昆明市嵩明县房地产项目可行性研究报告 79页

'昆明市嵩明县房地产项目第一章总论1.1项目建设背景嵩明素有“滇东北门户”之称，作为昆明主城门户，西南最重要的内陆大码头，嵩明处于昆明“四环十七射”交通网络规划的重要节点、昆明“半小时经济圈”内。全县国土面积1357.29平方公里，坝子总面积446.1平方公里，为云南省第七、昆明市第二大平坝。2009年被定位为昆明“辅城”后，2010年7月，昆明市委、市政府又提出将嵩明打造成“空港新城”。作为昆明卫星城之一的嵩明，不仅地处昆曲工业走廊的关键节点，还位于昆明空港经济区的经济走廊带上，占据了区域经济发展战略的重要地位，被列入新昆明建设的重要组成部分——“一主四辅”战略的辅城之一。随着空港规划建设的推进和空港经济区的不断成熟和国际化，空港经济走廊这个连接市区与空港的重要片区，势必发展成为集国际产业集群、高端商务、高端居住为一体的城市支柱型片区，从而带动嵩明发展的全面提速。同时新昆明和昆明新机场的建设还缩短了嵩明与昆明主城的距离，使嵩明进入昆明“一小时经济圈”和新机场“半小时经济圈”，其区位优势得到了越来越多开发商的青睐。昆明新机场建成并投入使用后，嵩明将成为我国第四大空港经济区，由此形成的临空经济圈将成为昆曲工业走廊、昆滇经济带、滇中城市群体的重要枢纽节点。-79- “嵩明空港新城”将以发展临空型经济为核心，建成面向东南亚、南亚，连通欧亚大陆的国际航空客流、物流中心，成为国际化、生态化、现代化的新昆明航空城。机场作为一个城市和地区经济发展的“引擎”，将为当地的经济带来无限的提升。而昆明新机场的建设，正是促生昆明空港经济区的原动力。由于昆明新机场的定位，未来空港经济区将是面向东南亚、南亚的航空客运枢纽和物流中心，是集临空型产业、商务旅游和绿色生态产业基地于一体的全新区域。它不但将城市资源高效、合理地整合，而且它将会改变昆明旅游业的现状，使其成为以昆明为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系。-79- 嵩明将按照“北部生态卫星城”架构，在县城打造水体景观为主的生态住宅区，做到低碳示范标准的园林绿化。计划到2015年，城市道路将实现绿化全覆盖，园林单位、园林小区达标率均达到100%，县城建成区绿地率达到35.8%以上，绿地覆盖率达到40%以上，人均公共绿地达14平方米以上。按照嵩明县发展规划，原有民居住条件远低于昆明市人均居住水平，为了与新嵩明建设同步，深化和促进村镇的经济发展,解决城乡一体化问题和缓解住房的紧张局面。项目的建设，在原有旧房屋改造的基础上，拟将周边用地已列入的建设用地，其建筑面积约51.6万平方米，建房以居住建筑为主，同时为了解决村社剩余劳动力现就业问题，辅以少量的商网，为提高村民文化生活，丰富肌民的业余生活，适当布置少量公共建筑，并建设相应的配套设施，创建一个文明，详和的生活及居住环境。项目前期暂定嵩明中亿房地产开发有限公司办理开发建设有关手续，并开发建设名为嵩明城乡一体化“空港翼城”项目。项目实施地1.2建设单位概况项目建设单位：嵩明中亿房地产开发有限公司企业性质：有限责任公司经营范围：房地产开发建设单位概况：企业概况：-79- 嵩明中亿房地产开发有限公司成立于2011年，是经嵩明县工商局注册的一家集房地产开发经营、机械设备出租为一体的企业。公司依托嵩明县良好的投资环境和嵩明城市建设的大好时机，结合自身优势，不断创新经营，专注房地产开发组织策划工作，集中力量做好土地储备、项目规划、建筑设计以及销售工作，时刻保持“出精品”的意识，“汲取人文精华，建筑美好生活”。作为新兴的房地产开发商，我们注重积极与房地产行业上下游单位（规划、设计、建筑、销售等）建立密切的合作关系。通过优势互补来谋求共同发展。公司在发展壮大自己实力的同时，注重自己的品牌塑造，本着“质量为本，信誉为本”的工作作风，踏踏实实做好每个项目的细节，维护广大消费者的利益。公司将依照“立足嵩明县，拓展省内市场，放眼全国”的战略构想，努力打造现代化的房地产开发企业。公司将继续不断创新，学习国内外先进的开发经营以及管理经验，在土地资源、人力资源和社会资源方面构建自身的核心竞争力，加快发展，壮大实力。1.3可行性研究报告编制依据和原则1.2.1编制依据（1）《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》（2009年~2020年）；（2）《城市居住区规划设计规范》；（3）《昆明市城市拆迁管理条例》；（4）《城市居住区公共服务设施设置规定》；（5）《住宅设计规范》；（6）《住宅建筑设计标准》；（7）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；（8）《城市道路绿化规划及设计规范》；-79- （9）《高层民用建筑设计防火规范》；（10）《投资项目可行性研究指南》；（11）市场调研资料。1.2.2编制原则1.以需求为导向，利用国家和地方给予的各项政策和区域优势，以较高的起点进行规划建设，为嵩明县改善城乡居家生活条件提供优质服务，促进当地社会经济的发展，实现经济效益和社会效益的提升。2.认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。3.充分利用有关地产已取得的丰富开发建设和管理经验、以及现有的技术力量和管理人才，为项目的实施创造有利条件。4.严格执行环境保护“三同时”制度，确保周围环境不受影响，建设布局合理、环境优美、便捷高效、个性鲜明，具有传统和现代气息及特色的一流居住社区。1.4项目概况1.4.1项目名称：嵩明城乡一体化“空港翼城”项目1.4.2项目建设地点位于嵩明县嵩阳镇东北片区；西至规划北片区行政办公区；北至老213国道；东至重机厂；南至黄龙大道。-79- 1.4.3项目建设规模和内容建设规模：项目总规划用地面积117334.2平方米（约合176亩），总建筑面积516026平方米，净用地面积108983.3平方米，计划分二期建设。名称规划用地建筑面积一期41621.2平方米164005平方米二期75813平方米352021平方米建设内容：项目本着“以人为本”、“创建精品”的开发理念，规划住宅面积为254940㎡，可容纳2196户7000多人入住，建筑密度34%；容积率3.52；绿地率41%。由多层住宅、商铺、地下车位等多种混合类型产品，以及幼儿园和辅助用房等配套设施组成，项目基本实现小城镇功能自我配套。根据地域的生态特点，项目引入养生宜居住宅的概念，通过户型、功能、景观、区域的调控、整合，实现生态环境良好发展与健康居住发展并重的目标，提高环境效益、经济效益、社会效益。片区将规划建设配套设，加以开发过程的合理运营，建设真正为居住者所思、所想的和谐环境，树立城市化进程与环境和谐共生的典范，创造就业机会并提升当地的经济水平。主要建设内容：序号主要建设内容数量单位1（住宅）底商面积12228㎡2酒店面积29023㎡-79- 3商务区面积67803㎡4超市、诊所面积14560㎡5会所面积2054㎡6幼儿园面积2863㎡7住宅面积254940㎡8市政道路9671.5㎡9停车位（地下）2651辆1.4.4主要建设条件a.交通条件围绕昆明嵩明空港新城和进入半小时经济圈的要求，嵩明规划建设县城与昆明主城及空港等外围交通，积极配合国家、省、市完成长昆高铁、地铁6号线、昆曲高速公路东南绕城线二期工程建设。今后将有三条高速公路穿过嵩明，分别是昆曲高速、新昆嵩高速和东南绕城高速，同时还有一条连通昆明至嵩明的城市主干道（320国道），可实现单程半小时到达。”嵩明县规划建设局局长秦学权介绍，根据规划，嵩明不仅实现了和昆明主城的快速连通，加上贵昆铁路、长昆高速铁路纵贯全境，设有三级编组车站一个、高速铁路客运站一个以及机场轻轨绕出机场后连通嵩明，嵩明将建立起比较发达的立体交通体系。b.供电条件-79- 本项目临时用电和永久用电均可使用城市电网，因此，本项目的电力供应是稳妥可靠的。c.供水条件及排水条件本项目供排水均可使用已建成的城市市政管道。d.气候条件本项目所在地点属典型的温带、暖温带和北亚热带混合型气候，年平均气温14℃，降雨量993毫米，无霜期222天，日照2073小时。综上所述，本项目气候条件相当适宜。e.地质条件项目场地位于古滇池盆地边缘与山地斜坡交接地带，属中低山剥蚀地貌。场地北高南低，根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地应无地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定的位置，自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。地震设防基本烈度为8度。综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建设要求。f．区位优势-79- 嵩明地处滇东北交通枢纽重要节点，距昆明主城区35公里，属于半小时经济圈范围。素有“滇东北门户”之称，境内昆曲高速公路、嵩待高速公路、213国道、320国道“四线出省”，贵昆铁路、昆曲高速公路、213国道、320国道、7204线，加上即将建设的连接昆明新机场的昆嵩高速公路，可形成“六路通昆”的便捷交通优势。同时，嵩明处于昆明“四环十七射”交通网络规划的重要节点，随着昆明新机场的建设，铁路、公路、航空的立体交通网络使它作为昆明主城门户、西南最重要内陆大码头的功能日益凸现。1.5投资估算和资金筹措1.5.1投资估算根据测算，项目的总投资为75400万元。项目总投资估算表-79- 序号项目名称总额（万元）占总投资比例1土地成本21989.1729.16%2建安工程48427.5864.23%3前期费用2205.832.93%4管理费用581.130.77%5不可预见费用2196.112.91%合计75400100.00%1.5.2资金来源项目投资的资金来源包括自有资金和销售回款。