建投十号地 营销策划报告.doc 60页

'建投十号地营销策划报告第一部分：经济环境—内忧外患国际经济环境：人民币升值？在国际金融危机的大环境下，经济强权国家采用各种强权手段转嫁本国经济危机。对中国，美国要求放开货币管制，使人民币兑美元汇率自行调控，而与此同时美国政府又在自行对美元进行贬值政策。再加之2010年自然灾害不断，各行业的物价攀升，通货膨胀势头依旧，美国在这时坐享渔利。因此，抑制物价、抑制通货膨胀，尤其是缓和中国经济支柱产业之一的房地产业价格高涨的疯狂势头，就显得尤为重要了。同时伴随汇率改革逐步完善，才能在经济危机中经济强国转嫁给中国的灾难。国内经济环境：降价难上加难。在全球经济危机和自然灾害频繁的多事之秋，全世界都在救市，中国作为WTO成员之一，必不能逃脱救市责任。中国政府4万亿投资刺激举措的落地和外汇储备量的持续攀升，通胀的延续在所难免。60 同时不可预期的通货膨胀又会抑制经济的活跃性和消费能力，但是中国政府对市场的干预，目前通货膨胀还不会很严重。中国政府对策：评议为先。对内尽可能抑制物价上涨幅度，尤其是延缓房价冲高的速度。因此各种政策的推出更多是在需求源头暂缓交易发生时间，诱发人们的观望情绪，从而给快速持续高涨的房价降温。对内的经济调整中也在积极适当的刺激经济，增加资金流通、促进内需，调整产业结构，缓解出口产业带来的经济压力。同时中国对外也在努力开展人民币汇率改革，使之符合市场规律并适应中国国情。第二部分：政策环境—无奈之举，重在形式1、土地资源《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》·产品供应模式受限《通知》中强调，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。60 ·限制土地出让面积国土资源部和国家发改委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补页）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，根据新目录规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。也就是说房企今后拿地的最大面积不会超过20万平方米。·竞买保证金不得低于两成《通知》对开发商竞买保证金进行了明确规定，不得低于出让最低价的20%，而以往的政策对缴纳定额度没有明确规定。·严格合同签署、土地出让价款缴付时间《通知》规定，开发商在拿地后10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。·建立用地开竣工申报制《通知》规定开发商欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的现象，禁止其在一定期限内参加土地竞买。开发商拿地后一年未开发的，国土部门开始收取闲置费，闲置满两年收回土地。60 ·保障房用地不低于70%《通知》规定，各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。2、金融政策1>、违规超限土地禁止发放开发贷款国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放开发贷款。2>、提高并严格执行二套房介入门槛对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房贷款首付款比例不得低于30%，贷款利率取消优惠。3>、停止发放三套房贷2010年4月18日起暂停发放购买第三套及以上住房贷款。4>、本地异地常住户口购房受限异地常住户口选择在本土购房的，如不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。5>、调整准备金率和频繁加息60 今年以来已经两次调整了存款准备金率以紧缩投资的银根，严控银行风险。另一方面，央行又在频繁加息，极力遏制房产投机和其他投机行为，严控银行风险。3、税收政策分析详见税收附件：税收新政4、销售政策1>、销售实名制商品住房严格实行购房实名制，签订商品房买卖合同后不得擅自更改购房者姓名。2>、严查违规售房未取得商品房预售手续的项目，不得以任何形式收取房屋费。（定金、VIP等），不得采取任何返本销售、售后包租的方式强销。5、2011年01月16日国务院常务会再度推出八条房地产市场调控政策。详见附件关于新政的解读。小结：*自2006年房地产第一次调控政策出台以来，政策上经历了持续（2006-2007）——颠覆（2007-2008）——恢复（2009-2010）——加重（2010至今）的曲折过程，主要是采取各种小缓解的控制，缺乏可操作性，可谓补丁政策。60 *在没有整体衔接程序的政策之下，补丁政策必然会漏洞百出，因此种种政策之于开发商是在严控资金链条，之于消费者是在诱发观望情绪，暂时暂缓房价高涨所带来的内外经济忧虑。*住宅类房产的严格控制，使商业房产的优越性凸显，同时商业的回报率高于住宅，并通过对国际资产走向的观测，商业地产预计会成为中国地产行业下一个投资新宠。*在一些新政出台之后，楼市成交量不仅没有出现大幅度的萎缩，同比还有所攀升，而且价格也在攀升。这是国情使然，对房产的需求是必然的，刚性需求不会因为政策的控制而停止需求。新政旨在刺激人们的观望情绪，暂时平抑房价，以缓解国际经济环境对中国带来的压力。*产品设计遵循合理的销售面积及空间结构是制胜要素。*新的房地产政策中针对未取得房屋预售许可证的楼盘不得以认购、销售VIP卡等方式收取购房者房款的限制，是否能达到规范房地产市场销售环节的作用，还要看各地执法监督部门监管和执行力度是否严格到位。60 第三部分：现阶段石家庄房产市场环境—政策影响下的地方环境一、市场波动减压器石家庄作为一个后进省会城市，房地产市场发展较晚，一直以来处于全国同等城市的后位，国家重大政策的调整反映在石家庄房产市场通常都会减弱并缓解。