常德汽车贸易城策划方案.doc 23页

'常德汽车贸易城策划方案第一章总论一、项目名称常德汽车贸易城二、项目建设单位常德市新世纪汽车商贸城开发有限公司三、项目概况项目的建设采取整体规划、统一布局、滚动开发、分期实施，建设内容包括大车交易区、小车交易区、摩托车交易区、旧车交易区、零配件区、维修区、综合服务区和生活区，项目占地6660平方米（折合100亩），项目总投资8708万元。四、项目筹建单位基本情况 由常德市市委宣传部引资，由常德市新世纪汽车商贸城开发有限公司筹建，同时得到了市委、市政府主要领导同志的支持。五、常德汽车商贸城主要经济技术指标序号项目名称占地面积建筑面积单位数量单位数量1大车交易区平方米8000平方米78002小车交易区平方米13330平方米220003摩托车交易区平方米5330平方米90004旧车交易区平方米10000平方米140005零配件区平方米5330平方米96006维修保养美容区平方米8000平方米76207综合服务区平方米4000平方米72008生活区平方米4000平方米128009广场平方米567010道路平方米3000小计6666090020二建设工期年2三容积率0.85四建筑密度%35五绿化率%33 六总投资万元8708六、项目可行性1、常德汽车贸易城的建设符合我国汽车工业发展的总体思路，对拉动常德及湘西北城区的汽车消费将起到积极的作用。2、常德汽车贸易城的建设是加快发展常德第三产业、调整优化其内部结构的需要。3、常德汽车贸易城的建设符合常德市建设总体规划，其建设条件（场地、水、电、通讯等）良好。4、常德汽车贸易城的建设“以地筹资、贷款启动、自主经营、以地招商、逐步开发、滚动发展”；同时，实行项目法人制，运用市场化机制，政府优惠政策扶持，以筹资建设汽车超市的开发建设模式切实可行。5、经财务预测，该项目所得税前财务内部收益率为16.61%，投资回收期为8.81年，由此可知，该项目具有较好经济效益，并具有一定的抗风险能力。 第二章、项目建设的必要性一、项目建设的优势1、交通区位优势常德市被国家交通部定位为全国60个交通枢纽城市之一，319、207国道交汇处，常德机场为国家4C级机场、石长铁路经过常德。沅水流经市区，水量充沛，四季通航。因而，常德市可堪称交通条件十分优势。常德市是湖南省发展战略中湘西北中心城市，有较强的基础工业。项目拟建场地位于常德火车站附近，临207国道，常德农产品批发大市场西面。2、基础设施优势常德市城建基础设施完善，供电、供水、通讯等方面已具备建大市场的条件。该市已成功兴建了许多大规模的批发市场，有建大市场的成功经验。3、政策优势常德市是一个开放的城市，投资环境宽松。4、城市总体规划优势 常德市城市总体规划确定为湘西北的中心城市，交通枢纽和流通中心，以轻型工业为主的现代化城市，项目建设的地点合适，符合城市总体规划。二、项目建设的必要性1、常德汽车贸易城的建设是加入WTO，迎接挑战的必然选择。2、常德汽车贸易城的建设是加快发展第三产业、调整优化其内部结构的需要。3、常德汽车贸易城的建设是有效缓解就业压力，保障社会稳定进步的现实需要。4、有利于加快城市建设的步伐，常德汽车城的建设有利于进一步美化常德城、繁荣常德城、经营好常德城。 第三章市场分析一、汽车和摩托车市场预测1、汽车市场与保有量预测我国汽车普及率很低。1999年底，民用汽车保有量只有1453万辆，千人拥有量才能2辆。而1994年世界平均汽车普及率已达到114辆/千人（此时的美国1.3人拥有1辆汽车，西欧2.3人拥有1辆汽车，日本1.8人拥有1辆汽车）。中国要达到1994年世界平均汽车普及率水平，保有量应在现有基础上增加9.5倍，达1.38亿俩。汽车行业“十五”规划研究课题组对我国2005-2015年汽车保有量进行了预测，千人汽车保有量只有37辆，仍然很低，我国汽车市场仍有广阔的空间。 从预测结果来看，中国汽车市场巨大，这给销售与服务也提出了更高的要求，客观上需要建立新的销售体系和建立良好交易环境，特别是中国汽车市场已经基本融入了国际市场，汽车服务贸易也将出现非常严峻竞争形势，一些国外汽车大集团正考虑向中国的汽车服务贸易领域来投资，这也给本项目的建设带来良好契机。因此，市场定位应着眼于国内汽车服务贸易企业的进入，同时要注意吸引国外汽车服务贸易企业参与竞争。