康乐园休闲会所计划书.doc 53页

'康乐园休闲会所计划书前言2第一章计划书摘要3第二章产品分析5第一节产品的开发背景5第二节产品的开发与设计9第三节产品的定价分析14第三章市场分析16一、市场宏观背景16二、休闲会所的经济特点22三、投资休闲服务业的性质和投资回报率现实23四、区域投资环境分析23五、本项目的比较优势26六、本项目的前景预测（综合分析）28第四章组织与管理29第五章营销策略31第一节娱乐休闲会所品牌营销战略31第二节休闲会所营销渠道建设33第三节休闲会所市场传播策略34第六章风险评估与防范37第一节投资预算37第二节财务评析40第三节风险评析44第七章综合评析46一、经济效益分析46二、社会效益分析47三、生态环境效益47附录一项目实施进度47附录二康乐园老年休闲会所的管理4953 前言我们大都没有认真思考过老年这一概念，在我们的印象中，他们是一个没落的群体，有的丧失了健康、没有了希望，不再是社会的主流，给人的第一表观就是稀落的头发、蹒跚的步履和满是皱纹的脸孔。我们忽略了他们曾经创造的辉煌，低估了他们为家庭所做的贡献。事实上，除了死亡他们什么都经历过，只有他们才真正领悟了生命的价值。巴金年轻时说他只想活到40岁，但现在他改变了看法――“我今年87岁，今天回顾过去，说不上失败，也谈不到成功，我只是老老实实、平平凡凡地走过这一生。我思索，我追求，我终于明白生命的意义在于奉献而不在于享受。我愿意再活一次，重新学习，重新工作，让我的生命开花结果。”①巴金先生的话体现了老年人的宽容，同时也透露出了孤独，一种燃烧余烬的苍凉。我们深深感受到，老年人需要帮助，需要从生理到心理的全方位的帮助。这就给我们提出了新的问题――怎样让前辈们饱受沧桑的心得到爱的充实，幸福、安详地走完余生？“家”，在这个答案中是一个重要的概念。在当今老龄化日益严重的社会，要给老年人怎样的家和养老环境――让老年人拥有更广阔的生理和心理的空间以安度晚年，这正是本策划书所要探讨的问题。①巴金.1991年5月《给家乡孩子的信》。53 第一章计划书摘要改革开放以来，我国的人民生活水平有了显著的提高，人们的心理也发生巨大的变化，对物质的追求呈递减的趋势，而对精神的追求呈递增趋势。并且随医疗水平的提高，人们的平均寿命明显增加，老年人队伍在逐渐壮大。然而年轻的生活节奏越来越快，他们无法长时间陪在父母身边，老年人基本上又没有娱乐场所，导致本该颐享天年的老人们的生活平淡无奇。为了缓和这一现状，我们决定创办康乐园老年休闲会所。公司的宗旨：给老年人一片多彩快乐的天空，让老年人更健康，更长寿，更幸福，更年轻。目标客户：广大的中老年朋友。服务：①康乐园老年休闲会所不同于现在社会中的俱乐部，内部主要设有棋牌室、文艺培训，高档次的休息室，餐厅。我们还会定期开办书画活动，曲艺表演等，在投入市场的同时还会征求会员的意见，不断增加服务，并且开设特殊服务。②开办宣传栏，经常更新一些养生保健知识，食疗方法，老年人也可以粘贴一些自己养生方法，以便分享。③由于存在很多老年人单身的现象，本俱乐部也可以作为老人们沟通的好场所，为单身的老人找到老伴提供机会。运营模式：我们会先设立一个会所，看看前期的收入亏损情况。如果很受老年人的欢迎，收入还算不错，长期发展情况也很乐观，我们会考虑选择在不同的城市建立分会所，让更多的老人享受到康乐园优质的服务。资本运作方面：康乐园老年休闲会所准备以高的资金利用效率，快的资金周转率取得最大效益。适当时机拓展投资、融资渠道，引进风险资本，并通过金融部门借贷，取得金融信誉，引进经营资本，拓延市场运作空间。投资目标：4年左右收回总投资成本，并逐渐开始赢利，并且以后有连锁店。公司理念：老人至上，服务第一。53 战略目标：让康乐园老年休闲会所成为全国最大的老年人俱乐部，有康乐园老年休闲会所的地方，就有老年人欢乐的笑声。关键的制胜因素：这是一个巨大的市场空缺，康乐园老年休闲会所的出现正是这个市场所需求的，而且康乐园老年休闲会所的服务符合目标客户的心理，加上有效的推广计划所以我坚信能成功。风险与对策风险：由于老年人普遍存在身体方面的状况，在经营过程中发生突发状况的几率较大，一旦处理不好，公司的名誉，市场前景等将会面临很大危机。对策：康乐园老年休闲会所尽量选择设立在离医院较近，交通便利的地方；培训员工对老年人常发病的处理方法有基本的了解；俱乐部内地面尽量平坦。持续经营通过可持续发展规模化经营，严格管理，取得运营收益，收回投资，从而取得效益增长。53 第二章产品分析第一节产品的开发背景一、西安市部分社区老年人健康与疾病状况的动态观察随着人口老龄化趋势，对老年人健康和疾病的研究已成为预防医学的重要内容。有关老年人健康与疾病的资料，多为不同年龄组的横向调查结果的对比研究，但是横向比较所显示的不同年龄组的差异，并不能完全归因于年龄增长的老龄化效应，必需辅以人群的纵向研究，才能得到更有利的证明。二、为掌握西安市部分社区老年人群疾病与健康状况纵向演变的特点及其影响因素，为慢性病的发生、发展提供线索，为其防治提供科学依据，本研究于2005年和2008年7月一9月分别对西安市部分社区老年人进行问卷调查。1.调查对象2000年基线调查时采用分层整群抽样的方法，选择新城区、碑林区、莲湖区、未央区不同方位的六个居委会(芦荡小区、建国四巷、迎春小区、方新村、陕西钢厂、西安光学仪器厂)年龄60的老年人例为调查对象。2003年调查是在2000年基线调查基础上，采用整群抽样的方法，从中随机化选择西安市碑林区、新城区不同方位的两个居委会(建国四巷、西安光学仪器厂)年龄63岁老年人为随访调查对象。2.调查内容2005年基线调查时设计了“老年人生活状况及健康需求调查表”，用特尔斐方法对问卷进行评审。对两个居民小区年龄60岁的200例老年人进行预调查，试测问卷的信度及效度，然后修订调表。2003年对2000年使用过的调查表进行修订，增加了健康状况与疾病方面的详细内容，经专家论证后使用。53 3.调查的结果（1）均衡性检验2003年从2000年基线调查人群中随机整群抽样出596例做年龄、性别的均衡性检验。结果显示P>0.05，说明抽样出的596例具有很好的代表性，与基线调查人群具有可比性，详见表1一1。*按本组2007年时的年龄和性别计算（2）慢性疾病患病率按系统比较2003年各系统慢性疾病患病率序位与2000年相比变化不大，前3位均依次为心脑血管系统、骨关节病和消化系统，呼吸系统患病率2000年是第四位，2003年降为第五位，眼科疾病则从第五位变为第四位，内分泌系统均为第六位。虽序位变化不大，但2003年心脑血管系统、骨关节病和内分泌系统较2000年显著升高，分别增加T25.5%、12.9%、3.9%，差异有非常显著的意义(P簇0.01)，详见表1一2。53 （3）常见慢性疾病患病率按病种的比较2003年常见慢性疾病患病率序位与2000年相比有一定的变化。高血压病、颈椎病和胆结石序位没有变化，分别排在第一位、第八位和第十位，而冠心病、慢性支气管炎和慢性胃炎分别从2000年的第二位、第三位、第四位降至2003年的第三位、第五位和第九位，关节炎、糖尿病、白内障、脑血管病则分别从2000年的第五位、第六位、第七位、第九位升至2003年的第二位、第四位、第六位和第七位。2003年关节炎、糖尿病、颈椎病和脑血管病的患病率较2000年升高，差异均有非常显著的意义(均P<0-01):白内障的患病率差异也有显著的意义(P<0.05)，详见表1一3。53 （4）慢性疾病按病种数分布的变化患慢性病病种数2003年也比2000年普遍上升，患1种病、2种病17.7%3种病及合计的患病率分别增加了0.4%、3.6%、13.8%和17.7℅，差异有非常显著的意义(P<0.01)，详见表1一4。4.结论53 西安市社区老年人群健康状况随年龄增长而下降，主要表现在慢性病患病率显著增加、患慢性病种类显著增多、健康行为方式普遍显著下降。高血压、关节炎、冠心病、糖尿病、慢性支气管炎、白内障、脑血管病是威胁老年人健康的主要疾病，是西安市部分社区老年病防治重点。因此有必要在社区开展戒烟、控酒、体育锻炼、平衡膳食、心理疏导等健康促进方式，降低人群中的危险因素水平，改变人们的不健康行为和生活方式，进一步降低慢性病患病率，以提高老年人的生活质量。第二节产品的开发与设计一、饮食保健文化的发展中医食疗文化是具有悠久历史的宝贵的文化遗产，从上古代古人类在寻找食物的过程中发现其具有医疗价值，药食同源文化得以萌芽，周代设立“食医”，历经秦汉、三国、两晋、南北朝时期的发展提高，到了唐代集其大成出现专著，形成了专科，在宋、元、明、清时代进入全面发展时期。战国时期的《黄帝内经》为食疗文化的发展奠定了理论基础，经过了历代医学家的创造、收集、整理、锤炼，隋唐时代的著名医学家孙思邀在总结。前人经验的基础上结合自己的体会，编著了第一部食疗专篇《千金要方·食治篇》，而后由他的弟子孟洗编撰出了第一部食疗专著—《食疗本草》。《食疗本草》堪称以前饮食疗法之大成，它的问世，确立了比较完善而系统的食疗学科。