艾天然观光旅游农场项目计划书.doc 21页

'艾天然观光旅游农场项目计划书第一章摘要1.1公司简介1.1.1公司名称公司名称：艾天然观光旅游农场1.1.2公司地址河北省武安市1.1.3公司的宗旨在生态示范园的基础上，立足生态园山青水秀、“绿色环保”以及生态园的休闲园的特点，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然—生产—休闲—娱乐—教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。1.2公司的融资方案A.向国家开发银行贷款B.在国内发行股票C.在国内发行债券1.3公司的资金组成项目估算总投资1061.63万元，其中：固定资产投资995万元（含固定资产、无形资产、递延资产、预备费用），流动资金66.63万元。1.4公司的营销策略1.4.1向旅行社推广，建立自己的网站向旅行社发送艾天然观光旅游农场制作精良的风景图片，富有文化底蕴的特色项目和别出心裁的玩乐体验，同时建立艾天然光旅游农场的主页，再在网站上推广艾天然农场。1.4.2牵手已有旅游景点，扩大影响依附于周围已经成熟的旅游景点，跟其他景区连起手来开发多日游。1.4.3开通旅游直通车凭借着便利的交通条件，开通旅游直通车，让游客更方便来到我们农场。1.4.4开发新的营销渠道结合最新的推广方式，与淘宝等各大网络商家建立联系，开通网上出售门票及发放通行证的方式，扩大艾天然的影响力。在微博微信等信息共享的通道上，建立起艾天然的独特文化及其提供给消费者与众不同体验的特色系统，将艾天然广泛的传播开来。1.5公司的优势分析1.5.1良好的地理环境，便捷的交通20 艾天然观光旅游农场位于河北省武安市，拥有良好的地理环境。农场四面环山环境优美，左邻朝阳沟风景区，右邻京娘湖，南邻东谷水库，北邻七步沟景区，中间是一片宽广的平原。适宜种植各种农植物，在山上也可以养殖多种动物，又有水库可以养殖多种水产。两条省道从农场东北方向和西南方向穿过，拥有便利的交通条件。1.5.2独特的经营模式艾天然的经营模式结合了传统的经营方式和现代的营销方法，增加了农场的传播性和感染力。艾天然着重在观光旅游方面的投资，依靠游客的流量盈利，同时也种植经济作物，作为农场的固定收入。艾天然的经营本着一切为顾客为中心，竭尽全力为顾客提供最好的最贴近自然的场所，使顾客能够带兴而来，尽兴而归。顾客来之前可在网站上了解艾天然相关的一些活动项目，亲身体验后又有不一样的感受，这就是艾天然光旅游农场的经营模式所带来的效果。1.5.3竞争市场分析目前河北省内以观光旅游为主题的农场屈指可数，而邯郸市根本就没有观光旅游农场，这可以说在邯郸市属于唯一家，这种以文化为基础而又不失乐趣的观光旅游农场在邯郸市几乎没有竞争对手。但是，艾天然的目标不仅仅是在邯郸市做大，在今后的发展中以成为国内最具影响力和吸引力的新型农场为目标，这样观光旅游性质的农场肯定会吸引很多人的向往，想来一看究竟，有利于把该农场推销出去。而且该农场在朝阳沟风景区，七步沟风景区，京娘湖等景点的包围之中，该农场可以跟这些有名的景点合作，推销几个景点的多日游，可以共同创造经济价值。1.6公司的建设计划由于该项目建设所需资金较大、建造期间较长等原因，我们计划通过两步走战略分阶段建设，逐步完成我们农场的建设。第一阶段：2013年对农场中间的平原地带及东谷水库进行开发，在哪里分区种植花卉、果树、农作物的，并在哪里建造花卉观赏区、水果采摘区等旅游景区；在水库哪里建造养殖区、垂钓区及室外游泳馆等。同时也要有配套的基础设施，配电室、灌溉系统、公共服务区、特色小吃等。第二阶段：2014年重点开发农场周围的三大山区，在西南部山区种植各种适宜鸟类栖息的植被，在该山区建造打猎区。在北部山区充分利用其与朝阳沟风景区的相望位置建造观景区，从山脚到山顶种植各种适宜山地生长的奇花异草以及树木，在这里不仅能看本山的风采，同时还可以遥望朝阳沟的风采。在东部山区利用其广阔的面积种植核桃、柿子、黑枣、樱桃等高收益的作物，给农场带来更多的收益。第二章市场分析2.1生态观光园的涵义生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。20 近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。2.2艾天然观光旅游农场的建设原则艾天然观光旅游农场的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起来，实现产业化发展和生态环境相互促进的良性循环。艾天然观光旅游农场根据自身特点和现状，因地制宜，利用地理的优势和市场的优势，坚持以农为本，以农业带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路，按照“统一规划，分期实施，开发一片，建成一片，受益一片，滚动发展”的原则，以现代高效生态农业和观光业为主要功能区进行开发建设，形成发展长龙经济的“三个构想”：发展绿色高效农业，积极发展观光业，适当发展加工业。总的来说，可以分为以下八个原则：（一）整体性与开放性的原则生态园的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。从生态园内部讲，各个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是一种开放式的有机结合体；同时生态园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。