2、摩托车市场与保有量预测除了汽车之外，我们具有比较优势的是摩托车行业，摩托车的产量可以说在全世界处于绝对的优势地位。虽然我国的摩托车技术主要还要依靠国外，特别是从日本引进的。但是，就我国本身的制造技术水平来讲，最近几年发展非常快，产品品种增加非常多，1999年，摩托车的出口为25万辆，2000年摩托车出口为198.8万辆，今后还将迅速发展，我国摩托车的竞争能力将会越来越提高。从国内摩托车市场来看，我国摩托车产量居世界第一，随着中央关于加快开发中西部地战略的实施和广大农村及小城镇的经济发展，农民收入的提高及消费观念的变化，预计今后数年，中西部和广大农村、城乡结合部都是摩托车市场发展的热点。3、湖南汽车市场与保有量预测湖南省1996年民用汽车保有量374900辆，1999年423280辆，五年中年平均增长率为2%。1999年占全国民用汽车保有量的2.9%，汽车普及率7.5 辆/千人，低于全国12辆/千人的水平。湖南省1999年民用摩托车保有量839959辆，为全国民用摩托车保有量2.7%，摩托车普及率为15辆/千人，低于全国37.5辆/千人的水平。湖南最近几年高速公路建设步伐加快，京珠、长常、长永高速公路的建成，改观了湖南交通网络，缩短交通距离和时间。在建中常德至张家界、常德至吉首高速公路建设后，加上已有的国道、省道，湖南的公路将四通八达。各大、中城市道路建设已加快了步伐，这都为汽车消费提供了硬的条件，也将促进湖南的汽车消费，预计湖南未来汽车消费增长速度将很快会与全国同步。二、汽车销售市场模式兴建汽车超市，目的是吸引汽车制造企业经销商进厂交易。因此，项目承办单位对企业销售体系和销售主式要进行充分的了解。汽车制造企业和经销商在具体的售车方式上，设计出各种各样能为顾客接受的、容易引起购车欲望的促销方案。归纳起来，当代汽车市场大体有如下几种方式。 1、业务员推销。汽车制造厂或经销商组织培训销售人员队伍，在有关的销售区域，以直接与顾客接触的方式，宣传、推介和销售车。这是一种传统的汽车销售方式。2、汽车展示厅。在繁华的大城市和具有政治、经济、文化中心和交通中枢地位的地方，选择人员流动的最佳地段，设豪华气派的汽车展示厅，以实体展示或实物操作演示的方式，直接激发消费者的购车欲望或以文明的方式“劝说”消费者购车。3、建立相当规模和一定档次的汽车城或汽车交易市场。汽车厂家的销售部门和经销商，派员入住交易所，向人们（汽车消费者、潜在用户、参观者等）展示和推介各种车型产品。在交易城（场所）内，各地区（国家）的汽车公司都云集一处，顾客来此，如同身于国际汽车博览会，选择余地大。4、汽车超市。汽车超市一般都设有宽敞的大厅，环境舒适，气氛宜人，陈列的各式汽车可任由顾客挑选实际操作体验，购车方便。5、因特网销售。在网络开辟市场，最大的优点是能跨越失控和地域界限，直接同世界各地用户直接接触。 6、汽车租赁。汽车租赁是指汽车消费者与汽车销售之间签订各种形式的付费合同，在一定时期内获得某种汽车使用权的一种消费形式。根据租赁时间分为长期租赁和短期租赁。长期租赁2-5年，短期租赁不超过两年。汽车租赁是一种普遍而有效的汽车销售形式。7、旧车市场。在汽车的普及初期阶段，旧车市场规模不大，随着汽车普及进程的加快，旧车市场规模不断扩大。美国1995年旧车交易是新车交易量的2.3倍，英国3.5倍，德国2倍。三、项目的市场定位本项目要建成全国一流的专业示范市场，借鉴国内其他汽车市场建设的经验，结合常德市的实际情况，建议项目的市场定位如下：建设原则：以人为本，建设一个比较现代化的多功能的且通用性较强的汽车经销市场，让经销商高高兴兴地进场经商，让消费者称心如意买到商品回家。主业范围：大车交易、小车交易、摩托车交易、旧车交易、零配件、维修等六个方面。配套服务设施：综合服务区（含证件办理、银行按揭、规费征缴等），和生活区（含购物餐饮等）。辐射范围：以常德市为中心，向湖南的益阳、张家界、湘西的怀化等市及湖北省和贵州邻近地区辐射。 第四章选址与建设条件一、选址常德汽车贸易城选址在火车站附近，临207国道、常德农产品批发大市场的西面。二、建设条件1、地形地貌情况拟建的常德汽车贸易城，地势平坦，其地貌单元属沅江北岸一级阶地范畴。2、气象资料常德市气候温和、雨量充沛、四季分明，属大陆性季风湿润气候，其主要特征如下：（略）三、现有基础设施情况常德汽贸城选址在火车站附近，临207国道、常德农产品批发市场的西面，地势比较平坦，水、电设施配套齐全，该项目临207国道，上、下、水、电力、通讯均可利用现有设施，也可以直接接入现有市政管网和管线。 