二、需求心理两重天房地产销售一线的情势喜人，无论二环内外，无论商业还是住宅，销售火热，人们的购房、置业、投资情绪高涨，政策似乎成了催化剂，人们急于把手中的热钱投出去的。再加之现在的国际国内货币环境，人们手中的热前更需要找个安身场所。与之形成鲜明对比的是另一种消费心理，政策收紧预期、年度政策调整的影响之下，购房者对未来房价走势的态度开始迷茫，市场预期变得不再明朗。而且大量的购房者认为楼市政策会持续收紧，至少是目前政策将会保持稳定，这一部分人群绝大多数是置业自用人群，并以低收入群体居多。客群反应显示出政策对市场的影响将会持续，在此期间，各项目都会面临严重的滞销局面。60 虽然政策并不是为了打压刚性需求，但每轮政策都会对刚需购房者带来一定的观望期，影响购房者的市场预期。在改善型需求住房面前，满足需求的房源太少，表明石家庄商品住宅在产品类型方面需要进一步创新，在产品细节方面需要进一步优化。一、供给市场态势成熟?现阶段一环内推出住宅项目较少，商业地产开始异军突起，欲投资住宅房产的人群已经部分转向了商业地产。二环内沿线以住宅项目居多，同时随着恒大、万达的进驻，石家庄住宅市场的价格空间被拉大。据搜狐焦点网石家庄站对楼市销售市场的调查，石家庄不少高端楼盘在去年都取得了火爆的销售成绩。这表明购房者对楼盘的品质要求越来越高，开发企业也应推出更多满足市场需求的高品质房源。依照2010年的市场成交数据，2011年石家庄商品住宅市场仍将以自住型需求为主，其中刚性需求主要青睐的还是低价位的项目，但是改善型需求对于楼盘的品质和配套开始呈现多样化需求，对于高端楼盘的需求量将会增加。60 在影响消费者选房的要素指数方面，价格要素以76.9点居第一位，其它要素依次分别为地段、交通、户型、配套、物业和开发商。由此可见，价格和地段依然是决定消费者买房的重要因素。而消费者普遍对楼盘开发商和物业管理关注度不高，表明石家庄购房者的购房心理有待成熟。特别是开发商要素仅有19.2点，表明石家庄商品住宅市场还没有形成良好的品牌环境，消费者在选房时品牌意识较弱。随着越来越多的一线品牌房企进驻石家庄，相信消费者在购房时的品牌意识会增强。基于上述分析，我们石家庄本土当地产开发企业要有意识的去树立和培养企业和楼盘的品牌形象，重视营造品牌环境和品牌价值。第四部分：区域竞争项目及全市同质化楼盘状况对比分析项目名称开发商项目位置项目价格主力户型国际城4期路劲地产槐北路473号8300元/㎡10500元/㎡最高价12500元，为首层带小院户型三室：147㎡-170㎡四室：199㎡、206㎡跃层四室：246㎡、308㎡挑空恒大城恒大地产槐安路广平街7800元/㎡8300元/㎡三室：193.8㎡60 四室：219.34㎡小三室：97-136㎡二室：93㎡天山新公爵天山地产中华北大街中储食品城145万/套剩余大户型230㎡跃层540㎡跃层西美第五大道石家庄金马地产槐安路谈固东街8000-11000元/㎡（精装）南区6500元/㎡60-90㎡、107㎡、130-160㎡、210-230㎡户型比较全中央悦城石家庄德鸿地产育才街116号预计在15000元-17000元/㎡90-100㎡左右二室140-170三室远见聚合置地槐安路建设大街7500元/㎡三室：130-140㎡、160㎡二室：89㎡60 四室：188㎡万达公馆大连万达集团尖岭村13000元/㎡230㎡//270㎡蓝郡路劲地产东岗里东二环交叉口别墅售完两栋高层：7000元/㎡，其中一栋基本销售完毕二室：90-94㎡三室：130-139㎡四室：194-198㎡区域竞争项目及全市同质化楼盘二手房状况对比分析项目名称开发商项目位置二手房项目价格销售状况一手房售楼部价格销售状况国际城4期路劲地产槐北路473号8000-8600元/㎡更名费：2-3万基本无房源10500元/㎡当初开盘最低7800元/㎡恒大城恒大地产7800元/㎡8300元/㎡60 槐安路广平街天山新公爵天山地产中华北大街中储食品城145万/套西美第五大道石家庄金马地产槐安路谈固东街8000-11000元/㎡（精装）南区：6500元/㎡万达公馆万达集团尖岭村蓝郡路劲地产东岗里东二环交叉口别墅：10000-12000高层：6500-8000现房，房源充足7000元/㎡，售楼部优惠政策一次性9.9折，贷款无折扣重点项目分析60 国际城国际城四期2010年10月1日前后推出8栋楼16个单元的洋房产品，全部售罄，目前没有可售房源。开盘均价8300元/㎡，最低价7800元/㎡，至今最后推出的房源均价10500元/㎡，最高售价12500元/㎡，迅速售罄。今年将推出三栋高层的其中一部分，洋房产品还剩下21个单元252套房，预计均价在15000元/㎡左右。最后剩一栋小高层，尾盘时推出。国际城均为毛坯房，市政集中供热地暖，天然气管道、太阳能辅热管道（每栋楼顶斜屋面上有一组太阳能集热板，做为24小时热水的辅助热源，水温能达到30-40度左右，节约了热水入户的高额费用和能源浪费。），其他基本没有新的设施配套。国际城四期结合了一、二期外立面的优点，三期户型结构优点。四期的景观基本没有突出的主题设计，楼宇前后的小景观点缀。有一个地下会所，具体内容没定。成交客户：世纪花园、前三期业主、蓝郡业主为主，政府官员、私营企业主为辅，借助国际城多年的品牌积淀和前三期的优质物业服务管理，又有了一批稳定的客源。首批销售房源从8300元推出，阶梯性的上涨到8800-9500-10500元，均顺利销售，高层已经动工，今年将推出部分高，接应现阶段的高价格，年终会推出部分洋房产品，继续冲高。再之后就是剩余景观周围的洋房和小高层，达到销售价格的最峰值。60 中央悦城定位高端科技住宅，未进入但输出市场摸底价格15000元/㎡左右。目前内部成交的价格在17000元/㎡左右。主要卖点是精装修和远程网络控制自动化系统：洗衣机、冰箱、微波炉、热水器等功能多用家电齐全并无线网络远程控制系统、地面（意大利进口的木纹大理石、单元大堂墙面）、墙面（户内壁纸）、窗帘（以及远程自动化网络控制系统）、辅助家具等齐全，未来3年内将是本项目的主要竞争楼盘之一。