西子玫瑰溪谷策划.doc 75页

'西子玫瑰溪谷策划第一章项目概况一、地理位置项目位于临安青山湖旅游度假区北岸，坐北朝南，南面直接正对青山湖湖，水岸线长达千米，东西两侧各拥有一个天然水湾，北面为稻田、冲沟和缓坡地带，并有天然水塘若干处。临安青山湖旅游度假区位于浙江省临安市东部，东经119°42′，北纬30°14′，总面积43.38平方公里。处于沪杭强大的经济辐射圈内，东距杭州西湖景区仅40公里，杭徽公路贯穿东西，在地理位置和交通关系上都处在我国东南地区风景旅游网络的交接点，区域位置得天独厚。二、地块概况1、土地面积及红线图项目规划用地面积1461亩，综合容积率以0.4为计，规划建筑面积为389795平方米，建筑密度5.7%，绿化率高达70%。74 目前本案已取得土地证，处于拆迁前期阶段，基地地块分属5个村庄，东南面冲沟地带民居相对集中，并且还有民主村砖瓦厂一处，已停产，占地较大，3号冲沟地带还有民居一处，整个基地共有30户人家，拆迁量不大。2、地形地貌u项目的地貌地形属于低山丘陵——河谷型地貌类型，由低山丘陵、水体形成自然山水环境。地形东、南高，西，北部偏低，等高线50米以下的面积（不包括湖面）约占全区用地面积的一半。植被丰富、水质良好，地貌属类十分丰富。整个项目的边际线和天际线变化复杂，是一处营造低密度住宅的天然美地。u项目土壤由岩性土、潮土、水稻土等构成。3、气候情况u气候特征：青山湖旅游度假区气候温暖湿润、光照充足、雨量丰沛、四季分明，属中亚热带季风气候，由于地形起伏，气候在垂直方向上变化较大，四季中春、秋季短，夏、冬季长，季节特征明显。u气温：青山湖旅游度假区年平均气温15.8℃，海拔250米以下为16—15℃，250—400米为15—14℃，30年中，年平均气温变化范围为16.8℃（1961年）到15.3℃（1980年），极端最高气温曾达41.2℃（1996年8月4日），最低气温达—13.11℃（1977年1月31日）u全年最冷月为1月，月平均气温为3.4℃，最热月为7月，月平均气温为28.1℃。u74 降水：年降水量为1426.4毫米，一年四季都有相当的降水量，各季分配不均匀，1至6月雨量逐月增加，受“梅雨”影响，6月雨量为全年各月之冠，平均6月雨量214.4毫米。最多曾达505.5毫米（1978年）。7、8月为相对平均干燥期，平均月雨量150毫米左右，10月雨量逐月减少，12月最少，平均42.3毫米。u光照：全年日照时数1920.0小时，7、8月最长，每年平均月日照时数均在220小时以上。u据县志记载，临安自后唐天成三年（928年）至今，文字记载地震13次，多为微震，近年数次（1974年和1979年两次），震中距离较远，均未造成灾害。三、基地涉及未来规划的相关问题u本案为二级保护区严格控制用地地区。u保护范围：重要的景观背景山体，植被覆盖率高、植被生长良好的部分山体、冲沟。u规划拟订对坡度超过25%的山地、主要冲沟及山脊、树林密集区加以保护、控制建设。u74 为强化青山湖的景观特征，严格控制周边坡地的开发，景观建筑应建于水位线高程31.18米（吴淞高程33米）以上，高程31.18米以下禁止建设人工建筑设施，对一些大体量非山地建筑应进行一些改建（如对建筑的色彩、外立面、屋顶等）。此外，高程25.18米（吴淞高程27米）至高程31.18米（吴淞高程33米）之间的湖岸景观应统一规划，成为公共景观休闲区。u石临公路两侧和02省道南侧及其他地区的环湖度假村，应严格遵循高程在45米（吴淞高程46.82米）以上的山体禁止开发、冲沟地区禁止开发、道路绿化带禁止占用此三原则进行开发，同时对开发地区进行严格的指标控制。u本案可供直接营造住宅的山间平地不足总面积的30%，主要分布在本案北面由北向南的五个带状纵深冲沟地带，其他很大部分是坡度超过25°的山地或零星水体，经过实地勘察，丘陵地带利用率相对理想，但由于受到青山湖旅游度假区控制性详规的综合容积率限定，所以今后项目的规划设计将面临地块总体利用率和局部容积率控制、道路系统设计的诸多问题。四、区域环境1、地块周边的建筑物u本案处于西面太阳湾方位有锦湖大酒店和高阳山庄两个旅游度假项目，原有建筑体量大，特别是锦湖度假村有很大一部分位于31.18米线以下,在汛期可能会被淹没，故规划中将其拆除,进行规划控制。u项目东面为青山湖大坝，湖对岸泥山湾一带可以看见水缘山庄的建筑群。74 2、绿化景观植被为天然植被和人工植被并重。主要是杉木、香樟、枫香、马尾松纯林或与常绿阔叶林混交。另有部分阔叶林、灌丛、草坡和水生植物、茶园、果园等，还有独特的水上森林——池杉林。3、自然景观u项目自然景观相比闲林一带要优化很多，青山湖有10平方公里的宽旷湖面和清澈的三级水质，比西湖（按5.68平方公里计算）几乎大一半，湖中的水上森林更是国内独有。u但整个景观基调比较平淡，公山、母山、青山等围绕青山湖的谷地丘陵，作为湖面的大背景。植被颜色单一，缺乏色叶、秋色叶、观花、观果植物，使景观层次感和纵深感不足，以后景观改造需要比较大的投入。4、历史人文景观u临安历史悠久，建城桓已历一千多年，史称“衣锦城”，是吴越国国王钱谬的故里。文风鼎盛，代有名贤，素有江南名郡之称。u青山湖作为临安休闲度假产业的“门户站点”，正要打造青山湖湖滨度假基地，基地以商务休闲度假为特色，涵盖景点：玲珑山、钱王陵园、西径山、功臣山等。5、环境污染状况74 现已建的沿湖度假设施，建筑体量过大，风格不统一；布局上占据湖面，建筑高度偏高，破坏湖区及山体的生态景观。据调查，在泥山湾、太阳湾等地高程29.88米（吴淞高程31.7米）以下的库区，已有140余亩土地被违法占用，建造房屋等设施，建设单位还向库区倾倒9.6万立方米土石，以致水库的兴利库容减少，防洪调蓄能力下降。由于库区内人们活动增加，生活污水排入水库，严重影响青山水库的水质和下游供水。另据调查，目前库区内高程29.36米（吴淞高程31.18米）以下有1600余人和36家企事业需要搬迁。6、周边开发项目u周边已有8家房地产公司和1家旅游项目公司开发项目，由东向西分布，分别为义乌富都（1000亩）、省交通房产公司（1400亩）、生态园、华电房产（700亩）、三晶房产（700亩）、省直房产（1200亩）、汇锦房产、高阳山庄和八百里养生园，整个周边楼盘圈地面积非常大，超过万亩，其中生态园为原有项目，其他项目还处于前期规划阶段。u周边楼盘基本位于临石路沿线，不与青山湖相临。而本案水岸线长达千米，自然条件得天独厚，是其他地块难以比拟的。青山湖的规划及定位，为项目的高端产品开发奠定良好基础。代表项目资料如下：A、楼盘名：锦绣钱塘Ø开发商：浙江锦绣钱塘房地产开发有限公司74 Ø规划设计：香港都市建筑设计咨询有限公司/DDB上海秉仁建筑事务所Ø方位：位于青山湖石临公路北侧Ø占地面积：1150亩Ø总建筑面积：22万平方米Ø中心会所：5000平方米Ø健身会所：3000平方米Ø容积率：0.28Ø建筑密度：11%Ø绿地率：65%Ø车位：每户1—2个室内车库，一个室外车库Ø户数：741个Ø建筑类型：别墅Ø主力户型：独立别墅建筑面积320平方米以上，花园500平方米左右Ø项目现状：一期131套别墅预计今年8月开盘Ø楼盘展示中心：黄龙世纪广场B座1楼Ø咨询电话：8790237887902398B、楼盘名：青山翠湖Ø发展商：浙江中都集团Ø开发商：浙江临安中都置业有限公司Ø74 方位；位于青山湖西侧，距离临安市1.5公里，距离杭州约40公里Ø用地面积：约3500亩，环湖线长约1700米。Ø规划情况：将汇集一处会议度假型五星级酒店、一条省重点培育国际农民旅馆街——阿西街、一个国际茶文化美食村——雅庄、一个杭州青少年野外拓展基地、一家汽车旅游集散中心为一体。Ø配套：项目位于临安近郊，可享临安城区的城市公共配套。同时区域内五星级酒店和旅游区规划，使配套更具丰富性和尊贵性。五星级酒店已于03年底奠基，将于2005年3月完成主体工程，2006年初试营业，2006年6月正式对外营业。Ø首发项目：山地排屋，结合所处山地缓坡，设计围合式院落。