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'青云阶·云域项目工程策划书第一章、项目概况简介1.1项目位置及周边环境青城山素有“青城天下幽”之美称，也是世界自然文化遗产“都江堰-青城山”的核心之一，“拜水都江堰问道青城山”传神地反映了“都江堰-青城山”旅游资源特色和文化内涵。项目地块即地处青城山前门外侧，距青城山前门约3公里，距都江堰约15公里，距离成都主城区约50公里，乘坐快铁到本项目仅需30分钟即可到达。项目东面是青城山镇和街子古镇，北面是中兴镇，东面是翠月湖镇，距离各镇均不远，地势平坦，可观山景，周边道路完善，交通便捷，是理想的宜居之地。地块位置示意：地块内景展示：12/63 地块四周情况展示：东侧：蓝光科技园南侧：东软大道西侧：泰达上青城北侧：青云阶-云台地块1.2　项目规划要点项目概况：青云阶项目宗地号034号商业用地于2011年11月由中国水电建设集团房地产（都江堰）有限公司以挂牌方式竞取得，是由中国水电地产（都江堰公司）负责自行开发建12/63 设的青云阶项目中的第二各子项目。公司拟将此项目定位建设成为青城山区域高端度假产品。项目名称：青云阶·云域项目运作主体：中国水电建设集团房地产（都江堰）有限公司项目总平面规划示意图：该项目用地面积21079.28㎡，地上部分建筑面积166016.1㎡，地下部分建筑面积42863.4㎡，总建筑面积208879.5㎡，其中商业建筑面积148762.3㎡，地下车库面积42863.4㎡，总户数1719户；会议中心一栋，面积5445.92㎡；商业用房一栋，面积1609㎡；机动车位1812个，小区容积率0.79，建筑密度26.48％，绿化率33.43％。项目共由215栋单体建筑，分别为叠拼（含4层、5层及6层）小计1307户、联排3层小计76户、公寓1栋6层小计343户、会议中心一栋2层及安麓酒店3层及1层配套客房建筑构成，设局部地下室一层。12/63 设计规划户型如下：表一：设计规划户型信息表表二：云域一期主要技术指标户型户型结构套数户数比例（%）面积（m2）面积比例（%）88.59二室二厅二卫326.32834.889.388.90三房二厅二卫10821.29601.231.786.80三室二厅二卫326.32777.69.244.94一室一厅一卫33666.215099.8449.86644地下室1不计算入内1.3项目市政配套设施给水：项目地块南侧聚青线有市政供水管（φ400，铸铁管）可供接驳；排水：雨水排入项目地块周边市政道路雨水管网（2#路、3#路、4#路）；污水排入项目地块周边市政道路污水管网（2#路）。供电：由青云阶10KV开闭所引至项目地块高低压配电室；供气：项目地块南侧聚青线上有市政燃气管(DN200，PE管）可供接驳；电讯：项目地块南侧聚青线上有市政电讯管网管可供接驳；施工临电：总负荷600KVA,已安装一台630KVA箱变，并配置一级配电柜；施工临水：前期利用降水井提升的地下水作为水源，后期拟在项目地块南侧聚青线12/63 接入DN50供水管。1.4　项目地质情况地形、地貌拟建场地位于都江堰市中兴镇新益村和沿江村，地处沙沟河右岸，场地内大部为农田，地形开阔平缓，场地地势起伏小，标高为661.29～662.42m，相对高差1.13m。地貌单元为成都平原岷江Ⅰ级阶地。气象特征成都市属东部季风区中亚热带湿润气候亚区，具热量丰富，雨量充沛，四季分明，雨热同季的特点。根据四川省气象局多年观测资料统计，主要气候特征为：气温：年平均气温16.2度，极端最高气温37.7度，极限最低气温-5.9度。降雨雨量：年平均降雨量为950mm，其中12-2月份降雨量最少，称为旱季，这三个月降雨量仅为年降雨量的3％左右，7-9月份降雨量最多，称为雨季，三个月降雨量占年降雨量的60%以上。蒸发量：多年平均值为1020.50mm。日照：年日照时数为1200～1300小时，日照最少年份只有960小时。湿度：年平均相对湿度为82%。风速风向：年平均风速1.35m/s，年最大风速为14.8m/s，（NE向）瞬时最大风速为27.40m/s，主导风向的方向是N.NNE.NE向，三个风向频率为31％左右。水文地质条件根据区域水文资料，场地地下水为孔隙型潜水，地下水赋存于砂、卵石层中，受大气降水、地下水径流补给。勘察期间测得地下水静止水位埋深为4.1～4.5m，地下水绝对高程656.99～658.21m。地下水位受季节性影响，地下水位变化幅度为1.00～2.00m。12/63 基础方案根据地质勘测报告意见，本工程基础设计方案定为：采用天然地基，采用独立基础，以卵石层作为基础持力层。12/63 第一章、项目综合部署策划2.1综合协调的目的和思路以营销工作为主线制定项目开发计划，配合该主线制定项目工程线、外部审批线，对重大时间节点由营销、工程、拓展、财务部上专题会议讨论，对有分歧或意见首先遵循营销为主的原则。2.2　项目开发涉及的相关单位银行、国土、土储、规划、建设、消防、房管、文物、初设设计、地勘、施工图设计、图审、总包、门窗和二装等分包等、物业、以及各第三方检测单位等相关单位。青云阶-云域项目地块总图12/63 施工部署、项目施工范围划分：云域地块一、二标段由一家单位总承包。