路劲蓝郡最后两栋高层现在已经开盘，毛坯交房7000/㎡，销售比较顺利，其中一栋楼即将售完。万达公馆万达集团产业化运作的豪宅即将面世，豪华的精装修、奢侈的功能布局、舒适的面积配比都是全国顶级城市住宅的标准，对我们来说将是一个很大的威胁。万达预计售价13000元/㎡，可以看出万达对石家庄市场还没有信心做到很高。因此万达的定价直接影响我们对本项目的定价，也影响着消费者对本市高端房产的心理价位认定。第五部分：市场未来走势预判——60 涨价与否还决定于基础建设的成熟度第一、在中国经济内忧外患的今天，为了缓解内外经济压力，平抑房价的措施已经开始执行。人们的观望情绪两面观，从一定程度上控制了现阶段的成交量。但这些政策的可执行性及连贯性均有很多缺陷，必然会成为历史，未来的房产市场仍将回归于市场的理性选择。政府的调控政策在大趋势上是符合市场发展规律的，只是在市场中具体操作的执行者总是有一定的惰性和侥幸心理。市场不等人，时间不等人，从政策的严控中找到突破口就是市场的发展方向，才会有广阔空间发展。第二、房产市场是才进入细分阶段，是向健康化发展的开始，是每一个产业发展的必经之路。总会有一段时间鱼龙混杂，之后是来自市场的优胜劣汰。在鱼龙混杂的阶段房产项目其实并无质的分别，而在未来，层次分明、受众明晰的物业才能更好的生存。第三、在现阶段的中国，不具备房价下降的条件。刚性、改善60 性需求存在；投资增值事实；通货膨胀；投资渠道匮乏；社会资源配置不均衡，等等一系列现实的问题使得房价不仅不会在短期内下跌，而且还会持续向上。第一、城市化改为城镇化的说法说明政府已经认识到城市化发展的漫长进程，不可能一蹴而就。从城镇化的过渡中给城市化发展留点喘息的机会，留点城市空白，就是为后代发展做出的贡献。基础设施建设才能在一步一步的发展中成熟起来、健康起来。小结：目前中国城市化进程中问题集中体现在，城市对城镇、农村建设支持力度差距悬殊，导致人口大量涌入城市，破坏了供需平衡，在无形中助推了房价。此种形式之下只有政府切实履行加强对城镇、农村基础建设力度，并在城市中大量建造廉租以及公租住房，以满足城市低端收入人群的住房要求，标本兼治才能解决整体矛盾。否则，房价下降不具备前提条件。60 十号地营销策划方案———定位报告产品定位与分析目标客群定位及特征物业管理定位项目市场定位本项目60 规划设计已经完成，在此基础上，我们要做的是深入剖析产品内涵，充分挖掘产品的附加值，从项目的各部分细节入手，对项目完整定位。项目产品基调：犒劳一生的宽宅，隽刻至高居住理想城市首席低密度宽宅洋房产品定位与分析建设地产无虑居住享受的是舒适性追求的是个性建投地产，打造宽宅大屋，诠释家的真谛通过对市场研究与分析，功能丰满，结构简约的住宅格局逐渐成为成熟住宅的代名词，舒适性居住产品开始向简约的空间结构、多功能的空间组合、舒适的空间尺度发展。本项目在面积配比及户型设计上较为全面，包容并蓄同时兼具排他性和同比的差异化，满足目标客群中不同阶段人群的置业心理欲望。现阶段石家庄市房产市场已经开始向着细分化发展，经过过年的置业和被置业经历，人们的置业观念已经趋于成熟和理智。60 本项目的先天条件决定了项目的高价位，必有高品质产品才能与之相配，高品质决定高端形象，为高品质定制的华服——不以华丽的色彩引诱人，只用华丽的光泽吸引人，一定是惊叹的品质折服人。定位从项目的概念切入，深入挖掘项目内涵及精神，诠释项目特点。意在引起生活资历丰厚、追求居住品质、享受生活本源客群的共鸣。本项目的户型产品进行深入剖析：·洋房户型特点：大面宽大空间，超舒适的卧房设计和卫生间配比，满足居住者对生活本源的追求。结构舒展、南北通透、空间比例合理、功能区设置人性化。O208㎡户型方案B1户型208㎡方案一：优点：中规中矩，南北通透，实用性强。缺点：客卫靠近卧室区域，影响卧室的私密性，对于客厅的访客来说不太便利。60 方案二：优点：综合舒适性提高，南北通透，餐厅配比超标准舒适。卧室的舒适性提高。缺点：客厅的面宽被压缩。主卧室更衣室墙角问题。客厅只能使用家政卫生间。方案三：类同方案二，但是阴面客卧取消了单独的卫生间。属于中规中矩的三室两厅三卫户型，取消了书房。O237㎡四室两厅四卫方案一：优点：中规中矩，方方正正，南北通透，实用性强，室内没有多余的墙垛墙角等。缺点：暗餐厅，餐厅相对于户型面积来说面宽偏小，不协调。客厅占用了阳面书房的面积。方案二：阴面卧室和次主卧向北扩出后解决了北侧空间进深不足的问题。方案三：豪华三室优点：餐厅的宽度解决了方案一二的缺点，符合户型配比面积的标准厨房的舒适度也提高了。60 阳面双主卧的舒适度大大提升。缺点：厅中的墙角很多，不够通畅，视觉空间感差。中国的居住传统讲究厅堂开阔豁朗，而此种户型的主卧室更衣室人为的隔断了通透的客厅餐厅。客卫的位置有点远，对于阴面客卧的使用不太便利。o顶层奢华跃层设计，空中的别墅享受。·高层大四室户型特点：O200㎡平层设计，居住生活无障碍，方便老人、儿童，给每个家庭成员贴心呵护。O满足三世同堂超舒适居住需求，是尽享天伦的佳境。·高层不同段位的三室户型O132-170平米，更有137平米跃层设计，时尚、舒适兼顾，无限冲击年轻客群的时尚居住欲望。O满足各种小家庭的居住需求。O跃层三室户型主卧的尺度堪比洋房主卧。·高层两室户型O93.3平米两室户型，舒适简约O目标消费群体更趋向于年轻化，为社区增加活动。物业管理定位60 建投地产无虑居住居者无隐患，出入有人侯品牌物管的渗透力，足以颠覆家的概念物业管理的品牌化、专业化、系统化、全面化、人性化是物业管理的发展方向，聘请高端物管，开创石家庄首家一流品牌物管入驻服务，倡导无忧居住、科学管理、全方位服务的物管理念。联手万科物管，向品牌地产进军开发企业的品牌化程度是企业战斗力和体力的展现。另外在现行的限购制度和将来的房产税政策的大环境下，房产作为不动产的保值增值特性更显重要。