金华亿都建材城项目二期营销策划方案.doc 43页

'金华亿都建材城项目二期营销策划方案第一章亿都建材城综述第一节项目综述亿都建材城，2013年金华地区重点工程及重大项目之一，是金华地区首个超大型建材商业综合项目，项目占地面积411亩，总建筑面积53万㎡，集购物、家居、建材、灯饰、五金，机电，酒店，写字楼等多种功能于一体，是金华首创大型建材都市综合体。项目计划分三期开发，第一期为陶瓷卫浴中心，第二期为机电市场和红星美凯龙，三期为五金、板材和灯饰、电器中心。项目于2013年动工，将于2014年一期建成开业。★☆翰沃集团15 一、项目位置亿都建材城位于金华老城区与新城区的中间，婺城区的西端，330国道与金衢路交汇处。见图示：（一）婺城区位图（二）亿都建材城在金华的位置★☆翰沃集团15 二、亿都建材城项目主要构成亿都建材城一期由二座商业裙楼和18幢栋塔楼组成。二期由机电市场塔楼和一幢大型商业综合体和红星美凯龙，三期为二幢裙楼和多幢多层商业连廊组成，其中中国家居第一品牌红星美凯龙强势进驻，大型超市麦得龙也在意向签约中。三、亿都建材城项目开发的社会效益1、改写金华建材格局，引领全新一站式建材采购模式。本项目引进了当前最先进的商业业态，强力促进金华区商业更新换代，带动本区商业、建材行业朝着良性方向发展。2、提供全方位采购平台，提升市民家居采购品质。本项目精心汇聚国际连锁超市、国际品家居、大型建材一线品牌、引进生活项目配套。将金华带来一个国际化建材采购场所，全方位为市民提供国际化建材品牌和提升装修生活品质。3、推进新城与老城市的无缝融合进程。有利衔接整个城市发展，项目建成后必将成为金华城市化又一标志，亦将成为金华对外交流的名片和新景点。★☆翰沃集团15 第二节项目定位一、项目总体战略定位浙中建材采购总部基地、金华建材第一城三年之内，金华市最具投资价值的商业地产二、项目总体形象定位★个性强烈统揽全局的形象定位：定位语一：统建大浙中·“包”装金华城定位语二：浙中建材第一城·商业投资聚宝盆三、项目总体市场定位亿都建材城，金华首创大型建材都市综合体。建材城集购物、家居、建材、灯饰、五金、机电、酒店、写字楼等多功能于一体。涵盖陶瓷卫浴中心，机电市场，中国家居第一品牌、中国民营企业50强企业红星美凯龙，五金、板材和灯饰、电器中心，是金华地区首个超大型、都市化、复合型、全新体验式建材商业综合体项目。四、项目总体形象定位语详解对于二期E馆、F馆两个精品馆的营销，不能脱离开亿都建材城项目的总体形象。二期精品馆是建立在项目总体定位、建材城总体形象基础上的一个精品市场和升级市场。项目总体形象定位语1：亿都建材城统建大浙中·“包”装金华城项目总体形象定位语2：亿都建材城浙中建材第一城·商业投资聚宝盆形象定位思路：a、确立自我特色，寻求市场空间，从而避免激烈的同质化竞争，创造无竞争市场。★☆翰沃集团15 b、充分体现本项目的各种先天优势，这些优势是绝版的、不可再生的资源，不是其他项目可以模仿和复制的。c、展现规划设计特色，突出本项目在产品上的独特优势，并进行高层而的延展；将项目的自身素质进行包装、描写、放大，以最直接的手法向客户表达内涵所在，切合商业的本位，满足客户在经营、投资上的诉求。d、结合客户、市场的相应心理需求，寻找最合适的、最亲善的形象进行推广。形象解读：★统建大浙中·“包”装金华城项目整体形象定位语1是建立在市场规模和市场品牌号召力、市场在整个浙江中部地区的领军地位基础上的一个形象定位。广告语大气简洁，表明了亿都建材城的超级大市的市场规模和先进的经营管理理念，以及强势的品牌号召力，足以引领浙中；同时，更是金华人首选的建材装饰基地。亮点在统建、“包”装四字。既涵盖了建筑、建材、包装、家装、装饰等市场经营的方方面面，又有“统揽”、“包办”的多重含义，大气纵横。★浙中建材第一城a、重点突出项目市场定位与规划设计，业态与商家组合，市场经营管理三方面的优势。b、在经营管理上，坚持适度超前、稳扎稳打的理念，以传统经营市场与现代商业市场经营管理相结合。★商业投资聚宝盆按照返利的形式，项目将以接近住宅的价格面世，作为商业项目来说，具有非常巨大的升值空间。一旦市场经营畅旺，那么投资者、商户所拥有的物业将给他们带来数倍于投入的回报。形象优势：a、清晰性只有通过短暂接触就吸引客户的注意力，我们才有可能最终刺激他们进行购买，因此，形象主题的提炼必须能够清晰直观的表达出我们的优势所在。b、针对性商户的主流最关心的始终是经营范围内的事情，而投资者则主要★☆翰沃集团15 关心物业本身的回报。本项目依靠此形象和日后的主题营销，可以针对性谋划出未来的市场前景，无疑具有亲和力、诱惑力。c、发展性这一形象，结合以后将要进行的营销操作，可以帮助我们在市场上建立良好的品牌印象，这为未来项目的开发和销售提供了良好的前瞻性空间。同时，本项目的投资概念是不言自明的。所以借聚宝盆这个看似通俗却极有财富意味的词语，建立特色形象来炒热本项目的名气，可以提高投资价值，对于铺位的销售将有很好的推动作用。开发商品牌形象：亿都集团，领军商业地产18年系列广告语：1、谁，装饰了美丽大金华？亿都精品馆2、谁，装点了我的多彩生活？亿都精品馆3、亿都精品馆，装饰金华梦4、小面积大钱景，财富投资轻骑兵亿都精品馆单铺10㎡起参考设计风格（广告2）：★☆翰沃集团15 ★☆翰沃集团15 第二章营销背景分析与战略掌控（一）第一节营销目标及目标分解一、营销目标1、F馆楼层入市价格总面积项目总市值可售面积预计销售额一层内铺均价24200元约6302㎡152508400元约6302㎡152508400元二层均价16500元约6464㎡106656000元约6464㎡106656000元合计20350元12766㎡259164400元12766㎡259164400元2、E馆楼层入市价格总面积项目总市值可售面积预计销售额一层内铺二层0三层合计二、营销目标分解时间2014年1-2月2014年3月2014年4-5月2014年6月营销事项E馆VIP认筹F馆热销F馆开盘F馆VIP认筹★☆翰沃集团15 第二节营销战略与策略一、营销策略背景思考(一)我们不担心项目销售。