿，利税过千万元的企业5个。抚州市现有年成交额亿元以上的交易市场5家，这5家交易市场门类齐全，覆盖面广，已经形成了综合市场与专业市场的多特色、批发与零售多层次相结合的格局，极大地繁荣了地方经济，带动和促进了相关产业的发展。据最新统计，二季度，亿元以上市场成交非常活跃，成交额大幅度增长，累计成交6.85亿元，高出去年1.22亿元，比去年同期增长21.7%。20 外贸进出口增长较快。2006年全市外贸进出口总额13073万美元，比上年增长51.3%，其中进口332万美元，比上年下降48.2%；出口完成12741万美元，比上年增长59.3%。2.1.4.基础设施2006年农村公路建设完成853公里，新建水泥路822公里，砂石路垫层通车210公里。全市新增农村班线9条，延伸农村客运班线23条，行政村通客车率达80.5%，比上年提高6个百分点。全市重点项目工程——抚州物流中心建设进入了真正实施阶段。济南至广州高速公路抚州段、抚州至吉安高速公路已进入可行性研究阶段。建成县乡村水泥（油）路面822公里，新增131个行政村通水泥（油）路，行政村通水泥（油）路通达率达56.0%。2.1.5.交通运输抚州交通便利，区位优势明显，东靠浙江，南邻福建，距省会城市南昌仅l00公里，有国家一级公路直达。鹰厦、浙赣、向乐铁路穿境而过，抚州火车站(二级站)离市区6公里；沪瑞高速公路抚州至上海段今年年底通车，5小时可到达；京福高速公路(北京至福州)、昌厦高速公路已全面开通，320、316、206国道横穿市境；距南昌昌北机场仅l00公里，至香港、深圳、广州、厦门、上海、宁波、北京等各大城市均有航班；中国远洋国际货运集团公司(中转港上海)在南昌设有集装箱码头，承接外运货物，抚州距集装箱码头和海关仅l00公里，抚州的产品能及时、快捷、顺畅地运往世界各地。2.2.旅游资源抚州山清水秀，被列入省级历史文物保护单位有40多处，省级自然保护区3个，可供开发的旅游项目众多。早在唐代初期，大诗人王勃就写下了“邺水朱华，光照临川之笔”的千古名句。宋朝以来，以临川为中心的抚州市，更是群贤荟萃、英才辈出。据史书记载：宋代江西共出进士五千四百四十二名，抚州籍的就有一千一百八十名；清代江西省有进士一千七百八十七名，抚州即有四百四十四名；唐宋八大家中，抚州占了两家；江西古代的十大名医，抚州竟有七位。抚州具有2200多的历史，自古文风鼎盛，素有“才子之乡、文化之邦”的誉称。20 纵观历史，抚州不但人才众多，分布面广，而且有突出成就和深远影响的巨星泰斗也交相辉映、代不乏人。如不畏艰辛、锐意改革的北宋政治家、思想家王安石；大散文家曾巩；开一代词风的词坛巨擘晏殊、晏几道；被誉为“东方莎士比亚”的伟大剧作家汤显祖；人称“百世大儒”的哲学家、思想家陆九渊等，均为海内外妇孺皆知的一代名贤。此外，还有南朝时卓越的军事将领黄法氍；宋代著名学者李觏，地理学家乐史，首创妇科学的医林高手陈自明；元代历史学家危素，桃李满园的理学家吴澄；明代功勋卓著的外交家黄孙茂，威震敌胆的抗倭名将谭纶，颇有造诣的天文学家吴伯宗；清代的教学家、军事著述家揭暄，方志学家李绂，书画大师瑞清，爱国志士、禁烟名臣黄爵滋等，真可谓“日月之行，若出其中；星汉灿烂，若出其里”。“长江后浪推前浪，世人新人胜旧人”。到了近代和当代随着时代的发展，抚州孕育了更多的著名人物。如：叱咤风云的革命家李井泉、赵醒侬、傅烈、周建屏；卓有建树的文史学家游国恩、萧涤非；著名物理学家，中国科学院学部委员饶毓泰、余瑞璜、吴式枢；波谱学家西渝；土木建筑学家黄强；铁道机械工程专家程孝刚……，他们都是抚州优秀儿女的杰出代表。据不完全统计，当代抚州籍的专家、学者就有二百余人。抚州境内水秀山灵，风光旖旎，历代文人墨客为抚州的山水风光所陶醉，写下了大量的名篇佳作。“吾邦山水秀，雄丽冠江右”（吴澄《登抚州新谯楼》），汤显祖赞美自己的家乡“远色入江湖，烟波古临川”。尤其是南城麻姑山“地气殊异，山川炳灵”，被称为“第二十八洞天，第十福地”，颜真卿、谢灵运、王羲之、白居易、刘禹锡等大诗人、大书法家都曾慕名前来游览，颜真卿手书“天下第一楷书”《麻姑山仙坛记》就诞生于南城的麻姑山。