（二）生态性原则生态园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场自身和周边乡村产生不良影响。（三）经济性原则生态园将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，生态园自身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得生态园自身良性循环，因此在生态园规划中将充分考虑经济生产的内容。（四）参与性原则亲身直接参与体验、自娱自乐已成为当前的旅游时尚。生态园在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合生态园自身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。20 （五）特色性原则特色是生态园经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，生态园会明确资源特色，选准突破口，使生态园具有更鲜明的市场特色。（六）多样性原则鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，生态园在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。（七）适宜性原则土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。对生态园的土地利用作出决定，是其规划设计的重要内容。生态观光园区土地评价的基础是土地利用和地块之间的比较，也就是说，要对生态园内各个不同土地类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的经济效益。（八）近期和远期规划建设性原则生态园的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。为保证其健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配，进行分期建设。2.3艾天然观光旅游农场的发展模式由于各方面的原因艾天然观光旅游农场的发展需要分阶段进行，早期艾天然观光旅游农场由于刚开始运行在各方面都存在不足，游客主要以自发形成的个人或小团体组成，在短期内只为推广，宣传，不为盈利，这一阶段我们的任务就是发展建设，赢得消费者的喜爱，获得第一批忠诚的消费者。初级经营阶段艾天然观光旅游农场首先会建立与旅行社的友好合作关系，因此势必会迎来一些中小型旅行团体的到来，有了这些旅行社的参与艾天然观光旅游农场就会迎来自己的收益，从这个时候起艾天然观光旅游农场投入的资金开始收回，同时也要要再接再厉把自己推销的更远。在艾天然网站的主页上，不时的举办一些团体优惠活动，推荐奖励办法，会员积分制等各项对消费者有利的相关制度活动，逐渐地扩大艾天然观光旅游农场的影响力，吸引越来越多顾客的到来。成熟的经营阶段艾天然观光旅游农场不仅仅依靠着旅行社吸引更多的旅游集团的到来，还有许许多多顾客自发进行的观光体验。那个时候艾天然就进入了正式的发展轨道，收益会增加的更多，便于对农场的各种设施进行升级，把自己的地位进一步提升，争取把自己推向整个的国内市场。2.4艾天然观光旅游农场的地域模式艾天然观光旅游农场是一个典型的依托自然型的观光景点，该地区距离大城市距离适中，但交通特别便利，两条省道横穿其南北两面。基础条件不仅有山有水，还有平原丘陵等，而且植被也比较完备，有利于多种植物生长，接近原生自然，是一个难得的世外桃源型的农场。2.5艾天然观光旅游农场的类型现金的农场有很多不同的类型，艾天然观光旅游农场是一个在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、花圃、游乐园等，让游客人内摘果、拔莱、赏花、享受田园乐趣。属于国外观光农业最普遍的一种形式，也是我国最近才出现的一个与自然和谐相处为主题的新型旅游项目。20 2.6艾天然观光旅游农场的功能分区艾天然观光旅游农场是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区1.观赏区由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。2.娱乐区由各种娱乐设施组成，同时兼有传统的娱乐设施，还有一些前卫的旅游项目，给人们一个刺激、新型的感觉。3.休闲体验区由当地乡村民居、乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。4.产品区由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市构成。让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。2.7艾天然观光旅游农场的竞争分析随着人们生活质量的提高，在精神方面的享受也随之提高，人们现在更加注重精神生活，在闲余的时候都想出去走走，到外面看看旅旅游、看看风景。然而以前的景区都是一些传统的景点，一般都是千篇一律，他们已经都看够了那些，然而艾天然观光旅游农场的出现更具有吸引力。他不仅让人们回归大自然，让人们学会和大自然和谐相处，而且在这里还可以吃到特色、绿色的食物。绿色可谓是一个很显眼的字眼，在人们为食物安全担忧的时候，我们爱天然观光旅游农场提供的绿色食物对游客的吸引也是很大的。再加上有利的地理位置，以及跟其他景区的合作，一定会让更多的游客认可爱天然观光旅游农场。