元代皇家饮膳太医忽思慧全面总结了元代以前的药膳和饮食疗法，综合蒙汉及少数民族的食品内容，完成了现存中国历史上第一部饮食养生专著—《饮膳正要》。《饮膳正要》从健康人的饮食方面立论而编著，它的问世，是中医食疗食养文化发展史上的一个里程碑，标志着中国食疗文化的成熟和高度发展。53 由此可见，饮食因素与人类健康有着非常密切的关系。能否进行科学的摄食关系到全民的健康，合理的食物搭配不仅可以保证机体的正常新陈代谢、强身健体、抵抗衰老，而且可以预防、治疗某些疾病。更广泛意义的说，合理的膳食可以减少生活方式病的发生几率，减轻人民的身体痛苦、经济负担;减轻国家的财政支出、医疗负担。为了满足这种需求，我们为此开发了饮食保健产品。二、饮食保健产品的内涵饮食保健产品这种以服务形式表现出来的产品，它既可以是单一的饮食保健服务项目，也可以是各个单项饮食保健产品的有机整合。它包括、休闲娱乐、保健医疗等服务产品六个因素相互依存的组合。广大老年朋友购买的不仅是某一单一的子产品，而是保健产品整体。同时，如图所示，和其他产品一样，休闲企业除关注产品本身，即产品核心部分外，也要注意产品特色、质量、声誉等产品外形部分，还要注意给消费者提供消费的便利条件和优惠等产品延伸部分。潜在部分延伸部分期望部分形式部分核心产品1．核心部分：核心部分是指保健产品向老年人提供的基本有效用或利益，如老年人对饮食重要性的认识以及老年人学习如何合理饮食。2．形式部分：形式部分是核心产品借以实现的形式或企业对某种需求特定的满足形式，也是产品的基本形式。它表现为保健产品的品质、式样、特征、商标和包装等五个特征所构成。例如：休闲会所工作人员的形象，饮食文化产品，娱乐休闲产品等3．期望部分：期望部分是指老年人在购买产品时所期望获得的一整套属性和条件。例如：来康乐园休闲会所的老年人都喜欢去保健医疗所，那里他们可以了解心理健康知识。到休闲会所住宿希望卫生清洁、价格合理等。4．延伸部分。延伸部分是指为了满足老年人的兴趣爱好，开展各种比赛，如书法绘画大赛、棋艺类大赛等。还有可以举办喜庆休闲活动，在各民族的节日上办理庆典活动，从而增进各民族之间的情谊。5．53 潜在部分。潜在部分是指产品所蕴含的满足老年人潜在愿望的程度和能力。如现在兴起的假日休闲旅游，就是一个很好的例子。这些都是休闲会所努力寻求满足老年人并使该会所得到最大竞争优势的方法。三、饮食保健产品开发过程中存在的问题（1）康乐园老年休闲会所的资源处于罗列状态，没有进行深层次的挖掘。康乐园老年休闲会所只是给他们提供了休闲娱乐，并没有给他们提供家庭的温暖。（2）康乐园老年休闲会所的产品主要是养生与饮食类的，意识到老年人的需求多样化后，也增加了一些休闲娱乐活动以增强老年人的乐趣。但这些休闲娱乐活动总体来看过于肤浅，老年人的参与程度太低，不足以使老年人全身心的投入从而产生心灵体验。（3）康乐园老年休闲会所的布置缺乏整体性和体验性。老年人进入一个每一个娱乐休闲场所之后，就开始了心理历程。每一个场所内的分布直接影响到老年人的体验。康乐园老年休闲会所的资源不错，但缺乏对老年人消费心理的研究，没有创造一个核心的体验主题，也没有围绕体验主题策划体验活动和创造体验意象，因而，不能给老年人集中的、强烈的印象。（4）康乐园老年休闲会所的品牌很空洞，不能传递旅游兴奋点。康乐园老年休闲会所虽己初步建立了属于自己的品牌。但这种品牌是一种比较模糊的、缺乏深层次吸引力的品牌，不能发挥品牌的带动效应。（5）饮食保健产品缺乏新意和特色。通过对国内广大老年人饮食的查表明，75％的老年人希望在休闲会所买到有特色和营养的饮食保健产品。而康乐园老年休闲会所的保健产品则不能充分满足老年人这种非常明显的需要。四、康乐园老年休闲会所饮食保健产品开发对策1.继续加强饮食保健产品的持续改进和开发随着老龄化速度的加快，人们生活水平的提高、可自由支配收入比重的增大，老年人需求增加等诸多因素，必然会极大的进一步促进国内休闲产业的发展。发达国家发展休闲产业的经验表明，在人均GDP达到1000美元以后，休闲娱乐的大众化、普遍化便开始迅猛发展，我国已经处于该水平，表明我国的大众休闲娱乐时代逐步到来。因此，国内休闲娱乐产业的潜力很大。康乐园休闲会所的饮食保健产业处于成长期，应不断进行等基础设施建设和改造；继续投资重建康乐园老年休闲会所老年餐厅，休闲娱乐场所，住宿房间等设施，以满足老年的需要53 。提高吃、住、行、游、购、娱的规格和档次；不断改进饮食保健产品；不断开发新的休闲娱乐资源；提高服务人员素质，保证优质服务。2.开发刺激饮食保健产品适度开发刺激性保健产品。刺激保健产品是根据老年人的身体状况及所患何种慢性疾病帮助老人炔烃食谱，利用我国传统的药膳食物原料和现代医学知识，针对每一位老人的身体状况提供不同的食物。从而使老年人获得深刻的体验。刺激保健产品是新兴的保健产品，对于追求健康的每一位老年人具有较大的吸引力。3.开发保健体育产品在上海市做过一次调查，结果令人诧异:对于老年人用品市场的现状，被调查的老年人中回答不满意和不太满意的占了47℅，认为一般的有41℅，只有12%的表示还算满意。因此，我们在开发老年保健体育产品时，必须考虑老年人的生理、心理及行为特征，注重其实用性、方便性和保健性。老年体育用品要求具有实用性。老年人在长期的生活经历中形成消费心理定式，追求物美价廉的商品。但是，目前市场上除了健身的“柔力球”、“太极剑”等，很难看到别的适合老年人的健身、运动器材。老年体育用品要求具有方便性。老年人行动不是很方便，所以产品要求具有方便性。老年体育用品要求具有保健性。由于老年人健康状况日趋下降，所以他们追求能延年益寿的保健产品，来弥补健康方面的不足，产品应满足老年人防病、治病等方面的要求。4.老年健身产品的开发目前我国绝大多数老人的健身娱乐场所局限在家里、马路边和公园里，精神需求得不到满足。现在大多数老年人吃穿不愁，但渴望亲情和精神慰藉，更多地需要适合自身特点的健身消遣、休闲和娱乐设施。基于此，可开办诸如老年健身娱乐室、老年健身馆、老年文化站、老年俱乐部，开展老年体育健身咨询、康复咨询、运动处方、气功养身等活动。通过老年体育健身娱乐市场的发展，使老年人健身娱乐活动更加多样化。5.老年文化娱乐产品的开发根据调查，文化娱乐类休闲方式的应答次数为175次，占应答次数的31.7℅53 ，有89.7%的人选择此项，是老年人参与频率最高的休闲活动类型，在西安老年人的休闲生活中有着非常重要的作用。因此，应该充分发掘这一市场潜力，丰富老年文化娱乐产品。老年人对文化娱乐用品的需求主要是有益于身体健康和调节衰老。许多老年人喜好琴、棋、书、画，也有一些老年人喜欢扭秧歌，当戏曲票友。6.康乐园老年休闲会所的体验服务应要有这几个要素组成:1)．康乐园老年休闲会所的服务人员要有良好的仪表仪容、态度、行为和能力。如果把休闲会所看做是体验的剧场的话，其中的服务人员就是剧场的演员，服务人员的表现将给老年人直接的体验，所以必须使员工融入剧场的氛围，形成与老年人互动的演职人员，共同创造让老人感到温馨而又舒适的休闲会所。2).休闲会所范围内的餐厅和客房的设计应尽量与会所相和谐。如在休闲会所中的那些娱乐场所应该舒适而又安全，同时餐厅装演、桌椅等硬件设施的布置效法60年代，摆设装饰物亦以优雅古典为准则，供应的食物均为传统风味，餐具一律使用古色古香的木制品，播放的音乐也是60年代的。并可增设民族表演，是广大老人体验民族特色，而且增进民族之间的情谊。3).适度提供享受服务。随着人们物质生活水平的提高，一部分人产生了享受需求。老人希望在游、购、娱、吃、住、行各方面都得到享受，因而高档次的客房，休闲娱乐等享受保健产品相继出现。客房高档次的设施可包括高级席梦思床、高级沙发、地毯、办公桌、银器用具、藏衣室、冰箱、电视机、淋浴室、梳洗室、和电话等。尽量满足广大老年人的需求。五、重视保健商品的开发人们到一个地方休闲娱乐，通常会有两种反映，要么第二次再去，要么直接对这种休闲场产生抗体。根据心理学分析，去过休闲场所的老人，他们中的很多人会向别人炫耀自己的体验、讲述自己的体验。有些人即使不讲述自己的这种体检，也会被身旁的老人所问及。体验经济消费者的口头传播十分重要，这部分消费者体验过后，对“Impression”进行咀嚼和品味，他们是最能对这种体验把握到位的，最有发言权的，也是最易被他人信赖的人。他们就犹如产品生命周期中的新产品的早期采纳者，可以作为义务宣传员，他们的出现可以带动晚期采用者。可见，在体验经济时代，保健休闲产品的开发需加重体验的成分:53 （1）使用个性化的设计。在节假日等一些重要的日子里举办各种比赛，可以把老人在赛场的一切精彩表演以及他们脸上那种愉悦的表情设计成活生生的画面，然后再作为纪念品送给老人。这类纪念品常常成为老人和他的同龄人在一起聊天时谈及自己的休闲娱乐活动时向他的同龄人炫耀的道具。（2）设计特殊意义的纪念品。如康乐园好友锁的设计，这能使老人在回到家之后闲暇时想起和自己在一起娱乐的那些好友，并可能成为促使老人重游康乐园老年休闲会所的助推器。（3）免费赠送会员卡。不是所有老人都愿意办理会员卡，要把这些老人也纳入到为休闲娱乐义务宣传的队伍中去，赠送免费会员卡不失为一种好方法。