双龙湖旅游商业计划书.doc 51页

'双龙湖旅游商业计划书目录阅读注意事项1一、目的1二、内容及风险因素1三、责任声明1四、机密性1导言2第一章项目概况5一、项目名称5二、项目开发，承担单位5三、投资规模5四、双龙湖度假区发展旅游业的独特优势5五、市场前景6六、财务前景7七、融资要求7第二章双龙湖管理处概况及新项目公司管理架构9一、管理处基本情况9二、管理处之管理团队及人员基本情况9三、管理处财务状况11四、新项目公司组织结构11五、新项目公司主要管理人员的人数12第三章行业和市场分析13一、行业分析13二、市场需求分析15第四章营销策略21一、营销理念及战略思想21二、营销目标22三、实施策略23第五章项目的建设与管理25一、项目地址25二、建设条件2545 三、总体建设的指导思想25四、建设内容及规模26五、装修设计28六、工程进度计划28七、环境保护的措施28八、消防及安全28第六章发展战略及目标30一、双龙湖旅游度假区的战略定位：30二、双龙湖旅游度假区的开发战略：31三、战略实施步骤32第七章新公司的管理33一、管理理念及原则33二、主要管理机制33三、人力资源机制36第八章风险及对策37一、风险37二、对策38第九章财务分析与评价40一、财务分析基础数据40二、营业收入的测算40三、总成本费用分析43四、利润总额的测算45五、财务评价指标：46第十章融资要求说明50一、资金需求及使用计划50二、融资额度：10000万元51三、合作方式及合作内容5145 第一章项目概况一、项目名称双龙湖旅游度假区开发建设本项目由合川市委批准立项批准文号：合川委办[2002]17号二、项目开发，承担单位合川市双龙湖旅游开发有限责任公司三、投资规模l投资总额：16110.5万元其中：建设投资：15110.5万元流动资金：1000万元l建设规模及内容：1、占地面积：721亩2、建筑面积：37850M23、主要建设项目：（1）坝区主景区（2）堡安塞及桃花岛（3）植物园及龙女岛（4）螺丝堡四、双龙湖度假区发展旅游业的独特优势45 1、双龙湖区属亚热带湿润季风气候，冬暖夏凉，四季皆宜旅游。湖水水质清新，浅绿见底，秋风共长天一色。2、整个湖面宽处山水一色，野鸭成群、白鹤展翅；窄处幽深碧透，引人入胜。叶叶小舟，微波涟漪，给静如处子的湖水增添了几分动感。众多湖叉与四周浅丘相互环绕，构成了一个巨大的天然迷宫，使人仿佛进入了一个奇异的童话世界。3、八大人文自然景观，与双龙湖优美的山水风光交相辉映。4、双龙湖东行8公里就是宋代石刻艺术的瑰宝——涞滩二佛寺，南行15公里就是巴渝名山——云门山，与云门山隔江相望的就是在世界、特别是欧、亚、非洲三大洲享有盛名的古战场——钓鱼城，它是我市也是重庆市唯一的“双国保”单位。钓鱼城曾独钓中原，南宋将领带兵坚守了36年，击毙蒙哥大汉（元宪宗），迫使蒙古帝国从欧亚战场全面撤军，缓解了欧亚战局，被世人誉为“上帝折鞭处”。5、双龙湖区旅游已初具规模，地理位置及交通极为便利。五、市场前景本项目就是依据强大的旅游市场需求而开发、建设的。1、世界旅游组织预测21世纪旅游业将成为世界头号产业，到2020年全球旅客人数将达15亿/年，年收入达2万亿美元，未来10年旅游业是世界经济领域发展最快的行业之一。从国内旅游业的收入看，1985年-1998年14年的数据表明：除1989年外，13年都保持了两位数的增长速度，近几年旅游收入更呈快速增长趋势。2、合川市旅游资源丰富且品位高。曾使蒙军损兵折帅，缓解了蒙古铁骑对欧亚各国蹂躏的钓鱼城之战，其遗址被欧洲人誉为“上帝折鞭处”、“东方麦加城”，在欧亚非颇负盛名，再加上合川拥有的涞滩二佛寺、龙多山等宗教圣地，双龙湖优美的湖光山色，浓郁的巴渝文化氛围，这一切的有机结合，对海内外游客有强大吸引力。3、合川经济状况良好，渝合高速公路通车后将拉近合川和重庆主城区的距离，重庆主城区人口277万，人均可支配收入在500美元以上，已进入国内中短途旅游的高速增长期，伴随着“假日旅游经济”45 的形成，使得短途和周末旅游机会大大增加，以其丰富、高品味的自然人文景观，作为重庆近效的风景旅游城市，合川将成为重庆主城区及周边区、市、县居民观光、度假、宗教朝拜、商务会议及周末休闲旅游的理想之地，中国经济的持续发展，西部大开发的实施，也极大促进国内中长途旅游的快速发展，这也为合川旅游市场的开拓奠定坚实的基础。六、财务前景1、财务指标l项目达产后，年销售收入：7355.16万元l项目达产后，年利润总额：2595.30万元l项目达产后，年利税总额：3873.59万元2、投资评价指标（税后）l财务内部收益率：16.09％l财务净现值：3633.25万元l投资利润率：17.18％l投资回收期：6.82年七、融资要求1、资金来源结构单位：万元序号来源金额性质1双龙湖管理处4122土地使用权投入2双龙湖管理处988.5现金投入3外部融资10000股权融资4流动资金借款1000银行贷款5项目总资金16110.545 融资方式股权融资境外私募项目融资上市贷款2、融资方式3、融资后的股权结构项目方双龙湖管理处和资金方在平等自愿、互惠互利的基础上发起设立股份制公司——合川市双龙湖旅游开发有限责任公司。l双龙湖管理处以土地所有权和现金共计5110.5万元，占总投资15110.5万元的33.8％股权。l资金方以现金计10000万元，占总投资15110.5万元的66.2％股权。l资金方和项目方可共同协商股权结构，资金方可控股。33.8%66.2%原股东新股东4、资金退出方式l上市l公司回购l股权转让等45 （注：欢迎有兴趣的投资者长期持股。）45 第二章双龙湖管理处概况及新项目公司管理架构一、管理处基本情况l全称：合川市双龙湖管理处l创建时间：1980年10月l工商注册号：事证第150038200206l开办资金：3184万元人民币l单位性质：全民所有制l法定代表人：刘德禹l注册住所：合川市淙滩镇l举办单位：合川市农机水电局l经费来源：全额拨款二、管理处之管理团队及人员基本情况1、管理团队人员基本情况水利农机局局长张太奎，男，汉族，50岁。大学文化程度，中共党员，高级经济师，曾任过教师、区文教干事、区委宣传委员、区长、县乡企局局长、市委政策研究室主任。1999年9月至今任双龙湖管理处的主管部门合川市水利农机局局长。该同志有极强的管理区乡经济、乡镇企业和水利经济方面的经验、知识和能力。管理处党支部书记李富建45 ，男，汉族，47岁，大专文化程度，中共党员，工程师，曾任过双龙湖管理处副主任、工会主席，现任双龙湖管理处党支部书记。该同志具有较强的水利工程、水利经济管理的知识和经验。助理调研员刘德禹，男，汉族，51岁，大学文化程度，中共党员，经济师。曾任过部队文书、油料员、军械员、给养员、汽车教练班长，1979年后任过区委文书、组织委员、乡党委书记、区长、工委书记、市农机水电局副局长，现为合川市水利农机局助理调研员。该同志有较强的管理区乡经济、乡镇企业、水利经济、水利工程与水政执法等方面的经验、知识与能力。管理处主任黄建辉，男，汉族，34岁，大学文化程度，中共党员，工程师。曾任过双龙湖管理处二级发电站长，现任合川市双龙湖管理处主任。该同志有较强的管理水力发电、水利工程和水利经济方面的知识和能力。管理处副主任唐建强，男，汉族，29岁，大学文化程度，中共党员，助理工程师。曾任过合川市双龙湖管理处工程科科长，现任双龙湖管理处副主任、工会主席。该同志有较强的管理水利工程、工程施工与监督、水利经济等方面的知识、技术与能力。2、团队精神素质A、稳健型、创新型、高素质团队l团队基本素质较高，都有较高学历和相关专业职称，平均年龄42.4岁，是企业管理者的黄金年龄。l团队核心领导知识结构合理，从管理、经营、工程管理、财务控制各具专长，可做到优势互补。l具有创新精神，学习精神。管理团队始终跟踪国际旅游度假发展新潮流，并为所领导的企业制定以市场为导向的旅游发展战略。在企业管理方面，引进科学、先进的管理理念、系统，尤其重视人才及人力资源的开发和储备，使得企业发展以来，从无发生投资决策失误。