更重要得是在邯郸市目前还没有以观光旅游为主题的农场，艾天然观光旅游农场的出现是一个大胆的尝试，他可以说几乎没有真正意义上的竞争对手，这样更加有利于艾天然观光旅游农场的推销，更容易得到广大人们的认可。2.8艾天然观光旅游农场的目标分析一是直接经济效益目标。生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。二是可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。生态农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了生态农业观光。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标——示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。第三章资产估算3.1项目建设内容20 艾天然观光旅游农场立足以生态农业开发为基础，以创造优美的自然环境、生产优质的绿色农产品为宗旨，走农业观光、农村休闲渡假之路。在种养殖项目选择和设计上充分考虑了农业与旅游的有机结合。园区规划项目有采摘园、垂钓池、儿童乐园、设施农业、农作物迷宫、田园风光区、生态养殖(水产/畜禽)、野营烧烤等项目。在休闲活动安排上，生态农业观光园追求与游客的互动性，游客参与性项目安排有采摘、走迷宫、酿酒(果酒/葡萄酒)、编织、垂钓、植物组织培养、老式农耕活动等，是久居城市的人回归自然，追究野趣，体味“住一天农家屋，干一天农家活，吃一天农家饭”乐趣的理想渡假园区，也是学校进行“寓教于游，寓教于乐”的科普教育理想之地。1.设施农业区：园区建有以国产连栋大棚和现代温室为主的现代化生产设施，主要种植各种各样的瓜果蔬菜如小番茄、小黄瓜、草莓、各种西瓜、甜瓜、野菜等供采摘和园区餐厅自用。另外农业园还有观光型玻璃温室一座，温室里种植各种奇特瓜果，四季常绿，极具观赏性。2.田园风光区：以老石板铺设田埂，并架设老式水车灌溉系统让游客真正参与到农事活动中来。其他包括在园区里放养了鸭、鹅、牛、羊等家禽家畜，建有老式茶楼、木楼会议室、茅草亭、长廊、栈道、木制长桥、乡村作坊等休闲项目供游客观赏、休憩。3.农作物迷宫区：园区建有农作物迷宫，四季种植不同的农作物利用其高度形成植物迷宫，或向日葵、或玉米、或小麦，或菊花每年每季景观不同。其中以旧石板铺设了纵横交错的道路系统，并在各个结点布置了休闲的桌椅和老井供游客使用。4.垂钓区：农业园建有一个专业垂钓池和六个特种鱼垂钓塘，这些垂钓池环境优美，设施齐备，专业垂钓池养殖有多种常规鱼，特种鱼垂钓塘每个塘养殖一种稀特鱼，如美国茴鱼、鲻鱼、南美白对虾等。5.嘻水区：为满足儿童喜欢玩水的需要，农业园建有嘻水河，嘻水河水深在0.3~05米之间，河底密铺鹅卵石，河边种植荷花，是儿童夏天嘻水、抓鱼的好地方。6.水果采摘区：生态种养殖系统农业园种植有桃、油桃、李、梨、葡萄、枇杷、枣、杏、柑橘、石榴、柿等种类果树的优良品种，基本上四季有花、全年有果。所有果园严格按照XX省无公害农产品(水果部分)生产标准进行管理，采用大量施用有机肥、果园种草覆草、果实套袋、果园养鸡等生态措施来管理果园，尤其是果园养鸡，通过果园种草养鸡-鸡吃果园害虫-鸡粪还田增强果园土壤肥力。果园水土得到良好保持，同时减少劳动用工，减少农药(除草剂和杀虫剂)用量，提高了果品质量，还为农业园餐厅提供了大量优质放养本鸡和本鸡蛋。7.餐饮区：农业园建有较大规模餐饮区，餐厅颇具乡村建筑风格，拥有几十个大、小包厢，设施齐备。可同时供500人就餐。餐厅菜肴大部分使用农业园种、养的优质生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。8.生活管理区：朴实的砖房，弯曲延伸的石板路位于职工宿舍与服务建筑之间，在建筑风格、景观设计上与整体协调。9.木屋别墅区：建5―8个形态各异别具特色、外观新颖、内部设施完备的别墅。10.农家四合院：建20座条件优雅、设施完备的农家四合院，接待游客。我国农业回顾展就布置在其中。农业回顾展以详实的文字说明、图片、实物、模型等形式展示了我国古代农业、传统农业和现代农业发展的历史。展览重点介绍了我国农业的种植技术、园艺作物技术的发展，以及农业生产工具和生产设施，突出了知识性、趣味性、观赏性，对市民、青少年、学生具有较强的教育意义。农家小院中，还可以摇辘轳打水、推碾子磨面、野炊等活动，体验乡情农趣。11.驴车乡村观光：准备50套驴车，装饰具有乡间特色。20 12.棋艺茶社：建成100平方米的棋场所一个，制造木制棋子。一侧建设木椅供游人对弈、休憩品茶。13.儿童乐园：园中新建儿童乐园，在环境优美的树林中的儿童乐园内设有小朋友们喜爱的小猴抬轿子、火车快快跑、弹跳蹦蹦床、开心小木马等多项游乐设施，安装了滑梯、漫步机、摇篮、秋千、组合训练器、单（双）杠等20余种娱乐健身器材，还有摸鱼池、吊床、露营帐篷等，伴着悠扬的童乐，骑着心爱的小木马，为小朋友们提供了尽情玩耍的场所。