如在节假日让他们重新感受康乐园老年休闲会所的各种活动。但这不仅会在将来唤起老人美好的回忆，还会加强老人对此休闲会所的好感，自觉的加以宣传。第三节产品的定价分析一、康乐园老年休闲会的饮食保健产品的价格情况合理的饮食保健定价是增强市场占有率的重要手段，面对竞争越来越激烈的饮食保健市场，各老年人的养老机构都在为提高各自的竞争能力而寻求各种途径，其中最基本的手段就是价格。康乐园只有根据自己各方面的的资源特点、质量结合市场状况，制定合理的价格，才能使饮食保健产品更具有竞争力。饮食保健价格是老年人在休闲会所休闲娱乐时，为解决食、住、行、游、娱和购的需要而支付的全部货币总和。由于饮食保健产品是一种综合性产品，因此饮食保健产品价格也是一种综合性价格，各种单项饮食保健产品的价格是相互联系的。二、康乐园老年休闲会所的部分产品价格情况：1.饮食保健品价：根据陕西省物价局的规定和西安市人均消费水平，我们合理规定饮食保健产品的价格，每一盘营养保健菜最低价是5元，每逢到有老人过寿时由于点的菜较多，我们可以给与优惠价。2．康乐园老年休闲会所的客房价：53 每间房子住两位老人，收取50元，则25元∕人。但是考虑到有些老人习惯一个人住宿，为此我们有单间房，则30元∕。逢到节假日时，我们会有相应的优惠，则收取每位老人的费用低于20元。3．娱乐休闲场所价：对于棋牌室，每位老人收取3元，至于时间则没有限制的。如果老人喜欢和自己的好友聚在一起，则一间棋牌室收取20元。三、康乐园老年休闲会所的定价对策（一）建立适应需要的价格管理系统餐饮部门要协调其他部门，为价格管理的有效进行创造良好外部环境；建立行业的信息网络系统，加强价格信息的公示。（二）制定合理的价格定价标准饮食保健产品的定价不能是随意的，应该规范化。由工商、物价会同餐饮部门，对餐厅、娱乐休闲场所等，根据其级别等制定不同的定价标准。（三）定价策略在康乐园老年休闲会所收取各种费用时，实行“一卡通”，即：老人在餐厅享用饮食保健产品，在娱乐休闲会所进行各种娱乐活动，在医疗中心享用医疗服务等时都用一张卡来缴费，这样防止我们会所的工作人员混乱收费等不良现象的发生。53 第三章市场分析一、市场宏观背景（一）宏观经济背景及全国投资环境2007年一季度，国内生产总值50287亿元，同比增长11.1%，增速比上年同期加快0.7个百分点。其中，第一产业增加值3631亿元，增长4.4%；第二产业增加值25552亿元，增长13.2%；第三产业增加值21104亿元，增长9.9%。中国高速增长的经济，极大的反作用于中国的投资景与消费，使得中国的投资有着良好的前景。从市场规模、政治环境、经济环境三个方面分析中国当前的投资环境现状不难看出,中国的潜在市场是巨大的,投资环境极具吸引力.但尚需从扩大投资基础性因素、加快完善市场经济法律制度及按照国际惯例参与国际市场竞争等方面进一步优化投资环境,使中国成为理想的投资地.（二）老年人口情况及特点1、全国老年人口及特点人口老龄化问题是当今世界各国都要面临的一个严峻挑战。人口老龄化的发展导致老年人口过多，这给养老事业造成巨大压力。对于我国，这尤为突出：一是我国老年人口的绝对数量很大，第五次人口普查显示，中国60岁以上的老年人口已达到1.26亿，占全国总人口的10%，占世界老年人口的1/5，居世界第一位。这表明中国已经进入老龄化社会，并且有关专家预计今后中国老年人口数将长期居世界首位，未来的几十年中，中国老年人口的数量将急剧增加，每年以3%的速度递增。到2050年，老年人口将达到4.1亿，占总人口的25.8%，需要养老的老年人数量非常庞大。人口学者一般把总体人口年龄结构分为三种类型：年轻型、成年型和老年型。目前国际主要沿用的人口类型划分标准如下表（表1-1）所示：53 二是在我国不仅出现人口老龄化速度加快，而且出现了人口高龄化，且速度更快。2000年我国65岁及以上的老年人有8811万人，占到总人口比重6.96℅，按照国际标准，我国人口年龄结构开始步入老年型社会。与西方国家相比，我国的人口老龄化的速度是世界罕见的。显然，高龄老人的健康水平更差，更需要来自家庭和社会多方面的帮助，特别是生活在空巢家庭中的丧偶高龄老人困难更大。因此，人口老龄化已成为关系到经济发展、社会稳定的重大社会问题，养老问题已成为整个社会不容忽视的课题。（三）、养老的必要性我国历来有“养儿防老”的家庭养老传统。但随着家庭结构发生变化，加之现代生活节奏快，年轻人的时间、精力、经济的承受能力都有限，家庭对老年人提供最基本生活保障的传统作用正在削弱，养儿防老的传统家庭养老模式受到冲击。1、敬老、尊老意识贫乏传统的家庭养老的道德基础在动摇之中,青年人孝敬、赡养、照料老人的观念正在淡化，同时养老的家庭伦理问题正在增加，普遍出现了“尊老不足，爱幼有余”的伦理问题，以种种理由推卸养老责任的家庭纠纷也在增多，虐待老人的现象时有发生。如果子女不承担养老责任，一些贫困老年人的生活将陷入困境。2、老年人参与社会活动减少53 老年人退出劳动岗位，一定程度上与社会疏远，再加上赋闲在家时间多子女忙于工作难以有充足的时间陪伴老人，不可避免会产生一种孤独感和被冷落感。另外，由于代沟的存在以及年龄的原因在一些老人身上引发的心理健康问题，都易造成老人的精神苦闷。3、老年人观念的改变随着时代的发展，城市大部分老年人的经济水平提高，有一些老人也愿意和子女分开住，有自己独立、自由的空间，同时也希望有一个交友、活动的场所，以提高生活质量。（四）西安市老龄人口统计特征结构分析本部分对有效样本的年龄、受教育程度、职业、收入、家庭结构、婚姻状况进行统计性描述。1、年龄2、职业3、月收入53 1、家庭结构（五）根据研究内容的需要，我们翻阅了有关研究的论文和社会心理学、消费心理学、消费行为学、休闲学、旅游心理学、旅游经济学、社会学等大量文献资料，在此基础上设计了预测问卷，预测问卷修改后形成正式问卷，并对正式问卷进行分析，总结出西安市老年人口休闲需求和消费行为以及市场特征。第一，根据本文的结构，首先将问卷设计为四大部分:个人基本情况调查、休闲态度调查、休闲动机调查、休闲消费情况调查。其中个人基本情况调查表和休闲消费情况调查表22个题项是参考大众消费者行为及大众休闲行为的基本模式设计而成;休闲态度量表根据态度的3个组成因素，设置了3个语句，分别代表消费者态度的认知、情感和行为倾向，主要测量消费者对休闲的总体态度;休闲动机量表引自Beard&Ragheb(1983)的休闲动机量表(leisureMotivati。nScale)，量表有32题分为4个因素(知识性、社交、能力、逃避)(详见表3一1)。由此，形成了本问卷的57个测项。53 第二，邀请旅游及心理学方面的专家对问卷结构进行测评，专家提出问卷测项过多，老年人视力不好，过多的问卷会影响答题耐心及质量。针对专家提出的建议，笔者对量表进行了修改，修改结果如下:对休闲动机量表，通过对部分老年人的试探性测试，将原32个测项删减语义重复和相似部分，形成本休闲动机量表的19个选项。第三，对部分老年人进行试投放，检测问卷语句的设置是否便于老年人理解，并进行了修改与完善，最终形成了本问卷的44个测项。我们共投放预测问卷200份，回收200份，其中有效问卷195份，有效率达97.5%。53 由休闲动机表分析得，保持身体健康是西安老年人最主要的休闲动机。值得一提的事，老年人普遍不认可避开责任与义务(得分最高)，但由于其属于孤独动机类型所以排名较前。这一结果与老年人的自身特点有关。排名第一位的是健康动机，人进入老年之后，身体各方面的机能都在逐渐衰退，健康与否成为老年人最关心的问题，而通过参与休闲活动，可以延长寿命，延缓衰老，提高生理各方面的机能，因此，很多老人都非常乐于参与各种休闲活动。排名第二的是孤独动机，随着社会的发展，现在的老年人一般都与子女分开居住，加上生活圈较为狭窄，老年人心理有一种共同的趋势，即年龄越大，孤独感、犹像感、多疑感会越来越强烈，于是为了排解孤独与寂寞，他们一般非常重视参与休闲活动的机会。（六）西安市老年人对养老机构的需求分析1、要求入住养老机构的老年人特征调查资料显示[14]，全市共有18.2％的老年人（约47.46万人）出于各种考虑而表达了想入住养老机构的意愿，较为主要的几类要求入住养老机构的老年人的情况有以一下几项：（1）低龄老人要求入住养老机构的愿望更为强烈。60－69岁、70－79岁和80岁以上老年人的入住意愿率呈依次递减态势，分别为19.7％（约22.0人）、17.6％（约18.56万人）和15.9％（约6.89万人）。（见表1－5）由于受到观念和社会化养老方式的影响更大，并且担心其独生子女所能给予的照顾有限，低龄老人相对于高龄老人而言更愿意入住养老机构。表1－5不同年龄组老人要求入住养老机构的情况53 （2）收入在1000元至2000元之间的老年人入住养老机构的可行性较大。月收入为500元以下、501－1000元、1001－2000元的老人入住意愿率呈依次递增态势，分别为17.8％（约12.73万人）、18.3％（约23.86万人）和19.5％（约10.08万人）。