抚州大地上大量文化遗存和壮美自然风光有机结合，使这里成为海内外旅游者青睐的崭新和最具潜力的旅游胜地。抚州著名的风景名胜区有：天然氧吧——资溪大觉山旅游区，资溪华南虎野化放养地，堪称中国古民居古文化缩影的有“千古第一村”之称的乐安流坑古村，依山傍水、一洞天然的南丰“曾巩读书岩”，抚州圣约瑟天主教堂，全国第一所尼众佛学院的居地“金山寺”20 ，金溪的疏山寺，宜黄的曹山寺，王安石纪念馆、汤显祖纪念馆；广昌的明清船形古民居，黎川的船形屋，南城的麻姑山、洪门风景区，宜黄的华南虎风景区，南丰的紫霄溪漂流和潭湖、车磨岭风景区及临川的日月温泉和资溪的法水温泉等。南丰的桔园风情、广昌的百里莲乡令人神往。古典艺术：抚州采茶戏、宜黄的海盐腔、南丰的傩舞、广昌的孟戏、东乡的狮子舞等，传唱不衰，观之使人留下终生难忘的印象。     抚州的旅游产品品位高，组合好。“古气”、“文气”、“才气”、“秀气”四气兼备，名人文化、明清建筑、古寺名刹、原始森林、傩舞古艺、温泉家园、蜜桔香莲七大主题突出。抚州的地方小吃独具风味，旅游产品丰富多彩。旅游行政机构完备，从业人员素质优良。已开辟赣东古文化旅游线、临川至流坑古村的才子文化线、临川、南城、南丰、广昌的生态观光线等专项旅游线路。抚州正在同周边省市联手开辟旅游市场，合作打造旅游线路。抚州具有数家三星级以上宾馆，旅游配套功能日益增强，产品更加成熟。2.3.自然资源抚州自然资源丰富，物产富饶，生态环境保护良好。特色农产品众多，南丰蜜桔、广昌白莲、崇仁麻鸡、临川西瓜；黎川茶薪菇闻名遐迩，南丰、广昌、崇仁、临川等县区分别被农业部命名为中国蜜桔之乡、中国白莲之乡、中国麻鸡之乡、中国西瓜之乡；森林覆盖率高达61％，是江西主要木竹产区9有林面积84万公顷，活立木总蓄积量3000万立方，毛竹近3亿根；目前已探明的金属和非金属40多种；水能源理论蕴藏量70.25万千瓦，各种水面面积88.74公顷，可利用水面26．74公顷。可开发的荒草坡面积l33．1万亩，滩涂14．2万亩。抚州资源丰富，生态环境优美。素有“赣抚粮仓”之称，是国家区域性商品粮基地。全市森林覆盖率达62％，部分县甚至高达80％以上，全市森林面积130万公顷，其中毛竹林面积4.5万公顷，为江西的主要木竹产区。已探明的金属和非金属矿有40多种，铀矿储量为亚洲第一。     抚州农业特色鲜明，名特优产品众多。南丰蜜桔种植面积20万亩，年产量15万吨，被农业部命名为中国蜜桔之乡；广昌白莲栽植面积18万亩，产量1万吨，被命名为中国白莲之乡；崇仁麻鸡为中国十大名鸡之一，年产销5000万羽以上，被命名为中国麻鸡之乡；临川被命名为中国西瓜之乡；黄栀子人工栽培面积已达8万亩，计划在三年内发展到30万亩。工业已形成纺织、机械、食品、医药、化工5大支柱产业。20 2.4.教育体育基础教育目前长期处于全国前列。临川教育是在全国都叫得响的品牌，临川教育集团已吸引了全国20多个省市自治区的高中生在这里就读；向全国各高校输送的少年大学生占全国总数的10％。　　体育事业取得好成绩。在省十二届运动会上共夺得金牌48.5枚，银牌26枚，铜牌23枚，圆满完成既定目标，同时还被大会组委会授予“体育道德风尚奖”，取得了运动成绩和精神文明的双丰收。抚州市运动员参加世界残疾人举重锦标赛、远南运动会和全国残疾人举重锦标赛，均夺得44公斤级全国、世界和远南运动会该级别冠军，并打破了该项目女子青年组世界纪录，提前获得了2008年北京残奥会的参赛资格。在省运动会上已连续7年夺得举重团体冠军，羽毛球团体总分在连续7年第三名基础上前进为第二名。3.旅游地产行业概况3.1.旅游业整体发展趋势2004年，全球国际旅游者接待量达到7.51亿人次，比2003年增长9%；中国全年旅游业总收入达到6150亿元，比2002年增长10.5%。2005年，中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期，期间入境旅游人数年均增长率为8％-10％，中国国内旅游人数年均增长率为5％-7％。2006年，中国入境旅游人数12494万人次，比上年增长3.9%。其中：入境过夜旅游者人数4991万人次，比上年增长6.6%；入境外国旅游者2221万人次，比上年增长9.7%。