3.2项目建设的资产估算单位:万元序号项目名称建筑工程费设备购置费安装工程费其它费用合计工程指标备注单位数量造价(元)一第一部分工费用1租用土地   96.0096.00 亩 20040012年2餐饮区60.0060.00栋32000003果园15.0015.00亩3050004温室大棚50.0050.00间5100000宽2米5人行步道44.0044.00M2000220鹅卵石地面6石砌挡墙2.882.88M240120高1.5米7排灌渠30.0030.00M30001008木屋别墅120.00120.00栋6200000砖木结构9农家四合院100.00100.00栋2050000砖木结构10员工宿舍10.0010.00栋1100000砖木结构11六角亭1.501.5座53000木制结构12公共厕所1.001.00座101000砖木结构13垂钓池60.0060.00个610000014棋艺茶社0.500.501.00m210015停车场80.0080.00m28000100混泥土16植树19.5019.50株65003017草坪54.0054.00m2360001018供电工程30.0030.0019路灯20.0020.0020园林灯10.0010.00座20 21通信8.008.0022水井20.0020.00眼210000023动植物种苗50.0050.00第一部分工费用总计579.3868.50235.00882.88序号项目名称建筑工程费设备购置费安装工程费其它费用合计工程指标备注单位数量造价(元)二第二部分工费用1建设单位管费16.3116.312.4%2工程勘察设计费20.7020.702.00%3工程监理费12.2312.231.80%4临时施工费10.3510.351.00%5办公和生活家具购置费6.006.00人60.001000元/人第二部分费用合计65.5965.59三预备费用47.5647.567% 总计579.3868.50413.751061.63第四章财务分析4.1基本数据4.1.1计算期的确定项目建设期为2年，项目计算期拟定为12年，其中第一、二年为建设期，第三年开始产生营业收入。4.1.2营业收入、营业税金及附加的估算项目营业收入主要来自旅游门票收入、绿色产品销售收入及相关服务收入。报告估算本项目正常年可接待游客5万人次，项目运营第一年接待游客按2万人计，第二年按2.5万人次计，第三年按3.5万人次计，第五年按5万人次计，以后每年各年均按5万人次计，计算期内不变。绿色产品收入按5000元/亩，平均每年100亩计算。20 依据本项目景观规模及观赏价值，参照附近城市旅游旅游项目收费标准，并考虑周围城市居民的消费水平，综合价位按100元/人估算。本项目缴纳营业税，其税率为5%，城市维护建设税按营业税额的1%，教育费附加按营业税额的3.5%计列。20 项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年营业收入合计 250.00300.00400.00550.00550.00550.00550.00550.00550.00550.00营业税金及附加合计  13.0715.6818.2920.9023.5223.5223.5223.5223.5223.52游客量（万人次）  2.002.503.505.005.005.005.005.005.005.00收入（元/人次）  100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00营业收入  200.00250.00350.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00绿色产品销售收入50.0050.0050.0050.0050.0050.0050.0050.0050.0050.00税率%  5.005.005.005.005.005.005.005.005.005.00营业税金及附加  13.0715.6818.2923.5223.5223.5223.5223.5223.5223.52营业税  12.5015.0017.5022.5022.5022.5022.5022.5022.5022.50城市维护建设税  0.130.150.180.230.230.230.230.230.230.23教育费附加  0.440.530.610.790.790.790.790.790.790.794.1.3营业收入、营业税金及附加的估算表单位：万元4.1.4总成本费用估算（1）工资及福利该项目费用按职工总数乘以年工资及福利费指标，工资乘以养老保险、失业保险、医疗保险和住房基金指标，两项合并计算构成。按9600元/人*年估列。（2）折旧及摊销折旧与摊销采用平均年限法,建筑物折旧按年限25年,机械设备折旧年限13年,残值率按5%计，递延资产摊销按10年计算。20 固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表单位：万元项目折旧年限第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年建筑工程25原值579.38579.38579.38579.38579.38579.38579.38579.38579.38579.38折旧费23.1823.1823.1823.1823.1823.1823.1823.1823.1823.18净值556.20533.02509.84486.66463.48440.3417.12393.94370.76347.58设备13原值68.5068.5068.5068.5068.5068.5068.5068.5068.5068.50折旧费5.275.275.275.275.275.275.275.275.275.27净值63.2357.9652.6947.4242.1536.3831.6326.3421.0715.8其它资产10原值128.50128.50128.50128.50128.50128.50128.50128.50128.50128.50折旧费12.8512.8512.8512