但到了2001元以上这一最高收入组时，入住意愿率却掉转直下至11.1％（约0.80万人），甚至比500元以下收入的老年人还要低许多。（见表1－5）造成这一现状的原因，一方面在于低收入老人担心无力支付入住养老机构的费用，另一方面则是高收人可以在家享受各种专门的照料和护理服务。表1－6不同收入组老人要求入住养老机构的情况二、休闲会所的经济特点1、属于资本密集型和劳动密集型行业兴建休闲会所不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，休闲会所作为服务行业，又需要适量的服务人员，也属于劳动密集型行业。休闲会所业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。2、对经营管理的要求高休闲会所为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于休闲会所为老年人所提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对休闲会所的经营管理提出了较高的要求。53 三、投资休闲服务业的性质和投资回报率现实投资休闲服务业的性质，属于投资不动产的范畴，但不同于投资敬老院。投资敬老院的特点是：1）投资少、费用低2）政府对其大力扶助。投资休闲会所业的特点是：1）资金需要沉淀，至少4年以上2）建成以后还需要有后备资金用于更新改造3）休闲会所业经营本身的回报率并不高，一般在5%左右4）休闲会所业的回报率主要靠不动产的升值，但这种升值，除了本身地产价值的上升，还需要通过经营管理的效益支撑5）投资方长期拥有休闲会所的所有权。四、区域投资环境分析（一）西安市总况1、政治环境在当前我国社会主义市场经济条件下，要推进养老服务事业社会化，政府必须在管理体制、投入机制和运行机制上建立健全相应的政策法规予以规范和扶持，并广泛发动全社会各方面的力量来支持养老服务事业，保证社会养老机构的有序操作和运行。20日，一场针对目前、未来老年人养老模式的研讨会——“2010年西安重阳国际老年文化节——暨中华孝文化研讨会”在西安举行。如何应对社会老龄化、如何使每位老年人老有所养、愉快养老等问题，成为老年人群、专家学者等社会各界关注的焦点。西安市的环境良好，市委市政府在市长的领导下，表现出较强的执政能力。市民共同参与的多方位、多元化的社会福利网络体系。制定“老人福利保障”法规，明确老人福利的权利与义务，并通过法律的形式对老人的各项权益予以保障。并建立一个具有权威性的、专门的行政管理机构，对老人福利机构进行统一的社会化管理，进一步优化了投资环境。此外，政府在发展城市社区方面做出了极大的努力，为推进养老事业提供了良好的政治环境。优良的官员作风和强有力的政府执政能力，对于促进养老事业的发展无疑起到了较强的推动作用。2、经济环境“西安国际化大都市”53 将承担伟大复兴使命，近年来，西安的总体发展目标是“建设国际化大都市，重振汉唐雄风”，要实现这一伟大目标，就要以史为鉴，树立高瞻远瞩的眼光，树立开放包容的心态，以先进的制度为保证，在全球化格局中重新审视和制定城市的发展定位。国务院把经济区的核心和龙头城市西安的战略定位为建设“现代化国际大都市”。站在新的战略高度上，西安建设国际化大都市必将肩负起历史的使命。建设国际化大都市要重点突破、有序推进，到“十二五”末，为建设国际化大都市打下坚实的基础。到2020年，西安要建成国际化大都市的雏形；到2030年，西安要建成有特色的专业性国际化大都市；到2050年，西安要建成在全球有重要影响的国际化大都市；到22世纪初，将西安全面建设成为高度发达、高度文明，在世界上举足轻重的文化中心和经济中心。西安未来将是一个工业化程度较高、服务业比例也较大的城市。在产业发展上，我们将加快产业结构调整和优化升级，加快构建以高新技术产业为引领、先进制造业和现代服务业为重点、旅游和文化产业为支撑的现代产业体系。大力发展战略性新兴产业，抓好航空航天、汽车、输变电和专用通用设备制造、新材料、新能源、电子信息、生物医药、旅游、文化、物流等产业发展。到2020年，第三产业占GDP比重由目前的一半多一点提高到70%左右。3、社会环境西安地处中国的地理中心，作为联接西部的重要交通枢纽，西安已形成了以航空、铁路、公路为主的现代化立体交通网络。西安又是西北五省和中国公用计算机网络(CHINANET)连接的必由之路，拥有最大的网络传输线路。西安交通大学也是中国教育科研网（CERNET）的西北总结点，是第二代互联网（CERNET-2）的西北中枢因此,在西安建立的互联网数据中心(IDC)必将拥有得天独厚的网络资源。在市长的领导下，对社会文化环境进行了大力的整治，清扫黄赌毒，净化了社会空气。政府还大力兴建文化广场，发展文化事业，使西安市精神文明建设上了一个新台阶。在医疗和社会保障方面，政府也加大了投入，保障了弱势群体的利益，尤其是老年人的利益。这些都使得西安市的社会环境得到了极大的改善。为投资者投资西安市的各项事业做好了准备工作。4、自然地理环境西安属于暖温带半湿润的季风气候区，雨量适中，四季分明。年最高气温在40摄氏度左右，年最低温度在-8摄氏度左右.无霜期平均为219~233天。1月份最冷，平均气温-0.5℃~1.3℃,平均最低温度-3.8℃；7月份最热，平均气温26.353 ℃~27℃，平均最高气温32.2℃；年平均气温13.6℃。西安地区2007年平均气温13.7℃(蓝田)～15.6℃（西安），与常年比较偏高0.6～1.9℃，长安偏高0.6℃，市区偏高1.9℃。最高气温:年日最高气温等于或大于35℃的炎热期平均出现22天左右，1997年最多，达61天，在1961～1998年的38年中，有9年出现了40℃以上的酷热天气，曾有9年最高温度超过40.5℃。降水西安地区2007年降水总量595.9～732.9毫米，户县最多。日照:西安地区2007年日照时数为1398.5～2126.7小时，与常年比较，市区、户县、蓝田偏多，高陵、长安、临潼、周至偏少.大雾秋冬季节大雾天气频繁出现，年内各区县大雾天数均在10天以上。这可以实现资金对接、技术对接、管理对接、信息对接、人才对接。（二）康乐园休闲会所投资环境分析1、优良的服务西安市在招商引资方面不仅有优惠的政策，而且在办理各种手续和正常的经营活动中，还提供优质、便捷的服务，并建立长效机制，保证各项服务的经常化、制度化。一是建立服务窗口。建立了西安市行政审批服务中心，对企业的入驻、兴办实行一站式办公，一条龙服务，一费制收费。特别是对引资项目，其法人登记，工商、税务登记，土地使用，城建规划等手续由市工业办公室负责协调办理，承诺在10—15个工作日内办理完毕。项目报批和建设期间的各种行政性收费一概免除。二是建立各种制度，保证企业的生产、经营活动不受任何干扰。建立了重点企业挂牌保护制度；所有重点企业都有市领导包干，不允许任何部门、任何人乱检查、乱收费、乱罚款。企业安静日制度；对所有企业，实行常年安静日制度，对企业的正常生产经营不允许任何方面的干扰。经济110制度。一旦发生三乱行为，企业拨打专用电话，市有关部门立即赴现场予以处理。三是建立常设监督机构。市政府设立了纠风办公室，重点监督对企业的三乱行为，一旦发现，严加追究，保证企业“投资无忧患，服务无报怨，入驻无烦恼”。良好的服务，成功地吸引了一批高技术、高市场占有率、高附加值的工业企业入驻休闲会所，全面提升了全市工业综合实力，实现了大招商、大开发、大发展。53 2、招商引资硕果累累西安市正以其优越的区位优势、便利的交通条件、优美的生态环境、丰富的旅游资源、优惠的政策、优良的服务展示着她的无穷魅力，日益被省内外、国内外人士所认识、了解，到西安市投资的集团、公司、企业纷至沓来。3、餐饮概况在西安市，餐饮市场比较红火，但老年人的餐饮企业还不算太多。4、康体娱乐市内康乐业的营业状况一般，其设施设备比较陈旧，经营思想较为落后。市内娱乐场所众多，但是适合老年人的娱乐场所较少。五、本项目的比较优势SWOT分析法，即优势（Strength）、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)、威胁(Threaten)，这是一种广为应用的机会—风险分析方法。本项目如何发挥自身优势，克服劣势因素，利用机会因素，规避威胁因素，使其内部能力与外部环境相适应。（一）优势分析1、规划优势该项目由西北民族大学数学与计算机科学学院、经济管理学院负责设计，并由某有限公司参与合作，望受到市领导的重视。凭借市政府的良好背景，今后将有大量的老年人入住该休闲会所中心。2、自身优势该项目建成后将填补西安市目前没有一家风格独特、规格高档、服务一流、规范高档的休闲会所市场空缺，从而在建成后必将成为广大老年人的首选之地。高档的休闲会所在西安市是一个蓝海领域，本项目的建立将在很大程度上形成垄断，本项目可以通过大力宣传和市场化运作来提高声誉和知名度，从而吸引老年人来该休闲会所消费，使该会所的价格有较大的刚性，以此可能获得较高的垄断利润。