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  • 2022-04-22 11:51:54 发布

商业综合楼可行性研究报告

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'第一章总论第一节项目概况1、项目名称:某某繁荣路商业综合楼2、建设性质:某某繁荣路商业综合楼新建项目3、拟建地点:某某某镇繁荣路北侧、金祥商贸楼东侧4、建设内容:两层框架结构商业综合楼5、计划工期:总工期三个月6、项目建设单位:某某某房地产开发有限公司第二节可研编制依据1、编制原则(1)项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令,符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。(2)采用的工艺技术要先进适用、操作运行稳定可靠、能耗低、三废排放少、产品质量好、安全卫生。(3)以市场为导向,以提高竞争力为出发点,产品无论在质量性能上,还是在价格上均应具有较强的竞争力。(4)以科学、实事求是的态度,公止、客观的反映本项目建设的实际情况,工程投资坚持“求是、客观”的原则。(5)通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究,推荐项目的建设规模、方案,论证项目建设的合理性。(6)贯彻技术进步原则。强化企业的自主创兴,研发体系建设,使本项目工业设备选型、生产工业达到国家先进水平。 (7)采取“一次规划、分期实施、滚动建设”的发展原则。合理布置、节约用地、先进性与经济性相结合,尽量减少工程投资。(8)严格遵守“三同时”设计原则。工艺、设备不仅各项技术参数领先,同时必须达到国家规定的排放标准。2、编制依据(1)国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》(2)国家及地方有关建筑工程设计规范和标准(3)国家计委和建设部联合颁发的《建设项目经济评价与参数》(4)业主提供的与项目有关的基础资料。第三节项目建设的必要性1、本项目的实施是加快旧城改提升城市形象的需要为进一步加快旧城改造步伐,改善居民居住条件和城市环境面貌,合理利用城市土地,优化城市空间布局,提升城市形象,推进城市化进程,促进经济社会持续快速健康发展,根据某某某政府关于加快旧城改造开发改造的意见,以“三个代表”重要思想为指导,以增强城市总体功能,改善人文环境为目标,按照落实科学发展观、构筑和谐社会的要求,坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,有计划、有步骤地对旧城进行改造开发,使某某某居民居住区布局更趋合理,配套设施更加齐全,服务功能更加完善。 2、本项目的实施是健全完善房地产市场的必然随着我国国民经济持续快速发展,房地产业逐步走出了自1995年开始出现的低谷。伴随着国家房改政策的出台完善及相关配套政策的制定,为房地产业的发展提供了良好的外部环境。某某某房地产开发起步较晚,经过10多年的发展,经历了从计划经济时期的福利分房、单位集资建房、完成市场运作阶段。从建成的住宅小区看,普遍存在着规模偏小、设计落后、档次较低、配套设施不完善、物业管理滞后的弊端,影响了某某某的整体形象和城市化水平的提高。根据某某某城市总体规划,同时要打造出一个现代化的山水园林城市,这一定位为某某某的房地产发展打开了广阔的空间。3、本项目的实施是城市发展的需要加快城市发展,走有中国特色的城市化道路,这是党中央从我国具体国情出发,参照世界范围内各国城市化的发展趋势和普遍规律做出的前瞻性战略抉择。加快城市发展能够有效扩大内需,解决农民消费不足的问题。如果每年有大量的农村人口转为城镇居民,就可相应增加消费需求;同时还可以通过城市建设有效控制人口增长,加快产业结构调整,解决二元经济结构问题。4、本项目的实施是城市环境建设的需要 在城市建设中要切实做好环境规划,努力把环境基础设施建设搞上去。必须坚持经济建设、城乡建设、环境建设同步规划、同步实施、同步发展的方针,从可持续发展的角度,编制好城市环境规划,要注意因地制宜,突出生态环境的特点,考虑到环境保护设施的用地要求。环境规划要同城镇建设发展规划、区域体系规划、建设总体规划、土地利用总体规划、交通规划等相衔接,充分考虑道路、排水、环保等公用设施的建设,环境规划要有具体的工程项目支撑。5、本项目的实施是配套基础设施、改善人居环境的必然要求配套基础设施建设,改善人居环境,创造一个良好的生活空间是城市建设的出发点和落脚点。从大的趋势上来看,我盟的城镇建设已有了一定的基础,比如城区框架已基本形成,用地布局也较为合理,城市发展快而有序。但从细微之处着眼,我们的城市建设还存在着许多缺点和不足,居民居住环境和居住质量差,基础设施建设落后,跟不上城市发展的要求,城区缺少公共活动空间,居住区脏、乱、差的问题还很难解决等等。第四节项目建设的可行性某某某繁荣路商业综合楼建设项目具有以下几点优势:1、政策优势《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)、《投资项目可行性研究指南》计办投资[2002]15号等政策的中提出要 加快经济、社会的协调发展,提高城镇化水平,实现城镇空间布局与自然资源配置相协调,有计划、分步骤地实施移民搬迁工程,逐步减少牧业人口,缩小城乡差距。以城镇化为契机,实现中心聚集、布局合理、有序发展、特色鲜明的城镇体系;以全面建设和谐社会和现代化为目标,以工业化为动力,加大引资招商力度,增强主要城镇的凝聚力和吸引力为城镇化建设的目标2、良好的经济效益我公司已进行了广泛、深入的市场调研,了解客户的需求,目前部分单元已有意向性客户提前预定,销售前景很好。该方案采取了提前预售,分期付款等措施,可以给公司带来高的利润回报,可以提高公司在社会上的知名度,为公司将来发展奠定基础。3、良好的社会效益该项目的开发建设符合国家产业政策和城市发展规划,积极有效的响应了某某某加快城市住房改造和东北大门入口环境改善及城市化进程具有积极的作用。提高和改善了居民居住环境、创造一个布局合理、配套齐全、环境有欧美的现代化生态住宅区。其次,解决了大量农民工就业问题,增加了农民的收入,起到了在一定程度上拉动了经济发展,提高人民生活水平的作用。同时,通过人口聚集效应可带动某某某第三产业等相关产业的发展。4、良好的环境效益 改项目开发过程全部是文明施工,最大程度减小了对环境的破坏,改过程完成后,从前的脏乱差的环境变成了环境优雅、全新的建筑造型,秀丽的自然景观,功能齐全,配套的公共服务设施以及便利的交通,无疑将在区域形成一个全新的亮点,对于美化城市,改善环境带来较大的影响。5、交通环境优势某某某繁荣路商业综合楼建设项目位于XXX镇繁荣路北侧拟建区域属于城市道路网格区,良好的交通环境为某某某繁荣路商业综合楼建设项目的交通往来提供了便利的条件。综合以上的研究和分析,我们认为某某某繁荣路商业综合楼建设项目的开发建设是适应产业化发展的需要,是进一步发展某某某区域经济需要,是时代发展趋势所决定的,项目开发具备较多的优势条件和有利条件,相信在某某某各级政府和有关部门的领导和关心支持下,项目开发建设一定能够取得圆满的成果,为当地的经济发展作出应有的贡献。某某某繁荣路商业综合楼建设项目是可行的好项目。第五节项目主要经济指标表1-5-1主要经济指标表序号项目单位数值1总投资万元2建筑面积㎡3建设工期月4投资回收期年5内部收益率%第六节社会效益 目前,对房地产项目的科学的可行性评价越来越城成为一个项目获得成功的必备条件。房地产项目的可行性评价主要包括财务评价和综合评价。财务评价是指投资分析人员在房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本和费用估算,收入估算和资金筹措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价指标,对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡状况所进行的分析,据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。房地产项目综合评价,包括综合盈利能力分析和社会影响分析。应从区域经济社会发展的角度,分析和计算房地产项目对区域经济效益和费用,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目的社会经济合理性。社会影响分析是定性和定量的描述难以用货币计量的间接效益和间接费用对方地产项目的影响。1、社会影响分析的现状社会影响评价在我国的发展尚属于起步阶段,所受的重视程度远远不够。法律保障、评价标准和方法,以及专业化的管理和评价机构都较为缺乏。目前社会影响评价主要运用于公共投资(涉及重大公共利益的规划和基础性项目)。2、社会影响分析的必要性 房地产项目不同于一般的投资项目,关系到民生问题,且投资额大,牵涉广泛,对社会、经济、环境的影响巨大,这也是房地产项目需要经过层层审批的原因之所在。政府从各个方面来规范房地产项目的开发建设,使之符合经济发展、环境保护和城市规划的要求。一个成功的房地产项目必然是在财务可行的基础上有着良好社会影响的项目,它会带动整个地区的经济发展。通过上面的分析我们了解到房地产项目社会影响分析的重要性,因此出现一个粗略的社会影响分析指标体系。(1)政策影响①符合国家大政方针的程度。②符合城市发展需求程度。③符合地区经济发展程度。④对远景发展的影响。(2)经济因素就业效果分析。主要是指考察房地产项目对区域劳动力就业的影响。如果当地并无就业压力,项目范围内主要使用外来劳动力,则不必进行就业效果分析。就业效果以就业成本和就业密度两项指标来进行描述,并可与当地的相应指标来比较。