所实施的项目能健康发展，并为企业创造了可观的利润。B、诚信、敬业的团队l45 张太奎先生是一个具有战略眼光、又具有务实精神的团队带头人。其诚信、稳健、敬业、谦逊的工作作风、个人魅力在团队中有极大的凝聚力。l管理团队的每一个人都信奉“诚信、敬业”的精神，并自觉的化为每个人的行为准则，以此引导、带动企业的每位员工。因此使得这个企业得到所有客户的认可和信赖。C、团结、协调、稳定的团队l共同的理想、共同的精神、共同的目标把管理团队紧密地联系在一起。他们相信1+1>2的合作理念，精心打造一个精诚团结的团队。l以责权利关系为纽带，该团队制定了有关管理的协调机制，以解决企业决策、企业管理等出现的问题及各种矛盾。l管理处制定的激励机制、企业文化中员工的归属感等，加之管理团队个人之间深厚的感情，创业经历，使得这个团队已进入稳健期。他们视双龙湖管理处的生命为自己的生命，管理处的发展为自己终身奋头的目标。三、管理处财务状况2000.12.31单位：万元资产总额负债总额所有者权益34872933194四、新项目公司组织结构为规范而有效地运作新项目，双龙湖管理处将和投资者共同出资成立新项目公司——合川市双龙湖旅游开发有限责任公司。公司的组织管理结构如下：45 合川市双龙湖旅游开发有限责任公司组织结构图董事长副董事长总经理副总经理营销部客房部餐饮娱乐部财务部总经理办公室董事会物业管理部五、新项目公司主要管理人员的人数（1）设董事长1人（2）设副董事长1人（3）设总经理1人（4）设副总经理2人（5）财务管理2人（6）其他服务管理4人共计11人。其中：投资方出3人，合川市水利农机局出3人，合川市双龙湖管理处出5人，共同参加公司的管理工作。45 第三章行业和市场分析一、行业分析1、旅游业发展趋势世界旅游组织预测21世纪旅游业将成为世界头号产业，到2020年全球游客人数将达15亿，总收入达2万亿美元。据世界旅游组织的调查报告认为，无论是工业化国家还是发展中国家，旅游业作为经济支柱的地位不会改变。据预测，未来10年旅游业是世界经济领域发展最快的部门之一，生态旅游、远洋旅游、探险旅游、文化旅游和名目繁多的主题旅游项目将迅速崛起。改革开放二十年来，我国的旅游业实现了由旅游资源大国向亚洲旅游大国的历史跨越。从国内旅游业的收入看，1985年-1998年14年的数据表明，除1989年外，13年都保持了两位数的增长速度。1999年入境旅游者2700万人次，外国旅游者人数达840万人次，比1998年增长18%；旅游外汇收入突破140亿美元，比1998年增长12%；国内旅游蓬勃发展，全年国内旅游人次达7.2亿人次，国内旅游收入超过2800亿元，发挥了刺激内需、活跃市场、拉动经济的作用。全国国际、国内旅游业突破4002亿元，比1998年增长17%。近年，旅游行业在假日旅游等一系列旅游新产品的带动下，继续保持快速增长态势。据统计，到2000年一季度为止，入境旅游收入增幅在14%以上，旅游创汇比上年同期增长17.7%；国内旅游由于旅游企业积极努力和节假日延长，市场规模迅速扩张，2000年“五一”全国出游人数约4600万，出国旅游也约有10万人。45 在未来20年里，我国要实现由亚洲旅游大国向世界旅游强国的转变。据国家权威部门的预测，到2020年，中国将成为第四大旅游客源输出国，第一大入境旅游接待国。在未来2020年，我国旅游业的主要经济指标将大幅提升：旅游入境人数将达到1.35-1.60亿人次，将是1998年的5.9-7.0倍，旅游外汇收入520-570亿美元，比1998年增长3.1-3.4倍；国内旅游收入1.9-2.7万亿元，比1998年增长6.9-9.8倍。届时，旅游业总收入将超过3.3万亿元，相当于国内生产总值的8%，真正成为国民经济的支柱产业。目前，我国旅游业占国内生产总值的比重仅4%，而国际上旅游业占全球国内生产总值的份额已超过10%，因此，我国旅游业的发展空间极大，旅游相关企业发展的空间也较大。2、旅游业市场需求预测现代旅游业是现代经济和现代社会发展的伴生物。19世纪，伴随着英国工业革命，社会化的旅游业开始萌芽。二次大战以后，世界经济进入发展高峰，随着工业化进程的推进，人们收入的增加，工作时间由每周72小时减少到不足40小时，加上有了铁路、飞机、汽车等交通工具，旅游逐渐成为工业国家大众比较普遍的生活方式。70年代以来，大约60%的英国人每年度过一个包括4个夜晚或更多时间的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典为80%，挪威和芬兰为70%。80年代以来，在多数发达国家的居民家庭消费结构中，旅游都在支出项目前7项之中。全世界的年出国旅游人数从1950年的2500多万，增加到现在的6亿多人，国际旅游收入则从21亿美元猛增到4000多亿美元。我国现有旅游业的状况，正处于发达国家二十世纪六、七十年代的阶段，旅游已成为我国群众的生活新需求。英国未来学家预测，继农业、工业、服务业和信息业驱动的经济变革浪潮后，在二十一世纪，人类至少还将经历由休闲、生命科学、超级材料、新的原子时代和新的航天时代驱动的五次浪潮，而休闲时代在2015年将占主导地位。从国外情况看，人均年收入500-800美元，是旅游消费的急剧扩张期。目前，中国人均年收入已达到500美元左右，有的城市已超过1000美元，这为外出旅游奠定了经济基础，而长假期的出现成为旅游热的推进剂。据测算，假期每增加一天，旅游客源就增加10%。随着经济基础的变化，我国人民的生活需求发生着质变，进入小康的城市居民已不再满足于家电、美食这样的物质消费，而教育、医疗、养老保险、休假、娱乐、放松等消费上升为人们越来越迫切的新的基本需求，假日旅游热就是这种需求质变的直接反映。在一个快节奏的社会中，人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活的一种大趋势，康乐旅游正成为旅游业发展的主导潮流。45 二、市场需求分析1、国际市场合川市旅游资源一个鲜明的特点是其人文旅游丰富且品位高，而这正是其对海外游客的强大吸引力之所在，海外游客大多对中国传统文化及人文景观、民族风情等怀有浓厚的兴趣，合川旅游资源正可满足这一市场需求。曾使蒙军损兵折帅、导致蒙军从欧亚战场全面退却，从而缓解了蒙古铁骑对欧亚各国蹂躏的钓鱼城之战，其遗址被欧洲人誉为“上帝折鞭处”、“东方麦加城”在欧洲及亚洲各国颇负盛名，再加上合川拥有的涞滩二佛寺、龙多山等宗教圣地，浓郁的巴渝文化氛围，和重庆市所拥有的长江三峡，大足石刻等世界知名品牌，以及集山、水、湖、峡、林、洞于一体的众多自然景观，其有机结合构成了合川旅游对海内外游客的强大吸引力。虽然目前合川接待的海外游客量还很少，尚未形成规模，但随着合川以“钓鱼城古战场遗址”为核心的诸多旅游精品的创建，旅游基础设施的完善以及对海外市场的宣传与促销力度的加强，将会有大量海外旅游者来此旅游观光。2、国内市场合川市现有人口150多万，其中非农业人口20.22万，城市规划到2030年，城市人口达70-100万人，近年来合川经济状况良好，居民出游量一直占合川接待游客总量的40％以上，学生和城镇居民出游者众多。随着合川经济的发展，居民可自由支配收入及闲暇时间的增多，合川本市旅游者队伍会越来越庞大。渝合高速公路通车后，渝合两地距离将由89公里缩短至57公里，40分钟即可到达，这无疑拉近了合川和重庆主城区的距离。重庆是我国面积最大、人口最多，也是中西部唯一直辖市，城乡总人口3050万，其中城镇人口600多万，重庆主城区人口277万，城镇人均可支配收入在500美元以上，已进入国内中短途旅游的高速增长期。学生、职工、离退休人口及先富起来的农民有上千万，在实行一周五天工作制和每年十天休假制度后，伴随着“假日旅游经济”的形成，使得短途和周末旅游机会大大增加，以其丰富、高品位的自然人文景观，作为重庆近邻的风景旅游城市，合川将成为重庆主城区及周边区、市、县居民观光、度假、宗教朝拜、商务会议及周末休闲旅游的理想之地。