金牛区花牌坊街新16号项目实施方案.doc 18页

'金牛区花牌坊街新16号项目实施方案根据甲方提供的地块现状资料、规划容积率指标等，我方已编制出规划设计方案，并据此制定本项目的实施方案如下。一、项目名称成都市金牛区花牌坊街新16号项目二、建设条件本项目位于成都市金牛区花牌坊街西南侧，一面临街，临街道路宽40m。项目用地属于商业用地，地块净用地面积5342.01平方米，容积率指标为：6.5。三、项目定位构想该项目位于成都市金牛区商业核心地段，我们将充分挖掘并展示其所处地段建筑应具有的独特性，以规划、建筑、景观等专业的“设计整合”来努力追求建筑高雅的“气质”，以建筑、结构、机电、装饰等专业的“协调”来保证项目优良的“品质”。同时，该项目功能定位为城市综合体，具备购物中心、写字楼、餐饮等功能。同时建成后将成为整个开发区甚至整个花牌坊街区域的又一处标志性高层建筑，是城区形象改造的一处综合性展示，必将以完善的城市配套推动片区的居住、生活品质的进一步提升。四、项目设计概况：17 1、建筑概况：我方的设计方案为地下室2层、地上1、2号楼两栋建筑的形式，建筑基底面积1892.13平方米，总建筑密度35.42，建筑总面积为42648.99平方米，其中地上面积34723.07平方米，地下建筑面积7925.92平方米，容积率为6.5。地下室为车库及设备用房，1号楼25层，1-6层为商业，6层以上为办公用房，总高99.95m，2号楼为3层纯商业用房，总高16.0m。2、结构概况：本工程塔楼属丙类建筑，结构安全等级二级，抗震设防烈度7度，设计使用年限为50年。1号楼拟采用筏板基础，地下室及2号楼采用柱下独立基础+抗水底板，1号楼柱网较大，结构形式采用框支剪力墙结构，2号楼及地下室采用框架结构，结构采用C30-C60现浇钢筋混凝土，分隔墙采用页岩多孔砖及页岩空心砖。3、安装概况：17 给排水工程：从北面规划道路市政给水管道上分别引入两根直径为DN150mm管道，在地块内形成环状管网，另从东北面道路市政给水管道上引入一根直径DN150mm管道，形成支状管网，供商业用水点使用。供水系统采用分区供水，商业区给水管道供至地上二层，二层以上采用变频泵供水，生活污水经化粪池沉淀排出，废水设集水坑用潜水泵提升排出，雨水就近排入市政雨水管。消火栓系统采用临时高压制消防体系，设置加压系统，室内外均设消火栓，商业办公和地下车库设置自动喷水灭火系统，高低压配电机房、柴油发电机房采用无管网式七氟丙烷气体灭火系统。电气工程：从市政变压器引入一路10KV高压电源，在地下室设高、低压配电室，高压配电装置采用中置式高压开关柜，低压装置采用手车柜，并配备柴油发电机组作为备用供电。设置有完善的照明、防雷接地、电话、网络、监控及停车场管理系统。暖通工程：大商业、办公楼设置中央空调系统，采用1台风冷热泵机组，零售商铺采用分体式空调；地下车库设独立的机械排风系统，设备用房采用机械排风、自然进风系统。五、开发建设程序方案评审—规划许可证办理—地勘单位招标选取—设计单位选取—场地平整、通水通电—选择招标代理机构—监理单位招标—施工招标—合同签订及备案—质安监督申请—施工许可证申办—项目开工建设……六、项目质量安全控制要保证建设项目的优质、安全的实施，必须要建立一支专业、务实、高效的项目管理机构。针对本项目，我方拟设立项目负责人1名，全面负责本项目的现场管理工作，技术总工1人，负责本项目的质量安全综合管理，提供技术支持与保障，现场代表3人，进行项目现场管理并进行收方计量。上述5人均有5年以上的专业工作经验，懂管理，且具备良好的联系沟通能力。