中茂地产股权信托计划.doc 78页

'川信–中茂地产股权投资集合资金信托计划第一部分：遵守四川信托职业道德规范四川信托开展信托业务均致力于奉行严谨的公司治理与职业道德，遵守政府和监管部门的法律法规。现在此重申，本人在本次川信-中茂地产股权投资集合资金信托计划项目的尽职调查中，不涉及下述情况：·冒充第三方签名；·造假文本；·盲目在文本上签名/见证；·向第三方披露客户信息；·超权利范围与第三方签署协议；·超权利范围允许更优惠利率；·参与不当利率返还；·纵容或包庇非法行为；·在任何情况下收受客户钱财；·交易对手及相关方与本人及团队相关人员不存在表面或实质的亲属关系或利益关联关系。第二部分：尽职调查执行的标准1.业务来源（单选，请在选择项下标注“√”，并在下文填写）□向潜在客户拨打电话□客户自己上门□推荐，请标注“√”，并在下文填写：□由现有四川信托客户所推荐□由四川信托内部员工所推荐□由外部代理/中介机构推荐□由银行/金融机构所推荐□其它，请指出：公司老客户78 就来源于推荐渠道的业务，请提供以下信息：推荐公司/银行的名称推荐公司/银行的联系电话1.尽职调查方式（可多选，请在选择项下标注“√”）□电话约谈·约谈日期：·约谈时间：·调查人员：·接受调查人员、服务单位、职务和联系方式姓名服务单位部门和职务联系电话联系地址□见面约谈本人确定已经多次面见过客户。以下是详细信息：·面见日期、时间（若有多次的，依次列明）：·面见地点：长沙、娄底·调查人员：陈拥军、张云根·有无片区分管领导参与约谈：□有，请予以说明□无·接受调查人员、服务单位、职务和联系方式姓名服务单位部门和职务联系电话联系地址□现场尽调本人确定已前往项目相关企业进行现场尽调。以下是详细信息：·现场尽调日期：·现场尽调时间：·现场尽调地点：·参与现场尽调人员：·关于现场尽调情形的相关描述：了解项目地块现状、交通条件、周边配套、区域楼盘销售情况等。78 1.尽调材料的取得及来源1)尽调材料取得方式为□前往相关企业实地取得，核对原件后复印□项目公司邮寄复印件材料来源人及联系方式为文建湘，151112934082)交易对手银行流水的取得及核实方式为前往公司取得，核对原件后复印。3)交易对手完税凭证的取得及核实方式为前往公司取得，核对原件后复印。4)交易对手财务报告的取得及核实方式为前往公司取得，核对原件后复印。5)抵押物相关凭证、支付票据的取得及核实方式为前往公司取得，核对原件后复印。6)交易对手/担保方人行征信报告、涉诉、过往信用状况的取得及核实方式为片区风控查询了担保人征信报告、涉诉信息。2.面见项目公司实际控制人/高管情况本人确定已经面见过项目公司实际控制人/高管。·面见日期、时间：·面见地点：·实际控制人/高管姓名：·职务：·会面具体情况简介：本人已尽能力和学识范围，依据下列信息完成了综合信息检查，包括但不限于：·提交原件/原件见证；·现场尽职调查；·征信信息核查，包括：经公司端口进行的中国人民银行企业信用信息查询，个人征信报告；·78 网站信息搜索（房管局网站/法院网站/中国土地市场网/上市公司公告查询网等外部权威网站）；针对取得的全部基础材料，我认为真实度为100%（以百分比展示）第三部分：中介机构情况该部分须在报送总部评审会前填写·指定评估师为：□在上总部评审会前，已出具预评估报告（含技术报告），若未出具，请说明理由·指定律师为：泰和泰律师事务所律师□在上总部评审会前，已出具律师专项意见若未出具，请说明理由·指定会计师为：□在上总部评审会前，已出具相关尽职调查报告若未聘请会计师，请说明理由·中介机构指定、费用支付情况□由片区风控、法务指定、并知会总部，费用由公司承担□费用由融资方、介绍方等承担若为第二类，请说明理由第四部分：声明页该部分须在报送总部评审会前填写根据我司《信托业务管理办法》相关规定，本人作为该项目的信托经理，在尽职调查和初审的过程中，保持了谨慎的态度，全面、及时的收集信息，并做好了以下工作：（一）与委托人洽谈信托财产的类型、规模、期限；（二）与委托人进行预计收益分析、商定信托报酬及支付方式；（三）与委托人确定信托财产的管理方式、投资方向、运作模式；（四）为达到信托财产的增值及安全的目的，设计信托财产的运作方案，测78 算信托财产的收益状况。本人谨在此声明，本人已完全理解并严格按照四川信托行业道德规范从事一切业务活动，并对违反法律法规和四川信托行为守则的一切行为（包括但不限于上述行为）承担责任。此报告是按照《尽职调查报告指引》和公司有关规定，根据交易相关方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告反映了项目最主要、最基本的信息，我等对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。第一调查人（签名）：＿＿＿＿＿第二调查人（签名）：＿＿＿＿＿年月日年月日部门经理（签名）：＿＿＿＿＿年月日78 信托项目基本信息表信托项目要点项目名称川信-中茂地产股权投资集合资金信托计划交易对手湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称“中茂地产”）信托规模8亿元（其中优先级不超过4亿元，次级不低于4亿元）占用净资本600万元信托期限24个月（满1年后可提前结束，我司有权延期1年，可延期两次，累计延期不超过2年）资金用途投资中茂地产公司股权募集方式向社会合格投资者募集收益来源项目销售收入；股东调剂预期总投资收益率17%/年我司信托报酬不低于4%/年受益人收益及其他费用优先级投资者：预期收益10-11%/年优先级销售费用：不超1.5%/年保管费：不超过0.05%/年项目的基本信息（含交易结构、退出方式等）我司拟设立“川信-中茂地产股权投资集合资金信托计划”，信托规模不超过8亿元，其中优先级信托规模不超过4亿元，由四川信托向合格投资者分期发行募集，次级信托规模不低于4亿元，由中茂地产股东湖南金鼎控股集团有限公司（及其他关联方）以对湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称“中茂地产”或“项目公司”）不低于当期优先级资金1:1的合法债权或现金认购。信托分期发行，首期优先级信托规模不超过4000万元，用于对项目公司增资入股，我司占项目公司80%股份；待项目公司完成股权变更登记且修改完毕公司章程后，发行第二期优先级资金1.6亿元，用于支付项目用地剩余土地款、契税及规费等，用于办理项目开发“四证”；剩余优先级2亿元资金待取得四证、办理完以我司为抵押权人的项目在建工程抵押后，将根据项目资金需求发行，用于标的项目建设。每期满4000万元即可成立，湖南金鼎控股集团有限公司（及其他关联方）以不低于当期优先级金额的合法债权或现金认购当期次级。每期满1年后融资方有权申请提前结束该期投资计划，到期前6个月经融资方申请我司批准当期信托计划可以延期12个月，可申请两次，最长延期不超过24个月。信托计划投资于项目公司的股权，中茂地产注册资本为1000万元，优先级信托资金中4000万元用于项目公司增资，我司持有其80%股权，其余资金进入项目公司资本公积。信托期内，项目公司偿还本信托计划持有的对其的债务本金及利息，信托计划将所得现金类信托财产向优先级受益人进行分配。在优先级受益人实现预期的信托收益后，四川信托将项目公司的股权分配给次级信托受益人，即湖南金鼎控股集团有限公司（及其他关联方），信托计划结束。78 风险控制措施风控措施及具体情况本信托计划采取如下增信措施：（一）保证担保以下保证人为项目公司按约定偿还次级债务本息、资金归集、信托资金使用、销售回款使用/留存等义务提供连带责任担保：（1）湖南金鼎控股集团有限公司（简称“金鼎集团”）；（2）实际控制人邱月雄及其配偶。（二）抵押担保提供标的项目在建工程（项目对应土地编号：长沙县国土网续挂【2012】77号）为项目公司按约定偿还次级债务本息、资金归集、信托资金使用、销售回款使用/留存等义务提供抵押担保.在相关合同中约定如下事项：1、在取得标的项目四证后的1个月内，办理以该宗土地上的项目在建工程为项目公司按约定偿还次级债务本息、资金归集、信托资金使用、销售回款沉淀/归集等义务提供抵押担保。2、标的项目涉及销售需办理预售许可证时，在我司配合办理解除土地抵押后，需在20个工作日内办妥在建工程的抵押手续，后续按季将在建工程追加抵押至我司。3、若信托存续期间标的项目需办理开发贷款，则项目公司可向我司申请解押，但需先偿还我司信托融资、或开发贷所得资金需优先偿还我司信托融资。（三）股权质押担保中茂地产股东金鼎集团以其持有的项目公司剩余全部股权（我司实质控制项目公司100%股权），为项目公司按约定偿还债务本息提供质押担保。（四）资金监管1、资金监管（1）信托资金监管项目公司设立资金监管账户预留我司指定人员（包括但不限于项目管理部指定人员）印鉴，监管账户经我司同意可开通网银但不得开通同城通存通兑业务，网银最高级别的复核岗位应由我司指定人员担任，对项目公司的用款进行复核授权支付。该账户专项用于接收信托资金，监管账户内资金只能用于标的项目建设。（2）销售回款监管我司对标的项目销售回款的使用进行监管，项目公司所有按揭银行账户均预留我司指定人员（包括但不限于项目管理部指定人员）印鉴，经我司同意销售回款账户可开通网银但不得开通同城通存通兑业务，网银最高级别的复核岗位应由我司指定人员担任，对项目公司的用款进行复核授权支付。上述账户内的资金封闭用于标的项目建设、偿还信托资金及我司认可的其他用途。我司（包括不限于项目管理部）将每月或不定期核实网签及现场销售情况，如销售回款与核实结果不符的，项目公司应在10个工作日内予以补足。（3）销售回款留存本项目开始销售，按不低于销售所得金额的50%（待定）比例归集至我司信托专户。如销售不理想时，我司有权提高日常归集比例。各期信托计划期满12个月，中茂地产可提前偿还当期部分或全部信托本金。78 2、项目监管（1）修改项目公司的公司章程，我司有权委派1名董事（非现场），项目公司对外融资、担保、投资、合并、分立等重大事项均需董事会一致通过；（2）我司派驻1名现场管理人员（包括但不限于项目管理部指定人员），担任项目公司财务副经理，不参与具体日常经营，但管理公司印鉴（包括公章、财务章、开户许可证、账户印鉴、法人章等；但销售合同专用章、发票专用章可由项目公司单独管理），监管公司法律文件、销售合同等签订及资金支付，以确保相应风控条款履行。项目公司资金仅限用于项目开发、偿还信托计划债务及我司认可的其他用途。如标的项目引入包括银行开发贷在内的其他融资，资金用途另行约定。（3）项目公司向我司提交“红星•中茂城”项目开发商业计划书，约定信托资金的使用计划、项目开发及销售进度。如项目开发进展低于约定进度，我司认为已经严重危及信托计划安全，而项目公司未能提出我司认可的相应解决方案，我司有权选择采取以下一种或全部措施：【1】重新选举董事会；【2】重新聘请公司经营团队；【3】降价销售标的项目；【4】要求项目公司提前偿还全部次级债务本息；【5】行使抵/质押权；【6】要求保证人承担保证责任。(五)承诺函，1、中茂地产原股东向我司出具承诺函，明确：（1）在我司入股中茂地产之前，中茂地产的任何外对负债（认购我司次级的负债及中建三局建设工程股份有限公司的工程欠款除外）均由其负责承担解决，与我司无关；（2）土地出让款迟延交付而产生的滞纳金，由原股东承担。2、承建方中建三局建设工程股份有限公司向我司出具承诺函，放弃标的项目工程款优先受偿权。（六）信托资金归集每期信托计划期限存续满前6个月开始归集资金至信托专户，每个月末归集比例为当期优先级信托资金余额的10%、10%、10%、25%、25%、20%。（七）根据《四川信托有限公司高管办公扩大会议纪要2012（1）号》的精神，由我司项目管理部对本信托计划进行后期跟踪管理。78 第一部分本信托计划概况一、交易结构我司拟设立“川信-中茂地产股权投资集合资金信托计划”，信托规模不超过8亿元，其中优先级信托规模不超过4亿元，由四川信托向合格投资者分期发行募集，次级信托规模不低于4亿元，由中茂地产股东湖南金鼎控股集团有限公司（及其他关联方）以对湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称“中茂地产”或“项目公司”）不低于当期优先级资金1:1的合法债权或现金认购。信托分期发行，首期优先级信托规模不超过4000万元，用于对项目公司增资入股，我司占项目公司80%股份；待项目公司完成股权变更登记且修改完毕公司章程后，发行第二期优先级资金1.6亿元，用于支付项目用地剩余土地款、契税及规费等，用于办理项目开发“四证”；剩余优先级2亿元资金待取得四证、办理完以我司为抵押权人的项目在建工程抵押后，将根据项目资金需求发行，用于标的项目建设。每期满4000万元即可成立，湖南金鼎控股集团有限公司（及其他关联方）以不低于当期优先级金额的合法债权或现金认购当期次级。每期满1年后融资方有权申请提前结束该期投资计划，到期前6个月经融资方申请我司批准当期信托计划可以展期12个月，可申请两次，最长延期不超过24个月。信托计划投资于项目公司的股权，中茂地产注册资本为1000万元，优先级信托资金中4000万元用于项目公司增资，我司持有其80%股权，其余资金进入项目公司资本公积。信托期内，项目公司偿还本信托计划持有的对其的债务本金及利息，信托计划将所得现金类信托财产向优先级受益人进行分配。