Ø该项目目前尚处于规划设计阶段。Ø销售展示中心：杭州世贸中心一楼（原流声吧）Ø咨询电话：8798028887983288现有项目综合评判Ø开发物业相似：以排屋、别墅为主。Ø开发水准相近：以临安当地开发商和外地企业为主，没有品牌企业介入，开发水准基本处于相同层面。Ø个案规模较大：占地面积基本在700亩以上Ø74 容积率普遍较低：由于受青山湖控规限定，各项目容积率基本在0.25左右的较低指标内。Ø开发地貌环境相似：同处于青山湖环湖方位，地貌均以低山丘陵——谷地和水体为主要特征。Ø客户目标一致：各项目都在杭州黄龙商圈等中心商务区域选择写字楼做售楼中心，直接针对杭州市客户及利用省会城市的信息传播优势。Ø推广核心内容一致：青山湖、西线交通枢纽点、生态环境、低密度住宅。Ø面临困难点相似：城市距离、交通现状、配套支持、市场影响力和认知度。五、交通状况1、地块周边的市政路网以及公交现状u对外交通主要由北侧石临公路与外界联系，对外交通便捷，并有一班公交与其联系，但石临公路道路级别较低，路面状况差。u对内交通主要有几条尽端式乡村级道路到达各端点，缺乏环区道路系统，区块间的通达性、联系性差，已建道路级别低、路况差。u水上交通线不明确，游船码头不足，景点间缺乏水路联系，无法完整领略湖光山色。u74 出入口标志性不足，公共停车位在未来的发展中面临面积不足的问题。规划控制5400平方米左右的机动车公共停车场，共布点4处，泥山湾入口、太阳湾入口、泥山湾湖边和太阳湾湖边。2、相关市政路网的远景规划u青山湖旅游区内道路远景规划将形成“两轴多枝”的道路网络结构。u“两轴”为连接东西城区的石临公路和南部的02省道。u“多枝”为连接各景区与两轴之间的树枝状自然道路骨架。与本案未来交通状况改善相关的市政路网有三条：A、石临公路：性质属于县道，起止点是临安到石亭子，里程为12.18公里，建造标准三级，材质水泥8.18、沥青4.0，宽度12米。石临公路规划方案（一级公路）Ø方案A：道路红线宽60米，中间车行道宽20米，两侧各2.5米绿化带和4米非机动车道及左侧12米绿化带、右侧15米高架轻轨备用地。Ø方案B：道路红线宽60米，中间8米绿化带，两侧各8米车行道和4.5米非机动车道及3.5米绿化带。Ø方案C：74 道路红线宽60米，中间15米高架轻轨用地，两侧各8米车行道和2.5米绿化带及6米非机动车道，外侧5.5米绿化带。Ø目前规划倾向于A方案。B、杭州交通二环杭州高速二环（彭彰线）是杭州旅游西进的首要工程之一，北接余杭104国道，南至富阳连302国道，是杭州市交通体系中的一条重要郊区环线，它的建成将对临安市的经济发展、青山湖旅游度假区的开发产生深远影响。它的走向，关系到锦城镇、青山湖旅游度假区、青山经济开发区的未来发展和临安市整体生态环境格局。Ø东线方案彭樟线一级公路北起余杭、临安交界的泉口，经苦竹岭、陈家坞、泥山湾、城门口等地，其中泥山湾与青山水库交界处架出500米高架桥，高坞口打隧道350米进入平峰山，至火烧亭与富阳交界，全长28.65公里。Ø西线方案该线路东起余杭市长乐镇，西经横坂镇、高虹镇，南接锦城环西路，再南经玲珑、上甘、板桥、三口，接富阳的320国道。该路线基本上以现状公路进行改扩建，比东线方案长约10多公里。Ø从各自优劣势分析来看，规划认为东线方案比较合理。C、杭昱高速公路74 在02省道基础上进行改建，考虑与锦城和青山的关系，在城区考虑两种选择方案。Ø原道路线形方案以02省道为基础进行改造。该走线优点是工程地质条件较好，改造长度最短，工程造价最低；但其紧邻锦城南部城市建设用地，且部分现状城市用地已位于该线路以南，故对城市用地的影响较大，进一步限制了城市南向发展。Ø南移方案从原02省道南侧选线，避免对城市的干扰。临安段东起汪家埠，在青山和锦城段均南移，从规划的玲珑工业园区的南侧穿过，在玲珑的徐家坞附近接原02省道。该项目需新建大桥和480米隧道，线路长，故工程造价较大。南移方案得到肯定，其利于城市的长期可持续发展与交通组织。原02省道锦城段改造作为城市交通干道，红线控制宽度60米。六、公建配套本案规划用地属于二级保护区，为度假娱乐会议用地和高档别墅用地的综合开发性质。包括石临公路南侧及湖面以北区域，属于高档会议娱乐区、药物园和水上森林为主体的湿地生态景观区，是青山湖度假区的核心片区。七通一平状况74 Ø规划供水量控制为2010年人均居民生活用水量为300升/人·日，不可预见用水量为预见用水量之和的10%，由青山水厂和第二水厂供水。Ø排水分为雨、污分流制。生活污水量经过测算，为3300立方米/日。污水分区排放，东区经城市主干管排入青山镇污水处理厂，雨水结合地形利用雨水管渠重力管就近排入水体。Ø用电总负荷为20600KW。新增35KV变电站和10KV变电站。临安变电站及青山湖旅游区供电电源，区内10KV以下线路用交联聚乙烯绝缘电缆或电缆沟敷设。Ø别墅、村庄用电：用电标准2KW/人，计9200*2=1.84万千瓦。七、度假旅游区规划要求1、建筑后退道路红线距离当建筑物或道路控制线宽度25米（主干道）时，建筑物需后退道路控制线5米；11米时（次干道），后退3.5；7米以下（一般道路），不要求后退，但须满足各种地下管线埋设通过的要求。2、建筑高度74 建筑物一层檐高不超过4米；二层檐高不超过7米；三层不超过10米；四层不超过13米，五层不超过16米；如有半地下层，增加高度不应大于1.5；坡顶建筑的屋脊高度为檐高加2至3米。3、建筑密度与容积率对于别墅用地，原则要求二层高级别墅建筑密度为7%以下，容积率为0.14以下；二三层一般别墅建筑密度为13%以下，容积率0.36以下。4、建筑限定建筑不得破坏原有地形地貌，其形式、体量、高度及色彩应融于风景环境，成为风景有机组成部分，其设计方案应报主管部门批准。1.规划建筑物建设标高控制在31.18米（吴淞高程33米）以上。2.25．18米至29.18米之间禁止建设建筑设施。3.29．18米至31.18米间可建设部分景观临时建筑和亲水构筑物。5、绿地率高档别墅区的绿地率不应低于72%,中档别墅区的绿地率不低于40%。6、程高及坡度根据高程建设要求，50米以上（吴淞高程51.82米）为不可建用地；结合坡度建设要求，可分为不宜修建用地（坡度＞25%）和可修建用地（坡度＜25%74 ）不宜修建用地由于地形坡度较大，并且山头自然植被生长良好，应考虑作为自然资源保留起来，满足生态要求而不作高强度开发；可适当点缀的人工景观，结合自然环境开展游憩等休闲项目。可修建区内，根据规划要求，按不同功能分区及开发强度进行建设，维护生态资源和可持续发展。7、大气、水体和噪音规划大气环境质量达国家一级标准，水体环境质量达国家三级标准以上，噪音环境控制昼间50分贝，夜间40分贝以下。8、岸线保护岸线主要作为生态湿地、公共休闲景观岸线而存在。岸线除必须的码头（按规划布局）、现有景观较好的构筑物外，禁止建设其他建筑及与设施、水利无关的设施。对现状已存在的影响景观效果的建筑应根据景观效果、视线、空间等要求，进行拆迁或改造，具体方案应由专家委员会严格审查通过后方可实施。74 第二章项目定位一、开发定位结合大杭州别墅开发不断西进的发展格局，项目将建设成为继闲林低密度住宅板块之后，以“湖泊游艇、山地水岸”著称的又一低密度别墅类大型高尚居住区，实现“奢华时尚·游艇时代”的新生活理想，在硬件资源上，整合游艇主题文化水岸公园、游艇码头、五星级游船商务会所等设施，将国际性的高尚品位和湖泊山地文化相结合、创造独特浓郁的新成功社区文化。包括：健康和运动文化；亲近自然的环保文化；休闲度假的顶级商务文化；私密安全的富人区文化。二、项目档次青山湖项目是西子房产集团全力开发的一个集游艇娱乐、休闲度假、高尚住宅的大型山地水岸别墅社区。三、项目规模1、项目基础指标74 土地参数土地参数1461面积（亩）7．5单价（万元/亩）97．45面积（万平米）12000地款（万元）2、主要技术经济指标＜5．7%建筑密度≤0。