从房产市场的历史来看，房产的物业管理成为了物业增值与否的关键。石家庄比较典型的案例“银都花园”，银都物管被人们认可并称颂，也是银都房产至今长盛不衰的经典案例。紫晶天域作为一个小型中端项目聘请了银都物业管理，在此之前银都物管没有单独接手物管的历史，银都物管自此也成为了石家庄业绩较高的物管企业。这种典型项目还有国际城，国际城一期、二期、三期聘请的是励富仕联行物业管理公司，采用系统规范的服务管理模式，赢得了很多人的认可。尽管之后的物业公司更换了，但是工作思想还在，管理理念还在，国际城依然是现阶段石家庄住宅区的典范。60 国际城四期的销售在2010年很顺利，很大程度上得益于前三期业主的口碑传播和物管知名度。限购政策和后续的房产税使人们手中的物业成为了宝贵资源，将现有的不良物业置换成优质物业将成为趋势。房产市场将面临的是理性回归。目标客群定位及特性·目标客群特征O跨区域性：排他性的产品是面向全市消费者的，异地客户在新政的影响下可能会萎缩。O多次置业：对于备案与否看的比较轻，注重个人居住的享受。O个性化置业：高层户型的多样性、设计感，面向的是众多年轻人群或者置业经历相对较少的人群，满足其个性化居住需求。富二代预计会成为主力客群。O产品舒适性：对生活有深刻理解，懂得生活艺术的有经济实力人群。O注重产品综合素质：对待住宅的消费更趋于理性，追求的60 是产品的综合质素（户型、景观、配套、物管等等），以匹配现阶段的生活品质，对物管的要求较高，功能性服务设施的健全与否是标志性展示。·目标客群分类第一类人群购买人群：经济实力雄厚，备案与否或滞后备案不作为购买的决定因素，更关注居住舒适度，购买与否取决于产品本身是否能引起他的欲望。这部分人群，置业经历不低于三次，思维成熟，对生活理解深刻，不局限于限购政策的约束，对政策的理解更加深刻。政策限制：新政限制的正是拥有多套住房人群的购房权利，这部分人群位列其中。但政策的无法限制此类人群的正常需求和需要。营销对策：虽购房但无法备案，缺少法律依据，我们要做的是让客户放心消费，将签署的协议公证等具有法律效力的形式，防止一房两卖，解除购房者的后顾之忧。限购期过后，为客户求签订正式合同。第二类人群观望人群：实力略微偏弱，但不受经济约束的人群。这部分人群对于政策的理解略微浅薄，会受到政策导向的影响。他们的置业经历60 不亚于第一类人群，但是思维较第一类人群要保守，性格上偏向于安分守己，精细算账、计较得失、做事谨慎，但他们的经济基础不会因为旧房的出手与否而发生改变。政策限制：这类人群同样受到了新政的限制，这类人群对于政策稍有顾虑，只是因为认识还不够透彻；或者是本身就比较计较得失，对享受生活的理解不够深刻，容易产生抓小放大的情绪。营销对策：此类人群的经济实力也比较强，只是对于政策的认识稍显不足而有所犹豫，需要我们做进一步的政策讲解，加强项目内涵的诱惑力，晓之以理动之以情，用声情并茂的推广手段打动他们，并做好购房后的法律保障服务工作，打消顾虑，同样可促使成交。第三类人群置换人群：此类人群经济实力相对较弱，需要卖旧才能买新，如果可能还需要按揭贷款。这部分人群将是我们项目少数的目标客群。60 此类人群一般属于高管、金领、公务员、医生、高校教师等，在房改历史中的既得利益者，收入较高但不雄厚，对于生活的预期较高，而现在持有的房产虽然价值高，但居住舒适度很低，无法满足生活期望。而他们对政策比较关注，包括将来房产税的征收，希望能将手中低端物业置换成高端物业。政策限制：这类人群也许是在房改时低价购买房产，也许是旧村改分的房产，亦或是市场投资多次置业，也是此项政策限制范围内的人群。由于经济实力相对要弱，所拥有的房产一般品质较差，纵使数量数量很多但品质较差，很难与这一人群的财产数量相匹配，更不能满足他们对于生活品质的要求。此类人群往往会静观其变，不会轻易放弃手中的房产。营销对策：这类消费群体成交的难点在于需要卖掉旧物业才能购买新物业。这就存在两方面的问题需要营销配合：第一对客户进行政策性的疏导，即放弃旧产；第二是将项目产品的品质、生活理念及升值潜力全方位展示，引导弃旧买新。为使旧房尽快出手，可与中介公司合作促进二手房成交。60 ·目标客群基础构成O本市私营企业主，公务员，大中型企业高管、事业单位中层以上O高收入行业中层及以上人群（金融、证券、IT行业、房地产业、电力、医药医疗等）O本地在外省的富商、成功人士O周边地、市、县富商，企业家·消费群置业动机O对现阶段的住房不满意，需要改善居住条件，有坚实的经济基础，对生活有很成熟的理解。O追随高端品质物业、信奉品牌运作的中高端消费群体。O通过引导置换手中多套低价值的房产，以应对房产税政策。项目市场定位建投地产无忧居住高尚社区——高尚的生活文化、高尚的居住理念、高尚的邻里关系、高尚情操的教育体系高端住宅——无忧居住、舒适居住、舒心居住、关爱居住高调生活——60 高调享受无忧居住、高调经营家庭生活、高调展示邻里关爱，高调展示家的优雅市场定位：高调的！高端的！定制的！高调的宣传方式，低调诉说语言高端形象展示，从项目概念切入，深入剖析项目的内及精神，诠释项目特点。意在引起生活资历丰厚、追求居住品质、享受生活本源的客群共鸣。所谓定制，是指项目产品户型全面，满足不同所需，尺度尺寸宛如量身而制，整个社区更像是为品质生活追求者量身打造的专属俱乐部。高层产品包装推广高调华丽：此种产品的消费群体经济实力相对要弱，或者是年轻人购房，而本项目的价位和消费人群决定了他的超前性和一步到位的观念，并迎合了限购政策的背景和未来房产税的趋势。洋房产品低调平实：低调是最高的炫耀。因为洋房产品本身是面对高端人群的，虽然高端人群消费是高调的，但是他们更希望用内敛的形式表达出来。为迎合这类人群的消费心理，虽然低调，但是内涵丰富。60 由本项目的先天条件所决定，高价位、高价值的属性，客群窄众，但是高端消费就像时尚，一定会慢慢渗入到中下游市场，而人一定会往高处走。高品质的产品、高调性的宣传，同时还要借助高端的主流媒体，这是所有消费前沿时尚元素涌出的手段，就像我们身边慢慢有个Armani的身影，而我们也愿意去亲近Armani。