项目地处江南与婺城新区中心点，宾虹路、李渔路、330国道三条城市主要干线纵横交汇处。项目是经过多年经营、已经形成市场人气和具有众多老经营户的老市新开，新市场规模更大、规划更超前、管理更先进。开发商是拥有18年商业地产开发经验的商业地产领军人物亿都集团，占据家装市场头把交椅的中国前50强民营企业红星美凯龙强势加盟。金华市政府重点扶持商业项目。处天时地利人和。(二)我们也担心项目销售。项目地理位置处于金华江南区边缘地带，离婺城新区不远。婺城新区近两年内正在开盘和即将开盘的城市综合体较多，加上江北、金东区大量城市综合体涌现、地产大鳄争食市场，对我项目造成投资客的分流和强势的竞争。(三)项目一期的成功是二期的助推剂。项目一期销售颇为成功，打了一个漂亮仗，并取得最好的市场形象，为整个项目价值的提升提供了平台。(四)追求项目价值的最大化实现，而非平庸式开发与推盘。项目营销的目的不限于把房子和商铺卖完，而且在于通过对项目突破式的营销，不仅实现价值最大化，也提升开发商公司在金华的品牌地位。二、营销战略思维导图★☆翰沃集团15 内外营销环境分析外部环境分析内部环境分析市场走势政策背景竞争环境客户需求本体属性产品构成价值梳理客户属性制定营销战略与策略制定营销执行细案三、亿都建材城SWOT分析项目因素—内因市场因素—外因优势(Strength)劣势(Weakness)¨项目定位的唯一性与领导地位。项目位于三条城市主要干线交汇处，交通便捷，商业昭示率强，地段优越。¨中国家居第一品牌红星美凯龙入驻项目，地位与生俱来。¨项目由已经营多年的老建材市场改建扩建而成，商业环境成熟，经营业态丰富，市场关注度高，易于造势推广和口碑传颂。¨开发商是有着18年商业地产开发历史的亿都集团公司，在全国十四个城市有过大型商业开发经验，开发及运营市场经验丰富，是全国商业地产的领军人物。¨非传统商业区，项目较为孤立。¨浙中建材市场、江南建材家居市场分流了相当部分经营户。¨项目地处江南城郊，商业氛围相对缺乏。¨婺城新区大量商业综合体项目对项目投资客户形成强大竞争。¨其他区域的商业对我项目形成辐射竞争。机会(Opportunitiss)SOWO★☆翰沃集团15 ¨形象上，在金华市营建超大型、都市化、复合型、全新体验式的领袖浙中的建材都市综合体。¨营销上，创建为金华市最具投资价值的地产产品，并在第一期热销的基础上，促成第二期产品的形象升级和再次热销。¨关注开发商固有资源的开发利用和周边县市的投资客的推广与开发。¨产品错位规划，精准锁定足够量圈层客群。¨运营金华的开发定位理念，营建与提升金华市浙中城市的中心地位，将营销氛围扩大。¨坚持统一经营管理，实现商业的永续经营。¨引爆式开盘，将客户的“谈判”力消灭于抢房之中。¨项目的行业先锋定位使之高于其他建材市场，塑造强势竞争力。¨第一期的快速销售为第二期热销奠定了人气基础。¨虚拟分割的小面积商铺是投资者的热选产品。威胁(Threats)ST◆快、狠、准，精准定位，锁定层级界定目标客群，快速推盘。¨商业策划往前看，从经营的角度——做旺做久，规划可行商业业态。¨充分挖掘与发挥红星美凯龙的品牌号召力。WT¨利用一切可以利用的最好最适合的资源，进行精细化耕作。¨项目入市价位适当低开，变“阻滞”力量为推动与互助力量。¨扩大营销范围，加强向金华地区县级市推广力度。¨站在城市运营高度，营建“浙中大市场”的项目尊荣感。¨同质项目的前期操作基本以租赁形式；¨项目的建设周期与招商运营如何协调统一；¨作为商业地产，必须一次性操作成功，所以，操作需要十足的把握和多种规避不利因素的手段。四、亿都建材城目标客户群体分析1、经营商户经营商户即建材经营商，包括批发、零售或批零兼营，以及各类厂商代表、品牌地区经销商。主要特征：支付能力中等、明确目标、现实性强、随主流。支付能力：总价承受能力中等、大部分习惯街铺的消费水平，部分客户仅有租赁实力。经营方向：经营渠道较窄，以本行为主。租购目的：投资目标明确，即希望扩大生意、改善经营环境。★☆翰沃集团15 心理特征：现实性强、随主流。需求取向：倾向于成熟市场和传统铺位、租、购结合。地段取向：倾向于畅旺地段，大多宁愿承受高租金，也不愿意考虑偏僻地点。物业取向：大部分倾向于传统市场中的铺位，有实力的商家愿意选择大卖场。租售取向：部分有实力的大批发商倾向于购买物业，但大多数依然愿意租赁，以规避风险，同时节省经营成本；大型零售商家，如大型超市资金雄厚，但出于资金周转的考虑，不愿支付过多资金用于购买铺位。关注因素：交通、地段、规划、成本、同行意向。2、投资客户虽然建材行业的专业化特征比较明显，主力客户群体中自营商户的比例较高，但对于商铺这类投资型物业来说，投资客户仍然是不可忽视的对象群体。主要特征：支付能力不等、理性、擅长算计与爱梦想。支付能力：总价承受能力不等。租购目的:通过转让或出租物业获取回报。心理特征：比较理性，擅长算计、爱梦想。需求取向：投资面广、眼光长远、大多数倾向购买。地段取向：投资者的投资面更广，对于投资地段眼前的繁华程度要求更低。物业取向：本地投资者倾向于传统的街铺，外地过来的投资者则相对更加信任大卖场中的店中店或柜台。租赁取向：大多数倾向于购买。关注因素：地段交通、升值潜力、是否易出租好转手、轻松付款。3、核心客户群核心客户群本地中产阶层投资者及个体经营者、金华地区投资客客户类型：²本地私营企业主及个体经商者：年龄在30—55岁之间，有较强资金实力。有着敏感的投资意识，重视项目知名度和后续经营能力，或作为资金保值增值渠道之一。★☆翰沃集团15 ²原老市场经营户、自营类本地个体经商者：亿都建材城是在老市场基础上扩建和升级的新市场，原老市场经营户继续在新市场买铺自营的；在金华市有多年营商经验，资金积累丰厚，投资买铺自营的。