.8512.8512.8512.8512.8512.8512.85净值115.65102.8089.9577.1064.2551.4038.5525.7012.850.00无形、递延资产10原值65.5965.5965.5965.5965.5965.5965.5965.5965.5965.59摊销费6.566.566.566.566.566.566.566.566.566.56净值59.0352.4745.9139.3532.7826.2319.6713.116.560.00固定资产合计841.97折旧费47.8647.8647.8647.8647.8647.8647.8647.8647.8647.86净值794.11746.25698.39650.53602.67554.81506.95459.09411.23363.3720 (3）修理及道路维护费该项费用估算方法按占固定资产原值得比率和道路维护费用估列，本项目按20万元/年计列。（4）其它管理费用其它管理费用为景区日常管理所发生的办公费、差旅费、日常维护、旅游宣传等相关费用，本项目正常年估算为30万元。4.2利润估算及分配利润总额=销售收入-总成本-营业税金及附加依据现行财税制度，项目缴纳企业所得税，税率为25%。企业所得税=应纳税所得额×税率税后利润=利润总额-企业所得税经计算，本项目年均利润总额428.62万元，年均缴纳企业所得税107.16万元，年均税后利润321.46万元4.3财务盈利能力分析4.3.1投资利润率及利税率投资利润率和游资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年均利润总额或年利税总额与项目总资金之比。投资利润率：20.05%投资利税率：21.85%成本与费用估算表                                                                                                       单位：万元项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年工资576.57.6057.6057.6057.6057.6057.6057.6057.6057.6057.60修理及维护费20020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020 折旧摊销478.647.8647.8647.8647.8647.8647.8647.8647.8647.8647.86利息0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00其它费用30030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.00总成本费用1554.6155.46155.46155.46155.46155.46155.46155.46155.46155.46155.46固定成本1076107.60107.60107.60107.60107.60107.60107.60107.60107.60107.60可变成本478.647.8647.8647.8647.8647.8647.8647.8647.8647.8647.86经营成本1076107.60107.60107.60107.60107.60107.60107.60107.60107.60107.60损益表单位：万元项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年营业收入4800.00250.00300.00400.00550.00550.00550.00550.00550.00550.00550.00营业税金及附加279.6213.0715.6818.2920.9023.5223.5223.5223.5223.5223.52总成本费用2014.39159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46159.46利润总额3105.9977.47124.86172.25219.62267.02267.02267.02267.02267.02267.02所得税1024.9825.5741.2056.8472.4788.1288.1288.1288.1288.1288.12税后利润2081.0151.9083.66115.41147.15178.90178.90178.90178.90178.90178.90盈余公积金208.105.208.3711.5414.7217.8917.8917.8917.8917.8917.89公益金104.052.704.195.777.368.958.958.958.958.958.9520 未分配利润1768.8544.0071.1098.09125.07152.06152.06152.06152.06152.06152.064.3.2财务净现值（FNPV）财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设初期的现值之和。计算公式为：FNPV＝∑nt＝1（Ci－Co）t（1＋ic）－t式中：ic—基准收益率或设定的折现率，本项目取8%。经计算，投资所得税前后财务净现值分别为254.27万元和103.32万元，大于零。