十号地营销策划案——市场策略案名建议营销策略价格策略推广策略项目案名建议建投·印象italy建投·印象的表述大气，涵盖力强。60 以项目风格作为基调，建投·印象italy（印象意大利），作为建投地产高端的品牌，可延续性较强根据不同的建筑风格加上后缀命名，简单明了的表明了项目的风格特征，并且可以将建投印象一直传承下去，作为建投地产高端住宅项目战略性案名。建投·可以居“可以居”是齐白石为自己寓所的命名，体现了他为人低调谦虚的性情。建投·可以居作为案名可以彰显企业文化，借助低调的自谦丰满自身的涵养和项目内在的品质。作为案名是一个很好的选择。此案名重在建投地产的企业品牌战略案名，今后可以根据不同的项目命名其他名称。两个案名的选择主要取决于建投地产对战略发展的部署。60 项目SLOGAN建议人生系仪式，请隆重生活如果将家的享受剔除，生活将毫无意义如果将享受的欲望剔除，生命将毫无意义适度的奢华是对生活的尊重适度的享受是对生命的尊重营销策略石家庄房产市场经过过年发展，至今已经相对成熟。产品结构、建筑结构、园林绿化等等由原来的使用性到实用性，再到功能性，之后向着舒适性发展，这是产品深入发展的必然过程。现在的石家庄房产市场60 处于产品细分、深入研发的阶段，高端项目层出不穷，有高科技路线、有精装修奢华路线，也有山地自然景观别墅路线，等等，这些项目的初衷是想把项目提升到更高一个档次。而我们的项目只是众多高端项目中的一个，从项目的地理位置到项目规划并没有太多的突出点，当然这是由项目先天的经济指标所决定的。但有力的条件是低容积率、国企开发，并且紧邻路劲蓝郡，奠定了项目的高端基础要素。在这个群雄逐鹿的阶段，我们不仅要在产品上用尽心思，将细节展现的淋漓尽致，营销更是不能或缺的战术之一。以下是我们对营销思路展示，希望能从中展示营销魅力。营销定位项目自身已具备高品质基础，现在面临的核心问题是：如何让意向客群现实生活中的“不便利、不舒适、不满意”在遇到我们产品被撩拨出来，能在我们的产品中找到愿景的影子，蠢蠢欲动，激发其对本项目的认知和潜在的欲望。我们的受众人群一定不缺房子，所以我们必需要挖掘并激励他们对生活品质提升产生强烈欲望，这就是我们对本项目营销的基本理念和定位，即欲望营销。欲望营销的本质是引起人们对奢侈品消费的本能欲望，实现其追求稀缺性、身份感、享受感等多重需求。我们要做的是用产品、用宣传、用体验、用展示、用跨界及身份互动撞击人们现实中的缺陷，激活内心的欲望，实现全层营销的目的。欲望营销多数人的需求，少数人的需要60 突破传统，我们坚信，有怎样的居住，有怎样的人生人生系仪式，请隆重生活城市二环内，最后的宽宅大户，恭迎追求低调极致生活品质人士营销模式体验式营销——案场以卖场的人、物、道具、语言、服饰、接待、谈吐体现本案的细节极致，以五星级的享受体验，做为项目卖场及样板间体验式营销的理念，塑造项目在市场的品牌基础及差异化营销理念。通过销售现场软硬件的感知觉体验、样板间未来空间体验、工程样板间结构、材质、用料的感官体验、售楼部内外案场对项目未来环境的诠释体验、销售人员社交礼仪的未来物管服务的示范性体验、工作人员严谨规范的项目素质体验、跨界平台的项目精神体验、组织高峰论坛的专业体验、业主联谊会的社交平台体验，等等。·卖场定位：五星级会所接待中心卖场60 虽不是项目唯一的营销场所，但是最直观展示窗口，直接代表着项目外在形象和气质。下面就我们的项目售楼中心进行展望。·卖场位置：项目东南地界20、21号楼的位置，邻东岗路，与路劲蓝郡售楼部相邻。为借助蓝郡人气和东岗路的宽阔空间。售楼部装修与整体项目风格相一致，有重点的突出项目特质，增强本案售楼部在市场识别性。·卖场形象：采用独立设计方案，使售楼部具有醒目的性格特征和风格倾向。建议做微缩版的意大利馆·卖场内容：意大利主题售楼部：在售楼部里，就像是在休息场所、私人小聚的会所，在自然的相处中认可项目并成交。要求售楼部以跨界营销为基础，尽可能在一个售楼部中容纳同一文化基础的多种元素符号，对高端圈层人群的习好和向往涵盖并展示，以此来影射项目气质。将具有浓郁贵族气质的红酒、咖啡、香车、名贵收，将品质生活的细节和追求表现出来，甚至还要定期举办圈层概念的社交舞会、红酒鉴赏会、西餐美食浓汤汇等，在这里不仅有房子、名车、红酒、浓汤，更多的是谈建筑（房子）文化、汽车文化、红酒文化、世界美食文化，当然还可以引出更多客户感兴趣的话题，用情景、用文化、用内涵感染客户的心理，点燃客户内心欲望。60 小细节：常规的销控表可以用酒架代替，每销售一套房屋就摆上一瓶红酒，直至销售结束。交房时，每交一套房赠送相应位置的红酒。一栋楼一组红酒架，推出的楼盘酒架当做屏风或者隔断，售罄楼座带酒移至谈判区墙边，不仅是装饰和红酒文化点缀，还是营造销售氛围的手段之一。企业品牌形象展示：以开发商品牌带动项目品牌，以企业实力保障项目品质，本案对于项目企业品牌的塑造宣传应着力突出。明星员工榜：销售明星开发企业明星员工·样板间：样板间作为项目产品的直观窗口不仅是产品本身的展示，更是一种生活方式和生活态度的引导。仪式感的房子，仪式感的生活，通过样板间传达项目对于经营生活的理念。样板间参考示例：图片60 项目样板间：高层精装修样板间3套：x3b132.7㎡Y3-1137.5㎡D3b172.45㎡洋房装修样板间1套：B2237㎡工程用材展示间：商住小高层二室户型展示：门窗及玻璃用材截面、内外墙体截面、楼板及地面截面、各种管材截面、线缆展示、电梯展示、小电器展示、防水、保温等施工工艺展示、地暖铺设施工展示、各部分设备展示（中央空调、燃气炉、新风系统等展示）·硬件要求、功能：售楼部、样板间及周围营造环境，售楼部内要求有展示、接待、洽谈、签约、卫生间、办公等区域外，还应兼具其他功能，如联谊聚会、集会的场地或空间，在室外要有公共绿地举办冷餐会，在室内要有举办小型酒会、舞会的场所。