(一)相关单位责权划分1、建设单位17 (1)协调施工、监理、设计单位的关系。(2)根据国家的有关标准对施工单位和监理单位的工作质量和施工质量进行检查，对不符合国家规定的行为提出整改要求,施工单位和监理单位均应按建设单位的要求改进工作。2、施工单位(1)严格按照国家标准施工，对施工质量、安全负责。(2)及时按建设单位和监理的指令改进工作。对建设单位及监理的书面指令应在建设单位及监理指定的期限内完成书面答复。施工单位有权拒绝建设单位、监理不正确的指令。但必须陈述“拒绝”的正当理由，并得到建设单位和监理的确认。在建设单位、监理坚持其指令必须执行时，其后果由坚持人负责。3、监理单位(1)根据国家标准代表建设单位对施工单位生产过程中的施工质量、安全进行监理。对违反国家规定和设计文件的行为发出整改指令。施工单位无正当理由不得拒绝监理指令，监理可发出停工令。复工令亦由监理发出。(2)确认施工质量。并对已确认的施工质量负责（但并不免除施工单位对施工质量的责任）。(二)质量管理在施工过程中，质量控制分为质量的事前控制、事中控制和事后控制，其中，质量的事前控制是施工阶段质量控制工作的重点。1、质量的事前控制17 (1)开工前通过公开招标或邀请招标，选择合适的总包单位及监理公司，通过对投标单位正在施工的项目实体的考察，及其人员配置、公司管理制度、公司整体实力、投标价格等的综合评定，择优选择总包单位。(2)我方管理人员必须掌握和熟悉质量控制的技术依据，应掌握和熟悉质量控制的技术依据有:①设计图纸及设计说明书;②建筑工程施工质量验收规范和有关技术规范或规程;③自审设计图纸及设计资料;④组织技术交底及图纸会审;利用间歇期加大培训力度，使我方管理人员各方面能力进一步提高。(3)施工用材料、仪器的验收及管理①审核工程所用材料、半成品的出厂证明、技术合格证或质保证书；②实行样品封样制度，建立样品库；③工程材料、制品使用前安排监理人员进行抽检或试验。材料、制品抽检或试验的范围根据工程性质和质量监理要求另行确定④对重要原材料、制品、设备的生产工艺、质量控制、检测手段应实地考察，并帮助生产厂家完善其质保措施；⑤开工前前对我公司及总包单位施工中使用的测量、计量装置等设备应进行校验或校正，确保其精确度。17 (4)审查施工单位提交的施工组织设计（或施工方案）①施工组织设计应符合国家的技术政策，充分考虑承包合同规定的条件、施工现场条件及法规条件的要求，现场安全文明施工、质量标准必须严格按照我公司要求执行。②施工组织设计的针对性：承包单位是否了解并掌握了本工程的特点及难点，施工条件是否分析充分；③施工组织设计的可操作性：承包单位是否有能力执行并保证本工程工期和质量目标；该施工组织设计是否切实可行；④技术方案的先进性：施工组织设计采用的技术方案和措施是否先进适用，技术是否成熟，是否能达到我公司质量标准；⑤质量管理和技术管理体系、质量保证体系是否健全且切实可行；⑥施工组织设计或施工方案，在满足合同和法规要求的前提下，必须含有保证我公司质量标准（如质量通病防治等）的具体措施及方法，如没有则不予审批⑦要求施工单位在上报施工组织设计时同时上报详细精品工程施工工艺及质量通病预防措施，小到钢筋绑扎扎丝的绑扎方式大到模板支设方法、模板支撑系统计算书等，在工程施工时严格执行。(5)制定工程质量验收制度及奖罚标准①17 明确三检制度,即施工单位自检、监理单位全检、建设单位抽检制度，编写逐级验收申请表，且明确指出如在建设单位抽检中发现钢筋偷工减料、偏位，使用瘦身钢筋，混凝土浇筑完毕后出现涨模、狗洞等现象，使用材料不合格、砂浆配合比错误等严重质量问题时，对总包单位及监理单位给予同额度罚款，从而对监理单位进行约束。