²本地富裕居民：年龄在35—60岁之间，文化程度较低，看重自有商业物业回报价值，有多次置业行为，对投资商铺兴趣浓厚，并具有专业眼光。一铺养三代的观念根深蒂固。²金华市（含各区）公务员：年龄在30—50岁之间，有投资意识，收入稳定，有丰厚积蓄，对该片区前景看好。²企业中高层白领：年龄30—45岁之间，收入较高，对项目前景看好，有投资意识。²金华地区投资客商，外来购房军团。如第一期有来自永康、武义、衢州、兰溪的购房户或购房团，尤以兰溪最多。五、二期EF精品馆业态定位经营品种：二期F馆一楼以陶瓷、装饰、装潢为主，如地板、陶瓷、玻璃、装饰装潢用品等。二楼以卫浴为主。经营档次：二期E馆、F馆为精品馆，产品以中高档、高档为主。经营模式：二期E馆、F馆为精品馆，铺位以自由分割的独立产权式商铺为主。采用统一装修的卖场式经营管理方式。经营管理：对商户统一管理、对投资者代租代管。在尊重商户各自经营权利的前提下，对卖场实行统一管理，树立统一形象，进行统一策划、推广、促销、售后服务。对纯粹投资者实行经营权与所有权分离，投资者享受所有权和收益权，经营管理公司享有使用权和经营权，出租给商户，保证市场统一的行业规则。六、营销战略关键点策定（一）项目地位与形象制高点的掌控★☆翰沃集团15 ü高举高打，不仅做唯一，更要做首领！运营城市，引领金华，汇聚浙中商机，引导全新生活方式。在金华市营建浙中地区超大规模和首创式、“领袖”级建材都市综合体。ü站在项目整体营销的高度上，以“兑现项目价值最大化”作为项目营销首要考量出发点，通盘考虑推盘策略。ü绝对竞争战略：凭借项目“绝对优势竞争”——以我为尊，拒绝竞争。以不变应万变，对项目推盘进行策略性规划。（二）竞争金华商业市场，掀起全民置业热潮！ü高举高打，以国际化表现手法诉求领军者地位，促进项目推售氛围，实现第二期价值升级和高攀。ü策定最具吸引力投资单品、投资回报政策。ü虚拟分割，以小面积、轻投资取胜。ü深挖市场，培育最具规模投资客群。（三）竞争金华投资市场，做最具价值投资楼盘！Q-｛问题｝Ø多种投资渠道的客户与资金分流目前全国投资市场飘红，其中股市分流投资者与资金已属于一定的“不可抗性”，浙江市场更盛，有消息称,浙江民间资本约有不低于500亿元涌向创业板股权投资。在金华，投资取向还有实业投资等等渠道。这种局面就给我们提出：亿都建材城在投资市场的竞争力如何？或者，我们应如何挖掘与界定属于我们的投资者？A-｛答案｝ü精准确定客户定位：他们是：长线投资者，商铺/写字楼偏好性投资者，需求（自用）性投资者，保守型投资者（抗风险），实力型投资者（多元投资与分散投资风险），而诉求的核心是：项目的唯一性与领导性商业，带出项目高成长、高增值、低风险。ü我们既要对市场保持客观冷静，又要在战略上高度把握，更要在项目行销执行上深耕细作、出奇制胜！ü独特的商业模式——策划出最具战斗力的销售方式和投资单品。★☆翰沃集团15 ★☆翰沃集团15 第三节项目总体推售策略一、总体推盘计划（一）先认筹后认购，引爆式开盘根据本项目的供应量，必须有一个提前预热、部分消化的过程。我们建议本项目采用先认筹后认购的方式。即推出市场时以诚意金形式吸纳筹码，一方面可以聚集人气；另一方面可以根据认筹的速度调整推广策略。（二）根据认筹情况，分批分次上市根据项目的认筹情况调整项目的整体上市量，如认筹情况良好，则可以放量销售，通过调整单价进行销售控制；如认筹情况不理想，则通过调整推广策略或价格策略分多批上市。（三）总体推盘顺序根据项目实际情况，结合营销上的考虑，推盘顺序定为：F馆→E馆3层＋2层2/1→E馆1层＋2层2/1支持点：²推售产品多样，可供客户选择余地多，降低项目风险；²通过第一部分的推售，提升了项目的商气、人气，对第二部分的推售打下基础，提升了第二部分的价值；²第二部分推售，一方面可借助第一部分的成功来提升价值，也可以利用时间上来坐享市场的自然升值。（四）入市时机入市时机的选择要综合考虑以下方面的因素：²市场竞争因素；²项目的工程进度；²发展商的资金需求和其它要求；²项目营销工作的准备与实施；²宣传物料和销售物料的设计、制作。 项目现在处于施工阶段，根据建筑工程的进度，初步达到销售条件在明年1月份左右，1月底份正式面市。根据时间安排，推盘进度拟定为，见下表：推售产品推售时间F馆商业VIP办理2014年1月15日开盘暂定3月15日根据办卡情况调整E馆商业VIP办理预计2014年6月份注明：以上为推盘计划，实际情况需根据工程进度和销售进度进行调整安排。二、内部认购策略²终极目标：引爆式开盘，实现快速清盘目标，其前提条件：储备足够量“有效”客户。²执行方式：“销售”会员卡——会员卡的运用，可有效区分目标群体，通过对会员卡折射出的投资需求进行统计分析，我们将能科学调整开盘策略，或依序选房、或抽签选房等，实现最有效的开盘解筹。备注：名为“销售”会员卡，实为会员卡有条件申领。²实质性收钱：拟定于1月份进行实质性内部认购，并定于4月份开盘。内部认购将执行实质性收钱方式。²大盘策略：诚意金不主张多收，一方面可更大量获取诚意客户，储备足够量“有效”客户，为开盘抽签选房造势，另一方面亦降低收钱的风险。对于“团购或重点客户”，执行优先选房和钻石卡策略。²三、会员卡执行方案（一）会员卡的名称、发行单位卡的名字：亿都国际会员卡发行单位：百仕达置业有限公司（二）诚意金额与获发卡别、选铺权限类型拟数量抽签选房范围资信金额（元）钻石卡待定团购20000 金卡待定单套10000发卡数量原则上为销售数量的2倍。三、价格策略采用“平价入市，平开高走”价格策略，在价格表走势上呈现前低后高，在整体销售过程中，实现目标均价，项目入市前期充分利用项目的区位价值、自身配套优势，打开市场，同时须控制好首批推出市场单位的价格，避开客户对价格的敏感，以较低的价格迅速抢占市场，以达到项目的品牌效应及良好的口碑宣传效果。²平开高走、波浪式调价策略；²要充分吸引投资客进驻，一定要突出本项目的投资价值，项目前期客户的积累尤为重要，以价格来引导客户的前期入市就显得相当重要；²在妥善把握现场销售气氛的前提之下，对部分单位实施严格控盘，配合调价策略，可获得良好的销售效果。