在优先级受益人实现预期的信托收益后，四川信托将项目公司的股权分配给次级信托受益人，即湖南金鼎控股集团有限公司（及其他关联方），信托计划结束。78 交易结构图合格投资者优先级对项目公司4亿元债权认购次级100%红星·中茂城债权4亿元川信·中茂地产股权投资集合资金信托计划出资4000万注册资本；36000万资本公积出资1000万20%80%金鼎集团（及其他关联方）湖南中茂房地产开发有限公司债权4亿元信托计划投资概况表（万元）投资目标公司优先级劣后级注册资本资本公积小计对项目公司合法应收账款或合法债权湖南中茂房地产开发有限公司4000360004000040000二、交易对手湖南中茂房地产开发有限公司三、信托计划规模8亿元，其中优先级4亿元，劣后级4亿元四、信托计划期限每期信托期限为24个月。在每期投资满1年后，项目公司可以申请提前结束当期信托计划，但需提前1个月书面通知我司。项目公司在当期信托计划届满前6个月可向我司提出申请延长1278 个月，经我司批准（无需召开受益人大会）并开放信托计划后，当期信托期限可最多延长不超过12个月。延期申请不超过两次，信托期限累计可最多延长不超过24个月。我司届时将重新安排募集信托资金，同时在当期信托计划届满时向原受益人分配应付未付信托利益并注销其持有的全部信托单位。信托延期时，投资者均可以申请赎回，但需提前3个月向我司申请（如未申请，则默认继续持有）。五、信托分期四川信托可选择分期发行募集资金。本信托计划首期募集的优先级资金不超过4000万元，用于对项目公司增资入股，我司占股80%；第二期募集优先级资金不超过1.6亿元，用于支付项目用地剩余土地款、契税及规费等，用于办理项目开发“四证”；剩余优先级2亿元资金待取得四证、办理完以我司为抵押权人的项目在建工程抵押后，将根据项目资金需求发行，用于标的项目建设。第一、第二期信托计划募集优先级资金不超过2亿元，资金用途如下：剩余一半土地款13930万元，契税1114万元、报建费约3128万元、其他规费1451万元及流动资金377万元。六、资金的用途信托资金用于对湖南中茂房地产开发有限公司进行股权投资。具体操作如下：1、金鼎集团（及其他关联方）以持有的对项目公司不低于当期优先级信托资金的合法债权或以现金认购当期次级；2、四川信托以4000万元优先级信托资金对项目公司增资，投资其股权，占股项目公司80%股权，剩余36000万元优先级信托资金进入项目公司资本公积。七、次级信托规模说明本信托计划次级由金控集团（及其他关联方）对项目公司持有的不低于当期优先级信托资金的合法债权或现金认购。信托成立的当日，川信和金鼎集团（及其他关联方）对项目公司的实际投入比例不低于1：1（即川信优先级出资比例不高于50%）。八、信托计划中对项目公司债务的年利率17%/年九、风险控制措施（一）保证担保以下保证人为项目公司78 按约定偿还次级债务本息、资金归集、信托资金使用、销售回款使用/留存等义务提供连带责任担保：（1）湖南金鼎控股集团有限公司（简称“金鼎集团”）；（2）实际控制人邱月雄及其配偶。（二）抵押担保提供标的项目在建工程（项目对应土地编号：长沙县国土网续挂【2012】77号）为项目公司按约定偿还次级债务本息、资金归集、信托资金使用、销售回款使用/留存等义务提供抵押担保.在相关合同中约定如下事项：1、在取得标的项目四证后的1个月内，办理以该宗土地上的项目在建工程为项目公司按约定偿还次级债务本息、资金归集、信托资金使用、销售回款沉淀/归集等义务提供抵押担保。2、标的项目涉及销售需办理预售许可证时，在我司配合办理解除土地抵押后，需在20个工作日内办妥在建工程的抵押手续，后续按季将在建工程追加抵押至我司。3、若信托存续期间标的项目需办理开发贷款，则项目公司可向我司申请解押，但需先偿还我司信托融资、或开发贷所得资金需优先偿还我司信托融资。（三）股权质押担保中茂地产股东金鼎集团以其持有的项目公司剩余全部股权（我司实质控制项目公司100%股权），为项目公司按约定偿还债务本息提供质押担保。（四）资金监管1、资金监管（1）信托资金监管项目公司设立资金监管账户预留我司指定人员（包括但不限于项目管理部指定人员）印鉴，监管账户经我司同意可开通网银但不得开通同城通存通兑业务，网银最高级别的复核岗位应由我司指定人员担任，对项目公司的用款进行复核授权支付。该账户专项用于接收信托资金，监管账户内资金只能用于标的项目建设。（2）销售回款监管78 我司对标的项目销售回款的使用进行监管，项目公司所有按揭银行账户均预留我司指定人员（包括但不限于项目管理部指定人员）印鉴，经我司同意销售回款账户可开通网银但不得开通同城通存通兑业务，网银最高级别的复核岗位应由我司指定人员担任，对项目公司的用款进行复核授权支付。上述账户内的资金封闭用于标的项目建设、偿还信托资金及我司认可的其他用途。我司（包括不限于项目管理部）将每月或不定期核实网签及现场销售情况，如销售回款与核实结果不符的，项目公司应在10个工作日内予以补足。（3）销售回款留存本项目开始销售，按不低于销售所得金额的50%比例归集至我司信托专户。如销售不理想时，我司有权提高日常归集比例。各期信托计划期满12个月，中茂地产可提前偿还当期部分或全部信托本金。2、项目监管（1）修改项目公司的公司章程，我司有权委派1名董事（非现场），项目公司对外融资、担保、投资、合并、分立等重大事项均需董事会一致通过；（2）我司派驻1名现场管理人员（包括但不限于项目管理部指定人员），担任项目公司财务副经理，不参与具体日常经营，但管理公司印鉴（包括公章、财务章、开户许可证、账户印鉴、法人章等；但销售合同专用章、发票专用章可由项目公司单独管理），监管公司法律文件、销售合同等签订及资金支付，以确保相应风控条款履行。项目公司资金仅限用于项目开发、偿还信托计划债务及我司认可的其他用途。如标的项目引入包括银行开发贷在内的其他融资，资金用途另行约定。（3）项目公司向我司提交“红星•中茂城”项目开发商业计划书，约定信托资金的使用计划、项目开发及销售进度。如项目开发进展低于约定进度，我司认为已经严重危及信托计划安全，而项目公司未能提出我司认可的相应解决方案，我司有权选择采取以下一种或全部措施：【1】重新选举董事会；【2】重新聘请公司经营团队；【3】降价销售标的项目；【4】要求项目公司提前偿还全部次级债务本息；【5】行使抵/质押权；【6】要求保证人承担保证责任。(五)承诺函，1、中茂地产原股东向我司出具承诺函，明确：（1）在我司入股中茂地产之前，中茂地产的任何外对负债（认购我司次级的负债及中建三局建设工程股份有限公司的工程欠款除外）均由其负责承担解决，与我司无关；（2）土地出让款迟延交付而产生的滞纳金，由原股东承担。2、承建方中建三局建设工程股份有限公司向我司出具承诺函，放弃标的项目工程款优先受偿权。78 （六）信托资金归集每期信托计划期限存续满前6个月开始归集资金至信托专户，每个月末归集比例为当期优先级信托资金余额的10%、10%、10%、25%、25%、20%。（七）根据《四川信托有限公司高管办公扩大会议纪要2012（1）号》的精神，由我司项目管理部对本信托计划进行后期跟踪管理。十、信托资金来源：由我司向合格投资者推介。十一、信托报酬我司信托报酬率不低于4%/年（计算基础为优先级金额）。信托结束后，扣除其他信托费用，支付完投资者预计收益及本金后的剩余收益归属于我司信托报酬。十二、受益人预期收益预期收益率10-11%/年，具体将根据市场情况具体确定。十三、还款来源第一还款来源为项目公司的经营性收入，即“红星·中茂城”项目销售收入；第二还款来源为金鼎集团的资金调剂。十四、利息支付安排项目公司有义务在信托存续期，按约定支付对应债务本息及相关费用；首期支付日期为信托成立后五个工作日内，支付当期优先级信托金额的3%，用于支付我司信托发行费用；以后按季度支付我司信托报酬，按年支付剩余对应债务利息。（注：如提前结束，中茂地产需支付我司提前还款本金3%的补偿金，用于弥补信托发行费用1.5%及我司信托报酬1.5%。待定）本信托计划如提前结束，则支付利息不予退还。如果中茂地产未按本合同约定在规定时间内支付贷款本息，受托人有权限期支付，同时有权要求其按照每日应付未付金额的万分之五向受托人支付违约金。十五、信托费用及税费的承担、核算及支付方法1、信托费用的承担信托计划期限内，受托人因处理信托事务发生的下述费用由信托财产承担：1)保管费、监管费；78 1)受托人报酬；2)银行代理手续费3)文件或账册的制作及印刷费用；4)信息披露费用、划款手续费、印花税；5)律师费、登记费、公证费等中介机构费用；6)信托计划推介费用；7)信托终止时的清算费用；8)为解决因信托财产及信托事务涉及的纠纷而发生的诉讼费、仲裁费等费用，但因受托人违背管理职责或者处理信托事务不当产生的纠纷而发生的费用除外；9)信托财产管理、运用或处分过程中发生的应由信托财产承担的其他费用。上述信托费用从信托财产中支付，受托人以固有财产先行垫付的，受托人有权从信托财产中优先受偿。2、费用的计算和支付1）发行、保管等费暂按照不高于年费率1.5%/年、0.05%/年计算；发行费于信托计划成立后10个工作日内一次性支付，保管费于信托计划到期后10个工作日内一次支付，具体费率与支付方式以相关合同约定为准。2）受托人报酬暂按不低于4%/年收取，分别于信托成立后每自然季度末20日及信托结束日支付。信托计划提前终止的，受托人已收取的受托人报酬无需返还。信托财产经费用提取、委托人信托利益分配后的余额计入信托报酬。其他信托费用按照实际发生额从信托财产中支付。3、税负承担本信托设立、信托财产的管理、运用和处分、信托利益的分配、信托终止清算等过程中发生的税负，由各方按照相关法律法规承担。78 第二部分项目公司评价一、项目公司基本信息红星·中茂城项目公司公司名称湖南中茂房地产开发有限公司住所长沙经济技术开发区星沙街道办事处漓湘路102法定代表人邱月雄企业类型有限责任公司（法人独资）注册资本人民币1000万元整实收资本人民币1000万元整经营范围房地产开发、销售成立日期2013年1月21日股权结构湖南金鼎控股集团有限公司，占股100%企业营业执照430194000009221组织机构代码06014541-2税务登记证430121060145412信用代码证G1043012102005280M贷款卡4301010000718339资质证书暂定，湘建房（长）字第932号开户许可证开户银行：光大银行长沙漓湘路支行，账户：50610188000005554集团网站http://www.jindinggroup.cn/default.aspx公司简介公司成立于2013年1月，注册资金1000万元，是湖南金鼎集团旗下房地产投资及开发类实力型企业，专注于商业地产的投资及开发工作，同时涉足旅游地产和文化地产等领域，以形成湖南中茂地产投资开发的多元化格局。为打造商业地产企业的核心竞争力，中茂地产着力整合各类商业资源，打造涵盖投资、策划、开发和前期招商全过程、全价值链的运营模式，不仅为为合作商家带来最丰厚的经营收益，让消费者的需求得到最大程度的满足。公司核心团队拥有丰富的商业地产开发经验，目前正在长沙开发约30万平方米的红星·中茂城，是中茂地产在大型商业项目投资开发中的一个经典之作。78 中茂地产，将与金鼎集团旗下其他地产企业一道，致力于成为湖南商业地产投资开发领域的领导者，并进一强化房地产业前期开发运作的综合实力。立足未来商业，以品质改变都市生态，以品牌塑造经典杰作，中茂地产将为全方位规划、打造现代都市全新面貌而积极努力，且致力于向市场提供最有价值的产品，并不断满足客户期望，赢得更高的发展起点，拓展更加宽广的企业视野，收获更多企业成就与荣誉。二、项目公司治理结构（一）股东情况中茂地产股东为湖南金鼎控股集团有限公司，出资1000万元，占股100%，（二）公司治理结构及主要负责人简介公司不设股东会，由股东决定公司重大事项；公司不设董事会，设执行董事一人，由股东任命易泽群担任；公司设经理一人，由执行董事兼任，负责日常管理。三、项目公司经营情况该公司为新设立公司，目前除负责开发中茂城项目外，无别的经营项目。中茂城项目将于下文第四部分详细介绍。四、项目公司财务情况根据未经审计的2013年年报，中茂地产财务数据如下：单位：万元科目2013-12-31总资产19080流动资产合计18975货币资金116短期投资应收账款预付账款2161其他应收款1667存货15030固定资产合计60固定资产原值固定资产净值78 无形资产合计45总负债18911流动负债合计18911应付账款5其他应付款18906长期负债合计0所有者权益合计169实收股本1000资本公积-831未分配利润-831主营业务收入主营业务成本主营业务利润营业费用344管理费用486财务费用营业利润-830利润总额-831净利润-831经营活动现金净流量-830投资活动现金净流量-54筹资活动现金净流量1000现金净流量116财务数据说明：78 五、信用情况该公司为新设立公司，截至2014年2月25日，未与金融机构发生信贷关系。经查，该公司无涉诉情况。