4.3.3投资回收期投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表（全部投资所得税前）累计净现金流量栏中的数字计算求得，计算公式为：Pt=（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+（上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）经计算项目税后投资回收期为8.55年（含建设期2年），税前投资回收期为7.54年（含建设期2年） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位:万元项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年现金流入5975.71250.00300.00350.00400.00450.00450.00450.00450.00450.00450.00营业收入5400.00250.00300.00350.00400.00450.00450.00450.00450.00450.00450.00回收固定资产余值509.08回收流动资金66.63现金流出3894.98562.56562.56200.74166.75185.76204.76222.27219.24219.24219.24219.24219.24建设投资1125.03562.56562.56流动资金66.6354.502.273.033.793.03经营成本1398.80107.60107.60107.60107.60107.60107.60107.60107.60107.60107.60营业税金及附加279.6213.0715.6818.2920.9023.5223.5223.5223.5223.5223.5220 所得税1024.9825.5741.2056.8472.4788.1288.1288.1288.1288.1288.12净现金流量2080.73-562.56-562.5649.24133.2564.24195.78227.73230.76230.76230.76230.76230.76累计净现金量-562.56-1125.03-1075.79-942.54-778.30-582.52-354.79-127.06100.67328.40556.13783.86税前净现金流量3105.71-562.56-1125.0374.81174.45121.08268.25315.85318.88318.88318.88318.88318.88税前累计净现金流量-562.56-1125.03－1050.22-875.77-754.69-486.44-170.59148.25467.17786.051104.931423.81税后：税前：财务净现值（8%）＝103.32万元财务净现值（8%）＝254.27万元内部收益率＝19.14%内部收益率＝20.37%投资回收期＝8.55年（含建设期两年）投资回收期＝7.54年（含建设期两年）4.4财务不确定分析4.4.1盈亏平衡分析以营业收入水平比表示的盈亏平衡点（BEP），其计算公式为：盈亏均衡点=（固定成本/营业收入-营业税金及附加-可变成本）×100%=31.05%计算结果表明，项目经营收入只要达到预计收入额的31.05%就可保本。4.4.2敏感性分析考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本、和固定资产投资做单因素变化对财务内部收益率、投资回收期的敏感性分析，计算结果详见表7-6。从表中可以看出，各因素的变化都不同程度的影响财务内部收益率及财务净现值，其中营业收入的提高或降低最为敏感，固定资产投资次之，经营成本再次之。营业收入、经营成本和固定资产投资提高10%或降低10%，财务内部收益率仍大于同期银行贷款年利率。由此可见，项目具有一定的抗风险能力。20 敏感性分析计算表范围所得税后所得税前内部收益率%投资回收期（年）内部收益率%投资回收期（年）营业收入营业成本固定资产投资营业收入营业成本固定资产投资营业收入营业成本固定资产投资营业收入营业成本固定资产投资-30%14.1719.7323.1912.387.236.8916.0421.3424.0510.456.595.84-20%16.1819.5421.5810.937.887.3217.7820.9422.969.706.986.20-10%17.7019.3420.229.678.327.9518.9820.5921.328.697.236.93-------19.1419.1419.148.558.558.5520.3720.3720.377.547.547.5410%20.5018.9618.327.338.799.0321.5319.8819.326.317.867.9920%21.8718.6417.436.549.029.7622.7919.4318.43.5.608.218.6730%23.1118.2316.535.819.4510.3324.1019.0217.614.758.609.204.5结论该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合XX市旅游业发展总体规划。项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对于改善XX市投资环境，提高当地人民收入等具有积极意义，社会效益显著。从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上将是可行的。