限量发售，预留部分优质单位。四、开盘策略²通过会员卡的分类销售能有效的掌控购买者的真实需求，同时根据消费者的需求差异性灵活调整开盘策略。²策略一选房或选铺位客户较为集中，需求意向比较强烈时，可采取抽签叫号的方式；²策略二当选房或选铺受关注度过较低、市场热情不足时，可采取按卡序号优先。亿都建材城推售精品馆收益测算产品语言VS市场语言销售策略深度策划招商与经营策略销售策略总体时间计划表项目推广策略 第三章精品馆板块销售策略第一节销售策略（一）采用返租的形式进行销售（街铺除外）。成立经营管理公司，销售合同签订时，业主即与经营管理公司签订返租期内“委托经营管理合同”。（一）成立“业主经营管理委员会”，服务于返租期满后各业主商铺的统一经营与管理的管理机构。（二）返租期内，“亿都建材经营管理有限公司”有权自行委托商业管理公司进行经营管理，返租期满，“业主经营管理委员会”开始行使管理权利，权利统一行使条件为经2/3业主同意（如涉及整体转让则需100％业主同一），有权自行选择经营管理公司作为执行机构对权属范围内的商业进行经营管理。（四）销售任务与商业租售比例楼层面积（平方米）自持销售F1630206302F2646406464E1-343000043000合计55766055766租售比0100%备注：上表为参考面积，E、F馆商业总面积为55766㎡。 第二节销售政策建议一、销售政策建议：返租年限与返租率（一）12.5年统一管理，百分百回本，平均年回报8%（12.5年回本，12年后赚一个商铺）。u内铺：12年返租，固定回报，前三年一次性返20%丛总价中扣除,第4-7年按合同价10%/年，第8-11年11%，第12-12.5年16%；u自主经营：直接销售，不返租。优点：1.有利于快速回笼资金,用其它项目开发来回报投资业主；2.前3年一次性从总房价中减掉，减少开发商在前期培育期的返租压力；3.开发商丛总价扣除前三年房款，买卖合同总价为总房价80%，可以有利节省总税收；4.降低客户首付成本，有利于销售快速进行，从而且辐射到大部分客户。缺点:开发商后其经营压力增大，如果预期不返租金，对信誉有损，影响大局。（二）：统一管理10年，只需首付60%，无需月供，10年后赚一个商铺（虚拟商铺，贷款有难度）。（三）：统一管理10年，5年返租，6-10年按实际租金分红。u内铺：五年返租，固定回报，每年7%，前2年一次性返14%，第三年8%，第四8%年，第5年9%，第交6年至10年接实际租金9：1分成，开发商统一招租，10年内统一经营管理；u自主经营：直接销售，不返租。优点：1.业主丛第三年就可收租金,时间控制好接受；2.开发商丛总价扣除前三年房款，买卖合同总价为总房价86%，可以有利节省总分税收压力；3.降低 客户首付成本,有利于销售快速进行,丛而且辐射到大部分客户；4.反租5年有利于降低开发商的返租压力和风险，6年后的风险转嫁到客户身上。缺点；虚拟商铺，后续分红管理租金收益保障不足，客户会有担优。解决：一般商业培育期为5年，开发商培育好的市场交由业主租金分红，业主可通过业主委员委托开发商继续管理，培育好的专业市场收益肯定会比现总价回报更高，况且随着物价上涨，租金也会水涨船高。（四）统一管理12年，6年返租，7-12年购1-2套按8：2分红，购3套以上按9：1分红。u内铺：6年返租，，前三年一次性返20%，第三年总价8%，第四总价8%年，第5年9%，第6年9%，第7-12年按购买套数租金分成，开发商统一招租，12年内统一经营管理；u自主经营：直接销售，不返租。优点：1.商铺相对总价较低，促进有实力客户会选择购买多套,有利于商铺快速消化；2.开发商丛总价扣除前三年房款，买卖合同总价为总房价80%，可以有利节省总分税收压力；3.降低客户首付成本,有利于销售快速进行,丛而且辐射到大部分客户；3．反租6年有利于降低开发商的返租压力和风险，7年后的风险转嫁到客户身上。缺点；虚拟商铺，后续分红管理租金收益保障不足，客户会有担优，解决：一般商业培育期为5年，开发商培育好的市场交由业主租金分红，业主可通过业主委员委托开发商继续管理，培育好的专业市场收益肯定会比现总价回报更高，况且随着物价上涨，租金也会水涨船高。◆建议开发商选择第3-4种方式，前几年租金总价返还，减少客户首付压力，开发商前几年培育期无返租压力，后期租金分红开发商把风险转嫁给了客户，而客户反而对后期的租金能有更高的期待。 补充：以下为辅助政策，仅供参考。二、回购（合同期满后）为进一步增强投资者的投资信心，打消其顾虑，可以向投资者承诺“合同期满后现价两倍回购”。对于发展商来讲，考虑10年后物业升值及通货膨胀的影响，10年后铺位的价值肯定超过现价的2倍，因此投资者在10年后要求发展商回购的可能性不大，即使有回购的可能，发展商也不会有任何的损失。因此目前回购承诺的提出，只是为了服务于现阶段的销售，增加项目的卖点，不会给开发商带来根本上的利益损失。三、履约保险保险公司在普通大众的概念中就是属于风险规避和转化的机构，作为一项商业行为，如果有保险公司的加入，给人的感觉肯定会觉得更有保障，因此，对于本项目来讲，作为增强投资者信心的一项措施，我司认为在能与保险公司达成一致意见的前提下，合同履约保险的提出无疑会对投资者的投资信心产生积极的作用，成为项目的一大卖点和投资信心的保证。四、担保目前商业项目的操作中，合同的签订通常是与经营管理公司发生直接的联系，但经营管理公司在项目中没有任何的实体利益，如果经营不善或是出现财务上的问题，经营管理公司没有任何实力承担合同规定的返租承诺，因此，在操作中投资者的信心会显得不足，针对这种情况，发展商以担保人的身份加入合同的签订过程，有发展商承担连带履约责任，增强投资者的投资信心。 第三节推售策略一、策略指引1、先认筹后认购根据本项目的供应量，必须有一个提前预热、部分消化的过程。