第三部分金鼎集团分析一、金鼎集团概况（一）公司简介公司名称湖南金鼎控股集团有限公司住所娄底市娄星区乐坪西街2号法定代表人邱月雄企业类型有限责任公司注册资本人民币10100万元实收资本人民币10100万元经营范围建筑材料加工、机械设备、汽车配件、五金、交电、化工原料、电子产品、铁合金、政策允许的矿产品、金属材料等股权结构邱月雄出资9898万元，占股98%邱杰浪出资202万元，占股2%企业营业执照431300000014940组织机构代码74835086-0税务登记证431302748350860信用代码证G1043012102005280M贷款卡4313000000150059资质证书开户许可证开户银行：农业银行娄底春园支行，账户：580901040006402集团网站http://www.jindinggroup.cn/default.aspx湖南金鼎控股集团有限公司于2004年12月16日，经娄底市工商行政管理局核准成立，其前身为娄底市金鼎建业发展有限公司（成立于2003年3月），公司地处娄底市娄星区乐坪西街2号，系民营企业，实行独立核算，自负盈亏。注册资本10100万元，股本构成：邱月雄出资9898万元，占股98%，邱杰浪出资202万元，占股2%，法人代表邱月雄。78 湖南金鼎控股集团总部位于娄底市乐坪大道西79号，是一家以特种汽车制造、房地产开发、矿产资源开采与深加工的综合性企业集团。集团下辖湖南省金华车辆有限公司、湖南中茂房地产开发有限公司、娄底市金田煤业管理有限公司等12家子公司，目前公司总资产63亿元，2015年公司总资产将突破100亿元（待确认）。囊括三大产业，形成了实力独具的子公司系列及良好的企业产业集群和地域品牌优势。集团现有员工3000余人，其中专业技术人员700余人，中、高级职称人员120余人。金鼎集团自创建以来，成功地投资建设了多个大型重点项目，主要包括：金华车辆有限公司的特种汽车项目，力求将金华车辆打造成我国长江以南大型特种汽车生产基地；投资14亿元开发的株洲金鼎•新安居建材市场项目，成功引进了“红星美凯龙”全球家居品牌进行合作经营；投资3亿元开发的“金鼎•山水绿城”和“金鼎•城中丽舍”项目，为广大娄底市民打造了一批“花园式”平价洋房，创造了当地产业性价比最高、前景最优的宜居项目。金鼎集团目前正在规划建设的项目有：预计投资约18亿元，开发用地72亩，总建筑面积约30万平米的红星•中茂城。（二）集团治理1、管理结构金鼎集团组织机构健全，现有股东2人，股东会是公司的最高权力机构，对公司的经营方针、选举和更换董事长、董事、监事及公司的合并、分立、变更、解散等重大事项进行决定。金鼎集团按《公司法》的要求成立了董事会、监事会。实际控制人邱月雄。金鼎集团现有员工3000余人，平均年龄40岁，其中：中、高级各类专业技术人员120余人，专、特长人员700余人，目前管理人员稳定，员工整体素质较好。金鼎集团成立以来，运作严谨、务实，思想明确、高效，得到政府与广大客户的好评。公司在管理上实行集团管理，子公司独立核算的管理模式，由金鼎集团向子公司下达目标管理经济指标，子公司在集团监事、审计、财务部门的监督下独立经营。金鼎集团财务制度较为完善，财务实行集中管理模式，财务人员全部由金鼎集团委派，直接向金鼎集团负责。2、高管介绍邱月雄，系金鼎集团法人代表、董事长兼总裁、实际控制人；男，5378 岁，汉族，身份证号码为432503196107273355，本科学历，湖南涟源人。该同志有多年经商的丰富经验，1990年以前从事运输业，1991年创办经济实体，与他人合作成立了多家企业，企业属于绝对控股。该同志有较强的组织、管理、协调能力和良好的社交能力；视野开阔，处事果断，具有开拓精神和创新意识；工作思维清晰，判断准确，有较强的经营管理能力。该同志始终把责任感和事业心放在第一，发奋工作，以身作则，以人为本，增强了企业的凝聚力。且坚持营销是第一的观念，依靠技术创新、技术进步，管理创新努力提升产品质量的同时，着眼于提升综合管理水平和市场竞争力，引入卓越绩效模式，使管理水平明显提升，有力的支撑和促进了公司的发展，该同志2011年荣获“中国诚信优秀企业家”。常务执行副总裁：吴鑫，男，50岁，大学文化，会计师职称，从1986年开始从事财务会计工作，先后担任国有企业财务科长、办公室主任、经营厂长、厂长等职，有一定的工作能力和管理水平，财务管理经验丰富，2003年就职于金鼎集团，任财务总监，2007年6月任集团副总裁，主管企业管理工作，2007年9月至今任集团公司常务执行副总裁。财务负责人：文建红，男，46岁，本科学历，会计师职称，身份证号码：432522196712068017，1990年参加工作，先后在涟邵矿务局洪山殿煤矿、湖南省煤业集团、湘煤集团贵州矿业集团从事财务工作17年，内审工作4年，1990-2011年在国有煤矿企业担任会计、出纳、财务部副部长、部长等职，2011年在民营企业担任财务总监。该同志从事财务会计工作多年，财务管理经验丰富，并具有良好的职业道德，业务熟练，善于沟通协调，能驾驭企业的全盘财务管理，2013年4月任金鼎集团内审主任，现为金鼎集团财务部长。三、旗下公司情况介绍金鼎集团实际控制人下辖的公司有：湖南省金华车辆有限公司、绥宁县金鼎矿业有限公司、湖南九鼎房地产开发有限公司、娄底金鼎双江锰业有限公司、娄底市金鼎建材微粉有限公司、湖南荆鼎置业有限公司、湖南中茂房地产开发有限公司、株洲新安居置业有限公司、株洲红星新安居实业有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、涟源市伏口镇良田煤矿等十二家，主要囊括房地产、特种车辆及矿产三大产业。集团架构如下图所示：78 （一）湖南金鼎控股集团有限公司（本部）公司主要从事贸易、活性石灰生产。活性石灰是目前炼铁炼钢的最佳造渣材料之一，主要是依托涟钢、湘钢，并服务两大钢铁企业、发展地方经济的项目。近年来随着涟钢、湘钢生产规模不断扩大，炼钢原材料需求日益增长，公司的产品全部销往两大钢铁企业，并成为两大钢铁企业的长期战略性合作伙伴。贸易主要从事矿产品、煤炭、钢材等产品的销售，其上游企业主要是下辖子公司及本地两大钢铁公司的产品，资源较丰富，质量较稳，在市场上占有绝对优势，下游也是自己长期的战略合作伙伴，涟钢、湘钢是两大主要市场，销售较稳定，矿产品可换两大钢铁企业的钢材，资金较安全，为公司的发展奠定了良好的基础。（二）房地产板块1、湖南中茂房地产开发有限公司78 湖南中茂房地产开发有限公司为湖南金鼎控股集团有限公司全资子公司，为长沙市经开区招商引资单位，2012年10月与长沙市经开区管委会签订星沙商务中心区光阳地块城市综合体项目开发合作协议，2012年12月通过招拍挂方式取得位于长沙市经济开发区向阳路以北、南山路以南、板仓路以西的出让宗地。项目用地面积4.8平方米，约72亩，容积率4.0，项目总建筑面积约30多万平方米。2、株洲新安居置业有限公司于2006年12月12日经株洲市工商行政管理局核准成立，公司地处株洲市长江北路与湘山路交叉的西北角。法人代表：廖玉平，公司注册登记号：430200000022930，注册资金捌佰万元整；注册地址：株洲市天元区二十五区长江北路东侧；其股本构成：廖玉平出资720万元，占股90％，涂龙出资80万元，占股10%（因工商局未办理注册登记变更手续，实际控股人为湖南金控股集团有限公司，出资800万元，占股100％）。经营范围：房地产开发与销售、房地产信息咨询、门面摊位租赁、建筑建材、装饰材料、五金交电销售。株洲新安居置业有限公司现有员工88人，其中：高级管理人员16名；高级职称技术人员12名；初、中级职称技术人员60名。其开发的项目主要为株洲新安居家居建材市场。株洲新安居家居建材市场于2008年经市发改委批准立项，2009年9月开工建设，占地面积120亩，总建筑面积30万㎡（含下段文中所述红星美凯龙家居建材）。引进中国家居建材经营行业第一品牌红星美凯龙入驻。金鼎集团投资2.3亿元按红星美凯龙的统一风格进行全面精装修，并将整个项目总投资追加到14亿元。这艘家居建材航母于2011年12月31日盛装起航。目前，集团持有约4万多㎡房产。3、株洲红星新安居实业有限公司于2011年1月10日经株洲市工商行政管理局核准成立，公司地处株洲市长江北路与湘山路交叉的西北角。法人代表：廖玉平，注册资金伍仟万元整。其股本构成：实际控股人为湖南金控股集团有限公司，出资3750万元，占股75％，廖玉平出资1250万元，占股25％；经营范围：家居、建材、装饰材料销售、摊位租赁。该公司于2011年12月31日正式开业，并由上海红星美凯龙经营管理。株洲红星新安居实业有限公司现有资产近28亿元，其中金鼎集团持有75%股份近21亿元的资产。该公司主楼共6层楼，其中：地下1层楼为停车场，地上5层为家居商业旺铺，建筑面积共约10.5万平方，经营面积达10万多个平米，营运状况良好。78  红星新安居实业引进全国建材家居卖场第一品牌“上海红星美凯龙”进行合作经营，是株洲地区唯一以“家”为主题的五星级家居建材商城，也是目前株洲面积最大、业态最全、质量最优、服务最令人满意的标志性家居商场。商场总建筑面积达十余万平方米，入驻的300多家商户和100多个国际知名建材品牌，共同构筑了一个中高档家居建材“一站式”采购中心。株洲红星美凯龙外景株洲红星美凯龙商场内部4、株洲红星商业管理有限公司78 株洲红星商业管理有限公司成立于2011年6月22日，是湖南金鼎控股集团旗下专业从事市场招商、经营及物业管理的商业地产经营管理公司，目前主要负责30万平米的株洲新安居家居建材广场的营运和物业管理。 公司有着专业的管理团队，建立了完善的管理体系，树立了先进的理念和企业文化。员工总人数110人，其中高级经理人5人，具备中级职称管理者8人。株洲新安居家居建材广场5、湖南九鼎房地产开发有限公司于2009年7月26日，位于湖南省娄底市乐坪大道西79号，注册资本2000万元，股份结构：由两个公司投资共同组建，其中：湖南金鼎控股集团有限公司1800万元，占比例90%（其中货币资金600万元，土地投资1200万元），娄底市金鼎建材微粉有限公司200万元，占比例10%。法定代表人：邱月雄，经营范围：房地产开发、销售。该公司开发项目有：建筑面积约12万㎡的《金鼎·山水绿城》及约6万㎡《城中丽舍》等房地产项目，积达12万平米，两项目均位于娄底，目前楼盘已全部销售，并于2012年交房。 6、湖南金鼎鸥翔投资开发有限公司 湖南金鼎鸥翔投资开发有限公司系湖南金鼎控股集团旗下子公司，公司成立于2011年3月，注册资金1000万元。该公司目前正在投资开发的是有着“天下水府，人间瑶池”之称的湘潭水府旅游区内的水府生态旅游度假村项目。“水府生态旅游度假村”系湖南金鼎控股集团对接融入长株潭“两型”建设在水府旅游区打造的一个高档休闲旅游度假项目。也是鸥翔公司“休闲旅游、低碳住宅”的理想实践，是无数建筑设计师梦寐以求的精神家园，更是洗尽铅华之后那片晴朗的天空。78 该项目第一期规划范围总面积约300亩，其中建设用地105.357亩，分两期完成。水府生态旅游度假村位于位于韶山、南岳、张家界三大旅游区黄金地带，地处湖南省湘乡、娄底、双峰县结合处，湘黔电气化复线铁路依区而过，上瑞高速、沪昆高铁横跨其中，交通极为便利。经查，金鼎集团对水府旅游度假村暂无纳入开发计划。7、湖南荆鼎置业有限公司公司成立于2012年，注册资金500万元，是湖南金鼎控股集团旗下子公司，湖南金鼎控股集团有限公司占股51%，湖南九鼎房地产开发有限公司占股49%。：邱月雄，经营范围：房地产开发、销售。该公司主要负责中茂城项目的招商及项目建成后的商业管理。（三）特种车辆板块1、湖南省金华车辆有限公司成立于2004年8月，注册资本5000万元，属金鼎集团的全资子公司，法人代表龙文。公司坐落于娄底市经济开发区工业园薄板深加工产业园，占地面积240亩，是2004年由国家发改委核准生产专用汽车的制造企业、湖南省汽车行业协会副会长单位，湖南省50大产业集群之一的精品钢材及薄板深加工企业，省加速推进新型工业化“四千工程”示范企业。公司主要生产环卫垃圾处理、清运、道路清洁专用车辆以及防爆运输车，在国家工信部公告的产品有五大类40多个品种，拳头产品有扫路车、洗扫车、护栏清洗车、压缩垃圾车、车厢可卸式垃圾车、烟花爆竹专用运输车等。（四）矿产开发板块1、娄底市金鼎建材微粉有限公司78  该公司位于娄底市娄星区石坡村，成立于2003年，是湖南金鼎控股集团全资子公司，注册资金1000万元，目前资产总值约3000万元。是涟钢配套生产企业，与涟钢已有多年的合作历程，创造出了较好的双赢互惠的良性发展局面。一直以来，公司凭借不断创新进步的技术能力和出色的管理能力，持续地扩大生产产能和品质优势，目前，已经形成了拥有年产15万吨节能环保型活性石灰竖窑2座，产品全部供应涟钢，获得了高度的客户满意度。2、绥宁县金鼎矿业有限公司该公司成立于2004年9月，地处绥宁县枫木团乡道口材，法人代表李雁斌，注册资金1800万元，股权构成为：集团公司出资1212万元，占股67.33%，萍乡市顺意贸易有限公司出资288万元，占股16%，周晖出资120万元，占股6.67%，李雁斌出资84万元，占股4.67%，邱杰英出资36万元，占股2%，李萍出资36万元，占股2%，李日规出资24万元，占股1.33%。公司主要开采、经营铁矿石及精选加工。公司拥有的铁矿矿产资源丰富，目前购买矿产储量为300多万吨，矿石品位非常好，系低硫低磷易选磁优级铁矿石。产品主要供应钢铁企业，且销售市场稳定，生产规模正逐步扩大。3、娄底金鼎双江锰业有限公司该公司于2006年4月经娄底市工商局批准成立，注册资金200万元，资产总值约2000万元。股权构成为：湖南金鼎控股集团有限公司出资140万元，占股70%，刘琨出资30万元，占股15%，易子良出资10万元，占股5%，周建福出资10万元，占股5%，龙正兰出资10万元，占股5%，法人代表贺福仁，公司主要从事锰矿开采、加工、销售。