昆山森隆控股集团房地产项目可行性研究报告 93页

'昆山森隆控股集团房地产项目第一章项目总论1.1项目建设单位概况1.1.1项目名称森隆控股房地产项目1.1.2项目单位单位名称：昆山森隆控股集团主营业务：房地产开发；资产经营管理；资本运营；农业产业园开发与农产品加工；古典建筑，园林园艺为一体的多元化产业集团。单位地址：江苏省昆山市经济技术开发区金沙江路西侧、前进东路南侧。注册资本：4.186亿元成立日期：1990年项目联系人：刘小姐联系电话：137719507411.2项目概况1.2.1项目位置一、项目地块位置项目位于江苏省昆山市张浦镇京东路南北两侧、通湖路西侧、新医路东侧。42 昆山市位于江苏省东南面，地处中国东南沿海长江三角洲的东部，昆山是江苏省的东大门东距上海50公里，西邻苏州37公里。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。距离昆山市中心13.4公里，大约24分钟车程，距离上海市政府73公里，车程80分钟，距离上海虹桥机场58.8公里，车程57分钟。二、项目地情况项目用地分为南北两块，由京东路从中间隔开。北侧部分建筑计划为商住两用。南侧部分建筑为住宅用地。项目南侧地块四至：东侧为通湖路，距离通湖路中心线20米；南侧为长泰路，距离河道驳岸线5米；西侧为新医路，距离河道驳岸线7米；北侧为京东路，距离京东路中心线20米；占地99940.0平方米。项目北侧地块四至：东侧为通湖路，距离通湖路中心线20米；南侧为京东路，距离京东路中心线20米；西侧为新医路，距离河道驳岸线9米；北侧为规划金希凯用地；占地45323.0平方米。三、项目交通情况昆山地处长三角地带，具有得天独厚额交通优势：l航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。l港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位300吨。l铁路:京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。l公路:区域内公路网健全，有沪宁高速公路、机场路、312国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达100公里；长三角地区城际轨道交通的发展目标是：建设以上海为中心，沪宁、沪杭(甬)为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区内主要城市，主要技术装备达到国际先进水平。42 长三角城际轨道交通列车时速250公里至300公里之间，并真正实现公交化运行。因此沪宁杭城际列车设计列车编组为初期6～8辆，远期12辆，列车运行最短间隔为3分钟。沪宁城际直达列车旅行时分80分钟，大站停列车旅行时分96分钟；沪杭城际直达列车旅行时分45分钟，站站停列车旅行时分60分钟以内，将大大缩短沿线城市间的时空距离。四、项目地区文化l拓展城市发展空间。加速建成镇区内完善的交通网络，全面拉开城市发展框架。加快“退二进三”步伐，全面改造南港集镇区，有效提升镇区形象。l建设城市生态文化。建设富有人文精神的城市景观。加快新城区房产、高档商务酒店等商贸服务项目的推进。整合各种资源，积极探索并实施振苏地区的改造开发；加快推进丹桂园整体改造建设步伐，打造一流的休闲旅游主题公园。l增强城市承载能力。全面提升城市服务功能，加强城市配套。五、项目周边环境生活市场：华润超市、世纪联华。学校：张浦镇中心幼儿园、张浦中心小学、张浦中学。1.1.1项目特点、建设内容、建设方案和建设规模本项目是森隆控股集团房地产项目住宅小区建设工程，项目规划地块用地总共145263平方米，总建筑面积36.6万平方米，其中计容积率面积为不大于2.5。项目建设内容：本项目拟在建设单位取得土地使用权的建设用地范围内建设多栋造型简洁明快，建筑色彩具有欧洲新古典主义风格，并具备鲜明时代特征的小高层普通商品住房及为整个居住小区配套的公共建筑，另外还有停车库等。其中南区是住宅楼，共3栋，每栋住宅楼的建筑面积为83000.00平方米（其中地上建筑面积为69000平方米，地下建筑面积为14000平方米42 ），小区内配有社区综合用房、物业管理及业委会用房及其他配套设施；北区是商住两用楼，共2栋，每栋商住两用楼的建筑面积为56500.00平方米（其中地上建筑面积为47000平方米，地下建筑面积为9500平方米），小区内配有社区综合用房、物业管理及业委会用房及其他配套设施。项目建设规模：根据规划，项目南区：东距通湖路中心线20米，南距河道驳岸线5米，西距河道驳岸线7米，北距京东路中心线20米。南区总用地面积为99940.00平方米。项目：东距通湖路中心线20米，南距京东路中心线20米，西距河道驳岸线9米。北区总用地面积为45323.00平方米。根据建设方案，本项目拟建的建筑总面积为366134.00平方米，其中南区建筑总面积为251543.00平方米，北区建筑总面积为114591.00平方米，其中：1）南区住宅楼建筑面积为249000.00平方米，其中地上建筑面积为207000.00平方米，地下建筑面积为42000.00平方米；2）南区社区综合用房建筑面积为800.00平方米；3）南区物业管理及业委会用房建筑面积为1743.00平方米；4）北区商住两用楼建筑面积为113000.00平方米，其中地上建筑面积为94000.00平方米，地下建筑面积为19000.00平方米；5）北区社区综合用房建筑面积为800.00平方米；6）北区物业管理及业委会用房建筑面积为791.00平方米。该楼建筑设计严格执行国家有关建筑节能设计要求，优先使用科技含量高、环保节能和可持续发展的建筑技术与材料，体现节能、环保的要求。总体设计满足与周围建筑的防火间距要求、室外交通要求及城市总体规划。42 图1-1住宅小区效果图在节能方面：本项目除按国家《公共建筑节能设计标准》（GB50189－2005）进行节能设计外，综合利用了水资源综合利用技术，设置能源管理系统，自动化控制调节能源需求技术，雨洪利用系统等多种节能技术，通过多种节能技术的有效集成，在合理的投资范围内最大限度降低能耗。在资源综合利用方面：非承重墙体中应用了微晶二元胶凝材料作为示范工程，在地下建筑使用了再生型保温吸声材料（以粉煤灰陶粒及汽车漆渣粘接）以实现资源综合利用。各地块经济技术指标见下表：表5-1项目南区技术指标表序号项目单位数值1规划用地面积m299940.002总建筑面积m2251543.003地上建筑面积m2209543.0042 4地下车库面积m242000.005道路、场地面积m225000.006绿地面积m244000.007绿化率%44.0%8建筑密度%19.8%9容积率2.1010机动车停车位个240010.1地上个30010.2地下个210011地下非机动车停车位个3000表5-2项目北区技术指标表序号项目单位数值1规划用地面积m245323.002总建筑面积m2114591.003地上建筑面积m295591.004地下车库面积m219000.005道路、场地面积m212000.006绿地面积m220000.007绿化率%44.1%8建筑密度%20.8%9容积率2.1110机动车停车位个125010.1地上个30010.2地下个95011地下非机动车停车位个150042 1.1.1项目建设周期1、项目建设阶段的划分根据本项目建设内容和项目总体计划进度安排，可将项目的建设进程划分为前期及施工准备阶段、土建施工及设备安装阶段、室内外装修阶段、设备调试及竣工验收阶段。（1）前期及施工准备阶段具体包括项目前期立项、项目申请报告编制、取得相关项目建设的政府批准文件和开工手续的办理、建筑设计招标、工程设计招标、监理及采购招标等工作内容。（2）土建施工及设备安装阶段包括土方工程、基础工程、土建工程、设备采购、安装和室外工程等工作内容。（3）室内、外装修阶段包括室内装修、室外装修等工作内容。（4）设备调试及竣工验收阶段在项目施工阶段基本完成后，将对各单项工程进行全面验收，对项目的供电、采暖、给排水、消防等设施和系统进行联合调试和检验，并通过竣工验收。42 1、项目建设进度安排本项目建设期为2年，2013年10月开工，2015年9月底竣工交付使用。其中：2014年3月至2014年12月，进行场地平整及土建施工建设；2015年1月至2016年9月底，进行设备安装、装修、室外工程扫尾及验收。项目进度计划如下表：项目进度计划表序号月份项目名称2013年2014年2015年10月11月12月1月2月3月4月5月6-11月12月1月2-7月8月9月1项目准备工作2可研报告编制及审批3工程地质勘察4项目规划设计及施工图设计5项目招投标6场地平整及土建施工7装修及设备安装调试8竣工验收交付使用42 1.1.1项目投资及资金来源项目总投资由固定资产投资构成。本项目总投资估算约128146.90万元人民币，包括土地费、建筑安装费和预备费等。本项目全部投资由森隆控股集团有限公司自筹解决。项目总投资估算表序号项目工程量单位单价(元)投资(万元)备注一工程直接费84667.61（一）建筑安装工程83635.611建筑工程366134m267856.391.1地上305134m2182055534.391.2地下61000m2202012322.002给排水工程366134m2802929.073通风工程366134m2401464.544配电工程366134m2501830.675动力照明366134m2501830.676弱电工程366134m21003661.347消防工程366134m2501830.678燃气工程366134m220732.279电梯工程60部251500（二）室外工程882.001绿化工程64000m280512.002道路工程37000m2100370.00（三）市政配套工程1501供电接口费1项500000502供水接口费1项500000504燃气接口费1项50000050二工程建设其他费37376.3911土地使用费36902.3912建设单位管理费50财建[2002]394号3前期工作费用704节能专篇编制费30计价格[1999]1283号5环境影响咨询报告编制费10206工程勘察费24计价格[2002]125号7工程设计费120计价格[2002]10号8工程监理费100计价格[2002]10号9施工人员意外伤害险1060三预备费6102.90四工程总投资128146.9042 1.1.1项目综合评价结论综上分析，该项目具有较好的盈利能力。投入使用时，总销售收入可达237987.10万元；利润总额83185.65万元，税后利润62389.24万元；投资利润率为64.91%；项目投资财务内部收益率（税后）为36.41%，投资回收期（税后）为2.27年。项目主要技术指标表（万元）　项目数值单位备注1项目总投资128146.90万元货币单位均为人民币，下同1.1固定资产投资128146.90万元　1.2铺底流动资金0.00万元　2资金来源　　　2.1自筹资金128146.90万元　2.2贷款资金　万元　3销售收入237987.10万元　4总成本费用20704.88万元　5销售税金及附加1189.94万元　6利润总额83185.65万元　7所得税20796.41万元　8税后利润62389.24万元　9投资利润率64.91%　10销售利润率34.95%　　11投资利税率65.84%　　12全部投资财务内部收益率　　　12.1所得税后36.41%　　12.2所得税前45.82%　　13全部投资财务净现值　　　13.1所得税后36154.36万元　13.2所得税前51779.01万元　14全部投资回收期　　静态14.1所得税后2.27年含建设期14.2所得税前2.22年含建设期因此项目从财务角度分析是可行的。项目基本具有可以接受的盈利能力和债务清偿能力，说明该项目可以抵抗一定的市场风险。本项目符合国家的产业政策，是国家鼓励发展的建筑发展项目，经济效益和社会效益显著，符合国家质量标准，所以建设本项目是切实可行的。本项目总投资规模适中，对地方经济发展将起到积极的推动作用。本项目所在地拥有稳定的电力资源和热力42 资源，丰富的水资源，项目所在地环境保护较好，是建设项目的较好地点。项目严格按照国家相关节能设计标准，采用节能设备，污染少，能耗低，满足国家相关节能公共建筑要求。1.1报告编写依据该项目的设计、建设和实施主要遵循以下国家和地方的合理用能标准及节能设计规范：（一）相关法律、法规、规划和产业政策1、《中华人民共和国节约能源法（修订）》；2、《中华人民共和国可再生能源法》；3、《中华人民共和国电力法（修订）》；4、《中华人民共和国建筑法》；5、《中华人民共和国计量法》；6、《国务院关于加强节能工作的决定》（国务院令28号）；7、《节能中长期专项规划》（国家发改委发改环资[2004]2505号）；8、《节约用电管理办法》（国家经贸委国家发展计划委[2000]1256号）；9、《建设工程质量管理条例》（国务院令279号）；10、《建设工程勘察设计管理条例》（国务院令293号）；11、《民用建筑节能管理规定》（建设部令第143号）；12、《中华人民共和国进口计量器具监督管理办法》（1989年10月11日国务院批准）；13、《能源效率标识管理办法》（国家发改委、国家质检总局2004年17号令）；（二）建筑类相关标准及规范1、《绿色建筑技术导则》（建科[2005]199号）；2、《全国民用建筑工程设计技术措施—节能专篇》（2007年）；3、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004；4、《建筑给水及采暖工程质量验收规范》GB50242-2002；5、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；42 1、《用水器具节水技术条件》DB11/343-2006；2、《节水型生活用水器具》CJ164-1999；3、《节水型产品技术条件与管理通则》GB/T18870-2002；4、《清水离心泵能效限定值及节能评价值》GB19762-2005；5、《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；6、《空调通风系统运行管理规范》GB50365-2005；7、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；8、《城市热力网设计规范》CJJ34-2002；9、《城镇燃气设计规范》GB50028-2006；10、《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；11、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；12、《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001；13、《绿色照明工程技术规程》DBJ01-607-2001；14、《管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值》GB17896-1999；15、《中小型三相异步电动机能效限定值及能效等级》GB18613-2006；16、《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》GB20052-2006；17、《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》GB19043-2003；18、《普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级》GB19044-2003；19、《金属卤化物灯用镇流器能效限定值及能效等级》GB20053-2006；20、《金属卤化物灯能效限定值及能效等级》GB20054-2006；21、《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》GB19415-2003；22、《高压钠灯能效限定值及能效等级》GB19573-2004；23、《高压钠灯用镇流器能效限定值及节能评价值》GB19574-2004；24、《设备及管道保温保冷技术通则》GB04272-92；25、《设备及管道保温设计导则》GB08175-1987；26、《设备及管道保冷技术通则》GB/T11790-1996；27、《设备及管道保冷设计导则》GB/T15586-1995；28、《设备及管道保温效果的测试与评价》GB08174-1987；42 1、《设备及管道保冷效果的测试与评价》GB/T16617-1996；2、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》GB17167-2006。