广东工业大学房地产市场调查与项目策划书.doc 15页

'房地产市场调查与项目策划一．规划背景1.地块位置华南板块番禺自古人杰地灵，南村虽然发展滞后，却有着得天独厚的自然环境。青山隐隐，河网密布，空气清新，泥土芬芳。地理上靠近天河，靠近主要市场。政策上靠近政府主要发展方向。如琶洲国际博览城。环境上靠近海珠区万亩生态保护园。2周边配套学校：灵格风幼儿园、番禺执信中学（广东省一级学校，联合国教科文组织“EPD”教育项目成员学校）、大学城商场：万博商业中心、宏城超市银行：中国建设银行、农村信用社、中国银行、中国农业银行饮食：渔民新村、四季会所中餐厅其它：番禺丽江明珠酒店、番禺丽江大酒店、星河湾酒店、星河湾公寓3.交通状况　海怡半岛楼巴，星河湾楼巴，地铁3号线接驳车4号线，302A，304，地铁三号线接驳车2号线，地铁三号线接驳车4号线，接驳6号线，大石2号线,镇内巴士4.四至东:星河湾发展用地;南:万博中心;西:迎宾路;北:珠江水道5.形状第一期的都是那种Y字型的，一梯四户来组合的，第二期的地块是长条形的地块，充分的利用了地块的狭长，做成行列式的，第三期是把一、二期的优点结合起来，让它有星座式的感觉。二．市场环境分析（1）经济环境分析2001年，广州经济总量继续雄居全国十大城市前三位，增长速度高于全省水平，也高于京、津、沪等城市。（2）城市规划政府宏观环境，政府和市场经济合理推动广州的南向延续，新广州呼之欲出1998年近洛溪、南村一带，虽然有碧桂园、祈福等明星楼盘带动，但政府已有意将此地划并广州市区的一部分。本身这里已经有良好的基础，广州卫星城或居住型附城区的概念已初具规模，如果政府能够在这里加一把火，使一把劲，完善一下这里的各种配套，这里将迅速形成一个新广州。再者，经过10年的历程，随着丽江花园、洛溪新城等一批郊区楼盘的成熟，人们充分领略到郊区生活的独特魅力。住宅郊区化已经是大势所趋。（3）产业政策分析15 小政府，大社区，洛溪，南村将形成广州的卫星城。高速公路就好像章鱼爪一样，这种章鱼式的发展更加节省土地、节省费用，更具有科学性，平且能带动周边地区经济发展。从广州的历史来看，向来都是市场带着政府走，这次也不例外。2011年的今日华南新干线如当年新河湾策划者王志刚先生预言的一样，成为广州房地产竞争的新热点。2.2房地产市场分析（1）供求状况分析从新上市供求关系来看：广州楼市需求平稳，供需矛盾进一步缓和，但下半年楼市呈现出明显的急速上升情况，表现出供需两旺的趋势。上图分析：1999年到2000年上半年，开发商显然是在蓄势待发，新开发面积连续下降15%多，但需求量在福利分房透支效应和挤压效应的双重作用下，依然强劲，保持了8%左右的增长，势头较好。2000年下半年以来，在地铁、撤市设区、内外环合围等多种市政利好消息的刺激下，广州仅7、8两个月的住宅上市量就比前六个月增长了97%，交易量增长了50%左右。由于下半年是楼市的黄金季节，承继国庆期间的火热情况，保守估计2000年全年的新上市量和成交量可分别达到550万和500万平方米，房地产新一轮快速发展的势头已初露倪端。（2）价格分析价格走势呈现明显的两极分化：高层在动荡中走低，多层则缓慢回升；城内盘或低价推出，或降价促销；城郊盘在优质盘带动下，价格步步攀高。15 上图分析：与去年同期相比，上半年高层价格下跌幅度大于多层，高层下降7.04%，多层下降6.15%；第一季度相比，第二季度多层住宅的均价小幅回升1.39%，高层住宅均价下降2.43%；八月与七月相比，高层下跌3.4%，多层则上升了1.9%。这主要是由于郊区盘主要为多层，它们在价格上攀扬带动所致。