①就业成本=项目开发总投资+项目范围内总就业人数②就业密度=项目范围内总就业人数+项目占地面积3、小结 房地产项目社会影响评价尽管目前我国还未正式列入房地产项目评价范围之列,但随着经济与管理科学的不断发展,新模型、新方法的出现,特别是在新形势下,随着政府职能的转变,如何宏观调控项目,规范房地产业的科学发展,社会评价方法是对经济评价方法的补充和完善,对提高项目评价质量,完善我国项目评价理论和方法,具有重要学术价值和实际意义。 第二章市场分析第一节现状分析在社会主义市场经济条件下,现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。为切实加强对房地产业的管理与服务,确保房地产业持续健康的发展,切实保障人民群众生活水平的不断提高,政府必须依据自身的职能,围绕房地产业发展的基本动力,针对房地产业存在的问题,以科学发展观为统领,采取科学、规范、务实、高效的政策措施。中国经济的多年持续,稳定增长,使中国的综合国力得到很大增强。房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。1、投资继续保持较快发展2006年,全国完成房地产开发投资19382亿元,同比增长21.8%增幅比去年同期高出0.9个百分点,今年一季度,房地产开发完成投资3543.78亿元,同比增长26.9%,增幅同比加快6.7个百分点,高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。2006年,东,中西部地区得房地产开发累计完成投资额分别高达12383.49亿元,3524.21亿元和3474.76亿元,同比增长17.4%,30.8%和30.3%。中部地区投资增长最快,增幅分别高于东部地区13.6个百分点。东,中,西部房地产开发投资比重分别为64%,17.8%和18.2%。今年一季度,东,中,西部地区同比增长24.3%,36.3%和29.3%。中部地区投资增速依然高于东部西部地区。 从各地区的房地产投资增长情况看,2006年,全国31个省(区,市)中有16省(区,市)的房地产开发增长速度超过平均水平,增长居前的地区是内蒙古,吉林,河南,西藏,福建,安徽,广西等省份,同比增长幅度在30%以上。其中,内蒙古增速最为强劲,累计房地产开发投资增长超过一倍。上海和浙江投资增长5.6%和8.9%。由此可见,房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量,房地产投资占城镇固定资产投资比重高达21%左右。2、土地开发面积增速持续大幅增长我国房地产土地开发经历了连续两年的低速负增长后,2006年以来,房地产土地开发面积开始大幅度反弹。2006年,全国房地产开发企业完成土地开发面积26606万平方米,同比增长17.3%,比去年同期上升40.3个百分点。今年1-4月份,全国房地产开发企业土地开发面积7615万平方米,同比增长4.6%。这一增长速度再现了2003年的高增长水平。国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定,企业购置土地而又不开发,一年以内要加收占用费,如两年仍未开发,予以没收。政策压力使得开发商加快土地开发速度,而开发企业本年土地购置面积继续减少。2006年,本年土地购置面积36791万平方米,同比下降3.8%,比去年同期回落9.2个百分点。3、国内贷款成为房地产投资强有力的支撑 2006年,全国房地产开发企业累计到位资金22764.27亿元,同比增长29.8%。今年一季度房地产开发到位资金7125.49亿元,同比增长26.3%,为完成投资的两倍。作为房地产开发最重要的两个资金来源,银行贷款和定金预收款两项所占比重超过50%,自2005年以来,两者走势发生了截然相反的变化,国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力,而定金及预收款的作用明显减弱。与定金及预收款下降形成鲜明对比的是,国内贷款在经历了2004年的增速回落期后,于2005年6月开始逐步回升。今年以来,国内贷款增速更是呈现大幅度反弹之势,国内贷款猛增44.9%,远远超过去年同期水平,强有力的国内贷款支撑了房地产投资,与此同时,银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用,而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信息不足,房地产开发商投资意愿下降的局面下,国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款,不得不继续批贷,以支持开发项目的顺利完工和正常销售。同时,房地产开发企业努力拓宽融资渠道,利用外资步伐加快。2007年,资金来源中外资增速仅次于国内贷款,利用外资总额102.63亿元。4、供销总量基本平衡 商品房和商品住宅施工面积和新开工面积增幅有所回落,但竣工面积和销售面积增幅有所上升。全国商品房施工面积17.62亿平方米,同比增长18.4%,商品住宅施工面积3.77亿平方米,同比增长19.2%,商品住宅竣工面积2.51亿平方米,同比增长8.9%,增幅比去年同期下降9.5个百分点,商品房竣工面积3.05亿平方米,同比增长8.8%,增幅比去年同期下降9.8个百分点,商品房销售面积4.6亿平方米,同比增长12%,商品房空置面积12355万平方米,同比增长7.9%。其中,商品住宅空置面积6723万平方米,东,中部分地区空置商品住宅同比呈负增长,40个重点城市中,有10个城市商品房销售面积大于同期竣工面积或基本持平。5、房地产价格持续上升 2006年全国商品房平均价格(同期商品房销售额除以销售面积,未考虑地段,结构等因素)同比增长5.2%。其中,新建商品住宅销售价格同比上涨6.8%。今年一季度新建商品住宅销售价格涨幅在6.0上下波动。全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%,比上季度高出0.3个百分点。涨幅较大的城市有:北海15.1%,深圳10.3%,北京9.8%,广州9.0%,福州8.8%和泸州8.8%等。东,中部地区商品房平均价格增幅凭险高于全国平均水平,西部地区商品房平均价格略有增长。有22个省商品房平均价格不同程度上升,40个重点城市中有32个城市商品住宅平均价格不同程度上升。商品房价格上涨的主要原因:土地价格上涨;建筑材料价格上涨;新建住宅品质(建筑材料品质,户型及配套设施,小区环境的优化等)提升导致房价的上涨;房地产市场供求结构变动,中低位价格商品住宅供应量下降,高档商品房供应增加,导致商品房平均价格上扬和房地产市场结构性矛盾。这种结构失衡的原因:首先是政府对经济适用房投资的减少。其次是市场内在决定力量,在较高收入这的需求未满足之前,市场供给的重点不太可能档次较低,盈利较差的低价商品房。再次是随着城镇居民收入水平的提高,对住房品质的要求提高,推动高品质住房比重增加,提升了平均价格;投资和投机性购房拉动;国家对房地产开发的“地根”,“银根”缩紧,特别是对“地根”的减缩,影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意思炒作,进一步强化了消费的心里预期,引以更多人跟风;房地产市场中存在定型的垄断,房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强,造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外,较高的利润是产业吸引外资本向其流动的基本条件之一,更始新的产业兴起和发展的基础,房地产业在我国起步晚,属于新兴产业。6、商品房需求依然旺盛 尽管2003年以来,各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳,但居民的购房热情依然不减,销售量持续大幅度增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑,而支撑是需求持续增长的动力。首先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加,超过住宅价格增长速度。1998年以来城镇人均收入年均增长率8.95%,住宅价格平均增长率未3.82%。随着收入的增长,生活水平的不段提高,人们对住房需求的档次也在提高,改善性需求增加,如小房换大房,旧居换新居等。其次是城镇化加速,城镇人口数量增长带动商品房需求,旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑,而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。在社会主义市场经济条件下,现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。为切实加强对房地产业的管理与服务,确保房地产业持续健康的发展,切实保障人民群众生活水平的不断提高,政府必须依据自身的职能,围绕房地产业发展的基本动力,针对房地产业存在的问题,以科学发展观为统领,采取科学、规范、务实、高效的政策措施。(1)弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力正因为房地产业在国民经济发展中具有十分重要的地位和产业关联影响面广泛的原因,长期以来,政府为推动经济增长,不自觉地都将房地产业作为新经济增长点而大力推动。为此,政府要转变职能,改变计划经济时代的经济发展绝对主导思维,切实履行现代服务政府的公共管理职能,科学确定经济与社会发展的目标和方向,积极倡导经济可持续发展和社会和谐发展,规范传统产业稳定发展,积极推进创新型产业的加速发展,以为当前过热的房地产业降温,规避房地产经济泡沫,防范各种金融和社会风险。