20 第五章环境保护分析5.1环境保护5.1.1周围现状1、自然环境现状本农场位于武安市羊角乡的丘陵地带，属于温带季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒。2、空气及水质量由于该地区处于山区，还没有得到有效的开发，还处于原始状态，空气质量很好。而且水质非常好，地表水即可饮用，属于世外桃源的黄金地带。5.1.2项目污染源及防治1、施工废水应经沉淀池沉淀后上清液排放,堆泥干化后外运填埋。施工期间利用当地的生活设施,不得新增生活污水排放口。施工人员生活污水必须收集后由交由当地环卫部门清运。2、按环境影响报告表核实工艺规模，进行施工运营。加强工程施工期环保工作，合理选择沥青和灰土拌合地址，做到集中拌合，远离居民区，并落实沥青烟污染防治措施，确保达标，现场施工采用沥青拌和站预制沥青，进行路面铺设。在工程施工中运输料石、水泥等易产生扬尘的车辆须覆盖篷布，临时堆放的土石方、料场及临时道路等必要时应洒水。施工结束后应及时在道路上种植乔木、灌木等树木，预防水土流失，净化空气并美化环境。3、采用先进的施工工艺和低噪声设备，合理安排施工时间，采取必要的隔声降噪措施，确保施工噪声达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90），禁止夜间打桩，距离居民区200米范围内夜间禁止进行有噪声污染的施工作业，并按《中华人民共和国环境噪声污染防治法》的有关规定实行施工噪声申报和公告制度。5.2节能本项目建筑采用《民用建筑节能设计》等标准进行建设，采取缩小房屋体型系数，控制北向窗墙面积比，严格要求围护结构传热系数，在墙体拐脚等做好保温等节能措施。交配电设备及其他耗能设备选用节能型产品，以达到节能降耗的目的。公共场所及室外照明，采用光控雷达自动开关装置和高效节能灯具。5.3安全本项目保护安全的重点在于游客人身安全及火灾预防。河沟地段安装扶手、栏杆等安全防护设施，并设置醒目的安全提示牌，在人员熙攘场所安排必要的保安力量，搞好服务。建筑物要保证足够的通风量，设置应急照明系统、备用发电系统及报警通讯系统，并安排专职保卫人员负责紧急情况下的人员疏散。火灾预防要贯彻预防为主、防消结合的方针，在建设时根据项目现状，须充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点：（1）制定消防安全制度结合景区的建筑特点及经营性质，制定清晰、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。（2）确定消防安全的岗位责任人20 确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。（3）针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时刻保持警惕性。在景区不同的部位，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高内部职工及游客防事故的能力。（4）定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。（5）按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效。根据实际需要，配置消火栓、灭火器、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。（6）保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合国家规定的消防安全疏散标志。第六章风险分析6.1自然风险自然风险，是指恶劣的自然环境对农业生产造成的损害。由于自然因素的不可控性、不可抗拒性、自然条件的差异性及其变化的频繁性，可能造成农业生产在地区、季节、年度之间的巨大反差，给农业造成不可估量的风险。6.2市场风险市场风险，是指农产品供求失衡导致的价格波动和价值实现的困难。近年来，XX市农业市场风险增加，已影响到农民收入的增长。2000--2005年，XX市农民人均收入增幅分别为9％、4.6％、4.3％，3.8％和2.0％，呈逐渐下降之势。农民收入增长减缓已经制约了XX市经济的快速增长和城乡经济的协调发展，成为影响国民经济全局的突出问题。6.3资源风险资源风险，则是指农业资源的有限性与社会索取资源的无限性之间的矛盾，给农产品的安全供给带来的危害。农业是一个资源密集型的产业，各种资源的存在和有效供给，是农业安全的前提。第七章组织机构与人力资源配置7.1工程项目管理 建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、方法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。 20 71992年国家计委颁发了《关于建设项目实行业主责任制的暂行规定》，并随后推行项目法人责任制，今年国家十五计划纲要又指出：全面实行投资项目法人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理体制改革向前迈进了一大步。业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用、进度、质量三大控制，应该懂得项目的费用不一定越低越好，费用低到不能保证工程质量的程度，工程就会出质量事故。进度也不一定越快越好，建设周期压缩到不合理程度，就会不得不增加费用或影响质量；质量也不一定越高越好，质量的标准应是适宜和合格，质量过剩是一种浪费。