2.3项目竞争态势分析番禺竞争楼盘：楼盘名称规模推销情况特色与定位简单综述洛溪新城占地面积：133.5万mm；建筑面积：220万mm10月1号开始推出4栋多层共190多个单位。最大户型为82mm，销售势头好，目前只剩20多套，均价2500元/mm，毛坯房，另年内将推出绿岛别墅成熟社区；江畔人家以成熟的配套以及廉价的价格取胜市场，基本定于与工薪阶级层，此次的面积最大为82mm，力求物美价廉，价格是其特色。但是小区规划不好谈不上档次，跟我们没法比。奥林匹克花园占地面积：16万mm；建筑面积：30余万mm“碧海云天”为3栋17层建筑，全部为大户型，107mm以上，9月23号推出，不到一个月几乎推完。只剩下几套。健康运动全国首个“阳光健身工程”，将运动与地产复合，迎来了不少热爱运动追求健康的年轻一族的喜好，再加上广告包装宣传，品牌一炮走红，尽管区内密度大。运动消费较高，但销售场面火爆优势在于：距离广州CBD中心商务区（天河区），仅一桥之隔，为华南快速干线第一盘。其它版块或距离广州太远，或因为人气过望而破坏了生活环境，星河湾距离广州却是“闹中取静”15 ；另外他尚是刚刚开发，且全部为大盘，可利于整个区域的整体规划，较有潜力，但同时，其在配套上不够完善，消费者仍存有很大顾虑。其他竞争楼盘楼盘名称规模推销情况特色与定位简单综述保利花园占地面积：18万mm；建筑面积：45余万mm5月份推盘，首期年底交楼，9月份推出另外4栋420套，面积主要为实用面积较高的2房及3房单位，均价在4750元/mm，目前剩下4成自然最舒适，创21世纪住宅新标准。在硬件和包装推广上面很成功。先创造品牌美誉度，在推出之后，不失时机地借事营销，达到品牌与赢利双赢。先力争成为国家康居示范小区，创品牌，在国庆推出国宝展，吸引客流，营销手段独特，在安全家居智能化，建筑，家政服务方面很有特色，整体素质高，。在同等档次楼盘中，竞争力强广地花园占地面积：43万mm，建筑面积：100万mm10月份开始推盘，86-180mm十余种户型，88-111mm多为三房，四房，顶层复式，均价4500元/mm。推出后效果一般，目前所剩较多。大榕树下健康人家，健康生活从此真正拥有超大型健康概念住宅社区，独天得厚的古榕树给了光大独特的形象，在成功的包装下成为知名楼盘。区内将规划超过1万mm的中心花园，深林涧，彩虹广场，但目前光大在品牌延伸和挖掘方面不足，因此推广上较为吃力，规划中的种种美景也没有好好的传递出去，现场景观对消费者吸引力较弱。光大目前是以吸引本区域人群为主，这对我们有一定的竞争性，15 与其他版块相比，星河湾处于广州南部，不仅景观、空气较好，交通四通八达，可方便地来往珠江三角洲，旅游资源丰富，番禺作为广州未来的居住中心地段，其整体的生活及市政配套还可得到政府的资助，且其价格方面也比市区内不少优质盘有吸引力。2.4消费群体分析1、目标消费群特征分析（1）、年龄与学历特征购房者的年龄段主要集中在24-35岁，尤其集中在24-29岁成家立业阶段，其他年龄段购房需求则逐渐下降。价位在4000元以上的楼盘，其目标对象集中于青壮年的倾向更为明显。从学历情况看，总体上番禺潜在消费群中，大专以上的高学历群占绝大部分（但整体样本中在本科和高中学历段分别呈现出最高峰值和次高峰），其中高价位楼盘的目标群体很分明地集中于高学历，且大专以上学历者占了77.3%的比例。意向于番禺购楼的整体中，相对年轻且高学历者将是我们主要的群体。（2）、职业与家庭收入状况管理人员是番禺较高级楼盘潜在购房者中的重要组成部分，尤其是高中级管理人员所占比例较大，这与整个广州样本总体中的一般管理人员占最大比重的情况明显不同。通过加权平均法得出的各个群体的收入表现上，意向于番禺买楼的潜在消费者的家庭收入较高，这部分人群中目标价位在4000元以上的，其收入则是最高的。