中国经济的持续发展，将极大促进国内中长途旅游的快速发展，特别是沿海经济发达地区及国内大中城市，到中西部进行中长途旅游的游客必将越来越多。这将为合川国内旅游市场的拓展，奠定坚实的基础。45 总之，合川拥有丰富、高品位的旅游资源，特别是钓鱼城景区，作为重庆市唯一的“双国保”单位，是重庆市八大特色片区之一，具有险绝秀丽的自然景观和丰厚的历史文化积淀，在本地区旅游资源中独树一帜，具有一定的垄断性。完全可藉此把钓鱼城景区培植成全国乃至世界上叫得响的知名品牌。以钓鱼城景区为核心，带动其它众多自然、人文景观的综合开发，形成一批特色突出、多功能、高品位的旅游产品，从而吸引众多的海内外游客。同时，已经投入营运的渝合高速公路以及即将修建的渝遂快速铁路等交通干道的开通，将在很大程度上改善长期困扰合川旅游业发展的“瓶颈”问题，为大批海内外游客来合川旅游架起了桥梁。合川距成都、重庆等旅游热点城市及长江三峡、大足石刻、北碚缙云山等知名景区较近，可利用近邻效应作用和辐射作用的影响，把到这些城市及景区的游客吸引到合川来，使合川成为重庆——北碚——合川——大足旅游环线的一颗明珠，成渝旅游线上的黄金走廊。因此，可以说合川旅游具有较突出的区位优势。中国已加入WTO和国家西部大开发战略的实施，必将为合川旅游业的发展注入活力。重庆是中国西部唯一的直辖市和长江上游的中心城市，承东启西的优良区位使之有望成为西部大开发的桥头堡，而作为重庆近郊北部中心城市，借重庆直辖市的东风，定会有大量的人流、资金流、信息流涌入合川，对合川海内外客源市场的开拓定能起到巨大的推动作用。因此，合川旅游有着巨大的潜在海内外客源市场，具有广阔的发展前景。3、客源市场预测对旅游客源市场较准确的预测是景区开发和合理配置旅游基础设施及配套设施的前提。根据合川市旅游客源市场已有的统计数据，参考旅游地生命周期理论，我们对合川未来16年的旅游客源人数进行了预测。（1）合川市旅游业发展阶段分期根据旅游地生命周期四个阶段理论和合川景区开发、交通基础设施建设实际，拟将合川旅游业发展作以下阶段分期：近期（2000-2003年）为合川旅游发展的启动期，是景区开发、旅游基础设施建设及配套设施建设大规模建设阶段，大体相当于旅游景点生命周期的投入期，本期游客增长缓慢。45 中期（2004-2010年）为合川旅游业发展的高速增长期，景区开发和基础设施建设基本完成，并日趋完善，合川旅游整体形象得以确立，旅游产品在国内外知名度逐步提高，旅游客源人次与旅游收入以较快的速度增长。远期（2010年后）为合川旅游业的成熟期，旅游业经过较快的增长阶段后，成为合川市国民经济中的重要产业和第三产业的先导产业，旅游精品在海内外具有较大影响，游客数量及旅游收入呈稳定增长趋势。（2）合川市客源人数预测根据前述分析及近几年国内旅游业发展态势，参照具有同级景区的地区在不同发展阶段的游客增长情况和合川市国民经济发展的实际，以1999年接待游客34.3万人次为基础，在初期（2000-2003年）、中期（2004-2010年）、远期（2011-2015年）分别按10%、20%、12%的年增长率计算，可得到2000-2015年合川市旅游客源人次预测值如下：单位（年/万人次）年份20002001200220032004200520062007游客量37.7341.5045.6550.2260.2672.3186.78104.13年份20082009201020112012201320142015游客量124.96149.96179.94201.54225.72252.81283.14317.12（3）双龙湖游客人数预测据统计资料表明：1999年双龙湖年接待游客8万人，依据上述同样的预测方法，2000-2015年，双龙湖游客人数预测值如下：单位（年/万人次）年份20002001200220032004200520062007游客量8.809.6810.6511.7114.0616.8720.2424.29年份20082009201020112012201320142015游客量29.1534.9741.9747.0152.6558.9666.0473.96由此可见，到2008年即可达到项目的设计接待能力30万人次/年。45 4、双龙湖度假区发展旅游业的独特优势：（1）宜人的气候、清爽的山水舒适宜人的气候是发展旅游产业、建立休闲疗养地的必备条件之一，双龙湖区属亚热带湿润季风气候，冬暖夏凉，四季皆宜旅游。夏季受湖陆风的影响，湖区内年平均气温16℃-17℃，比合川城区低1℃-2℃，比重庆低2-4℃。湖岸植被丰富，林、树、果、草、庄稼连绵一体，既保证了两岸的水土流失，又对流入河内的水源进行清洗，使得库内水质清新、浅绿见底，真是秋水共长天一色。湖区内环境质量良好，据水、气、底泥等三十余个项目检测，大气质量达到国家一级卫生标准，水质量达到国家二级水标准。（2）丰富的自然人文景观双龙湖湖面曲折多湾，幽静狭窄的南北走向湖区与开阔的东西走向湖区形成了鲜明对比。整个湖面宽处山水一色，野鸭成群，白鹤展翅；窄处幽深碧透，引人入胜。叶叶小舟，微动涟漪，给静如处子的湖水增添了几分动感。众多湖叉与四周浅丘相互环绕，构成了一个巨大的天然迷宫。由于部分地带的断崖构造，形成了许多天然景点，如懒龙石、虎石洞、鹰咀岩、野猪石等，使人觉得进入了一个奇异的童话世界；懒龙石如伏地鼾睡的巨龙，鹰咀岩象虎视猎物的雄鹰，壁立湖面的裸崖上因风化形成了各种图案，婉如天然画廊……。螺蛳堡、铜鼓山、二龙戏珠也都因其形象而得名，成为所在区域的自然景点。湖的北端和西端有两处瀑布，即响水岩瀑布和三块石瀑布，有幽谷深涧，回声十里的情趣。塑有“二龙戏珠”图案的双龙湖大坝，明代古寨遗址以及汉代崖墓等又构成双龙湖独特的人文景观，与双龙湖优美的山水风光交相辉映。享有盛名的“双龙飞瀑”、“深港探幽”、“落日观鱼”、“龙湖夜月”、“绿岛烟波”、“秋林金桔”、“孤寨斜晖”、“柳浪莺啼”45 等八大人文自然景观，加之味道鲜美、独特的鱼筵而吸引着无数观光、会议、度假、消夏、避暑的游人，这里真是鸟的世界、鱼的天堂、人的乐园。（3）连片的旅游景点让客人留连忘返双龙湖是以朴茂自然、诗情画意的自然风景为主调，在此观赏自然景致和享受了大自然的美妙、幽静后，东行8公里就是宋代石刻艺术的瑰宝——涞滩二佛寺，在此可领略到佛教精髓，观看到神态各异、雕刻精湛的神像，共编42龛，计1613尊，从释迦牟尼到罗汉比丘，从菩提达摩到禅宗六祖均分别刻在鹫峰禅寺内上下殿的北、南、西三面岩上，看上去浑然一体、气势恢弘，严然构成了一个宏伟壮观的禅宗道场，独具匠心的大型组雕释迦牟尼说法图全图宽15.7米，高14.6米，面积达230平方米，主像释迦牟尼通高12.5米，是重庆乃至四川享有盛名的大佛之一。特别是涞滩的瓮城是全国现存少有的城地之一，具有较高的观赏和研究价值。向南行15km就是巴渝名山——云门山，此山海拔448米，位于嘉陵江与渠江交汇处，此山系元军攻打钓鱼城的屯兵之所，有镇山座佛、龙泉池、睡佛、古栈道、飞来石、白玉观音、明代天界寺、跑道和古城墙，确实别有一番情趣。全国闻名的少年英雄刘文学墓也安葬在此山腰。与云门山隔江相望的就是在世界、特别是欧亚非三大洲享有盛名的古战场钓鱼城，它是我市也是重庆市唯一的“双国保”单位（国家级风景名胜区、全国重点文物保护单位）。钓鱼城面积2.5平方公里，集雄、奇、险、秀、古、幽为一体，是全国古战场遗址中保存最完好、规模最大的一处，现存护国门等8道城门、城垣八公里，有水军码头、皇洞、皇井、皇宫都完好无损，在此人们不仅可以置身于古战场金戈铁马、刀枪相见的拼杀之中，还可以了解到它在中国甚至世界历史上创造的一个神奇：钓鱼城曾独钓中原，南宋将领带兵坚守了36年，缓解了欧亚战局。被人们誉为“上帝折鞭处”。上述四处景点独具特色，各有千秋，融山、水、人、文、古战场、林、幽、佛、道、鸟语花香为一体，四者紧密联系、互为补充，且四处相距最远路程仅34公里，路道宽敞、平坦，减少了游客的途中劳顿，这不仅丰富了旅游内容，扩大了旅游规模，更能增加游览者的文化内涵和艺术修养。