我们建议本项目采用先认筹后认购的方式。即推出市场时以诚意金形式吸纳筹码，一方面可以聚集人气；另一方面可以根据认筹的速度调整推广策略。2、根据认筹情况，分批上市根据项目的认筹情况调整项目的整体上市量，如认筹情况良好，则可以放量销售，通过调整单价进行销售控制；如认筹情况不理想，则通过调整推广策略或价格策略分多批上市。二、销售区域1.核心区域：金华市内各县级市，衢州市2.主力区域：永康市武义市和兰溪市，龙游和衢州各县级市三、基本推盘顺序第一批次：F馆第二批次：E馆四、内部登记：（VIP贵宾卡发放）◆1.日增金方式，客户丛认购会员卡至开盘日为止可享受每日增金100-200的方式，增值优惠丛总房款扣除，客户越早认筹享有的优惠越多,丛而不舍放弃。◆2．交纳诚意金，已交1万抵3万的方式，会员开盘选中商铺丛总价中直接优惠2万，一般诱惑力越多，客户越容易办理VIP，开盘可在总价中适当调高。 ◆3.直接折扣优惠,只要客户办理VIP开盘时可丛总价中折扣优惠。持卡人办理形式：1、诚意金内部认购，发放会员卡2、会员卡分级原则：黑金卡、金卡（黑金卡可在开发商指定区域提前选铺）3、会员卡分类与资信金额类别诚意金金额（元）选铺类别金卡选铺类别黑金卡2万购买3套以上者1万购买1-2套者持卡人享受权益²可享受优先选铺权；²会员可以享受到本会提供的价格优惠及优质服务；²会员可以优先享有资料获取权；²可以享有商业开业后积分优惠等活动；²可以参加本会不定期组织的主题沙龙、论坛、酒会、等各类社会活动；²在开盘当日享受固定折扣上可获得额外优惠和各类精美礼品。五、引爆式开盘统一开盘，集中解筹。解筹方式：“抽签”或“卡号”先后方式选铺。 第四节定价策略一、定价及价格调整原则²挖掘产品核心价值，保证产品的利润最大化、和销售风险的最小化，稳步顺畅的销售速度。平衡公司成本及利润的期望值、客户所能承受或客户心目中所认可的价位、金华市平行竞争性项目售价，亦需考虑项目定位的使用内涵之附加值。²操作时，将适时对项目入市价格以及按照推盘进度和实效，进行分析、调整与应用。²可实现价格判断：根据“承诺卖点逐一兑现，价格逐步上升”的原则，我们将准入市价格调低一点，视销售情况不断提升，制造“买涨不买跌”的热销景象。二、价差策略平开高走的原则，以接近核心均价的价格入市，对商铺分为高、中、低档：²楼层位置好的商铺的价格一次性到位，在理性的基础上适当拔升，实现产品价值的最大化，为中、低档产品预留让利空间；²楼层位置差的商铺均价在理性的基础上适当调低，确保与竞争楼盘的有力的客户争夺，实现较为顺畅的销售速度；²楼层位置一般的商铺作为市场主力突破口，实现核心均价的利润追求。²项目的价格差异主要通过层差、位置差、出入口影响差、临“街”深度差、临“街”面宽差、临空面差来反映。 三、价差考虑因素与系数设定项目的价格差异主要通过层差、位置差、出入口影响差、临“街”深度差、临“街”面宽差、临空面差来反映，具体价格将在销售执行报告中提出。1、层差一般购物中心，各层价格关系，如下：（P指均价，P1指1F均价，类推）价格对比租金对比值售价对比值P2/P150%50%P3/P250%70%P4/P370%70%2、其他因素：将于未来实际销售时拟定。²位置差²出入口影响差²临“街”深度差²临“街”面宽差²临空面差四、商铺均价的测定任何一种市场价格都是由供给与需求双方共同确定的。在制定销售价格时既要考虑发展商的成本及利润、考虑客户所能承受或客户心目中所认可的价位，还要综合考虑项目因其特有的项目地段、规模、项目定位、销售政策及推盘时机等因素。1、预测依据²项目自身的优劣势及对项目运营的影响；²项目所在地附近的在售商业项目租金及售价；²本项目体量近似的竞争对手的租金和售价；²项目周边的未来规划。2、商业销售价格定价因素²商业销售价格水平与项目素质、商场业态定位、市场供求状况有着密切的关系，以下几方面是定价时首要考虑的因素： ²本项目的整体素质；²市场竞争对手及供应量；²区域和同行业租售市场状况。3、预测方法²对比当前在售/招商项目的售价/租金，根据项目的相似程度估算本项目的售价/租金；²通过预计可以达到的租金水平，推算售价；²认知价值定价法（Perceived-ValuePricing），得出售价。3.1“市场比较法”推算价格市场比较定价法关键是：找到适用的可比房地产项目及其可比成交价格。项目周边典型商业售价项目名地理位置业态开盘时间项目体量销售楼层商铺面积销售方式（租、售、返祖）销售价格销售率营销活动婺州城市广场宾虹西路婺城区政府正对面一站式城市综合体（百货，超市，步行街，电子电器，儿童乐园一期2011年8月，2011年10月二期50万方1-3楼20-300平方不等开发商统一经营十年，前三年免租4年合同价8%5年合同价9%，6-10年9：1分红一楼均价2300/元㎡二楼均价17000元/㎡70%一期认购客户抽奖活动，二期存2万抵3万宏腾生活广场330国道与华龙南街交汇处超市，小商品儿童服装，精品服饰，酒店，写字楼2013年10月13日5万平方1-3楼7-150平方一楼前2年总房价抵扣，后面9：1分成，2-3楼前2年抵扣房款，3-5年回报8-9递增，后按实际租金一楼均价二楼均价三楼均价50%VIP5000办卡额外98折，老带新有优惠万达广场李渔桥桥头百货，步行街，酒店，写字楼一期商铺12年12月开盘13年4月开盘商铺3万/平方，合计206间沿街面积95-250平方不返租3-5万一层连二层销售50%开盘优惠额外98折浙中建材市场环城东路与环城南路交叉口陶瓷，地板卫浴，家具，灯饰，五金，板材，2012年9月12万方3楼10-30平方13年包租，6%-10%递增，13年后120%无条件回购23000元㎡90% 开盘额外优惠99折，送5000现金抵首付款五百滩瑞城国际通济桥边百货，酒店，写字楼，城市公园2013年10月31日30万方1-4楼160-500平方不返租18000-40000元/㎡50%按揭优惠4个点；一次性8个点根据以上初步分类，我们对以上路段进行分类说明，以确定各路段各层商铺价一般商场式经营，各层价格关系，如下：（P指均价，P1指1F内铺均价，类推）价格对比楼层价格比例售价对比值P1/P街铺50%P2/P150%P3/P270%P4/P370%P5/P470%²以上价格的制定是依据现阶段的市场情况；²根据一期价格本节所策定价格和商铺的划分大小，，设定2014年1月入市，可暂拟定上涨10%计算。