这表明，有相当一部分收入及职位较高的人士乐于接受居住郊区化的居住模式，同时对所居住的档次也有较高的要求。（3）、家庭人口结构三口之家和二人世界是调查总体中最为主要的两种家庭结构，我们的目标群体较为不同的是：二人世界和单身独居所占的比例较其他所有群体均较高，而三代同堂的比例明显偏小，反映了我们特定的目标群体倾向于拥有独立空间、自由自在、较为注重精神与生活享受的一种生活态度。（4）、成长背景在番禺的购房群体中，一个很明显的情况是：外来人士占了较大的比例，这一点与总体情况中土生土长广州人所占比例较大不同，这是由于土生土长的广州人在购楼上有一定的‘旧城情节’。在个人业余爱好方面，体育运动和旅游是目标群最为喜欢的两种活动，而总体中摆在前两位，的读书看报和音乐，在我们的目标群中则放在第三、第四的位置上。这种情况可能与我们的目标群体相对集中在更为年轻的群体上有关。在房型设计和装修方面尽可能考虑一些时尚前卫的年轻白领要求。（5）、现有居住情况与购房动机在价格承受能力较高的番禺潜在消费者中，自有住房的拥有比例较高，有超过一半的人是二次以上置业，他们购房的目的主要是为了日常的家居，这表明不少的消费者对现有的居住条件不满，希望自己能真正去选择一个适合家居的理想家园，这就要求上市盘要具有较好的综合素质，才能真正吸引他们。（6）、目前日常乘车习惯在总体和番禺的潜在消费群体中，公交车、摩托车和自驾汽车分别是前三位最常用的交通工具，但在我们的目标群体中，使用摩托车上升到较高的比例，自驾汽车的比例基本不变。虽然依赖公交车者的比例有所下降，但出租车和单位交通车的比例较大，如果选择了番禺作为居住地，则后两部分人的交通方式则会转入到公交车上，那么依赖于公交车的比例则有可能上升到50%15 左右。由于锦绣天河距离市区的实际距离较远，对交通问题的关注则会在很大程度上决定着居民对该版块及楼盘的选择。2、消费者的总体选择倾向（1）消费者较为认可的主要楼盘分析小区环境惬意舒适、交通方便、生活配套完善表明消费者追求的是一种舒适生活，因此，任何楼盘如果要想在市场上有较好的表现，这些方面则是则是必备的。（2）对楼盘主要特点或风格的偏好在以上的几个主要特色方面，消费者的选择主要是视小区的整体绿化和整体配套完善方面，不会因为有江景、山景或独特的教育或智能化配套，而表现出特别的偏好。锦绣天河已经有较多的卖点，将这些卖点整合起来，会产生较强的整体竞争优势。（3）对南村版块及其代表楼盘的认识洛溪版块经过近10年的发展，才获得了广州居民较高程度的认同，目前，南村版块虽然已有广地花园和华南碧桂园打了先锋，但广地花园在广州的知名度和美誉度都较低，华南碧桂园人气不旺、交通不方便等一些负面效应的传播，又使人们将整个南村版块混为一团，因此，锦绣天河在目前条件下，首先可以脱离于南村版块的宣传，而强化其作为华南快速干线第一盘（突出交通优势）、天上银河般璀璨（表明园景）、和新的广州天河南延的感觉（发展潜力），虚实相结合。另外，鉴于消费者对南村版块的种种担心和疑虑，建议开发商在发售时，不仅要做足景观上的功夫，对一些计划中的配套、以及物业管理上的一些操作也要加以明确，给消费者以肯定的答复，增强信心。3、目标群购楼心理及习惯（1）消费者将要购买的住房类型总体上，消费者还是乐于选择标准层面的住宅，他们占了整个比例的60%多，对复式单位的选择比例中，选择番禺地区的潜在消费者大于总体，对于跃式或错层的追求并没有我们想象中的火热，在调查中也有一部分消费者认为这种结构对老人和小孩并不是很适合。（2）消费者希望的价格和购房面积调查表明，3000-5000元是有意向在番禺楼盘者中大部分人最能接受的价格，尤以3500元左右最为集中，其中目标价位在4000元以上的人士中，期望价位基本集中于5000-6500左右，所占比例超过了80%，锦绣天河的价格在这部分人中有较强的承接力。