国际旅游（外汇）收入339.49亿美元，比上年增长15.9%。酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上升，至2002年我国旅游总收入已经达到5500亿元，占GDP的5.4％。旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速，1991年－2002年旅游外汇收入年复合增长率达到14％以上，见下图。20 1991－2002入境旅游情况0200004000060000800001000001200001991199219931994199519961997199819992000200120020500010000150002000025000入境旅游人数（千人）旅游外汇收入（百万美元）资料来源：《中国旅游统计年鉴2003》根据我国旅游业发展的“十五”规划，到2005年我国将接待海外旅游者11,200-12,000万人次，年均增长6％－8％；实现国际旅游收入240－260亿美元，年均增长8％－10％；实现国内旅游收入5350－5850亿元，年均增长11％－13％。根据世界旅游组织的预测，到2020年，我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人数可达1.37亿人次，占世界市场份额为8.6%；我国也将成为世界第四个客源国，出境旅游人数将达到1亿人次，占世界市场份额为6.2％。旅游业将是我国增长最快的产业之一。3.2.抚州房地产现状随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，抚州房地产业迅速发展壮大，已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。2005年，抚州有工作量114家房地产开发企业共完成投资21135.4万元，其中住宅投资15262.3万元，住宅投资中的经济适用房投资223.2万元。房地产开发投资的高速增长，使抚州房地产业迅速发展壮大，同时也大大改善了人们的居住条件。2005年抚州城市居民人均居住面积25.39平方米，农村居民人均居住面积28.44平方米。伴随着房地产开发投资的快速增长，抚州商品房市场出现了供需两旺的局面。200520 年，全市商品房施工面积329.21万平方米，其中新开工面积161.25万平方米，竣工面积129.27万平方米，商品房销售面积129.81万平方米，销售额14884.9万元，其中住宅销售面积和销售额分别占全部商品房销售面积和销售额的88.4%和58.1%。3.3.旅游地产的发展旅游巨大的增长空间带动的饭店业需求，将掀起新一轮的产权投资和度假休闲双重消费热潮。尽管人们对旅游地产的怀疑依然存在，尽管旅游地产仍然有许多的不足，但其极为广阔的发展前景，以及作为旅游加地产这两个黄金产业的交叉型产业，其蕴含的潜力却是我们不应该忽视的。据国内有关专家分析表示，未来中国旅游房地产项目将是房地产投资的另一个重头戏。    旅游度假地产这几年来曾一度红火、复而沉寂。然而近期，不温不火的旅游地产热度再次飙升。国家发改委在近期一份有关房地产行业的报告中预测：在未来几年里，住宅开发将呈下降趋势，办公楼、商铺、旅游地产等商用物业开发将升温。随着住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，国内地产商进入一个战略重新定位阶段，相当多的公司开始选择进入新兴领域，开发有市场前景的新产品。一部分先知先觉的开发商已经把目光转移到了另外一块更大的，并且在不断扩大的蛋糕上，这就是依靠旅游资源而延伸出的以休闲度假为主的地产。  目前涉足旅游休闲地产的公司超过百家，这其中既包括首创、合生、万通集团等一大批知名房地产开发商，也包括三林地产等一些快速崛起的新公司。据悉，三林地产已制定了宏大的滨海度假项目计划，而上海知名企业前沿控股集团正在海南、天目山紧锣密鼓地开发度假、会议项目，在美国纳斯达克上市的天津泰达集团属下泰达旅游集团８月收购了目前国内最大的分时度假公司……这一连串的事实表明，国内度假地产开发热将进入“白金时代”。     