45 除合川境内较有名的度假区外，离双龙湖度假区较近的周边地区旅游胜地还有大足石刻仅95公里，晋云山度假区仅50公里，革命先躯，改革开放的总设计师邓小平的老家广安也仅45公里。（4）项目地理位置、交通及通讯的优势双龙湖地处合川城区以北，是重庆——合川——岳池——广安的必经之地，以合川城200公里为半径，覆盖面积除重庆外，北有四川的南充、广安、华莹山；西有成都、乐山；南有四川的泸州，贵州的习水，双龙湖大坝外有合武二级公路通过，至合川主城区23公里，仅二十多分钟的路程。渝合高速公路2002年7月1日建成通车后，到重庆只需1小时，必然因辐射作用的增强而带来更多的游客。湖区内采用水陆结合，各景区之间有车、有船、配以马、人力轿子等多种工具，使游览生动有趣，避免往返重复走回头路。合川是全国首批开通宽带信息网络县市之一，随着更进一步的发展，各镇、乡、办也相继实行了程控电话，信息网络进入千家万户，为旅游的开发提供了优越的通讯条件，使游客在此游玩之余可与世界各地保持联系，做到商贾旅游两不误。（5）湖区旅游已初具规模双龙湖建成后虽然以农业灌溉为主，但以原有的历史人文景观和自然景观为基础的旅游业配以渔业、发电等多种经营给双龙湖自身发展带来了较好的效益。目前，双龙湖拥有的龙女岛、堡安寨、桃花岛，绿树成荫、柳树成行，其间道路幽长，可供游人闲行散步；100张床位的中档宾馆，可供200人同时用餐；修建了规范的游艇码头共5处，有多处小卖部、名小吃、茶园、歌舞厅等服务设施，有多功能游船14艘，200米的钓鱼长廊，也为游客增添了无穷钓鱼乐趣。从1986年开始发展旅游业以来，疗养和游览在重庆占有较大优势。45 第四章营销策略营销策略是公司发展的一个职能策略，是关系到项目发展，实现销售目标的纲领。虽然合川双龙湖旅游度假区已有极好的旅游区域优势及旅游度假区独特的优势，但是，为了公司长期发展目标的实现，公司认真、科学地制定了营销策略。一、营销理念及战略思想1、营造市场环境，引导服务游客本度假区在规划理念上运用中国传统的造园方法，贯穿天人合一的环境整合思想，按照“以人为本，以文为基，以水为源，以绿为重，以园为类”的开发原则，将自然风光旖旎，田园风光恬静幽雅，山、水、林、岩融为一体，造就一个“碧水青山，花果满园，百鸟争鸣，瀑布飞奔，百舸争游的旅游度假区，同时，把建筑融于优美的山水自然环境，又把自然妥贴地融进建筑环境之中，使度假区整体与当地的自然环境协调一致。这样本度假区无论观光、消闲、避暑，还是疗养、度假都会使游客沉迷其中，融于自然以至于流连忘返，因此，以此理念营造我们的营销环境，引导服务游客。2、导入CI战略，提升双龙湖度假区综合形象45 以本度假区的自然、生态、旅游观光、疗养康复、健康度假、天人合一的概念为基础，树立本度假区关爱社会、关爱人类、关爱自然的社会形象，导入CI战略，建立完成CI战略体系，全面活化本度假区的无形资产，全面提升本度假区的社会综合感觉形象（包括本项目的信誉形象，道德形象，品牌形象等），以提高本度假区在全社会的融通力，亲和力及知名度，促进游客的稳健增长。二、营销目标1、量化目标达产后总营业收入为：7335.16万元；其中：客房部分营业收入为：1036.80万元；餐饮部分营业收入为：1602.00万元；娱乐及商业服务营业收入为：966.36万元。游船营业收入为：1350万元；各景点游览营业收入为：2400万元。达产后营业利润为：3873.59元其中：客房部分营业利润为：616.90万元；餐饮部分营业利润为：632.79万元娱乐及商业服务营业利润为：534.40万元游船营业利润为：661.50万元各景点游览营业利润为：1428万元。2、质化目标l年销售能力达到并超过项目的预测目标；l年销售能力逐年稳步增长；l建立健全旅游营销网络l创造科学、有绩效的营销管理体系。l尽快在重庆市及四川省旅游市场上树立自已的强势品牌。45 三、实施策略1、稳固合川市域及周边区域市场的游客资源合川市、重庆市主城区及与合川相邻的其它市、县、地区，它们和合川关系密切，人员往来频繁。这些地区的当地客人是本项目最主要的服务对象，本度假区将针对当地客人的风土人情，生活习惯，不断完善对他们的服务机制，激励机制，以扩大当地游客的人次。2、锁定重庆市周边省市及沿海经济发达地区的国内游客重点发展合川及重庆每年接待的国内客人大部分来自周边省市及沿海经济发达地区，人数庞大。这些游客来此主要为观光怀古、商务、宗教旅游等，而且大多为中长途旅游、旅游消费普遍较高。本度假区将组织专门力量对这些地区的旅行社进行联络工作，加大合作力度；同时在成都、昆明等省市各大宾馆酒店，交通枢纽进行广告宣传，扩大本度假区的知名度，逐年提高国内游客的人数。3、逐步增加国外游客数量众所周知，发达国家的旅游业更为兴旺。随着我国西部大开发的进行，大量外资和国外企业的进驻，以及重庆市作为西部唯一的直辖市，国外的商务、旅游人员将快速增加。观钓鱼城古战场，游双龙湖度假区、看涞滩古镇风貌、体验浓郁的巴渝文化和宗教文化，他们将是本度假区海外游客的主体，他们的极高消费水准，将为本度假区带来较高的经济效益。4、根据项目特点，创新营销方式根据项目旅游度假特点，游客特点，创“售前服务”营销新概念，在本度假区将要建成开放之前，便向潜在客户提供本度假区的资讯，宣传本度假区的服务、特色以占领今天及未来的市场。45 根据本旅游度假区服务特点，通过宣传推广、吸引游客，待客上门，同时不断改善服务，推陈出新，不断增加老客比例。根据旅游行业特点，本度假区将大力推行和当地、全国乃至全世界的旅游团体、航空公司、宾馆及同类度假区的连锁经营，合作关系。这不仅能扩大游客的资源，又能在同行业中树立本度假区的形象，并起到一定的广告作用。5、建立“实现营销目标的保障体系”为了确保营销目标的完成、利润目标的完成，本公司的团队将在整个管理体系中，创立“完成营销目标保障体系”，该体系将从组织结构，品牌策略，价格策略，产品组合策略，公共策略，激励策略，促销策略，计划执行等方面，制定详细的可操作的管理体系。45 第五章项目的建设与管理一、项目地址本项目将建在合川市涞滩镇境内。二、建设条件双龙湖旅游度假区位于合川钓鱼城和涞滩古镇旅游一条线的中部，是缙云山——钓鱼城旅游线路的延续线，二者紧密联系，互为补充。双龙湖集雨区河流水系属嘉陵江支流——渠江水系，集雨面积73.5平方公里，水域面积6879亩，每年为该湖提供2000万立方米以上的水资源。双龙湖湖区属亚热带季风气候。其特点是:四季分明，气候温和，年平均气温16℃-17℃，年降雨量为900-1000毫米左右。双龙湖湖区冬季温暖，夏季凉爽。冬季最冷月平均气温在8℃以上；夏季最热月平均气温比重庆市区约低3℃-4℃，特别是在炎热的夏日白昼，湖区气温比重庆市区低5℃-7℃，是理想的避暑胜地。景区内原有基础较好。现有一条长5.3公里碎石公路横穿景区而过（2002年内将改造成宽7米的沥青路面），已建成扇形码头一处，100人床位招待所一处，游船14艘，商贸街一处。自来水站、输电线路、邮电通讯、宽带闭路等基础设施现已建成。建设期间所需的各种建材市场供应充足，运输方便。三、总体建设的指导思想按照“以人为本、以文为基、以水为源、以绿为重、以园为美”的开发原则，形成自然风光旖旎，田园风光恬静幽雅，山、水、林、岩融为一体，造就一个“碧水青山，花果满园，百鸟争鸣，瀑布飞奔，百舸争游”45 的旅游度假区，让游人尽情享受大自然的美景，使之有回归大自然的真切感和新鲜感。为众多的旅游者建造一个理想的观光、消闲、避暑、疗养、度假的胜地。