2.3项目开发重大时间节点及流程：取得云域规划许可证、施工许可证月底完成绿色商业、叠拼样板房总平园林、二装，市政道路云域总承包施工合同，环评、考古、水务等外部审批及营销线工程线叠拼、公寓、会议中心土方开挖云域总承包施工合同，环评、考古、水务等完成云域项目启动时间轴2013年12月2014年1月（2014年1月前已完成工作未列）2014年2月12/63 2014年3月2014年5月5月31开盘17栋叠拼户型5月31日前封顶5月31日前取得预售许可证公寓及会议中心主体结构封顶2014年7月2014年8月公寓精装样板间8月20日完工2014年9月安麓酒店样板房二装完工2014年11月云域一期市政管网完工2014年12月云域一期竣工备案完成2015年2月公寓及会议中心外装、总平园林、市政管网完成配合项目营销工作的工程形象进度计划（不包括样板房等各建筑单体）u云域一期2号道路路面硬化完成————————————————3月10日u云域一期施工大门、围挡完成—————————————————3月20日u叠拼样板间及绿色商业临建拆除完成——————————————4月10日u3号、4号道路两侧销售绿化、围挡等完成———————————4月15日u3号、4号道路路面沥青面层施工完成—————————————4月30日u云域南侧东软大道旁60米景观带完成—————————————5月25日12/63 12/63 第三章项目组织架构3.1、公司组织架构图总经理副总经理成本采购部财务部工程部拓展部名）总经办营销部12/63 都江堰云域项目工程策划书3.2工程组织架构图总经理工程主管领导工程部经理水暖电工程师（一名）土建工程师（三名）名）项目文员（一名）安全工程师(兼任)装修工程师（兼任）景观工程师（一名）12/63 都江堰云域项目工程策划书3.3项目工程部人员配置1、根据本项目特点，建设期共配置土建工程师3名，水暖、电气工程师共1名。2、精装修工程师由一名土建工程师负责兼任，水暖、电气工程师配合。3、市政工程由水暖工程师兼管。4、景观工程配备一名景观工程师，1名电气工程兼管景观水电部分。5、项目安全由项目文员兼职负责。6、项目部各岗位人员配置，详见下表。阶段类别前期准备建设期备注土方、基础施工阶段地下室及主体结构阶段装修阶段景观阶段项目经理11111全面负责技术、计划工作（工程部经理兼任）土建工程师1133各负责一个标段的全面管理水暖、电气工程师11111装修工程师兼任兼任由土建工程师兼任市政工程师兼任水电工程师兼任景观工程师11负责景观工程全面管理安全工程师11111由项目文员兼任项目文员1111由工程部资料员兼任合计658843.4项目监理部人员配置表项目监理部各专业监理工程师按照项目施工进度分阶段进场。详见下表：类别阶段阶段类别土方、基础施工阶段地下室施工阶段主体结构施工阶段精装修及验收阶段备注项目总监理工程师111兼任常驻项目63/63 都江堰云域项目工程策划书项目监理资料员111兼任常驻项目水、电监理工程师122兼任常驻项目安全监理工程师111兼任常驻项目土建监理工程师222兼任常驻项目装修监理工程师兼任由土建工程师兼任园林监理工程师1兼任常驻项目合计678兼任3.5项目施工方人员配置表阶段类别前期准备建设期备注土方、基础施工阶段地下室及主体结构阶段装修阶段景观阶段项目经理11111全面负责技术、计划工作项目副经理11111落实项目经理交予工作生产负责人11111技术负责人11111负责现场各阶段技术把控施工员23333质检员12222安全员22222材料员11111测量员11111实验员11111资料员33333计量员11111预算222222063/63 都江堰云域项目工程策划书四、销售平面策划工程在保证质量的同时，服务于营销，一个好的看房动线，不仅能更好的展示青云阶，有助销售，而且可避免返工造成不必要的浪费，在规划及布置施工总平面时应首先将销售开放区域提前进行策划，据此再进行下一步施工平面合理有效布置。开放区域：云湾组团：（会所、青云湖、花海、户外运动景观带。。。）云域组团：（东软大道旁60米景观展示区、叠拼样板间。。。）4.1、客户参观线路：停车场→会所（售楼部）→青云湖区（云湾展示区）→北入口→经7#道路→联排大门口→3#道路、4#道路（景观展示）→景观样板示范区→叠拼样板房→原路回会所（停车场）以上红色箭头表示销售动线63/63 都江堰云域项目工程策划书本项目本批次拟将首推南侧叠拼产品及公寓产品，而销售部将沿用云湾一期17#（会所），距离云域一期约1公里，首推产品为4F和6F的叠拼，南侧是成都至青城山的主要交通道路东软达到，西侧是我公司代建的市政道路3、4号道路，叠拼样板房定于东软大道北侧60米已市政4号道路交汇处。由此整个销售动线从云湾会所到达样板区，拟将3#、4#道路云域地块一侧沿道路人行道边至区域5米范围内打造景观，达到步步为景的效果；而东软大道一侧将于样板房开放时完成60米纵深、300米宽的景观展示区域。也是南地块的重点景观展示区。叠拼样板房分为精装样板和清水样板展示于客户。4.2、具体销售线路：1、停车场：东软大道及106旅游线路上有明显导视牌，指引客户进入青云阶停车场。——到达停车场后，物业及时通知接待客户坐观光车到会所。2、会所售楼处会所置业顾问接待，沙盘讲解、洽谈区、以及选择性完善配套的参观。63/63 都江堰云域项目工程策划书会所配套展示：8500平米会所，包括室内恒温泳池、中西餐厅、亲子乐园、影音室、棋牌室、健身房、红酒雪茄吧等设施。3、会所外青云湖（云湾配套展示区）置业顾问带客户乘观光车途径会所外青云湖，及云湾景观展示区（花海、酒吧、垂钓、运动景观带）4、北入口外经7#道路（会所及联排大门口展示）观光车经7号路，可形象展示会所整体、景观高尔夫及联排别墅。销售也可做故事营销，描述会所及商业联排销售情况。63/63 都江堰云域项目工程策划书7#号路中用广告牌围栏，左侧为观光车专业车道，右侧为公司及施工车道。有效分流，又能不受施工及泰达的工地形象影响。5、3#道路、4#道路（景观展示）3、4#号道路，比较长，靠近泰达可做项目广告围栏，图示绿色部分项目内侧做5米景观带（乔木、灌木、分段不同花草展示，大型乔木后期可移栽）让客户感受一步一花一美景。6、景观样板示范区靠近东软大道为60米纵深、300米宽的景观展示区域。是南地块的重点景观展示区。不仅有利促成销售，也是青云阶项目的一个对外重要形象展示。因此观光车沿此区域围绕一圈再到样板房参观。63/63 都江堰云域项目工程策划书7、叠拼样板房叠拼样板房分为精装样板和清水样板展示于客户。置业顾问带看完样板间可直接原路返回会所洽谈。