②在周检、月检、总部检查中安全质量评分较高的队伍给予一定奖励，对评分较差队伍给予处罚，对监理、建设单位下发的隐患通知单、整改通知单，未在规定时间内整改完毕，未进行回复的给予罚款，具体额度见项目处罚模块.(6)开好第一次工地交底会议，第一次工地会议是检查各参建单位、承包商、监理准备工作。确定工作程序：A、说明工程质量验收程序，有关表样，明确报表时间；B、明确现场工程例会、专题会议等召开时间、地点、出席人员；C、明确各单位各个人员职责分工。D明确建设单位相关质量管理制度、质量标准、要求。E明确相关奖罚模块。2、质量的事中（过程）控制(1)施工过程对质量监督人员控制①对监理单位人员实行考勤制度，对无故迟到、缺勤者给予处罚。监督监理单位对现场巡视及严格按“建筑工程施工旁站监理管理办法”规定进行监理以保证工程质量；每天并编写监理日志。制定监理考核评分标准，每月对监理单位进行考核，月考核成绩达不到优秀者，给予经济处罚。②17 对我公司管理人员实行绩效考核制度，专人专职，分工明确，每月进行考核，考核分数与年终绩效工资挂钩。在质量控制过程中如发现我公司员工擅离职守、不负责任、徇私舞弊等情况同样给予经济处罚。(1)工序交接检查坚持上道工序不经检查验收不准进行下道工序的原则。上道工序完成后,先由施工单位进行自检、专职检,认为合格后始通知现场监理工程师或其代表到现场会同检验。检验合格后签名认可后报建设单位进行抽检，抽检合格后方能进行下道工序。(3)隐蔽工程检查验收隐蔽工程完成后，先由施工单位自检、专职检，初验合格后填报隐蔽工程质量验收通知单，报告现场监理工程师检查验收，如存在问题下发整改通知单限期整改，整改完毕后报建设单位抽检。(4)行使质量监督权，下达停工指令为了保证工程质量，出现下述情况之一者，监理工程师或我公司工程部经理、主管、员工有权指令施工单位立即停工整改。①未经检验即进行下一道工序作业者；②工程质量下降经指出后，未采取有效改正措施，或采取了一定措施，而效果不好，继续作业者；③质量通病防治措施不到位，对监理单位下发的联系单置之不理：(5)建立周例会制度17 每周一下午召开三方周例会，由监理单位汇报上周工程质量总体情况及存在的问题，对于施工质量较严重的、屡次不整改者当场给予批评甚至罚款。(6)实行样板领路制度各工序在大面积施工之前，先做样板，样板做好后三方进行验收，验收通过后由监理单位监督施工单位组织所有工人参加现场质量观摩会，对该工序注意问题、施工重点进行讲解，讲解完毕后将该工序技术交底、施工要点张贴在样板之上。(7)组织现场质量协调会、工程质量月度评比活动、质量通病防治年活动等，通过一系列评比活动，对施工质量较好单位给予一定奖励，较差的单位给予罚款，增强施工单位的质量意识，达到预期目标。(8)施工过程中，及时与当地质监部门联系，让其在重点阶段重点施工部位给予现场监督指导。3、质量的事后控制(1)单位、单项工程竣工验收单位、单项工程完工后，施工单位初验合格再提出验收申报表，由施工单位、监理单位、我公司验收小组三方进行共同验收，在验收中发现的问题由监理单位下发整改通知单，限期整改(2)三方验收通过后，由施工单位报当地质量监督部门验收，若验收中上级主管部门提出问题，则由监理单位监督施工单位进行整改。(3)17 竣工验收合格备案后工程进入质量保修期，交房时及保修期内业主提出的问题由客服主管整理后由监理单位监督施工单位整改，对于迟迟不安排人员整改的进行重罚。(三)安全管理建筑施工的安全管理在建设工程的各项管理工作中，是一项非常关键非常重要的工作，可以说是各项工作之首。