四、建设内容及规模（一）坝区主景区1、会议中心（1）宾馆：4000㎡（2）餐厅：1400㎡（3）招待所：2100㎡（4）接待中主：1800㎡（5）鲜鱼坊：900㎡（6）观景塔：1200㎡（7）绿化：186亩（8）公路改造：5.46km2、园林小品及商业服务设施：4900㎡3、新修道路：16000㎡4、停车场：4500㎡5、新建码头：6处6、鸟岛会议中心：1900㎡7、体育娱乐设施：15处8、征用土地：216亩（二）堡安塞及桃花岛1、度假别墅：4200㎡2、民俗文化馆：2800㎡45 3、餐厅：2100㎡4、新建码头：2处5、溜索桥：1处6、拱桥：1处7、保龄球馆：2100㎡8、园林小品及商业服务：4300㎡9、园林小路：15600㎡10、修建自然游泳池、莲花巷、种植芦苇：1处11、绿化：379.5亩12、征用土地：380亩（三）植物园及龙女岛1、园林小品及商业服务设施：2800㎡2、园林小路：11000㎡3、码头：2处4、溜索桥：1处5、儿童游乐设施：1处6、绿化：125亩7、征用土地：125亩（四）螺丝堡1、园林小品及商务服务设施：1350㎡2、园林小路及观赏区：4000㎡3、购买奇石：1批45 4、征用土地：24亩五、装修设计部分主要建筑将采用欧式经典构图手法设计造型，重点部位重点装饰，使建筑呈现亲切、活泼、充满情趣，富于个性。外饰面色调须与自然色调相吻合，以收到返朴归真的效果。对宾馆、别墅等建筑内外整体装修以及室内设备的购置配备，要达到“二星级”宾馆以上档次的标准。六、工程进度计划项目的实施进度计划安排大体如下：1、2002年底前，完善工程各项前期准备工作；2、2003年开始动工兴建，至2004年12月底竣工验收。七、环境保护的措施在度假区开发过程中会对景区植被造成一定破坏，会对空气、水的质量产生一定的影响；接待游客后，会产生大量的污染水及生活垃圾。因此，需加强环境保护，保证该景区持续、健康发展。环境保护的主要措施有：（1）设置污水处理设施，污水需经处理，并达到有关要求后方可排入湖内；（2）成立专职的环卫队，负责景区每天的清洁卫生及景区树木的管理。生活垃圾采用降解垃圾袋分类袋装。并统一运送到垃圾处理场。（3）加大景区绿化力度。八、消防及安全45 旅游度假区设派出所或保安队伍，维持治安，保护游人安全。加强巡逻，在重要建筑物和景点附近可设闭路监视系统，以提高安全防护能力。在大坝会议接待中心处设全区旅游医疗站一处，实行保安与医护联合急救体制，保证游人发生伤病时迅速急救或送往合川市区大医院。除设立消火栓、消防水池、灭火器等措施外，应在度假区管委会内专设消防小组，对火灾专人防守并注意引导游客参加义务消防，加强消防宣传提高火险意识。45 第六章发展战略及目标一、双龙湖旅游度假区的战略定位：旅游景点的开发，应有创新的思维、求实的精神，并找准它的战略定位，方能对旅游资源进行优化组合，创造出旅游名牌。1、从双龙湖旅游度假区的区域位置明确其战略定位：合川旅游景点众多，发展旅游产业很有潜力，但必须突出重点，加快“以古钓鱼城为龙头，双龙湖度假区为龙身，涞滩古镇为龙尾”的一条龙旅游热线的开发，这三点一线仅相距三十余公里，很容易形成旅游链条，便可东下长江，与三峡黄金旅游线接轨；西走重庆大足石刻，连接成渝高速公路，与四川的道教文化胜地青城山和佛教文化胜地峨眉山、乐山大佛旅游热线接轨，实现点、线、面的结合，前景可观。2、从21世纪人类对生态环境的渴求和旅游者的消费理念，明确开发双龙湖度假区的战略定位：开发双龙湖旅游度假区的成功与否，关键就在于要突出其优美的自然环境特色，必须精心营造具有独特风格、人们向往的生态环境。因此一定要按照“以人为本、以文为基、以水为源、以绿为重、以园为美”的开发原则，形成自然风光旖旎、田园风光恬静幽雅，山、水、林、岩融为一体，造就一个“碧水青山、花果满园、百鸟争鸣、瀑布飞奔、百舸争游”的旅游度假区，让游人尽情享受大自然的美景，使之有回归大自然的真切感和新鲜感。这样才能为众多的旅游者建造一个理想的旅游观光、消闲、避暑、疗养、度假的胜地。3、把开发双龙湖度假区的战略定位与挖掘其文化内涵有机统一45 旅游景点的开发，必须挖掘其文化内涵作支撑，才能影响和牢固其战略位置。在营造一个山水秀美、自然和谐，风格独特的生态文化氛围基础上，做好龙文化的文章，中华民族是龙的传人，是一个爱龙、喜龙、崇向龙的民族，龙有吉祥之意。双龙湖是由两条交叉的河溪构成，自然形成两条水龙。双龙湖应继承我国优秀的传统文化习俗，以静态的两条水龙和动态的玩龙灯，划龙舟和谐结合起来，既激发游客的爱国主义情感，又能丰富龙文化的底蕴。再加上双龙湖的明代古塞遗址及汉代崖墓等古代文化景观，可值得我们悉心研究和恢复原形，也可增加游客的游兴。故把现代生态环境文化和优秀的传统文化有机结合起来，不仅提高其文化品味，也更让这一旅游胜地更多增辉。二、双龙湖旅游度假区的开发战略：在开发规划上，我们已经形成了开发双龙湖度假区“1123”（1个主中心、1个副中心、2个游览休闲片区、3条游览线）的战略构想。景区主中心（大坝综合服务区占地面积59.21公顷），主要设置宾馆及会议厅，为高档接待中心，并建立水族馆、九龙塔、商业服务网点、停车场、旅游码头、鲜鱼美食坊、度假村及佛教圣地白云寺等景观和设施。堡安寨休闲娱乐片区（景区副中心，用地面积为31.29公顷），主要设置民俗文化馆、保龄球俱乐部，餐厅、名人诗书画廊、度假别墅、卡丁车场等。位于主中心两翼，建设双龙湖农民新村和特色植物园。建设三条旅游主线（由主中心至副中心、农民新村、植物园形成一点三线），还在湖汊建设自然游泳场、莲花池、芦苇港。并在螺丝堡建设奇石观赏区。总体规划范围为3.63平方公里，其中陆地面积为2.19平方公里、水域面积为1.44平方公里。详细规划建设为80公顷（其中双龙湖管理处自有土地30公顷）。规划总投资人民币3亿元。规划建设实施时限10年。45 三、战略实施步骤1、在实施开发问题上，坚持治理与开发、绿化与美化、自然景观与人文景观、旅游与度假疗养、旅游与经济发展相结合的原则，采取一区多景（点）的形式，按统一规划、合理布局，分步实施，滚动发展。2、关于开发实施计划及进度问题。2001年之内我们已经组建了管理机构，完成规划、论证及立项审批手续。计划在2002年-2004年完成本项目全部工程建设，并投入运行。2005-2009年完成规划区内全部建设以及规划区的完善工作。45 第七章新公司的管理一、管理理念及原则²以人为本，人才是企业的生命线，一切管理机制、手段的制定，都以能充分调动企业员工的积极性、创造性、敬业精神为原则。²企业精神：诚信、敬业、勤奋、创新²企业行为准则：言必信、行必果。²企业价值观：为股东创造利润、为社会承担责任、为员工提供发展机会。²管理机制制定原则：有利于提高企业竞争力，使资本最大化、利润最大化。二、主要管理机制1、建立规范的企业运作机制项目融资成功后，将完全按《公司法》来变更、设立新的公司，按照国际流行的项目管理技术来严格实施管理，做到所有权与经营权分离，实现董事会领导下的总经理负责制，完善财务、审计、监事会监督制度。2、财务控制机制公司从以下几个具体方面制定了财务管理的有关规章制度：²财务预、决算制度²财务管理制度（核算、监督、报告）²成本控制管理制度²财务审计制度45 ²财务风险控制制度等从制度上保证公司财务得到良性运作、成本和财务风险能得到有效控制。3、全员劳动合同制度公司员工实行全员劳动合同制度，上岗前必须与公司签订劳动合同。公司经理层由董事会聘任，其他职工直接从系统内部或面向社会招聘，聘期一般定为两年，期满经考核合格后，方续签劳动合同。4、持证上岗制度所有员工必须持证上岗，上岗证根据员工的技术水平、业务能力、工作态度等因素考核合格后发放；5、岗位评比制度公司对所有在岗员工实行岗位评比制度，每月评出：优秀员工、一般员工、须努力员工，评比栏置于工作现场，评比结果为员工绩效考核的重要内容，通过岗位评比，不断对员工进行激励强化。6、全员服务质量管理制度为了提高员工的工作质量，公司实行全员服务质量管理制度，推行ISO9002质量标准体系，对每个岗位的工作内容，设定工作质量标准，落实到每一个岗位、每一个人，由公司服务质量管理部门定期全面检查，确保工作质量，不放过工作中的每一个细节。7、岗位责任制和岗位服务规程根据工作流程、服务要求和工作质量要求，公司对每一个岗位制定了岗位责任制和岗位服务规程，明确每一个岗位的工作内容、质量要求，使管理工作的每一个细节都落实到岗位、落实到员工。