第五章项目建设功能、内容及规模一、功能定位为满足汽车贸易城综合功能，将汽车贸易城分为大车交易区、小车交易区、摩托车交易区、旧车交易区、零配件、维修等六个大部分。汽车贸易城以道路为骨架，各功能区为基础，采用点、线、面结合的方式，根据各功能的内容、性质、用地的差异、综合配置。交易功能区以带状绿化将建筑与停车场地连接起来，停车场地以空地砖铺砌，使地面植被覆盖整个停车区域，增加绿色面积；中心广场等面积较大硬质地面，集中设置点状“绿岛”，各式鲜花、草木点缀其间，构成整个超市层次丰富、个性鲜明、环境宜人的整体景观布局。二、项目建设内容及规模拟建的汽车超市主要建设内容为：大车交易区、小车交易区、摩托车交易区、旧车交易区、零配件区、维修区、综合服务区和生活区等八大区域，项目总占地面积为66660平方米，总建筑面积约为90020平方米。 第六章主要技术方案一、规划与设计1、概况常德汽车贸易城是集汽车销售、展示、配件供应和维修服务于一体综合配套的大型综合汽车市场。规划用地66660平方米。项目拟采用统一规划设计，分步实施的原则进行。2、规划指导思想该区域规划建设要树立精品意识，体现大手笔、大格局、高起点、高标准、合理布局、精心规划。做到功能分区明确，交通组织流畅，建筑造型新颖，空间景观丰富，技术指标合理，环境设施完善。使之成为以汽车为主，综合配套，服务优良，管理规范，环境优美的湘西北最大的汽车贸易市场，成为带动常德第三产业腾飞的龙头。3、规划着眼点整体规划，统一布局，滚动开发，分期实施，完善配套，优化环境，留有弹性，保持“可持续发展”。4、规划原则4. 1高起点、精品意识原则：着眼未来、立足现实、广集良思、匠心独远、品味高雅、突出精品意识、追求完美效果。4.2高品味、大规模、多功能原则：高品味—在设计、布局、建筑等方面追求高品质、高标准，使“汽车超市”不仅仅是交易中心、展示中心、服务中心，同时也是汽车文化交流中心。大规模—总投资较多，投资规模、配套设施、环境条件、成效规模均应全国首屈一指。多功能—设施配套，功能齐全。实现汽车交易、展示、维护、跟踪服务、信息传播一条龙，成为集贸易、餐饮、休闲、娱乐于一体的汽车新城。4.3因地制宜原则：既充分考虑原有地形地貌，又符合开发建设的现实性和阶段性，方便实行分期建设与管理。4.4以人为本，服务至上原则：处处应充分考虑人的需要和礼堂效果，满足适用性、安全性、舒适性、美观性、配套建设。4.5开发与环保相结合的可持续发展的原则：在开发建设的同时，尽量大可能保护必须的生态景观和创造舒适的人工环境，大力开展绿色工程的建设，保证建成后的市场一流的环境质量。5、总体规划与布局5.1交通组织—合理的交通流线 汽车贸易城规模庞大，功能复杂，人、车流高度集中，良好的内外交通动线组织与布局是决定建成后的市场运营高效与否，效益能否正常发挥的前提与基础，本规划设计中，充分利用区位优势，以城市总体规划中贯穿区城内207国道为依托，进行内部各功能区的组织布局。沿主干道两侧将整个地域分为10个区，在整个基地边缘设有环形通道，以利外来车辆及货运车辆的交通；区域内部设有连接各功能工的连接通道、保证选购车的人士不致受到城市车流的干扰，将人车流线严格分离。此外，由于项目东部边缘是城市铁水联运码头，其为汽车贸易的对外货运创造了良好的基础条件。5.2功能分区整个区域以内部干道为主线，将用地分为8个功能区域，分别是：①大车交易区②小车交易区③摩托车交易区④旧车交易区⑤零配件供应区⑥维修保养美容区⑦综合服务区⑧生活区二、道路建设方案（略）三、建筑结构方案（略）四、供配电工程（略）五、弱电工程（略）六、给排水和消防（略）七、规划指标表（略） 第七章环境保护、绿化及节能一、环境状况项目拟建场地附近没有重要的污染源，环境良好。项目建成后，将成为常德市最大的汽车综合市场，集汽车销售、休闲娱乐场所于一体，通过场区的绿化，环境将很优美。二、环境治理方案1、大气污染防治2、水污染防治3、电气环保设计：4、固定废弃物处理。三、绿化方案四、节能方案 第八章物业管理及经营方案一、物业管理物业管理是项目开发建设过程的延续和深化，这一新兴行业的鲜明特征是社会化、专业化、企业化、经营化。传统意念上的项目管理模式已远不能适应当前激烈的市场竞争的需要。