3、管理优势53 休闲会所将委托专业休闲会所管理公司是目前新建会所的一个趋势，希望能够提供专业的休闲会所管理和咨询服务，并且，在会所的建设规划、装饰装潢、会所筹备、设备选型和人员招聘与培训以及会所开业后的经营管理和服务等方面均能提供相应服务。聘请专业的会所管理机构将有助于提升本项目的市场影响力及经营管理水平。（二）劣势分析1、从地理位置上来看：康乐园休闲会所位于西安市住宅区附近，没有太大的空间。2、从经营管理层面上看：投资者缺乏会所筹建和后期经营管理经验，在会所委托专业休闲会所公司管理的情况下，外部环境的监督和控制会存在盲点。双方合作有可能出现经营理念的磨合与冲突的情况，在一定程度上会影响酒店经营发展。3、短期经营和管理：虽然该项目建成后是将成为上海市内最高档次的老年人休闲会所，但是毕竟该会所刚刚开业，会所内部的招聘与管理将存在较大的波动性，内部问题不可能短时间内解决，内部制度还在完善中，这也可能会影响该会所的管理运行。（三）机会分析1、顺应市场发展需求。近几年来，西安市在市政府的领导下，大力发展，养老机构。随着西安市人口老龄化的快速发展，市内会所客源市场规模不断增大，目前西安市虽然已有多家敬老院和养老机构等，但是已有养老院无论从档次、规格还是服务、功能上均不能满足市场发展特别是老年人的综合需求。“敬老院都在比较偏僻的地方，离儿女更远了，我才不去敬老院。”某日，在西安东门外环城公园，散步的杨师傅告诉记者，他的一双儿女都有自己的生活，目前他一个人生活，孩子们隔三差五来看他。周围邻居也有劝他去敬老院的，但是，听说在那里生活的老人更孤独，而且饮食、卫生等都不如家里方便自在，他打心里很抵触去敬老院生活。由此可见，养老机构远远不能满足广大老人的需求。因此，西安市市场有迫切的升级和新建需求，该项目建成后将填补市内高规格会所的市场空缺，成为市区内广大老年人的理想去处。2、居民收入持续上升，餐饮、娱乐需求逐年提高。据调查，上海市民的消费水平逐渐在提高，根据马斯洛的需求层次理论，当人们的生活水平达到一定程度时，他们就希望满足精神需求。会所的各种设施会吸引他们，因此去会所娱乐消遣的老年人也会不断地增加。3、显著的区位优势。本项目地理位置十分优越，坐落于住宅区中心地带，毗邻新搬迁的住宅区，而且附近有新华书店和教育局53 ，新搬迁的医院等重要企业单位。周边有山有水，良好的区位优势，将使本项目更受目标客源的青睐。4、周边的客户资源。随着西安市优惠政策的推出，西安市的养老优势已经凸现，这些优势是发展老年人休闲会所业的关键因素。再加上西安市政府正加大对老年人的关心和照顾。随着投资项目的陆续建成，届时，市内的退休老年人及子女不在身边的老年人是我们老年人会所的主要客源。（四）威胁分析1、同行竞争者西安市内有许多家敬老院和居家养老机构，例如，长安区社会福利院、高陵县社区福利服务中心、西安未央幸福院等多家养老机构。这些养老院和居家养老机构里面都设有各种娱乐设施，如棋牌室、乒乓球和羽毛球室等等，各种功能设施配备齐全，且是目前市内老人入住的主要会所，目前正在装修之中，本项目建成后将在短期内没有实力较强的市场竞争者。2、需求竞争者餐饮业也相对发达，现有地方特色的餐饮店数家，这些餐饮店有的菜品地方特色浓厚，有的地理位置优越，有的价格实惠，有的服务周到，均有其较为稳定的顾客群。这些餐饮店将是本项目餐饮的主要竞争者。六、本项目的前景预测（综合分析）随着老龄化人口速度的不断增长老年人对休闲业的档次和服务水平的要求不断提升，本项目的建设正是适应了这种市场发展需求，此为适时；同时本项目的建设选择具有极大的升值空间的市城新区，处于毗邻市住宅区中心的优越地带，此为适地；同时本项目的兴建得到了市政府的大力支持，备受市级领导的重视与期待，此为人和。本项目的建设可谓占据了天时、地利、人和等各方面优势，无论是经济效益还是社会效益都将有比较美好的前景。53 第四章组织与管理1、企业基本情况：拟定的企业名称：康乐园老年休闲会所预期成立时间：2010年11月1号预期注册资本：197860万其中：现金出资额及占股份的比例：100%无形资产出资额及占股份比例：0预期注册地点：甘肃省兰州工商注册局2、企业主要股东情况：股东名称出资额（万）股份比例出资形式联系人联系电话马晓琴433.3%现金马晓琴13919466920周扬325%现金周扬13919466921杨培峰216.7%现金杨培峰13919466922张海娟216.7%现金张海娟13919466924虎彦兵18.3%现金虎彦兵139194669233、企业员工的招聘与培训我们招聘有经验有能力者，从专业的服务机构招聘人才，要求性格和服务能力都较好，能很好的服务老年人，不怕烦，不怕累。进入我公司后，会有可能参加服务培训和管理，让我们的员工能更加的施展出自己的才能。4、董事会成员名单：序号职务姓名学历或职称联系电话1董事长马晓琴本科139194669202副董事长周扬本科139194669213董事杨培峰本科139194669224董事张海娟本科139194669245董事虎彦兵本科13919466923（1）董事长姓名：马晓琴性别：女年龄：22籍贯：宁夏联系电话：13919466920学历：本科学位：学士所学专业：数学与应用数学职称：董事长毕业院校：西北名族大学户口所在地：兰州主要经历和业绩：做过服务业方面工作主要职责：管理公司（2）总经理姓名：周扬性别：男年龄：21籍贯：江苏联系电话：13919466921学历：本科学位：学士53 所学专业：数学与应用数学职称：总经理毕业院校：西北名族大学户口所在地：兰州主要经历和业绩：没有主要职责：协助董事长管理公司（3）后勤管理负责人姓名：张海娟性别：女年龄：22籍贯：宁夏联系电话：13919466924学历：本科学位：学士所学专业：会计职称：后勤管理负责人毕业院校：西北名族大学户口所在地：兰州主要经历和业绩：没有主要职责：负责管理日常生活和开销。（4）市场营销负责人姓名：杨培锋性别：男年龄：22籍贯：陕西联系电话：13919466922学历：本科学位：学士所学专业：数学与应用数学职称：市场营销负责人毕业院校：西北名族大学户口所在地：兰州主要经历和业绩：没有主要职责：负责开发市场，市场营销和广告策划（5）财务负责人姓名：虎彦兵性别：女年龄：20籍贯：宁夏联系电话:13919466923学历：本科学位：学士所学专业：会计职称：财务负责人毕业院校：西北名族大学户口所在地：兰州主要经历和业绩：没有主要职责：负责财务运算和分析，掌管财务进出5.企业内部部门设置情况：总经理娱乐部餐饮部客房部后勤部工作人员工作人员工作人员工作人员53 第五章营销策略第一节娱乐休闲会所品牌营销战略品牌是指用名称、术语、标记符号、设计或是它们的组合运用，来识别某个娱乐休闲会所目的地的产品或服务，并使之与竞争对手的产品或服务区别开来的商业名称及其标志。一、娱乐休闲会所品牌化战略娱乐休闲会所品牌化主要是指构筑会所品牌总体理念。会所品牌理念将会所的综合形象概括地表现出来，呈现在老人面前，使老人对会所的总体风格产生清晰明确的印象，由此，引导老人在娱乐休闲过程中对会所资源的深度感知和参与，从而对会所产生识别需求和情感需求，增加会所的停留时间，消费程度和忠诚度。如表：消费者需求类型满足需求的方式1、功能性需求创造产品和价值2、识别（象征）需求创造品牌价值3、情感需求创造品牌价值康乐园老年休闲会所和其他养老机构相比还有很多不足之处，例如，康乐园老年休闲会所的环境绿化不是很理想，由于占地面积不足所导致的。因而康乐园老年休闲会所要想突出自己特色，就要摆脱环境绿化不利的局面，充分利用特有的人文资源来开发自己，要定位于西安市其他养老机构中寻找自己的卖点，即其是老年人的第二个家。让老人重新感受到家的温馨。二、康乐园老年休闲会所产品形象定位53 在日益激烈的竞争环境下，养老企业要是老年人得到广泛认同，增加老年群体入住娱乐休闲会所的频率，同时又能有效避免同类养老会所的恶性竞争，就必须为康乐园老年休闲会所进行恰当的形象定位。老人休闲会所的形象定位受约于五大因素的制约。分别是会所资源条件的制约（这种资源主要指自身拥有的自然或人文资源）、老年人的感知与认识、会所空间的竞争、区位的条件、市场定位。如图：康乐园老人休闲会所的形象定位区位的条件老年人的感知与认识认识会所资源条件的制约会所空间的竞争市场定位会所资源是会所形象定位的基础，任何会所都要依托于当地一切资源所具备的价值来进行开发，使这种资源能够以一种观赏性，参与性的方式来吸引老年人。老年人的感知对于会所来说也十分重要，每一个老人在到达某会所后就会对此会所产生真实的感受，产生印象。当对会所自身的特色和品质经过长年累月来产生的“共性感知”经过提炼，成为会所的形象。会所的空间竞争指在一定的地域空间范围内，分布着若干的娱乐休闲区，由于老人不可能将这一区域内的所有娱乐休闲区，做为自己的娱乐休闲目的，因此娱乐休闲区之间存在着市场竞争，而这种竞争表现为娱乐休闲区之间的形象竞争上。区位条件主要是指娱乐休闲区的可进行性，指客源地与娱乐休闲区之间的空间距离过于遥远,使老人难于从时间、路途的花费上接受娱乐休闲区的消费,53 使许多遥远的娱乐休闲区失去了部分市场。