另为充分体现中国水电地产的良好形象，确保客户观摩样板房时的安全出行，项目拟将云域一期与销售展示区分开，采用销售广告围挡的方式隔断。63/63 都江堰云域项目工程策划书样板示范区建议：会所到样板间路程较长，部分客户会被云域地块60米的景观示范区所吸引，直接到样板间，置业顾问赶到样板间，客户可能已经参观完走了，这样就造成了客户资源的流失。建议：有效合理的道旗、路牌指示，正确指引客户先到会所售楼部。样板间置业顾问专人带看，或必须有“样板间参观卷”才能参观，这样有效防止同行、及客户，直接到样板间看完后离开。景观区保安及时指引售楼部方向。第五章、施工平面策划5.1基础、基坑支护及土方挖运阶段总平面策划1、场地周边环境东面：正在建设的市政2#道路，现准备施工水稳层，拟将水稳层改为砼层，用于云域地块施工主要道路。南面：东软大道，紧贴东软大道60米景观展示。西面：暂为空地，以4号道路与云域一期项目划分开来。北面：待建的云域二期工程2、地下室（一层）支护结构方式：拟选取喷锚结合放坡、坡面土钉挂网喷浆方案；土方工程、地下室结构施工过程中对较浅承压水需采取井点降水措施。3、此阶段临时设施的布置，综合考虑本项目分判标段、推盘销售、道路场地及周边环境等要素，最终择优将施工临时办公布置在地块的东侧2号市政道路边，施工单位生活区沿用云湾项目原有的生活区。（1）在项目地块西南角安装1台630KVA箱变，并配置一级配电箱。63/63 都江堰云域项目工程策划书在酒店区域和绿色商业区域等负荷集中点设置二级配电箱，各区域内的负荷集中点设置三级配电箱。配置一台100KW柴油发电机，供市政电网停电时重要负荷的用电需求。（1）施工用水及排水：a.前期利用降水井提升的地下水作为水源，后期拟在项目地块东侧聚青线接入DN50供水管，沿围墙四周布管安装；b.全场生活废水、施工污水经三级处理后接入2#路市政排水管道。全场雨水和降水井排水市政雨水管网（2#路、3#路、4#路）（2）施工道路：地块西侧已用于销售动线，而东侧正在建设市政2号道路，2号道路紧邻东软大道，材料运输方便。工程部选择市政2号道路作为施工主要通道，在景观纵深60米处设置施工大门，考虑到酒店和云域二期后期开发建设，建议将原有2号市政道路水稳层改为砼层，以保证施工车辆重压承载要求。1、基坑体量：公寓及会议中心为一体地下室，基坑周长约345.4m,面积约6700m2；一层地下室，±0.00相对于绝对高程月6m,基坑开挖深度约4m。由于公寓和会议中心整个地下室同步施工，土方量约为26000方，土方需全部转运至云域二期工程地块内（临近原则），而公寓及会议中心南侧为小区内消防道路，考虑将此路段作为永久道路基础施工，且需做边坡支护，以防止重车对边坡造成损坏。叠拼采用的是独立基础，基地面积约为2976平米，开挖深度约为2米，土方量约为5952立方。此区域基础±0.00完成相对时间较早，考虑部分土方转运至云域二期地块内（临近原则），其余部分直接堆放基坑周边，待基础±0.完成后直接回填。5、此阶段施工思路为节省工期，本项目拟定同时基础施工，一旦条件具备即进行土方开挖。（1）基础施工顺序：叠拼、公寓及会议中心同时施工；叠拼基础工程采取平行施工、单栋流水的施工方案。（2）支护结构施工：基坑支护只做公寓及会议中心南侧施工道路一侧。（3）土方工程施工顺序：先南后北：即先挖项目南侧靠近样板房区域，然后向北推进。而公寓和会议中心土方开挖可以叠拼同时进行，开挖顺序由南向北。土方开挖时要严格控制土方转运量，确保安全且合理减少转运时间及费用。63/63 都江堰云域项目工程策划书6、此阶段各工序配合衔接示意图如下：基础叠拼公寓及会议中心南侧土方开挖北侧土方开挖土方一次开挖南侧支护结构土方开挖至设计标高土方开挖至设计标高垫层浇筑垫层浇筑独立基础施工地下室结构63/63 都江堰云域项目工程策划书5.2、地下室施工阶段总平面策划1、此阶段临时设施布置：（1）施工单位办公区、施工用电、施工用水、施工道路及塔吊布置。（2）塔吊安装布置根据作业半径和工作体量进行规划，以满足施工需求。（3）混凝土工程：地下室结构施工时全采用车载泵输送，节省时间。（4）钢筋加工场：设置两个钢筋加工棚，一个沿用现有的钢筋加工房，供叠拼；另一个设置于2号市政道路上，主供公寓和会议中心。（5）施工道路：施工道路从2号市政道路处展开，于公寓及会议中心南侧建设施工道路,便于材料运输。2、地下室施工阶段平面布置图如下：63/63 都江堰云域项目工程策划书63/63 都江堰云域项目工程策划书5.3、主体及装修施工阶段总平面策划1、此阶段临时设施布置：（1）施工用电、用水:在酒店区域和绿色商业区域等负荷集中点设置二级配电箱，各区域内的负荷集中点设置三级配电箱。施工用水管道沿围墙四周布管安装，并引入用水集中点，在酒店主楼等较高的建筑物首层设置一个蓄水池并安装加压水泵，水池容积不小于10立方，满足施工用水及施工消防用水。（2）塔吊布置同前一阶段。（3）施工电梯：公寓以及会议中心采用施工电梯，施工电梯的安装位置与消防道路设计位置结合起来考虑，尽量利用小区消防道路作为施工临时通道，降低施工车辆通行对地下室顶板的不利影响，而砌体及沙子堆场靠近施工电梯布置；叠拼区域采用物料提升机，两拼户型设置1台，三拼设置2台。（4）施工道路：地下室结构完成后，按照施工总平面图消防道路走向来布置此阶段场内施工通道，保证结构顶板安全，减少裂缝出现，此阶段顶板上方不考虑回填土，只回填地下室外围基坑土方，场内施工通道限载30吨。（5）混凝土工程：叠拼全过程采用车载泵输送，公寓和会议分别在一个电梯井道内设置一台可移动安装的混凝土布料机，地泵共设置2台。既加快砼浇筑速度、提高效率，又能保证钢筋砼浇筑质量。（6）钢筋加工场：布置同前一阶段。2、此阶段施工思路：（1）先叠拼，后公寓，在后会议中心，确保叠拼和公寓结构施工进度。（2）施工电梯安装时间：在公寓主体结构封顶前15天准备施工电梯基础施工；叠拼单位工程第一批主体结构封顶进场安装物料提升机，确保二次结构及屋面顺利施工。