项目总投资75400万元，经测算需投入资金包括自筹资金、销售收入，其中自筹资金31677万元，销售收入43723万元。1.6主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1规划总用地㎡117334.2176亩1.1一期㎡41621.262.28亩1.2二期㎡75813113.72亩2规划净用地㎡108983.3163.47亩2.1一期㎡33170.349.76亩2.2二期㎡75813113.72亩3总建筑面积㎡5160263.1地上建筑面积㎡3834713.2地下建筑面积㎡1325554其中：4.1（住宅）底商面积㎡122284.2酒店面积㎡290234.3商务区面积㎡678034.4超市、诊所面积㎡14560-79- 4.5会所面积㎡20544.6幼儿园面积㎡28634.7住宅面积㎡2549404.8市政道路㎡9671.55建筑占地面积㎡370006住户数户21967居住人数3.2人/户人70278建筑密度34%9容积率3.5210绿地率41%11停车位（地下）辆265112一期技术经济指标13一期用地面积㎡41621.214市政道路建设㎡9671.515总建筑面积㎡164005地上建筑面积㎡130750地下建筑面积㎡33255其中：㎡1、（住在）底商面积㎡76742、酒店面积㎡290233、商务区面积㎡678034、住宅面积㎡2625016住宅户数户21017居住人数3.2人/户人67218停车位（地下）辆665二期技术经济指标19二期用地面积7581320总建筑面积㎡352021地上建筑面积㎡252721地下建筑面积㎡99300其中：1、（住宅）底商面积㎡45542、超市、诊所面积㎡145603、会所面积㎡20544、幼儿园面积㎡28635、住宅面积㎡22869021住宅户数户198622居住人数3.2人/户人635523停车位（地下）辆198624项目总投资万元75400其中：建设投资万元75400-79- 建设期利息万元0一期投资万元30351其中：市政道路投资万元2495二期投资万元4933925资金筹措万元75400比例其中：企业自筹万元3167742.01%销售回款万元4372357.99%26销售收入万元13132827总成本万元8590628利润总额万元37550.029营业税金及附加万元7871.830项目投资财务内部收益率%税前17.84%税后14.56%31项目投资财务净现值万元税前12535.45税后6738.3932项目投资回收期年税前3.45税后3.4733盈亏平衡点BEP％69.5834总投资利润率％49.8035投入产出比1.741.7结论规划区有一定量的居民住宅，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题，与嵩明县经济发展及整个城市的现代化有较大距离，对原有老房屋进行改造，提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。通过城乡一体化改造，建设商住一体的房地产项目，能为以后嵩明商贸的发展提供很好的基础，通过科学的规划和合理的布局来提升蒙自城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件。-79- 原有旧房屋已不能适应新的发展要求，加快城乡一体化是时代发展的要求，是为群众谋利的一件大事，是建设现代化城市的一项重大举措，它对于完善城市功能，美化城市景观，改善人居环境和投资环境，提升城市品位，促进经济和社会发展，都具有十分重要的意义。第二章区域房地产市场分析与项目定位-79- 2.1嵩明县发展状况1．地理位置。嵩明县位于云南省中部、昆明市东北部，地处北纬25°05′～25°28′、东经102°40′～103°20′，是昆明市辖近郊县，扼滇东北门户。系三江（盘龙江、牛栏江、南盘江）之源，县境东与马龙县接壤，南部和西南部分别与宜良县、官渡区毗邻，西与盘龙区相交，北与寻甸县相连。距昆明市区34公里。2．政区概况。嵩明县现有国土面积849.89平方公里，辖四镇三区，分别是嵩阳镇、杨林镇、小街镇、牛栏江镇、杨林工业园区、嵩明职业教育基地、县城新区。嵩明是两分丘陵，三分山地，五分平坝，坝区面积414.6平方公里，是云南第七、昆明第二大平坝，县辖4镇75个村（居）委会，446个自然村，全县总人口达28.56万人。3．经济社会发展状况。2009年，全县实现地区生产总值38亿元，财政总收入5.4亿元（其中地方一般预算收入3.29亿元）。农民人均纯收入4686元，城镇居民人均可支配收入15358元。2009年实际利用外资2265.5万美元，引进市内外到位资金18.5亿元，招商引资工作连续两年实现北部五县区第一。全县工业总产值完成65亿元，工业固定资产投资完成13.1亿元，规模以上工业企业达49家。-79- 今年1—9月，嵩明全县固定资产投资完成38.9亿元，同比增109.1%，其中，第二产业完成投资15.25亿元，同比增112.3%；第三产业完成投资22.9亿元，同比增116.6%。引进5000万元以上项目49个，其中，亿元以上项目29个，亿元以上工业项目19个，开工在建项目10个，竣工投产项目2个。5000万元以上项目落地开工在建36个，在建29个，竣工7个。规模以上工业企业达64户，较市考核目标52户多12户。嵩明县城规划鸟瞰图2.2项目所在区域房地产市场分析2.2.1嵩明县房地产现状-79- 我们先来看昆明市区的房价，一环房价已超过1.5万，二环和三环房价也都在6000-10000元。而在昆明几个卫星城市像安宁、呈贡等地，现在的房价在3000-4000元/㎡左右，而在嵩明花园洋房还不到3000元/㎡，投资门槛低，升值空间也就更大，这也是嵩明吸引外来置业者的一个优势。据不完全统计，仅2007年到2008年底，嵩明县城的人口就增加了10000多人。截至目前，已确定的房地产投资就达到了53万平方米。预计2到3年的时间里，嵩明的房地产投资将达到120万平方米。如果这120万平方米的新建地产都住满了人，嵩明县城的人口数至少还要增加3万人。而根据嵩明县规划未来计划容纳28万人，房地产发展空间巨大。现在，嵩明的房价也开始有了明显的增长，从不久前开盘的银杏人家可以看出，别墅被一抢而空，已经卖到了5000多元/㎡，花园洋房本只推出220套，可最后为了满足客户的需求，又加推了200套房源。据开发商的统计，有约40%的购房者来自昆明，可以看出昆明的消费者已经看到了嵩明未来的发展。从昆明周边多个卫星城市来看，嵩明的房价是最低的，这是因为嵩明的规划可能相对滞后一些，但嵩明现在的新规划可以说是所有卫星城里定位最高的。未来整个空港经济圈将带动嵩明经济的发展，新机场的建成、3条高速公路的开通，以及铁路运输、工业园区等等几大组合配套将给嵩明带来级别上的飞跃。2009年嵩明县已提出跨越式发展，建北部生态新城的发展目标。作为昆明生态环境最好的县区之一，嵩明将依托良好的生态优势，以县城为中心，南北延伸，东扩西拓，射状发展，有效拓展县城空间，并以长松园和嘉丽泽片区为重点，培育旅游休闲度假产业，发展高档休闲、旅游度假、康体娱乐、会议会务，适度开发湿地生态旅游休闲和房地产项目，建设具有历史文化特色和生态资源特色的高原水乡。-79- “十二五”期间，嵩明计划引进不少于30家房地产开发公司进行房地产开发，年开发商品房不少于80万平方米，完成1008套廉租房建设。到2015年，城市道路绿化全覆盖，园林单位、园林小区达标率均达到100%，县城建成区绿地率达到35.8%以上，绿地覆盖率达到40%以上，人均公共绿地达14平方米以上。2.2.2市场调查分析1.接受调查居民家庭居住人口：家庭人口1人2人3人4人4人以上所选人数102032108所占百分率%12.5254012.510数据分析：如上图所示，很明显在我们所调查的人中间，家庭人口为3人的居多，2-3人的占到总调查对象的65%。而接近88%的被调查者的家庭人口在2-4人以上。2.接受调查居民买房时间：时间1年内1-3年3-5年5年后所选人数1141235-79- 所占百分率%13.7551.2528.756.25数据分析：在接受调查的人中间有超过一半的人表示在1-3年内会买房，在5年内买房的人达到94%，这很好的说明，大多数的被调查者有强烈的购房意向。3.接受调查居民家庭居月收入：收入状况2千以下2-3千3-4.5千4.5-6千6千以上所选人数102123206所占百分率%12.526.2528.75257.5数据分析：被调查者的家庭收入水平一般在2000元/月以上，其中3000-6000元/月的占到被调查对象的六成。-79- 4.接受调查居民的理想购房位置：位置城内东郊南郊北郊西郊所选人数920182310所占百分率%11.252522.528.7512.5数据分析：在被调查者中间有大多数人选择了郊区，。很好的说明对于大多数的购房者来说，郊区有着很强的吸引力。5.接受调查居民对现期房的接受程度：选项现房期房末房所选人数62144所占百分率%77．517．55-79- 数据分析：很明显的，更多的人愿意选择现房，达到77.5%。6.接受调查居民的理想的楼型：楼型6层以下7-9层高层其它所选人数12272912所占百分率%1533.7536.2515数据分析：被调查者选择高层和7-9层的比较多，所占比大致想同，也就是说，选择小高层以及高层的人占多数，有70%之多。7.接受调查居民所能接收的价位：价位2-3千3-4千4-5千5-6千6千以上所选人数272018105-79- 所占百分率%33.752522.512.56.25数据分析：被调查者能够接受的价位在2000-4000元/平方米之间的占多数，2000-3000元平方米的占33%，3000-4000元/平方米的战25%，合在一起就是说，有超过五成的人可以接受2000-4000元/平方米的价格。