3、42 第1章项目背景及建设的必要性1.1项目背景1.1.1昆山市城市发展规划与重点发展区域（1）张浦镇处于昆山市南部正处于生活新镇片区《昆山市城市总体规划（2002－2020）》提出了“片区发展”、“市域即城市”、“大区域联动”三个新理念。确立城市的性质为：长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市和具有江南水乡特色的生态园林城市。中心城区呈“一体两翼”多中心的布局结构。“一体”即中心组团；“两翼”即东部城市副中心和西部城市副中心。而西部副中心将是昆山市在未来几年内开发建设的重点区域。建设重点是依托城市西部副中心逐步带动西部居住组团的建设；完成老城区“退二进三”的土地置换；依托城市东部副中心带动东部产业和居住组团的建设。根据以上规划，西部副中心核心区将被打造成为基础设施完善、服务设施齐备，公共交通便捷、生态环境优美，全面展示昆山国际化新形象的综合服务型区域。其建设不仅能够极大带动昆山西部地区的发展，同时也能进一步完善中心城区的整体功能。未来将形成大的功能片区：中心城片区为昆山市之市区，功能定位为全方位、人口密集之现代城市，综合了政、住居、文化、教育、工作、主要产业发展等功能。阳澄湖休闲片区主要功能在休闲旅游，结合大闸蟹餐饮、高尔夫球、渡假、商务会议等多样化活动，其余则维持小镇风貌、农田及水源保护功能。东北向货运轴片区主要功能系提供经济技术开发区东北轴向之货运运输走廊，利用公路接苏通大桥往苏北、华北或由公路至太仓港利用长江水路运输。东向运输廊片区产业主要有加工分装、仓储物流、并结合安亭地区发展汽车机械零件产业，惟陆家及花桥同时可结合大专学校与新社区开发。42 生活新镇片区位置居于南北向之长江路及东西向之机场路十字交叉口，功能定位在生活新镇，可提供中心城区、郊区化人口居住或苏州工业园区及经济开发区就业人口之卫星城镇。（2）昆山市城乡一体化发展战略“大城市、现代化、可持续”的总体要求。按照“大城市、现代化、可持续”的总体要求，昆山市将深入实施城乡一体化发展战略，优化城市空间格局，推进基础设施现代化和生态宜居城市建设，加快形成现代化新兴大城市格局，为到2030年建成现代化大城市打基础。加快形成“核心城区-东部新城-西部新城-南部新城-北部新城-花桥新城”一核五副的城市发展新格局。统筹城乡基础设施建设，形成大城市格局的基础设施体系。顺应城市建设由高速公路时代向轨道交通时代转变的大势，大手笔推进大交通建设，加快构建以“三环四轨五高”为重点，纵横贯通、内畅外联、安全高效的立体式、快捷化现代城市交通支撑体系。根据总体规划确立的区域发展战略，利用沿沪区位优势，充分接轨上海173工程，设立沿沪产业带（沿沪片区）。沿沪产业带规划面积约170平方公里，规划将片区功能定为花桥江苏国际商务区为依托发展商贸物流等产业，同时发展以高新技术为主的现代制造业。城市西部副中心的设立，是昆山市政府提出的最新规划，是完善城市功能，保护和营造良好的城市生态环境，拓展生活空间，疏解老城区人口压力，推动中心城区可持续发展的重大举措。西部副中心控制规划面积约22万平方公里，整体搬迁原玉山民政开发区，规划成人口相对集中，以中、高档住宅区为主体，以马鞍山生态大道、前进西路、江浦路等主要道路为骨架，体育中心、森林公园、大学科教基地、商业街等功能设施完善的新城区。1.1.1项目处于三角经济区，升值潜力无限昆山是长三角城市群中核心的制造业基地城市之一，随着长三角城市群的整体腾飞，昆山城市的价值将随之获得成倍的增长。随着资本及产业的大量流入，昆山外来人口逐年增加，42 新昆山人成为房地产交易市场的主流，随着外来人口的逐年增加，这一点在未来会更加明显。昆山张浦镇地处长江积极三角区具有优势：交通方便，20分到达上海、20分钟到达苏州的独享天生区位优势，使之成为了上海---苏州线上的产业节点城市。自身以电子信息、精密机械、精细化工、民生用品等低消耗、高产出的“亲民”产业为主导产业，为昆山的城市经济提供了长远、稳定的发展平台。从城市定位上来看昆山的定位是工商业城市，特色是制造业基地。差异化、个性化的城市定位打造了长三角区域内不可复制的“昆山模式”。“五横四纵”的城市路网规划使昆山的路网交通四通八达，为其集约化产业流通提供了良好平台。京沪高速铁、沪宁城际铁路、轨道交通、公路交通形成了庞大的现代城市交通网，使昆山的城市内外部交通连接畅通无阻。同时也推进了高端人士、资金流、物流、信息流在昆山聚集。增强了购买力。“融入上海、与苏州共同完成城市产业转型”的外部城市关系定位使昆山未来在长三角区域的立意充满想象空间。1.1.1上海房价过高，大量外地置业需求涌入。上海是中国的一个大都市，是中国的经济贸易中心。上海的房价也受人瞩目，上海的房价在一定程度上表明了中国现阶段高级城市中的生活水平。上海商品住房的销售价格2010年以来一直维持在高位。尽管2010年以来采取了一些调控措施，由于这些措施的效应尚需一定时间，短期内局部地区商品住房价格持续上涨的情况仍将存在，但由于下一步政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨的幅度将趋于平缓42 2012年7月上海商品房市场新增供应97.69万平方米，环比减少10.4%，和去年同期相比减少23.2%。2012年7月成交商品房面积113.61万平方米，环比下降8.9%，同比减少2%。2012年7月份上海商品房成交均价22672元/平方米，环比下跌1.9%，同比上涨10%。图2-1：2011年7月-2012年7月上海商品房供求走势从上边可以看出上海房价稳定在20000万左右，这样的房价对于生活在上海的低收入人群是难以承受的。昆山的优势在地理位置，昆山距离上海开车仅仅需要一个小时。作为上海后花园，越来越多的人选择在上海工作到昆山安家。1.1建设的必要性1.1.1项目符合《昆山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》按照“大城市、现代化、可持续”的总体要求，深入实施城乡一体化发展战略，优化城市空间格局，推进基础设施现代化和生态宜居城市建设，加快形成现代化新兴大城市格局，为到2030年建成现代化大城市打下坚实基础。根据现代产业发展布局，注重新城市、新产业、新人才融合发展，推动城市功能与产业功能、社会功能与经济功能、生活功能与生态功能同步规划、协调发展。加快形成“核心城区—东部新城—西部新城—南部新城—北部新城—花桥新城”一核五副的城市发展新格局，形成“中心城区（核心区和功能区）—特色镇—新型社区—自然村落”四层五级市域城市体系。42 1.1.1张浦镇正处于昆山市规划的南部生活新镇片区为了能更好的服务融入长三角经济区，《昆山市城市总体规划（2002－2020）》提出了“片区发展”、“市域即城市”、“大区域联动”三个新理念，统筹区域基础设施建设，整合市域城镇和产业空间，突出前瞻性、战略性、综合性。根据以上规划，西部副中心核心区将被打造成为基础设施完善、服务设施齐备，公共交通便捷、生态环境优美，全面展示昆山国际化新形象的综合服务型区域。其建设不仅能够极大带动昆山西部地区的发展，同时也能进一步完善中心城区的整体功能。未来将形成七大功能片区。生活新镇片区位置居于南北向之长江路及东西向之机场路十字交叉口，功能定位在生活新镇，可提供中心城区、郊区化人口居住或苏州工业园区及经济开发区就业人口之卫星城镇。1.1.2项目户型可以满足各类客户的需求项目户型从一房至三房不等，全面满足了各类客户的需求。一房一厅51平方米至57平方米，均设有独立的厨房及阳台，采光通风极佳。二房二厅83平方米至90平方米，有经济型两房及豪华型两房，满足不同人群的需求，户型方正实用。三房二厅90平方米至118平方米，户型方方正正，南北通透。42 第1章市场分析1.1全国房地产行业市场运行情况2012年，全国房地产市场继续保持回落态势，房地产主要指标均出现回落迹象，个别指标甚至出现负增长，全国房价涨幅出现明显回落，半数城市房价同比出现负增长，但下半年以来，房价环比出现上涨迹象。一、政策影响分析2012年，房地产调控政策整体延续了2011年的调控思路，限购、限贷政策继续实施，抑制房价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产调控的重心。从政策出台情况看，中央层面多次强调坚持房地产调控不动摇，不让调控出现反复，进一步巩固调控成果。但从地方层面来看，地方政府一直在尝试通过各种手段来为楼市调控“松绑”。支持刚性需求、抑制投机性需求是房地产调控政策的主旋律。7月份，国务院再次派出督查组对各地房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，凸显了中央政府对房地产调控工作的重视。12月份，中央经济工作会议强调，明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建设和管理,加快棚户区改造。从政策效果看，随着有关调控措施的继续实施，投机投资性购房需求得到有效遏制，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格涨幅明显放缓，多数城市房价出现绝对下降，保障性安居工程建设快速推进。但是，房地产市场调控依然处于关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，下半年房价出现上涨苗头，四季度房屋销售出现较快增长，深层次的矛盾依然较为突出；保障性安居工程建设进展不平衡，工程质量、分配管理等方面还有待加强。调控政策一旦放松，房价将会迎来报复性上涨。42 展望未来楼市政策走向，预计中央政府抑制不合理住房需求的大方向不会变化，房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。预计房产税明年将会扩大试点，通过房产税来稳定房地产市场将成为政府房地产调控的又一重要手段。二、2012年全国房地产市场运行情况1．房地产开发投资保持平稳回落2012年1-11月，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%；增幅比上年同期回落13.2个百分点，与上月增幅相比上升1.3个百分点。分类型看，其中，商品住宅完成投资44607亿元，增长11.9%，增幅与上年同期相比回落20.9个百分点。图3-1：2002年-2012年房地产开发投资完成额2.房地产开发资金来源增速逐月回升随着稳增长在宏观调控中的地位上升，货币政策有所微调，全国房地产开发资金来源增速自今年4月份起逐月回升。2012年1-11月，全国房地产开发企业本年资金来源85802亿元，同比增长14.1%。其中，国内贷款增长最快，增长16.1%；利用外资增速最慢，下降51.5%。3．新开工面积出现负增长，但4季度出现回升迹象2012年1-11月，全国商品房新开工面积为16.2亿平方米，下降7.2%，与上年同期相比，增速回落27.7个百分点。其中，商品住宅新开工面积为11.99万平方米，下降11.1%。自2011年4季度起，新开工面积出现回升迹象。42 图3-2：2002年-2012年商品房开工面积增长情况4.房屋销售增速保持小幅回落态势2012年1-11月，全国商品房累计销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，增幅同比回落6.1个百分点，与2011年全年相比回落2.5个百分点。其中，商品住宅实现销售面积81500万平方米，同比增长2.3%，同比回落5.2个百分点。从各地区情况来看，北京、贵州、辽宁、福建、山西等省市销售增长较快，而内蒙古、青海、河北、山东等省份则出现较大幅度下降。图3-3：2002年-2012年商品房销售面积及增长情况5．房价涨幅小幅回落，价格上涨势头得到遏制从70个大中城市住宅销售价格指数上看，价格指数呈现出“先降后升”的特征，上半年房价指数出现明显下降，下半年房价环比出现上涨势头。42 从环比价格指数看，1-5月70个大中城市整体保持下降态势，各月均有超过半数城市房价环比出现下跌。自6月份起，房价环比指数出现明显上升，6-11月各月房价环比出现下跌的城市个数跌至半数以下，上涨城市个数有所增加。从同比价格指数看，1月份70个大中城市商品住宅价格平均涨幅为1.4%，6月份降到谷底，下跌1.4%，随后降幅逐月缩小，到11月份降幅缩小到下跌0.6%。从同比下跌的城市个数来看，自3月份起，70个大中城市中超过半数城市房价同比出现下跌。2012年各月新建商品住宅价格指数涨跌变化情况三、2013年房地产市场走势预测通过对1998年1月-2012年11月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2012年全年和2013年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。2012年全年，房地产维持低位运行，房屋新开工面积、销售面积、土地购置面积出现负增长，其余指标保持正增长，但增幅明显回落。2013年，如果中央政府继续坚持当前的房地产调控政策不动摇，预计全国房地产市场将出现回升态势。房地产开发投资、资金来源、新开工面积、销售等指标增速加快，房屋竣工面积和土地购置面积出现小幅下降，房屋销售价格上涨。42 2013年房地产主要指标预测情况单位：亿元、万平方米、%房地产开发投资增幅回升：2012年全年，固定资产投资完成额达到36.31万亿元，增长20.1%，增速较2011年回落5.2个百分点。其中房地产开发投资完成7.13万亿元，增长15.4%，增幅同比回落12.7个百分点；商品住宅投资完成4.96万亿元，增长11.9%，增幅同比回落18.4个百分点。2013年，预计城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将有所回升。其中，固定资产投资（不含农户）完成44.66万亿，增长23.0%；房地产开发投资完成8.6万亿，增长20.0%；商品住宅投资完成6.33万亿，增长27.5%。