63/63 都江堰云域项目工程策划书（1）提前与都江堰市质监部门沟通，叠拼、公寓和会议中心结构工程分两段组织验收、分段施工。（2）外立面二次结构施工完成后进行施工。（3）地库四周具备回填条件时，立即组织土方回填，提供施工道路、材料堆场及市政管线工作面。地库顶板上回填土在外架拆除之后进行。（4）公共部位精装修工作面在内粉基本完成后进行，并与电梯安装紧密配合，使精装修尽快插入施工。63/63 都江堰云域项目工程策划书63/63 都江堰云域项目工程策划书63/63 第六章、合同管理策划工程项目建设是一个极其复杂的社会生产过程，要经历可行性研究、勘察设计、工程施工、调试运行及维护等多个阶段，从而形成各种各样的合同关系6.1合同管理的核心重点合同管理是工程项目管理的核心，至始至终贯穿于整个项目管理周期。建立“以项目为先导，以设计为基础，以施工为主体，以监理为保证”的合同管理机制，明确项目的成本、质量、工期对项目的重要性，在合同中做出明确规定。1、分析可能出现的各种潜在不利因素，在合同中尽量进行规避。2、关注各合同项目执行情况，分析各合同项目可执行度，注重经济基础资料的收集。3、清楚界定各专业分包和总包的工作界面，在合同中明确描述和示意。4、严审并控制设计变更和签证项目造价。5、严格执行公司总部发文，规范合同管理和成本控制流程。6、分类建立各项目合同台账，做到标题清晰，查阅方便。63/63 6.2合同管理亮点施工合同安全文明施工可视化成品保护可视化为完善合同细节，防范风险，以合同附件的形式对可能出现的情况予以约定：1、开办费项目2、总承包合同分界标准3、钢筋、混凝土价格调整办法4、工程质量保修书5、廉洁合作协议书6、施工安全管理责任书7、质量技术说明及现场管理要求8、主体工程施工管理和质量技术配合要求63/63 9、主体工程质量技术要求10、安全文明施工具体要求11、分项工程及工作面移交要求12、中国水电建设集团房地产文明施工标准13、分包管理协议书14、双方对审确认后的施工图预算书（另装订成册）15、工程量清单（另装订成册）监理合同：为应对通常工程监理过程中，由于工期延长、工程量改变等合同条件的改变而导致监理费用的争议，本项目监理费用采用了按照人员配置确定费用的方式：序号人员分类人工费基价（元/月）其他费用（元/月）1总监2监理工程师（土建）3监理工程师（机电）…………………………………….…………………………合计造价工程师费用组成一览表6.3合同档案管理63/63 第七章、成本管理策划积极的成本计划不仅包括按照已确定的技术设计、合同、工期、实施方案和环境来考虑工程成本，而且包括对不同的方案进行经济技术分析，从整体上考虑成本、工期、质量、实施方案等之间的影响和相互平衡，以寻求最优的解决方案，不局限于建安成本的考虑，而且要考虑运用成本，即项目生命周期成本。设计创造价值：7.1、成本控制组织架构：63/63 工程成本计价示意图：7.2、工程项目成本管理方法（PDCA循环）：63/63 成本管理实施过程：7.3、具体成本控制：成本控制的主要阶段在前期，往往1%的设计成本能够决定工程造价的70%以上，所以设计阶段的成本控制显得尤为重要。设计工作是工程建设的关键，对于工程项目、建设工期、工程质量以及建成后能否取得良好的经济效益起着决定性的作用。首先我们从设计限额开始，查阅大量相关资料，对比中海、万科等标杆企业的设计限额，结合青云阶云域地块项目的实际情况，确定最终设计限额如下：序号项目名称云域设计限额常规设计限额差值钢筋指标（kg/㎡）混凝土指标（m³/㎡）钢筋指标（kg/㎡）混凝土指标（m³/㎡）1会议中心、商业及配套公建650.43700.45减少混凝土及63/63 钢筋用量2多层建筑（公寓）（4～6层）(±0.00以上)430.42460.443低层建筑（叠拼）（3~6层）(±0.00以上)530.42580.454地下室车库（不含人防）1201.21301.255地下室车库（含人防）1451.251501.30通过优化设计方案来控制成本，例如原设计方案地下是面积约为100000平方米，优化后约为40000平方米，减少约60000平方米，从而大大降低了成本，增加了可售面积，提高了产品利润，具体分析如下：经济技术比较：项目优化前优化后减少量面积（㎡）1000004000060000造价（万元）30000120001800063/63 八、工程进度策划8.1总体进度控制目标项目发展目标1、项目开工时间：2014年3月10日2、项目±0.000时间：样板房2014年1月28日、叠拼15栋2014年4月30日、公寓及会议中心2014年5月20日。3、项目结构封顶时间：样板房结构封顶2014年3月15日叠拼结构封顶2014年6月15日公寓及会议中心结构封顶时间2014年7月20日4、项目竣工时间：2015年1月20日8.2项目发展进度计划项目关键节点计划1、销售展示工程总体节点工期序号工作内容开始时间完成时间工期(d)备注云域样板房节点计划1土方开挖2013.12.52013.12.1172基础施工2014.1.162014.1.28133主体结构施工2014.2.112014.3.1534间隔春节4二次结构施工2014.3.162014.4.10255外装及屋面（含保温）2014.3.172014.5.28576电梯合同2014.3.107电梯安装调试（验收）2014.4.102014.5.1030验收时间2014.5.25日8精装修2014.4.102014.5.2040绿色商业景观展示区1主体结构2014.1.272二次结构施工2014.2.102014.3.20303外墙装饰及屋面2014.2.152014.5.25604园林绿化图纸2014.3.1063/63 5.