60 ·接待流程及执行：入口：两名保安（形象气质佳）停车：停车指示车牌遮挡接待人员男女各一名售楼处入口：置业顾问一对一服务（要提前熟悉到访人员姓名、资料、装束、容貌特征等等）接待人：置业顾问休息室：避免使用自然光交换名片五官感受：嗅：找专业香料师听：音乐要古典，轻柔触：茶具要定制或者选用外国具有品牌的餐具用品味：蓝山咖啡，拉菲红酒视：看收藏沙盘：置业顾问讲解沙盘卫生间：接待人员：管家送客：赠送礼品接待人员：置业顾问，管家载录客户档案·销售团队培训：政策培训：政策培训、市场培训、国内外经济形势、国际60 关系项目培训：基础知识、户型、景观、建筑用材、项目配套、物业管理、会所、开发企业、施工单位、物管企业销售培训：销售技巧、谈判技巧、销售心理学、管理制度、销售流程、销售资料素养培训：红酒文化、咖啡文化、意大利史、茶文化、车文化、金融培训参观学习：红星湾、龙湖等高端项目实地参观学习礼仪培训：专业的商务礼仪师培训形象培训：专业形象设计师培训·销售部软环境嗅：销售部时刻散发香薰的味道空气中弥漫的香料的味道会从神经上给人以暗示，而且香料味道要与项目的整体气质相吻合。听：背景音乐售楼部的背景音乐选择需要与整体氛围相互呼应，不仅从嗅觉上还是听觉上都有震撼的仪式感。使人们在售楼部闭上眼睛享受这浓情意大利的古典交响曲。60 触：茶具等用品接待客户的过程中使用茶杯、盘具等都是项目品质的精神体现，虽细微，但重要，这些用具更是项目品质的精神体现，虽细微，但重要，这些用具更是项目展示的道具，需要与项目的气质相吻合。味：茶、咖啡、柠檬茶等现场饮品不仅能体现项目品味，更是我们销售人员跟客户的谈资。视：看收藏售楼部中可以摆放有代表意义的收藏品，种类可以多样，但每一件藏品都要有特殊的含义。还可以用视频短片。休息室：可采用灯光营造氛围VIP室：酒水单增加可选择性，如红酒送客：赠送礼品，如原产巴西的正宗咖啡豆（袋装）、红茶、红酒等体验式营销——跨界广义的说所有跨界营销都是体验式营销的一部分。跨界，简言之就是把看似互不搭界但拥有相同客群基60 础的行业有机结合，产生更大的价值。通过与高端品牌车行、高端会所沙龙俱乐部、论坛等等，借助同一圈层但非关联性行业的客户资源进行联动的传播推广，如共同协办舞会、联谊会或销售优惠互动等活动，甚至冠名其他行业产品的联谊会，都是不错的选择。类别商家合作方式高尔夫俱乐部世纪高尔夫俱乐部、藁城故丰庄园高尔夫球场摆放宣传品、赞助部分会员活动，参与高尔夫体育大赛等部分活动，实现体育、房地产的品牌互动，实现双赢。高端休闲世贸皇冠酒店、世纪大饭店、天鹅湖、威尼斯水世界摆放宣传品，包房内放置宣传插页等，赞助会员联谊活动，有效输出项目品质口碑商务休闲场所百客咖啡、绿荫阁等60 包房内放置宣传插页，在售楼部内合作业主联谊活动或其他主题活动，客源互动，传播面广泛，广告信息渠道拓宽高端商场先天下广场可与先天下长期合作，在销售重要阶段集中宣传展示，扩大市场影响面，增强市场信心。赞助或者联动先天下国际品牌的新品发布会设置外卖场，专门在先天下租用铺位，打造项目实体样板间的感觉，以红木家具等载体，做为独一无二的外卖场，加强项目品牌宣传，积累目标客户。银行合作银行贵宾资源拓宽的渠道之一基金会60 中华健康基金会、中国教育发展基金会等冠名或赞助宣传公募活动、公益捐赠拍卖酒会等高端汽车奥迪、奔驰、路虎、宝马等赞助品牌活动，销售互赠活动，或在规定时间段内进行买车赠购房卡（面值2-5万元）活动，规定时间段内只与1家品牌合作航空石家庄机场机场户外及定制投放各航班的头等舱及豪华舱的项目宣传资料价格策略第一：定价系统价格梯队（见详表）价格体系：根据最终确定的规划图及户型平面图制定。60 第二、推广策略（详见推盘分析表）推广策略包装定位：国企的公信力国企的社会责任项目少数人的消费（少数人的消费品：容积率低，人居密度小；……）推广策略：高调入市，随施工进度及时间进度和销售进度进行推广高峰的设置。建议五一前后或进场前2-3个月开始进行推广，常规媒体全面出动，避免国际城、万达对市场客源的节流。主要考虑万达公馆高端产品入市和国际城四期继续推出带来的市场压力，这些项目抢先在我项目之前连续推出，而且都是针对高端客户群，对市场客户资源是一个很严重的节流。为了最大程度上缓解这种压力，我们需要让项目信息提前进入人们的视线，让市场客户在同等产品的状态下，多一个选择，避免客群的大量流失。60 第一步：市场预热1、社会知名度。以软文、新闻形式前期预热市场，提高知名度、公信力及可信度。2、专业化推广活动。高峰论坛、新闻发布会，以专业峰会的形式高调宣传，展示国企风范。3、商业推广。商业包装广告开展，以形象宣传为主，吸引人眼球，但不输出产品信息，意在调动市场好奇心。持续3周以上。第二部：销售持续期1、开盘倒计时。进场之日起开始接待咨询并销售“购房一卡通”，50000元/张，在销售现行优惠幅度基础上更享优惠，并可以享受联谊商品的优惠，如汽车、汽车美容、指定酒店等的优惠。2、开盘前广告。开盘时间告知。3、开盘期造势广告。开盘期的广告主要宣传项目开盘的盛况和形象，并辅以软文、新闻发布会等活动。4、热销期从项目的内涵、概念上做宣传。5、商业广告由项目形象概念等抽象的展示逐步过渡到产品的细节。6、60 随着施工进度开展，在施工进度和节假日等节点人为设置阶段性销售高潮，并辅以价格或新房源等带动小的销售高潮。1、两个销售节点高潮之间建议不可超过4个月。2、期间辅助冠名的跨界商业活动，以提高项目的公信力和国企的实力。推广目标：树立项目在市场的良好口碑树立项目在高端住宅市场的典范形象树立项目在大众群体中的高不可攀树立项目在目标群体中的唯一稀缺性树立项目在省会市场的永恒经典意义60 十号地营销策划案——物业细节建议外立面建议景观及细节建议精装修建议物业管理建议新设施建议新配套会所幼儿园小学建议车位配比交房标准建投地产无忧居住是对业主的高品质生活的承诺。60 品质是一个综合性的概念，品质的提升展现在方方面面的无数细节。项目如人，匀称的身材就像产品、景观设计要恰如其分；名贵服装的考究精良是产品外在形象品质的体现；他的谈吐、思想就像项目的细节处理一样完美精致。