(2)确定政府公共管理绩效的考核标准 众所周知,房地产虽然在我国如火如荼,但并非象某些开发商所说的那样,完全是来自市场需求因素,而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中,最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣联盟即是‘你发财、我发展,成本社会掏’的畸形增长模式。地方政府为推动城市建设和经济增长,通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此,必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准,减少经济指标,包括GDP增长、财政收入增幅等,增加社会性指标,如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等,以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等,以减缓政府政策对房地产业的推动力。(3)引导房地产的理论管理 当前,我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况,其真实原因是在于市场需求过高但不理性上。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先,政府应实施引导性政策,宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念,避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念,以降低社会公众的主观需求。据统计,我国城乡居民的住房私有化度近80%,远比欧美发达国家的50%左右、香港的40%左右要高出许多,为什么在发达国家和地区并为产生矛盾呢,就因为他们有较为成熟和理性的消费需求。其次,政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、教育与医疗卫生保障等减少客观差距的政策,帮助社会公众提高有购买力的住房需求,通过扩大有购买力的需求,使房地产业步入良性发展的轨道。(4)积极履行经济调节和市场监管职能首先,政府应以科学发展观为统领,尊重经济规律,通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施,科学调节房地产发展的结构和速度,力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准,对价格成本比较高者征收累进税,在确保房地产开发商一定利润回报的前提下,适当降低商品房的市场价格。其次,建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系,加强对房地产开发与销售行为的监管,制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为,确保房地产销售市场信息对称、公平交易,切实降低交易成本。(5)弱化外资对房地产业的助力资料显示,仅2006年上半年外国投资者计划向我国房地产行业投入300亿美元。由于金融市场的高流动性以及对人民币升值的预期高涨,加上房地产投资的规模效应,国外热钱、包括部分“黑钱” 加速流入,提高了房地产价格,也降低了宏观经济政策的效力。政府应通过对外资的行业准入、税收调节、融资渠道与方式等公共政策的修订和完善,在限制其对房地产业的过度投资和投机行为,而将其投资热点引导到基础设施和城乡公用实施建设中。这既能保护国境外投资者的投资热情和利益,又能在一定程度上减弱外资在房地产业的强大示范效应,从而弱化我国房地产业的外来助力。(6)制定产业政策,追求公共利益“政府所制定的公共政策,必须反应社会公众的利益要求并以追求公共利益为永恒的目标,为实现和维护公共利益提供必要的政策支持。”首先,政府应树立“只有共享、才能和谐”的管理理念,一切政策的制定与实施活动均要体现社会公众的公共利益,让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果。其次,政府要进一步明确自己在房地产发展中的角色地位,通过建立住房社会保障体系实现其民生、公平、和谐的政策目标。政府要建立和完善住房社会保障制度,首先要规范房地产建设住房结构比例,尽可能增加中、小面积的商品房供给量;其次是取消经济适用房制度,强制实施廉租房制度,将用于经济适用房建设的资金转为建设廉租房,通过扩大廉租房建设规模,对低收入家庭给予房租补贴等以真正实现“居者有其屋”,维护社会公平。再次,政府要给予社会公众个体作为弱势群体的组织化机会,鼓励其建立合作组织和维权组织,增加市场竞争力,维护其自身的合法权益。第二节前景分析正确认识当前房地产业发展形势。用发展的眼光纵览房地产发展前景,对于合理把握政府、开发者、消费者三者之间的利益关系,把我区房地产业推向新的发展阶段。为我区经济增长注入新的活力具有重要意义。为此,我们从以下几个方面加以分析1、房地产市场供需双方的发展趋势分析 从需求方看,房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。其中。生活需求是刚性的,其变化也是有规律可循的,无论房价涨跌。为满足生活居住的购房者。如果经济允许,会首选购房。在房改已经过去了十几年的今天。城镇大多数有购房实力的居民“自住型”需求基本得到满足。而有住房需求的农村外来人口。又不具备购房的经济实力。因此,生活需求这一部分不是太大:对于为改善住房条件而想购房者,在当前形势下,因为对房价的走势不明。可能就会持币待购;而对于投资性需求和投机性需求者。考虑到后期物业管理费及采暖费等持有成本。会更加理性地分析投资收益,他们也有可能加入持币待购者行列。再从供给方面看,随着我区二手房市场的逐步规范。房地产市场化的进一步发展等因素影响。住房二级市场有效供给将会不断增加,同时房地产市场供给的主要来源——房地产开发一级市场仍然继续放量。以呼和浩特为例,2008年底的商品房空置面积为263.14万平方米。以2008年全年的商品房实际登记销售面积为86.74万平方米计算。大约需要3年左右时间来消化空置房。因此。商品房的供应明显存在供大于求的现象。2、房地产投资趋势分析 目前。我区房地产的投资占到全部固定资产投资的13.3%,房地产的投资是固定资产投资中重要的组成部分。从近期看。由于2008年下半年以来。楼市交易极度萎缩。房地产开发商投资意愿非常弱。为应对恶劣的行业环境。大多数开发商基本停止买地。推迟新项目开工。在建项目进度也在放缓。投资收缩将成为主基调。从远期看。随着宏观调控力度的加大。房地产市场的过热势头将得到遏制。房地产投资增速也将进一步下降。房地产投资增速下滑,某种程度上也显示出开发商对房地产市场的乐观预期发生变化。同时。开发商的经营理念也从“追求速度”向“关注品质”转变。这种情形也意味着房地产市场由粗放发展向精细发展转变。3、商品房价格的变化趋势分析房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容。再加上开发利润。近几年。我区土地成交价格明显上涨。加上材料费、人工成本价格均有较大幅度上涨。这些因素综合导致全区商品房平均竣工造价增长较高。我们认为。土地作为一种稀缺的不可再生的资源。价格不可能降下去:随着消费者对住房质量要求的提高。建安成本也不可能下降;经营费用和税费一般来讲。维持在一个较为稳定的水平。据此分析今后商品房价格将不会出现大幅下降。即使下跌。幅度也不会太大。4、房地产企业的发展趋势分析 在房地产过热时期。房地产业的利润率比较高。因而吸引了过多商家进入。但一些房地产公司规模较小。开发的楼盘规模偏小。配套设施不齐全。经过几年的调整后,房地产业的盈利能力已呈下降趋势。房地产开发商之间的竞争日趋激烈,在此情况下。规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。房地产市场开始走向分化。一些实力较低的房企正在被市场淘汰。房地产企业向规模化、品牌化方向发展。5、国家出台的政策对我区房地产业的影响分析(1)国家扩大内需政策对我区未来房地产的影响今年国务院确定的当前进一步扩大内需措施中与房地产业密切相关的有两条:一是加快建设保障性安居工程。另一条是取消对商业银行的信贷规模限制。其中,把加快建设保障性安居工程放在首位。说明中央对待楼市的政策态度是鼓励政府为中低收入者提供住房。而非以扩大金融风险为代价去鼓励购买开发商的商品房。目前我区的保障性住房主要有两类:廉租房和经济适用房。廉租房与普通商品住宅市场基本没有冲突。但经济适用房与普通商品住宅在产权和品质上接近,增加经济适用房源的市场供给量。对于那些产品与保障性住房差异化不大的普通住宅开发商来说有一定冲击。该类型的商品房价格将有所回落。同时。由于房地产市场前景还充满不确定性。即便信贷政策松绑。也只是针对信用资质好的房地产企业和盈利前景较好的地产项目放宽。因此可以预见。未来房地产企业将加速分化。使得弱者越弱、强者越强的趋势更为明显。(2)宽松的货币和税收政策财我区未来房地产的影响 2008年以来,大幅降怠和降低住房交易税费、降低公积金贷款利率等措施,将从三方面影响房地产市场。首先。银行存款准备金率下调,将提供一个更为宽松的信贷环境,有助于房地产开发企业获得更多开发贷款渡过难关。其次。存款利率下调使得人们存款意愿降低消费意愿增强。再次,贷款利率大幅下调导致房产持有成本下降。将在一定程度上增强消费者信心,缓解市场观望气氛,但要走出低迷期还需要相当时问。综合以上分析。我们认为。在短期内。我区房地产市场观望气氛仍将继续。消费者信心不会完全恢复。