园林景观施工2014.3.102014.05.20781、云域一期（叠拼、公寓及会议中心）主要节点工期序号工作内容开始时间完成时间工期(d)备注叠拼节点计划1施工降水2014.2.252014.3.9152土方开挖2014.3.102014.3.25153基础施工2014.3.152014.4.15304主体结构2014.4.12014.6.15575二次结构2014.6.102014.7.20406屋面及外墙2014.6.152014.10.1090公寓及会议中心节点计划7土方开挖2014.3.102014.4.5268基坑支护2014.4.62014.4.1059基础工程2014.4.102014.5.203510主体结构2014.5.152014.7.206011二次结构2014.7.12014.8.154612屋面及外墙2014.7.152014.12.2012513公寓精装样板2014.6.202014.8.2060配套市政绿化工程节点计划14市政管网2014.10.302014.11.303015景观绿化工程2014.11.302015.2.15752、酒店样板房区域主要节点工期序号工作内容开始时间完成时间工期(d)备注1土方开挖2013.12.52014.12.732主体结构2013.12.82014.1.15373二次结构2014.3.12014.4.25654屋面及外墙2014.3.202014.7.151155室内装修2014.6.102014.9.2010063/63 8.3、出图、定样、分判计划项目各工序或分部分项工程的出图、定样、分判计划根据项目总体进度计划制定，提前开展，满足各分部分项工程施工节点计划目标的要求。1、分部分项工程出图定样分判计划类别分部分项工程名称出图时间定样时间设备选型时间分判时间备注工程云域样板房（叠拼）云域样板房施工图2014.1.262014.2.10景观展示区施工图2014.3.12014.3.202014.3.10铝合金门窗2014.3.102014.4.20入户门2014.3.102014.4.20屋面瓦2014.3.302014.4.30电梯采购及安装2014.3.12014.102014.4.10外墙砖、石材2014.3.102014.4.20强、弱电2014.3.12014.3.102014.3.25精装施工图2014.3.302014.4.182014.5.28景观材料2012.8.20公寓及会议中心云域一期图纸2014.03.12014.03.10精装施工图2014.5.102014.6.152014.6.2063/63 8.4、关键工序的进度控制措施1、本项目分以下阶段进行管控：施工前期：设计出图、报批报建、材料定板、合约分判、设备订货；施工阶段：开工、结构正负零、主体封顶、外架拆除、室外工程；竣工验收阶段：各专业验收、竣工验收、竣工备案；2、施工前期设计出图、材料定板、合约分判、设备订货等工作根据项目发展总计划提前开展，各项工作正在进行中；报批报建在相关手续不齐全的条件下，公司拟采取超常规的方式方法推进。3、±0.00以下施工阶段（含土方）本项目基础形式为独立基础和筏板基础，由于地块常水位较高，由此土方开挖之前必须降水，工程部计划同时进行土方开挖。基础工程：分片区安排施工，叠拼、公寓及会议中心土方同时开挖，由于叠拼为多个单位工程，因此叠拼基础施工将先行；公寓与会议中心地下室为一体，采取分段流水施工，先公寓板块，后会议中心板块。施工总工期76天，叠拼计划2台挖机、公寓和会议中心2台挖机同时施工。土方及基坑支护工程：土方直接转运至云域二期空地，以便回填。由于公寓及会议中心南侧将设置施工道路，为避免重车长期挤压造成塌方，将公寓及会议中心南侧做支护。4、主体施工阶段主体结构施工：叠拼共计5各单位工程，分别为4F、6F高，公寓及会议中心地下室连通，基底面积约为6644平米，地上公寓6F、会议中心2F。叠拼主体施工全过程采用车泵进行混凝土浇筑，公寓及会议中心地下室采用车泵，正负零以上采用地泵进行混泥土浇筑，这样可节约时间。预计主体封顶时间为2014.6.28，共计45天。叠拼采取分栋流水施工，每栋单体每层采用墙柱与梁板混凝土同时浇注的方法，每栋楼均采取层间流水施工（单层建筑面积较小约为200-500平方米），控制在5~6天/层；公寓及会议中心采取分段流水施工，地下室施工完成后，先进行公寓区域施工，确保销售型产品走在前面，公寓分三个段施工，会议中心可稍微延后。为确保工期，各栋木工班组、钢筋班组按照单栋每层流水施工，在劳动力稳定充足条件下砼班组可分栋、63/63 分段流水。5、装修施工阶段（1）砌体、抹灰施工单位工程主体结构施工完成后由下往上插入砌筑施工，平均4至5天天一层，叠拼主体结构封顶40天后完成砌体施工，公寓及会议中心主体结构封顶后46天完成砌体施工。室内抹灰施工平均5天一层，在砌体施工完成后插入施工。主体结构封顶70天后完成室内抹灰施工。（2）外墙面施工砌体完成后50天完成外粉,155天完成外墙装饰施工,205天内完成外架拆除。（3）地下室土建及安装工程地下室结构完成50天后开始砌体、抹灰等装饰施工，135天内完成。防火门、防火卷闸、水电风等设备安装在砌体完成后开始施工，90天完成。（4）土方及室外市政工程拆除外架，移交工作面供地库顶板土方回填，10天完成土方回填碾压施工。接收工作面后30天完成室外管网敷设。（5）道路、园建工程接收工作面后75天内完成全部施工。小区道路、园建工程分段接收土方回填及市政工程移交的工作面，提前插入施工。（6）竣工验收阶段a.各专项专业验收包括基础分部、主体结构分部、电梯、节能、消防、环保、防雷、燃气、供水、供电、规划等专业验收，在各专业施工及检测基本完成时或设备调试时即启动验收工作，及时插入、力争尽早完成各项专业验收。b.竣工验收现场施工基本完成，设备进入调试阶段即开始组织施工单位及监理单位对项目全范围进行质量排查，抓紧整改。提前准备竣工验收资料等质监验收工作，待各项专项验收完成后立即向政府主管部门申报竣工验收，30天完成。c.竣工备案完成竣工核验、取得质监验收登记表后立即开始竣工备案工作，60天内完成。