而选择能够接受5000元/平方米以上的消费者不多。8.接受调查居民的理想的户型：户型一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅四室二厅复式结构跃层结构所选人数37202312645占百分率%3．758．752528．75157．556．25-79- 数据分析：选择三室一厅的被调查者比较多占到28.75%，另外选择两室一厅、两室两厅、三室二厅的人所占比例分别是8.75%、25%、15%，选择四室两厅的人占7.5%。9.接受调查居民的希望面积：面积㎡50以下51-8081-100101-130131-150150以上所选人数362128157所占百分率%3.757.526.253518.758.75数据分析：选择81-100、101-130、131-150的人比较多，分别占被调查者的26.25%、35%和18.75%，这个数据与之前选择的户型有密切的关系。应该说是比较合理的。10.接受调查居民购房考虑的关键因素（多选）：关注因素位置价格交通户型配套设施周遍环境小区规模及发展趋势房屋质量物业管理品牌与开发商实力所选人数6109134861086所占百分率%7.512.511.2516.255107.512.5107.5-79- 数据分析：在消费者购房时最关注的因素一栏中，通过上图很明显的，有五个方面是最多人关心的，按照比例它们是：价格12.5%、位置7.5%、周遍环境10%、交通11.25%、户型16.25%。而最不被人关心的却是小区规模与开发商的势实力和配套设施，它们分别只有7.5%和5%。11.接受调查居民购房要求的配套设施:选择设施购物医疗咖啡吧、茶座金融健身、美容餐饮所选人数1815914915所占百分率%22.518.7511.2517.511.2518.75数据分析：明显地希望有购物和医疗设施的人最多，分别占22.5%和18.75%。而其余选项选择所占的比例比较接近。12.接受调查居民购房时付款方式：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所选人数202337所占百分率%2528.7546.25数据分析：被调查者有近一半的人选择按揭购房，占到总数的46.25%，选择分期付款和一次性付款的比例比较接近，分别是28.75%和25%。13.接受调查居民购房时对装修的要求：-79- 装修程度厨卫精装全部精装毛坯房所选人数261836所占百分率%32.522.545数据分析：被调查对象倾向于选择毛坯房和厨卫精装的住房，所选比例分别是45%和32.5%，较少的人选择全部精装，只有22.5%。14.接受调查居民购房时对车位的要求：要求情况不需要5万元/个6万元/个7万元/个所选人数1047158所占百分率%12.558.7518.7510数据分析：被调查者有近八成的人选择购买车位，在选择需要车位的87.5%的人中，有58.75%认为5万元/个的价格是比较合理的，18.75%的人选择6万元/个，只有10%的人选择7万元/个车位的价格是合理的。-79- 15.接受调查居民购房的主要信息来源：电视报纸电台房交会房地产超市宣传单互联网中介机构已购房亲友其它所选人数15135465106106所占百分率%18．7516．256．2557．56．2512．57．512．57．5数据分析：图中明显地显示，在购房的信息来源方面，电视，报纸，互联网和已购房亲友四个方面最多，它们所占的比例分别是18.75%，16.25%，12.5%和12.5%，因此这将在住房销售的时候为我们提出营销的方案提供参考。调查结果：根据以上的调查数据，我们知道尽管嵩明县的房价不断上涨以及其他的因素的干扰，嵩明县房地产市场的需求依然是十分强劲的。在被调查的人中间，有77.5%的人家庭人口在2-4人之间；打算在五年内买房的占93.75%，三年内买房的占65%；62.5%的人家庭月收入在3000元以上，月收入4500元以上的占32.5%；28.75%的人愿意在西郊附近买房；相当多的人更愿意买现房，占77.5%；70%的人愿意选择小高层或者高层；25%的人可以接受3000元/平方米的价格，而能够接受4000元/平方米价格的只有22.5%；更多的人比较喜欢大的房子，有88.75%的人选择80平方米以上，62.5%的人选择100-79- 平方米以上；人们比较喜欢三室一厅或是二室二厅，分别占28.75%和25%，选择复式和跃层的只有11.25%；被调查者更关注住房的价格、位置、周边环境、交通、户型，而对小区规模与开发商的实力不太感兴趣；被调查者最希望拥有的设施是购物与医疗设施，人们更多的希望用按揭的方式付款，希望购买毛坯房或是厨卫精装的住房；在87.5%的希望拥有车位的人中，人们认为8万元/个车位的价格是合理的；被调查者的人们通常从电视，报纸，互联网和已购房亲友四个方面的到有关的购房信息。2.3空港新城商住小区项目市场定位2.3.1项目市场细分嵩明县的发展定位，未来将发展以杨林空港新城和县城为主的现代新昆明生态卫星城，建设长松园片区和嘉丽泽片区，同时发展杨林工业园区、嵩明职教基地、嵩明现代农业科技示范园区。力争用3—5年时间，把杨林工业园区建设成为国家级开发区，把嵩明职教基地打造成国家级职业教育试验示范基地，把嵩明现代农业科技示范园区打造成国家级园区。根据这一规划，房地产迎来难得的机遇，将有20多万人居住在嵩明。市场细分如下A、嵩明房地产需求市场大。项目实施地为城乡结合部。另外，杨林工业-79- 园区内的企业定位于规模产业化企业，在这里工作的一般都是高学历人士，从目前一些企业引进的人员来看，博士生、研究生所占比例高，这些人有较高的收入，有较高的消费能力。这些人还会有新的生活方式，他们一般不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带的消费，改变这一带的住宅消费方式。B、有效购买力充足。新经济产业工人、白领、商人、高校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着嵩明人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。C、投资人对嵩明房屋升值潜力看好。目前的房价在昆明属于处于低等水平，随着宏观政策的支持、工业园区的建立、轻轨建成和昆明主城区的互动发展，将使城嵩明地产具有较大的升值潜力。需求构成    A、招商引资企业的中等收入层是购房的主力。包括新经济的产业工人、白领、高校教师、商人等。    B、郊区居民。项目小区其完善的配套、优质的环境、交通便捷、购物方便使越来越多的人向城东看齐。    C、外地来昆人员。新机场的建成将成为我省面向西南开放的重要桥头堡，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来蓉经商人员、外地机构驻昆办事处职员和“三资”企业的外地人员。    D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。嵩明房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。2.3.2产品定价-79- 1)根据A市目前房地产屋源交易信息，同类商品房销售价格见表3-2。表3-2楼盘销售价格情况表（2010年）序号名称房屋类型地段最低价(元／平方米)最高价(元／平方米)1万年花城花园洋房、板式小高层兰茂广场对面252032802银杏人家别墅230048003野鸭湖二期独栋、双拼和联排别墅650085004第三城高档商住40005000从A市2010年楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在2480～3880元之间；别墅式高级住宅每平方米3280-8500元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。2)万年花城销售价为2520—3280元／平方米，最高价为3、4楼，最低价是7楼。复式楼砖混结构为2780元／平方米，框架结构为2580—3088元／平方米。价格定位为中档住宅，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在2800～3000元之间，联排低层住宅每平方米定在4800～8500元之间，可研中分别取2800元、3500元和4000元，地下停车位每个48000元。(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠；②集团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其他浮动措施。-79- (4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。第三章项目选址与开发条件3.1.项目选址3.1.1地点与地理位置位于嵩明县嵩阳镇东北片区；西至规划北片区行政办公区；北至老213国道；东至重机厂；南至黄龙大道。3.1.2土地占地面积项目占地117334㎡，约176亩。3.1.3场址利用情况根据项目功能的需要对场地的利用进行充分考虑，分片布置和建-79- 设，场地利用率在92%以上。本项目容积率3.52，建筑密度34%，绿地率41%，符合土地利用规划要求；净用地规模163亩，比较合理，符合集约和有效使用土地要求。3.2项目建设条件a.交通条件围绕昆明嵩明空港新城和进入半小时经济圈的要求，嵩明规划建设县城与昆明主城及空港等外围交通，积极配合国家、省、市完成长昆高铁、地铁6号线、昆曲高速公路东南绕城线二期工程建设。