在面积的选择上，71-110M2左右的选择比例达到一半以上，而70-150M2选择者超过了90%，因此，小户型和过大户型都应谨慎，尤其是大户型的设计比例要加以控制，比例不宜过大。意向购买别墅的比例较低，只有5.7%左右，希望面积主要集中在180-250M2之间，占了60%左右比例。（3）消费者对交楼标准的要求调查表明，大多数人都希望发展商提供装修，而且较有倾向的是高学历和高收入者一般都喜欢有几种装修套餐可供选择，只要求提供单一的装修标准者中低学历和低收入者为主。大多数人认为只要发展商提供的装修确实比较精致、豪华，还是乐于接受现成的装修，因为个人在时间精力、专业知识方面都有现实困难，而且集体装修成本相对较低。尤其值得注意的是：锦绣天河有相当一部分人士是外来白领，工作较忙，且锦绣天河距离市区距离较远，提供现成装修会较为理想，即使是本地的高收入人士其实也面临同样的问题。在发售初期，定出几套装修方案或给一定的自主权予消费者选择，但同时也给出最后的截止期限，可能会增加一些人性化色彩。15 （4）消费者对小区配套的要求广州消费者购楼时关心的前几位分别是：价格、交通、小区内环境、配套设施，锦绣天河目标群的选择则有着明显的不同。小区环境、交通在目标群体心目中摆在了较为重要的地位，价格则位居第三，另外，对配套设施、地段的关注程度也较高。物业管理和小区品位档次因素影响的比例也比总体大。（5）影响目标消费者购房的因素分析绿化园林和体育设施配套是很多人都较为关注的方面，因为这直接关乎着长久的生活质量问题，超市、菜市场、医院直接影响着居住的方便和舒适性，包括幼儿园在内的学校配套也是相当一部分消费者很关注的问题。另外，目标群对会所和停车场的要求也比普通的群体高4、目标群接受楼盘信息的渠道报纸和电视仍然是消费者获知楼盘广告的两个最为主要的途径，电视广告带给消费者的往往是一种视觉上的冲击和空间上的美好遐想，报纸广告则是详细了解楼盘信息和细节的主要途径，并且报纸信息易于记忆和保持。有超过一半以上的消费者并不能对每一条报纸广告都注意到，因此，消费者认为颜色具有冲击力、大幅且图片内容简洁的报纸广告较能在众多广告中引人注意；至于投放的版面，大部分人认为如果有购房意向，一般会对楼盘广告较为关注。因此，在房地产广告专版中投放广告可适当投些大幅篇，较小篇幅的广告可投放在目标受众阅读率较高的版面。2.5项目SWOT分析1)项目的优势：（1）罕见的生态景观•房屋如自然村落式排列，随意流畅•江景、溪水与森林走廊浑然一体•绿化率高，房屋如同绿色锦缎上的点缀•宽敞的原木长廊沿岸轻飘在珠江的绿波之上•夏威夷风情处处体现（2）独特的区位优势•远离都市、又有都市的繁华，与天河一桥之隔，给人天河南延的联想。•位于迎宾大道商业旅游休闲带•临江且位于快速干线和迎宾大道旁，有一线江景、交通方便，为“华南快速干线第一楼盘”。（3）酒店式服务真正家居享受（4）独特的水景资源区内观水、戏水、饮水、用水、游水五大水系处处宜人：水道可行人、水渠可游鱼、湖可游人也可赏景，皆清澈见底。区内专门铺设50公里长的管道，从西江引进可直接饮食的无污染水，卫生标准达到世界标准。（5）强强联合共造高尚质素从投资开发、楼房布局设计、园林绿化、建设施工、物业管理等合作方都是实力很强的知名单位，为锻造优质名牌打下了良好的基础。（6）规模优势2)项目的劣势：15 （1）噪音干扰问题：由于紧贴华南快速干线的出口，可能引起消费者对过路汽车噪音的担心。（2）配套不足障碍：附近生活配套设施尚待完善；尤其是交通问题成为消费者最关心的因素。