63/63 8.4、进度管控辅助措施为了保证项目发展总体计划的实现，拟采取如下管控措施：1、进度目标责任制及考核制度对公司各相关部门及项目部的月进度、年进度进行考核，如有偏差，纠偏。2、进度计划月度评价和动态调整措施编制《项目月报》，通过实际完成于计划对比，全面进行动态管控，发现偏差，及时修正。3、项目发展协调例会制度由项目经理牵头不定期召开项目协调例会，对单位的进度执行情况进行考核，对进度实施过程中存在的问题进行讨论并提出解决措施。4、材料选样、材料进场计划的落实根据工程建设进度，提前确定各种材料样板并制作台帐；跟踪检查材料进场计划。5、现场施工进度管控通过对主分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料、机械设备等资源投入进行管控；进度管理制度严格按照合同约定执行，以关键节点工期为主，罚款在当月工程进度款中予以扣减。63/63 第九章、项目质量管理策划9.1质量管理目标u一次性收房率：95﹪u竣工验收一次通过9.2质量管理组织构架工程部经理专业工程师总监理工程师各专业监理工程师监理公司项目经理（主管生产）项目副经理专职安全员施工单位技术负责人专职质检员施工员现场施工员各班组负责人工程部63/63 都江堰云域项目工程策划书9.3质量管理依据u国家现行工程施工验收规范、地方规范；u设计文件，包括设计图纸、工程指令、设计变更等；u双方签署的工程承包合同、投标文件；u集团颁发的相关质量管理文件。9.4质量控制要点u地下室混凝土后浇带u防水工程u外墙面砖u铝合金门窗工程Ø地下室结构混凝土后浇带：A、后浇带设置在梁、板三分之一处；B、后浇带两侧混凝土留垂直施工缝并用模板盖住保护；C、浇筑前提早凿毛两侧混凝土并湿润、钢筋除锈、完全清理出杂物；D、加固模板，用高一标号的补偿收缩混凝土完成浇筑及养护；E、底板后浇带需按规范、图集制作止水构造；F、严格执行技术交底、样板引路、隐检制度。底板后浇带超前止水构造做法专用模板，确保混凝土渗入后浇带内Ø防水工程施工的注意事项：63/63 都江堰云域项目工程策划书（1）厨卫间防水基层处理：抹平压光、坚实、平整、无空鼓、裂缝、起砂等缺陷；（2）厨卫间防水在管洞口需加强处理，吊洞做样板;（3）屋面、地下室防水采用卷材，与基层粘接满实、附加层设置到位、搭接宽度到位；（4）泛水高度不低于250mm，剔凹槽用压条固定；（5）钢管穿板需做套管，PVC管穿板做阻水圈；（6）卫生间等有水房间除门洞位置外，隔墙根部设置200mm高C25混凝土止水带，宽度同墙宽，首层室内外隔墙墙根设置300mm高混凝土止水带。防水卷材搭接、基层冷油处理、满粘管道穿板套管管口防水包裹严密泛水做法C25混凝土止水带Ø外墙面砖施工注意事项：63/63 都江堰云域项目工程策划书a.转角处（阴阳角）处理必须写进专项施工方案，并制作样板，统一式样；b.排版图需三方审查签字；c.不同材质交接处的收口方式需写进专项施工方案，统一式样；d.坚持按整个外立面展开面来进行排版；e.勾缝令施工单位培训熟手操作。勾缝、转角砖排版、挂线Ø铝合金门窗工程施工注意事项：a.云域的门窗洞预留及加工尺寸需在合同中约定：总包结构及抹灰施工需将洞口预留为建施图设计尺寸，不多预留也不缩减，误差控制在10mm以内，外装石材、面砖收口考虑做法厚度，进行预留；门窗施工单位加工及结算尺寸为建施图设计洞口尺寸宽、高各减35mm；b.打胶的工艺及质量要按样板施工；C、打胶的工人需进行岗前培训且固定专人。铝合金门窗打胶均匀、平整9.5样板引路63/63 都江堰云域项目工程策划书样板分为四部分：叠拼精装修样板间、叠拼清水样板间、公寓样板、工法及材质样板展示区。样板区均设置在叠拼30、31号楼。施工工艺的样板引路及工法展示区：施工工艺样板在施工阶段（3月初至5月底）先用于样板引路指导施工，31号楼设置为工法样板间：（1）严格执行房地产公司总部以及我都江堰公司的样板引路制度。（2）经三方主体对施工样板进行联合验收通过后，施工单位才可大面积施工。1、工法样板间在销售阶段（5月31日开盘）用于工法样板展示，集中展示厨卫间、墙体砌筑及抹灰、地坪、吊洞、门窗安装、室内外栏杆安装；以及精装修的墙纸、贴砖、厨卫间吊顶的施工工艺。材质样板展示区具体包括：铝合金门窗型材及五金件、防盗门锁、墙地面贴砖样品、乳胶漆、石材样品、木工线条板材样品、给排水管材及接头样品、电气设备及材料样品、灯具及开关样品。63/63 都江堰云域项目工程策划书烟道安装样板：墙体施工处理：墙体砌筑及抹灰：卫生间地面施工工艺：给排水管材、开关样品：63/63 都江堰云域项目工程策划书1、叠拼清水样板间：清水样板房设于31号楼，户型紧邻工法样板区，作为客户的交房标准展示给客户。2、叠拼精装修样板间设置两户，分别位于30、31号楼，拟作两种不同度假风格样板间展示。叠拼精装修样板示例：3、公寓样板示例：卧室客厅设计63/63 都江堰云域项目工程策划书开放式厨房：卫生间浴室：9.6技术及施工过程质量控制制度1、施工前：（1）设计阶段的质量控制（2）卫生间隔墙采用页岩实心砖砌筑。（3）有水房间隔墙根部或首层地面浇筑C25混凝土门槛(宽度同墙宽)。（4）穿过外墙防水层的管道、穿楼板的管道均应预埋套管，并按设计说明具体要求进行封堵。2、专项施工方案审查制度云域地块项目业态复杂，技术管理难度复杂，需要从，施工方案必须严格执行审批流程，本工程项目需报审方案如下：土方工程施工方案、施工总平面布置图、塔吊及施工电梯安装拆除方案、地下室施63/63 都江堰云域项目工程策划书工方案、外脚手架施工方案、会议中心高支模施工专项方案、防水工程专项方案1、施工中：（1）检查验收制度（2）施工前三方主体对样板进行联合验收（3）抽查施工单位履行三检制度（4）三方主体对分部分项工程联合检查（5）竣工初验、正式验收（6）入伙前质量内验4、各单位进场时间安排及成品保护协调各单位物料、人员、设备进场时间，令其有秩序的进行穿插作业，保证用于施工的原材料、产品得到有效的成品保护。