房地产开发资金来源增速明显增加：预计2012年全年，房地产开发资金来源达到96383亿元，同比增长12.5%，同比增幅回落5.0个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅低2.9个百分点。2013年，房地产开发资金来源预计达11.61万亿元，增长20.4%，增速与上年相比有明显增加。新开工面积增长较快，竣工面积出现负增长：42 2012年，预计全年商品房新开工面积达17.95亿平方米，下降6.1%，其中商品住宅新开工面积13.39万平方米，回落9.0%。商品房竣工面积将达到9.68亿平方米，同比增长4.5%；商品住宅竣工面积7.91万平方米，同比增长6.5%。2013年，预计全年商品房新开工面积将达到23.42亿平方米，同比增长30.5%；商品住宅新开工面积16.47亿平方米，同比增长23.0%。商品房竣工面积将达到9.61万平方米，同比小幅回落0.7%；商品住宅竣工面积7.95万平方米，同比增长0.5%。与2012年相比，竣工面积增增速处于较低水平。销售形势好转，销售面积增幅出现两位数增长：预计2012年全年全国商品房销售面积实现10.73亿平方米，下降1.9%。其中，商品住宅实现销售面积9.58亿平方米，下降0.7%。2013年，预计房地产销售形势会明显好转，预计2013年全年商品房和商品住宅销售面积分别实现12.39亿平方米和11.04亿平方米，分别增长15.4%和15.2%。1.12011年昆山市房地产行业市场分析1.1.1昆山房地产市场综述1、量大幅下滑，市场数度受挫2011年限购令、限价、限贷、加息等一系列刺激政策陆续收紧的影响，受房市整体大环境影响，楼市交易阴晴不定。连环政策的袭击着实让开发商措手不及，纷纷选择降价出售。抛开1月份，2月份因为传统春节的原因，成交量平淡应在清理之中。从3月份开始的上半年表现平平，下半年中的“金九银十”与往年相比，都名不副实。除了8月份的小幅回升，下半年月均成交量不足2500套，成交量一度受挫。持续严厉的调控政策组合拳使得住宅不再是房地产市场的主角，商业地产俨然由过去的“陪嫁的丫头”成为现在的“抢手的新娘”，昆山商业地产自然也乘风蜕变而崛起。2011年昆山开发商实际开盘率仅为65%，与预期相差甚远。开发商动作明显放缓。42 众房企纷纷厉兵秣马，大量楼盘盘纷纷展开强大营销攻势，其中有打亲情牌的世贸集团的“社区冬日温馨家庭节”，这次活动上将“家”的含义诠释的淋漓尽致，对业主起到了非常好的效果！还有楼盘甚至利用“明星效应”来宣传，但效果不佳。11年下半年开始，降价潮已充斥整个房地产市场。昆山也不例外，各大开发商纷纷以各种优惠形势或直接折扣降价来吸引客户购房。年末，开发商降价更为明显，主要是为了促进销售，回笼资金运转。2、严峻、发展失衡、刚需受限宏观面，调控政策持续高压。楼市拐点已然到来，市场预期受此影响，观望情绪浓重。此外，加息等一系列举措，企业资金链面临深度考验。其次，成交量存在隐忧。昆山市场存在成交严重失衡状态，各区成交量差异较大。开发区从去年开始，迅速崛起，至今已经成为昆山商品房成交量的最主要贡献者，相比开发区的强劲增长，昆山其他区域则波澜不惊。如果开发区成交量下滑，短时间内难以有其他区域可以作为支撑，昆山楼市至少在数据面上将再度深跌，此种情况已经在花桥的身上得到过验证。第三，刚需成为市场主力。从近期楼盘表现来看，标榜高端的项目开盘效果不算理想，反而是以高性价比和较低价位的刚需楼盘受到市场追捧，这也延续了2010年得趋势。随着改善性和投资性住房需求受到压制，市场主力已经变成刚需。而今年楼市的新增量却主要集中在了价位较高的项目，低价位楼盘新增量有限，这在很大程度上抑制了刚需的释放。第四，热点板块轮转。昆山成交热点板块主要集中在花桥、玉山、周市等传统热点板块，而千灯作为新兴的土地崛起板块，预计将在未来成为市场又一主要活跃板块。土地市场亦主要集中在这些区域。其他各镇市场一般，潜力有限。3、府规划带来直接利好今年是昆山“十二五”的开局之年，在这五年里，昆山将在全国范围内率先实现现代化。此外，昆山的城市化建设也将进入“大城市”建设的阶段，城乡差距基本消除。伴随着这个过程，昆山的房地产市场必将在其中扮演重要角色。42 就昆山区域市场来看，乡镇区域在2010年的表现可圈可点，整体呈升温趋势，2011年仍将继续延续这种势头。千灯作为昆山的沿沪产业园，社会经济基础雄厚，市场内部购买力较强。更由于其紧邻上海的地理优势，市场升温将不久到来。周市搭上昆山商贸城建设和北部副中心建设的双重契机，房地产市场发展值得关注。除乡镇区域之外，传统强势区域的花桥可能会在来年焕发新机。随着虹桥映像、国基城邦、中宇项目、城开项目、都会新峰等项目的增推或是新开，花桥市场的供应将会明显增大。随着11号线花桥延伸段进入正式建设、各项生活配套的逐步完善，花桥楼市已经完成由以价取胜到以质取胜的转变，市场潜力将得到进一步的体现。开发区在经历了2010年的大红大紫之后，2011年的热度依然不减。随着昆山轨道1号线的公布，开发区城东板块再度成为热点；开发区城南板块，土地资源稀缺，在去年年底时又拍出天价地块。加之坐拥绝佳的交通配套优势，城南的高端物业在未来会有长足发展。1.1.1宏观经济对房地产市场的影响1.城市经济环境分析（1）国民生产总值（GDP）昆山国民经济保持平稳增长，年平均增长高达22%，远高于江苏省的增长率。2010年全市地区生产总值达到2530亿元，按可比价计算，比上年增长20%。图：3-42011年昆山市GDP和增速（2）人均GDP和人均可支配收入42 昆山的GDP和人均GDP均居苏州县级城市之首，尤其是人均GDP高出其它市较多。昆山2010年人均GDP（按户籍人口计算）超过30000元，按常住人口计算的人均地区生产总值达14.45万元（按现行汇率折2.18万美元），位居全国各县（市）之首。2011年昆山人均GDP超过23000美元。城市2010年GDP（亿元）人口数（户籍人口）人均GDP（元）昆山21007130417张家港16009017817江阴市200012016626太仓市7304715672常熟市145210513763吴江市10038511800随着昆山市经济的快速增长，人民生活水平也相应提高，人均可支配收入逐年稳步增长。2011年昆山人均可支配收入超过3000美元，居民购买力强。图：3-52010年昆山市GDP和增速（3）财政收入状况昆山财政收入持续大幅度增长，综合实力强。42 图：3-62010年昆山市财政收入及增速2.房地产市场宏观环境分析（1）房地产投资开发昆山房地产投资持续高速增长，并在04年出现拐点而急剧增加。05和06年是政策调控年，因此房地产开发投资额有所下降。之后的07年和08年上半年楼市火爆，房地产开发投资额亦有所上升。2010年昆山房地产开发投资200.60亿元，比上年增长29.3%，已连续3年保持近30%的增长率。房地产投资的加大，在市场的发展的同时，也预示着未来几年的市场竞争的局势将更为严峻。图：3-7历年昆山市房地产投资额42 （2）房地产开/竣工情况昆山商品房施工面积基本显现一个持续上升的趋势，08年更是创下了新高。商品房竣工面积03至06年持续上升，07、08两年都在下降，08年受到金融危机影响，放慢了工程进度，只相当于05年前的水平。2010全年商品房竣工面积408.65万平方米，比上年下降4.4%。图3-8：历年昆山市商品房竣工面积（3）昆山商品房销售昆山商品房销售受宏观面影响较为显著，自2003年以来在各方面呈现发展的趋势，到2007年达到一个高峰后，受到金融风暴的影响，于2008年呈现明显的下降；09年在政策刺激下市场呈现报复性反弹，商品房销售出现历史新高，10年回归到历史正常水平。42 图3-9：历年昆山市商品房销售情况（4）昆山房地产市场总体特征特征一：外地客户占有重要比重。昆山房地产市场在经过2009年的迅猛发展之后，量价都达到一个新的高度。但是作为长三角区域的价格洼地，依然吸引了大量投资性购房者的涌入。另外，随着沪宁高铁的开通及上海昆山城际地铁的规划的实施，昆山已经成为上海市场刚性外溢选择的第一站。特征二：大型开发商大规模进入昆山市场。随着全国型房企浙江绿城地产进驻昆山后，嘉业房产、世茂集团、深圳中航集团、合生创展、川普建设等大型房地产企业已先后在昆山投资建设大型楼盘，销售业绩不错，华润、万科、华侨城绿城地产等著名开发商也在近两年近日入驻昆山，后续昆山房地产行业竞争将愈发激烈。特征三：市场分化加剧。昆山作为上海后花园，原住宅市场主要是普通住宅市场及风景资源。如阳澄湖、淀山湖区域的旅游度假类产品。随着外地开发商的进入，原普通住宅市场出现豪宅与普通住宅的分化。一些城市中心核心地段开始有大平层、高端精装修产品，如华润昆玉九里。（5）2011年昆山房地产政策及其影响42 昆山特殊政策：2011年初，昆山曾风传限购，引起抢购一片，然而时至年尾，低调的昆山最终未加入限购令名单。未限购的昆山，相对上海存在政策与价格优势，致使上海客群涌向昆山，沪上客群昆山购房蔚然壮观，然而随全国房价的下跌，昆山价格优势减弱，同时随着信贷及调控政策持续加码，昆山市场道阻且艰。昆山主要受国家整体调控市场的影响，本地并无调控细则出台。昆山虽行政隶属于苏州，但苏州调控细则执行范围均不涉及昆山；昆山限购不限贷，标志性政策《昆山公积金贷款新规》于2011年1月17日起开始施行。政策对影响：在国八条出台后，昆山市场供需量有所短暂下滑，从整体市场来看，11年市场供应量、成交量相比10年有小幅萎缩。随着调控政策的持续发力，短期内市场成交将继续维持现有水平，出现明显反弹的可能性不大。市场在未来一段时间内仍将保持目前相对低迷的状态。从目前客户情况来看，由于昆山市场一直是江浙沪投资客户聚集市场，在宏观调控的影响下，投资客比例锐减，出手谨慎，尤其以上海投资客为甚，在价格较低、升值潜力看好的项目，投资客略有成交。市场主力回归到昆山本地刚需类需求，占到成交总客户的七成以上。进入第四季度，面对空前的销售压力，不断有房企“以价换量”降价促销，降价幅度在20%左右。1.1.1昆山房地产市场分析1.销售市场分析（1）商品房供应及销售量受政策影响，昆山楼市成交量有涨有跌。2011年成交量低于去年。与此相反，价格却略有上涨，呈现量跌价涨态势。05-09年，房地产市场逐步升温。其中不免08年国家出台一系列调控政策有所回落，而09年开始国家政策优惠颇多，是房地产市场最火的一个年份。2010年开始直至2011年，国家政策又开始干预，成交量大跌。价格方面，昆山市场商品房均价逐年上升。42 图3-10：年昆山商品房成交分析2011年昆山仍旧处于供大于求状态，供应量288690套，比2010年增加40286套。成交量27256套，比2010年下降8835套。11年较于10年，商品房供应量增长16.2%，成交量下降24.5%。2011年昆山商品房市场供求之比约10.6:1，供远远大于求！受政策影响，客户呈现观望状态。纵观每月成交量图来看，1月与往年一样呈现出成交高峰现象，3152套的成交量位居2011年全年成交量榜首。原因在于政府在2011年调控楼市的决心坚定，购房者担心一系列新政颁发后对自己购房不利，纷纷选择出手。之后除了五一房展会拉动，以及八月份昆山或限购传闻导致成交量出现高峰外，其它各月昆山楼市成交皆不尽人意，“金九银十”先后沦陷，以惨淡收场。图3-11：2010、2011年昆山商品房供求分析42 图3-12：2011年昆山商品月成交套数（2）商品房价格走势分析2011年昆山商品房成交量最大的为城东的开发区。价格最高的区域则是花桥镇，凭借紧邻上海的优势。据统计，昆山成交主力价格在7000-9000元/平米之间。2011年，开发区居成交榜首。可见目前昆山市场对开发区依赖较大。其次为玉山、花桥、周市、千灯。玉山镇目前的均价为9413元／㎡，涵盖了市中心、城西和城北三个区域楼盘价格，其中市中心的价格已破万，达到11133元／㎡，为所有区域最高价格，城南区域依托昆山客运总站以及高铁南站的便利优势，价格直线上升，均价为10047元／㎡，仅次于市中心，城西均价8698元／㎡，城北均价为8400元／㎡。在乡镇地区来说，花桥镇无疑是放量最高的乡镇，由于紧邻上海，占据地铁１１号线便利优势，花桥楼盘价格在上半年迅猛上升，均价为10676元／平米，周市镇上半年也涌现出了不少的新盘，打造城北的副中心，房价逐步攀升，达到7550元／㎡，张浦镇以6523紧随其后，千灯镇目前成交均价为6433元／㎡，与张浦镇相差不大，而南部水乡区域的楼盘大多为别墅房，住宅相对而言较少，因此住宅均价为5787元／㎡。42 图3-13：各区域商品房成交量及成交单价（3）各区域市场分析玉山、开发区以及花桥稳坐前三宝座。由于受限贷政策影响，部分苏州、上海等已限购城市购房者被拒之门外，2011年昆山楼市成交量相比2009、2010年下滑严重，九大区域仅南部水乡一家增长。2011年昆山楼市与10年相同，东部开发区独占鳌头，全年共实现成交9654套，占全市总成交量的35%，位列全市区域成交之首，相比2010年仅减少了133套，跌幅1.36%。从各区域成交情况来看，开发区、玉山镇以及花桥镇依旧领先，周市镇、千灯镇、巴城镇等紧随其后。图3-14：昆山2009-2011三年各区域成交情况（4）2、土地市场（1）供求市场2011年土地成交较去年有所下降，减幅约32.4%。成交均价也由2931元/㎡降至2687元/㎡。原因在于11年政府调控严厉，开发商谨慎拿地。另一方面由于政府调控，楼市成交量严重下滑，不少开发商资金短缺。42 图3-15：2010-2011年土地成交情况从成交类型上看，纯住宅的拿地量减少，原因在于对住宅类的限购政策从严从紧，而商住商办类的商业综合体性质成为开发商拿地的主流。图3-16：2011年土地成交面积（注:以上数据均扣除工业、服务用地）各区土地市场成交量差异较大，花桥、千灯、玉山持续市场供应，成为未来热点板块。花桥成交量居各区之首。花桥紧邻上海，地理位置优越。因此受各大上市及品牌开发商的青睐进驻，发展潜力巨大，预计将成为近几年市场热点。千灯位列第二。发展潜力亦不容小觑。千灯“西上海”之美名也同样受到各类开发商的广泛关注。玉山、周市，巴城作为传统热点板块，土地成交量依然较大，未来市场前景看好。张浦、淀山湖土地成交量较少。市场趋于饱和。42 图3-17：2011年各区域土地成交量从各区各类土地成交分析来看，并非所有区域各类土地均有成交。其中玉山、花桥除外。商业类成交周市居首。周市紧邻昆山市区，地理位置优越，商业发展潜力巨大，预计将成为近几年商业板块热点区域。商办类非花桥莫属。花桥不仅具有优越的地理位置，目前是昆山的商务办公区，将来发展潜力亦不容小觑。商住类千灯、玉山、周市三大区域各领风骚。而住宅类土地仅有三个区域有成交，分别是玉山、花桥及陆家。张浦与南部水乡鲜有成交，接近饱和。截至7月14日，2011年昆山土地市场共成交165个地块。除去工业地块以外，商业和住宅共成交土地37块，总占地面积约为140万方，而总成交金额达到了59.2亿元人民币。随着昆山总体规划的确定及执行，以及整个城市开始步入产业转型阶段，昆山的房地产业已展现出逐渐向商业地产倾斜的趋势。（1）从成交面积分析：商业及商住用地成交面积远大于住宅用地42 上半年商业用地成交面积为77万方，商住用地成交面积约为37万方，而住宅用地面积约为26万方，仅占总成交的18.6%。越来越多的开发商意识到面对国家一轮严过一轮的调控严厉措施，只有利用商业及商住用地才能规避风险。