（3）开发商品牌推动力微弱：在众多强势品牌的围攻下，在品牌实力上会表现出较大的劣势。（4）消费者认同程度低：目前市场对南村板块的认同程度较低，短期内可能仍缺乏足够的信心。3)项目的威胁因素：（1）其它楼盘的直接竞争：景观、空气都不错，地域也较为接近，很有竞争性。（2）洛溪板块相关楼盘的间接竞争；洛溪在多年的发展中已很成熟，在广州消费群中已广为接受，区内大盘名盘云集，交通上也普遍认为较南村方便。（3）广州市区其它楼盘的潜在竞争：有不少盘在景观、特色方面乃至价格方面都与锦绣天河有一定的可比性，且它们一般具有交通上的便利性。4)项目的机会因素（1）从市场渴求中寻找机会：在调查中，有超过63%的潜在消费者认为自己还没有找到心仪的楼盘，这表明整体综合素质较高的楼盘将面临着一个较大的市场需求，这也是我们的市场机遇。（2）良好的市场背景已提供了发展契机：•番禺与广州日益融合，提供了大的市场背景；南村版块已有广地花园和华南碧桂园打先锋，可节省在南村版块上的宣传，同时也可轻易获得比较优势。三．项目定位1.项目地理定位星河湾位于广州华南板块华南快速干线出口处，属于南村自然生态保护区北临珠江，东部为植被良好的自然山坡。星河湾总占地80多万平方米，已建设区域近50万平方米，建筑面积已达70万平方米。番禺自古人杰地灵，南村虽然发展滞后，却有着得天独厚的自然环境。青山隐隐，河网密布，空气清新，泥土芬芳。地理上靠近天河，靠近主要市场。政策上靠近政府主要发展方向。2.项目形象定位l品牌口号星河湾一个让你心情盛开的地方l品牌精髓看得见的好品质l2001年广州出了个星河湾-华南板块掀起盖头来15 l2002年打造中国房地产界的劳斯莱斯1.项目客户定位l社会高收入者，居于金字塔顶端，属于小众人群l注重产品品质、细节l投资置业审慎，有丰富的置业经验l文化层次较高，宜采用感性诉求l住宅并非必需品，社会认同感才是最终追求2.项目户型定位用最经济的方式建豪宅-大户型、大进深，定位别墅后第一期户型：层高3.15，最小户型为90mm，最大户型130mm,江边单位单层两户打通为260m做反梁，一梯四户，Y型结构，顶层做复试，外立面内外没有管线，多阳台设计。第二期户型：首层局部架空形成景观通道，全部户型区间预埋冷凝管，跃式设计。第三期户型：采用预应力结构，江边整栋复试户型，例如八角房单位的难消第四期户型：200-500mm，江边设大平层，整栋复式单位。3.项目价格定位---比同区楼盘高出1500元/平方米2001年广州星河湾一期平均每套56万2002年广州星河湾二期平均每套85万2003年广州星河湾三期平均每套100万2004年广州星河湾四期平均每套240万四、项目规划建议4.1项目规划经济指标4.1.1用地平衡表用地平衡表项目面积（平方米）每人平均比重居住小区总用地30万mm21mm42%居住用地住宅用地16万mm11mm22%公共服务设施用地8万mm6mm12%15 道路用地6万mm4mm8%公共绿地10万mm7mm14%4.1.2主要指标主要技术经济指标总用地：1200亩居住总人口：14000人居住总户数：4700户住宅平均层数：20层总建筑面：1205351mm住宅建筑面积：30万mm居住建筑密度：24.8%公共建筑面积：14万mm人口密度：4人每平方米容积率：1.54.2项目总体规划1、星座布局星河湾的楼群如星座般自然散落。开创了“星座布局”的先河。星座式布局是星河湾的规划核心以及最大的建筑和园林特色，为星河湾营造了独有的环绕组团的穿堂风、花园式的组团景象。建筑呈星座式半围合，单体及组团的方向角度、层数楼距等变化不定，依照星座分布理念精心布局，让通风、采光、景观及空间流动形成完美的融合，使社区的风形成流动状态。