4、娄底市金田煤业管理有限公司娄底市金田煤业管理有限公司（以下简称金田煤业），于2007年挂牌成立，归属湖南金鼎控股集团有限公司，注册资金2亿元，是一家大型煤炭开发、销售的综合性企业。金田煤业位于涟源市西北的伏口镇，与新化、安化两县毗邻，距涟源城区45公里，距国道207线4公里，交通便利，资讯发达。该公司下辖伏口镇的谢家冲煤矿与良田煤矿，均为六证齐全的合法矿井。现共有员工426人，其中专业技术人员达42人，年生产能力达60万吨，公司总资产达4.5亿元。78 四、集团公司经营情况近几年金鼎集团主要经营收入来自于株洲家居建材市场的物业租金收入、娄底的煤矿、铁矿石等收入、特种汽车销售收入。根据客户提供的2011年、2012年及2013年11月合并报表（未经审计），收入分别为：61793万元、100040万元、104880万元；净利润分别为7231万元、14435万元、14815万元。主要收入构成如下：主营业务收入构成表单位：万元公司名称11-12-3112-12-3113-11-30湖南金鼎控股集团有限公司（合并）308064969354340株洲红星新安居实业有限公司（租金收入）0953811325涟源市伏口谢家冲煤矿185412486723649涟源市伏口镇良田煤矿124461594215565合计6179310041104880净利润构成表单位：万元公司名称11-12-3112-12-3113-11-30湖南金鼎控股集团有限公司（合并报表）296135032994株洲红星新安居实业有限公司（租金收入）-10832714297涟源市伏口谢家冲煤矿265855524363涟源市伏口镇良田煤矿172021103161合计7231144351481578 五、金鼎集团财务情况金鼎集团2010年合并报表经湖南希望会计师事务所审计，2011年报表经娄底楚才会计师事务所审计，2010-2011年报表合并范围为湖南金鼎控股集团有限公司、湖南省金华车辆有限公司、绥宁县金鼎矿业有限公司、娄底市金鼎建材微粉有限公司、娄底金鼎双江锰业有限公司、湖南九鼎房地产开发有限公司共六家。2012年审计报表经湖南希望会计师事务所审计，合并范围新增湖南荆鼎置业有限公司，荆鼎置业成立于2012年，注册资金500万元，该公司主要负责中茂城项目的招商及项目建成后的商业管理。2010-2012年审计报告均出具了标准无保留审计意见。纳入集团合并报表集团子公司序号投资企业成立日期注册资本（万元）投资金额（万元）投资比例法定代表人主营范围1湖南省金华车辆有限公司2004.0850005000100%龙文特种车辆生产，烟花爆竹防爆车、环卫车等2绥宁县金鼎矿业有限公司2004.091800121267.33%李雁斌铁矿开采3娄底金鼎双江锰业有限公司2006.0420014070.00%贺福仁锰矿开采4湖南九鼎房地产开发有限公司2009.0720001800090%邱月雄房地产开发，曾在娄底开发小住宅楼盘，2011年已交付使用。现无实际项目开发业务。5娄底市金鼎建材微粉有限公司2003.1100090090%黄喜斌活性石灰生产6湖南荆鼎实业有限公司2012.12500500100%邱月雄中茂城自持物业商业运营公司，暂无实质业务。2012年纳入合并报表未纳入合并报表由集团实际控制企业序号企业名称成立日期注册资本（万元）名义股东实际所占股份法定代表人备注1株洲红星新安居实业有限公司2011.015000廖玉平90%、红星美凯龙10%75%廖玉平红星美凯龙家居卖场78 2涟源市伏口镇良田煤矿2003.0950邱杰英87.5%，龙保四12.5%，100%龙保四（事务执行人）邱杰英为邱月雄长子。3涟源市伏口镇谢家冲煤矿2004.059000邱杰英87%，龙保四12.5%，龙飞0.5%100%龙飞（事务执行人）4湖南中茂房地产开发有限公司2013.0110001000100%邱月雄中茂城项目公司，2012年未纳入合并报表湖南金鼎审计报表单位：万元科目10-12-3111-12-3112-12-31变动值总资产20,63043,93952,85920.30%流动资产合计11,41334,34235,9234.60%货币资金1,3622,3991,523-36.52%应收票据2,500应收账款1,3233,5953,8306.54%预付账款2,2148,9868,793-2.15%其他应收款1,47011,71414,69425.44%存货5,0447,6454,578-40.12%待摊费用长期投资合计长期股权投资长期债权投资固定资产合计8,0618,60214,81672.24%固定资产原值7,0427,27414,42898.35%固定资产净值4,9324,75711,584143.51%在建工程3,1293,8453,233-15.92%无形资产合计1,1559952,120113.07%无形资产5614121,374233.50%长期待摊费用59158374728.13%总负债5,43925,51826,6594.47%流动负债合计5,43923,21826,65914.82%短期借款4,0504,0404,2505.20%78 应付票据4,324-100.00%应付账款39919430356.19%预收账款48629141-85.91%其他应付款28114,21122,09055.44%长期负债合计2,300-100.00%长期借款2,300-100.00%长期应付款所有者权益合计14,18917,15024,65343.75%实收股本6,1006,10010,10065.57%资本公积2,8802,8802,8800.00%未分配利润4,7687,72911,23245.32%主营业务收入18,49830,80649,69361.31%主营业务成本15,15524,90042,44770.47%营业税金及附加9176567222.16%主营业务利润3,3335,7306,78918.48%营业费用4619623620.41%管理费用7361,0561,1357.48%财务费用36650467934.72%营业利润2,1843,9764,74419.32%利润总额1,9203,9754,93224.08%净利润1,2982,9613,50318.30%经营活动现金净流量8271987,8983888.89%经营活动现金流入量22,86238,85953,69038.17%经营活动现金流出量22,03538,66145,792投资活动现金净流量-3,418-947-7,505692.50%投资活动现金流入量5761-100.00%投资活动现金流出量3,9959487,505筹资活动现金净流量2,9021,7861,231-31.08%筹资活动现金流入量6,8506,3408,25630.22%筹资活动现金流出量3,9484,5547,02578 现金净流量3111,0361,62556.85%增长率指标营业收入增长率8.58%66.54%61.31%-5.23%主营业务成本增长率4.04%64.30%70.47%6.17%总资产增长率31.13%112.99%20.30%-92.69%固定资产增长率57.69%6.71%72.24%65.53%总负债增长率59.04%369.17%4.47%-364.70%净资产增长率40.61%69.95%144.31%74.35%盈利能力比率毛利率18.07%19.17%14.58%-4.59%营业利润率18.02%18.60%13.66%-4.94%净利率7.02%9.61%7.05%-2.56%资产收益率(税后)6.29%6.74%6.63%-0.11%股本收益率(税后)9.15%17.27%14.21%-3.06%周转比率应收帐款周转天数33.9928.7426.90(1.84)存货周转天数74.3691.7351.83(39.90)应付帐款周转天数10.554.292.11(2.18)流动资产周转天数185.02267.35254.52(12.83)总资产周转天数353.84377.28350.63(26.65)流动性比率速动比率76.39%76.28%84.59%8.31%流动比率209.84%147.91%134.75%-13.16%杠杆比率资产负债率26.36%58.08%50.43%-7.64%上述报表未合并金鼎集团旗下主要的三个公司：株洲新安居置业有限公司、株洲红星新安居实业有限公司、湖南中茂房地产开发有限公司及78 娄底市金田煤业管理有限公司，旗下主要资产有：株洲红星美凯龙家具建材市场，房产证证载面积为118324.99㎡，预计资产价值约26亿元；中茂地产名下红星.中茂城项目用地；娄底金田煤业旗下涟源市伏口谢家冲煤矿、涟源市伏口镇良田煤矿。根据客户提供的未经审计的2011-2013年11月合并报表，数据如下：单位：万元资产2011-12-312012-12-312013-11-31流动资产：　　货币资金312838544134短期投资--应收票据-2500应收股利--应收利息--应收账款6365670010901其他应收款1324611666233239预付账款33380173067720应收补贴款--存货8909600536105待摊费用256一年内到期的长期债权投资--其他流动资产--流动资产合计650325303392105长期投资合计--固定资产：　　固定资产原价48153130770130889减：累计折旧74231090911781固定资产净值40729119861119108减：固定资产减值准备　　固定资产净额40729119861119108工程物资　　在建工程15613972414706固定资产清理　　固定资产合计56343129585133814无形资产及其他资产：　　无形资产17161381013014长期待摊费用583747919其他长期资产--无形资产及其他资产合计22991455713933资产总计1236741971752398852负债及所有者权益2011-12-312012-12-312013-11-31流动负债：　　短期借款40404250550应付票据4324-4330应付账款10024220199578 预收账款4601673656应付工资101131214应付福利费101010应付股利--应交税金183124448其他未交款-5569其他应付款230085346550930流动负债合计331236237667151长期借款23001200032950长期负债合计23001200032950负债合计3542374377100101所有者权益合计88251122799139751负债及所有者权益合计123674197175239852项目2011-12-312012-12-312013-11-30一、主营业务收入61793100041104880减：主营业务成本470186914975223主营业务税金及附加56714071152二、主营业务利润142092948528505加：其他业务利润253减：营业费用126622041536管理费用284463716322财务费用46315912355三、营业利润96391932318294加：投资收益0-补贴收入25201营业外收入13212317减：营业外支出92313943四、利润总额97041950818268减：所得税220447963453少数股东本期损益269277五、净利润72311443514815加：年初未分配利润122721950330938盈余公积金转入数--六、可供分配的利润195033393845753七、可供股东分配的利润195033393845753减：应付优先股股利--提取任意盈余公积金--应付普通股股利-3000转作资本的普通股股利--　　　八、未分配利润195033093845753六、征信情况78 涉诉情况：调查全国法院被执行人信息查询，金鼎集团有限公司无涉诉情况。七、集团公司主要资产、金融负债情况集团公司主要房产情况：序号所属公司地理位置面积（m2）市价(万元)是否对应抵押贷款余额已抵押1湖南金鼎控股集团有限公司娄星区氐星路3117.1713082.45全部抵押2株洲红星新安居实业有限公司株洲红星美凯龙家居建材市场106410.64250160.618全部抵押3湖南省金华车辆有限公司经济开发区娄涟公路17483.653147.057全部抵押合计118324.99264826.56全部抵押金鼎团当前金融负债总计53250万元，具体情况如下表所示：借款人债权人贷款性质借款金额目前余额借款起始期限终止日期利率抵押物金华车辆华融湘江金汇支行流贷300030002014-1-157.80%株洲金华车辆华融湘江金汇支行流贷260026002013-9-27承兑汇票娄底金汉工贸华融湘江金汇支行流贷200020002013-6-187.80%娄底金汉工贸娄底招行流贷230023002014-1-16承兑汇票株洲娄底大洋华融湘江娄底分行流贷200020002014-2-7承兑汇票株洲宏昌贸易华融湘江娄底分行流贷150015002013-9-11承兑汇票株洲长运建材星沙农商行流贷300030002013-7-269.23%株洲泰源矿业星沙农商行流贷300030002013-9-29.23%株洲新安居实业工行汇源支行固定资产20000199502013-1-66.55%株洲新安居实业华融湘江金汇支行固定资产800080002013-9-68.52%株洲新安居实业株洲交行固定资产600059002013-9-119.83%株洲　合计　5340053250　　　78 第四部分红星·中茂城项目分析一、长沙概况长沙（Changsha），中国湖南省省会，别称星城，古称潭州，是湖南省的政治、经济、文化、交通和科教中心，中南地区重要的交通和航运中心，是著名的山水洲城、快乐之都。