（2）从地块溢价分析：调控深化后商住溢价率为“0”在5月房地产调控政策深化之前，住宅地块的溢价率平均为51%，商住地块的溢价率为186%。而在5月调控加强之后，昆山国土资源局仅在6、7月份推出了2块商住用地，而纯住宅用地则一直没有投入市场，这2块商住用地的溢价率仅仅为“0”。尤其是7月份成交的铁南地块，成交金额正式今年的“半年地王”，但同样是零溢价。（3）从成交区域分析：城东、城北、花桥商业配套将加强1.12012年昆山市房地产行业市场分析2012年1月昆山楼市1月份新房成交3337套，相比2012年12月份减少1087套，环比下跌24.6%，然而2012年同期相比增加了2740套，同比上涨459%。其中1月份昆山纯商业地产项目共斩获了797套的成交量，占据1月全城总成交量的23.9%，相比2012年12月份减少了411套，占比也下降了3.4个百分点。2012年4月楼市成交环比又上升了8.94个百分点，但对于昆山楼市而言，高达6.6万多套、足以销售2年多的新房库存量，令后市一点也乐观不起来，开发商抓紧时间调价跑量。4月昆山房价环比又有0.75%的下调，全市均价为9378元/平方米，昆山也成为我省17个纳入统计的城市中房价环比跌幅较为明显的城市之一。2012年7月到8月昆山楼市一反常态，新房销量同比涨幅较为明显。7月昆山楼市销量达到年内新房销量高，而7月末8月中上旬则呈现持续下跌趋势。2012年12月昆山房价下跌销量走高，房价变化明显调整项目多为普通住宅，具体见下表：42 图3-18：昆山12月房价变化情况从12月中旬统计数据中可以看出，昆山全年涨价楼盘数多于降价楼盘数，但是房价实则稳中微降，12月份的房价变化也不例外。据统计，与11月相比，共有23个项目对其均价或者部分房源的价格进行了调整。从数量上来看，涨价项目有15个，降价项目有8个，涨价楼盘在数量上以绝对的优势取胜；从质量上来看，涨价项目平均上涨263.3元/，而降价项目平均下降821.125元/，降价幅度远胜涨价幅度。严格来说，昆山2012年包括12月份一整年里的房价均处于下降的形势。2012年昆山房价：涨价楼盘以“量”博彩房价实则稳中微降从上表中我们还可以发现，进行价格调整的房源多为住宅类的，除了建伟国际汽车城项目详情业主社区相册样板户型地图和华丰汽车城2期项目详情业主社区相册样板户型地图的商铺价格有下调动作外，其余商铺类的项目基本都是按兵不动。42 12月昆山千余新房低调入市销量持高年末翘尾。去年上半年，昆山的房价还没有呈现出趋好的势头，不少项目都选择了降价跑量。这样的价格经过市场的消化，楼市成交量不断走高，库存房源量相应减少，房价开始陆续回升。进入下半年，随着销量的回暖，房价逐渐攀升，同时不少开放商也相继“开仓放粮”，积极回应市场，渐渐地昆山楼市呈现出价量两旺的现象。进入年底，多数房企在顺利完成全年销售目标后开始着眼于新年，12月推盘力度有所保留，只有8个项目约计1000套的新房入市，定价方面也以稳为主。　　图3-19：2012年和2011年1-12月份昆山楼市新房销售走势图据统计，在主要城市楼市中，12月份的成交量都超过了11月份。但是就昆山来看，12月份新房成交4424套，相比11月份减少609套，然而和2011年同期相比增加2831套，同比上涨177.72%。从12月份每周成交量走势来看，昆山房地产市场行情起起伏伏，月末呈现翘尾的态势。年末，昆山楼市新入市房源虽不多，但各种优惠相对频繁，给购房者提供良好的购房契机。第1章42 第1章项目选址和建设条件1.1项目选址地点江苏省昆山市张浦镇位于上海、苏州、昆山之间的黄金三角地带，是长江三角洲对外开放的重要城镇之一。本项目南区位于张浦镇京东路南侧、通湖路西侧地块，北区位于京东路北侧、通湖路西侧地块。项目具体位置见下图：图:4-1项目位置图（左图为南区，右图为北区）42 1.1建设条件1.1.1自然条件昆山张浦镇位于长江三角洲中心，东经120°48’21~121°09’04，北纬31°06’34~31°32’36.地属亚热带海洋性季风气候，四季分明，雨水充足。年平均温度16.5°C，年降雨量1447mm，日照1697小时，晴日239天。1.1.2交通条件张浦镇位于上海、苏州、昆山之间的黄金三角地带，南濒三湖（淀山湖、白莲湖、杨氏甸），北枕吴淞江，与昆山市区接壤，是中国长江三角洲对外开放的重要城镇。项目位于江苏省昆山市张浦镇京东路南侧、通湖路西侧、新医路东侧，距离昆山市中心13.4公里，大约24分钟车程，距离上海市政府73公里，车程80分钟，距离上海虹桥机场58.8公里，车程57分钟。公交系统：111路到南曹站下车，125路，109路到张浦站下车。1.1.3社会经济条件张浦镇始终坚持“发展就是硬道理”，把招商引资作为发展的第一要务，视项目为生命线，不断完善招商载体。以科学发展观为指导，不断完善优化张浦工业集中区。先后规划建设了香港工业园、俱进工业园、德国工业园等工业集中区，配套完善了供水排水、污水处理、管道燃气、电力通讯等设施，有效拓展了内外资项目的承载空间。积极推行专业招商、委托招商、集中组团招商等新举措，多次组队或随团赴南方和境外招商。每年精心组织金秋经贸招商活动，年年有新意，次次有实效，已经成为张浦镇招商引资的重头戏，连年被市委、市政府授予最佳成果奖和最佳组织奖。张浦镇累计注册外资项目550多个，注册外资约18.1亿美元，投产外资企业352家；注册民营项目1814个，注册资本47.8亿元，投产民营企业1500多家。42 张浦充分利用区位优势，着力加强基础配套设施建设，全力打造  投资软环境，确立了“张浦就是招商服务中心，人人都是投资环境”的全方位开放开发的思路，内外招商引资工作取得了较好成效，开创了外资内资两轮驱动、比翼齐飞的良好局面。至2006年5月底，张浦镇累计引进外资项目443家，累计注册外资13.6亿美元；投产外资企业278家，投资超千万美元的外资项目达82家，培育了台玻、海虹、日滔等25家销售超亿元企业；连续多年被评为“苏州市年度利用外资先进单位”、“苏州市外向型经济先进单位”；新增私营企业892家，注册资本17.4亿元。累计注册私营企业1106家，注册资本20.06亿元，投产私营企业873家，注册超过500万元的内资项目达72家。先后规划建设俱进工业园、香港工业园、德国工业园等工业集中区，配套完善了供水排水、污水处理、管道燃气、电力通讯等设施，有效拓展了内外资项目的承载空间。综上所述，项目建设地场地自然条件优越，且交通便利，配套设施完善，本项目建设地址是合适的。42 第1章项目建设规模及建设方案1.1建设规模项目建设内容：本项目拟在建设单位取得土地使用权的建设用地范围内建设多栋造型简洁明快，建筑色彩具有欧洲新古典主义风格，并具备鲜明时代特征的小高层普通商品住房及为整个居住小区配套的公共建筑，另外还有停车库等。其中南区是住宅楼，共3栋，每栋住宅楼的建筑面积为83000.00平方米（其中地上建筑面积为69000平方米，地下建筑面积为14000平方米），小区内配有社区综合用房、物业管理及业委会用房及其他配套设施；北区是商住两用楼，共2栋，每栋商住两用楼的建筑面积为56500.00平方米（其中地上建筑面积为47000平方米，地下建筑面积为9500平方米），小区内配有社区综合用房、物业管理及业委会用房及其他配套设施。项目建设规模：根据规划，项目南区：东距通湖路中心线20米，南距河道驳岸线5米，西距河道驳岸线7米，北距京东路中心线20米。南区总用地面积为99940.00平方米。项目：东距通湖路中心线20米，南距京东路中心线20米，西距河道驳岸线9米。北区总用地面积为45323.00平方米。根据建设方案，本项目拟建的建筑总面积为366834.00平方米，其中南区建筑总面积为251543.00平方米，北区建筑总面积为114591.00平方米，其中：1）南区住宅楼建筑面积为249000.00平方米，其中地上建筑面积为207000.00平方米，地下建筑面积为42000.00平方米；2）南区社区综合用房建筑面积为800.00平方米；3）南区物业管理及业委会用房建筑面积为1743.00平方米；4）北区商住两用楼建筑面积为113000.00平方米，其中地上建筑面积为94000.00平方米，地下建筑面积为19000.00平方米；5）北区社区综合用房建筑面积为800.00平方米；6）北区物业管理及业委会用房建筑面积为791.00平方米。93 1.1技术经济指标各地块经济技术指标见下表：表5-1项目南区技术指标表序号项目单位数值1规划用地面积m299940.002总建筑面积m2251543.003地上建筑面积m2209543.004地下车库面积m242000.005道路、场地面积m225000.006绿地面积m244000.007绿化率%44.0%8建筑密度%19.8%9容积率2.1010机动车停车位个240010.1地上个30010.2地下个210011地下非机动车停车位个3000表5-2项目北区技术指标表序号项目单位数值1规划用地面积m245323.002总建筑面积m2114591.003地上建筑面积m295591.004地下车库面积m219000.005道路、场地面积m212000.006绿地面积m220000.007绿化率%44.1%8建筑密度%20.8%93 9容积率2.1110机动车停车位个125010.1地上个30010.2地下个95011地下非机动车停车位个15001.1规划依据1.《城市居住区规划设计规范》GB50180-932.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-20013.工程建设标准强制性条文《城乡规划部分》4.《城市用地竖向规划规范》CJJ83-995.《室外排水设计规范》GB50014-20066．《室外给水设计规范》GB50013-20067.《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）8.人民防空地下室设计规范GB50038-20059.高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）10.建筑设计防火规范GB50016-200611.自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）12.建筑灭火器配置设计规范GB50140-200513.《江苏省城市规划管理技术规定》（2011版）14.《城市居住区规划设计规范》15.《关于昆山规划建筑设计方案审批报送材料要求》16.国办发【2006】37号文件17.建住房【2006】165号文件18.甲方提供的设计任务书及规划设计条件19.甲方提供的原报建图纸资料及原规划报建审批意见20.其他相关的建筑法规、标准、规范93 1.1总体规划建设方案1.1.1规划原则1、在有限的空间距离中，建设成绿色环境生态型居住区,使“绿色空间”成为住区生态环境的基本空间，使人们亲近自然、拥抱自然,并立足于争取最大限度的自身园景塑造。2、按建筑物的位置和景观素质合理安排产品的档次和分布，争取产品的最佳分级和照顾均好性。营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然及人与人之间的亲和关系。3、在整合周边建筑与环境的基础上，创造本地块的优质景观环境。并合理安排并组织小区与周围环境的关系。4、从规划布局到单体类型的选型与排布注重地区气候、居住习惯与市场适应性,交通流线流畅，便捷。1.1.2规划布局1、总体规划布局依据《江苏省城市规划管理技术规定（2011版）》，综合考虑本项目在江苏省昆山市城市空间布局中的位置和自然地形、地域文脉、建筑环境等区域特点，因地制宜地保持景观的完整性以及各种资源的就近利用，并具有前瞻性。为广泛采用成熟的新技术、新工艺、新材料、新设备，着力于项目运营过程中节地、节能、节材、节水的设计思路，注重住宅户型布局的合理性、紧凑性、舒适性、社区环境及配套设施的不可复制性，体现人性化、实用性、经济性的协调统一。建筑总平面的布置和设计，住宅建筑采用南北向，依据地块实际现状公建以南北为主，少部分的建筑采用东西朝向。充分利用冬季日照，主要房间最大可能避免西晒，并避开冬季主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风，以使最大限度的减少空调能源消耗。根据规划，项目南区：东距通湖路中心线20米，南距河道驳岸线5米，西距河道驳岸线7米，北距京东路中心线20米。南区总用地面积为99940.00平方米，项目北区：东距通湖路中心线20米，南距京东路中心线20米93 ，西距河道驳岸线9米。北区总用地面积为45323.00平方米。每个区各均设2个对外的出入口，建立通畅安全的步行空间，营造景观有序、空间连续通透，动静分区明确，归宿感强的优美居住空间环境。2、外部环境设计本项目综合考虑整体的生态环境因素，充分利用现有土地价值，尽力保护区域内生态平衡。项目区内营造了包括景观林荫道、广场绿地、组团绿地和嵌草砖停车场等多种绿地形式，保护原有树木、种植植被，有效阻挡风沙，净化空气，同时起到遮阳降噪的效果。小区内人行道、广场、硬质铺装采用生态透水砖，以其独特的透水功能，能使降水很好地通过，渗入地下补给地下水，充分发挥土壤调节城市温度与湿度的优势，可有效解决街道浮尘等问题，消除“热岛效应”，维护城市地表生态平衡；同时能够保证雨天路面无积水，改善车辆行驶及行人的安全性与舒适性。生态透水砖以其独特的吸排湿机能，晚上吸收湿气，白天释放湿气，使其周边空气清新湿润，有效调节环境气候，增强了环境的舒适性。3、建筑单体体形设计本项目建筑采用紧凑的体形，缩小体形系数，从而减少热损失。住宅主要朝向为南北朝向，十三层以下≤0.3。配套公共建筑按乙类公建考虑，体形系数为≤0.3。设计从降低建筑能耗的角度出发，建筑外形尽可能简单规整，避免不必要的凹凸变化，尽量减小建筑物外表面积，控制体型系数。建筑设计以推广建筑节能新技术、新材料、新产品为原则，贯彻节约资源，提高能源利用效率，保证建筑物使用功能和改善建筑室内热环境质量。4、配套公建配套公建根据其使用功能采用不同的建筑造型，布局造型要求符合各配套公建的用途，依据设计规范进行合理的功能分区。5、建筑单体布置基本情况本项目主要建筑有：南区是住宅楼，共3栋，每栋住宅楼的建筑面积为83000.00平方米（其中地上建筑面积为69000平方米，地下建筑面积为14000平方米），小区内配有社区综合用房、物业管理及业委会用房及其他配套设施；北区是商住两用楼，共2栋，每栋楼的建筑面积为56500.00平方米（其中地上建筑面积为47000平方米，地下建筑面积为9500平方米93 ），小区内配有社区综合用房、物业管理及业委会用房及其他配套设施。地下建筑主要有：设备机房、地下车库等。1.1绿地系统规划居住区的绿化规划是体现文明居住环境、建设美满家园的极重要方面，故在规划设计上，为了营造一种花园式的舒适、惬意气氛，采取了大疏大密的手法，修建了中心庭园、人工湖、园林等大型绿化景观，烘托出整个中心活动区的开阔。充分利用规划条件中所要求的绿色景观廊道，形成纵横交叉的绿色轴线。除了对中心绿化景观的着意装点外，规划对各小区、组团的绿化亦十分刻意，尽可能在组团内设中心庭园、绿化景点，让居住者从中享受到四面皆景，处处生辉的美感。沿绿色主轴设置游池、水体、中央休闲广场等，散发着浓郁的生活气息，形成小区内的宜人尺度和情趣空间，强调连绵不断的绿化系统和流动的景观空间。本景观设计主要是通过现代景观设计手法来传达。