中国房地产业协会秘书长顾云昌在“旅游房地产投资与发展策略研讨会”上曾表示：“旅游房地产热应该说即将再次抬头。中央提出来近年经济工作有四个方面的经济增长点：住宅、汽车、旅游、通讯，旅游地产在四个热点中就占了两个”。进入2006年以为，伴随着旅游休闲度假的热潮，中国的旅游地产发展迅速，各色山水景观地产、休闲度假房产等产品开始兴起，旅游地产为中国地产的新一轮发展开拓了一条崭新之路。20 4.市场、竞争和项目定位4.1.抚州旅游市场分析抚州旅游业目前已具有一定的发展基础和产业规模，旅游食、住、行、游、购、娱六大要素初步具备、旅游业在该市经济社会发展中的作用已初步显现。该市旅游资源丰富，生态环境相对保护较好，目前可接待游客的主要景区（点）有王安石纪念馆、汤显祖纪念馆、临川金山寺、南城麻姑山、南丰紫宵溪漂流、宜黄太极岩风景区、乐安流坑、资溪大觉山旅游区等。2003年全市完成接待国内人数109.14万人次、国内旅游收入6.18亿元,海外人数4071人次,外汇收入148.7万美元。2005年上半年该市接待海外旅游者2533人次，完成全年目标52 %，旅游外汇收入达92.22万美元，完成全年目标60%；国内旅游人数达到64.11万人次，完成全年目标的58.28%。仅2005年的“五一”黄金周累计接待旅游者9.06万人次，其中一日游游客6.18万人次，过夜旅游者2.88万人次，入境旅游者1148人次，旅游总收入达2077万元。旅游是一种高级也高“贵”的休闲方式，既能增长学识又能开阔视野还能够锻炼身体。2004年一季度该市居民人均旅游支出9.86元，比去年同期增长2.2倍。4.2竞争分析在旅游活动中，区位条件是一个很重要的因子，它对一个地区的旅游开发起着至关重要的作用。临川位于江西东部，抚河中游，地理坐标东经116°04′至116°39′，北纬27°31′至28°14′。临川温泉风景区位于江西抚州市临川区温泉镇，距南昌110公里，距抚州市区仅15公里，距临川区所在地10公里，公路全部为水泥硬质路面，经京福高速只有1小时的路程，距全国交通枢纽中转站鹰潭也只有100公里，向乐铁路穿温泉而过。风景区东靠抚州市区，南靠上顿渡镇，西邻高坪镇，北与抚北镇、展坪乡接壤。昌抚高等级公路将抚州市临川区与省城南昌相连，京福高速公路出口处距温泉风景区也只有14公里，从省城到温泉风景区只需1小时的车程，南昌至江边村的火车经过温泉镇，设了临川火车站。因此，温泉风景区差不多属于省城的郊区。此外，临川区与赣中丰城、赣西吉安紧密相连，与赣东北鹰谭距离只有100公里，交通便利，区位条件十分优越，对促进临川温泉风景名胜区旅游的发展具有重要作用。20 通过调查分析，我们发现抚州及周边区域的住房建设经过近几年的快速发展，居民的居住环境得到了很大的改善，住房建设取得了较大的成就。从调查情况看，90年代后建成的多层房屋已成为市民住房的主体，房屋的成新状况和整体质量有了很大的提高；平房已从城市的各个区域淡出，大量的多层建筑拔地而起，城市面貌发生了巨大改观，充分展示了市政府改善居民居住条件的政策已见成效。从住房需求看，改善居住条件等主动性需求构成了购房需求的主体，居民倾向于配套设施齐全的成熟的区域居住；高学历者相对低学历者在居住条件上，无论是人均面积、户均面积，还是套房面积有较大的优势，特别是别墅产品。目前在江西市场上能与我们项目竞争的有明后年可能推出的江景的温泉旅游的“天沐温泉”、“庐山西海温泉”项目等，但是地域的不同，应该是各有各的市场，着重抓共同的客护群体。4.3市场分析临川温泉风景名胜区风景资源非常丰富。“远色入江湖，烟波古临川”，这里除了日月双泉、地下温泉带以及青山碧水、丰林茂树、潺潺溪水以外，更有山地、平原、低丘和盆地等复杂地形地貌，是一处不可多得的人间美境；加之诸多人文景观点缀其间，为风景区增添了许许文化韵味，使得资源更加丰富迷人。概括之，临川温泉风景名胜区资源的基本特征有:1.温泉适宜，水温40—60度，总涌水量为5000吨/日以上，水量居全省首位；2.水库生态环境优美，山水资源融合；3.