长沙是全国文明城市，两型社会试验区，中南地区重要工商业城市，长江中游城市群中心城市之一，也是长株潭城市群中的核心，长沙综合竞争力居全国前列，2012年长沙市综合竞争力位居全国第十，中部第一，是全球城市竞争力提升速度最快的10座城市之一，位居第四。长沙市总面积11819平方公里（即1.18万平方公里），其中长沙市城区面积1938平方公里，建成区面积约为350平方公里；长沙市总人口704万人，其中户籍人口660万人（2010年），长沙城区常住人口约410万(2012年)。辖六区二县一市：长沙市区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区）及长沙县、宁乡县、浏阳市；总共辖82个街道、95个镇、14个乡。长沙轨道交通又名长沙地铁，于2009年正式启动建设。据远期规划至2030年，长沙轨道交通共建设6条骨干线和6条补充线共12条线路，线路总长约450公里。长沙地铁线网方案总体结构布局为“米字形构架，双十字拓展”，整体上呈主副中心轴带放射形态。经济：初步核算，2012年全年实现地区生产总值（GDP）6400亿元，比上年增长13.0%。分产业看，第一产业实现增加值272.31亿元，增长4.0%；第二产业实现增加值3592.52亿元，增长14.5%，其中工业实现增加值3051.94亿元，增长15.7%；第三产业实现增加值2535.08亿元，增长12.0%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.2、8.0、4.8个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.2%、61.5%、37.3%。按常住人口计算，人均GDP达89903元，比上年增长12.1%。（二）长沙县概述长沙县2011年城市指标总面积1.997平方公里常住人口98.67万78 GDP总值789.9亿元GDP增长率16.9%人均GPD80356元社会消费品零售总额184.1亿元人均可支配收入24118元人均可支配收入增长率14.3%城镇失业率3.3%长沙市“十二五”规划纲要关于城市总体规划表述为，适度扩大中心城区规模，建立科学合理的空间开发秩序，推进城市建设组团式发展。湘江服务功能轴，加上南北两个综合发展带，成为“一轴两带”。此外，除了主城区，还有分列东南西北的星马组团、黄榔组团、岳麓组团、金霞组团等，组成“一主两次六组团”的城市空间格局。长沙市的东部——长沙县部分范围将纳入中心城区“规划建设以高铁新城为依托的黄榔副中心”。按规划，在东部城区，将加快主城区旧城改造步伐，完善商务、商贸等综合服务功能，积极发展总部经济、商务会展、金融保险等现代服务业。另外，还将提升星马组团、黄榔组团品位，加快推进星沙新城建设。78 本项目拟建于湖南省长沙经济技术开发区。长沙经济技术开发区位于长沙县星沙街道，综合实力居湖南第一，长沙县名列全国百强县，人口110万，与长沙市开福区、芙蓉区紧紧相连，三公里商圈内居住人口加县域消费人口达150万左右。其投资环境综合评价指数在中西部16个国家开发区中位居第一，近三年的GDP以33.2%的速度递增。到2011年9月止，入驻的世界500强企业中，有可口可乐、百事可乐、中粮集团、法国达能、法国道达尔、荷兰飞利浦、日本三菱、德国博世、日商岩井、日本三井物产、泰国易初莲花，共28家入驻长沙。到2012年底，已有118家世界500强入驻长沙：其中2012年新引进8家境外世界500强企业，包括霍尼韦尔国际、三菱自动车、富士通、华润集团、西门子、威立雅环境、日本邮船、渣打银行。在长沙直接投资、设立分公司和办事机构的境外世界500强企业已有118家，其中有直接投资的达到49家。长沙经济技术开发区工业发展迅猛而商业薄弱，目前仅有易初莲花和新一佳超市，商业远远落后工业的发展速度，不适应地区可持续发展的需要。2008年长沙经开区长沙县提出促进产城融合，建立新优势，推动区县从以第二产业为主向二三产业齐头并进的转变，从长沙市副中心向湖南省乃至中西部区域中心转变，经开区和长沙县决定在星沙开发建设商务中心区，以此带动第三产业的发展。湖南中茂房地产开发有限公司在城市建设总体规划指导下，将本项目打造成长沙经济技术开发区集商务、商业等功能于一体的商贸中心，是具有标志性、体现长沙经济技术开发区综合实力的城市建筑。二、项目概况（一）项目位置该项目地块位于长沙经济技术开发区，该区域为长沙市新经济中心区，被政府规划为长沙未来的经济、文化及市政活动的重点发展区；相关市政配套及大型住宅规划区都将覆盖该区域，根据长沙市政府确定的发展规划要求，该区域将建成以经济、金融、贸易等第三产业为主要功能的地区，是21世纪长沙市中央商务区的重要组成部分。该区域交通便捷，距离武广高铁长沙站，长沙雨花国际机场均为半个小时的车程，长浏高速横贯全区。本项目预计辐射人口可观，10分钟约60万、20分钟90万、30分钟约150万，项目处于高密度人口区，具有较好的客群基础。78 该地块北临南山路，东临板仓南路，南邻向阳路，西侧为规划中的大型商住区，总占地约48000.10㎡(合72亩)，没有需要保留之古建筑，用地建设条件良好。该区域是长沙现代化水平最高的核心地区，可口可乐、哇哈哈、燕京啤酒等都在该区域内，体现长沙的繁荣与繁华。该区域将重点发展金融保险、商贸流通、会展旅游、现代居住、中介服务等高层次服务业，重点聚集中外金融机构、中外大企业（集团）地区总部、销售总部、投资决策中心，力主成为长沙面向国内外的现代服务中心的核心区域。本项目的商务、商业定位与区域的规划发展相吻合，选址恰当。项目地块在长沙的位置图78 项目位置图78 轨道交通情况：主要道路情况：由上述两幅交通图可清晰显示，本项目位于星沙核心干道，交通位置非常优越。78 2、项目用地周边商业情况长沙商圈布局图：由于历史积累和政府规划导向，长沙已基本形成五个成熟商圈：个市级商圈（五一商圈）、4个区域型商圈（东塘、火车站、荣湾镇、伍家岭）商圈。另有红星、星沙商圈日趋成熟。项目所在的星沙商圈发展定位为城市副中心，发展前景良好。由上图可知，星沙商业圈相对独立，形成了自己的商业中心，满足区域内的自给自足需求，促进了区域商圈可持续发展。星沙与市区商业的错位、差异化经营，造就了消费客群的兼容性。星沙商业也是市区商业拓展的必然。劣势：区域内商业大多为住宅底商自发经营，以老城区街铺为主，有人气、但档次低，经营状况换乱，目前的零售供应只能做到周边辐射，星沙缺乏有规模的、辐射广的商业中心。区域内优质商业项目普遍规模不大，以百货、超市卖场为主，中档及中低档次定位，业态较为单一。因此，通过上述项目用地图、及现场走访项目周边实地考察，本项目周边商业相对滞后，优质项目不多。本项目作为大型商业综合体，能在较大程度上提升星沙商业档次。78 本项目受到了星沙政府的大力扶持，在税费、办证上予以优惠，并给予现金奖励（详见下一段文中所述。）（二）项目土地取得说明1、土地出让合同2012年12月20日，湖南金鼎控股集团有限公司通过招拍挂方式，竞得长沙县国土网[2012]77号地块的国有土地使用权。2012年12月31日签订土地出让合同，宗地编号002002001004，宗地总面积63111.3㎡，其中出让宗地面积48001㎡，宗地坐落于长沙经济技术开发区向阳路以北、南上路以南、板仓路以西，宗地现状为“五通一平”土地价款27860万元，楼面地价约1450元/㎡。该合同约定，2013年1月30日前支付土地款13930万元，2013年6月30日前支付13930万元。2013年11月1日前开工，2016年0月31日前竣工。2、土地出让合同补充说明2013年1月8日，长沙经济技术开发区管委会管理委员会出具《关于<国有土地使用权出让合同>有关条款的说明》，建筑密度由不高于59%——上升至62%，第二期土地款支付时间按金鼎集团与长沙经开区管委会签订的《投资建设补充合同》执行（即：签订《土地成交确认书》后1年内付清）。3、《投资建设补充合同》2012年12月14日，长沙经开区管委会（甲方）与金鼎集团、红星美凯龙（乙方）签订《投资建设补充合同》，主要内容如下：甲方将红星.中茂城项目定位为建营一体开发的商业产业招商引资重点项目，对乙方在经开区成立的公司及本项目商业部分的相关税费给予相应政策优惠和产业支持：（1）本项目商业部分从取得首批预售证之日起，第一、二年按项目实际缴纳的企业所得税、营业税、土地增值税等经开区实得部分的100%，第三、四、五年按经开区实得部分的50%，由甲方作为产业扶持资金返还给乙方。（2）本项目商业部分的城市基础设施建设配套费、报建费由甲方协调相关部门按全额减半征收或有主管部门按最优惠标准收取。（3）由乙方签订《国有建设用地使用权出让合同》并交情50%土地款后，由甲方协助乙方办理《国有土地使用权证》。（注：金顶集团支付50%土地款后，甲方未能按约定协助获得土地证，实际须支付全部土地款后方能办理土地证。）78 （4）甲方协助乙方在符合有关申报条件的情况下，向长沙县申请如下奖励：商务写字楼一次性给予乙方每平米60元的资金奖励，但总额不超过200万元。特色商业街按照实际营业面积，一次性给予乙方平方米100元的资金奖励。（5）乙方承诺项目总建筑面积20多万平方米（含地下停车层），其中主体为购物中心，是地下两层地上四层单体建筑，建筑面积14万平方米左右，完全自持、不对外销售（根据实际情况，建设面积有所调整，实际调整为商场主mall约8万㎡、地下车库约8万㎡约16万㎡自持）。（6）土地款支付方式：签订《土地成交确认书》后1个月内，交付总成交价款的50%；剩余土地款项在签订《土地成交确认书》（2012年12月21日签订）后1年内付清。乙方未按期支付上述款项，视为逾期，每逾期一日乙方按应付金额的万分之十支付逾期违约金。（7）因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决。若协商不成，提交项目土地所在地人民法院。目前，已支付一半土地款13930万元，剩余一半土地款13930万元未支付，按照合同《投资建设补充合同》约定，至2014年2月21日应付违约金约850万元，经协商，支付违约金约200万元。目前暂未取得土地证。二、项目规划（一）建设规模及内容本项目为红星•中茂城建设项目，建设内容主要为：1＃（22层）、2＃（22层）、3＃栋（6层）为写字楼及配套公寓；4＃住mall，低层规划有特色商业的步行街，综合楼建设百货、服装、电子数码、儿童游乐、餐饮及电影院等业态，地下建筑建设特色商铺、地下超市及配套的地下车库。项目总占地约48000.10㎡(合72亩)，总建筑面积为273637.94㎡，其中地上建筑面积162337.47㎡，地下（商业步行街、超市、地下车库）三层，建筑面积111300.47㎡。序号项目单位数量备注1规划用地面积㎡48000.10合72亩2总建筑面积㎡273637.943地上建筑面积㎡162337.47其中商业建筑面积（计容）㎡97170.1178 办公建筑面积（计容）㎡62770.02物业管理用房面积（计容）㎡1150.67不计容建筑面积㎡1246.674地下建筑面积㎡111300.47其中地下车库面积㎡80656.75地下商业面积（计容）㎡30643.725计容积率面积㎡191734.526容积率3.997建筑占地面积㎡29757.28建筑密度%61.99绿地率%15.5410停车位辆1450其中地上停车位辆50地下停车位辆1400各栋具体指标表栋号占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）计容面积（㎡）不计容面积（㎡）1＃2412.2038568.8738397.98170.892＃2904.5030857.1030697.09160.013＃1775.2712922.9312775.40147.534＃17719.9279988.5779220.33768.24地下室4945.31111300.4730643.7280665.75根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司于2014年2月20日出具的物业预评估，红星.中茂城按物业类型分，各物业建筑面积及价值分别如下：序号物业类型建筑面积（（㎡）预计完工单价（元/㎡）预计完工总价（万元）1商业街铺1F7093.5733600238342商业街铺2F7045.9816800118373商业街铺3F6695.971344089994商业街铺4F6540.491008065935商业街铺5F38.7281603278 6主mall-1F10725.3013647146377主mall1F26125.6134119891388主mall2F17104.0522177379329主mall3F16022.21187663006710主mall4F15322.24153542352611主mall5F14391.46153532209512主mall6F10173.25119421214913办公写字楼27216.0071001932314公寓26089.0071001852315车位80656.7516物业用房1150.6717设备用房1246.67合计273637.94318685（二）平面设计其中3栋写字楼及公寓，主体为22层，均为体量适中的塔楼，形成了优美的天际线。