下面就让我们一同探究项目的细节，于细微处见项目之精神。外立面—是第一印象、是展示内涵的窗口东南区域高端住宅林立，我们的项目在群雄并起的现在，如何才能快准狠的第一时间打动消费者才是关键。我们用了很多西方发达国家的建筑符号和风格后，似乎出现了审美疲劳。裕华区作为石家庄新兴区域，它囊括了德式、法式、中式、后现代等等建筑风格，而我们的项目该如何选择？我们用了很多西方发达国家的建筑符号和风格之后，开始回归中式，一时间中式建筑风格盛行。但在石家庄这个文化底蕴不深的城市中，人们从感官上的第一印象一定是欧式建筑最有品味，无论时尚流行元素如何变迁，似乎全世界都不会摒弃欧洲的文化精神。我们建议采用意大利风格。60 意大利作为文艺复兴的源头，有着悠久的文化积淀与建筑特点。意大利人讲究生活，对于生活舒适度的追求几近苛刻，在建筑特点上，廊道、拱门、方形窗、石材运用等等，多为意大利建筑风格的典型代表；在色彩搭配上、橘黄、咖啡、为主色调。并且目前石家庄的房产建筑风格中意大利风格是空白，意大利的文化基调与项目的气质也是相吻合。小细节建议：1、加大阳面外墙的开窗面积全景观落地窗在外立面的视觉效果显大气和科技感，在室内不仅能增加采光，同时也是增加厅的视觉空间感的重要方式，引景入室，景房合一，也是产品档次的提升方式。全景观落地窗会造成建筑成本有所增加，因此建议在外立面设计时，充分考虑客厅的窗型，我们的产品最突出的地方是客厅的豪华面宽，只有全景观落地窗或外飘窗才能与之相匹配。2、采用铝木窗材铝木复合门窗实现阶段比较高档的门窗型材，不仅保温系数高，外形美观、装饰性强也是高档小区所青睐的重要原因。3、LOW-E玻璃LOW-E玻璃现阶段售价约为250元/平米，目前常用于一线城市中的中高端写字楼和高端住宅中。这种玻璃也是节能建材的一种。2、预留超奢华门洞60 入户门建议配2.8*2的对开安全门，室内房间门建议预留2.8*1.2米门洞。体现居住的豪华仪式感。景观及细节建议整体园林的风格可定位为意大利台地园林，非常适合景观空间不开阔的客观条件。与意大利风格建筑相得益彰的一定是托斯卡纳向日葵花田在阳光下闪烁的金黄、普罗旺斯醉人的薰衣草花海飘来的蓝紫色香气。由于本地气候、生活习惯等诸多因素差异，景观设计尚需因地制宜，但在每一个组团景观中一定要融入地中海景观元素。突出景观风格与楼宇立面风格的统一协调，景观要风格固定，但要移步易景，虽然气候不同，但在感官上一定要营造“蓝天、白云”的慵懒的意境。小细节：小区主入口内甬道两旁以高大的乔木迎宾，有效隔离主路人流车流对楼宇的影响；楼宇景观少散养灌木乔木，多造型灌木和草本植物，配以不同观赏季节的花木，硬化路面，尽可能少的裸露土皮。60 引入部分立体绿化模式，也是台地绿化的主要表现方式。世界各地的许多城市十分重视立体绿化，垂直绿化和空中绿化，已成为全世界绿色运动的一部分，项目引入立体绿化概念，既为景观增添了与众不同之处、拓展了绿色景观空间还是项目增加了独特的卖点。同时在园区内部景观中种植自然的藤蔓类植物，遮盖配电房之类的功能室。精装修建议：洋房产品建议毛坯交房（毛坯房标准详见附件）。洋房产品的目标客群是有着比较成熟稳定的生活理解和认识，有自己独到装修鉴赏力，他们追求的是自己对生活理解的最高值，因此建议采用毛坯交房，避免重复施工，更是避免高端产品累加更高的附属价值。高层建议精装修交房，（装修标准详见附件）石家庄现阶段精装修交房的项目有恒大城、万达公馆、西美第五大道。其中当属恒大和万达比较典型。精装修房将会成为未来中高端物业的发展方向。下面就对恒大和万达的精装修标准作参考。恒大城恒大的“9A精装标准”是恒大精装修施工用材的主旨，它是指—60 国际名牌战略；双甲级设计装修单位领先行业的施工水准；星级电梯，超豪华的选材；75项品质工艺；6000余条精品标准；科技人性化设计；智能环保配方；创新家装工艺；全球统一采购，全国统一配送。万达公馆万达公馆在全国范围的万达公馆中采用的是产业化生产模式，装修标准统一，户型也没有太大变化（除个别地区的气候日照问题所致）。万达的口号是国际精装标准，24小时管家思想服务，首创男女主人卧室设计，单独保姆电梯，精装入户大堂……看完本土的案例，再让我们来看看一线城市的经典案例——北京星河湾：星河湾成品的理念贯穿于整个开发过程中个，土建装修一体化全冠移植使所有业主自入住的当天，即可不受任何影响的享受星河湾式的优质生活。我们曾经提交过恒大精装修标准，恒大的精装修标准手册，其细致程度确确实实体现了上市企业的风范和他们产业化发展的战略思想。他们每一个项目的操作时很规范的，把认为不可控因素降到最低，全国范围的恒大城，如出一辙。60 精装修对于我们是空白，对于石家庄市场也是幼年。我们要做的是学习，这这之前我们提交过精装修标准建议，详见交房标准附件。物业管理建议我们倡导：建投地产无忧居住零干扰生活通过物业公司的全方位管理服务，使业主在居住生活中享受管家式物业的品质。物业建议：选用品牌、成熟的物业管理服务公司先期介入，优化设计，后期管理，生活无忧。通过对全国知名物管企业做的统计调查，我们发现了万科。通过对万科的深入了解发现：万科物管品牌效应带来的影响力和公信力促使项目在瞬间被人们所接受，而其中最重要的就是对物管的信任。而同为高端物业的万达，其品牌号召力让人忘记他的产品是否优良，看好的是大品牌物业，居住没有顾虑，物业管理到位，这是品牌的力量。60 国际城是石家庄地区乃至周边地区的知名度项目。当年国际城的销售笼络了一批石家庄高端人士的入住，知名度由此打开。在前三期的入住情况来看物业管理服务的状况一直很好。最早是励富士联行，具有品牌物管的系统管理流程。现在虽然被路劲地产收购，但是管理系统没有变，开发和物管一体化，更有利于地产品牌价值的提升。国际城的物业管理是石家庄房地产市场发展中的成功案例，人们对国际城的信任程度甚至会高于对万达。对于物业管理，我们建投集团自己的物管团队更多的倾向于商业物管，对于高端写字楼、酒店的管理积累了非常丰富的经验。但对于高端住宅物业的管理相对薄弱。