柔美的建筑肌理，流线型的景观形体元素延续城市街道的肌理，利用水景和热带风情园林想结合，设置了流水椰林，水景广场，水景舞台及曲水流觞，充分表达了自然与人文要素幽雅交融所体现的生态意境的魅力。植物配置以棕榈，凤凰木，黄槐，鸡蛋花，绿萝，非洲楝，小叶榄仁，紫荆等富有地方特色的植物为主，高大的乔木与小乔木和灌木相结合，配以攀爬植物，形成立体的，四季花开的热带风情园林。主要树种均采用当地树种。1.2道路系统规划流线系统设计采用人车分流设计，在功能方面注重便捷性、均好性与机动性，在美观方面注重层次性，休闲性、景观性。项目地块北侧为金希凯用地，具体位置以规划图为准，整个小区有较好的整体性、向心性和均好性。在控规要求的格局下，考虑人车动线，将主要小区出入口设置在十字交叉的城市支路上，减缓车行流线的同时，也兼顾人行流线的感受和尺度空间，而且避免向城市干道设置出入口给城市交通带看来的压力和影响。1、车行流线项目周边目前主要道路有通湖路、京东路等，而项目在实施过程中，93 在各区域内新增道路路面宽度不小于9米，两侧各设3米人行道，横断面保持一致，同时完善道路配套交通工程设施。小区内部交通流线采用人车分流设计，车行进小区入口有道路直接进入地下车库内部，通过地下一层的有电梯直接入户，使区内成为日常无车辆通行的纯步行区，为住户提供安全而休闲的居住环境。2、步行流线区内步行系统利用绿色景观廊道，外围绿地与高层控制线之间的区域及中心绿地，区内步道曲径弯延，与景观伴行，给人步移景迁的休闲享受。3、消防车流线所有建筑均沿建筑边设置消防车道。4、停车模式采用地下停车与地面临时停车相结合的方式布置。利用建筑退缩地带可设部分分散的地面停车空间，以绿化为界屏蔽区内视线，减少停车对区内景观环境的影响，且停车场地用植草地砖加以园林化。1.1结构设计1、建筑所在地结构设计基本参数结构设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级建筑抗震设防类别为标准设防类抗震设防烈度：8度设计基本地震加速度：0.20g建筑抗震设防类别：丙类地基基础等级：乙级基本雪压：0.40kN/m2基本风压：0.45kN/m2标准冻深：0.8m2、材料等级混凝土强度：基础及地下构件C30，柱C30，梁板C25；钢筋：纵向受力钢筋均为HRB400级，箍筋采用HPB235级及HRB400级。93 3、结构设计本项目住宅楼和商住两用楼采用钢筋混凝土剪力墙结构；配套建筑采用框架结构。1.1竖向设计现有地形近似平地，标高及周边城市道路路面标高相近。内院地坪标高利用地下室顶板的覆土层厚度和小区外规划路地坪标高相近，使内部绿化广场空间更为丰富变化。建筑入口地坪标高比室外地坪高约0.3m。地下室顶板覆土约1.5m。1.2给排水1、设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）室外给水设计规范GB50013-2006室外排水设计规范GB50014-2006人民防空地下室设计规范GB50038-2005住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）建筑工种提供的建筑设计图纸城市规划部门提供的城市管网资料2、设计范围给水系统、中水系统、排水系统、生活热水系统和消防系统。3、设计内容1、给水系统本工程水源为市政给水管网，由京东路新建DN400的给水管线与通湖路道路下面市政自来水管网DN400连接形成环状管网。给水管网供水压力0.18MPa。给水系统分为低区、高区两个给水分区；地上四层及以下部分为低区，采用市政给水压力直接供水；地上五层及以上为高区，高区供水采用不锈钢水箱和给水变频加压设备供给。给水系统设备机房置于建筑地下一层。对供水系统中其支管压力超过0.35MPa的楼层采用支管减压措施。2、中水系统93 本项目近期没有能够就近利用的中水水源，项目拟自建中水处理站，项目内的厨房污水及洗浴废水拟收集处理后作为冲厕、绿化、冲洗路面水源，远期待周边市政中水系统完善后可以利用市政中水。中水分区与生活给水系统相同。使用自建中水站时，低区中水和高区均采用给水变频加压设备供给。使用市政中水时，低区采用市政中水压力直接供水；高区供水采用不锈钢水箱和给水变频加压设备供给。中水系统设备机房置于地下一层。对供水系统中其支管压力超过0.35MPa的楼层采用支管减压措施。中水管网供水压力0.18MPa。3、排水系统排水系统实行雨、污、废水分流制。1）污水室内采用粪便污水、厨房污水与洗涤废水分流排放管道系统，其中地上一层以上采用重力流排水系统，地下二层至地下一层的生活污废水，经集水坑收集再用潜污泵提升排至室外污水管网。生活废水、地面冲洗水以及消防排水等均排入污水管网，汇合后进入中水系统处理回用。生活粪便污水经室外化粪池处理后排入经京东路DN700市政污水管道，最终排入张浦镇污水处理厂。2）雨水本项目设置雨水排水管网和雨水间接收集利用系统。室外停车场、广场及其他铺砌路面等均采用草坪砖或渗水砖铺砌，使雨水经渗水路面和绿地渗入地下；超过收集和渗入能力的多余雨水排入雨水排水管网，最终排至市政雨水排水管网。建筑物屋面雨水采用有组织的排水方式，将屋面雨水引至区域内绿地，经绿地渗透吸收后，多余的雨水经场地雨水口收集排入市政雨水管网。区域雨水设计重现期按1年计算。再流入项目区京东路下面埋设的直径1400mm的钢筋混凝土雨水管。4、生活热水住宅楼设置生活热水系统。生活热水主要由太阳能集热器提供，热水供水温度为60℃。5、消防系统1）消防水量：室内消防水量为20L/s，火灾延续时间为2h，自动喷水水量为30L/s（按中危险Ⅱ级考虑），火灾延续时间为1h。293 ）室外消防采用低压压制供水，由室外生活给水管网直接供水，并与市政消火栓相连接。消防水池只贮存室内消防及自动喷水系统用水。消防水池有效容积252m2。3）室外消防给水系统管网成环形布置，管道上每隔120米设一个DN150地上式消防栓。4）室内消防给水系统A、消火栓系统：给水方式采用消防水池、消防水泵与屋顶水箱联合供水。消防泵拟选用2台立式单级水泵，一用一备。消防水泵集中设于地下泵房内。在屋顶水箱贮存10分钟的消防水量。消火栓采用铝合金箱体，栓口直径为65mm，水龙带长为25mm，水枪喷嘴为19mm，消火栓箱内设消防按钮与启动消防泵。整个小区配备2组水泵接合器，消防水泵运状况传送至消防控制中心。室内消防给水管采用热镀锌钢管。B、自动喷水灭火系统：地下车库设置自动喷水灭火系统。采用直立喷头。自动喷水系统拟选用2台立式多级水泵，一用一备。水泵运行状况、湿式报警阀、水流指示器及信号控制阀信号均传至消防控制中心。自动喷水灭火系统管道采用热镀锌钢管。C、建筑灭火器配置：按照《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）的规定，在设备机房、住宅楼公共走廊、楼电梯间等位置配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。1.1电气1.设计依据《供配电系统设计规范》GB50052-2009《电力工程电缆设计规范》GB50217-2007《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《建筑照明设计标准》GB50034-2004《低压配电系统设计规范》GB50054-2011《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010兴建单位提供的设计要点及使用要求建筑、给排水、空调、通风等专业提供的用电控制要求及图纸93 2.设计范围本项目设计范围包括供配电系统、照明系统、插座系统、空调设备、给水设备、防雷及接地。3.供电设计1、供电负荷电压等级给水设备AC380V空调机组AC380V照明AC220V办公设备AC220V其他设备AC220V2、用电负荷及负荷等级（1）负荷等级一级负荷设备：一类高层消防水泵、一类高层消防电梯、一类高层排烟及正压风机、消防中心、应急照明、疏散标志灯等消防用电设备；一类高层排污泵、弱电管理系统（安防系统电源，经营及设备管理计算机系统电源等）；二级负荷设备：二类高层消防水泵、二类高层消防电梯、二类高层排烟及正压风机、消防中心、应急照明、疏散标志灯等消防用电设备；二类高层排污泵生活水泵、住宅楼照明、配套设施用电等；三级负荷设备：除一级负荷和二级负荷外的其他负荷。（2）负荷计算本工程负荷计算采用单位指标法，根据《全国民用建筑工程设计技术措施》节能专篇中的表2.2.2-1，本工程住宅部分的变压器装置指标取25V.A/m2，商住两用楼的变压器装置指标取40V.A/m2，社区综合用房和物业管理及业委会用房建筑的变压器装置指标取90V.A/m2，地下建筑部分的变压器装置指标取12V.A/m2，经计算，本工程南区变压器计算容量为5907.87kVA，北区变压器计算容量为4131.19kVA，合计变压器计算容量为10039.06kVA，实际选用变压器容量拟为14920kVA。表5-3项目南区负荷计算表地块名称建筑面积变压器装置指标变压器计算容量93 （V.A/m2）（kVA）11#住宅楼69000251725.0022#住宅楼69000251725.0033#住宅楼69000251725.004社区综合用房8009072.005物业管理及业委会用房174390156.876地下车库及人防4200012504.00合计2515435907.87表5-4项目北区负荷计算表地块名称建筑面积变压器装置指标变压器计算容量（V.A/m2）（kVA）11#商住两用楼47000401880.0022#商住两用楼47000401880.003社区综合用房8009072.004物业管理及业委会用房6589071.195地下车库及人防1900012228.00合计1145914131.193、电源选择本项目拟由110kV变电站引出双回路电源供电，接入项目用地内的开闭站，再进入各个建筑物的配电设施。本项目选用变压器容量为14920kVA，采用10kV回路供电，电源由市政电网提供。用电负荷电压等级均为380/220V，50Hz。4、供配电方案（1）高压供电系统本项目供电电源引自110kV变电站，双回路电源供电，本项目设高压开闭站，两路10kV电源采用单母线分段方式运行，设母联开关，平时两段母线分列运行，当一路电源故障时，通过手、自动操作联络开关，另一路电源负担全部一、二级负荷。93 （2）变压器（a）采用干式变压器：变压器布置见表2-8～表2-9。表5-5南区变压器布置表地块变压器计算容量（kVA）变压器安装容量（kVA）备注1#住宅楼1725.002400800kVA3台2#住宅楼1725.002400800kVA3台3#住宅楼1725.002400800kVA3台社区综合用房72.001000500kVA2台物业管理及业委会用房156.87地下车库及人防504.00合计5907.878200/表5-6北区变压器布置表地块变压器计算容量（kVA）变压器安装容量（kVA）备注1#商住两用楼1880.002400800kVA3台2#商住两用楼1880.002400800kVA3台社区综合用房72.00500500kVA1台物业管理及业委会用房71.19地下车库及人防228.00合计4131.195300/（b）变压器选型：选用节能低损耗低噪音高效率环氧树脂浇铸型干式电力变压器。如SC(B)11及后续型号的节能型低损耗高效率干式电力变压器等，产品应符合《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》（GB20052-2006）的标准，其空载损耗低于国家规范GB/T10228-1997标准值。变压器经常性负载率控制在70%左右。合理选择线路路径，尽量缩短负荷线路长度，降低线路损耗。（c）变压器之间低压侧联络：采用单母线分段，两段母线间设联络开关，采取手动投切方式。93 （3）低压配电系统（a）本项目设低压配电室11座，其中南区设6座低压配电室，北区设5座低压配电室，各低压配配电室距末端用电设备供电半径不超过250米。（b）低压配电系统采用220/380V放射式与树干式相结合的方式。对于单台容量较大的负荷和重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。（c）消防负荷、一级平时确保负荷、二级负荷采用双电源供电，末端互投；三级负荷采用单电源供电。5、照明方案（1）光源：有装修要求的场所视装修要求而定。一般场所为荧光灯、金属卤化物灯或其他节能型灯具。（2）照度要求：依据《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）要求，本项目各使用空间的照度要求标准，见表2-10所示。表5-7照度标准表名称照明功率密度（W/m2）对应照度值（lx）现行值目标值住宅楼76100商住两用楼119300社区综合用房119300物业管理及业委会用房119300地下设备用房5475地下停车场5475停车场547593 1.1通风一、设计依据1、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）2、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）3、居住建筑节能设计标准4、全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调.动力20055、建筑专业提供的建筑平面图二、室内设计参数温度——夏季25℃；相对湿度——夏季60%；噪音25dB(A)。三、室外设计参数室外气象参数大气压力——冬季1016.0hpa，夏季1002.4hpa；室外计算（干球）温度——夏季空调34.5℃，夏季通风32℃；室外计算相对温度——最热月平均83%；室外风速——冬季平均3.4m/s，夏季平均2.8m/s。五、通风系统水泵房换气次数：6次/小时发电机房换气次数：15次/小时高低压配电房换气次数：15次/小时车库平时通风换气次数：4次/小时电梯机房换气次数：≥15次/小时六、防排烟系统1.地下车库消防排烟设计。七、消防排烟设计说明93 1.消防楼梯间、前室满足自然通风条件，采用自然通风。2.地下室设备用房根据防火分区设置通风系统。地下车库设置与平时通风相结合的消防排烟系统，平时排风，火灾排烟，排烟量按6次换气次数计算。排风经竖井排出室外。地下车库设置高温排烟风机，着火时风机高速运转排烟，平时风机间歇排风，平时进风与消防补风由车道进入。（1）排烟口距可燃构件，或可燃物的距离不应小于1.00M。排烟口平时关闭，应设置有手动和自动开启装置。（2）排烟风机机房入口设有当烟气温度超过280℃时能自动关闭的排烟防火阀。排烟风机保证280℃时能连续工作30min。（3）机械排烟系统中，当任一排烟口或排烟阀开启时，排烟风机应能自行启动。（4）排烟管道必须采用不燃材料制作。安装在吊顶内的排烟管道，其隔热层应采用不燃烧材料制作，并与可燃物保持不小于150mm的距离。3.通风空气调节系统的管道等，采用不燃烧材料制作，但接触腐蚀性介质的风管和柔性接头，可采用难燃烧材料制作。九.通风1）按清洁通风、滤毒通风、隔绝通风三种方式设计人防通风系统。清洁通风量：5.0m3/h.人滤毒通风量：2.5m3/h.人隔绝防护时间≥3.0小时2）防护单元选用五台LWP-D型油网滤尘器，三台SP78-1000型过滤吸收器及三台DJF-1型电动脚踏两用人防专用通风机，为监视人防清洁区正压情况，设有测压装置。