4容积率＞70%绿地率主要为2—4层，有部分6层建筑层数东、西、北可设社区出入口车辆出入口方位别墅每户至少一个车位商业服务设施按1辆/200平方米建筑面积配置公寓按1辆/1户访客车位按1辆/10户停车位四、产品类型项目以独栋别墅、联排别墅为主，还有一部分类别墅品质的低层电梯公寓。1、建筑参数指标74 建筑参数独栋别墅双拼别墅联排别墅叠加电梯公寓合计单位建筑面积13．61．711．694．431．39万平方米容积率0．20．350．60．90．4用地面积68．224．8719．494．8797．45万平方米用地比率70%5%20%5%100%%2、单套平均面积平均面积物业类型单套平均面积350平方米/套独立别墅250平方米/套双拼别墅200平方米/套联排别墅140平方米/套电梯公寓五、目标客户u为项目“山地水岸别墅，游艇主题社区”核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者；u注重生活品质，追求奢华时尚生活，欲购置第二或第三处居所者；u74 为项目形象或者开发商实力所吸引，第二次或第三次购房以改善住房条件者；u喜欢登山、游艇、游泳、垂钓等体育运动的高收入者；欲购买项目房产，以求保值、增值者；u尤其是事业有成，能够接受新事物、崇尚体育精神和运动的中青年，有一定的社会地位和经济来源及生活品位的中高收入的从业人士，这一部分人士年龄大概在30—50岁之间，事业稳定，喜爱运动，向往自然休闲生活，愿意改变生活环境、非常注重生活品质的城市精英阶层人士。u别墅的目标消费群以富豪阶层、三资及民营企业家、高收入私营主为主力，联排别墅以三资、民营企业高级管理人员、高收入专业技术人士为消费群。u电梯公寓的目标消费群以城市中高收入人群为核心对象，以公务员、白领、大学教授、中收入专业人员为主体对象。六、价格分析根据本案的高端产品定位、不同的产品分级、区块内竞品楼盘普遍的定价水准，以及周边优越的自然资源状况，暂定独栋别墅一期起步售价在6000元/平方米，双拼别墅在5000元/平方米，联体别墅在4500元/平方米，低层电梯公寓在3500元/平方米左右。具体定价策略将另具文本进行研究。74 第三章项目案名建议一、案名取向原则深入研究青山湖项目文化内涵及项目定位的特点，力求在案名上体现三个原则特性：u自然性：自然性包含基地所在区位不可再生的珍罕自然资源，突出青山湖、水岸和山地生活等地域自然的特有元素；u人文性：案名需要体现项目风格的文化传承和开发基调，体现项目营造理念；u优美性：案名必须字形优美、读音优美，易读易记，能产生一定的意境美。二、案名建议（以下案名不分先后）案名一：西子·湖光山舍释意：“湖光山舍”谐音“湖光山色”，展示了项目所具有的湖和山两大自然元素及生活场景，充分体现湖之光影与山之色彩的意境美。“山舍”意即隐立山间谷地的别墅建筑，整个案名对光影、色彩、建筑、自然符号等基本元素进行整合，读音和谐自然，字面优美。74 案名二：西子·翡翠湾（私人官邸）释意：“翡翠”的上品，被称为帝王玉。这类翡翠均为纯正浓艳的翠绿色，并且颜色均匀、透明度等其他指标也都很高，产量极低，是无价之宝。翡翠一可喻青山湖湖水之清纯、美好与珍贵；二是隐喻项目的尊贵地位就象翡翠的极品帝王玉一般，进一步突出别墅项目的稀缺性。“湾”代表基地别墅生活的基本地貌特征，同时表示港湾的含义，充满优游、从容和愉悦的意味。案名三：西子·湖山胜境释意：“湖”和“山”这两大自然元素构成项目清净悠远的居住意向和社区特质，形成西子别墅最大的特点就是“实现建筑与山水的和谐交融”：包括尊重自然，尊重历史文化，尊重现代科技，尊重艺术等等理念的具体表现。案名清新淡雅，令人向往。案名四：西子·在水之洲释意：“在水之洲”的意境取自“蒹葭苍苍，在河之洲”的古诗，“在水”点明项目方位及“湖”这一基本自然元素，“洲”表明项目临水优美的地貌特征。原诗中对“在河之洲”的挚爱追求也成为项目营造的最终理想和目标，让项目成为人人所向往的人居美地。74 第四章项目核心概念一、游艇主题概念以复合旅游房产的原创性产业理论，整合体育（游艇、登山、游泳、垂钓、拓展运动）、商业、旅游及商务度假等各种优质资源；以“山地水岸”和“湖泊游艇”的主题文化融入住宅社区，创造一种“奢华时尚·游艇时代”的全新生活方式，全力打造“湖泊游艇社区，山水高尚别墅”的最新形象，创造出有别于大杭州区域内简单运用自然资源、雷同推行生态主题的其他别墅项目，高生活起点、高健康时尚的全新游艇社区生活。二、景观分区概念74 按照现基地地貌可将项目划分为南部冲沟、丘陵为主的山地地带和北部沿两大水湾和青山湖湖面的水岸地带，不同的地理区位和景观条件构成了不同的生活界面和营造理念，即山地和水岸生活的划分。在具体的规划和营造中既要注意两种不同地貌环境下建筑与自然，人与自然、建筑之间的关系处理，因地制宜的安排低层电梯公寓、排屋和独栋别墅，又要注意两大区块之间的自然衔接和景观均好性问题，在一个项目里形成不同环境层面和活动内容的生活方式也将成为本案的一大特征。三、产品分级概念本项目是以别墅类产品为主的高尚低密度居住区，并设置一定数量的别墅品质的低层电梯公寓。本案产品定位要求有充分的市场差异化，设计中应体现如下特征：大杭州别墅市场领域的产品差异化青山湖板块旗舰项目的核心差异化1、独立别墅产品定位：u核心产品：游艇主题的山顶、水岸奢侈型超低密度别墅。u主力产品：全面差异化的山地及水岸景观的豪华型别墅。u持续发展产品：具差异化优势的谷地景观经济型墅别。2、联排（双拼）别墅定位：u主力产品：具全面差异化优势的山水景观的舒适型别墅。u持续发展产品：具高性价比、创新差异化优势的经济型别墅。3、电梯公寓定位：类别墅品质的低密度电梯公寓。四、核心别墅概念74 本案以中高档舒适型别墅类产品为主体，但可考虑在项目景观价值最高的区位建造少量核心别墅，做为项目的引领产品，提升整个项目品质。核心别墅将以其特殊的占地面积（7—8亩/户）、户型面积（600平方米以上/户）、景观区位和相关配置成为私人官邸化的旗舰产品，价格待定，但一定要具有区域代表性。第五章项目总体规划74 一、规划理念1.项目要对“山地水岸别墅，游艇主题社区”的生活方式内涵进行深度演绎。2.设计要求因地制宜，创新制胜，突出基地的山地水岸地貌特征和优势，突出“奢华时尚·游艇时代”的新生活理想，涵盖游艇商务、景观、度假及生活的规划设计理念。3.设计注重运动与生活、建筑与人、环境与人以及人与人之间自然状态下的和谐与优雅，“以人为本”，从而满足人们对高品位生活以及新富豪生活方式的要求和渴望。4.规划应综合考虑周边项目各期开发情况，寻求差异，准确定位。二、规划原则1.充分尊重项目基地的自然生态景观，最大限度地保持基地的自然之美。在规划中注意协调建筑与基地自然环境的关系，合理地将建筑融于自然之中。结合基地的区位条件，合理利用青山湖以及山地自然地貌，进行有机的规划，将湖景、山景的利用作为规划的一个重要因素。2.74 实现人、建筑与自然的和谐。通过合理地组织室内功能、室外空间，满足人性化的生活需求和现代住宅的完备功能配置，贯彻生态健康的居家理念。1.体现“超前意识”。考虑到核心别墅产品奢华的风格特点及主力产品的差异化，规划设计要注重建筑语言的表达与建材运用的协调性，又要保持总体规划的新颖独特性和单体建筑的持久性。2.贯彻组团概念。根据项目的自然地形，规划中应着重对建筑进行组团划分，每个组团各具特色，丰富社区的空间形态。三、规划定位根据项目所处的区位条件以及自然地形状况，规划设想将本项目规划成为一个以独立式别墅为主、联排式别墅为辅、同时有少量多层公寓的居家及度假兼备的高档自然生态居住社区。四、功能布局在项目的居住建筑类型上，设想独立式别墅、排屋、多层公寓的占地比例分别为70%、25%和5%。在功能布局上，主要分为以下几个功能区：1.独立式别墅区：分布在基地的中部及南部临湖区域，可以享有良好的青山湖景观以及居住与自然的充分结合，作为整个高档社区的引领，体现社区的档次。74 1.排屋区：根据基地的地形情况，设想将排屋区主要沿基地的北部布局，结合几条南北走向的谷地进行排布。2.多层公寓区：主要分布在基地的北部，与排屋区相对独立布置。