高端住宅对于物业管理品牌的看重程度不次于开发商的品牌。石家庄本土的知名物业管理公司主要有：恒辉物业：公司类物业，写字楼等银都物业：银都物业以前不单独接管住宅项目。现在紫晶天域、和平时光都聘请的银都物管。我们要打造的是品牌项目，需要借助物管企业的知名度和品牌影响力促进本项目品质的提升和品牌化发展。通过对万科物业的考察，其品牌影响力足以抗衡万达，而我们最大的竞争对手万达公馆即将入市，对于竞争项目的我们将产生极大的市场压力。万科地产即将进驻石家庄，万科物业必随之进入石家庄，我们希望联手万科物业，共同打造石家庄顶级住宅物业航母。60 万科物业管理有限公司成立于1992年，为万科企业股份有限公司全资附属机构。是全国规模最大极负盛誉的物业管理企业之一，专业提供全方位的物业管理服务、工程完善配套服务、房屋租售及绿化服务。万科物业致力于物业管理模式的与制度创新，首创“业主委员会”、业主管理委员会，开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式。推行酒店式管理、无人化管理、季度管理报告制度、个性化管理服务与邻里守望的管理模式、氛围管理模式、体验式管理模式、力求在社区范围内营造一种融洽和谐温馨的亲情化管理氛围，将物管服务内涵提升至新的境界。万科物业管理经营理念：回家的感觉：每次来到万科，总有一种回家的感觉。每个员工都热情主动的向你打着招呼，那些亲切……车窗上的雨衣：出差回来，突然看到左前窗有一件安全员雨衣，拿开一看，原来是我忘记关车窗了……一盏心灯：深夜，突然停电了，屋子里一片漆黑。我独自呆在家里感觉特别的害怕，于是赶紧……常驻我家的“亲人”：60 我是5号楼的业主，由于我被外派在上海工作，在家的时间比较少，所有平时家里……1、尊重客户，让客户满意。2、专业化+规范化+透明度=万科化。3、学习是一种生活方式。4、创新是生命之源。万科物业管理经营理念不是万科本身自有的，而是在为业主的服务过程中，经过十几年的探索钻研中总结出来的经验。新设施建议：太阳能：太阳能是一种节能环保的自然能源设备，常用于60 居民生活中。石家庄现阶段使用太阳能的新项目较少。但对于现在的节能建筑，太阳能是一种既经济又低碳的生活设备。我们可以采取部分太阳能设备作为的辅助热源，亦可采用太阳能供热形式。雨水收集：用于景观水系辅助用水。智能安防系统：安防是智能化的主要内容，而智能化首先是人性化。在众多地产新概念中，智能化社区是较早被提出来的概念之一。在石家庄，大家对房地产市场还没有一个完整概念时，“居住智能化”已经开始在一些住宅项目中落地实现了。一般的社区保安监控系统大多采用传统模拟传输方案，或半数字化方案，这些解决方案存在在诸多瓶颈：现在，数字化是最优越的解决之道。网络视频服务器应用网络视频服务器实现的数字化安防系统，传统问题将迎刃而解，系统的部署更加灵活，由于在前端监控点就将模拟信号转换为数字信息流，所以，无论是远程、本地监控，还是与其他系统（如社区信息管理、社区物业管理、巡更系统、远程抄表系统、门禁系统等）的集成都变得易如反掌。新风系统——不开窗也能享受新鲜空气随着高层住宅的增多，住宅的通风60 性能降低了很多。人们对于室内空气质量越来越重视，新风系统是有效促进室内空气流通的设备。现在普通住宅中开始出现新风系统，我们作为高端项目，户型本身存在很合理的结构设计，但是对于产品品质的提高需要配备更为完善的配套设备。户式中央空调系统中央空调已经普遍被住宅所接受，室内不再有繁琐的空调管线，更重要的是中央空调系统还有很多附加的空气清洁功能。这也是我们采用中央空调的重要原因，而且我们的洋房层高3.2米，纵向空间的尺寸更适合采用中央空调布管道。配套游泳馆：对全体业主开放的游泳馆，在家的享受。幼儿园、小学建议：建议引入艺术类幼儿园，从培养孩子的兴趣与艺术素养为出发点，契合本项目目标受众的教育理念。幼儿园建议：上海孔祥东音乐幼儿园孔祥东音乐幼儿园实施幼儿整体素质的提升，培养幼儿良好的艺术通感。激发兴趣、陶冶情操、培养学习、生活能力、锻炼意志、增强体质、开发智力，坚持“全面+特色”，均衡发展孩子的智商与情商。60 小学建议：青苗国际双语学校、北京拔萃双语学校私立树人学校等知名民办特色学校，均以特色著称，注重孩子的个性化发展，最大程度上避免天才创造家变成后天“克隆人”的畸形教育结果。多功能会所游泳健身俱乐部：我们拥有自己的社区游泳馆，会所的功能之一便是游泳健身俱乐部。他作为我们会所健身项目的一部分，为游泳爱好业主提供了一个便利条件。同时还能为社区的少年儿童提供游泳健身的场所，配合小学、幼儿园的特色办学要求。业主健身俱乐部：社区会所的主要功能是健身，兼具其它娱乐休闲功能。壁球馆在石家庄的高端项目中配置较少。壁球不受季节、天气的限制，是一项全天候的运动。壁球需要的场地小，球速快，球路变化莫测，因而要求人的反应、动作极快，所有壁球的运动强度和运动量极大。壁球成为时尚人士的最佳健身运动。主要分类常见功能设置60 康体类健身房、室内外游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、室内攀岩、篮球场休闲类室内高尔夫球场、桌球房、桑拿房、SPA娱乐类棋牌室、阅览室、儿童活动室商业/服务类咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能室、商务中心车位配比车位已成为物业必备配套设施之一，高车位配比更是高端项目的硬件要求，而且车位售价也在不断攀升，可以给项目带来一定利润空间。洋房产品面向的高端消费群体，这些人的家里拥有的汽车均不会低于2台，因此至少要用两个车位，因此洋房的车位配比建议做到1:2，并随同住宅一起配售。高层车位配比暂不定，高层车位部分改造成双层立体车位。交房标准详见《交房标准附件》60 项目的品质体现在产品的方方面面，是设计者独具匠心的设计理念的体现。通过无数细节，我们才能感受到产品的细致入微，才能感受到设计者对于生活的理解，才能感受到奢华的真正含义。60'