简易洗消间设超压自动排气阀门，排风量满足最小防毒通道换气次数要求。93 第1章环境保护1.1施工期环境影响分析1.1.1施工期噪声影响分析项目在施工建设过程中将动用一些施工机械设备。这些设备将会对周围环境产生一定的噪声影响。此外，施工过程中如不合理安排交通，有可能发生局部的交通堵塞，从而引起相应区域的交通噪声提高。1.1.2施工期大气环境影响分析项目在施工中由于挖沟、埋管时破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与施工现场条件、管理水平、机械化程度及施工季节、土质及天气等诸多因素有关。1.1.3施工期固体废弃物环境影响分析1、固体废弃物污染源项目施工期的固体废弃物主要包括生产性废弃物和生活垃圾废弃物。生产性废弃物包括：土方施工阶段开挖出的渣土；土方施工阶段物料运送时的遗洒、损耗，包括沙石、混凝土、钢管、木板及线材等；铺路阶段的石料、灰渣等；上述各阶段施工器材、建材和装饰材料的包装物等。项目施工期生活垃圾主要包括餐饮垃圾和施工工作面生活垃圾。2、固体废弃物环境影响项目固体废弃物环境影响主要有生产性废弃物影响和生活垃圾废弃物的影响。突出的问题是施工期土方施工阶段渣土堆积的影响。渣土堆积的主要环境问题是占用土地和渣土堆积引起的扬尘。93 1.1.1施工期水环境影响分析本项目施工过程中会产生施工废水和生活污水。施工期产生的废水主要由施工人员生活污水和施工本身产生的废水（主要包括土方阶段降水和排水、结构阶段混凝土养护排水，以及各种运输车俩冲洗水等）组成。1.2施工期污染物的防治措施1.2.1施工期噪声防治措施1）施工现场应合理布局，将施工中的固定噪声源相对集中摆放。如遇夜间施工，应该符合当地政府的相关规定。2）保持施工车辆进出通道的畅通，并加强附近区域的交通管理，以避免较大的施工运输量影响交通秩序，产生车辆鸣笛噪声污染。1.2.2施工期大气环境防治措施1）施工场地定期洒水，防止浮尘产生，在大风日加大洒水量及洒水次数。2）施工场地内运输通道及时清扫、冲洗，以减少汽车行驶扬尘。3）运输车辆进入施工场地应低速行驶，或限速行驶，减少产尘量。1.2.3施工期固体废弃物防治措施1）每个工区工作面必须设立指定的渣土堆放点，堆放点要设专人管理，避免渣土随意堆弃。2）倒土过程中，工作面须设置洒水、喷淋实施，并压实渣土。3）土方、铺路和休整等阶段，遗弃的沙石、建材、钢材、包装物等应由专人管理回收，即使清洁工作面。93 1.1.1施工期水环境防治措施1）项目建设过程中应严格控制水污染，不产生渗井、渗坑，不对地下水产生影响。生活污水经化粪池沉淀处理后排入市政管道，餐饮污水经隔油池处理后排入临近道路的污水管网。2）雨水经收集后排入市政雨水管网，环境影响较小；粪便污水经化粪池处理后，与其他生活污水经区域内管道汇集后排入市政污水干管，不会给周围环境带来不利影响。1.2运营期的主要污染物本项目建成后会排放污水、垃圾、燃气废气、汽车尾气及餐饮项目油烟，所以环境保护主要涉及污水处理、固体废弃物处理、废气处理和噪声处理等几个方面。1.2.1废水项目建成后，排放的废水主要为生活污水，包括洗浴、盥洗、厨房、洗衣、冲侧、擦地等废水等，废水中主要污染物是SS、COD、BOD、N、P、油脂、洗涤剂等。污水中，COD约200-300mg/L，BOD约80-150mg/L，SS约100-200mg/L。1.2.2固体废弃物本项目产生的固体废物为办公产生的城市垃圾，成分较为复杂，季节变化性大。根据有关调查分析，其主要成分为塑料、玻璃瓶类包装废物等，可回收利用性强。建设单位应对日常产生的垃圾严格管理，及时收集和外运，减少固体废弃物对周围环境的影响。1.2.3废气本项目运营期大气污染物主要来自汽车尾气。地下停车库出入口附近，污染物浓度贡献值仅为环境标准值（GB3095-1996）的百分之几，对周围环境的影响较小。93 此外，通过高层屋顶排放的汽车尾气，扩散条件好，污染物排放量少，其对周围环境的影响不明显。1.1.1噪声本项目无水泵房，主要噪声源为VRV空调室外机、风机房、水泵房等机械设备噪音和车辆行驶噪声。1.2运营期污染物的治理方案1.2.1废水控制对策方案本项目排水体制采用雨、污分流制。雨水经收集后排入市政雨水管网，环境影响较小；粪便污水经化粪池处理后，与其他生活污水经区域内管道汇集后排入市政污水干管，不会给周围环境带来不利影响。生产废水应循环使用，不得外靠。生活废水应配套治理措施，经处理达到GB8978-1996《污水综合排放标准》中一级标准后方可排放。该项目水污染物允许排放总量控制在废水≤1.01万吨/年，COD≤1.01吨/年，氨氮≤0.15吨/年。待龙门污水厂建成，废水经处理达到GB8978-1996《污水综合排放标准》中三级标准后接入污水管网引至污水处理厂统一处理。1.2.2固体废弃物控制对策方案本项目产生的固体废物主要为科研产生的城市生活垃圾、丢弃的饮料瓶等。垃圾按0.1kg/m2.d计，则产生生活垃圾370t/a。固体废弃物中有机物含量较高，可回收物品较多，有毒有害成分很少。生活垃圾定期交由当地环卫部门统一清运，运至当地垃圾处理中心进行集中处理，不得随意倾倒丢弃。1.2.3废气控制对策方案本项目营运期大气污染物主要来自汽车尾气。93 地下停车库出入口附近，污染物浓度贡献值仅为环境标准值（GB3095-1996）的百分之几，对周围环境的影响较小。此外，通过高层屋顶排放的汽车尾气，扩散条件好，污染物排放量少，其对周围环境的影响不明显。1.1.1噪声控制对策方案1）加强车库出入口噪声防治，车辆进出通道北侧围墙不应镂空，且与建筑物之间安装隔声棚。2）为降低VRV室外机对外环境的不利影响，本项目6层屋顶VRV室外机应靠墙角布置，使其距居民楼更远，并充分利用高层差和墙裙的隔声作用。1.2环境管理与监测加强对施工现场的环境管理，定期进行环境监测，以控制工程涉及区的环境污染。根据环保要求和本工程特点，制定施工期环境监测计划，对施工影响区的水质、大气和声环境进行监测。监测时间从施工前一年至建成后两年，监测频率为每季度一次。监测原始资料均应进行系统和规范化整理分析，按分级管理要求进行整理汇编，经检查审核后装订成册，每季度向当地环保部门提交。1.3环境保护评价项目施工前应做详细的计划，合理安排施工计划，施工时尽量按设计要求进行开挖，尽量减少开挖面，以减少植被破坏；尽量采取措施，降低施工噪声和扬尘对环境的影响；平整场地和道路时，尽量做到挖填方平衡，对于多余土应合理布置堆放场地，避免不必要的水土流失和生态变化；在施工中，要特别注意做好生态环境保护工作，如基坑开挖弃方的合理处置、必要的护岸和导流设施的修建等，避免造成严重的水土流失；加强项目的绿化建设，改善生态环境；对工程涉及区内的施工人员，应加强宣传、教育，强化其保护环境的意识；制定科学的施工取土原则和方案，工程拆迁安置用地要按照土地管理法规、规程报批。93 建成后，项目的废气、废水、固体废弃物排放量很小，均采取相应措施进行处理后排放，不会对当地环境产生影响。综合以上分析，本项目建设符合环境保护有关的规定要求。93第1章能耗分析及节能方案1.1项目所在地能源供应条件本项目是“万瑞尚成”住宅小区建设工程，项目规划地块用地5215.45平方米，地上总建筑面积16033.36平方米，其中计容积率面积为15437.4平方米，地下建筑面积2697平方米，总建筑面积18730.36平方米。项目地块北侧为40米道路红线的规划路，西侧为60米道路红线的规划路，总用地面积为5215.45平方米；本项目地势平坦，交通便利，根据用地的城市规划道路所划分的地块建设，项目以高层住宅及公寓和商场的小区为主。建筑地上为18层，建筑高度分别控制在55.5米-54米，地下1层。住宅小区的水、电、通讯等基础设施建设，应符合项目要求的配套设施网络格局。电力由建设场地最近的变电站引来一路10kV高压电网系统供给，供电能力充足。根据各建筑的功能特点，住宅小区按一级负荷供电，选用一台150kW柴油发电机组，作为消防时第二路电源；当市电网停电时，10-30s类自动投入，迅速向消防负荷供电。水力由项目所在地临近水厂供水，但由于市政供水水压较低，设集中加压泵房和清水池为住宅小区进行加压供水。供水水质符合国家现行的生活饮用水卫生标准。1.2项目使用能源品种的选用原则项目能源选择符合国家、地区及行业颁布的能源政策、法规、通则、规范及标准。在满足项目需求的前提下，优先选用一次能源和低品位能源，少用二次能源和优质能源。能源选择既要因地制宜，同时还要符合节能、环保的要求。93 根据项目所在地市政能源供应情况，选取：（1）电气照明、电力变配电、建筑防雷系统、火灾自动报警及消防联动控制系统和电视、电话、宽带系统等均采用电力作为能源供应，同属环保、高效能源。（2）热水采用太阳能和电力作为能源供应。1.1合理用能标准和节能设计规范1.1.1相关法律、法规、规划和产业政策1、中华人民共和国可再生能源法2、中华人民共和国节约能源法3、中华人民共和国建筑法4、中华人民共和国电力法5、建设工程质量管理条例6、《中华人民共和国消防条例》（84.5国务院公布）7、建设领域推广应用新技术管理规定8、实施工程建设强制性标准监督规定9、关于加强节能工作的决定10、关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通知11、关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知12、批转国家建材局等部门《关于加快墙体材料革新和推广节能建筑意见》的通知13、关于印发《建设部节能省地型建筑推广应用技术目录》的通知14、关于进一步加强建筑节能标准实施监管工作的通知15、关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见16、关于认真做好《公共建筑节能设计标准》宣贯、实施及监督工作的通知17、关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知18、关于贯彻《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》的意见93 19、关于印发《建设部建筑节能试点示范工程（小区）管理办法》的通知20、关于印发《关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见》的通知21、关于印发《建设部推广应用新技术管理细则》的通知22、关于印发《建设部建筑节能“十五”计划纲要》的通知23、关于发布《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）的通知24、建筑节能技术政策25、关于印发《在框架结构建筑中限制使用实心黏土砖的规定》的通知26、关于发布《新型墙体材料专项基金征收和使用管理办法》的通知27、关于印发《可再生能源产业发展指导目录》的通知28、关于印发节能中长期专项规划的通知29、关于印发《进一步做好禁止使用实心黏土砖工作的意见》的通知30、关于印发《资源综合利用目录（2003年修订）的通知》31、关于印发《中国节能技术政策大纲》的通知32、《关于发展新型建材的若干意见》的通知33、可再生能源发展“十二五”规划34、2000-2015年新能源和可再生能源产业发展规划要点35、关于发布《推荐建材产品（第一批）目录》的通知36、关于印发《新型建材及制品发展导向目录》的通知37、建材工业“十二五”发展规划和2010年科技发展规划纲要（摘要）38、中国建筑材料工业投资指南（摘要）39、建材工业节约能源管理办法1.1.1节能标准及技术规定1、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》GB17167-20062、《工程设计节能技术暂行规定》GBJ6-853、《城市热力网设计规范》CJJ34-2002；J216-20024、《通用用电设备配电设计规范》GB50055-9393 5、《电力工程电缆设计规范》GB50217-946、《建筑照明设计标准》GB50034-20047、《建筑给水排水设计规范》GB50015-20038、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-20039、《民用建筑热工设计规范》GB50176-199310、《城镇燃气设计规范》GB50028-200611、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-200212、《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-200213、《建筑采光设计标准》GB/T50033-200114、《民用建筑设计总则》GB50352-200515、《建筑中水设计规范》GB50366-200216、《室外给水设计规范》GB50013-200617、《室外排水设计规范》GB50014-200618、《建筑设计防火规范》GB50016-200619、《城市道路照明设计标准》CJJ45-2020、《电能质量公用电网谐波》GB/T14549-9321、《电气设备节能设计》06DX008-222、《电气照明节能设计》06DX008-11.1.1相关终端用能产品能效标准1、《管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值》GB17896-19992、《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》GB19043-20033、《普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级》GB19044-20034、《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》GB19415-20035、《高压钠灯能效限定值及能效等级》GB19573-20046、《高压钠灯用镇流器能效限定值及节能评价值》GB19574-20047、《金属卤化物灯镇流器能效限定值及节能评价值》GB200053-200693 8、《金属卤化物灯能效限定值及节能评价值》GB200054-20069、《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》GB20052-200610、《变压器空载损耗率限定值》GB19577-200411、《房间空气调节器能效限定值及能源效率等级》GB12021.3-200412、《通风机能效限定值及节能评价值》GB19761-200513、《清水离心泵能效限定值及节能评价值》GB19762-200514、《节水型生活用水器具》CJ164-20021.1节能原则（1）根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。（2）充分挖掘潜力，结合基地建设具体情况，尽可能做到能源综合利用。