今后将有三条高速公路穿过嵩明，分别是昆曲高速、新昆嵩高速和东南绕城高速，同时还有一条连通昆明至嵩明的城市主干道（320国道），可实现单程半小时到达。”嵩明县规划建设局局长秦学权介绍，根据规划，嵩明不仅实现了和昆明主城的快速连通，加上贵昆铁路、长昆高速铁路纵贯全境，设有三级编组车站一个、高速铁路客运站一个以及机场轻轨绕出机场后连通嵩明，嵩明将建立起比较发达的立体交通体系。b.供电条件本项目临时用电和永久用电均可使用城市电网，因此，本项目的电力供应是稳妥可靠的。c.供水条件及排水条件本项目供排水均可使用已建成的城市市政管道。-79- d.气候条件本项目所在地点属典型的温带、暖温带和北亚热带混合型气候，年平均气温14℃，降雨量993毫米，无霜期222天，日照2073小时。嵩明气候温和、生态良好，获“全国绿化模范县”称号。全境气候属典型的温带、暖温带和北亚热带混合型气候，年平均气温14℃，降雨量993毫米，无霜期222天，日照2073小时。境内河渠纵横，土地肥沃，水利化程度达78.8%，是滇中著名的“鱼米之乡”，先后建成全国、省、市的商品粮、烤烟、商品猪、肉牛羊、渔业、水果、蔬菜生产基地县。综上所述，本项目气候条件相当适宜。e.地质条件项目场地位于古滇池盆地边缘与山地斜坡交接地带，属中低山剥蚀地貌。场地北高南低，根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地应无地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定的位置，自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。地震设防基本烈度为8度。综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建设要求。f．区位优势-79- 嵩明地处滇东北交通枢纽重要节点，距昆明主城区35公里，属于半小时经济圈范围。素有“滇东北门户”之称，境内昆曲高速公路、嵩待高速公路、213国道、320国道“四线出省”，贵昆铁路、昆曲高速公路、213国道、320国道、7204线，加上即将建设的连接昆明新机场的昆嵩高速公路，可形成“六路通昆”的便捷交通优势。同时，嵩明处于昆明“四环十七射”交通网络规划的重要节点，随着昆明新机场的建设，铁路、公路、航空的立体交通网络使它作为昆明主城门户、西南最重要内陆大码头的功能日益凸现。第四章拆迁安置补偿方案-79- 本项目用地原为部分住房及闲置地块，地上建筑物建筑面积约为3.2万㎡，全部为生产及普通住宅用房。土地储备中心计划将该土地收储，用于房地产开发，并合理安排了补偿费用。项目区涉及拆迁户128户，户均面积按250㎡计算，拆迁建筑物面积3.2万㎡。拟按平均每平米2000元标准进行拆迁补偿，对积极响应拆迁工作拆迁户给予适当奖励，合计拆迁费用6500万元。另外开发公司还负责社保资金1000多万元。项目一期工程主要建设回迁房210间，能满足回迁要求。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》、云南省人民政府109号令《云南省城市房屋拆迁管理规定》，加快推进嵩明县城乡一体化改造工作，进一步完善城市功能，结合区域内的实际情况，制定本拆迁补偿安置方案。4.1拆迁范围拆迁范围：嵩明县嵩阳镇东北片区，西至规划北片区行政办公区；北至老213国道；东至重机厂；南至黄龙大道4.2拆迁安置方式根据原旧城区实际情况，分别采取下列拆迁安置方式：１．个人产权房住房采取货币补偿或房屋产权调换方式进行，实行房屋货币补偿的，根据相关补偿标准进行补偿，实行房屋产权调换的，可置换在项目地块内指定位置建设的回迁住宅小区安置房或在大屯新区建设的住宅安置房。２．不完全产权房住房采取货币补偿或房屋产权调换方式进行。（１）擅自改变建设用地性质和规划用途的（如以划拨方式取得的土地，规划用途为非盈利性办公楼，但被拆迁人将建筑作为商场使用），按原房屋性质用途进行货币补偿或产权调换。-79- （２）由于历史原因无法提供产权手续的建、构筑物，按建、构筑物实际价值，评估补偿。３．拆迁范围内的非住宅建筑，除完全产权的商业、写字办公物业用房的建筑进行产权调换或货币补偿，其它用途建筑及不完全产权的非住宅建筑采取货币补偿的形式以评估价进行补偿。4.3拆迁计划项目首期拆迁工作启动时间为:拆迁许可证下发之日四个月内签订完补偿协议并拆除房屋。4.5过渡方式为保证回迁房的建设和整体工程进度的推进，对拆迁区域内的被拆迁人实施临时过渡，临时过渡采取自行过渡或由拆迁人提供过渡房的方式过渡。4.6过渡期限过渡期从被拆迁人签订拆迁安置协议后腾空原住房之日起，至回迁房交房后三个月止。在过渡期限内，发给被拆迁人临时安置补助费，临时安置补助费支付期按照实际过渡期计算，每半年计发一次。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，由拆迁人继续发放过渡补助费，直至过渡期结束。过渡期限暂定为12个月，超过此期限以回迁房交房的实际时间计算过渡期限。4.7临时安置补助费-79- １．住房临时安置补助费按被拆迁房屋面积以10~25元/月/平方米标准支付。拆迁安置协议签订后，补助费按照被拆迁人原房屋建筑面积计算；选择货币补偿的一次性发放三个月的临时安置补助费。具体面积根据测绘机构出具的测绘报告为准。２．停产停业补助费按商铺20－35元/平方米/月，非营业用房10－15元/平方米/月标准支付。实行货币补偿的，停产、停业补助费按３个月计算，一次性支付；实行产权调换的，按实际过渡的期限发放。4.8优惠及奖励１．搬迁奖励：根据签订拆迁安置协议及被拆迁人腾空房屋的时间不同，给予相应的现金奖励（详见表一）；搬迁奖励每户不超过三万元。２．搬迁补助费用：对于被拆迁户，拆迁人将给予每户1000元的搬家补助费用，每户最多计发两次。３．个人产权住房回迁物业管理费补助：拆迁人向选择回迁安置方式的被拆迁人以奖励的形式发放物业管理费补助，奖励标准见表一，按照被拆迁人建筑面积，以每月１元/㎡的标准计发，回迁后，住户按照回迁住宅相关规定交纳物业管理费。４．安置房安置优惠原则安置房屋按被拆迁房屋建筑实测面积为基础，按照相应赔偿比例进行赔还，应赔还建筑面积部分不补差价。回迁安置房建筑面积超出应赔还建筑面积在20平方米以内（含20-79- 平方米）的部分，根据其不同搬迁时段（签订协议时间），按市场价的１％－－８％优惠购买产权，超面积在20平方米以外部分，按照市场价全额购买产权，其优惠标准详见表二。５．安置房配套设施费：以开发商对外销售商品房交房标准一致，免缴拆迁面积内的住房专项维修基金；以奖励形式对原拆迁房屋１证优惠１套安置房配套设施费（煤气、有线电视初装费），标准详见表一；超出部分按相关政策由被安置人自行缴纳。６．选择产权调换的拆迁户的选房顺序以签订拆迁协议的先后顺序进行选房，原拆迁房的楼层系数不计，新安置房拆迁面积内楼层系数不计，面积超出部份按相关规定由被安置人自行缴纳。表一：优惠及奖励标准搬迁期限搬迁奖励标准（元/m2）安置房配套设施优惠奖励安置房物业管理费标准第一阶段自拆迁公告发布之日起1个月内50  免费   1年第二阶段自拆迁公告发布之日起第2-3个月内 20 缴纳50%1年第三阶段自拆迁公告发布之日起第3-4个月内 10 缴纳70%1年超期 自拆迁公告发布之日起4个月以后 0 全额缴纳0年备注：此奖励以测绘机构确认的被拆迁建筑面积为准表二：个人产权住房安置房优惠标准-79-  搬迁期限超出原产权面积6平方米以内（含6平方米）按市场价格优惠比例超出原产权面积6-10平方米以内按市场价格优惠比例超出原产权面积10-20平方米以内按市场价格优惠比例自拆迁公告发布之日起1个月内8%5%3%自拆迁公告发布之日起第2-3个月内5%3%2%自拆迁公告发布之日起第3-4个月内3%2%1%自拆迁公告发布之日起4个月以后00%0%4.9特困补助费１．有下列情况之一的，提供相应有效证件、证明，每户可以享受一次性5000元的特困补助费。（１）五保户；（２）民政部门抚养的孤寡老人；（３）烈士家属。２．城市低保户，提供相应的有效证件、证明，每户可以享受一次性2000元的特困补助费。4.10临时和违章建筑的补偿１．拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不予补偿。２．拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿。4.11限定条件-79- 凡属拆迁范围内的单位和个人，在拆迁范围确定之日起不得进行下列活动，否则在拆迁安置补偿过程中不予确认，所产生的损失和后果由行为人自行承担：１．新建、扩建、改建、装修房屋；２．改变房屋和土地用途；３．迁入户口或者分户：４．法律规定的其他事项。第五章建设规模和建筑方案5.1建设规模-79- 本项目主要建设内容是构建布局合理、环境优美，便捷高效，个性鲜明，具有现代气息和特色的“数字化、园林化、生态化”的花园式中档住宅小区。根据项目功能和规划要求进行建设，主要建有居住用房、附属各种配套设施、道路广场和绿化等设施。“空港翼城”项目初步规划总建筑面积516026平方米，其中一期建筑面积为164005平方米，二期建筑面积为352021平方米。