市场需求也不会迅速释放,2009年楼市还将持续低迷。随着新楼盘的投放市场,商品房空置面积将进一步增加。房地产企业的降价行为陷于两难。由于销售回款缓慢,使资金链日趋紧张。房地产投资将会逐步放缓。一些小型房地产企业将被淘汰出局。大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施的出台。将使部分楼盘的房价有所回落。 第三章厂址概况第一节选址原则1、项目选址符合《社会福利机构基本规范》(2001年2月6日中的有关规定和要求。2、地形平坦、工程地质和水文地质条件较好,避开自然灾害易发区;3、交通便利,供电、给排水、通讯等市政条件较好;4、便于利用周边的生活、医疗等社会公共服务设施;5、周围无密集的居民生活区和污染企业避开商业繁华区、公共娱乐场所,与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定。第二节厂址条件一、基本概况1、基本条件(1)地理位置某某某镇位于某某某的西南部,东临甘肃省民勤县,西邻河西走廊,北靠著名的xxx沙漠,距阿拉善左旗500多公里。xxx镇总面积6859平方公里,xxx镇镇区规划面积6平方公里。(2)气候条件xxx镇位于中温带荒漠干旱区,属于典型的大陆性气候。地势东高西低,平均海拔1520米,东、南部为山丘,西、北为戈壁荒漠草原,著名而神奇的xxx沙漠是天然的旅游胜地。 2、人文环境xxx镇现有常住人口5300户、16000人,由蒙、汉、回等8个民族构成。各民族和睦相处、团结奋进、为加快全镇经济发展创造了条件。近年来,xxx旗委政府确定把xxx镇打造成“沙漠旅游文化城镇”,通过我们长期的努力,将浓郁的民族风情、独特的地域风格和现代元素创造性地融入到城镇建设中。xxx镇原名额肯呼都格镇,更名为xxx镇后,进一步体现了地名的地方旅游文化特色,充分发挥xxx旅游品牌效应,打造xxx沙漠旅游名镇,促进地方旅游业品牌化发展,从而实现社会效益、经济效益、文化效益的共赢。3、基础设施(1)交通条件交通方便。xxx镇镇区有通往各苏木镇的柏油路或砾石公路,与阿拉善左旗、额济纳旗、甘肃省金昌市、山丹县等公路干线相通,省道317公路全线贯通,通勤机场的通航,使xxx镇镇区进出交通形成了地上地下、四通八达的网状结构,极大地增强交通的输入输出能力。(2)电力条件电力充足。镇区已建成一条110千伏的输入(输出)线路,建有一座110千伏变电站、三座35千伏变电站,设有10千伏输出线路,可满足镇区生产及生活全部用电需要,并在农牧区实施了“风光互补”项目。 (3)通讯条件通讯畅通。镇区有国际、国内程控直拔电话网络,移动通讯网络。通信基础设施日益完善,建成了7处农牧区手机信号接收塔,扩大了手机信号、卫星电视信号覆盖率。(4)设备条件设施完备。以增强城镇服务功能,提升城镇品味,改善人居环境为目标,加大投资力度,加快基础设施建设步伐。一是市政道路框架基本形成。xxx主街道为曼德拉路、xxx路和雅布赖路,成“干”字形状。“十五”以来,xxx相继对北环路、南环路、学校路、气象路等市政道路进行改造翻新,累计改造道路57.3公里,基本建成了比较完善的镇区路网结构。目前,xxxxxx镇地区现有道路21条,道路总长度达到28.75公里,道路面积38万平方米,道路硬化率90.8%,人均道路铺装面积12.1平方米/人。二是配套设施建设逐步完善。对各市政道路配套实施给排水、绿化、亮化等工程。截止目前,xxx镇共有排水管道主管网6643米,管道密度0.06公里/平方公里,支管网12004米,管道密度0.34公里∕平方公里,硬化面积达到19万平方米,人均硬化面积达到25.3平方米/人,建成区公共绿地面积为482519平方米,安装街道路灯762盏。建成了初具规模的垃圾填埋厂和污水处理厂。各项配套设施基本到位,服务功能趋于完善。4、资源状况xxx 镇镇区内有丰富的铁、铜、钒、锰、磷、白云岩、石灰石、硅石、石墨、天然碱和烟煤等矿产资源,铁矿和烟煤已形成集团化运营。天然植物药材肉苁蓉、锁阳、甘草等,品质优良,药用价值高,且分布较广,倍受外地客商的青睐。此外,xxx沙漠是著名的旅游胜地,其中碧湖、鸣沙等旅游资源神奇无比,它必将引起中外投资者的极大兴趣和高度关注。二、经济及社会发展现状1、稳步发展基础产业,促进城乡居民持续增收近年来,xxx镇党委、政府全面贯彻落实国家惠农补贴政策,促进全镇农牧区经济和社会事业的全面发展。随着“退牧还草,搬迁转移”政策的实施,农牧民的生活有了明显改善。全面推进城乡一体化进程,不断加强农牧区基础设施建设,推进新农村新牧区建设,利用资源优势,抓好项目的立项、争取及实施工作。改善城镇居民就业环境,支持和鼓励居民自主创业,对发展特色产业,帮助城乡居民群众创业致富提供了资金、技术保障。2012年城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达到24759元和11418元。2、加快工业化进程,落实“工业强旗”战略不断加大工矿业投资开发力度,立足资源优势,加大优势矿产资源的勘探开发步伐,加速推进新型工业化进程。先后引进了金阳矿业公司、“蒙源”公司、“双欣”矿业开发公司等矿产开发公司对xxx 镇区内矿产资源进行勘探开发,重点落实了对宽湾井铁矿勘探开发进程,加强与企业的合作与联系,全力支持企业发展生产,努力创造平安稳定、服务优质、办事高效的发展环境,为工业经济的发展保驾护航。3、加大生态治理工作,人居环境日益优化“xxx镇家园保护工程”全面启动,目前,完成围栏18公里,植树12000棵,有效地遏制了风沙侵蚀,极大地改善了镇区生态环境,农牧区草场封育面积达25平方公里;建成的垃圾填埋厂日均处理生活垃圾50吨,污水处理厂日均处理污水0.4万立方米,垃圾填埋厂和污水处理厂的运行,有效降低了镇区垃圾污染程度,改善了居民生活环境,让xxx镇的生态文明建设与经济发展齐头并进。4、加大城镇改造力度,突显独特民族魅力2009年至2010年实施的曼德拉路、雅布赖路、xxx路、北环路等街道改造以及主街道亮化工程,曼德拉路较好地突出了城镇行政中心职能,着重体现了城镇稳重和大气;雅布赖路中式风格使雅布赖路成为一条传统的中式风格街道;xxx路、北环路的蒙元改造充分体现了民族文化,地域文化特色。改造工程的完成,使得中心城镇呈现蒙元文化、中式文化、现代文化相互交融的特色风格,初步形成了一街一景的街区特色,达到了移步换景,魅力提升的景观效果。三、发展思路根据xxx 镇经济和社会发展的总体规划,坚持一个中心,发挥两个优势,搞好三项服务,推进四项重点工作。即:以城镇经济建设为中心,充分发挥人口相对集中,基础设施相对完善的优势,切实服务于城镇建设;切实服务于外来投资客商;切实服务于社会主义新牧区建设。按照“工业富镇、城建靓镇、旅游活镇、生态绿镇”的发展思路,努力优化人居环境,形成城乡联动、互相补充、协调发展的良好局面。四、基础设施建设规划基础设施主要包括交通运输,机场,通讯,水利及城市供排水,供电设施和提供无形产品或服务于科教文卫等部门所需的固定资产,它是一切企业,单位和居民生产经营工作和生活的共同的物质基础,是城市主体设施正常运行的保证,是物质生产的重要条件。1、发展战略与目标xxx镇立足“呼包鄂经济区”和“西陇海-兰新经济带”和“河西走廊经济带”,重点加强与阿拉善左旗和甘肃省金昌市的经济互补,站在区域战略高度来研究与部署xxx的经济功能区划,把提升自身作为区域副中心的地位,作为发展的首要战略。培育副中心城市的功能(交通枢纽、物流、公共服务职能等),增强自身在区域经济带中带动和互补作用。xxx镇发展战略是:环境优先,生态立旗;资源带动,工业强旗;重点建设,城镇兴旗;优化产业,旅游活旗。   产业发展战略是:依据xxx现状产业发展状况和特点,结合xxx产业发展规划,确定产业发展思路为“ 稳一产、壮二产、优三产”的发展战略,其中第二产业为xxx的支柱产业。生态发展战略:坚持“生态效益、经济效益和社会效益”统筹兼顾的原则,以国家重点生态建设项目为依托,采取工程措施与生物措施相结合,加快xxx生态建设步伐。2、中心城区旧区更新规划(1)重点改造老城区质量较差的建筑,新建既符合现代生活环境品质的建筑,又符合xxx镇自身民俗特色风貌的建筑;(2)改造老城区的城中村和周边的城边村,将村民就地安置,改善居民的居住生活环境,创造现代化的居住社区;(3)改造老城区中分散布置的商业用地,扩大商业规模,提高土地利用价值;(4)梳理中心城区道路网络,改变局部道路线性,拓宽道路红线宽度,使道路交通更加顺畅。3、中心城区基础设施规划(1)给水工程规划:2015年城市最高日总用水量为3520m3, 2030年为8400m3。近期居民生活用水量为近期1760m3/日,远期3600m3/日。其它用水量近期1760m3/日;远期4800m3/日。近期采用现状水源,远期黑河引水工程的实施,经水厂处理作为生活用水。规划改扩建现状自来水厂,近期水厂生产能力将达到0.4万m3/日,远期水厂生产能力扩至1.0万m3/日。在城区西侧规划一处中水厂,处理收集的雨水和污水作为城区景观、浇洒、冲洗等杂用水水源。 (2)污水工程规划:排水体制采用雨污合流制。污水排放量按总用水量(平均日)的80%计,中心城区污水量为6720m3/日。中心城区污水处理厂位于城市西侧,占地面积约10公顷,近期设计日处理能力应达到0.4万m3/日;远期扩建至日处理能力应达到0.8万m3/日。采用二级氧化塘工艺。在排水干管沿线及污水处理厂前适当设置雨水溢流井,以减缓雨季雨水量对污水处理厂的冲击。(3)雨水工程规划雨水主要由东向西排放,规划南北两个排水分区,北片区雨污水经南北向主管收集后接入北环路排水主干管排入泄洪渠,南片区污水沿东西向主管汇集至西环路排水主干管排入泄洪渠。(4)供热工程规划热源采用常山工业园工业余热,在城区设10处换热站,供城区供热;预留区设置区域供热锅炉房作为热源。规划区居住建筑热负荷指标为:60W/m2;公共建筑热负荷指标为65W/m2。