45 8、绩效考核制度公司对员工实行绩效考核管理，结合岗位责任制，由劳资部门和相关管理部门对员工实行全过程的绩效考核。根据绩效考核结果决定员工的工作待遇、奖惩和职务升降。公司对全体员工（包括管理人员），将实行末位淘汰制度，设定年度淘汰比例，使员工能时时督促自己努力工作。9、工资、福利和奖励制度在整个项目实施过程中，保证项目成功的最关键因素是人。为保证公司人员的相对稳定，公司将创造一流的工作环境，拟对高级管理人员、技术骨干采取较丰厚的年薪制度，并可根据需要实施期权、期股制度。以充分调动他们的积极性。公司员工实行岗位工资基础上的动态薪酬制度，员工在岗位工资的基础上，根据经营状况、成本指标、工作质量等绩效考核指标，进行上下浮动。公司依法从税后利润中提取一定数量的福利基金，公司在岗员工都可享受；公司还为员工购买了各种法定职工保险。10、建立计算机管理制度建立计算机信息、管理系统，不断完善公司的计算机局域网，依托个性化的ERP软件系统，公司的管理信息统一地归入计算机信息管理系统，以满足公司的未来发展需要，提高工作效率，提升公司的竞争能力。11、监督机制为确保公司规范化制度运作，让投资者放心，公司设立监事会，监事由投资者委托，公司发展到一定规模后，拟聘请独立董事，监督企业的运作。公司将建立相应的审计制度，以确保公司的规范化运作。投资者将享有独立审计权，投资者认为需要审计时，可委托独立审计师对公司实行审计。45 三、人力资源机制1、员工招聘将根据公司战略发展以及岗位职务的要求，本项目的一般管理人员和服务人员将采取社会招聘和双龙湖管理处内部调配相结合的方式来解决。2、培训机制全体新员工都必须参加上岗培训，接受企业文化、管理制度和职业道德培训；根据岗位和职务要求，所有员工必须定期参加岗位专业培训、技术培训、服务培训，对重要岗位和关键岗位，采取请进来、送出去、鼓励自学等方式，提高员工的专业、技术素质和技能；3、绩效考核公司制定科学的定量和定性业绩考核指标，对全体员工实行360度全方位的整体考评，使绩效考核不仅能真实地评价员工的工作成果，还能起到激励员工、引导和宣传企业价值观的作用，并且能及时发现员工存在的问题，积极加以引导和帮助，使员工与公司共同成长，提高员工的积极性；45 第八章风险及对策一、风险任何产业、企业在当今经济全球化的浪潮里，都会有风险，企业管理者若没有风险意识，并找到抗风险的对策，这个企业注定要失败。我们的管理者清醒地认识到：虽然我们所发展的项目，暂时处于无竞争状态，前景无限。但也同时存在潜在的风险。据我们的深刻调查、研究，认为有如下风险需要我们重视，并找出对策：1、双龙湖的风景资源受到任何程度人力或自然灾害破坏的风险本公司的现有业务将集中于双龙湖度假区，均以双龙湖及周边的旅游风景资源为依托。双龙湖旅游风景资源的保护、管理、开发与利用的水平和程度直接关系到双龙湖度假区对游客的吸引力，更直接关系到前来本度假区旅游度假的人次。虽然本公司有义务维护、有权利根据双龙湖度假区发展规划开发和利用本度假区的风景资源，但并不能保证双龙湖度假区的风景资源在可预见的将来不会遭受任何程度的人为或自然灾害的破坏。2、行业风险随着人民收入水平的提高，旅游消费已经成为消费结构中的一个重要部分，全国各地都在积极开发各种自然及人文旅游资源、各度假区和旅游观光点也不可避免地面临着越来越激烈的竞争。双龙湖度假区虽然风光神奇秀丽、历史文化古迹冠绝天下，旅游资源十分丰富，但由于度假区的整体开发起步较晚，整体旅游环境包括交通状况，服务人员的整体素质、服务意识等都有待改善和提高，因此必然比其他开发较早的度假区面临着更激烈的竞争。45 3、市场风险中国旅游市场的发展不仅受国内宏观经济形势和人民收入水平的影响，还受到世界经济形势和中国改革开发程度的制约。中国政治稳定状况、经济发展速度均会影响国内外游客的数量，从而对双龙湖度假区旅游业的发展和公司的业务经营产生程序不同的影响。4、资金供应不畅影响发展的风险旅游度假区企业，也是资金密集型企业。集约化、规模化是我们的策略之一，一旦资金供应不畅，将直接影响到企业的发展，甚至给企业带来严重的危机。5、不可抗拒因素而造成的风险各种自然灾害、火灾、战争、人为事故等。二、对策提高抗风险能力，制定有效的抗风险对策，是企业发展的命脉。作为管理者，在操作本项目时，将在抗风险方面制定一套完整的抗风险战略体系。宏观策略上：管理层设专人负责研究、跟踪并制定企业量化的各种风险预警指数，对每一个员工进行危机意识的教育，提高员工的危机应变能力。“化风险为机会”成为每一个员工自觉的意识行为准则。具体风险对策如下：1、风险1之对策本公司根据有关主管部门批文，有权对项目所在地旅游资源进行开发利用，在开发中努力避免对风景资源的人为破坏，并积极配合度假区管理处制止其他有可能对风景资源造成人为破坏的行为。本公司还将致力于对游客的宣传教育，提高其保护意识、引导他们自觉维护度假区的旅游资源。2、风险2之对策45 针对行业风险，公司将以风景作为优越的旅游观光、消闲、避暑、疗养、度假胜地为根本，加强对外宣传力度，从多方面扩大双龙湖度假区在国内国际的知名度，从根本上改善双龙湖度假区的对外形象；同时，公司将广招社会贤才，加强对员工的培训，实施企业CI形象整体工程，提高公司的经营效益和竞争能力，在竞争中积极拓展业务，求得更大的发展。3、风险3之对策针对市场风险，公司将组织专门的工作班子，成立专门的组织机构，广泛收集和分析国内国际旅游市场的有关信息，及时作出相应的决策并采取措施把市场风险降到最低限度。4、风险4之对策在企业发展战略上，加大资本运营的力度、充分利用好国内、国际资本市场。为企业的资金供应建立稳固的渠道，力争4-5年内在国内、外证券市场上市。5、风险5之对策为避免企业在发生意外及其它各种不可抗拒因素时给企业带来损失，在财务预算中拨出专款，购买各种保险以规避可能遇到的风险。45 第九章财务分析与评价一、财务分析基础数据1、项目计算期设定为15年，其中包括工程建设为2年2、固定资产折旧采用平均年限法，折旧年限为20年，残值率为5%3、无形资产及其他待摊费用摊销年限为13年4、营业税及附加综合视具体种类而定5、企业所得税根据合川委办（2002）17号文件第9条件规定，本项目从开始运作时，前3年所得税按16.5%计，第4-5年所得税24.75%计，其余年限所得税按33%计。6、法定盈余公积金为10%7、本项目财务折旧率为12%8、整个项目经营能力利用率在投产后第1年按50%计，第2年按80%计，第3年达产。二、营业收入的测算1、宾馆、度假别墅及招待所营业收入预测；（1）宾馆4000㎡，设标准间100间，根据市场调查和比较，其客房价格测定为200元/间天，入住率根据市场供需情况测定为80%。（2）度假别墅4200㎡，设会议别墅1栋，价格测定为3000元/天栋，入住率测定为40%；家庭别墅6栋，价格测定为1000元/天栋，入住率测定为60%；公务别墅2栋，价格测定为2000元/天栋，入住率测定为60%。每年按360天计算。（3）招待所2100㎡，设房间70间，平均价格测定为100元，入住率测定为80%，则客房年营业收入=第（1）+（2）+（3）=（100×200×80%+3000×1×40%+1000×6×60%+2000×2×60%+70×100×80%）×36045 =10368000元2、餐饮部分营业收入预测餐饮部分包括会议中心餐厅、堡安塞及桃花岛餐厅，这两个餐厅每餐接待能力为1000人，餐饮标准为80元/人.