主要建设内容表序号名称数量单位备注1规划总用地117334.2㎡约合176亩1.1一期41621.2㎡约合62.28亩1.2二期75813㎡约合113.72亩2规划净用地108983.3㎡约合163.47亩2.1一期33170.3㎡约合49.76亩2.2二期75813㎡约合113.72亩3总建筑面积516026㎡3.1地上建筑面积383471㎡3.2地下建筑面积132555㎡4其中：4.1（住宅）底商面积12228㎡4.2酒店面积29023㎡4.3商务区面积67803㎡4.4超市、诊所面积14560㎡4.5会所面积2054㎡4.6幼儿园面积2863㎡4.7住宅面积254940㎡4.8市政道路9671.5㎡5建筑占地面积37000㎡6住户数2196户7居住人数3.2人/户7027人8建筑密度34%9容积率3.5210绿地率41%11停车位（地下）2651辆-79- 5.2总体规划布局5.2.1片区规划项目实施区域，以市政办公、商业街区和住宅小区为主。项目配套建设市政配套设施，周边环境还将进一步改善。5.2.2总平面布局“空港翼城”总平面略呈双“Ω”型布局，由形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置篮球场和休息区，小区设西北和西南两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，风格相协调。5.2.3交通组织小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口和人口分别设于小区西南面主出人口，紧接南北20米宽市政道路。5.3建筑方案本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。5.3.1.设计依据（1）设计依据的主要设计规范、规程：《工程建设标准强制性条文-房屋建筑部分》2002年版《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001-79- 《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2004《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《地下工程防水技术规范》GB50108-2001《冷轧扭钢筋混凝土构件技术规程》JGJ115-2006《冷轧带肋钢筋混凝土构件技术规程》JGJ95-2003《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002《建筑桩基技术规范》JGJ-94-94（2）根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），嵩明县抗震设防分组第二组，抗震设防烈度为八度，设计基本地震加速度为0.30g。1.3根据建筑结构破坏的后果严重程度，本工程建筑结构的安全等级为二级，本工程地基基础的设计等级为：乙级，住宅为多层和高层。（3）使用荷载楼面：客厅，卧室，厨房，卫生间2.0KN/m2不上人屋面0.5KN/m2，上人屋面2KN/m2轻质隔墙：砌筑容重不得超过12KN/m3其他荷载按现行《筑结构荷载规范》取用5.3.2设计原则-79- 满足《昆明市规划管理技术规定》的要求，土地利用合理，功能明确；交通流线清晰，动静态交通合理，满足城市规划道路控制的要求；建筑风格与立面与环境景观、城市街道景观相协调，临街立面为主要立面，立面造型丰富；建筑布局合理，满足日照间距及通风要求；绿化景观层次丰富，与建筑有机结合，提高社区整体环境与空间品质。5.3.3建筑方案总体构思建筑方案总体构思紧紧把握“空港翼城”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区，与周边建筑环境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。（1）平面设计根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。（2）立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。（3）规划结构及空间形态-79- 根据地块形状，合理规划，园内曲线步行道为景观主轴，串联内庭院的小广场、景点、建筑、小品、植物等，以次形成空间框架，生态景观带和水景景观带在其间交织穿插，并沿景观主轴组织建筑，形成连续、统一又富有节奏感的庭院空间景观序列。a)项目的设计具备个性，有鲜明特点，不与他人模仿；设置坡屋顶，色彩以浅色调为主，并与周边环境相协调；b)考虑引入地域相近的欧式和中式结合设计及思维，避免国内设计太多雷同及太接近的思维方式；c)考虑古典文化元素与现代相结合，使建筑物同时拥有古典美和现代美；d)园林造型应尽量使用园顺柔和的曲线，避免生硬方直的线条和几何图形，避免对称排列及道路近乎直角拐弯的现象，以营造出贴近自然的亲切感，有需要的地方可加风雨廊连接；e)利用开挖余土堆填出若干人工坡度，使之高低错落、自然分布，配合种植灌木及草本、花卉等植物配合雕塑造型，营造出多层次、有立体感的园林绿化；f)设置公共音响，播放背景音乐；g)设置无障碍通道。现时无障碍设计的观念已扩大到为人们生活质量的提升而进行的种种便于行动的设计，而非被认为仅仅是方便某类残疾人士的设计；h)内部设置消防通道；i)建筑物采用近南北向，作弧形处理，错落布局，可兼顾日照通风，又可丰富楼宇的建筑艺术造型及小区的天际线；j)-79- 增加建筑物外立面的造型变化，可采用装饰线加以柔化。主色调的选取非常重要，要避免采用时下楼市中用滥了的色调；a)可以在第五立面即楼宇顶部做文章，一个好的楼顶造型，也许就是一个标志；b)结构设计采用隐形梁柱，使适用率加大，户型更为宽敞畅顺；c)住宅大堂不必仿效现时豪宅流行的酒店式大堂设计，此类设计片面强调豪华，缺少家居的温馨与人性化。其实住宅大堂大小适中，能做到适中典雅有人情味就是上佳；d)全部上下水管道设置于室外，预留空调机位并加百叶帘遮挡；e)设置小区智能系统，如管理、保安防盗、上网等。应注意以实用为主，不必搞太多花样，否则会增加开发成本及维护费用，且无实际意义，最终成为负累；f)临街面建造商业用房可在适当位置增加退缩，做成小广场以积聚人流。（4）户型内部布局住宅户型采用75-180㎡中小户型、少量大户型，并配置挑阳台。其中90㎡以下小户型比例大于等于60%：（1）各功能区的重要程度依次为：客厅、卧室、餐厅、卫生间、厨房，处理时应有所侧重。（2）中大户型单位客厅连餐厅，面积20—25m2为宜，开间宽度3.5—4m，厅出阳台；（3）飘出式窗台，高45cm左右；（4）-79- 客厅与卧室应至少配置通讯（电话）和电视接线插座各一套，即每户应不少于两对电话线及两组电视线路；（2）餐厅在设计中通常是与客厅结合，但最好能将其独立设置，实在不行也应与厨房一起配置；（3）卫生间设置冷热水龙头、排气扇，室内无管道（热水器置于厨房阳台）；（4）厨房室内无管道，设冷热水龙头，预留冷藏柜位、排气扇及排油烟通道。5.3.4工程项目一览表项目总体工程一览表5-1序号项目名称说明1土建工程建筑面积76100㎡4.1（住宅）底商面积4.2酒店面积4.3商务区面积4.4超市、诊所面积4.5会所面积4.6幼儿园面积4.7住宅面积4.8市政道路12228㎡29023㎡67803㎡14560㎡2054㎡2863㎡254940㎡9671.5㎡2给排水工程水箱、水池、水泵机房3普通消防系统住宅区4变配电工程(强电)配电房变配电设备-79- 5照明工程小区照明6通讯工程普通申话配线(端子接单元口)7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视住宅区10室外工程室外绿化及部分道路场地一期工程一览表4-2序号名称数量单位1一期用地面积41621.2㎡2市政道路建设9671.5㎡3总建筑面积164005㎡地上建筑面积130750㎡地下建筑面积33255㎡其中：㎡1、（住在）底商面积7674㎡2、酒店面积29023㎡3、商务区面积67803㎡4、超市、诊所、会所面积--5、会所面积--6、幼儿园面积--7、住宅面积26250㎡4住宅户数210户5居住人数3.2人/户672人6停车位（地下）665辆二期工程一览表4-3序号名称数量单位1二期用地面积758132总建筑面积352021㎡地上建筑面积252721㎡地下建筑面积99300㎡其中：-79- 1、（住宅）底商面积4554㎡2、酒店面积--3、商务区面积--4、超市、诊所面积14560㎡5、会所面积2054㎡6、幼儿园面积2863㎡7、住宅面积228690㎡3住宅户数1986户4居住人数3.2人/户6355人5停车位（地下）1986辆5.3.5结构设计城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模"3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。1．住宅楼：主要功能是满足人们居家生活的需要。建筑结构设计为钢筋混凝土框架结构。2．附属设施：主要包括休息娱乐场所、水电控制、门卫、停车场等。楼层数考虑为多层，建筑面积根据需要和可能确定，建筑结构设计为：砖混结构、框架、轻钢结构。根据“空港翼城”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：（1）基础选型及处理-79- a．桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。b．深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。（2）上部结构“空港翼城”建筑群地上部分由多层住宅、高层住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构；地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。