则售价需提高12%入市。得出2014年入市价格为：楼层售价（元/㎡）增长入市价格一层内铺2210010%24200二层1500010%16500三层11550（一）商业板块销售收益测算1、F馆楼层入市价格总面积项目总市值可售面积预计销售额一层内铺均价24200元约6302㎡.152508400元约6302㎡152508400元二层均价16500元约6464㎡.106656000元约6464㎡106656000元合计2035012766259164400127662591644002、E馆 楼层入市价格总面积项目总市值可售面积预计销售额一层内铺二层0三层合计说明：F商业板块参考总市值为259164400元，上表为参考面积，（最终应以测绘面积为准）。第四章总体推广策略第一节推广目标（一）高举高打，项目启动后将在半年内建立并推进、实现项目形象深植入目标投资者、经营商户及项目覆盖幅射商圈内的广大消费者心中。站在建设“浙中建材第一城”的立场，以国际化表现手法诉求领跑者地位，促进项目推售氛围和支持项目价值高攀。（二）紧紧围绕项目开发、销售、招商进度需求层进式推动，促进目标任务的完成。｛销售｝1.建立项目有效推介平台，设计制作各类销售应用物品，服务各阶段销售需求。2.项目导入期即启动蓄势行动，实现有效集客目标。3.强销促进各阶段开盘。4.针对性推出适合的促销推广活动，匹配阶段性清尾盘之销售目标。｛招商｝ 1.建立项目有效推介平台，设计制作各类招商应用物品，服务各阶段招商需求。2.配合主力店的招商并实际签约，继而推动销售。3.执行主力店开业庆典及强销推动项目主力板块招商，最终实现100%开业。4.颠覆金华楼市，竞争投资市场，服务于执行上，策划包装“比较经济”类投资产品，掀起全民置业热潮！第二节执行战略(一)高举高打，形象制胜。(二)关注商业地产项目成功的关键是商业的成功，坚持在推广主题和内容上带出项目巨大价值利益点，服务于投资者、经营商户、消费者共赢目标。(三)活动为主、媒体整合的配合与运用；以活动带出推销主题，促进投资者从参与到交易的实现。(四)造势、造势。推进交易的“临门一脚”。——商业要么是冰山，要么是火焰，我们选择火焰。(五)有效合理利用推广预算，推广到位，不铺张浪费。(六)尽可能规避风险，并提前设定危机公关策略，特别是预防媒体负面报导或活动执行的意外事情发生。第三节推广区域与对象｛综合｝（1）项目覆盖与辐射区的广大消费者，营建项目商业价值王者形象。（2）老建材市场业主、第一期业主老带新。（3）金华市域范围、金华地区县级市、衢州地区。｛主力对象｝（1）销售-金华市中端投资者及其影响人群：企业主、政府公务员、高级白领、个体经营户、富农、相关财富聚集群体（股市、收藏、其他）、关联业态自营商户。 （2）招商-项目匹配性业态经营商户：外地（杭州、宁波）等地的品牌总代、本地各品牌/特色产品经营商户、核心经营业态相关的本地经营商户群，广大消费者。（3）应市-销售与招商阶段性应市策略/活动/促销所针对性客群。第四节项目核心卖点々浙中大市王者形象，领军地位金华首创大型建材都市综合体。建材城集购物、家居、建材、灯饰、五金、机电、酒店、写字楼等多功能于一体。涵盖陶瓷卫浴中心，机电市场，中国家居第一品牌、中国民营企业50强企业红星美凯龙，五金、板材和灯饰、电器中心，是金华地区首个超大型、都市化、复合型、全新体验式建材商业综合体项目。々建材批发行业绝版地段宾虹路、李渔路、330国道，三大城市主要干道纵横交错；老市新做，版图扩张，构建“老市场，大商圈”格局；婺城新区商业体系日益成熟，未来商业融汇重心。々浙中地区建材市场NO.1的领航巨舰亿都建材市场，是目前浙中地区单体面积最大、商业环境最优、功能最全、设施最先进的专业家居建材市场。市场集批发零售、产品展示、信息服务、商务办公、仓储物流、调度运输、休闲娱乐等功能于一体，拥有国内先进的配套硬件设施，电子信息平台、功能型仓储区、大型户外停车场以及物流服务设施。々为商户量身定做，满足经营需要尊重商户要求，多方咨询、多方应征，以市场需求决定产品设计，走规模化的联合市场道路，满足众商户的经营取向；内部交通组织纵横畅通，运货出入通畅；精心安排卖场与门面的搭配，满足大中小不同商户的需求；周密规划布局，实现场内各个铺位的均好性，方便搬运，提供货运升降梯。々提升现代化的商业市场经营管理模式弥补金华建材市场规模化经营的空白，引进现代化商业经营管理服务模式。多年商业经营管理经验，保障商户经营利益，倾情提供代租代管服务， 保证投资者高枕无忧。々中国家装行业领导者，红星美凯龙强势入驻亿都红星美凯龙连续5年跻身中国民营企业500强前50位，自1986年创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任。在北京、上海、广州、深圳等82个城市开办了111家商场。2008年销售总额突破235亿元，成为中国家居业的第一品牌。荣获“国内影响力品牌领袖大奖”、“家居家装行业影响力品牌领袖大奖”等。々亿都集团18年辉煌历程，商业地产领军史亿都集团以18年12城的辉煌历程，构建商业地产领军史。2013年，亿都集团以缜密的经营思路，开疆拓土的大手笔规划，落子长三角明星城市，浙江第四大都市区——金华，打造411亩金华大型商业集群。项目以现代化的商业规划和顶尖的专业管理团队，集合国内外一流的家居建材品牌资源，立足浙江，辐射长三角。