天（其中早餐10元，中餐30元，晚餐40元）；其中住宿游客为300人，每天三餐的上座率为60%，一日游的游客700人，中餐就餐人占90%，晚餐就餐人中40%，每年按360天计算：则餐饮年营业收入=[300×80×60%+700×（30×90%+40×40%）]×360=16020000元3、娱乐及商业服务设施部分：（1）岛岛会议中心（1900㎡）：会议中心分大、中、小型三个，室内装修豪华，一次约可容纳200多人，其价格根据市场调查分析，分别测定为2000元/天，1000元/天，600元/天，以每月20天计，则年营业收入=（2000+1000+600）×20×12=864000元（2）停车场（4500㎡）停车场最大停车容量为200辆，拟定日常停车100辆，每次停车20元/辆，则年营业收入=100×20×360=720000元（3）保龄球馆（2100㎡）保龄球馆拟建为10道球馆，拟定每日每道接客30局，每局收费20元，则年营业收入=10×30×20×360=2160000元（4）自然游泳池45 所建自然游泳池，可容纳400人同时游泳，拟定每人次收费10元，夏日每天接客600人次，每年可开放日为100天，则年营业收入=600×10×100=600000元（5）儿童游乐设施儿童游乐设施，可同时接纳100个儿童游乐，拟定每人次收费15元，每日接待500人次，则年营业收入=500×15×360=2700000元（6）溜索桥每日拟定接待客人200人，每次收费5元则年营业收入=200×5×360=360000元（7）体育娱乐设施（15处）拟建设：（1）露天网球场2个，（2）篮球场2个，（3）门球场2个，（4）麻将室5间，（5）乒乓球室2个，（6）旱冰场1处，（7）垂钓处1处。（1）网球场消费标准20元/个小时，每天以4小时，每月按20天计，（2）篮球场消费标准15元/（个·2小时），每天以4小时，每月按20天计；（3）门球场消费标准100元/天，每月按20天计；（4）麻将室10元/小时，（5）乒乓球10元/台.小时，每天按4小时，每月20天计；（6）旱冰均每小时收费5元，每天接客100人次，（7）垂钓处每天收费50元/人，每天接客50人。则体育娱乐设施率营业收入=2×20×4×20×12+2×15/2×4×20×12+2×100×20×12+5×10×4×20×12+2×10×4×20×12+5×100×360+50×50×360=1267200元（8）园林小品及商业服务共三处，计10550㎡拟建商务中心（含彩扩）超市和茶厅、咖啡厅等服务设施45 商务中心预测营业收入1500元/日，每月按25天计；可预测超市营业收入2000元/日，年按360天计；茶厅、咖啡厅预测人均消费10元/次，每天人均流量200人，每月按25天计，则园林小品及商业服务年营业收入=1500×25×12+2000×360+200×360＋10×200×25×12=1770000元故娱乐及商业服务设施部分年营业收入=9663600元4、船费（含过渡到各景点游船）等项目正运作达到设计能力时，年接待游客人数30万人，据统计分析，使用游船而购买船票的占游客人数的90%，以发展的眼光来看，可采用游船一票制，拟定价格为50元/人，则船票年营业收入=30×90%×50=1350万元5、各景点门票根据旅游景点门票收费发展趋势，一票制是众望所归，结合当地旅游消费价格，一票制价格宜定位80元/人，购票人数比例为100%，则门票营业收入=80×30×100%=2400万元综上所述：整个项目年营业收入=10368000+16020000+9663600+13500000+24000000=73551600元=7355.16万元三、总成本费用分析1、宾馆、度假别墅及招待所宾馆、度假别墅及招待所的营业成本主要包含：客房部的人员工资及福利费和经营中所耗费的一切费用。根据市场调查分析，预测其营业成本占总收入的35%45 故其营业成本费用=10368000×35%=3628800（元）=362.88万元2、餐饮部分餐饮营业成本包括餐饮成本和营业费用两项，根据市场调查测定：餐饮成本占营业收入的35%，营业费用占营业收入的20%，两项合计为55%，故餐饮部分营业成本=16020000×55%=8811000（元）=881.1万元3、娱乐及商业服务设施娱乐及商业服务设施包括多个服务项目，依据各行业经验，综合分析测算，总的经营成本占总收入的36%，故娱乐及商业服务设施营业成本=9663600×36%=3478896（元）=347.89万元4、游船服务：依据行业与市场分析测算：营业成本占总营业收入的40%，故游船服务营业成本=1350×40%=540万元5、各景点游览各景点的营业成本，据测算为总营业收入的30%故各景点营业成本=2400×35%=840万元综上所述：整个项目总成本费用=2971.87万元45 四、利润总额的测算1、客房.度假别墅及招待所营业收入：1036.80万元减：营业成本：362.88万元减：税金1036.80×5.5%=57.02万元营业利润：616.90万元2、餐饮：营业收入：1602.00万元减：营业成本：881.10万元减：税金：1602.00×5.5%=88.11万元营业利润：632.79万元3、娱乐及商业服务设施营业收入：966.36万元减：营业成本：347.89万元减：税金：966.36×8.7%=84.07万元营业利润：534.40万元4、游船营业收入：1350万元减：营业成本：540万元减：营业税金：1350×11％=148.50万元营业利润：661.50万元45 5、各景点游览营业收入：2400万元减：营业成本：840万元减：营业税金：2400×5.5％=132万元营业利润：1428万元五、财务评价指标：1、财务指标：项目达产后（以2010年计）：²年销售收入：7355.16万元²年利税总额：3837.59万元²年利润总额：2595.30万元2、投资评价指标²财务内部收益率：20.51％（税前）16.09％（税后）²财务净现值（Ic=12％）：8340.16万元（税前）3633.25万元（税后）²投资回收期：6.12年（税前）6.82年（税后）²投资利税率：25.64％²投资利润率：17.18％45 《双龙湖旅游度假区开发建设》商业计划书财务现金流量表序号项目2003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171现金流入1.1销售收入3677.585884.137355.167355.167355.167355.167355.167355.167355.167355.167355.167355.167355.161.2回收固定资产余值3262.001.3回收无形资产余值0.001.4回收流动资金1000.00小计3677.585884.137355.167355.167355.167355.167355.167355.167355.167355.167355.167355.1611617.162现金流出2.1建设投资12895.002215.502.2流动资金1000.002.3经营成本526.391417.952012.322012.322012.322012.322012.322012.322012.322012.322012.322012.322012.322.4销售税金及附加254.85407.76509.70509.70509.70509.70509.70509.70509.70509.70509.70509.70509.702.5所得税319.57511.31639.14958.71958.711278.291278.291278.291278.291278.291278.291278.291278.292.6法定盈余公积金161.72258.76323.45291.49291.49259.53259.53259.53259.53259.53259.53259.53259.53小计12895.002215.502262.532595.783484.613772.223772.224059.844059.844059.844059.844059.844059.844059.844059.843净现金流量-12895.00-2215.501415.053288.353870.553582.943582.943295.323295.323295.323295.323295.323295.323295.323295.324累计净现金流量-12895.00-15110.5-13695.45-10407.10-6536.55-2953.61629.333924.657219.9710515.2913810.6117105.9320401.2523696.5731253.895所得税前净现金流量-12895.00-2215.501734.623799.664509.694541.654541.654573.614573.614573.614573.614573.614573.614573.614573.616所得税前累计净现金流量-12895.00-15110.5-13375.88-9576.22-5066.53-524.884016.778590.3813163.9917737.6022311.2126884.8231458.4336.32.0444867.65计算指标：所得税前：所得税后：财务内部收益率（%）20.51%16.09%财务净现值（Ic=12%）万元8340.163633.25投资回收期（年）6.12年6.82年第51页·合川市双龙湖旅游开发有限责任公司 