1.2能源消耗种类、来源及其流向1.2.1能源能耗种类电力动力、照明等自来水生活用水、采暖空调系统补水等1.2.2能耗计算本项目属于低耗能生产类型，能源种类较少，其能耗见下表：93 项目完全投产年能耗统计表序号能源消耗种类年总耗量（万kWh）（万m3）建筑面积（m2）单位面积消耗量（kWh/m2）（m3/m2）折标煤系数（tce/万m3）（tce/万kWh）年标煤量（tce）单位面积折标煤（kgce/m2）总投资（万元）单位投资折标煤（kgce/万元）一、电力1空调制冷部分205.42366134.005.611.229252.460.69128146.901.972制冷设备部分171.00366134.004.671.229210.160.57128146.901.643生活热水部分52.53366134.001.431.22964.550.18128146.900.504给排水部分46.87366134.001.281.22957.600.16128146.900.455通风部分80.25366134.002.191.22998.630.27128146.900.776照明部分504.13366134.0013.771.229619.581.69128146.904.837插座部分582.31366134.0015.901.229715.661.95128146.905.588电梯部分32.17366134.000.881.22939.530.11128146.900.31小计1674.6745.742058.175.6216.06二、天然气1住宅楼10.59366134.000.0312.143128.580.35128146.901.00小计10.590.03128.580.351.00三、给排水1给水12.10366134.002中水5.46小计17.55合计2186.755.9717.0693 1.1节能工作项目公司要在项目规划阶段对节能减排工作进行科学的安排，并在项目建前、建中和建后做好节能减排工作。1、发挥企业主导作用项目公司要建立健全小区内节能减排工作责任制和问责制，要强化政策措施的执行力，加强对小区内企业节能减排工作进展情况的考核和监督。2、强化企业主体责任进入基地企业必须严格遵守节能和环保法律法规及标准，落实目标责任，强化管理措施，自觉节能减排。3、建立强有力的节能减排领导协调机制为加强对节能减排工作的组织领导，项目公司将成立专门的节能减排领导协调小组，负责基地内企业的节能减排工作，同时在项目建设期间，将节能减排工作落到实处。1.2本项目采用的主要建筑节能方案1.2.1建筑结构专业节能建筑强化自然采光设计，屋顶设有条形采光带，维护墙体上采用高、低双层采光窗，节约电能。维护墙体采用双层保温新型建材。建筑设计严格控制体型系数，控制北向窗墙面积比和围护结构的产热系数，选择能耗低、耐久性、强度高的建筑材料，达到建筑节能的要求。各建筑物均南北向，做到冬暖夏凉，节约能源。所有建筑物墙体采用保温材料，热传导系数小于0.4，门窗以塑料中空玻璃窗为主，热传导系数小于0.2，达到通过保温节能50%-65%的目的。93 建筑强化自然采光设计，维护墙体上采用高、低双层采光窗，节约电能。1.1.1电气专业节能1、在设备选用过程中贯彻执行国家“因地制宜”的能源选用原则，采用高效低能耗设备；在建筑施工过程中充分贯彻“节约用能、合理用能”的原则，避免不合理的使用和不应有的浪费现象。2、照明系统用高效、长寿、节能型的光源和灯具。3、公用动力设施尽量布置在负荷中心，减少管线长度及能源损失。4、采用大截面导线，减少线路损耗.5、采用三级计量，加强用能计量，避免浪费。6、变、配电所等动力设施尽量靠近负荷中心布置。7、采用目前国内技术先进的设备，均用节能型产品。8、变电所分别设高、低压无功补偿装置，提高功率因数，使其平均值在0.9以上。9、主要用能部门设置计量仪表，并在厂内设能源管理部门，加强能源管理和能源计量工作，降低能耗节约成本。10、采取无功功率自动补偿方式，提高功率因数，减少损耗，提高变压器利用率；采用新型节能灯具和光源。1.1.2给排水专业节能根据现行《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003），《室外给水设计规范》（GB50013-2006）选取给水用水定额。1、建筑给水系统区分（1）各分区最低卫生器具配水点处的静水压不大于0.40Mpa；水压大于0.35MPa的入户管（或配水横管），设减压设施。（2）所有坐便器均采用6升93 水箱，且分两挡冲洗。公共场所便器采用感应式或脚踏式，小便器采用免冲洗型式，洗手盆采用红外感应龙头。所有给水龙头等用水器具采用节水型产品。（3）加强对给水、中水的计量措施：每个单体建筑均设多级水表计量。（4）采用管内壁光滑、阻力小的给水管材，适当放大管径以减少管道的阻力损失和水泵的扬程。（5）混合水龙头采用调节功能和密封性能好，耐久节水的产品。（6）变频调速供水采用恒压变量的方式运行。2、雨水利用（1）收集屋面雨水，处理后与中水一起回用于冲厕、浇洒绿地和道路用水。（2）道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。绿地采用滴灌，地面采用渗水砖使雨水回渗，雨水渗入地下涵养水源。3、景观喷灌节水措施（1）选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数。（2）绿化浇灌采用中水向绿地内设置的浇洒口供水。93 第1章劳动安全、卫生及消防项目建设贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保建设项目符合当地的劳动安全卫生标准，保障工作人员及用户的安全与健康。1.1劳动安全防护1.1.1项目运营过程中危害因素分析1、因人员流线和出入车辆流线设计不当，可能造成的人员拥挤和对人体的伤害。2、机电设备和电器设施因设计、安装不当造成的触电危害。3、机电设备运行因操作不当或违反操作规程造成的人身伤害。4、风机、水泵等噪声对操作人员的伤害。1.1.2安全与劳动保护措施1、人流、车流分开，人员流线设计分一般人员流线和特殊人流，设置残疾车专用坡道，确保工作及使用期间不同人员的安全性与独立性。2、设计中考虑项目运营期间，以及在紧急情况下的避难疏散措施。3、机电设备和器材安全性能指标要符合国家标准。4、机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范进行。5、电力配电线路采用三相四线制，用电设备全部装有接零系统，移动电器需加漏电保护器。6、对风机、水泵采取减震、消音措施，设置风机间和水泵间。7、加强对职工的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，并按有关规定配齐安全防护用品。93 1.1劳动卫生1、项目管理区均设有工作人员休息室和男、女更衣室等。2、项目设内部男、女浴室供工作人员洗浴。3、厨房应设置排油烟机位置，夏季应采取降温措施。1.2消防1.2.1消防平面布局结合总图设计，建筑物四周设置环形道路，兼作消防通道之用。为保证消防车通行，环行道路宽度按不小于4米设计，消防车道距建筑外墙应大于5米，消防车道上空4米以下范围内不应有障碍物。依据现行防火规范，建筑之间的防火间距按不小于13米设计。1.2.2消防灭火系统项目在施工过程中，可能产生的火灾隐患主要为违章施工，电器设备失修、使用不当等；投入运营后，可能的火灾隐患主要为：厨房设施操作间的明火；电气设备短路；装饰、装修材料中有些易燃材料等。为了防止火灾发生，或最大限度的减小因火灾造成的损失，在项目建设过程中，加强施工队伍安全管理，严肃施工纪律，杜绝违章施工，加强施工电气设备的检查养护及易燃建筑材料的保管，设置专职消防安全检查员，制定消防安全规章。此外，严格依据现行防火设计规范和技术要求，设置消火栓灭火系统和通讯系统等消防设施。93 第1章组织结构与人力资源配置1.1组织原则1、效益最佳原则，即企业组织体系的目标模式是科学高效，能创造出最佳的经济效益和社会效益。2、有助于经营和生产良性运行的原则，企业组织系统和人员配备要服从于经营活动的需要，要服务于生产工艺技术的需要。3、市场导向原则，要建立一支能适应市场经济需要，充满竞争活力的现代化企业组织管理系统和生产系统，其中包括富有开拓进取精神和领导才干的企业经营决策管理系统和训练有素的员工队伍。4、优化配置原则，要在确保员工队伍精干的基础上，做到人尽其才，形成劳动力要素的最优配置。5、扬长补短原则，企业组织体系内部要形成能及时吸取国内外先进经验和长处的激励机制，要创造良好的学习环境，要善于引进吸收国内外先进技术和管理经验，用现代化的思维培训员工队伍，促使企业整体素质不断提高。93 1.1组织结构1.2工作制度及人力资源配置一、工作制度物业处经理岗位职责A. 应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；B. 熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；C. 带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；D. 做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；E. 鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；F. 关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；G. 配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；93 经理助理岗位职责A. 负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；B. 负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；C. 负责对本中心员工各类考核；D. 向管理处经理提交各岗位用人计划；E. 接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；F. 熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；G. 熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；H. 每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；I. 负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；环境管理部主管岗位职责A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；保安部主管岗位职责93 A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：  二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；  三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；  三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。F、 负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；G、 定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；I、 负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。工程维修部主管职责A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；B、 组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；C、 负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；D、 做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；E、 参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；F、 负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；G、 负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；H、 合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；服务中心主管职责A、 熟悉物业管理有关法规政策；B、 93 负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；C、 负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；D、 制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；E、 负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；F、 负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。二、人力资源配置物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）。序  号项  目人数（人）备注一管理人员61经理12经理助理13财务员14维修主管15保安主管16保洁主管1二普通员工141维修员22保安员93绿化员14保洁员2三合计201.1服务内容及标准一、基本服务：93 1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。二、公共服务（一）安全管理1、小区主入口24小时执勤；2、监控室实行24小时监控； 3、别墅区设立专职保安员；4、小区内每小时保安巡查一次；5、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；6、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（二）环境管理1、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；5、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；6、定期清除绿地杂草、杂物；7、定期预防花草、树木病虫害（三）房屋管理1、93 每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；2、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；3、各组团、栋、单元门、户有明显标志。