5.4公用设施方案5.4.1供水（1）规范依据1、《建筑给水排水设计规范》GBJ50015-20032、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-953、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-20014、《水喷雾灭火系统设计规范》GB50219-955、《室外排水设计规范》GB50014-20066、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-20056、《建筑设计防火规范》GBJ16-872001版（2）生活给水系统1.水源-79- 项目所需水源由已经铺设的市政给水管线引入，使用的水源、水量、水压均由城市给水管网保证，水源由自来水厂提供，可满足生产、生活及消防的用水要求。2.给水系统采用市政管网与二次加压系统联合供水，当市政管网流量及压力可满足供水需求时，由市政管网直接供水，当市政管网流量及压力不满足供水需求时，由生活水箱及恒压变频泵组供水。在地下室设生活水池及加压泵房，采用变频泵从生活水池吸水加压后送至各用水点。水源为城市自来水管网，进水管径为DN200—DN800，由小区预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：(1)用水标准和用水量。住宅生活用水：140公升／人·日，K=1.4；初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约1196立方米。(2)给水。1)设300～500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。建设区内已有水泵房。2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱(每单元一个)。3)城市自来水进水管不小于DNl50，设一组水表装置。（3）消防给水系统1.消防水源及消防泵房在地下室设消防水池及消防泵房，消防水池储水量为216吨。消火栓泵从消防水池吸水加压后送至各消火栓用水点，喷淋泵从消防水池吸水加压后送至各喷淋用水点。消火栓及喷淋泵各两台，均一用一备。-79- 2.室内消火栓系统各楼每层均布置室内消火栓系统，确保二股充实水柱到达任何部位。室内消火栓系统设计流量30升/秒，作用时间2小时，消火栓箱内均配消防卷盘。栓口压力超过0.5MPa时,采用减压稳压消火栓。室内消火栓系统采用减压阀竖向分为两个区供水。3.自动喷水灭火系统项目设湿式自动喷水灭火系统，按轻危险级设计。住宅部分设计流量26升/秒，喷水强度8升/分.米2。柴油发电机房、日用油箱间均设水喷雾灭火系统，喷水强度20升/分.米2，作用时间0.4小时。4.室外消防系统室外按规范布置地上式室外消火栓，设计流量30升/秒。5.4.2排水根据昆明城市总体规划的要求，排水必须采用雨污分流体制。其中雨水可通过管道收集和输送后排到雨水沟里；污水经过自建污水处理站处理后进行中水回用，或者排放到城市污水干管里。经环保部门监测，废水排放浓度达到国家《污水综合排放标准》的要求.1)室内污水排放量按供水量的85％—90％估算，约173立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按地区暴雨强度公式计算。-79- 5.4.3防洪防涝项目拟建地点根据地形情况，适当考虑山洪暴发的防洪沟渠设置。5.4.4供电本工程电气设计范围为：建筑物及道路照明等各项电气设计。设计内容包括电气照明，应急照明，动力配电，电话，电视，火灾自动报警系统，计算机网络，监控系统，防雷与接地等。(1)电源状况云南省水利资源丰富，电力资源很好，由电网供应。由市政供系统供电。配备柴油发电机作为应急电源。(2)负荷等级和供电要求本项目包括动力用电和照明用电两在部分。消防设备、智能设备、生活水泵等用电为二级负荷，其余用电负荷等级为三级。(3)功率因数及补偿方式：本工程用电设备自然平均功率为0.75，应补偿至0.9以上，在变配电室低压侧设置自动功率因数补偿装置。(4)主要设备选择考虑到动力用电与照明用电之间相互影响，本项目设应急变压器，配电室选用封闭式低压配电屏，变压器置于室内并用交联电缆从室外引入，动力配线均用全塑电缆，并用电缆桥架铺设至用电单位配电屏，电缆全部铺入地沟。(5)供电及设备选型-79- 各单位均设配电间，装设电力或动力配电箱，配给各用电设备，动力配线采用VLV全塑电缆穿钢管铺设，各生产机械电机前装设现场控制按钮箱，控制电缆采用DVV型，及穿管铺设方式。主要实习车间要防止火灾。因此，电机采用防火，电机控制设备采用防爆电器，以保证安全。配电系统1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。2)供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。3)主要电力供应指标：设备容量2155kW，计算负荷1657kW，变压器总装机容量2134kV·A。目前厂内配电室变压器装机容量为2X315kV·A。4)计量方式：l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。5)配电方式：本项目采用380/220V三相五线制供电系统，在一层设变配电室，低压干线采用放射式供电，每层设楼层配电箱为混合式供电，且动力和照明分开设置。事故照明，消防用电，计算机网络系统用电由两个回路（其中一个为备用电源）供电，并在末端配电箱内设自动切换装置。6)导线选择及线路敷设方式：-79- 采用铜芯导线，照明穿阻燃PVC管暗敷，电话、计算机网络线及火灾报警线路穿镀锌钢管暗敷。7)保护接地：为防止触电危险采用TN-S系统，在引入线处进行接地处理，由配电箱引出专用PE保护线,并设置总等电位联结。5.4.5照明系统1.照明电源，电压及配电形式：照明电源由低压配电屏照明回路引来，各层设置楼层配电箱，电压为380/222V。2.照度选择：信心中心机房、办公室、会议室等处照度为300LX，住宅楼设照度250LX，门厅、过道等处照度150LX，电梯厅75LX，设备房100LX。3.应急照明及诱导标志：疏散楼梯间，电梯厅、公共出入口、走道、控制室、风机室、配电室等设备房设事故照明及疏散照明。4.照明灯具：主要用电单位设置荧光灯照明，在控制操作室选用栅格荧灯，其它走道，楼梯则用吸顶灯。界区照明采用新式混光纳灯，路灯控制采用光电自动控制方式。5.4.5弱电系统1.火灾自动报警：-79- 本工程为二级保护对象，设置火灾报警控制中心，火灾探测器按场所分别选用感烟探测器及感温探测器，并设置消防联动控制及火灾事故广播，消防控制中心设置在一层。2.电话：由盘龙区电信部门引来电讯电缆，设分层配线箱，再引至各单体电话机，其电话分线箱和分支电缆预留30%的备用量。3.电视：接入市有线电视系统，分层设置放大器箱，再引至各电视机设置处，。4.计算机网络：室外部分采用光缆，引入至计算机中心经楼层箱接入至各层计算机插口，综合布线在走道部分为桥架走线，进入各单间部分为暗管敷线。5.保安监控：本项目设有保安闭路监控系统，分别对主要出入口，电梯桥厢，门厅等处进行保安监视。主要设备包括：监视器，长时录象机，矩陈切换，设备控制主机等，同时控制摄像镜头、方台、切换装置进行监视。5.4.6防雷接地变配电站接地装置按不小于4欧设计，其它单位按二类防雷在所有楼房接顶屋面设置避雷线，其接地电阻小于1欧。-79- 楼房电气设备采用接零保护，用电设备不带电金属外壳均应接零，并通过电缆桥架及电缆穿管将全部用电单位接地网相连接，易燃易爆实验设备和管道也要接地。5.4.7通风空调项目所在地昆明市是北亚热带气候，夏秋气温偏高，相对湿度大，冬春温暖，相对温度稍低。根据农科院的功能要求及国家《采暖通风和空调设计规范》等规定对办公、实验过程中产生的有害物，视不同情况，采取不同的通风净化措施，使室内工作环境保持安全、清洁卫生、对有关特殊要求的办公、地下停车场等必须进行通风设计，以满足功能要求。5.4.8消防项目各建筑物均设有消防设施，周边消防设施规划以接到报警5—15分钟内可以到达责任区边缘为准则，主要依靠嵩明县消防中心，必要时由消防部门调用周边大企业的消防车进行救援。(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。(3)小区室外按规范设消火栓。(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。-79- 第六章环境和生态影响分析6.1项目主要产污情况本项目属于非生产性建设项目，其对环境的影响可以分为施工期和运行期两个时段。施工期对环境的影响具有暂时性和可恢复的特点，而运营期对环境的影响可分为有利影响和不利影响。6.2施工期污染源分析及处理-79- 项目工程施工工期交叉，施工过程连续，并具有不需新增供电、引水、排污等场外工程量的特点。项目施工期产生的主要污染物为施工废气、施工废水、施工固体废物、施工噪声及水土流失对环境的影响。施工期主要污染影响流程见下图。土石方废水废土石基础、打桩地面建筑结构绿化废水噪声扬尘扬尘噪声噪声扬尘噪声扬尘振动废水装修垃圾项目施工期污染流程图噪声扬尘室内外装修本项目场地开阔，空气自净能力较强，地势较高，风高物燥，有利于污染物的稀释发散，可有效降低其不利影响。且施工期结束后，不利影响将随之消失。施工废水主要包括施工人员的生活污水和建筑废水。由于项目工地面积大，施工期将设2～4个临时性卫生旱厕，雇请当地农民定时清淘外运施之旱田，粪便不进入附近水体。考虑到项目长达3年的施工周期，项目首先安排外接市政污水管道的铺设工程。待该污管工程竣工后大规模施工人员方始进场。且须设临时化粪池和隔油池，生活废水经预处理后方能排入污水管网。