3.社区服务中心：主要是指为社区居民配套的服务会所，布置在靠近临石路一侧，为社区居民提供必要的日常生活服务，其位置的设置与临石路的社区主出入口结合，便于居民就近享受各种配套设施。4.社区休闲中心：在基地的青山湖湖滨，设置一社区休闲会所，体现滨水休闲的概念，可以考虑引入游艇俱乐部的形式，为本社区以及外来人员提供滨水休闲场所。5.核心景观休闲轴：在基地的北部，结合谷地的地形条件，通过水面、绿带、休闲广场等元素，形成一个南北向的核心景观休闲轴，为社区居民提供颇具人性化的休闲活动场所。五、空间结构鉴于项目的地形条件，最高的山脊线将社区划分为南北两个区域。在社区空间结构上，对南北两区采用不同的组织方式：u74 南区：处在山的南坡，南临青山湖，可以俯瞰湖面。该区域的空间结构主要通过若干个别墅组团空间来组织，形成若干个组团空间。同时，强调组团空间与山地自然景观的渗透，并通过独立的步行系统来联系各个组团空间。u北区：主要由谷地、丘陵组成，由于处在最高的山脊线的北侧，无法与青山湖湖面发生联系。该区域的空间组织主要依托南北向的核心休闲景观带来展开，形成北区的空间主轴；在适当的地段，结合中央水面形成空间主节点；同时，在各个谷地通过绿地、水面的设置形成若干个空间次节点。六、交通结构（一）动态交通1、社区出入口：设想整个社区设三个出入口：Ø沿临石路设一出入口，作为社区的主要车行出入口，该出入口要与社区服务会所有便捷的联系。Ø沿西侧道路设一出入口，作为南部独立式别墅区的出入口，同时是北部区域的辅助出入口。Ø沿基地南侧设一出入口，作为社区与休闲会所的联系。2、道路系统：74 设想社区的道路系统分为三个等级：入口道路、主干道、组团路。Ø入口道路：连接社区主入口与主干道之间的道路。总宽度20米，双向机动车道各宽5米，中间设2米宽分隔带；机动车道和人行道之间设2米宽绿带，两侧人行道各宽2米；Ø主干道：总宽度9米，机动车道宽7米，单侧人行道宽2米；Ø组团路：总宽度6.5米，机动车道宽5米，设单侧人行道1.5米。（二）静态交通独立式别墅和排屋均设室内车库，独立式别墅每户设双车位车库，排屋一般设单车库，部分户型可以设双车库。公寓区的业主停车通过地面停车场来解决。（三）步行交通系统通过主干道、组团路的步行道以及社区的核心景观休闲轴组成步行系统，为居民的步行交通及游憩提供一个良好的环境。步行系统在局部地段可以完全与车行系统脱开，与地形更紧密地结合，并与湖滨的休闲地带相连接。七、绿化系统74 项目基地内现有的植被状况较好，在规划中针对项目南北区域的情况要作出分别处理：u南区：该区域为独立式别墅区，尽可能地让建筑融于自然环境，绿化主要以现有的自然绿化为主。在滨水地段，可以结合休闲活动以及景观的要求组织滨水绿带。u北区：该区域由谷地、丘陵、平地组成，在绿化系统的组织上要自然和人工并重。在将建筑布局与现有绿化良好结合的基础上，通过核心休闲轴来组织南北向的核心绿化轴，并在几个谷地形成绿化次节点。对基地与临石路之间的地段，通过丰富的绿化配置来形成一条防护与景观功能兼备的人工绿带。八、竖向设计由于项目基地内具有平地、丘陵、山地、谷地等多种地貌类型，竖向设计在规划阶段就成为一个非常重要的因素。u在竖向设计上，道路的走向、建筑的布局等均要充分结合自然地形条件，尽可能减少土方量，并保持现状的良好自然地貌。u道路走向尽可能平行或垂直等高线，并注意满足道路的坡度设计要求。u建筑及宅地布局要充分结合地形，同时要兼顾到建筑的朝向、景向。74 九、项目规划需注意的若干问题1、功能布局与出入口关系由于社区与外界的联系主要通过北侧的临石路以及西侧的现状道路来实现。从交通流向来分析，临石路的出入口应该作为整个社区的主要出入口。而根据地形条件，排屋、公寓主要布置在沿临石路一带，这样势必影响整个社区作为高档山地别墅社区的整体意象。这一问题需要在规划中进行深入研究。2、社区整体形象塑造根据社区的开发定位，规划要特别注意加强社区的自然生态意象。在临石路、西侧道路以及沿湖的界面处理上，要注意保持自然景观状态，使建筑掩映、融合在绿化之中，切忌出现过强的人工营造痕迹。3、现有水塘的处理基地内的现有水塘均是由收集雨水而成，如何结合建筑布局对其进行有效的利用，在规划中应该进行重点考虑。4、湖滨缓冲带74 基地南临青山湖，由于防洪的限制，湖面水位与可建设高程之间形成了一个缓冲带。这一地带的处理直接影响到社区临湖的形象，需要结合休闲功能、景观功能进行重点规划。第六章项目建筑单体74 一、建筑单体设计原则1.注重建筑和自然环境的融合，体现山地居家的概念。2.建筑朝向应尽量考虑朝向和通风需要。当景观与朝向相矛盾的时候，朝向可作出适当的让步，但不应偏离总体南北向布局。3.建筑室内空间力求紧凑和灵活，以充分提高套内的使用效率。4.住宅的功能配置和平面、空间的设计应该最大程度地满足现代人的生活方式和需求，在建筑的形式和功能之间达到良好的平衡。二、建筑风格u独立式别墅：采用可以与山地地形密切结合的建筑风格，以北美的别墅风格为取向。u排屋：采用与独立式别墅相近的建筑风格。u公寓：采用新古典的建筑风格以及三段式的处理手法。三、建筑体型1、独立式别墅：u74 层数均为二层，可以根据具体情况考虑设半地下室，与室外的下沉庭院结合。u二层与底层的面积比控制在1:2，在立面上应形成后退的视觉效果，以保证整个建筑体量上的和谐。u屋顶形式均采用坡顶，可以根据需要采用两坡顶或四坡顶。2、排屋：u层数为三层，另外在底层设车库以及相关的辅助用房。u屋顶采用坡屋顶，双坡和四坡结合；通过建筑的进退、错落、露台的处理，产生建筑形体上的变化。3、公寓：层数为5-6层，屋顶采用坡屋顶。四、建筑色彩建筑色彩以灰、暗红、赭石色调为主。屋顶采用深灰色调；墙体的色彩要与屋顶协调，同时可以作一些变化；墙面的装饰线条在色彩上可与墙体形成一定的对比，但要注意统一在整个建筑的基调之下；门窗的色彩可以采用墨绿、深蓝灰或木色，根据具体情况来处理。五、外立面用材u建筑的外立面材料，其质感要与建筑的性格相协调。74 u屋面材料：采用水泥板瓦，可以用同一色调下不同色差的瓦片搭配，达到统一中又有变化的斑驳、自然的肌理效果。u外墙材料：必须与建筑的整体质感相适应，可以根据实际情况采用清水面砖、弹性涂料、司达扣（STUCCO）、文化石、片岩等。六、建筑结构形式u独立式别墅：采用砖混结构。u排屋、公寓：采用异形柱框架结构。七、住宅户型1、低层精装电梯公寓设计要求：1)6层，一梯两户，南北向布局，户型面积90—150平方米；大部分27—50万元/套，厅不小于4米，主卧不小于3.7米；2)首、二层跃层，设大面积庭院式花园，挑空式客厅，横向厅室设计，面积150平方米，开间不小于8米；3)3—6层错层设计，错层高度450mm。户型方正设计，面积90—130平方米，开间不小于7米；尺度要求：74 1)二房二厅时，客厅开间不小于3.8米。2)三房二厅时，客厅开间不小于4.2米。3)厨房开间按户型建筑面积大小应不小于2.1—2.5米。4)户型按大主人房、大厅、大阳台的原则设计。5)最小卧室的净面积不应小于9平方米。单体要求：1)地面标高及室内高差的确定，应满足楼梯首层入口处净高不小于2.3米。2)阳台栏杆要求简洁、时尚、通透、轻质。3)户型面积大于130平方米时，主人房应设衣帽间。4)屋顶采用坡屋顶，顶层考虑设置阁楼，屋顶设采光窗。5)每户采用入户花园式的阳台设计，面积尺度在10—12平米之间。6)公寓设计应隐梁、隐柱，其他未尽事宜见《施工图设计技术要求》。7)每个卧室均安分体空调，请考虑室外机位及立面的美观，并考虑室外机散热，室内机的疑结水排水管应接入立管，立管可接入雨水管内，外墙立管应利用生活阳台来处理管线隐蔽问题。8)74 平面户型尽量按大面宽、短进深考虑，充分满足采光通风需求，不得出现黑橱、黑卫现象。首层设计应考虑半地下室车库的情况。2、联排别墅A、经济型联排别墅1)6—8联排，容积率0.6—0.65，建筑面积在160—180平方米，庭院面积大于100平方米。2)建筑空间布局上，在南北向的基础上，打破行列式的布局，延伸庭院空间；围合成联院空间，留出更大的庭院空间。