商业主体共6层，涵盖有百货、生活超市、电器卖场、零售商业、餐饮、电影院及娱乐活动空间。裙楼部分集商铺、餐饮为一体，充分满足人们的购物需求。围绕主体百货大楼规划特色步行商业街，力求成为城市建设新亮点。地下室共计3层，地下一层为生活超市和地下商业；地下二层为停车场和百货下货区，三层为停车库。设计单位：引进国际领先咨询机构CDGRetail（华臻拓）对项目进行定位;邀请以广州太古汇原副总经理谭志豪先生领衔，曾为国内100多家大型购物中心和城市综合体操刀的设计团队，运用最系统的商业运营理念，将把本项目打造成为长沙最好、最具示范效益的商业综合体。78 项目平面效果图78 （三）建设进度规划项目总体实施进度计划表序号项目名称2013年2014年2015年2-5月6-7月8-12月1-3月4-6月6-9月9-12月1月2月3月4月5月1项目前期工作（立项文件的编制及批准、规划定点等）工作2招标、勘察、设计3基础施工4主体工程工程施工5室外配套工程6设备采购7竣工验收8投入使用78 （四）项目目前现状施工现场截止2014年2月12日，写字楼部分完成地下室、地面部分架模，主mall完成四层楼面钢筋绑扎及楼面浇砼，1＃、2＃完成正负零楼面支模架搭设。经戴德梁行预评，截止2014年2月12日在建工程总值为97805万元。截止2014年2月10日，红星.中茂城项目累计投入19003万元，主要为支付土地款13930万元及设计费、其他前期工程款等，支付中建三局工程款1000万元。本项目承包方为中建三局建设工程股份有限公司（简称“中建三局”78 ），根据中茂地产与中建三局签订的《施工合同》约定如下：1、承发包范围：施工图纸中全部工作内容（除土石方工程、消防工程燃气工程、电梯工程、高低压配电线路及设备工程外）；其中：空调系统工程、智能化及弱电工程、网络工程、精装修工程、绿化苗木种植等非承包人施工工程待定。2、开工日期暂定2013年7月20日，竣工日期暂定2015年4月30日。3、合同价款：暂定人民币12亿元；税前总造价下浮率：5%（合同第56页）。4、付款进度（施工合同57页）：（1）当形象进度完成达到主体结构正负零版面标高砼的节点，支付已完成工程量的70%；（2）后续工程量按月进度支付，每月支付已完成的工程量价款的70%；（3）全部工程竣工验收合格后，付至已完合格工程的90%；履行完结算程序后，7个日历天内付至工程最终定结算款的95%；（4）承包人在工程完工后1个月内提交计算报告及结算资料，发包人4个月内审核完毕；（5）余款5%作为工程质量保修金，工程验收合格满1年后1个月内支付3%、满2年后1个月内支付2%。根据与中茂地产沟通，按照目前工程形象进度预计需支付工程款约2亿元，目前实际已支付工程款1000万元。（三）项目市场定位1、产品及价格定位写字楼及公寓：用于出售，可出售面积为53305平方米，其中写字楼27216㎡、公寓（精装修）26089㎡，售价7000元/㎡，总销售收入37313.5万元。商业街铺，将全部出售，考虑周边商业氛围，多数定位为沿街商铺，每间开间4-8米不等，进深8米左右，以利于经营，用于出售。商业主mall（包括负一楼超市），定位为整体规划、整体出租；地下车库位于负二、三层，停车位1400个，将用于自持。2、客户定位根据湖南省和全国主要商业城市市场调查数据的分析，目标客户群主要集中在长株潭私营业主和全国知名专卖、连锁商家，以及世界级知名品牌专卖。78 写字楼目标客户：省内有一定实力、快速成长的小型企业或专业事务所。地上和地下步行街商铺客户：本省有较强实力的私营业主。地下车库的目标客户；主要为购买写字楼或商铺的客户。购物中心租赁目标客户为：全球有一定知名度的专业连锁店与本省有较强实力的私营业主。超市的目标客户为；引进全球有影响力的品牌商家。3、主力店招商情况（1）超市。目前超市拟引入湖南家润多超市有限公司。2014年1月26日，湖南中茂城商业商业管理有限公司（甲方）与家润多超市（乙方）签订项目合作协议书，就甲方将位于星沙中茂城商业房产出租给乙方用于商业经营的有关事项达成一致意见，达成以下合作意向：租赁面积9570㎡（具体面积以正式签署合同为准），租赁期暂定为15年，即自2015年1月1日起至2029年12月31日止，经营免租期15个月，交付标准为甲方完成一次消防验收；租金（含物业管理费）24元/㎡/月，租金递增率为前两年不变，第三年起每两年递增4%；意向协议书有效期为2014年1月30日至2014年10月30日，2014年10月30日前签署正式合同为准。家润多超市是立足湖南、面向全国的大型连锁零售企业，于2000年7月成立，湖南省第一家大型卖场，于2011年4月29日加入海航大家庭，成为海航集团旗下商业板块成员企业。公司门店遍布湖南长沙、岳阳、益阳、常德、衡阳、株洲、娄底、湘乡等地，总营业面积达30万余平米，员工4800余人。公司2012年实现销售20余亿元。（2）百货。原计划引入红星美凯龙，目前已向终止相关合作协议，向红星美凯龙双倍支付了项目咨询费1000万元，合作终止；根据市场状况调整，拟引入新世界百货公司，目前正在洽商中。（3）万达影院。2013年12月，中茂地产（甲方）与万达电影院线股份有限公司（乙方）达成《战略联盟合作框架协议》，合作内容如下：本协议有效期限内（5年），甲乙双方在湖南省境内，就甲方、甲方下属公司及甲方管理公司开发的项目的房地产租赁开展全面合作。合作项目为甲方拥有合法权利的、符合乙方要求的房地产项目，包括但不限于红星.中茂城项目。甲方有意将其开发建设的房地产项目的部分区域出租给乙方或乙方下属公司开始“万达电影院”。三、项目投资与筹资（一）项目投资根据项目可研报告，78 项目总投资人民币约178401.48万元，其中建安工程费用112940.43万元，工程建设其它费用37177.62万元，预备费13152.92万元，建设期利息15130.50万元。详见下表所示：78 项目总投资估算表（单位：万元）序号工程或费用名称建筑工程费用设备及安装费其它费用合计备注一工程费用90707.7022232.740.00112940.43　1写字楼（高层）　　　25560.48　1.1建筑装饰装修19232.40　　19232.40按3100元/㎡估算建筑面积（单位为㎡）62040.001.2安装工程　6328.08　6328.08　（1）照明防雷工程　1364.88　1364.88按220元/㎡估算（2）给排水及消防工程　1240.80　1240.80按200元/㎡估算（3）空调通风排烟工程　2977.92　2977.92按480元/㎡估算（4）弱电系统（含电视、电话、宽带、监控）　744.48　744.48按120元/㎡估算建筑面积（单位为㎡）62040.002商业建筑　　　9398.22　2.1建筑装饰装修7455.79　　7455.79按3800元/㎡估算建筑面积（单位为㎡）19620.502.2安装工程　1942.43　1942.43　（1）照明防雷工程　431.65　431.65按220元/㎡估算（2）给排水及消防工程　294.31　294.31按150元/㎡估算（3）空调通风排烟工程　981.03　981.03按500元/㎡估算（4）弱电系统（含电视、电话、宽带、监控）　235.45　235.45按120元/㎡估算建筑面积（单位为㎡）19620.503综合楼　　37295.42　2.1建筑装饰装修29587.18　　29587.18按3800元/㎡估算建筑面积（单位为㎡）77861.002.2安装工程　7708.24　7708.24　（1）照明防雷工程　1712.94　1712.94按220元/㎡估算（2）给排水及消防工程　1167.92　1167.92按150元/㎡估算（3）空调通风排烟工程　3893.05　3893.05按500元/㎡估算（4）弱电系统（含电视、电话、宽带、监控）　934.33　934.33按120元/㎡估算建筑面积（单位为㎡)77861.0078 4地下工程　　　38409.47　4.1土建工程34005.48　　34005.48按3050元/㎡估算建筑面积（单位为㎡）111493.374.2安装工程　4403.99　4403.99　（1）照明防雷工程　2118.37　2118.37按190元/㎡估算（2）给排水及消防工程　1337.92　1337.92按120元/㎡估算（3）通风工程　780.45　780.45按70元/㎡估算（4）智能监控工程　167.24　167.24按15元/㎡估算建筑面积（单位为㎡）111493.375附属工程426.85　　426.85　5.1道路工程254.05　　254.05按250元/㎡估算5.2园林绿化工程172.80　　172.80按180元/㎡估算6设备购置　1850.00　1850.00　6.1客梯　600.00　600.00按30万元/台估算6.2变频自动扶梯　1250.00　1250.00按25万元/台估算二工程建设其它费用　　37177.6237177.62　1建设单位管理费　　708.88　财建[2002]394号2招标代理费　　82.02　计价[2002]1980号3前期工作费　　90.00　湘价服[2009]81号4工程监理费　　1129.40　按建安工程费×1%计算5建设用地费　　27860.00　按土地成交价6建筑企业劳动保险基金　　802.18　长政发[2006]37号7工程勘测费　　564.70　建安工程费×0.5%8工程设计费　　1694.11　按建安工程费×1.5%计算9环境影响评价及验收费　　20.00　按计价[2002]125号估算10职业病危害评价、地震安全性评价、地质灾害评价费　　10.00　估算11场地准备及临时设施费　　564.70　按建安工程费×0.5%计算12规划信息服务费　　3.82　按0.24元/㎡计算78 13工程保险费　　338.82　建安工程×0.3%（保险费率）14市政公用设施费　　3186.15　湘价费〔2008〕143号15建设工程交易服务费　　10.80　湘价服[2009]157号16图纸审查费　　34.85　湘价服[2008]94号17防雷设施图纸审查费　　2.41　按建筑面积0.1元/㎡计算18防雷设施检测服务费　　2.02　　19白蚁防治费　　67.75　建筑面积2.5元/㎡20试验检测费　　2.00　估算21城建档案技术咨询服务费及电子档案编制咨询服务费　　3.00　估算三预备费用　　　13152.92　1基本预备费　　7505.907505.90（一+二）×5%计算2涨价预备费　　5647.025647.02一×5%计算四建设期利息　　　15130.50　1银行贷款利息　　15130.5015130.50　　总投资合计＝一＋二＋三＋四178401.4878 （二）资金筹措计划本项目投资估算为178401.48万元，拟向我司申请融资40000万元，约占总投资的22.4%；公司自有资金投入3.5亿元，截至2013年2月10日，自有资金已投入约19003万元，后续金鼎集团通过其他子公司可调配资金7000-8000万元/年，预计后续可再投入资金1.5亿元。计划通过集团旗下子公司株洲红星新安居实业有限公司以株洲家居建材市场2-3楼，申请经营性物业贷款约2亿元，投入本项目建设。后续资金8.3亿元，将通过项目销售筹集。截至2013年2月10日，自有资金已投入约19003万元，主要为支付土地款13930万元、红星美凯龙项目咨询费1000万元，已支付中建三局工程款1000万元。主要的已付款情况如下：单位：万元序号收款单位摘要合同金额已付金额1国土局土地款27860139302长沙经济技术开发区管委会财政局挂牌交易服务费94.3694.363中建三局建设工程股份有限公司主体工程工程款12000010004红星美凯龙项目咨询费100010005长沙黎托建筑工程有限公司土石方工程150012016北京森磊源建筑规划设计有限公司长沙分公司项目规划与建筑设计7054007广州恒逸建筑设计顾问有限公司项目建筑设计382.851808湖南鸿源电力建设有限公司10KV高压外线及箱式变电站146.441139.19湖南正茂建设管理有限公司项目工程监理合同3904010长沙松雅广告有限公司工地围挡广告制作50.8840.72主要支出小计18025.1811其他主要为设计费、广告费、水电、租赁费等978.18总计19003.36（三）信托融资资金用途本信托计划首期募集的优先级资金不超过4000万元，用于对项目公司增资入股，第二期募集优先级资金不超过1.6亿元，用于支付项目用地剩余土地款、契税及规费等，用于办理项目开发“四证”。78 剩余优先级2亿元资金待取得四证、办理完以我司为抵押权人的项目在建工程抵押后，将根据项目资金需求发行，用于标的项目建设，向中建三局支付工程款。截止2014年2月12日，写字楼部分基本完成地下室、地面部分架模，主mall完成四层楼面钢筋绑扎及楼面浇砼，1＃、2＃完成正负零楼面支模架搭设。主mall的商业街铺部分工程及大怒已达到预售条件，只需取得项四证即可办理预售许可证。本项目预计取得土地证仍需支付15058万元，支付报建费3128万元，其他规费1451万元，预计取得项目四证仍需支出19637万元。