-79- 施工固体废物主要包括施工人员的生活垃圾和建筑垃圾。生活垃圾经临时的生活垃圾收集系统收集后，委托有资质单位定期清运，送市政垃圾填埋场进行处置。建筑垃圾按当地有关管理部门规划外运至附近其它建设项目工地回填，或在指定地点填埋，不会对周围环境造成太大影响。施工噪声主要是机械噪声和材料装卸噪声，注意严格防止夜间施工后，对环境影响不大。项目建设竣工后，区域均为建筑物、道路和绿地所覆盖，因施工造成的水土流失将完全得到控制。6.3运行期污染源分析及处理项目运行期产生的主要污染物为废气（炉灶废气和炊厨油烟、汽车尾气、中水处理站异味、垃圾收集箱和中转站异味）、废水（生活废水）、固体废物（生活垃圾、化粪池、中水处理站干化污泥、隔油池油泥）、噪声（污水收集与中水处理回用系统设备噪声、水泵房噪声、集中式餐厅排风机和抽油烟机噪声、车流量噪声）。炉灶废气和炊厨油烟通过安装油烟净化装置，并合理设置油烟排放口的高度和位置减少负面影响。道路和露天停车坪汽车车速较快，尾气在露天发散，污染物浓度很低，不会超标。地下车库均设有机械送排风系统，按照《汽车车库设计规范》，车库的换气率为6次/h，排放高度不低于2.5m，根据大量实测资料显示，严格按照《汽车车库设计规范》要求合理配置排气口的个数与高度，废气排出后一般不会出现超标现象。-79- 中水处理站在污水处理过程中，如果采用工艺不当，则会有恶臭气体排入大气中影响空气环境。项目拟采用目前市场上较为成熟的埋地式一体化污水处理组合设备。该种设备针对性强、工艺成熟、运行可靠，臭味低、噪声小，如再采取埋地覆土上绿化、建立植物防护带等措施，则可有效消除吸收污水处理过程中的臭味。污水收集系统中的污水泵房会产生少量异味。因此，项目将根据地形地势合理设置污水收集系统，尽量多采用重力自流收集。生活垃圾异味在收集、中转和运输过程中清洁、消毒、转运措施得当，不会产生大量臭味。项目废水均为生活污水，其中有少量含油污水。其主要成份及浓度通过化粪池、隔油池预处理后达到CJ3082-1999《污水排入城市下水道水质标准》要求，汇入项目中水处理站。项目固体废物主要为生活垃圾和来自中水处理站、化粪池的沉渣污泥，以及隔油池少量油泥。所有生活垃圾均应分类收集，均应设置不同颜色的垃圾分类收集箱和垃圾中转房间。集中收集后，委托有资质单位定期清运至市政垃圾场填埋、焚烧。污水处理站、化粪池滤渣污泥和隔油池的油泥均被列入《国家危险废物名录》，由有资质单位定期清掏外运至本市危险废物处置中心处理。噪声采用埋地式设备、一般性降噪处理及规定限制鸣笛等措施予以控制。6.4环境保护实施方案6.4.1原则a.环境保护拟从建设中及建成使用中予以实施，还拟从人文环境保护及生态环境保护予以着手；-79- b.重视整体环境的保护，以点、线、面、地上、地下、空间环境分层次、多方位地进行保护，组成一个完整的保护体系；c.保护和继承城市的历史文脉，重视体现名城历史的延继性和保护内容的广意性；d.突出个性化和地域性特征，文物古迹保护与风景园林绿地相结合，创造良好的城市环境；e.生态环境保护包括自然生态环境保护、城市生态环境保护和农村生态环境保护；①自然生态保护：合理利用自然资源，力争自然资源的可持续开发和长期利用；②城市生态保护：保护和创造良好的城市生态环境质量，实现经济、社会、环境效益的同步提高，建设“生态型”城市。6.4.2环境保护措施a.防噪声：可用建筑垃圾设置声屏，同时可作为今后填方的材料。b.防尘①采取防尘和消声措施。②粉状颗粒用袋装或其它密封的办法运输，同时运输道路洒水以避免尘土飞扬。③土方的处理方式：余土运输到指定地点，同时结合今后场区填方的需要，在临时道路范围内堆放适当土方。④水资源保护：施工污水经处理排放，严禁直排。6.4.3生态保护a.生物环境保护：加强施工管理以减少对植被的破坏。-79- b.水土保持：施工中产生水土流失隐患时，采用生物防护措施进行保护，弃土场地做好排水防护，避免形成新的水土流失源。c.水资源、自然水资源形态保护：施工中产生的路面径流保证不淤、不堵市政管道。6.4.4工作自律a.现场治安管理制度：建立治安保卫制度，设专人进行检查监督，在施工队伍稳定的基础上，做到不扰民。b.安全措施：制定施工安全措施，尽量避免施工伤亡；在村庄明显处挂“五牌一图”，并设置警戒线，避免闲杂人等误入施工区。6.4.5人文景观的保护开工前调查区域内已发现的文物、遗址、的位置和保护级别，拟定保护对策，避开省级以上的文物、遗址等保护区。6.5环境影响评价本项目的环境影响评价由承办单位委托有资质的机构进行。第七章项目实施进度安排7.1建设周期的规划-79- 本项目批准后，建设周期总的时间规划为三年（36个月）建成投入使用，项目一次规划，分二期实施。一期建设回迁房、市政道路和部分商业设施，为期10个月；二期完成小区建设，为期26个月。阶段进度实施期间，建设单位应积极筹措资金，统筹安排，合理交叉作业，认真组织设备采购订货和运输，招标确定施工安装单位，进行施工准备，确保阶段进度的实施，加快建设进度。7.2项目实施进度表表7-1项目实施规划表序号时间项目时间（月）14812221620242832361可行性研究及审批2初步设计及审批3施工图设计及审查4招投标5土建施工6设备订货7设备安装8准备及投入使用第八章投资估算与资金筹措8.1编制依据1)以设计方案、说明及相关技术资料作为投资估算的基础依据。2)建设部颁布的《全国市政工程投资估算指标》(1997年)。3)《市政公用工程设计文件编制深度规定》（建质［2004］16号文）。4)-79- 建设部建标[96]628号文《市政工程可行性研究投资估算编制办法》。5)采用云建标(2003)第668号文《云南省建筑工程消耗量定额》。6)采用云建标(2003)第668号文《云南省市政工程消耗量定额》。7)采用云建标(2003)第668号文《云南省建筑装饰装修工程消耗量定额》。8)采用云建标(2003)第668号文《云南省建设工程措施项目计价办法》。9)采用云建标(2003)第668号文《云南省园林绿化工程消耗量定额》10)以上定额不足的部分采用现行有关概预算定额作为补充。11)有关设备及材料价格根据现行市场价格及类似工程订货价格编制。12)《工程设计收费标准》(2002年)13)《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格(1999)1283号。14)《投资项目可行性研究指南》计办投资[2002]15号文。15)《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》[1992]计费字479号文。16)云建[2004]396号文关于印发《云南省房屋建筑和市政基础设施工程施工招标工程量清单评标（暂行）办法》的通知。17)计价格[2002]125号《环境影响评价收费标准》。18)云计价格[2002]370号文。-79- 19)现行工程建设材料设备价格信息。8.2其他费用编制说明投资估算仅对项目一期建设进行估算。1）其中一期土地投资7800万元，二期土地投资14188万元，125万元/亩；2）拆迁安置费用（拆迁安置费为搬家费、鼓励搬迁奖金和过渡费之和）6500万元；3)建设单位管理费：按工程费用的1.2％计提；4)工程监理费：按工程费用的0.8％计提；5)工程勘察费：8元/米；6)设计费：18元/平方米。7)临时设施费：按工程费用的0.2％计提；8)预备费由基本预备费和价差预备费组成，基本预备费取3％，价差预备费按0%。8.3项目总投资项目总投资75400万元，其中建设投资75400万元，建设期利息0元。8.3.1建设投资项目建设投资75400万元，详见附表1建设投资估算表。建设投资横向构成表建筑工程费设备购置及安装工程费其他费用总价值-79- 费用36923.4511504.1326962.2475400比例（%）48.9715.2635.77100建设投资纵向构成序号工程项目总价值（万元）占建设投资（%）（一）固定资产费用73203.7197.091工程费用48427.5864.231.1(住宅)底层商铺工程1528.501.2酒店工程3627.881.3商务区工程8475.381.4超市、诊所工程1747.201.5会所工程225.941.6幼儿园工程314.931.7住宅工程31867.501.8市政道路工程193.431.9绿化工程446.832固定资产其他费用24776.1332.86（二）预备费2196.112.911基本预备费（3％）2196.112涨价预备费（0%）0.00（三）建设投资（1+2）75400100.008.3.2分项工程投资估算一期项目投资估算表序号工程或费用名称数量或计费基础单位单价（元）或费率合计（万元）1土地费用万元　78001.1征地费用41621.2万元　75731.2土地契税万元3%2272社保费用500户万元10003前期工程费M22544土建164005M2880144325建筑安装工程164005M2　5183-79- 3.1水电消安装164005M2508203.3地下室工程33255M2105034923.4地下室通风工程33255M2802663.5设备工程　万元605变配电设备200发电机组75电梯150智能化及弱电1804基础设施建设费1714.1景观绿化17065M21001715建设管理费万元3%5886部门规费万元1006.1市政配套费万元506.3其他部门规费万元507财务费用万元　508预备费万元3%773一期投资合计30351其中市政道路建投资2495.46二期项目投资估算表序号工程或费用名称数量或计费基础单位单价（元）或费率合计（万元）1土地费用万元　141881.1征地费用75813万元　137751.2土地契税万元3%4133前期工程费M22544土建227420M2900204685建筑安装工程227420M2　121803.1水电消安装227420M2541228-79- 3.3地下室工程79300M2110087233.4地下室通风工程79300M2856743.5设备工程　万元1555变配电设备640发电机组225电梯350智能化及弱电3404基础设施建设费3114.1景观绿化31083M21003115建设管理费万元3%9796规费万元1157财务费用万元　708预备费万元3%773二期投资合计493398.4开发计划及资金安排1、首期住宅开发可分二期进行，一期主要建设回迁房开发面积164005平方米，工期10个月；二期为252721万平方米，。