因此，必须必规范的行业运行、执业经验和从业人员的素质、道德水准来扩大发展的服务空间，成立专业的物业管理机制，配备专职工作人员，保证管理及时，服务热情周到；充分吸收国内外各地的先进管理经验，制订出详细的物业管理条例，物业管理的收费标准，同时，建设一些便民服务措施，以保证小区的安静、安全、文明、舒适和方便。二、经营方案根据规划设计方案，项目共分为汽车综合展示区及广场、汽车配件交易区等6个功能区域，结合项目不同功能区域的特点，计划采取三种不同的经营模式开展项目的建设和经营。1、出租经营模式即根据项目总体规划建设完成后进行出租经营，业主负责建设投资和建成后的出租管理。2、招商引资经营模式 即根据项目总体规划完成区的前期工作后对外进行招商引资，业主负责完成项目建设的前期工作和办理有关土地征用手续。3、房地产销售经营即根据项目总体规划完成房地产建设后对外乾地销售，业主负责完成项目的建设工作并建设相应的公共配套服务设施。 第九章组织机构与劳动定员根据本项目实际情况，项目建成后，将成立项目开发建设公司，对项目实行管理。该公司负责对贸易城的日常维护工作，其机构及定员如下：正副总经理（3人）财务部（2人）行政部（4人）环境保护部（3人）水电维修部（2人）保安部（3人）开发建设公司共计定员：20人 项目管理实施进度计划一、项目管理该项目要根据国家招投标法有关规定，项目将严格按照有关程序进行招标、投标和工程监理。二、项目实施进度本工程拟分为二期建设，实行滚动式开发，建设总工期为5年，第一期工程主要是汽车综合展示大楼及广场、汽车配件交易市场等，该项目发展情况再定。1、前期工作（可研、设计、筹资、办理有关建设手续及场地清理等）：2003年1月-6月。2、第一期工程：2003年6月-2005年1月。 第十一章投资估算及资金筹措一、投资估算1、投资概况、本投资估算为常德汽车贸易城第一期工程投资。项目占地面积66660平方米（折合100亩），总建筑面积90020平方米，工程建设总投资为8708万元，其中建筑工程投资7080万元，其它费用1628万元。固定资产投资估算详见附表。2、编制依据及说明2．1土建工程：采用湖南省建设厅湘建价[201]第72号文颁发《湖南省建筑工程概算定额》，按相应的调整文件进行调整及相应的取费文件进行取费，并参照目前同类建筑单位工程造价。2．2安装工程参照常德市目前类似工程指标估算。2．3前期费用中计列了土地征购费、管理纲、水电增容费、勘察设计费、工程监理费等。二、资金筹措项目总投资为8708万元，所需资金由常德市新世界汽车商贸开发有限公司自筹。 第十二章项目经济效益及社会效益常德汽车贸易城建设工程是常德市重点工程建设项目，项目的建设对提升常德市的城市品位、加快城市建设步伐、改善投资环境和生活环境、促进社会稳定、带动第三产业的发展都具有十分重要的意义。项目计划分二期实施，第一期工程主要是汽车综合展示区及广场、汽车配件交易区、汽车维护保养美容区、摩托车交易区等。第二期工作主要是四位一体汽车交易中心。一、收入及营业税金估算根据项目经营方案，结合国家及地方有关政策，项目收入来源主要有三种，即房地产出租经营的出租收入、招商引资收入和房地产销售收入。1、营收入估算项目总建筑面积90020平方米。项目汽车综合展示大楼、汽车配件交易区的商业门面、汽车维修美容区，收入根据当地实际情况进行考虑；招商引资收入根据项目地段情况、结合当地似宗地情况，考虑房地产销售参照当地政策及房地产市场情况。2、经营税金及附加估算根据现行财税制度，项目需缴纳5%的营业税，城市维护和教育费附加分别按营业收入的7%和3%征收。 二、经济评价结论综上分析，项目主要财务评价指标如下：全部投资内部收益率（所得税前）：14.61%全部投资内部收益（所得税后）：11.44%全部投资加收期（所得税前）：8.81年全部投资加收期（所得税后）：10.02年因此,项目在财务上能够自我平稳,并有较好盈利,具有一定的抗风险能力。作为提升城市品位和城市形象的基础设施建设项目，在财务上是可行的。三、社会效益常德汽车贸易城建设工程是常德市重点工程建设项目，项目的建设对提升常德市的城市品位、加快城市建设步伐、改善投资环境具有十分重要的意义。同时，项目的建设将带动当地商贸、服务等第三产业的快速发展，对于增强城市功能、改善城市环境和促进当地经济的发展具有十分重要的作用。'