同时几个娱乐休闲场所之间的空间位置,特别是通过交通线路使得娱乐休闲场所相互之间分流对方客源的可能的区位。因此老年休闲会所的定位也必然依据这几个条件下进行分析，才能科学有效的进行定位市场位置得到市场认可。娱乐休闲会所市场定位对娱乐休闲场所形象定位的影响主要在于老人休闲会所市场定位决定了会所产品特色的定位，产品特色定位在某种程度上就会影响甚至改变会所的形象定位。这一切都是由市场需求所决定的。二、康乐园老年休闲会所品牌识别（1）发挥休闲会所资源的环境品牌优势与人文资源优势，打造西安市最佳养老、疗养、娱乐休闲的老人会所。使广大老年人享受晚年生活。（3）展现饮食保健产品的良好形象。健康是关键的，我们的饮食保健产品让老人远离疾病的折磨，享受健康的生活。通过上述识别设计的分析，康乐园老年休闲会所的发展应着重依托三大优势，塑造饮食保健产品、环境品牌、人文资源三大王牌理念形象。第二节休闲会所营销渠道建设根据菲利普·科特勒博士的定义，“分销渠道”是指产品(或服务)从生产者向最终用户转移时，取得这种产品(或服务)的所有权或帮助转移其所有权的所有企业和个人。许多产品都是通过渠道来进行分销的。今天，分销模式依然是最为主流的销售模式，虽然这种模式正受到一些新的销售模式的挑战(如直销、网络营销、电话营销等)。整合营销传播创始人唐·舒尔茨教授曾经说过：今后，唯有“渠道”和“传播”能产生差异化的竞争优势。在产品、价格乃至广告都“同质化”的今天，渠道的差异化竞争应是各企业角力的重点，可以说，市场决战在渠道。制造商应该与分销商紧密合作，使得二者整合成为销售联合体，争取建立自己的渠道竞争优势。由于康乐园老年休闲会所产品的多样性和会所市场的复杂性，康乐园老年休闲会所必须采用多种类型的旅游销售渠道，以形成一个覆盖广、优势互补、高效、经济的销售渠道网络。注意各种级次休闲娱乐渠道的搭配。注意对散客的服务，设立散客服务中心这一机构，为来康乐园老年休闲会所的老人提供全面的餐饮、住宿、休闲娱乐等咨询和服务。53 康乐园老年休闲会所尤其要注意以下方面着手：（一）加强康乐园娱乐休闲专销区域代理的建设采取走出去的办法积极营销方式——与实力强的养老机构合作，西安市内建立区域销售代理，利用一些纪念品来做宣传，使休闲会所的老人不断增加。（二）网络营销和电子商务Internet在现代信息传递中起着越来越重要的作用，它已经成为了现代人生活的一部分，渗入到了生活的方方面面。网络营销迎合了现代消费者生活节奏快、要求个性化的模式，很符合营销策略，更好满足了消费者的需求，降低消费者获取服务的成本，方便消费者购买，强化了与顾客的沟通。网络营销顺应了全球化的潮流，对支持相对弱小的国内企业参加国际竞争有着十分重要的作用。网络营销和电子商务的优势对于娱乐休闲行业而言，利用Internet作为促销工具有如下优点：（1）跨时空，能全天候的接触到异地的消费群体。尤其是那些受教育程度高、收入高和休闲娱乐意愿高的目标市场。（2）多媒体，通过文字、图像、声音、动画、影像等来发送信息，提供立体的信息。比传统促销手段有无法比拟的优势。（3）交互式，能双向沟通。（4）高效性，集渠道、促销、电子交易、互动顾客服务及市场调查与分析于一体，在线预定、在线支付、反馈信息及时完成。（5）经济性，极大的降低了信息传递和获取的成本。与传统方式比较有成本较低、信息量巨大的优势。第三节休闲会所市场传播策略老年人的消费意识增强，消费者的娱乐休闲知识成熟，以前对消费者屡屡见效的销售手段出现边际效应的递减。再加上资讯泛滥，传播成本增加，传播效果下降，以前那种“广告一响，黄金万两”的好事逐渐成为过去，品牌理性凸显出来。因此仅仅使用传统的4P是不够的，针对市场供应产品趋于雷同，唐·E·舒尔茨教授教授提出新的4C理论，即把消费者的需求（Consumerwantsand53 needs）放在首位，放在市场活动的起点，这样围绕着消费者，对消费者的接受成本（cost）、购买的便利性（converiencal）、沟通（communication）进行重点关注。基于这个理论，整合营销传播（IntegratedMaketingCommnnication）应用而生。它以消费者为核心，重组企业行为和市场行为，综合协调地使用各种传播方式如广告、促销、公关、新闻、直销CI、包装产品开发进行一元化的整合重组，以统一的目标和统一的传播形象，传递一致的信息，实现与消费者的双向沟通，迅速建立起企业在消费者心目中的形象，建立企业与消费者长期密切的关系，更有效地达到产品传播和产品营销的双重目的。因此在康乐园老年休闲会所营销宣传推广中，应选择成本低、效益大的体验传播方式，媒介的选择既要考虑传播效率，取得最佳效果，又能有效控制传播成本，获得最佳的投入效益。在制定促销计划时，要重视周密的市场调查工作，调查媒体的有效传播受众，调查促销的传播效果，将娱乐休闲促销建立在科学决策的基础之上。根据老年人在不同阶段应采用不同的体验营销模式。（一）节事活动通过节庆产品的设计在短时间内将高质量的体验产品围绕某一主题组织起来，集中大量传媒进行传播报道，迅速提升康乐园老年休闲会所及其吸引物的知名度和美誉度，营造浓厚的体验氛围。康乐园文化艺术节可选择在秋季举办，同时和美容健身、品尝绿色食品、休闲娱乐、文化交流于一体，可使其成为康乐园会所的拳头产品。（二）公共关系通过举办一些有影响力的活动来建立与公众的良好关系，从而提高康乐园老年休闲会所的知名度与信誉，包括公益活动、招待活动、考察活动、新闻发布活动等活动，这种活动是更为实际和有效的。具体可考虑以下活动：由新闻媒体、知名画家、摄影家参与活动，由书法家、诗人、影视创作人、音乐创作人等参与的活动，另外还可以邀请知名人士来康乐园休闲会所休疗度假，或与其它著名养老机构缔结“友好娱乐休闲区”关系。（三）广告策划53 当前最为常见的宣传形式，主要包括电视、广播、报纸、杂志四种，可以各取其长，针对目标市场来进行取舍，必要时可实行其它一些辅助手段。在娱乐休闲形象推广的导入阶段，广告目标以告知为主，以触发旅游者的体验需求；在成长阶段，广告目标变为劝导型，极力宣传对老年人有意义的重要活动，说服老年前来娱乐休闲会所，同时抵御竞争者的竞争；在成熟阶段，广告目标为提醒型，促使意欲老年人产生实际体验行为，并刺激老顾客产生重复体验娱乐休闲的欲望。（四）销售促进在特定的时间与空间内，通过采取一系列的促销措施和手段，对市场进行刺激与激励，以实现立即消费。给老年人赠送纪念品、宣传品、风情画册、阴阳保健品、实物礼品，提供折扣优惠、抽奖等各种方式。旅行社批量折扣、佣金折扣、特许经销，举办各种书法绘画比赛、吸取大赛等，将其他养老机构的老人招来，使他们了解康乐园休闲会所，并联合进行市场推广（五）网络销售因特网是营销的新型手段，在因特网上进行促销活动，其成本低于康乐园常规的促销手段，网上娱乐休闲促销活动没有时间限制，随时都可以接受用户访问，因此要完善康乐园网页，发送电子刊物进行宣传，并利用电子邮件进行娱乐休闲体验的反馈调查，实施网络营销。（六）其它利用某些相对于娱乐休闲中立或无关的信息，间接加强老年人对康乐园老年休闲会所的感官体验。如设计发行画册、明信片、挂历、邮票；出版有关康乐园老年休闲会所的书籍；创作推广地方音乐及歌曲等。53 第六章风险评估与防范第一节投资预算一、估算依据1、依据西安市房价水平及西安市所规定的租用房价；2、依据本项目所需各种设备的市场价格的报价资料；3、按国家和西安市制定的、目前正在执行的各类行业取费标准；4、根据所要投资建设康乐园老年休闲会所的设计规格与标准；5、根据西安市劳动部门制定从事此职业人员的工资水平。二、估算说明本估算的编制范围主要包括房租、餐厅和各类娱乐场所的装修、客房内装修费用、各类场所内设备费用、公共配套设施费用、会所开业费用、维修基金以及其他不可预见费用等。三、建筑设施（一）主要配置建筑本项目主要配置建筑有：娱乐休闲区、餐饮区、客房区、办公区等多功能性建筑。总体规划为三个主要功能区。表4-1主要配置建筑表工程项目占地规模说明1、娱乐休闲区250m²一层综合娱乐休闲2、餐饮区190m²一层综合营养美食区3、客房区325m²老人休息室4、办公区30m²办公室和会议室5、庭院50m²环境绿化区53 合计895m²1、娱乐休闲区（1）暂定名称:康乐休闲中心（2）规划面积：250平方米（3）建设内容：由健身房、书法绘画室、棋牌室，体操舞蹈中心四部分组成。其中，康乐中心健身房（120平方米）、书法绘画室（30平方米）、棋牌室（30平方米）、体操舞蹈中心（70平方米）。2、餐饮区（1）暂定名称：营养美食域（2）规划面积：190平方米（3）建设内容：大厅、厨房、作料房等设施。3、客房区（1）暂定名称：温馨之室（2）规划面积：325平方米（3）建设内容：老人休息室4、办公区（1）暂定名称：办公中心（2）规划面积；35平方米（3）建设内容；领导办公室和会议室5、庭院区①规划面积：50平方米②建设内容：建自然风格的小型花园，其中有各种花草植被等。