々政府支持，重点工程亿都建材城，是浙江省重点服务业项目，金华市重点扶持项目、金华市专业市场示范项目、中国“千市万亿”联合项目。市场云集国内外优势品牌、高效节能环保产品，是高标准、国际化的大型专业家居建材市场。备注：以上仅为项目基础卖点（属丽质天成的），实操中，我们还将结合项目形象诉求和各阶段项目推售需求注入更多竞争优势和独特的销售主张（USP）。第五节总体推广概要一、高举高打，形象制胜²项目现场形象做足。²户外广告要多用善用。²至少让金华市最高层官员说一次亿都建材城好。²至少与一个国际性商业协会（组织）品牌签订一个战略联盟。二、造势、造势推进交易的“临门一脚”。让每一次推广都是一次“大运动”“大精彩”。三、金华市本级主力媒体作为核心推广平台 金华日报、金华电视台；笼络并确定金华市主力媒体记者，作为项目新闻发布主力出口。四、做足金华市、尤其是江南和婺城新区各高端客群的渗透性宣传采利用短信、DM，针对手机高额消费人群、国营与私营企业主、车主、高档社区业主进行渗透性推广。五、充分发挥主力店对项目价值的推广第六节销售工具根据本项目的特点，建议宣传资料的配套由招商投资手册、折页、宣传单页等形式组成。在进行资料准备时，一般要根据项目具体规模、档次、目标客户群等来选择其中一种或多种组合使用。★招商投资手册该手册是向商家介绍项目产品特性的书面资料，包括项目的地理位置、片区规划、商圈、辐射面、市场前景、项目规划、市场配套、户型资料、交楼标准、招商范围、物业管理、经营管理、优惠措施等信息。在该手册中招商部分应 该详细介绍E馆、F馆的规划布局、经营方式、招商品牌等等，用直白的手法将项目的品牌、档次、给目标客户的商业经营带来什么影响、对市场未来火热氛围的憧憬等表现出来，在展现项目卖点的过程中应以功能图片及煽情语言来表述，达到刺激客户进场的效果。投资方面内容主要承担两个功能，一是展示项目本身的优势，二是设定投资计划，让客户可以通过投资计划的计算方式，获知未来的投资保障与升值空间。分别介绍以下内容：亿都集团公司实力背景、市场总体设计及总体规划资料、地理位置。交通情况、区域总体规划、市场经营方式及前景、投资回报模式、投资回报案例。投资内容方面，虽然追求全面细致、计算精确，但也应注意详略搭配，同时文字应精彩扼要，不应记流水帐式的啰嗦繁复，对项目突出的卖点，如在规划上对商家意见的充分尊重、规划设计的超前和科学、管理团队的强劲实力……都值得大做文章。★折页、宣传单页折页主要是以上手册的一种简要版本和补充，在折页上，外表用来表现包装而内页配以各种重点内容的简要介绍，手册等宣传资料可插入折页内，方便客户取用。宣传单页里，应旗帜鲜明的突出卖点，达到令阅读者眼前一亮的目的即可，不可追求全面罗列，同时，由于本项目规模较大、面向的客户群体较广泛，因此建议多做几款宣传单页，随时向市场传递新的信息，如整体进度、活动安排、优惠措施等，几款单张在主体风格有连贯性的前提下，应尽量求新求变，随时给市场新的感受。★彩绘楼梯采用彩绘楼梯的包装手法，在外立面未装修完前，用彩绘板或喷绘画将某一栋醒目的楼梯包装起来，画面即为1:1大小的楼梯效果图，此种手法的视觉效果非常明显，冲击力极强。第七节各阶段媒体计划★蓄势1、户外广告的全线铺开户外或高炮：统建大浙中·“包”装金华城、浙中建材第一城·商业投资聚宝盆户外或高炮：亿都集团，领军商业地产18年户外：小面积大钱景，财富投资轻骑兵亿都精品馆单铺10㎡起高炮：亿都精品馆，装饰金华梦 高炮：谁，装点了我的多彩生活？亿都精品馆（设计参考风格图示）2、常规性促销优惠方式项目目标客户多数属于实惠型买家，促销方式多采用让利的促销方式，让利的形式可以有许多种，釆用卡、折、奖等多种付款方式形式促销。•VIP卡VIP卡制作工艺精美，本身有收藏价值，在销售期内，还具有四大功能：§登记客户，留住诚意客户，为开盘蓄积人气。§让持卡者优先选房号，以促使炒家进行炒作，带热项目。§让持卡者享受额外优惠折扣，促进交易。§全面登记持卡者的意向与建议，作为调整策略的依据。•优惠折扣折扣是非常实惠且有用的方式，折扣点可以划分不同档次，在各个销售期内严格执行，但在各重大促销活动前后，也可以适时推出优惠折扣，以促进销售。注意折扣的执行一定要严格把握，以获得市场的信任，同时折扣推出的周期不可随便延长，否则将失去应有的刺激性。•赠送优惠配合促销活动以及户型推广策略，可采用物业管理费、停车费的方式，根据不同的促销目的，选择不同的赠送等。 也可根据本项目对于“热烈+时尚”风格的要求，定制一些礼品或纪念品,使客户能将项目的感觉带回家，或馈赠亲友，以达到宣传并加深记忆的效果。★开盘1、二期开盘广告开盘期广告目标对象为区域内外所有潜在消费人群，因此本阶段宜选择时效性最强、覆盖率最广的报纸等大众媒体，通过硬性广告与软文炒作的组合出击，迅速在消费者中建立本项目的知名度，完成消费者对项目的形象建立过程，并通过开盘价格优惠、免租优惠等促销手段令前期意向客户迅速下订。开盘工作至关重要，它直接关系到项目形象、企业形象、区位形象、产品定位与价格定位等，在社会公众心目中的总体影响，如果开盘成功，对以后市场推广销售工作的推进将比较顺利，起到事半功倍之效，反之、再进行补救,则将事倍功半，甚至错失良机，因此，在开盘之前，必须进行精心组织安排,做好充分准备，下面以开盘活动为例，阐述各项实施计划方案：•开盘前新闻炒作铺垫在开盘前一个星期,展开一次有政府相关领导及社会知名人士参加的，以“亿都建材城的商业前景”、“大市场的经营韬略”为主题的讨论会（或开展其他形式的公关活动），邀请相关新闻机构参加，并实现准备好新闻通稿的材料，打印好，分发给新闻记者，由各新闻机构分别进行报道，引起社会对本项目的关注，为下一步的广告宣传铺平道路，起到事半功倍之效。•开盘前广告铺垫在前半个月，紧跟着新闻报道，连续几天在《金华日报》上做富有创意、引人入胜的系列广告，树立本项目热烈缤纷的形象和告知信息；广告语采用跟户外广告一致的风格，可以给目标客户群体延续性的印象，强化记忆。