规划区供热总面积为274万平方米;热负荷总量为171MW。供热系统采用两级热水管网。由集中锅炉房或工业余热出来的高温热水,通过一次热网接至热力站,在热力站将高温热水换成低温热水,通过二次热网到用户。一次热网沿城市主要道路敷设,并尽量穿过负荷中心区,主干线采用枝状布置形式,管网供回水温度150度/90度。二次热网供回水温度95度 /70度。热力站可按小区为单元进行设置,每座热力站供热面积可控制在8至15万平方米。一次热力管道沿城市道路敷设。根据本地气候条件,热水管网采用地下直埋敷设方式,最小覆土厚度1.2米。(5)环卫工程规划实现城市垃圾处理无害化、减量化和资源化目标,规划实施垃圾分类收集和运输,建设封闭式垃圾中转站。对危险固体废弃物和医疗垃圾单独特殊处理。按城市人口千分之0.2配备环卫车辆8辆。根据《城市环境卫生设施设置标准》,规划在中心城区设5座小型垃圾转运站。生活垃圾由车辆送往城市生活垃圾填埋场。在人口集中区域及城市道路两侧新建城市公厕。4、中心城区近期建设规划近期城镇建设规模在现状城镇建设规模的基础上,建设用地规模为524.39公顷,人口规模为2.24万人,人均建设用地面积为234.10平方米。老城区基本保持原有规模,主要进行旧社区的更新改造,对局部地块进行功能置换。将老城区的工业用地向南侧的产业组团集中;将老城区的零散商业用地向中心广场集中布局,并扩大规模;形成完整的交通体系,疏通和拓宽道路,控制道路红线。 第四章建筑方案设计第一节建设依据1、建设原则(1)根据国家的设计规范、建筑规范、环保规范、安全规范、节能等标准,结合项目实际需要,进行测算和设计。(2)某某某繁荣路商业综合楼建设项目遵守国家经济建设的有关法律、法规;实事求是,不贪大求洋,统筹兼顾,既考虑现实工作业务需要,又适当留有发展余地,并按照基本建设标准规定的建设类别、建筑面积指标、装修水平合理确定项目建设规模及水平。2、设计规范、标准(1)《建筑设计防火规范》(2)《建筑抗震设计规范》(3)《建筑工程抗震设防分类标准》(4)《建筑抗震设计规范》(5)《建筑安装工程质量检验评定标准》(GBJ300—1988)(6)《建筑变形测量规程》(JGJ/T8—1997)(7)《装修工程技术规范》(GB50207—1994)(8)《建筑装饰工程施工及验收规范》(JGJ73—1991)(9)《建筑地面工程施工及验收规范》(GB50209—1995)3、风压荷载设计依据基本风压W0=0.50N/m2,地面粗糙度按B类。 基本雪压S0=0.35kN/m2。4、结构设计要求针对本项目的特点,在结构设计时提出以下要求:(1)要精心设计,做到安全适用、技术先进、经济合理、确保质量和保护环境。(2)设计要针对项目所在地区的施工技术条件、材料和供应情况进行调查研究,确保方案符合实际情况。(3)新材料、新工艺,所选结构设计方案应有利于节省投资、加快建设速度。(4)结构设计要便于建筑进行保养、修缮和更新。(5)结构设计应留有今后的发展余地。5、结构设计概况结构设计为框架结构6、建筑材料钢材:钢筋级HPB300,HRB400基础及基础梁混泥土:C30柱、梁、板混泥土:C25垫层混泥土:C20楼梯混凝土:C30构造柱、过梁、水平系梁混凝土C20第二节装饰装修工程1、天棚工程 (1)龙骨工艺①轻钢龙骨进行筛选:轻钢龙骨进行筛选将其中腐蚀部分、斜口开裂等部分剔除。对工程中所用的轻钢龙骨均要进行防火处理,一般将防火涂料涂刷或喷于轻钢龙骨表面。对于直接接触结构的轻钢龙骨,如墙边龙骨、梁边龙骨、端头伸入或接触墙体的龙骨应预先刷防腐剂。②抄平弹线:弹线包括:标高线、顶棚造型位置线、吊挂点布局线、大中型灯位线。③主龙骨安装:主龙骨与墙相接处,主龙骨应伸入墙面不少于110mm,入墙部分涂刷防腐剂。根据设计要求按分档线位置固定主龙骨,用4寸的铁钉固定,龙骨每端固定应不少于三颗钉子。必须安装牢固。④次龙骨安装:次龙骨底面截面厚度应一致。小龙骨间距应按设计要求,设计无要求时应按罩面板规格决定,一般为400~500mm。钉中间部分的次龙骨时,应起拱。房间7~10m的跨度,一般按3/1000起拱;10~15m的跨度,一般按5/1000起拱。按分档线先定位安装通长的两根边龙骨,拉线后各根龙骨按起拱标高,通过短吊杆将小龙骨用圆钉固定在大龙骨上,吊杆要逐根错开,不得吊钉在龙骨的同一侧面上。⑤打玻璃胶: 首先在玻璃上沿四周粘上纸胶带,根据设计要求将各种玻璃胶均匀地打在玻璃与小龙骨之间。待玻璃胶完全干后撕掉纸胶带。⑥安装压条:根据设计要求将各种规格材质的压条用直钉或玻璃胶固定小龙骨上。如设计无要求,可以根据需要选用10×12mm木压条、10×10mm的铝压条或10×20mm不锈钢压条。(2)纸面石膏板工程本工程设计采用轻钢龙骨石膏板吊顶。在顶棚施工过程中,为了保证大面积石膏板吊顶质量的方法,石膏板顶棚板面用3m靠尺检查时,板面不平处的最大间隙小于3mm,各节点牢固,接缝紧密,观感良好。石膏板吊顶由吊杆、主次龙骨和面层3部分组成。吊杆为进口6#螺杆,按间距600mm布置,主次轻钢龙骨通过扣件、吊挂件与吊杆连在一起,其间距分别为1200mm和400mm。2、油漆、涂料工程施工方案(1)技术要求施工前应了解设计意图和施工现场情况,施工技术人员必须对施工班组进行一般涂料工程施工工艺的书面技术安全交底。(2)材料要求①采用成品涂料。②柔性耐水腻子。③刷外墙弹性乳胶漆,颜色甲方自定。 ④所有材料应满足设计要求及国家有关技术标准。(3)主要机具①机械设备:手压泵或电动喷浆机。②主要工具:刷子、排笔、开刀、胶皮刮板、塑料刮板、砂纸、50~80目铜丝萝、浆罐、大浆桶、水浆桶、大小水桶、胶皮管、钳子、铅丝、腻子槽、腻子托板、扫帚、擦布、棉丝等。(4)关键质量要点①材料的关键要求应有使用说明、储存有效期和产品合格证,品种、颜色应符合设计要求。②技术关键要求a.基层腻子应刮实、磨平,达到牢固、无粉化、起皮和裂缝。b.涂刷均匀、粘结牢固,不得漏涂、透底、起皮和反锈。c.应采用具有耐水性腻子。d.后一遍涂料必须在前一遍涂料干燥后进行。③质量关键要求a.残缺处应补齐腻子,砂纸打磨要到位。应认真按照规程和工艺标准去操作。b.基层腻子应平整、坚实、牢固、无粉化、起皮和裂缝。c.涂刷均匀、粘结牢固,不得漏刷、透底、起皮和反锈。d.刷涂料时施工的环境温度不宜低于+10℃,环境相对湿度不宜大于600%。 3、地面及踢脚线工程(1)准备工作施工前应清除基层上污渍,铲除表面落地灰,将砼表面清扫干净。铺贴地砖采用湿贴法,铺设前先刷一遍水泥浆,并随刷随铺20mm厚干硬性水泥砂浆,拉控制线后直接铺贴,将地板对缝后干贴上去,用橡皮锤轻轻锤实,要求表面平整,接缝无高低差,接缝均匀,线条平直无错缝,砂浆饱满,无空鼓现象,色调一致,无明显色差。面层铺贴24h内,对地面砖采用水泥砂浆勾缝,深度不小于砖厚1/3,随做随即清理面层水泥,并表面覆盖湿润,常温下养护不小于7d,踢脚线施工宜在面层基本完工及墙面最后一遍抹灰(或刷涂料)前完成。对于卫生间地面铺设面砖时,必须按设计要求进行排水找坡,地漏及各种管线部位必须整块套割留孔。(2)操作工艺①铺贴前应先将基层浇水湿润,再刷素水泥浆,水泥浆应随刷随铺砂浆,不得有风干现象。并石板背面刷干净,且要保持铺贴时湿润。②铺贴顺序应从里向外逐行挂线铺贴。③根据水平线、中心线(十字线),按预排编号铺好每一开间及走廊左右两侧标准行(封路)后,再进行拉线铺贴。④铺干硬性水泥砂浆找平层,虚铺厚度为25~30mm ,然后进行石板块预铺,并对准纵横缝,用木锤着力敲击板中部,振实砂浆至铺设高度后,将石板掀起,检查砂浆表面与石板底相吻合后,在砂浆表面先用喷壶适量洒水,再均匀撒一层水泥粉,把石板块对准铺贴。⑤铺贴时应注意砖面四角要同时着落。着落后再用木锤着力敲击至平正。⑥铺贴完成24小时后,经检查石板块表面无断裂、空鼓后,用稀水泥(颜色与石板块调和)刷缝填饱满,并随即用干布擦净至无残灰、污迹为止。铺好石板块两天内禁止行人和堆放物品。4、门窗工程(1)材料选用、加工、运输①材料的选用本工程使用的各种材料,均根据施工图纸要求选定。②原材料质量控制在购料前,工程技术人员首先对材料的材质及性能进行详细的检查、检测,符合要求后进行订货。(2)产品加工与运输①产品加工加工前检查加工现场使用的各类量具是否均经过检测部门检测并在有效期内,确保测量工具的精度;其他工具定期或随时检查。零部件安装前检验其质量及型号是否符合现行的有关标准及业主招标文件的规定,不符合或不合格的禁用。 各构件的加工精度允许偏差严格按照行业标准执行。加工完毕的构件,按其5%抽样检查,且每种不得少于5件;当其中一件不合格时加倍抽检,复检合格后方可验收。成品、半成品进入施工现场时,应附加有出场合格证及检验人员的签章。②成品半成品包装运输对出厂的门窗框、门窗扇等均采取用工程保护胶带粘贴在材料表面,带包装运到现场。以防止在运输、安装后受到磕、碰、磨损等损害。第三节给水工程1、设计依据《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2009);《室外给水设计规范》(GB50013-2006);《建筑设计防火规范》(GB50016-2012);《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005);2、设计范围本项目给排水工程可研阶段设计范围为地块内给水排水。承担建筑范围内所有建筑物室内和室外给排水及消防设计。本项目包括有生活给水系统,雨水及生活污水排水系统,室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统等。3、系统设计(1)水源规划从市政的自来水管网供给,供水总管管径为50mm ,水压保持在0.4MPa以上。(2)室内排水系统①生活污水量按给水量的85%计算,则生活污水量为4.06立方米/日。②本工程污水废水采用合流制,±0.000以上污水采用重力自流。