（二）主要设施分布1、综合区设施表4-2综合楼设施分布一览表楼层设施面积（平方米）53 L1大堂（含大堂吧）20L2办公区域30L2住宿325L1健身房120L1书法绘画室30L1棋牌室30L1体操舞蹈中心70L1餐厅190L1庭院50四、投资构成本项目投资构成参见投资估算表（估算数据保留到小数点后位）。表4-5项目投资估算总表（单位：万元）序号项目总价备注1土地租用费859207160元/月2水电费144601元/度，3.1元/吨3硬件设备电视2160027台，800元/台风扇162027台，60元/台厨房用具3000文艺器材320消防器材4506个，75元/个其他45004绿化125025元/平米5室内装修200006开发期间税费15440第一年销售收入的1%8管理费用3000一至五的2%9营业费用1000营业执照53 10员工营养师2500普通员工9900900元/人11人厨师1400培训员1500一月十节课，150元/课时12不可预见费用10000投资总计费用197860五、资金筹措和使用安排本项目建设期一年。其中，总投资分为11.9万和7.9万元两部分。其中11.9万通过银行贷款来支付，7.9万由各个股东出资来支付。第二节财务评析一、财务评析依据1、国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》（试用版，2002年）；2、西安市老龄人口增长速度的有关数据和资料；3、参加本项目的其他专业提供的数据和资料；4、西安市相关财务数据与资料；5、调研所获得其他数据和资料。二、老年休闲会所年营业收入测算计算基期：以2011年为起点，以5年为基准，做营业收入测算。营业时间以一年350天计算。（一）各单项营业收入1、客房总收入表5-1客房总收入表单（单位：元）年份平均房价入住率日收入年收入20119240%92032200020129260%1380483000201310065%1625568750201410070%1750612500201510880%216075600053 （注：2011年考虑经济各方面的因素，房价偏高，出租率偏高）2、餐饮总收入（1）餐厅预算150人同时用餐，预计人均消费20元，预计每天消费人数达到150人左右。年营业收入为：20×150×350=1050000元餐饮年收入按5%逐年递增，则：2012年餐饮总收入为：1102500元；2013年餐饮总收入为：1157625元；2014年餐饮总收入为：1215506.25元；2015年餐饮总收入为：1276281.56元。3、娱乐休闲中心收入（1）健身房收入按30人次计算，每人按5元计，则：年收入为：30×5×350=52500元（2）书法绘画室按20人次计算，每人按5元计，则：年收入为：20×5×350=35000元（3）棋牌室按30人次计算，每人按3元计，则：年收入为：30×3×350=31500元（4）体操舞蹈中心按30人次计算，每人按6元计，则：年收入为：30×6×350=52500元（5）2012年娱乐休闲中心总收入52500+3500+31500+52500=171500元康乐中心收入按年5%逐年递增，则：2012年康乐年总收入为：174125元；2013年康乐年总收入为：182831.25元；2014年康乐年总收入为:191927.81元；2015年康乐年总收入为：201571.45元。53 （二）年营业总收入表5-2年营业总收入表单（单位：万元）收入年份客房餐饮娱乐休闲中心总收入201132.210517.2154.4201248.3110.317.4176201356.9115.818.3191201461.3121.619.2201.5201575.6127.620.2223.4总计274.3580.392.3946.9三、休闲会所年经营成本与税金测算（一）经营成本测算以2011年为基期来计算，康乐园老人休闲会所主要成本需要从以下方面来进行考虑：1、2011年房租租金为85920元；2、2011年所需水电费为14460元；3、娱乐休闲和餐厅等场所所需硬件设备费用为31490元4、绿化和装饰所需费用为21250元；5、开发和管理所需费用为18440元；6、休闲会所员工工资测算（1）营养师1人平均年平均工资30000元/人，计3万元，培训人员3人平均年平均工资18000元，计5.4万元；（2）一般职工定员25人，一般职工年平均工资为10800元/人，计27万元；则，2011年支出员工工资总额为：3+5.4+27=35.4万元7、不可预见费用为10000元；8、企业资产投资折旧，残值率按10%，折旧年限以平均20年计算。则年折旧额为：2万元；那么，2011年休闲会所总成本为：53 85920+14460+31490+21250+18440+354000+10000+20000=555560元，计55.6万元。（二）营业税金及附加测算1、营业税：税率按10%计算，即为：15.4万元；2、城镇建设维护税：以营业税额为基数，取2%。即为：0.1万元；3、培训费附加：以营业税额为基数，取1%。即为：1.5万元；4、水利基金：以营业总收入为基数，取0.5‰。即为：0.8万元；5、所得税：税率按营业总收入的10%计算，即为：15.4万元。2011年康乐园老年人休闲会所营业总税金为：15.4+0.1+1.5+0.8+15.4=33.2万元四、利润分析（一）总收益总收益=总收入－总成本=154.4-55.6=98.8万元（二）税前利润税前利润=总收益―营业税及附加=98.8-33.2=65.6万元（三）年净利润年净利润=税前利润－所得税=65.6-15.4=50.2万元综上上述计算过程，可以看出，在项目正常运营的情况下，康乐园老人休闲会所一年的净利润可达近50.2万元。五、投资回收期（一）年现金流量年净现金流量＝年净利润＋年折旧额=50.2+2=52.2万元53 （二）投资回收期投资回收期＝原始投资额÷年净现金流量＝19.8÷52.2＝0.4年根据估算，康乐园老年人休闲会所可在五个月左右收回全部投资。说明：由于我们在取值时，将休闲会所一年的营业时间定为350天，难免会使整个年营业利润偏低，这样导致年净利润不高。如果将营业时间定为360天，我们可以看出，随着年净利润的升高，年净现金流量则会升高，即导致投资回收期会相应地缩短。所以，半年是比较保守的估算。第三节风险评析我们主要采取盈亏平衡分析主要用来判断本项目的投资方案所具有的抗风险能力的大小。基于可变成本因素和休闲会所赢利主要来源，这里，我们对康乐园老年人休闲会所的客房进行盈亏平衡的分析。一、固定成本客房的固定成本主要包括：管理人员工资、普通员工工资，休闲会所装修费用的折旧、以及宣传广告及差旅费及其他费用等。（1）休闲会所员工工资方面，休闲会所25间客房配备大约5名普通员工，每个服务员的年平均工资为10800元，计5.4万元；管理人员配备2名以及培训人员3名每名人员的年平均工资为12000元，计6万元；营养师1名，其中年平均工资为30000元，计为3万元；（2）休闲会所装修费用的摊销方面，休闲会所的装修费用为2万元，折旧10年，每年折旧0.2万元；（3）宣传广告及差旅费用方面，已不可预见费用的3%提取，即，1万×3%=0.03万元；（4）其他方面的固定成本以1万元计。因此，客的房年固定成本为：5.4+6+3+0.2+0.03+1=15.6万元。二、变动成本客房的变动成本主要包括水电耗费和客用消耗品的耗费这两个方面。53 冷水按每间客房消耗0.1吨计算，每吨价格3.1元；热水按每间客房消耗0.2吨计算，每吨价格9.6元；照明用电价格为1元/度。休闲会所每间客房按0.1度计算，每间客房预算两套一次性用品，每套3元。则，客房的年变动成本为：（0.1×3.1×350+0.2×9.6×350+1×0.1×350+3×2×350）×25×60%=4234.8元即，客房的年变动成本为4234.8元。客房的单位变动成本为：年变动成本÷350=12.1元三、计算盈亏平衡根据以下公式（1）、（2）、（3）（1）年总销售收益（R）＝单位房间的销售价格（P）×客房销售数量（Q）×350（2）客房年总成本（C）=固定成本（F）＋单位变动成本（V）×客房销售数量（Q）×350若使年销售利润恰好等于零，即使该项目既不盈利，也不亏本时的产量称为盈亏平衡点，则有：（3）E=P·Q×350－（F＋V·Q×350）＝0得：Q*=F÷[350×（P-V）]=15.6万元÷[350×（92元-12.1元）]=6（间）即，盈亏平衡时的保本客房销量为6间。此时，客房的出租率为：（6÷25）×100%=24%55.6盈亏平衡点客房出租率24%金额(万元)60%总成本收入154.4万（税前）总收入成本19.786万53 图为盈亏平衡分析图第七章综合评析一、经济效益分析53 选址较好，在西安市住宅区附近都没有这样的具有全方位综合接待能力的老年人休闲会所，这为其发展奠定了良好的市场基础和条件。在2011年，项目建成后，每年可以获得112.3万元的净利润。每年可以为政府提供一笔不小的财政税收。