2、资金计划：（1）、土地费用：分期总投入首期支付日期及金额二期支付日期及金额三期支付日期及金额一期62.28亩7800万元2011.32011.52011.8780万元3510万元3510万元二期113.72亩14188万元2012.12012.42012.81418.8万元6384.6万元6384.6万元（2）、资金筹措-79- 项目投资的资金来源包括自有资金和销售回款。项目总投资75400万元，经测算需投入资金包括自筹资金、销售收入，其中自筹资金31677万元，销售收入43723万元。第九章财务评价9.1财务评价基础数据与参数选取（1）项目计算期为3年；（2）销售价格(住宅)底层商铺6000元/㎡商务区4300元/㎡住宅3200元/㎡停车位（地下）50000元/个（3）基准收益率：10%-79- （二）税费率表9-1税费率表（%）税费项目税费率（%）税费项目税费率（%）营业税5.55土地增值税0.5-2城市维护建设税5公益金5教育费附加3法定盈余公积金10任意盈余公积金8不可预见费39.2成本和费用估算项目一期道路建设、配套基础设施建设、两河综合整治、商住开发成本和销售费用总额为84093.55万元。按总建筑面积分摊，单位面积综合造价为1630元/㎡。1、工程费用：序号项目名称工程费用（万元）工程费用合计48427.581.1(住宅)底层商铺工程1528.501.2酒店工程3627.881.3商务区工程8475.381.4超市、诊所工程1747.201.5会所工程225.94-79- 1.6幼儿园工程314.931.7住宅工程31867.501.8市政道路工程193.431.9绿化工程446.832、销售成本以销售额8%计提；3、财用费用在经营期间按销售比例分年度计取。详见附表4《利润与利润分配表》4、开发总成本总计为84093.55万元。详见附表4项目开发总成本估算表。9.3销售收入分析1、本项目建设期3年。2、本项目回迁一期主要为回迁住宅楼、商品住宅在建设期第二年开始预售，建成后的两年内销售完毕。商场、写字服务楼、地下停车场在建成后出租经营；回迁房：预留总面积5~10%；3、商场、写字楼、地下停车场出租，按出租十年考虑；地下停车场、车库出售费为5万元/个。详见附表3《营业收入、营业税金及附加估算表》9.4财务盈利能力分析9.4.1利润分析项目总销售收入131327.89万元总成本费用84093.55万元-79- 经营税金及附加7871.79万元利润总额37550万元所得税以25%计，共9388万元税后净利润28163万元9.4.2静态指标分析总投资利润率=49.80%总投资收益率=49.80%项目资本金净利润率=37.35%投资利税率=60.24%投入产出比＝1.749.4.3动态指标分析根据全部投资现金流量表计算出以下动态指标动态指标指标名称所得税前所得税后财务内部收益率（%）17.8414.56投资净现值Ic=10%12535.456738.39投资回收期(年)3.453.479.5贷款偿还能力分析项目无长期贷款。9.6不确定性分析-79- (1)敏感性分析该项目做税前全部投资敏感性分析，考虑到项目实施过程中一些不确定性因素的变化，分别对销售收入、建设投资作了提高10%和降低10%的单因素变化对投资利润率的影响，敏感性分析见表9-2敏感性分析表9－2项目基本方案投资变化销售收入10%-10%10%-10%投资利润率（%）17.8413.3123.1023.3412.01较基本方案增减（%）-4.535.265.50-5.83-79- 从敏感性分析表可看出：各因素的变化都不同程度的影响投资利润率，其中，销售收入的降低最为敏感，经营成本次之。当销售收入降低百分之十，项目的内部收益率为12.01%，说明销售收入和经营成本对项目的影响不大，项目抗销售风险能力强。(2)盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点来计算该项目的，平均盈亏平衡点为69.58%，也就当扣除置换房面积销售面积达350166㎡，企业就可以保本。-79- 9.7财务评价结论从投资效益经济评价指标“三率一期”看，投资利润率49.80%，资本金净利润率37.35%，内部收益率17.84%（税后），投资回收期（税后）3.45年，各项财务指标均比较好。从财务角度看，项目具有较好的收益性。从财务分析来看，当销售能力利用率达69.58％时，项目即可保本，超过此量就可盈利，表明抗风险能力较强，有较好的投资效益。综上所述，投资兴建“空港翼城”项目是可行的，对社会，对开发商都是有利的，建议尽快批准实施本项目。-79- 第十章风险分析及对策10.1市场风险项目的住宅小区定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与同一区位、同一档次的物业进行区别定价；另一方面，从嵩明县规划及未来发展来看，“空港翼城”有相当大的潜在居民。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着嵩明地区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。10.2经营管理风险(1)本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。-79- (2)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用；降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1％，将比基本方案增加净现值139万元，增长36．5％；反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。(3)做好物业管理和售后服务工作。10.3金融财务风险项目的筹资计划中，部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑和减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成银行按揭方式；(4)建筑分期付款+银行按揭；(5)特惠免息分期付款；(6)全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼消减金融财务风险。-79- 第十一章结论11.1项目评价（1）经济效益评价通过财务评价可以看到本项目具有一定的经济性。（2）社会效益评价本项目为老213国道区域的城乡一体化建设和市政道路建设的改造，提供了优越建设的条件，大大改善了周边居民的生活环境，更重要的是嵩明县城乡一体化发展做出了较大的贡献，整个方案具有良好的社会效益。（3）环境效益评价本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体系，创造出一个环境优美和高品质的楼盘。本项目具有良好的环境效益。11.2建议（1）本项目的开发建设，为周边居民、政府部门提供了新的人居环境和基础设施，能够得到广大市民的拥护，为加快嵩明县的城乡一体化建设步伐作出新的贡献。为加快推进区域城市化进程，进一步改变城市面貌、提升城区品位，改善广大居民群众的居住条件和生活质量，保持经济社会的可持续发展，努力将嵩明县建设成为环境舒适优美、交通方便快捷、设施配套完善、经济蓬勃发展、人民安居乐业的现代化城区，对城乡结合部进行拆迁改造是十分必要和非常及时的。-79- （2）在符合城市总体规划的原则下，城乡改造采取“分步实施”、“有序推进”的过程是稳妥的。同时，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，应注重两个平衡—安置房平衡与资金平衡。（3）根据本项目定位，我们建议项目应重点在建筑立面和小区内部环境规划上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考虑建筑的立面、顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题的特色，为每户增添空中花园，提升建筑的档次感。在内部环境上应结加强小区内植物景观的特色化及空间分布的实用化，以此提升项目的品质，创造特色。在后期经营管理上，应引入优秀的物业经营管理公司，采用科学、专业、高效的经营管理和销售、招商，对本项目的成功运作起关键的推动作用。11.3结论本着人民城市人民建的原则，通过城乡土地功能序列的替代和调整，采取有偿出让国有土地筹集资金用于城乡一体化建设是合理的。经预测，本项目土地开发收益将达131328万元，与建设总成本费用84093.55万元，还有盈余。根据前述的项目经济分析，可以看出本项目的实施无论从价格、成本角度看，都不会出现亏本的现象，能够为国家缴纳上千万元的税收，并带动建筑企业的发展，提供巨大的就业机会。所以本项目的实施将会创造很高的经济效益，同时带来很好的社会效益，是一项各种指标均优的工程。希望能够得到各界人士、各合作单位和政府部门的支持，使本项目得以顺利实施。-79- -79-'