电梯外门套用模板保护墙地面保护装修前门窗覆盖装修前墙柱护角保护63/63 都江堰云域项目工程策划书第十章、安全管理策划10.1安全文明施工管理目标确保实现项目施工全过程“六无”，即无死亡、无重伤、无倒塌、无中毒、无爆炸、无重大机械事故。10.2安全文明施工管理组织体系成立以公司安全生产领导小组为领导，以工程部具体管理，以项目部、监理公司、施工单位为主导的三条管理渠道的安全文明施工管理组织体系。具体如下：工程部全面负责落实工程项目的安全文明施工管理，施工单位负责具体执行，监理公司负责监督管理，项目部定期巡检、考核。10.3安全施工管理策划现场安全的日常管理1）现场防火防爆◎施工单位在施工组织设计（或方案）申报时，必须专门编写一章关于用火、63/63 都江堰云域项目工程策划书用电和易燃、易爆物品的安全管理，同时必须落实工地消防设施，并实行消防责任制等；◎施工区域明确用火作业区、易燃、易爆材料堆放区，易燃废品堆放区，各区域必须明确防火、防爆负责人，并采取挂牌的形式进行明确、区分；◎各种消防设施配置、临时用电防火要求等必须满足国家相关规定。集中式消防设施易燃、易暴物品堆放区2）临时用电方面◎编写详细的《临时用电方案》并提出用电申请，批复后方可进行临电接驳；◎符合国家规范要求，严格按照批准《临时用电方案》实施；◎定期维护及检查，避免事故发生；三级配电配电箱3）基坑、井坑◎本项目地下室范围较大，为了保证基坑安全，必须进行边坡支护。◎井口周边采用Φ40钢管栏杆进行防护，并涂刷警戒条纹。63/63 都江堰云域项目工程策划书基坑防护电梯井防护4）脚手架◎外架搭设前，项目经理及安全员对外架搭设方案进行详细的审核；◎外架搭设过程中，操作人员必须持证上岗，并配置安全帽、防滑鞋及安全带；◎必须使用合格安全网，挂设过程中应整齐、密闭；外架及安全网外架细节5）垂直运输设备（如塔吊、电梯等）◎垂直运输设备依据施工总平面布置图进行布置，其节点、加强处理必须经过严格设计后方可进行，操作过程中必须依据国家相关规定执行。63/63 都江堰云域项目工程策划书施工电梯塔吊及基础防护10.4文明施工管理策划施工总平面管理1）项目施工招标时对总包单位的平面管理提出详细具体要求，包括办公区的布置要求、施工道路的做法要求、围墙做法要求、大门及洗车槽的做法要求、排水沟做法要求、材料堆场布置及做法要求等，并以硬性要求体现在总包合同文件里。办公区施工场地围墙（围挡）施工安全通道施工道路、场地硬化2）严禁材料随意堆放。文明施工划分区域管理，按责任区域跟进检查，各区域的材料堆放到本施工区域，所有材料、设备分类堆放并需注明所属单位。63/63 都江堰云域项目工程策划书钢筋加工房木工加工房材料堆放场地标牌管理1）在工地门口设立“五牌一图”，即工程概况牌、施工组织机构牌、安全纪律牌、防火须知牌、文明施工管理牌、施工现场平面布置图，满足《中国水电地产项目施工现场形象标识规范》要求。2）在安全通道、外架防护、地下室通道等，需布置安全警示牌及安全标语。3）材料堆场应设置标注有材料名称、规格、进场日期等内容的标识牌。五牌一图施工区域大门及标识安全“三宝”提示牌洗车净车池及标识63/63 都江堰云域项目工程策划书安全通道及标识危险源警示牌通知栏垃圾清运1）将产生的垃圾运放到指定的垃圾池。2）成立垃圾清运队，承担施工现场的垃圾外运工作，及时将垃圾池中的建筑垃圾清运出场。10.5安全文明施工管控措施细化安全文明施工专项措施费1）对安全文明施工的内容进行逐条细化，对要求达到的标准可在合同招标文件中附上样板工程彩色图片进行参照。2）为了避免总包单位不平衡报价对细化措施报价太低，在合同中需明确如某项措施未实施而需另行委托单位施工，则相关费用完全由中标单位承担。建立安全文明管理体系1）业主与总包单位签订安全协议，总包单位与各分包单位签订安全协议，明确安63/63 都江堰云域项目工程策划书全管理责任。2）建立一个涵盖整个工程项目的安全生产管理体系确保实现工程安全生产总目标。定期组织安全文明检查及不定期的专项检查1）设立安全文明定期检查及奖罚制度。2）检查发现的安全隐患问题，限期整改。若整改期限未完成或仍不符合要求，对责任分包单位进行罚款。第十一章信息管理策划11.1进场交底对于每一家进场作业的施工方、甲分包，工程部在相关工作开始前以书面形式签发《进场交底》，名确：项目中心的联系人、联系电话，与公司的对口工作部门，文件收发制度，会议制度，工程付款流程与表格、现场签证流程和表格等，并在进场15日内组织进行集中宣讲一次。宣讲主要点：1、工程建设过程包括：施工组织设计/方案审批、样板先行、材料的定板、工程材料进场验收、施工场地移交、竣工验收2、建设工程经济合同管理包括：一、工程设计变更的办理流程；二、工程签证单的办63/63 都江堰云域项目工程策划书理流程；三、工程延期的办理流程；四、施工单位费用索赔的办理流程；五、施工合同变更的办理流程3、工程结算管理：工程进度款的办理、工程结算的办理11.2例会制度：项目常规例会一览表：项目公司层级常规会议一览表：11.3工程月报制度本项目各级管理单位均实行工程月报制度，其中：1、监理方每月24前完成监理月报的编制工作，对本月工程进度、质量、存在问题、合作单位评价、工程款支付情况进行全面整理并形成工程月报，并报送工程部；2、工程部每月25日前由工程部经理编制《项目工程月报》并上报总部进行审核备案；3、工程部每月28日前由工程部经理编制《项目形象进度月报》并报送我公司总经办；63/63 都江堰云域项目工程策划书4、工程部每月25日前由安全专员在中国水利水电建设集团安全生产管理系统中填报《隐患排查治理数据》、《事故月报》并上报总部进行审核备案。5、每月25日前由安全专员编制《安全生产事故隐患排查治理情况月分析报告》、《重大危险源登记表》并上报总部进行审核备案。