此外，我们所设想的将饮食保健产品设计成为主打康乐、餐饮和客房四块牌的综合休闲会所，其中拟将餐饮做成本休闲会所的拳头项目，这必将为西安市的老龄化市场、餐饮市场乃至康乐市场带来新的生机和活力。同时，它也将带动其他产业实现综合、协调发展。二、社会效益分析康乐与老年休闲会所建在西安市住宅区附近，在餐饮、康乐方面可以服务周边社区老年人，在客房方面可以服务往来广大老年朋友；康乐园老年休闲会所建成后，需要的大量的正式员工和临时工都将从上海市当地进行招聘（管理公司委派除外），这将有助于提高西安市的就业率，为政府缓解就业压力提供帮助。三、生态环境效益康乐园休闲会所在选址过程中，选择了住宅区附近对面的一块风水宝地，有流水从此经过，并且基地上的绿化做得较好。我们将在尽量保持地方植被原貌的前提下，进行投资开发与建设，这是一种基于生态环境的建设思路。而且，康乐园老年休闲会所在设计时，提出的就是建设园林式会所的理念，这样就会形成良好的生态环境。附录一项目实施进度通过以上各项研究分析及测算，结果表明：无论是从老年休闲会所市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从老年休闲会所日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造本53 项目都是比较有利的，预计经营效益良好，虽然投资回报期为半年左右，但还是值得投资的。从社会效益来看，本项目如果正常经营，每年不仅可以向国家缴纳各种税金，而且还能为当地提供一些人的劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对当地政府的巨大支持和帮助。近几年西安市的经济发展速度明显加快，已具备一定的社会综合经济实力，招商引资政策优惠，城市化水平日益提高，旅游资源比较丰富，城市功能与知名度不断扩大，存在着良好的投资基础条件。但是，目前上海市的一些养老机构规格档次不高、布局不合理、老年休闲场所较少且设施陈旧等不良因素明显，存在着投资建造高档老年休闲会所的市场契机。因此，一旦本项目建成营业，即可缓解西安市现实存在的老年人养老机构的诸多问题，同时可以满足广大老年人对养老机构的需求，这样既能快速地提升养老机构的档次与品位，有效地改善其投资环境，同时又能有力地促进老年人休闲产业的结构调整，从而进一步推动当地旅游产业的快速发展，具有相当的社会效应。老年休闲会所特别是中高娱乐场所的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。同时考虑到我们缺乏对老年休闲场所经营管理的经验，因此建议引进专业养老管理机构进行经营管理，降低经营风险。另据了解，西安市政府和相关部门的领导明确表态，非常重视与支持建造康乐园老年休闲会所这一项目，存在着建设与经营政策的优惠等政府支持的背景，这也是增强业主信心的有利因素，也是规避投资风险的强有力的政策支撑和政府支持。考虑到目前西安市的养老机构已有一定的数量，竞争必将日趋激烈，故建议上海市项目应坚持结合自身的优势，凭借现代化老年休闲会所的规模设施，引入先进的专业管理技能与经验，明确占领当地老年休闲会所业的制高点。根据当地休闲业市场的特点，我们认为西安市的主体建筑应按照高档次标准设计，但为了节约投资和费用，更好地适应市场，建议老年休闲会所现阶段按照中档次标准布局和配置。综上所述，我们的结论是：建造，无论是社会效益还是经济效益都非常地明显，因此这是一个建造可行性很强的项目。53 附录二康乐园老年休闲会所的管理53 一、组织结构与劳动定员（一）组织结构组织结构是目标、协同、人员、职位、职责、相互关系、信息等组织七要素的有效排列组合方式，是组织各部分排列顺序、空间位置、聚散状态、联系方式以及各要素之间相互关系的一种模式，是执行管理和经营模式的体制。在社会主义市场经济条件下，会所的劳动组织应结合会所自身的特点和内外环境及人力资源工作任务的变化而调整。坚持精简合理、指挥统一、责权对等、协调一致和固定设岗、按岗择人的原则。会所劳动组织机构的设置的具体标准有：1、会所的部门机构。可根据会所实际情况设置，原则上经营部门以专业型为主，后勤保障与职能部门以综合型为主。2、工作岗位的设置可根据经营管理需要，以提供让老年人满意的优质服务为出发点。首先，合理设定各项工作程序；其次，明确划分工种岗位职责，使每个员工对自己的工作范围、职责和任务有明确的认识；最后，加强劳动协作，通过内部信息传递，保持各项劳动之间的衔接和协调。3、部门划分应将同类职能实行专业化管理，将分散的职能集中管理，以利于总体平衡协调。4、在分工与合作协调一致的原则下，各部门分为部门经理—区域主管—班组（领班）—岗位（员工）的组织结构层次。5、康乐园老年休闲会所劳动组织的基础是操作层次和服务层次。可根据各部门的职责范围、人数划分为管理区域，根据管理区域的职责范围、人数划分为若干班组，一般一个领班的管理幅度以5-10人为宜，最多不超过15人。（二）劳动定员与人员培训1、人力资源配置（1）工作班次后勤保障与职能部门一般实行单班制。对于单班制的劳动组织工作，主要是合理规定员工的上下班时间，组织好各部门和各岗位的分工与协作，提高工作效率。53 经营部门一般实行两班制或三班制。多班制的劳动组织工作，必须解决好各班员工的倒班问题，保证员工的身体健康。部门管理人员要跟班轮流值班，保证每时每刻向老人提供优质高效的服务。多班制的选择由康乐园老年休闲会所经营部门结合各自的实际情况确定。无论何种工作轮班的安排，首先需依法确定工作时间，同时也需充分考虑员工的休息。（2）工作时间工作时间是指实际工作时间，不包括学习、休息、用餐、往返工作地时间。员工年工作日365天，每班工作8小时，每周平均40小时，在员工自愿的情况下每周可工作48小时，并按规定付加班费。（3）劳动定员本项目劳动定员15人。旅游旺季视需要聘请临时工20人。说明：人员配置是一个复杂的过程，在康乐园老年休闲会所经营过程中还需依据实际情况加以增减员工。此劳动定员的确立主要是依据以下的三种方法的综合应用，同时考虑康乐园老年休闲会所人员配置的通行做法：①按岗位定员。根据岗位计算定员。采用这种办法，首先要确定康乐园老年休闲会所内部的机构设置、经营方向、服务规格和设施设备，再考虑各岗位的工作量、效率、班次及出勤率等因素。这种方法一般适用于无法按劳动定额计算定员的工种。②按设备设施定员。根据康乐园老年休闲会所设备设施的数量和员工看管的定额计算定员。此种办法适用于客房部、餐饮部、和娱乐休部区等部门中部分工种。如客房服务员一般可按一人负责五间标准客房清洁工作，③按比例定员。按员工总数或某一类人员的总数的比例，计算某种人员的定员。会所内计算直接服务人员与非直接或辅助人员以及各工种之间的比例都可以采用这种办法。（4）员工来源及招聘方案本项目员工实行全员聘用制。相应的管理人员应具有相应专业大专以上文化水平。康乐园老年休闲会所其他员工可以从西安市区和郊区招聘，招聘人员应有高中以上学历，其员工需要一定的培训才能进行工作的。二、投资方式投资根据直接投资性质的不同，分为两部分。其中一通过银行贷款来支付，另一部分通过由各个股东筹借来支付。三、管理方式（一）关于休闲会所的经营管理方式主要有以下几种：53 1、直接管理直接管理是指康乐园老年休闲会所的所有者和管理者是一体的，会所的所有者直接管理自己会所的管理方式。直接管理是适合市场规模较小时的一种管理方式，不能充分利用专业化带来的利益。而会所管理具有很强的专业性，也就是说所有者虽然拥有了会所但是不一定拥有相应的管理能力，因此，会所所有者通过交易引进经验丰富的管理公司，可以提高会所的利用效率。2、委托管理委托管理是指会所所有者和会所管理公司之间订立书面协议，会所所有者雇佣经营者运营会所，对会所的经营和管理负全部责任。3、租赁管理租赁管理是指承租人和租赁方签订租赁合同，在租赁期内，由租方支付一定数额的固定租金，会所所有者只对会所资产保留所有权，会所资产的使用权、经营权让渡给会所管理公司。4、特许经营权管理特许经营权管理是指出让方提供品牌、会所生产及经营中必须遵循的方法和标准，提供组织及预定、营销方面的帮助，从而确保业务的有效运行，并定期对接受方进行检查，以保证市场中会所产品保持一致性。受让方支付一定的费用给出让方，其会所的财产权和财务权保持独立。现阶段由于养老企业的竞争日趋激烈，转向以品牌竞争为主，所以我们认为特许经营和委托管理是现阶段会所较好的管理方式。（一）管理公司的日常管理1、会所的客房、餐饮、康乐、会务、培训等日常营业；2、会所各项设施、设备的日常维护、维修及其改造；3、会所的宣传广告及公关促销活动；4、会所人力资源管理；5、会所的安全防护；6、培训、服务水准提升。四、总结53 以上所述的各种经营管理方式仅代表一种建议或策略，康乐园老年休闲会所在实际的经营管理中还应根据当地情况及业主自身的条件进行有针对性的经营管理。同时，我们也应该意识到品牌经营理念的重要性和会所创新的长远意义，因此康乐园老年休闲会所在后期的经营管理过程中要重视自身品牌的创建和维护，要注意会所产品的创新，不断地开拓本项目发展的新局面，以获取会所的长远利益。53'