③污水经化粪池处理后由项目内部管网排至室外管网。④排水管通气形式:公共卫生间设环形通气管。(3)室外给水系统建筑室外给水管网为环状,室外给水管网上根据需要设置阀门、洒水栓及室外消火栓。室外消火栓沿道路设置,且消火栓距建筑外墙不宜小于5米,距路边不应大于2米,间距不得超过120m。(4)室外排水系统①建筑物污水排水接至室外污水管网,在室外设检查井、化粪池,污水经化粪池处理后,排至室外污水管网。②建筑物屋面雨水及室外的雨水与污水采用分流制,雨水集中后直接排到外部雨水管网。(5)热水与开水工作人员分散及少量生活用热水,可以采用电热水器加热方式供应热水。第四节电气工程 1、编制依据国家现行设计规范、规程,主要有;《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008;《供配电系统设计规范》GB50052-2009;《低压配电设计规范》GB50054-95;《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93;《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2000年版);《建筑照明设计标准》GB50034-2004;《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005;其它相关的规范、规程、规定等。2、设计范围及工程概况10kV供配电系统及10/0.4kV变配电系统、动力和消防设备配电及控制系统、照明及配电系统、防雷及接地系统、火灾自动报警系统、防火剩余电流动作报警系统、设备监控系统、安全防范系统、公共广播系统、信息显示系统。3、负荷等级(1)负荷等级及用电量卫生间消防负荷等为二级负荷,其余为三级负荷。本工程要求供电连续、可靠。电源电压波动≤±5%额定电压;电源频率波动≤±1%额定频率。 (2)整个地块拟由原有变压器引入两路独立电源供电,正常时两路电源同时工作。一路电源发生故障时,另一路电源不应同时受到损坏。(3)对部分不能中断供电的场所,设置EPS(或UPS)不间断电源,作为二级负荷的应急电源。4、负荷估算及变压器选择(1)单台容量较大的用电设备,如制冷机等由变电所低压柜直接放射式供电,其余按负荷性质分系统、分类采用放射式、树干式或混合式配电。消防类泵、排烟风机、消防安保中心等消防设备的供电均设置双电源末端自动切换装置,消防设备配电装置设置明显的消防标志。(2)低压配电柜敷设的380V/220V低压馈电线路采用WDZB-YJY(交联聚乙烯绝缘聚乙烯护套无卤低烟B级阻燃)型电力电缆沿电缆桥架敷设,其中引至消防设备的配电线路采用(交联聚乙烯绝缘聚乙烯护套无卤低烟B级阻燃耐火)型电力电缆,电缆均采用钢制电缆桥架敷设。(3)用电设备容量大的,配电线路先采用电缆在钢制桥架内敷设,至强电竖井后转换为密集型母线。(4)照明、动力配电支线采用WDZB-BYJ(交联聚乙烯绝缘无卤低烟B级阻燃)型导线在金属线槽内或穿金属电线管在墙、顶板或吊顶内敷设。5、照明系统照明电源为交流220/380V ,各分区内各建筑的照明采用两路供电,末端自投。照度按国家标准《民用建筑照明设计标准》进行设计。第五节采暖工程1、建设地点气象资料冬季采暖室外计算温度:-15℃冬季最高风向平均风速:2.4m/s最大冻土深度:-2.0m。2、采暖热负荷及热源本项目热负荷取55W/㎡3、供热方式供暖采用四柱760型铸铁暖气片。4、室外供热管网室外管网采用通行地沟敷设,供热管网采用无缝钢管,外用40mm,聚氨酯泡沫塑料保温。第六节消防工程1、编制原则本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行,必须认真贯彻“预防为主,防消结合”的消防工作方针。2、编制依据《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)《建筑灭火器配置规范》(GB50140-2005)《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222-95) 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)3、消防措施(1)建筑专业消防设计①耐火等级的设定耐火等级地上为二级。②消防车道场地至少有两处与外部市政路的连接点,采用尽端式宅前路的道路系统。路面宽6m,宅前路路面宽4m,兼作消防车道。③建筑内部主要建筑构件按规范规定设计。建筑物内装修材料的选材按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95的要求进行。(2)消防给水系统①消防水量:本工程消防系统设计,由生活消防泵房提供消防用水。消防用水量为:室外消火栓用水,用水量标准20L/s,火灾延续时间2h,一次灭火用水量144m3/次。②室外消防水系统由城市市政自来水管网,接入2根DN200给水管,提供派出所生活及消防用水。室内给水管网成环状设置,管径DN200。③室内消火栓系统a、办公室均设室内消火栓系统。b、室内消火栓专用管道,为环状管网。每个消火栓箱下部配置3kg手提式磷酸铵盐干粉灭火器两具。 c、办公室设消防水泵接合器2套。d、消火栓内消防水泵启动按钮直接启动消火栓水泵。本工程所有设置消火栓的场所均需按《建筑灭火器配置设计规范》配置手提式干粉灭火器,灭火器设在消火栓箱的下部,室外变配电等设备房选用移动式灭火器。(3)管道材料消防及喷水管采用热浸镀锌钢管;DN≥100mm采用沟槽式刚性接头连接;DN<100mm采用螺纹连接。(4)消防教育和管理①要经常加强对管理人员及居民的安全消防知识的教育,提高自我保护意识。②对室内消防设施的维护保管要落实到人,确保消防设施系统的正常运行。 第五章节能方案第一节节能政策与规范分析当前,我国经济进入新一轮持续快速增长周期,与此同时也遭遇到资源、能源、环境的瓶颈制约,节约能源成为我国一项长远的战略方针。中国建筑能耗的总量逐年上升,在能源消费总量中所占的比例已从上世纪70年代末的10%,上升到近年的27.8%。而建筑最大的耗能点是采暖和空调,据悉,我国在采暖和空调上的能耗占建筑总能耗的55%。据介绍,我国城乡既有建筑达430多亿平方米,数量如此之巨的建筑中,最乐观估计,达到节能建筑标准的仅占5%左右;即使是新建筑,也有90%以上仍属于高能耗。与气候条件相近的发达国家相比,我国每平方米建筑采暖能耗尽管约为发达国家的3倍左右,但热舒适程度远不如人。无论从整个国际经济气候还是中国宏观经济大势来看,中国能源问题已经日趋严峻,节约能耗势在必行,而建筑能耗则是人们通常被忽视的重大问题。建筑节能问题已经得到国家和有关部委高度重视,建设部下发了《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》〔2005〕55号、《民用建筑节能管理规定》(建设部令第143号),明确规定:新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求,民用建筑工程扩建和改建时,应当对原建筑进行节能改造。2004年湖南省制定颁布了《湖南省居住建筑节能设计标准》DBJ43/001-2004,该标准的总体目标是使湖南省新建、改建和扩建的居住建筑空调采暖能耗降低50%以上。岳阳市人民政府也 就进一步加强全市建筑节能工作有关事项下发了《岳阳市人民政府关于进一步加强全市建筑节能工作的通知》岳政发(2007)16号,要求全市范围内新建、扩建、改建的民用建筑,必须严格执行建筑节能强制性标准,在进行建筑围护结构和用能系统施工时,要按照现行建筑节能标准采取建筑节能措施。对达不到节能50%标准的建筑,不得办理开工许可和竣工验收备案手续,不准销售使用。第二节能耗状况1、能源选用原则本项目根据国家和岳阳市的相关节能与环保政策,本着节能、环保、因地制宜的原则,结合本项目建筑物的功能性质、建筑类型和外部条件等具体情况合理选择能源形式。2、能源供应状况本项目位于岳阳市湖滨地区的市公安局监管中心。该区域市政设施基本有保证,只要项目进行必要的范围内管线的建设即可满足本项目建设和使用要求,能源供应条件具备。第三节节能措施和节能效果1、节能措施(1)节能措施综述 本项目在方案设计中,充分考虑利用既有资源,提高设备的运行效率和优化设备的技术参数,以达到整体的节能效果,建筑本体围护采用保温隔热设计,结构设计适当考虑压缩建筑结构空间;空调冷却水系统采用多台并联技术,送风采用变风量方式调节室内温度,以及空调系统均采用自动控制,冷媒管,冷冻水管均采用橡塑海绵保温材料;合理选择配电系统布局,加强节能管理。2、相关专业的节能措施(1)建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。①本项目根据建筑功能要求和岳阳市的气候参数,在总体规划和单体初步设计中,科学合理地确定建筑物朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高,初步设计将选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性,最大限度减少建筑物能耗量,将会获得理想的节能效果。②建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料,可有效减少通过围护结构的传热,从而减少各主要设备的容量,达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。③门窗尽量减少门窗的面积:门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位,因此,本项目在进行初步设计时,在保证日照、采光、通风、观景条件下,将尽量减少外门窗洞口的面积,以减少建筑能耗。 