3)层数控制在2—3层，屋顶设大露台，私家花园设停车位。4)长宽比控制在1左右，采用大开间设计，开间宽不小于6.5米。5)部分产品引入线型水系环绕，使其具备小而精致的水景观环境。6)通过户型面积的控制，使其具备高的性价比优势，总价在80—100万之间。B、舒适型联排别墅产品1)3—5联排，容积率在0.5—0.6，建筑面积在190—220平方米，庭院面积大于130平方米，长宽比控制在0.8左右，采用大开间设计，开间宽不小于8米。2)74 建筑布局用南北朝向的错位式布局，在小长宽比的基础上引入宽HOUSE的设计，首层设置内景式中庭花园。1)层数控制在2—2。5层，屋顶设大露台，可设半地下车库。2)部分产品引入线型水系环绕，使其具备小而精致的水景观环境，部分产品临青山湖水湾设置。3)通过户型功能和舒适性的强化，使其具备高的性价比和私家景观优势，总价在110——140万之间。设计要求：1)联排别墅应考虑每户一个小车车库。2)可采用错层设计。3)联排别墅不超过三层，层高以3米为宜，二三层可退层设计。4)联排别墅要求尽量设计大面宽小进深，应满足采光通风要求，不得出现黑厨、黑卫现象出现。5)首层带私家花园，户户有入户花园，顶层一般为较大露台，屋顶为坡屋顶。6)应留有晒衣的工作阳台空间，解决好每个房间空调室外机位置，且应处理好立面。7)露台应考虑隔热措施及防水处理。8)首层应设置工人房，工人的活动空间应尽量少的干扰主人家庭的生活空间。9)74 设备管线在室内外均应尽量隐蔽，增加立面美观，户内应看不见管线。1)联排别墅的总平面位置是介于独立别墅和多层洋房之间，要处理好建筑风格的过渡，使之协调。2)主人房应设置衣帽间、卫生间。3)室内楼梯应有效地连接各使用功能，且不对使用功能产生不利影响。4)阳台设计和多层电梯公寓的阳台设计要求相同。3、独立别墅A、经济型独立别墅1)单栋容积率在0.3—0.35，建筑面积在250—300平方米，户型长宽比控制在1以内，开间不小于10米。2)层高3米，不大于3层，主力应在2—2.5层。3)庭院面积大于450平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊，部分户型在首层设中空中庭花园。4)部分产品围绕青山湖主题景观周围。5)形成平均容积率为0.3的高性价比的第一居所独立别墅组团。B、标准型独立别墅1)单栋容积率在0.25—0.3,建筑面积在300—400平方米，户型长宽比控制在0。8—1以下，开间不小于13米。2)层高3米，在2—74 3层，不大于三层，主力应在2—2.5层。1)庭院面积大于600平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊，庭院分前庭后院，与户内中庭花园结合，形成内外院景空间。2)部分产品围绕青山湖主题景观周围，并具备其外部环境。3)产品外观风格引入成功原创蓝本风格，形成容积率低于0.3的舒适型第一居所别墅组团。C、豪华型独立别墅1)单栋容积率在0.2—0.25,建筑面积在400平方米以上，户型长宽比控制在0.8以下，开间不小于15米。2)层高3米，在2—3层，不大于三层，主力应在2.5—3层。3)庭院面积大于1000平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊，入户门做门廊与外廊柱相连，庭院可设游泳池，庭院分前庭后院，与户内中庭花园结合，形成内外院景空间。4)产品占据临湖山顶和沿游艇码头、主题会所周围最佳位置。5)形成平均容积率为0.2的豪华型别墅组团。设计要求：1)74 应考虑别墅的立面风格，按不同风格的建筑，体现出不同的建筑元素。别墅层数：小面积别墅控制在三层以内，对建筑面积大于500平方米的别墅可考虑设计二层。别墅首层层高不低于3.6米，以上各层不小于3米的层高。对建筑面积500平方米以上的别墅，首层层高可放大，但不超过4米。大面积别墅的大厅应设中空，二楼靠中空处设小厅或过道（飘入大厅上空），飘长不小于1.5米。1)别墅屋顶采用坡屋顶，局部设阁楼时应考虑阁楼的采光通风问题。2)别墅首层必须考虑设计工人房（带卫生间），且将工人房、洗衣房、厨房安排在同一功能区内，减少对主人家庭生活空间的影响，晒衣位置如无法安排时可设置光棚处理。3)别墅的室内楼梯不能正对入户大门。楼梯开间尺寸不应小于2600mm，踏步高度以145—150mm为宜，梯间在不影响建筑风格的前提下做（无横梁）落地玻璃窗。4)别墅首层应尽量设置家庭公用空间的功能用房，如客厅、会客室、书房、视听室或家庭娱乐室，并设置双亲（老人）的套间。5)面积许可的情况下，餐厅应设两个，分别为早餐厅、主餐厅。74 1)别墅可设置景观阳台、生活阳台、光棚；在保留原有建筑风格的前提下，可设置大露台，以满足山居生活需要的空间。2)独立别墅按面积大小留1—2个车位的车库。车库应留小门直通室内；二层（及二层以上）设置卧室，所有卧室均为套房设计，且应考虑生活的私密性；300㎡以内的别墅至少应设有三个以上套房，300㎡以上别墅至少设五个以上套房。3)别墅的空间设计，要求进入别墅即感受空间开阔、光亮、功能分明、合理，采光通风要好，不得有黑厨、黑卫现象出现。4)独立别墅采用户式中央空调系统，中央热水系统。5)主人房应设衣帽间、洗手间，主人房面积不得小于25㎡，衣帽间大小根据设计的情况定，洗手间不小于8㎡，内设洗脸盆、座厕、按摩浴缸（或蒸汽房）。6)别墅花园地坪比道路高150㎜，别墅首层地面高于花园450㎜。八、建筑装饰标准本项目设想全部为毛坯房销售，建筑装饰标准如下：1.74 厨房、卫生间：墙面用水泥砂浆底、水泥砂浆面（拉毛），地面用细石混凝土，顶棚用水泥砂浆或石膏批平。1.卧室、客厅、书房等：墙面用混合砂浆底，腻子压光，顶棚以腻子或建筑石膏批平，地面用细石混凝土。2.阳台：地面用细石混凝土，顶面用外墙涂料。3.露台：地面用细石混凝土。4.车库：1.5米高水泥砂浆墙裙，其余同室内粉刷，外刷防霉涂料。九、项目户型配比别墅、公寓的户型配比类别户型建筑面积（㎡）比例备注别墅独立别墅250—30015%按总体比例44%计300—35015%350—40045%400—45015%500以上10%联排别墅130—16040%按总体比例37%计160—22060%双拼别墅220—250100%按总体比例5%计电首二层复式180—21020%74 梯公寓按总体比例14%计四房二厅二卫140—16030%三房二厅二卫120—14030%二房二厅一卫90—12020%第七章项目景观设计74 项目的景观营造对社区综合品质的提升至关重要，届时将邀请专业景观设计公司进行景观设计工作。以下只是就景观设计提出一些初步的原则性设想。一、景观营造的总体思路1.充分结合地形。由于项目的基地地形为山地、丘陵、谷地综合的类型，因此在景观设计上需要根据地形条件采取相应的对策。2.突显山地别墅社区的自然生态概念。通过景观设计的处理，为居住建筑创造一个良好的室外空间环境，突出自然化、生态化，满足人们居住层面上的自然需求。3.总体景观设计必须注意美学风格和文化内涵的统一。景观设计应注重对基地自然状况的研究和利用、对空间关系的处理和发挥以及与社区整体风格的融合和协调。4.景观材料，包括软质、硬质景观材料应考虑“因地制宜”的原则，应能体现出景观设计特色。同时，也要考虑到未来物业管理的成本控制。二、景观风格u74 景观与建筑应相互协调，总体风格要相互匹配，景观应进一步表达建筑规划对户外空间的要求，注重景观与建筑的融合、共生。u根据项目所处的区位以及基地的自然条件、建筑的风格等因素，项目的景观应该定位于富有自然生态气息的田园化的景观风格。三、景观布局结构在项目的景观布局结构上，设想从如下几方面构架社区的景观体系：1、入口景观区社区入口作为重要的景观节点，传达着社区的整体意象，体现着社区的档次。因此，入口景观的设计必须强调其可识别性和独特性，充分体现社区的自然意象。