建设单位除了高质量、工期短、低造价的目标意识越来越显著外，更进一步强调和重视了项目安全的重要性。在这种情况下，安全管理工作更应该加强而不能削弱。作为建设单位如何完善工程建设的安全管理，如何采取有效措施检查、督促承包方在工程施工中做好安全管理工作，防止安全事故的发生，仍是项目各项工作的重中之重。1、安全生产职责我国的法律和合同范本中的规定在我国相关的法律文本中，没有直接规定建设单位(发包人)在安全生产方面的职责，在建设部《建设工程施工合同(示范文本)》中规定：“发包人应对其在施工场地的工作人员进行安全教育,并对他们的安全负责。发包人不得要求承包人违反安全管理的规定进行施工。因发包人的原因导致的安全事故，由发包人承担相应责任及发生的费用”；“在工程开工前，发包人为建设工程和施工场地内所有人员及第三方人员生命财产办理保险，支付保险费用”。2、抓好工程施工前期安全管理(1)17 安全资质的审查要静态与动态相结合，承包方将承包工程的特殊工种进行转包，在施工中使用包工队伍和临时工的现象已日益增多，这增加了搞好安全管理工作的难度，也给建设单位的安全管理提出了更高的要求。为了防止承包方在工程转包以及使用包工队伍和临时工时发生“以包代管”等现象，建设单位必须对承包方的安全资质进行静态与动态相结合的审查。不但在工程招投标期间要审查承包方的“一照三证”及近3年的安全施工记录，施工人员的安全素质，保建设单位在发包工程中的安全管理证安全施工的机构安全、防护设施及安全工器具的配备情况；审查两级机构以上承包方管理机构的安全人员配备情况，并进行必要的安全施工管理制度的静态评审。而且在施工期间要分阶段进行动态复检。对“复检”不合格方发出黄牌警告，限期整改，当达不到要求时，可以终止合同，并按合同条款赔偿一切损失。(2)签订安全协议是建设单位对发包工程进行安全管理和经济制约的重要手段。当投标单位中标后，建设单位应与承包方签订安全协议，明确双方的安全责任和义务；明确发生事故后各自应承担的经济责任；明确安全奖罚规定和安全施工保证金的提取。当发生人身伤亡或存在安全隐患而引起的罚款均将在保证金中扣除。(3)进行施工安全培训，由于建筑施工从业人员绝大多数来自农村，人员流动频繁，文化素质参差不齐，安全和自我保护意识差，都是导致建筑企业事故发生的主要因素。17 因此，除了承包方加强自身的安全教育外，建设单位要根据工程施工的要求和工程的具体特点组织承包方人员进行针对性的安全培训。建设单位还要求施工企业的安全生产管理制度要有专项的安全技术审核制度，并与工程项目各相关单位共同对项目的建设进行全方方位安全把关、统一协调安全管理工作，消除生产中的不安全因素，从专业技术上保证工程项目的顺利进行。提高施工技术人员的专业水平，真正做到工程安全技术交底完全，施工作业做到班前班后检查，严格持证上岗，定期安全生产教育培训，新工人上岗前培训。(4)严把开工关，要严格审查承包方的开工条件：审查承包方的工程负责人、安全负责人、技术负责人及现场专职安全人员的落实情况；审查特殊工种作业人员的身份证及“上岗证”；审查是否具有并已批准的施工组织设计、安全管理制度、安全技术措施以及施工总平面布置图；审查施工人员是否经过三级安全教育以及必要的安全培训和安全交底；审查现场安全工器具、防护设施、施工机械的配备情况及施工人员的劳动保护和作业环境等情况。3、加强施工现场监督力度要抓好发包工程在施工过程中的安全管理，杜绝“以包代管”，就必须对发包工程实行动态管理。对承包方的安全管理进行全过程的检查、督促、指导和服务，并加强安全考核。对违章作业、野蛮施工、管理混乱的承包方进行处罚并提出限期整改，对整改不力的承包方予以警告、停工整顿，直至清退，因此而造成的一切损失均由承包方承担。