提高门窗的气密性:初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构,如加装密封条提高门窗气密性,防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能:门窗将选用新型保温节能门窗。④屋顶初步设计时,屋顶将采用浅色屋面,以隔热太阳辐射热,减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏,使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。(2)电气专业的节能措施①合理确定供电线路长度及电缆截面,降低供电线路上的电能损耗。②用现场和集中补偿的方法,提高功率因数,使供电系统的功率因数达0.9以上。③采用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。④照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式,确定合理的照度值,充分利用天然光。⑤采用具有节能效果的新系列高、低压电器,以取代功耗大的老产品。⑥设置合理的计量和检测设备。3、节能效果为达到节能、环保的目标,在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面项目建设严格执行 《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》、《公共建筑节能设计标准》和《湖南省居住建筑节能设计标准》,通过采用积极选用高效节能的设备、材料和技术方案等节能措施,达到在传统能耗标准基础上节能50%的目标;预计本项目在建筑围护结构上节以节能25%,在采暖、降温、照明上节能25%。表5-3-1节能评价表项目名称总消耗量供热(GJ)新水(m³)电(万kw﹒h)合计某某某繁荣路商业综合楼建设项目1235.04580.823.36汇总1235.04580.823.36折算系数0.034120.00008571.229折合标准煤42.140.0528.7170.9本项目推荐方案建设期共耗能折合标准煤为70.9吨。 第六章环境评价影响在建设项目的前期决策阶段,无论投资者是国有之外的主体,还是国有部门或国有企业等代表国有的主体,在衡量建设项目是否可行时,都需要全面考虑工程技术、经济效益、自然环境、国民经济、社会发展等因素的可行性。对于建设项目是否可行所考虑的因素,一方面要达到投资者所追求的建设目的,另一方面必须依据国家法律、规章及政策进行,满足相关的要求。《投资项目可行性研究指南》(试用版)是报由国家计委审定、同意出版,并由国家计委发布通知规定使用的法规文件。其中,“环境影响评价”是投资建设项目可行性研究中的一项主要内容。现在,可持续发展战略是我国经济发展的基本方略,环境保持又是实施可持续发展战略的重要内容。《中华人民共和国环境影响评价法》于2003年9月1日起实施。因此,环境影响评价对于实现可持续发展战略,解决环境污染和生态破坏问题具有非常重要的意义。第一节可考虑的改进措施与政策建议针对我国环境保护中经济手段的现状和问题,政府部门急需改革和完善我国的环境政策,充分发挥市场机制和经济手段的激励和刺激作用,达到保护和改善环境的目的。1、对所有污染物排放收费 这样做有两个方面的主要优势。首先,在经济上更有效率,因为绝大多数低于排放标准的排放同高于标准的排放一样会产生外部性。其次,可以减少对排放进行测量的需求。收费的基础应是总排放量,而不是在某一个基点上的排放。2、扩大排污收费覆盖面无论是大型企业、国有企业、乡镇企业或中小型企业都实施排污收费。所有的排污者都应该包括在内,比如市政污水处理厂、电厂、市政供热以及事业单位的供热系统。即使处于目前相对较低的费率水平,这样的收费也具有正面的作用和影响。3、努力提高排污收费费率排污收费的实际水平随着时间的推移要逐渐提高。如果能达到基于污染损害成本和边际削减成本收费,就会出现污染排放和环境保护兼顾平衡的近于理想状态。4、排污收费区别大型和小型企业从结构上可以分成两个层面:第一个层面针对大型企业,按照严格的高标准进行,要对所有污染物排放以及各种污染物收费(而不是仅简单地针对超过标准最严重的污染物收费)。第二个层面针对其他类型的企业,可以根据每个行业的排放系数确定其标准费率,并根据其产出情况收费。荷兰针对小企业采用了这种方法,每年各行业都被要求到行业代理处登记其预期产值。扩大收费面但采用较低的收费水平对于小企业是很重要的。5、征收绿色税费(环境费、环境税)应将环境税改革纳入到整个国家税收体制改革中去,建立独立的环境税税种,体现“谁受益谁付费”的原则,促进可持续发展。第二节周边环境影响评价 1、评价原则(1)政策、法规性原则(2)科学、总体性原则(3)公平、公正性原则(4)措施、针对性原则2、基础设施规划(1)给水工程规划:2015年城市最高日总用水量为3520m3,2030年为8400m3。近期居民生活用水量为近期1760m3/日,远期3600m3/日。其它用水量近期1760m3/日;远期4800m3/日。近期采用现状水源,远期黑河引水工程的实施,经水厂处理作为生活用水。规划改扩建现状自来水厂,近期水厂生产能力将达到0.4万m3/日,远期水厂生产能力扩至1.0万m3/日。在城区西侧规划一处中水厂,处理收集的雨水和污水作为城区景观、浇洒、冲洗等杂用水水源。(2)污水工程规划:排水体制采用雨污合流制。污水排放量按总用水量(平均日)的80%计,中心城区污水量为6720m3/日。中心城区污水处理厂位于城市西侧,占地面积约10公顷,近期设计日处理能力应达到0.4万m3/日;远期扩建至日处理能力应达到0.8万m3/日。采用二级氧化塘工艺。在排水干管沿线及污水处理厂前适当设置雨水溢流井,以减缓雨季雨水量对污水处理厂的冲击。(3)雨水工程规划: 雨水主要由东向西排放,规划南北两个排水分区,北片区雨污水经南北向主管收集后接入北环路排水主干管排入泄洪渠,南片区污水沿东西向主管汇集至西环路排水主干管排入泄洪渠。(4)供热工程规划:热源采用常山工业园工业余热,在城区设10处换热站,供城区供热;预留区设置区域供热锅炉房作为热源。规划区居住建筑热负荷指标为:60W/m2;公共建筑热负荷指标为65W/m2。规划区供热总面积为274万平方米;热负荷总量为171MW。供热系统采用两级热水管网。由集中锅炉房或工业余热出来的高温热水,通过一次热网接至热力站,在热力站将高温热水换成低温热水,通过二次热网到用户。一次热网沿城市主要道路敷设,并尽量穿过负荷中心区,主干线采用枝状布置形式,管网供回水温度150度/90度。二次热网供回水温度95度/70度。热力站可按小区为单元进行设置,每座热力站供热面积可控制在8至15万平方米。一次热力管道沿城市道路敷设。根据本地气候条件,热水管网采用地下直埋敷设方式,最小覆土厚度1.2米。(5)环卫工程规划: 实现城市垃圾处理无害化、减量化和资源化目标,规划实施垃圾分类收集和运输,建设封闭式垃圾中转站。对危险固体废弃物和医疗垃圾单独特殊处理。按城市人口千分之0.2配备环卫车辆8辆。根据《城市环境卫生设施设置标准》,规划在中心城区设5座小型垃圾转运站。生活垃圾由车辆送往城市生活垃圾填埋场。在人口集中区域及城市道路两侧新建城市公厕。3、中心城区近期建设规划近期城镇建设规模在现状城镇建设规模的基础上,建设用地规模为524.39公顷,人口规模为2.24万人,人均建设用地面积为234.10平方米。老城区基本保持原有规模,主要进行旧社区的更新改造,对局部地块进行功能置换。将老城区的工业用地向南侧的产业组团集中;将老城区的零散商业用地向中心广场集中布局,并扩大规模;形成完整的交通体系,疏通和拓宽道路,控制道路红线。综上所述,该项目的建设是可行的。 第七章企业管理第一节企业管理制度1、公司组织结构图董事会总经理项目部营销部生产部后勤部财务部2、公司管理人员及其职责(1)董事会:由公司的大股东组成,属于决策层,负责召集股东大会,向股东会报告工作;执行股东会的决议;制定公司的各项重要方案;决定公司内部管理机构以及管理制度。(2)总经理:经理由董事会聘任或解聘。主持公司的日常身材经营管理工作,对董事会负责,组织实施董事会的决议以及经营计划投资方案;拟定基本的管理制度以及内部管理机构设置方案。(3)项目部:贯彻执行公司管理方针目标和施工合同要求,认真策划分析,制定项目部管理目标,予以全面量化、落实和分解,并配备必要的、充分的资源。 (4)营销部:负责总体营销工作。包括营销调研,市场分割,产品定位,营销目标,营销策略,营销实施方案等。(5)生产部:组织并指导全企业生产调度工作。严格按生产作业计划进行督促、检查、对生产过程中出现的问题,及时协调平衡,搞好均衡生产和技术指导以及研究工作。(6)后勤部:主要负责后勤、行政、人事等事务。(7)财务部:主要负责公司的财务状况。包括筹集资金等。 第八章劳动安全卫生消防第一节劳动安全1、安全标志(1)安全标志设置①安全标志应设置在与安全有关的明显地方,并保证人们有足够的时间注意其所表示的内容。②设立于某一特定位置的安全标志应被牢固地安装,保证其自身不会产生危险,所有的标志均应具有坚实的结构。③当安全标志被置于墙壁或其它现存的结构上时,背景色应与标志上的主色形成对比色。④对于那些所显示的信息已经无用的安全标志,应立即由设置处卸下,这对于警示特殊的临时性危险的标志尤其重要,否则会导致观察者对其它有用标志的忽视与干扰。2、安全生产(1)基本原则①“以人为本”的原则要求在生产过程中,必须坚持“以人为本”的原则。在生产与安全的关系中,一切以安全为重,安全必须排在第一位。必须预先分析危险源,预测和评价危险、有害因素,掌握危险出现的规律和变化,采取相应的预防措施,将危险和安全隐患消灭的萌芽状态。②“谁主管、谁负责”的原则 安全生产的重要性要求主管者也必须是责任人,要全面履行安全生产责任。