取得预售许可证预计支出费用序号税费名称收费标准执行标准收费部门1地价款72亩*386.94万/亩278600000国土局收取，已交一半土地款及土地交易服务费，共计14024.36万元，仍须支付15058.33万元。2契税成交总价的4%111440003印花税成交总价的万分之五1393004土地交易服务费　943600　土地成本合计2908269005　　报建费（可售商业）按建筑面积*168.18元/平方138385.76*168.18=23273717.12报建费（自持商业）按建筑面积*47.88元/平方167162*47.88＝8003716.566团体意外伤害保险按工程中标总金额的0.16%计费　保险公司收取7建筑行业工伤保险费依据长县人社发【2011】11号文件收费，按中标总金额的15%核准基数再乘以0.9%收费　社保局收取8农民工工资保障金按工程中标总金额前6个月的工程量除以总工期680天再乘以15%进行收费　费用退还至施工单位，由第三方银行监管9安全防护文明施工措施费按工程中标总金额的0.003核准安全文明费，首次支付50%　银行、建设局、施工单位三方监管，可按施工中实际使用分次退还至施工单位10项目资本金按建筑面积*60元/平方11498340银行、建设局、建设单位三方监管，工程竣工验收后可以全额退还78 11社区配套建设资金按建筑面积*15元/平方2874585如建有社区配套则不需缴纳12人防工程异地统建费高层按首层1500元/㎡，多层住宅总面积27元/㎡，多层非住宅按总面积30元/㎡　如建有人防工程则不需缴纳13施工图审查费按建筑面积*0.7元/平方134147.3第三方专业机构按规定收取14日照分析按建筑面积*2元/平方　商业不收取15水土保持设施补偿　　按规定收取，建有水土保护设施未造成水土流失则不需缴纳16测绘服务　　第三方专业服务机构按规定收取　其他费用合计　14507072.3　　总计费用　336611406已交14024.36万，待交19636.7806万元五、项目财务分析（一）收入测算1、销售收入本项目可售面积共计109557㎡，其中商铺面积56252㎡、写字楼面积27216㎡、公寓面积26089㎡，共计可实现销售收入208576.5万元。物业类型楼层面积（㎡）均价预测（元/㎡）总销额预测（万元）可售自持商铺B1临街51925200026998.4B1内街242782800067978.4消防避难通道北侧铺面4965步行街1楼7770-4500034965步行街2楼7796-2200017151.2步行街3楼73851400010339步行街4楼3831100003831主mall2500771974000010000小计562528216230445.6717126378 写字楼27216-700019051.2公寓(精装)26089700018262.3车库地下车库1400个约8万多方，自持合计10955782162208576.52、出租收入a.主mall主mall自持面积77197㎡。根据对项目周边同类型商场调查，如“新长海广场”“才子佳郡”等项目的百货、购物中心综合出租均价为100-120元/㎡/月，考虑本项目的产品定位、装修标准、设施配套水平和开业时间等因素，主mall的出租均价按初始价120元/㎡/月。若全部出租，则预计年租金11116万元。b.停车场部分地下停车场1400个，自持用于出租，以平均200元/个.月的租金估算，年租金收入为336万元。3、销售进度安排红星.中茂城项目取得四证后，即可取得预售许可证推盘销售。根据湖南中茂的推盘计划：B1内外街铺最先推盘，预计与2014年6月份推盘，商业步行街部分预计于2014年8月份推盘，公寓部分与2014年7月预售，写字楼于2014年10月预售。根据客户销售计划，14年内实现销售收入约17亿元（待定）。78 中茂城项目动态销售去化表(金额）单位：万元项目月度去化/推盘量位置可售金额（万元）7～10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计B1层B1层商铺临街铺28545筹备营销中心进场推广蓄客开盘19981.557091427.251427.25　　　　　28545内街铺70800　　　　　283201416070803540354035403540尾货去化63720地上商业步行街北街1层15009.6　　　　　　　开盘9005.763001.92750.48750.48750.48尾货去化14259.122层7814.4　　　　　　　3125.761562.88781.44390.72390.72尾货去化6251.523层3780.4　　　　　　　1512.16756.08378.04189.02189.02尾货去化3024.32西街1层18901.2　　　　　　　12285.784725.31890.12　　　18901.22层9556　　　　　　　3822.41911.2955.6477.8477.8尾货去化7644.8三栋塔楼北侧公寓480套11414.4　　　　　　　　开盘3995.041712.161141.441141.441141.41141.410272.9678 西侧Loft公寓312套3876　　　　　　　　　　开盘1162.8775.2387.6387.62713.2写字楼440套20460　　　　　　　　　　　开盘71614092204613299合计　190157//////48301.51986938259.1120919.6710007.847652.2614425.6656213575168631.178 4、目前预推盘状况截止2014年2月25日，认缴诚意金购买商铺的客户130位，共计收到诚意金1520万元。六、项目市场分析长沙2013年房地产市场分析注：以下数据，摘自《2013年长沙市房地产市场分析报告》。2013年，长沙市完成房地产开发投资约1140亿元，同比增长约11%。全市新建商品房累计批准预售2234.40万㎡，同比增长17.16%，新建商品房网签1966.95万㎡，同比增长30.45%。二手房成交525.63万㎡，同比增长68.23%。根据中国指数研究院对全国主要城市交易情况的统计，长沙全年成交量排重庆、武汉、上海、成都之后，成交量居全国第五。长沙内六区房地产市场景气指数全年有9个月位于高景气区间，长沙楼市稳步前行。另外，根据国家统计局1月18日发布的《2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》报告，2013年全年房价平均涨幅超过20%的城市有4个，分别是上海、北京、广州和深圳。湖南方面，70个大中城市中，长沙平均增幅为12.45%，在70个大中城市中排第9；岳阳平均增幅11.1%，排第15位；常德平均增幅6.37%，排第59位。（一）主要政策解读上半年，楼市调控稳中有紧，“新国五条”应势而出，投资投机性需求继续被遏制。下半年，调控政策保持连续与稳定，城市差异化调控凸显，调控理念转变实为政策亮点，充分尊重市场在资源配置中的决定性作用。1、加快棚户区改造工作为进一步加大棚户区改造力度，改善困难群众的住房条件，国务院于2013年7月4日出台了《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）。《意见》提出了2013——2017年棚户区改造的总体目标与分段目标，要求五年间全国改造各类棚户区1000万户，其中城市棚户区800万户、国有工矿（含煤矿）90万户、国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户、国有垦区危房80万户。2、加强商品房购买环节契税管理为进一步加强商品房购买环节契税的征收管理，有效解决契税税款“沉淀”78 问题，规避税款挪用、流失等风险，湖南省地方税务局于2013年7月12日出台了《关于加强商品房购买环节契税管理的通知》（湘地税函[2013]74号），对契税把关环节和申报缴税方式进行调整。《通知》主要从四个方面来规范和强化商品房购买环节契税征收管理。一是坚持先税后证，对于未缴纳契税的，不得办理预告登记和产权登记。二是原则上由购房者直接申报缴纳契税，有需要由开发商代征的，必须签订委托代征协议。三是做好开发商过去代收未缴的清理工作。四是不断优化纳税环境及流程。3、推进集体土地确权登记发证工作为进一步加快农村地籍调查，全面推进集体土地确权登记发证工作，国土资源部于2013年9月3日出台了《关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发[2013]97号），对农村地籍调查工作的开展及地籍调查成果质量做了相关规定。4、做好房地产市场调控工作长沙市积极贯彻落实国家房地产宏观调控政策，针对市场实际情况，为确保长沙市房地产业健康平稳发展，于2013年11月25日出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（长政办函[2013]227号）。2013年长沙房地产市场表现积极，市场上行压力较大，为有效稳定市场预期、引导市场理性发展，出台新政策。一是在供需上进行有效调节。通过建立行政审批快速通道，加快有效供给的形成，确保2013年住宅供应总量不低于过去五年平均实际供应量；通过进一步提高第二套住房贷款首付比例抑制不合理需求。二是在价格制定上政府加强引导，尤其是对高价商品住房实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。三是按时公布保障性安居工作计划，做好保障性安居工程建设。5、出台差别化住房信贷政策中国人民银行长沙中心支行于2013年11月27日出台了《关于进一步做好长沙市差别化住房信贷政策工作的通知》（长银发[2013]132号），坚持“保一限二禁三”，对住房信贷政策做了明确规定。78 一是继续支持合理住房信贷需求，对于贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付比例为30%。二是视不同情形提高第二套住房贷款最低首付比例，首套房在90㎡（含）以下的家庭，在市内六区贷款购买第二套住宅继续执行最低首付款比例60%的规定；首套房90㎡以下的家庭，在市内六区贷款购买第二套住房最低首付比例提高至65%。三是继续暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。6、推进公租房和廉租房并轨当前我国保障性安居工程中公共租赁住房和廉租住房的申请门槛、保障标准各有不同。住建部、财政部、发改委三部委于2013年12月2日发布了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号），从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。（二）市场供给情况2013年供给成为市场最重要的主题，土地市场高奏凯歌、投资施工筑底回升、批准预售总量稳增、信贷助推市场放量，一系列上扬的趋势，都给出了楼市回暖的信号。1、土地市场情况78 2013年，国家调控基调以促供给为核心，土地市场整体表现火热。长沙内六区土地市场成交地块以商住（综合）用地为主、工业用地为辅。纯住宅用地占比最小，但与2012年相比，纯住宅用地的挂牌量与成交量涨幅均超过40%，体现了“新国五条”下达的增加普通商品住房及用地供应的调控任务。望城区与岳麓区依然是土地出让及成交大户，两区的成交量几乎占据内六区全年总成交量的75%。三县市工业用地成交量较大，主要因为三县市多规划大型工业园。宁乡县和浏阳市土地出让成交宗数及综合地价水平均差异很小，长沙县随让成交宗数稍少，但总成交面积及成交均价明显高于其他两县市。长沙县这几年一直稳抓县城扩容提质这一发展核心，与长沙市区联系紧密，并以工业园区为基础发展工业化集镇，其体制优势、环境优势和政策优势较其他两县市更为明显。78 得益于长沙市总体规划确定的长沙市发展格局，望城区和岳麓区一直备受拿地企业追捧，两区的土地供应量近两年一直领跑全市。从成交片区来看，梅溪湖片区成交14宗，滨江新城片区成交8宗，洋湖垸片区成交6总，高新区成交25宗，经开区成交26宗，月亮岛片区成交14宗。热点片区成交量占望城区与岳麓区两区总体成交量的58.49%。从规划用途来看，滨江新城主要以商业金融兼商住综合用地为主，梅溪湖片区商住综合和纯住宅用地基本相当，洋湖垸片区以商住综合用地为主，月亮岛片区纯住宅用地占大部分，而高新区和经开区则84%以上的土地成交均是工业用地。楼面价及溢价率保持稳定。从溢价率来看，内六区成交的138宗土地中（不含工业用地），有62宗为溢价成交，其中溢价率超过100%的有4宗，溢价率在50%-100%的又12宗。三县市成交的146宗地中，有97宗为溢价成交，其中溢价率超过100%的有2宗，溢价率在50%-100%的有4宗。从成交楼面价来看，2013年内六区纯住宅用地楼面地价为2244元/㎡，商业（综合）用地楼面地价为1936元/㎡。三县市纯住宅用地楼面地价为676元/㎡，商业（综合）用地楼面地价为739元/㎡。名企青睐热门地块。绿地集团竞得位于开福区湘江大道的[2013]网挂021号地，成为绿地集团进行尝试的第5个项目。龙湖地产表现不俗，首次进入长沙便斥资15亿元拿下月亮岛片区4块纯住宅用地、2块商住综合用地，总面积约65万㎡。