系列一：（项目LOGO和案名）谁，装饰了我的美丽城市？掀起你的盖头来！X月X日，静候佳期（参考图） 广告设计采用装饰画的形式，既体现了建材装饰的主题，又具有美学意义。不落普通广告的俗套，这种装饰画，还是很多朋友收藏的对象哦！系列二：（项目LOGO和案名）谁，装点了我的多彩生活？掀起你的盖头来！X月X日，静候佳期（参考图）有色彩和品位的家，才有有色彩和优雅的生活。这副广告用简单的构图来隐喻家装和装饰。颇有深意。耐人寻味。系列三：一开“倾城”财富狂欢嘉年华X月X日，精品家装F馆盛大开盘！中国家装行业领导者红星美凯龙强强比邻！在前三天，在电视上连续播放项目形象广告，将消息告知商户与投资者； 在前一个星期，对项目销售辐射范围派发、邮寄即将开盘的消息广告；在开盘前一个星期，以电话形式通知所有己下定客户，并在开盘当天，到售楼处签署订房协议，并参加抽奖活动；在开盘前一个星期，以电话形式通知所有己经登记的客户，在开盘当天，到售楼处参加开盘典礼活动，并告知开盘当天的优惠措施与抽奖活动，欢迎前往参加。2、二期开盘系列活动通过一系列紧扣项目核心概念和主题风格的开盘活动，形成热烈、澎湃的商业氛围，积聚人气，制造轰动效应，并通过参与者的口碑，扩大项目社会影响，营造市场氛围，吸收周边客源，利用从众心理，通过促销活动，制造紧张空气、形成轰动的“羊群效应”达到热销目的。•“集中签约、统一选号”活动二期F馆的第一次“热销高潮”，将通过此次活动来制造，因此势必得到高度重视。活动中，通过邀约商户、投资者到场，进行统一选号、集中签约、控制优惠、控制销售等四个方面措施，制造现场的热烈与紧张气氛，尽量增加人气、热度。活动的全过程应具有强烈的紧张感与煽动性，公开选号规则与优惠措施、维持现场秩序、随时向现场所有客户传达己成交信息，同时拍摄、记录现场的热销实况，为今后的宣传推广工作提供有力的第一手素材。•开盘抽奖活动除“集中签约、统一选号”活动，还安排开盘抽奖活动。a、多重抽奖，奖品包括：选号顺序、优惠折扣等；b、当日下定的和已签正式合同的客户参加新一轮抽奖，获得除选号顺序、折扣之外的奖品，如家用电器等。整个过程，重点应放在“选号、优惠推出、签约”上，否则时间拖延、无法集中，便制造不出紧张热烈的气氛。★热销期（强力推广期）本阶段广告以分销、行销式推介、活动推介为主，通过一对一的沟通联系、上门介绍，促成后续客户的成交。通过金华市政府主管部门牵头，邀请金华地区建材商户在金华举办“建材市场商业联动推介会”，既方便同行交流，也在商户中扩大本项目的知名度。 配合交易会、大型节假日，有计划地推出优惠促销措施。销售处布置、卖场展板和销售工具是此阶段的重要宣传手段。在金华地区，联合当地有公信力的媒体，组织外地投资军团来项目投资。★招商循环期、销售尾盘期（为产品促销期）针对项目开盘以来所建立的客户资源，通过制定老业主带动新业主、商户带投资者的推广政策，加强口碑宣传力度。促销活动安排（结合销售期进行安排)在各个不同阶段釆用常规促销方式与特别促销方式相结合。不同情况下的促销活动应与广告密切配合。结合项目工程进度组织促销活动项目封顶、竣工、入伙是此阶段促销活动的常规项目，结合项目的销售进度，组织隆重的仪式，推出相应的促销措施，制造项目热点不断的市场形象。利用时节组织促销活动利用五一、国庆、圣诞、元旦等中外节令，组织商户嘉年华会，征询意见、沟通感情、并借机制造新闻事件，提高项目见报率。1、创意报纸广告以亿都建材城的名义在《金华日报》或《金华晚报》上进行一次消费者调查。对有意向入驻或已入驻亿都建材城精品F馆、E馆的10大特招知名建材品牌、家装品牌（竞争力）进行消费者调查。设计问题如：1、你知道下列10大家装品牌吗？2、你家装修有用到下列10大品牌中的哪一种或几种？3、未来装修你希望选用下列10大品牌中的哪一种或几种？等数个问题，并由日报或晚报开辟专门的短信发送渠道，同时在“金华新闻网”设计专门的投票网页，进行投票。一周后在日报或晚报上公布投票结果。保留下报纸调查页面和收到短信投票号等的市民，开业6个月内在亿都建材城购买此10大家装建材品牌的，可以获得原价或消费者已侃下价格基础上的8.8折优惠。2、项目口碑宣传由于本项目客户面较广，建议可选择各种社会公众节目等，有计划地开展一些诸如趣味运动会、针对不同年龄、不同性别、不同身份的客户，有重点地给予各个击破。 第五章营销总体时间表事项持续开始完成承办部门时间时间时间　（天）年/月/日年/月/日　营销策划营销策划方案142013-12-152013-12-28诺德行VI系统核心元素确定202013-12-312014-1-20诺德行招商投资手册、折页、宣传单页等销售物料制作302013-12-312014-1-30诺德行工地围墙设计/施工/制作安装/出街402013-12-312014-2-10诺德行等户外广告设计/位置选订/出街402013-12-312014-2-10诺德行等项目宣传片创意(拍摄)502013-12-312014-2-18诺德行项目3D片创意(三维动画制作)502013-12-312014-2-18诺德行等外地展销处形象设计202013-12-312014-1-20诺德行销售VIP贵宾卡602014-1-152014-3-15诺德行试价/客户调查/入市价格策略调整202014-2-152014-3-5诺德行确定价格表/付款方式102014-3-52014-3-14诺德行开盘前半个月的强力推广152014-3-12014-3-15诺德行开盘强销开盘仪式及解筹12014-3-152014-3-15诺德行开盘月公关活动102014-3-152014-3-24诺德行电视/报纸/网络软新闻适时————诺德行金华地区主要媒体联络、异地展销策略实施、异地购房团组织适时————诺德行促销策略实施/调整适时————诺德行 招商招商签约条款草签确认10——————正式签约（举办签约仪式）1——————独立品牌商家、经营户招商启动180—————— '