7.2管理机构和设置本项目管理机构为旅游区管理处，总经理、副总经理各一名,下设管理科、财务科、保卫科、环卫科、修缮科。各职能部门职责如下：管理科：负责景区内部管理、对外宣传、招商、协调等业务。财务科：负责内部财务计划、财务管理及外部收费管理。保卫、消防科：负责维持景区正常秩序、日常安全、车辆管理、夜间警卫、防火安全。环卫科：负责维护景区日常卫生、垃圾清运、田园及绿地管理等。7.3员工培训主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。7.4劳动定员旅游区管理处现有5人，项目建成后，需配置市场物业管理工作人员60人，其中高级管理人员3人，中级管理人员2人。各部门人员配置见下表：序号部门人员备注1总经理室3高级管理人员2管理科7中级管理人员23财务科5中级管理人员24保卫、消防科20中级管理人员45环卫科20中级管理人员26修缮科5中级管理人员2合计60　第八章评价和总结8.1生态旅游的前景21世纪世界经济的发展将进入一个新时代，即知识经济时代。与此同时，在农业方面也将发生一场新的农业革命。新的农业革命的特点是：“可持续发展”的发展观将成为主导各国农业经济发展的指导思想；生态农业将成为农业发展的主要方向；农业产业化和高技术化将普及，生物工程农业将成长为经济发展的支柱产业。据在巴西召开的世界生态旅游大会上公布的数据，生态旅游每年至少给全球带来200亿美元的产值，几乎占所有国际旅游的20%。生态旅游之所以具有强大的生命力，是因为生态旅游是在追求“绿色”、“生态”、“璞真”的背景下产生的。它以“走进自然”、“回归自然”、20 “享受自然”、“保护自然”为主题，迎合了主流消费者“返璞归真”、“走进自然”的旅游需求。同时，它又以环境教育和自然知识普及为核心，满足了保护与发展的目标。因而，有着广阔发展前景。然而，目前在各种标以“生态旅游”的开发项目中，由于指导思想缺乏生态内涵深度，实践中更无系统的生态技术支撑和操作监控，部分项目片面迎合市场需求，匆忙上马，决策冲动，实践盲目，最终导致了生态旅游区生态环境迅速恶化，而生态旅游最终也失去了可持续发展的环境潜力，这是目前生态旅游区建设中亟待重视的问题。在现代地理学和生态学结合下产生的景观生态学，是一门应用性很强的学科。它既强调空间研究，又考虑生态学思想和原则，注重用景观生态规划和设计手段，提出景观优化利用方案，以达到既保护环境，又发展生产，合理处理生产与生态、资源开发与保护、经济发展与环境质量、开发速度、规模、容量、承载力等的目的。因此，在生态旅游的开发和管理过程中，导入景观生态的思想和方法，是保证生态旅游区可持续发展的一种有效途径。 在开展生态农业建设的地区，则出现了另一番不同的景象：农村第一、二、三产业同步增长，农业生产和农民生存环境得到改善，抗御自然灾害能力有所提高，农业发展后劲开始增强，初步实现了生态环境与农村经济的协调发展。8.2艾天然观光旅游农场的效益8.2.1生态效益提高武安市绿化覆盖率，带动武安市的环境治理，加速XX市整体风貌整治工程，再现武安市几十年前的郁郁葱葱。同时，随沼气等新型能源的推广应用、无公害农产品生产技术的引进应用，空气将更加清新，环境更加优美，调节小气候，生态环境向良性循环的方向发展。8.2.2社会效益项目区每年可向武安市市场提供无公害的蔬菜、瓜果，丰富了农产品的供应市场。创造大量农村剩余劳力就业机会，增加区、乡财政收入，促进农业结构调整。随着项目对民族风俗文化的开发和挖掘，民俗文化将重放异彩，繁荣了民俗文化，提高了人民的精神生活水平。8.3 方案总体描述生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动XX市农业结构调整。8.4 结论与建议8.4.1结论在经过经济效益，社会效益，环境效益综合分析后，可以得出本项目可行性研究结论：XX生态农业观光园建设具有良好的社会、经济、环境效益，项目建设可行。8.4.2建议20 工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、监理、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计、监理和施工中，吸取省市类似规模的市场建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。加强宣传，营造一种良好的旅游文化氛围。要结合中国人的特点，细说旅游消费不仅仅是一种生活享受，而且十分有益于人的身心健康。生态农业观光旅游是人通过与人文景观、与自然景观的接触，体验生活的乐趣，它对于消解现代社会由于工作紧张、城市喧嚣所带来的身心疲惫的亚健康状况很有帮助。从这个意义上讲，它是一种十分有效的保健措施。生态农业观光旅游使人乐观、开朗，有助于形成一种积极向上的人生态度。同时，生态农业观光旅游能够开阔人的视野，增长知识与才干。还有助于增添家庭生活乐趣、和睦家庭关系、增强家庭凝聚力等等。总之，要把生态农业观光旅游与现代人的生活方式联系在一起，造就一种旅游人生的观念，营造一种良好的旅游文化氛围。 提高服务的质量，增强消费者的旅游意识。生态农业观光旅游是一种消费行为，生态农业观光旅游服务质量的好坏直接关系到消费者的生态农业观光旅游满意度与舒适度。服务质量好，消费者的旅游意愿会加强，反之，则会削弱。从这个意义上讲，生态农业观光旅游服务不但关系到消费者旅游意识的培育，还涉及到如何使消费者的旅游意愿转化为旅游消费行为。因为，只有当人民大众热心参与旅游活动，生态农业观光旅游业才能得到真正可持续的发展。20'