4、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；5、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；（四）设施、设备管理1、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；2、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；3、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；4、、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；5、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；6、路灯、楼道灯完好率不低于80％7、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；1.1人员培训管理及关键生产岗位所需人员来源主要是通过行业内选择、各类招聘、企业内部推荐、校园招聘等多渠道选择或选拔，企业提供为期1-6个月理论培训+轮岗培训+岗位培训等方式，经考核合格后择优录用。技术培训主要内容包括全员文化素质培训、生产管理培训、关键技术的应用培训、关键设备的操作与维修培训、质量控制培训、安全培训等。培训对象包括、技术人员及管理人员。培训方式以内训为主，具体培训措施：组织理论知识学习，提高职工文化知识水平。93 选派企业有实践经验的人员现场指导传授技术。安排有实践经验的技术人员给不同岗位的员工上课，提高全员业务素质。关键岗位需由人力资源部根据关键岗位重要工序培训要求组织培训。经过考核合格，颁发相关证书后方可上岗。设备操作培训由设备提供商负责培训。93 第1章项目实施进度安排因为每个项目都有时间约束，所以在项目的实施阶段，要根据项目各项活动的消耗时间来进行合理安排顺序，抓住当前发展经济的大好时机，高速度建成投产，有时这会对项目后面的发展产生重大影响，所以各项活动必须统筹安排。在考虑时间约束时，一方面要研究因为项目范围的变化对项目时间的影响，另一方面要研究，因为项目历时的变化，对项目成本产生的影响。并及时跟踪项目的进展情况，通过对实际项目进展情况的分析，提供给项目干系人一个准确的报告。1.1项目建设周期为确保项目建设期按期完成，并实现较高的质量，根据用地规划，结合前期工作计划及用地周边开发状况，预计项目建设周期为1年，包括前期工作、施工准备、施工建设、竣工验收等阶段。本项目前期工作阶段主要是指项目前期论证及审批、项目建设审批等、勘察设计、拆迁安置等工作；施工准备和建设阶段将完成项目土方工程、土建工程、安装工程、室外工程等工作；竣工验收阶段将完成竣工验收和竣工验收备案等工作。1.2项目实施进度安排1.2.1项目建设进度根据本项目建设内容和项目总体计划进度安排，可将项目的建设进程划分为前期及施工准备阶段、土建施工及设备安装阶段、室内外装修阶段、设备调试及竣工验收阶段。（1）前期及施工准备阶段具体包括项目前期立项、项目申请报告编制、取得相关项目建设的政府批准文件和开工手续的办理、建筑设计招标、工程设计招标、监理及采购招标等工作内容。93 （2）土建施工及设备安装阶段包括土方工程、基础工程、土建工程、设备采购、安装和室外工程等工作内容。（3）室内、外装修阶段包括室内装修、室外装修等工作内容。（4）设备调试及竣工验收阶段在项目施工阶段基本完成后，将对各单项工程进行全面验收，对项目的供电、采暖、给排水、消防等设施和系统进行联合调试和检验，并通过竣工验收。1.1.1项目实施进度安排本项目建设期为26个月，2013年3月开工，2015年4月底竣工交付使用。其中：2014年9月至2014年12月，进行场地平整及土建施工建设；2015年1月至2016年3月底，进行设备安装、装修、室外工程扫尾及验收。项目进度计划如下表：项目进度计划表序号月份项目名称2013年2014年2015年3月4月5月6月7-8月9-11月12月1-4月5-8月9-12月1月2月3月4月1项目准备工作2可研报告编制及审批3工程地质勘察4项目规划设计及施工图设计5项目招投标6场地平整及土建施工7装修及设备安装调试8竣工验收交付使用93 第1章投资估算与资金筹措1.1项目总投资估算1.1.1投资估算依据（1）《投资项目可行性研究指南》；（2）《工程设计概算编制办法及有关费用概算指标》；（3）本项目的有关资料。1.1.2项目总投资估算项目总投资由固定资产投资构成。本项目总投资估算约128146.90万元人民币，包括土地费、建安费和预备费等。本项目全部投资由森隆控股集团有限公司自筹解决。项目总投资估算表序号项目工程量单位单价(元)投资(万元)备注一工程直接费84667.61（一）建筑安装工程83635.611建筑工程366134m267856.391.1地上305134m2182055534.391.2地下61000m2202012322.002给排水工程366134m2802929.073通风工程366134m2401464.544配电工程366134m2501830.675动力照明366134m2501830.676弱电工程366134m21003661.347消防工程366134m2501830.678燃气工程366134m220732.279电梯工程60部251500（二）室外工程882.001绿化工程64000m280512.002道路工程37000m2100370.00（三）市政配套工程1501供电接口费1项5000005093 2供水接口费1项500000504燃气接口费1项50000050二工程建设其他费37376.3911土地使用费36902.3912建设单位管理费50财建[2002]394号3前期工作费用704节能专篇编制费30计价格[1999]1283号5环境影响咨询报告编制费10206工程勘察费24计价格[2002]125号7工程设计费120计价格[2002]10号8工程监理费100计价格[2002]10号9施工人员意外伤害险1060三预备费6102.90四工程总投资128146.901.1资金筹措及使用计划1.1.1资金来源本项目全部投资由森隆控股集团自筹解决。1.1.2资金筹措1）自有资金：包括开发公司自持资金、股东投入。该部分资金主要用于支付政府土地收益、拆除费用及部分前期开发建设费。2）房屋预售回款：根据本项目的规划功能、产品定位及客户定位，确定本项目经营方式为全部销售。因此，完全有条件利用商品房预售回款进行再投资。3）银行贷款：根据开发进度、销售回款额度测算，项目投资超过自有资金和销售回款的部分资金缺口拟通过银行贷款解决。93 第1章财务与敏感性分析1.1财务预测方法及依据项目的财务评价按照国家颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和有关现行财税制度规定的原则进行。以工程投资项目运行管理、生产成本等作为项目的成本费用进行评价，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。（1）《投资项目可行性研究指南》；（2）《建设项目经济评价方法与参数》；（3）《中华人民共和国公司法》及其实施条例；（4）《中华人民共和国增值税法》及其实施细则；（5）财政部颁布的《企业财务制度》、《企业会计制度》和近年会计制度改革的有关规定；（6）国家和当地劳动工资管理和社会保障部门的有关规定。1.2财务假设（1）建筑功能及出租价格本项目主要是住宅建筑，根据行业价格水平和当地办公建筑出售价格水平，本项目出售价格取值6500元/平方米。（2）计算期计算期（含建设期）为3年。（3）税金、附加及所得暂不考虑税收优惠政策，本项目营业税税率为5%。城市维护建设税按增值税的7%，教育费附加按增值税的3%计算，企业所得税按25％计算。（4）暂不考虑印花税、水利基金、残保金等税费。93 1.1产品销售收入及税金估算本项目收入来源主要是建筑出售的销售收入，项目从第1年开始预售，项目各年产品销售收入预测如下表所示：项目销售收入预测（万元）1出售面积平方米36613.40146453.60183067.002出售单价元/平方米6500.006500.006500.003总出售收入万元23798.7195194.84118993.554收入万元23798.7195194.84118993.555销项税款万元　　　6进项税款万元　　　7营业税万元1189.944759.745949.688城市维护建设税万元83.30333.18416.489教育费附加万元35.70142.79178.4910销售税金及附加万元118.99475.97594.9711土地增值税万元475.971903.902379.87项目的销售税金及附加费用按照现行的有关规定计算。根据国家有关税法的规定：产品的营业税税率为5%，城建税7%，教育附加费3%。1.2财务盈利能力分析1.2.1动态分析项目投资现金流量表见附表。根据该表计算出以下财务评价指标：1．财务内部收益率财务内部收益率（FIRR）指项目从开始发生现金流量到项目计算期满时，使得各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。参考项目3年现金流量表，可计算出项目税前财务内部收益率为45.82%，税后财务内部收益率为36.41%。2．财务净现值财务净现值（FNPV）是指项目计算期内，按设定的折现率（10%）计算的各年的净现金流量现值累计之和。参考项目现金流量表，可计算出项目税前净现值为51779万元，税后净现值为93 36154万元。3．投资回收期投资回收期（Pt）是以项目的净收益抵偿全部投资所需的时间。一般自建设开始年算起，同时还有自投产开始年算起的投资回收期。该项目投资回收期自建设开始年算起。参考项目现金流量表，可计算出项目税前投资回收期为2.22年（含建设期），税后投资回收期为2.27年（含建设期）。从动态角度分析，财务净现值大于零，财务内部收益率高于行业基准收益率（10%），说明盈利能力满足行业最低要求；财务净现值大于零，该项目在财务上是可以接受的，投产后会有较大经济回报。1.1.1静态分析根据利润及利润分配表计算出以下指标：1．投资利润率投资利润率是指项目的年利润总额与总投资的比率，计算公式为：投资利润率＝年利润总额÷总投资×100%经计算，该项目的投资利润率为64.91%。2．投资利税率投资利税率是指项目的年利税总额与总投资的比率，计算公式为：投资利税率＝年利税总额÷总投资×100%经计算，该项目的投资利税率为65.84%。从静态角度分析，该项目建设经营具有很强的盈利能力。93 项目现金流量表（万元）　项目累计第1年第2年第3年1现金流入237987.1023798.7195194.84118993.551.1销售收入237987.1023798.7195194.84118993.551.2回收固定资产和无形资产余值0.00　　　1.3回收流动资金0.00　　　1.4银行借款0.000.000.00　1.5其他收入0.00　　　2现金流出175597.86132311.679995.4633290.742.1建设投资128146.90128146.900.000.002.2流动资金0.00　0.000.002.3还本付息0.000.000.000.002.4经营成本20704.883569.817615.599519.482.5销售税金1189.94118.99475.97594.972.6土地增值税4759.74475.971903.902379.872.7所得税20796.410.000.0020796.412.8其他0.00　　　3净现金流量62389.24-108512.9685199.3885702.814累计净现金流量-69437.30-108512.96-23313.5862389.245所得税前净现金流量83185.65-108512.9685199.38106499.236所得税前累计净现金流量-48640.89-108512.96-23313.5883185.65　计算指标:　所得税后　所得税前　财务内部收益率(%):　36.41%　45.82%　财务净现值(ic=10%)(万元):　36154　517791.1财务分析结论综上分析，该项目具有较好的盈利能力。投入使用时，总销售收入可达237987.10万元；利润总额83185.65万元，税后利润62389.24万元；投资利润率为64.91%；项目投资财务内部收益率（税后）为36.41%，投资回收期（税后）为2.27年。93 项目主要技术指标表（万元）　项目数值单位备注1项目总投资128146.90万元货币单位均为人民币，下同1.1固定资产投资128146.90万元　1.2铺底流动资金0.00万元　2资金来源　　　2.1自筹资金128146.90万元　2.2贷款资金　万元　3销售收入237987.10万元　4总成本费用20704.88万元　5销售税金及附加1189.94万元　6利润总额83185.65万元　7所得税20796.41万元　8税后利润62389.24万元　9投资利润率64.91%　10销售利润率34.95%　　11投资利税率65.84%　　12全部投资财务内部收益率　　　12.1所得税后36.41%　　12.2所得税前45.82%　　13全部投资财务净现值　　　13.1所得税后36154.36万元　13.2所得税前51779.01万元　14全部投资回收期　　静态14.1所得税后2.27年含建设期14.2所得税前2.22年含建设期因此项目从财务角度分析是可行的。项目基本具有可以接受的盈利能力和债务清偿能力，说明该项目可以抵抗一定的市场风险。93 第1章可行性研究结论与建议1.1结论本项目位于昆山市张浦镇，是昆山市未来发展重点建设区域，项目位于长三角经济区域，具有较高的投资价值，随着昆山外来人口增多，张浦镇已经成为在昆山工作生活的人群的良好的居住地。一、本项目实施符合加快昆山市建设的精神，符合《昆山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出的按照“大城市、现代化、可持续”的总体要求，深入实施城乡一体化发展战略，优化城市空间格局，推进基础设施现代化和生态宜居城市建设，加快形成现代化新兴大城市格局，为到2030年建成现代化大城市打下坚实基础。根据现代产业发展布局，注重新城市、新产业、新人才融合发展，推动城市功能与产业功能、社会功能与经济功能、生活功能与生态功能同步规划、协调发展。加快形成“核心城区—东部新城—西部新城—南部新城—北部新城—花桥新城”一核五副的城市发展新格局，形成“中心城区（核心区和功能区）—特色镇—新型社区—自然村落”四层五级市域城市体系。二、项目的实施提高了城市土地利用率，对合理配置城市空间资源、完善城市功能、充分发挥城市的“聚集效应”和“规模效应”起着重要作用。三、本项目主要营销模式有：一是低价格低品质促销，卖给改善环境人群；二是高价格高品质促销，卖给享受生活、度假投资人群。客群发展将向平民化即中等收入外地客户倾斜。四、本项目所处昆山的居住首选区域，未来升值潜力无限，项目小巧精致，迎合现代都市人追求高品质、高品味产品的特点，以精品的姿态呈现。高质量、高水平、多层次的地产模式，满足多样化消费需求。根据对该项目的综合分析，本项目的建设是必要的，本项目是切实可行的。93 1.1建议为了减少市场因素变化的影响，项目公司应该发挥和保持项目的前瞻性，建立良好的质量体系，从而提升公司的知名度。为了避免可能出现的公司管理和销售不当促使资金周转困难，及避免可能出现的资金安全性问题，项目公司将加强财务管理，保证投资资金专款专用，保证投资资金按计划、按需要投入，产生应有的效益。93'