万科地产以总计约9.6亿元的计划，拿下梅溪湖K-12、K-13两块纯住宅用地，至此万科地产在长沙的布局已达到10个项目。此外，保利、金科、恒大等房企13年均有地块入手。我司合作伙伴——福晟集团，亦于2013年8月一举拿下滨江新城两块商住用地。2、投资施工情况（1）房地产开发投资增速回升2013年一季度受“新国五条”政策不确定性的影响，全市开发投资额同比有所下降，至4月以后政策效应逐渐减弱。长沙市1-11月房地产开发完成投资1051.68亿元，同比增长13.52%，增幅较去年同期下降1.27%；其中，住宅投资699.40亿元，同比增长11.84%，增幅较去年同期提高11.35%。（2）商品房施工稳定增长2013年1-11月，全市商品房施工8400.50万㎡，同比增长17.20%，增幅较去年同期提高21.19%；其中，住宅5940.36万㎡，同比增长14.61%，增幅比去年同期提高26.82%。（3）商品房新开工同比增长近五成从2013年1-11月，商品房新开工面积来看，全市商品房新开工面积2466.23万㎡，同比增长47.10%，增幅比去年同期提高68.41%；其中，住宅1780.13万㎡，同比增长68.64%，增幅比12年同期提高104.59%。（4）商品房竣工规模持有所下降78 2013年1-11月商品房竣工面积依然持续前两年的萎缩趋势，但萎缩幅度较去年有所收窄。全市商品房竣工面积1000.66万㎡，同比减少4.01%；其中，住宅772.83万㎡，同比减少5.67%。3、批准预售情况（1）批准预售总量稳增根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，2013年全市新建商品房累计批准预售2234.40万㎡，同比增长17.16%，累计批准预售205161套，同比增长14.23%。（2）商品住宅增长近三成2013年全市新建商品住宅累计批准预售1916.97万㎡，同比增长29.32，累计批准预售177356套，同比增长24.72%。78 （3）商业门面供给量同比缩减2013年全市新建商业门面累计批准预售183.02万㎡，同比下降14.34%，累计预售预售16706套，同比下降8.47%。（4）办公写字楼同比各区差异大2013年内六区新建办公写字楼累计批准预售面积86.35万㎡，同比下降23.09%，累计批准预售9167套，同比下降25.41%。分区域来看，2013年办公写字楼批准预售同比各区差异很大。4、抵押贷款情况2013年初“新国五条”78 出台，强调实施差别化住房信贷政策。加上年中，全国各大商业银行频频传出资金面紧张的消息，抵押贷款市场似乎并不被看好。但纵观长沙楼市，市场持续向好，成交量稳步回升，信贷需求量增长明显，全年抵押贷款各指标同比增幅较大。（1）在建工程抵押贷款金额同比涨幅较大2013年长沙市内六区共办理在建工程抵押贷款1422宗，抵押面积992.59万㎡，贷款金额325.51亿元。在建工程抵押宗数、抵押面积、贷款金额同比分别增长57.30%、23.47%、49.24%。其中，前十名金融机构共发放贷款285.69亿元，占总发放量的81.05%。中国建设银行发放贷款量最大，达117.19亿元，约占总发放量的33.24%；中国工商银行位居第二，发放金额为47.68亿元；民生银行紧随其后，发放金额28.04亿元。（2）房产按揭抵押贷款同比均增长自2012年以来，长沙市房地产信贷热度不断升温，虽然一系列宏观调控政策使得贷款的审批放款周期延长，但整体大环境的持续向好，引致此前积压的一部分刚性需求在2013年得以释放。交易行情的旺盛也带动了2013年房产按揭抵押贷款的需求量，抵押笔数、抵押面积、贷款金额较去年同比均有所增长，增长幅度分别达到了27.92%、17.79%、32.52%。78 期房按揭抵押贷款方面，全年内六区共受理84331笔，抵押面积854.58万㎡，贷款金额355.05亿元；主要以住宅按揭贷款为主，抵押面积756.82万㎡。按揭贷款发放量最大的是中国建设银行，达到75.56亿元，中国银行其次达到51.40亿元。现房按揭贷款方面，全年内六区共受理96830笔，抵押面积1684.19万㎡，贷款金额800.95亿元；其中住宅现房抵押贷款面积1005.47万㎡。现房贷款发放量最大的是农村商业银行（含农信社），共发放99.95亿元，其次为中国建设银行，贷款金额88.49亿元。二手房购房按揭贷款方面，共8965笔，抵押面积102.30万㎡，贷款金额41.83亿元。贷款发放量最大的为邮储银行和中信银行。（三）市场去化情况1、新房销售情况从成交量来看，全年长沙市新建商品房成交量为1966.95万㎡/187096套，月成交面积约160万㎡，同比增幅超过30%。78 从成交价格来看，2013年长沙市新建商品房网签均价为6536元/㎡。分月看，除8月份外，各月均在6300元/㎡以上，年底12月份成交均价最高为6799元/㎡。分区域看，2013年内六区新建商品房网签均价为7238元/㎡，开福区最高位9077元/㎡，天心区其次为8235元/㎡。宁乡县最低，为4194元/㎡。2、新房商品住宅销售情况从成交量看，全市新建商品住宅成交1709.98万㎡/161539套，同比增幅接近三成。各月成交面积除2月份外，均保持在每月130万㎡以上。从成交均价来看，全市新建商品住宅网签均价5858元/㎡。其中，长沙内六区6450元/㎡。78 3、商业门面销售情况从成交量来看，2013年全市新建商业门面成交133.69万㎡，成交13421套，同比分别上涨34.87%、22.75%。从成交均价来看，全市均价13083元/㎡，其中长沙县为12469元/㎡。4、办公写字楼销售情况2013年内六区新建办公写字楼成交73.01万㎡，成交8196套，成交金额87.54亿元。成交均价11990元/㎡。78 （四）区域内竞争项目对比分析1、新长海广场尚都城（新长海广场）位于板仓路与向阳路交汇处，东长沙CBD。66万平米城市综合体，涵盖200米地标级建筑、五星级奢华酒店、5A甲级写字楼、公馆、公寓、高端住宅等多元化业态。目前在售产品：公馆、公寓、商铺。项目于2011年9月起先后推盘销售，查询0731网，公寓成交均价5712元/㎡，临街商铺1楼标价4.8万元/㎡，2楼2.5万元/㎡，3楼1.8万元/㎡。优势：1、开发时间长：项目第一期尚都花园城2007年开始对外销售，为二期新长海广场积累了大量的客源基础；2、开发体量大：投资过百亿，建筑面积超过百万方。3、蓄客时间长：从今年5月份开始蓄客，半年多时间的蓄客周期，时间宽裕4、售楼处位于板仓路与向阳路交汇处，人流量大，昭示性好；5、涵盖５星酒店、５A写字楼、时尚百货、精品公寓、高尚住宅等多种业态，且住宅、公寓、写字楼、商铺同时销售，加大售楼部每天的人流量，有利于氛围营造6、内部配套：70台三菱电梯、76部手扶梯、42个步行梯，垂直交通体系，上下通畅。7、抢占先机：在新长海广场、中茂城、金科时代中心三个项目中，最先开盘，截流部分观望中客户78 劣势：1、项目一期商铺运营现状一般，影响二期商铺客户投资信心；2、商铺招商情况不够理想，至今没有主力店落位3、商铺为住宅底商，只能作为社区配套，升值潜力不大4、大部分商铺户型设计不够合理，开间过窄,径深过长,性价比不高5、板仓路步行街为一条独街，人流动线不够科学6、商业业态不齐全，没有大型MALL支撑，难以聚焦人流7、板仓路商业街内人车共行，环境杂乱，安全性不高；8、开放式购物环境，易受天气与环境因素影响2、金科时代中心金科时代中心正处于星沙CBD中心位置。星沙CBD区发展定位为星沙商务中心区，是集金融、商务、商业为核心，以文化、信息物流等现代服务业为引擎，以居住为依托的复合型新长沙东的都会中心。金科时代中心的规划，由10栋高层5栋公寓两栋5A甲级写字楼以及五万方集中商业组成，整个项目体量达到50万方，是长沙东较大的一个城市综合体。金科时代中心的开发将引领星沙CBD成为长沙一耀眼的经济中心。这里是项目一期，共推出4栋高层住宅和一栋写字楼及一栋公寓。优势：1、金科地产品牌效应；2、金科长沙其他项目客户资源共享；3、工程进度快，给客户提供信心保证；4、商铺面积小，总价低，门槛低；5、铺铺临街，每个商铺都有独立的展示面，无内铺；6、住宅与商铺同步推出，实现客户资源共享劣势：1、项目地理位置，不临主干道，在三个项目里昭示性最差；2、商业体量仅5万方，集中在东侧，无法形成规模效应；3、商铺为住宅底商，升值潜力不大；4、商铺不临主干道，被中茂城与新长海广场商业夹击，无任何竞争优势；5、商业业态不齐全，没有大型MALL支撑，难以聚焦人流；6、商铺产品，20-200平米，只有20多个，产品选择余地不大。金科时代中心商业商业体量较小，仅5万方，预计对红星.中茂城竞争压力不大。目前共推出4栋高层住宅和一栋写字楼及一栋公寓，暂无商业销售。78 第五部分还款来源一、第一还款来源：项目销售收入本项目可售面积共计109557㎡，其中商铺面积56252㎡、写字楼面积27216㎡、公寓面积26089㎡，共计可实现销售收入208576.5万元。物业类型楼层面积（㎡）均价预测（元/㎡）总销额预测（万元）可售自持商铺B1临街51925200026998.4B1内街242782800067978.4消防避难通道北侧铺面4965步行街1楼7770-4500034965步行街2楼7796-2200017151.2步行街3楼73851400010339步行街4楼3831100003831主mall2500771974000010000小计562528216230445.67171263写字楼27216-700019051.2公寓（精装）26089700018262.3车库地下车库1400个约8万多方，自持合计10955782162208576.5根据客户计划，预计信托期间24个月，可实现销售收入19亿元（待定）。二、第二还款来源——自持物业贷款金鼎集团将自持红星.中茂城项目主mall约8万㎡优质商业，主mall的租金按120元/㎡/月计算，若全部出租，则预计年租金1.1亿元。金鼎集团以自持物业向银行申请经营性物业贷款，预计不低于3亿元，可作为补充还款来源。78 第六部分我司收益分析本信托我公司按照如下公式计提受托人报酬：固定信托报酬=信托资金余额×4%×信托总额的实际投资天数/365按优先级信托本金4亿元计算，我司24个月所收取的固定信托报酬共计【3200】万元第七部分风险评价一、信用风险本项目可能因为在信托计划交易过程中发生交易对手违约、拒绝履行约定义务等情况，导致信托财产损失，从而影响投资者的收益。控制措施：1、项目公司股东以其持有的项目公司剩余全部股权，为项目公司按约定偿还债务本息提供质押担保；2、金鼎集团及实际控制人邱月雄（及二者财产共有人）为项目公司按约定偿还债务本息提供连带责任保证担保；3、资金归集：信托期届满前6个月末起开启资金归集计划。每归集满10%可以申请提前还款。如借款人已经提前部分还款，按还款后的该期投资金额进行归集。二、经营风险本项目公司在未来投资中因经营者自身原因出现公司营运不正常或投资资金应用不合法，导致项目公司未来营业收入减少，从而致使其无力偿还或无力足额偿还本信托投资本息，从而产生风险。控制措施:1、修改项目公司章程，我司有权委派1名董事（非现场），项目公司所有重要行为、重大事项均需董事会所有董事一致通过。2、对项目公司，派驻1名现场管理人员（担任项目公司78 财务副经理，不参与具体日常经营），管理公司印鉴，监管公司法律文件、销售合同等签订及资金支付，以确保相应风控条款履行。项目公司资金仅限用于项目开发，偿还信托计划债务，及股东一致认可的对外投资。3、项目公司向我司提交项目开发商业计划书，约定项目开发及销售进度。如项目开发进展低于约定进度，我司认为已经严重危及信托计划安全，而项目公司未能提出我司认可的相应解决方案，我司有权选择采取以下一种或全部措施：1）重新选举项目公司董事会；2）重新聘请公司经营团队；3）降价销售项目公司物业；4）要求各担保方承担还款责任或处置质押股权。第八部分交易结构风险评价本项目整体交易结构和相关法律文件不违反现有法律法规规定：（一）当事人主体资格融资主体合法存续。（二）信托目的本信托目的具有合法性。（三）信托财产来源本信托财产来源合法性。（四）信托财产运用方向信托财产运用方向不涉及禁止或限制性行业，没有违反法律的强制性规定及国家政策的有关规定。（五）交易结构本信托的交易模式为股权投资类信托，合格投资者以其自有资金投资于该信托项下的受益权，不违反现有法律法规的相关规定。第九部分项目结论鉴于以下情况：1、交易对手股东金鼎集团实力强大，业务基础稳定，项目发展情况良好，在湖南具有较高的品牌知名度，有较强的担保实力。本次由金鼎集团及实际控制人提供连带责任担保，道德风险较小，总体风险可控。78 2、红星.中茂城项目拥有良好的区位条件，位于市中心地段，处于长沙县政府重点发展的城市商业中心，地段优势明显、景观资源丰富，拥有良好的发展前景，升值潜力巨大。经测算，项目可获得销售收入约20亿元，项目财务指标理想，抗风险性强。同时我司采取派遣董事和现场管理人员的方法对项目开发进行各项监控，在项目开发进度过低时我司有权采取降价销售等强制措施。3、抵押物价值充足，地段十分优越，地块极具稀缺性，价值易变现，能充分保障我司信托计划退出。因此，我部认为推出本集合资金信托计划总体风险可控，并且可为我司带来不错的信托报酬收入，并丰富我司信托产品种类。我部建议实施该项目。以上事项当否，请公司领导批示。投资银行六部（长沙）2014年2月78'