临川温泉独特的人文资源景观—历史温泉从苏东坡的评价到蒋介石、宋美龄、蒋经国、邓小平、李井泉来此沐浴，留下不少名人遗址；4.临川地区独特的历史人文资源—王安石、汤显祖。20 临川风景名胜区面积广阔，风景资源十分丰富，根据对原始文献资料的查阅以及现场资源的调查、踏勘，整理出较有价值的风景资源共计36处，在《风景名胜区规划规范》风景资源分类的2个大类、8个中类和74个小类中，具有2个大类、6个中类和19个小类，其中自然风景资源18处，人文风景资源18处，临川温泉风景名胜区的风景资源类型多样、组合较好、分布合理、有多重性，开发潜力较大，可以开发出比较理想的风景游赏产品，说明临川温泉风景名胜区有着丰富的风景资源，这也是进行风景游赏产品开发和临川区旅游业可持续性发展的有力保证。以温泉为旅游主要特色优势温泉旅游，也即以感受温泉沐浴文化为目的，将原先温泉单一疗养的物化享受，提升到符合现代消费的文化和精神层面，成为一种以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚旅游。达到温泉的养生功能与休闲度假旅游概念完美融合，温泉不再是”疗养”的代名词，也不在是热气腾腾的大澡池，而成为养生，休闲，度假，旅游的文化载体，既是进行健身，疗养的温泉，也是放松心情，舒活筋骨的旅游目的地;既是能与家人或三五好友;一起前来度过温馨一刻的休闲地，也是能安享生命的尊贵和心灵宁静的度假村。温泉的内涵”以养生，休闲，度假，旅游，”为核心并得以延伸，目标群体目前扩大，焕发出新的生命力。温泉旅游较其他形式的旅游具有不可比拟的优势。江西旅游房地产这两年继续保持增长势头，开发量、竣工量、销售面积和销售价格均有所增加。我们项目所在的江西抚洲旅游全面开发，将成为市民新一轮关注热点。城市化进程加快，势必有大面积动迁举措，给住宅开发带来了契机。新一轮白领置业高潮将在抚州短期内出现，本来就不多的温泉旅游别墅、公寓产品将成为人们的追逐。4.4竞争分析结论根据项目的分析，我们可以通过企业自身努力和正确的经营策略增长型进取战略，尽快实施江西临川百伦温泉国际度假城项目，使其能够尽快投入运营，温泉别墅和公寓获得客户的青睐。5.市场营销5.1.目标客户群所在区域：生活在大、中城市或沿海等容易接受先进思想和文化的城市。年龄：一般在28岁至65岁之间。20 职业：国营大型企业、外企及其高收入的职员；IT技术人员、经贸企业代表；私人企业经营者；自由职业者等。收入情况：属于中高收入阶层，手中有“闲钱”。5.2.产品与服务主要提供地产、食、住等为一体的综合性服务。5.3.公关宣传策略⑴新闻媒体：加强与新闻媒体的合作，除了正常的广告播放和栏目的合作，同时抓住时机策划一些临时性的新闻报告宣传，提高产权式酒店的认知度。⑵交通工具：如飞机、巴士上的介绍和宣传。⑶人员促销、交易会促销、信函促销，通过旅行社宣传，电子邮件，其他媒体等，吸引客人。5.4.初步销售策略5.4.1.活动策略ü       新闻发布会；ü       有针对性的参加大型“房展会”5.4.2.媒介策略ü       可利用资源报纸广告、广告牌、电视广告、广播媒体、网络、车体广告、杂志等ü       媒体策略：第一阶段：在政府招商过程中提及本项目，让目标客户产生最初步的印象。第二阶段：户外、路牌广告进行气氛渲染；第三阶段：报纸、杂志上的软性宣传及研讨会、论坛形式完成概念普及、教育目标客户之目的；第四阶段：新闻发布会、在主流报纸上大版面硬广告展开强势宣传20 6.管理团队6.1.机构设置江西百伦旅游置业有限公司临川分公司计划的机构设置如图。董事会董事长总经理财务总监总工程师副总经理行政总监运营总监项目运营部行政事业部财务审计部工程技术部材料设备部法律事物部6.2.管理团队项目拟成立的“江西百伦旅游置业有限公司临川分公司”，建立在总公司董事会领导下的分公司总经理负责制度，下设项目运营部、行政事业部、财务审计部、工程技术部、材料设备部、法律事物部等。项目的管理团队部分来自江西百伦旅游置业有限公司，部分外聘具有丰富旅游地产操作和开发经验的人员，外协单位邀请丰富实战经验的地产营销、园林规划、建筑规划、建筑施工、项目监理等团队加盟。20 7.