定期或不定期地组织工程安全监督情况汇报会，并以安全简报的形式向各承包方领导及被监督的施工队伍传递、交流安全监督情况。“表扬与批评”、“奖励与处罚”17 均反映在简报上。使企业的领导者、管理部门及时了解和掌握安全施工实际状况，从而进行必要的决策，同时对基层施工人员在施工过程中的不安全行为发出警示性信号，使其在安全施工和安全管理中起到信息交流、反馈、宣传和教育的作用。4、控制工程安全技术措施费在工程招标时，可将工程的安全技术措施及相应的费用作为工程招标的一个内容列入招标文件中，让投标方在投标文件中明确安全技术措施及其相应的费用。在实际施工时，只有实施了投标书中的承诺并起到了预期的效果，经建设单位确认后才能支付相应的安全措施费。上述方法与直接将“安全措施费”如数拨给承包方相比，既能提高承包方编制和实施安全技术措施的积极性，也能防止承包方在转包及使用包工队伍或临时工时发生“以包代管”的现象，保证“安全措施费”真正用在安全技术措施上。安全管理是全员、全过程、全方位的管理，要加大安监人员巡回检查力度，发现安全问题及时解决，把可能出现的安全隐患消除在萌芽状态，真正做到“以防为主”。同时要督促各承包方加强自检、互检、专检力度，使他们相互学习、交流、竞赛，共同提高工程建设的安全管理水平。七、项目进度控制根据本工程规模、结构特点及项目建设地人、机、料等影响因素，本项目的总工期预计为18个月。分阶段的进度控制目标如下：施工准备阶段，主要完成方案评审、图纸设计、施工及监理单位选定、规划及施工许可证办理等工作，计划6个月；17 项目实施阶段，项目正式施工直至竣工验收、移交物管单位，计划12个月。1、进度计划编制单位建设单位编制本项目总体进度计划，施工承包单位负责编制工程建设进度计划、年度计划。分包单位根据经批准的工程总体进度计划、年度计划编制月、旬、周进度计划或重要的施工节点。2、工期保证措施(1)各相关单位应建立以单位项目负责人为首的进度计划管理和调控系统，明确各自的形象进度指标，并予以落实，确保计划目标按日兑现。(2)建立工期责任制。建立自上而下逐级控制、自下而上逐级保证的工期责任制。(3)建立工期协调工作制度。(4)坚持生产例会制度，分析生产情况，解决存在的问题，提出下一步安排，针对重点、难点的工作项目，优化资源组合。3、进度实施(1)工程进度计划经建设单位审批通过后，由监理工程师送达施工单位组织实施执行。(2)工程总体进度计划一经批准，是工程项目管理进度控制的目标计划，必须严格监督管理实施，确保批准的总体进度计划的实现。为确保总体计划的顺利完成，施工单位应建立包含工期保证、质量保证、安全保证的总体计划保障措施。4、进度检查17 (1)监理单位负责每周对工程进度计划实施情况进行现场检查，并形成记录后报送建设单位。(2)监理单位应实时检查重要施工点的进度并报送建设单位。(3)建设单位对工程进度计划实施的情况进行不定时检查，形成意见后，由监理工程师报送总包单位实施。八、建设资金保证措施项目总投资主要由工程费（包括合同内建筑安装工程费、设计变更及现场签证发生的费用）和工程建设其他列支费用（包括勘察设计费、施工图预算编制费、施工图审查费、环境报告咨询费、招标代理费、施工监理费、建设单位管理费和项目建设有关的其他费用）组成，预计项目总投资为3亿元人民币。为保证本项目的顺利实施完成，我方已按要求向成都市金牛区旧房改造中心提交八千万的项目保证金，同时准备了2.2亿现金，设立了资金专户，用于项目资金的按期拨付，保证不拖欠。保证项目的资金使用是保证工程顺利进行的先决条件。