6、每季度25日前有工程部经理编制《应急管理和应急指挥机构统计》、《在建工程质量统计报表》、《在建项目分类建管表》并上报总部进行审核备案。7、每季度25日前由内业资料员编制《建筑行业节能减排统计监测汇总表》并上报总部进行审核备案。11.4文件的收发、传阅文件的收、发由工程部内业资料员统一管理，并制作收、发文台账、设计变更及工程变更台账、图纸设计文件台账，文件应在工程部内，形成信息共享传阅制度。各级信息扭转除书面文件的传达；大部分信息以ERP形式传达，并利用QQ群发布传递相关信息：11.5文件的归档 按照总部下发的《安全生产内业资料管理标准》文件要求进行文件归档。竣工资料按照都江堰市档案馆的要求整理：63/63 都江堰云域项目工程策划书第十二章、项目风险策划12.1项目风险分析及对策1、主要风险因素分析项目风险通常包括以下方面：u政策风险u市场风险u财务风险u工程风险u客户风险u危险源风险u气候环境风险本项目主要潜在风险包括：政策风险、市场风险、财务风险、客户风险。2、政策风险经济政策风险是指在建设期货经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。从本项目来看，公司面临房地产企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。3、市场风险市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制和回避的。从本项目来看，随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，青城山区块市场竞争较为激烈。4、工程风险包括：（1）设计风险：项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧。项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会造成工程造价过高的风险。63/63 都江堰云域项目工程策划书（1）发包风险：招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险、工程质量风险。（2）质量风险：业主和监理未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。（3）工期拖延风险：工期拖延会错过最佳销售时机，增加财务管理费用，提高工程成本。（4）施工区域周边风险：如周边居民、村民借噪音、粉尘、饮用水等因素阻断正常的施工秩序。1、财务风险财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率和接入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大，风险程度越大；反之则越小。从本项目来看，公司筹款的主要途径为总部配套资金和银行贷款，其中银行贷款的比例较大，资金利息也较大。2、客户风险本项目的特点是高档休闲度假住宅，潜在客户有效量远低于钢需盘，导致蓄客较困难。3、12.1.6危险源风险本项目可能存在的危险源分为以下类别：坍塌、物体打击、机械伤害、高处坠落、触电、火灾、爆炸、中毒、粉尘、噪声、振动、车辆伤害等。4、12.1.7环境气候风险本项目属东部季风区中亚热带湿润气候亚区，热量丰富，雨量充沛，四季分明，雨热同季的特点。因此，本地在夏季容易出现暴雨和高温，暴雨对施工进度及成品保护的影响很大，高温对施工人员的健康也会造成一定影响。63/63 都江堰云域项目工程策划书12.2风险防范和降低风险对策房地产开发项目风险具有系统性、关联性和多样性的特点。在处理项目风险时，必须对各种风险因素进行认真分析，综合评价，采取相应防范和控制措施。1、应对政策风险的对策在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略。目前政府对高档住宅和商业的严格管控，但就都江堰区域而言，此点影响不显著。2、应对市场风险的对策a.规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险。b.加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。c.创新销售模式，合理利用和发展电子商务平台。3、应对工程风险的对策加强与设计的沟通，严格审核施工图纸，及时发现问题并从开发商的角度和未来客户的角度进行优化处理。a.严格执行公司相关招投标相关管理制度，建立有效、长期、稳定的供应商管理库。b.在对施工过程进行全面有效的介入的同时，充分有效地利用和督促监理公司进行质量监管。c.编制项目总进度计划表，月进度计划、周进度计划等，严格按照进度计划进行管控。d.与周边群众搞好关系，尽量维护其正常的生产、生活要求。4、应对财务风险的对策1）建立科学、实时、准确的成本核算系统和统计分析系统，动态地掌握财务状况，满足经营分析、绩效考核和管理决策需要。2）尽量缩短工程建设期和销售回款期，压缩资金占用时间，从而减少资金利息。5、应对客户风险的对策2）针对该风险，公司必须加大销售力度、创新销售思想和模式。63/63 都江堰云域项目工程策划书1）实现全过程的客户关系管理，密切顾客联系，科学进行顾客需求和行为分析，提高顾客满意度和忠诚度。1、应对危险源风险的对策1）经过风险评价，判断出重大危险源和一般风险，并对建筑工地重大危险源予以公示。2）对每一个重大危险源制定出一套严格的安全管理制度和应急预案，通过技术措施、组织措施对重大危险源进行严格控制和管理。2、应对危险源风险的对策1）注意天气预报，提前与当地气象部门联系，获取近期气象资料，指导施工安排和进度调整。2）做好暴雨灾害应急预案，提前做到准备充分。3）高温时调整督促施工单位调整施工计划，增加室内施工，减少室外施工。4）做好防暑降温用品的发放，对施工人员进行高温防暑知识的讲解。63/63'