投资估算项目一期开发面积860亩,容积率平均约80%,总建筑面积约410,000平方米,楼面地价52．4元/平方米,即按2．5万/亩,密度≤25%,绿化≥45%，建筑限高15米。序号成本项目计划取费标准计划成本总额总建筑面积41,000平方米,按照比例可分为20%的别墅面积,60%的住宅公寓商业面积,20%的酒店、纪念园、温泉群等公建面积。1土地成本2．5万/亩,215元/平方2,100万2前期费用攻关、方案设计费800万3建安工程费含基础工程,主体结构,区内综合布线,区内绿化(含景观及道路),电梯工程建设监理费及管理费等.别墅85000×800公寓210000×850纪念园30000×500酒店30000×1600商业30000×1000温泉群60000×200高尔夫、园林等给排水、变电等6,800万17,850万1,500万4,800万3,000万1,200万2,000万800万类型分类别墅住宅公寓商业街预售面积85,000平方210,000平方30,000平方4.1相关税费营业税6．5%(销售额)5443．75万预售均价均价3500均价2000均价40004.2所得税33%（利润额）约4606．25万销售款(亿)2﹒9754．2价值1．25运营费用5%(销售额)备注：包括公司日常开支、人员工资、营销费用4,187．5万共计销售额为:8．375亿利润为:2．86655亿及0．9亿的固定资产利润率:68．4%6成本总计55,084．5万20 项目一期已与当地政府签定了《项目投资意向书》，预计9月初可以签署《土地使用权出让合同》，10月底举行开工奠基仪式。一期纪念园、五星酒店，主题广场、园艺、草坪、路径、雕塑、亭台、人工湖、小桥等主景观陆续开始建设，预计2009年5月竣工。别墅区约360亩先行向政府申报建筑规划，2008年1月开始建设，预计2011年3月竣工，预售、销售期从2008年10月开始至20011年10月止，预计销售额29,750万。住宅公寓、旅游购物风情街于2009年3月开始建设，预计2012年底竣工，预售、销售期从2009年10月开始至2012年10月止，预计销售额54,000万元。项目预计总销售额83,750万元，土地、建设投入40,850万，公司日常开支、人员工资、营销费用等约4,187．5万元，缴纳各项税收、规费10,050万元，项目总利润28,665万元以上和约9,000万固定资产的所有权。预计从2007年9月起至2009年3月止陆续投入资金10,000万元，其中2007年8月至12月投入资金6,000万元，用于项目起动、860亩土地征用拆迁、项目规划、一期建设启动、别墅区域360亩办理土地证等。2008年1月至6月投入资金2000万元，用于一期后续建设、别墅区建设、余下500亩办理土地证等。2008年7月至2009年3月投入资金2000万元，用于二期工程的建设启动等。资金回笼预计从2009月初开始至2012年10月止，预计销售额83,750万元。8.融资计划8.1.融资资金金额我们预计前期投资10,000万人民币综合滚动开发“江西临川百伦温泉国际度假城”项目一期。共征用860亩土地用于综合性开发温泉特色的别墅、公寓和五星级酒店以及温泉池群、历史文化名人纪念园，其中300亩土地用于温泉酒及系列人文景观的综合开发，另560亩土地用于旅游特色性别墅区、公寓楼生态景观的综合开发。我们现有资金1,000万元人民币，资金缺口为9,000万人民币。主要资金用于土地征用及度假城的房地产开发上，所融资金计划分五年偿还。8.2.融资资金用途一期融资取得的资金将用于江西临川百伦温泉国际度假城地产开发建设资金和营运启动资金。20 9.结论本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为抚州、江西及周边区域增加一新的生态温泉别墅、公寓住宅旅游度假胜地，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。江西百伦旅游置业有限公司（筹）（备注：江西百伦旅游置业有限公司是我们北京金擂投资公司为开发此项目拟在当地注册组建的公司）20'