③“管生产必须管安全”的原则指工程项目各级领导和全体员工在生产过程中必须坚持在抓生产的同时抓好安全工作。他实现了安全与生产的统一,生产和安全是一个有机的整体,两者不能分割更不能对立起来应将安全寓于生产之中。(2)安全责任必须层级落实安全责任。企业应逐级签定安全生产责任书。责任书要有具体的责任、措施、奖罚办法。对完成责任书各项考核指标、考核内容的团队和个人应给予精神奖励和物质奖励;对没有完成考核指标或考核内容的团队和个人给予处罚;对于安全工作做得好的团队,应对该团队领导和安全工作人员给予一定的奖励。(3)安全投入安全投入是安全生产的基本保障。它包括两个方面:一是人才投入,二是资金投入。对于安全生产所需的设备、设施、宣传等资金投入必须充足。同时,企业应创造机会让安全工作人员参加专业培训,组织安全工作人员到安全工作搞得好的团队参观、学习、取经;另一方面,可以通过招聘安全管理专业人才,提高企业安全管理队伍的素质,为实现企业安全和谐发展打下坚实的基础。 第二节劳动卫生与消防在生产过程中,某些有毒、有害物质会影响劳动者的健康,扰乱或破坏人体正常生理功能,造成人体组织器官发生暂时或永久性病变,甚至危及生命。因此工厂应采取各种措施,改善劳动条件和控制职业危害。1、个人防护用品知识为避免或减轻事故伤害和职业危害,工人随身穿戴的用品。对于劳动条件不能从根本改善的作业,为主要防护措施且为一级预防。分为:帽、服、护耳器、呼吸防护器、防护眼镜、皮肤防护用品等七类。2、调查项目场址周围消防现状调查场址周边城镇消防站的规模,消防站的功能、装备,包括灭火剂类别、车型,消防站与场址的距离等,以便确定项目对城镇消防站的依托程度。一般拟建项目的场址距社会消防设施不超过1.5km为宜。3、消防措施和设施根据项目生产运营过程中存在的火灾隐患的部位、火灾危险性类别、影响范围,确定采用消防等级,结合项目场址周围消防设施现状,提出消防监控报警系统、消防设施配置和消防设计方案。(1)火灾报警系统 对拟建项目设置火灾报警系统,当发现火灾异常现象是自动报警系统启动,警告人们火源的位置。使用火灾监测仪能够实现火灾的早期发现,早报警、早灭火,减少火灾损失。火灾监测仪种类很多,有感温式、感烟式、感光式、感气式,根据监测的对象不同而选择不同的监测仪。例如感烟式、感光式等常常用于大宾馆。根据拟建项目的建构筑物的特点大小合理布置监测点,便于监测及时处理。(2)灭火系统燃烧的三要素分别为:可燃物、氧气和火源。为此,灭火方式也有三种:①窒息法,即隔断空气的流通,造成无氧状态则停止燃烧。②冷却法:降低燃烧物质温度到燃点以下,即可停止火势蔓延。③隔离法:申断燃烧物的供给,火势无法蔓延。为了减少火灾造成的损失,有各种类型的灭火剂,如:水、泡沫、卤代烷烃、化学干粉和固体物质等。根据不同的消防对象选用不同的灭火剂,如油品就不能用水,而用泡沫或固体物质;同时还要考虑灭火剂的效率及经济性进行选择。(3)消防水源的建立对拟建项目的给水系统设计时,要考虑到消防用水量及水压,根据装置大小、高度及灭火能力,选择合适的消防水池,保证30分钟用水量。 发生火灾时正确选用灭火方法、灭火剂,以及有效地组织灭火,是十分重要的。同时还应注意灭火时防止发生中毒、倒塌、坠落、秩序混乱拥护伤人等事故;随时观察起火部位的变化、火势蔓延方向等;灭火后注意保护好事故现场,以备事故分析提供证据。4、消防器材的种类与方法(1)消防器材的种类:消防栓、干粉灭火器、沙箱、消防铲、消防斧、消防钩、应急灯、疏散标志等。(2)使用方法①消防栓:消防栓是扑灭火灾的常用灭火设施,它是由开启阀门和出水口组成,并配有水带和水枪,使用时先将水带打开,打直,接口一边接出水口,另外一边接水枪,如果水带太短,可再连接多一盘。②手提式干粉灭火器:主要由压把、保险销、筒身、喷管等组成。使用手提式干粉灭火器,应在距燃烧物3—5米处左右进行,操作者应先将灭火器上下摇晃后将开启压把上的保险销拨掉,然后一只手握住喷射软管前喷嘴根部,另一只手将开启把下压,迅速对准火焰根部喷出干粉灭火。灭火时要迅速彻底,不要遗留残火,以防复燃。灭油料火时不要冲击液面,以防液体溅出,给灭火带来困难。 第九章项目实施进度安排天阶段6月7月8月9月1010101010101010101010可研报告编写可研报告评审工程设计工程招标工程施工竣工验收总工期3个月 第十章财务评价第一节项目投资估算的依据1、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。2、建安工程费用参照项目当地近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况估算。3、项目前期费按《国家计委关于发印(建设项目前期工程咨询收费暂行规定)的通知》(计价格[1999]1283号)计取。4、环境影响评级费按国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125号)计取。5、工程建设监理费按国家发改革委员会、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价格[2007]670号)计取。6、招标代理服务费按国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知(计价格[2002]1980号)计取。7、建设单位管理费参照财政部[2002]394号计取。8、勘察设计费按国家计委、建设部《关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》(计价格[2002]10号)计取。9、预备费率按工程费用的5%计取。第二节资金来源1、总投资00.00万元 2、资金来源总投资00.000万元全部自筹。 土建投资估算表序号项目名称或费用名称建设性质建筑面积(㎡)单位造价(元/㎡)投资总额(万元)1土建工程新建2装修工程新建3安装工程新建3.1电气工程新建3.1.1强电工程新建3.1.2弱电工程新建3.2给排水工程新建3.3采暖工程新建3.4消防工程新建3.5空调设备工程新建4合计其他工程费单位:万元序号项目或费用名称取费标准投资额备注1工程规划设计费2工程勘察设计费3工程审计费4招标代理费工程费用0.7%5建设单位管理费工程费用1.5%6环评费7可研报告编制费8工程监理费工程费用1%9土地征用及补偿费10合计 总投资估算表单位:万元序号项目估算价值比例(%)建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计1主体结构1.1主体建设1.2装修工程1.3安装工程2工程建设其他费用2.1前期工程费2.2无形资产3预备费3.1基本预备费3.2涨价预备费4其他费用5合计比例(%) 投资与筹措计划表单位:万元序号项目建设经营期合计2015201620171总投资额2资金筹措3自有资金4银行贷款销售及收入计划表单位:万元序号项目内容可售面积(㎡)单位售价(元/㎡)收入金额(万元)备注1商业门面销售收入2合计 销售税金及附加估算表单位(万元)序号名称第一年第二年第三年合计1商业门面销售收入2销售管理费用(2%)3销售经营费用(3%)4税金及附加4.1营业税(5%)4.2城市维护建设费(5%)4.3教育附加费(3%)4.4水利基金(0.1%)4.5交易管理费(0.5%)4.6印花税(0.05%)5土地增值税(1%) 损益表单位(万元)序号项目第一年第二年第三年合计1经营收入1.1综合商业楼销售收入2经营成本2.1开发建设成本3贷款利息4税金及附加5土地增值税6本年利润7弥补以前年度亏损8应税利润9所得税10税后利润11法定盈余公积金 项目投资现金流量表单位(万元)序号项目第一年第二年第三年合计1现金流入1.1商业门面销售收入1.2预备费回收2现金流出2.1开发建设成本2.2贷款利息2.3税金及附加2.4土地增值税2.5所得税3净现金流量4累计净现金流量5净现金流量净现值6累计净现金流量净现值 静态投资回收期:年内部收益率:累计净现金流量(万元):万元累计净现金流量净现值(万元)(Ic=12%):万元 第十一章结论与建议第一节结论该项目从阿拉善盟的实际出发,结合本地的基础和市场前景,其建设规模符合要求,有极强的生命力。项目地理位置适宜、条件优越、效益好,在当地经济建设的发展机遇里,不仅能繁荣城乡经济、加强社会的发展,同时也为广大市民提供更多的消费选择。为促进社会的稳定发展,使当地经济步入可持续发展的快车道做出贡献。本项目的建成投产不仅将为本公司带来巨大的经济效益,也可为社会提供若干就业机会及为财政创造部分利税。所以,从经济效益、社会效益各方面考证本项目均有较高的可行性。第二节建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划,注重对可能发生的不理条件及变化因素的预测与防范对策,以保证项目按期完成。1、希望贵政府能给予高度重视,争取早日立项早建设。2、根据考察论证和规划设计规模,需盟委、行署给予协调解决土地问题,并且结合外地成功经验,保证项目能方便市民交易、快速打开市场取得效益。3、公司应当加强企业经营管理,切实做好经营战略规划和市场营销策略的制定与实施。深入做好市场调查分析,合理选择市场定位,有针对性地进行招商和市场宣传,提高出租利用率,以规避市场经营风险,确保项目成功运作。加强建设项目资金管理,确保资金合理有效使用,保证项目如期顺利实施。4、实行速度管理,加强项目运作进度,以避免市场可能的有高峰期向下降期转折的风险。 5、公司各部门紧密配合,以加快项目运作速度。6、要做精品,产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。7、注意严格按照既定方案去做每一件事,统一调配资金,物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金,不可挪用。'