自由天际线，建筑群体屋顶轮廓所体现出的一种自由流动的群体组合美感；自由的景观线，错落的布局使多数住户有大于楼距的景深，避免对视，窗窗有景。2、“Y”形结构星河湾采用“Y”形的楼房排布结构，不仅保证了每所房子的通风采光，并避免了对视，增加了景深，确立了豪宅定位。星河湾的房子二室一厅至少86平方米，此设计保证了大厅大房，与星河湾的豪宅定位是一脉相承的。户型也是采用“Y”形结构。在室内空间的设计，将与水、光、空气、自然等元素转化成与生活起居息息相关的生活空间元素。层高从2.9米分别“长高”到3.05米和3.1米，门高2.3米、厅宽8.4米，如此使室内功能明晰分区，可依据居者喜好经营自我生活空间。3、弃飘窗台，建多阳台星河湾室内空间的设计，将与水、光、空气、自然等元素转化成与生活起居息息相关的生活空间元素。透过80-280平方的室内来活化生活氛围中的空间元素。15 多阳台的设计，让住户更直接地感受景物，同时避免了炽热现象的发生。星河湾采用最多达5个阳台的多阳台设计，摒弃了飘窗台不能让住户步出房外，视野更加开阔，景观感受强烈，使住户充分感受景物所带来的精神愉悦。4、环保的柏油路星河湾自铺的沥青路，施工标准非常严格，甚至靠近迎宾路的社区路的质量控制也要参照此标准。与一般水泥公路相比，星河湾的沥青路可减少噪音80%，而且路面不设沙井盖，避免了其对景观的破坏，黑亮的颜色增加了与路旁绿化的对比度，增加了道路的整体美感。为了避免对景观的破坏，星河湾更是成功将下水道设置道路两旁，整条道路就像一条黑亮的绸缎，艳丽异常。5、首创阳光车库星河湾向住户提供半地下的阳光车库，阳光直接照进车库内，让每一个车主在停车时也呼吸到透过绿树传来的新鲜空气。在入口的两侧，更是设置了漂亮的花圃，种植了各种花草，使业主方便地出入车库的同时，得到心旷神怡的享受。6、自建水厂，营造亲水情怀的世界星河湾自建水厂，拥有独家的“天然活水循环系统”，循环流动于层叠式喷水池、喷泉、人工湖、瀑布之间的亲水情怀的世界，令园区的每一细部都充溢水的盈动。星河湾另引进赛能直饮水系统，为业主提供健康的直接引用水。免费开放的私家式游泳池采用特别水处理技术，通过规模经营，以传统的十分之一成本实现社区景观泳池经常更换新鲜活水。通过世界专利“宝墨园”的活水处理专业技术，形成五彩斑斓的锦鲤在溪涧之中游弋的水景奇观，如此可清水养鱼星河湾的泳池依星型布局而设，在作为社区配套的同时，也是一道优美的水景。泳池散布于各个组团，方便了业主游泳，又增添了运动的乐趣。泳池向业主开放，并保持经常换水。7、骑江休闲木道星河湾的骑江木道被称为“天下第一等”，被买家所推崇，也是星河湾高尚社区的点睛之笔。骑江休闲木道沿珠江伸展，长1830米，采用进口名贵木材建造，外飘8米，据说可经得起50年日晒水淋，可谓中国第一江景休闲大道。尤其是骑江休闲木道外飘8米的手笔，既避免了潮落时江面污物聚集岸边对景观的破坏，又营造了宏大的气势。8、人车分流星河湾的车辆干道和社区行人道完全分隔，所有车辆进入组团后，直接进入地下车库，楼内电梯直通地下，业主从设在车库内的电梯入口直达住所，从而保证社区内无车辆通行，确保社区的安静与安全。9、超一流的平均绿化15 星河湾没有设置广场，而将绿化平均散播于社区，与星座式的楼宇布局相呼应，形成了曲径通幽，处处有景的园林布局，避免了楼宇的直接对望，做到了户户有景。星河湾的园林绿化，搭配种植四季植物，并改传统的“草多花少”，进行草少花多式设计，而且开创绿化坡度式的先河，达到了层次感丰富、四季常青的绿化境界。依四季而种植四季花卉，长长的棕林演绎浓郁的热带情韵；由100多种各类珍稀花草树木所形成的亭台阁树与园林景观相对照，仿佛是一个桃花源。为了再现山林真实之感，星河湾专程由从化、英德等深山中开采天然黄蜡石，镶嵌在小区的人工湖与溪流中。