为此公司在资金使用上坚决做到专款专用，不属于公司使用的资金决不占用。工程项目资金保证措施：项目财力的合理使用是工程按进度计划顺利施工的保障，做好项目成本的控制和使用是项目降低成本、提高综合效益的基础。1、合理收取工程款严格遵照合同17 条款中有关付款的条文，根据要求提供必要的付款依据，请监理、业主审核。统计工作的基础是实事求是，决不高估冒算，对设计变更增加的工作量实事求是地经过监理单位审核，在审核的基础上结算价款。2、合理使用工程款(1)保证项目的资金使用是保证工程顺利进行的先决条件。为此公司在资金使用上坚决做到专款专用，不属于公司使用的资金决不占用。(2)在抓计划的基础上做好调度工作，决不因计划不周导致物资积压，使资金无法发挥效益。抓好材料费用的控制使用是做好财力使用的基础，其责任划分如下：3、合理调度工程款若按合同规定资金一时不能到位，我方将利用本地单位的一切有利条件，凭借本公司的良好信誉，千方百计筹措项目外资金用于资金拨付，同时与1-2家金融机构签订战略合作协议，可以进行短期的资金借贷，以保证项目的顺利实施。九、项目后期管理及维护1、招商管理本项目为纯商业地产项目。在项目完成后期经营管理过程中，招商工作就非常重要。17 招商管理可说是经营商家，商家经营得好，项目才可能成功。招商必须实行严格的准入制，即业态准入、品牌准入、实力准入，只有实行准入制，才能保证商家的品质，进而保证项目的经营造活。在后期的补位招商、置换招商等过程中，招商促稳商、招商促经营、招商促造活，招商可说是经营过程中非常重要的一环。如果一个项目进行大的调整，例如业态业种调整、商家结构的调整等，工作量非常大，此时就更应当注重商源质量，确保项目调整成功，否则，项目就有蹦盘的危险。同时招商策划和执行得好，商家关系维护也非常重要，不然，招商工作就可能功亏一篑，甚至有可能陷入恶性循环。总之，在商业项目的后期经营和招商中，做好亲商、扶商、稳商工作对造活项目至关重要，商家工作做得好，将在一定程度上缩短项目的经营造活期。2、商业氛围营造对于一个实行统一管理的商业地产项目来说，其商业氛围营造是必不可少的，主要包括店招及广告位、导识系统、灯光工程、现场氛围营造等。店招及广告位是最基本的设置。店招的设置主要考虑商业业态、建筑特性、设置位置、招牌大小、材质选择、制作工艺等，店招对商家的形象、整个项目的形象都非常重要，必须予以足够重视。广告位交由管理公司统一设置，充分征求商家意见，并到市容环境管理局等相关部门办理登记手续。导识系统的设计制作显得较为专业，主要包括内部外部如何布点、平面及空间如何布点、选择何种风格、材质及制作工艺、是否需设置电源、如何融合项目文化特色等。商业氛围营造还包括灯光工程、现场氛围营造等，一个好的灯光工程在夜间是非常容易吸引用户的眼球的，而常变常新的现场包装对项目的宣传也是多多益善。17 3、基础物管服务最后要说的就是基础物业管理，物业管理看似平常，但同样显得非常关键，象保安、保洁工作做得不好，项目形象上不去，用户也不愿到、这样的项目去消费。工程维修不及时，服务态度不好，这样的项目肯定会招致商家、用户的投诉，试想想，一个投诉频频的项目，其经营情况如何好得起来？所以，基础物管是各项工作的保障，必须给予高度重视。因此，项目完成后将选取优质的、信誉度高的物业管理公司进行全面物业管理，同时，我公司将与其签订责任书，保证对物业的管理到位、服务态度良好，为商业客户创造一个良好的经营环境。综上，我公司将凭借雄厚的技术力量、先进的管理经验、细致的施工方案，高水平的管理队伍，在市区政府和有关部门的大力支持和协助下，我们一定能够保质、保量、及时、高效的完成此项任务。17'