入口景观的重要构筑物包括大门、门卫室，其设计应与整个社区的建筑风格相协调。2、核心景观区在项目北区，结合总体布局，通过水面、坡地、步道、广场、多层次的植物来形成一个核心景观区，作为整个社区的景观核心。3、组团景观区组团景观作为与居住者直接相关的景观区域，应注重景观尺度的宜人性和可参与性，为人们创造可逗留的活动空间。4、景观轴线和景观节点74 景观轴线、景观节点作为景观塑造的重要手法，可以组织景观序列，引导人们进入不同的景观区域。由社区的临石路入口开始，通过一系列的景观节点的组织，直到核心景观区，形成一个景观主轴线。同时，由核心景观区向外发散，形成若干个景观次轴线。四、软质景观设计1.绿化的配置应该与建筑相融合，以自然生态为营造取向，尽可能地多利用现状的植被。在平面布局上，不宜大面积种植草坪，应高乔木及低灌木相结合，形成错落有致的多层次绿化效果，适当控制硬地的面积。2.植物的选择及搭配应充分考虑植物的季节性、生长速度、色彩、香味等因素，进行综合考虑，合理布置，作到立体绿化、四季分明、色彩丰富、芳香怡人。植物的配置要考虑到各种自然的特色及融合，使居住者感受到季象分明的景观特色，并形成社区特有的生态调节系统。同时，在景观植物配置时，要考虑到朝向问题，在夏季应能提供最大的遮荫效果，在冬季则要考虑光照问题，选用落叶树木，提高日照效能。3.各类绿地的布局与形态应该考虑相互间的联系，形成一个相互联系的、空间上有层次性、景观与功能上具有多样性的绿地系统。4.74 各类绿地的植物种植要考虑生态、景观和使用三方面的因素。在生态上，植物的选择与配置应该对人体健康无害，有助于生态环境改善；在景观上，植物的选择与配置应有利于居住环境尽快形成较好的景观面貌，考虑各个季节、各类空间的的不同景观效果，有助于社区形象特征的塑造。在使用上，植物的选择与配置应为居住者提供人性化的休闲活动场所。1.为加强居住者对居住生态环境的认识，设想设计植物标牌，注明植物的中文名称、生态习性等内容。五、硬质景观设计1、地形处理充分结合基地原有的地形地貌，通过地形的竖向变化创造多样化、特征化和自然化的空间活动环境。通过堆土、小丘等地坪上升的处理和洼地、凹坑等地坪的下沉处理，形成自然变化的下沉花园、活动场地、安静的休息停留场所等。2、地面铺装74 地面铺装要从满足使用要求和景观要求出发，考虑舒适、自然、协调，在铺装材料、色彩、组合、肌理等方面进行控制。在材料的选择上，要注意多选用自然化的材料，与整个社区的自然意象相协调。同时，还要考虑满足行走、活动和安全的要求，对方向的引导和场地界限的限定要求，并与周围建筑形成良好的结合关系。3、路面对车行路面，材质以沥青路面为主，在特殊地段可以进行材质变化。对路面的边缘，可利用高差变化、材料的区分等进行车行路面的界定。利用路面局部突起的驼峰来实现对车速的控制，通过不同地面材料的变化来暗示车辆进入的空间的性质。4、边缘处理对硬质地面和软质地面之间、不同用途的场地之间、地面与墙体的交接处以及不同地坪高差的衔接处等处的边缘，要通过材料、色彩、质感等景观元素的变化来进行必要的特殊处理。5、护坡处理在斜坡、挡土墙与堤岸等处，要区分其不同的使用功能，如噪声隔离、视线遮挡、交通控制等，在满足使用功能的基础上，还要考虑景观美观的需要，在斜面的倾斜度、质地、拼接形式、材料等方面，均要进行特殊的处理。6、围墙围墙采用通透式，材料使用铸铁栏杆，两侧以土方起坡并配合种植绿篱。7、环境小品74 社区内环境小品主要包括座椅、护柱、种植容器、垃圾筒、水池、喷泉、构架、雕塑、花坛、井盖以及引导系统等。在小品的设计上，应与整个社区的景观风格相协调，注重体现自然意象。8、标识系统对社区的标识系统要进行统一设计，组团名、楼名、指示牌、信报箱等均采用统一的风格，设计上要注重易于识别，材料应与其它景观元素形成一致的风格。六、照明设计夜景设计应兼顾景观效果及安全性。照明应提供居住者在社区行走时以及在开车时的舒适性，同时，照明的的效果应让人感到安全，能充分掌握外围的环境状况。景观照明要强调视觉效果，强调重点区域的光环境塑造，例如入口景观烘托、水景照明、雕塑照明、特殊焦点景观照明、树木照明等。光源的色温多选用暖光源，各式路灯、景灯、地灯、壁灯和泛光灯灵活运用。在景观照明设计的处理上，还要注意避免造成社区的光污染，特别是会所区或运动照明的高照度地区，应利用地形或植栽进行必要的遮挡，以免影响居住者的正常生活。74 七、景观设计中应注意的问题1、社区界面处理本项目基地北侧是临石路，西侧是现状道路，南邻青山湖水面，东边界基本以山脊线为界，与社区界面直接有关的主要是南、北、西三面。社区界面应主要体现自然生态的居住意象。u北界面：由于主入口位于临石路上，因此该界面应着力处理。在沿临石路的绿带内，可以通过对自然地形的起伏变化、多层次的植栽配置，形成具有良好自然景观的界面。u西界面：沿基地西侧的道路，主要是保持现状比较好的自然植被，注意建筑与植被的结合，协调好建筑与植被在该界面上的比例，避免出现过强的人工痕迹。u南界面：一方面要注意与水面的自然衔接过渡，另一方面在临湖别墅能享有湖面景观的同时也要注意到该界面过多地被建筑所占据。2、社区入口在社区入口的处理上，通过高大的树木、优美的植被景观体现强烈的自然意象，在功能布置上遵循下列原则：74 1)入口位置由外部道路适当地后退，形成一个缓冲地带。2)入口的形式采用开放式，避免厚重的感觉，应体现自然、恬静的居住性格。3)门卫间设在出入车道的中间，便于门卫对双向交通的管理。4)出入口处的车道将不同类型的出入车辆进行分流：进入社区的车道分为业主车道和访客车道，访客车道靠近门卫间，便于门卫管理；由社区出去的车道设一条，业主和访客车共用一条车道。5)在门卫间向内另设一道大门，开启由门卫控制。门卫与该大门之间设回车场地，便于被拒绝进入社区的车辆掉头离开。3、地形处理由于项目基地现状比较复杂，因此在景观设计中要对地形进行充分的研究，尽可能地多结合现状地形。同时，在较平缓的地段，也要考虑一定的起坡处理，以丰富社区景观层次。特别是滨湖区域、别墅与社区道路之间的地带，要通过竖向的变化，来求得水面、宅地、建筑之间的柔和过渡，并在空间层次的变化上起到重要作用。4、水系处理74 水景作为社区内不可或缺的景观要素，需要在景观设计中通过适当的手段加以强化，对水面的大小、水岸的功能、岸线的形式以及相关设施均要进行重点处理。对于现有的几处水塘，可以考虑在设计中加以利用，并结合雨水排除功能组织社区内部的水系。第八章基础设施74 一、给排水系统（一）供水方式按国家相关标准设计，市政供水应进入厨房、卫生间。（二）排水系统1.室内排水：室内排水为废、污水分流制；污水经排水立管排入污水管道，空调冷凝水排入雨水立管。2.室外排水：室外排水为雨、污水分流制。（三）室内管线布置要求1.给排水系统1)每户人家埋设冷热水管，并在内墙封闭位置用颜色予以表明，便于业主二次装修。2)厨房：埋设洗涤池管线接口。3)卫生间：埋设坐便器、洗脸盆、淋浴房、洗拖把池、洗衣机管线接口。卫生间排水设想采用同层排水方式。4)工作台：预留燃气热水器的进出口位置。2.排气系统1)卫生间排气系统：卫生间应设置专门的排气管道通向屋顶；2)厨房排气系统：为保护建筑外墙的美观，避免油烟对外墙的污染，应设专门烟道通屋顶，由脱排油烟机把废气排出；3)74 热水器排气：由于现代家庭多用强排式热水器，排气要求与室外空气相连，为了建筑立面的美观及居住者生活的方便，应在设计时统一预留热水器排烟洞。3.其它选材及安装等方面采取有效措施，避免排水管道的渗漏污染室内环境，以及排水管水流噪音对生活的干扰。考虑涉及两个分离卫生间的户型给排水管道的布置，做到一路管道、一套洗浴设施的共用性。二、电气系统（一）供电容量配置要求1.提供11000伏高压电源至地块；2.规划变配电房的位置以便提前施工。电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求；3.电气设计以《民用建筑电气设计规范》、《住宅设计规范》及所在地住宅建筑标准管理规定为依据；4.