《双龙湖旅游度假区开发建设》商业计划书损益表序号项目名称2005200620072008200920102011201220132014201520162017合计1销售收入3677.585884.137355.167355.167355.167355.167355.167355.167355.167355.167355.167355.167355.1690468.472销售税金及附加254.85407.76509.70509.70509.70509.70509.70509.70509.70509.70509.70509.70509.706269.313总成本费用1485.942377.502971.872971.872971.872971.872971.872971.872971.872971.872971.872971.872971.8736554.014利润总额1936.793098.873873.593873.593873.593873.593873.593873.593873.593873.593873.593873.593873.5947645.155所得税319.57511.31639.14958.710958.711287.291287.291287.291287.291287.291287.291287.291287.2913613.766税后利润1617.222587.563234.452914.882914.882595.302595.302595.302595.302595.302595.302595.302595.3034031.397法定盈余公积金161.72258.76323.45291.49291.49259.53259.53259.53259.53259.53259.53259.53259.533403.158可分配利润1455.502328.802911.002623.392623.392335.772335.772335.772335.772335.772335.772335.772335.7730628.24达产后：（2010年）年投资利税率=25.64％年投产利润率=17.18％第51页·合川市双龙湖旅游开发有限责任公司 《双龙湖旅游度假区开发建设》商业计划书固定资产折旧及无形资产摊销估算表单位：万元序号项目折旧及摊销年限合计20052006200720082009201020112012201320142015201620171建筑及设备固定资产1.1投入原值85271.2折旧20年4054054054054054054054054054054054054051.3净值81227717731269076502609756925287488244774072366732622土地使用权2.1投入原值5365412.70412.70412.70412.70412.70412.70412.70412.70412.70412.70412.70412.70412.702.2折旧13年4952.304539.604126.903714.203301.502888.802476.102063.401650.701238.0825.30412.7002.3净值3其他待摊费用3.1投入原值1083.53.2折旧13年83.3583.3583.3583.3583.3583.3583.3583.3583.3583.3583.3583.3583.353.3净值10001.15916.80833.45750.10666.75583.40500.05416.70333.35250.00166.6583.350第51页·合川市双龙湖旅游开发有限责任公司 《双龙湖旅游度假区开发建设》商业计划书第十章融资要求说明一、资金需求及使用计划1、项目总资金人民币：16110.5万2、资金用途工程建设：8527万元征用土地：5365万元移民费用：1001万元员工培训：82.5万元不可预见费：135万元流动资金：1000万元3、资金来源结构单位：万元序号来源金额性质1双龙湖管理处4122土地使用权投入2双龙湖管理处988.5现金投入3外部融资10000股权融资4流动资金借款1000银行贷款5项目总资金16110.5第51页·合川市双龙湖旅游开发有限责任公司 《双龙湖旅游度假区开发建设》商业计划书4、资金到位时间要求序号资金额度到位时间备注112895万元2002年12月31日含管理处土地使用权投入3632万元，现金投入988.5万元。22215.5万元2003年12月31日含管理处土地使用权投入490万元。31000万元2004年12月31日银行流动资金贷款。二、融资额度：10000万元三、合作方式及合作内容1、合资合作A、投资方以现金方式投入项目所需资金，控股合资经营。资金到位后，投资方参与项目公司的经营、管理，根据需要可以出任公司董事长，并派驻财务总监实施项目监督管理。B、项目方以经评估后的固定资产、流动资产及其它形式的资产等方式投入，并负责项目建设的前期筹备工作，协调与当地政府的关系。C、投资方所持股权可在双方约定的年限内协议转让或以股权转让方式退出，项目方为投资方股权的退出提供必要的协助。D、在项目规模化经营发展过程中，投资方可在原有合作基础上，继续增加新的投资，完善项目的整个构建，同时给予资金、管理等诸多领域的深度合作。E、项目方负责完备组建符合中华人民共和国《公司法》的中外合资公司的一切手续。F、第51页·合川市双龙湖旅游开发有限责任公司 《双龙湖旅游度假区开发建设》商业计划书资金到位后，项目方主要负责项目的日常经营管理、产业价值链提升等工作。投资方主要负责项目的深度开发、市场拓展等工作。A、项目方负责在合作过程中与当地相关配套部门的协调组织工作。B、合作期内，投融资双方实行“资源共享、利益共享、风险共担”的原则，按双方投入资金的实际比例实施利润分成。C、双方资金须经验资，投资方资金经验资后按约定时间进入。2、产权交易形式下的股份合作A、项目方以自有资产进行评估，由专业资产顾问公司包装及运作，在世界产权交易市场香港交易所挂牌交易，将外资股权通过国际并购进行置换，实现股本迅速扩张，从而规范股本结构并获取现金回报。B、投资方根据项目实际情况投入所需资金。投资方资金到位后，各股东资金、资产等经评估确定股权，根据《公司法》要求成立股份有限公司。设立董事会、实行总经理负责制下的法人治理结构，实施项目公司的经营管理。C、股份公司全面策划，启动项目现有资产、资源，进行项目规模化开发投资，在原有合作基础上，给予资金和管理等方面的深度合作。D、投资方负责项目的深度开发和新领域的拓展。E、项目方以现有资产等进行合作，在协作经营管理的同时，致力拓展国内市场，并负责项目合作过程中与政府的协调工作。3、由与世融公司联盟合作的国内外券商机构操作股票境内外上市，进行资本增值化运作。第51页·合川市双龙湖旅游开发有限责任公司'