园林中的山景、石景、路径……都是采用天然花岗岩、大理石、石英石、麻石、卵石等名贵石材，并与自然相融。10楼体无水管凸现一般的建筑物外立面都可见纵横交错的水管，突出的空调架，大大破坏了楼体的外观美感。星河湾的楼房成功将水管内置，空调架则安放于阳台，使外立面平整和谐，丝毫没有因水管和空调而影响美观。4.3项目建筑设计建议（1）建筑风格通过平面的多座向布局、加之单位立面丰富的体量变化，形成起伏多变的群体轮廓天际线。（2）建筑外立面设计建筑符号的重复运用-八角亭成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾的独特风格。(3)环境景观设计4.4项目户型设计（要求图文并茂）15 五、项目融资与开发计划5.1项目融资渠道确定（1）融资渠道-房地产信托（2）融资结构的确定-采用债务筹资和权益筹资的组合5.2项目开发计划2001年广州星河湾一期平均每套56万15 2002年广州星河湾二期平均每套85万2003年广州星河湾三期平均每套100万2004年广州星河湾四期平均每套240万六、项目营销推广6.1项目营销渠道确定广告：灯箱、巴士车身、路牌报纸：软性文章楼书：中国第一本楼书公关活动：展品陈列、酒会6.2广告词朴实明了“好楼盘自己会说话”、“星河湾，一个让人心情盛开的地方”，“中国楼市看广东，广东楼市看华南，华南板块掀起你的盖头来！”“好房子自己会说话”，“打中国的劳斯莱斯”争取广告符合项目特点又能引发社会关注和争鸣的话题。让买家听到一些实实在在的承诺，看到一些眼见为实的东西。6.3促销方式确定（1）媒体攻略看准了《南方都市报》的公信力，借题发挥首先，2001年3月2日，也就是星河湾开盘前两个月。《南方都市报》刊登了一整版主题为“地产巨鳄备战番禺”，副题是“王志纲纵论华南板块”的文章。此文一出，立即掀起长达数月之久的社会各界的争论，紧接着全国性行业权威媒体《中国房地产报》、《中国建设报》纷纷转载。广州城里更是乱成一团，山景楼盘反应强烈，紧急开会研讨策略。预先炒热板块，以引起人们的极大关注，期待和舆论。当时，星河湾系华南板块中第一个推盘的，跟同一板块上的竞争对手在同一档次，统一标准上尚无对手。并且其优势突出，在品质、品位上能征服买家，并且提前2个月炒热板块，引起关注，星河湾就饮头啖汤，集万千宠爱于一身，作领跑者之势。2001年3月23日，有一篇题为《广州CLD显山露水》的文章全面展现了华南板块的美好前景，使人们对这个地区的期望进一步升温，强化影响。2001年3月30日，星河湾开始闪亮登场，一篇题为《华南虎拔高房地产开盘门槛》宣告了新的游戏规则，将星河湾所达到的标准进行着力的渲染。而这个时候许多楼盘害怕掉入陷阱因此延迟开盘时间，所以星河湾在气势和速度上压制了对手，为星河湾以后长达2个月的一花独放铺平道路。距离开盘时间8天，4月20日，一篇题为《我有一个梦想-黄文仔》出台，再一次征服许多人的心。其中真实记录了黄文仔对星河湾的孜孜不倦以及认真负责，不惜花钱，只求质量的精神，感动了许多人。4月9号开始，关于星河湾的广告出炉。（2）开放式销售破除了以往开发商“不准拍照”、“不准触摸”15 怕样品损失等界限，甚至鼓励大家尽情享受星河湾的内在美，，感受真实的家具生活氛围。而且黄文仔还特意安排一些人在泛会所里面喝茶下棋，在游泳池里面玩耍，在沙发上活蹦活跳，他们称之为“情景式销售”一．不搞公开活动不抽奖，不送大礼，不人为制造短缺，不搞造势活动，安实之中透露了发展商厚实踏实，一落千金的君子之风，以及雍容华贵，气定神闲的王者之气二.可退消除买家后顾之忧，更更显开发商“皇帝的女儿不忧嫁”的自信与坦然。15'