对电梯公寓每户的用电容量，以每户的建筑面积按50W/户计算，且不小于40KW/户。独立别墅每户用电容量不小于25KW。5.公共建筑有空调时按100W/户计算容量；无空调要求时按50W/户考虑。商业设施按有空调建筑考虑。6.电房的布局应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应考虑其负荷范围。74 （二）电气开关插座配置要求整体要求合理布局，做到操作方便、安全可靠，不仅仅满足于基本的照明要求，重视居室内的灯光效果的营造。1.客厅:家庭生活的聚集地，单一的光源无法满足人们的使用要求。因装有吸顶灯、壁灯及投光灯，并根据需要分开控制，应配置调光开关，尽可能多设置插座（不少于4组），方便住宅使用。预留电视机、家庭影院、空调、家用小电器、装饰物等插座，每个插座设置在设定的功能区域，做到线距最短。2.厨房：家庭生活的操作空间，光源主要起照明环境的作用，设置照明开关。厨房内的插座（不少于4组）应根据建筑设计的布置、电气设置的摆放位置进行设置，以供电炊具、抽油烟机、冰箱、微波炉、消毒柜、电饭煲等用电之需。3.卫生间：应使用防水开关。卫生间应设供电浴热水器、排气扇、洗衣机的插座，插座（不少于4组），均为防溅型，其中电浴热水器和洗衣机的插座应带开关，排气扇的开关采用带指示灯型。4.卧室：调光开光。使房间光线协调柔和，舒适惬意。设置电视、空调、电脑、落地台灯等插座（不少于4组），。5.阳台：设置吸顶灯、防潮插座。74 1.公共部分：声光控开光。2.其它：空调设置单独的插座。居室内所有插座均有漏电保护装置。（三）配表方式每户室内设置用户配电箱一只，内设总开关，漏电保护器和多组断路器，位置在进户门的两侧，供电回路数量按面积区别，160平方米以下6－7调回路，160平方米以上可设8－9调回路。分户电表出户，以单元为单位在公共部位（一楼侧墙）集中设置。住宅和商铺均设置一户一表。公共部位根据功能设置的不同，电表配置应考虑分别计量。（四）路灯小区规模较大，区内路灯盏数多，单靠一个配电点送电往往因送电半径大引起末端压降损失过大，应采用多点送电的方式，既解决压降损失，又简化管线网络，有利于今后管线维护。各配电点以控制电缆相连后并入路灯控制网，小区主干道照明、支路照明、绿化景点照明可采用独立电缆供电，这样可以根据不同需要对主干道及部分路灯及绿化景点内的路灯实行半夜灯控制，既节约电能，又满足不同时段小区环境的功能需求。可与智能化系统连接，实现定时、按需控制。（五）其它74 在地下车库、电梯前室、疏散走道、公共空间出入口等部位应根据功能设置，考虑通风换气、消防等配置，还应设置应急照明和疏散照明系统。三、弱电系统（一）通讯及计算机网络系统随着计算机普及速度的加快，网民队伍迅速扩大，从网上获取信息已成为未来的趋势。要充分考虑项目客户群体对网络的需求。鉴于网络的技术手段已经发展到可以不专设线路的阶段，因此，电话线路只要每户一门即可。建议采用电信网络系统和有线电视网络系统两种上网的方式，用户可根据自己需要选择上网途径，对电信及有线电视网络的管理要作一定的预留，包括管道、电信交接间、卫星电视机房、设备电源及机器位置等。户内接口配置如下：接口种类客厅卧室餐厅厨房卫生间电话预留预留预留预留预留网络预留预留74 （二）有线电视及卫星电视系统有线电视网络建议按一般住宅园区标准设置。有关增加各种娱乐收视的问题，根据网络发展的趋势，届时在网上自然就会解决。园区设置卫星电视收视系统。具体接收的卫星节目，需根据收费情况和客户群实际消费能力另行决定。有线电视接口应在客厅及每个卧室内设置。（三）安保智能系统作为当地定位中高端的一个住宅园区，会有一定程度的安全隐患。我们在安全防范体系上应尽可能考虑人防和技防相结合的方式，以防为主，快速反应，建议如下：1、园区出入口保安岗勤询查；2、每户人家设可视对讲系统；3、沿园区周界设红外线报警装置；4、地下车库、楼梯间和其它公共部位设闭路电视监控系统；5、园区周边及园区关键部位设保安电子巡更管理；6、小区大门设置对讲系统，可与住户实现直接对讲；7、每户设置紧急呼叫系统，与物管控制中心联网；8、保安人员定时巡逻。（四）三表自动采集系统建议三表出户，IC卡收费制。74 （五）背景音响系统建议在会所、商业街区、中心广场、绿化景观、公共活动场地、单元门厅等部位设置背景音响系统。（六）公共照明自动控制系统项目夜间照明不仅是园区本身采光、造景之必须，也是展现园区景观，为后续开发营造氛围的有效手段。建议沿小区周边设置室外光源，利用照明系统添景。本章节还将由环境设计专家进行专门策划后再另行评审。1、公建配套照明公建配套乃园区生活的中心热点，人为装饰的景观密度较高，理应成为楼盘夜生活的亮点，其夜间照明应较为醒目亮丽，为冷清、黯淡的夜色增添温馨的气氛。中心服务会所在夜间应有比较明亮的灯光，在起到明示作用的同时，又能够吸引人们的视线。游艇商务会所应体现高贵和华丽的灯光效果，成为湖畔夺目的一个亮点，其光源主要有室内荧光灯、室外霓虹灯及装饰性灯具等。2、入口照明74 作为园区夜间的主要入口标识，要让过往园区业主和外来访客在夜间便于发现、辨认，需要较亮的光度和明显标识，其色彩应选择柔和、明快的格调。可考虑局部采用外墙装饰射灯，配以色彩的变幻。其光源主要有射灯、装饰灯具等。单元入口处上方设置吸顶灯，色彩柔和。周边绿地上设一精致光源，与绿地景观相呼应，形成一道景观。3、道路照明项目周围的环境属于山区，晚上的光线非常暗，可以说“伸手不见五指”。因此，园区内部道路的照明应体现安全、温馨、舒适的特点，与园区外部产生较大的反差。具体的布局上，就是在保持足够亮度的同时，在空间布置和造型上安排一些变化，缓解和柔化人们归家的情绪。路灯照明系统采用自动控制方式，视时间和天色明暗可自动调节。可考虑在灯杆的高度设置上分高、低两个层次，并在道路边缘设置地灯，下半夜关掉高的路灯，形成相对较暗的变化，既方便住户夜归，又减少对周边住户的干扰，也节省用电，在宅前小路可使用地灯或草坪灯，引导照明，同时不影响低层住户的生活。路灯分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要设灯，既便于看清道路，又便于辨认各标识系统。4、公寓公共照明74 主要为公共楼道、室前门斗和电梯前室。公共楼道、和室前门斗的灯光亮度一般即可，主要是为方便住户夜归时识别及开门之用，可设置红外感应控制灯，以节省用电。电梯前室来往和停留的人较多，可能成为人们交流、歇息的场所，灯光应较为明亮，能够使相互陌生的人产生信任感和安全感。5、户外公共活动区域照明主要为中心广场。可根据高低错落的规划设计布置不同功能的动、静区域，灯光密度有密有疏，灯光亮度有明有暗，尽可能考虑不同年龄、不同心情的需求。灯杆高度宜降至及腰处，间或采用地灯，适当配置光线柔和的彩灯，形成社区精致的夜景。节日时可加大灯光亮度和密度，烘托节日气氛。6、商业设施照明橱窗灯光和照明灯光结合，在人流集中区域做到灯光明亮，烘托商业氛围，在相对幽静的环境中使用柔和、色彩变化的装饰灯。门头可统一设置小型霓虹灯装饰。7、其它消防系统消防设施和管理非常重要，在设计中应以满足国家有关消防规范要求为前提，保障安全。园区应设置火灾自动报警系统，采用控制中心报警联动装置。园区内在中心会所等处设置消防栓，消防栓的设计应考虑其隐蔽性，室外消防栓间距不超过120米。公寓内的走道、公建设施等根据消防部门的要求配置一定数量的灭火器。会所、公共通道等应装设疏散标志灯，应急照明灯。74 四、供气系统1)如有集中供气站，其布置应尽量远离居住及公用建筑，满足防火、防爆的最小距离要求；2)煤气应按照管道供应的方式设计，在厨房、操作间（工作平台）设置入口，以接驳市政煤气进入小区，按临安市供气设计质量标准进行设计。五、空调系统u园区会所、商业设施采用中央空调系统，冷冻机房设在地下室。u对于电梯公寓住宅，采用普通家用分体式空调机，预留电源插座和室外机位，预留穿墙管加内外护套。室外机的冷凝水管与落水管连接。u对于独栋别墅和排屋，建议采用小型户式中央空调，设置专门的设备间。六、消防系统1、总平面园区道路保持环通流畅，能满足消防车的通行。设计足够的消防登高面。各建筑单体之间的消防间距符合规范要求。2、建筑74 建筑构件满足相应的消防等级要求。各幢建筑的楼梯间均有自然采光和通风。公寓住宅按封闭楼梯要求设计疏散楼梯；楼梯均有通往屋顶的出口。3、消防给水园区内室外消火栓间距不大于120米。各建筑均设置室内消火栓灭火系统。地下车库和住宅楼电梯厅前室、会所等设置自动喷淋灭火系统。4、消防电气园区内建筑根据消防规范要求，设置消防自动报警系统及联动控制系统。消防控制中心设在会所大楼底层。在地下室、会所、营业房、公共通道等处设置烟感或温感等自动报警装置，并安装疏散标志灯、应急照明灯。七、环保、卫生防疫设施（一）废气排放方式u卫生间：无外窗的卫生间，设置有防回流构造的排气通风道，从屋顶排至室外，并预留安装排气机械的位置和条件。u厨房：设置出屋面的垂直烟道，并应有防回流和串烟的措施，在灶具或吸烟处要设局部排气设备，。厨房不宜设计地漏，以利于减少虫害的滋生和废气的污染。74 u阳台：雨水应自成系统排到室外散水面或明沟，不与屋面雨水系统相连接，以防室外排水管系中的有害气体、臭气通过阳台进入室内。（二）防噪处理方式窗采用中空双层玻璃，合理安排空调安装位置和方式、采用降低噪音的双壁螺旋水管道、户内分隔墙和楼板具有足够的厚度，以保障室内的安静。（三）其它u垃圾收集点应妥善处理，设专用通道，并将其设置在隐蔽处的半封闭小间内。这样既方便生活垃圾投放，又便于保持清洁卫生和美观。u游泳池设循环过滤、消毒设备。园区内的景观水体设置循环过滤系统、定期清洁。u园区主要道路及公共场所均设置废物箱，其间距小于80米，要求防雨、密闭、整洁、美观。　　八、垂直运输系统项目以独栋别墅为主，排屋为辅，还有少量低层电梯公寓，公寓全部使用电梯，部分排屋和独栋别墅使用小型电梯。根据项目的销售价格限制和未来运行费用等因素考虑，设想选择西子OTIS电梯。74 第九章会所设计一、会所设置原则：74 u别墅会所首先要保证业主活动的私密性和安全性，在体现休闲度假同时，应提供良好的社交场所，一般采取封闭型管理。u别墅会所必须具备档次高、功能全、经营性和个性化的特征。其中个性化直接与社区定位关联，如本案是游艇主题的大型别墅社区，在会所功能设计上应根据业主或游客的需求设置水上运动设施、SPA水疗服务等。u本案由于规模较大，基地呈长方形，因此将设计两大主题会所：1、五星级游艇商务会所位于北部青山湖沿岸处，应将此会所设计为本案区域内的标志性建筑。会所占地面积为1500平方米，建筑面积3000平方米，可采用现代海滨建筑风格，突出游艇等水上运动、休闲度假特征。2、多功能中心服务会所位于基地南部冲沟核心位置，朝向社区主入口。占地面积1500平方米，建筑面积3000平方米，突出功能全的服务特征，强化社区生活氛围。二、会所应有功能：1、五星级游艇商务会所u水上设施：泊位若干个，防波堤，游艇和帆船。u陆上设施：74 会所大楼，酒店客房，干船仓，游艇维修仓，露天游艇池，网球场，停车场。2、多功能中心服务会所可作为销售中心使用，当整个楼盘销售完毕，销售中心再改为商业用途；u设置房产开发公司及其物业公司办公室；u设置超市；u设置看楼候车室；u备用发电机房；u消防报警中心；u中央空调；u小区安保监控中心。三、建议规模及设施：1、五星级游艇商务会所会馆面积：3500㎡上下三层，一层1500㎡，二层1000㎡，三层1000㎡u一层：游泳馆：500SPA水疗：250㎡超市：300㎡游艇维修仓：350㎡u二层：咖啡厅200㎡餐厅：500㎡健身房300u三层：商务套房500㎡、全水景多功能厅500㎡室外设置：标准网球场1个：200㎡停车位30个游艇码头1个74 2、多功能中心服务会所室内设置：u会馆面积3000㎡，上下三层一层1500㎡，二层1000㎡，三层500㎡u一层：游泳馆：500㎡羽球馆：250㎡（2个标准场地）美容院：100㎡超市：500㎡桑拿：150u二层：咖啡书吧300㎡健身房500㎡多功能厅200㎡（老年活动室、商务中心、棋牌室、乒乓球等）u三层：办公用房500㎡（物业公司、监控中心<不小于50平米>及公司办公室）室外设置：带有少量看台的标准篮球场一个：500㎡标准网球场2个：400㎡第十章物业管理一、委托物业管理74 1.为给业主创造一个高安全、高洁净、高舒适的生活环境，让业主享受到良好的服务，项目拟请具有一级资质等级、通过IS09002质量体系论证的、具有丰富别墅物管经验或者拥有境外管理背景的物管企业来进行前期物业管理服务。2.委托管理时间：自项目正式启动至项目竣工交付业主，并成立业主委员会止。3.业主委员会成立后，由业主委员会决定聘请一家物业管理公司实施物业管理。二、管理服务及要求1.为保障将来为业主提供优良的服务，在规划、设计阶段，向开发公司提供物业管理所需硬件设施方面的要求、意见和建议。2.在项目开发期间，根据开发公司的要求，提供相应的物业管理及保安服务，并签订前期物业管理服务协议及管理委托合同。3.项目开盘前，物业公司需拟定小区物业管理办法和业主管理公约。其中涉及装修管理规定要具体，如装修承包商的资质审核、建筑垃圾的处理及清理费用的收取等。4.在楼盘交付之后，向业主提供：A．公共服务；74 B．免费代办服务；C．专项有偿服务；D．配套有偿服务。1.小区业主委员会成立后一年之内，争取获区内优秀物业管理小区称号；二年之内争取获杭州市优秀物业管理小区称号。二年之后争取获得更高的荣誉称号。三、开发商一次性投入内容开发公司为保证业主高品质的生活，将提供物业管理必须的管理用房、基础设施及生活配套服务设施（含经营用房）。1、管理用房：A．办公用房；B．档案资料室；C．值班室；D．仓库、工具间等。2、基础设施：A．配电房；B．生活水池及变频水泵房；C．公共车位、车库及管理系统；D．安防智能系统（包括报警监控中心）；E．卫星电视系统；74 F．背景音乐系统；G．垃圾中转房。3、生活服务设施A.小超市；B.洗衣中心；C.游泳池；D.桌球室、乒乓球室、棋牌室等；E.健身房；F.老年活动室；G.儿童游戏室；H.图书馆；四、物业管理的服务项目1、公共服务（费用已含入物业管理费）A．24小时保安值班、巡逻、消防和车辆管理；B．公共场所保洁；C．公共绿化园艺保养和培植；D．住宅区生活垃圾收集和倾倒；E．公共设施的维护和保养。2、免费代办服务A．代收代缴水电费；B．代收代缴有线电视、卫星电视收视费；74 C．代办报刊订阅和收发、邮件收发；D．代叫出租车；E．代聘司机；F．代请保姆；G．代请私人保健医生；H．代办暂住证；I．代办保险；J．代订生日蛋糕、花篮；K．代聘装潢设计、施工单位；L．代订飞机、轮船、汽车、火车票；M．代为搬运单件货物；N．私宅报警器日常检查；O．组织区内业主联谊、文化、体育活动；P．电话及访客留言转告。3、专项有偿服务：A．寒假、暑假学生活动；B．临时照看孩童；C．钟点清洁；D．老人、病人护理；E．礼仪服务；F．代管房屋；G．代理房屋租赁、转售；74 H．传真、复印、打字；I．住宅水电设施维修；J．四季花卉、盆景供应及代为养护；K．服装洗烫；L．提供泊车位。4、配套有偿服务：A．健身、娱乐活动；B．餐饮、酒吧；C．保健、医疗；D．美发美容；E．小超市。 五、物管费收取原则及支出范围1、物管费标准的制订原则：A、根据杭州市政府有关物业管理的相关政策和条例，结合本项目的具体情况制定；B、在保本经营的基础上略有盈余；C、入住期间，由物管公司根据区块内同类住宅、市场承受力及成本状况制订；业主委员会成立后，由业主委员会与物管公司协商制订。2、物管费支出范围：74 A、即本章第四节第1款《公共服务项目》中所列，所收物管费即为维持这些服务及管理的支出。B、收费标准：待物业管理方案确定后参考。C、电梯费、泊车费、供暖费等收费标准另定。建议物业公司在项目前期就介入项目，这样对各类管线、预埋管道清楚明白，才能在日后的工作中顺利排除各类问题。西子房产集团营销策划部2004-8-2074'